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Resumo revisado e atualizado até 31/01/2024

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Locação de imóveis

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SUMÁRIO

ND
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SUMÁRIO .......................................................................................................................................................... 3

41
DIREITO CIVIL .................................................................................................................................................. 5

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DIREITO CIVIL

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TEMA DO DIA

41
[CIVIL] Lei nº 8.245/1991 e suas alterações (Locação de imóveis urbanos).

75
68
43
08
RESUMO DO DIA

OS
RR
1. LEI Nº 8.245/1991 E SUAS ALTERAÇÕES (LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS)

BA
DE
1. Objeto: A Lei nº 8.245/91 rege a locação de imóveis urbanos. Contudo, continuam regidos pelo
15926

TI
Código Civil e leis especiais:

AN
Locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas

LC
●

VA
autarquias e fundações públicas; CA
● Locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de
O
UN

veículos;
BR

● Locações de espaços destinados à publicidade;

N

15926
SO

● Locações em apart-hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles

ER

que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
ND

● Arrendamento mercantil.
9A
41

2. Prazo: O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia
75
68

conjugal, se igual ou superior a dez anos.

43
08

- Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel
OS

alugado. Todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de

RR

cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

BA

- O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo

DE

seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do
TI
AN

início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de
LC

antecedência.
VA
CA

3. Denúncia no contrato de locação:

O
UN

3.1. Pelo locatário: Prevê o art. 6º da Lei de Locações que o locatário poderá denunciar a locação
BR
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Locação de imóveis

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por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta

ND
dias. Se não houver o aviso, locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e

9A
encargos, vigentes quando da resilição.

41
75
3.2. Em caso de alienação do imóvel: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente

68
43
poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação

08
for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e

OS
estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

RR
BA
- A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do

DE
compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

TI
- STJ: Para a retomada da posse direta por adquirente de imóvel objeto de contrato de locação,

AN
LC
o rito processual adequado é o da ação de despejo, sob pena de malferir o direito de terceiro

VA
que regularmente ocupa o bem. Segundo doutrina abalizada, a alienação do imóvel durante a
CA

relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade, tanto que o
O
UN

adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato se
BR

assim desejar ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador dando
N

15926
SO

continuidade à relação locatícia. Logo, o adquirente tem direito de denunciar o contrato de locação
ER

na forma do art. 8º, mas só poderá reaver a posse direta do imóvel mediante o ajuizamento da ação
ND

de despejo, nos termos do art. 5º. (REsp 1.864.878-AM, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva,
9A
41

Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 30/08/2022, DJe de 05/09/2022. INFORMATIVO

75

751)
68
43
08

15926

3.3. Pelo locador:

OS
RR

● Denúncia Vazia: põe fim ao contrato de locação sem que o proprietário do bem precise
BA

apresentar qualquer motivo ou justificativa.

DE

● Denúncia Cheia: proprietário apresenta ao locador o interesse de dar fim ao contrato de

TI
AN

aluguel, contudo há apresentação de justificativa, conforme art. 47.

LC

4. Outras possibilidades de desfazer o contrato de locação:

VA

Por mútuo acordo;

CA

●
O

● Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

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● Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

ND
● Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não

9A
possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou,

41
75
podendo, ele se recuse a consenti-las.

68
43
5. Aluguel: É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua

08
OS
vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

RR
- É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar

BA
cláusula de reajuste.

DE
15926
- Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo

TI
AN
anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de

LC
mercado.
VA
CA
Segundo já decidiu o STJ, a inércia do locador em exigir o reajuste dos aluguéis por longo
O

período de tempo suprime o direito à cobrança de valores pretéritos, mas não impede a
UN
BR

atualização dos aluguéis a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário.

N

15926

- STJ: não são exigíveis aluguéis no período compreendido entre o incêndio que destruiu imóvel
SO

objeto de locação comercial e a efetiva entrega das chaves pelo locatário.

ER
ND
9A

6. Direito de preferência: No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão

41
75

de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em
68

igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio
43
08

mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

OS

O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca,

RR

sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

BA

Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em

E
D
TI

seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum,

AN

ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a

LC
VA

preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

CA
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7. Benfeitorias:
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● Úteis e necessárias: Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias

ND
necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como

9A
as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de

41
75
retenção.

