MANUTENÇÃO PREDIAL - Cris

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direitos autorais e não pode ser reproduzido ou repassado para terceiros. 29/03/2024, 17:26:26
O QUE É MANUTENÇÃO PREDIAL?
Manutenção predial é o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor

desempenho da edificação para atender as necessidades dos usuários.
As atividades da Divisão de Manutenção Predial compreendem a conservação

e manutenção de edificações, instalações, sistemas hidráulicos, sistemas
elétricos e serviços básicos de marcenaria e serralheria.
IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PREDIAL
A importância da manutenção predial é a minimização dos gastos, reduzindo

gastos enormes com reformas e correções futuras. A manutenção planejada
proporciona a segurança, funcionalidade, estética, conforto ambiental e
principalmente a economia para o proprietário.
 Aumenta a confiabilidade
 Melhora a qualidade
 Diminui os custos
 Melhora a segurança
AVALIAÇÃO DE QUALIDADE
DAS CONDIÇÕES TÉCNICAS:
 Projetos
 Especificações
 Conformidades – anomalias construtivas
 Desempenho
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DAS CONDIÇÕES DE USO:
 Segurança
 Habitabilidade
 Meio ambiente
DAS CONDIÇÕES DE MANUTENÇÃO:
 Programa
 Operação
 Conformidades – falhas
 Desempenho
O conhecimento da T I POLOGI A é útil para se determi nar a complexidade da
inspeção predial e consequentes desdobramentos.
CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE URGENCIA
CRÍTICO – risco iminente contra a saúde e segurança;
REGULAR – risco a funcionalidade;
M ÍN IM O – risco de desvalorização precoce.
CLASSIFICAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO
 CRÍTICO – sem condições de uso
 REGULAR – sujeito a reparo
 SATISFATÓRIO – situação normal

CLASSIFICAÇÃO CONDIÇÕES TÉCNICAS
CRÍTICA – excesso de anomalias inocorrentes e corrigíveis
REGULAR – quantidade aceitável de anomalias corrigíveis
SATISFATÓRIA – ausência ou quantidade mínima de anomalias corrigíveis
CONDIÇÕES DE USO
CRÍTICA – excesso de irregularidades incorrigíveis de segurança,

habitabilidade, conforto e sustentabilidade
REGULAR – quantidade aceitável de irregularidades de uso corrigíveis
SATISFATÓRIO – ausência ou quantidade mínima de irregularidades de uso

corrigíveis
CONDIÇÕES DE OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO
CRÍTICA – excesso de falhas incorrigíveis e corrigíveis
REGULAR – quantidade aceitável de falhas corrigíveis
SATISFATÓRIO - ausência ou quantidade mínima de irregularidades de uso

corrigíveis
CONDIÇÕES GERAIS
CRÍTICA – impactos irrecuperáveis
REGULAR – impactos parcialmente recuperáveis
SATISFATÓRIA – ausência ou possibilidade mínima de impactos

recuperáveis.
MANUTENÇÃO PREVENTIVA
A manutenção preventiva evita danos futuros à instalação, custa mais caro
consertar do que manter. Por exemplo recarga de extintores de incêndio.

QUAIS AS CONSEQUÊNCIAS POR NÃO REALIZAR A MANUTENÇÃO?
A falta de manutenção predial representa prejuízo no bolso e, pior ainda, um
risco para a saúde e segurança de moradores.
MANUTENÇÃO PREVENTICA E CORRETIVA
CONFORMIDADES E NÃO-CONFORMIDADES
Se a edificação está em acordo de projeto ou utilização tanto para um prédio

como para o ser humano.
Uma não conformidade está relacionada a processos que geraram resultado

insatisfatório, ou seja, produtos não conformes, que não atendem determinado
requisito
Anomalias Construtivas, anomalias funcionais e falhas.

O QUE É INSPEÇÃO PREDIAL?
É o check-up da edificação. É a avaliação das condições técnicas, de uso e de

manutenção. Visa a boa manutenção, determina as anomalias e falhas de uso,
operação e manutenção que prejudicam a qualidade do prédio.
ANOMALIAS E FALHAS DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO
ANOMALIAS – Deficiências de ordem construtiva ou funcional.
 Endógenas: originária da própria edificação (projeto, materiais e

execução)
 Exogena: originária de fatores externos à edificação, exemplo: vizinho
constrói uma fundação que interfere na edificação)
 Natural: originária de fenômenos da natureza, exemplo: ventania, chuva,
terremoto.
FALHAS – possuem origem em atividade de manutenção, uso e operação

inadequada ou inexistente.
 De planejamento: pintura que deveria ser feita a cada 4 anos, o não

cumprimento a julgar boa, não faz a manutenção, falta de planejamento.
 De execução: execução inadequada de atividades ou materiais. Ex: Não
seguir as recomendações de uso do material.
 Operacionais: procedimento inadequados de registro, controles. Ex:
Medir o pencentual de alguma coisa equivocada.
 Gerenciais: falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção,
falta de acompanhamento de custos.
CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS E FALHAS QUANTO A CRITICIDADE
 Crítico – impacto irrecuperável relativo ao risco contra a saúde,

segurança do usuário e do meio ambiente. Intervenção imediata.
 Regular – Impacto parcialmente recuperável, perda parcial de
funcionalidade e desempenho. Intervenção a curto prazo.
 Mínimo – Impacto recuperável relativo a pequenos prejuízos.
Intervenção a médio prazo.
TRÊS VERTENTES DA VISÃO SISTEMÁTICA TRIDIMENSIONAL
1) TÉCNICA – levantamento de todas as anomalias construtivas do prédio;

