AIMP Avaliacoes

Avaliação de Imóveis e Metodologia
de Perícias
2007
Marco Aurélio Stumpf González

Engenheiro Civil, Bel., Doutor em Engenharia
Professor da Unisinos – PPGEC/AU/EC
Avaliação de Imóveis - introdução
 A avaliação de imóveis é a tarefa de obter uma

estimativa do provável valor que um imóvel
pode atingir no mercado, considerando:
 as características particulares do imóvel
 condições normais de mercado;
 razoável equilíbrio entre as partes;

Marco A.S.González (2005)

prazo e condições de negociação razoáveis;
 A avaliação é sintetizada em um Laudo de
avaliação
Perícias - introdução
 Perícia é uma análise técnica, realizada por um

profissional especializado
 Nas áreas de Engenharia e Arquitetura as
perícias em geral envolvem imóveis –
verificando seu valor ou estado físico
 Existem perícias judiciais (em processos
judiciais, para auxiliar um Juiz a compreender

melhor um caso) e extra-judiciais, contratadas
por empresas para solucionar disputas
 O trabalho é sintetizado em um Laudo Pericial
Avaliação de Imóveis

Avaliação de imóveis - temas
Conceito de valor
I - Características dos imóveis
II - Funcionamento do mercado
imobiliário
III - Normas e métodos de avaliação de
imóveis
 Métodos diretos

 Métodos indiretos
IV - Plantas de valores
V - Novas técnicas (IA/SIG)
Conceito de valor

 O mercado imobiliário é de concorrência

imperfeita (economia)
 O valor de mercado é diferente do custo e
também do preço:
 custo é o que se gasta para construir
 preço é a quantia de dinheiro (à vista) pela qual

um imóvel é vendido ou alugado
 valor de mercado é o preço mais provável pelo o
qual o imóvel seria vendido ou deveria ter sido
vendido
preço x valor
 O funcionamento do mercado imobiliário

depende de linhas de financiamento, confiança no
futuro e no governo, e fundamentalmente, de
negociação entre as partes, que são muitas
 Na construção civil o processo é liderado pelos
construtores e os preços dependem muito dos

fabricantes (com vários oligopólios)
valor de mercado
 Existem várias técnicas para obter o valor de mercado;

 A melhor forma é através de exemplos de transações de
imóveis semelhantes (espera-se que haja continuidade no
mercado);
 Não se trata de prever o preço de venda (a ser realizado),
mas estimar o valor de mercado (o potencial, a média de

equilíbrio no momento)
(I) Características dos imóveis

Características dos imóveis
 Os imóveis são bens compostos, no sentido de que
existem diversas características que interessam aos
agentes e que agem simultaneamente, diferenciando
os imóveis
 Cada pessoa tem necessidades e experiências
distintas, e terá avaliações diferentes da vantagem
relativa de cada imóvel (cada agente tem o seu valor)

 Entretanto, o valor de mercado é a média geral do
mercado, considerando n agentes
 Durabilidade (grande vida útil)

 Heterogeneidade (singularidade)
 Fixação espacial (imobilidade)
 Custo elevado

 Grande tempo de maturação
Efeitos das características
 Os usados são a maioria e o prazo de maturação é longo: o estoque

domina o mercado e preços seguem a demanda
 Heterogeneidade dificulta comparação: imperfeição no mercado:
preço#valor
 Imobilidade: acessibilidade e vizinhança são fundamentais
 Alto custo exige financiamentos e vincula o imóvel às condições

políticas e macroeconômicas do país, mas o mercado não segue os
indicadores gerais (CUB, IGP, dólar)
(II) Funcionamento do mercado imobiliário

Funcionamento do mercado imobiliário
 Transformação constante
 Dinâmica peculiar
 Inúmeras influências
 Atuação do poder público (três níveis e três poderes)
 Característica espacial (oferta e demanda locais)

Funcionamento do mercado imobiliário
Outros tópicos
 Mercados emergentes
 Capitais voláteis
 O mercado muda com a sociedade
 Tendências futuras: trabalho em casa,...
 O valor de mercado é o equilíbrio (média das transações)

(III) Métodos de avaliação

Avaliação de imóveis
 Conceito de avaliação de imóveis

 Legislação da área
 Normas e métodos de avaliação

Conceito
 Avaliação de imóveis
 obtenção do valor através de processos técnicos
 Valor imobiliário:
 Média geral, preço mais provável
 Preço # valor # custo

 O valor é único, em um dado momento
 Busca-se o valor médio de mercado, mas há uma
faixa de valores
Legislação
 Lei Federal 5194/66 - regula o exercício profissional
 Resoluções do CONFEA
 218 - define os objetos
 205 - código de ética
 345 - avaliações e perícias
 Normas técnicas (NB502:NBR5676:NBR14653-2)
 Plantas de valores: aplica-se a Norma?

