GU

ST
AV
O
MI
RA
ND
A
GO
NCA
LV
ES
43
77
14
688
25G
US
TA
VO
MI
RA
ND
A
GO
NC
AL
VE
S
43
77
14
68
82
5G
US
T AV
O
MI
RA
ND
A
GO
NC
AL
VE
S
43
77
14
68
82
 82
68
14
DIREITOS REAIS

77
43
S
VE
POSSE

AL
Conceitua-se possuidor aquele que se encontra em uma situação de fato, aparentando

NC
GO
ser o proprietário. Nos termos do artigo 1196, do CC: Considera-se possuidor todo aquele

A
que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

ND
RA
Observa-se que a posse não se encontra elencada no rol do artigo 1225, do CC que

MI
reconhece os direitos reais, entretanto a situação fática em questão tem seu amparo lega e

O
AV
seu reconhecimento na história da sociedade. Prova disso são as teorias sobre a posse:

T
US
*Subjetiva (Friedrich Carl von Savigny): Nesta teoria a posse caracteriza-se pela conjuração

5G
do corpus (detenção física da coisa) e do animus (elemento subjetivo, intenção de exercer

82
sobre a coisa um poder no interesse próprio).

68
14
*Objetiva (Rudolf Von Ihering): Nesta teoria se considera o animus já incluído no corpus, que
77
43
significa conduta de dono. A posse então é a exteriorização do domínio conforme o artigo
S
VE

1196 CC.
AL
NC
GO
A
ND

A teoria objetiva da posse é a adotada pelo ordenamento pátrio

RA
MI
OV

DIFERENÇA ENTRE DETENÇÃO E POSSE

TA
US

Se imaginarmos uma hierarquia, a Propriedade estaria acima da Posse, que, por sua
5G

vez, estaria acima da Detenção. O artigo 1.198 do Código Civil trata da detenção, a saber:
2
88

Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro,
6
14

conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.

77
43

Importante ressalvar alguns elementos deste artigo, para que se possa compreender
ES

o que é detenção/ Fâmulo/ servidor da posse:

LV
CA

• Relação de dependência para com outro: conforme indica o artigo 1.198, para se
N
GO

caracterizar como detentor da posse, é preciso que essa pessoa tenha uma relação de
A

dependência econômica ou subordinação em relação ao possuidor.

ND
RA
MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
• Conserva a posse em nome deste: a posse aqui não é transferida, mas conservada em

77
nome do possuidor. O detentor, em momento algum, retira a posse do possuidor, mas apenas

43
S
a detém temporariamente.

VE
AL
• Em cumprimento de ordens ou instruções suas: aqui fica clara a subordinação, bem como

NC
o entendimento de que a detenção da posse de determinado bem é temporária e em

GO
cumprimento de instruções do possuidor.

A
ND
Ilustram como exemplos de detenção empregados, que, por determinação de seus

RA
empregadores, detêm a posse de determinado bem, temporariamente, para que possam

MI
O
executar determinada tarefa, como motoristas que se utilizam de veículos de seus

AV
empregadores para cumprir suas funções.

T
US
5G
82
68
14
77
43
É possível, entretanto, que a detenção seja convertida em posse. Isto pode ser
S

percebido ao se combinar o artigo 1.198 do CC com o artigo 1.204, também do CC. Ou seja,
VE
AL

se a relação de subordinação for rompida, a detenção será convertida em posse, desde que
NC

se caracterize o exercício dos atos possessórios em nome próprio.

GO
A
ND

É muito importante, ao estudar posse, compreender diversas classificações, para que

RA
MI

seja possível aplicar alguns direitos do possuidor ou do proprietário, com base nas seguintes
O

classificações:
V
TA
US

*Posse Direta e Indireta: A Posse Direta (ou Posse Imediata) é exercida por quem tenha o
5G

bem materialmente, exercendo um poder direto sobre ele. Exemplo: imóvel alugado, em que
2

o locatário tem a posse direta sobre o imóvel. Já, a Posse Indireta (ou Posse Mediata) é
88
6

exercida por meio de outrem, havendo apenas o exercício de direito (no mesmo exemplo da
14
77

locação de um imóvel, enquanto o locatário tem a posse direta, o locador detém a posse
43

indireta do bem).
ES
LV

O Código Civil, em seu artigo 1197, diz a respeito da Posse Direta e Indireta: A posse
CA

direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito
N
GO

pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto
A

defender a sua posse contra o indireto.

ND
RA
MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
Como dito, a posse direta é temporária e não anula a indireta, ademais, em caso de

77
conflito de interesses, a posse direta tem preferência em relação à indireta. Por exemplo, no

43
S
caso de um usufruto, o proprietário não pode pedir a posse do bem do usufrutuário.

VE
AL
*Posse Justa e Injusta: A Posse Justa é aquela que não possui vícios, ou conforme a lei: “É

NC
justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária” em atenção ao artigo 1200, CC.

GO
Apesar de direta ao ponto, a definição legal nos força a analisar cada uma das condições

A
ND
apresentadas para que tenhamos uma real compreensão da Posse Justa e Injusta, baseado

RA
nos vícios a seguir:

MI
• violenta: a posse violenta é aquela que tenha sido adquirida por meio do uso indevido da

O
AV
força, que pode ser via agressão física, ameaça ou por qualquer uso ilícito de força, como

T
US
remover alguém de dentro de um veículo, arrombamento de fechaduras etc. Assim, para que

5G
seja justa, a posse deve ser mansa e pacífica;

82
68
• clandestina: o que caracteriza a Posse Clandestina é o ocultamento do proprietário. Ainda

14
77
que terceiros percebam a posse clandestina, enquanto essa for ocultada do proprietário (em
43
outras palavras, daquele que tem o direito de se opor a essa posse), ela permanecerá
S
VE

clandestina. Ainda que seja mansa, a posse clandestina não é considerada justa;
AL

• precária: aqui não é necessário que haja violência empregada na apropriação do bem, mas
NC
GO

sim o abuso de confiança ou de direito. Também conhecida como Esbulho Pacífico, a Posse
A

Precária precisa ser obtida clandestinamente, podendo ocorrer a apropriação precária de

ND

forma ostensiva. Um exemplo de posse precária é o locador de um veículo que não o retorna
RA
MI

ao locatário ao fim do prazo estipulado em contrato, ou mesmo um empregado que se

O

apropria indevidamente de um bem deixado a seus cuidados.

V
TA
US

Dessa forma, a posse é considerada justa quando não for Violenta, Clandestina ou
5G

Precária. Em outras palavras, não pode haver dúvida quanto à posse, que deve ser clara e
2

firme, para que seja considerada justa.

88
6
14

Um importante ponto a ser compreendido, que pode parecer contra censo, a princípio,
77

é que tanto a posse justa quanto a injusta garantem ao possuidor direito de valer-se de ações
43
ES

possessórias. Este direito é evidente no caso do possuidor justo, porém o injusto, também,
LV

pode valer-se dos interditos para preservar sua posse injusta.

CA
N

*Posse de Boa-fé e de Má-fé: é considerada de boa-fé a posse em que o possuidor ignora

GO

os eventuais vícios de sua posse. Adicionalmente, o possuidor que possua um título que dê
A
ND

fundamento à posse, como um contrato de locação, comodato ou arrendamento.

RA
MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
Esta definição é trazida pelo Código Civil, de maneira clara, em seu artigo 1.201, do

77
Código Civil e deve ser compreendida da seguinte maneira:

43
S
• Posse de Boa-Fé: é aquela que o possuidor ignora eventuais vícios ou possua título justo

VE
AL
que dê fundamento à sua posse e ofereça presunção da boa-fé de sua posse.

NC
• Posse de Má-Fé: ocorre quando, mesmo ciente de vícios em sua posse, o possuidor tem a

GO
intenção de exercer seu domínio sobre ela. Aqui não há a possibilidade de título justo que

A
ND
possa oferecer a presunção de boa-fé.

RA
MI
A posse de boa-fé não perde esse caráter, salvo se comprovado que o possuidor tem

O
AV
ciência de que possui o bem indevidamente, ou caso as circunstâncias façam presumir isto,

T
conforme art. 1.202 do Código Civil.