2) USO – determinação das anomalias funcionais e análise de
desempenho das condições de ocupação, confiabilidade de segurança e
conforto;
3) MANUTENÇÃO – apuração de falhas e análise de metodologia
empregada.
PERFIL DO PROFISSIONAL E ÉTICA DO INSPETOR PREDIAL
1. Conhecimentos e experiências nas disciplinas de Patologia de

Edificações;
2. Ensaios Tecnológicos;
3. Técnicas de Diagnóstico;
4. Qualidade Total;
5. Engenharia e Engenharia de Manutenção;
6. Conhecer fotografia;
7. Conhecimentos técnicos em administração.
TRAÇOS DE PERSONALIDADE RECOMENDÁVEIS:
1) COMUNICABILIDADE 6) PRAGMATISMO
2) SOCIABILIDADE 7) SENSO DE OBSERVAÇÃO
3) DETERMINAÇÃO 8) LIDERANÇA
4) SERENIDADE 9) DISPOSIÇÃO FÍSICA
5) OBJETIVIDADE 10) DESPRENDIMENTO
ÉTICA:
1) CONFIABILIDADE 6) TREINAMENTO
2) ISENÇÃO CONTINUADO
3) INDEPENDENCIA 7) COLABORAÇÃO
4) CONFIDENCIALIDADE 8) LEALDADE
5) DIVULGAÇÃO
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS QUE DISTINGUEM A INSPEÇÃO
PREDIAL DE OUTROS TRABALHOS SÃO:
1. Avaliação das condições técnicas de uso e manutenção;

2. Classificação das deficiências constatadas em anomalias e falhas;
3. Classificação das anomalias e falhas em graus de risco;
4. Elaboração de orientações técnicas;
5. Classificação do estado de manutenção da edificação.
CLASSIFICAÇÃO DA INSPEÇÃO PREDIAL QUANTO AO SEU NÍVEL
NÍVEL 1 – Identificação das animálias e falhas aparentes.
NIVEL 2 – Vistoria para identificação de anomalias e falhas aparentes com o

auxílio de equipamentos e/ou aparelhos.
NÍVEL 3 – Equivalente ao nível 2, acrescida de auditoria técnica conjunta ou

isolada de aspectos técnicos, de uso ou de manutenção predial.
CLASSIFICAÇÃO DA INSPEÇÃO PREDIAL QUANTO AOS ASPECTOS
TÉCNICOS:
 IDADE DA EDIFICAÇÃO;
 TIPOLOGIA CONSTRUTIVA;
 PADRÃO CONSTRUTIVO;
 EXISTENCIA OU NÃO DE SISTEMAS DE MANUTENÇÃO.
ORDEM DE PRIORIDADE
GUT
Gravidade
PES
GRAU GRAVIDADE
O
Perda de vidas humanas, do meio ambiente ou da
Total 10
edificação
Ferimentos em pessoas, danos ao meio ambiente ou
Alta 8
edifício
Média Desconfortos, deterioração do meio ambiente ou edifício 6
Pequenos incômodos ou pequenos prejuízos
Baixa 3
financeiros
Nenhuma 1
PES
GRAU URGÊNCIA
O
Total Evento em ocorrência 10
Alta Evento prestes a ocorrer 8
Média Evento prognosticado para breve 6
Baixa Evento imprevisto 3
Nenhuma 1
PES
GRAU TENDÊNCIA
O
Total Evolução imediata 10
Alta Evolução em curto prazo 8
Média Evolução a médio prazo 6
Baixa Evolução em longo prazo 3
Nenhuma Não vai evoluir 1
ETAPA DE CAMPO DE UMA INSPEÇÃO PREDIAL
1. Entrevista com o gestor, síndico e levantamento preliminar de dados da

edificação.
2. Levantamento de documentação técnica, administrativa, de manutenção
e legal da edificação para futuras análises.
3. Entrega de questionário aos usuários ou proprietários da edificação.
4. Dimensionamento da equipe de vistoria.
5. Vistoria do imóvel.
6. Checklist, câmeras fotográficas, lanterna.
7. Levantamento de todas as anomalias e falhas existentes e aparentes da
edificação.
8. Observações e anotações de campo.
ETAPA DE ANÁLISES E FINALIZAÇÃO DO LAUDO

