Módulo Viabilidade:

Guia Seleção:

Guia Descrição Viabilidade:

1
Guia Terrenos/Unidades – Venda:

Permuta - Antecipação/Devolução Permuta – Partic. Proprietário

2
Guia Locação

Guia Locação - Estacionamento

3
Guia Locação – CDU (Luvas)

Guia Locação – Receitas Complementares

4
Guia Obra:

Guia Financeiro – Juros/ Taxas Financeiras

5
Guia Financeiro/Impostos

Guia Financeiro - Financiamento SFH/MCMV

6
Guia Financeiro – Configuração adicional - MCMV

Guia Financeiro – Securitização/Outros Financiamentos

7
Guia Lançamentos

Guia Lançamentos – Edição

8
Importar Lançamentos de um Pacote Exportar Lançamento para um Pacote

Guia Perfil de Venda

9
Inadimplência e Perdas

Simulador de Distratos

10
Simulador de Distratos - Devolução

Simulador de Distratos - Revenda

11
Consulta Tabela de Venda

Guia Locação - Configuração

12
Guia Locação – Velocidade de Locação

Guia Locação – Crescimento/Despesas/Outros

13
Guia Locação – Gerenciamento/ Impostos

Guia Locação – Venda do Ativo/Securitização

14
Guia Participações – Percentual Geral

Guia Participações – Percentual por Conta

15
Relatórios – Impressão de Relatórios

Análise de Sensibilidade

Exportação do estudo de viabilidade

16
Resultados – Comparativo e Consolidação

Resultados – Comparativo e Consolidação

17
Administração do Sistema

Usuário e Perfil de acesso

Parâmetros do Sistema – Geral Opções de Cálculo

18
Indicadores e Resultados Benchmark

Auditoria

19
VIABIL Treinamento Prático

Case Incorporação

a) Residencial Ville

Segmento: Multiuso Incorporação

Produto: Dormts + Cj Cml + Lojas
Classificação: Prospecção
Estudo: Compra do Terreno 100% em dinheiro

Data Base: MAI/23

Fase Única
Compra Terreno: JUN/23
Início Vendas: MAI/24
Início Obra: NOV/24
E. Chaves: MAI/27

Terreno:
Área do Terreno 5.000 m²
Valor Total = R$ 10.250.000

Configuração do Empreendimento:
F1. Tipo 2dorm. – 78unids. – área privativa 53m² (R$ 8.100,00/m²)
F1. Tipo 3dorm. – 78unids. – área privativa 68m² (R$ 8.100,00/m²)
F1. Sala Comercial – 77unids. – área privativa 28,5 m² (R$ 8.500,00/m²)
F1. Sala Comercial – 22unids. – área privativa 32,5 m² (R$ 8.500,00/m2)
F1. Lojas – 28unids. – área privativa 46,4 m² (R$ 8.500,00/m²)

VGV R$ 112.221.750

OBRA

Área

Área Equivalente total: 20.197,12 m²

AP/AE = 1,48

20
Custo Unitário
Custo Obra /m² = R$ 2.300,00
Eventuais = 1,5%
Taxa Adm. = 10%

Selecionar modelo de Curva de Obra

Cronograma Financeiro
F1 – Curva 30 meses →

FINANCEIRO
Financeiro – Taxas/Juros
Taxa VP: 12% a.a.
Taxa VF: 12% a.a.

Taxa de Adm. Carteira: 2% s/ receita

Comissão: 5,0 % VGV
Pagamento da Comissão (parcelas): 1

21
Propaganda: 1,5% VGV
Stand de Vendas: 1% VGV

Condomínio $ 600,00 R$/unidade

IPTU R$ 400,00 R$/unidade

Impostos
RET = 4%
ITBI: Alíquota: 3%
Base de Cálculo (%terreno): 100%
Mês de pagamento: vínculo (CT)

Financiamento a Produção
80% da Obra financiada - juros 12% a.a

✓ Utilizar mesma curva do cronograma financeiro

Gatilho: 15% de Obra performada e 30% de unidades vendidas

✓ Distribuir acumulado na primeira parcela.

✓ Amortizar o financiamento alinhado com repasses.