US
5G
*Posse Nova ou Posse Velha: essa classificação se refere ao tempo, e é importantíssima

82
para questões processuais referentes às ações possessórias. A classificação é

68
14
extremamente simples, a Posse Nova é aquela que conta com até um ano, enquanto a Posse

77
Velha é a que conta com um ano e um dia ou mais. 43
S
VE
AL
NC
GO
A
ND

Na prática, as ações possessórias referentes a uma posse nova deverão seguir um

RA

procedimento especial, enquanto aqueles referentes às posses velhas seguirão o

MI

procedimento ordinário, mantendo, porém, seu caráter de ações possessórias, no CPC.

OV
TA

*Posse Com ou Sem Justo Título: inicialmente cabe ressaltar que título, aqui, tem o
US

sentido de dar causa, é o elemento criador da relação jurídica. Com isso, podemos
5G

classificar a posse da seguinte maneira:

2
88

• Posse com título: quando há um negócio jurídico que transfira a posse, representado por
6
14
77

um documento escrito. Exemplo: contrato

43

• Posse sem título: aqui não há, pelo menos aparentemente, uma causa representativa, um
ES
LV

negócio jurídico, que transmita a posse. Ocorre quando há a posse sem um negócio jurídico
CA

prévio que justifique sua existência. Exemplo: Alguém encontra um tesouro enterrado.
N
GO

*Posse Singular e Composse: um único bem pode ser possuído por uma pessoa ou mais,
A
ND

simultaneamente. A posse é singular quando há apenas um possuidor num determinado

RA

momento, enquanto há a composse quando há mais de um possuidor do mesmo bem,

MI

simultaneamente.
O
AV
ST
GU
 82
68
14
Um exemplo de composse é a herança, em que mais de uma pessoa se torna

77
possuidor de determinado bem. A composse é tratada pelo CC no artigo 1.199: Se duas ou

43
S
mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos

VE
possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores. A composse pode

AL
NC
ser classificada como:

GO
• Pro Indiviso: ocorre quando o compossuidores possuem apenas uma parte ideal do bem

A
ND
apenas;

RA
• Pro Diviso: quando há uma divisão de fato, mas não de direito do bem, que faz com que

MI
O
cada uma das pessoas que o possui conjuntamente possua uma parte certa.

AV
T
Por óbvio é necessário, para que haja a Composse, um bem indivisível e a pluralidade

US
5G
de possuidores em um mesmo período temporal. A título de comparação, podemos dizer que

82
a Composse equivale, no caso da posse, ao que o Condomínio representa para a

68
propriedade.

14
77
A composse tem um interessante efeito processual, no que diz respeito à defesa do
43
interesse dos compossuidores. Qualquer um deles pode buscar, por meio de ações
S
VE

possessórias, defender os interesses do grupo, sem a necessidade de litisconsórcio.

AL
NC

AQUISIÇÃO DA POSSE
GO
A
ND

A posse é adquirida desde o momento em que a pessoa tem o pleno exercício dos poderes
RA

inerentes a propriedade. Dessa forma, a posse pode ser adquirida pela própria pessoa que a
MI

pretende ou seu representante, por terceiro sem mandato, dependendo este de ratificação.
OV

A posse é transmitida aos herdeiros e legatários do possuidor, mantendo-se as mesmas

TA
US

características quando da aquisição.

5G

Os atos de mera permissão ou tolerância não induzem a posse. Bem como, não autorizam a
2

aquisição da posse os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou

688

a clandestinidade.
14
77
43

*Perda da Posse: A perda da posse é verificada quando o possuidor, ainda contrário à sua
ES

vontade, perde o exercício de um dos poderes inerentes à propriedade. Considera-se perdida

LV
CA

a posse para quem não presenciou o esbulho, quando, tendo notícia dele, se abstém de
N

retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido.

GO
A
ND

*Turbação, Esbulho e Ameaça da Posse: o possuidor turbado ou esbulhado tem direito a

RA

manter-se ou restituir-se na posse, por sua força própria, desde que realize logo. Porém, os
MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
atos de defesa ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção ou

77
restituição da posse.

43
S
VE
EFEITOS DA POSSE:

AL
NC
GO
* Posse de boa-fé: aquele que exercer a posse de boa-fé perceberá os seguintes efeitos:

A
BENFEITORIAS:

ND
Necessárias Indenização/ retenção

RA
MI
Úteis Indenização /Retenção

O
Voluptuárias Retenção

AV
T
US
FRUTOS

5G
82
68
Enquanto durar a boa-fé Frutos percebidos

14
77
Cessando a boa-fé Devem ser restituídos os frutos pendentes e
43
colhidos por antecipação
S
VE

Ressarcimento despesas produção e Sim

AL

custeio
NC
GO

PERDA E DETERIORAÇÃO
A
ND

Possuidor de boa-fé Não responde pela perda e deterioração, a

RA

que não der causa

MI
OV
TA

* Posse de má-fé: aquele que conhece do vício ou do obstáculo que impede a aquisição da
US

coisa, mas ainda assim mantém-se na posse.

25G
88

BENFEITORIAS:
6
14

Necessárias Indenização/ retenção

77
43
ES
LV

FRUTOS
CA
N
GO

Responde por todos os frutos percebidos E por aqueles que por sua culpa não tenham
A

sido percebidos
ND
RA

Ressarcimento despesas produção e Sim

MI

custeio
O
AV
ST
GU
 82
68
14
77
PERDA E DETERIORAÇÃO

43
S
Possuidor de má-fé Responde pela perda e deterioração, ainda

VE
que acidentais, salvo se comprovar que de

AL
NC
igual modo teriam acontecido.

GO
A
DIREITOS REAIS

ND
RA
Em nosso sistema, os direitos reais constituem um número fechado sendo somente a

MI
lei capaz de constituir direito real, em contrapartida aos direitos obrigacionais ou pessoais os

O
quais dependem exclusivamente da iniciativa ou da vontade das partes. São características

AV
T
dos Direitos Reais:

US
5G
(a) legalidade (pois decorrem de lei, em rol taxativo);

82
(b) absolutos (porque oponíveis erga omnes);

68
14
(c) sequela (pois o titular tem direito sobre a coisa onde quer que ela se encontre);

77
(d) preferência (os credores reais exercem preferência em relação aos demais).
43
S
VE

Atualmente, o artigo 1.225, Código Civil é composto por treze incisos, sendo
AL

compreendida, ainda que não presente neste rol a propriedade fiduciária

NC
GO

PROPRIEDADE (1.225, I do CC)

A
ND

O direito de propriedade possui uma noção jurídica complexa e dinâmica, que flutua
RA

no tempo de acordo com as realizações políticas, econômicas e sociológicas. E assim, o

MI

legislador pátrio o direito de propriedade é o poder jurídico concedido pela lei a algum para
OV

usar, gozar, dispor de um determinado bem e de reavê-lo, de quem quer que injustamente o
TA

esteja possuindo, nos termos do artigo 1228, do CC.

US
5G

A propriedade é considerada como um direito absoluto, porém ao proprietário não é

2

livre utilizar da forma que bem entender, pois deve cumprir a sua função social de acordo com
88
6

o art. 5º, XXIII da CF.

14
77

A propriedade do solo abrange o espaço aéreo e o subsolo até a extensão de utilidade

43

para o proprietário. Porém, a propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais
ES

recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e os

LV
CA

outros bens referidos em leis especiais.

N

O proprietário pode ter sua propriedade privada compulsoriamente através da

GO

desapropriação e do confisco art. 5º, XXXIV da CF e art. 1228, §3o e 42 do CC; bem como o
A
ND

art. 243 da CF/88.

RA

Em termos de propriedade imóvel, esta pode ser adquirida das seguintes formas:
MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
USUCAPIÃO: A aquisição por usucapião está regulada nos artigos 1.238 a 1.244 Código

77
Civil, nos artigos 1.238 a 1.244 e se aplica nas situações em que alguém tem a posse de um

43
S
bem imóvel, sem oposição e por um determinado período, o que lhe garante a prescrição

VE
aquisitiva.

