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O QUE VOCÊ
ENCONTRA NESTE EBOOK
ÍNDICE
Introdução 4
O que é Ambiente Regulatório? 5
O que é Marco Legal das Garantias? 7
Instituições Gestoras de Garantia (IGGs) 9
Como o serviço funcionará caso aprovado? 10
Alienação Fiduciária 11
Hipoteca 12
Agente de Garantias 13
Monopólio da Caixa Econômica Federal 13
O que o Marco Legal impacta no mercado imobiliário? 13
O Marco Legal das Garantias e as novas Leis dos Cartórios 15
O que é a Resolução 4909 18
O impacto da Resolução 4.909 no mercado imobiliário 20
Referências 22
Sobre a autora 23
Sobre o Sienge 24
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INTRODUÇÃO
Aproveite a leitura!
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O que é Ambiente
Regulatório?
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O que é Ambiente Regulatório?
Com o intuito de reduzir a burocratização existente na privatizações ocorridas na década de 1990, mas sim, criado
administração pública, através do Plano Nacional de em 1964, através da Lei nº 4.595, como uma autarquia
Desestatização (PND) de 1990 iniciaram-se as privatizações federal integrante do Sistema Financeiro Nacional (BACEN,
das empresas de siderurgia, petroquímicas e fertilizantes. 2014; apud MORAES, 2014).
Em 1995, também houve privatizações estatais de
outros serviços, como distribuição de energia elétrica Assim, como as agências reguladoras, o BACEN é um órgão
e telecomunicações (KOMATSU, 2004; PÓ, 2004; apud independente, vinculado ao Ministério da Fazenda, e dentre
MORAES 2014). Após as privatizações, de diversos setores, suas competências estão as de autorizar, normatizar e
e a necessidade da implantação de agências reguladoras fiscalizar as instituições financeiras. O BACEN tem a missão
para fiscalizar e normatizar estes setores privatizados, foi- de assegurar a estabilidade do poder de compra da moeda
se criado um modelo regulador para os setores, que são e um sistema financeiro sólido e eficiente (BACEN, 2022).
divididos em três gerações: primeira geração (1996 - 1997),
segunda geração (1999 - 2000) e terceira geração (2001 - Atualmente o BACEN é responsável pela Resolução 4.909,
2002). que será explicada ao longo desse ebook.
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O que é Marco Legal
das Garantias?
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O que é Marco Legal das Garantias?
O Marco Legal da Garantias é um projeto de Lei (nº O projeto do ‘Marco Legal das Garantias de Empréstimos’
4.188/21) que modifica o atual regramento legal de é o substitutivo do relator na Câmara, deputado João
garantias imobiliárias no Brasil, incluindo a hipoteca e Maia, do PL do Rio Grande do Norte. Para o site oficial
a alienação fiduciária. O projeto de lei cria o serviço de do Senado (senado.leg.br) João Maia ‘’argumenta que a
gestão especializada de garantias, que tem como meta reformulação das normas que regulamentam as garantias
tornar o uso de garantias para a concessão de créditos no Brasil é necessária para diminuir o risco de inadimplência
mais eficiente, simples e seguro. do devedor, contribuindo, dessa forma, para a redução do
custo do crédito’’.
Durante sua participação no Construsummit 2022, José
Carlos Gama, Presidente do Conselho Jurídico (Conjur) e A recuperação do crédito se tornou a tarefa mais incerta e
Vice-Presidente Jurídico da CBIC, pontua que ‘’o projeto de demorada atualmente. Pelo site oficial do Senado (senado.
Lei do Executivo é de extrema importância para a sociedade leg.br), é possível saber que ‘’recupera-se apenas 14,6%
civil como um todo, por tratar de diversos assuntos, mas do valor das garantias no Brasil, contra 85,3% no Reino
que para o setor da construção civil dois pontos são Unido, 81,8% nos Estados Unidos. Esses dados indicam que
fundamentais: primeiro, a criação do sistema de gestão o tratamento atual dispensado ao tema das garantias pelo
especializada de garantias; e segundo, um aprimoramento ordenamento jurídico brasileiro necessita ser reformulado
das regras dessas garantias’’. para melhorar esses números, por conseguinte, reduzir os
juros pagos pelo tomador brasileiro’’.
