EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _____ VARA

CÍVEL DA COMARCA DE Cidade/UF

(se for pessoa jurídica) Nome, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ
sob o nº XX.XXX.XXX/XXXX-XX, com sede (Endereço completo –
rua/avenida/etc., nº, complemento (se houver), bairro, cidade/UF, CEP, telefone:
XX-XXXXX-XXXX, e-mail: XXX@XXXXX), [DOC. XX], neste ato representada por
seu sócio administrador, Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, portador(a)
do RG XXXXXXX SSP/XX, inscrito(a) no CPF/MF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX,
residente (Endereço completo – rua/avenida/etc., nº, complemento (se houver),
bairro, cidade/UF, CEP, telefone: XX-XXXXX-XXXX, e-mail: XXX@XXXXX) [DOC.
XX], por seu advogado in fine, com escritório estabelecido na Rua José Alexandre
Buaiz, nº 160, Ed. London Office Tower, Sala 623, Enseada do Suá, Vitória/ES, CEP:
29.050-545, telefone 27 3237-2711, e-mail: contato@carneirosantos.adv.br, vem
perante este Preclaro Magistrado, com o devido acatamento para requerer a presente

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

em face de (se for pessoa física) Nome, nacionalidade, estado civil, profissão,
portador(a) do RG XXXXXXX SSP/XX, inscrito(a) no CPF/MF sob o nº
XXX.XXX.XXX-XX, residente (Endereço completo – rua/avenida/etc., nº,
complemento (se houver), bairro, cidade/UF, CEP, telefone: XX-XXXXX-XXXX, e-
mail: XXX@XXXXX) [DOC. XX], este Requerido na condição de Locatário Devedor;
(se for pessoa física) Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, portador(a) do

Contato: (27) 98833 2711 – (27) 3237-2711 / E-mail: contato@carneirosantos.adv.br

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RG XXXXXXX SSP/XX, inscrito(a) no CPF/MF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX,
residente (Endereço completo – rua/avenida/etc., nº, complemento (se houver),
bairro, cidade/UF, CEP, telefone: XX-XXXXX-XXXX, e-mail: XXX@XXXXX) [DOC.
XX], ação essa que vem instaurada com amparo nos seguintes fundamentos de fato
e de direito:

PRELIMINARMENTE
OBS: Verificar no contrato de locação qual é o foro competente para
processamento da ação. Em caso de não haver no contrato, cláusula que indique o
foro, será ajuizada ação na cidade em que o imóvel se encontra. Abaixo,
meramente exemplificativo.

- Da Competência do Foro do Juízo de Vitória, na Comarca da Capital, para

ajuizamento da presente Ação.

Conforme estipulado no Contrato de Locação em anexo (Doc. 02), sob o § 7º da

Cláusula Nona: “As partes elegem o Foro da Comarca de Vitória/ES para a solução de
dúvidas ou dissídio derivado deste contrato, com renúncia expressa de qualquer outro, por
mais privilegiado ou exceção.”.

OBS: Adequar os fatos e manter aquilo que for aproveitável. Esta inicial modelo,
relata a ação da Dakar Construção [...] x inquilina e seus fiadores.

DOS FATOS

Emérito Magistrado, verifica-se que o Contrato de Locação em anexo (Doc. 02), fora
firmado em 16 de maio de 2018, entre a parte Autora e a Primeira Requerida,
juntamente com a presença de seus Fiadores, tornando-se locatária da Loja 03,
localizada na Av. Marechal Campos, nº 380, Consolação, Vitória/ES, CEP:29.045-460.

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O prazo da locação contratada foi de 36 (trinta e seis) meses, com início no dia 16 de
maio de 2018 e término previsto para o dia 16 de maio de 2021, sendo que o valor do
aluguel contratado foi de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Entretanto, registre-se que o primeiro semestre do contrato, houvera aplicação de

desconto no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), conforme pactuado na primeira
cláusula: “O aluguel mensal é de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), que terá cobrança iniciada
em 01/06/2018, com vencimento em 30/06/2018. Concedido para os primeiros 06 (seis) meses
de pagamento de aluguel desconto de 20% (vinte por cento), ficando então o valor mensal em
R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e a partir do 7º (sétimo) mês (dezembro 2018) o valor do
aluguel é o do contrato. Ficando este definido para os cálculos de reajuste de acordo com a
Cláusula Segunda.”.

Destaque-se ainda que caso fosse vencido o referido prazo contratual em 16 de maio
de 2021 e nenhuma das partes se pronunciasse quanto a prorrogação ou renovação
do pacto, o referido contrato locatício teria renovação automática pelo mesmo
período previsto (36 meses), devendo-se ainda ser o valor do aluguel ser reajustado
para o valor de mercado da época vigente.

