Modelo de Laudo de Avaliação de Imóvel

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ANDREA CRISTINA KLUPPEL MUNHOZ SOARES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 09/05/2022 às 19:27 , sob o número WRBT22700533135
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Andrea Cristina Klüppel Munhoz Soares
Engenheira Civil
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL

DO FÓRUM DE BUTANTÃ
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1005460-12.2019.8.26.0704 e código 2502CF7.
Processo nº 1005460-12.2019.8.26.0704
Exeqte Condomínio Edificio Su Misura Evoluzione
Exectdo Eduardo Serafini de Faria
ANDREA CRISTINA KLÜPPEL MUNHOZ SOARES, Engenheira

Civil, CREA 5060842080/D, nomeada nos autos do da Ação de
Execução de Título Extrajudicial, que corre por este R. Juízo
e Cartório, vem, mui respeitosamente, à presença de V. Exa.,
apresentar suas conclusões no presente
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
Cel.: (11) 99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com

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Engenheira Civil
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O presente trabalho visa estabelecer o valor mais
provável, atual e à vista do imóvel situado Apartamento 101,
Empreendimento “Su Misura Evoluzione”, Rua José da Silva
Ribeiro, nº 223, São Paulo.
Na presente avaliação, assume-se que os elementos

constantes da documentação oferecida à signatária estão
corretos e que as informações fornecidas por terceiros o
foram de boa fé e são confiáveis.
2. IMÓVEL
O imóvel localizado na Apartamento 101, Empreendimento

“Su Misura Evoluzione”, Rua José da Silva Ribeiro, nº 223,
São Paulo, possui as seguintes características:
Área privativa = 114,125 m²

Depósito privativo 13 = 4,39 m² (1º subsolo)
Área comum de garagem = 74,578 m² (3 vagas indeterminadas)
Área comum = 73,819 m² (3 vagas indeterminadas)
Área total = 262,522 m²
Fração ideal no terreno = 03,9420%
Matrícula nº 342.855 do 11º Oficial de Registro de Imóveis
de São Paulo.

Figura 1: Localização do Imóvel
Figura 2: Vista Aérea do Imóvel

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ANDREA CRISTINA KLUPPEL MUNHOZ SOARES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 09/05/2022 às 19:27 , sob o número WRBT22700533135 .
Figura 3: Matrícula nº 342.855
Foto 1: Rua José da Silva Ribeiro, nº 223

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Foto 3: Rua José da Silva Ribeiro
Foto 2: Rua José da Silva Ribeiro, nº 223
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Foto 4: Rua José da Silva Ribeiro
Foto 5: Fachada interna do edifício

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3. Região
Trata-se de uma região classe média alta, onde se
encontram moradias de padrão médio e alto. A região apresenta
característica residencial e comercial, dotada de completa
infraestrutura, com todos os melhoramentos públicos
essenciais.
4. Vistoria
A vistoria foi realizada no dia 20/12/2022, a Sra.

Valentina, moradora do imóvel e o Sr. Edivan, zelador,
acompanharam parte da vistoria. Quando esta signatária
estava finalizando a vistoria do imóvel, a Sra. Fernanda,
mãe da Sra. Valentina, entrou em contato com o zelador pelo
celular e solicitou a saída imediata do aparamento 101.
O Empreendimento “Su Misura Evoluzione” é composto por

1 bloco, com 13 andares tipo, térreo mezanino, 2 subsolos de
garagem.
A área de lazer do condomínio é composta por salão de

festas, sauna, quadra, brinquedoteca, piscina e academia.
O imóvel possui idade aparente de 16 anos, padrão

construtivo superior e o estado de conservação da construção,
classificado como necessitando de reparos simples.

