DIREITO E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

QUESTÃO – 1

Com base nos conceitos de direitos urbanístico defina coeficiente de aproveitamento e gabarito. O
que é o Plano diretor e qual deve ser o seu conteúdo mínimo?

O Coeficiente de Aproveitamento é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a

quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as
áreas de todos os pavimentos.

O gabarito por sua vez é o número de pavimentos que irá ser distribuído dentro do terreno,
respeitado os índices acima permitidos .

Esses calculo é importante para que o projeto do empreendimento busque combinar a Taxa de
Ocupação, Coeficiente de Aproveitamento e o Gabarito permitido, levando em consideração os
objetivos para cada zona, bem como o Plano Diretor de cada município, a lei de uso e ocupação do
solo e o código de obras.

O Plano Diretor Municipal nada mais é do que a Legislação do Município que estabelece todas as
diretrizes para as construções que serão erguidas. Conforme Associação Brasileira de Normas
Técnicas - ABNT (NB 1350 - Normas para elaboração de plano diretor. Rio de Janeiro, 1991), o
Plano Direitor é “Instrumento básico de um processo de planejamento municipal para a implantação
da política de desenvolvimento urbano, norteando a ação dos agentes públicos e privados. (ABNT,
1991)”.

O Estatuto das Cidades (artigo 42 da Lei 10.257/2001) estabelece que o Plano Diretor deverá
conter no mínimo: I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento,
edificação ou utilização compulsórios, considerada a existência de infraestrutura e de demanda
para utilização; II – disposições requeridas para o exercício do direito de preempção (art. 25), da
outorga onerosa do direito de construir (art. 28), da permissão para alteração do uso do solo
mediante contrapartida (art. 29), das operações urbanas consorciadas (art. 32) e da transferência
do direito de construir (art. 35); III – o sistema de acompanhamento e controle.

QUESTÃO – 2

Explique como ocorre a tributação, sob o ponto de vista da incorporadora, na atividade de venda e
compra de unidades imobiliárias em incorporação imobiliária no regime de patrimônio de afetação.

A incorporação optar por estabelecer o Regime de Patrimônio de Afetação, será tributado conforme
RET – Regime Especial de Tributação, devendo aliquota de 4% sobre a receita mensal recebida,
compreendendo ao pagamento mensal unificado IRPJ, PIS/PASEP, CSLL e COFINS, com base na
Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004. A receita mensal abrange o total das receitas auferidas pela
incorporadora na venda das unidades imobiliárias.

Do recolhimento unificado dos tributos do art. 4º e 6º, da Lei 10.931/2004, não haverá direito à
restituição ou à compensação ou ainda, não poderão ser objeto de parcelamento. O incorporador
também ficará obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação.