P. 8 Contestação SPE X Warley

Processo Nº: 5303935-40.2023.8.09.
0006
1. Dados Processo
Juízo...............................: Anápolis - 2ª Vara Cível
Prioridade.......................: Normal
Tipo Ação.......................: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de
Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível
Segredo de Justiça.........: NÃO
Fase Processual.............: Conhecimento
Data recebimento...........: 16/05/2023 00:00:00
Valor da Causa...............: R$ 133.072,89
2. Partes Processos:
Polo Ativo
WARLEY BARBOSA GUIMARÃES
LARISSA FRANCO TORRES GUIMARAES
Polo Passivo
SPE TERRA MUNDI ANAPOLIS I
Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006
Movimentacao 13 : Juntada -> Petição -> Contestação
Arquivo 1 : terramundicontestacaowarleyguimaraes.pdf
Usuário: LEONARDO DE OLIVEIRA MENDES FORTALEZA - Data: 02/10/2023 18:54:31

ANÁPOLIS - 2ª VARA CÍVEL
PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível
Valor: R$ 133.072,89
EXCELENTÍSSIMA SENHORA JUÍZA DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA
COMARCA DE ANÁPOLIS-GO
PROCESSO Nº 5303935-40.2023.8.09.0006
SPE TERRA MUNDI ANÁPOLIS I INCORPORADORA LTDA,

pessoa jurídica de direito privado, CNPJ nº 21.168.585/0001-23, com sede na
Avenida Madre Maria dos Anjos, Quadra 65, Lote 01, Bairro Jundiaí, Anápolis-GO,
CEP 75.110-430, neste ato representada por Cláudio de Carvalho Borges, brasileiro,
casado, engenheiro, CPF nº 389.676.261-34 e CI nº 6946/D CREA-GO e Thiago de
Almeida Ramos, brasileiro, solteiro, empresário, CPF nº 011.080.521-69, ambos
domiciliados profissionalmente no endereço acima descrito; por seus advogados,
com escritório profissional no endereço indicado no rodapé, endereço eletrônico
atendimento@advogadosmmf.com.br e WhatsApp (62) 99992-4784 (Anexo –
Procuração e Documentos), vem à presença de Vossa Excelência, nos termos dos
artigos 335 e 343, ambos do CPC, apresentar
CONTESTAÇÃO
à Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais proposta por WARLEY

BARBOSA GUIMARÃES e LARISSA FRANCO TORRES GUIMARÃES, já
qualificados, o que faz pelas seguintes razões de fato e de direito.
I - DA TEMPESTIVIDADE
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás

Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 18/09/2023 23:58:32
Assinado por CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO:71412166187
Localizar pelo código: 109787635432563873810457234, no endereço: https://projudi.tjgo.jus.br/p
Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
O Mandado de Citação (Movimentação 11) foi juntado ao processo
em 24/08/2023, termo inicial da contagem para apresentação da contestação,
conforme Inciso III, do art. 335, e Inciso II, do art. 231, do CPC
Desta forma, o prazo de 15 (quinze) dias úteis para se apresentar

Contestação (art. 335, do CPC) findar-se-á em 18/09/2023 (segunda-feira), sendo
tempestiva sua apresentação nesta ocasião.
II - DOS FATOS
As partes firmaram Instrumento Particular de Compromisso de

Compra e Venda e Outras Avenças, em 02 de outubro de 2020, para aquisição da
futura unidade imobiliária (apartamento), nº 1.303-B, na Terra Mundi Anápolis I, torre
I, pelo valor total de R$ 481.816,99 (quatrocentos e oitenta e um mil e oitocentos e
dezesseis reais e noventa e nove centavos).
O contrato previu a data de MAIO DE 2021 como sendo aquela

prevista para a expedição do HABITE-SE, em relação à torrre1, com possibilidade
de prorrogação do prazo em 90 (noventa) dias em razão de questões cartorárias e
em mais 180 (cento e oitenta) dias (Período de Graça), em razão da ocorrência de
Caso Fortuito ou Força Maior.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
O empreendimento foi devidamente concluído, sendo este
conferido e recebido pelo Município de Anápolis, com HABITE-SE expedido em 29
de março de 2022 (Anexo – Habite-se).
O procedimento de expedição do Habite-se exige uma fiscalização e

conferência pelo Poder Público Municipal acerca da solidez e qualidade do
empreendimento, bem como regularidade da obra em relação às exigências legais e
ao projeto aprovado e arquivado na Prefeitura.
Com a expedição do Habite-se o Município atestou a conformidade

da construção com o projeto licenciado, que por sua vez guarda conformidade com
os parâmetros construtivos aplicáveis ao local.
Assim, estando a obra concluída, atestada sua regularidade,

quaisquer eventuais adequações necessárias – o que é absolutamente comum a
empreendimentos de grande porte – não impedem o recebimento da unidade
imobiliária e tampouco eximem a construtora de promover os ajustes porventura
apontados.
O empreendimento foi concluído atempadamente e o uso do Período

de Graça, seu em razão da pandemia da Covid-19, que exigiu diversas medidas
sanitárias e de segurança para sua contenção no Estado de Goiás, bem como nos
Municípios de Anápolis e Goiânia, tendo atingido de maneira severa diversos setores
da economia, sendo a indústria da construção civil uma das principais vítimas do
período pandêmico.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
O Estado de Goiás decretou a emergência na saúde pública por
meio do Decreto Estadual nº 9.633, de 13/03/2020, o qual impediu a realização de
toda e qualquer atividade comercial, industrial e de prestação de serviços,
considerada de natureza privada e não essencial à manutenção da vida por um
período de 36 (trinta e seis) dias, sendo que as atividades somente foram
autorizadas a retomar sua execução apenas em 19/04/2020, por meio do Decreto
Estadual n° 9.653 de 19/04/2020.
Contudo, a emergência foi reiterada pelo Decreto nº 9.653 de

19/04/2020, ficando determinada a adoção do sistema de revezamento das
atividades econômicas organizadas para a produção ou a circulação de bens ou de
serviços, consideradas de natureza privada e não essencial à manutenção da vida.
Ainda, durante o período chamado de “moderado”, as construtoras e

incorporadoras enfrentaram diminuição do tempo de funcionamento, passando a
funcionar entre às 09h às 16h, com exceção de sábados, domingos e feriados,
conforme Protocolo 3 da Construção Civil.
Desta forma, não houve atraso na conclusão do empreendimento,

tendo em vista a emissão do habite-se e a data do registro do contrato de
financiamento, bem como que todos os materiais utilizados na unidade dos
autores atenderam o Memorial Descritivo.
III – DA INEXISTÊNCIA DE ATRASO –

DA CONDIÇÃO PARA IMISSÃO NA POSSE –
REGISTRO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO
Os autores aduziram que o prazo convencionado para a entrega do

bem era 30/05/2021 e que deve ser reconhecido o atraso de mais de 17 (dezessete)
meses.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
O contrato previu a possibilidade de prorrogação do prazo em 90
(noventa) dias em razão de questões cartorárias e em 180 (cento e oitenta) dias
(Período de Graça), em razão da ocorrência de Caso Fortuito ou Força Maior.
A Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás é

consolidada no sentido de que não há abusividade na cláusula contratual que,
fixada de forma clara e compreensível, prevê a prorrogação do prazo previsto para
entrega do imóvel, ainda que sem justificativa específica.
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C APLICAÇÃO DE

MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO. 1.DANOS MATERIAIS.
RESTITUIÇÃO DE VALORES DISPENDIDOS COM ALUGUÉIS. RESP N.º
1.729.593/SP (TEMA 996, STJ). JUROS DE MORA. TERMO A QUO.
(...)
2.CLÁUSULA DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. POSSIBILIDADE. Não há
abusividade na cláusula contratual que, fixada de forma clara e
compreensível, prevê a prorrogação do prazo previsto para entrega do
imóvel, ainda que sem justificativa específica. Precedentes do STJ.
Conforme estipulado na sentença, ausente, na hipótese, o interesse
recursal.
(...)
APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS.
(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO - Recursos - Apelação Cível
0357134-39.2014.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADORA SANDRA
REGINA TEODORO REIS, 6ª Câmara Cível, julgado em 23/01/2023, DJe de
23/01/2023) (Sem destaque no original).
E dentro do prazo estabelecido as obras foram concluídas, com

empreendimento devidamente conferido e recebido pelo Município de Anápolis,
sendo o habite-se expedido em 29 de março de 2022.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
Vale destacar que, até que houvesse a quitação e registro do
contrato, os autores sequer poderiam exigir a entrega das chaves.
Isso porque, as partes livremente estabeleceram que a entrega da

unidade autônoma (apartamento) e, portanto, imissão na posse pelos
autores/compradores somente ocorreria com a QUITAÇÃO do contrato, conforme
Parágrafo Primeiro da Cláusula Vigésima Primeira do Contrato de Compromisso
de Compra e Venda.
Ainda, o Parágrafo Segundo da mesma Cláusula define que, no

caso de o Promitente Comprador utilizar de empréstimo bancário com garantia
fiduciária para quitação do contrato, como ocorrido no presente caso, somente após
o REGISTRO do contrato de financiamento bancário é que PODERIA IMITIR-SE
NA POSSE.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
E, o contrato de financiamento, apesar de assinado em 27/07/2022,
só foi REGISTRADO em 23/08/2022. Mas, de qualquer forma, meses após a data
do habite-se onde o empreendimento estava devidamente concluído.
Desta forma, considerando que o autor somente poderia imitir-se na

posse após o registro do contrato que se deu em 23/08/2022, as alegações de
atraso deverão ser afastadas.
IV - DA EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE –
PANDEMIA DA COVID-19 –
FORTUITO EXTERNO/FORÇA MAIOR

