Abril/2023

CARTA DO ANALISTA
No mês de dezembro, encerramos mais um importante ano para
a nossa economia. Apesar de muitas turbulências no primeiro
trimestre do ano, com eventos adversos de crédito e
recuperações judiciais de empresas, em 2023 a política de juros
contracionista adotada pelo Banco Central surtiu efeito sobre a
inflação, reduzindo a escalada dos preços e possibilitando o
início dos cortes da Selic. Neste mês tivemos a divulgação do
IPCA de novembro, registrando alta de 0,28% na inflação, 0,04
pontos percentuais acima do patamar de 0,24% registrado em
outubro. No ano, o índice acumula alta de 4,04%, abaixo da
POR: projeção de inflação para 2023 do Boletim Focus, cuja mediana
Danilo Barbosa das expectativas de analistas e instituições financeiras indicam
Diretor de Research um IPCA de 4,46% ao final do ano. Com apenas mais uma
Clube FII mensuração do IPCA mensal em 2023, é muito provável que a
inflação acumulada no ano se situe abaixo das expectativas.
Analista de Valores
Mobiliários CNPI/APIMEC Analisando a trajetória das perspectivas do Boletim Focus
para os principais indicadores econômicos, observamos que
FALE COM O AUTOR:
Research@clubefii.com.br houve uma guinada otimista das expectativas em relação à
inflação, juros e crescimento econômico ao longo de 2023. A
DATA DE PUBLICAÇÃO projeção de inflação para 2023, por exemplo, era de 5,62% em
29/12/2023
janeiro de 2023, sendo gradualmente revisada para baixo até os
atuais 4,46%. Para 2024, o movimento foi ainda mais
expressivo: em janeiro de 2023, a perspectiva era de IPCA a
5,31% ao final de 2024, passando em dezembro de 2023 para o
nível de 3,91%. Em relação ao PIB de 2023, as perspectivas
variaram pouco entre janeiro e dezembro, indo de 3,04% para
2,92%. Mas para o PIB de 2024, a perspectiva de 0,80% em
janeiro melhorou para 1,52% em dezembro. Em relação aos
juros, a mudança também foi expressiva. Em janeiro, antes do
início do ciclo de cortes, esperava-se uma Selic terminal de
12,25% em 2023, que foi revisada para 11,75% ao longo do ano.
Esse valor convergiu com a Selic atual, definida com o último
corte de 0,5 pontos percentuais da taxa de juros, decidido na
última reunião do Copom de 2023, realizada nos dias 12 e 13 de
dezembro. Para 2024, as perspectivas de juros mantiveram-se
relativamente estáveis em torno dos 9%, em linha com o cenário
de continuidade de cortes apontado pelo Copom na ata de sua
última reunião.
E a curva de juros futura, metrificada através do histórico
da taxa da do Título do Tesouro IPCA+ 2035, apresentou um
importante fechamento ao longo do ano, de 6,06% no final de
2022 para 5,32% no final de 2023. Esse fechamento indica uma
menor percepção de risco do mercado em relação ao cenário
econômico, precificando uma necessidade juros mais baixos à
frente. Esse movimento impulsionou uma onde de euforia nos
mercados de renda variável em 2023, com o IFIX chegando a
renovar sua máxima histórica de janeiro de 2020, atingindo os
3.298 pontos no dia 27 de dezembro de 2023.
 SUMÁRIO
O MERCADO DE FIIS

COMENTÁRIOS FINAIS

GLOSSÁRIO

DISCLAIMER
O MERCARDO DE FIIS
O Mercado de FIIs
Após uma alta pouco expressiva de 0,66% em novembro, o IFIX subiu aproximadamente
4,25% no mês de dezembro, chegando a superar sua máxima histórica anteriormente
alcançada em janeiro de 2020, ao encerrar o pregão do dia 28/12 aos 3.314 pontos pela
primeira vez desde a criação do índice.
A alta do mês no índice de fundos imobiliários foi puxada pelo segmento de hotéis
(+11,13%), varejo (+6,82%), fundos de fundos (+5,18%), agronegócio (+5,98%), shopping
centers (+4,95%) e recebíveis (+4,25%). Por conta do maior risco, ou seja, da maior
volatilidade do retorno do investimento em ações, o IBOV subiu mais que IFIX no mês,
registrando alta de 6% em dezembro, também renovando sua máxima histórica e fechando o
pregão do dia 28 de dezembro de 2023 aos 134.391 pontos pela primeira vez.
A promulgação da reforma tributária em dezembro, o corte de 0,5 pontos percentuais da
Selic de 12,25% para 11,75% ao ano, convergindo com as perspectivas do mercado, e o
avanço moderado da inflação são movimentos que ilustram a perspectiva de um cenário
positivo para o próximo ano, com menos pressões inflacionárias, continuidade dos cortes de
juros e um balanço de riscos político e econômicos mais controlados à frente. Esse movimento
levou a uma redução na aversão ao risco entre os investidores, que passaram a precificar
juros mais baixos no futuro. Isso foi refletido tanto na redução da projeção da Selic meta para
2024 de 9,25% para 9% no Boletim Focus, quanto na curva de juros, que voltou a se fechar
ao longo do mês de dezembro, após uma abertura entre agosto e outubro de 2023. Esse
movimento impulsionou as cotações dos fundos imobiliários em todos os segmentos.
Mesmo com a retomada da valorização, na média, o IFIX ainda negocia com um
desconto próximo de 3% sobre seu valor patrimonial. Isso significa que ainda existem boas
oportunidades na mesa, mas ao longo do tempo, com a valorização do mercado, o desconto
deve se reduzir, e encontrar bons fundos com desconto poderá não ser tão fácil. Nesse
cenário, as ofertas públicas se tornam ainda mais relevantes, pois além de possibilitarem a
captação de recursos pelo fundo com mais facilidade, dão ao investidor a oportunidade de
fazer novos aportes a um preço inferior ao preço de mercado. Elencamos abaixo o
comparativo da performance mensal do IFIX, IBOV e CDI em 2023.

