Fundos imobiliários

Carteira recomendada
Outubro 2023 de 2023

Um conteúdo
 Carteira de Fundos Imobiliários Outubro 2023
OS PRINCIPAIS EVENTOS RECENTES
DA ECONOMIA BRASILEIRA E DO MERCADO GLOBAL
No cenário internacional, alguns banqueiros centrais dos países desenvolvidos trouxeram discursos mistos. O No âmbito dos fundos listados, o mês foi marcado pela continuidade do ciclo de cortes da taxa de
comitê de política monetária do Federal Reserve tomou a decisão de manter a taxa de juros dos Estados juros Selic. Os diferentes segmentos que compõem o índice de fundos imobiliários, IFIX, reagem de
Unidos. Apesar da decisão, o comunicado após a reunião, destacou o mercado de trabalho ainda apertado e maneira distinta perante tal acontecimento. Conforme publicado no relatório “Como aproveitar o
atividade econômica resistente, juntamente com projeções de membros do comitê, sinalizaram a possibilidade ciclo de cortes da Selic em FIIs?”, fundos de tijolos são mais sensíveis aos ciclos de cortes da taxa
de um novo aumento na taxa de juros ainda este ano. Adicionalmente, a medida de inflação predileta do Fed Selic. Além disso, é importante considerar a influência positiva que os cortes na taxa de juros podem
registrou alta abaixo das expectativas em agosto. Na zona do Euro, o Banco Central Europeu tomou a decisão desempenhar na conjuntura da reavaliação dos imóveis dos fundos de tijolos.
de aumentar a taxa de juros em 0,25 pp., a decisão veio em linha com às expectativas da XP. A comunicação
após a decisão trouxe um tom mais leve e apontou para a possibilidade do fim do ciclo de altas, a qual foi Ainda, no Expert Talks XP, foi discutido com os times de gestão de fundos logísticos e de shoppings o
reforçada pelo resultado do índice de preços ao consumidor. No entanto, a presidente do BCE, Christine cenário atual e perspectivas para os respectivos segmentos, ambos trouxeram um tom positivo para
Lagarde, reiterou que apesar do fim das altas, ainda existe a necessidade de taxas restritivas para combater as as expectativas futuras.
pressões inflacionárias. Além disso, o Banco Central da Inglaterra, decidiu manter a taxa de juros em seu Adicionalmente, o fundo de recebíveis CPTS11 anunciou o desdobramento de suas cotas e agora
patamar atual, surpreendendo o mercado, mas ressaltou que dependendo da persistência das pressões passa a negociar com valores na base R$10. O PVBI11 anunciou a aquisição de conjuntos de lajes
inflacionárias, ainda existe a possibilidade de novos aumentos. Na Ásia, o Banco Central da China (PBoC) pertencentes ao PATC11 pelo montante de aproximadamente de R$101,6 milhões. Ainda no campo
tomou a decisão de manutenção das suas taxas de juros de referência de 1 e 5 anos. A decisão veio em linha de aquisições, o fundo de shoppings da XP (XPML11) adquiriu 10% de fração ideal do Plaza Shopping
com as expectativas. Ademais, a China apresentou resultados positivos da produção industrial e das vendas no pelo valor de R$60 milhões, com essa aquisição o fundo passar a ter participação de 20% do
varejo no mês de agosto. shopping. Por fim, o fundo de lajes corporativas, TEPP11, zerou sua taxa de vacância após celebrar
contrato de locação com a Medsystem Comércio Importação e Exportação no Edifício Torre Sul.
No Brasil, o Banco Central decidiu cortar a taxa básica de juros em 0,5 pp. em linha com as expectativas da XP.
Sobre a ata divulgada após a reunião, segundo opinião da XP, o comitê levantou elementos que reforçam a O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou alta de 0,2% no mês de setembro, após encerrar
manutenção do ritmo de cortes para as próximas reuniões. Entre os elementos levantados, o documento agosto com alta de 0,49% No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 0,05%, enquanto
discutiu sobre o ambiente global mais incerto e a resiliência de economia doméstica. Adicionalmente, a ata fundos de tijolos apresentaram alta média de 0,47%..
reforçou a importância das metas no campo fiscal, para ancoragem da inflação. Com a manutenção do ritmo
de cortes, a XP espera que a taxa Selic encerre 2023 em 11,75% a.a. e 2024 em 10% a.a.. No campo fiscal, a Data base: 29/09/2023
arrecadação do governo desacelerou em relação ao resultado de agosto do ano passado, impactado pela
queda do preço das commodities e ganhos com medidas temporárias aquém do esperado. Adicionalmente, o
resultado primário de contas do governo registrou déficit no mês. Performance em 12 meses
120
No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de agosto medida pelo IPCA-15 indicou alta 115
mensal de 0,35%, em linha com as expectativas da XP, ao passo que o índice acumulado em 12 meses registrou 110
aceleração de 4,24% em agosto para 5,00% em setembro. A alta mensal foi puxada pelas pressões da gasolina
no setor de transporte. O resultado, segundo os economistas da XP, apresentou sinalização neutra quanto a 105
condução da política monetária. Nossos economistas possuem expectativa de inflação para 2023 e 2024 em 100
4,8% e 3,9%, respectivamente. O IGP-M, por sua vez, registrou alta de 0,37% em setembro, e acumula deflação 95
de -5,97% em 12 meses, refletindo a queda nas commodities e preços industriais. Já o INCC-M, que mede
90
preços da construção civil apresentou alta de 0,24% entre agosto e setembro, e avançou de 3,06% para 3,21%
no acumulado em 12 meses. 85
80
set/22 nov/22 jan/23 mar/23 mai/23 jul/23 set/23

