Disciplina: Engenharia Legal: Perícias Judiciais e Ambientais.

Elaboração de
Laudos e Pareceres Técnicos

Tarefa 3.3

Responda as seguintes questões, formulando um texto conciso e referenciado

sobre a avaliação de um bem tipo imóvel urbano próximo a você.

Exercício 1

1. Utilize o método comparativo direto de dados de mercado para identificar o

valor desse bem, baseado em uma pesquisa em classificados de jornais,
corretores ou afins.

2. Identifique cinco variáveis quantitativas e/ou qualitativas que basearam a

sua avaliação e justifique.

O imóvel em estudo se trata de um apartamento térreo no Condomínio

Residencial Brauna, localizado na Rua do Cajueiro, bairro Cajueiro, nº 912,
Juazeiro – BA. Possui área construída de 51 m², com 1 quarto, 1 suíte, 1
banheiro social, sala, cozinha conjugada com área de serviço e varanda.

Serão analisadas 20 amostragens no modelo avaliativo escolhido. Foi utilizado para a avaliação do
imóvel o método comparativo de dados do mercado, por meio da utilização da inferência
estatística, um modelo matemático que explique o comportamento da variabilidade de preços de
imóveis, semelhante ao imóvel avaliando. Foram utilizadas as variáveis: área privativa, vaga de
garagem, Valor Total, esquina e centro. Foi utilizado um software para o cálculo da equação de
regressão, para facilitar e poupar tempo na descrição dos dados do problema. Por meio da
equação de regressão apresentada pelo software foi possível perceber que o valor da área
privativa está positivo, indicando que quanto maior o valor do imóvel, maior é a sua área privativa,
que é a realidade de mercado, encontrada na pesquisa. O valor encontrado foi de R$438.000,00
(quatrocentos e trinta e oito mil reais), sendo que o imóvel encontra-se a venda em site de
determinada imobiliária por R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais). Sendo assim é
comprovado que a equação de regressão explica o mercado e esta de acordo com a realidade
praticada.
Algumas dessas variáveis selecionadas na planeamento de pesquisa podem
mudar durante o trabalho, pois não serão eficientes para esclarecer como se
comporta uma variável explicada. A ABNT/NBR 14653-2(Avaliação de Bens,
Parte2: Imóveis urbanos) aconselha sempre utilizar as variáveis quantitativas.
Representada pelas particularidades:
»» Físicas: como área e frente.
»» Localização: bairro e logradouro.
»» Econômicas: oferta, época e tipo de negócio.

4. Identifique 5 variáveis quantitativas e/ou qualitativas que basearam a sua avaliação e justifique.
Dormitórios A variável “dormitórios” refere-se ao número de quartos do imóvel. Nas amostras
colhidas esta variável é quantitativa discreta, ou seja, todas as amostras possuem o mesmo
número de quartos, então essa variável foi desconsiderada para o estudo. Foi realizando um
levantamento de amostras similares ao avaliando o que resultou em uma variável constante, pois
se considerarmos amostras de imóveis populares, no qual quanto maior o número de dormitórios,
maior será o seu valor. Área Privativa Área privativa dos imóveis está expressa em metros
quadrados (m²), no qual os valores representam atributos que podem ser contados ou medidos em
cada elemento da amostra, sendo uma variável quantitativa no cálculo da regressão. Quanto maior
a área privativa do imóvel da amostra, maior será o seu valor. Vaga de Garagem Esta variável
informa o número de vagas de garagem de cada amostra, sendo uma variável quantitativa discreta.
Quanto maior o número de vagas de garagem a amostra possui, maior será o seu valor. Valor
Unitário Valor correspondente à unidade de área, medido em R$/m² (Real por metro quadrado).
Correspondente ao valor de oferta ou transação dos imóveis da amostra divididos por sua área
privativa, sendo uma variável explicada. Esquina A variável “esquina” refere-se ao fato do edifício
que o apartamento esta localizado esteja em localizado em esquina ou não, sendo a variável
qualitativa, uma vez que os imóveis localizados em esquinas são mais valorizados, uma vez que a
maioria de lotes de esquina preveem lotes maiores que os demais, guardados os recuos
necessários em ambos os lados. Exercício 2 1. Selecione na internet, com referência de fonte, uma
foto de uma patologia num imóvel urbano e explique a patologia encontrada. Mofo e Bolor em
Paredes Bolor são manchas que aparecem sobre a superfície de paredes, por se tratar de um
grupo de seres vivos (fungos, algas e bactérias) que se proliferam em condições de clima
favoráveis, como em ambientes úmidos, mal ventilados ou mal iluminados, relacionados à grande
quantidade de umidade presente no ambiente. Conforme Verçoza (1991) a umidade não é apenas
uma das causas de patologia, ela age também como um intermédio para que grande parte de
outras patologias em construções aconteçam. A umidade é o fator primordial para o aparecimento
de inflorescências, ferrugens, mofo, bolores, perda de pinturas, de rebocos e até a causa de
acidentes estruturais. As manifestações patológicas podem ocorrer em diversas partes das
edificações, como piso, parede, laje, teto e fachadas. Segundo Verçoza (1991), a umidade nas
construções pode manifestar-se de diversas formas e tem as seguintes origens: trazidas durante a
construção, trazidas por capilaridade, trazidas por chuvas, condensação e resultante de vazamento
em redes hidráulicas. Segundo a NBR 15.575:2013, a água é o principal agente de degradação de
um amplo grupo de materiais de construção, estando presente no solo, na atmosfera, nos sistemas
e procedimentos de higiene da edificação. REFERÊNCIAS VERÇOZA, E. J. Patologia das
Edificações. Porto Alegre, Editora Sagra, 1991. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Norma para avaliação de imóveis urbanos
IBAPE/SP:2011. São Paulo, 2011. PEREZ, A. R. Umidade nas Edificações: recomendações para a
prevenção de penetração de água pelas fachadas. Tecnologia de Edificações, São Paulo. Pini.

Exercício 2

1. Selecione na internet, com referência de fonte, uma foto de uma patologia

em um imóvel urbano e explique a patologia encontrada.

Outra patologia que precisa ser citada, entre as principais, é a corrosão das armaduras do
concreto, um fenômeno chamado carbonatação decorrente da ação de agentes químicos. O
aço encontra-se num meio alcalino, o concreto, onde deve estar protegido de processos
corrosivos.
Contudo, eventualmente, acontece do gás carbônico – daí o nome – penetrar nos poros do
concreto e, com a umidade encontrada, formar um tipo de acidez que ataca a estrutura
metálica.
Pode acontecer de as peças da armadura terem sido colocadas muito próximas da superfície
da estrutura e não terem sido cobertas o suficiente pelo concreto. Assim, tornam-se
expostas à corrosão.