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E, pensando em dividir as responsabilidades e
atividades de todo processo do mercado financeiro, a
proposta introduz, como grande mudança, a criação
do serviço de gestão especializada de garantias, reais
ou pessoais, as Instituições Gestoras de Garantias
(IGG).
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(Instituições Gestoras de Garantia), são instituições que Conforme o site da Conjur (conjur.com.br), ‘’para atuarem,
fazem a ponte entre os donos de imóveis e os agentes as IGGs precisam firmar um contrato de gestão com o
financeiros. As IGGs irão avaliar os imóveis dados de prestador da garantia. O projeto dispõe ainda sobre
garantia nos empréstimos bancários, e com isso, negociarão os requisitos que devem estar previstos em contrato,
as condições de prazo e juros com os donos do imóvel e, principalmente: valor máximo de crédito que poderá ser
consequentemente, a pessoa que precisa do empréstimo. vinculado à garantia, prazo de vigência e tipos de operação
Atualmente, os bancos fazem a avaliação do bem, dado expressamente autorizados pelo prestador da garantia,
em garantia. inclusive em favor de terceiros’’.
Como o serviço funcionará caso aprovado? As IGGs são regulamentadas pelo Conselho Monetário
Nacional (CMN), mas fica a cargo do Banco Central do
Toda operação do Marco Legal será feita pelas Instituições Brasil a supervisão e autorização das atividades das IGGS.
Gestoras de Garantias (IGGs). Elas serão as pessoas jurídicas
responsáveis por constituir, utilizar, gerir e compartilhar Em suma, e segundo o site do Santander (ape11.com.br) o
garantias das operações de crédito entre os devedores e projeto de lei:
as instituições financeiras.
■ aprimora a alienação fiduciária e o instituto da hipoteca;
Com estas instituições, o foco é que o processo seja feito
mais facilmente. Ainda, quem vai regulamentar as IGGs é ■ prevê a execução de garantias com concurso de credores
o Conselho Monetário Nacional (CMN). e institui o agente de garantias;
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■ põe fim à impossibilidade de contratação de novos Alienação Fiduciária
créditos vinculados à mesma garantia imobiliária dada
em alienação fiduciária, ainda que perante o mesmo O Projeto de Lei do Marco Legal da Garantias (nº 4.188/21)
credor; pretende refinar os procedimentos de execução de alienação
fiduciária em garantia de um imóvel. Com o projeto, muda
■ trata da retirada de restrições à competição no sistema as regras de intimação do devedor, aperfeiçoa a definição
financeiro, com a extinção do monopólio da Caixa da caracterização do preço vil, fixando critérios de valores
Econômica Federal sobre as operações de penhores mínimos para arrematação em leilões (50%), além de criar
civis, além de permitir que a Letra Financeira passe a ser procedimentos para a execução de dívidas garantidas por
utilizada como instrumento para sanear o mercado de mais de um imóvel (lacuna da legislação atual). Se torna
operações ativas vinculadas; permitido ainda a contratação e inclusão de novas dívidas
vinculadas a uma mesma garantia imobiliária, além das
■ determina que os estados e os municípios podem utilizar regras relativas ao leilão extrajudicial e à exoneração de
qualquer instituição financeira para fazer o pagamento de credor, em caso de insuficiência do valor de alienação do
professores e demais profissionais da área de educação, imóvel para fazer frente ao valor da dívida, serem alteradas.
mesmo que os recursos sejam oriundos do Fundo de
Manutenção e Desenvolvimento da Educação Básica e
de Valorização dos Profissionais da Educação (Fundeb).
