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FATORES MAIS
UTILIZADOS PARA
TERRENOS

Prof.: Eng. Civil Esp. Ricardo Paganin

E-mail: engpaganin@gmail.com
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Fatores
• Os fatores de homogeneização, são extraídos das
diversas características encontradas nos elementos
pesquisados, tais como: frente, área, profundidade, etc.

• As características destes fatores, podem ser

quantitativas, quando seu valor pode ser medido
efetivamente (área, frente, profundidade, coeficiente de
aproveitamento, etc.) ou qualitativas (localização,
zoneamento, topografia, etc), quando são arbitradas
determinadas pontuações para as diversas situações
encontradas.
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Fatores
• Estes fatores são coeficientes empíricos, resultado na
maioria das vezes de observações de profissionais
experientes, que corrigem as características dos
elementos pesquisados no que se refere, por exemplo, à
frente, profundidade, topografia, localização,
zoneamento, etc.
• Estes coeficientes são aplicados sobre os valores
unitários, ou valores por metro quadrado, dos elementos
pesquisados, no sentido de se obter os valores
homogeneizados, que representam os primitivos valores
corrigidos em função das características do imóvel objeto
da avaliação.
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Fatores
• Principais fatores utilizados:
• Fatores de maior ocorrência para terrenos:

• - Fator de fonte ou de oferta;

• - Fator de testada ou frente;
• - Fator de profundidade do lote;
• - Fator de área;
• - Fator de transposição ou localização;
• - Fator de topografia;
• - Fator de potencial ou zoneamento;
• - Fator de serviços urbanos;
• - Fator de superfície do terreno.
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Fatores
• Principais fatores utilizados:
• Fatores de maior ocorrência para edificações:

• - Fator de fonte ou de oferta;

• - Fator de padrão construtivo;
• - Fator de estado de conservação;
• - Fator de área;
• - Fator de arquitetura;
• - Fator de idade;
• - Fator de número de banheiros;
• - Fator de unidades por pavimento;
• - Fator de posição vertical do edifício.
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Fator de Oferta (Fo)

• Geralmente os imóveis são ofertados em valor superior
ao que são efetivamente transacionados, devido a
possibilidade do vendedor ceder no preço no decorrer da
negociação. Este fator é utilizado de forma direta no valor
unitário.
• Valores captados como ofertas. Redução de 5% a 10%,
ou seja, multiplicar os valores unitários por redutores de
0,95 ou 0,9
• Valores captados como vendas, estes podem ser
mantidos ou multiplicados por 1,0.
• Transação: 1,0
• Oferta: 0,90 ou 0,95
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Fator e Coeficiente de Localização (Floc)

• A NBR 14653-2 – Localização: situação no contexto
urbano, com indicação dos principais pólos de influência.
• Os valores a serem estabelecidos podem ser obtidos ou
pesquisados da seguinte maneira:

• a) Através do “Valor Fiscal” estabelecido pela PGV, porém

esse valor pode estar desatualizado e deve-se tomar
cuidado.

• Nesse caso o Floc: R$ 80,00/m², R$ 90,00/m²...

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Fator e Coeficiente de Localização (Floc)

• b) Através de “pontuação percentual” em escala estudada
estatisticamente do local:
• Não região do terreno avaliando utiliza-se ponto de
100%, determina-se então linhas que representam novas
localizações( linha de 95%, 90%, 85%, 80%...).
• Desta forma posicionando as amostras no mapa pode-se
estabelecer ou avaliar os valores percentuais dos
elementos amostrais.

• Assim: Floc = 95%, 75%, 100%, 90%, etc.

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Fator e Coeficiente de Localização (Floc)

• Coeficiente de localização:
• Para aplicarmos esse fator é necessário relacionar o fator
de localização do imóvel avaliando com o fator de
localização do imóvel pesquisado:

𝐹𝑙𝑜𝑐 𝐴
𝑊𝑙𝑜𝑐 =
𝐹𝑙𝑜𝑐 𝑃
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Fator e Coeficiente de Localização (Floc)

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Fator e Coeficiente de Localização (Floc)

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Fator de Área (Fárea)

• Fator de aplicação ampla, usualmente, observa-se o valor
unitário por metro quadrado diminui quando a área
aumenta, sendo que o índice pode ser calculado de duas
formas:
• a) Se a área do terreno pesquisado (Ap) encontra-se
acima do acréscimo de 30% sobre a área do terreno
avaliando (Aav), utilizar a equação empírica:

0,125
𝐴𝑝
𝐹á𝑟𝑒𝑎 =
𝐴𝑎𝑣
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Fator de Área (Fárea)

• b) Se a área do terreno pesquisado (Ap) encontra-se
abaixo do acréscimo de 30% sobre a área do terreno
avaliando (Aav), utilizar a equação:

0,25
𝐴𝑝
𝐹á𝑟𝑒𝑎 =
𝐴𝑎𝑣

• Esse fator é utilizado de forma direta na

homogeneização.
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Fator de Área (Fárea)

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Fator e Coeficiente de Topografia (Ftopo)

• Esse fator diferencia os imóveis da amostra, verificando
sua maior ou menor valorização em função da topografia.
• a) Para terreno plano: 100
• b) Para terrenos em declive:
Declive Nota
Até 5% 95
De 5 a 10% 90
> 10% 80

• c) Para terrenos em aclive:

Aclive Nota
Suave 95
Acentuado 90
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Fator e Coeficiente de Topografia (Ftopo)

• Ao relacionarmos o fator de topografia do imóvel
avaliando com o fator de topografia do imóvel
pesquisado, temos o coeficiente de topografia que será
utilizado na homogeneização.

𝐹𝑡𝑜𝑝𝑜 𝐴
𝑊𝑡𝑜𝑝𝑜 =
𝐹𝑡𝑜𝑝𝑜 𝑃
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Fator e Coeficiente de Topografia (Ftopo)

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Fator e Coeficiente de Melhoramentos

Públicos (FMP)
• Esse fator leva em consideração a existência que
melhoramento públicos, para tratar esse fator pode-se
utilizar a tabela abaixo:
Água - 0 a 15 Pavimentação asfáltica - 30
Esgoto - 0 a 10 Pavimentação c/ pedra - 20
Luz - 0a5 Pavimentação c/ cascalho - 10
Calçada e meio fio - 0 a 10 Sem pavimentação primária - 0
Telefone - 0a5 Rede pluvial - 0 a 10
Iluminação pública - 0a5 Comércio - 0 a 15

• A nota final é a soma das notas atribuídas a cada item.

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Fator e Coeficiente de Melhoramentos

Públicos (FMP)
• Ao relacionarmos o fator de melhoramentos públicos do
imóvel avaliando com o fator de melhoramentos públicos
do imóvel pesquisado, temos o coeficiente de
melhoramento públicos que será utilizado na
homogeneização.

𝐹𝑀𝑃 𝐴
𝑊𝑀𝑃 =
𝐹𝑀𝑃 𝑃
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Fator e Coeficiente de Melhoramentos

Públicos (FMP)
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Fator e Coeficiente de Zoneamento (Fz)

• Esse fator é ligado diretamente à legislação municipal,
relativo ao uso e ocupação do solo urbano, que orienta
sobre a utilização do terreno, limitações, índices
urbanístico, etc.
Zoneamento Variável qualitativa Pontuação de 0 a 100
AD1 Alta densidade 1 100
AD2 Alta densidade 2 95
S3 Serviço 3 90
MD1 Média densidade 1 85
S2 Serviços 2 80
MD2 Média densidade 2 75
BD1 Baixa densidade 1 75
S1 Serviço 1 70
BD2 Baixa densidade 2 60
R Residencial 50
FV Fundo de vale 40
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Fator e Coeficiente de Zoneamento (Fz)

• Ao relacionarmos o fator de zoneamento do imóvel
avaliando com o fator de zoneamento do imóvel
pesquisado, temos o coeficiente de zoneamento que será
utilizado na homogeneização.

𝐹𝑆𝑈𝑃 𝐴
𝑊𝑍 =
𝐹𝑆𝑈𝑃 𝑃
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Fator e Coeficiente de Zoneamento (Fz)

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Fator e Coeficiente de Superfície (Fsup)

• Essa variável diferencia os imóveis da amostra
dimensionando sua maior ou menor valorização em
função do tipo e diversas e diversas qualidade de terreno
que compões o imóvel. Pode-se utilizar a seguinte tabela
para atribuição dos valores:

Superfície Nota
Superfície Seca 100
Brejosa 90
Alagadiça 75
Permanentemente Alagada 60
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Fator e Coeficiente de Superfície (Fsup)

• Ao relacionarmos o fator de superfície do imóvel
avaliando com o fator de superfície do imóvel
pesquisado, temos o coeficiente de topografia que será
utilizado na homogeneização.