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
No caso de Vossa Excelência não entender ter sido tempestiva a
entrega do empreendimento, com o habite-se de março de 2022, deve ser excluída
a responsabilidade em razão da pandemia da Covid-19, por se tratar de Caso
Fortuito ou de Força Maior.
É fato notório e dispensa produção probatória (artigo 374, I, CPC) a

ocorrência da pandemia da COVID-19, que tem acometido o Brasil desde março de
2020.
A pandemia da COVID 19 consubstancia extraordinário, suficiente

para afastar por si só a responsabilidade por eventuais danos, uma vez que rompe
o nexo causal, inclusive nas hipóteses de responsabilidade objetiva.
Não há consenso quanto aos conceitos de caso fortuito e força

maior, também não há unanimidade na doutrina e na jurisprudência se a pandemia
da COVID 19 trata-se de caso fortuito ou força maior.
Contudo, seja caso fortuito, seja força maior, na prática, ambas

conduzem ao mesmo resultado que é a exoneração a responsabilidade e, portanto,
do dever de indenizar.
A Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás é

consolidada no sentido de que a Pandemia da COVID-19 se trata de caso clássico
de caso fortuito e força maior, visto que imprevisível e inevitavelmente se
interrompeu/prejudicou todas as atividades econômicas.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO

FAZER. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. REQUISITOS.
POSSIBILIDADE. ENERGIA ELÉTRICA. CONTRATO DE USO DO
SISTEMA DE DISTRIBUIÇÃO. PANDEMIA DE COVID-19. CASO
FORTUITO. TEORIA DA IMPREVISÃO. DECISÃO MANTIDA.
1. A pandemia de Covid-19 paralisou as atividades econômicas
afetando o agravado, Shoppings Centers, situação equiparada a
caso fortuito e força maior.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
2. Revela-se, assim, a possibilidade de pagamento do valor
correspondente ao consumo efetivamente utilizado e não aquele
contratado, sendo tal medida visa o restabelecimento do equilíbrio
contratual. 3. Hipótese em que se encontram presentes os
pressupostos autorizadores para a concessão da tutela pleiteada
(artigo 300 do Código de Processo Civil). AGRAVO DE
INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO - Recursos - Agravos
- Agravo de Instrumento 5567293-18.2020.8.09.0000, Rel. Des(a).
NORIVAL SANTOMÉ, 6ª Câmara Cível, julgado em 22/03/2021, DJe
de 22/03/2021)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. TUTELA

PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. REQUISITOS. PRESENÇA.
ENERGIA ELÉTRICA. CONTRATO DE USO DO SISTEMA DE
DISTRIBUIÇÃO. PANDEMIA DE COVID-19. CASO FORTUITO.
DECISÃO MANTIDA.
1. A pandemia de Covid-19 paralisou as atividades econômicas
afetando o agravado, empresa no ramo de eventos, situação
equiparada a caso fortuito e força maior. 2. Revela-se, assim, a
possibilidade de pagamento do valor correspondente ao consumo
efetivamente utilizado e não aquele contratado, sendo tal medida
visa o restabelecimento do equilíbrio contratual. 3. Hipótese em
que se encontram presentes os pressupostos autorizadores para a
concessão da tutela pleiteada (art. 300, do CPC), mormente pela
ausência de perigo de irreversibilidade da medida. 4. RECURSO
CONHECIDO E DESPROVIDO.
(TJGO, Agravo de Instrumento (CPC) 5427357-75.2020.8.09.0000,
Rel. Des(a). GERSON SANTANA CINTRA, 3ª Câmara Cível, julgado
em 03/12/2020, DJe de 03/12/2020)
A pandemia da COVID-19 consubstancia fato inteiramente estranho

à atividade da construção civil, acobertado pelo caráter da inevitabilidade e
imprevisibilidade, sendo, portanto, fortuito externo.
Desse modo, a ocorrência de fortuito externo não está abarcado

pelo período de tolerância de 180 dias previsto contratualmente. Seria totalmente
desarrazoado interpretar que o legislador ao permitir que o incorporador fixe um
período de tolerância de 180 dias já englobasse situações inimagináveis em tempos
de normalidade.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
Portanto, por ser a pandemia da COVID-19 um fortuito externo, é
medida de direito o afastamento de quaisquer responsabilidades decorrentes do
atraso no cronograma de entrega da construção, especialmente tendo em vista que
o prazo de entrega previsto contratualmente findou-se em 28 de fevereiro de 2022.
A fim de corroborar que a Pandemia da Covid-19 prejudicou o

regular andamento das obras e, portanto, excluiu a culpa da empresa ré por
eventual reconhecimento de atraso, apresenta-se abaixo o relatório dos fatos
decorrentes da pandemia.
A) DA SUSPENSÃO E REDUÇÃO DAS ATIVIDADES
A pandemia da Covid-19 exigiu diversas medidas de contenção do

seu avanço pelo Governo do Estado de Goiás, bem como dos Municípios de
Anápolis e Goiânia.
Em função disso, o cronograma de obras sofreu alterações em razão

do desabastecimento de materiais para a construção, em razão da Pandemia da
Covid-19 e das medidas do Governo de isolamento e distanciamento social.
O Estado de Goiás decretou a situação de emergência em saúde

pública por meio do Decreto Estadual nº 9.633, de 13/03/2020, o qual impediu a
realização de toda e qualquer atividade comercial, industrial e de prestação de
serviços, considerada de natureza privada e não essencial à manutenção da vida
por um período de 36 (trinta e seis) dias, vez que as atividades somente foram
autorizadas a retomar sua execução apenas em 19/04/2020, por meio do Decreto
Estadual n° 9.653 de 19/04/2020.
Contudo, a situação de emergência foi reiterada pelo Decreto nº

9.653 de 19/04/2020, ficando determinada a adoção do sistema de revezamento
das atividades econômicas organizadas para a produção ou a circulação de bens ou

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
de serviços, consideradas de natureza privada e não essencial à manutenção da
vida.
Ainda, durante o período chamado de “moderado”, as construtoras e

incorporadoras enfrentaram diminuição do tempo de
funcionamento/desenvolvimento, passando a funcionar entre das 09h às 16h, com
exceção de sábados, domingos e feriados, conforme Protocolo 3 da Construção Civil
(Anexo – Protocolo Construção Civil).
B) DOS COLABORADORES AFASTADOS
A obra ainda teve seus avanços prejudicados pela própria Covid-19

que contaminou trabalhadores diretamente ligados a ela, conforme exames
reagentes dos colaboradores (Anexo – Testes Positivos COVID-19).

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
C) DA ESCASSEZ DE MATERIAL – ATRASO DOS FORNECEDORES
Outro fator que ensejou o retardamento no cronograma de entrega

das Torres foi e ainda continua sendo o desabastecimento dos Fornecedores de
matéria prima para a Construção Civil.
Os fornecedores enviaram diversos comunicados, informando a

impossibilidade de cumprimento dos contratos, atrasando, ou até mesmo deixando
de fornecer os materiais adquiridos para o desenvolvimento do Empreendimento.
Assim, a ré passará a elencar os fornecedores que enviaram

comunicados à empresa informando as dificuldades ou impossibilidades de
fornecimento dos materiais já adquiridos, no prazo estabelecido ou que não
possuíam materiais para sequer ser feito o orçamento.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
I – A Amanco informou, via e-mail, que, em razão da crise causada
pela Pandemia somada à alta demanda por seus produtos, houve escassez de
material, aumento de preços e dilação dos prazos para entrega, tendo informado
que o atraso seria de 45 a 120 dias, o que fez com que as compras fossem
canceladas (Anexo – E-mail Amanco);
II – A Arcelor Mital informou, através da vendedora Vera Soares, o

atraso em razão da escassez de aço e que esta situação seria prolongada por mais
alguns meses, mas não especificou prazo para entrega (Anexo – E-mail Arcelor
Mittal);

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
III – A Cobrecom informou que houve reajuste nos preços dos
materiais, motivo pelo qual, ficaram suspensas novas vendas por prazo
indeterminado, sendo informado pela vendedora que sequer o preço dos produtos
era de conhecimento deles (Anexo – E-mail Cobrecom);
IV – A Monza informou que foi feito reajuste nos valores dos tubos,
bem como foram suspensas as vendas por falta de matéria prima no mercado, sem
prazo para retomada (Anexo – E-mail Monza);
V – A Corfio, respondeu à cotação 8863, através de e-mail do

vendedor Fábio Bastos, no qual constou que a Pandemia gerou falta de cobre no
mercado, motivando a suspensão das vendas “até que a situação volte ao normal”,
ou seja, por prazo indeterminado (Anexo – E-mail Corfio);

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
VI – A Nortel informou que devido à falta de matéria prima, a
entrega dos pedidos atrasou mais de um mês (Anexo – E-mail Nortel);
VII – A Objetiva informou a necessidade de se reajustar todos os

produtos cotados anteriormente, pois a indústria atrasou a produção de vários
produtos, o que gerou o cancelamento pela fornecedora dos pedidos (Anexo – E-
mail Objetiva);

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
VIII – A Vipe informou que as vendas ficaram suspensas com
previsão de retorno de uma semana e foram solicitados 04 meses para entrega dos
materiais, em razão da alta demanda e falta de matéria prima (Anexo – E-mail Vipe
Representações);
IX - A OTIS, fornecedora dos elevadores, requereu equilíbrio

econômico-financeiro, a fim de se promover o reajuste do contrato, equivalente a
13,36%, solicitando para tanto um “incremento de R$ 132.719,44” (Anexo – E-mail
Seral Otis), informando que a condição atual não permitia a execução contratual.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
X - Também, a fornecedora Gesso e Arte entrou em contato com os
engenheiros da empresa ré solicitando que fossem reajustados os valores
anteriormente passados em orçamento, aumentando os valores a serem pagos
pelos materiais solicitados, em razão de problemas decorrentes da Pandemia da
Covid-19.
XI – A empresa ré solicitou a elaboração de Laudo técnico para

relatar a evolução das obras e o prejuízo que a Pandemia causou ao cronograma de
obras, sendo o documento elaborado pelo Engenheiro Civil DANIEL COSTA DE
PAULA, o qual demonstra todos os impactos da pandemia sobre o empreendimento
Terra Mundi, especialmente:

