I.

Le marché du
PA RT I E 2 . L E
crédit immobilier
FINANCEMENT
DE II. Le crédit
L’ I M M O B I L I E R
PA R L E S
immobilier
BANQUES
III. Le
financement d’une
opération
I. LE MARCHÉ DU CRÉDIT IMMOBILIER

Le marché de l’ancien
UNE D É C R O I S S A N C E Q U I VA S E C O N F I R M E R D A N S L E S M O I S À
VENI R ET TOUCHANT L’ ENS EMBLE DU TERRI TOI RE
EVOLUTION
DES PRIX DE
L’ A N C I E N
 LE CRÉDIT
IMMOBILIER
FINANCE 80%
DES
O P É R AT I O N S
DU MARCHÉ
 LA HAUSSE DES
M O N TA N T S
MOYENS DES
CRÉDITS A
RENDU POSSIBLE
LA HAUSSE DES
PRIX
LES VOLUMES DE CRÉDI T ONT CONNU UNE TRÈS F ORTE
CROI S S ANCE DEP UI S 2 0 1 4
L’ A U G M E N T AT I O N D E S D U R É E S D E F I N A N C E M E N T D A N S L A M Ê M E P É R I O D E
A É G A L E M E N T R E N F O R C É L E M O V E M E N T D E L A H A U S S E D E S P R I X
L A H A U S S E D E L’ I N F L AT I O N A C O N D U I T L E S
B A N Q U E S C E N T R A L E S À R E L E V E R L E U R S TA U X
D I R E C T E U R S D E P U I S Q U E L Q U E S M O I S
L E S TA U X D E S C R É D I T S I M M O B I L I E R S R E M O N T E N T
D O N C D E P U I S F I N 2 0 2 2 A P R È S D ’ U N E D É C E N N I E D E
B A I S S E
E F F E T S C R O I S É S D E S VA R I AT I O N S D E
TA U X E T D E D U R É E
L E M É C A N I S M E D U TA U X D E L’ U S U R E A
G R I P P É L E M A R C H É T O U T E N L I M I TA N T L A
H A U S S E D E S TA U X
A F I N D ’ É V I T E R U N E B U L L E I M M O B I L I È R E , L E H C S F A
É M I S D È S D É B U T 2 0 2 0 D E S R E C O M M A N D A T I O N S Q U I
S O N T D E V E N U E S D E S O B L I G A T I O N S D É B U T 2 0 2 2 .
H A U S S E D E S T A U X , T A U X D E L ’ U S U R E , M E S U R E S H C S F , O N T
E U U N I M P A C T C U M U L É T R È S F O R T S U R L ’ A C T I V I T É D U
M A R C H É D U C R É D I T I M M O B I L I E R
ACTEURS DE LA DISTRIBUTION DU
CRÉDIT IMMOBILIER EN FRANCE
LES BANQUES
MUTUALISTES
DOMINENT LE
MARCHÉ
FRANÇAIS (CA,
BPCE ET CRÉDIT
MUTUEL)
U N E M E I L L E U R E M A I T R I S E D U R AT I O
DE PRÊTS SUR DÉPÔTS
VERS UNE MEILLEURE GESTION DES
RISQUES SYSTÉMIQUES
L E C O U RTA G E S E D É V E L O P P E
RÉGULIÈREMENT DEPUIS LES ANNÉES 2000.
L A V E N T E D E F I N A N C E M E N T I M M O B I L I E R E S T S O U M I S E À U N E
R É G L E M E N T A T I O N C O N T R A I G N A N T E P O U R L E S
I N T E R M É D I A I R E S E N O P É R A T I O N D E B A N Q U E E T S E R V I C E D E
P A I E M E N T ( I O B S P )
 LA
R É G L E M E N TAT I O N
A DÉFINI DES
NIVEAUX DE
COMPÉTENCES EN
FONCTION DE
L’ A C T I V I T É
EXERCÉE
II. LE CRÉDIT IMMOBILIER

• Capital emprunté
• Taux d’intérêt
• Une durée
• Une mensualité
• Un coût total
• Le capital restant dû
 CALCULS DES
ÉCHÉANCES
MENSUELLES D’UN
EMPRUNT ET
TABL E AU
D’AMORTISSEMENT