68
43
● Voluptuárias: As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas

08
pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância

OS
do imóvel.

RR
BA
8. Garantias locatícias

DE
8.1. Modalidades:

TI
AN
● Caução: É possível em dinheiro, bens móveis ou imóveis:

LC
VA
◦ Móveis: deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos;
CA
◦ Imóveis: deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula;
O

Dinheiro: não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada
UN

◦
BR

em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada,

N

15926

revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião

SO
ER

do levantamento da soma respectiva.

ND

● Fiança;
9A

● Seguro de fiança locatícia: abrangerá a totalidade das obrigações do locatário;

41
75

● Cessão fiduciária de15926

quotas de fundo de investimento.
68
43

ATENÇÃO:
08
OS

É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo
RR

contrato de locação.
BA
E

8.2. Substituição da garantia: Pode ocorrer nas seguintes hipóteses:

D
TI

● Morte do fiador;
AN
LC

● Ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas

VA

judicialmente;
CA

● Alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência

O
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sem comunicação ao locador;

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● Exoneração do fiador;

ND
● Prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

9A
Desaparecimento dos bens móveis;

41
●

75
● Desapropriação ou alienação do imóvel;

68
43
● Exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;

08
● Liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37

OS
desta Lei;

RR
BA
● Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador

DE
de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante

TI
120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

AN
LC
A respeito da fiança, já decidiu o STJ que o prazo para o fiador exonerar-se da fiança

VA
inicia-se do efetivo conhecimento da sub-locação, ainda que a ciência não ocorra pela
CA

comunicação do locatário sub-rogado.

O
UN
BR

- STJ: notificado o locador ainda no período determinado da locação acerca da pretensão de

N

15926

exoneração dos fiadores, os efeitos desta exoneração somente serão produzidos após o prazo
SO

de 120 dias da data em que se tornou indeterminado o contrato de locação.

ER
ND

9. Ação de despejo: É a ação do locador para reaver o imóvel, SALVO se a locação termina em
9A
41

decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

75
68
43

15926

9.1. Trâmite processual: Os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem
08

pela superveniência delas.

OS
RR
BA

9.2. Competência: É competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do
D E

imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato.

TI
AN
LC

9.3. Valor da causa: O valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do
VA

inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

CA
O

9.4. Procedimento: As ações de despejo terão o rito ordinário.

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Locação de imóveis

SO
ER
ND
OBSERVAÇÃO:
15926

9A
O STJ decidiu que a notificação premonitória é pressuposto processual para a ação de

41
75
despejo por denúncia vazia de contrato de locação por prazo indeterminado.

68
43
08
OS
a) Concessão de liminar: Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias,

RR
independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor

BA
equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

DE
O descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas

TI
●

AN
partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses

LC
VA
para desocupação, contado da assinatura do instrumento;CA
● O disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho
O

ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

UN
BR

● O término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em
N

15926

até trinta dias após o vencimento do contrato;

SO
ER

● A morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no
ND

inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
9A

● A permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

41
75

● O disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações

68

urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente
43
08

executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

OS

● O término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação
RR

de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

BA
E

● O término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30
D
TI

(trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de

AN

retomada;
LC
VA

● A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato

CA

desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou
O
UN

em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

BR
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Locação de imóveis

SO
ER
ND
b) Depósito judicial pelo devedor: Poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar

9A
de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e

41
independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores

75
68
devidos.

43
08
c) Procedimento nas ações de despejo por falta de pagamento:

OS
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de

RR
BA
aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de

DE
aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-

TI
se-á o seguinte:

AN
LC
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de

VA
cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o
CA

locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores

O
UN

para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com

BR

a inicial, cálculo discriminado

15926 do valor do débito;
N
SO

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no

ER

prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito

ND

atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial,

9A

15926
41

incluídos:
75

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

68
43

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

08

c) os juros de mora;
OS
RR

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por

BA

cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição

ED

diversa;
TI
AN

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é

LC

integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o

VA

depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser

CA
O

dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou

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SO
ER
publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

ND
IV – não sendo integralmente complementado o15926
depósito, o pedido de

9A
rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia

41
75
depositada;

68
43
d) Mandado de despejo: Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de

08
OS
mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. No

RR
entanto, o prazo será de 15 dias nas seguintes hipóteses:

BA
● Se entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro

DE
meses;

TI
AN
● Se o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art. 46.

