Análise de Demonstrações de Empresas Imobiliárias - Material de Apoio

Prof.
Rodrigo Paiva Souza
Atividades acadêmicas
 Professor na FIA Business School.
 Doutor em Controladoria e Contabilidade pela USP
 Estudou na Universidade de Münster (Alemanha).
 Estudou na Universidade de Maastricht (Holanda).
 Pesquisador no laboratório de gestão estratégica de custos CMS-Lab.
PROF. RODRIGO  Autor de capítulo de livros nas área de Contabilidade e Custos.
PAIVA SOUZA  Autor de diversos artigos em periódicos nacionais e internacionais.
Outras atividades profissionais

 Sócio e CEO da Confidencial Assessoria Empresarial.
 Foi diretor de Controladoria na ANEFAC.
 Realiza projetos de consultoria empresarial.
 Atuou como controller a McGraw-Hill do Brasil
ANÁLISE DE DEMONSTRAÇÕES DE
EMPRESAS IMOBILIÁRIAS
Introdução a análise de demonstrações
de empresas imobiliárias
Método de mensuração, registro e
demonstração das receitas de vendas
Introdução a análise de demonstrações de empresas imobiliárias

Método de mensuração das receitas
Definição de receita segundo a Norma Contábil (CPC – 47)
“Aumento nos benefícios econômicos durante o período contábil, originado no curso

das atividades usuais da entidade, na forma de fluxos de entrada ou aumentos nos
ativos ou redução nos passivos que resultam em aumento no patrimônio líquido, e que
não sejam provenientes de aportes dos participantes do patrimônio.”

Reconhecimento das receitas (CPC – 47)
“A entidade deve reconhecer receitas quando (ou à medida que) a entidade satisfizer à
obrigação de performance ao transferir o bem ou o serviço (ou seja, um ativo)
prometido ao cliente. O ativo é considerado transferido quando (ou à medida que) o
cliente obtiver o controle desse ativo.”

Em segmentos econômicos cujo modelo de negócio envolve projetos de longo prazo
necessitam desenvolver modelos próprios para mensuração das receitas.
Exemplos de indústrias onde é comum o processo por ordem:
• Indústria de móveis;
• Indústria de construção civil;
• Indústria de máquinas e equipamentos;
• Escritório de planejamentos, consultoria, auditoria, etc.

Imagem: http://www.diarioimobiliario.pt Imagem: http://www.engenhariacivil.com
Imagem: http://www.msccruzeiros.com.br Imagem: https://ntwcontabilidade.com.br/construcao-civil/

Nesse tipo de modelo de negócios os custos de construção são incorridos ao longo
de meses, para a execução dos projetos. Estes custos incorridos de cada projeto
devem ser acumulados em contas específicas na contabilidade, para serem
apropriados ao resultado a medida que as receitas sejam registradas.
Portanto, a grande questão é: Como reconhecer a receita desses projetos?

Nesses casos é necessário a implementação de um sistema de custeio por ordem,
para que as receitas sejam reconhecidas à proporção em que a entidade esteja
cumprindo as suas obrigações de desempenho de contrato.
Os custos incorridos em cada contrato, proporcionalmente os custos estimados,

podem ser considerados com um parâmetro para aferir o cumprimento de
obrigação de desempenho de contrato.

Métodos de insumo
B18. Os métodos de insumo reconhecem a receita com base nos esforços ou

insumos da entidade para a satisfação da obrigação de performance (por exemplo,
recursos consumidos, horas de trabalho despendidas, custos incorridos, tempo
transcorrido ou horas de máquinas utilizadas), referentes aos insumos esperados
totais para a satisfação dessa obrigação de performance. Se os esforços ou insumos
da entidade forem igualmente gastos ao longo de todo o período de desempenho,
pode ser apropriado para a entidade reconhecer a receita pelo método linear.
Fonte: CPC 47
www.cpc.org.br

Métodos de insumo
Trata-se de um critério de reconhecimento da receita, baseada nos custos totais

incorrido em cada período. Requer que a empresa tenha uma estimativa de custo
total do projeto para apurar a proporção do custo incorrido no período em relação
ao custo total.