Deste modo, registre-se que até o presente momento a locação encontra-se vigente.
Todavia, desde o mês de agosto de 2020, a Primeira Requerida tem-se comportado
de forma irregular para com o adimplemento das verbas locatícias e acessórias.
Desta maneira, somente resta a parte Autora a obrigação de efetuar contatos de
cobrança a locatária e aos fiadores, o que tem causado inegável desgaste.

Informa-se que no início do mês de agosto do ano corrente a Primeira Ré e seus

Fiadores, foram devidamente notificados pela Empresa Autora, momento em que se
destacou a existência de todos os valores pendentes. (Doc. 03). Ante o não
cumprimento da Cláusula Quarta, aplicara-se a multa prevista no § 6º da mesma
Cláusula, à qual prevê: “Uma vez vencido o prazo estipulado na Cláusula Quarta sem que
tenha havido o pagamento dos aluguéis ou encargos, incidirá sobre eles o acréscimo

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equivalente a multa de 10% sobre o valor total do débito, acrescidos de juros de 0.03% ao dia
e a correção monetária, podendo ainda o LOCADOR requerer o despejo do LOCATÁRIO,
conforme lei vigente”. Nesta toada, totalizou-se uma dívida no valor de R$ 100.944,22
(cem mil, novecentos e quarenta e quatro reais e vinte e dois centavos).

Neste diapasão, observa-se claramente que a Primeira Requerida, violara as

previsões das alíneas “b” e “e” da Cláusula Sétima, que assim foram firmadas: “Este
contrato será rescindido automaticamente se não houver manifestação das partes,
LOCADOR e LOCATÁRIO, até a data de vencimento deste contrato, independentemente de
qualquer interpelação judicial ou extrajudicial, nos seguintes casos: (...) b. Infração a
qualquer obrigação contratual ou legal; (...) e. Quando débito referente a aluguel vencido
ultrapassar a 30 (trinta) dias do mês subsequente vencido”.

Acrescente-se ainda que a Inquilina se encontra inadimplente para com as suas

obrigações no pagamento dos tributos municipais (taxas e IPTU) dos anos de 2020 e
2021 e ainda possui débitos junto a companhia de saneamento (CESAN), os quais
inclusive já foram pagos pela Empresa Locadora. (Doc. 05)

Nesta toada, observa-se claramente transgressões aos parágrafos 3º e 4º da Cláusula

Quarta, que expressamente preveem a reponsabilidade da Locatária em arcar com os
apontados custos/encargos da locação.

Diante de tais infrações, não pode a presente locação perdurar, sem que a Locatária
efetue devidamente o pagamento dos aluguéis e encargos, não restando a
Requerente senão o ajuizamento da presente demanda.

DO DIREITO

Acerca do direito pleiteado pela Autora, é certeira a questão da inadimplência dos

alugueres, neste sentido, além do pactuado no contrato de locação, traz o artigo 23,
inciso I da Lei nº 8.245/91, senão vejamos:

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 “Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal

ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua
falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel
locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
(...)”.

Nesta seara, o artigo 5º do mesmo diploma legal estabelece que independentemente

de qual for o fundamento do término da locação, a medida para o Locador reaver o
imóvel é a presente ação despejo. É o que diz:

“Art. 5º. Seja qual for o fundamento do término da locação, a

ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”.

Para que seja dada procedência no direito da Autora, o artigo 9º da Lei do

Inquilinato expressa também hipóteses do qual a locação poderá ser desfeita.

Precisamente, duas hipóteses encaixam no caso em comento. Uma diz tratar da

rescisão locatícia em detrimento de prática de infração contratual, outra quanto à
inadimplência dos alugueres e encargos locativos.

“Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:

(...); II – em decorrência da prática de infração legal ou

contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do
aluguel e demais encargos; (...)”.

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Nesta exordial caracteriza-se com veemência Excelência, a infração contratual
realizada pela Locatária que é o inadimplemento dos alugueres e demais encargos,
os quais estão plenamente demonstrados nos cálculos em anexo (Doc. 07).

Desta forma, é incontestável que a Locatária, de forma inconsequente, por não efetuar o
pagamento de suas obrigações compactuadas no contrato de locação, não está
cumprindo a legislação vigente. A irresponsabilidade da Inquilina pela falta de quitação
de tantos meses e os recorrentes atrasos que sempre permearam os pagamentos
anteriores efetuados beiram o disparate. Além de prejudicar a renda que deveria ser
auferida pelo proprietário, pela outorga do direito da posse de sua propriedade à
Locatária, ainda o impede de destinar o imóvel a outro interessado ou retomá-lo
enquanto a mesma nele estiver alojada.

