Imóveis em Leilão Como Investir Com Segurança No Segmento Que Mais

CIP-BRASIL.
CATALOGAÇÃO NA PUBLICAÇÃO
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ
L732i
Lima, Cleber de Araujo.
Imóveis em leilão: como investir com segurança no segmento que
mais cresce no mundo? - 1. ed. - Rio de Janeiro: Autogra a, 2023.
ISBN: 978-85-518-5130-2 [recurso eletrônico]
1. Leilões – Brasil. 2. Mercado imobiliário – Brasil. I. Título.
CDD: 346.81
Imóveis em leilão: como investir com segurança no segmento que mais cresce no
mundo?
L , Cleber de Araujo
ISBN: 978-85-518-5130-2
1ª edição, janeiro de 2023.
Editora Autogra a Edição e Comunicação Ltda.
Rua Mayrink Veiga, 6 – 10° andar, Centro
Rio de Janeiro, RJ – CEP: 20090-050
www.autogra a.com.br
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É proibida a reprodução deste livro com ns comerciais sem prévia autorização
do autor e da Editora Autogra a.
Sumário
AGRADECIMENTOS: À VIDA
INTRODUÇÃO
NOMES NÃO COMUNS USADOS NESTELIVRO E SEUS SIGNIFICADOS
ALGUMAS DÚVIDAS DOS INICIANTES: É REALMENTE SEGURO

COMPRAR (ARREMATAR) IMÓVEL EM LEILÃO JUDICIAL?
CONSIGO COMPRAR COM 50% DE DESÁGIO OU MAIS EM RELAÇÃO
AO VALOR DE MERCADO?
POSSO NÃO TER A POSSE DO IMÓVEL COMPRADO (ARREMATADO) EM

LEILÃO? NO LEILÃO JUDICIAL.
NO LEILÃO EXTRAJUDICIAL.
ALGUNS DEVERES DO BANCO ANTES DE CONSOLIDAR A

PROPRIEDADE E PROCEDER AO LEILÃO EXTRAJUDICIAL.
O IMÓVEL COMPRADO (ARREMATADO) PODE VIR COM DÍVIDAS?
POSSO VER O IMÓVEL ANTES DE ARREMATAR?

SÓ PESSOA FÍSICA PODE ARREMATAR OU JURÍDICA TAMBÉM?
CORRO RISCOS DE PERDAS AO COMPRAR EM LEILÃO?

A MAIOR QUESTÃO ATUAL NAS ARREMATAÇÕES E QUE PODERÁ
GERAR GRANDES DISCUSSÕES E NULIDADES EM ARREMATAÇÕES JÁ
CONCLUÍDAS. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL GRAVADO COM
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
DAS FANTASIAS GERADAS NO MERCADO PELAS REDES SOCIAIS.

MUITO CUIDADO!
ENTENDA POR QUE LEILÃO É MAIS SEGURO QUE A COMPRA ENTRE
PARTICULARES.
FASES IMPORTANTES NO PROCESSO JUDICIAL A SEREM ANALISADAS

ANTES DE COMPRAR EM LEILÃO. — CITAÇÃO
PENHORA
INTIMAÇÕES
AVALIAÇÃO DO IMÓVEL.
AVALIAÇÃO DEVERÁ SER ATUALIZADA NO DIA DO LEILÃO?

DOCUMENTOS DE IMÓVEL.
CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS OU MATRÍCULA DO IMÓVEL.

ANÁLISE E COMENTÁRIOS SOBRE O DOCUMENTO.
ANALISANDO MATRÍCULA COM GRAVAMES.

POSSO COMPRAR IMÓVEL EM LEILÃO COM VÁRIAS PENHORAS?
NOMEAÇÃO DO LEILOEIRO.
ONDE ENCONTRAR A RELAÇÃO DOS LEILOEIROS?
EDITAL DE PRAÇA OU LEILÃO.

1ª E 2ª PRAÇAS É A REGRA GERAL, SENDO DEMAIS TENTATIVAS,
EXCEÇÃO.
LEILÃO.
AS PARTES ENVOLVIDAS NO LEILÃO.
COMO SE DÃO OS LEILÕES? — LEILÕES PRESENCIAIS.

LEILÕES VIRTUAIS.
LEILÕES HÍBRIDOS.
MODALIDADES DE LEILÕES
LEILÃO JUDICIAL.
LEILÃO EXTRAJUDICIAL.
ESTOU INTERESSADO EM COMPRARIMÓVEIS EM LEILÃO. — QUAIS OS

PRIMEIROS PASSOS?
CUSTO DE OBRAS.
TODA COMPRA DE IMÓVEIS EM LEILÃO SERÁ LIVRE E

DESEMBARAÇADA, INCLUSIVE DE DÉBITOS ANTERIORES?
IMÓVEL FOREIRO POSSO COMPRAR? E DE QUEM É A OBRIGAÇÃO DE
PAGAR O LAUDÊMIO E FOROS EM ATRASO? CUIDADO!
POSSO COMPRAR IMÓVEL COM GRAVAME DE USUFRUTO? CUIDADO!

LEILÃO DE DIREITO E AÇÃO.
COMPRA PARCELADA EM LEILÃO JUDICIAL.

ONDE O INTERESSADO DEVE FAZER A PROPOSTA DECOMPRA
PARCELADA?
CABE HOMOLOGAÇÃO DO JUIZ NA PROPOSTA PARCELADA EM

LEILÃO JUDICIAL?
COMPRA PARCELADA EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL.
ARREMATADO O IMÓVEL EM LEILÃO JUDICIAL

ARREMATADO IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL
AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE.
DESPESAS COM ARREMATAÇÃO DE IMÓVEIS.

VALOR DO ITBI NO RIO DE JANEIRO.
RESPOSTAS RÁPIDAS: COMPREI UM IMÓVEL EM LEILÃO E FOI

ALUGADO DURANTE O PROCESSO. TENHO DE RESPEITAR O
CONTRATO DE LOCAÇÃO?
O ARREMATANTE TEM DIREITO DE RECEBER OS ALUGUÉIS DO
IMÓVEL ARREMATADO? E A PARTIR DE QUANDO?
O ARREMATANTE TEM DIREITO DE RECEBER ALGO DO EXPROPRIADO

(EXECUTADO) DO BEM PELO TEMPO QUE ESTE FICAR NA POSSE?
O ARREMATANTE PODE SER CHAMADO COMORÉU EM UM PROCESSO
DE EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS SOBRE O IMÓVEL
ARREMATADO?
CUIDADO LEILOEIROS!
QUAL O PRAZO PARA TERCEIROS INTERESSADOS ENTRAREM COM
EMBARGOS DE TERCEIROS?
EM LEILÃO JUDICIAL, O 2º MELHOR LANCE PODE SER ACOLHIDO

PELO JUIZ?
FALTA DE INFORMAÇÕES NO EDITAL REFERENTE AO PROCESSO
GERAM NULIDADE DA ARREMATAÇÃO?
ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL CONSIDERADO COMO BEM DE FAMÍLIA

EXPEDIÇÃO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO ANTES DO MANDADO DE
IMISSÃO NA POSSE
PODEM OCORRER NOVAS PENHORAS NO IMÓVEL APÓS TER SIDO

ARREMATADO?
CONCLUSÕES FINAIS
AGRADECIMENTOS: À VIDA
Aos 20 anos quando ainda não sabia nem mesmo quem eu

era e o que seria da minha vida, tive a mais importante
notícia da, então, minha existência. Seria Pai. Com o
nascimento do meu lho Bruno, meus pensamentos e
minha vida não eram iguais a dos outros jovens da minha
idade e meu “ciclo social” era com pessoas mais maduras e
todos em busca do “vencer as barreiras”. Aos 20 anos
ingressei na Faculdade de Direito – Gama Filho no Rio de
Janeiro – e aos 30 anos de idade consegui me formar. O
tempo da minha formação cou vinculado à minha
condição nanceira para pagar os estudos, quando possível
fazia alguns períodos, quando não, trancava. Neste período
dos estudos, fui apresentado à corretagem de imóveis e de
imediato vi a maior oportunidade de crescimento da minha
vida. Ainda com 20 anos, isso no ano de 1990, pesquisava o
mercado imobiliário de outros países e fui o 1º corretor de
imóveis da zona norte do Rio de Janeiro a usar terno e
apresentar cartões de visitas com minha foto. Em razão da
idade eu entendia que estampar minha foto em um cartão
de visitas seria a forma mais e caz de mostrar honestidade,
pois o que vale mais que sua imagem? Ainda na corretagem
de imóveis conheci um rapaz bem “maluquinho”, falava
rápido demais e era cheio de trejeitos, Wellington Butler, e
aos poucos aquele rapaz “maluquinho” me apresentou sua
“Galinha dos Ovos de Ouro”, os leilões de imóveis e tive a
sorte de conhecer este Homem Honesto e respeitoso, como
nenhum outro já havia se mostrado a um corretor de
imóveis. Chegou a mim para venda de alguns imóveis que
ele e a mãe compravam em leilões judiciais. Na verdade,
naquele momento os imóveis oferecidos eram só imóveis
para venda e nossa relação foi se perpetuando. Nos anos de
1995 a 1997 meus outros lhos, Camila e Caio, vieram
completar a minha razão de vida. Aos 27 anos, pai de 3
lhos, com poucas perspectivas, diante da incerteza do
mercado imobiliário e das persistentes crises nanceiras do
Brasil, decidi não mais parar de estudar e optei entre a
comida, contas e desejos pessoais e abdicando de alguns, fui
morar com meus sogros, para poder cumprir com as
obrigações da vida. Quando me formei no ano 2000, decidi
largar a honrosa pro ssão de corretor de imóveis e me
dediquei 100% à advocacia privada e os anos sempre me
empurraram para as questões imobiliárias, especialmente
leilões judiciais, área que amo.
A essência deste agradecimento é à Vida e Vida é a mais

bela permissão de Deus. Mesmo parecendo que tudo era
diferente para mim, vejo que os Meus Filhos foram anjos
enviados por Deus e me zeram chegar aonde cheguei.
FILHOS, sem vocês eu não seria o homem que sou e não
veria só beleza em minha vida, como sempre vi. Amo vocês
demais.
Não posso jamais deixar de agradecer aos meus Pais, que

zeram o que puderam por mim. Agradeço imensamente
ainda aos meus irmãos e à minha Mulher, Aline Accarino,
meu equilíbrio do Poder da Mente e do Universo, terapeuta
ocupacional que me ensina com seu lindo trabalho
terapêutico e me incentivou incansavelmente à elaboração
deste meu 1º trabalho.
Agradeço à ilustre colega e excelente advogada Stéphane

Serra Taciano Gonçalves, especialista em tributário para
leiloeiros, em processos junto à Jucerja e administração de
atos para leiloeiros, que de imediato se pôs disponível para
ler o trabalho e fazer suas sugestões de grande valia.
Deus, você é maravilhoso.

INTRODUÇÃO
Dou-lhe uma, dou-lhe duas, dou-lhe três, vendido para

você!
Um estudo completo fará você imergir no mundo dos

leilões de imóveis, seja para investimento ou uso próprio.
Primeiramente temos de ter em mente ser possível, a

todos, a compreensão do procedimento para ingressar em
negócios de leilões de imóveis, seja na modalidade judicial
ou na extrajudicial, não havendo necessidade de você ser
advogado ou mesmo da área jurídica.
Alguns questionamentos simples como: “Posso avançar

um sinal vermelho com meu carro?”; “Posso não pagar meus
impostos?”; “Tenho de receber salário se eu trabalhar?”, são
questionamentos do nosso dia a dia e que não exigiram de
nós conhecimento jurídico ou administrativo para sabermos
as respostas.
As perguntas acima, têm um propósito de mostrar para

você, que não é da área jurídica e tem interesse em comprar
ou investir em leilão de imóveis, ser este livro um
instrumento de conhecimento e segurança para seu negócio
ou investimento.
Suas respostas às perguntas acima decorrem do seu

conhecimento empírico ou vulgar e você não é obrigado a
ler todas as Leis determinantes da proibição, dever e direito,
para chegar às suas conclusões, cando claro o objetivo das
Leis, trazer a Ordem Social.
A Ordem Social decorre de normas legais, Leis, e mesmo

você as desconhecendo na forma literal, sabe a resposta de
cada uma das questões acima.
No nosso estudo não será diferente, você será capaz de
saber previamente se deverá ou não comprar um imóvel em
leilão, tendo acesso às Normas Legais, às Leis.
Vamos abordar o tema “Leilão de Imóveis” com um

linguajar comum, fácil e compreensível a todos.
Usaremos bastante as Leis neste livro e saiba você, que não

é da área do direito, que todas as Leis são escritas para que
todos nós possamos entendê-las, não precisando ser
advogado para tal compreensão.
Lembremos que todos nós cidadãos estamos subordinados

às Leis, sejamos servidores públicos, pro ssionais liberais ou
autônomos, razão pela qual essas Leis precisam ser editadas
de forma compreensíveis a todos.
Este livro tem o propósito de te oferecer conhecimento

sobre o mercado de leilão de imóveis, seja você advogado ou
não. Então, vamos lá!
NOMES NÃO COMUNS USADOS NESTE LIVRO E
SEUS SIGNIFICADOS
Adjudicação – É o ato de trazer para si um bem, que já é seu

de fato e que ainda está em nome de outra pessoa, mas que
virá para você de direito (completamente regularizado) seja
por ordem judicial ou legal (quando a Lei assim de nir).
Conhecida também como adjudicação compulsória, em
2022 a Lei 14.382, autoriza esse procedimento pela via
extrajudicial, ou seja, diretamente no cartório de registro de
imóveis.
Adjudicante – É a pessoa que pede a adjudicação do bem

para seu nome.
Alienação Fiduciária – Negócio Jurídico onde uma pessoa

( duciante) transfere a propriedade de uma coisa ou a
titularidade de um direito para outra ( duciário) mediante,
especi camente para nosso estudo, empréstimo de dinheiro.
Arrematar – Ato de comprar em leilão.
Arrematante – É aquela pessoa física ou jurídica que compra

em leilão.
Auto de Arrematação – É um termo (documento) expedido

pelo leiloeiro no dia do leilão e logo após a venda do bem,
onde deve constar os dados do processo, dia, local e hora do
leilão, quali cação completa do arrematante, informação do
valor inicial de venda, valor ofertado, descrição do imóvel
leiloado, informações de dívidas e seus valores atualizados
no dia do leilão e se a venda ocorreu em caráter livre e
desembaraçado, sendo esta última dispensável se informada
no edital.
Avaliação – É ato de avaliar algo. É determinado por um
Juiz que um avaliador (corretor de imóveis ou engenheiro)
ou o cial de justiça avaliador, promova laudo indicando o
valor do bem a ser leiloado.
Carta de Arrematação – É o título (documento) o cial e

público de transferência da propriedade adquirida em leilão
para o nome do arrematante. Esse título de propriedade é
expedido pelo Juiz do processo que determinou o leilão. A
Carta de arrematação é a “escritura de compra e venda” do
arrematante em leilão.
Citação – É o ato determinado por um Juiz em um processo

para dar ciência, chamar alguém para, em querendo, fazer
parte deste processo e exercer seu direito de defesa, ou seja, é
o ato dirigido a quem ainda não é parte do processo.
Comissão de leiloeiro – É o valor em dinheiro a ser recebido

pelo leiloeiro a título de remuneração por todo trabalho
realizado até a venda de bens em leilão e deve ser pago, em
regra, no ato, no dia da arrematação e pelo arrematante.
Dívidas Propter Rem – São dívidas vinculadas ao bem imóvel,

se ouvindo como dívidas da própria coisa, como por
exemplo, IPTU, taxa de incêndio, foro, laudêmio e cota
condominial.
Edital – É um conjunto de regras determinantes do leilão,

revelando dados do processo, como número, nome dos
exequente, executado, advogados, Juiz, Vara onde corre o
processo, datas do leilão, descrição do imóvel, valor de
avaliação do imóvel para venda em 1ª praça, valor mínimo
para venda em 2ª praça, informações sobre dívidas scais,
gravames e se a venda ocorrerá em caráter livre e
desembaraçado, isto é, livre de débitos ou não. É a Lei do
leilão.
En teuse – É um tipo de arrendamento temporário ou

perpétuo de terras públicas ou particulares.
Executado – É a pessoa física ou jurídica, conhecido

também como devedor, que deve fazer, deixar de fazer ou
pagar algo para alguém (exequente) dentro de um processo
judicial.
Exequente – É a pessoa física ou jurídica, conhecido

também como credor, que tem o direito de exigir
cumprimento das obrigações impostas ao executado
(devedor).
Fiduciante – É aquele que transfere a propriedade ou

titularidade de uma coisa, no nosso estudo, imóvel, dando-a
como garantia e ca obrigado ao pagamento total do
empréstimo e na forma contratada, para ter de volta esta
propriedade ou coisa transferida.
Fiduciário – É aquele que recebe, como garantia do

empréstimo concedido, a propriedade móvel ou imóvel,
resguardando pra si, o direito de recebê-lo na forma e
condições ajustadas no contrato de alienação duciária.
Foro – É uma taxa anual a ser paga pelo proprietário de

imóvel localizado em terras de en teutas.
Gravame – Informação extrajudicial, judicial ou contratual,

averbada na matrícula do imóvel a m de dar publicidade à
ordem ou ato praticado, como exemplo Hipoteca, Alienação
Fiduciária, Penhora, indisponibilidade, habite-se e etc.
Hasta Pública – Terminologia não mais usada. O Código de

Processo Civil de 1973 usava a expressão para indicar que os
bens seriam levados à venda por determinação judicial.
Hoje a expressão usada é Alienação Judicial.
Impugnado – É o “réu” da impugnação. Aquele que dentro

de um processo tem um ato seu ou do Juiz impugnado e
poderá se defender da impugnação.
Impugnante – É o “autor” da impugnação. Aquele que

dentro de um processo faz impugnação de um ato judicial
ou não, devendo sustentar e fundamentar suas razões de
irresignação.
Intimação – É o ato determinado por um Juiz em um

processo para dar ciência de atos praticados dentro do
processo, ou seja, é ato dirigido para quem já faz parte do
processo.
ITBI – É o imposto de transmissão de bem imóvel, devido

ao arrematante quando da compra do imóvel em leilão e
deve ser pago previamente para ser expedida a carta de
arrematação. É um imposto municipal aqui no Rio de
Janeiro.
Juiz de Direito ou Juiz Federal – É servidor público

concursado, representa o Poder Judiciário e é responsável
pelas decisões e sentenças proferidas, sendo único
legitimado a julgar as demandas que lhe são levadas, dando-
lhes a imposição das Leis.
Lance ou Lanço – É o valor ofertado por participantes em

um leilão.
Laudêmio – É uma compensação, uma obrigação de

pagamento de determinado percentual sobre a venda do
imóvel, a ser pago pelo vendedor quando este imóvel está
em terras pertencentes a famílias, União, Município etc.,
conhecidos estes como en teutas.
Leiloeiro/Pregoeiro – É o único pro ssional habilitado para

vender imóveis ou qualquer outro bem móvel em leilão.
Penhora – Ato de constrição de um bem praticado por

ordem de um Juiz em determinado processo.
Pessoa física – É o cidadão comum.
Pessoa Jurídica – São as empresas ou empresários

individuais, como de nidos em Lei.
Praça – Era a terminologia usada para indicar a venda, por

ordem judicial, de bem imóvel. Hoje a expressão Leilão
serve para todo tipo de alienação judicial, seja para bens
móveis ou imóveis. A expressão “Praça” serve para dizer que
determinado bem será levado à público (como se
estivéssemos em uma praça) para venda.
1ª e 2ª Praça – São datas obrigatórias que o leiloeiro deve

informar no edital, indicando os dias em que ocorrerão o
leilão.
Quali cação completa - É a indicação de nome completo,

nacionalidade, estado civil, pro ssão, liação, números de
identidade e CPF, endereço residencial ou pro ssional com
CEP, cadastro de e-mail e telefone.
STF – Supremo Tribunal Federal – Instância maior do

Judiciário onde são decididas as causas de ordem
constitucional e questionadas em instâncias inferiores.
STJ – Supremo Tribunal de Justiça – Instância superior do

Judiciário onde são decididas as causas de ordem
infraconstitucional e questionadas em instâncias inferiores.
Valor vil – É a terminologia usada quando um imóvel é
“vendido” abaixo da metade do valor indicado na avaliação
constante do edital. Quando declarado pelo Juiz a
ocorrência de venda por valor vil, o leilão será considerado
ine caz.
ALGUMAS DÚVIDAS DOS INICIANTES: É
REALMENTE SEGURO COMPRAR (ARREMATAR)
IMÓVEL EM LEILÃO JUDICIAL?
Muito se pergunta se comprar imóveis em leilão é seguro. A

resposta é a rmativa. Mas alguns cuidados e conhecimentos
prévios são requisitos essenciais para se evitar que o sonho
do imóvel próprio ou do melhor investimento se torne um
pesadelo carregado de prejuízos.
Temos em mente serem os Investimentos considerados,

numa visão grosseira, como conservadores, moderados e de
risco, onde nos conservadores as taxas de retorno são baixas
e seguras, nos moderados as taxas e riscos são intermediários
e nos investimentos de riscos as taxas são mais altas, porém
os riscos são maiores, gerando incerteza nos ganhos.
Os investimentos de riscos estão lançados à sorte do

mercado, ou seja, como as bolsas vão agir, como as empresas
vão se comportar no mercado ou ainda como o país/governo
vai gerir sua economia. Esses investimentos claramente
mostram, no mínimo, insegurança, podendo ser lucrativos e
às vezes revelarem perdas signi cativas.
Observemos que em todos os tipos de investimentos

iremos pagar taxas de administração, taxa de performance,
IOF e Imposto de Renda, isto porque você contrata uma
sociedade empresária especializada para lhe dar o melhor
resultado, conhecida como Empresas de investimentos ou
Instituições bancárias.
Imóvel sempre foi visto como poder, realização,

investimento e para alguns, apenas um sonho. Imóvel é
conhecido como bem de raiz e se mostra até os dias de hoje
como um bem de alta relevância que ajuda a movimentar a
economia local, gera empregos (construção civil, corretores
de imóveis, administradoras, arquitetos, engenheiros), gera
riquezas para o “Estado” com arrecadações de impostos e
muitas vezes gera lucros quando adquirido com propósito
de investimento.
Se você zer pesquisas sobre as pessoas mais ricas do

mundo, vai veri car que na grande maioria delas há
investimentos imobiliários envolvidos nos negócios.
O mercado de leilão de imóveis se mostra hoje, ao meu

sentir, como o mercado mais seguro para compra de bem
imóvel.
Quando pensamos em leilão de imóveis, a primeira coisa

que nos vem a cabeça é: vou ganhar dinheiro.
Não podemos ser hipócritas e não admitirmos o fato de

onde se ganha dinheiro é onde se deve ter mais cuidados.
Lembremos da premissa “o rio só corre para o mar”. Essa

premissa, no nosso estudo, se revela como a mais verdadeira,
ou seja, quem tem dinheiro, ganha dinheiro, quem tem
pouco dinheiro, ganha mais um pouco de dinheiro e quem
tem muito dinheiro, ganha mais dinheiro.
Antes de entrar neste mundo fantástico dos leilões de

imóveis, não se esqueça: aonde se ganha dinheiro, tem mais
interessados, é mais concorrido e não é lugar para se ganhar
de um dia para o outro, isso até pode acontecer, mas não é a
regra.
Trate o interesse em leilão de imóveis como um negócio,

onde tem o estudo prévio sobre o assunto, certeza do
investimento possível de ser empregado por determinado
tempo, análise do mercado onde se pretende comprar,
pesquisa consciente de mercado de venda e constante
atualização de valores necessários para cuidar de um imóvel,
como por exemplo, materiais de construção, cotas
condominiais, impostos como IPTU, taxas como taxa de
incêndio e tudo mais necessários para se ter a coisa.
Não compre imóveis em leilão só porque está pela metade

do preço. Tenha conhecimento que preço é este que está
sendo vendido, se o imóvel vale a destinação pretendida, se
o local é aconselhável a compra, se tudo que gastará com a
compra valerá a pena.
O mercado de investimento imobiliário, principalmente

leilões de imóveis, dão retornos nanceiros signi cativos,
mas não é regra que este retorno ocorra rápido. É sabido
que nos investimentos nanceiros, os melhores retornos são
sempre precedidos de longos períodos, 2, 3 e até 10 anos e
sempre haverá riscos. No mercado de imóveis seu retorno
pode ocorrer em meses, mas não trate isto como regra e
esteja preparado para ter retornos a longo prazo, mas sem
riscos.
A segurança na compra de imóvel em leilão está assentada

no fato desta propriedade lhe ser transferida por ordem de
um Juiz de Direito/do Trabalho /Federal, quando estamos
no campo dos leilões judiciais ou ainda por uma instituição
bancária, mais normal no dia a dia, quando nos leilões
extrajudiciais.
Evidente que segurança sempre deve andar de mãos dadas

com conhecimento e você, a partir de agora, terá esse
conhecimento para dar início ao seu negócio de comprar
imóveis em leilão.
Assim como devemos contratar aquela sociedade
empresária da área de investimentos, mencionada acima, no
segmento de leilão de imóveis teremos de contratar um
advogado especializado nos assuntos de leilões e direito
imobiliário, não afastando seu dever em saber, previamente,
algumas condições para compra do imóvel pretendido.
Tratando-se de negócio imobiliário, a gura do corretor de

imóveis não pode ser desprezada, sendo este o pro ssional
mais quali cado para lhe posicionar quanto ao valor de
compra e de venda do imóvel levado a leilão.
Com o segmento de leilão de imóveis é possível

economizar quando da compra de sua moradia ou ganhar
dinheiro com a compra do imóvel para locação ou revenda,
gerando na maioria das vezes, retornos bem mais altos que
os investimentos de alto risco, e o melhor, sem riscos.
Sempre a rmo, no momento da compra do imóvel em

leilão, você tira dinheiro de sua conta bancária e no mesmo
instante recebe propriedade e não um título de crédito
futuro, um pedaço de papel exposto à sorte em um mercado
sazonal.
Na maioria das vezes a compra de imóveis em leilão

judicial ou extrajudicial, lhe traz descontos de até 50% do
valor do bem, havendo casos que esse percentual pode
chegar a mais.
Então, comprar imóvel em leilão é 100% seguro, desde

que tenha conhecimento e assessoria jurídica prévia.
Para rati car a a rmação acima, a Lei defere como

irrevogável e irretratável a arrematação feita e após assinada
a carta de arrematação pelo Juiz.
CONSIGO COMPRAR COM 50% DE DESÁGIO OU
MAIS EM RELAÇÃO AO VALOR DE MERCADO?
Comprar imóvel em leilão com valor bem abaixo do valor

de mercado é o sonho de todos os compradores do mercado
imobiliário, seja investidor ou não.
Alguns casos concretos:

Ano 2022 – Rua Conselheiro Zenha, 25/301, Tijuca, Rio de Janeiro.
Leilão feito em 25/03/2022, arrematado por R$346.000,00.
Custos da arrematação R$31.780,74 (custas do processo, honorários

de advogado, ITBI, registro de imóveis) e chaveiro.
Carta de arrematação expedida em 08/06/2022.
Vara com processamento lento.
Imissão na posse realizada em 27/06/2022.
Apartamento destruído com 118m2.
Custo de obra total, com armários e acabamento de 1ª linha –

R$136.800,00.
Venda em 12/2022 por R$690.000,00.
Ano 2020 – Rua Caetano de Almeida, nº 54, apt.104, Méier, Rio de

Janeiro.

Vara com processamento muito lento.
Imissão na posse realizada em 11/2019.
Apartamento em bom estado com 97m2.
Custo de obra total com armários e acabamento de 1ª – R$48.760,00
Valor de venda em 09/2020 - R$440.000,00.

Ano 2019 – Praia de Botafogo, nº 80, apt. 402, Botafogo, Rio de
Janeiro.

Vara com processamento rápido.
Apartamento destruído com 200m2.
Custo de obra total (06 meses) com armários e acabamento de 1ª

linha e despesas até 22/11/2022 – R$314.428,94.
Valor de venda em 12/2022 - R$2.480.000,00.
Ano 2018 – Avenida Sernambetiba, nº 3.300, bloco V, apt. 2.604,

Barra da Tijuca, Rio de Janeiro.
Leilão feito em 24/06/2018, arrematado por R$1.482.000,00

Vara com processamento rápido.
Apartamento em perfeito estado com 262m2.
Venda em 09/2020 por R$1.850.000,00.
2017 – Rua Genaro de Carvalho, 3255, apt.202, Recreio, Rio de

Janeiro.

Vara com processamento lento.
Imissão na posse realizada em 30/03/2018.