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
Demonstrados os impactos da pandemia da COVID-19 sobre o
andamento do cronograma do empreendimento Terra Mundi, é medida de direito
que este juízo reconheça a excludente de responsabilidade decorrente de força
maior/fortuito externo, com o consequente afastamento de eventuais
responsabilidades decorrentes do atraso.
Nesse sentido, a Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de

Goiás, inclusive de outros estados é consolidada.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA

ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE. PRESENÇA DOS
REQUISITOS AUTORIZADORES DA CONCESSÃO DA LIMINAR
VINDICADA. AUSÊNCIA DE TERATOLOGIA OU ILEGALIDADE.
MANUTENÇÃO DA DECISÃO OBJURGADA.
(...)
4. In casu, em sede de cognição ainda sumária da questão,
vislumbro presentes os requisitos autorizadores da antecipação de
tutela, quais sejam a plausabilidade de direito uma vez que, diante de
caso clássico de caso fortuito e força maior, aplica-se a teoria da
imprevisão que autoriza a alteração das condições originais do

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
contrato para restabelecimento do equilíbrio financeiro abalado
pelas medidas de enfrentamento da crise sanitária decorrente da
pandemia do Covid-19, bem como o risco de dano irreparável,
ou, prejuízo de difícil reparação pelo possível colapso de toda
operação de transporte público no município com prejuízo não
apenas para a concessionária e entes públicos envolvidos, mas
também para a coletividade que não pode prescindir deste serviço.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(TJGO, Agravo de Instrumento (CPC) 5246271-74.2020.8.09.0000,
Rel. Des(a). MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível,
julgado em 17/08/2020, DJe de 17/08/2020)
APELAÇÃO CÍVEL – Ação de indenização por danos materiais e

morais – Contrato de compra e venda de bem imóvel – Alegação de
mora da ré, por atraso na entrega da obra – Hipótese em que
ocorreu força maior, em virtude da pandemia pela Covid-19 – Ré que
não agiu com culpa – Juros de obra que foram cobrados
indevidamente pela CEF - Sentença de improcedência que deve ser
mantida – Recurso não provido.
(TJ-SP - AC: 10196696120208260506 SP 1019669-
61.2020.8.26.0506, Relator: José Carlos Ferreira Alves, Data de
Julgamento: 18/08/2021, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de
Publicação: 18/08/2021)
Portanto, deve ser reconhecida a excludente de culpa decorrente da

Pandemia da Covid-19, considerada “caso clássico de caso fortuito e força maior”.
V – DA QUALIDADE DO EMPREENDIMENTO –
OBRA EM CONFORMIDADE COM O MEMORIAL DESCRITIVO
O art. 32, da Lei 4.591/1964, define que o incorporador só pode

comercializar as frações ideais, após o registro de certos documentos no cartório de
registro de imóveis, especialmente o Projeto de Construção, devidamente
aprovado pelas autoridades e o Memorial Descritivo.
Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais

de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas
após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de
incorporação composto pelos seguintes documentos:
(...)

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes;
(...)
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo
modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
O memorial descritivo é um documento técnico que descreve

detalhadamente as especificações e informações pertinentes sobre uma obra ou
projeto de construção, contribuindo para o controle de qualidade durante a execução
da obra, estabelece os padrões a serem seguidos, garantindo a qualidade final da
construção.
Ainda, o memorial descritivo também descreve detalhadamente os

materiais utilizados, as técnicas construtivas empregadas e as características
específicas do projeto, facilitando a identificação de componentes, a realização de
melhorias e a solução de problemas que possam surgir ao longo do tempo.
Em resumo, trata-se de um documento técnico, fundamental na

construção civil, pois garante a descrição precisa do projeto, vinculando a empresa
vendedora da unidade e o consumidor, auxilia na contratação e controle da obra,
e serve como referência para a manutenção e reparos futuros.
Enfim, este é o documento que deve ser adotado para aferir o

padrão de qualidade dos materiais utilizados em uma obra, tanto que o Parágrafo
Terceiro da Cláusula Décima Oitava define que nenhum dos objetos de decoração
e acessórios que compõem os materiais de divulgação e propaganda do
empreendimento são parte da unidade imobiliária.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
E, o empreendimento foi concluído e entregue em estrito
cumprimento daquilo que foi vendido, ou seja, constando todos os materiais e níveis
de qualidade estabelecidos no Memorial Descritivo.
Neste sentido, foi elaborado Parecer Técnico de Engenharia (Anexo

– Parecer Técnico), elaborado pela ARANA ENGENHARIA LTDA, CNPJ
39.642.149/0001-00, CREA-GO sob nº 30898/RF, empresa especializada em
perícias, avaliações e auditorias de engenharia, onde foi atestado o cumprimento do
Memorial Descritivo e a qualidade dos materiais utilizados.
O referido Parecer Técnico descreve a importância do Memorial

Descritivo, o seu caráter vinculante e a contribuição deste para evitar equívocos e
divergências acerca da execução da obra.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
O mesmo documento ainda reforça que o apartamento foi entregue
de acordo com o memorial descritivo, atendendo integralmente às especificações
técnicas, materiais e demais elementos descritos.
Vale destacar que o Contrato de Compromisso de Compra e Venda

previu a entrega da unidade em conformidade com o Projeto Aprovado, Memorial
Descritivo e demais documentos integrantes do memorial de incorporação
imobiliária, conforme Cláusula Trigésima Primeira do Contrato.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
Portanto, não existe qualquer vinculação em razão da unidade
decorada, a qual se trata apenas de produto de publicidade e sugestão de
decoração, conforme Jurisprudência dos Tribunais de Justiça.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DANOS MORAIS. PROPAGANDA

ENGANOSA.
Estrutura para instalação de ar-condicionado.
Empreendimento construído de acordo com o memorial descritivo.
Visita da autora a apartamento decorado após aquisição do imóvel.
Não previsão no contrato ou no memorial descritivo. Apartamento
decorado que apenas visa valorizar o produto.
Autora que declarou que o apartamento estava de acordo com o projeto e
memorial descritivo ao receber a obra, após ter conhecimento da
impossibilidade de instalação do ar-condicionado. Termo de esclarecimento
emitido pela construtora sobre a impossibilidade de instalação, antes da
entrega da obra. Folder do empreendimento em que não há previsão de
instalação de ar-condicionado. Propaganda enganosa não caracterizada.
Sentença de improcedência mantida. Honorários advocatícios majorados.
Recurso não provido, com observação.
(TJ-SP - AC: 10063252920198260318 SP 1006325-29.2019.8.26.0318,
Relator: Fernanda Gomes Camacho, Data de Julgamento: 14/04/2021, 5ª
Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/04/2021) (Sem destaque
no original)
APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - OBRIGAÇÃO DA

CONSTRUTORA DE ENTREGAR O BEM CONFORME MEMORIAL DESCRITIVO,
COM APROVAÇÃO DO PROJETO PELA PREFEITURA - APARTAMENTO
DECORADO - NÃO VINCULAÇÃO - MERAMENTE ILUSTRATIVO - AUSÊNCIA
DE ATO ILÍCITO - DEVER DE INDENIZAR - INEXISTÊNCIA.
As especificações do empreendimento e dos apartamentos devem
obedecer ao constante no memorial descritivo, com aprovação do
projeto perante a prefeitura.
A obrigação da construtora, na entrega dos imóveis, vincula-se aos
referidos documentos.
O apartamento decorado é meramente ilustrativo, tratando-se de sugestão
de decoração.
Apesar de possíveis modificações no padrão, para adaptações ao decorado,
essas devem ser expressamente avençadas entre as partes, através de
requerimento dos compradores. Ausente qualquer falha ou ato ilícito
perpetrado pela construtora, não prospera o pleito indenizatório.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
(TJ-MG - AC: 10000212525745001 MG, Relator: Octávio de Almeida Neves,
Data de Julgamento: 17/02/2022, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL,
Data de Publicação: 23/02/2022) (Sem destaque no original)
Compra e venda de imóvel. Ação de indenização.

Demandadas que não se obrigaram a entregar apartamento idêntico
ao decorado, montagem cenográfica que servia como sugestão de
decoração e acabamento.
Contrato que previa a entrega do apartamento nas condições
indicadas no memorial descritivo e na convenção de condomínio,
bem como alertava sobre a possibilidade de modificação do projeto
por questões de ordem técnica.
Perícia que confirma ter sido o apartamento entregue em conformidade
com o memorial descritivo e as normas regulamentares, dentre as quais a
que exigia local para instalação de "shafts". Falha no dever de informação
não revelada. Indenização por dano moral que não se justificava. Recurso
improvido.
(TJ-SP - AC: 10167608520188260451 SP 1016760-85.2018.8.26.0451,
Relator: Arantes Theodoro, Data de Julgamento: 17/02/2022, 36ª Câmara
de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2022) (Sem destaque no
original)
Ademais, a opinião sobre a estética de algo é questão subjetiva

que se origina do âmago de uma pessoa, com base em sua experiência pessoal, de
modo que, sobre o mesmo objeto, diversas pessoas podem ter diversas opiniões
diferentes, sem que isso implique na qualidade ou desempenho de tal produto.
Assim, a desaprovação estética dos autores não deve ser

compreendida como descumprimento contratual por parte da empresa ré, sendo
totalmente irrelevante o preço indicado na internet para compra à varejo, o que não
ocorre na construção civil, visto que a construtora compra grandes quantidades dos
mesmos objetos junto aos fornecedores, à preço de atacado.
À título de exemplo, as torneiras da cozinha foram estabelecidas

como sendo das marcas “fani”, “celfix”, “poly” ou equivalente.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
No caso, os materiais utilizados são de qualidade, durabilidade e
desempenho equivalente àqueles das marcas exemplificativas.
Além disso, os autores não fizeram qualquer prova (até porque não
teria como) do suposto prejuízo que tiveram com os materiais diferentes do que
pretendiam, bem como não fizeram prova acerca da qualidade dos materiais, se
limitando a questioná-los em razão da estética.
Desta forma, deve ser afastada a tese de descumprimento contratual

acerca dos materiais e acessórios utilizados na unidade dos autores, com o
indeferimento dos pedidos relacionados.
V - DA IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DE INVERSÃO DAS