AL
NC
GO
A
ND
RA
MI
O
AV
T
US
5G
82
68
14
77
43
S
VE
AL
NC
GO
A
ND
RA
MI
OV
TA
US
5G

ACESSÃO: é o acréscimo na propriedade imóvel, por força natural ou humana (naturais e

2
88

artificiais), e tem como atributos a aderência e definitividade, ou seja, o que se acedeu causa
6
14

inconvenientes se for destacado. Ou seja, é forma originária de aquisição de propriedade; e

77

não precisa de registro, posto já haver registro da propriedade acedida, podendo ocorrer nas
43
ES

seguintes formas:
LV

* Ilhas: estas só se tornam propriedades privadas quando nascem em rios não navegáveis e
N CA

que não sejam delimitadores de fronteiras internas de território político. Para se descobrir
GO

quem será o proprietário da ilha, traça-se uma linha média entre as margens do rio; a porção
A
ND

de terra de cada lado da linha imaginária pertencerá ao proprietário do terreno marginal.

RA
MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
*Aluvião: é o acréscimo lento, constante e imperceptível de terra no leito aquático, fazendo

77
que surja terra enxuta à superfície. Não é cabível indenização de qualquer natureza a algum

43
S
proprietário cuja terra foi lenta e paulatinamente levada pelas águas, causando a aluvião em

VE
outra propriedade

AL
NC
*Avulsão: é o deslocamento abrupto e violento, por força natural, de poção de terra, que se

GO
destaca de um terreno e se junta a outro. O dono do terreno que perdeu a porção de terra

A
ND
pode pedir indenização do proprietário do terreno que a recebeu e, se o receptor não quiser

RA
indenizar, deve permitir que o que perdeu a terra a tome de volta.

MI
O
*Álveo Abandonado: Ocorre quando um rio abandona o seu leito com a seca e promove a

AV
emersão de uma nova porção de terra enxuta, que pertencerá aos proprietários das antigas

T
US
margens (chamados lindeiros), no limite da linha média, entre as margens do antigo rio.

5G
82
*Acessão artificial: são aquelas que derivam do comportamento ativo do homem seja na

68
construção ou plantação. Fato é, que em princípio qualquer construção/plantação

14
77
presume-se feita pelo dono do terreno, ou a seu mando; essa é a presunção relativa
43
(chamada também de juris tantum, que admite prova em contrário).
S
VE

Aquele que acede em terreno alheio (com a construção ou a plantação totalmente

AL
NC

localizada no terreno de outrem) assim é tratado:

GO

Se estava de boa-fé e a acessão tiver valor inferior ao terreno, perde tudo, mas é indenizado.
A
ND

Se estava de má-fé, perde, em proveito do proprietário, as sementes, as plantas e as

RA
MI

construções, sem indenização.

OV

Se estava de boa-fé e a acessão exceder consideravelmente o valor do terreno, adquirirá a

TA
US

propriedade do solo, mediante pagamento da indenização. Tal ação é reconhecida como

5G

ACESSÃO INVERSA
2
88

AQUISIÇÃO PELO REGISTRO DE TÍTULO: Trata-se de uma forma derivada de aquisição

6
14

da propriedade, em que o negócio jurídico celebrado entre duas pessoas dá origem à

77
43

transferência de propriedade, como dispõe os artigos 1.255 a 1.247 do Código Civil.

ES

O proprietário de um imóvel deve ser identificado pelo registro no Cartório de Registro

LV

de Imóveis, de forma clara e direta. Essa formalidade se deve à importância da propriedade

CA

imóvel para a ordem econômica e jurídica e à necessidade de se dar segurança jurídica à

N
GO

propriedade de um bem imóvel.

A
ND
RA
MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
77
43
S
VE
AL
NC
GO
É imprescindível que ocorra o registro no Registro de Imóveis para que a propriedade

A
seja transferida. No caso de imóveis com valor igual ou menor a trinta salários-mínimos, a

ND
escritura pública não é exigida, sendo o contrato celebrado por meio de instrumento particular,

RA
MI
que deverá, igualmente, ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, para garantir a

O
transferência da propriedade para o adquirente.

AV
T
US
PERDA DA PROPRIEDADE

5G
A perda da propriedade pode ocorrer nas seguintes formas:

82
68
*Alienação: é transferir a propriedade da coisa, ato de disposição. Pode ser gratuita ou

14
77
onerosa. Só existe alienação em negócios jurídicos bilaterais, sendo que alienação de imóveis
43
que ultrapassem trinta salários-mínimos, há necessidade de ter a escritura pública como
S
VE

instrumento hábil.
AL
NC

*Abandono: é despojar-se do corpus e animus, ou seja, largar a coisa com vontade de não
GO

mais tê-la para si; é necessário que a coisa não seja entregue a alguém, senão teremos uma
A

alienação. Difere-se da renúncia por não ser um ato expresso. O abandono é presumido,
ND

segundo a lei, quando o proprietário não mais utiliza o bem e torna-se inadimplente nos
RA
MI

impostos reais.
OV

*Renúncia: é capaz de gerar uma perda de propriedade, a que se refere o art. 1.275, II do
TA

Código Civil, devendo ser realizada por escritura pública ou termo nos autos.
US
5G

*Perecimento: é a perda da coisa e pode ser instantâneo quando a coisa se perde em um

2
88

único momento, ou pode perder-se após deterioração, caso em que a coisa se perderá aos
6
14

poucos.
77
43

*Desapropriação: é a retirada compulsória do bem da esfera da propriedade de outrem e

ES

pode ocorrer esfera pública ou provada.

LV
CA

No que tange a aquisição da propriedade móvel pode ser adquirida por: usucapião;
N
GO

ocupação; achado de tesouro; tradição; especificação; e por confusão, comissão e adjunção.

A

Por fim, tem-se que a propriedade é perdida nas hipóteses do art. 1275 do CC: pela alienação;
ND

pela renúncia; pelo abandono; pelo perecimento da coisa; pela desapropriação.

RA
MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
SUPERFÍCIE (1225, II do CC)

77
43
S
Dispõe o artigo 1369 do CC que o proprietário pode conceder a outrem o direito de

VE
construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública

AL
NC
registrada no RI.

GO
Surge, então, o direito real de superfície, o qual é instituído por negócio gratuito ou

A
ND
oneroso, e sendo oneroso, o superficiário (que terá o domínio útil do bem) pagará ao

RA
proprietário um solarium, que é a remuneração pelo uso do solo (tal pagamento poderá ser

MI
em parcela única ou em várias parcelas) em uma profundidade que lhe mostre útil, daí o nome

O
AV
“superfície”.

T
US
A instituição requer um contrato de superfície e seu posterior registro, com prazo

5G
determinado, sendo que o superficiário se responsabilizará por todas as obrigações, como os

82
68
impostos relativos ao imóvel, por exemplo.

14
77
O superficiário tem direito de preferência na aquisição do imóvel, caso o proprietário
43
resolva aliená-la. Se o direito de preferência do superficiário não for respeitado, temos uma
S
VE

solução; no Enunciado 510 da JDC: "Ao superficiário que não foi previamente notificado pelo
AL

proprietário para exercer o direito de preferência previsto no art. 1.373 do CCB é assegurado
NC

o direito de, no prazo de seis meses, contado do registro da alienação, adjudicar para si o
GO

bem mediante depósito do preço

A
ND
RA
MI

SERVIDÕES (1225, III do CC)

OV
TA

É o direito real que permite a um imóvel servir-se de outro imóvel, como determina o
US

artigo 1378, do CC. Envolve dois prédios, um prédio dominante, que se serve de outro prédio,
5G

chamado serviente. Não esqueça a servidão só se refere a bens imóveis.

2
88
6

Os prédios envolvidos precisam ser de diferentes donos., sendo indivisível e perpétua.

14
77

Uma vez que é direito real, jamais se presume; e, por mais utilidade que um prédio
43

proporcione a outro, se não houve registro, servidão não é. Afinal, tolerância à utilização
ES

também não presume servidão.

