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Ata de reunio

Assunto: Contabilidade de Incorporao Imobiliria


Data: 11/09/2014
Participantes: Marcos Mendes, Vitor e Gustavo

Foi discutido como feita a contabilidade para obras e unidades de incorporao, foram tratadas questes sobre a
contabilidade de Custo, Receita e Resultados.
As concluses iniciais so as seguintes:
Conceitos bsicos

Empreendimento como Centro de Custo
Para fins de controle preciso dos saldos contbeis, cada Empreendimento deve ser tratado como uma extenso de
um Centro de Custo e o Centro de Custo s pode possuir um Empreendimento.
Na contabilidade do Sistema Spalla, o controle de saldo por Centro de Custo usado para permitir a apurao de
valores alocados dentro do respectivo centro de custo, o mesmo documento lanado no operacional pode ser
rateado para vrios centros de custo.
O controle de Saldo por Centro de Custo feito para todo o plano de contas, incluindo as contas sintticas.

Saldos contbeis por Unidade
A contabilidade deve controlar saldos contbeis por Unidade Imobiliria, a partir do momento em que as unidades e
suas respectivas fraes ideais so definidas os saldos contbeis de custos e receitas passam a ser desdobrados por
unidade imobiliria.
O saldo contbil por Unidade Imobiliria uma extenso do saldo contbil do Centro de Custo do Empreendimento.
Exemplo:
2. Passivo
2.1. Custo de Obra
2.1.01. Empreendimento (Centro de Custo)
2.1.01.001. Unidade

O Sistema Spalla deve se encarregar de criar as contas por Empreendimento (Centro de Custo) e por Unidades com
base nos cadastros feitos no mdulo Imobilirio, portanto essas contas no precisam e no devem ser cadastradas
no plano de contas contbil.

Custo Incorrido
O custo incorrido da obra envolve consumo de bens e servios para o Empreendimento (Centro de Custo).
Tambm so considerados custos incorridos o passivo trabalhista por centro de custo, ou seja, se um funcionrio
trabalhou em um Empreendimento por seis meses, o seu salrio ser alocado como custo incorrido dessa obra,
assim como os 1/12 avos de frias e 13 correspondentes ao perodo, quando esse mesmo funcionrio for alocado
em outro Empreendimento, os valores da folha devem ser alocados como custo no novo Centro de Custo.
Se um funcionrio trabalhou em mais de uma obra necessrio definir como sero tratadas as provises, se so
transferidas de um centro de custo para outro no momento da alocao ou se no momento da baixa, so revertidos
os valores proporcionais a cada centro de custo (Aqui reside um erro hoje no Spalla por simplificao deste processo
de contabilizao do passivo trabalhista, talvez o correto seria fazer todo processo de contabilizao do RH de
maneira concentrada em procedimento exclusivo que a partir de uma leitura dos fatos ocorridos (ms a ms) no RH,
as lanamentos tanto de passivo como de pagamento de folha possam ser considerados).

Custo Orado
O custo orado atribudo no incio da Obra e deve ser reajustado todo ms com base em ndice, normalmente CUB.
Esse valor no usado diretamente pela contabilidade, sua funo servir de referncia juntamente com custo
incorrido para formao do POC (Percentage of Completion).
Por regra o Custo Orado no pode ser menor que o Custo Incorrido no ms, caso isso ocorra necessrio lanar um
ajuste no Custo Orado para o referido ms.

Frao ideal
Corresponde parte equivalente da Unidade com relao a rea total construda, esse cadastro normalmente feito
que j existe memorial descritivo registrado para o Empreendimento.
A Frao Ideal usada para determinar o valor de saldo contbil da cada Unidade nas contas de Custo Incorrido.
Caso a frao ideal seja informada como percentual, a soma das fraes ideais de todas as Unidades deve
obrigatoriamente ser igual a 100%.

Conta transitria de Custo Incorrido
Para o Sistema Spalla, quando uma conta definida como desdobrada, ou seja, que vai cadastrar saldos para Centro
de Custo e Unidade Imobiliria por exemplo, esse cadastro deve existir antes da conta receber lanamentos
contbeis.
O cadastro de unidades e suas respectivas fraes ideais pode acontecer depois de algum tempo que o Centro de
Custo foi cadastrado e j recebeu lanamentos contbeis.
Por conta dessa situao necessrio criar contas de Custo Incorrido no plano de contas contbil para serem usadas
antes do cadastro das unidades e outras contas contbeis para depois do cadastro.
Para tornar essa rotina mais organizada necessrio informar no cadastro do Empreendimento a data em que o
custo incorrido deve ser desdobrado por Unidade.
As contas usadas antes do registro das Unidades so transitrias e no possuem saldo por Unidade, na data definida
para incio do desdobramento por Unidade, o sistema deve efetuar as transferncias das contas transitrias para as
contas definitivas de Custo Incorrido (e a neste caso rateando por Unidade Imobiliria atravs da frao ideal).
Aps executada a transferncia dos saldos das contas de custo incorrido transitrias para as definitivas, o sistema
no deve aceitar mais lanamentos nas contas de custo incorrido transitrias.