Natureza das avaliações
A Norma NBR14653 classifica as avaliações, quanto à
natureza, em avaliações de:
 Imóveis
 Terrenos
 Benfeitorias

 Terrenos com benfeitorias
 Frutos
 Direitos
Utilização das avaliações
 As avaliações de imóveis podem ser usadas em: partilhas,
desapropriações, servidões, revisão ou renovação de aluguéis,
garantia de empréstimos, privatizações, seguros,
investimentos, tributos (IPTU, ITBI, ITR, Contribuição de
Melhorias, IR), alienações, fusões, transferências, atualização
de patrimônio, informação para compra e venda, etc.

Métodos de avaliação
 Diretos
 comparação de dados (intuitiva/homogeneização/inferência/IA)
 evolutivo (custo de reprodução)
 Indiretos
 renda
 involutivo
(residual)

Comparação de dados de mercado
 É o melhor método, pois utiliza as informações do

próprio mercado (buscamos o “valor de mercado”)
 Existem quatro técnicas de cálculo:
 Intuitiva (subjetiva)
 Homogeneização (determinística)
 Inferência estatística (probabilística)

 Inteligência artificial
 Basicamente consiste na obtenção de uma média ponderada das
diversas características de interesse
 Exige a disponibilidade de dados de mercado
 Idealmente, deve-se gerar um modelo do mercado,

estimando o valor com ele
 A inferência estatística ou as redes neurais exigem uma
quantia razoavelmente grande de dados (30/200 un)
 Se existe pouca ou nenhuma informação sobre o mesmo
tipo de imóvel, pode-se utilizar uma das técnicas a seguir,
mas com a consciência de que são estimativas menos
precisas do mercado

Pesquisa de dados
 Coleta de informações - fontes:

 Imobiliárias
 Jornais
 Cartórios
 Prefeituras - cadastros, IPTU, ITBI

 Particulares (agentes)
Pesquisa de dados
 Coleta de informações - dados:

 Informações cadastrais
 Área
 Idade
 Padrão

 Informações da transação
 Data
 Condições de pagamento
 Valor
Pesquisa dos dados
 Vistorias (informações do local):

 Fotografias
 Análise do local (vizinhança)
 Estado de conservação / idade aparente
 Qualidade da construção / padrão

Tratamento dos dados
 Codificação/Representação numérica (variáveis)

 Quantitativas
 Qualitativas:
 Vários níveis
 Binárias (dummies)

 Índices (0-10; 0-100)
 Exame e limpeza iniciais
Comparação expedita (intuitiva)
 Exercício: dadas as informações a seguir, determine o

valor do terreno
 Terrenos urbanos, no mesmo bairro:
a) 400 m2, zona qualidade “2” - R$ 20mil
b) 500 m2, zona qualidade “3” - R$ 25mil

c) 400 m2, zona qualidade “3” - R$ 23mil
Avaliando: 500 m2, zona qualidade “3” - valor= ?
 Comparação expedita, intuitiva ou subjetiva: baseada

na experiência (conhecimento anterior) do avaliador
 Homogeneização (ponderação arbitrária): o avaliador
usa fórmulas prontas para o ajuste das diferenças
(fatores de homogeneização)

 VUHi = VUi*F1i*F2i*...*Fki
Homogeneização de fatores
 Exercício: avaliar um terreno de 500m2, zona “2”,

frente 15m, com estes dados (terrenos):
a) 400 m2, zona “2”, frente 12m - R$ 20mil
b) 500 m2, zona “3”, frente 20m - R$ 25mil
c) 400 m2, zona “3” , frente 10m - R$ 23mil

d) 360 m2, zona “3” , frente 12m - R$ 30mil
e) 500 m2, zona “1” , frente 16m - R$ 10mil
f) 420 m2, zona “1” , frente 12m - R$ 15mil
Evolutivo (Custo de reprodução)
 Consiste em obter o valor do imóvel através do custo de

construção de outro, semelhante em tudo (por
orçamento) - hotéis ou fábricas
 A hipótese é de que o comprador não pagaria mais do
que o necessário para construir outro imóvel igual
 O terreno é avaliado por outro método

 Desconta-se a depreciação (fórmulas)
 Acrescenta-se a VCF (# pronto x a construir)
 Acrescenta-se o Fundo de Comércio (ponto)
 Custo:
 obtido por orçamento (paramétrico ou detalhado)
 Depreciação - métodos comuns:
 Reta: Va = Vr +Vd*(U-I)/U
 Parábola: Va = Vn-Vd*(U/I)2
 Ross: Va = Vn-Vd*(I/U+I2/U2)/2