LC
VA
e) Despejo: Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será
CA

efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

O
UN

- Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o

BR

despejado.
N

15926
SO

- O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge,
ER

ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

ND

- Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do
9A
41

imóvel.
75
68

Decidiu o STJ recentemente que, mesmo que exista mais de um locador, qualquer deles
43
08

poderá ajuizar a ação de despejo, não sendo necessário que todos figurem no polo ativo.
OS
RR

10. Ação Revisional

BA

● Terá rito sumário.

ED

● A petição inicial deve indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida.

TI
AN

● Será fixado aluguel provisório, devido desde à citação.

LC

● Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será
VA
CA

executado mediante expedição de mandado de despejo.

O
UN

🡪 STJ: o arbitramento do aluguel provisório na ação revisional faz nascer a obrigação do locatário
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ER
de pagar esse novo valor e, se não o fizer, tais quantias já poderão ser incluídas na execução que

ND
pedia o pagamento de aluguéis atrasados:

9A
RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO.

41
75
EMBARGOS DO DEVEDOR. PRETENSÃO DOS LOCADORES DE EXIGIR

68
43
OS ALUGUÉS VENCIDOS NO CURSO DO PROCESSO. VALOR DO

08
ALUGUEL ESTABELECIDO EM AÇÃO REVISIONAL. OBRIGAÇÃO CERTA,

OS
LÍQUIDA E EXIGÍVEL. JULGAMENTO: CPC/73.

RR
BA
1. Ação de embargos à execução ajuizada em 12/06/2007, da qual foi

DE
extraído o presente recurso especial, interposto em 06/12/2012 e atribuído

TI
ao gabinete em 26/08/2016.

AN
LC
2. O propósito recursal é dizer sobre a possibilidade de inclusão, na

VA
execução em que oferecidos estes embargos do devedor, dos aluguéis
CA

vencidos no curso do processo, com base no valor da locação que foi fixado
O
UN

em ação revisional.
BR

3. Uma vez arbitrado o valor

15926 do aluguel – seja o provisório e/ou o definitivo
N
SO

– revela-se o crédito do locador certo quanto à sua existência, líquido

ER

quanto ao seu valor, bem como exigível, desde a citação na ação revisional.
ND

4. O arbitramento do aluguel provisório faz nascer, num primeiro momento,

9A
41

a obrigação do locatário de pagá-lo no vencimento, a partir da citação, e,

75

15926

por conseguinte, o direito do locador de exigi-lo, tão logo constatada

68
43

eventual mora. E a fixação do aluguel definitivo em quantia inferior à do

08

aluguel provisório, num segundo momento, faz surgir para o locatário o

OS
RR

direito à repetição do indébito, relativamente às parcelas pagas depois da

BA

citação, ou à compensação da diferença com os aluguéis vincendos.

E
D

5. A interpretação dada ao art. 69 da Lei 8.245/91 não pode se tal que

TI
AN

prejudique o direito do locador de receber, desde logo, os aluguéis que lhe

LC

são devidos, condicionando o seu exercício ao trânsito em julgado da ação

VA

revisional.
CA

6. As diferenças às quais alude o art. 69 da mesma lei dizem respeito ao

O
UN

quanto o valor do aluguel provisório, cobrado antecipadamente, é maior ou

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menor que o valor do aluguel definitivamente arbitrado, resultando essa

ND
operação matemática de subtração em um crédito para o locador, se este

9A
for maior que aquele, ou para o locatário, na hipótese contrária.

41
75
7. A eventual existência desse crédito, no entanto, não fulmina a pretensão

68
43
dos locadores de executar os aluguéis devidos pela locatária desde a

08
citação na ação revisional, tal qual decidiu o Tribunal de origem.

OS
8. Recurso especial conhecido e desprovido.