Importante!
O fluxo financeiro do contrato não está necessariamente relacionado com a sua a

satisfação da obrigação de performance, ou seja, o fluxo de pagamentos do cliente
pode ocorrer antes, durante ou após a execução do contrato.

15
Exemplo de mensuração e registro de
Receitas - Período 1
Exemplo (Martins, Eliseu. Contabilidade de custos. Editora Atlas, 2010)
• Em 01-01-x1, uma empresa inicia um projeto por encomenda, por $15.000.000

(líquido de impostos), a ser paga da seguinte forma: $4.000.000 na assinatura
do contrato, $5.000.000 em 30-06-x2, e $6.000.000 quando da entrega final,
prevista para 31-05-x3.
• Para executar o projeto a empresa estimou um custo total de $10.000.000, ou

seja, terá um lucro de 50% sobre os custos estimados (Receita = 1,50 x Custos).
Exemplo de mensuração e registro de Receitas - Período 1

FLUXO FINANCEIRO:
• ANO 1 – Primeira parcela R$ 4.000.000,00
• ANO 2 – Segunda parcela R$ 5.000.000,00 O FLUXO FINANCEIRO NÃO

DETERMINA O MOMENTO DO
• ANO 3 – Terceira parcela R$ 6.000.000,00 RECONHECIMENTO DE RECEITAS
• TOTAL R$ 15.000.000,00
MARGEM DO PROJETO:
Receitas líquida do projeto R$ 15.000.000,00

Custos estimados R$ 10.000.000,00
Margem Estimada (Receita ÷ Custos) 1,50

No primeiro período ocorreram os seguintes eventos
a) Recebimento da primeira parcela (adiantamento): $4.000.000
b) Custos reais incorridos e pagos no período: $4.000.000
c) Reconhecimento de receitas (1,50 x Custo) $6.000.000
d) Baixa do Contas a receber de Clientes $4.000.000
e) Reconhecimento dos custos do período. $4.000.000
ATIVOS PASSIVO E RESULTADO
CAIXA CUSTO INCORRIDO ADIANTAM. CLIENTES PATRIMÔNIO LIQ.

a) 4.000.000 4.000.000 a)
CLIENTES RECEITAS CUSTOS


a) 4.000.000 b) 4.000.000 4.000.000 a)
4.000.000 b)


a) 4.000.000 b) 4.000.000 4.000.000 a)
4.000.000 b)

c) 6.000.000 6.000.000 c)


a) 4.000.000 b) 4.000.000 4.000.000 a)
4.000.000 b)
d) 4.000.000

c) 6.000.000 4.000.000 d) 6.000.000 c)


a) 4.000.000 b) 4.000.000 4.000.000 a)
4.000.000 b)
4.000.000 e) d) 4.000.000

c) 6.000.000 4.000.000 d) 6.000.000 c)
e) 4.000.000


a) 4.000.000 b) 4.000.000 4.000.000 a)
4.000.000 b) 2.000.000
4.000.000 e) d) 4.000.000
(sf) - (sf) - - (sf) 2.000.000 (sf)

c) 6.000.000 4.000.000 d) 6.000.000 c)
e) 4.000.000
(sf) 2.000.000 6.000.000 (sf) (sf) 4.000.000

Análise das Demonstrações Contábeis
Resultado do 1º Período
1ͦ Período 2ͦ Período 3ͦ período Total
Receitas 6.000.000
Custos (4.000.000)
Resultado 2.000.000
Balanço Patrimonial final 1º Período

$ $
Bancos - Fornecedores -
Custo Incorrido - Adiantamento de clientes -
Clientes 2.000.000 Resultado acumulado 2.000.000
Ativo Total 2.000.000 Passivo + PL Total 2.000.000