Performance Mensal Ifix vs. Ibov vs. CDI

 IFIX IBOV CDI Acumulado
12,5%

9,0%

5,4% 6,0%
4,7%
3,4% 3,5% 3,2% 3,7% 3,3% 4,25%
1,3% 1,1% 1,1%
1,1% 0,9% 1,2% 1,1% 1,1% 1,1% 0,49% 0,20% 1,0% 0,66% 0,9%

-0,5% 1,1% 0,9%

-1,6% -1,7% -1,6% -1,97%
-2,9% -2,9%
-5,1%
-7,5%
jan-23 fev-23 mar-23 abr-23 mai-23 jun-23 jul-23 ago-23 set-23 out-23 nov-23 dez-23

Fontes: Clube FII e Economatica.

Analisando historicamente o produto fundos imobiliários, eles continuam mostrando

resiliência e melhor relação risco retorno que outros pares de índices (IBOV e IMOB),
conforme abaixo.
Risco x Retorno – Classe de Ativo (de Dez/10 até Dez/23)

Maior Risco (Volatilidade) Menor

Maior

Maior
Retorno

Retorno
Menor
Menor

Maior Risco (Volatilidade) Menor

Fontes: Clube FII e Economatica.

Sobre os principais índices inflacionários e taxas de juros, o IPCA acumulado em 12

meses desacelerou em novembro, chegando a 4,68%. Já o IGP-M que, no mesmo período
de 2021, alcançou valores próximos de 18% acumulado, forçando inclusive mudanças em
termos de indexadores nos contratos de locação dos imóveis, agora apresenta deflação
próxima de 3,5%, menos negativa que os quase - 5% acumulados no mês anterior. Com o
início do corte de juros, o CDI segue uma gradual redução, de 13,30 em novembro para
13,11% em dezembro:
 Índices de Inflação Acumulada em 12m (IPCA vs. CDI vs. IGP-M)

Fontes: Clube FII e Economatica.

Abaixo mostramos os gráficos de retorno dos principais indicadores, porém, dando

ênfase ao Spread IFIX vs. NTN-B (leia-se diferença percentual entre os dividendos do IFIX e
a NTN-B 2035) que chegou a 516 bps (5,16% de diferença). Vemos uma abertura do spread
em relação aos 5,09% do mês anterior, demonstrando a atratividade e o bom momento de
compra dos FIIs com objetivo de carrego de longo prazo.

Histórico dos Indicadores

Fontes: Clube FII e Economatica.

Dividend yield (Ifix) vs NTN-B 2035 Prêmio de Risco do Ifix sobre a

NTNB-35
Fontes: Clube FII e Economatica. Fontes: Clube FII e Economatica.
“UDM”: Últimos doze meses “Spread”: Diferença percentual ou prêmio de risco
 Ainda referente ao desempenho dos FIIs, trazemos o Ranking do IFIX com os melhores
desempenhos do mês:

Ranking do IFIX - Dezembro/2023

10 Maiores Altas 10 Maiores Baixas
Código Segmento Retorno Volume (R$) Código Segmento Retorno Volume (R$)
XPPR11 Laje Corporativa 24,21% R$ 565.958 BLMG11 Galpão Logístico -18,51% R$ 763.728
IRDM11 Papel 14,38% R$ 5.567.773 BROF11 Laje Corporativa -2,99% R$ 2.365.992
HTMX11 Hotel 14,25% R$ 1.763.482 XPIN11 Galpão Logístico -0,53% R$ 1.325.111
MCHF11 Fundo de Fundo 11,02% R$ 1.496.484 TEPP11 Laje Corporativa -0,31% R$ 1.554.298
RECT11 Laje Corporativa 10,81% R$ 411.074 MXRF11 Papel -0,28% R$ 13.201.165
HCTR11 Papel 10,64% R$ 1.598.258 BRCR11 Laje Corporativa -0,20% R$ 2.793.490
HFOF11 Fundo de Fundo 10,22% R$ 3.172.136 JSAF11 Papel -0,16% R$ 959.315
PATL11 Galpão Logístico 10,05% R$ 704.889 RBRL11 Galpão Logístico 0,20% R$ 986.442
BTAL11 Agronegócio 9,77% R$ 1.153.490 BLMR11 Fundo de Fundo 0,30% R$ 547.056
HSLG11 Galpão Logístico 9,19% R$ 895.685 VINO11 Laje Corporativa 0,37% R$ 1.032.040

Segmento Dividend Yield

Participantes do Ifix UDM
Papel 12,5% 12,5%
11,2%11,1%10,4% 10,4%
Agronegócio 11,2% 9,5% 9,0% 8,9% 8,5%
Agência Bancária 11,1% 8,0%
Varejo 10,4%
Fundo de Fundo 9,5%
Híbrido 9,0%
Galpão Logístico 8,9%
Shopping Center 8,5%
Laje Corporativa 8,0%
Média - Ifix 10,44%
"UDM":Últimos 12 meses
 Outros acompanhamentos que fazemos são a abertura mensal e histórica de
performance e de dividendos por segmento:
Performance Mensal por Segmento
Performance mês a mês (Segmentos)
Ranking do IFIX - Dezembro/2023
Segmento
Fundo de Fundo
jan/23
-0,3%
fev/23
-2,8%
mar/23
mai/23 jun/23
-1,2%
5,7% 6,2%
abr/23
0,0%
jul/23
8,9%
#####
3,8%
set/23
2,0%
out/23
-1,3%
nov/23
-3,7%
dez/23 Em 12 meses
0,8% 11,4%
Shopping Center 0,1% 0,1% -0,6% 0,0% 8,0% 4,9% 5,1% 1,8% 3,4% 0,2% -0,7% 1,6% 17,9%
5 Maiores Altas
Agência Bancária -4,1% 2,6% -3,2% 3,0% 4,3% 7,2% 7,7% 0,6% -0,1% -0,1% -3,4% 2,9% 14,8%
Desenvolvimento -2,0% 5,0% -1,6% -1,6% -0,1% 5,2% 1,8% 2,5% 0,8% 0,1% -0,1% -0,9% 7,7%
Híbrido -0,3% -1,2% -1,8% 0,3% 6,0% 4,6% 5,2% 1,6% 0,2% 2,5% -3,8% 1,7% 11,8%
Varejo 0,3% 3,7% -1,8% 0,4% 4,4% 5,9% 8,8% 4,2% 2,6% 2,6% -1,6% -2,1% 26,3%
Galpão Logístico 0,4% -4,3% -0,5% 0,0% 6,0% 4,2% 7,8% 0,8% -0,2% 0,8% -2,0% 0,3% 8,1%
Laje Corporativa 0,0% -6,0% -0,7% -1,7% 8,8% 5,4% 7,9% 2,7% -2,4% -0,8% -6,2% 4,0% 0,1%
Agronegócio 1,9% -5,5% -3,7% 0,0% 2,9% 4,4% 3,1% 2,6% 0,9% 1,4% -0,4% -1,8% 2,0%
Papel 0,0% 0,1% 0,6% -2,4% 0,3% 6,4% 2,1% 0,8% 0,9% 0,0% -0,5% -0,3% 5,7%
IFIX -1,6% -0,5% -1,7% 3,5% 5,4% 4,7% 1,3% 0,5% 0,2% -2,0% 0,7% 4,2% 15,5%
Fontes: Clube FII e Economatica.
Performance Mensal por Classe
Performance mês a mês (Classe)
Classe jan/23 fev/23 mar/23 abr/23 mai/23 jun/23 jul/23 ##### set/23 out/23 nov/23 dez/23 Acumulado
Papel 0,0% 0,1% 0,6% -2,4% 0,3% 6,4% 2,1% 0,8% 0,9% 0,0% -0,5% -0,3% 5,7%
Tijolo 0,0% -2,7% -1,0% -0,1% 6,7% 4,7% 6,8% 1,6% 0,3% 0,8% -2,8% 1,5% 10,0%
Agronegócio 1,9% -5,5% -3,7% 0,0% 2,9% 4,4% 3,1% 2,6% 0,9% 1,4% -0,4% -1,8% 2,0%
Fundo de Fundo -0,3% -2,8% -1,2% 0,0% 5,7% 6,2% 8,9% 3,8% 2,0% -1,3% -3,7% 0,8% 11,4%
IFIX -1,6% -0,5% -1,7% 3,5% 5,4% 4,7% 1,3% 0,5% 0,2% -2,0% 0,7% 4,2% 15,5%
Fontes: Clube FII e Economatica.

Dividend Yield Mensal por Segmento

Performance mês a mês (Segmentos)
Segmento jan/23 fev/23 mar/23 abr/23 mai/23 jun/23 jul/23 ago/23 set/23 out/23 nov/23 dez/23 Média
Desenvolvimento 13,9% 14,5% 14,5% 14,8% 14,1% 14,0% 13,8% 13,9% 14,1% 14,1% 14,4% 14,0% 14,2%
Papel 14,3% 14,8% 14,8% 14,7% 13,6% 13,2% 12,9% 12,6% 12,6% 12,7% 12,9% 12,5% 13,5%
Agronegócio 13,6% 14,0% 14,0% 13,6% 12,9% 12,4% 11,9% 11,7% 11,7% 11,6% 12,0% 11,4% 12,6%
Agência Bancária 12,5% 12,8% 12,8% 12,6% 11,8% 11,0% 11,1% 11,2% 11,4% 11,7% 11,5% 11,1% 11,9%
Varejo 12,7% 13,2% 13,2% 13,0% 12,3% 11,4% 11,0% 10,8% 10,7% 10,8% 11,1% 10,4% 11,8%
Fundo de Fundo 11,3% 11,7% 11,7% 11,2% 10,7% 9,9% 9,6% 9,5% 9,7% 10,1% 10,1% 9,6% 10,4%
Híbrido 10,2% 10,6% 10,6% 10,2% 9,9% 9,4% 9,5% 9,5% 9,0% 9,6% 9,5% 9,3% 9,8%
Galpão Logístico 10,0% 10,2% 10,2% 9,8% 9,5% 8,9% 8,7% 8,8% 8,8% 9,1% 9,1% 9,0% 9,3%
Laje Corporativa 9,8% 10,1% 10,1% 9,3% 8,9% 8,3% 8,2% 8,4% 7,9% 8,5% 8,1% 8,0% 8,8%
Shopping Center 8,7% 9,1% 9,1% 8,7% 8,4% 8,2% 8,3% 8,1% 8,4% 8,6% 8,7% 8,5% 8,6%
IFIX 11,4% 11,8% 11,3% 11,4% 11,5% 12,0% 11,9% 12,1% 10,4% 10,7% 10,7% 10,5% 11,3%
Fontes: Clube FII e Economatica.
Dividend Yield Mensal por Classe
Performance mês a mês (Classe)
Classe jan/23 fev/23 mar/23 abr/23 mai/23 jun/23 jul/23 ago/23 set/23 out/23 nov/23 dez/23 Média
Papel 14,3% 14,3% 14,8% 14,7% 13,6% 13,2% 12,9% 12,6% 12,6% 12,7% 12,9% 12,5% 13,5%
Fundo de Fundo 11,3% 11,5% 11,7% 11,2% 10,7% 9,9% 9,6% 9,5% 9,7% 10,1% 10,1% 9,6% 10,4%
Tijolo 9,9% 10,1% 10,3% 9,8% 9,4% 8,9% 8,8% 8,9% 8,8% 9,1% 9,1% 8,9% 9,4%
IFIX 11,4% 11,8% 11,3% 11,4% 11,5% 12,0% 11,9% 12,1% 10,4% 10,7% 10,7% 10,5% 11,3%

Fontes: Clube FII e Economatica

TESES DE INVESTIMENTOS
Por que investir no Valora CRI CDI?