 Vantagem da Coisa Feita (VCF): diferença entre

o imóvel pronto e aquele orçado (por construir):
riscos, lucros, taxas, custos financeiros, etc.
 Fundo de Comércio: o uso comercial agrega valor
ao imóvel (é o “ponto”), vantagem que o
comprador leva junto com a construção, se o uso

prosseguir
 Exercício: avaliar um pavilhão com 500m2 de área

construída, com 10 anos de uso, de padrão normal,
situado em terreno ao lado do terreno de 500m2
avaliado antes:
a) Valor do terreno:

b) Valor da construção:
Valor do imóvel avaliando:
Residual
 É uma aplicação do método evolutivo (custo). A NBR 5676
apresentava como um método a parte, mas na NBR14653 não
é mais citado.
 Utilizado para avaliar terrenos em áreas sem terrenos
disponíveis
 Toma-se uma amostra de terrenos com benfeitorias, e o valor
de cada terreno é obtido pelo desconto das construções

(calculada pelo custo de reprodução), gerando uma amostra de
terrenos “virtuais”
 Então usa-se o método de comparação
Residual
 Exercício - determinar o valor de um terreno com

500m2, próximo aos imóveis a seguir (mesma
quadra):
a) terreno de 400m2 com casa de 90m2, de madeira, com
20 anos - R$ 40 mil
b) terreno de 500m2 com casa de 50m2, de alvenaria
padrão bom, com 10 anos - R$ 60mil

c) terreno de 400m2 com prédio comercial (loja) de
alvenaria com 75m2, padrão médio, com 30 anos - R$
50mil
Renda
 O valor do imóvel é obtido através da renda liquida
que ele pode proporcionar, em sua vida útil
econômica (capitalizada, DCF) - shoppings ou lojas
 O aluguel ou arrendamento pode ser o do
próprio imóvel ou obtido por comparação com
imóveis semelhantes
 Devem ser descontadas as despesas de
responsabilidade do proprietário (taxas,

impostos, conservação)
 Considera-se também a depreciação física e
funcional
Renda
 Exercício: se o pavilhão de antes pode ser alugado

por R$ 1.000,00 e tem ainda uns 50 anos de vida útil,
qual seria o valor de mercado?

Involutivo
 É o método do “máximo aproveitamento eficiente”
(semelhante à análise de viabilidade). É um caso especial do
método da renda, na verdade.
 Projetamos o máximo e melhor uso, de acordo com o mercado
na região
 O valor do terreno será a diferença entre o valor de venda do
imóvel e as despesas de construção
 Casos:

 Glebas
 Terrenos em área de incorporação
 Retrofit
 Prédios inacabados
Premissas de aplicação
 O método Involutivo aplica-se para avaliação de
terrenos e glebas urbanas - e também para imóveis
obsoletos
 Busca-se o máximo aproveitamento eficiente:
 pesquisa e desenvolvimento de anteprojetos das
atividades permitidas pela legislação
 levantamento de custos e valores de mercado para

venda
 escolha das atividades viáveis (com demanda)
 definição da atividade mais rentável entre as viáveis -
valor final
Avaliação de glebas
 Glebas são terrenos grandes - geralmente não há
similares
 A aplicação mais comum é de loteamentos:
 Definir a quantidade de terrenos que podem ser
gerados
 Pesquisar os custos para produção do loteamento

 Pesquisar preços e demanda para estes terrenos
 Verificar a o cronograma de desenvolvimento / etapas
Avaliação de terrenos
 Podem ser avaliados terrenos em áreas sem

disponibilidade de oferta de terrenos
 Verifica-se a hipótese de construção de imóveis - de
acordo com a demanda da região:
 Definir o tamanho e padrão do imóvel

 Pesquisar custos e preços de venda
 Definir um cronograma físico-financeiro
Avaliação de imóveis obsoletos
 No caso de construções de grande porte sem uso

comercial, a alternativa é projetar um retrofit
 Verifica-se o uso potencialmente mais adequado para
o imóvel
 Verifica-se os preços de venda e os custos de

adaptação
 É necessário cuidado para identificar uso realmente
possíveis (do ponto de vista do mercado)
Involutivo
 Exercício: determinar o valor de um terreno de

500m2 (o do pavilhão), com capacidade para
construir 20 apartamentos de 2 quartos (área
total=75m2) de padrão médio, sendo que
apartamentos próximos, semelhantes mas com 5 anos
de uso, foram vendidos por R$ 60mil

Comparação de dados de mercado com modelos estatísticos
 A seqüência é semelhante à das técnicas

anteriores, mas o volume de dados é maior
 Etapas:
 Obtenção de informações
 Preparação ou pré-processamento

 Busca do modelo e validação do mesmo
 Estimação dos valores e verificação da adequação
real
 Produção do relatório, laudo ou carnê
Obtenção dos dados
 Toda avaliação, qualquer que seja o método, exige a obtenção de

informações do mercado no qual se insere o imóvel
 não havendo informações de vendas, busca-se aluguéis; não havendo de
prédios, busca-se terrenos, etc.
 É essencial a formação de um banco de dados, bem estruturado
 Existem várias fontes de informação: jornais, imobiliárias, cartórios,
prefeituras (cadastros, projetos), instituições financeiras, vistorias, etc.