LV
CA

A servidão pode ser positiva ou negativa; pode ser ainda contínua ou descontínua; e
N
GO

ainda pode ser aparente ou não aparente. A constituição da servidão se dá por negócio
A

jurídico (intervivos ou testamento) ou por lei.

ND
RA

Uma servidão pode ser usucapida, desde que seja contínua e aparente, e terá os
MI

prazos de dez ou 20 anos, dependendo se possui ou não título, respectivamente.

O
AV
ST
GU
 82
68
14
USUFRUTO (1.225, IV do CC)

77
43
É o poder de usar bem alheio e aproveitar-se dos frutos dele, sendo que o usufruto

S
VE
voluntário é originado de um negócio jurídico, inter vivos ou por testamento. Já, o usufruto

AL
legal, tratado no Artigo 1689 do Código, e afeto ao direito de família, não precisa de registro;

NC
sua publicidade e seus demais atributos já se encontram na própria lei. Por fim, o usufruto

GO
judicial está previsto no Artigo 867/869 do Código de Processo Civil, e permite aos credores

A
ND
usufruir o bem do devedor para com isso pagar a dívida.

RA
O prazo máximo de usufruto para pessoa natural é a vida do usufrutuário e, quando

MI
O
instituído para Pessoa Jurídica como usufrutuária, 30 anos. O usufrutuário possui direito de

AV
posse física da coisa, além de poder usá-la, aproveitar-se de seus frutos e administrá-la, como

T
US
assevera o artigo 1394, do CC.

5G
82
68
14
77
43
S
VE

Dentre as obrigações do usufrutuário, incluem-se inventariar o bem recebido, no momento da

AL
NC

transmissão; depositar caução (o procedimento para prestação de caução é regulado pelos

GO

Artigos 826 a 838 do CPC) que garanta a restituição in integro do bem, e arcar com os tributos
A

atinentes ao bem.
ND
RA

A extinção do usufruto se dá por uma das seguintes causas: morte do usufrutuário,

MI

renúncia deste ao direito real, culpa do usufrutuário por ato que atente contra o próprio direito
OV

real em tela, perecimento do bem, consolidação, cessação do motivo que o ensejou ou

TA
US

resolução (término do prazo estabelecido para o usufruto).

5G

USO (1.225, V do CC)

2
88
6

O uso permite a fruição das necessidades básicas do usuário, o qual pode consumir
14
77

os frutos necessários à sua subsistência, nos termos do artigo 1412, do CC.

43
ES

É intransmissível e incessível, sendo instituído por atos intervivos ou por testamento e

LV

pode ser objeto de usucapião. Não pode ser usuária a Pessoa Jurídica; somente pessoas
CA

naturais. Ainda, o Uso se extingue pela morte do usuário, renúncia deste ao bem, término
N
GO

do prazo do uso, perecimento do bem, ocorrência de culpa grave do usuário e não uso do
A

bem por dez anos.

ND
RA
MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
HABITAÇÃO (1.225, VI do CC)

77
43
Esse é o menor dos direitos reais de uso, pois se revela tão somente como poder

S
VE
temporário de morar, com sua família, em uma unidade residencial, gratuitamente, conforme

AL
o artigo 1414, do CC. O exemplo mais comum é o direito real de habitação que garante ao

NC
cônjuge sobrevivente a habitação no imóvel em que residia; tal direito deve ser estendido ao

GO
companheiro.

A
ND
O DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMÓVEL (1.225, VII do CC)

RA
MI
É negócio jurídico cujo objeto é a obrigação de celebração de um contrato definitivo, o

O
AV
qual devidamente registrado gera direito real à aquisição da coisa; mas, se não for registrado,

T
gera apenas direito obrigacional, como demonstra o artigo 1.417, do CC. Nos termos da lei,

US
5G
para o exercício deste direito real não pode haver pactuado o direito de arrependimento no

82
contrato.

68
14
PENHOR (1.225, VIII do CC)

77
43
É o direito real que confere garantia de uma obrigação principal mediante a entrega de
S

coisa móvel ao credor, sendo partes o credor e devedor pignoratício, nos termos do artigo
VE
AL

1431, do CC.
NC
GO

O penhor especial é o rural, industrial, mercantil, de títulos e de veículos; o dos demais

bens móveis é o penhor comum. O penhor comum é registrado no Cartório de Títulos e
A
ND

Documentos, ao passo que alguns penhores especiais são registrados no Registro de Imóveis
RA
MI

Caso não haja o cumprimento da obrigação principal, o credor pignoratício pode vender
O

a coisa (se o contrato permitir), pagando-se com o valor obtido na venda e devolvendo o
V
TA

excedente ao devedor. Mas tal venda não é obrigatória; em verdade, apresenta-se como uma
US

opção ao credor pignoratício, que pode manejar, querendo execução judicial, nos termos do
5G

Código de Processo Civil.

2
88
6
14

HIPOTECA (1.225, IX do CC)

77
43

Quanto ao objeto, no caso da hipoteca geral, pode ser objeto desta qualquer bem
ES

imóvel (incluindo linhas férreas, jazidas, minas e demais recursos minerais, potenciais de
LV

energia hidráulica, monumentos arqueológicos) e o domínio útil (direito real de superfície). No

CA

caso da hipoteca especial, podem ser objetos navios e aeronaves., como demonstra o artigo
N
GO

1473, do CC
A
ND

Pode o proprietário da coisa hipotecada livremente vendê-la, já que a hipoteca adere

RA

ao bem, mas pode haver vencimento antecipado da dívida se houver tal venda se assim as
MI

partes o convencionarem. A hipoteca possui graus e por tal motivo é possível a ocorrência de
O
AV
ST
GU
 82
68
14
várias hipotecas sobre o mesmo bem, sendo elas escalonadas em uma ordem de preferência

77
que seguirá a ordem do registro delas; teremos assim a hipoteca de primeiro grau, de segundo

43
S
grau, e assim por diante.

VE
AL
A hipoteca pode ser prorrogada por qualquer período, desde que o seu prazo total não

NC
extrapole trinta anos; para além desse prazo, só com novo título e registro, mas a lei garante

GO
a manutenção da ordem de preferência dessa hipoteca prorrogada.

A
ND
ANTICRESE (1.225, X do CC)

RA
MI
Os sujeitos da anticrese são o credor e o devedor anticrético. O credor anticrético tem

O
direito a reter em seu poder um bem do devedor anticrético, podendo “pagar-se” com os frutos

AV
T
do bem; tem prazo máximo de quinze anos. Pode recair em bens móveis ou imóveis, por

US
5G
força da leitura do parágrafo segundo do artigo 1.506 do Código, e não existe

82
incompatibilidade entre anticrese de imóvel e hipoteca, podendo haver ocorrência dos dois

68
direitos reais simultaneamente sobre o mesmo bem.

14
77
O credor anticrético deve prestar contas anuais ao devedor dos frutos (utilidades,
43
rendimentos) retirados da coisa; caso o devedor entenda que a administração esteja ruim,
S
VE

pode, com ordem judicial, converter a anticrese em arrendamento, com valor fixado pelo juiz.
AL
NC

O credor anticrético pode fruir direta ou indiretamente da coisa, visto que pode alugar
GO

o bem a terceiro. Mas responderá o credor ao devedor pelas deteriorações que ele o ou
A
ND

terceiro causem no bem, assim como pelos frutos que deixou de receber por culpa sua.
RA

Pode o credor fazer valer sua preferência no caso de aquisição do bem, por qualquer
MI
O

outro credor, com direito real registrado após a constituição da anticrese, mas não cabe ao
V
TA

credor indenização do seguro no caso de perda total, nem em caso de desapropriação; e é

US

dado ao devedor remir a anticrese a qualquer tempo, pagando a obrigação garantida.