VGIR11
Dados Essenciais
Ticker VGIR11
Conheça o fundo: O fundo imobiliário gerido pela Valora
Preço R$ 9,84
Gestão, tem o objetivo de entregar rentabilidade com referência
Preço-Limite R$ 10,26
no prêmio em CDI+. A gestão mira operações exclusivas que
possibilitam participação ativa em todo o processo de Valorização no Preço-Limite 4%
estruturação e acompanhamento, além de otimização de taxas, Informações Essenciais
prazos e garantias das estruturas de crédito. As operações que
Recomendação Compra
compõem o portfólio do fundo foram feitas, em sua maioria,
Estratégia Renda
através do que era anteriormente chamado de esforços restritos
Categoria Papel
via antiga ICVM 476 (revogada pela ICVM 160), ou seja,
Segmento Papel
destinadas a investidores profissionais ou qualificados com
Data IPO julho, 2018
limitação do número de investidores que poderiam investir.
Portanto, o fundo propicia ao cotista acesso a essas estruturas Gestor VALORA GESTÃO
de crédito mais restritas.
Nossa tese: Proteção contra patamares altistas de taxa Selic Administradora BTG PACTUAL
deve render bons dividendos nos níveis atuais, sem que haja Taxa de Administração 0,20%
grande retração prevista desta taxa no curto prazo fazendo com Taxa de Gestão 0,80%
que os rendimentos continuem atrativos mesmo nos próximos. 20% s/
Taxa de Performance
Sabemos que o investimento no fundo não trará valorização Benchmark
excepcional no valor cru da cota (sem considerar dividendos), Participação no IFIX 0,82%
tendo em vista que já negocia em seu preço justo. Liquidez Média (R$) 4.399.100
Quantidade de cotistas 229.656
Recomendamos porque: Temos uma premissa básica que é a
visão de longo prazo, e investindo no Valora CRI conseguimos Valor de Mercado (R$) 1.015.691.757

realizar um balanceamento da carteira em termos de Valor Patrimonial (R$) 1.007.494.697

indexadores, uma vez que quase a totalidade da carteira do Preço/Valor Patrimonial 1,01 x
fundo está investida em CDI+ prêmio, que em épocas de Caixa Total (R$) 70.791.781
aceleração da taxa básica de juros e queda da inflação, Prazo Médio de Recebimento 2 anos
consegue proteger a carteira recomendada como um todo em Quota de Financiamento(LTV) 55%
termos de estabilização ou aumento dos dividendos. O fundo Área Bruta Locável 0,00m²
também possui uma boa política de alocação em termos de LTV Número de Ativos 45
(loan-to-value) que é a relação entre saldo devedor em relação Vacância N/D
ao valor do imóvel em garantia. Todas as operações (com Retornos
exceção de 1 CRI do fundo) não possuem imóveis em garantia No Mês 3,13%
ou têm LTV maior que 80% além de rating de, no mínimo A- No Ano 16,14%
emitido por agência internacional. Últimos 12m 16,97%
Riscos e desafios: Risco de crédito que é a inadimplência dos
devedores, nos parece bem endereçado em virtude da carteira
não possuir papéis em setores de maior risco, por exemplo
loteamento e multipropriedade/fractional ou timesharing. Há
risco de pré-pagamento da dívida, tendo como consequência a
dificuldade de reinvestir os valores em títulos que ofereçam a
mesma relação de retorno e risco. Por ter a carteira quase toda
indexada ao CDI, há risco de diminuição dos rendimentos
quando essa taxa diminuir, no entanto, não nos parece um
cenário provável ao curto e médio prazo, dado a projeção e
perspectivas de aumento da inflação.
Por que investir no Guardian Logística FII?

GALG11
Dados Essenciais
Conheça o fundo: O GALG11 é um fundo de imóveis logísticos
gerido pela Gardian e teve seu IPO em janeiro de 2021. O fundo
Ticker GALG11
é representado no IFIX com 0,44% e possui mais de 50.000
Preço R$ 9,34
cotistas. Seu portfólio é composto por 5 imóveis alugados para
Preço-Limite R$ 9,83
locatários de renome, como BRF e Air Liquide, com contratos
atípicos e uma área bruta locável de mais de 170 mil m². Valorização no Preço-Limite 5%
Nossa tese: Acreditamos que o foco do fundo em contratos Informações Essenciais
atípicos e locatários de boa qualidade de crédito, juntamente Recomendação Compra
com sua estrutura de alavancagem, são pontos positivos para a Estratégia Renda
sua inclusão em uma carteira de investimentos de longo prazo. Categoria Tijolo
Recomendamos porque: O fundo apresenta um desconto em Segmento Híbrido
relação ao seu valor patrimonial, tornando-o uma opção atrativa Data IPO janeiro, 2021
para investidores em busca de boa relação risco-retorno. Além
GUARDIAN
disso, o perfil de locatários e a área de atuação do fundo no Gestor
GESTORA
segmento logístico são setores com alta demanda e
perspectivas de crescimento. Administradora BRL TRUST

Riscos e desafios: Embora a alavancagem do fundo possa ser Taxa de Administração 1,00%
um risco, ele é mitigado pelo fato de as dívidas estarem bem Taxa de Gestão 0,00%
casadas com as receitas, sem carência e com prazos de Taxa de Performance
20% s/
Benchmark
amortização coincidentes com o vencimento dos contratos de
Participação no IFIX 0,85%
locação. Também há o risco de mercado, que pode afetar a
rentabilidade do fundo. Liquidez Média (R$) 2.105.899
Quantidade de cotistas 95.242
Valor de Mercado (R$) 536.912.702
Valor Patrimonial (R$) 523.138.162
Preço/Valor Patrimonial 1,03 x
Caixa Total (R$) 1.670.789

Passivo Total (R$)

379.836.990
Alavancagem 43%
Área Bruta Locável 171.168,00m²
Número de Ativos 4
Vacância 0%
Retornos
No Mês 1,46%
No Ano 12,17%
Últimos 12m 13,87%
Por que investir no Capitânia Securities II?