Obtenção dos dados
 Dados obtidos das várias fontes:

 Endereço, área, idade, box, outras
características, data da transação, preço
 Dados das vistorias (in loco):
 Fotografias

 Análise do local (vizinhança)
 Estado de conservação / idade aparente
 Qualidade da construção / padrão
Preparação dos dados
 Importação, registro (digitação)
 Codificação:
 Variáveis quantitativas (geralmente contínuas, reais) - área, distâncias
 Variáveis qualitativas (geralmente discretas, inteiras):
 Vários níveis (1, 2, 3, 4) - dormitórios
 Binárias (dummies: 0, 1) - box, cobertura
 Índices (0-10; 0-100) - qualidade, uso residencial

Pré-processamento dos dados
 Análise inicial: exame dos dados

 Limpeza: erros grosseiros
 Complementação e correção: dados omitidos ou
incorretamente digitados

 Enriquecimento: dados de outras fontes (Censo,
órgãos de classe, vistorias, especialistas, etc.)
 Seleção/redução da base: seleção de variáveis e casos
relevantes
Métodos de avaliação - diretos
Inferência estatística
Basicamente, busca-se um modelo numérico, do
tipo:
Valor = 120 +35*área -56*idade+290*padrão

 Como obtê-lo, e em que condições pode ser
utilizado para avaliar imóveis é o centro da
questão
 Trata-se de um método sofisticado de obtenção de médias ponderadas

 A diferença principal para os anteriores é que o processo é
probabilístico: há testes e níveis de confiança para os parâmetros
 É razoavelmente objetivo, preciso, moderno, rápido, eficiente e confiável
 Pode ser realizado até no MS-Excel

 Regressão simples:
 Valor Unitário = a + b*Localização + erro
 Regressão múltipla:
 Valor Unitário = a + b*Área +c*Idade
+d*Localização +e*Padrão +...+ erro

 Com um conjunto de dados (que deve representar o
mercado), estima-se o valor dos coeficientes:
a,b,c,d,e,... buscando minimizar o erro (desvio,
resíduo)
 O resultado é um modelo numérico do mercado
imobiliário, proposto e testado pelo avaliador
 De posse da equação numérica, podem ser estimados
valores para todos os imóveis semelhantes aos da
amostra (mesmo tipo, local, etc.)

 A seguir, veremos alguns exemplos de telas típicas
em programas de estatística (no caso, o SPSS)
Coefficientsa
Standardi
zed
Uns tandardized Coefficien
Coefficients ts
Model B Std. Error Beta t Sig.
1 (Cons tant) -341539 27761,729 -12,303 ,000
ÁREA 1140,362 42,122 ,649 27,073 ,000
PADRÃO 83489,003 7047,702 ,301 11,846 ,000
IDADE -4755,839 649,840 -,163 -7,318 ,000

BAIRRO 2028,452 268,056 ,168 7,567 ,000
a. Dependent Variable: VALOR TOTAL
Métodos de avaliação - inferência
Análise da precisão do modelo
 Determinação (qualidade do ajuste): R2a

 Análise de variância (teste do modelo): teste F
 Análise de significância das variáveis: teste t

Model Summaryb
Std. Error
Adjus ted of the
Model R R Square R Square Es timate
1 ,923a ,852 ,850 95373,95
a. Predictors: (Cons tant), BAIRRO, IDADE, ÁREA
TOTAL, PADRÃO
b. Dependent Variable: VALOR TOTAL
ANOVAb
Sum of Mean
Model Squares df Square F Sig.

1 Regres s ion 1,7E+13 4 4,2E+12 465,842 ,000 a
Res idual 2,9E+12 324 9,1E+09
Total 2,0E+13 328
a. Predictors : (Constant), BAIRRO, IDADE, ÁREA TOTAL, PADRÃO
b. Dependent Variable: VALOR TOTAL
Pressupostos básicos
Existem várias exigências para a validade do processo
estatístico, tais como:
 Homocedasticidade (variância constante dos erros)
 Independência serial dos resíduos (Não existe autocorrelação)
 Normalidade dos resíduos
 Não existem observações espúrias (outliers)

 Não existência de relação exata (colineariedade perfeita) entre
quaisquer variáveis independentes
 Existência de relação linear entre as variáveis independentes e a
dependente
Variável Dependente: Valor total (R$)
5
1
Erros padronizados
-1
-2