26
No segundo período ocorreram os seguintes eventos
Por diversos motivos os curtos iniciais do projeto precisam ser revistos:
Novo dos custos totais estimados no projeto: 10.700.000
Com os novos custos estimado a margem do contrato reduziu para 1,40
𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹 𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷 𝟏𝟏𝟏𝟏. 𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎

→ = 𝟏𝟏, 𝟒𝟒𝟒𝟒
𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪 𝑬𝑬𝑬𝑬𝑬𝑬𝑬𝑬𝑬𝑬𝑬𝑬𝑬𝑬𝑬𝑬𝑬𝑬 𝟏𝟏𝟏𝟏. 𝟕𝟕𝟕𝟕𝟕𝟕. 𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎
Os custos reais incorridos no segundo período foram : 3.600.000

No segundo período ocorreram os seguintes eventos:
O cálculo da Receita do 2º Período deve considerar 2 componentes:
a) Percentual sobre os custos do período (1,40 x 3.600.000) $5.040.000
b) Ajustes da receita 1º Período (Custo 1º Período x -0,10) ($ 400.000)
( = ) Receitas a ser reconhecidas no 2º Período 4.640.000
Mudanças nos custos estimados podem levar a mudanças na margem esperada do projeto (caso não seja reajustado a receita) e,
consequentemente, da ajustes na receita futura. O cálculo do ajuste na receita futura deve considerar a margem anterior menos
a margem atual vezes o custo do(s) período(s) anterior(es).
Ajuste = (margem atual – margem anterior) x Custo anterior

Ajuste = (1,40 – 1,50) x $4.000.000
Ajuste = -$400.000

a) Recebimento da segunda parcela do contrato: $5.000.000
c) Reconhecimento de receitas $4.640.000
e) Reconhecimento dos Custos do período $3.600.000

si) - si) - - si) 2.000.000 si)
a) 5.000.000 3.000.000 a)

si) 2.000.000 2.000.000 a)


si) - si) - - si) 2.000.000 si)
3.600.000 b) b) 3.600.000 3.000.000 a)
a) 5.000.000

si) 2.000.000 2.000.000 a)


si) - si) - - si) 2.000.000 si)
3.600.000 b) b) 3.600.000 3.000.000 a)
a) 5.000.000

si) 2.000.000 2.000.000 a) 4.640.000 c)
c) 4.640.000


si) - si) - - si) 2.000.000 si)
3.600.000 b) b) 3.600.000 3.000.000 a)
a) 5.000.000 d) 3.000.000

si) 2.000.000 2.000.000 a) 4.640.000 c)
c) 4.640.000 3.000.000 d)


si) - si) - - si) 2.000.000 si)
3.600.000 b) b) 3.600.000 3.000.000 a)
a) 5.000.000 d) 3.000.000
3.600.000 e)

si) 2.000.000 2.000.000 a) 4.640.000 c)
c) 4.640.000 3.000.000 d) e) 3.600.000


si) - si) - - si) 2.000.000 si)
3.600.000 b) b) 3.600.000 3.000.000 a)
a) 5.000.000 d) 3.000.000 1.040.000
3.600.000 e)
(sf) 1.400.000 (sf) - - (sf) 3.040.000 (sf)

si) 2.000.000 2.000.000 a) 4.640.000 c)
c) 4.640.000 3.000.000 d) e) 3.600.000
(sf) 1.640.000 4.640.000 3.600.000

Receitas 6.000.000 4.640.000 10.640.000
Custos (4.000.000) (3.600.000) (7.600.000
Resultado 2.000.000 1.040.000 3.040.000

$ $
Bancos 1.400.000 Fornecedores -
Clientes 1.640.000 Resultado acumulado 3.040.000