Lanamento contbil de Custo Incorrido
Os lanamentos contbeis de custo incorrido para o empreendimento so gerados a partir das seguintes rotinas:
Lanamentos manuais na contabilidade para o Centro de Custo e para a conta de Custo Incorrido.
Processamento de contabilizao de documentos do operacional (Suprimentos, Financeiro, Medio), seguindo os
centros de custo informados no documento e as configuraes contbeis informadas no Tipo de Documento.
Processamento da contabilizao da Folha de Pagamento, usando os centros de custo de lotao dos funcionrios e
as contas configuradas nos eventos da folha.
O Spalla deve tratar se a Conta de Custo a ser utilizada a transitria ou a definitiva no momento dos
processamentos automticos (isto se dar pela data definida no empreendimento citada anteriormente);

Lanamento contbil da Venda
No cadastro do contrato de venda da Unidade Imobiliria devem ser executados dois lanamentos contbeis:
Conta Cliente no Ativo;
Conta de Receita Futura no Passivo (com base na data do contrato).

Lanamento contbil da Atualizao de Parcelas do Contrato
Na atualizao das parcelas do contrato devem ser executados dois lanamentos contbeis no valor da atualizao:
Conta Cliente no Ativo;
Conta de Receita Futura no Passivo.
Caso o valor da atualizao seja positivo o lanamento feito no sentido das contas (C/D).
Caso o valor da atualizao seja negativo, ou seja, o reajuste reduziu o valor das parcelas o lanamento feito no
sentido inverso das contas (C/D).

Lanamento contbil das renegociaes do Contrato
A renegociao de parcelas feita em uma determinada data, no momento da renegociao so informados dois
valores, Valor Atualizado das parcelas que sero renegociadas e o novo valor tratado com o cliente.
No momento da renegociao o saldo das parcelas renegociadas pode ser acordado com o cliente para mais ou para
menos.
A diferena entre o Saldo das parcelas renegociadas e o novo valor tratado com o cliente deve ser contabilizado;
Quando executada uma renegociao de parcelas do contrato devem ser executados dois lanamentos contbeis:
Conta Cliente no Ativo;
Conta de Receita Futura no Passivo.
Caso o valor da diferena seja positivo o lanamento feito no sentido das contas (C/D).
Caso o valor da diferena seja negativo o lanamento feito no sentido inverso das contas (C/D).


Lanamento contbil dos Aditivos Contratuais
Aditivos Contratuais so valores que so contratados pelo cliente durante o andamento do contrato que no alteram
as parcelas incialmente contratadas, por exemplo, colocao de piso ou mveis embutidos.
O aditivo feito em uma determinada data e seu valor deve ser lanado na contabilidade aumentando os saldos das
contas:
Conta Cliente no Ativo;
Conta de Receita Futura no Passivo.

Lanamento contbil das Amortizaes
Os lanamentos contbeis desta etapa, seriam processados atravs de duas origens:
No momento do pagamento pelo financeiro Spalla:
O cliente faz o pagamento (Amortizao) do valor de uma ou mais parcelas no contrato, vrios lanamentos devem
ser executados de acordo com a forma que essa amortizao foi feita, exemplo: Qual banco foi usado para pagar o
boleto, se o cliente pagou com dinheiro, cheque, permuta ou algum outro meio, se ocorreram juros, multas,
acrscimos ou descontos no momento do pagamento e etc.
Para determinar as contas contbeis de Banco ou Cheques a Compensar, juros, multas, acrscimos ou descontos
deve ser usada a configurao contbil do Tipo de Documento, uma vez que esses valores esto presentes no
documento financeiro da parcela que foi paga.
Os lanamentos contbeis diretamente associados ao documento financeiro da parcela sero gerados para cada
informao de baixa na data da efetiva baixa, por exemplo, se o cliente usar 5 cheques para fazer a baixa de uma
parcela, so considerados 5 eventos de pagamento e sero gerados lanamentos contbeis para cada evento
(contabilizao normal como feito hoje no Spalla).
Evento mensal de contabilizao do Imobilirio Spalla:
Processadas ms a ms como consolidao do processo de Amortizao com as seguintes contas:
Conta Cliente no Ativo;
Conta de Receita Futura no Passivo;
Conta de Receita no Resultado;
Conta de Custo no Resultado;
Contas de Custo Incorrido efetivo da obra;