IFIX CDI IBOV

 Carteira de Fundos Imobiliários Outubro 2023

CARTEIRA RECOMENDADA VS IFIX

Parâmetros Carteira Rico IFIX

A carteira recomendada da Rico apresentou a performance de 1,12% (até o dia 29/09/2023), acima do índice IFIX, que Meses positivos 57 51
apresentou performance de 0,2%. Adicionalmente, a carteira apresentou um dividend yield médio mensal de 0,8%. Meses negativos 24 29
Meses acima do IFIX 55 -
No mês a carteira apresentou performance de 0,92 p.p. acima do índice. No acumulado do ano, a carteira apresenta
Meses Abaixo do IFIX 25 -
performance positiva de 20,45%, enquanto o IFIX acumula no mesmo período performance de 12,29%, portanto 8,2 p.p
acima do índice IFIX. Maior retorno mensal 22,6% 10,6%
Menor retorno mensal -19,1% -15,8%

out/22 nov/22 dez/22 jan/23 fev/23 mar/23 abr/23 mai/23 jun/23 jul/23 ago/23 set/23 No ano 12 Meses

Carteira Rico -0,1% -4,1% 0,2% -2,1% 1,0% 0,7% 4,7% 3,6% 5,9% 2,3% 1,9% 1,1% 20,4% 15,7%

IFIX 0,1% -4,2% 0,0% -1,6% -0,5% -1,7% 3,5% 5,4% 4,7% 1,3% 0,5% 0,2% 12,3% 7,7%

CDI 1,0% 1,0% 1,0% 1,1% 0,9% 1,1% 0,9% 1,1% 1,0% 1,0% 1,1% 0,9% 9,5% 12,8%

Fonte: Economática; Bloomberg; XP Research. Data base: 29/09/2023

Data Base: 29/09/2023

Carteira
recomendada
 Carteira de Fundos Imobiliários Outubro 2023

CARTEIRA RECOMENDADA
Mudança na carteira recomendada

Valor de Valor
Fundo Cota VM/VP Performance Yield
Mercado (VM) Patrimonial (VP)

Por Segmento Por Ticker Segmento Ticker Nome Recomendação (R$ milhões) (R$) (R$/Cota) % No mês Em 12m DY 12m

15,0% Recebíveis CPTS11 Capitânia Securities COMPRA 2.771 9 9 97% 0,4% 7,3% 10,6%

40,0% 15,0% Recebíveis RBRR11 RBR High Grade COMPRA 1.201 89 94 95% -0,5% 8,1% 8,2%

10,0% Recebíveis KNCR11 Kinea Rendimentos COMPRA 5.761 101 101 100% 2,5% 13,5% 14,6%

15,0% Ativos Logísticos BRCO11 Bresco Logística* RESTRITO 1.840 124 121 103% -0,3% 25,2% 8,6%
30,0%
15,0% Ativos Logísticos LVBI11 VBI Logística* RESTRITO 1.398 119 116 103% 2,5% 16,2% 8,4%

15,0% 15,0% Lajes Corporativas PVBI11 VBI Prime Offices COMPRA 1.300 107 101 106% 2,5% 17,5% 8,2%

10,0% 10,0% Shoppings XPML11 XP Malls COMPRA 3.413 111 112 99% 1,0% 18,2% 9,2%

5,0% 5,0% Fundo de Fundos RBRF11 RBR Alpha COMPRA 1.099 80 87 92% -2,7% 16,8% 7,3%

OBS: *Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritos para cobertura por determinação da nossa equipe
de Compliance. Detalhamento no glossário ao final do relatório.