-3
-4
0 400.000 800.000 1.200.000 1.600.000
200.000 600.000 1.000.000 1.400.000 1.800.000
Valor (R$)
 Análise do exemplo:
 Os testes numéricos iniciais são bons (R2, F, t) -
passa no nível rigoroso da Norma
 Trata-se de amostra grande, então podemos utilizar 3
ou 4 desvios-padrão como limite para outliers
 Porém há tendências na estimativa: os imóveis mais

caros têm erros na área positiva (3 a 4 dp), enquanto
que os de menor valor têm erros na faixa negativa (-4
a -3 dp)
 Como solucionar?
Casos especiais de avaliações
 Aluguéis
 Avaliação para tributação (massa)
 Avaliações rurais - renda

IV - Avaliação de imóveis para tributação

Avaliação de imóveis para tributação
 Os tributos imobiliários, tais como IPTU, ITBI, ITR e

contribuição de melhorias, geralmente são baseados
no valor venal, ou seja, o valor de mercado do imóvel
 A diferença da avaliação em massa para a avaliação
singular é apenas a escala (o tamanho da tarefa)

Conceitos básicos
 Imposto x taxa (segundo o Direito)

 Imposto é geral: o recurso pode ser gasto em qualquer
coisa
 Taxa é específica: deve ser gasta naquilo que a motiva
(ex: taxa de iluminação)
 Interessam:
 Motivo para tributação

 Escolha da base tributária (política)
 Definição de alíquotas (política)
 Cálculo dos valores (técnica)
Peculiaridades das avaliações
 Avaliação singular x coletiva (massa)

 Detalhamento e precisão diferenciados, na
prática
 Fração valor cadastral/valor real

 Aplica-se a Norma (NBR 14653-2)?
Outros elementos
 Usos extra-fiscais
 Controle da urbanização e da especulação (alíquotas progressivas)
 Ineqüidade de tributação (justiça)
 Imóveis de mesmo valor e tributos diferentes (ineq. horizontal)
 Imóveis diferentes com mesmo tributo (ineq. vertical)

Plantas tradicionais
 Terrenos avaliados por homogeneização de

fatores
 Construções avaliadas por custo de reprodução
 Tabelas de custos benfeitorias

 Valores arbitrários
Plantas tradicionais - simples
 Valores dos terrenos

 Setor 1: (A) 30/m2 (B) 20/m2 (C) 10/m2
 Setor 2: (A) 15/m2 (B) 11/m2 (C) 7/m2
 Setor 3: (A) 10/m2 (B) 8/m2 (C) 6/m2
 Valores das construções
 Alvenaria: (A) 200/m2 ... (F) 50/m2
 Mistas: (A) 120/m2 ... (F) 30/m2
 Madeira: (A) 80/m2 ... (F) 20/m2

Plantas tradicionais - “sofisticadas”
Imposto predial
 IP = Área*Fa*Ft*Fi*VUC*P*al
 Fa = correção pela área
 Ft = correção pelo tipo de imóvel
 Fi = correção pela idade
 VUC = Valor unitário da construção (tipo)
 P = pontos da construção (vários aspectos) - %
 al = alíquota - %

Plantas tradicionais - “sofisticadas”
Imposto territorial
 IT = ÁreaT*Fs*Ft*Fp*VUT*al
 ÁreaT = área do terreno
 Fs = Fator de situação (na quadra)
 Ft = Fator de topografia

 Fp = Fator de pedologia
 VUT = Valor unitário dos terrenos
 al = Alíquota
Plantas inferenciais
 Plantas diferenciadas pelo objeto
 Terrenos (6%, em Porto Alegre)
 Casas (27%)
 Apartamentos (46%)
 Salas comerciais/lojas (10%)
 Valores obtidos por renda ou custo de reprodução (“sem mercado”)
 Outros: hotéis, shoppings, hospitais (11%)

Alternativas
 Usar dados de ITBI no cálculo
 Modelos digitais de valores
 Inteligência artificial (redes neurais, RBC)
 Modelos com aluguéis
 Integração dos tributos: IPTU e ITBI em cadastro único (valor igual)
 Sistemas ultrapassados:
 Taxar só terrenos ou só construções

V - Novas Técnicas (IA/SIG)

Novas técnicas (IA/SIG)
 Na visão moderna de análise de dados, a avaliação
através de comparação de dados pode ser
considerada uma tarefa de descobrimento de
conhecimento em bases de dados (KDD), na qual o
algoritmo de aprendizagem deve gerar um modelo
de predição (estimação) de valores
 Há vários paradigmas: KDD, DM, SC, ML, mas
a questão é fundamentalmente a mesma

Novas técnicas (IA/SIG)
 Várias técnicas de inteligência artificial podem

ser utilizadas no processo: redes neurais, árvores
de decisão, árvores de modelos, algoritmos
genéticos, lógica difusa e mesmo técnicas
estatísticas podem colaborar na solução do
problema

 Os sistemas de informações geográficas
SIG/GIS) também são bastante úteis
Técnicas de análise