Lanamento contbil de Distratos de Contrato
O Distrato quando uma das partes (Empresa ou Cliente) rescindi o contrato de compra da Unidade.
Essa resciso pode ou no gerar valor a restituir para o cliente.
Os lanamentos contbeis devem ser feitos nas contas:
Conta Cliente no Ativo;
Conta de Receita Futura no Passivo.
Esses lanamentos devem ser feitos no sentido inverso da conta de forma a zerar os saldos.
Para efetuar o lanamento do Distrato necessrio validar se todas os lanamentos de Venda, Renegociaes,
Aditivos e Amortizaes que existam para o contrato j foram devidamente processados.
O valor a ser restitudo ao cliente dever ser lanado em contas a pagar que deve gerar a contabilizao do
documento, esses lanamentos contbeis no tero relao com a Unidade na contabilidade.

Lanamento contbil da Concluso da Obra
A concluso da obra definida em uma data como um marco que define que TODOS OS CUSTOS DA OBRA J
FORAM AUFERIDOS PELO EMPREENDIMENTO/CENTRO DE CUSTO, a partir dessa data os gastos com a obra no so
considerados mais como custo incorrido, passado a ser lanadas diretamente como Custo Despesa no Resultado.
Nesta data, os saldos das contas de custo incorrido devem ser transferidos para as contas de despesa equivalentes
no resultado.
As contas de custo incorrido devem ficar zeradas e no aceitar mais lanamentos.

Exemplos prticos de lanamentos

Custo Incorrido (DB)
Para fins de exemplo, vamos usar as seguintes definies;
Valor de aquisio de Material = R$ 50.000,00.
Valor de aplicao de Material = R$ 20.000,00.
Valor de Salrio do Ms = R$ 15.000,00.
Centro de Custo A e Centro de Custo B = So centros de custo associados a Empreendimentos (obras) especficos.
Centro de Custo Administrativo = Centro de custo interno, no associado a nenhum empreendimento.
Os demais lanamentos necessrios para o documento, como banco, juros e multas, etc..., no sero representados
nos exemplos.

Aquisio destinada para uso diretamente na obra no valor de R$ 50.000,00

D Obras em Andamento Material (Estoques - Ativo Circulante) = R$ 50.000,00
C Fornecedores (Passivo Circulante) = R$ 50.000,00
Os lanamentos devem ser feitos no centro de custo da obra, quando o lanamento for gerado a partir de um
documento do operacional, esse documento deve usar o centro de custo da obra.

Aquisio de material para uso em diversas obras usando o rateio por centro de custo no valor
de R$ 50.000,00 sendo R$ 20.000,00 para o centro de custo A e R$ 30.000,00 para o centro de
custo B.

D Obras em Andamento Material (Estoques - Ativo Circulante) centro de custo A = R$ 20.000,00
C Fornecedores (Passivo Circulante) centro de custo A = R$ 20.000,00
D Obras em Andamento Material (Estoques - Ativo Circulante) centro de custo B = R$ 30.000,00
C Fornecedores (Passivo Circulante) centro de custo B = R$ 30.000,00

Os lanamentos devem ser feitos no centro de custo da obra, quando o lanamento for gerado a partir de um
documento do operacional, ser necessrio usar o Rateio de Centro de Custo presente na tela do documento
informando a proporo percentual do documento para cada centro de custo, com essa informao o Sistema Spalla
faz a diviso dos lanamentos contbeis para cada centro de custo.

Aquisio de material para estoque e posterior aplicao na Obra no valor de R$ 50.000,00.