37
No terceiro período (último do contrato) ocorreram os seguintes eventos
a) Custos reais incorridos: $3.400.000
b) Reconhecimento de receitas (por diferença) $4.360.000
c) Reconhecimento dos Custos do período $3.400.000
d) Recebimento da terceira parcela: $6.000.000

si) 1.400.000 si) - - si) 3.040.000 si)
3.400.000 a) a) 3.400.000

si) 1.640.000


si) 1.400.000 si) - - si) 3.040.000 si)
3.400.000 a) a) 3.400.000

si) 1.640.000 4.360.000 b)
b) 4.360.000


si) 1.400.000 si) - - si) 3.040.000 si)
3.400.000 a) a) 3.400.000
3.400.000 e)

si) 1.640.000 4.360.000 b)
b) 4.360.000 e) 3.400.000


si) 1.400.000 si) - - si) 3.040.000 si)
d) 6.000.000 3.400.000 a) a) 3.400.000
3.400.000 c)

si) 1.640.000 6.000.000 d) 4.360.000 b)
b) 4.360.000 c) 3.400.000


si) 1.400.000 si) - - si) 3.040.000 si)
d) 6.000.000 3.400.000 a) a) 3.400.000 960.000
3.400.000 c)
(sf) 4.000.000 (sf) - - (sf) 4.000.000 (sf)

si) 1.640.000 6.000.000 d) 4.360.000 b)
b) 4.360.000 c) 3.400.000
4.360.000 3.400.000
(sf) -

Receitas 6.000.000 4.640.000 4.360.000 15.000.000
Custos (4.000.000) (3.600.000) (3.400.000) (11.000.000)
Resultado 2.000.000 1.040.000 960.000 4.000.000

$ $
Bancos 4.000.000 Fornecedores -
Clientes - Resultado acumulado 4.000.000

Comentários:
 A distribuição do lucro não é perfeita ao longo dos períodos do contrato, por conta de
ajustes de estimativa, mas melhor do que concentrar toda receita no último período;
 Também seria possível ocorrer reajustes das receitas, dependendo do contrato, as

parcelas a vencer podem ser corrigidas;
 Outros critérios de alocação de receitas também são possíveis, por exemplo:

proporcionalidade do custo de conversão; Percentual de conclusão da obra etc.
 Para fins de pagamento de impostos de renda, a Legislação admite o recolhimento

com base nos fluxos de caixa recebidos.

46
Constituição das empresas e custos
subsequentes dos empreendimentos
Constituição e custos subsequentes
Comentários:
 Os terrenos adquiridos para início de um empreendimento imobiliário devem ser

mensurados a valor de custo e registrado no grupo de Estoques das organizações.
 O valor de custo compreende o montante utilizado para aquisição, acrescido dos

gastos necessários para deixar o terreno em condições de utilização.
 Gastos subsequentes para desenvolvimento das atividades do empreendimento

também devem ser alocados no grupo de Estoques.
 Gastos que, por ventura, não estejam estritamente relacionados com a execução do
empreendimento, devem ser registrado na conta de despesas do período.
Constituição das empresas e custos subsequentes dos empreendimentos

Comentários:
 Geralmente, para controlar os resultados dos empreendimentos, são abertas novas

empresas, conhecidas como Sociedades de Propósito Específicos (SPE).
 As SPE são entidades legais autônomas, com direitos, responsabilidades e contabilidade

própria, porém, o sócio controlador da SPE é a Incorporadora ou a holding patrimonial.
 Os empreendimentos podem optar por um regime especial de tributação, chamado

Patrimônio de Afetação, com menor carga tributária, e maior segurança a compradores.
 O regime especial de Patrimônio de afetação não é automático, é preciso que a

Incorporadora faça a solicitação de adesão na Receita Federal do Brasil.

Comentários:
 Os investimentos iniciais para constituir as SPE’s são registrados no Balanço Patrimonial

da Incorporadora no grupo de Investimentos.
 Os resultados decorrentes das atividades operacionais dos empreendimentos são

reconhecidos na contabilidade própria das SPE’s.
 Os valores dos investimentos, no Balanço das Incorporadores, deve ser ajustado de

acordo com os resultados das SPE, no processo de Equivalência Patrimonial.
 Quando encerado o empreendimento, deve ser apresentado o Balanço de

encerramento e os resultados residuais são transferidos para a Incorporadora.