CPTS11
Dados Essenciais
Conheça o fundo: O Capitânia Securities II é gerido pela própria
Ticker CPTS11
Capitânia Investimentos, que possui quase 20 anos de
Preço R$ 8,49
experiência em gestão de crédito privado, infraestrutura,
Preço-Limite R$ 9,51
imobiliário e agronegócio, somando mais de R$ 20 bilhões em
ativos geridos em diversas estratégias. O portfólio do fundo Valorização no Preço-Limite 12%
possui o IPCA como indexador principal e uma carteira investida
Informações Essenciais
majoritariamente em papéis high grade, além de operações
Recomendação Compra
exclusivas que possibilitam melhores negociações com
Estratégia Renda
devedores, com resultado de negociações mais vantajosas em
Categoria Papel
termos de taxas, prazos e garantias.
Segmento Papel
Nossa tese: Fundo muito resiliente em termos de qualidade da
Data IPO agosto, 2014
carteira investida que, possui cerca de um terço do patrimônio
investido em cotas de outros FIIs. A estratégia tem provado Gestor CAPITÂNIA S.A.
sucesso em épocas de inversões de curvas longas de juros em
que o fundo consegue realizar um giro saudável de carteira para Administradora BTG PACTUAL
obter ganhos não recorrentes e manter o patamar de distribuição
Taxa de Administração 1,15%
elevado.
Taxa de Gestão 0,00%
Recomendamos porque: O fundo possui uma boa estratégia
Taxa de Performance Não há
de investimento e soma à carteira do Clube FII uma boa
diversificação dentro de um mesmo fundo em CRI + FIIs, com Participação no IFIX 2,18%
possibilidade de ganhos adicionais além da taxa média dos Liquidez Média (R$) 6.880.587
papéis do fundo. Em termos dos CRIs investidos, eles possuem Quantidade de cotistas 277.648
uma carteira de crédito pulverizada com garantias robustas e Valor de Mercado (R$) 2.698.360.909
devedores com bom risco de crédito. Valor Patrimonial (R$) 2.873.494.667
Riscos e desafios: O fundo tem boa parcela da alocação em Preço/Valor Patrimonial 0,94 x
fundos imobiliários, o que pode gerar um resultado não Caixa Total (R$) 5.748.775
recorrente que distorce o rendimento real do fundo. Dessa Prazo Médio de Recebimento 6,2 anos
forma, as cotas podem ser apreciadas em períodos que o fundo Quota de
60%
consegue girar a carteira e entregar resultados não recorrentes, Financiamento(LTV)
Área Bruta Locável 0,00m²
como no cenário atual de fechamento da curva de juros e alta
dos fundos imobiliários, que torna propícia a realização de Número de Ativos 46

ganho de capital pela gestão. As cotas do CPTS11 ainda estão Vacância N/D
depreciadas mesmo diante da valorização do mercado, onde Retornos
vemos oportunidade de aquisição dado o preço atual. No Mês 8,30%
No Ano 15,17%
Últimos 12m 15,59%
 Por que investir no BTG Pactual Fundo de CRI?

BTCI11
BTCI11 Dados Essenciais
Conheça o fundo: Primeiro FII de CRI listado no mercado
Ticker BTCI11
secundário de bolsa brasileira gerido atualmente pelo BTG
Preço R$ 9,93
Gestora de recursos. Trata-se de um braço de gestão de ativos
Preço-Limite R$ 10,76
imobiliários do Banco BTG Pactual somando mais de R$ 10
bilhões de ativos sob gestão. Valorização no Preço-Limite 8%

Nossa tese: Ter um fundo middle grade descontado em Informações Essenciais

relação ao preço patrimonial. O atual ponto de entrada oferece Recomendação Compra
uma oportunidade de boa relação risco x retorno com Estratégia Renda
rendimentos acima da média dos CRIs. Além disto, o fundo Categoria Papel
também possui investimentos em papéis de perfil de risco high
Segmento Papel
grade, fazendo com que a carteira tenha uma maior proteção
Data IPO junho, 2009
com a diversificação de devedores, segmentos, indexadores e
localização hegemonicamente em São Paulo capital. O Gestor BTG PACTUAL
investimento no BTCI11 também ajuda no balanceamento de
indexadores, visto que boa parte da carteira do fundo também é Administradora BTG PACTUAL
corrigida pelo CDI+prêmio.
Taxa de Administração 0,95%
Recomendamos porque: Primeiramente, enxergamos um valor Taxa de Gestão 0,00%
a ser destravado no valor da cota em detrimento da retração da
Taxa de Performance Não há
inflação, que, no curto prazo, deve impactar negativamente os
rendimentos e, por consequência direta, o valor da cotação. Participação no IFIX 0,80%
Entendemos que, mesmo nesse cenário pontual, a importância Liquidez Média (R$) 2.256.854
dos fundos de CRI em carteira permanece tanto na exposição à Quantidade de cotistas 134.398
inflação, quanto em taxa de juros. A ideia de balanceamento dos Valor de Mercado (R$) 988.245.238
indexadores na carteira vai contra a estratégia de correr sempre Valor Patrimonial (R$) 1.017.444.035
atrás da melhor oportunidade, pois estas assimetrias - em um Preço/Valor Patrimonial 0,97 x
mercado com liquidez reduzida - podem prejudicar o investidor
Caixa Total (R$)
no caso de possíveis mudanças nos fundamentos 70.579.692
macroeconômicos/políticos. Prazo Médio de Recebimento 4,4 anos
Quota de
Riscos e desafios: Risco de crédito e inadimplência que -
Financiamento(LTV)
acreditamos ser baixo, mesmo em um fundo middle grade/risk, Área Bruta Locável 0,00m²
pelo fato da grande quantidade de ativos, onde a maior Número de Ativos 45
participação individual do maior CRI é inferior a 10% do Vacância N/D
patrimônio do fundo. E em caso de algum evento significante de Retornos
liquidez, onde possa ser necessário a execução de alguma No Mês 3,20%
garantia, a localização da maior parte dos ativos estão na região No Ano 26,16%
Sudeste da carteira do fundo. Risco de pré-pagamento da dívida Últimos 12m 28,22%
com dificuldade de realocação da carteira ao mesmo indexador
e risco, tendo como consequência queda na taxa de indexação
dos papéis e posteriormente queda nos dividendos em períodos
de maior retração econômica. Risco de mercado na oscilação
no valor das cotas.
VIUR11
Dados Essenciais
Conheça o fundo: Um fundo de imóveis urbanos com Ticker VIUR11
mandato híbrido gerido pela Vinci Partners que teve seu Preço R$ 8,00
IPO em maio de 2021. O portfólio do fundo é composto por Preço-Limite R$ 9,06
participação em 8 imóveis, totalizando mais de 97 mil m²
Valorização no Preço-Limite 13%
de ABL própria. Atualmente, o fundo possui maior
concentração dos imóveis no segmento de educação, Informações Essenciais
seguido por varejo e educação. Recomendação Compra
Estratégia Renda
Nossa tese: A tese em ter VIUR11 na carteira está
Categoria Tijolo
ancorada no pilar de aumento de contratos atípicos para
Segmento Híbrido
balanceamento entre os contratos típicos já presentes na
Data IPO maio, 2021
carteira, sendo que o prazo médio remanescente de
vencimento dos contratos é próximo de 9 anos, além de Gestor Vinci Partners
~70% da receita de aluguel do fundo estar atrelada a
contratos com vencimento após 2033. Administradora BRL TRUST