Técnicas
 Podem ser utilizadas diversas técnicas, às vezes em
parceria, outras vezes em seqüência, e algumas são
mais flexíveis, realizando várias tarefas
 Algumas delas são: clusterização, árvores de decisão,
algoritmos genéticos, redes neurais, raciocínio
baseado em casos, lógica difusa, regressão múltipla

Redes neurais
camada de entrada camada oculta camada de saída
área 1
16
idade 2 w16 20
17
20
preço estimado
... ... 18

19 w0 20
local 15 w15 19
x1
yj
w0 19 x2 S f yj
yj
x3
Regressão múltipla
 Busca-se modelos numéricos, do tipo:

 Preço=400+20*área-40*idade+500*local
 É uma técnica antiga e bem conhecida - está
implementada até no Microsoft Excel
 As avaliações de imóveis, atualmente, usam esta

técnica (inferência estatística)
Algoritmos genéticos
 São uma técnica de otimização de uma função

(busca da melhor solução, em um espaço amplo de
soluções), que usa mecanismos semelhantes à
natureza: cruzamento, seleção natural, mutação
 Geralmente inicia-se com uma população

aleatoriamente escolhida
 Os dados são codificados em vetores binários
[010001001000] ou números reais
AG
 Seleção natural: os elementos mais aptos
passam para a geração seguinte
 Cruzamento: corta-se parte de um elemento e
troca-se com a parte correspondente de outro
elemento
 Mutação: um bit (gene) é alterado - 0>1, 1>0

 Há uma função de ajuste (fitness) que indica
os mais aptos
AG

Lógica difusa
 A lógica clássica (Aristotélica) trabalha com
duas classes: sim/não, 0/1, pertence/não
pertence, etc.
 A lógica difusa considera os casos
intermediários, através de valores fracionários
que indicam o quanto um elemento pertence a
cada conjunto:

 alguém com 1,75m é alto, médio ou baixo?
 um copo de água pela metade está cheio ou
vazio?
FL
 Por exemplo, para representar o tamanho de um
imóvel, pode-se usar um conjunto difuso como
este:
1
grau de pertinência
0,5

0
0 150 300 450 600
área (m2)
Sistemas de regras difusas
 As regras são geradas diretamente dos dados,
utilizando redes neurais ou algoritmos genéticos
 Geralmente há um conjunto de regras, do tipo:
 R1: SE área é pequena ENTÃO Preço=equação1
 R2: SE área é média ENTÃO Preço=equação2
 R3: SE área é grande ENTÃO Preço=equação3

 Várias regras são aplicadas para resolver um
problema, proporcionalmente ao grau de
correspondência do caso com a regra
Sistemas de Informação geográficas
 Os SIG são ferramentas poderosas de análise espacial,
compostos por um conjunto de módulos (tratamento de
dados, representação espacial, ferramentas de inferência,
etc.)
 O modelo pode ser explícito (superfície de tendência) ou
não (embutido no SIG)
 Por exemplo:

Valor=a0+a1.área+a2.idade+a3.padrão+
+a4.garagens+...+a8.x+a9.y+a10.x2+a11.y2+
+a12.xy+a13.x3+a14.y3+a15.x2y+a16.xy2 +...
SIG - Exemplo de modelo gráfico
32500-35000
30000-32500
27500-30000
25000-27500
22500-25000
20000-22500
SP (USD) 17500-20000
15000-17500
1,5
12500-15000

-1 10000-12500
-3,5 7500-10000
-6 7 5000-7500
2500-5000
5,5
Y (km) -8,5
4
0-2500
2,5
-11
1
X (km)
-0,5
-2
Exemplo (González, 2002)
 Dados utilizados:
 Preços de 31.277 apartamentos vendidos entre
1998 e 2001, em Porto Alegre
 Etapas:
 Pré-processamento – limpeza, enriquecimento,
etc.

 Análise com regressão, redes neurais, regras
difusas e outras técnicas
 Comparação dos resultados
Regressão
Valor=(2.533,468+34,042*Artocons+ 198,827*
Razão–1.209,174*Med+ 101,009*Fin+
5813,205*Lux–15,570* Idade+22,538*Bairro–
34,398*Centro–91,655*Comércio+
396,107*Vista–18,234*Mês)4/3

Sistemas de regras difusas
O Obtidas com apoio de AG
O Conjuntos difusos para a área construída (três
regras):
A1 A2 A3
1

11,265 236,326 454,652 área (m2)
Regras difusas
 R1: SE Área é A1 ENTÃO Valor1=(363,399+ 38,225*Artocons+
818,141*Razão+544,665*Med+ 1.016,166*Fin+ 2.107,615*Lux–
24,088*Idade+14,932* Bairro–33,617*Centro–
94,569*Comércio+1.399,788* Vista–14,880*Mês) 4/3
 R2: SE Área é A2 ENTÃO Valor2=(1.147,260+ 33,432*Artocons+
589,584*Razão+838,673*Med+ 2378,054*Fin+4.599,690*Lux–
50,621*Idade+26,549* Bairro–118,912*Centro–64,728*Comércio+
1.917,465* Vista–28,918*Mês)4/3
 R3: SE Área é A3 ENTÃO Valor3=(1.414,908+ 27,101*Artocons+
5.593,242*Razão+4.565,306*Fin+ 7.516,682*Lux–43,623*Idade+