Apartamento em perfeito estado com 88m2.
Venda em 12/2020 por R$490.000,00.
Todo imóvel levado a leilão judicial é precedido de

avaliação. Aqui no Rio de Janeiro essa avaliação é feita por
O ciais de Justiça também intitulados como O ciais de
Justiça Avaliadores. Na minha opinião, não é o O cial de
Justiça Avaliador o pro ssional habilitado para esse tipo de
trabalho (vamos ver as razões de minha opinião no Capítulo
Avaliação dos Imóveis).
Nas avaliações feitas, hoje, pelos O ciais de Justiça

Avaliadores é levada em consideração a localização,
tamanho do imóvel e valor do metro quadrado do local. Ao
meu sentir, outro erro grave é avaliar imóvel usado por
metro quadrado (vamos ver as razões de minha opinião no
Capítulo Avaliação dos Imóveis).
Feita a avaliação pelo O cial de Justiça Avaliador e se o

valor estiver abaixo do valor de mercado e as partes
interessadas no processo não impugnarem esse valor, o
imóvel será vendido pela avaliação em 1ª praça e em regra
pela metade do valor da avaliação em 2ª praça.
Hoje o cenário regular é uma compra com 20 a 30% de

diferença do valor de mercado (anos 2020 a 2022 por conta
da pandemia e início da guerra entre Rússia e Ucrânia).
Nos leilões extrajudiciais a Lei 9.514/97 (Lei de alienação

duciária) determina que os imóveis retomados devam ser
vendidos pelo valor da avaliação feita no momento do
contrato, acrescidos dos valores das benfeitorias existentes e
que lhe integrem, atualizando monetariamente até o leilão.
Se o valor avaliado for menor que o valor indicado pelo
ITBI (Imposto de Transmissão de Bem Imóvel) pode o
banco se valer deste valor para venda em leilão extrajudicial.
Não havendo interessados na compra do imóvel no leilão

extrajudicial e nas condições impostas pela Lei, o banco
adjudicará o imóvel e após poderá vendê-lo, por leilão
extrajudicial, pelo preço que melhor lhe interessar.
Lei 9514/97
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e

constituído em mora o duciante, consolidar-se-á, nos termos deste
artigo, a propriedade do imóvel em nome do duciário.
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o

duciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que
trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a
alienação do imóvel.
§ 1oSe no primeiro leilão público o maior lance oferecido for

inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do
parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos
quinze dias seguintes.
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde

que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de
seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições
condominiais.
Então, para você conseguir comprar imóvel em leilão com

50% de deságio, vai depender da avaliação feita e da sua
sorte no dia do leilão.
POSSO NÃO TER A POSSE DO IMÓVEL COMPRADO
(ARREMATADO) EM LEILÃO? NO LEILÃO JUDICIAL.
Questão que assombra os iniciantes é se o comprador

(arrematante) tem algum risco em não ter a posse do imóvel
comprado (arrematado), quando há idosos, crianças e
doentes no imóvel.
O leilão judicial de imóvel decorre de um processo

judicial onde quem vai perder o imóvel, como regra, é
citado no início do processo para exercer seu direito de
defesa e é também intimado de todos os atos processuais até
a desapropriação forçada, decorrente da alienação judicial –
leilão. Desta forma o leilão vai ocorrer justamente para
arrecadar valor para se tentar liquidar a dívida existente no
processo, ou seja, liquidar a dívida daquele que tem o dever
de pagar e não o fez voluntariamente ou por não poder fazê-
lo.
A desapropriação do executado do bem levado a leilão é

uma das últimas medidas de satisfação do processo e assim
sendo, o executado deposto, aquele que perde o imóvel, já
teve ciência de todos os atos prévios.
O produto arrecadado com a alienação do imóvel pelo

leilão será a forma de satisfação do processo e o Estado Juiz
não pode ter “condições” não previstas em Lei que
inviabilizem essa satisfação, que muitas das vezes é a única
forma. Melhor falando, se todas as alegações de idades e
doenças fossem plausíveis para não sair do imóvel levado a
leilão, não haveria leilão de imóveis, bastava o executado
colocar um idoso, uma criança ou um doente no imóvel
para se tornar inalienável.
Havendo leilão, consequentemente há de ser dado ao
arrematante aquilo que se busca com a compra, a
propriedade e a posse, pois um não tem sentido sem o
outro.
O processo é um instrumento do Estado para ver

obedecida as Leis resistidas por uma das partes e o edital é a
convocação de terceiros de boa-fé e interessados na coisa a
ser leiloada, não podendo existir condições que coloquem
esses terceiros em total insegurança jurídica.
No entanto, não ignore a necessidade de conhecer o

processo, contratar um advogado, até para ter noção do
tempo necessário para se ter a posse do bem arrematado.
Há previsões legais para evitar que o executado perca o seu

único bem, mas essas alegações do executado devem ser
feitas antes do leilão e, havendo e sendo acolhidas pelo Juiz,
logicamente esse imóvel não será alienado, devendo o
exequente (aquele que detém o direito de crédito) buscar
outro meio de satisfação.
Então, saiba que o imóvel levado a leilão judicial será

sempre entregue ao comprador (arrematante), nem que para
isso se faça necessário o emprego de força policial para
desocupação forçada e com recolhimento de bens móveis
para depósito público.
NO LEILÃO EXTRAJUDICIAL.
É salutar iniciarmos dizendo ser possível o leilão

extrajudicial de quaisquer bens de particulares, se estes
optarem por essa modalidade de alienação.
Os leilões de imóveis extrajudiciais, especi camente para

nosso estudo, decorrem de obrigações não pagas pelo
devedor ( duciante). Constatada a mora e intimado o
devedor, este tem até 30 dias para purgá-la, ou seja, tem 30
dias para pagar a dívida com seus acréscimos devidos.
Constatada a inadimplência e decorridos os 30 dias para

pagamento e sem este, o o cial do competente cartório de
registro de imóveis promoverá, na matrícula do imóvel, a
averbação da consolidação da propriedade em nome do
duciário, desde que comprovado o pagamento do ITBI e
laudêmio, caso haja.
Feita a averbação, em até trinta dias após a consolidação da

propriedade, o duciário deve levar o imóvel a leilão
público para alienação.
Observe que falei em mora e inadimplemento, aquela

ocorre quando ainda é possível regularizar a dívida, nesta,
essa possibilidade não existe mais.
Desta forma, o comprador (arrematante) nos leilões

extrajudiciais não tem como saber se esses atos pretéritos e
obrigatórios foram devidamente realizados e o caminho
poderá tomar 02 direções: 1) Considerando que todos os
atos foram praticados devidamente: o comprador
(arrematante) terá, pela via de ação judicial de imissão na
posse, o direito de ter a posse do imóvel; 2) Considerando
que todos ou algum ato não foi praticado devidamente: o
comprador (arrematante) poderá não ter a posse até a
devida regularização dos atos e se forem passíveis de
regularização.
Então, nos leilões extrajudiciais haverá sempre uma dúvida

quanto a imissão na posse ou ao menos, quando essa
imissão na posse ocorrerá, descartando essa dúvida se o
credor duciário tomou todas as medidas prévias exigidas
em Lei.
ALGUNS DEVERES DO BANCO ANTES DE
CONSOLIDAR A PROPRIEDADE E PROCEDER AO
É inescusável que a relação jurídica entre duciante e

duciário nasce com a celebração do contrato de alienação
duciária, sendo este instrumento objeto principal. A
essencialidade do contrato de alienação duciária é tamanha
a ponto de eivar de vício de nulidade ou descaracterizar a
alienação duciária se não for observada, apenas uma das
exigências do artigo 24 da Lei 9514/97.
Lei 9514/97 – Alienação Fiduciária
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio duciário conterá:
I - O valor do principal da dívida;
II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito

do duciário;
III - a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV - A cláusula de constituição da propriedade duciária, com a

descrição do imóvel objeto da alienação duciária e a indicação do
título e modo de aquisição;
V - A cláusula assegurando ao duciante, enquanto adimplente, a

livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação
duciária;
VI - A indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do

imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art.

27.
Parágrafo único.Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes

nos termos do inciso VI docaputdeste artigo seja inferior ao utilizado
pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do
imposto sobre transmissãoInter vivos, exigível por força da
consolidação da propriedade em nome do credor duciário, este
último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro
leilão.
Ultrapassada a formalidade do contrato, a causa ensejadora

da quebra do contrato mais relevante e comum é a falta de
pagamento e caso ela ocorra, o devedor será intimado pelo
o cial do competente Registro de Imóveis a pedido do
credor para pagar, no prazo de quinze dias, a prestação
vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os
juros convencionais, as penalidades e os demais encargos
contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as
contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das
despesas de cobrança e de intimação.
Não paga a dívida e demais acessórios dentro do prazo, o

cartório de registro de imóveis certi cará a mora e
promoverá, 30 dias após expirado o prazo para purga da
mora, a consolidação da propriedade em nome do credor,
mediante a comprovação do pagamento do ITBI e
laudêmio, caso haja. Simples assim.
Feita a consolidação da propriedade em nome do credor,

ou seja, transferido o imóvel para o nome do banco, este no
prazo de 30 dias deverá promover o leilão do imóvel e até a
realização do 2º leilão o devedor tem o direito de
preferência, bastando pagar toda a dívida e despesas
desprendidas com o procedimento de consolidação e leilão.
A questão da segurança nos leilões extrajudiciais pesa no

fato de sabermos se o contrato inicial de alienação duciária
foi devidamente redigido e respeitado pelo credor e se todas
as fases legais antes da consolidação da propriedade foram
feitas.
Existem diversas ações questionando juros indevidos e a
falta de julgamento de nitivo deixa a aquisição do bem
imóvel levado a leilão extrajudicial com o manto da
insegurança, devendo enaltecer ser possível a ordem judicial
de manutenção do devedor na posse até o deslinde da ação,
mesmo tendo havido leilão. E aí?
Essa incerteza leva o interessado em comprar imóveis

através de leilão extrajudicial a busca de ofertas de imóveis
vazios, quando a posse será dada no ato da assinatura da
escritura de compra e venda.
O IMÓVEL COMPRADO (ARREMATADO) PODE VIR
COM DÍVIDAS?
A lei processual diz que “no caso de adjudicação ou alienação,

os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de
naturezapropter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço,
observada a ordem de preferência”. No entanto, a mesma lei
processual confere ao Juiz o poder de “Ao aplicar o
ordenamento jurídico, atender aos ns sociais e às exigências do
bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa
humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a
legalidade, a publicidade e a e ciência”.
Lei 13105/2015 – Código de Processo Civil
Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro

lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas
preferências.
§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem

sobre o bem, inclusive os de naturezapropter rem, sub-rogam-se sobre o
respectivo preço, observada a ordem de preferência.
Art. 8º Ao aplicar o ordenamento jurídico, o juiz atenderá aos ns

sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a
dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a
razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a e ciência.
A conclusão destas ordens jurídicas é que o Juiz tem o

poder de decidir se o imóvel será vendido livre e
desembaraçado de dívidas. Ainda assim o comprador
(arrematante) deve se atentar para o volume de dívidas
existentes, sendo necessário em alguns casos, levar a dúvida
ao Juiz para ele deixar de forma inequívoca sobre ser ou não
livre e desembaraçada a venda em leilão.
Então, é possível que o arrematante compre um imóvel e

seja obrigado a arcar com dívidas existentes sobre a coisa e
essa condição deverá estar expressamente dita no edital.
O fato de as dívidas serem superiores ao valor da

arrematação, ou simplesmente de existirem, por si só não
obrigam o arrematante em quitá-las.
POSSO VER O IMÓVEL ANTES DE ARREMATAR?
A Constituição Federal do Brasil põe a salvo inviolabilidade

da casa do cidadão.
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer
natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no
País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à
segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
………….
XI - a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo

penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de agrante
delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por
determinação judicial;
Diante da posição da Nossa Lei Maior (Constituição

Federal da República do Brasil) o Juiz não tem o poder de
determinar que o executado tolere o acesso do o cial de
justiça avaliador em seu imóvel, suportando o ônus de ter
uma avaliação injusta pela recusa, conhecida como avaliação
indireta.
Nessa esteira, se não pode mais não pode menos, ou seja,

não existe no ordenamento Jurídico nenhuma
obrigatoriedade de o executado permitir acesso de
interessados em seu imóvel, fato este que causaria, sem
nenhuma dúvida, no mínimo constrangimento.
No entanto e muito raramente, alguns executados

esvaziam previamente o imóvel e disponibilizam ao
leiloeiro as chaves para visitação, com o m único de se
obter sempre um valor mais alto na venda.
É de grande valia que o interessado em comprar imóveis

em leilão vá até o local, busque informações sobre o estado
da coisa a ser adquirida.
Está aí um dos motivos dos imóveis vendidos em leilão
judicial serem vendidos por valores mais baixos, ou seja, o
comprador (arrematante) compra (arremata) um imóvel
sem saber a real condição deste.
SÓ PESSOA FÍSICA PODE ARREMATAR OU
JURÍDICA TAMBÉM?
Art. 40 do Código Civil trata das pessoas jurídicas

de nindo-as como de direito público, interno ou externo, e
de direito privado.
A Lei de ne o início da existência da pessoa jurídica

impondo condições prévias a serem adotadas por seus
representantes. A pessoa jurídica é uma “roupagem”
colocada sobre os seus representantes, empresários ou
sócios, com m de exercer uma determinada atividade
comercial, hoje tratada como atividade empresarial.
Quando esses representantes, empresários ou sócios, estão

com esta “roupagem” e agem em nome da atividade
comercial/empresarial, não agem como pessoas físicas, mas
sim como pessoa jurídica.
A personalidade jurídica, com exceção dos casos previstos

em lei, tem seus direitos intransmissíveis e irrenunciáveis,
não podendo o seu exercício sofrer limitação voluntária.
Logo, concluímos que pessoa jurídica, devidamente

constituída e registrada, possui os mesmos direitos da pessoa
física no momento da arrematação.
CORRO RISCOS DE PERDAS AO COMPRAR EM
LEILÃO?
Sim.
Quando se compra imóvel em leilão e no ato da expressão

usada pelo leiloeiro, “vendido para”, esse vencedor, esse
comprador, passa a ser o titular, o proprietário direto do
bem e consequentemente responsável pelos ônus da coisa
adquirida, independentemente de ter recebido título (carta
de arrematação) ou não, ou seja, bastando o auto de
arrematação expedido no dia do leilão pelo leiloeiro.
Com a compra em leilão judicial o comprador deve pagar

a comissão do leiloeiro, Imposto de Transmissão, despesas
processuais e registro da carta de arrematação no serviço
registral competente. Nos leilões extrajudiciais, o
comprador pagará comissão do leiloeiro, Imposto de
Transmissão, despesas de escritura pública e registro no
serviço registral competente.
Em regra, o comprador não tem acesso ao imóvel e isso

impõe, obviamente, a incerteza de como receberá o bem
arrematado, valendo lembrar que em leilão você compra o
bem no estado que se encontrar.
Dívidas do imóvel precisam ser previamente levantadas,

pois, em algumas exceções as conhecidas dívidas propter rem,
acompanham a coisa adquirida.
Em alguns processos, os Juízes determinam a venda por

leilão e imputam ao arrematante a obrigação de pagamento
de eventuais débitos de natureza scal e condominial, caso
haja.
É bastante comum também, ler em editais que a venda
será livre e desembaraçada, “caso o produto da arrematação
comporte o crédito do autor”. Isso quer dizer se o crédito do
autor for maior que o valor conseguido no leilão, o
arrematante deverá pagar eventuais débitos scais e
condominiais.
O risco está diretamente relacionado à falta de estudo

prévio do processo e das condições do imóvel.
Então, antes de comprar imóveis em leilão, saiba

exatamente o valor médio daquele bem no mercado, o custo
médio de uma obra total em um imóvel do tamanho do
daquele que pretende comprar e contrate um advogado
especializado em leilões judiciais e extrajudiciais para
analisar o processo e as dívidas da coisa. Se assim o zer,
certamente não haverá riscos na sua compra.
A MAIOR QUESTÃO ATUAL NAS ARREMATAÇÕES E
QUE PODERÁ GERAR GRANDES DISCUSSÕES E
NULIDADES EM ARREMATAÇÕES JÁ CONCLUÍDAS.
ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL GRAVADO COM
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
A Lei 9514/97 introduziu dispositivos que tratam do sistema de

nanciamento imobiliário e instituiu a alienação duciária de
coisa imóvel.
A alienação duciária de coisa imóvel veio para substituir a

hipoteca, garantia de direito real usada pelas instituições
nanceiras, não que as hipotecas não existam mais, mas são
menos usuais nos empréstimos bancários para compra de
imóvel.
A alienação duciária deu o poder aos bancos, pela via

administrativa, após preenchidas algumas simples formalidades,
de transferir a propriedade do imóvel para si e de forma muito
célere, caso o devedor não cumpra com obrigações na forma
contratada. É a consolidação da propriedade.
Como funciona:
Você deseja comprar um imóvel e não tem recursos próprios

su cientes para isso e busca nanciamento imobiliário em
instituições bancárias. Feita a aprovação do crédito para seu
nome, o próximo passo é a escolha do imóvel. Escolhido o
imóvel o banco inicia trâmites de avaliação e veri cações
preliminares dos proprietários a m de se resguardar.
Analisada a viabilidade da venda pelos proprietários e ajustado

o valor da avaliação com o valor da compra, as partes,
comprador, vendedor e o banco lavram escritura de compra e
venda com pacto de alienação duciária.
A escritura de compra e venda decorre dos atos, comprar e

vender, existente entre interessado (comprador) e proprietário
(vendedor)
Já a alienação duciária decorre do empréstimo feito pelo

banco para o interessado (comprador) para ser pago ao
proprietário (vendedor).
O banco apesar de conceder ao comprador do imóvel o

recurso nanceiro, este vai diretamente para o vendedor, tão
logo a escritura esteja registrada no competente serviço registral
em nome do comprador.
A relação jurídica do Banco e o Comprador está no contrato

de alienação e a relação jurídica do Comprador com o Vendedor
está no contrato de compra e venda. Entre o Banco e o
Vendedor resta o compromisso de liberação do pagamento do
valor da transação quando da apresentada a escritura de compra
e venda com alienação duciária, devidamente registrada.
A obrigação de levar a mencionada escritura acima ao cartório

de registro de imóveis, é uma das obrigações do comprador
decorrente da transferência de propriedade.
O banco passa a ser tratado como duciário e o comprador

como duciante.
No momento da assinatura da escritura de compra e venda

com pacto de alienação duciária o comprador transfere
imediatamente a propriedade para o banco/ duciário,
mantendo consigo tão somente a posse direta do bem e o
direito de rever a propriedade quando do momento da quitação
da obrigação.
Lei 9514/97 – Alienação Fiduciária.
Art. 22. A alienação duciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico
pelo qual o devedor, ou duciante, com o escopo de garantia, contrata a
transferência ao credor, ou duciário, da propriedade resolúvel de coisa
imóvel.
Grosso modo, temos de entender que o comprador/ duciante,

não é mais o proprietário pleno do imóvel, mas sim mero
detentor do direito de um dia buscar a reintegração desta
propriedade para seu rol patrimonial. Enquanto o
comprador/ duciante estiver cumprindo com a obrigação do
nanciamento, o banco/ duciário não pode impor nenhuma
limitação ao uso da propriedade. Salvo, por determinação da
Lei, a locação do bem imóvel gravado com alienação duciária,
por mais de 01 ano, só é possível com a concordância expressa
do banco/ duciário.
O banco/ duciário pode fazer cessões de seu direito (crédito)

para outras instituições, não implicando isto em nada na relação
contratual primária feita com o comprador/ duciante. Na
verdade, aquela instituição que recebe a cessão dos créditos do
banco/ duciário, assume a posição deste no contrato e nos
termos constantes.
Pois bem, quando o imóvel gravado pela alienação duciária é

levado a leilão judicial, em regra, é o comprador/ duciante
quem gura no processo como réu/executado.
Muito se vê, nas ações de execução de cotas condominiais, o

processo seguir até o leilão sem que o banco/ duciante, aquele
que detém a propriedade resolúvel do bem a ser alienado, tenha
sido citado para fazer parte do processo ou mesmo intimado dos
atos. E não só isso, é o imóvel que sofre a penhora e a avaliação é
feita como propriedade plena, quando o executado sequer a
detém.
A Lei especial 9514/97 que trata da alienação duciária de

bens imóveis, não prevê outra forma de extinção do contrato,
senão pelo cumprimento da obrigação que carreará ao leilão
extrajudicial após a consolidação da propriedade em nome do
credor/ duciário.
Código Civil:
Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em

contrário.
Art. 1.367. A propriedade duciária em garantia de bens móveis ou

imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da
Parte Especial deste Código e, no que for especí co, à legislação especial
pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena
de que trata o art. 1.231. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014).
Ao Juiz é vedado julgar sem fundamento nas Leis, no entanto,

pode se valer da analogia em inexistindo Lei para solução do
caso. No campo da alienação duciária existe norma especial,
assim impõe ao Juiz o dever de julgar de acordo com seus
mandamentos.
Julgar por analogia signi ca que não existindo lei para

regulamentar ou regular uma situação, o Juiz deve buscar outros
meios para julgar, como moral, costumes, boa-fé etc.
Como vemos, o Código Civil dá tratamento especí co para

extinção da hipoteca quando diz ser a arrematação uma das
formas de extinção, não havendo nesta norma nenhuma
referência às alienações duciárias.
Código Civil
Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:
…….
VI - Pela arrematação ou adjudicação.
Havendo Lei especí ca sobre alienação duciária é essa Lei

que prevalecerá nas soluções dos con itos existentes e essa
norma não prevê a extinção, mas sim uma única forma de
resolver a alienação duciária que é pelo pagamento total da
obrigação.
Lei 9514/97
Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos

termos deste artigo, a propriedade duciária do imóvel.
De toda sorte, a regra geral da prescrição do Código Civil não

é afastada se o credor duciário não exercer seu direito de
cobrar ou não praticar os atos da consolidação da propriedade
para seu nome no prazo de 05 anos, contados do vencimento da
última obrigação.
Prescrição é a perda do direito de exigir algo pela via judicial,

ou seja, havendo falta de pagamento da obrigação e decorridos
05 anos do vencimento sem a devida cobrança da dívida, estará
o devedor/ duciante desonerado.
Atentem-se para o fato que as obrigações de pagamentos nas

alienações duciárias são sucessivas, ou seja, a data de cada
parcela vencida e não paga é a data inicial para contagem do
prazo para prescrição.
Código Civil
Art. 206. Prescreve:
……
§ 5oEm cinco anos:
I - A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento

público ou particular;
Nesta linha de de nições legais acima, é certo a rmar ser

inadequada ou mesmo ilegal a penhora da propriedade plena
quando gravada com alienação duciária. O que deve ser
penhorado e leiloado são os direitos que o executado devedor,
agora duciante, tem por força do contrato.
É penhorado o direito sobre aquisição daquele imóvel,

devendo constar expressamente no edital a expressão: “será
levado a leilão o Direito sobre aquisição do imóvel…”
A penhora deve recair tão somente até o limite de direito que
o executado devedor/ duciante detém, assumindo o
arrematante essa posição de devedor e obrigado a dar
continuidade ao contrato como se duciante fosse.
Observemos de imediato que as avaliações não podem ser

feitas sobre a propriedade plena, mas sim sobre os direitos do
executado/ devedor/ duciante, inclusive essa é a ordem da lei
processual civil.
Código de Processo Civil
Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:
…….
V - Bens imóveis;
……….
XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de

alienação duciária em garantia;
Exemplo: Caso o banco duciário não faça parte da ação.
O executado detém a posse direta de um imóvel gravado com

alienação duciária e este contrato ainda exige o pagamento de
200 parcelas de R$1.000,00. Com a arrematação, o arrematante
passará a ser obrigado a efetuar esse pagamento. É evidente que
a avaliação feita deve descontar esse saldo remanescente para ser
possível a alienação judicial pelo leilão.
A questão mais grave está nas ações de cobranças ou execuções

de dívidas propter rem, aquelas dívidas do imóvel, como é o caso
comum das cobranças de cotas condominiais.
Em que pese ser obrigação do devedor duciante pagar todas

as taxas e impostos do imóvel que detém a posse direta, a
questão complica quando ele não paga.
Lei 9514/97
Artigo 27, § 8oResponde o duciante pelo pagamento dos impostos, taxas,

contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou
venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o
duciário, nos termos deste artigo, até a data em que o duciário vier a ser
imitido na posse.
Qual seria a solução para evitar nulidades futuras dos leilões

de imóveis gravados com alienação duciária?
A Lei 9514/97 não dá solução para esse impasse. Desta forma o

Julgador deve julgar de acordo com outras normas jurídicas
ligadas ao caso concreto.
O Código Civil de ne os direitos, como opera a transferência

e a responsabilidade sobre a propriedade e determina ao credor
duciário obrigação de pagamentos das taxas e impostos
devidos ao bem somente quando consolidada a propriedade em
seu nome e seja imitido na posse.
Código Civil
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa,

e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do

título translativo no Registro de Imóveis.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser

subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-
se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou
para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Art. 1.368-B. ……..
Parágrafo único. O credor duciário que se tornar proprietário pleno do

bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da
propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido
transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos
tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e
quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem
objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta
do bem.
A Lei 9514/97 diz que a propriedade resolúvel é transferida
para o credor duciário no momento do registro do contrato no
competente cartório de registro de imóveis.
Lei 9514/97
Art. 23. Constitui-se a propriedade duciária de coisa imóvel mediante

registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de
título.
Não seria leviano a rmar e esse é um entendimento meu, ser

o credor duciário responsável imediato pelas obrigações propter
rem, aquelas devidas ao imóvel, uma vez que gura, após o
registro do contrato de alienação duciária, como proprietário
resolúvel.
A expressão resolúvel em nada mitiga os direitos à

propriedade, ainda que limitados no caso, visto que é resolúvel
por conta de obrigações sucessivas a serem cumpridas, ou seja,
passível de extinção ou por uma condição ou, pelo implemento
de uma causa superveniente juridicamente possível de pôr m
àquele direito depropriedade do duciário, causa esta, o
pagamento.
A previsão de responsabilidade do duciante quanto aos

pagamentos dos impostos, taxas, contribuições condominiais e
quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair
sobre o imóvel é inquestionável e está no campo da
consolidação da propriedade e alienação do bem, ou seja, ao
meu sentir, a previsão seria mero reconhecimento de direito de
ressarcimento deferido ao credor duciário, seja pela via própria
ou abatimento de possível saldo em favor do duciante, caso
haja.
Lei 9514/97
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o duciário, no

prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do
artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
….
§ 8oResponde o duciante pelo pagamento dos impostos, taxas,

contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou
venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o
duciário, nos termos deste artigo, até a data em que o duciário vier a ser
imitido na posse.
A razão do meu entendimento nesta linha, se dá ao fato que as

dívidas propter rem deverão ser pagas antes da alienação do bem
para terceiros (regra geral) e se o devedor duciante não as
pagou e nem tem como pagar é cristalino, como água, ser tal
obrigação daquele que agora tem consolidada a propriedade
plena do bem e único interessado, o credor duciário.
A solução pode vir pela via da aplicabilidade de lei nova ou

por analogia, a nal de contas o Código Civil andou bem no
tocante à responsabilização de quem deve pagar dívidas de
natureza condominial, imputando ao adquirente o dever de
pagamento. Vale ressaltar que a Lei especial é de 1997 e o
Código Civil vigente é de 2002, logo, aplicando-se este onde
couber e nos casos omissos na Lei especial.
Código Civil
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante,

em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Mas, o STJ no Julgamento do Agravo no Recurso Especial nº

1796224 entendeu ser o credor duciário parte ilegítima na
execução de IPTU.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.796.224 - SP (2020/03128517)
TRIBUTÁRIO. IPTU. SUJEITO PASSIVO. IMÓVEL OBJETO DE

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR. RESPONSABILIDADE ANTES
DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE. 1. O
Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido ao rito dos recursos
especiais repetitivos, consolidou o entendimento de que cabe ao legislador
municipal eleger o sujeito passivo do IPTU, entre as opções previstas no
CTN. 2. A jurisprudência desta Corte, interpretando o art. 34 do CTN,
também orienta não ser possível a sujeição passiva ao referido imposto do
proprietário despido dos poderes de propriedade, daquele que não detém o
domínio útil sobre o imóvel ou do possuidor sem ânimo de domínio. 3. O
credor duciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na
posse no imóvel objeto da alienação duciária, não pode ser considerado
sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das
hipóteses previstas no art. 34 do CTN. 4. Agravo conhecido e provido o
recurso especial.
Se observarmos o artigo 34 do CTN, o legitimado ao

pagamento tido como contribuinte é, dentre outros, o
possuidor a qualquer título.
Lei 5172/66
Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do

seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.
A posse é gênero. É instituto tratado no Código Civil e que

tem como espécies a posse direta e a posse indireta.
Código Civil
Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder,
temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a
indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a
sua posse contra o indireto.
A própria Lei da alienação duciária diz que “com a

constituição da propriedade duciária, dá-se o desdobramento
da posse, tornando-se o duciante possuidor direto e o
duciário possuidor indireto da coisa imóvel”.
Então temos o credor/ duciário como um possuidor indireto.