Recomendamos porque: Entendemos que o fundo Taxa de Administração 0,95%

possui uma tese alternativa de investimento, em Taxa de Gestão 0,00%

20% s/
comparação aos segmentos mais tradicionais (galpões, Taxa de Performance
Benchmark
shoppings e escritórios). O fundo possui elevado desconto Participação no IFIX -
em relação ao seu preço justo no mercado de bolsa. A Liquidez Média (R$) 307.583
maior parte da carteira do fundo é no segmento Quantidade de cotistas 45.770
educacional. No entanto, acreditamos que, à medida em Valor de Mercado (R$) 215.569.760
que o fundo for crescendo, esta concentração deve Valor Patrimonial (R$) 243.541.711
diminuir. Em termos de valuation do Clube FII o fundo Preço/Valor Patrimonial 0,89 x
conta com um dividendo projetado de R$ 0,074, resultando Caixa Total (R$)
11.487.240
em um yield líquido de ~12% ao ano, valor que
Passivo Total (R$)
consideramos atrativo para carrego no longo prazo tendo 117.625.725
em vista o desconto atual da cota. Alavancagem 32%
Área Bruta Locável 97.100,00m²
Riscos e desafios: O principal desafio do fundo imobiliário
Número de Ativos 5
é a concentração no setor educacional, no entanto, esse
Vacância 3%
risco é mitigado pelo fato dos imóveis serem utilizados para
Retornos
cursos nas áreas de Ciências Biológicas, que são menos No Mês 0,91%
suscetíveis à substituição por cursos online. A gestão No Ano 13,23%
também está implementando uma estratégia para reduzir Últimos 12m 19,57%
gradualmente a participação do fundo no setor educacional
e aumentar a diversificação do portfólio em renda urbana.
Outro risco é o de inadimplência, no entanto, a qualidade
de crédito de inquilinos como Ânima Educação,
Anhaguera, FACAMP e Dasa ajuda a mitigá-lo. Ainda há o
risco de vacância, mas 67% dos contratos de locação
possuem vencimento após 2030, trazendo previsibilidade
e segurança ao fundo. Por fim, há sempre o risco de
mercado, que consiste na variação de preços das cotas e
que afeta a rentabilidade do fundo.
 Comentários Finais
Caros navegantes.
Além da carteira de 50 reais, que possui o principal objetivo de introduzir os fundos imobiliários
ao investidor iniciante ou ajudar o investidor mais experiente no reinvestimento, temos outras três
carteiras de FIIs com objetivos diferentes para cada perfil de investidor(a). Essas carteiras foram
elaboradas com o objetivo de facilitar a diversificação e o balanceamento da carteira de FIIs,
garantindo um portfólio mais seguro e rentável.
As carteiras são compostas por FIIs de diferentes segmentos, como CRI, Shoppings, Logística,
entre outros, e possuem pesos iguais nos fundos, o que facilita a replicação da carteira pelo investidor.
Além disso, a diversificação foi realizada entre os fundos, garantindo que cada carteira tenha uma
ampla variedade de ativos.
Para acompanhar as carteiras, basta escolher uma de acordo com o perfil do investidor e dividir
os aportes igualmente entre os fundos. Nos meses seguintes, basta redistribuir igualmente nos fundos
da carteira, começando pelos FIIs com menor peso, que estão mais baratos, e ir balanceando ao longo
do tempo com valores iguais em cada fundo.
Cada carteira conta com uma apresentação detalhada dos fundos, teses de investimento,
motivo para a recomendação e os principais riscos que envolvem cada investimento, tornando mais
fácil para o investidor compreender a estratégia e a lógica de investimento de cada carteira.As
carteiras serão:
Carteira Renda com Dividendos: o foco, como o próprio nome diz, é auferir renda por meio dos
dividendos dos FIIs sem esperar grandes movimentações dos FIIs na carteira. É também uma carteira
em que não se espera excepcionais valorizações da cota. Adequada para o perfil de investidor(a) que
busca um dividendo maior, porém, sem investir em fundos que ofereçam riscos demasiados onde a
relação entre risco e retorno fique inviável. A carteira terá como benchmark superar o dividendo médio
do IFIX (índice de referência dos fundos imobiliários).
Carteira Valor a Longo Prazo: foco em procurar as melhores oportunidades para ganho no
valor da cota em fundos que estão mal precificados pela análise fundamentalista em detrimento do
ciclo imobiliário e cenário macroeconômico. Nesta carteira, as movimentações serão maiores em
comparação com a carteira “ renda com dividendos ”.
Carteira Mix Renda & Valor: buscará o equilíbrio entre às duas carteias “ Renda com
Dividendos ” e “Valor a Longo Prazo”. Recomendamos essa carteira tanto para o(a) investidor(a)
iniciante quanto ao mais experiente, pois ela será alimentada com fundos de ambas estratégias
(renda e valorização).
Espero que desfrutem das carteiras recomendadas, pois o objetivo final é maximizar a
valorização dos seus investimentos conforme cada tipo de perfil de investidor(a), para que a relação
de risco vs retorno seja de fato bem equilibrada, e que o teste do travesseiro (dormir bem com a
carteira de investimento) seja efetiva, e também, que a geração de renda passiva seja realizada de
maneira saudável. Por isso a importância da calibragem da diversificação, e investimentos em
fundos bem precificados é a chave para o sucesso.