Fonte: Economática. Data base: 29/09/2023

PROPORÇÃO TARGET DA CARTEIRA
Alocação alvo
Alteramos a composição dos pesos e fundos da carteira para o mês de Outubro/23. Acreditamos que a
carteira possui boa distribuição em sua alocação. No entanto, aumentamos nossa exposição ao segmento
de shoppings acreditando na possibilidade de ganho de capital associada a ganho de dividendos mensais.
Assim, reduzimos a exposição em HGRU11 em -5,0% e aumentamos o fundo XPML11 em +5,0%.
Fundos de Recebíveis (40,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma
ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade
do mercado. Continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de
inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do
cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (30,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção,
reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos
apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, o segmento apresenta uma
perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce,
que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às
grandes regiões metropolitanas.
Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e
assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a
exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada
setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
Lajes Corporativas (15,0% da carteira): acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos
escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas
regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência.
Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas
condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento
como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e
vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de
longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shoppings (10,0% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa
preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda,
por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores
operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo
prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário
macroeconômico para o Brasil.
Fundos Híbridos (0,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento
em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante para os investidores dado que
os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipologia de ativos e
inquilinos
 Carteira de Fundos Imobiliários Outubro 2023

CARTEIRA RECOMENDADA
Mudança na carteira recomendada

Alteramos a composição dos pesos e fundos da carteira para o mês de Outubro/23. Acreditamos que a carteira possui boa distribuição em sua alocação. No entanto, aumentamos nossa exposição
ao segmento de shoppings acreditando na possibilidade de ganho de capital associada a ganho de dividendos mensais. Assim, reduzimos a exposição em HGRU11 em -5,0% e aumentamos o fundo
XPML11 em +5,0%.

Capitânia Securities FII (CPTS11): Atualmente, o portfólio do fundo conta com 70,9% em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), 28,2% alocado em cotas de outros fundos imobiliários e 0,9% em
Caixa.

A maior parte da carteira de CRIs (98,61%) é indexada ao IPCA, e sua taxa média de aquisição é de IPCA+6,62%, a parcela de 1,35% indexada em CDI possui taxa média de aquisição de CDI+3,62%. A
duration média da carteira é de 5,7 anos e LTV médio de 64,62% . O portfólio de CRIs tem, portanto, um perfil mais defensivo, de proteção contra a inflação, e a gestora tem foco em ativos high grade.
O fundo tem um histórico positivo em sua estratégia de obtenção de ganhos de capital com a negociação dos CRIs, e os gestores buscam atualmente uma reciclagem do portfólio com o
desinvestimento em ativos de taxas menores no mercado secundário. A maior exposição da carteira de crédito é no setor Logístico/Industrial, com 42,2%.

A carteira de FIIs do fundo também tem volume relevante e é uma característica diferencial do CPTS11 atualmente. Os segmentos com maior alocação dessa carteira são o de Renda Urbana (21,8%),
Logística (21,8%) e Lajes Corporativas (26,9%), de modo que seus rendimentos constituem uma diversificação importante das receitas do fundo. Apesar do impacto recente em seu dividend yield,
acreditamos que o fundo venha se beneficiar do cenário atual e retomar os patamares anteriores. Adicionalmente, segundo o fato relevante publicado no dia 04 de setembro de 2023, o fundo realizou
o desdobramento de suas cotas pela razão de 1 para 10 e passará a contar com aproximadamente, 317,82 milhões de cotas.

Ainda que conte, historicamente, com volatilidade e beta (em relação ao IFIX) reduzidos comparativamente aos seus pares, esperamos que o fundo tenha rendimentos favoráveis com seu portfólio
atual ao longo dos próximos anos. Além disso, considerado o histórico da sua equipe de gestão, possivelmente deve contar com importantes ganhos com a negociação de seus ativos.

