DIREITO URBANSTICO PROF.

FRANCIS RAJZMAN
Disciplina jurdica que incide sobre o urbanismo, palavra originada do latim urbes, que significa
cidade, tendo como objeto de estudos as cidades e o estabelecimento humano e suas necessidades. O
urbanismo evolui com a cidade.
A urbanizao o processo pelo qual a populao urbana cresce desproporcionalmente em relao
populao rural, que migra em virtude da mecanizao do campo e perspectivas de melhora
financeira.
Constitui em um fenmeno moderno da sociedade industrializada, sendo gerada pela Revoluo
Industrial, que transformou centros urbanos em grandes aglomeraes de fbricas e escritrios
permeados de habitaes espremidas e precrias.
Traz inmeros problemas: a desorganizao social com carncia de habitaes, desemprego,
problemas com higiene e saneamento bsico, modifica a organizao do solo e transforma a paisagem
urbana.
Soluo: atravs da interveno do Estado que deve procurar transformar o meio urbano e criar novas
formas.
Da urbanizao surge a urbanificao, que consiste no processo de correo da urbanizao
(crescimento desordenado), na renovao urbana, inclusive criando cidades artificiais como Braslia.
O termo urbanificao foi criado por Gaston Bardet, para designar a aplicao dos princpios do
urbanismo.
Pode-se raciocinar da seguinte forma:

Urbanizao = mal (crescimento desordenado).

Urbanificao = remdio (reorganizao, reestruturao das cidades).

Evoluo histrica dos nveis de organizao das cidades objeto do estudo que segue:
1. Estgio: pr-urbano, sociedade gentlica, grupos homogneos e auto-suficientes, dedicados
busca do alimento, porm ainda no considerado como cidade.
2. Estgio: sociedade pr-industrial, j se dispunha de metalurgia, arado e roda, desenvolvendo-se
ento cidades como: Babilnia, Roma, Atenas, Tebas,...
3. Estgio: cidade industrial moderna, associada a uma organizao humana complexa, caracterizada
pela educao de massa, avano tecnolgico e uso de novas fontes de energia.
Fala-se ainda, em um outro estgio, a cidade ps-industrial, onde o fornecimento de bens e servios
tem primazia sobre a produo e transformao de alimentos e utenslios. Urbano-rural.
No Brasil, a povoao inicia-se na Colnia, sempre ligada aos critrios econmicos.
Em virtude da explorao do pau-brasil as expedies fundaram vilas e povoados, chegando-se at a
criao da cidade de Salvador pela expedio de Tom de Souza.

As cidades brasileiras desenvolveram-se ao longo do litoral em virtude do comrcio exterior, em

Minas Geraes e Gois pela minerao, no Nordeste pela cana-de-acar, e no Sul por causa das
vacarias. Observe, sempre em virtude da explorao econmica, as cidades brasileiras no se
desenvolveram espontaneamente.
A urbanizao do interior, deu-se em virtude da construo de Braslia e a mudana da Capital para
esta cidade.
A concentrao industrial dividiu-se entre Rio e So Paulo.
Na dcada de 40, as cidades eram vistas como uma possibilidade de avano e modernidade em
relao ao campo, fazendo com que ocorresse o xodo visando melhor qualidade de vida e emprego.
Na dcada de 90, a imagem das grandes cidades passou a ser atrelada violncia, poluio, abandono
de crianas nas ruas, trnsito catico, entre outros.
Conurbao: nova e diferente forma de assentamento urbano nas cidades. Metrpole com problemas
jurdico-urbansticos especficos.
Lei Lehman, Lei n. 6.766/79 contribuiu para o crescimento das favelas ao invs de corrigir a
situao.
Para que um centro habitacional seja considerado urbano, necessrio o preenchimento de alguns
requisitos como densidade demogrfica especfica, profisses urbanas, economia permanente,...Nem
todo o ncleo urbano constitui uma cidade.
O conceito de cidade segue trs concepes:
1. Demogrfica quantidade de habitantes.
2. Econmica a satisfao econmica da demanda diria da populao.
3. Subsistemas sediar organizaes administrativas, comerciais, industriais, scio-culturais...
A urbanizao criou problemas urbanos que precisavam ser corrigidos pela urbanificao, mediante a
ordenao dos espaos habitveis, de onde originou o urbanismo como tcnica e cincia.
Nas cidades antigas e medievais essas regras urbansticas j existiam, mas foi na Idade Mdia que
comearam a surgir algumas normas jurdicas urbansticas.
O urbanismo correlaciona-se com a cidade industrial, como um instrumento de correo dos
desequilbrios urbanos, nascidos da urbanizao e agravadas pela exploso urbana de nossos
tempos.
As tentativas de correes das cidades tinham duas posies:
1. Corrente: dos utopistas.
2. Corrente: dos especialistas e funcionrios que introduzem regulamentos sanitrios e servios
administrativos, que transformam o meio urbano e deu origem legislao urbanstica moderna.