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Hipoteca Apenas para fins de esclarecimento, vamos deixar aqui a
explicação do Presidente do Conselho Jurídico (Conjur) e
As garantias hipotecárias dentro do projeto, buscam Vice-Presidente Jurídico da CBIC, José Carlos Gama, sobre
voltar ao uso desse recurso como modalidade de garantia a diferença entre Alienação Fiduciária e Hipoteca:
de financiamento imobiliário. A opção pretende passar
por melhorias na segurança jurídica da sua execução ‘’Na Garantia Hipotecária, o imóvel que será dado em
extrajudicial. A proposta passa por homogeneizar os garantia pertence ao devedor. Exemplo: o Gama quer
procedimentos da hipoteca com aqueles aplicados à pegar o empréstimo em um banco X, ele já tem um imóvel
alienação fiduciária. que é seu e dará ao banco a garantia da sua propriedade’’.
Efetivamente, se o Gama se tornar inadimplente, o banco
credor vai executar esta garantia, afinal ele está executando
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uma propriedade que não lhe pertence, ele está executando qualquer terceiro, com possibilidade de ser substituído
a propriedade do devedor. a qualquer tempo, por decisão do credor individual ou
concurso de credores, observando o quórum de maioria
Já na Alienação Fiduciária, o dono proprietário do imóvel simples dos créditos garantidos, o que deve gerar maior
transfere essa propriedade resolúvel para o agente credor. eficiência e profissionalização na gestão, registro e execução
Então, por que é que a propriedade é resolúvel? Porque das garantias (Cescon Barrieu, 2022).
nesta ocasião a propriedade se divide em duas partes, direta
e indireta. Tem a propriedade direta, a qual o dono continua Monopólio da Caixa Econômica Federal
utilizando. Mas a propriedade indireta já é transferida para
o agente financeiro, então, se o dono do imóvel se tornar O projeto de lei ainda elimina o monopólio da Caixa
inadimplente, o agente financeiro notifica a pessoa, com Econômica Federal sobre o mercado de penhor civil.
um prazo de pagamento, e caso o não pagamento ocorra, Com isso, abre espaço para outras instituições financeiras
o agente financeiro se torna dono total do imóvel.’’ concorrentes atuarem nesse mercado.
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O home equity funciona da seguinte forma: uma pessoa, visto que antes existia credor e devedor, as empresas não
ou empresa, vai até uma instituição financeira em busca se adéquem com as IGGs mediando as relações entre os
de crédito, e aceita ceder um imóvel quitado, e em seu credores e devedores.
nome, à instituição como forma de garantia pelo crédito,
e somente após a quitação do empréstimo, é que o imóvel Caso não haja um número significativo de instituições
volta a se tornar 100% da pessoa/empresa. até a operação se habilitando como IGGS, o Vice-Presidente Jurídico da
ser quitada. CBIC diz que apenas haverá um encarecimento no valor
da taxa financeira, indo de encontro ao objetivo previsto
A maior vantagem dessa modalidade é que com o poder no projeto de Lei. Então, a expectativa de todos no setor,
nas mãos da instituição financeira, é possível a negociação que aguardam ansiosos pela aprovação da Lei 4.188, é que
de taxas mais baixas e prazos mais longos. Por conta instituições se adéquem e se tornem IGGS.
disso, e por ter essa opção de uns juros mais baixos para
população, há chances do Home Equity se tornar uma
‘febre’ entre brasileiros, caso o projeto seja aprovado.
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O Marco Legal
das Garantias
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e a Lei dos Cartórios
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O Marco Legal das Garantias e a Lei dos Cartórios
O projeto de lei 4.188/2021, o novo Marco Legal das Essa centralização foca em modernizar o sistema, dando
Garantias, além de tudo visto nos tópicos anteriores neste a possibilidade de ter online registros públicos de atos,
ebook, também destaca outros pontos que objetivam a negócios jurídicos e consultas, além da unificação de
melhoria do ambiente para empréstimos e financiamentos. procedimentos e prazos, que antes tinham somente nas
Um deles é a Lei 14.382/2022, outra iniciativa do governo, comarcas.
conhecida como MP dos Cartórios.