5G

CONCESSÃO DE USO E DE MORADIA (1.225, XI e XII do CC)

2
88
6
14

Desde a Carta de 1988 que há a preocupação dogmática com o ordenamento urbano,

77

para garantir que as cidades sejam convenientemente ocupadas, dando “função social” a tais
43

áreas; instrumentos foram previstos para isso, como plano diretor, IPTU progressivo,
ES
LV

usucapião urbano e direito real de moradia, como consta no Artigo 182 da Carta Maior.
CA

Assim, a concessão de uso especial para fins de moradia foi regulamentada pela MP
N
GO

2.220, de 4 de setembro de 2001. E pode ser vista como um favor legal concedido àquele
A

que, “até 30 de junho de 2001, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem
ND
RA

oposição, até duzentos e cinquenta metros quadrados de imóvel público situado em área
MI

urbana, utilizando-o para sua moradia ou de sua família (...) desde que não seja proprietário
O
AV
ST
GU
 82
68
14
É transmissível por ato intervivos ou por causa mortis. Extingue-se pelo desvio de

77
finalidade (o concessionário dá ao imóvel destinação diversa da moradia para si ou para sua

43
S
família), pela aquisição, pelo concessionário, de propriedade ou pela concessão de uso de

VE
outro imóvel urbano ou rural.

AL
NC
LAJE (1.225, XIII do CC)

GO
O direito real de laje é instituto sui generis, com requisitos e efeitos próprios, que não

A
ND
se confundem com o direito de superfície (e nem com a amplitude da propriedade plena.,

RA
uma vez que o legislador procurou regularizar e solucionar situação de fato que aflige

MI
O
milhares de famílias no país, em especial as de baixa renda: o proprietário de determinado

AV
imóvel aliena a terceiros o direito de construir sobre a laje de sua edificação, e de se tornar

T
US
o adquirente dono da nova construção erigida, independente daquela original, que se

5G
encontra abaixo, nos termos do artigo 1510 A – E..

82
68
Portanto, o direito real de laje como nova modalidade de propriedade, na qual o titular

14
77
adquirente torna-se proprietário de unidade autônoma consistente de construção erigida
43
sobre acessão alheia, sem implicar situação de condomínio tradicional ou edilício. De
S
VE

outro lado, embora o titular do direito real de laje tenha a propriedade plena sobre a
AL

construção que ergueu sobre a acessão alheia, a instituição não implica atribuição de fração
NC

ideal de terreno ao beneficiário. Em outras palavras, se criou modalidade de propriedade

GO

limitada à construção, mas sem implicar situação de condomínio, quer tradicional, quer
A
ND

edilício, entre o proprietário do solo/acessão (concedente da laje) que se encontra abaixo.

RA
MI
O

PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
V
TA

A propriedade possui garantia constitucional, sendo atributos desta o direito de gozar,

US

fruir; direito de reivindicar; direito de usar; direito de dispor. Assim, a propriedade plena e
5G

irrestrita é verificada quando o proprietário possui todos os poderes mencionados.

2
88
6
14

De outro lado, quando o direito de propriedade estiver condicionado a uma cláusula

77

resolutiva ou a termo, fala-se que a propriedade é resolúvel, como por exemplo o contrato de
43

alienação fiduciária a um direito real em coisa própria temporária, conforme expressa o artigo
ES
LV

1.361 do CC no qual temos como sujeitos o alienante e o alienatário.

CA

O alienante, que é devedor em uma obrigação, transfere a propriedade de um bem seu

N
GO

para o alienatário, que é o credor da obrigação. Esse alienatário tem a propriedade fiduciária
A
ND

da coisa, mas não tem a posse física desta, que permanece com o alienante.
RA

Em caso de não pagamento da obrigação, deve o alienatário constituir o devedor em

MI

mora. Caso este não salde a obrigação, pode o credor buscar a posse física da coisa, por
O
AV
ST
GU
 82
68
14
meio de “Busca e Apreensão”. Deve, então, vender a coisa, utilizando o produto da venda

77
para receber seu crédito com todos os acessórios e entregando ao devedor o que sobejar ao

43
S
débito.

VE
AL
A alienação fiduciária de coisas móveis é regulada pela Lei nº 4.728/65, com redação

NC
dada pelo DL nº 911/69 e a de imóveis, pela lei 9.514/97.

GO
A
ND
RA
VAMOS PRATICAR?

MI
O
AV
1) XVI OAB POSSE/BENFEITORIA- Mediante o emprego de violência, Mélvio esbulhou a

T
posse da Fazenda Vila Feliz. A vítima do esbulho, Cassandra, ajuizou ação de reintegração

US
5G
de posse em face de Mélvio após um ano e meio, o que impediu a concessão de medida

82
liminar em seu favor. Passados dois anos desde a invasão, Mélvio teve que trocar o telhado

68
da casa situada na fazenda, pois estava danificado. Passados cinco anos desde a referida

14
77
obra, a ação de reintegração de posse transitou em julgado e, na ocas telhado colocado por
43
Mélvio já se encontrava severamente danificado. Diante de sua derrota, Mélvio argumentou
S
VE

que faria jus ao direito de retenção pelas benfeitorias erigidas, exigindo que Cassandra o
AL

reembolsasse. A respeito do pleito de Mélvio, assinale a afirmativa correta.

NC

A) Mélvio não faz jus ao direito de retenção por benfeitorias, pois sua posse é de má-fé e as
GO

benfeitorias, ainda que necessárias, não devem ser indenizadas, porque não mais existiam
A
ND

quando a ação de reintegração de posse transitou em julgado.

RA

B) Mélvio é possuidor de boa-fé, fazendo jus ao direito de retenção por benfeitorias e devendo
MI

ser indenizado por Cassandra com base no valor delas.

OV

C) Mélvio é possuidor de má-fé, não fazendo jus ao direito de retenção por benfeitorias, mas
TA
US

deve ser indenizado por Cassandra com base no valor delas.

5G

D) Mélvio é possuidor de má-fé, fazendo jus ao direito de retenção por benfeitorias e devendo
2
88

ser indenizado pelo valor atual delas.

6
14
77

2) XXV OAB Jonas trabalha como caseiro da casa de praia da família Magalhães, exercendo
43

ainda a função de cuidador da matriarca Lena, já com 95 anos. Dez dias após o falecimento
ES
LV

de Lena, Jonas tem seu contrato de trabalho extinto pelos herdeiros. Contudo, ele permanece
CA

morando na casa, apesar de não manter qualquer outra relação jurídica com os herdeiros,
N
GO

que também já não frequentam mais o imóvel e permanecem incomunicáveis. Jonas decidiu,
A

por sua própria conta, fazer diversas modificações na casa: alterou a pintura, cobriu a
ND

garagem (que passou a alugar para vizinhos) e ampliou a churrasqueira. Ele passou a dormir
RA
MI

na suíte principal, assumiu as despesas de água, luz, gás e telefone, e apresentou-se, perante
O
AV
ST
GU
 82
68
14
a comunidade, como “o novo proprietário do imóvel”. Doze anos após o falecimento de Lena,

77
seu filho Adauto decide retomar o imóvel, mas Jonas se recusa a devolvê-lo. A partir da

43
S
hipótese narrada, assinale a afirmativa correta.

VE
A) Jonas não pode usucapir o bem, eis que é possuidor de má-fé.

AL
NC
B) Adauto não tem direito à ação possessória, eis que o imóvel estava abandonado.

GO
C) Jonas não pode ser considerado possuidor, eis que é o caseiro do imóvel.

A
D) Na hipótese indicada, a má-fé de Jonas não é um empecilho à usucapião.

ND
RA
MI
3) XXIV –OAB- Laurentino constituiu servidão de vista no registro competente, em favor de

O
Januário, assumindo o compromisso de não realizar qualquer ato ou construção que

AV
T
embarace a paisagem de que Januário desfruta em sua janela. Após o falecimento de

US
Laurentino, seu filho Lucrécio decide construir mais dois pavimentos na casa para ali passar

5G
a habitar com sua esposa. Diante do exposto, assinale a afirmativa correta.

82
68
A) Januário não pode ajuizar uma ação possessória, eis que a servidão é não aparente.

14
B) Diante do falecimento de Laurentino, a servidão que havia sido instituída automaticamente
77
se extinguiu.
43
S
VE

C) A servidão de vista pode ser considerada aparente quando houver algum tipo de aviso
AL

sobre sua existência.