Ademais, é oportuno informar que o envio da notificação extrajudicial, em

orientação firmada pela jurisprudência, não constitui requisito para ajuizamento da
Ação de Despejo, ainda mais quando o pedido estiver baseado na ausência de
cumprimento das obrigações contratuais, conforme já explanado. Assim transcreve-
se os seguintes entendimentos:

“LOCAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE

PAGAMENTO – INADIMPLEMENTO CONFIGURADO –
NOTIFICAÇÃO PRÉVIA – DESNECESSDIADE –
RECURSO IMPROVIDO. A ação de despejo por falta de
pagamento prescinde de notificação, haja vista que a mora
decorre do simples inadimplemento”. (TJ-SP APL:
00064111020108260002 SP 0006411-10.2010.8.26.0002,
Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 12/04/2014,
26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação:
13/11/2014.”.

Como também:

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 “PROCESSUAL CIVIL. ALUGUEL. DESPEJO. AÇÃO
FUNDADA NA FALTA DE PAGAMENTO DOS
ENCARGOS LOCATÍCIOS. JULGAMENTO
ANTECIPADO DA LIDE. APLICAÇÃO DO ART. 330, I,
DO CPC. PROVA IRRELAVANTE PARA ARESOLUÇÃO
DO CONFLITO. CERCEAMENTO DE DEFESA
INEXISTENTE. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA.
PRESCINDIBILIDADE. FALTA DE PROVA DO
PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO. Não ofende a Carga Magna nem
o código de Processo Civil, por cerceamento de defesa, o
magistrado que abrevia o curso do processo, antecipando o
julgamento da lide, de sorte a pôr de lado a vontade da parte de
realizar outras provas, caso entenda presentes elementos
suficientes para a formação de sua convicção, considerando-se,
assim, apto a solver, desde logo, o conflito. A notificação
premonitória do locatário é exigida apenas nas ações de despejo
por denúncia vazia (art. 57 da Lei do Inquilinato), sendo
desnecessária quando o motivo é a falta de pagamento dos
aluguéis e demais encargos locatícios. A falta de pontualidade
assumida, dá ensancha à rescisão do contrato e ao consequente
despejo do locatário. (TJ-SC – AC: 165899 SC 2005.016589-9,
Relator: Luiz Carlos Freyesleben, Data de Julgamento:
31/08/2009, Segunda Câmara de Direito Civil, Data de
Publicação: Apelação Cível n., da Capital)”.

Assim, considerando que a Requerente cumpriu com suas obrigações contratuais,

esta não possui mais interesse na manutenção do negócio perante o inadimplemento
da Requerida, que mesmo diante da tolerância concedida até o presente momento,
não demonstrou qualquer interesse em desocupar o imóvel pacificamente, tampouco

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em quitar a dívida, não restando alternativa senão a Autora ajuizar a presente
demanda para que consiga tutelar sua pretensão que é ratificar a rescisão do contrato
locatício; obter o pagamento do saldo devedor; e a decretação do despejo.

DOS PEDIDOS

Deste modo, requer-se a Vossa Excelência se digne a:

a) Seja julgada procedente a presente ação de despejo por falta de pagamento,

condenando os Requeridos ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até a
presente data, no total de R$ 100.944,22 (cem mil, novecentos e quarenta e quatro
reais e vinte e dois centavos), acrescidos de aluguéis vincendos no curso do
processo – Lei nº 8.245/1991, art. 62, I;

b) Não ocorrendo o pagamento do débito atualizado – incluindo as parcelas que

vencerem no curso do processo – no prazo de 15 (quinze) dias da citação, seja
declarada a rescisão do Contrato de Locação em apreço havido entre a Empresa
Locadora e a Locatária / 1ª Requerida;

c) Não ocorrendo o pagamento do débito atualizado – incluindo as parcelas que

vencerem no curso do processo – no prazo de 15 (quinze) dias da citação, seja
determinado o despejo da Locatária, com expedição do competente mandado para
desocupação voluntária em 30 (trinta) dias - Lei nº 8.245/1991, art. 63;

d) Sejam determinadas as citações para os Requeridos, para que devidamente,

respondam em forma de contestação os pedidos expressos nestas exordial;

e) Seja deferida a produção de todas as provas em direito admitidas, em especial

documental e testemunhal;
f) Sejam os Requeridos condenados ao pagamento das custas processuais e
honorários sucumbenciais;

Contato: (27) 98833 2711 – (27) 3237-2711 / E-mail: contato@carneirosantos.adv.br

Endereço:Rua José Alexandre Buaiz, nº 160, Ed. London Office Tower, Sala 623,
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Dá-se a causa o valor de R$ 100.944,22 (cem mil, novecentos e quarenta e quatro
reais e vinte e dois centavos).

Nestes termos, pede deferimento.

Cidade/UF, 00 de mês de 202X.

BERNARDO OLIVEIRA CARNEIRO

OAB/ES nº 24.697

MARCUS VINICIUS BARBOSA DOS SANTOS

OAB/ES nº 25.473

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