Segundo o site da Gazeta do Povo (2022), ‘’o sistema prevê
Durante sua participação no Construsummit 2022, o Vice- interconexão e interoperabilidade das bases de dados dos
Presidente Regional da CBIC, Aristóteles Passos Costa Neto, cartórios, permitindo, entre outros, o atendimento remoto
falou que o objetivo principal da Lei 14.382/22, foi criar o e o intercâmbio de documentos eletrônicos, restringindo as
SERP, sendo um serviço eletrônico de registros públicos. peregrinações de quem precisava fazer deslocamentos para
Conforme o especialista, ‘’esse serviço visa integrar todas conseguir documentos ou lavrar atos presencialmente’’.
as serventias em uma plataforma única, ou seja, integrar
todos os cartórios do Brasil em um único sistema. E quando Para Aristóteles Passos Costa Neto, a lei não vai beneficiar
falamos em cartório de registros, não falamos somente em somente o empresário incorporador, mas também ao
registros de imóveis, falamos de imóveis, documentos e usuário comum do sistema. Para o Vice-Presidente
civil’’. Regional da CBIC ‘’toda a sociedade se beneficia, porque
a instituição de um sistema eletrônico de registro público
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permite que todo cidadão possa acessar esses serviços
por meio da internet. Ou seja, para quem puder e souber
operacionalizar o sistema, deixa de frequentar o balcão de
um cartório. Isso esvazia o cartório’’.
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O que é a
Resolução 4.909?
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O que é a Resolução 4.909?
A Resolução nº 4.909, do Conselho Monetário Nacional Segundo o ebook da CERC e do Sienge, ‘’Resolução
(CMN), de 27 de maio de 2021, altera a Resolução nº 4.676, 4.909: entenda os impactos e conheça as oportunidades a
de 31 de julho de 2018, que dispõe sobre as condições partir de janeiro de 2023’’, a resolução passa a obrigar os
gerais e os critérios para contratação de financiamento desenvolvedores imobiliários (Incorporadoras e Loteadoras)
imobiliário pelas instituições financeiras e demais a registrarem as unidades e contratos de compra e venda
instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do de empreendimentos imobiliários em uma registradora,
Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados para poderem ser dados em garantia aos Financiadores.
em depósitos de poupança.
‘’Com isso, o mercado imobiliário será fomentado, gerando
Durante sua participação no Construsummit 2022, a novas possibilidades, ou seja, melhorando o acesso ao
Líder de Clientes - Produtos Imobiliários na CERC, Juliana crédito e oferecendo segurança a todo o setor. Além
Aguiar, explica a Resolução 4.909 de maneira objetiva disso, o registro dos Recebíveis Imobiliários ganhará mais
‘’a resolução equipara os recebíveis imobiliários a ativos relevância no mercado por trazer novas possibilidades
financeiros, e que para o ano que vem, para ser dado em com a ampliação e descentralização da oferta de crédito
garantia de operações de crédito, esses ativos precisam para o setor da construção civil e moradias. Todos os
estar registrados em uma IMF, que é uma infraestrutura de desenvolvedores precisam se adequar a norma até o dia
mercado, como a CERC’’. 1 de janeiro de 2023, para conseguirem contratar o Plano
Empresário’’ (ebook ‘’Resolução 4.909: entenda os impactos
e conheça as oportunidades a partir de janeiro de 2023’’)
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Para Juliana Aguiar, Líder de Clientes - Produtos Imobiliários Saiba mais sobre a Resolução, seus impactos, oportunidades
na CERC, a resolução vai além de resolver o problema e como se preparar para as mudanças, no ebook gratuito feito
do incorporador e do financiador, ‘’ela traz o comprador pela CERC, em parceria com o Sienge, acessando: https://
da unidade para ser parte desse processo, para trazer a www.sienge.com.br/os-impactos-e-oportunidades-
publicidade sobre a sua aquisição, sobre o seu fluxo de da-resolucao-4909/
pagamento e, principalmente, traz consciência para ele a
respeito do gravame, da hipoteca e que aquele processo O impacto da Resolução 4.909 no mercado
de garantia, não é um processo problemático para ele, imobiliário
de que ele não precisa se preocupar com a hipoteca e
com a alienação fiduciária dos recebíveis decorrentes do A resolução consegue beneficiar todas as linhas de
contrato que ele firmou com aquela unidade, que ele pode financiamento que o setor imobiliário trabalha, uma vez que
ficar confortável, com financiamento, a obra vai andar com mais informações disponíveis para os financiadores,
e que o recurso, se destinado ao local correto, para a eles atuem com mais segurança para conceder empréstimos
Incorporadora, ou pro domicílio do financiador, a evolução e tenham a possibilidade de abrir novas oportunidades,
da obra vai seguir seu curso, o financiador vai receber o focadas nos perfis ideais de cada desenvolvedor imobiliário
seu pagamento pelo financiamento daquele projeto, e a (Incorporadoras e Loteadoras). Por conta disso, é possível
chance é muito mais promissora de que tudo dê certo, que haja uma maior oferta de imóveis.