NC

D) Januário pode ajuizar uma ação possessória, provando a existência da servidão com base
GO

no título.
A
ND
RA
MI

Gabarito comentado
O

QUESTÃO GABARITO COMENTÁRIO

V
TA

1 A Sendo possuidor de má-fé, eis que tinha conhecimento de que

US

o imóvel tinha proprietário, Mévio não terá direito a retenção das

5G

benfeitorias necessárias, apenas terá direito de indenização

2
88

sobre as mesmas se ainda existirem após o trânsito em julgado

6
14

da ação.
77
43

2 D Inicialmente Jonas exercia a figura de caseiro, no entanto nota-

ES

se que houve o rompimento do vinculo de subordinação

LV

demonstrado no enunciado quando o mesmo passou a se

CA

comportar como se dono fosse, nesse caso, com o rompimento

N
GO

do vinculo de subordinação, Jonas passou a exercer posse, e

A
ND

se passou a exercer posse, desde que preenchido os requisitos

RA

poderá usucapir o bem, contudo, atenção, a boa-fé não é um

MI

requisito de usucapião nessa modalidade.

O
AV
ST
GU
 82
68
14
3 D Nesse caso trata-se de uma servidão não aparente, ou seja,

77
aquela abstrata, em regra não tem posse, porém como o

43
S
enunciado informa que houve registro a servidão mesmo que

VE
abstrata tem posse, e assim, é possível a propositura da ação

AL
NC
possessória em caso de esbulho ou turbação.

GO
A
ND
RA
DIREITO DE VIZINHANÇA

MI
O
AV
Os direitos de vizinhança são proibições, ordens e poderes definidos no capítulo V,

T
arts.1277 a 1313) do Código Civil e visam regular a convivência.

US
5G
Vizinhos são todos os que possam sofrer consequências de atos propagados em

82
prédios próximos, sendo mais comum a aplicação em prédios limítrofes, em que existe a

68
proximidade, geralmente lado a lado, de dois imóveis, casas, sobrados, apartamento etc. Isso

14
77
acontece porque, muitas vezes, a convivência entre vizinhos faz com que o direito de um
43
dependa das atitudes do outro.
S
VE
AL
NC
GO
A

Os direitos de vizinhança integram a parte sobre o direito de propriedade, sendo tais

ND

obrigações propter rem, classificadas como deveres que pertencem à coisa em si e

RA

transferem-se junto com a propriedade.

MI
O
V
TA

USO ANORMAL DA PROPRIEDADE

US
5G

Inicialmente, a legislação protege as pessoas contra atos lesivos ao sossego (relativo

2
88

à tranquilidade), saúde (salubridade física e psíquica do imóvel) e segurança (coerência

6
14

formal do prédio), praticados por seus vizinhos. Isso é feito considerando diversos fatores:
77

 localização;
43
ES

 natureza do imóvel (comercial ou residencial);

LV
CA

 normas de zoneamento urbano ou rural;

N
GO

 costumes da região em relação à tolerância dos moradores.

A
ND

Uso nocivo da propriedade se dá por ato ilegal (exemplo: jogar lixo nas calçadas), ou
RA

ato abusivo (há um direito reconhecido, mas é exercido em excesso, por exemplo, exalar
MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
muita fumaça do imóvel). Aos vizinhos é dado até o direito de usar força própria e imediata

77
para defenderem suas propriedades contra tais atos.

43
S
VE
AL
NC
GO
A
ND
RA
A legislação possibilita exigir a demolição ou reparação de construções que tenham

MI
risco de ruína. Igualmente, permite o pedido de garantia para arcar com possíveis danos,

O
AV
caso um dos vizinhos faça uma obra com riscos de causar dados ao outro.

T
US
5G
ÁRVORES LIMÍTROFES (ART. 1282, CC)

82
68
As árvores que têm seu tronco sobre linhas divisórias pertencem a ambos os

14
77
proprietários; não importa quem a plantou. Ainda, o proprietário pode cortar as raízes de
43
árvore do vizinho que invada sua propriedade. E todo fruto que cair da árvore pertencerá ao
S
VE

dono do solo onde cair, independentemente de quem for o proprietário.

AL

O art. 1283, CC regula sobre as árvores que ultrapassam as terras do proprietário ou

NC

que estão justamente na fronteira entre terrenos. Aqui, os deveres são simples:
GO

 possibilidade de podar e cortar os galhos e raízes da árvore do vizinho que invadem a

A
ND

propriedade até o limite do terreno;

RA
MI

 direito aos frutos das árvores que caem na propriedade;

OV

PASSAGEM FORÇADA (ART. 1285, CC)

TA
US

A passagem forçada evita que um terreno fique sem acesso às vias públicas,
5G

nascentes ou portos, como é o caso do imóvel A da figura abaixo:

2
88
6
14
77
43
ES
LV
NCA
GO
A
ND
RA
MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
Para isso, o Código Civil possibilita requerimento de forçar a passagem, abrindo o

77
caminho mais fácil possível no terreno do vizinho. O pedido é feito ao juiz de direito, que

43
S
definirá uma indenização pelo prejuízo causado pela mudança na propriedade.

VE
AL
NC
GO
A
ND
RA
PASSAGEM FORÇADA SERVIDÃO DE PASSAGEM

MI
Direito de Vizinhança Direito Real
Obrigatória Facultativa

O
AV
Indenização Obrigatória Obrigação Facultativa

T
Imóvel sem saída Há outras opções

US
Não precisa de Registro É precisa registro

5G
82
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES (ART. 1286, CC)

68
14
Tais artigos garantem o acesso a serviços de utilidade pública, como abastecimento

77
43
de água, coleta de esgoto, energia elétrica, internet etc. O procedimento é similar à passagem
S

forçada, com uma indenização pelo prejuízo causado a ser paga ao dono do terreno.
VE
AL

Além disso, o proprietário afetado pode exigir obras que preservem a segurança dos
NC

habitantes do seu prédio e podem removê-las para local mais cômodo

GO
A
ND

ÁGUAS (ART.2888, CC)

RA
MI

O Código Civil se preocupou, ainda, com o uso de nascentes, rios, aquedutos e outras
O

vias de acesso à água. Na prática, vários pontos precisam ser observados:

V
TA

 proibição de poluir as águas usadas pelo vizinho, previsto no artigo 225 da Constituição
US

Federal
5G
2

 possibilidade de construir canais para receber água, indenizando o proprietário do

688

terreno;
14
77


43

regras sobre barragens, açudes, obras de contenção e outras construções;

ES

 proibição de desviar o curso natural das águas para impedir o acesso às propriedades
LV
CA

inferiores, quando satisfeitas as próprias necessidades.

N
GO

LIMITES E TAPAGENS (ART. 1297, CC)

A
ND

A delimitação dos limites das propriedades é prevista no Código Civil , com a

RA

regulamentação acerca da participação de ambos os vizinhos nas divisórias, como a prática

MI

de usar muros, cercas e valas.

O
AV
ST
GU
 82
68
14
Os dois itens mais importantes são a exigência de comum acordo entre as partes para

77
alterar ou retirar as divisórias e o rateio das despesas de manutenção. Isso porque, até prova

43
S
em contrário, a propriedade do instrumento de demarcação é compartilhada.

VE
AL
NC
GO
A
ND
RA
MI
Se a construção for de tapumes especiais necessários para impedir a passagem de pequenos

O
AV
animais ou para outro fim, o custeio será daquele quem provocou tal necessidade, como

T
US
dispõe a regra do art. 1297, §3°, do CC

5G
82
68
DIREITO DE CONSTRUIR (ART. 1.299, CC)

14
77
Encerrando o capítulo, a legislação civil traz a regulamentação das construções., a
43
S
qual autoriza reformas e acréscimos às propriedades, observando-se, também, as normas
VE

previstas nas leis municipais.

AL
NC

Entre os pontos mais importantes, existe a proibição de abrir janelas, terraços ou

GO

varandas a menos de 1 metro e meio da propriedade do vizinho. Na zona rural, não se deve
A

levantar construções a menos de três metros do terreno vizinho.