Foto 7: Piscina
Foto 6: Salão de festa

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Foto 8: Sauna

Foto 9: Área descanso da Sauna
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Foto 10: Quadra
Foto 11: Academia

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Foto 12: Brinquedoteca
O apartamento 101 é formado por sala de jantar, sala de

estar, varanda com churrasqueira, cozinha, área de serviço,
banheiro de serviço, quarto de serviço, lavabo e 3 suítes
(quarto e banheiro).
O piso da sala e quartos, tacão de madeira, está em

péssimo estado de conservação e o piso do quarto de serviço,
cerâmica, faltam algumas partes e está trincado.
Esta signatária deixou de vistoriar alguns ambientes da

área íntima em razão da Sra. Fernanda, moradora do imóvel,
ter solicitado a minha retirada do apartamento, através do
zelador por celular.

Wc
Quarto
serviço
Área de
empregada
Varanda
Sala de estar
Sala de jantar
Copa
Lavabo
Cozinha
Suíte 3
Banho 1

Suíte 1
Figura 4: Croqui do apartamento 101
Banho 3
Suíte 2
Banho 2
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conservação

Foto 13: Sala de jantar e sala de estar
Foto 14: Piso de madeira (tacão), em péssimo estado de

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Foto 15: Lavabo
Foto 16: Varanda

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Foto 17: Cozinha
Foto 18: Lavanderia

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Foto 19: Quarto de Serviço
Foto 20: Detalhe, piso do quarto de Serviço

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Foto 21: Banheiro de Serviço
Foto 22: Quarto (suíte principal)

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(suíte principal)

Foto 24: Banheiro (suíte principal)
Foto 23: Detalhe, estado de conservação do piso do quarto
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principal)
Foto 26: Quarto (suíte)

Foto 25: Estado de conservação do teto do banheiro (suíte
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5. AVALIAÇÃO
Optou-se pelo método comparativo, uma vez que foram
coletadas suficientes amostras.
Fatores utilizados na homogeneização:

Fo = de acordo com a elasticidade da amostra - 10%
Ce = de acordo com o número de frentes do imóvel
Fob = de acordo com a idade aparente e estado de conservação
do imóvel observado
Ic = de acordo com o padrão construtivo do imóvel observado
EC = de acordo com o estado de conservação
5.1 Formulário
A seguir estão as fórmulas que serão utilizadas por

esta signatária através das quais se obterá o valor de
mercado do imóvel.
Valor do imóvel = V = Au x q x Fob X Ic
Onde,
Au = área útil em m²
q = valor unitário em R$/m

vida útil
60
% V = idade aparente = 16 = 26%
obtida pelo método de Ross-Heidecke.

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A depreciação pela idade e estado de conservação é

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Engenheira Civil
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Fob = R + k x (1- R)
Fob = 0,20 + 0,6848 x (1-0,20) = 0,7478

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5.2 Valor do Imóvel (V)
O valor do imóvel é obtido através da expressão a
seguir.
V = Au x q
• Valor Apartamento 101
V = Au x q
V = 114,125 m² x R$6.685,35/m²
V = R$762.965,56 (maio/2022)
O valor encontrado para o imóvel avaliando é

R$763.000,00 (maio/2022) – setecentos e sessenta e três mil
reais.
V = R$763.000,00 (maio/2022)

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS
também, um Anexo com amostras e cálculos.

São Paulo, 9 de maio de 2022.
Eng. Andrea C. Klüppel Munhoz Soares

Engenheira Civil
páginas, esta última que está datada e assinada. Consta

O presente Laudo Técnico consta de 25 (vinte e cinco)
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•
•
ANEXOS
Dados
Cálculos e amostras

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ELEMENTOS
Nº Dados Foto Nº Dados Foto

