EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO

ESPECIAL CÍVEL (a depender do valor da causa – se for acima do JEC, deverá

ajuizar na área comum) DA COMARCA DE Cidade/UF

(se for pessoa jurídica) Nome, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ
sob o nº XX.XXX.XXX/XXXX-XX, com sede (Endereço completo –
rua/avenida/etc., nº, complemento (se houver), bairro, cidade/UF, CEP, telefone:
XX-XXXXX-XXXX, e-mail: XXX@XXXXX), [DOC. XX], neste ato representada por
seu sócio administrador, Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, portador(a)
do RG XXXXXXX SSP/XX, inscrito(a) no CPF/MF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX,
residente (Endereço completo – rua/avenida/etc., nº, complemento (se houver),
bairro, cidade/UF, CEP, telefone: XX-XXXXX-XXXX, e-mail: XXX@XXXXX) [DOC.

XX], por seu advogado in fine [DOC.XX], com escritório estabelecido na Rua José
Alexandre Buaiz, nº 160, Ed. London Office Tower, Sala 623, Enseada do Suá,
Vitória/ES, CEP: 29.050-545, telefone 27 3237-2711, e-mail:
contato@carneirosantos.adv.br, vem perante este Preclaro Magistrado, com o devido
acatamento para requerer a presente

AÇÃO DE COBRANÇA

em face de (se for pessoa física) Nome, nacionalidade, estado civil, profissão,
portador(a) do RG XXXXXXX SSP/XX, inscrito(a) no CPF/MF sob o nº
XXX.XXX.XXX-XX, residente (Endereço completo – rua/avenida/etc., nº,
complemento (se houver), bairro, cidade/UF, CEP, telefone: XX-XXXXX-XXXX, e-
mail: XXX@XXXXX) [DOC. XX], este Requerido na condição de Locatário Devedor;

Contato: (27) 98833 2711 – (27) 3237-2711 / E-mail: contato@carneirosantos.adv.br

Endereço: Rua José Alexandre Buaiz, nº 160, Ed. London Office Tower, Sala 623,
Enseada do Suá, Vitória/ES, CEP: 29.050-545
(se for pessoa física) Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, portador(a) do
RG XXXXXXX SSP/XX, inscrito(a) no CPF/MF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX,
residente (Endereço completo – rua/avenida/etc., nº, complemento (se houver),
bairro, cidade/UF, CEP, telefone: XX-XXXXX-XXXX, e-mail: XXX@XXXXX) [DOC.
XX], este Requerido na condição de Fiador do Devedor Locatário; ação essa que vem
instaurada com amparo nos seguintes fundamentos de fato e de direito:

PRELIMINARMENTE

OBS: Verificar no contrato de locação qual é o foro competente para

processamento da ação. Em caso de não haver no contrato, cláusula que indique o
foro, será ajuizada ação na cidade em que o imóvel se encontra. Abaixo,
meramente exemplificativo.

- Da Competência do Foro do Juízo de Vitória para ajuizamento da presente Ação.

Conforme estipulado no Contrato de Locação em anexo [DOC.03], sob a cláusula

17: “As partes elegem o Foro da Comarca de Vitória/ES, para dirimir quaisquer dúvidas
oriundas deste contrato, renunciando os contratantes a quaisquer outros que tenham ou
venham a ter, por mais privilegiados que sejam.”.

OBS: Adequar os fatos e manter aquilo que for aproveitável. Esta inicial modelo,
relata a ação da Dakar Construção [...] x dois inquilinos e seus fiadores.

DOS FATOS

Emérito Magistrado, conforme Contrato de Locação em anexo [DOC.03], firmado

em 24 de junho de 2021, entre a parte Autora, os Requeridos e seus Fiadores,
tornaram-se locatários de uma sala comercial: Rua Neves Armond, nº 535, Ed.
Dakar, Sala 202, Bento Ferreira, Vitória/ES, CEP: 29.050-760.

Contato: (27) 98833 2711 – (27) 3237-2711 / E-mail: contato@carneirosantos.adv.br

Endereço: Rua José Alexandre Buaiz, nº 160, Ed. London Office Tower, Sala 623,
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O prazo da locação contratada foi de 30 (trinta) meses, com início no dia 24 de junho
de 2021 e término previsto para o dia 23 de dezembro de 2023, sendo que o valor do
aluguel contratado foi de R$ 3.000,00 (três mil reais).

Na vigência do prazo contratual, especificamente no mês de outubro de 2021 os

Requeridos não adimpliram com o pagamento daquele aluguel, deste modo,
acarretou-se a incidência da multa prevista na cláusula 6ª do indigitado pacto.
Todavia, como se não bastasse, os Requeridos romperam o contrato de locação no
início do mês seguinte, não apresentando qualquer notificação, nem arcando com o
pagamento da multa convencionada no § 2º da Cláusula 8ª que assim dispõe: “O
locatário(a) poderá rescindir o contrato de locação a qualquer momento, desde que notifique o
locador/administrador com 30 dias de antecedência e pague, a título de multa, o valor
correspondente a 3 meses de aluguel proporcionais ao tempo de contrato a cumprir.”