𝑀𝑜𝑛𝑡𝑎𝑛𝑡 𝑑𝑢 𝑐𝑟 é 𝑑𝑖𝑡 𝑥 𝑇𝑎𝑢𝑥 / 12

𝑒𝑛𝑠𝑢𝑎𝑙𝑖𝑡 é =
( )
′
𝑡𝑎𝑢𝑥 − 𝑁𝑜𝑚𝑏𝑟𝑒 𝑑 é 𝑐h é 𝑎𝑛𝑐𝑒
¿
1 − (1× )❑ ¿
12
L E P N B M E S U R E L A R E N TA B I L I T É D ’ U N
CRÉDIT IMMOBILIER
L E TA U X D ’ E F F O RT E S T U N E É L É M E N T C L É D E L A
POLITIQUE DE RISQUE DES BANQUES
LES DIFFÉRENTS
TYPES DE
FINANCEMENT

• Le crédit amortissable classique

• Le prêt in fine
• Le PTZ: prêt à taux zéro
• Le prêt relais
LE CRÉDIT AMORTISSABLE CLASSIQUE
LE PRÊT IN FINE
LE PRÊT RELAIS
L E P R Ê T À TA U X Z É R O
 I I I . L E F I N A N C E M E N T D ’ U N E O P É R AT I O N

Le service de la dette par l’emprunteur est il réalisé au moyen de revenus exogènes ou

endogènes à l’immeuble?
REVENUS EXEMPLES DE FINANCEMENT ANALYSE DU RISQUE
REVENUS EXOGENES A Crédit acquéreur des particuliers : dette payée par des revenus exogènes (par Analyse du risque dit « corporate » dans laquelle la qualité de l’actif
L’IMMEUBLE exemple, salaire de l’emprunteur) immobilier n’est pas l’élément prépondérant mais plutôt la solidité
financière de l’emprunteur appréciée au travers de ses propres
Financement des entreprises détentrices de leur immobilier d’exploitation : ce
revenus.
sont les revenus générés par l’activité propre de l’entreprise qui assurent le
service de la dette et non d’éventuels loyers payés par des utilisateurs tiers de
l’immeuble
HYBRIDES Service de la dette assuré par des ressources endogènes (loyers d’un Les autres éléments du patrimoine de l’emprunteur ou du garant
immeuble d’investissement) avec cependant un emprunteur qui ne limite pas peuvent être sollicités par la banque si les ressources générées par
sa responsabilité aux seuls capitaux investis dans l’opération : l’immeuble ne sont pas suffisantes. L’analyse du risque porte donc à
la fois sur la qualité intrinsèque de l’immeuble financé et sur la
- Immobilier d’investissement des particuliers lorsque ceux-ci se portent
solidité de l’emprunteur ou du garant.
caution des projets financés ;
- Sociétés foncières cotées ayant recours à l’endettement,
- Montages où un garant externe apporte sa caution.

ENDOGENES A Crédit « sans recours » mis en place pour les promoteurs et les investisseurs Analyse de risque « projet », la banque ne pouvant se reposer que sur
L’IMMEUBLE immobiliers. La dette n’y est servie que par les loyers générés par l’immeuble la valeur de l’immeuble et les flux qu’il génère sans recours à une
ou par le produit de sa vente. Ces montages permettent aux promoteurs et aux ressource externe dans le cas où les ressources endogènes se
investisseurs de limiter leur responsabilité dans chaque opération. révéleraient insuffisantes.
Type d’emprunteur
Promoteur
Investisseur institutionnel
Particuliers utilisateur
Particuliers investisseur
Immobilier résidentiel : principales caractéristiques du financement
Crédit hypothécaire pour financer la construction de l’immeuble résidentiel. Montage « sans
recours », le promoteur intervenant via une société ad hoc (exemple : société civile de
construction et de vente) afin de limiter sa responsabilité aux seuls capitaux investis.
Durée du crédit limitée à celle de la construction, augmentée de quelques mois pour prévenir le
cas de dérapage du planning.
Montant emprunté dépassant rarement 70% du coût total de la promotion.
Financement de la TVA réglée sur les travaux pendant la construction.
En général, peu ou pas de dette contractée par les investisseurs institutionnels sur les actifs
résidentiels en raison principalement du faible écart entre le taux d’intérêt de la dette et la
rentabilité courante de ces investissements.
Financement du crédit, assorti d’une caution du crédit logement ou d’une hypothèque sur le bien
immobilier.
Montant du prêt défini en fonction des revenus de l’emprunteur avec un ratio de l’ordre de 30-
35% max. entre le service de la dette et les revenus. Le montant du prêt peut représenter 100%
du coût d’acquisition si l’emprunteur dispose de revenus suffisants.
Prêt à long terme avec remboursement du capital sur la durée du crédit et courbe
d’amortissement calculée sous les annuités constantes.
Taux d’intérêt fixe ou variable plafonné.
Mêmes caractéristiques que pour le particulier utilisateur avec un montant du prêt qui tient
également compte des revenus générés en propre par le bien.
Type Immobilier d’entreprise : principales caractéristiques du financement
d’emprunte
ur
Promoteur Même nature e financement que pour la promotion d’actif résidentiel : ouverture de crédit
hypothécaire dans le cadre d’un montage « sans recours ».
Le montant prêté pourra être plus important que dans le résidentiel (jusqu’à 90% du coût
contre 70%), si une location pour la totalité des surfaces ou une vente à un tiers est
sécurisée dès l’origine.
Emission d’une garantie d’achèvement au profit de l’acquéreur.
Financement de la TVA réglée sur les travaux pendant la construction
Investisseur Prêt hypothécaire dans le cadre de montage « sans recours » pour la plupart des
investisseurs institutionnels faisant appel à l’effet de levier.
Montant emprunté allant de 30% à plus de 60% de la valeur de l’immeuble selon la qualité
de l’actif et la stratégie de l’investisseur.
Durée comprise entre 3 et 10 ans.
Dans le cas des sociétés foncières cotées, financement par dette corporate conclue entre la
foncière et une banque ou un syndicat de banques. Elle peut aussi être éréalisée par
émission obligataire en placement public ou privé.
Entreprise Dette bancaire corporate si l’effet de levier reste inférieur à 50% ou dans le cas de travaux
utilisatrice d’amélioration.
Crédit-bail immobilier dans la plupart des cas avec une durée de 12 ans et un montant
pouvant aller jusqu’à 100% du coût. La banque est le propriétaire juridique de l’immeuble
mais l’emprunteur dispose d’une option d’achat sur l’immeuble à la fin du crédit-bail. Les
loyers payés par l’emprunteur pendant la durée de ce contrat correspondent à des annuités
de remboursement du financement.
POOLS DE FINANCEMENT
2 AUTRES TYPES DE CRÉDITS BANCAIRES
IMMOBILIERS
M I S E E N P L A C E D E S FA C I L I T É S