1 Endereço: 6 Endereço:
Rua José da Silva Ribeiro, 415 Rua José da Silva Ribeiro, 420
Condominio Belvedere
Fonte: Fonte:
Fernando M Imóveis Legacy Imóveis
Sr. Fernando Sr. Roberto
Tel.: 98400-1345 Tel.: 94785-8558
Condominio Belvedere
Fonte: Fonte:
Nenam Imóveis Legacy Imóveis
Sr. Adriano Sr. Roberto
Tel.: 99987-0187 Tel.: 94785-8558
Condomínio Andorinha
Fonte: Fonte:
Corretora Corretora
Sra. Tatiane Sra. Tatiane
Tel.: 98945-0502 Tel.: 98945-0502
Condomínio Andorinha Condominio Belvedere
Fonte: Fonte:
Corretora Gregório Imóveis
Sra. Tatiane Sr. Edsom
Tel.: 98945-0502 10 Tel.: 3782-4933

5 Endereço: Endereço:
Condomínio Andorinha Condominio Belvedere
Corretora Fonte:
Sra. Tatiane Duplo A Imóveis
Tel.: 98945-0502 Sr. Guilherme
Tel.: 99417-7807

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DADOS DOS ELEMENTOS
Elemento Valor (R$) Tipo Au (m²) Idade N° Vagas

1 579.000,00 Oferta 84,00 11 2
2 560.000,00 Oferta 84,00 11 3
3 1.100.000,00 Oferta 128,00 20 2
4 1.150.000,00 Oferta 128,00 20 2
5 1.170.000,00 Oferta 128,00 20 2
6 389.000,00 Oferta 56,00 11 1
7 875.000,00 Oferta 107,00 10 2
8 950.000,00 Oferta 107,00 10 2
9 540.000,00 Oferta 84,00 11 2
10 550.000,00 Oferta 84,00 11 2
Elemento Valor (R$) qu (R$/m²) Ic Ec %V K Fob Fo

1 579.000,00 6.892,86 5,974 a 18 0,894 0,915 1,00
2 560.000,00 6.666,67 6,572 e 18 0,732 0,786 1,00
3 1.100.000,00 8.593,75 6,827 c 33 0,753 0,802 0,90
4 1.150.000,00 8.984,38 6,827 b 33 0,770 0,816 0,90
5 1.170.000,00 9.140,63 6,827 a 33 0,772 0,818 0,90
6 389.000,00 6.946,43 5,377 a 18 0,894 0,915 0,90
7 875.000,00 8.177,57 6,827 d 17 0,822 0,857 0,90
8 950.000,00 8.878,50 6,827 b 17 0,891 0,913 0,90
9 540.000,00 6.428,57 5,974 c 18 0,871 0,897 0,90
10 550.000,00 6.547,62 5,974 c 18 0,871 0,897 0,90
Dados do imóvel avaliando:

Ic = 6,827 padrão superior
Fob = 0,748
idade = 16 anos
EC = e

APLICAÇÃO DOS FATORES - HOMOGENEIZAÇÃO
Fator Oferta Fator Padrão Construtivo Fator Depreciação Resultado da aplicação dos fatores
Elemento Valor Fator Unitário Ic Fator Dif (R$) Unitário Fob Fator Dif (R$) Unitário Unitário Pad Constr + Pad Constr + coef geral
unitário Oferta deduzido do Padrão Padrão Homog pela Deprec Deprec Homog pela só com Fator Deprec para Deprec para a homog. Para a
R$/m² fator oferta Constru Construt Padrão Deprec Oferta a média avaliando média
Construt Saneada
1 6.892,86 1,0 6.892,86 5,974 1,14 984,20 7.877,06 0,915 0,82 -1259,79 5.633,06 6.892,86 6.617,26 6.617,26 0,96
2 6.666,67 1,0 6.666,67 6,572 1,04 258,67 6.925,34 0,786 0,95 0,00 6.666,67 6.666,67 6.925,34 6.925,34 1,04
3 8.593,75 0,9 7.734,38 6,827 1,00 0,00 7.734,38 0,802 0,93 -524,14 7.210,24 7.734,38 7.210,24 7.210,24 0,93
4 8.984,38 0,9 8.085,94 6,827 1,00 0,00 8.085,94 0,816 0,92 -673,63 7.412,31 8.085,94 7.412,31 7.412,31 0,92
5 9.140,63 0,9 8.226,56 6,827 1,00 0,00 8.226,56 0,818 0,91 -703,79 7.522,77 8.226,56 7.522,77 7.522,77 0,91
6 6.946,43 0,9 6.251,79 5,377 1,27 1685,90 7.937,69 0,915 0,82 -1142,63 5.109,16 6.251,79 6.795,06 6.795,06 1,09
7 8.177,57 0,9 7.359,81 6,827 1,00 0,00 7.359,81 0,857 0,87 -939,29 6.420,52 7.359,81 6.420,52 6.420,52 0,87
8 8.878,50 0,9 7.990,65 6,827 1,00 0,00 7.990,65 0,913 0,82 -1443,84 6.546,82 7.990,65 6.546,82 6.546,82 0,82
9 6.428,57 0,9 5.785,71 5,974 1,14 826,12 6.611,83 0,897 0,83 -962,57 4.823,15 5.785,71 5.649,26 5.649,26 0,98
10 6.547,62 0,9 5.892,86 5,974 1,14 841,41 6.734,27 0,897 0,83 -980,39 4.912,47 5.892,86 5.753,88 5.753,88 0,98
Média 7.725,70 7.088,72 7.548,35 6.225,72 7.088,72 6.685,35 6.685,35
Desvio padrão 1.123,77 921,22 I.Avaliando 6,827 596,50 I.Avaliando 0,748 1.037,35 921,22 633,33 633,33
Coef. Var. 14,55% 13,00% 7,90% 16,66% 13,00% 9,47% 9,47%
Superior (+30%) 10.043,41 9.215,34 9.812,86 8.093,43 Superior (+30%) 8.690,95 8.690,95
Inferior (-30%) 5.407,99 4.962,11 5.283,85 4.358,00 Inferior (-30%) 4.679,74 4.679,74
Cálculo do unitário (médio) = 6.685,35

Intervalo de Confiança de 80% = 291,97

t = (n-1) = 9 1,383
Desvio Pad. (s)= 633,33
Fórmula = t x s/(n-1)^0,5
Avaliação = 6.685,35
Intervalo inferior = 6.393,38
Intervalo superior = 6.977,31
Amplitude = 8%
Grau de Precisão III