LANÇAMENTOS – Plano de Contas

Despesas Comerciais
F1. Propaganda (%Propaganda) = incidência de Múltiplas Entradas e Parcelas
• Vinculado (IV - 3 meses antes do lançamento)
• 100% Propaganda no seguinte ritmo:
o 45% em 3 parcelas mensais
o 25% em 9 parcelas mensais
o 20% em 27parcelas mensais
o 10 % em 1 parcela mensal

F1. Stand de Vendas (%Stand de vendas) = incidência de Múltiplas Entradas e Parcelas

• Vinculado (IV - 3 meses antes do lançamento)
• 100% Stand de vendas em:
o 50% em 3 parcelas mensais
o 50% em 21 parcelas mensais

Incorporação
F1. Registro de Incorporação (%) = 1 parcela – Vínculo (IV – 3 meses antes) – 0,20%
VGV.
F1. Averbação ($) = 1 parcela – Vínculo (2 meses após CH) – 0,10% VGV

22
F1. DGA – Vínculo (CT até CH) – 2% VGV
F1. Desp Incorporação – Vínculo (CT até CH) – 1% VGV

Obra
F1. Projetos (%) = 6 mensais – Vínculo (CT) – 1,5% Obra Raso.
F1. Seguro (%) = 1 parcela – Vínculo (IO) - 0,20% Obra Raso
F1. Assistência Pós Obra (%) = 12 parcelas mensais – Vínculo (CH) – 1,5% Obra Total.

Terreno
F1.Comissão Terreno ($) = 1 parcela – Vínculo (CT + 3 meses) - R$ 420.000
F1.IPTU (% Terreno Total) = 5 parcelas anuais com Vínculo (CT) - 0,50 % Terreno Total
F1.Outorga Onerosa ($) = 1 parcela – Vínculo (CT) - R$ 1.500.000
F1.Pagamento do Terreno ($) = 4 semestrais – Vínculo (CT) – 100% Terreno ($)

PERFIL DE VENDA

F1 - Velocidade de Venda 1
Tabela Repasse
Sistema Amortização PRICE 0,94888% a.m
Fase 1 = Unidade média
20% unidades em 6 meses
12% unidades em 6 meses
48% unidades em 24 meses

F1 - Velocidade de Venda 2
Tabela Estoque
Sistema Amortização PRICE 0,94888% a.m
Fase 1 = Unidade média
20% unidades em 12 meses no mês CH

Tabela de Venda
Tabela Repasse
3x sinal - 8% da unidade

33x mensais até a chaves - 14% da unidade

1x Chaves - 8% da unidade

3x Repasses após 3 meses CH - 70% da unidade (com juros TP pós chaves)

23
Tabela Estoque
3x mensais - 30% da unidade (com juros TP pós chaves)

1x mensal após 3 meses - 70% da unidade (com juros TP pós chaves)

24
Apêndice – Indicadores de Resultado
1.Receitas:
Todas as receitas do empreendimento.
Total VGV + Juros TP + (eventuais descontos/acréscimos) + (eventual correção inflacionária –
encargos) + outras receitas em Lançamentos Periódicos e Complementares.

2. Receitas com Unidades

Receitas provenientes exclusivamente da venda de unidades.
Total VGV + Juros TP + (eventuais descontos/acréscimos) + (eventual correção inflacionária –
encargos) + Lançamentos Complementares na coluna “Venda de Unidades”.

3. Custo Raso da Unidade

Indica o custo raso de cada unidade. Divide-se o Investimento Máximo (item 11) pela
quantidade de unidades (inclusive as permutadas). Investimento Máximo/Total de Unidades.

4. Despesas Comerciais
Total de despesas de perfil comercial.
Comissão + Propaganda + Stand de Venda + Lançamentos periódicos com conta destino
“Despesas Comerciais” + Lançamentos Complementares na coluna “Despesas Comerciais”.

5. Impostos
Todas as despesas com impostos.
PIS + Cofins + IR + CSLL + (eventual CPMF) + Lançamentos periódicos com conta destino
“Impostos” + Lançamentos Complementares na coluna “Impostos”.

6. Custo de Obra
Todos os custos referentes à obra.
Custo Total da obra + Lançamentos periódicos com conta destino “OBRA” + Lançamentos
Complementares na coluna “Obra”.

7. Custo Efetivo Terreno (Obra)

Avalia todos os custos com terreno considerando o custo de produção das unidades
permutadas
Lançamentos periódicos com conta destino “Terreno” + ITBI + Lançamentos Complementares
na coluna Terreno + Custo das unidades Permutadas + Permuta Financeira (participação nos
recebíveis).