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Relatório Gerencial divulgado em: 29/09/2023 ; Fonte: Economática.
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CARTEIRA RECOMENDADA
Mudança na carteira recomendada

Kinea Rendimentos (KNCR11): O KNCR11 é o segundo maior fundo do segmento de recebíveis, com patrimônio líquido de R$ 5,76 bilhões. 103% do patrimônio líquido está alocado em CRIs, 0% em LCI
e 4,4% em outros instrumentos de caixa. 95,4% da alocação do fundo está indexada ao CDI, 4,1% à Selic e 0,5% indexado à inflação, IPCA.
A carteira indexada ao CDI tem yield médio de 2,40%, com prazo médio de 5,5 anos, enquanto a pequena parte da carteira indexada ao IPCA tem yield médio de 11,82% e prazo médio de 3,7 anos. O
fundo é, portanto, majoritariamente alocado em títulos pós-fixados e com baixo risco de crédito, e tende a se beneficiar em momentos como o atual de taxa de juros ainda em patamares elevados e
inflação em tendência de queda. O fundo também informa possuir atualmente 7,3% de exposição de seu PL em operações compromissadas reversas lastreadas nos CRIs de seu portfólio, usadas para
trazer flexibilidade ao fundo para novas alocações.

O portfólio do fundo possui atualmente aproximadamente 66 CRIs, com boa diversificação setorial: 57,1% no setor de escritórios, 27,2% em shoppings, 11,6% no setor residencial e 4,0% no setor
logístico. Apesar do maior peso no setor de escritórios, a maioria desses CRIs são baseados em imóveis de alto padrão nos estados de SP e RJ, mitigando os riscos do setor. Os certificados de recebíveis
imobiliários apresentam em sua maior parte caráter mais “high grade”, ou seja, títulos com devedores que apresentam menor risco de crédito. Além disso, o fundo apresentou uma das menores
volatilidades do segmento de FIIs de recebíveis nos últimos 12 meses, porém um dos maiores retornos desse grupo durante o mesmo período.

Acreditamos que o fundo está posicionado com um portfólio que deve proporcionar níveis ainda favoráveis de rendimentos durante o atual período de altas taxas de juros, com patamar relativamente
menor de risco de crédito e risco de mercado quando comparado aos seus pares.

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Relatório Gerencial divulgado em: 06/09/2023 ; Fonte: Economática.
Fonte: Bloomberg e XP Inc Research
 Carteira de Fundos Imobiliários Outubro 2023

CARTEIRA RECOMENDADA
Mudança na carteira recomendada

RBR High Grade (RBRR11): De acordo De acordo com a gestora RBR, a estratégia Core de investimentos do fundo, que atualmente concentra 94% do patrimônio líquido, é pautada em operações de
Certificados de Recebíveis Imobiliários high grade (com rating interno mínimo A), exclusivamente restritos a investidores profissionais (“off-market”) e com preferência a originações e estruturações
próprias. A estratégia Tática do fundo (atualmente 9% do PL) inclui outros CRIs high grade e outros FIIs de CRIs. A estratégia de liquidez (atualmente 4% do PL) inclui ativos de renda fixa. Atualmente,
84% do PL investido em CRIs é composto por operações ancoradas pela RBR, ou seja, operações originadas, estruturadas e/ou investidas em mais de 50% da emissão.

A carteira total de CRIs do fundo está 71% indexada ao IPCA, com taxa média de IPCA+7,3%, enquanto 12% se encontra alocada em CRIs indexados ao IGP-M, com taxa média de IGP-M+5,0%. O fundo
também detém 16% em ativos indexados ao CDI, com taxa média de CDI+2,7% e com grande parte com datas de vencimento após 2030. O LTV médio do portfólio gira em torno de 63%, e a carteira está
dividida entre risco de crédito corporativo (75%), risco de locações multidevedor (24%) e Carteira Pulverizada (1%). As garantias estão localizadas, em sua maioria, na região Sudeste (73,2% da carteira),
com concentração de 54% em ativos localizados em regiões prime da cidade de São Paulo. Em termos de setor econômico, 42% dos CRIs são de Lajes Corporativas, 33% de Galpões Logísticos, 22%
Residenciais e 3% de Shoppings. Nos últimos 12 meses, o fundo teve volatilidade e dividend yield em linha com a média dos FIIs de Recebíveis analisados, e um retorno acima dos fundos do segmento.

Acreditamos que, com sua carteira de CRIs atual, o fundo deve obter rendimentos reais favoráveis ao longo dos próximos anos, se beneficiando também com a originação e estruturação próprias de
CRIs e de sua diversificação entre indexadores, tipos de riscos de crédito e setores econômicos dos ativos.