Engenheira Civil
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Engenheira Civil
Tabela de Probabilidade
Distribuição t (Student)
Coeficiente de Confiança
Duas caudas 0,80 0,90 0,95 0,98 0,990 0,9990
1 3,078 6,314 12,706 31,821 63,657 636,619
2 1,886 2,920 4,303 6,965 9,925 31,599
3 1,638 2,353 3,182 4,541 5,841 12,924
4 1,533 2,132 2,776 3,747 4,604 8,610
5 1,476 2,015 2,571 3,365 4,032 6,869
6 1,440 1,943 2,447 3,143 3,707 5,959
7 1,415 1,895 2,365 2,998 3,499 5,408
8 1,397 1,860 2,306 2,896 3,355 5,041
9 1,383 1,833 2,262 2,821 3,250 4,781
10 1,372 1,812 2,228 2,764 3,169 4,587
11 1,363 1,796 2,201 2,718 3,106 4,437
12 1,356 1,782 2,179 2,681 3,055 4,318
13 1,350 1,771 2,160 2,650 3,012 4,221
14 1,345 1,761 2,145 2,624 2,977 4,140
15 1,341 1,753 2,131 2,602 2,947 4,073
16 1,337 1,746 2,120 2,583 2,921 4,015
17 1,333 1,740 2,110 2,567 2,898 3,965
18 1,330 1,734 2,101 2,552 2,878 3,922
19 1,328 1,729 2,093 2,539 2,861 3,883
20 1,325 1,725 2,086 2,528 2,845 3,850
21 1,323 1,721 2,080 2,518 2,831 3,819
22 1,321 1,717 2,074 2,508 2,819 3,792
23 1,319 1,714 2,069 2,500 2,807 3,768
24 1,318 1,711 2,064 2,492 2,797 3,745
25 1,316 1,708 2,060 2,485 2,787 3,725
26 1,315 1,706 2,056 2,479 2,779 3,707
27 1,314 1,703 2,052 2,473 2,771 3,690
28 1,313 1,701 2,048 2,467 2,763 3,674
29 1,311 1,699 2,045 2,462 2,756 3,659
30 1,310 1,697 2,042 2,457 2,750 3,646
31 1,309 1,696 2,040 2,453 2,744 3,633
32 1,309 1,694 2,037 2,449 2,738 3,622
33 1,308 1,692 2,035 2,445 2,733 3,611
34 1,307 1,691 2,032 2,441 2,728 3,601
35 1,306 1,690 2,030 2,438 2,724 3,591
36 1,306 1,688 2,028 2,434 2,719 3,582
37 1,305 1,687 2,026 2,431 2,715 3,574
38 1,304 1,686 2,024 2,429 2,712 3,566
39 1,304 1,685 2,023 2,426 2,708 3,558
40 1,303 1,684 2,021 2,423 2,704 3,551
41 1,303 1,683 2,020 2,421 2,701 3,544
42 1,302 1,682 2,018 2,418 2,698 3,538
43 1,302 1,681 2,017 2,416 2,695 3,532
44 1,301 1,680 2,015 2,414 2,692 3,526
45 1,301 1,679 2,014 2,412 2,690 3,520
46 1,300 1,679 2,013 2,410 2,687 3,515
47 1,300 1,678 2,012 2,408 2,685 3,510
48 1,299 1,677 2,011 2,407 2,682 3,505
49 1,299 1,677 2,010 2,405 2,680 3,500
50 1,299 1,676 2,009 2,403 2,678 3,496

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL

ANDREA CRISTINA KLÜPPEL MUNHOZ SOARES, Engenheira

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

Cel.: (11) 99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com

Na presente avaliação, assume-se que os elementos

O imóvel localizado na Apartamento 101, Empreendimento

Área privativa = 114,125 m²

Cel.: (11) 99187-0058 Email: akluppel22@gmail.com

Figura 2: Vista Aérea do Imóvel

Foto 1: Rua José da Silva Ribeiro, nº 223

Foto 5: Fachada interna do edifício

A vistoria foi realizada no dia 20/12/2022, a Sra.

O Empreendimento “Su Misura Evoluzione” é composto por

A área de lazer do condomínio é composta por salão de

O imóvel possui idade aparente de 16 anos, padrão

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Foto 11: Academia

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O apartamento 101 é formado por sala de jantar, sala de

O piso da sala e quartos, tacão de madeira, está em

Esta signatária deixou de vistoriar alguns ambientes da

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Foto 14: Piso de madeira (tacão), em péssimo estado de

Foto 16: Varanda

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Foto 18: Lavanderia

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Foto 20: Detalhe, piso do quarto de Serviço

Foto 22: Quarto (suíte principal)

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Foto 26: Quarto (suíte)

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Fatores utilizados na homogeneização:

A seguir estão as fórmulas que serão utilizadas por

Valor do imóvel = V = Au x q x Fob X Ic

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A depreciação pela idade e estado de conservação é

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5.2 Valor do Imóvel (V)

• Valor Apartamento 101

O valor encontrado para o imóvel avaliando é

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também, um Anexo com amostras e cálculos.

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Eng. Andrea C. Klüppel Munhoz Soares

páginas, esta última que está datada e assinada. Consta

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Nº Dados Foto Nº Dados Foto

Tel.: 98945-0502 10 Tel.: 3782-4933

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DADOS DOS ELEMENTOS

Elemento Valor (R$) Tipo Au (m²) Idade N° Vagas

Elemento Valor (R$) qu (R$/m²) Ic Ec %V K Fob Fo

Dados do imóvel avaliando:

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Cálculo do unitário (médio) = 6.685,35

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