CLÁUSULAS PENAIS MORATÓRIAS
Com fundamento no alegado atraso na conclusão da obra, os

autores requereram a inversão das cláusulas penais moratórias (Cláusula Oitava do
Contrato – Quadro Resumo).
Os autores pretendem a aplicação das referidas multas em 04

(quatro) modalidades diferentes, sendo elas (1) 2% sobre o valor pago, no valor de

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
R$ 9.636,34, por atraso nas obras; (2) 1% ao mês sobre o valor pago, no valor de
R$ 52.999,87, por atraso na entrega do apartamento; (3) 1% ao mês sobre o valor
pago, no valor de R$ 38.545,36, por atraso na entrega das áreas comuns da Torre 1;
e (4) 1% ao mês sobre o valor pago por atraso na entrega das áreas comuns da
Torre 2.
(...)
(...)
Ocorre que, conforme demonstrado nos tópicos anteriores, não

houve atraso, posto que o empreendimento foi concluído e o habite-se
devidamente expedido em 29/03/2022.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
Além disso, na referida data os autores não haviam quitado,
tampouco registrado o contrato de financiamento (condições contratuais para
entrega das chaves) para que pudessem emitir-se na posse de sua unidade.
O que, conforme demonstrado anteriormente, só veio a ocorrer em

23/08/2022, meses após a expedição do habite-se (28/03/2022).
Portanto, NÃO HÁ SITUAÇÃO DE MORA a ensejar o

descumprimento contratual por parte da empresa ré, afastando-se a aplicação da
referida cláusula penal.
O entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás é de que

se o autor não comprova o atraso na entrega da obra, não há que se falar em
dever de indenizar ou pagar multa, ante a inexistência de ato ilícito.
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE

DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA
DIALETICIDADE. PRESCRIÇÃO E FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO
NECESSÁRIO. PEDIDOS FORMULADOS NAS CONTRARRAZÕES.
INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. OBRAS DE INFRAESTRUTURA DE
LOTEAMENTO. ENTREGA COMPROVADA. PROPAGANDA ENGANOSA. NÃO
VERIFICADA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. NÃO CONFIGURADOS.
APLICAÇÃO DO IRDR Nº 5520939.03.2018.8.09.0000. TESE JURÍDICA
APLICADA DE FORMA OBRIGATÓRIA. INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
SENTENÇA REFORMADA.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
(...)
5. Se o autor não comprova o atraso na entrega da obra (inadimplemento
contratual), não há se falar em condenação da empresa requerida ao
pagamento de danos morais, ante a inexistência de ato ilícito passível de
reparação, bem como ao pagamento de multa por descumprimento
contratual, cláusula penal e indenização por danos materiais, eis que não
comprovado o descumprimento contratual da empresa ré com relação às
obras de sua responsabilidade. 6. Tendo em vista que a parte autora foi
vencida na totalidade de seus pedidos, deve esta arcar com a integralidade
das custas processuais e honorários advocatícios, no importe de 10% sobre
o valor atualizado causa, com base no art. 85, §2º do CPC, ficando o seu
pagamento suspenso por ser a parte beneficiária da gratuidade de justiça
Primeira apelação cível provida. Segunda apelação cível desprovida.
5127804-85.2017.8.09.0051, Rel. Des(a). RODRIGO DE SILVEIRA, 2ª Câmara
Cível, julgado em 11/11/2022, DJe de 11/11/2022) (Sem destaque no
original).
Os pedidos de inversão de multa moratória, relacionados às áreas

comuns, também devem ser indeferidos, em razão da competência exclusiva do
condomínio ali instalado, representado pelo síndico, para postular acerca da entrega
e/ou irregularidades das áreas comuns, nos termos do inciso II, do art. 1.348, do
Código Civil.
Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo
ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
A Jurisprudência dos Tribunais de Justiça é consolidada sobre a

falta de legitimidade ativa de condômino para postulação acerca das áreas comuns
do edifício, a qual cabe exclusivamente ao condomínio, representado pelo síndico.
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE

FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE ATIVA DOS
CONDÔMINOS PARA PLEITEAR A CORREÇÃO DE ITENS NA ÁREA COMUM.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
LEGITIMIDADE PARA A INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MORAIS.
CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA AFASTADO.
1. Falta legitimidade aos condôminos para, individualmente ou em
grupo, postular acerca de eventuais irregularidades existentes na
área comum do edifício, in casu, o pedido cominatório de obrigação de
fazer, pois trata-se de direito da universalidade e, não, individual dos
moradores.
Tem legitimidade ativa, no caso, o condomínio, ente
despersonalizado, representado pelo síndico, por expressa
autorização legal, ex vi do disposto nos artigos 12, IX, do Código de
Processo Civil, 1.348, II, do Código Civil e 22, §1º, "a", da Lei
4.591/1964.
(...)
5268754-76.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR LEOBINO
VALENTE CHAVES, 2ª Câmara Cível, julgado em 03/02/2023, DJe de
03/02/2023) (Sem destaque no original)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

CONSTRUÇÃO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. METRAGEM. VÍCIOS DE
CONSTRUÇÃO NA ÁREA COMUM. ILEGITIMIDADE DO CONDÔMINO.
LEGITIMIDADE AD CAUSAM DO CONDOMÍNIO RECONHECIDA POR LEI.
PRELIMINAR ACOLHIDA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.
- A legitimidade é a capacidade de estar em juízo na condição de autor ou
réu de determinado conflito, traduzindo-se na relevância que o resultado
da ação possa atuar na esfera de direitos das partes envolvidas. –
O condômino não tem legitimidade para pleitear reparação cível
por irregularidades na construção da área comum do edifício, posto
caber ao condomínio, representado pelo síndico, a defesa dos
interesses coletivos nos termos o art. 1.348, II do Código Civil de
2002. –

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
Reconhecida a ilegitimidade ativa da parte, a extinção do processo, desde
logo, sem resolução de mérito, nos termos do disposto no art. 485, VI do
CPC/15, é medida que se impõe.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.161733-1/001, Relator(a): Des.(a) Luiz
Artur Hilário, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/02/2021, publicação da
súmula em 25/02/2021) (Sem destaque no original)
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - DANOS MORAIS E MATERIAIS -

VÍCIOS CONSTRUTIVOS - ÁREA COMUM - ILEGITIMIDADE ATIVA DO
CONDÔMINO - RECONHECIMENTO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO
PROVIDO. –
A legitimidade ad causam trata de requisito de validade relacionado à
relação jurídica de direito material deduzida pelas partes. Sendo assim,
possui legitimidade processual a parte que tiver vínculo com o direito
material reivindicado. –
O condômino não detém legitimidade para demandar judicialmente
os reparos de áreas comuns. - Detém legitimidade o condomínio, na
pessoa do síndico, conforme art. 1.348, II, CC. –
Correta a sentença que extinguiu o feito, nos termos do art. 485, VI,
Código de Processo Civil. - Recurso não provido. Sentença mantida.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.079809-2/001, Relator(a): Des.(a)
Mariangela Meyer, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/05/2023,
publicação da súmula em 15/05/2023)
Assim, os pedidos de aplicação da multa moratória de 1% ao mês

em relação às áreas comuns devem ser indeferidos, em razão da ilegitimidade ativa
dos autores, bem como pela inexistência de atraso.
Além disso, ambas as penalidades, seja a de 2% sobre o valor pago,

seja o de 1% ao mês, dependem da comprovação do atraso na entrega da obra por
parte da empresa ré, a fim de ensejar a inversão da Cláusula Penal, o que não
ocorreu.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
Desta forma, evidentemente, inexiste atraso na entrega do
empreendimento, conforme demonstrado anteriormente, de modo que devem ser
julgados IMPROCEDENTES os pedidos de inversão da cláusula penal moratória.
VI – DA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR

DANOS MATERIAIS
Os autores alegaram que, em razão do “atraso na entrega do

imóvel”, que insiste em dizer ser de 17 (dezessete) meses, deixaram de vender o
imóvel próprio, situado na Rua JM-33, Qd. 40, Lt.01, Apto. 204, Setor Sul Jamil
Miguel.
Em razão disso, requereram a indenização por danos materiais no

valor total de R$ 19.191,32, referente aos ganhos financeiros que deixaram de obter
com aplicação dos valores oriundos da venda.
Ocorre que, a indenização por danos materiais na forma requestada

DEPENDE da demonstração do atraso na entrega da obra, com a qual teriam sofrido
injusta privação do uso do bem, conforme tese firmada pelo STJ no julgamento do
REsp 1.729.593/SP (Tema 996, dos Recursos Repetitivos).