1. Elaboração de relatório fotográfico.

2. Disposição de cadastro fotográfico ordenando do mais crítico ao menos
crítico.
3. Lista de orientações técnicas de acordo com cada deficiência
4. Classificação do estado de manutenção do imóvel
5. Observações quanto à documentação solicitada
6. Observações quanto a acessibilidade e manutenabilidade do edifício.
7. Observações gerais sobre o imóvel
8. Observações quanto a periodocidade da inspeção e revisão do manual
de uso, operação e manutenção.
9. Conclusões gerais do laudo.
ELEMENTOS DE UMA EDIFICAÇÃO QUE DEVEM SER ANALISADOS
 ESTRUTURA  AR CONDICIONADO
 ALVENARIA  ELEVADORES
 REVESTIMENTO  ESCADAS ROLANTES
 INSTALAÇÕES  PISCINAS
HIDRÁULICAS, COMBATE A  PAISAGISMO
INCÊNDIO E GÁS
 INSLAÇÕES ELÉTRICAS
FORMA DE ANÁLISE DE CADA ELEMENTO:
 Quanto ao roteiro lógico

 Quanto aos componentes e equipamentos mais importantes
 Quanto às formas de manifestação esperadas de degradação
 Quanto às solicitações e reclamações do usuário.
QUANTO ÀS SOLICITAÇÕES E RECLAMAÇÕES DOS USUÁRIOS

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O QUE É MANUTENÇÃO PREDIAL?

Manutenção predial é o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor

As atividades da Divisão de Manutenção Predial compreendem a conservação

IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PREDIAL

A importância da manutenção predial é a minimização dos gastos, reduzindo

DAS CONDIÇÕES TÉCNICAS:

 Conformidades – anomalias construtivas

DAS CONDIÇÕES DE USO:

DAS CONDIÇÕES DE MANUTENÇÃO:

O conhecimento da T I POLOGI A é útil para se determi nar a complexidade da

inspeção predial e consequentes desdobramentos.

CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE URGENCIA

CRÍTICO – risco iminente contra a saúde e segurança;

REGULAR – risco a funcionalidade;

M ÍN IM O – risco de desvalorização precoce.

CLASSIFICAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO

 CRÍTICO – sem condições de uso

 REGULAR – sujeito a reparo

 SATISFATÓRIO – situação normal

CLASSIFICAÇÃO CONDIÇÕES TÉCNICAS

CRÍTICA – excesso de anomalias inocorrentes e corrigíveis

REGULAR – quantidade aceitável de anomalias corrigíveis

SATISFATÓRIA – ausência ou quantidade mínima de anomalias corrigíveis

CRÍTICA – excesso de irregularidades incorrigíveis de segurança,

REGULAR – quantidade aceitável de irregularidades de uso corrigíveis

SATISFATÓRIO – ausência ou quantidade mínima de irregularidades de uso

CONDIÇÕES DE OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO

CRÍTICA – excesso de falhas incorrigíveis e corrigíveis

REGULAR – quantidade aceitável de falhas corrigíveis

SATISFATÓRIO - ausência ou quantidade mínima de irregularidades de uso

CRÍTICA – impactos irrecuperáveis

REGULAR – impactos parcialmente recuperáveis

SATISFATÓRIA – ausência ou possibilidade mínima de impactos

A manutenção preventiva evita danos futuros à instalação, custa mais caro

consertar do que manter. Por exemplo recarga de extintores de incêndio.

QUAIS AS CONSEQUÊNCIAS POR NÃO REALIZAR A MANUTENÇÃO?

A falta de manutenção predial representa prejuízo no bolso e, pior ainda, um

risco para a saúde e segurança de moradores.

MANUTENÇÃO PREVENTICA E CORRETIVA

Se a edificação está em acordo de projeto ou utilização tanto para um prédio

Uma não conformidade está relacionada a processos que geraram resultado

Anomalias Construtivas, anomalias funcionais e falhas.

O QUE É INSPEÇÃO PREDIAL?

É o check-up da edificação. É a avaliação das condições técnicas, de uso e de

ANOMALIAS E FALHAS DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO

ANOMALIAS – Deficiências de ordem construtiva ou funcional.

 Endógenas: originária da própria edificação (projeto, materiais e

FALHAS – possuem origem em atividade de manutenção, uso e operação

 De planejamento: pintura que deveria ser feita a cada 4 anos, o não

CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS E FALHAS QUANTO A CRITICIDADE

 Crítico – impacto irrecuperável relativo ao risco contra a saúde,

TRÊS VERTENTES DA VISÃO SISTEMÁTICA TRIDIMENSIONAL

1) TÉCNICA – levantamento de todas as anomalias construtivas do prédio;

PERFIL DO PROFISSIONAL E ÉTICA DO INSPETOR PREDIAL

1. Conhecimentos e experiências nas disciplinas de Patologia de

TRAÇOS DE PERSONALIDADE RECOMENDÁVEIS:

PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS QUE DISTINGUEM A INSPEÇÃO

PREDIAL DE OUTROS TRABALHOS SÃO:

1. Avaliação das condições técnicas de uso e manutenção;

CLASSIFICAÇÃO DA INSPEÇÃO PREDIAL QUANTO AO SEU NÍVEL

NÍVEL 1 – Identificação das animálias e falhas aparentes.