25
8. Custo Efetivo Terreno (Venda) – quando tem permuta física no empreendimento
Carrega para o valor do Terreno o valor das unidades permutadas, considerando o valor de
venda (VGV).
Lançamentos periódicos com conta destino “Terreno” + ITBI + Lançamentos Complementares
na coluna Terreno + Valor de venda das unidades permutadas + Permuta Financeira.

9. Valor do Terreno
Total de despesas (somente em dinheiro) com o terreno.
Lançamentos periódicos com conta destino “Terreno” + ITBI + Lançamentos Complementares
na coluna Terreno + Permuta Financeira.

10. Despesas e Custos

Total de despesas do empreendimento, com exceção dos juros financeiros.

11. Investimento Máximo

É o total de investimentos no empreendimento, caso não tenhamos nenhuma venda. Desta
maneira, não entram as despesas de comissão nem impostos.
Todas as despesas – comissão sobre venda e impostos sobre receita (PIS/Cofins/IR/CSLL).

12. Investimento Total

É o total de investimento no empreendimento.

13. Exposição Média

Quantidade de meses de exposição (saldo negativo) e valor médio, “formadores” da
exposição máxima.
Total de saldos negativo (incluindo juros) a VP/número de meses em que Saldo Acumulado
está negativo.

14. Exposição Máxima

Maior saldo negativo (acumulado) do fluxo de caixa. Pico de exposição de caixa, momento
em que seria necessário o maior aporte.

15. Ponto de Equilíbrio (Break Even)

Quantidade de unidades vendidas e valor faturado para eliminar as exposições médias.
• Física – quantidade de unidades necessárias para atingir o ponto de equilíbrio
(Exposição Média * Número de meses em exposição) / preço de venda médio
• Financeiro – valor necessário para atingir o ponto de equilíbrio.
i. Preço de venda médio * ponto de equilíbrio físico

26
16. Lucro
Indica o Lucro final do empreendimento. Último saldo acumulado do Fluxo de Caixa.
Saldo + Juros Financeiros Acumulados (descontado a valor presente, caso o indicador seja a
VP).
17. VPL
Valor Presente Líquido do fluxo de caixa do empreendimento. Saldo mês a mês descontado
pela taxa de atratividade (VP).
(*) Nos próximos 4 indicadores, “Resultado” será Lucro ou VPL, dependendo da seleção do
indicador, marcado na guia “Descrição da Viabilidade”.

18. Resultado*/Custo do Terreno (Obra)

Taxa – Resultado sobre o custo efetivo do terreno, considerando o custo de construção das
unidades permutadas.
(Resultado/Custo Efetivo do Terreno (Obra))* 100

19. Resultado*/Receita
Taxa – Resultado sobre a receita, também conhecida como Margem.
(Resulatado/Receita)*100

20. Resultado*/Exposição Máxima

Taxa – Resultado sobre a exposição máxima. (Resultado/Exposição Máxima)*100

21. Resultado*/Investimento Total

Taxa – Resultado sobre o investimento máximo. (Resultado/Investimento Máximo)*100

22. Resultado*/Investimento Total

Taxa – Resultado sobre o investimento total. (Resultado/Investimento Total)*100

23. TIR (Taxa Interna de Retorno)

Taxa de remuneração do investidor, efetiva e acima da inflação.

24. MTIR (Taxa Interna de Retorno Modificada)

Retorna a taxa interna de retorno modificada para uma série de fluxos de caixa periódicos.
Considera o custo do investimento e os juros recebidos no reinvestimento do capital.

25. TIR Inv. X Retorno

Retorna a TIR processada no conceito do fluxo de investimento x retorno. Essa técnica visa
equalizar um fluxo que eventualmente apresente 2 ou mais inversões de sinal. Com isso a
TIR se torna confiável.

27
26. Pay-Back
É o momento no qual o investimento começa a retornar. É o ponto onde o fluxo fica
positivo e a partir do qual não volta mais ficar negativo.

27. EBTIDA
Abreviação de “Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization”
(Lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização). É um indicador da
performance das atividades exclusivamente operacionais. Apresentamos os valores
indexados, nominais e a VP.

28. Margem EBTIDA

Relação entre a EBTIDA e a Receita Bruta e indica a margem bruta operacional do

produto.

29. Múltiplo

Indica quantas vezes o resultado cobre a exposição, a valor presente.