49,287*Bairro–726,720* Centro–103,582*Mês) 4/3
Regras difusas
 A) cálculo das pertinências a cada um dos conjuntos
difusos
 m1+m2+m3=1
 B) cálculo dos valores parciais
 Valor1, Valor2, Valor3
 C) Cálculo do valor final

 Valor=m1*Valor1+ m2*Valor2+ m3*Valor3
Redes neurais
 Fi: funções de ativação
 Xj: saídas dos neurônios da primeira camada
 Yh=F23[-0,06440+1,31053*F12(X12)-
1,22626*F13(X13)+0,78600*F14(X14)+
0,37089*F15(X15)-1,68319*F16(X16)+

0,09843*F17(X17)+0,45751*F18(X18)-
0,29391*F19(X19)+1,32671*F20(X20)-
1,15142*F21(X21)+0,09971*F22(X22)]
Redes neurais – substituindo...
 X12=-0,11692+0,24988*X1+1,96036*X2-0,52362*X3+0,10678*X4-0,54584*X5-
0,48432*X6+0,64490*X7-0,23931*X8-0,24132*X9-0,69206*X10-0,57628*X11
 X13=0,30686+0,29104*X1-2,15555*X2-0,23315*X3-0,04429*X4-0,23163*X5 -0,79767*X6-
0,43676*X7-0,44846*X8-0,61651*X9-0,64560*X10-0,81167*X11
 X14=-0,30583+0,15531*X1+1,15663*X2+0,84697*X3-0,46843*X4+0,16577*X5+ 0,49420*X6-
0,94483*X7-0,46594*X8+0,07521*X9+0,67462*X10-0,99405*X11
 X15=0,27744-0,43872*X1+0,19775*X2-0,57421*X3+1,02011*X4+0,38012*X5+ 1,04876*X6-
0,68285*X7+0,37727*X8-0,47133*X9-0,23228*X10+0,47400*X11
 X16=0,93573-0,07050*X1-2,70451*X2-0,14799*X3+0,82558*X4+0,06034*X5+ 0,08215*X6-
0,05571*X7-0,64606*X8+0,39128*X9+0,63636*X10+0,09500*X11
 X17=0,11776+0,19480*X1+0,20027*X2+0,78390*X3+0,61617*X4-0,06145*X5-
0,59426*X6+0,43289*X7+0,27847*X8-0,38570*X9+0,20113*X10+0,79948*X11
 X18=0,46804+0,34544*X1+0,79811*X2-0,59574*X3+1,10363*X4-0,29349*X5-

0,82632*X6+0,47843*X7-0,71154*X8+0,21238*X9-0,49541*X10-0,38349*X11
 X19=-0,88106-0,60353*X1-0,44679*X2-0,46635*X3-0,54670*X4+0,70344*X5-
0,40715*X6+0,34727*X7+ 0,78608*X8+0,43385*X9-0,68569*X10+0,73383*X11
 X20=0,51339-0,32318*X1+2,16562*X2+0,33256*X3-0,11329*X4+0,54807*X5-0,20542*X6-
0,46506*X7-0,72492*X8-0,86982*X9+0,06222*X10+0,41792*X11
 X21=-0,99259-0,20164*X1-1,32337*X2+0,56630*X3-0,37690*X4+0,28157*X5+
0,32458*X6+0,01931*X7-0,61588*X8-1,10797*X9-0,14165*X10-0,21962*X11
 X22=0,78485+0,00463*X1+0,78033*X2+0,48156*X3-0,85717*X4-0,23684*X5-
0,50778*X6+0,21482*X7+ 0,00213*X8-0,97040*X9 -0,60075*X10+0,03420*X11
Redes neurais – substituindo...
 Yh=F23[-0,06440+1,31053*F12(-0,11692+0,24988*X1+1,96036*X2-0,52362*X3+
0,10678*X4-0,54584*X5-0,48432*X6+0,64490*X7-0,23931*X8-0,24132*X9-0,69206*X10-
0,57628*X11)-1,22626*F13(0,30686+0,29104*X1-2,15555*X2-0,23315*X3-0,04429*X4-
0,23163*X5-0,79767*X6-0,43676*X7-0,44846*X8-0,61651*X9-0,64560*X10-
0,81167*X11)+0,78600*F14(-0,30583+0,15531*X1+ 1,15663*X2+0,84697*X3-
0,46843*X4+0,16577*X5+0,49420*X6-0,94483*X7-
0,46594*X8+0,07521*X9+0,67462*X10-0,99405*X11)+0,37089*F15(0,27744-
0,43872*X1+0,19775*X2-0,57421*X3+1,02011*X4+0,38012*X5+1,04876*X6-
0,68285*X7+0,37727*X8-0,47133*X9-0,23228*X10+0,47400*X11)-1,68319* F16(0,93573-
0,07050*X1-2,70451*X2-0,14799*X3+0,82558*X4+0,06034*X5+ 0,08215*X6-0,05571*X7-
0,64606*X8+0,39128*X9+0,63636*X10+0,09500*X11)+
0,09843*F17(0,11776+0,19480*X1+0,20027*X2+0,78390*X3+0,61617*X4-0,06145*X5-
0,59426*X6+0,43289*X7+0,27847*X8-0,38570*X9+0,20113*X10+
0,79948*X11)+0,45751*F18(0,46804+0,34544*X1+0,79811*X2-0,59574*X3+ 1,10363*X4-
0,29349*X5-0,82632*X6+0,47843*X7-0,71154*X8+0,21238*X9-0,49541*X10-
0,38349*X11)-0,29391*F19(-0,88106-0,60353*X1-0,44679*X2-0,46635*X3-