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
A Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás segue o
mesmo entendimento do STJ, de se exigir a demonstração do atraso para verificar o
dever de indenizar.
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C APLICAÇÃO DE

MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO. 1.DANOS MATERIAIS.
RESTITUIÇÃO DE VALORES DISPENDIDOS COM ALUGUÉIS. RESP N.º
1.729.593/SP (TEMA 996, STJ). JUROS DE MORA. TERMO A QUO.
1. O Superior Tribunal de Justiça - STJ, no julgamento do REsp 1.729.593/SP
(Tema 996, dos Recursos Repetitivos), firmou a tese no sentido de que,
OCORRENDO ATRASO injustificado na entrega de imóvel, o dano material
é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o
pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor
locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da
disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade imobiliária com a
entrega das chaves.
(...)
0357134-39.2014.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADORA SANDRA
REGINA TEODORO REIS, 6ª Câmara Cível, julgado em 23/01/2023, DJe de
23/01/2023) (Sem destaque no original).
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE

DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA
DIALETICIDADE. PRESCRIÇÃO E FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO
NECESSÁRIO. PEDIDOS FORMULADOS NAS CONTRARRAZÕES.
INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. OBRAS DE INFRAESTRUTURA DE
LOTEAMENTO. ENTREGA COMPROVADA. PROPAGANDA ENGANOSA. NÃO
VERIFICADA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. NÃO CONFIGURADOS.
APLICAÇÃO DO IRDR Nº 5520939.03.2018.8.09.0000. TESE JURÍDICA
APLICADA DE FORMA OBRIGATÓRIA. INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
SENTENÇA REFORMADA.
(...)
5. Se o autor não comprova o atraso na entrega da obra (inadimplemento
contratual), não há se falar em condenação da empresa requerida ao
pagamento de danos morais, ante a inexistência de ato ilícito passível de
reparação, bem como ao pagamento de multa por descumprimento
contratual, cláusula penal e indenização por danos materiais, eis que não
comprovado o descumprimento contratual da empresa ré com relação às
obras de sua responsabilidade. 6. Tendo em vista que a parte autora foi
vencida na totalidade de seus pedidos, deve esta arcar com a integralidade
das custas processuais e honorários advocatícios, no importe de 10% sobre

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
o valor atualizado causa, com base no art. 85, §2º do CPC, ficando o seu
pagamento suspenso por ser a parte beneficiária da gratuidade de justiça
Primeira apelação cível provida. Segunda apelação cível desprovida.
5127804-85.2017.8.09.0051, Rel. Des(a). RODRIGO DE SILVEIRA, 2ª Câmara
Cível, julgado em 11/11/2022, DJe de 11/11/2022) (Sem destaque no
original).
Entretanto, no presente caso, os autores não possuíam o direito de

imitir-se na posse do imóvel, tampouco houve atraso na entrega da obra.
Vale reiterar que, o empreendimento foi devidamente concluído e

entregue, tanto que há o habite-se expedido em 28/03/2022 e os autores somente
registraram o contrato de financiamento bancário em 23/08/2022.
Ou seja, os autores só estiveram aptos a receber sua unidade

após a data de 23/08/2022, não existindo a hipótese de “injusta privação de uso do
bem”, tampouco qualquer ato ilícito capaz de ensejar o dever de indenizar por danos
materiais.
Desta forma, o pedido de indenização por danos materiais deve ser

julgado IMPROCEDENTE, ante a ausência de ato ilícito indenizável, bem como
porque a empresa ré não deu causa ao “não recebimento” dos aluguéis pretendidos.
VII – DA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR

PERDA DE UMA CHANCE
Os autores requereram compensação em relação ao suposto

prejuízo (R$ 102.068,42) que o aumento da taxa de juros do financiamento
imobiliário implicaria, uma vez que a referida taxa prevista para a data originária de
entrega teria sido majorada por ocasião da efetiva entrega do empreendimento.

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
Ocorre que não há nexo causal entre qualquer conduta da empresa
ré e o suposto prejuízo que o aumento da taxa de juros implicaria aos autores, tanto
que a “alta na taxa de juros” não beneficiaria a empresa ré.
Ademais, as condições do Contrato de Compromisso de Compra e

Venda firmado entre as partes continuaram as mesmas, tanto que os autores
poderiam quitar o saldo devedor conforme as condições que lhes convier, tais
como mediante recursos próprios (não havendo que se falar em pagamento de
juros bancários) e empréstimo em qualquer instituição financeira em cuja taxa de
juros e/ou relacionamento bancário fosse mais atrativo.
Ainda, a taxa de juros referente aos créditos bancários para

financiamento imobiliário é elevada em razão da alta da Taxa Básica de Juros da
Economia (Selic), a qual, por sua vez, é influenciada por questões políticas e
monetárias, não sendo ocasionada por uma ação omissiva ou comissiva da empresa
ré, o que reforça a ausência de nexo causal.
Por fim, inexiste prejuízo/dano a ser compensado, posto que o

referido valor foi mensurado com base na atualização de parcelas futuras de um
contrato de financiamento, o qual pode vir a ser objeto de portabilidade para outra
instituição financeira, no caso de surgimento de melhores condições (juros
menores), assim, enquanto o prejuízo for incerto ou abstrato, não há que se falar
em compensação.
Neste sentido, a Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.

TEMPESTIVIDADE DO RECURSO COMPROVADA. DECISÃO AGRAVADA
RECONSIDERADA. MÉRITO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANO MATERIAL E
MORAL. RESPONSABILIDADE CIVIL DE ADVOGADO. TEORIA DA PERDA DE
UMA CHANCE. INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DE
SUCESSO EM APELAÇÃO NÃO INTERPOSTA. ACÓRDÃO RECORRIDO
MANTIDO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
(...)

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
2. A chamada teoria da perda da chance, de inspiração francesa e citada
em matéria de responsabilidade civil, aplica-se aos casos em que o dano
seja real, atual e certo, dentro de um juízo de probabilidade, e não de
mera possibilidade, porquanto o dano potencial ou incerto, no âmbito da
responsabilidade civil, em regra, não é indenizável ( REsp 1.104.665/RS,
Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, DJe de 4.8.2009).
3. Segundo a jurisprudência desta Corte, "em caso de responsabilidade de
profissionais da advocacia por condutas apontadas como negligentes, e
diante do aspecto relativo à incerteza da vantagem não experimentada, as
demandas que invocam a teoria da 'perda de uma chance' devem ser
solucionadas a partir de detida análise acerca das reais possibilidades de
êxito do postulante, eventualmente perdidas em razão da desídia do
causídico" ( REsp 993.936/RJ, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, DJe de 23.4.2012).
4. O direito à indenização, nessas circunstâncias, somente existiria diante
de situação de real e séria possibilidade de êxito do recurso que os
recorridos deixaram de interpor no âmbito da ação previdenciária - o que
não é o caso dos autos -, tendo em vista que, conforme anotado pelas
instâncias ordinárias, não haveria prova da incapacidade do autor no
período pleiteado, requisito imprescindível à obtenção do benefício
previdenciário pretendido. 5. Agravo interno provido para, reconsiderando
a decisão agravada, conhecer do agravo a fim de negar provimento ao
recurso especial (AgInt no AREsp. nº 1.333.056/PR, Rel. Min. Raul Araújo, 4a
Turma, j. 17/12/19)
Desta forma, deve ser indeferido o pedido de indenização por perda

de uma chance, tendo em vista a inexistência de atraso na obra, seja por sua
tempestividade contratual, seja pela ausência de condições dos autores para
imissão na posse, bem como em razão da inexistência de dano/prejuízo real,
certo e atual.
VIII - DA INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS INDENIZÁVEIS
Os autores requereram indenização por danos morais no valor de

R$ 10.000,00 (dez mil reais) alegando ser necessária sua aplicação em caráter
pedagógico.
Em linhas doutrinárias, o dano moral constitui gravame que decorre

de ato ilícito infligido à pessoa, do qual surgem sequelas gravosas a seus

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
sentimentos, gerando constrangimento, tristeza, mágoa e ou atribulações em sua
esfera íntima.
Sobre a temática, ensina Carlos Roberto Gonçalves:
“Dano moral é o que atinge o ofendido como pessoa, não lesando seu
patrimônio. É lesão de bem que integra os direitos da personalidade, como
a honra, a dignidade, intimidade, a imagem, o bom nome, etc., como se
infere dos art. 1º, III, e 5º, V e X, da Constituição Federal, e que acarreta ao
lesado dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação” (GONCALVES, 2009,
p.359).
A previsão normativa que enseja a reparação dos anos morais

encontra amparo no ordenamento jurídico, tanto na Constituição Federal como no
Código Civil, conforme se infere da transcrição dos preceptivos abaixo:
Art. 5. (...)
X – são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das
pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral
decorrente de sua violação".
“Art. 186. Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou

imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilícito”.
“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a
outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente
de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade
normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza,
risco para os direitos de outrem.”
É consabido que, para a configuração da responsabilidade civil, há

que se verificar os pressupostos tidos como necessários e essenciais. Primeiro,
necessário que haja uma conduta(ação) comissiva ou omissiva, a qual se apresenta
como um ato lícito ou ilícito. Em segundo, que ocorra um dano à vítima, seja ele
moral ou patrimonial, provocado pela conduta do agente. Por fim, que entre a ação e
o resultado danoso deve estar presente um liame, sendo esse o fato gerador da

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

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responsabilidade, ou seja, o dano experimentado pela vítima deve ser consequência
da atitude do ofensor. Essa ligação entre ação e dano é o nexo causal.
Na hipótese destes autos, a Indenização por Danos Morais não é

devida por diversos fatores.
Primeiramente, porque a empresa ré não agiu com culpa, requisito

indispensável para a caracterização da responsabilidade civil, tendo em vista que
não se aplica à ré nenhuma das hipóteses de responsabilidade civil objetiva
previstas no artigo 927, parágrafo único, Código Civil.
Ademais, os autores estavam incumbidos do ônus da prova em

relação ao suposto direito alegado e, por não ter feito comprovação alguma dos
supostos danos morais sofridos, o pedido de condenação da ré ao pagamento de
danos morais deverá ser indeferido, conforme inciso I, do art. 373, do CPC.
Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - Ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;
A ausência de comprovação do prejuízo moral sofrido é notória,

especialmente tendo em vista que a inexistência de atraso na entrega da obra.
Vale ressaltar que, ainda que houvesse atraso por culpa da

vendedora/ré, o que não é no presente caso, o dano moral precisaria ser
comprovado para ser indenizável.
A Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito

tempo é consolidada no sentido de que o mero inadimplemento contratual não
é capaz de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto,
consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima.
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO. MORA EX RE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