Forte abraço!
Danilo Barbosa
Diretor Research Clube FII / CNPI

.
GLOSSÁRIO
ABL
Área de locação ou área bruta locável.
BPS
(Base Poins) ou (Pontos Base)
Exemplo:
100 BPS = 1,00%.
Benchmark
Índice de meta.
Cap Rate
Taxa de capitalização em valor percentual que
indica o retorno (usualmente anual) em relação ao
dinheiro investido.
CVV
Contrato de compra e venda. Acordo formalizado
previamente à uma compra ou venda de imóvel.
Data COM
Último dia que o investido tem direito aos proventos
que estão sendo anunciados e serão distribuídos em
data posterior combinada.
Data Ex
É o dia posterior a DATA COM, onde os proventos
já estão ajustados no valor da cota e o investidores
que comprarem cotas na DATA EX não ganham
mais o direito de receber os dividendos que serão
subsequentemente distribuídos, ou seja só
receberão se mantiverem até a DATA COM.
Dividend Yield
Rendimento de um FII pago dividido pelo valor da
cota. Para o cálculo do valor anual, é considerado a
somatória dos últimos 12 meses de proventos
pagos, dividido pelo valor da cota.
Dividend Yield Projetado
Rendimento de um FII pago dividido pelo valor da
cota. Para o cálculo do valor projetado, é
considerado o último dividendo multiplicado por 12,
dividido pelo valor da cota.
Dividend Yield On Cost
Rendimento de um FII pago dividido pelo valor pago
na cota. Para o cálculo do valor anual, é
considerado a somatória dos últimos 12 meses de
proventos recebidos, dividido pelo pago na cota.
Para o cálculo do Yield On Cost projetado é
considerado, o último dividendo multiplicado por 12,
dividido pelo valor pago na cota.
Duration
Prazo em anos, ponderado pelas receitas dos FIIs
de CRI, provenientes de seus fluxos de caixa.
Ebitda
Lucros antes de juros, impostos, depreciação e
amortização.
IPO
Oferta Pública Inicial (oferta de novas cotas).
LTV
A relação entre saldo devedor em relação ao valor
do imóvel em garantia. Resulta em um índice de
avaliação de risco.
ICVM 400
Emissões de cotas com público alvo para
investidores em geral (todos investidores).
ICVM 476
Emissões de cotas com público alvo para
investidores profissionais ou qualificados.
IFIX
Índice de referência de performance dos fundos de
investimentos imobiliários,
Liquidez
Mede a eficiência em termos de capacidade e
velocidade com que um ativo é convertido em
dinheiro. Quando lemos que um ativo é muito líquido
por exemplo, estamos dizendo que há um volume
grande de negociações no mesmo dia.
Ticker
Código de negociação do FII na B3.
Proventos ou Dividendos
Termo monetário em R$ que são rendimento dos
fundos imobiliários.
Preço – Limite
Preço de referência e limite do valor máximo para
compra.
NOI
Resultado (ou lucro) Operacional
Líquido.
Spread
Diferença percentual entre 2 indicadores.
Leasing Spread
Quando um contrato de aluguel passa
por um reajuste acima da inflação (ganho
real).
Pipeline
Conjunto de ativos que o fundo pretende
adquirir futuramente.
PL
Patrimônio Líquido do Fundo (ativos
deduzidos dos passivos).
Proventos
Rendimento dos fundos imobiliários.
RMG
Renda mínima garantida pelo vendedor
em um certo período determinado.
Taxa de gestão ou
Administação
Remuneração dos gestores e
administradores dos fundos.
Taxa de Performance
Remuneração do gestor ao superar o
índice de benchmark.
UDM
Últimos 12 (doze) meses.
TIR
Taxa interna de retorno usada para
calcular a eficiência de um retorno
apurado ou futuro.
VP ou VPA
Nos fundos de TIJOLOS: Valor
patrimonial de um fundo imobiliário,
segundo a análise realizada por empresa
especializada, que determina o preço “
justo ” dos ativos contidos no FII.
Usualmente utilizam a metodologia de
descontos de fluxos de caixas futuros
(método da capitalização da renda).
Nos fundos de CRI ou Papel: Conforme
marcação a mercado da carteira investida.
Nos Fundos de Fundos: Somatória dos valores
investidos em cada fundo.
Vacância
Percentual medido através da relação entre a área
vaga e área total disponível no imóvel.
Principais
Riscos
Risco de mercado
Risco do investimento aumentar ou diminuir
como resultado da volatilidade e do movimento
imprevisível das avaliações de mercado.
Risco de Liquidez
Apesar de os fundos imobiliários serem muito
mais líquidos que os imóveis, existem fundos
com maior e menor liquidez (volume de
negociações). Portanto, um fundo que possui
menor liquidez também possui maior
sensibilidade de preço nas operações de
compra e venda, ou seja, o preço da cota pode
estar sujeito a maior oscilação no mercado dos
fundos listados (B3).
Risco de Vacância, Rescisão
ou Revisão de Aluguel
Os fundos imobiliários de tijolos possuem uma
carteira de imóveis e, dentro desses imóveis,
existem inquilinos que realizam os
pagamentos de aluguéis. Caso um inquilino
desocupe o espaço locado (aumento da
vacância física), o fundo irá perder receita
imobiliária. O risco de vacância é maior onde
há superoferta daquele tipo de imóvel em uma
mesma região, ou em uma economia
desaquecida. Adicionalmente, a eventual
tentativa dos locatários de questionar
juridicamente a validade das cláusulas e dos
termos dos contratos de locação.
Risco de Crédito
Quando ocorre a insolvência dos devedores
pelo evento de inadimplência.
Risco de Pré-Pagamento
Ocorre quando as empresas quitam
antecipadamente suas dívidas, e às tomam
com taxas mais baratas. Como consequência
disto, a dificuldade de reinvestir os valores em
títulos que ofereçam a mesma relação de
retorno e risco.
Risco de Aquisição ou
Venda
O sucesso de um FII depende das aquisições
/vendas dos ativos. Este processo depende de
um conjunto diligências e procedimentos que
devem ser realizados previamente para que
não ocorra eventuais processos futuros
inerentes a estes ativos que anulem tal
transação ou dificulte a transmissão do imóvel
do vendedor para o comprador.
DISCLAIMER
1 ou para determinadas categorias de investidores.
O analista Danilo Barbosa é o principal responsável
pelo conteúdo do relatório em cumprimento da
resolução CVM nº20/2021. O mesmo possui
certificação CNPI para o exercício de sua
profissão conforme as regras da APIMEC.