ND

Não é dado ao vizinho construir chaminés no muro divisório, poluir água, prejudicar
RA
MI

poço alheio, ou atuar para que haja desmoronamento ou instabilidade no solo do terreno
O

alheio, sob pena de demolição e de pagamento de perdas e danos.

V
TA

Igualmente, existe o direito de entrar na propriedade do vizinho para reparar, construir,

US

reconstruir ou limpar a casa ou o muro divisório, mediante aviso prévio.

25G
88
6
14
77
43

O proprietário poderá dentro do prazo de ano e dia após a conclusão da obra exigir que se
ES

desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre seu prédio, como dispõe o artigo 1.302, CC.
LV
CA
N

CONDOMÍNIO GERAL
GO
A
ND

Domínio é uma forma de propriedade, aplicada para a propriedade de coisas materiais.

RA

Con significa encontro. Ou seja, encontro de domínios.

MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
Sem dúvidas, o homem, ao conviver em sociedade buscou por soluções que tornem

77
sua vida mais fácil e procurando fazer frente aos problemas da evolução das formas de

43
S
convivência, tem encontrado formas de sobreviver.

VE
E assim, surge a figura do condomínio como a instituição capaz de congregar a

AL
NC
convivência de várias famílias em um mesmo imóvel, com limite claro entre individualidade e

GO
solidariedade entre direitos e deveres de seus entes.

A
ND
CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO (ART.1314, CC)

RA
MI
O
É aquele que resulta da vontade dos condôminos, como exercício da autonomia

AV
T
privada. Ex.: Alguns amigos compram um imóvel para investimentos em comum.

US
O Condomínio pode ser pro diviso em que é possível determinar, no plano corpóreo e

5G
fático, qual o direito de propriedade de cada comunheiro. Há, portanto, uma fração

82
68
real atribuível a cada condomínio. Ex.: parte autônoma em um condomínio edilício.

14
77
Ainda, o Condomínio pode ser pro indiviso, o qual não é possível determinar de modo
43
corpóreo qual o direito de cada um dos condôminos que têm uma fração ideal. Ex.: parte
S
VE

comum no condomínio edilício.

AL
NC

Os condôminos ratear as despesas e deve ter um administrador, que representará

GO

ativa e passivamente o condomínio. O poder de cada voto é equivalente à proporcionalidade

A
ND

da quota; pode o administrador ser condômino ou não; e, caso alguém se coloque à frente
RA

dos negócios, ostensivamente e sem oposição dos demais condôminos, representa para
MI

todos os efeitos uma nomeação tácita de administrador.

OV
TA
US
2 5G
88
6
14
77

Se, a coisa for indivisível cabe o direito de preferência na compra dos demais
43

condôminos, nos termos do artigo 1322, CC.

ES
LV

CONDOMÍNIO NECESSÁRIO (ART. 1327, CC)

NCA

É aquele que decorre de determinação de lei, como consequência inevitável do estado

GO

de indivisão da coisa e nasce dos direitos de vizinhança tal como na hipótese de paredes,
A
ND

muros, cercas e valas, nos termos do art. 1327 do CC.

RA
MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
Para evitar o eventual litígio, caso os condôminos não acordem sobre o preço da obra,

77
será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes. Dispõe, ainda, o art.

43
S
1.330, CC que, qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a

VE
divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou

AL
NC
qualquer outra obra divisória.

GO
A
CONDOMÍNIO EDILÍCIO (ART. 1331, CC)

ND
RA
MI
O condomínio edilício refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem partes

O
comuns e partes exclusivas, por exemplo: num edifício residencial, o apartamento é

AV
T
propriedade exclusiva e partes como elevadores, piscinas, portaria etc., são partes comuns.

US
Ainda, as vagas de garagem são tidas como outra porção da propriedade, vista como unidade

5G
autônoma quando possui matrícula distinta.

82
68
A instituição do condomínio se dá por ato inter vivos ou por testamento e deve ser

14
registrado no RGI, onde conste em tal registro a fração ideal de cada unidade e a
77
43
individualização das unidades (chama-se a isso “incorporação imobiliária”).
S

Convenção” é a norma geral do condomínio. Não tem natureza contratual, visto que
VE
AL

tem eficácia não relativa, mas absoluta, ou seja, até os visitantes do condomínio sujeitam-se
NC

a ela. Precisa ser registrada, para valer contrato, no RI. Se não for registrado, só vincula os
GO

condôminos, deixando fora da obrigatoriedade os locatários, futuros compradores e

A
ND

visitantes. A convenção deve ser aprovada por 2/3 das frações ideais do condomínio.
RA

Já, o regimento interno é o conjunto de normas complementares em relação à

MI

convenção, a qual precisa prever a existência do regimento interno, visto que esta busca
OV

naquela o seu fundamento de validade e de obrigatoriedade.

TA

O síndico pode ser comparado com o “Poder Executivo”, cabendo a este exercer a
US
5G

administração do edifício, cumprir e fazer cumprir a convenção do condomínio. O mandato

2

máximo de dois anos, sendo possíveis sucessivas reconduções.

88
6

De outro lado, a assembleia geral pode ser comparada ao “Poder legislativo do

14
77

condomínio, sendo o órgão máximo de deliberação condominial. A assembleia geral pode ser
43

ordinária realizada anualmente e nela deve haver a prestação de contas do condomínio. Já,
ES
LV

a assembleia extraordinária pode ser convocada pelo síndico ou ¼ dos condôminos, para
CA

qualquer momento, por qualquer motivo relevante.

N
GO

Destaca-se, que um dos grandes problemas, na esfera da convivência social nos

condomínios edilícios, é o comportamento dos condôminos, em especial aqueles que
A
ND

desrespeitam a convenção de condomínio e o regimento interno, e principalmente a lei do

RA
MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
silêncio, ou possuem atitudes contrários ao convívio social ou à própria sociedade, como

77
afirma o art. 1.337 do Código Civil.

43
S
Em sentido complementar, o parágrafo único, do referido artigo dispõe sobre a

VE
possibilidade de aplicação de multa ao condômino ou ao possuidor de reiterado

AL
NC
comportamento antissocial, limitada a 10 (dez) vezes o valor da contribuição das despesas

GO
condominiais, independentemente de sua previsão na Convenção ou de prévia deliberação

A
assemblear dos demais condôminos.

ND
A medida tem caráter excepcional, devendo ser utilizada com muita cautela e

RA
MI
ponderação, apenas quando presente situação de extrema gravidade no âmbito do

O
condomínio, em que haja urgência da repressão para se preservar a vida, a integridade

AV
T
física ou assegurar a convivência comum.

US
5G
82
68
14
77
43
S
VE

É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária (garagem) a

AL

outro condômino. Já, para terceiros só poderá ser alienado se essa faculdade constar do ato
NC
GO

constitutivo do condomínio e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

A

O STJ decidiu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das
ND

unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais
RA

como o Airbnb. No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das

MI
O

unidades nessa modalidade de aluguel.

V
TA
US
5G

CONDOMÍNIO DE LOTES (ART. 1358-A)

2
88

Define-se Lote o terreno que possui com infraestrutura, sendo que o loteamento deve
6
14

ser feito por empreendedor, o qual deve entregar aos proprietários infraestrutura mínima
77

energia elétrica, esgoto, acesso a vias públicas.

43
ES

Para ocorrer o loteamento deve haver consulta o município para verificar o plano
LV

diretor. Assim haverá um requerimento formal a prefeitura com o memorial, a qual aprovará
CA

ou não há possibilidade de loteamento. Após, haverá o prazo de 180 dias para o registro de
N
GO

imóveis a incorporação. E após a comercialização

A
ND
RA
MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE (ART.1358-B)

77
43
É o sistema em que o condômino adquire o tempo no imóvel 1358-C, do CC. pelo

S
período mínimo de sete dias anuais, sendo geralmente destinada a férias, temporada ou

VE
AL
descanso. Ou seja, é uma propriedade periódica, sendo que o mobiliário que guarnece o

NC
imóvel, diante de sua natureza acessória, também é objeto da multipropriedade do imóvel.

