Como o Município faz REURB?

Com o advento da Lei Federal n. 13.465/2017 (Lei da REURB), os entes municipais

passaram a ser os responsáveis por processar todos os pedidos de REURB dos imóveis
situados em seus territórios, conforme definido pelo artigo 30 da Lei n. 13.465/2017.

Isso quer dizer que, além de serem um dos legitimados para o requerimento da REURB
(artigo 14, I, da Lei 13.465/17), os municípios assumiram um outro importante papel,
relacionado à apreciação dos pedidos de regularização de imóveis urbanos.

Tendo em vista essas duas facetas, em que o município figura tanto como interessado
quanto processante, é fundamental pensar que os Entes Municipais devem estar
preparados para assumir tamanhas responsabilidades.

E é justamente sobre essa questão que o presente artigo pretende se debruçar: afinal,
como o ente municipal deve atuar na REURB?

Sob a ótica de legitimado para a propositura da regularização (art. 14, I, da Lei

13.465/17), não existem muitas diferenças com relação aos demais requerentes previstos
na lei. Basicamente o Município deverá produzir os documentos exigidos pela
legislação, bem como assumir todos os compromissos eventualmente estabelecidos para
o caso concreto.

Uma das poucas diferenças, no entanto, entre o Ente Municipal e os demais legitimados
é a possibilidade de dispensa da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), ou do
Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), quando o responsável pelo trabalho
técnico for servidor ou empregado público (artigo 36, §5º, da Lei 13465/17).

Já quando o Município figura como processante, isto é, responsabilizando-se pela

análise e aprovação dos pedidos de regularização fundiária, o Ente Municipal é
obrigado a se atentar a uma série de outras questões que costumam ir além das
disposições previstas na Lei 13.465/17.

Primeiramente o Município deverá analisar o perímetro de núcleo objeto da REURB,

tendo em vista que compete a ele definir a poligonal da área a ser regularizada (art. 46,
§3º, Lei 13.465/17).
Durante a análise desse perímetro, recomenda-se que a Municipalidade faça uso de
requisitos objetivos1, a fim de nortear e fundamentar a sua decisão.

Defende-se o uso de tais critérios para que a regularização não se resuma ao mero
registro imobiliário, traduzido na titulação dos ocupantes, mas sim na correção das
pendências jurídicas, ambientais, urbanísticas e sociais existentes no núcleo (art. 1º,
caput, Decreto 9.310/2018), afinal cabe ao Município exercer a política de
desenvolvimento urbano (art. 182, caput, da Constituição Federal de 1988), que é
pautada no pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e na garantia do bem-
estar de seus habitantes.

Na hipótese de ser necessário adequar o perímetro do núcleo requerido, a fim de atender

às recomendações legais e os interesses públicos locais, o Ente Municipal irá proferir
decisão orientando o interessado a promover as alterações necessárias.

Sendo delimitado o núcleo em que será feita a REURB, o Município promoverá a

notificação dos titulares de direitos reais e dos confrontantes da área, conferindo-lhes
prazo para a devida manifestação no processo.

Essa fase de cientificação não pode ser delegada a terceiros, devendo ser realizada,
portanto, pelo Ente Municipal. Todavia, isso não impede o auxílio por parte dos
requerentes, indicando ao Poder Público, por exemplo, os titulares de direitos reais e
terceiros interessados que devem ser notificados; ou até mesmo já apresentando à
Municipalidade as respectivas anuências expressas desses indivíduos quanto ao
prosseguimento da REURB.

Além de promover as referidas notificações legais, ao processar a REURB o Município

também deve analisar o cumprimento dos trabalhos técnicos previstos nos artigos 35 a
39 da Lei da REURB.

Nessa fase o Ente Público verificará se o Projeto de Regularização Fundiária (PRF) está
completo, tendo em vista que, salvo raras exceções2, a sua elaboração é sempre
obrigatória.

Ademais, a fim de averiguar se as informações técnicas prestadas no PRF são verídicas,

recomenda-se que o responsável municipal visite a localidade, pois isso facilita a
identificação de eventuais discrepâncias entre o projeto e a realidade da área.

1
https://taniaranogueira.jusbrasil.com.br/artigos/1560234333/qual-o-tamanho-do-nucleo-na-reurb
2
https://taniaranogueira.jusbrasil.com.br/artigos/1409180824/e-possivel-fazer-reurb-de-um-lote
Tal procedimento é de suma importância porquanto a presença ou ausência de certas
situações no núcleo (infraestrutura essencial, áreas de risco, unidades de conservação,
áreas de preservação permanente, etc), torna necessária a elaboração de documentos e
trabalhos técnicos específicos, conforme preconiza o art. 35, VI a X da Lei 13.465/17.

Por fim, se ficar constatada a inexistência de vícios ou impugnações ao processo, o

Município deverá concluir a REURB, nos termos no artigo 40 da Lei 13.465/17,
mediante a publicação de decisão formal proferida por autoridade competente (art. 28,
V, da Lei Federal n. 13.465/17).

Em seguida a Municipalidade emitirá a Certidão de Regularização Fundiária (CRF),

documento que resume todo o processo de regularização, cujo conteúdo mínimo está
previsto no artigo 41 da Lei da REURB.

Observa-se que após a emissão da CRF é encerrada a REURB junto ao Município.

Contudo, isso não finaliza o processo de regularização propriamente dito, tendo em
vista a necessidade de manifestação do Cartório de Registro de Imóveis local.

O artigo 42 da Lei da REURB determina que a CRF, juntamente com o PRF aprovado,
sejam remetidos à serventia extrajudicial de imóveis onde se situa o núcleo, para fins de
registro dos direitos reais indicados.

Somente após essa atuação do Cartório de Imóveis é que se pode declarar encerrada a
REURB, restando somente entregar aos beneficiários os seus respectivos “títulos
registrados”, por meio da emissão das Certidões de Inteiro Teor, Ônus e Ações das
matrículas dos imóveis regularizados.

Esse foi um breve resumo da complexa ritualística envolvendo os processos de REURB

apreciados pelo Município. Tal procedimento deve ser realizado de forma minuciosa,
sem quaisquer vícios, para que o Ente Municipal consiga efetivar o seu compromisso
constitucional na execução da política de desenvolvimento urbano, que tem como
objetivo maior o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e o bem-estar dos
munícipes.