RR
BA
(Resp 1714393/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,

DE
julgado em 13/08/2019, Dje 15/08/2019)

TI
AN
LC
11. Ação renovatória

VA
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá
CA

direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que,

O
UN

cumulativamente:
BR

I – o contrato a renovar 15926

tenha sido celebrado por escrito e com prazo
N
SO

determinado;
ER

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos

ND

ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

9A

15926
41

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo

75

prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

68
43

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos

08

cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do

OS
RR

imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo

BA

sublocatário.
ED

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as

TI
AN

atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer

LC

o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo

VA

locatário ou pela sociedade.

CA

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio

O
UN

sobrevivente fica sub – rogado no direito a renovação, desde que continue

BR
ON

14
RS
DE
AN
 C
O
UN
DIREITO CIVIL

BR
N
Locação de imóveis

SO
ER
no mesmo ramo.

ND
§ 4º O direito a renovação do contrato estende – se às locações celebradas

9A
por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente

41
75
constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

68
43
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no

08
interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores

OS
à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

RR
BA
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

DE
I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras

TI
que importarem na sua radical transformação; ou para fazer

AN
LC
modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da

propriedade; VA
CA

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de

O
UN

15926

fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da

BR

maioria do capital o locador,

15926 seu cônjuge, ascendente ou descendente.
N
SO

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do

ER

mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de

ND

comércio, com as instalações e pertences.

9A
41

§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá

75

recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

68
43

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos

08

e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e
OS
RR

desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão

BA

de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo

E
D

de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não

TI
AN

iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou

LC

pretender realizar.
VA

A petição inicial deverá ser instruída com prova do preenchimento dos requisitos do art. 51;
CA

prova do exato cumprimento do contrato em curso; prova da quitação dos impostos e taxas que
O
UN

incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; indicação clara e precisa das condições
BR
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15
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DIREITO CIVIL

BR
N
Locação de imóveis

SO
ER
oferecidas para a renovação; indicação do fiador quando houver no contrato a renovar; prova de

ND
que o fiador aceita os encargos da fiança; prova de ser cessionário ou sucessor, quando for o

9A
caso.

41
75
68
STJ: é possível que empresa de telefonia celular proponha ação renovatória para renovar

43
a locação de imóvel onde está instalada a sua antena, considerando que isso também compõe

08
OS
seu fundo de comércio.

RR
BA
Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios

DE
autos da ação e pagas de uma só vez.

TI
AN
Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que

LC
conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na
VA
CA
contestação.
O
UN
BR

12. LOCAÇÃO E A FAZENDA PÚBLICA

N

15926
SO

A Administração Pública pode celebrar contratos regidos pelo Direito Público (ex: concessão
ER

de uso de bens públicos, permissão de serviços públicos) bem como pelo Direito Privado (ex:
ND

contratos de locação, de compra e venda).

9A
41

15926
Segundo dispõe a Lei 8.245/91, não se aplica à locação de imóveis de propriedade da União,
75
68

dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas:

43
08

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

OS
RR

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis

BA

especiais:
E
D
TI

a) as locações:
AN
LC

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas

VA

autarquias e fundações públicas;

CA
O
UN
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DIREITO CIVIL

BR
N
Locação de imóveis

SO
ER
Para tanto, em geral é usado o instituto de direito administrativo chamado cessão de uso, que

ND
tem a finalidade de permitir a utilização de determinado bem público por outro ente estatal, para

9A
utilização no interesse da coletividade. Normalmente é firmado por meio de convênio ou termo de

41
75
cooperação.

68
43
Para a doutrina majoritária, essa utilização de bens, nos moldes do direito privado será

08
15926

OS
admitida somente para bens dominicais.

RR
Assim, sobre o uso privativo de bem público por instrumento de direito privado pode-se

BA
afirmar:

DE
TI
● - A competência para legislar sobre os institutos do Direito Civil é da União, mas todos os

AN
LC
entes da Federação podem utilizá-los para transferir o uso privativo de seus bens a terceiros.