Lei 9514/97
Art. 23. Constitui-se a propriedade duciária de coisa imóvel mediante

registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de
título.
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade duciária, dá-se o

desdobramento da posse, tornando-se o duciante possuidor direto e o
duciário possuidor indireto da coisa imóvel.
Percebo pelo julgamento do AREsp. 1796224/STJ (Agravo no
Recurso Especial) que o caso enfrentou tão somente a situação
da legitimidade passiva de uma ação, ou seja, reconheceu não
ser legítimo o credor duciário gurar como executado em uma
ação, quando ainda não tem a propriedade consolidada em seu
nome.
No entanto, tal decisão só adia e agrava o problema das dívidas

propter rem existentes no imóvel gravado com alienação
duciária.
É fato que ninguém quer deixar de pagar as prestações do seu

imóvel próprio e isso se dá por mudança na situação nanceira
do devedor a ponto de não suportar mais os valores das
prestações e consequentemente dos encargos da coisa. Se a
dívida do imóvel de natureza propter rem, recaem diretamente
sobre o imóvel, é andar em círculos não reconhecer
imediatamente o dever, daquele que cará com a coisa, de pagar.
Se o credor duciário não deve pagar, segundo o STJ, e o

devedor duciante não tem recursos nanceiros para pagar,
quem paga?
Assim concluo.
Não sendo o credor duciário parte nas ações de cobrança ou

execução de dívidas propter rem, o arrematante não receberá a
propriedade, mas sim os direitos que o executado detinha até a
expropriação. O STJ – Superior Tribunal de Justiça já decidiu
neste sentido. Vejamos:
RECURSO ESPECIAL Nº 1.389.488 - AM
(2013/0185274-9)
DECISÃO Trata-se de Recurso Especial interposto, com fundamento no

art. 105, III, “c”, da Constituição da República, contra acórdão do Tribunal
Regional Federal da 1ª Região assim ementado: IMPROBIDADE
ADMINISTRATIVA. EXECUÇÃO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. PENHORA SOBRE OS DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE.
TERCEIRO PREJUDICADO. I - Tratando-se de constrição dos direitos do
devedor duciante, é imprescindível a anuência do credor duciário,
embora seja proprietário resolúvel e possuidor indireto que dispõe das ações
que tutelam a propriedade de coisa móveis. O recorrente a rma que houve
divergência jurisprudencial acerca da possibilidade de penhora de direitos
do devedor duciante, nos termos do art. 655, XI, do CPC. Assevera que a
anuência do credor duciário é necessária apenas para a substituição do
devedor. Sem contrarrazões ( . 433). É o relatório. Decido. A irresignação
merece acolhida. Em sentido contrário à orientação adotada pelo Tribunal a
quo, a jurisprudência do STJ tem entendimento de que a penhora pode
recair sobre direitos decorrentes do contrato de alienação duciária em
garantia, sem que se cogite da necessidade de concordância do credor
duciário. Con ram-se: PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO.
EXECUÇÃO FISCAL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA. POSSIBILIDADE.
1. Não é viável a penhora sobre bens garantidos por alienação duciária, já
que não pertencem ao devedor-executado, que é apenas possuidor, com
responsabilidade de depositário, mas à instituição nanceira que realizou a
operação de nanciamento. Entretanto é possível recair a constrição
executiva sobre os direitos detidos pelo executado no respectivo contrato.
Precedentes. 2. O devedor duciante possui expectativa do direito à futura
reversão do bem alienado, em caso de pagamento da totalidade da dívida, ou
à parte do valor já quitado, em caso de mora e excussão por parte do credor,
que é passível de penhora, nos termos do art. 11, VIII, da Lei das Execuções
Fiscais (Lei nº 6.830/80), que permite a constrição de “direitos e ações”.
(REsp 795.635/PB, de minha relatoria, DJU de 07.08.06). 3. Recurso especial
provido. (REsp 910.207/MG, Rel. Ministro CASTRO MEIRA, SEGUNDA
TURMA, DJ 25/10/2007, p. 159). PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO.
EXECUÇÃO FISCAL. RECURSO ESPECIAL. OFENSA A SÚMULA.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. EMBARGOS DE TERCEIRO.
PENHORA. DIREITOS SOBRE BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE.
POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO
E, NESTA PARTE, DESPROVIDO. (REsp 834.582/RS, Rel. Ministro TEORI
ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, DJe 30/03/2009).
PROCESSUAL CIVIL. PENHORA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
CONTRATO. DIREITOS. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO
655, XI, DO CPC. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1.
“O bem alienado duciariamente, por não integrar o patrimônio do
devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os
direitos do devedor duciante oriundos do contrato sejam constritos.” (REsp
679821/DF, Rel. Min. Felix Fisher, Quinta Turma, unânime, DJ 17/12/2004
p. 594) 2. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1171341/DF, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em
06/12/2011, DJe 14/12/2011) Diante do exposto, nos termos do art. 557, § 1º-
A, do CPC, dou provimento ao Recurso Especial. Publique-se. Intimem-se.
Brasília (DF), 24 de abril de 2014. MINISTRO HERMAN BENJAMIN
Relator
TRF-1
REsp em AI 0017118-33.2014.4.01.0000
Trata-se de recurso especial interposto pela União, com fundamento no

art. 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, em face do acórdão
deste Tribunal, que consignou que é imprescindível a anuência prévia do
credor duciário, no caso de constrição de direitos do devedor duciante.
Nas razões recursais, a parte recorrente alega violação aos artigos 458, 535
e 673 do CPC e ao art. 11, VIII, da Lei n. 6.830/80, sustentando, em síntese,
que Fazenda Nacional não pretende efetuar a penhora da propriedade do
bem, mas, apenas, dos direitos que recaem sobre o mesmo.
O recurso merece trânsito.
O Superior Tribunal de Justiça rmou o entendimento de que “a penhora

pode recair sobre direitos decorrentes do contrato de alienação duciária em
garantia, sem que se cogite da necessidade de concordância do credor
duciário” (REsp 1.389.488/AM, Ministro Herman Benjamin, DJe de
12/05/2014).
O bem sujeito à alienação duciária não pode ser penhorado em execução

scal enquanto devedor o duciante, visto que aquele bem não lhe pertence.
Trata-se, portanto, de mero possuidor sujeito à responsabilidade dos
depositários. Porém nada obsta a constrição dos direitos que lhe advêm do
contrato, pois o art. 11, VIII, da Lei n. 6.830/1980 (Lei de Execuções Fiscais)
permite a constrição de direitos e ações. Precedentes citados: REsp 795.635-
PB
DJ 7/8/2006; REsp 679.821-DF, DJ 17/12/2004, e REsp 260.880-RS, DJ

12/2/2001, REsp 910.207-MG, Rel. Min. Castro Meira, julgado em
9/10/2007.
O acórdão recorrido está em dissonância com o citado entendimento do

STJ.
Ante o exposto, admito o recurso especial.
Intimem-se.
Brasília, 26 de janeiro de 2016.
Desembargador Federal Cândido Ribeiro
Presidente
DAS FANTASIAS GERADAS NO MERCADO PELAS
REDES SOCIAIS. MUITO CUIDADO!
Vivemos uma nova era, a era digital, e com esta evolução

alguns problemas surgem como a falta de segurança nos
produtos e serviços e, por incrível que pareça, a falta de
acesso à informação clara e precisa.
No mercado de leilões de imóveis, pelo fato de ser um

negócio rentável e movimentar signi cativo volume de
dinheiro, alguns oportunistas viram esse mercado como
fonte de recebimentos.
Hoje corretores de imóveis e blogueiros estão divulgando

pelas redes sociais os imóveis que estão sendo levados a
leilão e cobram determinados valores para prestarem
“assessoria”. A pergunta seria: Que tipo de assessoria esses
pro ssionais poderiam dar em um negócio que deriva de
processo judicial ou de retomada forçada?
Esta nova era atrelada à falta de garantia, traz para o

interessado em entrar no segmento de leilão de imóveis, o
dever de buscar conhecimentos sobre o tema e ter uma
assessoria jurídica prestada, obviamente, por advogado
conhecedor da matéria, sendo assim possível trazer para si o
“selo” de ser a compra de imóvel a mais segura e lucrativa.
Assistimos advogados e não advogados a rmarem tratar-se

de um investimento (compra de imóveis em leilão) sem
nenhum risco, sugerindo em muitas das vezes, um retorno
imediato do lucro.
Rati co a a rmação de ser a compra de imóveis em leilão

judicial a forma mais segura existente, mas não se pode
a rmar que em todos os leilões isso se operará.
A segurança nos negócios de compra em leilões judiciais
supera, inclusive, as transações de compra e venda entre
particulares. Vejamos!
Observemos no Código Civil, quando fala “Do Negócio

Jurídico”, uma imposição de condições para reconhecer a
validade do negócio jurídico e quando essa ou essas
condições não são observadas, a própria Lei os de ne como
atos nulo ou anulável.
Negócio Jurídico, aqui para nosso estudo e para você

entender, é a união da vontade das partes com o propósito
de celebrar um contrato ou mesmo um simples negócio de
compra e venda de bens móveis, não podendo essas
vontades ou esses negócios serem contrários as disposições
da Lei.
Imposição básica da Lei para celebração de negócio

jurídico:
Código Civil
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - Agente capaz;
II - Objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
I - Celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
II - For ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;
IV - Não revestir a forma prescrita em lei;
V - For preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para

a sua validade;
VI - Tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem
cominar sanção.
Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável

o negócio jurídico:
I - Por incapacidade relativa do agente;
II - Por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão

ou fraude contra credores.
Até o momento, o propósito dos artigos acima não é fazer

com que você leia a Lei, mas sim compreenda que se a Lei
impõe condições para a validade do negócio jurídico e a
própria Lei os de ne como nulo ou anulável quando
aquelas condições não estão presentes, é porque EXISTEM
NEGÓCIOS JURÍDICOS que podem ser feitos de forma
errada.
No leilão de imóveis essa premissa não pode ser ignorada

e isso a Lei nos deixa certos da necessidade de ter
conhecimento antes de fazer negócios em leilões de imóveis,
pois estes também podem ser declarados pelo Juiz como
ine cazes ou inválidos. Vejamos!
Exemplo da Lei:
Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto

pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será
considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser
julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma
de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação
pelos prejuízos sofridos.
§ 1º Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a

arrematação poderá, no entanto, ser:
I - Invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício;
II - considerada ine caz, se não observado o disposto noart. 804;

Então, nem todo imóvel colocado em leilão é sinônimo de
compra (arrematação) segura, ou seja, nem todo imóvel
poderá ser comprado em leilão por haver erro no processo,
inobservância aos trâmites legais.
Observamos que a Lei acima prevê a invalidade ou

ine cácia do leilão, ou seja, o Juiz pode “cancelar” o leilão
realizado se o processo ou este leilão não atendeu às regras
para sua validade.
Vê-se e ouve-se atualmente alguns advogados falando de

compra de imóveis em leilões judiciais como se fosse a
compra ou o investimento mais tranquilo, mais lucrativo,
dando a impressão de inexistência de riscos e a possibilidade
de compra de qualquer imóvel que esteja em leilão.
As redes sociais vêm se mostrando como setor

preocupante e levam para o comprador ou investidor de
imóveis em leilão judicial ou extrajudicial apenas uma
decoração moderna, bonita e rica com o m único de passar
uma garantia absoluta e certezas sem limites e totalmente
dissociadas de responsabilidades e realidades.
Falas como: “Conseguimos comprar hoje o melhor

imóvel”, “A venda será resolvida muito rápido”, “O leilão
nunca será cancelado”, “A ocupação é fácil”, “Não tem como
dar nada errado”, “Você terá lucros de mais de 100%” e etc.,
nos trazem uma certa preocupação.
Sejamos realistas e críticos. Em todos os tipos de negócios

que envolvam dinheiro, não é crível aceitar inexistência de
riscos, só que em uns o risco é assumido e em outros ele
pode ser previamente minimizado ou mesmo evitado, como
no caso dos leilões judiciais de imóveis feitos com assessoria
jurídica.
Não é regra absoluta termos compras de imóveis em leilão
judicial com valores bem mais baixos de mercado, rapidez
na liberação de documentos e na ocupação do imóvel, assim
como, lucros exorbitantes e sem riscos.
Na maioria das vezes esses mixes de desejos (compra com

valor mais baixo, entrega de documentos e imóvel de forma
rápida e lucros exorbitantes) não acontecem.
Observem que foi dito “NA MAIORIA dos negócios”, ou

seja, há possibilidade que isso aconteça e vai exigir do
investidor, paciência, expertise, boa assessoria jurídica com
conhecimento do mercado de leilões de imóveis, assim
como exigirá do processo uma boa serventia e um Juiz
dedicado.
A regra é, conseguimos sim comprar imóveis em leilão

judicial com valor abaixo do mercado e isso decorre da
incerteza de como você receberá o bem comprado, pois
muitas das vezes não se tem acesso ou informações do
imóvel, como já dito.
Então não é um bom negócio? É um bom negócio sim.

Será possível você concluir ser um bom negócio comprar
imóveis em leilão, mas são inevitáveis assessoria jurídica e
um pouco de conhecimento do mercado imobiliário.
Também é regra nos leilões judiciais de imóveis estarmos

dentro de um processo judicial, com dever de respeitar
prazos legais, intimações e julgamentos de recurso ou
pedido cabível após a arrematação, ainda que este recurso
tenha o único m de protelar, mas deverá haver decisão.
O processo judicial após a arrematação ca atrelado à

ordem cronológica de processamento da serventia. O
andamento do processo não será mais rápido após a
arrematação, seguirá a ordem normal do processamento no
cartório do Juízo, valendo lembrar que em cada
serventia/cartório há apenas um Juiz para julgar dezenas de
centenas de processos e muitos com prioridades, seja por
doença, seja por idade.
Após a arrematação é salutar o Juiz esperar por 10 dias

para dar novo andamento ao processo, prazo este para
possíveis recursos. Não havendo recurso e já comprovado o
pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bem
Imóvel) a ser feito pelo arrematante, cabe ao Juiz
determinar a expedição da carta de arrematação e mandado
de imissão na posse.
Esses documentos (carta de arrematação e mandado de

imissão na posse) transferem a propriedade e a posse direta
do bem arrematado para o arrematante.
Havendo recurso, o Juiz deverá julgá-lo e somente após,

determinar a expedição da carta de arrematação e mandado
de imissão na posse para o arrematante.
Antes de participar de um leilão judicial de imóveis, você

deve conhecer alguma coisa sobre imóveis e sobre leilão e
ter um advogado quali cado para lhe assessorar e sendo este
advogado especializado no assunto, lhe poupará de se
aprofundar nos cuidados prévios em razão da
responsabilidade decorrente da pro ssão.
Então, não se esqueça, Segurança anda de mãos dadas com

Conhecimento.
ENTENDA POR QUE LEILÃO É MAIS SEGURO QUE A
COMPRA ENTRE PARTICULARES.
Leilão judicial de imóvel é precedido de um processo

judicial recheado de atos como citação e intimações de
todas as partes envolvidas (autor e réu). Esse processo é
gerido pelo Estado na pessoa de um Juiz e movimentado
por, no mínimo 2 advogados ou Defensores Públicos, e em
alguns casos também pelo Ministério Público.
Na compra de imóveis em leilão judicial, você ou seu

advogado têm a oportunidade, o direito, de examinar todo o
processo previamente, evitando assim compras passíveis de
cancelamento e que lhe gerarão transtornos.
Já nas compras entre particulares as partes nem sempre se

socorrem aos advogados e limitam-se, quando não, com
assessoria do corretor de imóveis, que raramente conhece as
Leis e infelizmente, em nosso País, ainda não assina a
escritura como interveniente responsável pelas informações
e serviços prestados.
Posso a rmar aqui, por ter atuado no mercado de imóveis

como corretor de imóveis entre os anos de 1990 a 2000, ser
uma grande minoria os corretores de imóveis conhecedores
dos trâmites relacionados às transações imobiliárias e isso
foi o meu combustível para seguir na área do Direito.
Na compra entre particulares, as partes se apoiam

exclusivamente em certidões locais e muitas das vezes
insu cientes para total lisura e garantia ao negócio. E quais
certidões são devidas? Quando as certidões revelam ser
possível ou não a compra e venda?
O risco é tão visível nas transações de imóveis entre
particulares que o nosso Código Civil tem vários capítulos e
títulos destinados a regular as transações imobiliárias, sem
prejuízo das Leis especi cas que dão um Vade-mécum
(consolidação de várias leis de um mesmo tema em um
único livro).
EXEMPLO 1 - Imaginemos “A” que vive em união estável com “B” e
decide comprar um imóvel, mas como tem escritura pública
declaratória de união estável, apenas declarou no momento da compra,
ser solteiro. Anos depois “A” decide vender o imóvel sem o
conhecimento ou consentimento de “B”.
“A” conseguirá fazer essa venda sem consentimento de

“B”? A resposta é Sim.
O cartório de notas funciona em maior parte de seus atos

com a verdade declarada pelas partes, assim, como “A” não
possui escritura declaratória de união estável, seu estado
civil, juridicamente comprovado, será o de solteiro. Assim,
será lavrada a escritura de venda tão somente com a
assinatura de “A”.
Bem verdade que nesse exemplo os direitos da(o)

companheira(o) serão discutidos em ação própria, mas o
problema se agrava se essa(e) companheira(o) é
possuidora(r) direto do bem, ou seja, se essa
companheira(o) reside/mora no imóvel.
Como será o momento da posse? Obviamente o cônjuge

lesado(a) vai resistir à saída, não fará a transição desta posse
direta do bem.
Os desfechos serão inúmeros e vai depender muito da

linha de entendimento do Julgador e da situação fática, mas
o certo é, temos um problema instalado para o comprador.
EXEMPLO 2 – imaginemos que “A” se apresenta como estrangeiro
proprietário de um imóvel e você inicia a compra deste imóvel. No dia
da escritura as certidões apresentadas são aptas, os documentos são
apresentados e a escritura é lavrada. Ocorre que “A”, estrangeiro, é um
estelionatário e sabedor do falecimento do verdadeiro “A”, em seu país
natal, falsi ca todos os documentos e assina a escritura.
Ocorre que o verdadeiro “A” tem herdeiros neste país e foi feito
inventário.
Feito o registro, os herdeiros poderão ingressar com uma

ação visando a posse do imóvel, a retomada do bem ou ação
de nulidade de negócio jurídico para cancelar a escritura
fraudada.
O desenrolar desta questão dependerá de vários “se”, por

exemplo, se as falsi cações eram ou não grosseiras; se o
comprador detinha meios de identi car a fraude etc., mas o
certo é, problema.
EXEMPLO 3 – “A” estelionatário decide vender seu único imóvel.
Num dia ele vende o imóvel para “B” e no dia seguinte ele vende o
imóvel para “C” e simplesmente some, ou seja, vendeu 2 vezes o
mesmo imóvel.
O sistema cartorário estadual ou nacional ainda não

possui cadastro instantâneo de informações de venda de
imóveis a m de evitar isso.
Lamentavelmente, quem registrar o imóvel primeiro será

considerado o proprietário. ANOTE! Quem será
considerado como proprietário será aquele que
REGISTRAR PRIMEIRO sua escritura de compra e venda e
não quem fez a escritura primeiro.
Ao outro restará a fatídica ação de perdas e danos em face

do estelionatário. Desejamos boa sorte.
Estamos falando de compra de bem imóvel que é um dos
bens mais valiosos que possuímos. Muitas pessoas passam
anos da vida economizando para obterem sua moradia e
muitas pessoas enriquecem a cada ano com negociações de
imóveis.
No Brasil ainda persiste a prática de não se gastar dinheiro

com prevenções e aí se gasta muito mais dinheiro com
correções e quando são possíveis.
Por estarmos no campo de um bem com valor econômico

signi cativo, não é possível acreditar ou aceitar não haver
cuidados prévios antes de dar um sinal de compra, assinar
um simples compromisso de compra e venda ou mesmo
comprar imóveis em leilão.
O principal cuidado que se deve ter é a contratação do

pro ssional certo para lhe trazer segurança. E quem são
esses pro ssionais?
O mercado tradicional de compra e venda de imóveis

exige a contratação do corretor de imóveis, pro ssional este
subordinado às regras da Lei 6530/78, Resoluções
publicadas pelo COFECi e determinações dispostas nos
artigos 722 a 729 do Código Civil.
No segmento de leilão de imóveis a gura do Advogado se

mostra como técnica e exclusiva para assessoramento, uma
vez que em todas as modalidades de leilões (judicial ou
extrajudicial) esse pro ssional será exigido, seja pela
representação processual, seja pela análise prévia do
processo ou muitas das vezes para provocação de ação
judicial com m de ver a posse do bem deferida, entregue
ao comprador, ação está necessária somente nos leilões
extrajudiciais.
FASES IMPORTANTES NO PROCESSO JUDICIAL A
SEREM ANALISADAS ANTES DE COMPRAR EM
LEILÃO. — CITAÇÃO
A citação é ato determinado pelo Juiz do processo para

chamar alguém para nele fazer parte, como réu ou
executado.
A parte interessada em comprar em leilão judicial deve, de

plano, após ler a petição inicial, ver se o réu ou executado
foi citado.
A citação deve ser feita, preferencialmente, na forma

pessoal, não deixando de ser válida se feita de outra maneira
como a Lei determina.
Art. 242. A citação será pessoal, podendo, no entanto, ser feita na

pessoa do representante legal ou do procurador do réu, do executado
ou do interessado.
A citação pessoal é a única capaz de afastar pedidos de

nulidades, trazendo a segurança jurídica para o arrematante.
A questão mais relevante na citação é sua entrega pelos

correios, conhecida como citação por AR, à pessoa diversa
do citando (réu ou executado), como por exemplo,
entregues a porteiros de condomínios.
Em que pese a Lei determinar como válida a citação

entregue, em condomínio edilício, ao funcionário da
portaria responsável pelo recebimento, os anos mostram a
fragilidade desta norma em ato de tamanha relevância.
Imaginemos a perda do documento pelo funcionário do

prédio ou mesmo uma relação não amistosa entre este e o
citando, a ponto de não entregar documentos ou mesmo
retardar a entrega. Todos os ônus seriam, ao meu sentir,
injustamente desferidos ao citando.
O STJ – Superior Tribunal de Justiça - de forma brilhante,

julgou uma ação que discutia essa forma de citação (pelos
correios – AR) e rmou entendimento de não ser
considerada válida a citação pelos correios somente entregue
ao porteiro, até porque existem diversas outras formas de
citação disponíveis na Lei. Assim foi o julgado:
AgInt no AREsp1399396
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO

ESPECIAL. LOCAÇÃO. COBRANÇA DE. ENCARGOS LOCATIVOS.
FIADORES. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO.CITAÇÃOVÁLIDA.
NECESSIDADE. PRECEDENTES DO STJ. RESPONSABILIDADE
DOS FIADORES. ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL.
AUSÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DO ARTIGO INDICADO.
FALTA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO
RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. REFORMATIO IN PEJUS.
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA.
DECISÃO MANTIDA.
1. Segundo a jurisprudência do STJ, o ador de contrato de locação

não cienti cado na ação de despejo está imune aos efeitos da
interrupção da prescrição em relação ao locatário. Precedentes.
2. Além disso, “o entendimento do STJ é de que, para a validade

dacitaçãode pessoa física pelo correio, é necessária a entrega da
correspondência registrada diretamente ao destinatário, não sendo
possível o seu recebimento pelo porteiro do prédio» (SEC 1.102/AR,
Relator Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, CORTE ESPECIAL,
julgado em 12/4/2010, DJe 12/5/2010).
3. O recurso especial não comporta o exame de questões que

impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos
(Súmula n. 7/STJ).
4. No caso concreto, entender que a noti cação expedida produziu

seus efeitos em relação aos adores exigiria nova análise do conjunto
probatório dos autos, medida inviável em recurso especial.
5. Considera-se de ciente, a teor da Súmula n. 284 do STF, a

fundamentação recursal que alega violação de dispositivos legais cujo
conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese
defendida no recurso especial
6. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão

recorrido su ciente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da
Súmula n. 283/STF.
7. “Esta Corte Superior possui o entendimento de que, consoante os

princípios da non reformatio in pejus e do tantum devolutum
quantum appellatum, as contrarrazões se revelam como via inadequada
para se suscitar pedidos de alteração da decisão recorrida, porquanto
são servis à impugnação dos fundamentos do recurso interposto”
(AgInt no AREsp n. 1.335.124/GO, Relator Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/6/2019, DJe 27/6/2019).
No caso, revela-se descabido alterar o período de responsabilização dos
adorespelosencargos locativos, ante a ausência de recurso especial da
agravante nesse sentido.
8. Agravo interno a que se nega provimento
Na sua análise, veri que se o réu ou executado foi

devidamente citado no processo.
Aqui vale uma observação.
Quando o réu for citado pessoalmente e não responder à

ação, será decretado como revel pelo Juiz e o processo
seguirá seu curso normal, bastando os atos seguintes serem
intimados pelo diário o cial da justiça. O réu ou executado
revel pode se manifestar no processo a qualquer hora, mas
os atos anteriores praticados e intimados, serão para ele
imutáveis.
Se o réu for citado por edital ou por hora certa, signi ca

obviamente que não foi citado pessoalmente e neste caso o
Juiz deve nomear curador especial para sua defesa, em regra
a defensoria pública, sob pena de nulidade do processo.
Ao incapaz sem representação legal no processo, também

é nomeado curador especial para sua defesa.
PENHORA
Penhora é o ato determinado pelo Juiz que visa apreensão

de um determinado bem para garantir o resultado da
execução. É ato de separação do rol de bens do executado,
podendo ser um ou mais, para que seja afetado para
satisfação da execução e consequentemente satisfação do
crédito do credor.
Deferida a penhora pelo Juiz o exequente deverá levar esse

Termo de Penhora até o cartório de registro de imóveis para
a devida averbação do ato na matrícula do imóvel.
Essa averbação da penhora é prática de extrema

importância, pois visa a publicidade do ato para terceiros e
garante a ordem preferencial sobre o crédito advindo da
alienação futura.
É muito comum um imóvel ser levado a leilão sem que a

penhora esteja averbada na matrícula do imóvel. Essa falta
de penhora averbada não invalida o leilão, mas poderá gerar
problemas para o credor no concurso de credores após o
leilão (não implica em danos para o arrematante).
Por ser a penhora forma de garantia da execução, pode

ocorrer do mesmo imóvel ser penhorado várias vezes. Sobre
penhora e direito de preferência o entendimento rmado
no Superior Tribunal de Justiça é o acolhimento ao
princípio da penhora anterior que prevalece sobre a
posterior. Contudo, esse direito de preferência segue a
ordem legal do crédito privilegiado de forma que, existindo
pluralidade de penhoras sobre o mesmo bem, deve-se
veri car a existência das preferências que, na ordem, são:
créditos trabalhistas, scais e aqueles decorrentes do direito
real de garantia.
Cuidado!!! Nem sempre você comprará um imóvel livre e

desembaraçado, ainda que digam que essa é a regra, vale
lembrar que toda regra comporta exceções. Por isso
atentem-se aos editais.
INTIMAÇÕES
Intimação é o ato de dar ciência a alguém de uma decisão

ou sentença proferida no processo.
Iniciada a execução e realizada a penhora, o executado será

intimado no processo na pessoa do seu advogado e não
havendo advogado, deverá ser intimado pessoalmente.
A Lei prefere a intimação por AR (Aviso de Recebimento),

sendo esta válida no endereço constante nos autos, valendo
ressaltar a imperiosa necessidade de comprovação da
assinatura do executado no aviso de recebimento.
Caso o executado mude de endereço sem noticiar tal fato

no processo, a simples entrega no endereço indicado nos
autos será considerada como válida.
Como no nosso estudo a penhora recairá em bem imóvel,

deve também o cônjuge do executado, se houver, ser
intimado da penhora, salvo se casado pelo regime da
separação total e absoluta de bens ou nas ações de cobrança
ou execução de cotas condominiais, onde é possível a ação
em face de apenas um dos coproprietários.
Iniciada a fase de alienação do bem na modalidade de

leilão judicial, o executado deverá ser novamente intimado
por meio de seu advogado ou, se não tiver procurador
constituído nos autos, por carta registrada, mandado, edital
ou outro meio idôneo, legalmente válido.
Sendo o executado revel (quando é citado e não responde

à ação) e não sendo ele encontrado no endereço constante
do processo, a intimação considerar-se-á feita por meio do
próprio edital de leilão.
Deverão também ser intimados da alienação judicial,
leilão (conforme a Lei processual Civil):
1 - O coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido

penhorada fração ideal;
2 - O titular de usufruto, uso, habitação, en teuse, direito

de superfície, concessão de uso especial para ns de moradia
ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair
sobre bem gravado com tais direitos reais;
3 - O proprietário do terreno submetido ao regime de

direito de superfície, en teuse, concessão de uso especial
para ns de moradia ou concessão de direito real de uso,
quando a penhora recair sobre tais direitos reais;
4 - O credor pignoratício, hipotecário, anticrético,

duciário ou com penhora anteriormente averbada, quando
a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja
o credor, de qualquer modo, parte na execução;
5 - O promitente comprador, quando a penhora recair

sobre o bem em relação ao qual haja promessa de compra e
venda registrada;
6 - O promitente vendedor, quando a penhora recair sobre

direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda
registrada;
7 - A União, o Estado e o Município, no caso de alienação

de bem tombado.
Desta forma, não sendo intimados todos os devidos

interessados no processo, a fase de leilão estará
comprometida e fadada à invalidade ou ine cácia.
AVALIAÇÃO DO IMÓVEL.
O Juiz não é obrigado a saber de tudo que não seja matéria

de Direito. Nas questões que não são de Direito, o Juiz
convoca pro ssionais técnicos para emitirem seus pareceres
ou laudos, a m de ajudá-lo no convencimento de suas
decisões.
Ultrapassada a fase de penhora, o Juiz determinará a

avaliação do bem para que as partes possam saber o valor a
ser conseguido em eventual alienação judicial.
A Lei 13105/2015 (Código de Processo Civil) diz:
Art. 870. A avaliação será feita pelo o cial de justiça.
Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados

e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, xando-
lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.
Normalmente o O cial de Justiça Avaliador se dirige ao

local e tenta, com autorização do proprietário ou do
ocupante, entrar no imóvel, para veri car as condições do
bem e fazer a justa avaliação, mas na maioria das vezes esse
acesso lhe é negado, direito do proprietário ou ocupante.
Quando o avaliador não consegue entrar no imóvel a

avaliação será feita de forma indireta, valendo-se o avaliador
da informação que tiver nos autos e de alguns outros
imóveis anunciados na região.
Tendo o avaliador acesso ao imóvel, essa avaliação será

direta e realizada de acordo com o que o avaliador ver.
O O cial de Justiça Avaliador ao proceder a avaliação

colaciona no processo seu laudo com todas as informações e
valor dado ao imóvel. Juntada a avaliação aos autos do
processo, a serventia de ofício ou por ordem do Juiz, abre
vistas as partes (autor e réu), para se manifestarem sobre.
A avaliação pode ser aceita ou impugnada, por uma ou

pelas duas partes do processo, exequente e executado.
Impugnada a avaliação, o Juiz manda as considerações da
impugnação para o O cial de Justiça Avaliador que deverá
se manifestar sobre a impugnação.
O O cial de Justiça Avaliador pode manter o valor,

majorar ou reduzir mediante fundamentações legais.
Recebida a resposta do O cial de Justiça Avaliador, o Juiz
determinará novamente vistas as partes do processo e serão
novamente intimadas para se manifestarem.
Aceita a resposta do O cial de Justiça Avaliador, o Juiz

homologará o valor da avaliação e o processo seguirá para
leilão judicial.
Não aceita novamente a avaliação pelo impugnante, o Juiz

poderá deferir a reavaliação por pro ssional cadastrado e
homologado no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro
(corretor de imóveis ou engenheiro).
A parte interessada pode apresentar seus laudos

particulares, mas isso raramente é acolhido, uma vez que o
Juiz não ca atrelado ao laudo de pro ssional contratado
pelas partes, apoiando-se sempre nas posições de seus
“peritos”.
A reavaliação só será deferida se o impugnante deixar de

forma clara e comprovada, ter sido feita a avaliação em
desacordo com o mercado, a ponto de trazer dúvidas ao Juiz
sobre o valor dado ao imóvel.
Entendo não ser o o cial de justiça o pro ssional
capacitado para avaliação de imóveis. Vamos observar a
disposição da Lei.
Art. 870. A avaliação será feita pelo o cial de justiça.
Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados

e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, xando-
lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.
Nos procedimentos judiciais as avaliações serão realizadas

em bens móveis e imóveis.
Não seria leviano a rmar que o Artigo 870 do Código de

Processo Civil refere-se às avaliações de alguns bens móveis e
grifo a palavra “alguns” em razão de existirem bens móveis
mais valiosos que vários imóveis.
Os bens móveis de pequena monta são possíveis de serem

avaliados por qualquer pessoa, bastando uma simples
pesquisa de mercado.
A lei é bem clara no parágrafo único quando diz ser

necessária a nomeação de avaliador quando o bem exigir
conhecimento especí co.
Perguntas:
Todo mundo é capaz de avaliar um imóvel?
Todos os imóveis são iguais ainda que estejam num

mesmo local ou edifício?
As respostas deixam claras que se tratando de bens imóveis

os Juízes devem se valer de avaliadores técnicos (corretores
de imóveis ou engenheiros).
Essa avaliação por pro ssional quali cado não só garante
ao executado uma justa avaliação, como também garante a
Justiça no processo.
Em minha opinião, o corretor de imóveis é o único

pro ssional habilitado para avaliar bens imóveis, pois é o
pro ssional que trabalha exclusivamente com isso e tem
capacidade de mensurar o real valor de um imóvel, levando
em consideração seu estado de conservação, acabamento,
posição e local.
O engenheiro, muitas das vezes, se mostra como melhor

pro ssional para avaliações quando o bem imóvel tem de
ser avaliado estruturalmente ou quando necessita de grandes
cálculos e não existam paradigmas para uma avaliação
mercadológica.
Feita a avaliação e homologada pelo Juiz, este nomeará ou

homologará a indicação do leiloeiro, feita pelo exequente,
para iniciar os trabalhos de leilão.
É importante no momento da compra buscar saber

quando foi feita a avaliação do bem, pois nem sempre os
atos do leiloeiro são determinados logo após a avaliação. É
de bom tom saber que dependendo do tempo entre a
avaliação e o leilão, pode haver necessidade de atualização
do valor pela reavaliação do bem.
AVALIAÇÃO DEVERÁ SER ATUALIZADA NO DIA DO
LEILÃO?
O debate impõe análise e distinção entre os termos