2 previsões contratuais específicas.
Conforme artigo 20 e 21 da CVM nº 20, o analista. É
o responsável principal por este relatório, declara: (i)
que as recomendações contidas neste relatório
refletem única e exclusivamente sua opinião pessoal
sobre a(s) companhia(s) analisada(s) e seus valores
mobiliários e foram elaborados de forma
independente e autônoma. (ii) que as informações,
opiniões, estimativas e projeções contidas neste
documento referem-se à data presente e estão
sujeitas a mudanças, não implicando
necessariamente na obrigação de qualquer
comunicação no sentido de atualização ou revisão
com respeito a tal mudança.
3 identificado na primeira página e será dele o primeiro
As decisões de investimentos e estratégias
financeiras devem ser realizadas pelo próprio
leitor(a).
4 analista de valores mobiliários na NASD e na NYSE
Todas as informações utilizadas neste documento
foram redigidas com base em informações contidas
em relatórios ou planilhas divulgadas publicamente
pelos fundos (fontes consideradas fidedignas).
Embora tenham sido tomadas todas as medidas
razoáveis para assegurar que as informações aqui
contidas não são incertas ou equívocas no momento
de sua publicação, o analista não responde pela
veracidade das informações do conteúdo.
5 indicados como performance são baseados em
O conteúdo disponibilizado neste artigo é
exclusivamente informativo e não deve ser
interpretado como assessoria financeira e/ou
jurídica, não substituindo as análises e julga mentos
do próprio usuário e seus assessores .
6
O Clube FII e o Analista não se responsabilizam por
decisões de negócios e/ou investimentos que
venham a ser realizados com base nas informações,
ou nos resultados oferecidos por meio deste
documento e não é responsável por qualquer
prejuízo, direto e/ou indireto, eventualmente
decorrente da utilização destas informações.
7 A análise do ativo não se baseia em
Este documento pode conter informações públicas,
com atalho para websites de terceiros, sendo que o
Clube FII não se responsabiliza pela veracidade,
correição ou precisão de tais informações.
8 previstas na Resolução 20/2021 da CVM,
As informações públicas ou oriundas de terceiros
são obtidas de fontes consideradas seguras, porém,
mesmo tendo sido adotadas precauções para
assegurara confiabilidade na data da publicação,
não é garantida a sua precisão ou completude.
9 que o mercado de renda variável
Sobre a remuneração do analista, em nenhuma parte
foi, é ou será, direta ou indiretamente, relacionada a
quaisquer recomendações ou opiniões específicas
aqui contidas, ou relacionadas ao preço de qualquer
valor mobiliário discutido neste relatório.
10 auxiliar o investidor na análise de seus investimentos,
no entanto, não pode ser tido como promessa de
Os produtos e serviços mencionados nos relatórios ganho futuro, tendo em vista a incerteza existente nos
podem não estar disponíveis em todas as jurisdições
investimentos de produtos listados em bolsa com
característica de renda variável.
Adicionalmente, a legislação e regulamentação de
proteção a investidores de determinadas jurisdições 20
podem não se aplicar a produtos e serviços Cálculos de preço limite / justo , rendimentos futuros
registrados em outras jurisdições, sujeitos à e outros dados futuros devem ser considerados como
legislação e à regulamentação aplicável, além de incertos e propensos a não ocorrerem, ainda que o
Analista guarde toda a diligência possível e
11 necessária para alcançar a melhor estimativa
possível.
O recebimento do conteúdo deste relatório não faz
com que você esteja automaticamente enquadrado 21
conforme seu suitability em determinadas categorias Este relatório não pode ser reproduzido, publicado,
de investimento necessárias para a aplicação em copiado, divulgado, distribuído, resumido, extraído ou
alguns produtos e serviços. A verificação do perfil de de outra forma, referenciado, no todo ou em parte,
investimento de cada investidor(a) deverá, portanto, para qualquer pessoa, quaisquer que sejam os fins,
sempre prevalecer na checagem dos produtos e sem anterior consentimento por escrito à mão livre do
serviços aptos a integrarem a própria carteira de autor., ensejando multa em caso de descumprimento
investimentos. de 1.200 vezes o valor do plano total de assinatura.
12 22
O analista responsável por este relatório é certificado Para controle de compartilhamento, inseriremos
de acordo com as normas brasileiras, cujo está
automaticamente dados do assinante no código do
PDF, os quais não são possíveis a exclusão. O
nome na lista de assinaturas. compartilhamento acarretará em violação do art 184
13 do código penal, com pena de detenção prevista.
O analista não foi registrado / qualificado como
e, portanto, não estão sujeitos às restrições contidas
nas regras da NASD e da NYSE relacionadas à
comunicação com companhias cobertas, aparições
em público e negociação de ativos mantidos em suas
contas.
14
Os preços dos FIIs refletem preços de fechamento no
mercado à vista. As rentabilidades passadas não
oferecem garantia de resultados futuros. Os retornos
valorização do capital incluindo dividendos e
excluindo custos de transação da B3, da Corretora,
comissionamentos, juros cobrados sobre limites de
crédito, margens etc. O investidor(a) deve ajustar o
desempenho da carteira aos seus custos, e resultará
em redução dos retornos totais demonstrados.
15
Este relatório foi elaborado por Analista de Valores
Mobiliários autônomo, de forma independente e sem
nenhuma vinculação a qualquer instituição financeira,
gestoras, securitizadoras ou qualquer outras casas
de research relacionadas na APIMEC.
16
informações privilegiadas.
17
O relatório respeita todas as disposições
especialmente o disposto no art. 13.
18
Lembrar sempre durante a leitura de
qualquer material que, ganhos passados
não significam garantia de ganhos futuros
e todo investidor(a) precisa estar ciente
ocasiona oscilações e pode gerar tanto
lucro quanto prejuízos em seu patrimônio.
19
O atual documento tem como objetivo