0,54670*X4+0,70344*X5-0,40715*X6+0,34727*X7+0,78608*X8+ 0,43385*X9-
0,68569*X10+0,73383*X11)+1,32671*F20(0,51339-0,32318*X1+ 2,16562*X2+0,33256*X3-
0,11329*X4+0,54807*X5-0,20542*X6-0,46506*X7-0,72492*X8-
0,86982*X9+0,06222*X10+0,41792*X11)-1,15142*F21(-0,99259-0,20164*X1-
1,32337*X2+0,56630*X3-0,37690*X4+0,28157*X5+0,32458*X6+ 0,01931*X7-0,61588*X8-
1,10797*X9-0,14165*X10-0,21962*X11)+0,09971*
F22(0,78485+0,00463*X1+0,78033*X2+0,48156*X3-0,85717*X4-0,23684*X5-
0,50778*X6+0,21482*X7+0,00213*X8-0,97040*X9-0,60075*X10+0,03420*X11)]
Regras difusas extraídas das redes neurais
 As redes podem ser convertidas, facilitando a

interpretação, porém com perda de qualidade
(aumento de erro)
 R1: SE Verdadeiro ENTÃO Valor=(306,362+
34,042*Artocons+198,827*Razão–1.209,174*
Med+101,009*Fin+5813,205*Lux–15,570*Idade+

22,538*Bairro–34,398*Centro–91,655*Comércio
+396,107*Vista–18,234*Mês)4/3
Avaliação de Imóveis e Metodologia
de Perícias
2007
Marco Aurélio Stumpf González

Engenheiro Civil, Bel., Doutor em Engenharia
Professor da Unisinos – PPGEC/AU/EC

AIMP Avaliacoes

Enviado por

Dados do documento

Descrição original:

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

AIMP Avaliacoes

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Avaliação de Imóveis e Metodologia

Marco Aurélio Stumpf González

 A avaliação de imóveis é a tarefa de obter uma

Marco A.S.González (2005)

 Perícia é uma análise técnica, realizada por um

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

 O mercado imobiliário é de concorrência

Marco A.S.González (2005)

 O funcionamento do mercado imobiliário

Marco A.S.González (2005)

 Existem várias técnicas para obter o valor de mercado;

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

 Durabilidade (grande vida útil)

Marco A.S.González (2005)

 Os usados são a maioria e o prazo de maturação é longo: o estoque

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

 Conceito de avaliação de imóveis

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

 É o melhor método, pois utiliza as informações do

Marco A.S.González (2005)

 Idealmente, deve-se gerar um modelo do mercado,

Marco A.S.González (2005)

 Coleta de informações - fontes:

Marco A.S.González (2005)

 Coleta de informações - dados:

Marco A.S.González (2005)

 Vistorias (informações do local):

Marco A.S.González (2005)

 Codificação/Representação numérica (variáveis)

Marco A.S.González (2005)

 Exercício: dadas as informações a seguir, determine o

Marco A.S.González (2005)

 Comparação expedita, intuitiva ou subjetiva: baseada

Marco A.S.González (2005)

 Exercício: avaliar um terreno de 500m2, zona “2”,

Marco A.S.González (2005)

 Consiste em obter o valor do imóvel através do custo de

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

 Vantagem da Coisa Feita (VCF): diferença entre

Marco A.S.González (2005)

 Exercício: avaliar um pavilhão com 500m2 de área

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

 Exercício - determinar o valor de um terreno com

Marco A.S.González (2005)

Marco A.S.González (2005)

 Exercício: se o pavilhão de antes pode ser alugado