Exemplo
• Em 01-01-x1, a Incorporadora ALFA, constituiu uma Sociedade de Propósito

Específico (SPE-n), com Capital social de R$ 30.000.000.
• Após o aporte do Capital Social, a SPE-n adquiriu um terreno por R$ 4.500.000

e houve outros gastos de R$ 200.000 para transferência de propriedade.
• No primeiro período houve gastos de R$ 1.000.000 na obra e outros R$ 50.000

com despesas administrativas e R$ 100.000 com despesas comerciais.

No primeiro período ocorreram os seguintes eventos, nas Demonstrações Financeiras da SPE-n
a) Integralização do Capital Social na SPE: $30.000.000
b) Pagamento a vista para aquisição do terreno $4.500.000
c) Gastos a vista para transferência de propriedade: $200.000
d) Gastos a vista com a obra $1.000.000
e) Gastos a vista com despesas administrativas $50.000
f) Gastos a prazo com despesas comerciais $100.000
ATIVOS PASSIVOS, PL e RESULTADO
BANCOS ESTOQUE (CUSTO INCORRIDO) FORNECEDORES A PAGAR PATRIMÔNIO LÍQUIDO

a) 30.000.000 30.000.000 a)
CLIENTES DESPESAS ADMINISTRATIVAS DESPESAS COMERCIAIS


a) 30.000.000 4.500.000 b) b) 4.500.000 30.000.000 a)


a) 30.000.000 4.500.000 b) b) 4.500.000 30.000.000 a)
200.000 c) c) 200.000


a) 30.000.000 4.500.000 b) b) 4.500.000 30.000.000 a)
200.000 c) c) 200.000
1.000.000 d) d) 1.000.000


a) 30.000.000 4.500.000 b) b) 4.500.000 30.000.000 a)
200.000 c) c) 200.000
1.000.000 d) d) 1.000.000
50.000 e)

e) 50.000


a) 30.000.000 4.500.000 b) b) 4.500.000 100.000 f) 30.000.000 a)
200.000 c) c) 200.000
1.000.000 d) d) 1.000.000
50.000 e)

e) 50.000 f) 100.000


a) 30.000.000 4.500.000 b) b) 4.500.000 100.000 f) 30.000.000 a)
200.000 c) c) 200.000
1.000.000 d) d) 1.000.000 sf) 150.000
50.000 e)
sf) 24.250.000 sf) 5.700.000 100.000 sf) 29.850.000 f)

e) 50.000 f) 100.000
sf) 50.000 sf) 100.000

Resultado do 1º Período na SPE-n
Receitas 0
Custos 0
Despesas (150.000)
Resultado (150.000)
Balanço Patrimonial final 1º Período – na SPE-n

$ $
Bancos 24.250.000 Fornecedores 100.000
Estoque-Custo Incorrido 5.700.000 Capital Social 30.000.000
Clientes 0 Resultado acumulado (150.000)

60
eventos nas SPE's e na Incorporadora
• Na Contabilidade da Incorporadora ALFA deverão ser registrados apenas os

valores do Investimento inicial na SPE-n, bem como os efeitos subsequentes
das atividades dessa empresa.
Exemplo de mensuração e registro de eventos nas SPE's e na Incorporadora

No primeiro período ocorreram os seguintes eventos, nas Demonstrações Financeiras da Incorporadora ALFA.
b) Resultado de equivalência patrimonial: $ 150.000
BANCOS Investimetnos FORNECEDORES A PAGAR PATRIMÔNIO LÍQUIDO

30.000.000 a) a) 30.000.000 100.000 30.000.000
0 0 100.000 30.000.000
CLIENTES RESULT. EQUIV. PATRIMONIAL DESPESAS COMERCIAIS
0 0