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DANOS MATERIAIS. MULTA CONTRATUAL. PREVISÃO. CASO
FORTUITO. FORÇA MAIOR. REEXAME DE PROVAS.
INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DANOS MORAIS. NÃO
CONFIGURAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.
1. A controvérsia a ser dirimida reside em definir se a
responsabilidade pelo atraso na entrega do loteamento imobiliário
vendido pela recorrente ocorreu por sua exclusiva responsabilidade
ou por caso fortuito/força maior decorrente de desídia do poder
público na expedição de alvarás indispensáveis à consecução do
empreendimento.
(...)
5. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que o
simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso
na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral
indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências
fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima. 6.
Ausente o requisito do prequestionamento, incide, por analogia, o
disposto na Súmula nº 282/STF. 7. Recurso especial conhecido e
parcialmente provido.
(STJ - REsp: 1654843 SP 2017/0031153-5, Relator: Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 27/02/2018,
T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/03/2018)
A necessidade de que o Dano Moral deva ser comprovado para que

seja indenizável é consolidada na Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado
de Goiás, inclusive tendo sido objeto de Incidente de Resolução de Demandas
Repetitivas, Tema 22, autos nº 5411900.03.
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS

MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA POR PRAZO
SUPERIOR A 180 DIAS. INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE
DEMANDAS REPETITIVAS – TEMA 22 DO TJGO. DANO MORAL
NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA.
(...)
4. A matéria posta em Juízo foi objeto de Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas, Tema 22, autos nº 5411900.03, restando
firmadas as seguintes teses pela Turma de Uniformização de
Jurisprudência: “2.1 – Atraso na entrega de empreendimento parque
aquático Dream Park, por si só, não enseja dano moral; 2.2 – Tendo
em vista a natureza de norma de ordem pública do Código de Defesa
do Consumidor, na esteira do entendimento do STJ (REsp n.º
1631485), uma vez existente cláusula penal contratual somente em
desfavor do consumidor, poderá o juiz, mesmo de ofício, aplicá-la em

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desfavor do fornecedor; 2.3 - Em se tratando de relação de consumo,
a fixação de cláusula de eleição de foro em contrato de adesão não
prevalece se tal estipulação resultar inviabilidade ou especial
dificuldade de acesso ao Judiciário”. 5. O dano moral tem por
fundamento a ofensa à dignidade humana, consubstanciada na
lesão que atinge os bens mais fundamentais inerentes à
personalidade, não se podendo cogitar que meros
aborrecimentos, ou dissabores cotidianos, sejam suficiente a
gerar o dano de ordem extrapatrimonial. 6. Compulsando os
autos, verifica-se que a parte autora não foi capaz de comprovar
dano moral passível de reparação, não possuindo os fatos
narrados, por si só, capacidade de gerar dano extrapatrimonial
passível de reparação. Ademais, a indenização por danos morais
somente deve ser deferida em casos excepcionais, não gerando
dano o mero aborrecimento cotidiano. 7. O fato de as partes
reclamadas não cumprirem sua parte contratual na forma
convencionada não foi suficiente para provocar gravame à
imagem, à intimidade ou à honra da recorrente a ponto de criar o
dever de reparar dano de ordem moral, não comprovadas
condições vexatórias ou humilhantes que ultrapassassem o
mero aborrecimento cotidiano. 8. Recurso conhecido e desprovido,
mantendo-se a sentença por estes e seus próprios fundamentos,
condenando-se a recorrente vencida ao pagamento das custas
recursais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por
cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 55, da
Lei nº 9099/95, mas restando suspensa a sua exigibilidade por
cuidar-se de parte amparada pelos benefícios da gratuidade da
justiça, observado o disposto no art. 98, § 3º, do Código de Processo
Civil.
(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO - Recursos - Recurso
Inominado Cível 5235723-85.2019.8.09.0012, Rel. Algomiro Carvalho
Neto, 4ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em
31/01/2022, DJe de 31/01/2022).
Assim, considerando que não houve nenhum descumprimento

contratual pela empresa ré, bem como que não foi comprovada nenhuma violação
ao direito da personalidade ou qualquer abalo moral sofrido, o pedido de
indenização por danos morais deverá ser julgado improcedente.
IX - DOS PEDIDOS

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Ante todo o exposto, a ré SPE TERRA MUNDI ANÁPOLIS I
INCORPORADORA LTDA CONTESTA toda a matéria apresentada na peça inicial,
por não haver amparo fático e legal à pretensão deduzida pelos autores,
REQUERENDO à Vossa Excelência:
I – A improcedência do pedido de Inversão da Cláusula

Penal Moratória, no valor de R$ 9.636,34, ante a ausência de
atraso na conclusão da obra, seja pela tempestividade da
entrega, seja pela condição não cumprida de registro do
contrato de financiamento;
II – A improcedência do pedido de Indenização em 1% ao

mês, no valor de R$ 52.999,87, ante a inexistência de atraso
na entrega do apartamento, ausência de ato ilícito indenizável
e ausência de “injusta privação de uso do bem”;
III – A improcedência do pedido de Indenização em 1% ao

mês, no valor de R$ 38.545,36, ante a inexistência de atraso
na entrega das áreas comuns da torre 1, ausência de ato
ilícito indenizável, ausência de “injusta privação de uso do
bem”, bem como a ilegitimidade ativa dos autores;
IV – A improcedência do pedido de Indenização por Lucros

Cessantes, no valor de R$ 19.191,32, ante a ausência de ato
ilícito indenizável, bem como porque a empresa ré não deu
causa ao “não recebimento” dos aluguéis pretendidos;
V - A improcedência do pedido de Indenização em 1% ao

mês, ante a inexistência de atraso na entrega das áreas
comuns da torre 2, ausência de ato ilícito indenizável,
ausência de “injusta privação de uso do bem”, bem como a
ilegitimidade ativa dos autores;

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

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VI – A improcedência dos pedidos de Condenação em
Indenização por Danos Morais, ante a ausência de ato ilícito
indenizável, bem como de comprovação do “prejuízo” moral
sofrido;
VII - Que os autores sejam condenados ao pagamento dos

honorários advocatícios sucumbenciais, fixados sobre o valor
atualizado da causa, (art. 85, § 1º, do CPC), esculpidos nos
princípios da sucumbência e causalidade, e baseado na
importância do trabalho desenvolvido.
Requer que todas as notificações referentes ao feito sejam

publicadas exclusivamente em nome dos advogados da ré, ARINILSON
GONÇALVES MARIANO, OAB-GO 18.478, CARLOS EDUARDO MURICY
MONTALVÃO, OAB-GO 24.294, e JOHNNY RICARDO DE OLIVEIRA FREITAS,
OAB-GO 8.532, sob pena de NULIDADE.
Os advogados signatários, sob a sua responsabilidade pessoal, na

forma do inciso IV, do art. 425, do CPC, declaram que todas as peças apresentadas
são cópias reprográficas autênticas.
Nestes termos, pede deferimento.
Anápolis-GO, 15 de setembro de 2023.
ARINILSON GONÇALVES MARIANO

OAB-GO 18.478
CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVÃO

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
OAB-GO 24.294
JOHNNY RICARDO DE OLIVEIRA FREITAS

OAB-GO 8.532
MARCELO YOSHIO YAMAMOTO

OAB-GO 61.410

Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006
Arquivo 2 : 1.procuracaommfadvogados.pdf

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Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006
Arquivo 3 : 2.substabelecimentodrmarcelo.pdf

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SUBSTABELECIMENTO
Substabelecemos para MARCELO YOSHIO YAMAMOTO, brasileiro, casado,

advogado, regularmente inscrito na OAB-GO sob o nº 61.410, COM RESERVAS,
todos os poderes que nos foram conferidos por SPE TERRA MUNDI ANÁPOLIS I
INCORPORADORA LTDA para atuação no processo nº 5079216-
75.2023.8.09.0006, em trâmite na 6ª Vara Cível da Comarca de Anápolis-GO,
podendo o mesmo praticar todos os atos necessários ao bom e fiel cumprimento do
presente substabelecimento.
Anápolis-GO, 20 de junho de 2023.
ARINILSON GONÇALVES MARIANO

OAB-GO 18.478
CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVÃO

OAB-GO 24.294
JOHNNY RICARDO DE OLIVEIRA FREITAS

OAB-GO 8.532

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CERTIFICO O REGISTRO EM 14/03/2019 12:13 SOB Nº 20190232927.