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Relatório Gerencial divulgado em: 29/09/2023 ; Fonte: Economática.
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CARTEIRA RECOMENDADA
Mudança na carteira recomendada

VBI Prime Properties (PVBI11): A gestora VBI Real Estate é 100% focada no setor imobiliário brasileiro e possui vasta experiencia no segmento, com mais de 10 anos de atuação no mercado imobiliário
do Brasil. O VBI Prime Properties é um fundo com um portfólio de ativos de alta qualidade e bem localizados, em regiões consideradas premium. O fundo possui 91,4% do seu ativo alocado em imóveis,
2,1% em outros FIIs e 3,9% em caixa.

Os ativos que compõem o portfólio do fundo possuem qualidade ímpar e localização privilegiada na cidade de São Paulo (Ed. Faria Lima 4440, Vila Olímpia Corporate e Ed. Park Tower). O mesmo vale
para o ativo em construção Union FL, cuja previsão de conclusão é para o 4º trimestre de 2023. Além disso, seus inquilinos atuais são companhias de grande porte (por exemplo, CCB, UBS, Barclays, e
outros). 26% dos contratos vencem entre 2025 e 2029, e 51% a partir de 2030. A vacância atual do Fundo é de 4,6%, tendo aumentado no mês de abril após desocupação de escritório locados pelo
Mercado Bitcoin no ativo Vila Olímpia Corporate. Já a previsão de vacância física é de 7,7% com a saída de empresas do Grupo Americanas (AME Digital e da Bit Service) que optaram por não renovar os
contratos. O prazo médio remanescente dos contratos vigentes é de 4,5 anos. O fundo comunicou, no dia 04 de agosto, o encerramento para exercício do direito de subscrição de sobras e montante
adicional da quarta emissão de cotas. Ademais, o fundo firmou uma escritura de compra, referente a aquisição de conjuntos de dois imóveis do PATC11 pelo montante de R$101,6 milhões a ser pago
parte em moeda e parte em subscrição de cotas. Os gestores esperam um impacto positivo nos dividendos de aproximadamente R$0,06 por cota.

O fundo está negociando com ágio em relação ao seu valor patrimonial (106% P/VP), e seu último dividend yield anualizado foi de 7,72%. Acreditamos que a combinação de alta qualidade e boa
localização dos ativos, aliados à reduzida vacância apresentada e ao potencial representado pelo ativo em construção Union FL são características favoráveis do fundo que sustentam nossa visão
positiva para o curto e médio prazo.

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Relatório Gerencial divulgado em: 28/08/2023 ; Fonte: Economática.
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CARTEIRA RECOMENDADA
Mudança na carteira recomendada

XP Malls (XPML11): O fundo possui uma carteira de ativos assim distribuída: 83,3% alocado em imóveis, 2,7% em cotas de outros FIIs, 3,3% em CRIs Conversíveis, e 10,7% mantido em caixa.

O portfólio do fundo é composto por 16 shopping centers, que juntos somam uma área bruta locável de aproximadamente 520 mil m² e 2.500 lojas. A ABL própria do fundo soma 135 mil m², alocada
em sua maior parte em shoppings dominantes. Além disso, o fundo possui boa exposição em shoppings direcionados para a alta renda e entendemos que essa combinação é favorável. Por fim, o
portfólio conta com boa diversificação geográfica com alocações por região: Sudeste (64%); Nordeste (25%); Norte (11%) e de administração por percentual do ABL: JHSF (35%); Aliansce Sonae (29%);
Ancar Ivanhoe (16%); Gazit (11%); Argo (7%) e SYN (1%).

Os indicadores operacionais, como vendas mesmas lojas e aluguéis mesmas lojas, apresentaram queda em percentuais abaixo dos patamares observados em 2022. As vendas totais, na variação anual
de 2023, cresceram 8,4% assim como NOI cresceu 27,7%, do outro lado, a inadimplência líquida foi de -2,8%. Já a vacância reduziu em 1,0 p.p. em relação ao mês de junho totalizando 4,6% em julho.
No final de ago/23, os ativos do fundo tiveram reavaliação positiva de 13,58% na cota patrimonial, considerando o número total de cotas pós 8ª e 9ª emissões. Adicionalmente, segundo o fato
relevante divulgado no dia 22 de setembro de 2023, o fundo assinou o contrato de compra e venda para aquisição da fração ideal de 10% do Plaza Sul Shopping, o que aumentaria a participação do
fundo para 20%. A transação está em fase final e prevê um montante total de R$60 milhões a pagar (50% a vista e 50% em 12 meses). Segundo a gestora, o impacto financeiro esperado de distribuição
anual de dividendos bruto é de aproximadamente R$0,17/cota.