“atualização” e “reavaliação”.
Atualizar valor signi ca que o leiloeiro, quando elabora o

edital do leilão e a seu bel-prazer, dá atualização ao valor da
avaliação feita. Normalmente convertem o valor da
avaliação do dia feito em índices, como IGPM, e calculam
no dia da elaboração do leilão. No entanto esse ato, ao meu
sentir, é errado, pois não existe na lei nenhuma autorização
para atualização do valor.
A Lei claramente impõe que o leilão será precedido de

publicação de edital, devendo constar, dentre outros, o valor
pelo qual o bem foi avaliado e não o valor atualizado da
avaliação.
Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que

conterá:
I - …….
II - O valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual
poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a
comissão do leiloeiro designado;
Quando decorre muito tempo da avaliação até a data do

leilão, a lei impõe nova avaliação do bem, não atualização,
pois esta não é modo de aferição de real valor de mercado.
Atualizar valor de avaliação é dar entendimento de

valorização diária ou mensal do bem, quando o mercado
demonstra, em muitas das vezes, desvalorização.
A Lei 13105/2015 (Código de Processo Civil) diz:
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:
……..
II - Se veri car, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou

diminuição no valor do bem;
III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na

primeira avaliação.
O STJ - Superior Tribunal de Justiça - no julgamento do

Embargos de Declaração no Recurso Especial nº
1551263/SC dá esta interpretação a norma legal.
PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. EMBARGOS
DECLARATÓRIOS RECEBIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL.
INSTRUMENTALIDADE RECURSAL. EXECUÇÃO FISCAL.
EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. INÉRCIA NA IMPUGNAÇÃO DO
LAUDO. PRECLUSÃO. PREÇO VIL. CONFIGURAÇÃO, CASO
ALIENAÇÃO EQUIVALHA A PATAMAR INFERIOR À METADE DO
VALOR AVALIADO. SÚMULA 83/STJ. ATUALIZAÇÃO DO VALOR
DO BEM PENHORADO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE
ILIDAM A VALIDADE DA AVALIAÇÃO. SÚMULA 7/STJ.
……..
3. Quanto à necessidade de atualização do valor da avaliação do bem

penhorado antes do leilão ou da praça, esta é devida, caso demonstrada
a incongruência entre o valor avaliado e o preço de mercado, cabendo à
parte interessada trazer elementos que comprovem a valorização ou a
desvalorização do bem, mormente se decorrido tempo signi cativo
entre a avaliação e a arrematação.
………
Agravo regimental improvido.
(EDcl no REsp 1551263/SC, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS,

SEGUNDA TURMA, julgado em 05/11/2015, DJe 13/11/2015)
DOCUMENTOS DE IMÓVEL.
Em todos os leilões, o interessado terá acesso aos

documentos dos imóveis, que são: matrícula, também
conhecida como certidão de ônus reais, IPTU e aqui no Rio
de Janeiro também FUNESBOM, que é taxa de incêndio
devida ao Corpo de Bombeiros.
De posse da matrícula o interessado saberá se o executado

gura no documento como proprietário do bem.
Pasmem, mas é fato haver penhora de bens que não

pertencem ao executado e esse fato grave passa despercebido
das partes envolvidas no leilão.
O número de inscrição do IPTU permite ao interessado

veri car dívidas com o sco municipal e, aqui no Rio de
Janeiro, com o sco do Estado em relação ao FUNESBOM.
CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS OU MATRÍCULA DO
IMÓVEL.
Matrícula do imóvel é também conhecida como certidão de ônus

reais, certidão vintenária ou rara e vulgarmente como certidão do
registro de imóveis. Essa certidão de matrícula do imóvel é o
registro de todos os atos praticados com aquele imóvel, ou seja,
desde a abertura da matrícula o imóvel consignará proprietários,
transferências de todos os gêneros, alterações e gravames que
serão registrados ou averbados nesta matrícula e de forma
cronológica. É o princípio da continuidade dos atos registrais.
Como se vê acima, a certidão de ônus reais ou certidão de
matrícula do imóvel é a “certidão de nascimento” do imóvel, onde
nela são lançados todos os atos vinculados e praticados no imóvel.
Obrigatoriamente vem no topo da certidão o cartório

competente de registro daquela localidade do imóvel, endereço da
serventia (cartório) e meios de contatos.
Abaixo vem a numeração dada ao imóvel, chamada de

matrícula.
Segue com a descrição do imóvel, confrontantes e seus titulares,

desde o momento de abertura da matrícula.
Após a abertura da matrícula, todos os atos seguirão uma ordem

cronológica que aparecerá com um R ou um AV na frente do
numeral.
R signi ca que o ato praticado é um registro.
AV signi ca averbação.
Em análise desta certidão de ônus reais ou certidão de matrícula

o interessado deve olhar um ato por vez e ler o que está sendo
praticado naquele ato.
Na nossa certidão acima, a matrícula foi aberta em nome da

proprietária Herminia Faro…
No R-01 - A transferência da propriedade se deu pela sucessão

hereditária, por inventário decorrente do falecimento da
proprietária anterior (partilha) passando o domínio útil do bem,
vulgarmente falando, passando o imóvel de Herminia Faro….
para Antonio José Cardoso…
No AV-02 – foi averbada a reti cação de algo lançado errado no

R-01, no caso o valor dado à avaliação.
No AV-03 – houve uma reti cação quanto ao número de

inscrição do imóvel constante na Prefeitura da Cidade.
No R-04 – o proprietário constante no R-01 prometeu vender

seu imóvel para Clovis Veiga de Almeida e sua mulher Maria
Celeste Carvalho Veiga.
No R-05 – os contratantes do R-04, cumpriram com toda

obrigação constante na promessa de compra e venda e efetivaram
a venda pela escritura de compra e venda.
No AV-06 – há mera consignação dos atos praticados.
No R-07 – há transferência de propriedade pela sucessão

hereditária, por inventário decorrente do falecimento de um dos
proprietários anteriores, Clovis Veiga de Almeida (partilha)
passando o domínio útil de parte do bem que era devida ao
falecido para Aida Carvalho Veiga e Marcelo Carvalho Veiga,
lembrando que a mulher do falecido já era proprietária de 50%
do bem.
No R-08 – Nova transferência de propriedade pela sucessão

hereditária, por inventário decorrente do falecimento de um dos
proprietários anteriores, Maria Celeste Carvalho Veiga, (partilha)
passando o domínio útil de parte do bem que era devida à
falecida para Aida Carvalho Veiga e Marcelo Carvalho Veiga.
Observem que Aida Carvalho Veiga e Marcelo Carvalho Veiga,

receberam a herança decorrente do falecimento do pai e em
seguida a herança decorrente do falecimento da mãe, logo
gurando os 2 herdeiros como coproprietários do mesmo imóvel,
cando 50% para cada.
No R-09 – O domínio útil do imóvel, ou seja, vulgarmente

falando, a propriedade foi transferida para Caio Nogueira Lima
através de arrematação feita por ordem do juízo da 31ª Vara Cível
do Foro da Capital do Rio de Janeiro.
Nesta sequência, quem for analisar o documento deve veri car

se o último proprietário gura no processo, onde ocorrerá o
leilão, como réu ou executado.
Na nossa certidão, Caio Nogueira Lima arrematou o imóvel e o

processo que deu origem à arrematação guravam um ou os 2
proprietários anteriores como réu ou executado.
Como vimos, algumas certidões de ônus reais/certidão de

matrícula podem mostrar averbações de penhoras, hipotecas,
alienações duciárias, indisponibilidade, anotações de ações etc.,
são as averbações e registros.
ANÁLISE E COMENTÁRIOS SOBRE O DOCUMENTO.
Toda certidão de matrícula/certidão de ônus reais é expedida

por cartório de Serviço Registral e em alguns casos
especí cos sendo expedido por cartório “misto”, ou seja,
cartório que presta serviços de notas e registro de imóveis.
Serviço de notas são os serviços de lavratura de escrituras,

testamentos, procurações, autenticações e reconhecimento
de rmas.
Serviço registral são todos os atos destinados e a serem

praticados em matrículas de imóveis.
Cada bairro pertence a um cartório de Serviço Registral.
Desta forma as certidões de matrícula/ônus reais indicam

o cartório competente, no nosso exemplo, 3º Ofício de
Registro de Imóveis do Rio de Janeiro, seu endereço,
contatos e nome do Tabelião Responsável e seu substituto.
Segue a certidão indicando o número da matrícula do

imóvel. Seu número é o cadastro daquela unidade
imobiliária naquele cartório de Serviço Registral. O
endereço em si não é o meio adequado para pesquisar se o
imóvel é registrado, mas sim o número da matrícula.
DOCUMENTO: De plano vem a informação sobre o

imóvel, como no nosso exemplo, IMÓVEL – Apartamento
402, com direito a uma vaga de garagem do subsolo do
edifício situado na Praia de Botafogo, nº 80, com demais
características descritas.
COMENTÁRIO SOBRE O DOCUMENTO – Logo no

início da leitura da matrícula/certidão de ônus reais é
possível identi car se o documento acostado nos autos ou o
que lhe é apresentado, é referente ao imóvel que vai ser
levado a leilão judicial ou extrajudicial.
DOCUMENTO – abaixo das descrições do imóvel existem

letras e numerais que indicam as alterações feitas na
matrícula do imóvel. No nosso exemplo com R-1 M.5386.
R signi ca Registro
1 signi ca que foi o 1º registro feito na matrícula deste

imóvel
M signi ca matrícula
5386 é a matrícula do imóvel
Segue as alterações com AV-2 M.5386.
AV signi ca averbação.
Para nosso estudo e até mesmo para o mundo jurídico essa

distinção de Registro (Lei 6015, artigos 236 e 245) e
Averbação (Lei 6015, artigo 167 inciso II) é irrelevante,
bastando que entendamos que os atos são sucessivos e
cronológicos e todo ato de gravame deve ser cancelado para
uma alienação futura.
Ato de gravame são atos que gravam e resguardam direitos

de terceiros, como por exemplo as hipotecas, penhoras,
alienação duciária, caução e indisponibilidade.
No nosso exemplo temos:
R-1 – Partilha – Partilha signi ca que o imóvel pertencia a

uma determinada pessoa e por conta do seu falecimento ou
divórcio, este imóvel foi partilhado (distribuído) ao seu
sucessor ou ao cônjuge, caso não tenha deixado lhos ou ao
cônjuge e lhos.
Av-2 – Reti cação de Valor do R-1 – signi ca que o registro
anterior foi registrado com algum erro e como o ato é
público, não pode ser “corrigido” apagando o anterior feito.
Av-3 – Reti cação – como consta na descrição da certidão,

a presente reti cação para fazer constar nova inscrição do
FRE não se mostra mais adequada.
Reti cação é o ato de corrigir divergência e no constante

vemos como uma averbação de nova inscrição de FRE que é
a inscrição municipal do imóvel para efeitos de IPTU (aqui
no Rio de Janeiro).
R-4 – Promessa de Compra e venda – signi ca dizer que o

antigo proprietário, aquele constante no R-1, prometeu
vender o imóvel para outra pessoa.
R-5 – Compra e venda – signi ca dizer que o promitente

comprador constante no R-4 cumpriu com a quitação ou
com alguma condição pendente, passando o imóvel a
pertencer total e de nitivamente ao antes, promitente
comprador.
Av-6 – Consignação – é o ato do registrador para informar

algo de relevância ocorrido ou que deva ocorrer na
matrícula do imóvel.
R-7 – Partilha – Esta especi camente, decorreu de

falecimento, sendo partilhada para 3 pessoas e nos
percentuais lá constantes.
A partilha pode ser derivada de divórcio também.
R-8 – Partilha de 50% - Signi ca que o proprietário de 50%

do imóvel, neste caso especí co, faleceu e foi partilhado
para 02 pessoas e no percentual lá indicado.
R-9 – Arrematação – signi ca dizer ter sido, o imóvel
objeto de ação judicial, arrematado por Caio.
Em todos os leilões essa certidão de matrícula/ônus reais é

obrigatória constar no processo.
Então, quando analisar um processo, um leilão judicial ou

extrajudicial, veja se o executado consta na certidão de
matrícula/ônus reais como proprietário (nos judiciais) ou se
está o imóvel no nome do banco que está leiloando (nos
extrajudiciais).
Analisando Matrícula com Gravames.
Vamos dar uma rápida passada pelos Registros e Averbações,
uma vez que as indisponibilidades e penhoras são objetos de mais
relevância para nosso estudo.
Já na descrição inicial do IMÓVEL temos: Avenida
Sernambetiba, fração de 0,000956, do lote 1 do PA 33.369 e
benfeitorias relativas ao apartamento 2604 do Bloco V. Quando a
descrição inicia indicando fração e informando for relativa à
determinada unidade, signi ca que o prédio ainda será
construído.
Em regra, os registradores quando recebem a informação de

conclusão da obra, a descrição passa a constar como IMÓVEL
constituído pelo apartamento tal e não mais como consta nessa
matrícula.
AV- 01 – MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO – É a exibição, em

registro de imóveis, de todos os documentos necessários para o
início da construção, sendo esta obrigação do incorporador.
AV- 02 – HIPOTECA EM 1º GRAU – Signi ca ser a 1ª hipoteca

gravada na matrícula do imóvel.
AV- 03 – CONVENÇÃO – Convenção ou convenção de

condomínio, é a Lei estabelecida entre os condôminos do
edifício, onde cam registradas todas as obrigações e deveres dos
proprietários.
AV- 04 – CONSTRUÇÃO – É a informação que o incorporador

deve fazer ao cartório de registro de imóveis, dando ciência da
conclusão da obra.
Cabe registrar que é muito comum ter matrícula de unidade

imobiliária sem informação da construção e isso implica em
inviabilizar a comercialização do bem através de recursos
nanceiros, cartas de crédito.
R-05 – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – Signi ca que a

proprietária anterior prometeu vender o imóvel a alguém.
AV- 06 – DESLIGAMENTO DA HIPOTECA – Signi ca que o

credor hipotecário constante no AV-02, deu quitação ao
empréstimo concedido.
R- 07 – COMPRA E VENDA – Signi ca que as condições
previstas na promessa de compra e venda do R-05 foram
concluídas, dando ensejo à de nitividade da compra.
AV- 08 – NUMERAÇÃO SUPLEMENTAR – É a informação no

registro de imóveis que o prédio possui, além da entrada
principal, aqui na Avenida Sernambetiba, também por outra rua,
aqui Rua José da Rocha Ribas. nº111
AV- 09 – CAUÇÃO – Caução é uma forma de garantia de algum

contrato. No nosso exemplo é para garantir um contrato de
locação. É muito comum fazer caução ou averbação do contrato
de locação no registro de imóveis para que o locatário preserve
seus direitos locatícios sobre o imóvel, em qualquer hipótese.
AV-10 – INDISPONIBILIDADE – Um dos gravames mais

severos existentes na matrícula do imóvel. A indisponibilidade é
uma ordem judicial que deixa de forma clara e inequívoca que o
imóvel não pode ser comercializado pelo proprietário.
Não é forçoso a rmar ser a indisponibilidade de bens uma

medida proibitória para lavratura de atos públicos rmados
extrajudicialmente, onde o bem gravado seja o objeto.
AV- 11 – INDICADOR REAL - O indicador real (Livro nº 4)

deve indicar em que livro ou matrícula encontra-se o registro de
determinado imóvel.
AV- 12 a 16 – PENHORAS – São determinações judiciais

indicando que aquele bem foi gravado como garantia da
satisfação do processo.
No nosso exemplo acima, temos 5 penhoras e na ordem que

estas penhoras são apresentadas no cartório de registro de
imóveis, elas vão sendo cronologicamente enumeradas como
penhora 1º grau, penhora 2º grau e assim por diante.
POSSO COMPRAR IMÓVEL EM LEILÃO COM
VÁRIAS PENHORAS?
Penhora possui inequívoca nalidade de proteger o credor

contra a prática de fraude à execução, afastando a presunção
de boa-fé de terceiros que porventura venham a adquirir
bens do devedor. São garantias da satisfação do processo,
indicando que aquele bem foi gravado por ordem judicial.
A penhora pode recair em tantos bens necessários ao
pagamento da dívida principal e seus acréscimos devidos,
assim como, várias penhoras podem gravar o mesmo bem.
O fato de existirem várias penhoras no imóvel objeto do

leilão judicial, forçoso lembrar, no leilão judicial, a
arrematação não é invalidada, sendo perfeitamente possível
a compra, desde que observadas algumas determinações.
A Penhora gravada na matrícula do imóvel tem o condão

de evitar a alienação do bem pela via particular em fraude à
execução e não por determinação judicial.
A Penhora averbada na matrícula do imóvel dá ao credor o

direito de preferência sobre possíveis penhoras
subsequentes, ou seja, em regra esse credor receberá seu
crédito primeiro, independentemente de ter sido ou não a
ação dele que culminou no leilão do imóvel, respeitada a
ordem dos créditos preferenciais.
Vejamos abaixo a Lei e alguns julgamentos sobre várias

penhoras no mesmo imóvel:
Código de Processo Civil –
Artigo 797 - Ressalvado o caso de insolvência do devedor, em que

tem lugar o concurso universal, realiza-se a execução no interesse do
exequente que adquire, pela penhora, o direito de preferência sobre os
bens penhorados.
Parágrafo único. Recaindo mais de uma penhora sobre o mesmo
bem, cada exequente conservará o seu título de preferência.

preferências.

§ 2º Não havendo título legal à preferência, o dinheiro será

distribuído entre os concorrentes, observando-se a anterioridade de
cada penhora.
REsp 1661481 / SP
RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO

EXTRAJUDICIAL. BEM HIPOTECADO EM FAVOR DO
EXEQUENTE. HASTA PÚBLICA. LEVANTAMENTO DOS
VALORES. INSURGÊNCIA DA FAZENDA NACIONAL. AUSÊNCIA
DE INTIMAÇÃO. EXECUÇÃO FISCAL COM PENHORA SOBRE O
BEM ALIENADO. CRÉDITO PREFERENCIAL. RESTITUIÇÃO
DEVIDA. AUSÊNCIA DE OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA BOA-
FÉ.
1. Execução ajuizada em 1/6/1994. Recurso especial interposto em

14/5/2014. Autos encaminhados à Relatora em 25/8/2016,
redistribuídos em 18/9/2019 e novamente conclusos em 7/2/2020.
2. O propósito recursal é de nir se os valores levantados pelo

recorrente devem ser restituídos ao juízo da execução em virtude da
existência de crédito preferencial, cujo titular manifestou-se nos autos
depois de perfectibilizada a arrematação do bem objeto da penhora.
3. O entendimento desta Corte aponta no sentido de que,

coexistindo execução scal e execução civil, contra o mesmo devedor,
com pluralidade de penhoras recaindo sobre o mesmo bem, o produto
da venda judicial, por força de lei, deve satisfazer o crédito scal em
primeiro lugar. Precedente.
4. A postura adotada pela instituição nanceira recorrente, que,

mesmo ciente da existência de crédito preferencial em favor de
terceiros, deixa de sinalizar tal fato ao juiz e vem aos autos requerer o
levantamento do montante depositado, revela atitude contrária à boa-fé
objetiva.
5. A decisão que deferiu o pedido de levantamento do produto da

arrematação em benefício do credor particular não foi antecedida da
necessária intimação da Fazenda Nacional - titular de crédito
preferencial perseguido em execução scal garantida por penhora sobre
o bem arrematado.
6. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a alegação de violação

ao art. 6º da LINDB não viabiliza a interposição de recurso especial,
pois os princípios contidos nesse dispositivo - direito adquirido, ato
jurídico perfeito e coisa julgada - apesar de previstos em lei ordinária,
são institutos de índole marcadamente constitucional.
RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
(REsp 1661481/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA

TURMA, julgado em 10/03/2020, DJe 12/03/2020) (grifo nosso)
Outro fato, nem sempre o Juízo da penhora de 1º grau é o

que levará o bem a leilão judicial primeiro. Caso o leilão
seja determinado pelo Juízo que penhorou o imóvel
primeiro (Penhora de 1º grau), em nada implicará a
existência de outras penhoras averbadas, bastando ao
arrematante ingressar em todos os processos das demais
penhoras com pedido de expedição de ofício para
cancelamento do ato (penhora).
Estando o imóvel atacado por várias penhoras e de Juízos

diversos, signi ca dizer que em cada Juízo corre uma ação,
corre um direito de crédito perseguido e, até então,
garantido pela penhora.
Cada Juízo tem sua celeridade processual, podendo

ocorrer que o Juízo que determinou a penhora, por
exemplo, de 3º grau, seja mais célere que os demais e inicie
primeiro a fase de alienação judicial pelo leilão. Quando
isso ocorrer, cabe ao credor desta ação (autor ou exequente)
promover a intimação de todos os credores anteriores
garantidos por penhora e registrada na matrícula do imóvel.
Aqui não cabe o simples pedido de intimação nos autos, o
credor tem de se certi car da validade destas intimações.
Art. 799. Incumbe ainda ao exequente:
I - requerer a intimação do credor pignoratício, hipotecário,

anticrético ou duciário, quando a penhora recair sobre bens gravados
por penhor, hipoteca, anticrese ou alienação duciária;
Art. 804. A alienação de bem gravado por penhor, hipoteca ou

anticrese será ine caz em relação ao credor pignoratício, hipotecário
ou anticrético não intimado.
A intimação do artigo 804 do Código de Processo Civil

deve se dar no momento da instauração do processo de
execução ou no momento da indicação de penhora de um
imóvel.
A Lei processual claramente declara ine caz a

alienação/arrematação feita contra o credor que já havia
penhorado e não foi intimado. Tornar ine caz a
alienação/arrematação não é a mesma coisa que anular a
arrematação e sim dizer que sobre aquele bem
alienado/arrematado perseguirão os direitos daqueles
credores não intimados, podendo, inclusive, o imóvel ser
levado a leilão novamente.
Art. 889. Serão cienti cados da alienação judicial, com pelo menos 5
(cinco) dias de antecedência:
………………
V - O credor pignoratício, hipotecário, anticrético, duciário ou com

penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens
com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na
execução;
REsp 1677418 / MS
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULOS

EXTRAJUDICIAIS. EXPROPRIAÇÃO. CREDORES COM
GARANTIA REAL OU COM PENHORAS ANTERIORES.
NECESSIDADE DE CIENTIFICAÇÃO. ART. 698 DO CPC/73.
INTERESSE DO EXECUTADO. AUSÊNCIA. SUBSUNÇÃO DOS
FATOS À NORMA. AUSÊNCIA.
1- Execução distribuída em 15/12/2003. Recurso especial interposto

em 3/8/2015 e atribuído à Ministra Relatora em 25/8/2016.
2- O propósito recursal é de nir se, na presente execução, a

expropriação dos imóveis da recorrente foi realizada de acordo com a
norma do art. 698 do CPC/73.
3- A não observância do requisito exigido pela norma do art. 698 do

CPC/73 para que se proceda à adjudicação ou alienação de bem do
executado - prévia cienti cação dos credores com garantia real ou com
penhora anteriormente averbada - enseja sua ine cácia em relação ao
titular da garantia, não contaminando a validade da expropriação
judicial. Precedentes.
4- O executado não possui interesse em requerer a nulidade da

arrematação com fundamento na ausência de intimação de credores
com garantia real ou penhora anteriormente averbada, pois a
consequência jurídica derivada dessa omissão do Juízo é a decretação
de ine cácia do ato expropriatório em relação ao credor preterido, não
gerando repercussão negativa na esfera econômica do devedor.
5- Hipótese concreta em que, ademais, o acórdão recorrido constatou

que não havia registros de garantia real ou de penhora que pudessem
inviabilizar a arrematação por ausência de cumprimento ao art. 698 do
CPC.
6- Recurso especial não provido.
(REsp 1677418/MS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA

TURMA, julgado em 08/08/2017, DJe 14/08/2017) (grifo nosso)
O artigo 889 do Código de Processo Civil fala em
cienti cação justamente por entender a necessidade prévia
da intimação (artigo 799 do Código de Processo Civil) e essa
cienti cação deve ocorrer antes do leilão e razoavelmente
junto com a publicação do edital de praça.
AgRg no AREsp 748202 / MT
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM

RECURSO ESPECIAL. PENHORA. DIREITO DE PREFERÊNCIA.
ANTERIORIDADE. CRÉDITO. PREFERÊNCIA. DECISÃO
MANTIDA.
1. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem

que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o
conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento.
Incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF.
2. “No processo de execução, recaindo mais de uma penhora sobre o

mesmo bem, terá preferência no recebimento do numerário apurado
com a sua arrematação, o credor que em primeiro lugar houver
realizado a penhora, salvo se incidente outro título legal de preferência.
Aplicação do brocardo prior tempore, potior iure.”
(AgRg no REsp n. 1195540/RS, Relator Ministro SIDNEI BENETI,

TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2011, DJe 22/08/2011).
3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no AREsp 748.202/MT, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS

FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 10/11/2015, DJe
16/11/2015)
EDcl no REsp 1776372 / RJ
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OFENSA

AO ART. 1.022 DO CPC/2015 NÃO CONFIGURADA.
REDISCUSSÃO DA MATÉRIA DE MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE.
1. ………
Na ausência de credores com direito real de garantia, a predileção se

dá em observância à ordem cronológica de realização das penhoras.
Dessa forma, concorrendo vários credores, o crédito ser-lhes-á
distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas prelações e
não havendo título legal à preferência, receberá em primeiro lugar o
credor que promoveu a execução, cabendo aos demais concorrentes
direito sobre a importância restante, observada a anterioridade de cada
penhora, nos termos do art. 711 do CPC/73. Entretanto, quanto ao
Fisco, parte-se do disposto no artigo 184 do Código Tributário
Nacional (CTN), que determina, “sem prejuízo dos privilégios
especiais sobre determinados bens, que sejam previstos em lei,
responde pelo pagamento do crédito tributário a totalidade dos bens e
das rendas, de qualquer origem ou natureza, do sujeito passivo, seu
espólio ou sua massa falida, inclusive os gravados por ônus real ou
cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade, seja qual for a data
da constituição do ônus ou da cláusula, excetuados unicamente os bens
e rendas que a lei declare absolutamente impenhoráveis.”
……………………………………..
2. A solução integral da controvérsia, com fundamento su ciente,

não caracteriza ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015.
3. Os Embargos Declaratórios não constituem instrumento

adequado para a rediscussão da matéria de mérito.
4. Embargos de Declaração rejeitados.
(EDcl no REsp 1776372/RJ, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN,

NOMEAÇÃO DO LEILOEIRO.
O leiloeiro é nomeado pela Junta comercial de cada Estado

e quando devidamente registrado, passa a ter capacidade
pro ssional para exercer os leilões judiciais e extrajudiciais.
Atualmente, o leiloeiro para atuar nos processos judiciais,

deve fazer prova da experiência de no mínimo 03 anos na
pro ssão e promover cadastro nos Tribunais.
Cabe ao Juiz a nomeação do leiloeiro para funcionar no

processo, podendo homologar a indicação feita pelo
exequente.
Código de Processo Civil.
Art. 883. Caberá ao juiz a designação do leiloeiro público, que

poderá ser indicado pelo exequente.
Que pese a Lei facultar a homologação da indicação do

leiloeiro pelo exequente, ao meu sentir, essa indicação faz
nascer a concorrência desleal, pois lamentavelmente é
comum que alguns “advogados” busquem indicar
determinado leiloeiro em contrapartida de participação na
comissão.
Ao Juiz foi dado o poder da Ordem e a nomeação feita por

este confere igualdade de direitos a todos os pro ssionais
leiloeiros, que aqui no Rio de Janeiro, devem ser
homologados pelo Tribunal de Justiça para, só então,
poderem atuar nos leilões judiciais.
Escolhido o leiloeiro no processo judicial, este dará início

aos trabalhos.
ONDE ENCONTRAR A RELAÇÃO DOS LEILOEIROS?
Em todo os Estados do Brasil existem as Juntas Comerciais

que são competentes para homologarem os leiloeiros
públicos. Acesse o sítio da Junta Comercial de seu Estado e
veja a relação de todos os leiloeiros homologados.
Feito isso, acesse e se cadastre nos sítios dos leiloeiros para

receber relações dos leilões.
No Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, há relação dos

leiloeiros públicos habilitados para promoverem os leilões
judiciais.
O Sindicato dos leiloeiros também tem competência e

dever de listar os leiloeiros associados em sua base. Aqui no
Rio de Janeiro, os leiloeiros podem colocar os seus editais
no site do sindicato.
EDITAL DE PRAÇA OU LEILÃO.
Edital é a Lei do Leilão.
O Edital é lavrado pelo leiloeiro a mando do Juízo e tem

objetivo de dar publicidade ao leilão e chamar interessados
para comprar o bem a ser leiloado, devendo ser amplamente
divulgado para devida competitividade e maior
probabilidade de se obter a venda por oferta maior possível.
Nele constará, dentre outros, o nome de quem determina

o leilão, endereço completo do imóvel a ser leiloado,
características e atos constantes na matrícula, o valor pelo
qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá
ser alienado em 1ª e 2ª praça, as condições de pagamento e,
a comissão do leiloeiro designado;
Nos leilões on-line, o leiloeiro deverá lançar na rede

mundial de computadores o período em que se realizará o
leilão. Nos leilões presenciais, serão indicados: local, dia e
hora de sua realização da 1ª e 2ª praças. Em ambas as
modalidades de leilão, deverá haver menção da existência ou
não de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a
serem leiloados.
O leiloeiro promoverá todos os meios necessários e

determinados pelo Juiz para dar ampla divulgação ao leilão,
devendo publicar na rede mundial de computadores, em
sítio próprio ou outro determinado e quando necessário em
jornais de grandes circulações, inclusive.
Em regra, pelo prazo variado de 10 a 30 dias, conforme

determinadas normas legais, o leiloeiro deverá promover ou
provocar o Juízo para que este determine intimação das
partes e de terceiros interessados, devendo constar a
con rmação de todas as intimações nos autos, até 05 dias
antes da 1ª data do leilão.
É fato que quanto mais divulgação do leilão, maior as

chances de o leiloeiro conseguir maior número de
interessados e melhor oferta no bem.
Não havendo cumprimento de quaisquer das observações

acima o leilão poderá ser invalidado por vício no edital.
1ª E 2ª PRAÇAS É A REGRA GERAL, SENDO DEMAIS
TENTATIVAS, EXCEÇÃO.
A razão de haver 02 datas para realização do leilão é

oportunizar ao executado a chance de obter pelo seu bem a
melhor oferta para venda e para dar a este a garantia de um
processo de alienação judicial respeitoso e digno.
Em 1ª praça o imóvel será ofertado pelo valor da avaliação

e não poderá ser vendido por valor inferior ao informado.
Em 2ª praça o imóvel será ofertado pela melhor oferta,

respeitado o valor mínimo determinado pelo Juiz ou,
quando não houver essa determinação mínima, 50% do
valor da avaliação.
Com advento da Lei 14.112/2020, nos processos de

recuperação judicial e falências, e somente neste tipo de
processo, levado o bem à alienação judicial em 1ª e 2ª praça
sem que haja licitantes, poderá o Juiz determinar 3ª
tentativa de venda por qualquer valor.
Como constará obrigatoriamente no Edital de Praça a

indicação da modalidade do leilão, ou seja, presencial,
eletrônico ou híbrido, também constará as datas e horários
dos leilões em 1ª e 2ª praça, ocorrendo o primeiro sobre o
valor da avaliação e o segundo acima do valor equivalente a
50% da avaliação ou outro percentual xado pelo Juiz, mas
nunca sendo aconselhável valor inferior a 50% da avaliação.
Devemos ter cuidados redobrados com os processos de

origem trabalhista, uma vez que o Tribunal Superior do
Trabalho entende que em não havendo desrespeito do Juiz
da Execução ou ainda por não haver de nição legal do que
seja preço vil, é possível acolher arrematações por ofertas
abaixo de 50%.
No entanto o Superior Tribunal de Justiça já consolidou

entendimento de ser sim considerado preço vil ofertas
abaixo de 50% do valor da arrematação, por tanto, inválida a
arrematação e esse entendimento é conhecido como
jurisprudência.
Como se sabe, desde 2015, está de nido em Lei o que é

preço vil, como se observa no §único do artigo 891 do
Código de Processo Civil, que de ne claramente como vil
vendas feitas com valores abaixo de 50% da avaliação.
A conclusão que chegamos é, nunca compre imóvel em

leilão por menos da metade do valor da avaliação, SALVO
nos processos de origem em recuperação judicial ou
falência.
LEILÃO.
Leilão é uma modalidade de licitação, seja pública ou

privada e visa chamar interessados a participarem, com suas
propostas, seja para prestar serviços, vender materiais e
produtos, seja para comprar bens móveis ou imóveis,
buscando sempre a melhor oferta.
Numa visão simples, leilão é uma forma de venda de bens

móveis ou imóveis, venda essa, na modalidade judicial,
determinada por um Juiz de direito, do Trabalho ou Federal
e na modalidade extrajudicial, por uma empresa quando
determinada por Lei ou ainda por um particular que deseje
essa modalidade de venda para seus bens.
Desta forma o leilão se mostra em 2 modalidades, judicial

ou extrajudicial, como veremos detalhadamente à frente.
E por que se busca a melhor oferta nos leilões judiciais?
Quando um imóvel está indo a leilão judicial signi ca

entender que alguém, algum devedor está perdendo aquele
bem para pagar uma dívida, seja ela pessoal ou do próprio
imóvel.
A essência da visão de justiça impõe criar regras para

preservar o direito daquele devedor, regras para evitar a
maior lesão de quem já sofre com a perda de bens. De
forma mais clara, ser justo é evitar que aquele devedor perca
tudo que tem, sem que lhe tenha sido ofertada condições
claras e dignas visando garantir o mínimo dos seus direitos,
sendo o leilão uma forma justa de se buscar o melhor preço
pelo bem leiloado.
Para enriquecer nosso estudo, o leilão é apenas uma das

modalidades da alienação judicial e antes é facultado às
partes a escolha da alienação pela iniciativa particular, ou
seja, contratação de corretor de imóveis devidamente
cadastrado no Tribunal de Justiça.
Neste momento uma indagação lhe acende: Como ser o

leilão uma condição justa, se o bem é vendido por valor
mais baixo? Nem sempre. Muitas das vezes o bom imóvel é
vendido pelo valor de mercado quando não acima dele, por
mais incrível que lhe pareça.
Outra chance do imóvel ser vendido por valor justo, é

quando o executado dá acesso ao perito para avaliação do
bem.
O que se vê atualmente são vendas acima de 60% do valor

da avaliação e muitas acima da avaliação e isso se dá pela
licitação prévia, boa divulgação e pro ssionalismo dos
leiloeiros.
AS PARTES ENVOLVIDAS NO LEILÃO.
São partes envolvidas num leilão: a) O Juiz. Quem

determina o leilão judicial ou; a.1) O Comitente. Quem
autoriza a venda nos leilões extrajudiciais; b) Leiloeiro ou
pregoeiro. Pro ssional habilitado e nomeado é auxiliar da
justiça e o único legitimado para vender um bem em leilão
e; c) Arrematante. O vencedor do pregão, aquele que oferece
o melhor lance.
Os compradores de imóveis em leilões são conhecidos

como arrematantes e pode uma ou mais pessoas
arrematarem o mesmo imóvel, sendo neste último caso
gurando todos como arrematantes e por m,
coproprietários.
Quando mais de uma pessoa arremata o bem, todos serão

arrematantes coproprietários (proprietários de cotas do
imóvel). Todos serão proprietários de uma fração do imóvel,
podendo inclusive uma fração ser maior que a outra, sendo
necessário, neste caso, a especi cação no auto de
arrematação do percentual de propriedade de cada um, sob
pena de serem considerados proprietários de partes iguais.
Sempre que comprar imóvel em leilão judicial em

conjunto (mais de um arrematante), há de ser observado se
todos os compradores não possuem algum tipo de
impedimento para posterior venda do bem, ou mesmo se
sofre ação que este imóvel possa ser penhorado.
São algumas condições inviabilizadoras: a) Ser executado

ou devedor reconhecido por sentença em processo judicial;
b) Ser Incapaz; c) Ser menor; d) Estar irregular nos cadastros
da Receita Federal; e) Ter origem duvidosa dos recursos
usados para compra do imóvel.
Ainda na pluralidade de proprietários impõe observar que

no momento da venda, todos deverão consentir e apresentar
suas certidões, que nos dias de hoje possuem valores
signi cativos.
COMO SE DÃO OS LEILÕES? — LEILÕES
PRESENCIAIS.
É fato que a Pandemia Covid-19 trouxe para o mundo uma

nova forma de atuar nos serviços regulares.
Antes da Pandemia era muito comum o leilão presencial,

onde os interessados eram convocados por edital para
participarem de leilão em dia, local e hora determinados,
valendo consignar, alguns Juízos no Rio de Janeiro,
voltaram a determinar o leilão presencial, nos parecendo
um retrocesso.
No dia do leilão e impreterivelmente na hora indicada, o

leiloeiro se apresenta e obrigatoriamente dá início à leitura
do edital, informa o Juízo que determinou o leilão, indica o
imóvel a ser leiloado, valor mínimo dos lances e eventuais
débitos existentes no imóvel e quando possível, retira
dúvidas de interessados.
Ultrapassado isto, o leiloeiro dá início aos trabalhos

informando o valor inicial a ser recebido e perguntando ao
público se há interessados em ofertar o dito valor.
Com as ofertas, o leiloeiro aponta para o licitante e diz o

valor ofertado e recebido, até o último lance dado. Quando
dado um lance sem que tenha outro imediatamente maior,
o leiloeiro deve alertar que será iniciada a contagem
progressiva para receber as ofertas, devendo começar o dou-
lhe uma, dou-lhe duas e dou-lhe três e após esse, seguido da
batida do martelo, vem a fala: “vendido para”.
Até o leiloeiro bater o martelo, as ofertas podem ser dadas,

quando isso ocorre, sempre é reaberta a contagem
progressiva.
Batido o martelo, teremos um licitante vencedor no leilão,
passando a ser chamado de arrematante.
O arrematante no momento da compra, ainda no átrio do

fórum ou no escritório do leiloeiro, emite um cheque
nominativo ao Juízo que determinou o leilão, no valor da
caução de 20% ou no total da compra, e outro cheque
nominativo ao leiloeiro no valor da comissão devida,
podendo o valor do lance ou caução ser pago por
transferência bancária ou boleto emitido pelo banco
conveniado ao Tribunal de origem do processo.
Recebidos os cheques ou efetuados os pagamentos pelos

outros meios, o leiloeiro emite um documento chamado
auto de arrematação, que deverá ser assinado pelo leiloeiro e
pelo arrematante.
Assinado o auto de arrematação pelo leiloeiro e pelo

arrematante, o leiloeiro encaminha esse auto de arrematação
ao chefe do cartório onde tramita o processo para ser
assinado pelo Juiz.
O Juiz pode assinar o auto de arrematação no momento

que o leiloeiro faz a entrega, mas é de bom tom que assine
após 10 dias do leilão.
Somente após assinado o auto de arrematação pelo

leiloeiro, arrematante e Juiz, é expedida a carta de
arrematação e ela é considerada irrevogável e irretratável.
LEILÕES VIRTUAIS.
A nova modalidade prevista legalmente desde 2015 no

Código de Processo Civil é a modalidade predominante nos
leilões atuais, seja judicial ou extrajudicial.
Nesta modalidade o leiloeiro deve ter seu sítio eletrônico

em plataforma capaz de suportar grandes números de
acessos, sob pena de ser anulado o leilão em detrimento
daquele direito do executado em obter a melhor proposta.
Nos sítios deverão ter as informações do processo, dia e

hora de início do recebimento dos lances, dia e hora do
fechamento do recebimento das ofertas. Deverá haver ainda
edital na íntegra, matrícula do imóvel a ser leiloado,
certidões de débitos, expedidas pelo Município (IPTU) e
Estado (Taxa de Incêndio) e se possível, certidões em nome
do executado para averiguações da relação
expropriado/proprietário com o processo e possíveis dívidas.
Fechado o leilão a melhor oferta será tida como vencedora

e o leiloeiro deverá entrar em contato imediatamente com o
arrematante para entregar e receber assinado o auto de
arrematação, enviar a guia de pagamento no valor da
caução/valor integral para pagamento imediato e fornecer
informações para transferência do valor da comissão do
leiloeiro.
Se possível no mesmo dia, ou no 1º dia útil seguinte, o

arrematante deve remeter eletronicamente o auto de
arrematação assinado para o leiloeiro e os comprovantes de
pagamentos do lance ofertado e da comissão.
De posse dos documentos e dos comprovantes de

pagamentos, o leiloeiro deverá imediatamente juntá-los no
processo para assinatura eletrônica do Juiz.
O Juiz pode assinar o auto de arrematação de forma física

ou eletrônica, sendo comum também a homologação por
despacho.
LEILÕES HÍBRIDOS.
Nesta modalidade haverá simultaneamente o leilão virtual e

o leilão presencial, ambos serão realizados no escritório do
leiloeiro ou outros locais como Sindicato dos leiloeiros e
Átrio do Fórum, devendo o leiloeiro se preocupar em deixar
em ambos os canais, informações de cada lance de forma
instantânea, em tempo real.
Aberto o leilão, o sistema do leiloeiro deverá estar logado

com o presencial e o virtual e os lances deverão ser recebidos
instantaneamente e sempre com a indicação de terem sido
ofertados no canal virtual ou presencial, dando assim lisura
ao leilão. Seguindo as demais fases dos leilões presenciais e
online.
MODALIDADES DE LEILÕES
Os leilões serão judiciais ou extrajudiciais.
Os leilões judiciais são atos praticados por ordem de um

juiz de direito ou juiz do trabalho ou Federal, dentro de um
processo já existente e que visa dar satisfação parcial ou total
a este processo.
Os leilões extrajudiciais são alienações/vendas autorizadas

por Bancos ou particulares, a quem chamamos de
Comitentes.
LEILÃO JUDICIAL.
Quando alguém tem seu direito violado ou resistido, nasce

para este o direito de buscar, pela provocação do Estado, a
devida reparação ou o cumprimento forçado.
Esse direito é exercido por aquele que teve seu direito

violado ou resistido através de petição proposta no
judiciário visando abertura de ação judicial.
Recebida essa petição é iniciada a ação pretendida e o réu

é citado para apresentar sua defesa, caso queira.
No julgamento desta ação o Juiz dará o Direito a quem for

de direito e o vencedor, em regra, terá de receber aquilo
xado por sentença. Nasce aí um credor e um devedor e se a
obrigação imposta em sentença não for cumprida
voluntariamente, esse credor passará a ser chamado de
exequente e o devedor de executado.
Num processo judicial quando a parte devedora, a quem

chamamos de executado, não possui dinheiro, nem títulos
da dívida pública dos entes da federação, títulos e valores
mobiliários com cotação em mercado ou veículos, mas tem
bem imóvel passível de ser penhorado, é sobre esse bem que
será perseguida a satisfação do processo. Neste caso, esse
bem imóvel será penhorado para garantir a dívida do
processo, será avaliado e levado à alienação judicial – leilão.
Feita a penhora, esse bem é submetido a uma avaliação

judicial justamente para que o Juiz e as partes do processo
(autor e réu/ exequente ou executado) possam saber o valor
da coisa.
Após a avaliação do bem o Juiz nomeará um leiloeiro

público ou homologará a indicação de um leiloeiro feita
pelo exequente, para realização das formalidades e venda do
bem.
O leiloeiro fará o Edital de Leilão, conhecido também

como edital de praça, onde deverá constar todos os dados
dos envolvidos no processo, as informações do imóvel e de
todas as dívidas e gravames constantes na matrícula do
imóvel, datas dos leilões e os valores iniciais admitidos em
cada momento.
A ordem de venda em leilão extrajudicial pode ser feita por

qualquer particular.
No entanto, Leis impõem a certas sociedades empresárias

(empresas) a venda de seus ativos por leilão extrajudicial e
em alguns casos, precedidos de atos administrativos para
promover a venda do bem retomado, como no caso das
Alienações Fiduciárias.
Nas alienações duciárias, consolidada a propriedade em

nome do duciário (credor- em regra banco), terá 30 dias
para promover o leilão público extrajudicial.
O leilão extrajudicial seguirá as regras de 1º e 2º leilão com

intervalo de 15 dias e com valores mínimos já indicados no
edital.
Ocorridos os leilões sem que haja licitantes, o duciário,

após dar a total quitação ao duciante, poderá vender o
imóvel de forma direta, mas sempre respeitando a forma de
leilão extrajudicial para dar mais credibilidade aos créditos
recebidos.
ESTOU INTERESSADO EM COMPRAR IMÓVEIS EM
LEILÃO. — QUAIS OS PRIMEIROS PASSOS?
Qualquer tipo de investimento, seja ele para uso próprio,

locação ou revenda, impõe ao interessado dever de conhecer
o mínimo necessário para se fazer um bom negócio.
O melhor negócio será de nido no momento da compra,

ou seja, se comprar bem, o resultado positivo é garantido.
Primeiro, você precisa saber o seu limite de compra, ou

seja, até quanto está disposto a investir, a pagar. Para se ter
uma margem confortável e total do seu investimento, saiba
que as despesas com a compra de imóveis em leilão poderão
chegar até 20% do valor da arrematação. Detalharei esse
ponto mais adiante.
Segundo, deve conhecer um pouco do local/bairro onde

pretende comprar. Isso muitas das vezes já é superado
quando o interessado busca algo para morar e
instintivamente gera curiosidade prévia de conhecer o local.
Quando não se conhece o local/bairro, nem mesmo onde
pretende comprar para morar, a regra será a mesma para os
outros interesses, conheça previamente o local/bairro.
Terceiro, avaliar o imóvel que pretende comprar. E como

avaliar, como fazer esse estudo preliminar? Com a internet
hoje cou muito fácil pesquisar valores de imóveis, basta
colocar o bairro ou mesmo a rua com número do prédio de
seu interesse que logo aparecerá ou aparecerão paradigmas,
anúncios de venda de imóveis similares ao qual você está
interessado.
No momento da sua avaliação leve em consideração o

tempo que o imóvel paradigma está à venda, o estado de
conservação, a posição se de frente, lateral ou fundos, a vista
para onde o imóvel aponta e principalmente o valor do
condomínio.
Um ponto importante nesse momento é você se abster de

avaliar os imóveis por m². Muitos corretores de imóveis
trazem essa informação de avaliação por m² para imóveis
usados, o que ao meu sentir, é uma péssima sugestão de
avaliação e isso é fácil de ser entendido.
Imaginemos num prédio onde 02 apartamentos, do

mesmo tamanho, no mesmo andar e com a mesma vista,
chamemos de apartamento 501 e 502, estão à venda, sendo
um totalmente reformado, com armários embutidos,
acabamentos de primeira qualidade, com sistema elétrico
revisado, hidráulico e gás novos e o outro todo original
necessitando de modernizações e reformas do sistema
elétrico, hidráulico e gás. Como podemos avaliar esses
imóveis por m²? Se avaliarmos por m² sem sombra de
dúvidas teremos o mesmo valor para os 2 imóveis, mesmo
com tamanha discrepância entre eles.
Fala-se ainda de valor de m² para imóveis originais e valor

de m² para imóveis reformados. Seria viável? Continuo
entendendo ser inadequado por conta de não sabermos o
padrão de acabamento feito, o tipo de material empregado
etc., em cada imóvel.
Dar valor ao imóvel por m² é muito comum no mercado

de lançamento. Neste sim é possível essa metodologia de
valoração porque todos os imóveis seguirão o mesmo
padrão de acabamento no momento da entrega,
diferenciando esse valor apenas quanto a posição e andar.
Sua pesquisa prévia de avaliação de imóveis usados para
venda não é bicho de 7 cabeças e nem requer estudos
matemáticos para tal. A regra é a teoria da economia, “Lei
da oferta e da procura”, que estabelecerá o valor de mercado
pelo método comparativo.
Feitas as pesquisas de valores dos paradigmas, deve-se

atentar para o tempo que aquele imóvel está à venda no
mercado. O tempo que o imóvel está no mercado para
venda é o termômetro para se chegar a um valor mais justo.
Por exemplo, se estiver há mais de um ano à venda, sinal
que o valor está acima do valor buscado no mercado.
Como dito acima, para se tornar um investidor bem-

sucedido neste mercado de leilões, o momento para isso está
na compra. O interessado tem de ir a campo, tentar
conhecer o prédio onde pretende comprar, valor de
condomínio e o estado em geral da construção.
Conhecer o prédio signi ca saber se precisa de reformas,

se tem elevadores novos e se será atrativo na revenda e
quando possível, saber da saúde nanceira do condomínio,
quando houver.
Saber o valor do condomínio é hoje de grande relevância,

pois imóveis com condomínios altos, são imóveis mais
difíceis de serem vendidos, salvo aquele condomínio que
oferece excelente infraestrutura e por sua essência, não pode
ter cota condominial com valor baixo.
Quarto, você precisa ter em mente que irá comprar um

imóvel que não irá visitá-lo e muita das vezes não saberá a
real situação do bem, ou seja, se precisa de muita, pouca ou
nenhuma obra.
Será possível previamente saber o tamanho do imóvel e
com isso terá e deverá mensurar o custo de uma obra total.
Exatamente, custo de obra total (obra total – teremos um
capítulo sobre isto) justamente para você não suportar
prejuízos.
Quinto, você precisa fazer uma planilha com todos os

custos a serem gastos e considerar ainda que irá fazer obras e
terá despesas com o imóvel arrematado desde a compra, tais
como condomínio, se houver, água, luz, IPTU e taxas de
incêndio.
Saiba que arrematando o imóvel e assinado o auto de

arrematação, o arrematante passa imediatamente a ser
responsável pelos pagamentos de condomínio, IPTU e
outras taxas do imóvel, ressalvado o direito de buscar a
reparação destas despesas de quem se mantém na posse
direta do bem injustamente.
CUSTO DE OBRAS.
Quando se compra um imóvel em leilão judicial ou

extrajudicial, é sabido não ser possível a visitação do bem,
limitando-se os interessados as informações básicas, como
por exemplo, metragem.
Tendo a metragem é possível fazer um estudo prévio com

gastos de obra.
O interessado deverá ter noção de mão de obra, material

de construção e acabamentos. A mão de obra é a parte mais
importante.
Caso o interessado seja investidor com o propósito de

revenda, o padrão da obra a ser feita deve levar em
consideração o tipo de imóvel e localização. Se o imóvel for
em local de grande valorização, o padrão de obra deve
acompanhar esse per l.
Com o levantamento prévio de tudo, em breve conseguirá

ter um valor médio por m2 de obra.
TODA COMPRA DE IMÓVEIS EM LEILÃO SERÁ
LIVRE E DESEMBARAÇADA, INCLUSIVE DE
DÉBITOS ANTERIORES?
É comum vermos em editais a expressão: “a venda será

realizada em caráter livre e desembaraçado de débitos de
natureza propter rem” ou “os débitos de qualquer natureza se
sub-rogam na forma do artigo 908, §1º do CPC”.
Código de Processo Civil -

preferências.

Estando o Edital de forma cristalina quanto a venda livre

de débitos como determina o artigo 908, §1º do CPC, o
imóvel arrematado deverá ser entregue ao arrematante
totalmente isento de dívidas.
Os Julgados no STJ – Superior Tribunal de Justiça –

determinam a entrega do bem livre de ônus, quando assim
constar no Edital. Vejamos abaixo alguns julgados.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.887.042 - SP
DECISÃO
Cuida-se de agravo apresentado por MAURO DEL CIELLO contra a

decisão que não admitiu seu recurso especial.
O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da

CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido:
APELAÇÃO - RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELO

DÉBITO CONDOMINIAL - DÉBITO MENCIONADO NO BOJO DO
EDITAL DE LEILÃO DO IMÓVEL - DEVER QUE SE INICIA A
PARTIR DA SUBSCRIÇÃO PELO JUÍZO DO AUTO DE
ARREMATAÇÃO - INAPLICABILIDADE DA TESE FIRMADA NO
RECURSO REPETITIVO 1.345.331/RS (Tema 886) - Tendo em vista
que constou expressamente do edital que levou a leilão o imóvel
gerador do débito condominial, a existência de ação em curso para a
cobrança da dívida de natureza propter rem, bem como o número
respectivo, não há que se falar em omissão do edital, vez que este
forneceu os meios para que os interessados na arrematação do imóvel
pudessem se inteirar do débito condominial existente antes da
formalização de tal ato, sendo desnecessário, aliás, constar o valor
efetivamente devido nesse particular, já que a demanda na qual o bem
estava sendo leiloado era uma ação trabalhista e não em ação de
cobrança das obrigações condominiais.
- Inaplicável ao caso dos autos o precedente suscitado, qual seja,

Recurso Repetitivo 1.345.331/RS (Tema 886), visto que este se refere
aos casos de transmissão da propriedade por compromisso de compra e
venda e não por de meio de aquisição do bem por meio de arrematação
judicial.
- Não há como afastar a responsabilidade do arrematante pelo débito

condominial existente, já que a sua responsabilidade se inicia com a
subscrição do auto de arrematação, pouco importando a data em que
fora imitido na posse, pois se trata de débito propter rem, sendo de
rigor, portanto, a manutenção da r. sentença. RECURSO IMPROVIDO
( . 199).
Quanto à primeira controvérsia, pela alínea “a” do permissivo

constitucional, alega violação do art. 908, § 1º, do CPC, no que
concerne à impossibilidade de se “desconsiderar que o edital de leilão
não atribuiu ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento da
dívida condominial” ( . 209). Traz os seguintes argumentos:
Conforme se infere do v. acórdão recorrido, constou no edital que

haveria débitos de condomínio, todavia o edital não atribuiu ao
arrematante a responsabilidade pelo débito genericamente
mencionado.
Ao revés do quanto entendido pelo v. acórdão, o fato de ter constado
no edital que há dívidas de condomínio, serve para que os interessados
saibam que o débito será sub-rogado no saldo do produto da
arrematação, como bem prevê o artigo 908, §1º do Código de Processo
Civil.
A jurisprudência é rme ao a rmar que não há como interpretar

restritivamente o edital de leilão se a própria lei não atribuiu ao
arrematante a responsabilidade.
O leilão ocorreu na vigência do novo Código de Processo Civil, em

que há a previsão legal do artigo 908, § 1º, em determinar que, no caso
de arrematação judicial, as dívidas de natureza ‘propter rem’ serão sub-
rogadas no respectivo preço da alienação.
Para pretender que um edital de leilão tenha o condão de confrontar

a lei, há a necessidade de que o edital expressamente atribua a
responsabilidade ao arrematante, não podendo, com a devida vênia, a
C. Câmara julgadora restringir os direitos do arrematante, em que nem
o edital e tampouco a lei restringe.
[…] Desta feita, tendo em vista que o Edital do Leilão deixou de

expressamente atribuir a dívida condominial ao arrematante, bem
como deixou de apontar o valor da dívida, acabou confrontar
expressamente os ditames do parágrafo 1º do artigo 908 do CPC. ( s.
211/215).
Quanto à segunda controvérsia, alega divergência jurisprudencial

quanto à interpretação do Tema 886/STJ, no que concerne à
impossibilidade de se “afastar a imissão na posse como marco temporal
a m de nir a responsabilidade pelos débitos de condomínio” ( . 209).
Traz os seguintes argumentos:
Muito embora o precedente citado seja claro ao atribuir a posse

como a relação jurídica material para aferir a responsabilidade para
com os pagamentos dos débitos condominiais, o v. acórdão recorrido
assim não compreendeu.
O v. acórdão entendeu que o Tema 886 não seria aplicável ao caso

concreto em que se trata de arrematação judicial, pois seria expresso ao
prever a relação de contrato de compra e venda.
Porém, não se pode imaginar que a relação jurídica de compra e
venda entre particulares guarde uma posição superprivilegiada se
comparada com a venda feita pelo Poder Judiciário.
Ora, se o terceiro de boa-fé adquire o imóvel do Poder Judiciário, e

que o próprio Poder Judiciário imitiu o arrematante na posse do
imóvel, parece ser claro que o adquirente não esteve na posse do
imóvel antes da arrematação, de modo que não há dúvidas na relação
jurídica material de quem foi o causador do débito de condomínio.
O recurso repetitivo do Tema 886 do C. STJ evidentemente aplica-se

ao caso concreto, pois cou comprovado pelo v. acórdão recorrido que
o arrematante adquiriu a posse do imóvel apenas em 18.06.2018, bem
como está provada a ciência inequívoca da arrematação pelo
condomínio, pois assumida pelo autor na própria exordial.
Por mais que o Tema 886 faça referência a compromisso de compra e

venda, pelo sistema de precedentes adotados no CPC, a interpretação
das teses provenientes do regime de recursos repetitivos deve considerar
sua nalidade em prol da uniformização da jurisprudência, de maneira
que é inconcebível a distinção se esta não for em razão de fator
relevante na motivação do julgado paradigma.
Há de prevalecer, portanto, a interpretação teleológica da tese,

conforme os ditames da isonomia. ( s. 216/217).
É, no essencial, o relatório. Decido.
……
Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do

Superior Tribunal de Justiça, conheço do agravo para não conhecer do
recurso especial.
Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os

honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre
o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis,
os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo
legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita.
Publique-se. Intimem-se.
Brasília, 23 de setembro de 2021.