PROTOCOLO: 190232927 DE 12/03/2019. CÓDIGO DE VERIFICAÇÃO:
11901146491. NIRE: 52203395355.
SPE TERRA MUNDI ANÁPOLIS I INCORPORADORA LTDA.
Paula Nunes Lobo Veloso Rossi

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Arquivo 9 : 6.memorialdescritivounidades.pdf

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Arquivo 10 : 7.memorialdescritivoareascomuns.pdf

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Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006
Arquivo 11 : 8.certidaodeconstrucaohabitese.pdf

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Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006
Arquivo 12 : 9.entregadechaves11303b.pdf

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Arquivo 12 : 9.entregadechaves11303b.pdf

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Arquivo 13 : 10.parecertecnicounidadewarley_compressed.pdf

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Parecer Técnico - Processo 5303935-40.2023.8.09.0006
SUMÁRIO
I. CONSIDERAÇÕES INICIAIS 3
Contratante 3
Objetivo 3
Condicionantes 3
Localização 4
II. METODOLOGIA 5
Normas Técnicas 5
Bibliografia Complementar 5
Engenharia Legal 6
Conformidade do Empreendimento 10
III. ANÁLISE DA INICIAL 14
Pandemia de COVID-19 14
Influência da pandemia de COVID-19 na data de entrega 15
Influência da pandemia de COVID-19 no preço dos imóveis 17
Vistoria de Entrega 18
Memorial descritivo 19
Apartamento decorado 20
Imóvel conforme memorial descritivo 21
Bacia Sanitária 21
Bancadas (tipo de pedra) e metais 22
Reforma na unidade 24
IV. CONCLUSÃO 27
V. ENCERRAMENTO 28
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ARANA ENGENHARIA LTDA, CNPJ 39.642.149/0001-00, empresa especializada em

perícias, avaliações e auditorias de engenharia, devidamente registrada no CREA-GO
sob nº 30898/RF, vem através do seu responsável técnico FERNANDO MÁRCIO
SUSSUARANA DE SOUSA, registrado junto ao CREA-GO sob nº 1015175902/D-GO,
apresentar parecer técnico de engenharia, de acordo com resolução nº 218 e 245 do
CONFEA, lei federal nº 5.194 e NBR 13.752.
I. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Contratante
● RAZÃO SOCIAL: SPE TERRA MUNDI ANAPOLIS I INCORPORADORA
● CNPJ: 21.168.585/0001-23
● ENDEREÇO: Av. Madre Maria dos Anjos, s/n, Quadra 65, Lote 1, Jundiaí,
Anápolis-GO – CEP: 75110-430
Objetivo
O presente trabalho tem a finalidade de avaliação técnica das reclamações
realizadas na inicial, dentro do processo 5303935-40.2023.8.09.0006, referente a
unidade 1303-B do empreendimento Condomínio Terra Mundi Jundiaí.
Condicionantes
Todos os direitos reservados. Conforme a Lei 9.160, é proibida a reprodução
total ou parcial deste documento por qualquer meio, que infrinjam o direito de
propriedade intelectual; sendo que a repetição deste trabalho sem autorização dos
autores, o plágio, a contrafação e a usurpação dos direitos autorais caracteriza crime
contra a propriedade intelectual. Documento confidencial, sendo que quaisquer
informações adicionais e esclarecimentos posteriores só serão fornecidos mediante
solicitação realizada pela contratante.
A empresa contratada não possui qualquer interesse no imóvel objeto deste
trabalho, as análises realizadas não estão sujeitas a qualquer conflito de interesse de
valorização ou depreciação da edificação que beneficie a contratada.
Para desenvolvimento do trabalho foram fornecidos documentos e
informações pela contratante, sendo que estes foram aceitos de boa fé pela
contratada. Este documento foi elaborado dentro da mais estrita obediência às normas
técnicas legais.
Os pareceres técnicos devem ser constituídos de características técnicas de
cunho científico, com abordagem e linguagem didática e de fácil compreensão, pois
não se pode olvidar que a leitura destes será realizada, em muitos casos, por
profissionais de áreas de formação distintas que, por não possuírem familiaridade e
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intimidade com o tema, necessitam ter a correta e clara compreensão de seu conteúdo,
para que emita uma opinião acertada sobre as impressões neles contidas.
Localização
O imóvel objeto deste trabalho está situado no endereço:
● Rua: Av. Madre Maria dos Anjos
● Complemento: Quadra 65, Lote 01
● Bairro: Jundiaí
● Cidade/UF: Anápolis/GO
● CEP: 75110-430
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II. METODOLOGIA
Este trabalho está embasado em normas técnicas pertinentes a análise do
caso, e foi elaborado por profissional capacitado e habilitado, seguindo os seguintes
passos:
● Análise da inicial;
● Análise da documentação pertinentes ao objeto da reclamação;
● Elaboração de Parecer Técnico com conclusões sobre as reclamações.
Nossa metodologia de trabalho baseia-se na fundamentação técnica abaixo
constando as normas, bibliografias e legislações pertinentes.
Normas Técnicas
● ABNT NBR 6118/2014 - Projetos de Estruturas de Concreto;
● ABNT NBR 13749/2013 - Revestimentos de paredes e tetos de argamassas
inorgânica;
● ABNT NBR 13752/1996 - Perícias de Engenharia na Construção Civil;
● ABNT NBR 5674/2012 – Norma de Manutenção de edificações da ABNT;
● ABNT NBR 5671/1990 – Participação dos intervenientes em serviços e obras de
Engenharia e Arquitetura;
● ABNT NBR 15575/2013 - Edificações Habitacionais – Desempenho;
● ABNT NBR 14.037/2011 - Manual de operação, uso e manutenção das edificações;
Bibliografia Complementar
● Manual de Uso, Operação e Manutenção do Empreendimento;
● Lei Complementar nº 177/2008 - Código de Obras e Edificações do Município
de Goiânia;
● GOMIDE, Tito Lívio Ferreira, NETO, Jerônimo Cabral P. Fagundes & GULLO,
Marco Antônio. Engenharia Diagnóstica em Edificações. 1ª Edição. São Paulo:
Editora Pini, 2009, 418 p;
● GOMIDE, Tito Lívio Ferreira, NETO, Jerônimo Cabral P. Fagundes & GULLO,
Marco Antônio. Normas Técnicas para Engenharia Diagnóstica em Edificações.
1ª Edição. São Paulo: Editora Pini, 2009, 248 p;
● IBAPE SP. Perícias de Engenharia. 1ª Edição. São Paulo: Editora Pini, 2008, 164
p;
● PINI, Mário Sérgio (org). Manutenção Predial. 1ª Edição. São Paulo: Editora Pini,
2011, 166;
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● GROSSI, Marcus Vinicius Fernandes. Inspeção e Recebimento de Obras:

edificações habitacionais. 1ª Edição. São Paulo: Editora Leud, 2021, 488 p.
Engenharia Legal
Conforme preconiza a ABNT NBR 13752, todo diagnóstico técnico deve ser
fundamentado tecnicamente, devendo ser excluída qualquer espécie de opinião
pessoal do signatário. Apresentamos abaixo nossa fundamentação inicial a respeito
dos preceitos da Engenharia Legal.
❖ NBR 5674/2012 - Norma de Manutenção de edificações da ABNT

É a norma técnica brasileira que define e obriga a realização de manutenção
nas edificações.
A norma regulamenta o Fluxo para Execução das Manutenções Preventivas,

bem como a forma para arquivo das documentações comprobatórias.
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A comprovação da realização das manutenções obrigatórias determina se o

autor está cumprindo com suas obrigações legais, já que pleiteia seus direitos.
A NBR acima exime os construtores de suas responsabilidades, atestando a

gravidade de não serem feitas as manutenções previstas em Lei.
Não há como saber se há manutenção obrigatória no imóvel, se não forem

apresentadas as documentações comprobatórias.
❖ NBR 13752/1996 - Perícias de Engenharia na Construção Civil

Esta norma define que os vícios encontrados em uma edificação podem
estar relacionados a diversas origens, inclusive pela ausência de manutenção na
edificação.
Os danos, segundo suas gêneses, podem ser classificados como:
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➔ Endógenas ou internas: causadas por irregularidades de projeto, de execução,

dos materiais empregados, ou da combinação desses fatores (vício construtivo);
➔ Exógenas ou externas: provenientes da intervenção de terceiros na edificação,
tais como danos causados por obra vizinha, choques de veículos, vandalismo
(modificação da edificação);
➔ Naturais: provenientes de imprevisível ação da natureza, tais como descargas
atmosféricas excessivas, enchentes, tremores de terra;
➔ Funcionais: provenientes do uso inadequado, da falta de manutenção e do
envelhecimento natural da edificação (vício funcional/mau uso).
Portanto o enfoque do vistoriador deve ser tríplice, ou seja, técnico, funcional e

de manutenção, exigindo uma visão sistêmica tridimensional.
O fato de terem sido constatados danos no empreendimento, não quer dizer que
são endógenos, ou exclusivamente endógenos. Existem danos funcionais que são
decorrentes de fatores de uso, por mau uso ou falha ou falta de manutenção.
❖ NBR 5691/1990 - Participação dos intervenientes em serviços e obras de

engenharia e arquitetura
Esta norma aborda acerca das responsabilidades dos adquirentes de bens
imóveis, em seu item 5.16.1:
Considerando a norma acima, a apresentação das documentações obrigatórias

para comprovação da realização das manutenções por parte do Requerente é fator
determinante, sob pena de perder a garantia, à semelhança de um automóvel.
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❖ NBR 15575/2013 - Edificações Habitacionais – Desempenho