• Relecture indépendante
• Réalisation de test de sensibilité
• Rédaction d’un contrat de financement
• Principe de séparation des tâches entre équipes commerciales et équipes de gestion.
• Due diligences
• Versement des fonds propres
 LA VIE DU CRÉDIT

• Engagements liés à la gestion opérationnelle de l’immeuble.

• Engagements de nature financières : les covenants, l’un portant sur les flux et l’autre
portant sur les stocks
𝑅𝑒𝑣𝑒𝑛𝑢 𝑙𝑜𝑐𝑎𝑡𝑖𝑓 𝑛𝑒𝑡 𝑑𝑒𝑠 𝑐h𝑎𝑟𝑔𝑒𝑠 𝑛𝑜𝑛 𝑟 é 𝑐𝑢𝑝 é 𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒𝑠
𝐼𝑛𝑡𝑒𝑟𝑒𝑠𝑡 𝐶𝑜𝑣𝑒𝑟𝑎𝑔𝑒 𝑅𝑎𝑡𝑖𝑜=
𝑀𝑜𝑛𝑡𝑎𝑛𝑡 𝑑𝑒𝑠 𝑖𝑛𝑡 é 𝑟 ê 𝑡𝑠 𝑑𝑒𝑙𝑎 𝑑𝑒𝑡𝑡𝑒

𝑅𝑒𝑣𝑒𝑛𝑢𝑙𝑜𝑐𝑎𝑡𝑖𝑓 𝑛𝑒𝑡 𝑑𝑒𝑠 𝑐h𝑎𝑟𝑔𝑒𝑠 𝑛𝑜𝑛𝑟 é 𝑐𝑢𝑝 é 𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒𝑠

𝐷𝑒𝑏𝑡 𝑠𝑒𝑟𝑣𝑖𝑐𝑒 𝑐𝑜𝑣𝑒𝑟𝑎𝑔𝑒 𝑟𝑎𝑡𝑖𝑜=
𝑀𝑜𝑛𝑡𝑎𝑛𝑡 𝑑𝑢 𝑠𝑒𝑟𝑣𝑖𝑐𝑒 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑑𝑒𝑡𝑡𝑒(𝑖𝑛𝑡 é 𝑟 ê 𝑡 𝑒𝑡 𝑎𝑚𝑜𝑟𝑡𝑖𝑠𝑠𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡)

𝐸𝑛𝑐𝑜𝑢𝑟𝑠 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑑𝑒𝑡𝑡𝑒
𝑅𝑎𝑡𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝐿𝑜𝑎𝑛 𝑇𝑜 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒= ′
𝑉𝑎𝑙𝑒𝑢𝑟 𝑣 é 𝑛𝑎𝑙𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑖𝑚𝑚𝑒𝑢𝑏𝑙𝑒