30.000.000 a) a) 30.000.000 100.000 30.000.000
150.000 b)
0 0 100.000 30.000.000

b) 150.000
0 0


30.000.000 a) a) 30.000.000 100.000 30.000.000
150.000 b)
c) 150.000
0 30.000.000 sf) sf) 29.950.0000 100.000 sf) 150.000 30.000.000

b) 150.000
sf) 150.0000 0

Resultado do 1º Período na Incorporadora ALFA
Receitas 0
Custos 0
Despesas (150.000)
Resultado (150.000)
Balanço Patrimonial final 1º Período – na Incorporadora ALFA

$ $
Bancos (30.000.000) Fornecedores 0
Investimento em SPE-n 29.950.000 Capital Social 0
Clientes 0 Resultado acumulado (150.000)
Ativo Total (150.000) Passivo + PL Total (150.000)

67
Leitura, interpretação de análise de uma
demonstração contábil publicada
Balanço Patrimonial Consolidado (em milhares de R$) Demonstração do Resultado do Exercício Consolidados (em milhares de R$)
ATIVOS 2021 2022 PASSIVOS 2021 2022 2021 2022
Equivalente Caixa 205.944 129.013 Fornecedores 219.163 247.729 Receita Operacional líquida 4.790.833 5.412.295
Aplicações financeiras 2.298.888 2.727.728 Obrigações sociais 108.152 173.528 Custos das vendas (3.125.013) (3.678.333)
Contas a receber 1.724.412 2.150.674 Financiamentos / Empréstimos 719.738 1.518.586 Lucro Bruto 1.665.820 1.733.962
Estoques 3.498.628 3.821.421 Provisões 167.997 170.962 Despesas operacionais com vendas (347.846) (514.969)
Outros ativos circulantes 233.044 338.159 Outros passivos circulantes 1.347.169 1.591.057 Despesas administrativa (495.333) (554.808)
Total Ativo Circulante 7.960.916 9.166.995 Total Passivo Circulante 2.562.219 3.701.862 Resultado Equivalência Patrimonial 297.167 217.085
Contas a receber LP 609.232 558.334 Financiamentos 2.921.850 3.360.423 Outras receitas operacionais, líquidas (56.871) 32.016
Estoques LP 1.486.656 1.731.437 Provisões 1.246.109 1.480.860 Resultado Operacional 1.062.937 913.286
Outros RLP 1.554.257 2.332.056 Outros Passivos ELP 309.068 317.663 Receita Financeira 271.862 572.713
Total Realizáve Longo Prazo 3.650.145 4.803.092 Total Exigível Longo Prazo 4.477.027 5.158.946 Despesa Financeira (228.865) (504.386)
Investimento (joint venture) 2.070.208 2.245.704 Capital Social 3.395.744 3.395.744 Resultado antes dos impostos 1.105.934 981.613
Imobilizado 124.188 129.357 Reservas 3.409.958 4.303.587 Imposto de renda e contribuição social (88.620) (123.025)
Intangível 35.713 214.991 Ajuste Avaliação Patrimonial -3.778 0 Lucro Líquido (Prejuízo) do período 1.017.314 858.588
Total Ativo Permanente 2.230.109 2.590.052 Total Patrimônio Líquido 6.801.924 7.699.331
ATIVO TOTAL 13.841.170 16.560.139 PASSIVO TOTAL 13.841.170 16.560.139
Leitura, interpretação de análise de uma demonstração contábil publicada

Análise de demonstrações de empresas
imobiliárias
OBRIGADO!
Muito sucesso a todos e
até a próxima!!! rodrigo@confidencialassessoria.com.br
(11) 99706-8905
7
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Análise de Demonstrações de Empresas Imobiliárias - Material de Apoio

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Rodrigo Paiva Souza

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ATIVOS PASSIVO E RESULTADO

CAIXA CUSTO INCORRIDO ADIANTAM. CLIENTES PATRIMÔNIO LIQ.

(sf) - (sf) - - (sf) 2.000.000 (sf)

CLIENTES RECEITAS CUSTOS

(sf) 2.000.000 6.000.000 (sf) (sf) 4.000.000

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𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹 𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷 𝟏𝟏𝟏𝟏. 𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎

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