𝐹𝑍 𝐴
𝑊𝑍 =
𝐹𝑍 𝑃
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Fator e Coeficiente de Superfície (Fsup)

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Fator e Coeficiente de Pavimentação (FPAV)

• É aquele que corrige as diferenças entre imóveis cujo
pavimento seja melhoria para o lote, adotando para a rua
com pavimentação a melhor nota, onde os fatores são os
seguintes:
• a) Tipo de pavimentação na via:

Pavimentação Nota
Asfalto 100
Pedra irregular 90
Pavimentação Primária (cascalho) 75
Sem Pavimentação 70
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Fator e Coeficiente de Pavimentação (FPAV)

• Ao relacionarmos o fator de pavimentação do imóvel
avaliando com o fator de pavimentação do imóvel
pesquisado, temos o coeficiente de pavimentação que
será utilizado na homogeneização.

𝐹𝑃𝐴𝑉 𝐴
𝑊𝑃𝐴𝑉 =
𝐹𝑃𝐴𝑉 𝑃
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Fator e Coeficiente de Pavimentação (FPAV)

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Fator e Coeficiente de Frente (FFR)

• A variação da frente ou testada de um terreno na
formação do valor é obtida através de uma equação
empírica:
0,25
𝐹
𝐹𝐹𝑅 =
𝐹𝑟𝑒𝑓
• F = Frente do avaliando ou do pesquisado.
• Fref = Frente do elemento de referência (Frente
predominante na região).
• Condição onde o fator torna-se constante:
• Para frente menor que Fref/2: FFR = 0,8409
• Para frente maior que 2 x Fref: FFR = 1,1892
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Fator e Coeficiente de Frente (FFR)

• Ao relacionarmos o fator de frente do imóvel avaliando
com o fator de frente do imóvel pesquisado, temos o
coeficiente de frente que será utilizado na
homogeneização.

𝐹𝐹𝑅 𝐴
𝑊𝐹𝑅 =
𝐹𝐹𝑅 𝑃
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Fator e Coeficiente de Frente (FFR)

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Fator e Coeficiente de Profundidade (FPROF)

• Assim como a frente, a influência da profundidade de um
terreno é equalizada através de equação empírica, que
leva em consideração os valores mínimos e máximos que
variam de acordo com a localização do imóvel.
• PMi = Profundidade mínima obtida no local;
• PMa = Profundidade máxima obtida no local;

• Se a profundidade efetiva do terreno (P) avaliando ou

pesquisado estiver compreendida entre PMi e PMa, então:
• PMi < P < PMa
FPROF = 1,00
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Fator e Coeficiente de Profundidade (FPROF)

• Caso esteja entre a PMi e PMi/2, teremos (PMi > P > PMi/2):

0,5
𝑃
𝐹𝑃𝑅𝑂𝐹 =
𝑃𝑀𝑖

• Na hipótese da profundidade efetiva do terreno (P) encontrar-

se acima da PMa e abaixo de 3xPMa (3PMa > P > PMa) temos:

0,5
𝑃𝑀𝑎 𝑃𝑀𝑎 𝑃𝑀𝑎
𝐹𝑃𝑅𝑂𝐹 = + 1− ∗
𝑃 𝑃 𝑃

• Se a profundidade efetiva do terreno (P) estiver abaixo de

PMi/2, (P < 0,5PMi) então:
𝐹𝑃𝑅𝑂𝐹 = 0,7071
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Fator e Coeficiente de Profundidade (FPROF)

• Se a profundidade efetiva do terreno (P) estiver acima de
3xPMa, (P > 3PMa) então:
0,5
𝑃𝑀𝑎 𝑃𝑀𝑎 𝑃𝑀𝑎
𝐹𝑃𝑅𝑂𝐹 = + 1− ∗
3 ∗ 𝑃𝑀𝑎 3 ∗ 𝑃𝑀𝑎 3 ∗ 𝑃𝑀𝑎

• Ao relacionarmos o fator de profundidade do imóvel

avaliando com o fator de profundidade do imóvel
pesquisado, temos o coeficiente de profundidade que
será utilizado na homogeneização.

𝐹𝑃𝑅𝑂𝐹 𝐴
𝑊𝑃𝑅𝑂𝐹 =
𝐹𝑃𝑅𝑂𝐹 𝑃
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Fator e Coeficiente de Profundidade (FPROF)

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Fator e Coeficiente de Profundidade (FPROF)

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Fator e Coeficiente de Profundidade (FPROF)

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Fator e Coeficiente de Profundidade (FPROF)