VA
CA
● - A locação é um contrato de direito privado que tem por objetivo transferir a posse direta do
O

bem de propriedade do locador ao locatário, mediante pagamento de remuneração. Conforme

UN

dispõe a Lei nº 8.245/91, cujo dispositivo já foi transcrito acima, a Lei de Locações NÃO é
BR
N

15926
aplicável aos contratos de locação de imóveis de propriedade da União, Estados, Municípios,
SO

autarquias e fundações.
ER
ND

● - Apesar de sua previsão legal do contrato de locação e bens públicos, a doutrina diverge
9A

sobre sua viabilidade jurídica, existindo duas posições:

41
75

● Primeira Posição: Os bens públicos podem ser locados a terceiros na forma do Código
68
43

Civil e Legislação especial (José dos Santos Carvalho Filho);

08
OS

● Segunda Posição: O uso privativo de bens públicos deve ser instrumentalizado por
RR

institutos de direito público, sendo inadmissível a locação dos referidos bens. (Hely Lopes,
BA

Diogo Moreira, Gasparini).

E
D
TI

Rafael Oliveira entende que a locação é incompatível com a transferência do uso privativo dos
AN
LC

bens públicos.
VA
CA

Sobre a incidência da Lei 8.245/91 aos imóveis locados por empresa pública, já decidiu o STJ:
O
UN
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DIREITO CIVIL

BR
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Locação de imóveis

SO
ER
PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÕES. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO

ND
COMERCIAL. CONAB. IMÓVEL DE EMPRESA PÚBLICA. LEI N. 8.245/1991.

9A
PROIBIÇÃO DO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (NEMO POTEST

41
75
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM). SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

68
43
INOCORRÊNCIA. ART. 21, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC.

08
OS
1. Somente as locações de imóveis de propriedade da União, dos estados

RR
e dos municípios, de suas autarquias e fundações públicas não se

BA
submetem às normas da Lei n. 8.245/1991, nos expressos termos do artigo

DE
1º, parágrafo único, alínea "a", n. 1, do texto legal.

TI
AN
2. No caso concreto, não consta nenhuma informação no sentido de que o

LC
VA
imóvel objeto do contrato de locação seria de titularidade da União, e a
CA
Conab mera possuidora deste. Muito pelo contrário, infere-se do acórdão
O
UN

que o imóvel é de propriedade da empresa pública, sujeita às normas

BR

aplicáveis às empresas privadas, inclusive nas relações jurídicas

N

15926

contratuais que venha a manter.

15926
SO
ER

3. As locações são contratos de direito privado, figure a administração

ND

como locadora ou como locatária. Neste último caso, não há norma na

9A
41

disciplina locatícia que retire do locador seus poderes legais. Naquele outro
75

também não se pode descaracterizar o contrato de natureza privada, se foi

68
43

este o tipo de pacto eleito pela administração, até porque, se ela o

08

desejasse, firmaria contrato administrativo de concessão de uso.

OS
RR

(CARVALHO FILHO, José dos Santos. Manual de direito administrativo. 22ª

BA

ed., rev, ampl. e atualizada. Editora Lumen Juris: Rio de Janeiro, 2009. p.
ED

183)
TI
AN

4. O intento da recorrente de contratar com base na Lei de Locações,

LC

oferecendo condições para renovação da locação e gerando uma legítima

VA
CA

expectativa à locatária, e, posteriormente, não querer se submeter à Lei n.

O
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BR
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18
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DIREITO CIVIL

BR
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Locação de imóveis

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ER
8.245/1991, atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, notadamente em

ND
sua vertente venire contra factum proprium.

9A
41
5. Sob o ângulo do princípio da causalidade, a recorrente, ré na ação

75
68
renovatória de aluguel, ao se opor à renovação do contrato de locação

43
celebrado entre as partes, não obstante o cumprimento dos requisitos

08
OS
previstos da Lei n. 8.245/1991, deve responder pelos ônus sucumbenciais. É

RR
que sem a sua conduta não haveria motivo para a propositura da demanda.

BA
6. Recurso especial não provido.

DE
TI
(REsp 1224007/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,

AN
LC
julgado em 24/04/2014, DJe 08/05/2014)

VA
CA
Referências Bibliográficas:
O

Rafael Oliveira
UN

Dizer o Direito.
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41
75
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43
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OS
RR
BA
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