MINISTRO HUMBERTO MARTINS Presidente
(Ministro HUMBERTO MARTINS, 27/09/2021)
As taxas e impostos tidos de natureza propter rem, derivam

da própria coisa, como por exemplo o IPTU, taxa de
incêndio, laudêmios, foros e cotas condominiais.
Se observarmos, IPTU e taxa de incêndio têm natureza

scal, assim como os laudêmios devidos ao Município e a
União e os demais da natureza obrigacional, digamos
comuns.
Os créditos de natureza scal são tutelados pelo Código

Tributário Nacional e em seu artigo 130, § único, determina
sub-rogação sobre o produto da arrematação.
O Código Tributário Nacional diz:
Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato

gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis,
e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a
tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos
respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua
quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-

rogação ocorre sobre o respectivo preço.
Nesse aspecto, o Juiz pode determinar que a venda do

bem em leilão seja em caráter livre e desembaraçado, nos
termos do artigo 908, §1º do Código de Processo Civil.
No entanto, o Edital deve ser lido de maneira muito

atenta, pois nada impede ao Juiz que determine o leilão
com valor mínimo e informe que todas as dívidas de
natureza propter rem sejam de responsabilidade do
arrematante.
A Lei 4591/64 que trata sobre condomínio e edi cações, diz:
Art. 4º ………………..
Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que

trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do
alienante para com o respectivo condomínio.
O Código Civil expressa sua ordem da seguinte forma:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do

alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros
moratórios.
Assumindo o arrematante o pagamento das dívidas propter

rem, ele deve antes de iniciar o leilão ter conhecimento do
montante destas dívidas, pois uma vez arrematado o imóvel,
qualquer tentativa de cancelar o leilão sob pretexto de
dívidas altas será indeferido.
AgInt no REsp 1845861 / SP
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO

ESPECIAL. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU
DE BEM IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA.
EXPRESSA PREVISÃO DE RESPONSABILIDADE DO
ARREMATANTE NO EDITAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULA 211/STJ.
1. Firme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que,

“havendo expressa menção no edital de hasta pública nesse sentido, a
responsabilidade pelo adimplemento dos débitos tributários que
recaiam sobre o bem imóvel é do arrematante” (AgRg no AREsp
248.454/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Primeira Turma, DJe
12/9/2013). No mesmo sentido: AgInt nos EDcl no AREsp
1.006.727/SP, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe
13/2/2019.
2. No caso dos autos, tendo a Corte de origem consignado que o

edital de hasta pública previa, expressamente, que os créditos
tributários relativos ao IPTU seriam transferidos ao arrematante do
bem imóvel, não há como afastar a responsabilidade deste pelo
adimplemento do referido débito tributário.
3. A matéria referente ao art. 686, V, do CPC não foi objeto de
análise pelo Tribunal de origem, ainda que implicitamente. Desse
modo, carece o tema do indispensável prequestionamento viabilizador
do apelo extremo, motivo pelo qual não merece ser apreciado,
consoante o que preceitua a Súmula 211 do STJ.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1845861/SP, Rel. Ministro OG FERNANDES,

Vejamos os editais abaixo, sendo um impondo obrigação

ao arrematante e outro informando a venda livre e
desembaraçada.
EDITAL A –
JUÍZO DE DIREITO DA QUADRAGÉSIMA SEGUNDA VARA

CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL EDITAL DE 1º, 2º LEILÃO E
INTIMAÇÃO – ELETRÔNICO, com prazo de 05 dias, extraído dos
autos da ação de cobrança proposta por XXXXXXXXXXXXX em face de
YYYYYYYYYYYYYYYYYYY (Processo nº 0050990-90.2000.8.19.0001 -
antigo 2000.001.048621-4), na forma abaixo: Dra. KATIA CILENE DA
HORA MACHADO BUGARIM, Juíza de Direito na 42ª Vara Cível da
Cidade do Rio de Janeiro, FAZ SABER aos que o presente Edital virem
ou dele conhecimento tiverem e interessar possa, especialmente a
YYYYYYYYYYYYYYYYYY, de que no dia 07/03/2022, às 12:00 horas,
através do portal de leilões on-line do Leiloeiro Público O cial
ZZZZZZZZZZZZZZZ, será apregoado e vendido a quem mais der
acima da avaliação, ou no dia 10/03/2022, no mesmo horário e portal
de leilões, a quem mais der independente da avaliação, o imóvel
penhorado à . 970, descrito e avaliado às s. 1712, em 09/05/2018.
LAUDO DE AVALIAÇÃO: IMÓVEL: Situado na Rua Cosme Velho, nº
318, bloco 01, apartamento 104, no aprazível Bairro de Cosme Velho,
nesta Cidade, matrícula 90.630 do 9º Ofício do Registro de Imóveis,
inscrição municipal de nº 1.539.454-7 (IPTU). DA REGIÃO: Trata-se de
rua bastante valorizada em razão de natureza exuberante em torno do
edifício residencial. Em poucos minutos se alcança a Lagoa Rodrigo de
Freitas. Nas proximidades temos um comércio tipicamente de bairro:
mercado, farmácia, restaurantes e um pouco mais à frente, bancos. O
Condomínio de alto padrão com porteiro 24 horas, infraestrutura, três
elevadores, com duas vagas na garagem (bastante ampla e de fácil
manobra). Apartamento com três quartos, suíte, dependências
completas e uma sacada, piso frio e imóvel em muito bom estado. O
imóvel é avaliado em R$ 1.332.000,00 (um milhão e trezentos e trinta e
dois mil reais), atualizado nesta data, em R$ 1.498.363,52 (um milhão,
quatrocentos e noventa e oito mil, trezentos e sessenta e três reais e
cinquenta e dois centavos). De acordo com o 9º Ofício do RI, o ref.
imóvel encontra-se matriculado sob o nº 90.630 e registrado em nome
de YYYYYYYYYYYY, constando no R-16 Penhora oriunda do presente
feito. De acordo com a Certidão de Elementos Cadastrais, o imóvel
possui 111 m² de área edi cada e conforme a certidão de Situação
Fiscal, existem débitos de IPTU, no exercício de 2021, no valor de R$
2.790,77, mais acréscimos legais (FRE 1539454-7). Conforme Certidão
Positiva de Débito, emitida pelo Funesbom, o imóvel apresenta débitos
relativos à Taxa de Serviços Estaduais de Prevenção e Extinção de
Incêndios, no valor de R$ 239,29, referentes aos exercícios de 2019 a
2020 (Nº CBMERJ: 2349959- 3). Os débitos condominiais pendentes
sobre a referida unidade equivalem, na data da expedição do presente
edital, ao valor de R$ 14.044,31. A alienação será livre de ônus desde
que, após a satisfação do crédito executado, o produto restante seja
su ciente para quitar todas as dívidas, inclusive de condomínio e
impostos incidentes sobre o bem. Consta em andamento os Embargos
de Terceiro nº 0009546- 76.2020.8.19.0001 proposto por Elizabeth
Fernandes Agrícola, em fase de apelação da decisão que julgou
improcedentes os pedidos formulados pela embargante. Consta em
andamento o Agravo de Instrumento nº 0001036-09.2022.8.19.0000,
interposto por XXXXXXXXXXXXX, ainda pendente de julgamento. As
certidões exigidas pela Consolidação das Normas da Corregedoria
Geral da Justiça, bem como o presente edital e o débito atualizado de
IPTU, serão lidos pelo Sr. Leiloeiro no ato do pregão. Caso o devedor, o
coproprietário, os usufrutuários, o credor pignoratício, hipotecário,
anticrético, duciário ou com penhora anteriormente averbada e o
promitente comprador e vendedor, não sejam encontrados pelo Sr.
O cial de Justiça, cam pelo presente edital intimados da hasta
pública, suprindo, assim, a exigência contida no art. 889 do CPC. Os
interessados em participar do leilão deverão oferecer lances pela
internet, através do site ZZZZZZZZZZZZZZZ, desde que, estejam
devidamente cadastrados no site e habilitados, em até 72 horas de
antecedência, para participar deste leilão. Caso o licitante vencedor não
honre com o pagamento, será apresentado o lance imediatamente
anterior e assim sucessivamente. Cientes de que impedir, perturbar ou
fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar concorrente ou
licitante, por meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento
de vantagem, incorre em violência ou fraude em arrematação judicial,
prevista no art. 358 do Código Penal, sob pena de detenção, de dois
meses a um ano, ou multa, além da pena correspondente à violência. O
interessado em adquirir o bem em prestações deverá apresentar ao
Juízo, por escrito, até o início do primeiro ou do segundo leilão,
proposta de aquisição do bem, na forma do art. 895 do CPC. – E, para
que chegue ao conhecimento dos interessados, foi expedido o presente,
que será publicado através do portal de editais do Sindicato dos
Leiloeiros do Estado do Rio de Janeiro:
www.sindicatodosleiloeirosrj.com.br e no sítio do leiloeiro público: na
forma do artigo 887, § 2º do CPC e a xado no local de costume,
cientes de que a arrematação, adjudicação ou remição far-se-á à vista,
mediante o pagamento imediato do preço pelo arrematante, na forma
do art. 892, CPC; acrescida de 5% de comissão ao Leiloeiro, de acordo
com o parágrafo único, do art. 24, Decreto nº 21.981/32; e custas de
cartório de 1% até o máximo permitido. – Dado e passado nesta cidade
do Rio de Janeiro, aos dezesseis dias do mês de dezembro de dois mil e
vinte e um. – Eu, Marcos Wilson Rodrigues da Silva, Chefe de
Serventia, o z datilografar e subscrevo. Dra. Katia Cilene da Hora
Machado Bugarim – Juíza de Direito. (grifo nosso)
EDITAL B –
JUÍZO DE DIREITO DA 36ª VARA CÍVEL DO RIO DE JANEIRO
EDITAL de 1º e 2º Leilão Eletrônico e Intimação, extraído dos autos

da Ação de DESPESAS CONDOMINIAIS, processo nº 0281749-
28.2015.8.19.0001 movida por XXXXXXXXXXXXXXXXX contra
YYYYYYYYYYYYYYYYYY, na forma abaixo:
O Doutor ROSSIDÉLIO LOPES DA FONTE, Juiz de Direito da 36ª

Vara Cível do Rio de Janeiro, FAZ SABER aos que o presente Edital de
Leilão e Intimação, com prazo de 05 (cinco) dias, virem ou dele
conhecimento tiverem e interessar possa, especialmente a
YYYYYYYYYYYYYYY, para ciência de que no próximo dia 17 de
MARÇO de 2022, às 13:00 horas,no site do
leiloeiro,ZZZZZZZZZZZZ, será apregoado e vendido de forma
eletrônica (on line) conforme art. 879 inciso II do CPC, a quem maior
lance oferecer acima da avaliação, o bem penhorado objeto da lide e
caso não haja licitante, ca desde já designado o dia 21 de MARÇO de
2022, no mesmo horário e local para a realização do segundo Leilão,
quando então a venda será feita a quem maior lance oferecer,
independente da avaliação na forma do art. 891 § único, do CPC, o
imóvel registrado no 5º RGI, matrícula nº 113693, descrito e avaliado
as s. 648/649: Imóvel Avaliado – Apartamento situado na Avenida
Nossa Senhora de Copacabana nº 492, apartamento 4, bairro
Copacabana – RJ. Devidamente dimensionado e caracterizado pelo 5º
Ofício de RGI, inscrito na matrícula nº 113693, Livro nº 2, com
inscrição municipal nº 0.563.115-5, conforme cópias de certidões que
acompanham o r. mandado e fazem parte integrantes deste laudo.
Características do imóvel – Prédio Comercial – idade 1950. Prédio com
três andares, sem elevador, sendo o andar térreo a entrada do prédio e
primeiro andar, no segundo andar funciona a Clínica Médica Galdino
Campos, no terceiro andar existem várias salas, inclusive a sala nº 302
(apartamento nº 4), ora avaliada. O prédio não possui garagem. Imóvel
– Apartamento 4 – Imóvel com dois pavimentos. Primeiro andar: um
salão com piso laminado, paredes pintadas com tinta e uma parede
revestida com espelho, uma janela com esquadria de alumínio e vidro,
com frente para os fundos do prédio; um banheiro, com piso revestido
com cerâmica na cor bege, paredes revestidas com cerâmica na cor
branca e bege; uma cozinha com piso revestido com cerâmica branca,
paredes com cerâmica branca e tinta; escada de acesso ao segundo
andar em mármore; segundo andar: salão com piso laminado, duas
paredes com espelho e as outras pintadas com tinta, três janelas, sendo
duas com esquadrias de alumínio e vidro e uma em madeira; um
cômodo encontrava-se fechado; um banheiro, com piso revestido com
cerâmica na cor cinza e paredes revestidas com cerâmica na cor branca
e uma parede com cerâmica nas cores bege e marrom. O imóvel, mede,
segundo o espelho do IPTU 80m². Da Região: Tem-se acesso aos
principais meios de transporte públicos, tais como metrô e ônibus.
Localizado próximo ao comércio em geral. É servido de todos os
melhoramentos públicos do Município, como distribuição de energia
elétrica, rede telefônica, iluminação pública, asfaltamento e rede de
água e esgoto. Conclusão – Considerando-se a sua localização,
dimensões, área construída, características, padrão do logradouro e
idade. Atribuo ao imóvel acima descrito e sua correspondente fração
ideal do domínio útil do respectivo terreno o valor de R$ 704.000,00
(setecentos e quatro mil reais). RJ,12/12/22. Conforme certidão emitida
pelo 5º RGI, do imóvel inscrito na matrícula nº 113693: Imóvel –
Apartamento nº 4 Duplex do edifício situado à Av. N.S.de Copacabana
nº 492, com a fração ideal de 250/1700 do terreno foreiro à
Municipalidade. Inscrição: 0563115-5; AV-1 – Convenção de
Condomínio; R-2 – Compra e Venda – comprador –
WWWWWWWWW, brasileiro, solteiro, maior, comerciante, CPF nº
040.333.707-06, residente nesta cidade; AV-3 – Existência de Ação – 36ª
Vara Cível – processo nº 0281749.28.2015.8.19.0001; R-4 – Penhora -
36ª Vara Cível – processo nº 0281749.28.2015.8.19.0001 em epígrafe.
Certidão emitida em 22/02/2022. De acordo com Certidão de Situação
Fiscal e En têutica (IPTU) em referência a inscrição nº 0.563.115-5
consta débito no valor de R$ 84.753,50 mais acréscimos legais. Taxa de
incêndio – referente ao CBMERJ nº 266968-7 consta débito no valor de
R$ 476,34 mais acréscimos legais. OBS – Os créditos que recaem sobre
o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o
respectivo preço, observada a ordem de preferência, conforme prevê o
Art. 908 do NCPC e do Art. 130, § único do Código Tributário
Nacional. Condições Gerais da Alienação: Os horários considerados
neste edital são sempre os horários de Brasília/DF; Para participar do
leilão oferecendo lanços pela internet, deverão previamente efetuar o
seu cadastro pessoal no site do Leiloeiro ZZZZZZZZZZZ e também
solicitar sua habilitação para participar do leilão na modalidade online,
sujeito à aprovação do leiloeiro. Todos os lances efetuados por usuário
certi cado não são passiveis de arrependimento; O sistema estará
disponível para recepção de lances com, no mínimo, 5 (cinco) dias de
antecedência do início do leilão (art. 11, da Resolução 236/2016 do
CNJ). Os interessados poderão enviar seus lances previamente. Caso
sejam ofertados lances nos 3 (três) minutos nais, o sistema prorrogará
a disputa por mais 3 (três) minutos para que todos os participantes
tenham a oportunidade de enviar novos lances (artigos 21 e 22 da
Resolução 236/2016 do CNJ). A arrematação será à vista conforme art.
892 do CPC, acrescida de 5% de comissão ao Leiloeiro e custas de
cartório de 1% até o limite permitido por lei. O interessado em
adquirir o bem em prestações, deverá apresentar ao Juízo, por escrito,
até o início do primeiro ou do segundo leilão, proposta de aquisição do
bem, na forma do Artigo 895 do CPC. Caso a proposta para venda
parcelada venha ocorrer após a realização dos leilões, será devida a
comissão de 5% ao Leiloeiro. O preço da arrematação deverá ser
depositado através de guia de depósito judicial do Banco do Brasil S/A
(obtida através do sitewww.tjrj.jus.brouwww.bb.com.br) ou através do
escritório do leiloeiro e posteriormente enviada p/e-mail do Leiloeiro, a
qual deverá comprovar o pagamento no prazo de 24 horas, bem como
deverá ser depositada na conta corrente do Sr. Leiloeiro a comissão do
Leilão, à vista no prazo de 24 horas do término do Leilão, através de
depósito bancário, DOC ou TED. A conta corrente do Sr. Leiloeiro
será informada ao arrematante através de e-mail ou contato telefônico.
Decorridos os prazos sem que o(s) arrematante(s) tenha(m) realizado(s)
o(s) depósito(s), tal informação será encaminhada ao juízo competente
para a aplicação das medidas legais cabíveis, assim como a perda da
caução, voltando o(s) bem(ns) a novo Leilão, não sendo admitido
participar o arrematante remisso. E para o conhecimento geral de
todos, foi expedido este edital, que será publicado através do site de
leilões on-line de acordo com o art. 887 § 2º do NCPC, e a xado no
local de costume na forma da Lei, cando os executados cientes da
Hasta Pública, suprindo assim a exigência contida no Art. 889 inciso I
do NCPC. Dado e passado nesta Cidade do Rio de Janeiro, aos vinte e
dois dias do mês de fevereiro do ano de dois mil e vinte e dois. Eu,
Cristina Mourão Heredia, Chefe de Serventia, o z digitar e subscrevo.
(ass) Dr. ROSSIDÉLIO LOPES DA FONTE - Juiz de Direito. (grifo
nosso)
O Edital A deixa de forma clara que a arrematação não

será livre e desembaraçada, cabendo ao arrematante
suportar as dívidas eventualmente existentes após a
liquidação do crédito da ação. Essa imposição é do Juízo da
ação para esse caso especí co.
O Edital B trata a arrematação como sendo livre e
desembaraçada de débitos. Neste caso, mesmo que o
produto da arrematação não seja su ciente para liquidar o
crédito da ação, o arrematante não suportará nenhum ônus
pretérito.
IMÓVEL FOREIRO POSSO COMPRAR? E DE QUEM É A
OBRIGAÇÃO DE PAGAR O LAUDÊMIO E FOROS EM
ATRASO? CUIDADO!
Dizer ser um imóvel foreiro signi ca dizer que existe o

proprietário, que é chamado de senhorio direto e um
detentor do domínio útil, que é titular do direito real sobre
o bem do proprietário, conhecido como en teuta.
Por ter o en teuta o domínio útil sobre o imóvel, tem este

o direito de alienar para terceiros, devendo sempre oferecer
em preferência e nas mesmas condições ao senhorio. Caso o
senhorio não exerça esse direito de preferência, passa a ter
direito a um percentual sobre o valor da transação feita pelo
en teuta, percentual este tido como taxa e chamado de
laudêmio.
Nas transações imobiliárias onde o imóvel é foreiro, há

necessidade de pagamento do laudêmio com percentual
sobre a venda, que varia de acordo com o senhorio. Note-se,
o fato de haver obrigação de pagamento de laudêmio não
exime a obrigação do pagamento do ITBI, uma vez que são
pagamentos diversos, sendo uma taxa e o outro imposto.
Sendo o imóvel foreiro em nada implica nos trâmites do

leilão judicial ou extrajudicial, devendo tão somente o
arrematante observar se no edital há transferência da
obrigação do pagamento do laudêmio para o adquirente.
Essa transferência de obrigação do pagamento do

laudêmio, passando a ser de responsabilidade do
arrematante, tem de estar expressa no Edital, visto que cabe
ao alienante do bem o pagamento da taxa, como de nido
em lei.
Decreto-Lei 2398/87
Artigo 3º - A transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da

inscrição de ocupação de terreno da União ou de cessão de direito a
eles relativos dependerá do prévio recolhimento do laudêmio pelo
vendedor, em quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor
atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.
Código civil
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de en teuses e suben teuses,

subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do
Código Civil anterior,Lei no3.071, de 1ode janeiro de 1916, e leis
posteriores.
O Código Civil em vigor não permite a constituição de

novas en teuses, dando vigor ao Código Civil de 1916 no
que tange as en teuses existentes. Sendo assim, o artigo 686
da norma de 1916 claramente impõe ao alienante o dever de
pagamento do laudêmio.
Código Civil de 1916
Artigo 686 – Sempre que se realizar a transferência do domínio útil,

por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da
opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois
e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver
xado no título de aforamento.
A pá de cal sobre a questão foi decidida pelo STJ –

Superior Tribunal de Justiça - no sentido de ser o
pagamento do laudêmio de obrigação do alienante.
REsp 1781946 / SE
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO

ESPECIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM VERIFICADA.
PAGAMENTO DE LAUDÊMIO. OBRIGAÇÃO DO ALIENANTE,
FOREIRO. ART. 3º DECRETO-LEI 2.398/1987. APLICABILIDADE.
BASE DE CÁLCULO DO LAUDÊMIO. ART. 3º DO DECRETO
95.760/1988. VALOR ATUALIZADO DO DOMÍNIO PLENO E SUAS
BENFEITORIAS.
1. Cuida-se, na origem, de Ação de Repetição de Indébito ajuizada

contra a União, julgada procedente para declarar indevido o
pagamento a maior realizado pelas autoras a título de laudêmio (5%
sobre o valor do domínio pleno do imóvel), devendo tal valor ser
calculado sobre o preço da arrematação. A decisão foi mantida pelo
TRF da 5ª Região.
2. O laudêmio “é a compensação assegurada ao senhorio direto por

este não exigir a volta do domínio útil do terreno de marinha às suas
mãos ou de direitos sobre benfeitorias nele construídas. Tal vantagem
tem por fato gerador a alienação desse domínio ou desses direitos e
uma base de cálculo previamente xada pelo art. 3º do Decreto n.
2.398/87” (REsp 1.257.565/CE, Rel. Ministro Mauro Campbell
Marques, Segunda Turma, DJe 30/8/2011).
3. Em havendo transferência do aforamento (venda, doação,

permuta, sucessão universal, entre outras formas), a obrigação pelo
recolhimento do laudêmio deve ser daquele que transfere o domínio
útil, e não do adquirente.
4. O art. 3º do Decreto 95.760/1988, ao xar como será efetuado o

cálculo do valor do laudêmio, não deixa dúvidas: “Art. 3° O valor do
laudêmio, correspondente a cinco por cento do valor atualizado do
domínio pleno do terreno da União e das benfeitorias nele existentes,
será calculado pelo próprio alienante. […]”. Nestes termos, a base de
cálculo do laudêmio consiste no valor atualizado do domínio pleno,
com suas benfeitorias.
5. Recurso Especial provido.
(REsp 1781946/SE, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN,

Considerando ser o foro uma taxa anual devida ao

en teuta, há de ser dada a mesma interpretação do
pagamento do laudêmio, ou seja, havendo foro não pago,
deverá ser deduzido do produto da arrematação.
O fato de não ser o proprietário vendedor direto nas
arrematações/leilões judiciais, não tira a natureza de ser ele
o alienante que, por ora, está sendo de forma forçada e
determinada pelo Poder do Estado em promover alienação
judicial.
POSSO COMPRAR IMÓVEL COM GRAVAME DE
USUFRUTO? CUIDADO!
Usufruto é o direito temporário de posse, uso,

administração e percepção dos frutos de um bem
pertencente a outra pessoa, sobre coisa alheia, e quem
detém esses direitos é chamado de usufrutuário.
A pessoa que transfere os direitos ao usufrutuário é o

proprietário, que ao transferir tais direitos passa a ter
somente a nua propriedade do bem, ou seja, passa a ter seus
direitos de proprietário limitado.
Acredito que a expressão Nu-Proprietário derive do fato do

proprietário car despido de alguns dos poderes inerentes à
propriedade, tais como posse, fruição e uso, podendo, no
entanto, dispor.
Sendo o usufruto direito temporário com nalidade

assistencial e alimentar, é inalienável, logo não se pode
penhorar o usufruto por dívida do usufrutuário, salvo se
este ceder seus direitos por fruição.
Assim, ocorrendo arrematação de um imóvel gravado com

usufruto, o arrematante DEVERÁ respeitar o usufruto até
sua extinção, com algumas ressalvas.
Como há dever de respeitar o usufruto, caso o arrematante

compre um imóvel gravado com usufruto vitalício, deverá
tolerar até o falecimento do usufrutuário. Atente-se que é
muito comum instituir usufruto vitalício para mais de uma
pessoa.
REsp 925687 / DF
DIREITO CIVIL. PENHORA SOBRE NUA-PROPRIEDADE DE

IMÓVEL, GRAVADO COM USUFRUTO VITALÍCIO.
POSSIBILIDADE.
- Da interpretação conjunta dos arts. 524 e 713 do CC/16, ca

evidente a opção do legislador pátrio em permitir a cisão, mesmo que
temporária, dos direitos inerentes à propriedade: de um lado o direito
de uso e gozo pelo usufrutuário, e de outro o direito de disposição e
seqüela pelo nu-proprietário.
- A nua-propriedade pode ser objeto de penhora e alienação em hasta

pública, cando ressalvado o direito real de usufruto, inclusive após a
arrematação ou a adjudicação, até que haja sua extinção.
Recurso especial não conhecido.
(REsp 925.687/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA

TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ 17/09/2007, p. 275)
O usufrutuário é obrigado a conservar o bem, pagar as

despesas ordinárias devidas pela posse, como IPTU, taxa de
incêndio e condomínio, caso haja.
Código Civil -
Art. 1.403 Incumbem ao usufrutuário:
I - As despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que

os recebeu;
II - As prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da

coisa usufruída.
A Lei material prevê ainda a extinção do usufruto quando

o usufrutuário, dentre outros, abandona, não exerce os
direitos recebidos e deixa deteriorar o bem.
Tendo sido o imóvel levado a leilão e que haja relação com

algumas das hipóteses de extinção do usufruto e o
usufrutuário tenha sido citado para fazer parte do processo,
o gravame de usufruto deverá ser cancelado por ordem do
Juízo da arrematação.
São hipóteses de extinção do usufruto: a) renúncia ou

morte do usufrutuário; b) - pelo termo de sua duração; c)
extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi
constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos
da data em que se começou a exercer; d) pela cessação do
motivo de que se origina; e) destruição da coisa, guardadas
as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409; f) pela
consolidação; g) por culpa do usufrutuário, quando aliena,
deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com
os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de
títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a
aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395 e h) Pelo
não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai
(arts. 1.390 e 1.399).
AgInt no AREsp 854103 / MS
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

USUFRUTO. EXTINÇÃO. DÉBITOS FISCAIS. IPTU. AUSÊNCIA DE
PAGAMENTO. ARTIGO 1.410, INCISO VII, DO CÓDIGO CIVIL.
BEM IMÓVEL. DETERIORAÇÃO OU RUÍNA. OCORRÊNCIA.
REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N° 7/STJ.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência

do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs
2 e 3/STJ). 2. A ausência de pagamento de débitos scais, de forma a
possibilitar a alienação judicial, evidencia a hipótese de deterioração ou
ruína do bem imóvel, sendo causa de extinção do usufruto.
Precedentes.
3. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-

probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a
teor da Súmula nº 7/STJ.
4. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp 854.103/MS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS

BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/03/2018, DJe
03/04/2018)
Dito isto, os leilões de imóveis gravados com usufruto vão
exigir maior atenção do interessado.
LEILÃO DE DIREITO E AÇÃO.
Constando no edital LEILÃO DO DIREITO E AÇÃO isso

signi ca que o executado não é proprietário pleno do bem,
pode ser promitente comprador (escritura de promessa de
compra e venda), pode possuir uma cessão de direitos
(escritura de cessão de direitos ou promessa de cessão de
direitos), ou seja, não tem a plena propriedade consolidada
em seu nome.
Então partimos da premissa: “Ninguém pode transferir a

outrem mais do que se tem”.
No entanto, há entendimentos jurídicos para os 02 lados,

ou seja, um lado entende que arrematação é direito
originário (Julgamento do AI 006095915.2012.819.0000 da
5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro),
logo não havendo sentido a existência de leilão de direito e
ação e devendo ser conferida a arrematação da propriedade
plena ao arrematante; por outro lado, (Julgamento do A.I.
004811409.2016.819.0000 da 11ª Câmara Cível do Tribunal
de Justiça do Rio de Janeiro), entende que a relação de
arrematação é feita entre Estado e arrematante, não havendo
relação entre este e o executado, logo, persistindo o direito e
ação e devendo o arrematante se valer da via própria para
consolidação da propriedade plena (adjudicação
compulsória).
Cuidados devem ser tomados pelos advogados e pelo

interessado em comprar, qual seja, veri car no processo se o
detentor do direito real, aquele que é o promitente
vendedor ou promitente cessionário foi intimado no
processo sobre a execução e se avaliação foi feita sobre a
propriedade plena ou apenas sobre o direito do executado.
Minha posição: O código Civil de 2002 trouxe a promessa
de compra e venda para o rol dos direitos reais, conferindo
ao promitente comprador o direito de adquirir o bem,
porquanto ser o direito real um direito assecuratório de
aquisição do domínio.
Código Civil
TÍTULO IX
Do Direito do Promitente Comprador
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não

pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou
particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o
promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode

exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos
deste forem cedidos, a outorga da escritura de nitiva de compra e
venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver
recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Nesta linha da de nição legal, não seria leviano a rmar

que quando se compra DIREITO E AÇÃO se compra aquele
direito que o executado tem sobre a coisa e não a
propriedade plena. O arrematante assume a posição do
executado naquela relação jurídica, devendo dar a devida
continuidade ao negócio como se promitente comprador
fosse.
Por outro lado, alguns casos de Direito e Ação devem ser,

de plano, determinada a transferência da titularidade plena
ao arrematante, como nos casos de promessas de compra e
venda de longos anos e ao meu sentir, com mais de 10 anos,
pois o instituto da prescrição de direitos já se operou neste
caso.
Assim, deferir a propriedade plena ao arrematante é dar a
celeridade processual devida, é dar a devida economia
processual e por m é dar a devida função social a
propriedade, pois se o tempo já corroeu possíveis direitos de
crédito, seria demasiado exigir uma nova ação judicial para
que um Juiz assim o dissesse.
Nas hipóteses de não haver direito prescrito, arrematado o

direito e ação, a propriedade plena poderá ser conferida ao
arrematante através de ação própria, conhecida como
adjudicação compulsória e para isto o arrematante terá de
contratar advogado para iniciar essa ação e obviamente,
desembolsar valores com honorários e registro deste novo
título, agora de nitivo.
Direito originário signi ca dizer que o arrematante e o

bem arrematado não respondem por dívidas anteriores à
arrematação, não havendo interferência entre direito
originário e direito e ação, coisas que poderão caminhar
lado a lado.
A relação processual precisa dar o devido andamento às

arrematações de imóveis e arrematações de direito e ação,
neste último, exigindo sempre as intimações dos credores e
a justa avaliação, tão somente, do direito a ser alienado.
Vale registrar que arrematar o DIREITO E AÇÃO sobre

um imóvel, muitas vezes se mostra um bom negócio para
quem pretende comprar para uso próprio, pois a maioria
dos investidores não compram DIREITO E AÇÃO sobre o
imóvel, justamente pelo tempo incerto do processo de
adjudicação compulsória.
A arrematação do DIREITO E AÇÃO confere ao

arrematante a carta de arrematação do direito e ação e ainda
a posse do imóvel. O arrematante não sofrerá nenhuma
restrição sobre a propriedade quanto ao seu uso e fruição.
No entanto, se pretender vender o bem arrematado, venderá
como DIREITO E AÇÃO terá de dar sorte de ser uma venda
à vista e o comprador não se importar em receber uma
escritura de venda do direito e ação.
O momento para o exequente decidir sob qual direito vai

perseguir, seja direito e ação ou não, é na fase da penhora.
Art. 857. Feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo

ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente cará
sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito.
§ 1º O exequente pode preferir, em vez da sub-rogação, a alienação

judicial do direito penhorado, caso em que declarará sua vontade no
prazo de 10 (dez) dias contado da realização da penhora.
§ 2º A sub-rogação não impede o sub-rogado, se não receber o

crédito do executado, de prosseguir na execução, nos mesmos autos,
penhorando outros bens.
COMPRA PARCELADA EM LEILÃO JUDICIAL.
É uma autorização imposta por Lei que permite ao

interessado comprar imóvel em leilão judicial de forma
parcelada, com entrada de 25% (vinte e cinco porcento) do
valor ofertado e o saldo em até 30 (trinta) meses, com
parcelas corrigidas monetariamente e demais imposições
legais.
Vejo que a essência desta autorização legal para

parcelamentos em leilões judiciais está atrelada a evitar
leilões negativos, buscar a melhor proposta, ampliar as
possibilidades de satisfazer o processo e/ou crédito do autor,
trazer outros interessados que não possuem condições à
vista, mas podem pagar, até mais, de forma parcelada.
A proposta de parcelamento deve ser formulada pelo site

do leiloeiro e não havendo essa possibilidade no site, deve
ser apresentada no processo através de advogado constituído
e sempre antes de iniciado o leilão, seja de 1ª praça ou 2ª
praça, justamente por não ser a forma parcelada a melhor
forma de alienação para o executado.
Essa exigência de ser apresentada a proposta antes de

iniciado o leilão é justamente para evitar pedidos de
parcelamentos, após o leilão, em cima de lances à vista o
que geraria verdadeira insegurança jurídica nos certames dos
leilões e violação ao processo licitatório.
A modalidade de proposta parcelada não se mostra como

a melhor forma para o investidor que compra e vende, pois
o imóvel cará gravado com hipoteca legal e isso já
inviabilizaria a revenda do imóvel por cartas de créditos. No
entanto, se mostra como uma excelente modalidade para
aqueles compradores que visam morar ou alugar o imóvel,
que podem, inclusive, oferecer melhores lances, afastando
assim os investidores de revenda.
Arrematado o imóvel de forma parcelada, a carta de

arrematação e o mandado de imissão na posse sairão
imediatamente após comprovado o pagamento do ITBI,
comissão do leiloeiro e os 25% de sinal.
A homologação da proposta em leilão judicial será sempre

feita pelo Juiz da ação e obviamente observará o melhor
preço ofertado pelo bem, ou seja, haverá homologação
sempre que houver mais de uma proposta.
ONDE O INTERESSADO DEVE FAZER A PROPOSTA
DE COMPRA PARCELADA?
A Lei processual civil exige, para ser válida a proposta

parcelada, que seja apresentada de acordo com os dois
momentos do leilão e antecipadamente ao início de cada
um. O primeiro momento é da primeira praça, quando o
arrematante se propõe a comprar pelo valor da avaliação ou
acima deste e o segundo momento é o da 2ª praça, quando o
arrematante pretende comprar pelo valor equivalente a 50%
ou mais da avaliação dada ao imóvel.
Código Processo Civil
Art. 895. O interessado em adquirir o bem penhorado em prestações

poderá apresentar, por escrito:
I - Até o início do primeiro leilão, proposta de aquisição do bem por

valor não inferior ao da avaliação;
II - Até o início do segundo leilão, proposta de aquisição do bem por

valor que não seja considerado vil.
As questões que vêm assombrando os leiloeiros são: a)

onde essa proposta deve ser feita, se nos autos ou para o
leiloeiro diretamente e; b) se feita nos autos se é devida a
comissão do leiloeiro ou não, uma vez que a proposta
parcelada pelos valores mínimos só serão aceitas se não
houver licitantes no leilão ou em havendo, se as propostas
parceladas forem em valores mais bené cos.
As questões jurídicas não se resolvem por achismos. Toda

Lei editada tem sua sistematização, seu conjunto de
entendimentos e que muitas vezes são interpretadas e
de nidas temporariamente pela Jurisprudência e não
obstante a isto, não nos desautoriza a estudarmos e darmos
nova interpretação em nossos processos com m de ser
levado à instância superior para, se possível, uma nova
análise.
O Conselho Nacional de Justiça, órgão legitimado a

regulamentar as alienações judiciais eletrônicas (artigo 882,
§1º do Código de Processo Civil), em sua Resolução 236 de
2016, determina, em seu artigo 11, abertura para
recebimento de lances 05 dias antes da data designada para
o leilão.
Resolução 236 de 2016
Art. 11. A modalidade eletrônica de leilão judicial será aberta para

recepção de lances com, no mínimo, 5 (cinco) dias (art. 887, § 1º) de
antecedência da data designada para o início do período em que se
realizará o leilão (art. 886, IV), observado o disposto no art. 889,
parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Se admitirmos ser dever do interessado apresentar

proposta parcelada ao leiloeiro, a condição imposta pela
Resolução do CNJ em abertura de recebimento dos lances
05 dias antes da data do leilão remete a dúvida de quando
seria considerado início do leilão, se 05 dias antes ou da
abertura no dia designado no edital.
Não obstante a isto, sendo o leilão eletrônico, há

imperiosa necessidade de haver no site do leiloeiro campo
para apresentação destas propostas parceladas e de forma
que que registrado, dia, hora, minutos e segundos do
recebimento com emissão de recibo ao interessado.
Ainda na interpretação de ser ao leiloeiro responsável em

receber as propostas parceladas, a Resolução 236/2016,
prevê, no § único do artigo 22, proibição de lances ofertados
por e-mail.
Resolução 236 de 2016
Art. 22. Durante a alienação, os lances deverão ser oferecidos
diretamente no sistema do gestor e imediatamente divulgados on-line,
de modo a viabilizar a preservação do tempo real das ofertas.Parágrafo
único. Não será admitido sistema no qual os lances sejam realizados
por e-mail e posteriormente registrados no site do leiloeiro, assim
como qualquer outra forma de intervenção humana na coleta e no
registro dos lances.
Em havendo várias propostas na forma parcelada, caberia

ao leiloeiro levá-las ao conhecimento do Juízo para decisão.
Não vejo como sendo obrigação do interessado apresentar

proposta parcelada ao leiloeiro e, considerando que o
leiloeiro é apenas um agente público incumbido de exercer
sua atividade no âmbito judicial, deve se limitar aos deveres
para exercer os seus trabalhos, previstos no artigo 884 do
CPC.
Art. 884. Incumbe ao leiloeiro público:
I - Publicar o edital, anunciando a alienação;
II - Realizar o leilão onde se encontrem os bens ou no lugar

designado pelo juiz;
III - expor aos pretendentes os bens ou as amostras das mercadorias;
IV - Receber e depositar, dentro de 1 (um) dia, à ordem do juiz, o

produto da alienação;
V - Prestar contas nos 2 (dois) dias subsequentes ao depósito.
Parágrafo único. O leiloeiro tem o direito de receber do arrematante

a comissão estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz.
A Lei impõe diversas condições a serem observadas para se

formalizar uma proposta parcelada. Essas condições não
podem ser objeto de análise do leiloeiro, tão pouco lhe cabe
essa análise.
A proposta parcelada formalizada pelo interessado deve
ser levada previamente aos autos, ao processo, estando o
interessado representado por advogado para que este
observe às técnicas e obrigações legais exigidas para o ato.
Neste caso, o interessado em apresentar a proposta
parcelada terá de fazê-la antes da abertura do leilão, como
designado no edital.
Cabe única e exclusivamente ao Juiz a análise das

condições da proposta parcelada formalizada. Havendo mais
de uma proposta a mais vantajosa será acolhida e em iguais
condições a primeira apresentada terá preferência.
Por conseguinte, recebida a proposta e convalidada em

arrematação é indiscutível o dever de pagamento da
comissão do leiloeiro, pois exerceu toda a sua função no
processo e terá de lavrar o auto de arrematação (artigo 901
do CPC).
Art. 901. A arrematação constará de auto que será lavrado de

imediato e poderá abranger bens penhorados em mais de uma
execução, nele mencionadas as condições nas quais foi alienado o bem.
Vale lembrar, por m, sendo a proposta de compra

parcelada aceita, temos uma arrematação, e sendo assim, a
assinatura do leiloeiro é imprescindível para a validade do
ato, como determina o artigo 903 do CPC.

CABE HOMOLOGAÇÃO DO JUIZ NA PROPOSTA
PARCELADA EM LEILÃO JUDICIAL?
Acima falamos que haverá homologação sempre que houver

mais de uma proposta feita nos autos. Quando feitas em
diferentes condições o Juiz decidirá pela mais vantajosa e
quando em iguais condições, por aquela apresentada
primeiro. Todavia, nunca se esqueçam da imperiosa
necessidade de apresentação da proposta antes de iniciado o
leilão.
O Código de Processo Civil só prevê dever de

homologação pelo Juiz quando forem apresentadas várias
propostas. Desta forma, em não havendo licitantes no
processo e havendo uma única proposta de arrematação
com pagamento parcelado e respeitado o valor mínimo de
venda e todas as condições exigidas pela Lei, não pode o
Juiz indeferir o pedido de arrematação. Permitir o possível
indeferimento desta arrematação pelo Juiz, seria chancelar
um poder personalíssimo, seletivo e totalmente divorciado
dos propósitos da Lei, sem prejuízo da invasão de
competência, pois não cabe ao Judiciário legislar.
Como dito anteriormente e baseado no artigo 139 do

Código de Processo Civil, o Juiz deve dirigir o processo nos
moldes da Lei, não lhe sendo facultado decidir baseado em
suas convicções pessoais.
Havendo na proposta de arrematação de forma parcelada

condições contrárias ao determinado no artigo 895 do CPC,
o Juiz decidirá pela invalidade com fundamento no inciso I
do artigo 903 do CPC.
Art. 139. O juiz dirigirá o processo conforme as disposições deste
Código, incumbindo-lhe:
…….
Art. 895. O interessado em adquirir o bem penhorado em prestações

poderá apresentar, por escrito:
I - Até o início do primeiro leilão, proposta de aquisição do bem por

valor não inferior ao da avaliação;
II - Até o início do segundo leilão, proposta de aquisição do bem por

valor que não seja considerado vil.
§ 1º A proposta conterá, em qualquer hipótese, oferta de pagamento

de pelo menos vinte e cinco por cento do valor do lance à vista e o
restante parcelado em até 30 (trinta) meses, garantido por caução
idônea, quando se tratar de móveis, e por hipoteca do próprio bem,
quando se tratar de imóveis.
§ 2º As propostas para aquisição em prestações indicarão o prazo, a

modalidade, o indexador de correção monetária e as condições de
pagamento do saldo.
…..
§ 7º A proposta de pagamento do lance à vista sempre prevalecerá

sobre as propostas de pagamento parcelado.
§ 8º Havendo mais de uma proposta de pagamento parcelado:
I - Em diferentes condições, o juiz decidirá pela mais vantajosa, assim

compreendida, sempre, a de maior valor;
II - Em iguais condições, o juiz decidirá pela formulada em primeiro

lugar.
Outra situação estranha é dar ao exequente o direito de

falar se aceita ou não a proposta de arrematação parcelada.
O exequente não é legitimado a falar sobre a proposta por 2
motivos: primeiro por não existir previsão legal para isto e,
segundo, por não ter sido expropriado nenhum de seus
bens.
O direito do exequente é de crédito, crédito que se busca
na ação com a expropriação do bem, não necessariamente
sendo esta satisfação de forma imediata e integral.
Da mesma forma, não cabe ao executado o direito de dizer

se concorda ou não com a proposta parcelada.
Vejo ser a modalidade de arrematação parcelada como

última cartada possível de satisfação da ação e não do
crédito, que pode até ser satisfeito, mas não sendo este o
objetivo do processo, que é dar o direito aplicável ao caso e
extinguir a ação, que nem sempre se dará pela satisfação do
crédito do credor.
COMPRA PARCELADA EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL.
Leilão extrajudicial é uma forma de alienação do bem por

imposição de Lei ou interesse de particulares.
A maior parte dos leilões extrajudiciais são determinados

pelos Bancos, que possuem obrigação de realizarem 2 leilões
dos imóveis retomados.
Os 2 primeiros leilões dos imóveis retomados devem

obedecer aos valores indicados no contrato de alienação
duciária ou, menos comum hoje, na hipoteca.
Ultrapassados os 2 leilões sem sucesso na venda, o credor
poderá realizar leilões com valores, os quais entender
devidos, dando condições de parcelamento ou
nanciamento direto para os arrematantes.
O interessante é que nesta modalidade de leilão

extrajudicial não se expede carta de arrematação, mas sim
uma escritura de compra e venda onde serão detalhados
todos os atos do leilão extrajudicial.
Não há previsão legal para obrigar parcelamento nos

leilões extrajudiciais, mas os bancos concedem
nanciamento para os imóveis leiloados.
ARREMATADO O IMÓVEL EM LEILÃO JUDICIAL
Realizado o leilão e você foi o vencedor.
Batido o martelo, zerado o relógio do site do leilão, ou

expressamente dito pelo leiloeiro VENDIDO, você passa de
interessado para arrematante. Não lhe é, a partir deste
momento, permitido desistir da arrematação, sob pena de
suportar multa xada pelo Juiz ou ação de cobrança da
comissão do leiloeiro e perdas e danos causados ao ato, pois
o bem deixou de ser vendido para outros licitantes e toda a
fase pré-leilão, como elaboração de editais, publicações de
anúncios em meios de divulgação, equipe de leilão, locação
de espaço para realização do leilão, se houver, foram
perdidas e todas essas despesas desembolsadas pelo leiloeiro
para realizar ato, serão por você pagas, caso desista da
arrematação.
Dando seguimento, sendo o vencedor da licitação – do

leilão – será lavrado pelo leiloeiro o auto de arrematação,
ato este onde o leiloeiro fará constar todas as informações
necessárias ocorridas no leilão, assim como características
do imóvel arrematado, valores de dívidas atualizadas, se a
venda foi ou não livre e desembaraçada, o valor máximo
obtido pela venda, quali cação do arrematante e que este
recebeu a guia de pagamento no valor total e para
pagamento imediato.
O pagamento da arrematação, por regra legal, deve ser

feito integralmente após a arrematação por depósito judicial
que se dá por pagamento de guia bancária expedida por
bancos conveniados aos Tribunais, ou seja, sendo possível o
pagamento no mesmo dia, isso deve ser feito. No entanto, o
Juiz tem o poder de determinar outro prazo para
pagamento.
A guia bancária para depósito do valor da arrematação,

será expedida pelo leiloeiro e entregue, mediante
comprovação, ao arrematante imediatamente após o
término do leilão.
Feito o pagamento do lance e assinado o auto de

arrematação pelo arrematante e pelo leiloeiro, esse auto e o
comprovante de pagamento, serão juntados ao processo
para que o Juiz veri que as formalidades e estando
regularmente praticado, assine e homologue o leilão.
Não sendo o auto de arrematação assinado por vício

passível de ser sanado e que não traga prejuízos para as
partes envolvidas no processo ou mesmo para a validade do
ato de expropriação – leilão – o leiloeiro será intimado para
reti car.
Não sendo assinado o auto de arrematação pelo Juiz por

evidente vício não passível de ser sanado pelo leiloeiro, a
arrematação será considerada ine caz ou inválida,
declarando o Juiz a ine cácia ou invalidade do ato.
Ocorrendo isto, o leiloeiro deve devolver o valor recebido a
título de comissão e o arrematante deverá pedir ao Juiz o
levantamento do dinheiro depositado, isso se o Juiz já não
determinar no momento que declarar a invalidade ou
ine cácia do ato.
Até este momento da homologação do leilão, o

arrematante não precisará ser representado por advogado
nos leilões judiciais.
A partir da homologação o arrematante deverá estar

assistido por um advogado que o representará no processo
para obter o título de propriedade, ou seja, a carta de
arrematação e fazer com que seja imitido na posse do
imóvel, devendo ainda processar guia de ITBI, requerer
levantamento de importâncias para liquidar débitos de
natureza scal vinculados ao imóvel ou requerer a
intimação deste credor scal e ainda promover atos
registrais e sendo necessário, representar em demais
processos para ver gravames existentes baixados.
O título de propriedade do arrematante é conhecido como

Carta de Arrematação. Esse título advém do Poder do
Estado Juiz e determina que o bem penhorado e levado a
leilão seja transferido para o arrematante, consolidando
assim a propriedade em nome deste.
A Lei prevê que neste mesmo ato onde o Juiz determine a

expedição da carta de arrematação, também o faça a imissão
na posse em favor do arrematante.
Alguns Juízes condicionam a expedição da carta de

arrematação e mandado de imissão na posse com a
comprovação do pagamento do Imposto de Transmissão,
por haver imposição legal neste sentido.
Ocorre que o arrematante só conseguirá pagar o ITBI –

Imposto de Transmissão - da compra após a assinatura do
auto de arrematação e após o prazo estipulado pela
Municipalidade do local, ou seja, muitas das vezes, a carta
de arrematação sairá antes da expedição da guia de
pagamento do ITBI.
A meu ver, essa ordem de expedição de carta de

arrematação e mandado de imissão na posse poderia ser
tratada no Edital de praça, uma vez que a Lei retirou esse
dever de scalização das obrigações do Juiz, bastando a
serventia, os chefes de cartório, certi carem o pagamento
total do valor do lanço, da comissão do leiloeiro e despesas
decorrentes da compra, para expedirem a carta de
arrematação e mandado de imissão.
O não pagamento prévio do ITBI – Imposto de

Transmissão – nunca trará prejuízos para o processo ou para
a Municipalidade, uma vez que os cartórios registradores
possuem essa obrigação de scalização sobre o ato de
registro e exigirão a comprovação do pagamento.
Expedida a carta de arrematação, o advogado irá extrair o

documento devidamente instruído com cópias do processo
e promoverá o registro no cartório de registro de imóveis
competente.
A imissão na posse será digitada por mandado e

encaminhada à central dos o ciais de justiça.
O mandado poderá conter ordem de remoção de bens

para depósito público ou nomeação do arrematante como
depositário el. A diferença entre um e outro está no tempo
para ser imitido de fato na posse direta do imóvel
arrematado.
Cada Estado tem seu depósito público e o agendamento

para remoção dos bens ca condicionado à capacidade que
cada depósito público tem para receber os bens. Então,
poderá haver demoras no agendamento e aqui no Rio de
Janeiro já se teve época de agendamentos para até 06 meses.
Aconselha-se pedido de expedição de mandado de imissão

na posse com a nomeação do arrematante como depositário
el. Deferido esse encargo ao arrematante, o o cial de
justiça cauteloso irá ao imóvel e avisará ao ocupante da
ordem a ser cumprida, dando-lhe prazo bem exíguo para
mudança. No dia da diligência, estando o ocupante no
imóvel, procederá da seguinte forma: a) havendo resistência
do ocupante em sair, o o cial de justiça se valerá de auxilio
policial para retirada à força do ocupante, não podendo
nem mais retirar pertences do imóvel; b) Não havendo
resistência do ocupante, o o cial de justiça lerá o mandado
e permitirá que o ocupante retire os pertences mais
necessários ou até mesmo tudo, desde que não comprometa
o tempo do o cial de justiça. Não sendo possível a retirada
de tudo, o o cial de justiça relacionará e arrecadará todos os
bens deixados no imóvel e imitirá o arrematante na posse
deixando-o como responsável pelos bens constantes no
imóvel.
Ocorrendo mandado de imissão na posse de imóvel vazio,

o arrematante deverá levar um chaveiro para promover o
arrombamento.
Não cando o arrematante como depositário el de

possíveis coisas encontradas no interior do imóvel, o o cial
deverá passar no imóvel previamente e informar ao
ocupante que em dia e hora determinados irá voltar para
cumprir a ordem.
No dia e hora designados pelo o cial de justiça, o

mandado deverá ser cumprido, ainda que com auxílio de
policiais. Neste dia, estando ainda o imóvel ocupado, o
arrematante deverá contratar um caminhão de mudança
para a imediata remoção dos bens para depósito público.
A remoção dos bens se dá de forma forçosa e os

funcionários da empresa de mudança terão total liberdade
para encaixotar todos os bens, sempre havendo a primazia
do respeito pela coisa alheia.
Todos os bens deverão ser relacionados pelo o cial de
justiça no mandado de imissão na posse, apresentando a
lista no momento da entrega em depósito público.
Havendo animais dentro do imóvel sem responsável, o

o cial de justiça deverá contatar os serviços de acolhimentos
de animais da Prefeitura ou do Estado para remoção.
Havendo idoso acamado no imóvel, o o cial de justiça

deverá informar o fato ao Juiz, sendo o Ministério Público
detentor do dever de apuração de possível crime de
abandono de incapaz e solicitar que familiares promovam a
retirada.
De todas as maneiras a ordem do Juiz deverá ser

cumprida, sob pena de se permitir uma forma de
perpetuação da ação ou mesmo da injustiça.
Registrada a carta de arrematação e cumprido o mandado

de imissão na posse, pronto, você poderá dar o destino que
provier ao bem.
ARREMATADO IMÓVEL EM LEILÃO
EXTRAJUDICIAL
Realizado o leilão extrajudicial, você foi o vencedor.
Batido o martelo, zerado o relógio do site do leilão, ou

expressamente dito pelo leiloeiro VENDIDO, você passa de
interessado para arrematante. Não lhe é, a partir desde
momento, permitido desistir da arrematação, sob pena de
suportar ação de cobranças da comissão do leiloeiro e
perdas e danos causados ao ato, pois o bem deixou de ser
vendido para outros licitantes e toda a fase pré-leilão, como
elaboração de editais, publicações de anúncios em meios de
divulgação, equipe de leilão, locação de espaço para
realização do leilão, se houver, ou seja, foram perdidas,
então todas essas despesas desembolsadas pelo leiloeiro para
realizar o ato, serão por você pagas, caso desista da
arrematação.
Como vencedor do leilão, será lavrado pelo leiloeiro o

auto de arrematação, ato este onde o leiloeiro fará constar
todas as informações necessárias ocorridas no leilão, o valor
máximo obtido pela venda e a quali cação do arrematante.
O pagamento da arrematação a ser feito pelo arrematante,

deverá obedecer ao determinado no edital, não sendo
permitido o pagamento de caução e integralização a
posteriori.
Feito esse pagamento e assinado o auto de arrematação

pelo arrematante e pelo leiloeiro, esse auto de arrematação e
o comprovante de pagamento do lanço, serão
encaminhados ao Comitente para aceitar a venda e dar
início aos procedimentos de escritura.
O arrematante pagará o ITBI – Imposto de Transmissão de
Bens Imóveis – e assinada a escritura de compra e venda,
levará essa escritura para registro no cartório de registro
competente.
Estando o imóvel desocupado e feito o registro da

escritura de compra e venda, o arrematante poderá ir até o
imóvel e tomar posse direta do bem. SUGIRO ALGUMAS
CAUTELAS. Como o imóvel é tido como vazio sem
nenhuma con rmação exata prévia, ou ainda poderia estar
vazio no dia da vistoria e ter sido ocupado depois, é
aconselhável que o arrematante esteja com 02 pessoas ao seu
lado no momento de abrir o imóvel e estando realmente
livre de pessoas e coisas, tome a posse de direito.
Caso o arrematante abra o imóvel e encontre coisas sem

valor mensurável e neste caso essas coisas precisam ser
consideradas como lixo, seguirá como se vazio estivesse
devendo o arrematante, sempre que possível, registrar as
coisas com fotos vinculadas a um termo assinado por
testemunhas, preferencialmente síndico e porteiro.
Se o arrematante encontrar algum móvel, utensílio

doméstico ou qualquer outra coisa de valor mensurável e
indique não haver pessoas morando, deverá fechar o imóvel
e contratar um escrevente de cartório de notas para, junto
com o arrematante, ir até o imóvel e lavrar uma escritura
declaratória conhecida como Ata Notarial. Feito isso,
poderá tomar posse do imóvel, mas não poderá se desfazer
das coisas encontradas, a m de não ser processado por
apropriação indébita ou destruição de coisa alheia, quando
deverá indenizar por valor determinado judicialmente.
Os bens encontrados no imóvel deverão ser entregues ao
antigo proprietário e não sendo possível encontrá-lo,
removidos para depósito público por ordem judicial.
Estando o imóvel ocupado, o arrematante deverá contratar

advogado para propor ação judicial de imissão na posse.
AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE.
O processo de imissão na posse, necessário para as compras

em leilão extrajudicial de imóveis ocupados, tem caráter de
urgência e estará fundamentado com a comprovação da
propriedade registrada no nome do arrematante e
noti cação prévia do ocupante para desocupação voluntária
em até 60 dias.
Em regra, essa ação estará fundamentada na Lei 9514/97

por se tratar de leilão extrajudicial decorrente de
consolidação da propriedade derivada de alienação
duciária.
O Juiz receberá o processo e veri cado cumprimento de

todas as exigências prévias, deverá deferir liminar de imissão
na posse, independente de defesa prévia do ocupante. Isso se
dá porque a Lei assim defere ao Juiz esse poder e pelo fato
de já ter havido previamente entre o Comitente e o devedor
todo um processo administrativo visando o pagamento da
dívida, não sendo para o devedor nenhum ato decorrente de
fato novo, que já não tivesse conhecimento.
Lei 9514/97
Art. 30. É assegurada ao duciário, seu cessionário ou sucessores,

inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que
tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que
será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde
que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da
propriedade em seu nome
Deferida a liminar de imissão na posse, será expedido o

competente mandado e encaminhado ao O cial de Justiça.
O mandado poderá conter ordem de remoção de bens

para depósito público ou nomeação do arrematante como
depositário el. A diferença entre um e outro está no tempo
para ser imitido, de fato, na posse direta do imóvel
arrematado. Cada Estado tem seu depósito público e o
agendamento para remoção dos bens ca condicionado a
capacidade que cada depósito tem para recebê-los. Então,
poderá haver demoras no agendamento e aqui no Rio de
Janeiro já se teve época de agendamentos para até 06 meses.
Quando se faz o agendamento, o arrematante terá de

contratar caminhão de mudança e chaveiro para abertura do
imóvel e somente no dia que os bens forem removidos é
que será imitido na posse.
Quando o arrematante ca como depositário el das

coisas, o O cial de Justiça agendará o dia da diligência e
neste dia o arrematante será imitido na posse do imóvel
cando como responsável ( el depositário) dos bens que
estiverem no interior do mesmo. Neste caso o O cial de
Justiça irá lavrar um termo de entrega do imóvel ao
arrematante onde constarão todos os bens que caram no
imóvel.
Essa é para mim a melhor maneira de deferimento, uma

vez que é certo que quem perdeu o imóvel não quer perder
suas coisas pessoais e com ajuda do arrematante ou não, fará
o possível para reaver seus bens.
Se eles não forem retirados pelo antigo proprietário,

caberá ao arrematante promover pedido de remoção para
depósito público nos autos do processo de imissão na posse,
mas já estará na posse do bem.
O tempo regular para o deferimento liminar do processo é

de até 30 (trinta) dias, mas cada serventia/cartório/vara tem
sua ordem cronológica de processamento, podendo variar
esse tempo para mais ou para menos.
DESPESAS COM ARREMATAÇÃO DE IMÓVEIS.
Oferecido o lance e sendo este o maior ofertado, o leiloeiro

declarará vendido o imóvel para você e será lavrado o auto
de arrematação a ser assinado pelo arrematante, leiloeiro
público e Juiz do processo.
Da assinatura do auto de arrematação em diante,

independente do arrematante estar na posse direta do bem
ou não, todas as despesas do imóvel serão de
responsabilidade do arrematante, ressalvado o direito de
regresso contra o expropriado ou ocupante do imóvel.

AgInt no AREsp 1347829 / SP
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL

2018/0210796-8

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS
CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA
PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL. DÉBITOS POSTERIORES À
ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGISTRO
IMOBILIÁRIO E IMISSÃO NA POSSE DO BEM AINDA NÃO
EFETIVADOS. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
AGRAVO PROVIDO.
1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem,

respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da
conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse
do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez
que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao
condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes.
2. Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta

materializada causa de transferência da propriedade com todos os
direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por
lei, de forma especial para aquisição (REsp 833.036/SP, Rel. Ministra
LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 18/11/2010, DJe de
28/03/2011).
3. Existência de distinção entre o presente caso e aquele julgado pela

Segunda Seção no REsp 1.345.331/RS, da relatoria do Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO (Tema Repetitivo 886), uma vez que, aqui, não se
cuida de contrato de compra e venda de imóvel, mas de aquisição em
arrematação judicial, hipótese não aventada no precedente obrigatório
(distinguishing).
4. Agravo interno provido para conhecer e dar provimento ao

recurso especial.
(AgInt no AREsp 1347829/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO,

QUARTA TURMA, julgado em 10/12/2019, DJe 19/12/2019)
Dadas as interpretações e ordens legais, arrematado o

imóvel o arrematante deverá pagar:
1 - No ato da arrematação:
1.1 – O valor do lance/lanço ofertado;
1.2 – Comissão do leiloeiro de acordo com o percentual

xado pelo Juiz;
1.33 – Honorários pactuados com advogado de acordo

com o pactuado.
2 - Após assinado o auto de arrematação:
2.1 – Despesas e custas processuais de até 1% sobre o valor

da arrematação. (Rio de Janeiro em processos judiciais);
2.2 – 3% de ITBI (imposto de transmissão de bens
imóveis), percentual adotado no Rio de Janeiro (ver capítulo
“Valor de ITBI no Rio de Janeiro”);
2.3 – Registro da carta de arrematação no serviço registral;
2.4 – Cotas condominiais, em havendo;
2.5 – Cotas de IPTU;
2.6 – Taxa de incêndio;
2.7 – Luz, caso o imóvel esteja vazio;
2.8 – Gás, caso o imóvel esteja vazio.

VALOR DO ITBI NO RIO DE JANEIRO.
Até dezembro de 2021 a Prefeitura do Rio de Janeiro, com

base no inciso VII do artigo 15 da Lei 1364/88 e em
entendimentos judiciais rmados, cobrava 3% sobre o valor
da arrematação.
Em janeiro de 2022 a Prefeitura do Rio de Janeiro

promulgou a Lei 7.000/2021 que revogou (cancelou) o
inciso VII do artigo 15 da Lei 1364/88 que dizia:
Art. 15.Nas hipóteses abaixo relacionadas, observado o disposto no
artigo anterior, tomar-se-á como base de cálculo:
……
VII - na arrematação, em hasta pública, o valor da arrematação;
Revogado o inciso a Prefeitura do Rio de Janeiro começou

a tributar as arrematações judiciais pelo valor venal, famoso
valor de mercado.
Só que isso é mera interpretação do Fisco Municipal e não

literalidade da Lei, vejamos:
De fato, a Lei 7000/2021 revoga o inciso VII do artigo 15

da Lei 1364/88, como disposto no inciso X do artigo 18 da
mencionada norma.
Art. 18. Ficam revogados:
X - O inciso VII do art. 15, os incisos IV, V e VI do art. 23 e o art. 28,

todos da Lei nº 1.364, de 19 de dezembro de 1988;
Como expressamente dito, a norma antes vigente foi

revogada, cancelada, mas permanece o caput (norma escrita
ao lado do artigo principal) do artigo 15 na sua
integralidade e assim sendo, devendo ser observada a
determinação do artigo 14.
A prova do critério de interpretação ca latente quando
lemos o artigo 14, §2º, da Lei instituidora da base de cálculo
do imposto, pois lá existe a excepcionalidade na base de
cálculo, dando excepcionalmente à Fazenda o poder de
arbitrar o valor da base de cálculo tão somente quando não
concordar com o valor declarado pelo contribuinte.
Art. 14.A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou
direitos transmitidos.
§ 1º Entende-se por valor venal o valor corrente de mercado do bem

ou direito na data em que car con gurada a obrigação de pagar o
imposto ou naquela em que for efetuado o pagamento, quando
antecipado, nos termos do art. 20.
§ 2º A autoridade fazendária arbitrará o valor da base de cálculo

sempre que não concordar com o valor declarado pelo contribuinte.
Percebe-se na Lei acima analisada o dever do Município

em respeitar o valor da transação rmado entre partes,
devendo aplicar o valor venal como base de cálculo, caso, e
tão somente, quando não concordar com o valor declarado
pelo contribuinte.
O detalhe está no fato que nas arrematações judiciais não é

o contribuinte quem declara o valor, mas sim o Estado-Juiz
que homologa a arrematação pela maior oferta obtida pelo
bem no leilão ou pela melhor proposta apresentada nos
autos, logo não havendo poder da Fazenda Municipal em
questionar.
Em sintonia com esta interpretação da Fazenda não poder

arbitrar valor do ITBI nas arrematações judiciais sobre o
valor de mercado, se posicionou o STJ no Julgamento do
REsp.1937821/SP em 03/03/2022, de não poder a Fazenda
Municipal arbitrar o valor do ITBI em nenhuma transação
imobiliária (ainda em Julgamento 12/2022).
REsp.1937821/SP
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em

condições normais de mercado, não estando vinculada à base de
cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de
tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da
presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente
pode ser afastada pelo sco mediante a regular instauração de processo
administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode
arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor
de referência por ele estabelecido unilateralmente.
De certo, até um posicionamento judicial, a partir de

janeiro de 2022 o Município do Rio de Janeiro irá cobrar o
ITBI nas arrematações judiciais sobre o valor de mercado.
RESPOSTAS RÁPIDAS: COMPREI UM IMÓVEL EM
LEILÃO E FOI ALUGADO DURANTE O PROCESSO.
TENHO DE RESPEITAR O CONTRATO DE
LOCAÇÃO?
Contrato de Locação é regido pela Lei 8245/91 e o artigo 8º

confere segurança ao inquilino pelo tempo do contrato,
desde que este contrato esteja averbado na matrícula do
imóvel, seja por prazo determinado e tenha cláusula de
vigência em caso de alienação.
Entendo que para a garantia da vigência do contrato de

locação do inquilino após a arrematação, deve este contrato
estar averbado na matrícula do imóvel antes da penhora,
estampando assim a lisura contratual e viabilizando a
informação precisa aos terceiros interessados na
arrematação.
Estando o contato de locação averbado na matrícula do

imóvel, o arrematante deverá respeitar o contrato e na
verdade se revestirá da condição de locador do bem e
qualquer pedido de desocupação se dará pela via do despejo
e não da imissão na posse.
Caso o contrato de locação não esteja averbado ou tenha

sido rmado após a penhora, caso de evidente má-fé do
executado, por respeito ao princípio da boa-fé, deve-se
aplicar o prazo de 90 dias para desocupação voluntária
previsto no artigo 8º da Lei 8245/91, sem prejuízo dos
pagamentos devidos à ocupação do bem.
Neste caso, o arrematante informa a ocupação irregular,

requer a intimação do ocupante para desocupação
voluntária em até 90 dias, com entrega das chaves em
cartório ou diretamente ao arrematante, sob pena de
deferimento liminar em mandado de imissão na posse.
O ARREMATANTE TEM DIREITO DE RECEBER OS
ALUGUÉIS DO IMÓVEL ARREMATADO? E A PARTIR
DE QUANDO?
Arrematado imóvel com inquilino ainda na posse direta do

bem, o arrematante terá direito de receber os aluguéis desde
a assinatura do auto de arrematação.
AgInt nos EDcl no Resp 1724168 / DF
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO

RECURSO ESPECIAL 2018/0034469-7

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA
DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA.
ALUGUÉIS. DEVIDOS ATÉ A DATA DA EXPEDIÇÃO DO AUTO DE
ARREMATAÇÃO.
1. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o

arrematante de imóvel tem o direito de receber os valores relativos ao
aluguel a partir da lavratura do auto de arrematação, não sendo preciso
esperar o registro no cartório do registro de imóveis.
2. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos

capazes de in rmar os fundamentos que alicerçaram a decisão
agravada.
3. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(AgInt nos Edcl no Resp 1724168/DF, Rel. Ministro PAULO DE

TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
24/08/2020, Dje 28/08/2020)
O ARREMATANTE TEM DIREITO DE RECEBER
ALGO DO EXPROPRIADO (EXECUTADO) DO BEM
PELO TEMPO QUE ESTE FICAR NA POSSE?
Como dito acima, assinado o auto de arrematação, o

arrematante tem deveres, logo também tem direitos e um
destes direitos é o de exigir, por ação autônoma, ou seja,
ação nova e distinta da arrematação, o pagamento de taxa de
ocupação, cotas condominiais e IPTU. Esse direito decorre
da interpretação da lei, para os leilões judiciais, quando ela
diz que aquele que causar dano a outrem ca obrigado a
indenizar, consubstanciado ao princípio do não
enriquecimento sem causa.
Código Civil
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou

imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a
outrem, ca obrigado a repará-lo.
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de

outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a
atualização dos valores monetários.
Já nas arrematações extrajudiciais, decorrentes de

retomada do imóvel pelo banco nas relações de alienação
duciária, esse dever de pagar é imposto pela Lei.
Lei 9514/97
Art. 37-A. O devedor duciante pagará ao credor duciário, ou a

quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês
ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se
refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado
e exigível desde a data da consolidação da propriedade duciária no
patrimônio do credor duciante até a data em que este, ou seus
sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.
Agora atente para um detalhe: Em havendo negligência ou

mesmo demora do advogado do arrematante em pedir a
expedição do mandado de imissão na posse ou propor a
ação de imissão na posse, o tempo desta demora não poderá
ser objeto de cobrança do expropriado.
O ARREMATANTE PODE SER CHAMADO COMO
RÉU EM UM PROCESSO DE EXECUÇÃO DE COTAS
CONDOMINIAIS SOBRE O IMÓVEL ARREMATADO?
O edital é a lei do leilão e havendo previsão expressa de ser o

arrematante obrigado ou mesmo de estar o arrematante
ciente de dívidas anteriores e delas se responsabilizando,
poderá o condomínio exequente pedir a substituição
processual do polo passivo e incluir o arrematante para
responder e pagar os débitos e seus acréscimos legais.
AgInt no Resp 1657695 / SP
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2017/0047071-5
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E

PROCESSUAL CIVIL. CPC DE 2015. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
DESPESAS CONDOMINIAIS.
ARREMATAÇÃO DA UNIDADE GERADORA DOS DÉBITOS.

CARÁTER ‘PROPTER REM’ DA OBRIGAÇÃO. SUCESSÃO NO
POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. INFORMAÇÃO NO EDITAL
ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS.
RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE.
ENTENDIMENTO DIVERSO.
INADMISSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ÓBICE DA SÚMULA

7/STJ.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
(AgInt no Resp 1657695/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO

SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2018, Dje
18/12/2018)
Em sendo omisso o edital quanto a informação de dívidas,

peça ao leiloeiro que as informe previamente ao leilão e
deixe isso de maneira registrada para valer como prova
futura, caso haja algum problema.
CUIDADO LEILOEIROS!
A Lei processual civil no seu artigo 886, incisos I e VI impõe

dever de informação sobre, dentre outros, dívidas. No meu
sentir, é obrigação do leiloeiro buscar essas informações
previamente ao leilão e deixá-las de forma clara e precisa,
seja no edital, ou no momento da abertura do pregão. É
possível ser publicado no site dos leilões judiciais e
extrajudiciais, a informação das dívidas.
A mera alegação de que, por exemplo, o condomínio não

quis informar, não geraria isenção de responsabilidade, uma
vez que possui a ferramenta da intimação judicial para esse
m e sendo prudente designação de datas quando da ciência
de todos os gravames e dívidas.
Vou além. Feito um leilão sem que o leiloeiro tenha

tomado a devida providência imposta por Lei, todos os
ônus decorrentes desta omissão ser-lhe-ão impostos, pela
inteligência dos artigos 186 e 927 do Código Civil.
QUAL O PRAZO PARA TERCEIROS INTERESSADOS
ENTRAREM COM EMBARGOS DE TERCEIROS?
Os embargos de terceiros é tema tratado no Código de

Processo Civil, cabendo ao terceiro interessado propor a
ação quando do conhecimento do fato e seu prazo vai
depender da situação do processo principal.
Art. 675. Os embargos podem ser opostos a qualquer tempo no

processo de conhecimento enquanto não transitada em julgado a
sentença e, no cumprimento de sentença ou no processo de execução,
até 5 (cinco) dias depois da adjudicação, da alienação por iniciativa
particular ou da arrematação, mas sempre antes da assinatura da
respectiva carta.
No caso do terceiro interessado não ter conhecimento da

ação principal e o imóvel ter sido levado a leilão, seu prazo
contará da data da imissão na posse.
AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1022171 / MT

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
2016/0297828-8.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL
COMPLETA. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. EMBARGOS DE
TERCEIRO. IMÓVEL RURAL. POSSE E PROPRIEDADE.
COMPROVAÇÃO. CARÊNCIA DE AÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
EXECUÇÃO. DESCONHECIMENTO. PRAZO. TERMO INICIAL.
IMISSÃO DO ARREMATANTE NA POSSE. ENTENDIMENTO
ADOTADO NESTA CORTE. NECESSIDADE DO REEXAME DE
PROVAS. VERBETES 7 E 83 DA SÚMULA DO STJ. ATUAÇÃO
PROTELATÓRIA E DE MÁ-FÉ. ARTS. 80, INCISOS II, IV E VI, E 81,
DO CPC. MULTA. NÃO PROVIMENTO. 1. A decisão recorrida foi
publicada antes da entrada em vigor da Lei 13.105, de 2015, estando o
recurso sujeito aos requisitos de admissibilidade do Código de Processo
Civil de 1973, conforme Enunciado Administrativo 2/2016 desta Corte.
2. Se as matérias trazidas à discussão foram dirimidas pelo Tribunal

de origem de forma su cientemente ampla e fundamentada, ainda que
contrariamente à pretensão da parte, afasta-se a alegada violação ao art.
535 do Código de Processo Civil de 1973.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, os embargos devem ser

opostos até o quinto dia após a arrematação e antes de assinada a carta,
se o terceiro tinha conhecimento da execução. Caso contrário, o prazo
tem início com a imissão do arrematante na posse do bem.
4. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência desta

Corte. Incidente, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ.
5. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-

probatória (Súmula 7/STJ).
6. Atuação protelatória e de má-fé da parte que, desconsiderando

premissa do acórdão recorrido, deduz repetidamente argumentação
que desvirtua a situação fática da demanda, e que por isso deve ser
sancionada nos termos dos artigos 80, incisos II, IV e VI, e 81 do
Código de Processo Civil.
7. Agravo interno a que se nega provimento, com aplicação de multa

de 1% (um por cento) sobre o valor da causa.
(AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1022171/MT, Rel. Ministra

MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em
09/10/2018, DJe 23/10/2018)
EM LEILÃO JUDICIAL, O 2º MELHOR LANCE PODE
SER ACOLHIDO PELO JUIZ?
Arrematação pode ser deferida e homologada pelo Juiz ao

2º licitante vencedor em havendo desistência do 1º vencedor
e desde que não traga prejuízos ao processo.
AgInt no REsp 1317498 / MS
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL2012/0066876-7
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE

INSTRUMENTO. LEILÃO ELETRÔNICO. PROVIMENTO 211/2010
DO TJMS. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DO PREÇO PELO
ARREMATANTE. ARREMATAÇÃO EM FAVOR DO SEGUNDO
COLOCADO. LANCE SUPERIOR A 60% DO VALOR DA
AVALIAÇÃO. PRINCÍPIOS DA ECONOMIA, CELERIDADE E
EFICIÊNCIA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
1. O leilão eletrônico tem disciplina especí ca prevista no artigo 689-

A do CPC/73, o qual autoriza a regulamentação por parte dos
Tribunais de Justiça, o que, no caso, adveio do Provimento nº 211/2010
do TJMS. 2. Na hipótese, a arrematação ao segundo colocado, diante
da ausência de pagamento do preço pelo arrematante vencedor,
atendeu aos requisitos estabelecidos na regulamentação local, uma vez
que o exequente demonstrou concordância com a arrematação e o
valor do lance atendeu ao limite xado pelo Provimento nº 211/2010
do TJMS (mínimo de 60% do valor da avaliação).
3. A interpretação do Provimento nº 211/2010 do TJMS encontra

óbice na Súmula 280 do STF. 4. Em observância aos princípios da
celeridade, economia e e ciência processual, deve-se reputar válida a
arrematação deferida ao segundo colocado, nos termos da lei local,
tendo em vista que a alienação atingiu montante que ultrapassa a
caracterização de preço vil, não se veri cando efetivo prejuízo.
(AgInt no REsp 1317498/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO,

FALTA DE INFORMAÇÕES NO EDITAL REFERENTE
AO PROCESSO GERAM NULIDADE DA
ARREMATAÇÃO?
Realizado leilão e havendo ausência de algumas

informações do processo no edital, só gera nulidade se
prejudicial ao arrematante e não ao executado, respeitados
os entendimentos de preço vil ou cerceamento da melhor
licitação.
AgInt no REsp 1289237 / DF
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2011/0256981-8
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE

INVESTIGAÇÃO DE PATERNIDADE CUMULADA COM
ALIMENTOS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL DO DEVEDOR. OBSERVÂNCIA DOS
DITAMES LEGAIS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. DECISÃO
MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
1. Não con gura ofensa ao art. 535, I e II, do Código de Processo

Civil de 1973 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar
individualmente cada um dos argumentos suscitados, adotar
fundamentação contrária à pretensão da parte recorrente, su ciente
para decidir integralmente a controvérsia.
2. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos

de execução de título judicial (ação de investigação de paternidade
cumulada com alimentos), determinou, após a arrematação de imóvel
pertencente ao devedor, sua intimação para desocupação no prazo de
trinta dias.
3. Alegou o agravante nulidades referentes a vícios no edital: a)

ausência de menção no edital da existência de recurso pendente sobre a
impugnação do laudo de reavaliação do imóvel; b) falta de menção da
existência de causa pendente (apelação no âmbito dos embargos à
execução); c) ausência de comunicação no edital de que, na primeira
praça, o bem deveria alcançar lanço superior à importância da
avaliação.
4. As omissões no edital se referem a vícios de ordem procedimental
e con guram nulidades relativas, as quais aproveitariam, via de regra,
apenas ao arrematante e, por isso, demandariam a comprovação de
prejuízo por parte do devedor/agravante.
5. A arrematação do bem, em primeira praça, por valor equivalente à

avaliação do bem não con gura prejuízo, nem representa nenhuma
nulidade.
(AgInt no REsp 1289237/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO,

ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL CONSIDERADO COMO
BEM DE FAMÍLIA
É cediço não ser possível penhorar e consequentemente

leiloar um imóvel considerado como bem de família. No
entanto, o bem de família deve ser arguido no processo e
antes de realizada a arrematação, sob pena da mesma ser
mantida.
AgRg no REsp 1327893 / RS
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL2012/0117253-

1
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. EXAME DE

MATÉRIA CONSTITUCIONAL, EM SEDE DE RECURSO
ESPECIAL. DESCABIMENTO. ARREMATAÇÃO CONCLUÍDA.
ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA.
EXTEMPORANEIDADE. REEXAME DE PROVAS, EM SEDE DE
RECURSO ESPECIAL. INVIABILIDADE.
1. A decisão recorrida foi publicada antes da entrada em vigor da Lei

13.105 de 2015, estando o recurso sujeito aos requisitos de
admissibilidade do Código de Processo Civil de 1973, conforme
Enunciado Administrativo 2/2016 do Plenário do Superior Tribunal de
Justiça (AgRg no AREsp 849.405/MG, Quarta Turma, Julgado em
5/4/2016).
2. Em vista da clara delimitação constitucional das competências do

STJ e do STF, incumbindo a estes Órgãos de superposição,
respectivamente, a guarda da Lei Federal e da Constituição, a decisão
ora recorrida - que con rmou a decisão do Tribunal de origem -
limitou-se a analisar a controvérsia pelo enfoque infraconstitucional, de
modo que, se a recorrente entende que houve violação da Constituição
por parte dos órgãos da Justiça comum, deveria ter interposto
oportuno recurso extraordinário para o STF, sob pena de preclusão
(haja vista que não constitui esta Corte uma terceira instância).
Precedentes.
3. Como houve a conclusão dos procedimentos relativos à
arrematação, não se pode olvidar o entendimento per lhado pela
jurisprudência desta Corte Superior, segundo a qual a
impenhorabilidade do bem de família não pode mais ser alegada, em
vista da extemporaneidade de sua suscitação e proteção ao arrematante
terceiro de boa-fé.
4. Ademais, “a Corte local apurou que a recorrente, ‘ao contrário do

que alega, apenas manteve a posse da propriedade em virtude do
contrato de locação estabelecido com a empresa falida’.”
Com efeito, é manifestamente inviável a reforma da decisão ora

recorrida, inclusive em vista do óbice intransponível imposto pela
Súmula 7/STJ.
5. Agravo regimental não provido.
(AgRg no REsp 1327893/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE

SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe
27/04/2016)
EXPEDIÇÃO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO ANTES
DO MANDADO DE IMISSÃO NA POSSE
É bem comum o Juiz não observar a ordem legal de

determinar expedição de carta de arrematação e mandado
de imissão na posse ao mesmo tempo. Ocorrendo a
expedição da carta de arrematação e não do mandado de
imissão, aconselho a retirar a carta de arrematação e após
provocar o Juízo para determinar a expedição do mandado
de imissão na posse, como determina a Lei processual civil.
Assim, ganha-se tempo com registro da carta de arrematação
e consolidação da propriedade em nome do arrematante.
A mesma regra deve ser usada se for expedido o mandado

de imissão na posse antes da carta de arrematação.
Art. 901. A arrematação constará de auto que será lavrado de

imediato e poderá abranger bens penhorados em mais de uma
execução, nele mencionadas as condições nas quais foi alienado o bem.
§ 1º A ordem de entrega do bem móvel ou a carta de arrematação do

bem imóvel, com o respectivo mandado de imissão na posse, será
expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo
arrematante, bem como realizado o pagamento da comissão do
leiloeiro e das demais despesas da execução.
PODEM OCORRER NOVAS PENHORAS NO IMÓVEL
APÓS TER SIDO ARREMATADO?
Sim. É possível a ocorrência de novas penhoras na matrícula

do imóvel uma vez que o ato de penhora em regra demora
nos processamentos dos Juízos. No entanto, essas novas
penhoras serão devidamente canceladas, bastando ao
arrematante dar a notícia da ocorrência da arrematação.]
CONCLUSÕES FINAIS
A cada dia fatos novos como pandemias e guerras, mexem

com a economia do mundo e levam o cidadão divorciado
dessas situações a pensar num tipo de “negócio”,
investimento ou forma de aquisição mais rentável e segura.
O mercado imobiliário por séculos sempre foi o segmento

para gerar grandes fortunas e garantia de estabilidade. Por
alguns anos, esse mercado imobiliário vem se diversi cando,
se reinventando para uma nova forma de exploração,
permitindo aos pequenos poupadores o ingresso e lucros
mais satisfativos.
Na minha visão, o mercado imobiliário, especi camente

pelos leilões judiciais e às vezes pelos extrajudiciais, é o
mercado mais seguro para se investir e agora você está
preparado para iniciar. Com a compra do imóvel em leilão
judicial, a propriedade de um bem real, bem material, bem
passível de ser usado e vendido, lhe é transferida. Essa
transferência vem chancelada pelo Estado na gura de um
Juiz de Direito ou Juiz Trabalhista/Federal e por seu
advogado, ou seja, o processo judicial, onde ocorreu a
arrematação, foi exaustivamente analisado para garantia da
sua compra.
Reitero que a compra em leilão judicial e às vezes no

extrajudicial é mais segura que a compra entre particulares.
Ingresse nesse mercado com con ança, faça bons negócios

e boa sorte!
‘Notas de m’
1 Escritura declaratória de união estável é ato jurídico bilateral, não oneroso,
onde as partes envolvidas declaram viver juntas como se casados fossem a
partir de uma determinada data, valendo essa escritura para todos os ns
sociais, como seguro de vida, aposentadoria junto ao INSS, plano de saúde e
herança.
2 Híbrido é quando ocorre simultaneamente o leilão presencial e online.
3 Existem bens que não são passíveis de serem penhorados.

Imóveis em Leilão Como Investir Com Segurança No Segmento Que Mais

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Imóveis em Leilão Como Investir Com Segurança No Segmento Que Mais

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CIP-BRASIL.

ALGUMAS DÚVIDAS DOS INICIANTES: É REALMENTE SEGURO

POSSO NÃO TER A POSSE DO IMÓVEL COMPRADO (ARREMATADO) EM

ALGUNS DEVERES DO BANCO ANTES DE CONSOLIDAR A

POSSO VER O IMÓVEL ANTES DE ARREMATAR?

CORRO RISCOS DE PERDAS AO COMPRAR EM LEILÃO?

DAS FANTASIAS GERADAS NO MERCADO PELAS REDES SOCIAIS.

FASES IMPORTANTES NO PROCESSO JUDICIAL A SEREM ANALISADAS

AVALIAÇÃO DEVERÁ SER ATUALIZADA NO DIA DO LEILÃO?

CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS OU MATRÍCULA DO IMÓVEL.

ANALISANDO MATRÍCULA COM GRAVAMES.

EDITAL DE PRAÇA OU LEILÃO.

COMO SE DÃO OS LEILÕES? — LEILÕES PRESENCIAIS.

ESTOU INTERESSADO EM COMPRARIMÓVEIS EM LEILÃO. — QUAIS OS

TODA COMPRA DE IMÓVEIS EM LEILÃO SERÁ LIVRE E

POSSO COMPRAR IMÓVEL COM GRAVAME DE USUFRUTO? CUIDADO!

COMPRA PARCELADA EM LEILÃO JUDICIAL.

CABE HOMOLOGAÇÃO DO JUIZ NA PROPOSTA PARCELADA EM

ARREMATADO O IMÓVEL EM LEILÃO JUDICIAL

DESPESAS COM ARREMATAÇÃO DE IMÓVEIS.

RESPOSTAS RÁPIDAS: COMPREI UM IMÓVEL EM LEILÃO E FOI

O ARREMATANTE TEM DIREITO DE RECEBER ALGO DO EXPROPRIADO

EM LEILÃO JUDICIAL, O 2º MELHOR LANCE PODE SER ACOLHIDO

ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL CONSIDERADO COMO BEM DE FAMÍLIA

PODEM OCORRER NOVAS PENHORAS NO IMÓVEL APÓS TER SIDO

Aos 20 anos quando ainda não sabia nem mesmo quem eu

A essência deste agradecimento é à Vida e Vida é a mais

Não posso jamais deixar de agradecer aos meus Pais, que

Agradeço à ilustre colega e excelente advogada Stéphane

Deus, você é maravilhoso.

Dou-lhe uma, dou-lhe duas, dou-lhe três, vendido para

Um estudo completo fará você imergir no mundo dos

Primeiramente temos de ter em mente ser possível, a

Alguns questionamentos simples como: “Posso avançar

As perguntas acima, têm um propósito de mostrar para

Suas respostas às perguntas acima decorrem do seu

A Ordem Social decorre de normas legais, Leis, e mesmo

Vamos abordar o tema “Leilão de Imóveis” com um

Usaremos bastante as Leis neste livro e saiba você, que não

Lembremos que todos nós cidadãos estamos subordinados

Este livro tem o propósito de te oferecer conhecimento

Adjudicação – É o ato de trazer para si um bem, que já é seu

Adjudicante – É a pessoa que pede a adjudicação do bem

Alienação Fiduciária – Negócio Jurídico onde uma pessoa

Arrematar – Ato de comprar em leilão.

Arrematante – É aquela pessoa física ou jurídica que compra

Auto de Arrematação – É um termo (documento) expedido

Carta de Arrematação – É o título (documento) o cial e

Citação – É o ato determinado por um Juiz em um processo

Comissão de leiloeiro – É o valor em dinheiro a ser recebido

Dívidas Propter Rem – São dívidas vinculadas ao bem imóvel,

Edital – É um conjunto de regras determinantes do leilão,

En teuse – É um tipo de arrendamento temporário ou

Executado – É a pessoa física ou jurídica, conhecido

Exequente – É a pessoa física ou jurídica, conhecido

Fiduciante – É aquele que transfere a propriedade ou

Fiduciário – É aquele que recebe, como garantia do

Foro – É uma taxa anual a ser paga pelo proprietário de

Gravame – Informação extrajudicial, judicial ou contratual,

Hasta Pública – Terminologia não mais usada. O Código de

Impugnado – É o “réu” da impugnação. Aquele que dentro

Impugnante – É o “autor” da impugnação. Aquele que

Intimação – É o ato determinado por um Juiz em um