GO
Ainda que seja novidade no ordenamento pátrio esta forma de aquisição de

A
propriedade pelo tempo é direito real limitado, pois consta no Registro de Imóveis o período

ND
RA
a ser usufruído (fração de tempo), sendo instituído por ato inter vivos ou testamento.

MI
O multiprorietário pode ceder fração de tempo em locação ou comodato, dar em

O
garantia e não existe direito de preferência. Qualquer imóvel poderá ser “parcelado

AV
T
temporalmente”, não importando se o imóvel é rural ou urbano: considerando que o

US
5G
legislador não fez restrições nesse aspecto.

82
68
Se, porém, o imóvel for uma unidade em condomínio edilício, não basta a vontade

14
77
individual do proprietário dessa unidade. Cabe, aqui, a necessidade de previsão expressa
43
no ato de instituição do próprio condomínio edilício, a qual, apenas nesse ponto, poderá ser
S
VE

alterada mediante deliberação maioria absoluta dos condôminos por força do art. 1.358-O
AL

do CC. Por fim, o artigo 1358-R dispõe ser necessário um administrador profissional.
NC
GO
A

CONDOMÍNIO DE FUNDO DE INVESTIMENTO (ART.1368-C)

ND
RA

Nos termos do artigo 1368 -C é a comunhão de recursos, constituído na forma de

MI

condomínio de natureza especial, destinado à aplicação em ativos financeiros para se obter

OV
TA

ganho. Assim, ao se unir formam um condomínio, cabendo a cada investidor uma Cota, sendo
US

que a CVM a responsável por disciplinar a matéria, nos termos do artigo 1368-C § 2° do CC
2 5G
88

Cada fundo tem um gestor, sendo regulado e fiscalizado pela Comissão de Valores
6
14

Imobiliários. Portanto, cada fundo possui estrutura jurídica, ou seja, um CNPJ, sob o qual há
77

vários investidores, pessoas físicas/jurídicas, as quais possuem interesse em investir.

43
ES
LV

Os investidores transferem seus recursos para o fundo, os quais serão administrados

CA

pelo gestor por um período determinado, mas sempre em nome dos investidores e cuidando
N
GO

dos interesses deles. Importante dizer, que o gestor somente deverá indenizar se houver má-
A

fé ou dolo.
ND
RA
MI
O
AV
ST
GU
 82
68
14
VAMOS PRATICAR?

77
43
1) XXXII OAB - Liz e seu marido Hélio adquirem uma fração de tempo em regime de

S
VE
multipropriedade imobiliária no hotel-fazenda Cidade Linda, no estado de Goiás. Pelos termos

AL
NC
do negócio, eles têm direito a ocupar uma das unidades do empreendimento durante os

GO
meses de dezembro e janeiro, em regime fixo. No ano seguinte à realização do negócio, as

A
filhas do casal, Samantha e Laura, ficam doentes exatamente em dezembro, o que os impede

ND
de viajar. Para contornar a situação, Liz oferece à sua mãe, Alda, o direito de ir para o Cidade

RA
MI
Linda no lugar deles. Ao chegar ao local, porém, Alda é barrada pela administração do hotel,

O
sob o fundamento de que somente a família proprietária poderia ocupar as instalações da

AV
T
unidade. Você, como advogado(a), deve esclarecer se o ato é legal, assinalando a opção que

US
indica sua orientação.

5G
82
68
A) O ato é legal, pois o regime de multipropriedade, ao contrário do condominial, é

14
personalíssimo.

77
43
S

B) O ato é ilegal, pois, como hipótese de condomínio necessário, a multipropriedade admite

VE
AL

o uso das unidades por terceiros.

NC
GO

C) O ato é ilegal, pois a possibilidade de cessão da fração de tempo do multiproprietário em

A

comodato é expressamente prevista no Código Civil.

ND
RA
MI

D) O ato é legal, pois o multiproprietário tem apenas o direito de doar ou vender a sua fração
O

de tempo, mas nunca cedê-la em comodato.

V
TA
US

2) VI OAB - Timóteo e Leandro, cada qual proprietário de um apartamento no Edifício Maison,

5G

procuraram a síndica do condomínio, Leonor, a fim de solicitar que fossem deduzidas de suas
2
88

contribuições condominiais as despesas referentes à manutenção do parque infantil situado

6
14

no edifício. Argumentaram que, por serem os únicos condôminos sem crianças na família,
77
43

não utilizam o aludido parque, cuja manutenção incrementa significativamente o valor da

ES

contribuição condominial, bem como que a convenção de condomínio nada dispõe a esse
LV

respeito. Na condição de advogado consultado por Leonor, assinale a avaliação correta do

CA

caso acima.
N
GO
A

A) Timóteo e Leandro podem ser temporariamente dispensados do pagamento das despesas

ND

referentes à manutenção do parque infantil, retomando-se imediatamente a cobrança caso

RA
MI

venham a ter crianças em sua família

O
AV
ST
GU
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68
14
B) Timóteo e Leandro podem ser dispensados do pagamento das despesas referentes à

77
manutenção do parque infantil, desde que declarem, por meio de escritura pública, que não

43
S
utilizarão o parque infantil em caráter permanente.

VE
AL
NC
C) Leonor deverá dispensar tratamento isonômico a todos os condôminos, devendo as

GO
despesas de manutenção do parque infantil ser cobradas, ao final de cada mês, apenas

A
ND
RA
D) Todos os condôminos, inclusive Timóteo e Leandro, devem arcar com as despesas

MI
O
referentes à manutenção do parque infantil, tendo em vista ser seu dever contribuir para as

AV
despesas condominiais proporcionalmente à fração ideal de seu imóvel.

T
US
5G
XX OAB - Vítor, Paulo e Márcia são coproprietários, em regime de condomínio pro indiviso,

82
de uma casa, sendo cada um deles titular de parte ideal representativa de um terço (1/3) da

68
14
coisa comum. Todos usam esporadicamente a casa nos finais de semana. Certo dia, ao visitar

77
a casa, Márcia descobre um vazamento no encanamento de água. Sem perder tempo,
43
S
contrata, em nome próprio, uma sociedade empreiteira para a realização da substituição do
VE

cano danificado. Pelo serviço, ficou ajustado contratualmente o pagamento de R$ 900,00

AL
NC

(novecentos reais). Tendo em vista os fatos expostos, assinale a afirmativa correta.

GO
A

A) A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente de qualquer um dos

ND
RA
MI
O

B) A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente apenas de Márcia,

V
TA

que, por sua v

US
5G

C) A empreiteira não pode cobrar a remuneração contratualmente ajustada de Márcia ou de

2
88

qualquer outro condômino, uma vez que o serviço foi contratado sem a prévia aprovação da
6
14

totalidade dos condô

77
43

D) A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente apenas de Márcia,

ES
LV

que deverá suportar sozinha a despesa, sem direito de regresso contra os demais
CA

condôminos, uma vez que contratou a empreiteira sem o prévio consentimento dos demais
N
GO

condôminos.
A
ND
RA
MI
O
AV
ST
GU
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68
14
Gabarito Comentado

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43
QUESTÃO GABARITO COMENTÁRIO

S
VE
1 C Nos termos do artigo 1358-I, II do CC é direito do

AL
NC
multiproprietário ceder sua fração de tempo em

GO
comodato

A
2 D É dever do condômino contribuir com as despesas

ND
condominiais na proporção de suas frações ideais,

RA
MI
salvo disposição contrária em convenção de

O
condomínio, em atenção ao artigo 1336, I do CC.

AV
T
US
3 B Segundo as regras do artigo 1318 do CC as dívidas

5G
contraídas por um dos condôminos em proveito da

82
comunhão, e durante ela, obrigam o contratante;

68
mas terá esta ação regressiva contra os demais.

14
77
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S
VE
AL
NC
GO
A
ND
RA
MI
O
V
TA
US
25G
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6
14
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43
ES
LV
CA
N
GO
A
ND
RA
MI
O
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