Via-se o urbanismo primeiramente como arte de embelezamento das cidades, evoluindo

posteriormente ao contexto social, objetivando a organizao urbana e o bem estar coletivo.
Trs so as funes fundamentais para a realizao do urbanismo:
1. Habitar.
2. Trabalhar.
3. Recrear.
Objetos:
1. Ocupao do solo.
2. Organizao da circulao.
3. Legislao.
Deve-se ampliar o objeto do urbanismo incluindo no somente a cidade, mas todo o territrio ao seu
entorno, incluindo a zona rural, assim, representa a cincia do estabelecimento humano, preocupandose com a sistematizao do territrio. Organiza espaos habitveis visando realizao da qualidade
de vida humana.
Hely Lopes Meirelles define da seguinte forma: o urbanismo o conjunto de medidas estatais
destinados a organizar os espaos habitveis, de modo a propiciar melhores condies de vida ao
homem na comunidade.
Atividade urbanstica: ao destinada a realizar os fins do urbanismo e aplicar seus princpios.
Objetos da atividade urbanstica:

Planejamento urbanstico o princpio de toda a atividade urbanstica, idia do que seja

desejvel para o lugar ou territrio em questo.

Ordenao do solo planejamento quanto ocupao e uso dos espaos habitveis.

Ordenao urbanstica de reas de interesse especial - interesse ambiental, histrico-cultural

(preservao) e turstico.

Ordenao urbanstica da atividade edilcia examinar os projetos para verificar a harmonia

com o plano e as regras de ordenao e uso do solo.

Instrumentos de interveno urbanstica - de instalaes e construes especiais situadas em

lugar definido nos planos - necessrio fazer uma poltica do solo, para isso, existe a
necessidade de que a legislao preveja o controle de mercado e lotes, o direito especial de
preferncia, o reparcelamento de terrenos, a edificao compulsria, a expropriao para fins
urbansticos, a valorizao do solo, o aumento da tributao sobre lotes edificveis ou no.
Todos instrumentos de interveno urbanstica destinada a possibilitar a execuo do plano e a
ordenao do solo.

A atividade urbanstica consiste na interveno do Poder Pblico com o objetivo de ordenar espaos
habitveis.
Atividade dirigida realizao do triplo objetivo de humanizao, ordenao e harmonizao dos
ambientes em que vive o homem, o urbano e o rural.
realizada pelo Poder Pblico mediante interveno na propriedade privada e na vida econmica e
social das aglomeraes urbanas e no campo, com o fim de propiciar os objetivos pretendidos.
A atividade urbanstica funo pblica, deve contar com autorizaes legais para limitar os direitos
dos proprietrios particulares ou para priv-los da propriedade.
Exigncia fundamental para uma gesto democrtica da cidade o respeito ao princpio da legalidade
atravs do Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257/01 art. 43 Gesto democrtica da cidade.
A atividade urbanstica do Poder Pblico gera conflitos entre o interesse coletivo ordenao
adequada do espao fsico para o melhor exerccio das funes sociais da cidade.