Compra do material para o almoxarifado.
D Almoxarifado Material de Construo (Estoques - Ativo Circulante) = R$ 50.000,00
C Fornecedores (Passivo Circulante) = R$ 50.000,00

Utilizao de parte equivalente a R$ 20.000,00 do material adquirido.
D Obras em Andamento Material (Estoques - Ativo Circulante) centro de custo A = R$ 20.000,00
C Almoxarifado Material de Construo (Estoques - Ativo Circulante) centro de custo administrativo = R$ 20.000,00

O primeiro lote lanado no almoxarifado usando um centro de custo administrativo (no associado a nenhuma
obra).
O segundo lote lanado em dois centros de custo diferentes de forma a retirar do saldo do centro de custo
administrativo e transportar o saldo para o centro de custo da obra especfica.
Quando o lanamento do primeiro lote for executado no operacional, o centro de custo deve ser informado no
documento, sendo usado a tela de nota fiscal de entrada.
No lanamento do segundo lote, deve ser feita uma transferncia entre o estoque do almoxarifado e o da obra, ou
seja, no operacional deve ser gerado um documento de sada e sua respectiva contrapartida de entrada na obra.

NOTA: Discutir possibilidade de uso do CONSUMO/APLICAO.

Folha de Pagamento da Obra em custo incorrido.

Lanamento do valor de salrio de funcionrios para os centros das obras,
D Obras em Andamento Salrios e Ordenados a Pagar (Estoques - Ativo Circulante) centro de custo A = R$
15.000,00.
C Folha de Pagamento (Resultado Despesa com pessoal) centro de custo A = R$ 15.000,00
D Obras em Andamento Salrios e Ordenados a Pagar (Estoques - Ativo Circulante) centro de custo B = R$
15.000,00.
C Folha de Pagamento (Resultado Despesa com pessoal) centro de custo B = R$ 15.000,00

Os valores relativos as provises de salrios e ordenados, bem como provises de 13, frias e encargos que fazem
parte do custo incorrido devem ser feitos por centro de custo especifico da obra.
Caso seja usado o DRH do Sistema Spalla, devero ser considerados os centros de custo dos funcionrios de acordo
com a lotao.

Contabilidade do Contrato de Venda de Unidade.
Para fins de exemplo, vamos usar as seguintes definies;
Perodo da Obra = 12 Meses
Custo Orado (contratado) da Unidade = R$ 95.000,00.
Custo Orado (contratado) da Unidade em um ms = R$ 7.916,67.
Custo Incorrido da Unidade = R$ 35.000,00.
Custo Incorrido da Unidade em um ms = R$ 2.916,67.
Valor inicial da Venda = R$ 200.000,00.
Valor de atualizao de parcelas = R$ 50.000,00.
Valor de saldo devedor parcelas que foram renegociadas = R$ 70.000,00.
Novo valor renegociado com acrscimo = R$ 80.000,00.
Novo valor renegociado com desconto = R$ 60.000,00.
Valor de Aditivos Contratuais = R$ 12.000,00.
Valor de Amortizao = R$ 15.000,00.
Valor de Distrato = R$ 235.000,00.
Todos os lanamentos so executados no centro de custo da obra (Empreendimento).
Para simplificar o exemplo est ilustrado apenas um evento de cada tipo de contabilizao sem informao de datas,
necessrio levar em considerao que cada evento acontece no ms/ano especfico.

Venda da Unidade, valores iniciais.

No momento da execuo da venda so feitos os seguintes lanamentos de proviso na contabilidade
D Conta Cliente da obra (Clientes Ativo Circulante) = R$ 200.000,00.
C Conta de Receita Futura da obra (Receita Passivo Circulante) = R$ 200.000,00.

Atualizao de Parcelas.
Os valores referentes a atualizao de parcelas so lanados nas mesmas contas dos valores iniciais.

Caso a atualizao resulte em reajuste positivo ento;
D Conta Cliente da obra (Clientes Ativo Circulante) = R$ 50.000,00.
C Conta de Receita Futura da obra (Receita Passivo Circulante) = R$ 50.000,00.

Caso a atualizao resulte em reajuste negativo ento;
C Conta Cliente da obra (Clientes Ativo Circulante) = R$ 50.000,00.
D Conta de Receita Futura da obra (Receita Passivo Circulante) = R$ 50.000,00.

Renegociao de Parcelas.
O valor referente a renegociao de parcelas apurado com base na diferena entre o saldo devedor das parcelas
renegociadas com o novo valor tratado na renegociao.
Os valores referentes a renegociao de parcelas so lanados nas mesmas contas dos valores iniciais, no exemplo
proposto existem dois cenrios, o primeiro resulta em acrscimo de R$ 10.000,00 e o segundo resulta em desconto
de R$ 10.000,00.

Caso a diferena resulte em valor positivo (acrscimo na renegociao) ento;
D Conta Cliente da obra (Clientes Ativo Circulante) = R$ 10.000,00.
C Conta de Receita Futura da obra (Receita Passivo Circulante) = R$ 10.000,00.