que os prazos se cumpram e que os entregáveis sejam
entregues e ele receba a unidade que ele tanto espera Durante sua participação no Construsummit 2022, a Líder
para morar, o que ele espera para construir’’. de Clientes - Produtos Imobiliários na CERC, Juliana Aguiar,
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elencou os principais pontos de impactos e oportunidades recebíveis dados em garantia, passa a ser mais ‘’project
da Resolução 4.909, são eles: finance’’ do que ‘’corporate finance’’;
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Referências
Alessandra Beine Lacerda, Gerente de Projetos da Comissão da Indústria Gazeta do Povo. Acessado em novembro de 2022. https://www.
Imobiliária e HIS, na Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) gazetadopovo.com.br/economia/como-novas-regras-cartorios-
garantias-podem-baixar-juros-facilitar-negocios/
Aristóteles Passos Costa Neto, Vice-Presidente Regional da CBIC, na
palestra ‘’Lei 14.382/2022 e os impactos nos registros de imóveis’’ Gov.br. Acessado em novembro de 2022. https://in.gov.br/web/dou/-/
durante o Construsummit. resolucao-cmn-n-4.909-de-27-de-maio-de-2021-322967965
Ape 11. Uma empresa Santander. Acessado em novembro de 2022. Juliana Aguiar, Líder de Clientes – Produtos Imobiliários na CERC, na
https://www.ape11.com.br/o-que-e-o-marco-legal-das-garantias/ palestra ‘’Resolução 4909: impactos, oportunidades e como se preparar’’
durante o Construsummit.
BACEN. Acessado em novembro de 2022. https://www.bcb.gov.
br/acessoinformacao/legado?url=https:%2F%2Fwww.bcb.gov. José Carlos Gama, Presidente do Conselho Jurídico (Conjur) e Vice-
br%2Fpre%2Fsobre%2Fpestrategico.asp Presidente Jurídico da CBIC, na palestra ‘’Como o novo Marco Legal de
Garantias impacta o setor imobiliário’’ durante o Construsummit.
Cescon Barrieu. Acessado em novembro de 2022. https://www.
cesconbarrieu.com.br/cesconbarrieuinsights/novo-marco-legal- MORAES, Eliene Aparecida, 2012. Acessado em novembro de 2022.
das-garantias http://ppgcont.unb.br/images/PPGCCMULTI/mest_dissert_278.
pdf
Ebook Sienge ‘’Resolução 4.909: entenda os impactos e conheça as
oportunidades a partir de janeiro de 2023’’. Acessado em novembro de Senado. Acessado em novembro de 2022. https://www12.senado.
2022. https://www.sienge.com.br/os-impactos-e-oportunidades- leg.br/radio/1/noticia/2022/06/03/aprovado-na-camara-marco-
da-resolucao-4909/ legal-das-garantias-de-emprestimos-ja-esta-no-senado
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SOBRE O AUTOR
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SOBRE O SIENGE
O Sienge é o maior ecossistema tecnológico da indústria da construção.
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