Acrescente-se ainda que os Requeridos não adimpliram para com as suas obrigações
no pagamento das parcelas 08 e 09 do tributo municipal (IPTU) – Ano 2021; além de
não terem pago as contas de água (CESAN) dos meses de outubro e novembro de
2021, nos seguintes valores, respectivamente: - R$ 298,63 (duzentos e noventa e oito
reais e sessenta e três centavos), referente a parcela nº 08 do IPTU; R$ 298,63
(duzentos e noventa e oito reais e sessenta e três centavos), referente a parcela nº 09
do IPTU; R$ 100,00 (cem reais), referente a conta de água do mês de outubro de 2021;
e R$ 100,00 (cem reais), referente a conta de água do mês de novembro de 2021. Para
que não houvesse a incidência de juros, a parte Autora efetuou o pagamento destas
pendências, conforme se faz provar através dos documentos acostados a esta

exordial. [DOC.04]

Nesta toada, observa-se claramente transgressões a Cláusula Quinta, que

expressamente previam a reponsabilidade dos Locatários em arcar com os
apontados custos/encargos da locação.

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Diante de tais fatos, ante ao descumprimento do contrato de locação, não resta a
Requerente senão o ajuizamento da presente demanda.

DO DIREITO

Nobre Julgador, dos fatos narrados, verificamos que os Requeridos deixaram de

observar as cláusulas contratuais

Acerca do direito pleiteado pela Empresa Autora, é certeira a questão da obrigação

que os Locatários possuíam em adimplir com o aluguel, neste sentido, além do
pactuado no contrato de locação, traz o artigo 23, inciso I da Lei nº 8.245/91, senão
vejamos:

“Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal

ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua
falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel
locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
(...)”.

Reforça-se que esta exordial também está caracterizada pela infração contratual
realizada pelos Locatários em não adimplir com o aluguel do mês de outubro de
2021 e demais encargos, os quais estão plenamente demonstrados na planilha de

cálculos em anexo [DOC.05].

Ademais, conforme explicitado anteriormente, os Requeridos (Locatários)

celebraram o contrato, para fins comerciais com a Empresa Autora, este com término
previsto para 23 de dezembro de 2023, no entanto, 26 (vinte e seis) meses antes de
findar o prazo ajustado, os Requeridos (Locatários) encerraram a relação contratual

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existente, ensejando, desta forma, o dever de pagar a Empresa Requerente a multa
destacada no § 2º da Cláusula 8ª

No tocante à multa rescisória devida a pelos Requeridos (Locatários) em virtude do

encerramento do pacto de maneira antecipada, vale mencionar o que estabelece o
art. 4º da Lei do Inquilinato, senão vejamos:

“Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não

poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que
estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo,
pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento
do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Insere-se nesta oportunidade, precedente jurídico que tutela o direito autoral:

“EMENTA: APELAÇÃO – AÇÃO ORDINÁRIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO –

RESCISÃO ANTECIPADA – MULTA RESCISÓRIA – VALOR DO ALUGUEL
PACTUADO – APLICABILIDADE - JUROS E CORREÇÃO – DETERMINAÇÃO
JUDICIAL. Verificada a rescisão unilateral e antecipada do contrato de locação, devida é a
multa rescisória, quando fixada com base no período de vigência do pacto locatício. Ao
determinar a quantia base para a fixação da multa rescisória, deve-se observar o valor do
aluguel disposto no Contrato de Locação em questão. Os juros e a correção serão impostos
uma vez, ao final da ação. (TJ-MG – AC: 10394110117899001 – Manhuaçu/MG, Relator:
Alberto Henrique, Data de Julgamento: 19/10/2017, Câmaras Cíveis / 13ª Câmara Cível,
Data de Publicação: 27/10/2017).

Isto posto, diante do flagrante descumprimento por parte dos Requeridos

(Locatários), tanto no que se refere ao contrato pactuado com a Empresa Autora,
quanto no que estabelece os artigos acima transcritos, requer-se a este Douto Juízo,
seja a parte Ré compelida a pagar: o aluguel vencido do mês de outubro de 2021; os

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encargos pagos pela Empresa Autora; e o valor referente a multa rescisória,
conforme planilha em anexo, tudo na forma e para os devidos fins de Direito.

DOS PEDIDOS

Deste modo, requer-se a Vossa Excelência se digne a:

a) a citação dos Requeridos, para que, no prazo legal, contestem, a presente ação;

b) condenar os Requeridos ao pagamento: - do aluguel do mês de outubro de 2021,

acrescentado da multa de 10% (dez por cento); - encargos da locação (IPTU e
Contas de Água) que foram pagos pela Empresa Autora; - da multa rescisória;

c) Provar o alegado por todos os meios de prova e direitos admitidos, incluindo

depoimento pessoal, testemunhal e produção de prova documental;

d) A condenação dos Requeridos ao pagamento das despesas, custas processuais e

honorários advocatícios na ordem de 20% (vinte por cento), sobre o valor do
débito;

Dá-se a presente causa o valor de R$ 13.331,92 (treze mil, trezentos e trinta e um

reais e noventa e dois centavos).

Nestes termos, pede deferimento.

Cidade/UF, 00 de mês de 202X.

BERNARDO OLIVEIRA CARNEIRO

OAB/ES nº 24.697

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 MARCUS VINICIUS BARBOSA DOS SANTOS
OAB/ES nº 25.473

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