Caso a diferena resulte em valor negativo (acrscimo na renegociao) ento;
C Conta Cliente da obra (Clientes Ativo Circulante) = R$ 10.000,00.
D Conta de Receita Futura da obra (Receita Passivo Circulante) = R$ 10.000,00.

Aditivos contratuais.
Os valores referentes a aditivos contratuais so lanados nas mesmas contas dos valores iniciais.
D Conta Cliente da obra (Clientes Ativo Circulante) = R$ 12.000,00.
C Conta de Receita Futura da obra (Receita Passivo Circulante) = R$ 12.000,00.

Amortizaes (pagamentos).
No momento do lanamento das amortizaes, alm dos valores efetivamente pagos pelo cliente so necessrios
executar os lanamentos contbeis referentes ao custo incorrido e a proporo entre incorrido e orado.
No sero considerados nesse exemplo a possibilidade de cliente pagar com juros, multa ou desconto.

Valores referentes especificamente a amortizao.
D Conta Banco (Ativo Circulante) = R$ 15.000,00.
C Conta Cliente da obra (Clientes Ativo Circulante) = R$ 15.000,00.

Valores referentes ao custo no momento da amortizao.
Para esse clculo necessrio definir a proporo do custo orado X incorrido para que seja determinado o valor
que ser alocado na conta de Custo no Resultado, no nosso exemplo, o custo orado do ms de R$ R$ 7.916,67 e o
custo incorrido de R$ 2.916,67 at o momento da amortizao, divide-se o Incorrido pelo Orado e obtemos o
percentual de 36,84%.
importante frisar que os custos so informados para o empreendimento e divididos pelas unidades na proporo
de sua frao ideal.
Com esse cenrio em mente temos os seguintes lanamentos;
D Conta de Receita Futura da obra (Receita Passivo Circulante) = R$ 15.000,00.
C Conta Receita da obra no Resultado (Receita) = R$ 5.526,00 (15.000,00 X 0,3684).
D Conta de Custo no Resultado (Resultado Dbito) = R$ 2.916,67.
C Obras em Andamento Material (Estoques - Ativo Circulante) = R$ 2.916,67.

Para o exemplo acima foi considerada apenas uma conta de custo incorrido para a obra, caso exista mais de uma
conta, deve-se fazer a proporo dos saldos das contas para determinar qual o valor que deve ser revertido de cada
conta de custo incorrido para conta de custo como resultado.

Distrato.
No momento da efetivao do Distrato, devem ser feitos os seguintes lanamentos.

Anulao dos saldos das contas do Ativo e Passivo referentes a venda;
C Conta Cliente da obra (Clientes Ativo Circulante) = R$ 235.000,00.
D Conta de Receita Futura da obra (Receita Passivo Circulante) = R$ 235.000,00.

Pelo retorno ao Estoque dos custos apropriados:
D Obras em Andamento Material (Estoques - Ativo Circulante) = R$ 2.916,67.
C Conta de Custo no Resultado (Resultado Dbito) = R$ 2.916,67.
D Conta Receita da obra no Resultado (Receita) = R$ 5.526,00.

Caso exista valor a restituir, por exemplo 190.000,00 esses lanamentos so executados fora do contexto da unidade
imobiliria, exemplo;
C Banco (Ativo Circulante) = R$ 190.000,00.
D Conta Distrato no resultado (Resultado Dbito) = 190.000,00.

Encerramento da Obra.
Contabilizao no momento do encerramento da obra.

No momento do encerramento da obra, todos os custos incorridos de todas as unidades que ainda tiverem saldo
devem ser transportados para a conta Custo no Resultado;
Esse transporte deve ser feito pelo valor de saldo de cada unidade com o objetivo de zerar as contas de Custo
Incorrido, no nosso exemplo vamos estimar um valor de 6 meses de custo de obra o que resulta nos seguintes
lanamentos;
D Conta de Custo no Resultado (Resultado Dbito) = R$ 17.500,00.
C Obras em Andamento Material (Estoques - Ativo Circulante) = R$ 17.500,00.

A partir desse momento todos os lanamentos de custos da obra devem ser feitos diretamente no resultado e as
contas de custo incorrido no podem mais aceitar lanamentos.
D Conta de Custo no Resultado (Resultado Dbito) = R$ 5.000,00.
C Fornecedores (Passivo Circulante) = R$ 5.000,00.