Múltiplo = (Fluxo de Caixa + Exposição)/Exposição

30. Indicadores sobre Investimento Total

Indicadores que apresentam a proporção entre as principais contas e resultados com o
Investimento total.

31. Indicadores sobre Receita e VGV

Indicadores que apresentam a proporção entre as principais contas e resultados com a
Receita Total.

32. Indicadores sobre Área Privativa e Construída

Indicadores por m² privativo e m² construído

33. Margem Líquida de Propaganda

Novas opções de cálculo nos parâmetros do sistema para a margem considera a
receita liquida de propaganda.

34. VPL - Excel X VIABIL

Na função VPL do Excel o mês 0 deve ficar fora da função, pois o desconto já é iniciado
desde a primeira célula inserida na função, sendo que no mês 0 não deve haver
descontos.

Ex.: =VPL(0,9488%;B2:B30)+B1

O fluxo de caixa na coluna "B" começa na linha 1, que se refere ao mês atual, então
aplica-se o desconto somente da linha 2 em diante e soma-se o valor nominal do
lançamento inicial, dessa forma o VPL deve bater com o do VIABIL. Caso haja

28
incorridos é necessário deixar o passado de fora da função também, usando o conceito
do VF sobre eles caso tenha sido definida uma taxa VF.

Apêndice TIR x MTIR

TIR

Definição e requisitos para cálculo:

A taxa interna de retorno (TIR) é uma metodologia para analisar investimentos.
Para calcular a TIR, é necessário projetar o fluxo de caixa que aponte as entradas e saídas de dinheiro,
provocadas pelo investimento. Outro pré-requisito é considerar o valor do dinheiro na linha do
tempo. Mesmo desprezando os efeitos da inflação, ainda temos a taxa de juros para considerar.

Interpretação Matemática:
Matematicamente, a TIR é a taxa de juros que zera o VPL, ou, em outras palavras, é a taxa que iguala
os fluxos de entradas e saídas no momento 0.

Interpretação Gerencial:
Como o próprio nome diz, a TIR mostra o retorno sobre o investimento. Gerencialmente, a TIR pode
corresponder a taxa de lucratividade esperada dos investimentos em um projeto.
Critério de Decisão: Como concluir se um TIR é boa ou não?
Para saber se uma TIR é boa ou não, temos que compará-la com o custo do capital investido no
projeto. No VIABIL, esta é a taxa de desconto a VP, que além de Custo de Capital, é também
conhecida como Taxa Mínima de Atratividade.

Quando a TIR é usada para tomada de decisão do tipo “Aceitar/Rejeitar”, o critério de decisão é o
seguinte: se a TIR for maior que o custo do capital, aceita-se o projeto; se for menor, rejeita-se.
Se por exemplo, chegamos a uma TIR de 14% e o custo de capital são 10%, então coloquialmente
podemos dizer que: Captamos dinheiro próprio e terceiros a um custo médio de 10% a.a. Estamos
aplicando num investimento com expectativa de retorno de 14% a.a., portanto é um investimento
que deixará um excedente de retorno que irá para o bolso do acionista. Ou seja, criará valor (riqueza)
para o acionista.

MTIR
A TIR apresente limitações em algumas situações. A MTIR é uma alternativa para esses casos. Os dois
principais cuidados são:

a) O projeto apresenta um fluxo de caixa não convencional, ou seja, há varias inversões de sinal
entre fluxos positivos e negativos. Nesses casos, como são vários momentos de investimento
e retorno pode apresentar mais de uma TIR (positiva ou negativa) ou até mesmo não ter
solução. Isto pode anular o significado da TIR na análise do investimento.

b) No cálculo da TIR, parte-se da premissa de que todos os fluxos negativos são financiados e
os positivos reinvestidos pela própria TIR. Quando a TIR apurada é muito diferente das taxas
de aplicação e captação do dinheiro no mercado, sua interpretação pode ser verdadeira.

Nestes casos, é muito importante não restringir a análise somente a TIR, mas considerar outros
indicadores, como o VPL (valor presente líquido).

29
Nos casos acima, podemos considerar a MTIR, agregando ao cálculo as devidas taxas de captação
(no VIABIL é uma taxa devedora) e de aplicação (no VIABIL é a taxa credora), para apresentar uma
“TIR” mais verdadeira.

Minha Casa Minha Vida

Link documentação MCMV (Minha Casa Minha Vida)

HTTP:/WWW.viabil.com.br/plano_mcmv.asp

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