Dada a qualidade superior dos ativos do fundo, visualizamos ponto de entrada atrativo e triggers para possível upside de seus dividendos.

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Relatório Gerencial divulgado em: 08/09/2023 ; Fonte: Economática.
 Carteira de Fundos Imobiliários Outubro 2023

CARTEIRA RECOMENDADA
Mudança na carteira recomendada

RBR Alpha (RBRF11): O RBRF11 busca a diversificação de seus investimentos em quatro estratégias, sendo elas:

• Ativos “Alpha”: (54,5% da carteira): Principal estratégia do fundo. Foco em FIIs de imóveis prontos com potencial de valorização;

• CRI: (27% da carteira): Dívidas imobiliárias com garantias e recebíveis no setor;

• Ativos “Beta” (12,9% da carteira): Posições táticas. Foco em FIIs com dividendos estabilizados e mais sensíveis às oscilações de curto prazo;

• Liquidez (atualmente 5,6%): Recursos alocados em fundos de renda fixa, aguardando alocação futura.

Do ponto de vista de alocação por segmento, o portfólio está atualmente alocado em 8 CRIs e 19 FIIs, e por setor 32,0% em Recebíveis, 31,0% no Segmento Corporativo, 9,0% no Segmento Logístico,
11,0% no segmento de Shoppings e 17,0% em outros segmentos.

Seus gestores têm buscado qualificar o portfólio do fundo reduzindo posições que não consideram como estratégicas e com menor retorno ajustado ao risco, mesmo que estejam com prejuízo. Foram
efetuados desinvestimentos equilibrando com ganhos de capital, de forma a não impactar a distribuição de dividendos. Acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos ao considerar
a qualidade do seu portfólio. Além disso, o dividend yield anualizado do fundo é de 7,96%.

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Relatório Gerencial divulgado em: 18/09/2023 ; Fonte: Economática.
Glossário
GLOSSÁRIO
Descomplicando o financês

ABL: Área Bruta Locável Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas
definidas pela XP
BPS (Basis Point): Unidade de medida equivalente a 1/100. Normalmente usado para
denotar a diferença (spread) entre duas taxas Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO

Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais

Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais

Cota Justa: Estimativa do valor que a cota pode atingir em bolsa. Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas

CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor
de Valore Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem da cota
subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no
ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão. Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários)

CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$
profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os
valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 Sharpe: Indicador que permite avaliar a relação entre o retorno e o risco de investimento
investidores profissionais.
TIR: Taxa interna de retorno
Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos
e dividido pelo valor de mercado
GLOSSÁRIO
Descomplicando o financês

Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira),

considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes

Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do
fundo considerando o último aluguel pago

Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do
empreendimento

Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa

VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido

Volatilidade: é a variação nos preços de ativos negociados no mercado financeiro. Essa

medida indica a velocidade mercado oscila

Volume Diário: Média diária do volume em R$

Informações Importantes
DISCLAIMER

1) Este relatório de análise foi elaborado pela Rico Investimentos, que é uma marca da XP Investimentos CCTVM S.A. (“Rico”) de acordo com todas as exigências previstas na Resolução CVM nº 20/2021, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar
sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação decompra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A Rico não
seresponsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório.
2) Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor.
3) O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à Rico e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de
alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela Rico.
4) O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Resolução CVM nº 20/2021 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório.
5) Os analistas da Rico estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários do Grupo XP.
6) Os produtos apresentados neste relatório podem não ser adequados para todos os tipos de cliente. Antes de qualquer decisão, os clientes deverão realizar o processo de suitability e confirmar se os produtos apresentados são indicados para o seu perfil de investidor. Este material
não sugere qualquer alteração de carteira, mas somente orientação sobre produtos adequados a determinado perfil de investidor.
7) A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de
impostos. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes.
8) Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da Rico. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da Rico.
9) SAC. 0800 774 0402. A Ouvidoria da Rico tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: 0800-722-3730.
10) O custo da operação e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da Rico: https://www.rico.com.vc/custos.
11) A Rico se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo.
12) A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como
informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor,
podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de “stops” para limitar as possíveis perdas.
13) Antes de qualquer decisão, os clientes deverão realizar o processo de suitability e confirmar se os produtos apresentados são indicados para o seu perfil de investidor.

Responsável pela Análise da Rico CTVM S.A (Instrução CVM n °483):

Maria Fernanda Violatti/ maria.violatti@xpi.com.br

[ CLASSIFICAÇÃO: INTERNA ]