Esta norma define a existência de prazos parciais de garantia para os
sistemas da edificação e determina a obrigatoriedade de execução de manutenção
preventiva para atingir a vida útil de projeto.
Portanto, as garantias elencadas na NBR 15575:13 só podem ser atendidas se

os sistemas tiverem suas manutenções realizadas periodicamente.
Cada sistema tem um prazo de manutenção obrigatório, para que mantenha seu
desempenho satisfatório.
A falta de manutenção acarreta na deterioração precoce dos sistemas, e

contribuem para o aparecimento e agravamento de vícios que aparecerem.
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Conformidade do Empreendimento
O empreendimento Terra Mundi Parque Jundiai dispõe de todas as licenças

e certificados de conformidade dos órgãos públicos, conforme apresentado abaixo. A
Construtora cumpriu todo o rito legal para entrega do Condomínio, sendo suas
instalações vistoriadas e aprovadas pelas autoridades competentes.
CERTIDÃO DE CONCLUSÃO DE OBRA - 29/03/2022
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CERTIDÃO DE CONFORMIDADE BOMBEIROS - 25/03/2022
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TERMO DE ENTREGA DA ASC - 30/09/2022
Nessa data, também foi entregue acesso ao Manual das Áreas Comuns do
empreendimento.
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TERMO DE ENTREGA DA UNIDADE - 01/11/2022
A unidade foi entregue com todas as instalações e equipamentos em

perfeito funcionamento.
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III. ANÁLISE DA INICIAL
Analisaremos a seguir algumas reclamações realizadas dentro da inicial,

tecendo comentários relevantes ao entendimento do caso.
Pandemia de COVID-19
É importante observar que a previsão não é uma certeza absoluta do que
acontecerá, no futuro, mas uma estimativa baseada em informações disponíveis.
Portanto, as previsões podem estar sujeitas a influências internas e externas, já que
vários fatores podem afetar uma previsão.
Embora as previsões sejam baseadas em informações disponíveis e
possam ser úteis para tomar decisões ou planejar ações futuras, é importante
reconhecer que elas não são garantias absolutas do que ocorrerá no futuro.
Existem várias razões pelas quais as previsões podem ser imprecisas ou
falíveis:
I. Incerteza: O futuro é inerentemente incerto, e muitos fatores imprevisíveis
podem influenciar os eventos futuros. Pode haver mudanças repentinas nas
circunstâncias, novas informações podem surgir ou fatores imprevistos podem
alterar completamente o curso dos acontecimentos.
II. Complexidade: Os sistemas e fenômenos do mundo real são frequentemente
complexos e interconectados.
III. Limitações dos dados: As previsões são baseadas em informações disponíveis
no momento da análise. Se os dados forem incompletos, imprecisos ou
envolverem suposições, as previsões podem não refletir completamente a
realidade.
É importante salientar que a COVID-19 não fora contemplada no momento
em que foi realizada a previsão de entrega do empreendimento, uma vez que se trata
de uma situação atípica e com diversas peculiaridades.
Alguns dos principais impactos enfrentados na construção civil durante a
pandemia incluem;
● Paralisação de obras: Em muitos países, especialmente durante as fases
iniciais da pandemia, medidas de lockdown e restrições de
movimentação;
● Cadeia de suprimentos comprometida: Restrições de viagem e
fechamento temporário de fábricas e indústrias em todo o mundo;
● Medidas de segurança e saúde: A indústria da construção civil teve que
se adaptar às novas medidas de segurança e saúde para proteger os
trabalhadores e minimizar o risco de propagação do vírus. Isso incluiu a
implementação de protocolos de distanciamento social, uso de
equipamentos de proteção individual, reorganização de canteiros de
obras e adoção de medidas de higiene mais rigorosas.
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As empresas de construção civil passaram por momentos de ajustes onde

foi imposto a adoção de novas estratégias para adequação dos processos.
Cabe salientar o esforço promovido pela requerida, a fim de atingir
incessantemente os prazos estabelecidos, buscando se adequar e promover a obra,
mesmo com todos os transtornos gerados por essa situação.
Os eventos mencionados anteriormente são uma constatação que visa

fornecer subsídios sobre o impacto da pandemia nas atividades da parte requerida, e
se tem nexo causal na alteração substancial no prazo de entrega do apartamento.
Influência da pandemia de COVID-19 na data de entrega
O contrato firmado em 02/10/2020, abaixo será demonstrado uma relação

entre as datas pertinentes ao empreendimento e a pandemia de COVID-19.
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O gráfico apresentado evidencia que o mês de março de 2021 registrou o

maior número de óbitos decorrentes da COVID-19. No ano de 2020, o pico de
mortalidade ocorreu no mês de julho, seguido de uma tendência de declínio a partir de
agosto até novembro do mesmo ano. Entretanto, no mês de dezembro, observou-se
uma retomada ascendente.
É evidente que é difícil precisar o pior momento da pandemia, porém
podemos observar no gráfico, que no momento de assinatura do contrato (out/2022),
havia uma tendência de baixa nas mortes. Após novembro/2022, iniciou-se um
crescimento gigantesco do número de morte, sendo que as restrições impostas pela
pandemia foram novamente endurecidas pelos órgãos públicos, prejudicando a cadeia
de suprimentos, e restringindo a execução dos serviços.
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Influência da pandemia de COVID-19 no preço dos imóveis

As restrições impostas pela pandemia de COVID-19, conforme dito acima,
influenciaram nas cadeias de suprimentos da indústria da construção civil, além de
dificultar a execução de serviços relacionados à construção civil.
Atendendo a uma regra econômica (oferta x demanda), os valores dos
imóveis dispararam neste período, indicando que a pandemia claramente afetou no
cumprimento dos prazos de contrato estabelecidos naquela época.
Entre out/2020 (assinatura do contrato) e nov/2022 (recebimento da
unidade), o Índice FipeZap de venda de imóveis residenciais na região de Goiânia
registrou um aumento expressivo no valor dos imóveis. Destacamos o valor médio de
venda de unidade de 3 quartos, que aumentou de R$ 4.381/m² para R$ 5.901/m² no
período destacado acima.
Isso representa uma alta de 31,46% no valor do imóvel no período

destacado, muito acima da média histórica do mercado.
Portanto, as restrições da pandemia influenciaram na data de entrega da
unidade, porém devido às condições macroeconômicas deste período, os requerentes
foram beneficiados com o aumento do valor do imóvel provocado pelas restrições da
COVID-19.
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Vistoria de Entrega
Apesar da unidade ter sido recebida pelos Requerentes em 01/11/2022, as

vistorias se iniciaram em julho/2022.
As fotos apresentadas na inicial, nas páginas 17 à 24, se referem a fotos
capturadas na vistoria do dia 18/07/2022, em vistoria realizada com acompanhamento
do Eng. Civil Filipe Costa, conforme laudo anexo ao processo apresentado pela
Requerente.
Os itens apontados pelo engenheiro contratado pelos Requerentes

apontados em 13/07/2022 foram resolvidos pela Construtora, sendo que o imóvel foi
recebido em 01/11/2022, encontrando o imóvel a contento, com todas as instalações e
equipamentos em perfeito funcionamento, conforme termo de entrega da unidade.
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Cabe salientar que, no relatório de vistoria do engenheiro contratado pelos

Reclamantes, não consta nenhuma indicação de inconformidade de especificação de
louças, bancadas e torneiras com o memorial descritivo, mas somente pedidos de
correção de detalhes em acabamentos executados no imóvel (pintura, rejunte,
regulagem, dentre outros). Os itens apontados na vistoria do engenheiro foram todos
resolvidos e aceitos na entrega definitiva do imóvel.
Memorial descritivo
O Memorial Descritivo é um documento utilizado na área da construção civil

que descreve detalhadamente as características e especificações técnicas de um
projeto ou empreendimento. É parte integrante de um contrato de compra e venda de
imóvel, sendo um instrumento importante para estabelecer os direitos e deveres das
partes envolvidas.
Ele tem como objetivo fornecer informações precisas sobre os materiais,
acabamentos, instalações, dimensões, disposição dos espaços e demais elementos
que compõem a construção.
O Memorial Descritivo é elaborado pelo responsável técnico, como arquiteto
ou engenheiro, e serve como um guia para garantir que a execução da obra esteja de
acordo com o projeto original. Ele descreve minuciosamente todos os aspectos da
construção, desde as fundações até os acabamentos finais.
Esse documento é fundamental para orientar tanto os profissionais
envolvidos na obra, como os construtores e empreiteiros, quanto os futuros
proprietários ou compradores, que podem consultar o Memorial Descritivo para
entender todas as características e especificações técnicas do imóvel.
O Memorial Descritivo contribui para evitar equívocos, divergências e
problemas durante a execução da obra, além de ser uma referência importante para
possíveis ajustes e modificações ao longo do processo construtivo.
O Memorial Descritivo com os acabamentos relativos ao imóvel foram
disponibilizados pela Incorporadora no momento da venda da unidade, conforme
abaixo, sendo que os Requerentes visitaram todas as páginas do documento.
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Apartamento decorado
O apartamento decorado é projetado de forma a destacar os pontos fortes

do imóvel, utilizando mobiliário, acessórios, revestimentos e elementos decorativos
cuidadosamente selecionados. O objetivo é criar uma atmosfera atraente e funcional.
Os apartamentos decorados podem ser encontrados tanto em
empreendimentos em fase de lançamento como em unidades modelo já prontas para
entrega. Eles oferecem aos interessados a oportunidade de visualizar como o imóvel
pode ser aproveitado, facilitando a tomada de decisão na compra.
Portanto, é necessário verificar com a incorporadora ou construtora o
Memorial Descritivo.
O apartamento decorado é uma forma de permitir aos potenciais
compradores visualizar o potencial do espaço.
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Imóvel conforme memorial descritivo
De acordo com o memorial descritivo, o apartamento foi entregue

estritamente conforme as especificações e características descritas no referido
documento. Todos os elementos e detalhes previstos no memorial foram devidamente
executados e incorporados ao imóvel, garantindo a conformidade com o que foi
registrado.
A descrição detalhada presente no memorial descritivo serviu como base
para a construção do apartamento, fornecendo orientações claras sobre os materiais a
serem utilizados, as dimensões dos ambientes, as especificações técnicas dos
acabamentos, os sistemas elétricos e hidráulicos, entre outros elementos construtivos
relevantes.
Dessa forma, pode-se afirmar que o apartamento foi entregue de acordo
com o memorial descritivo, atendendo integralmente às especificações técnicas,
materiais e demais elementos descritos, demonstrando que a unidade está de acordo
com as normas e atende todos os requisitos legais.
Destacamos novamente que, no laudo apresentado pelos Requerentes, o
engenheiro civil não detectou nenhuma inconformidade no material utilizado na
unidade.
Trechos abaixo retirados da inicial, serão utilizados a fim de demonstrar a
compatibilidade do apartamento com memorial registrado.
Bacia Sanitária
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Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
O trecho em destaque, de borda azul, foi extraído diretamente do memorial

descritivo do empreendimento. Essa parte específica evidencia claramente que não há
nenhuma incompatibilidade entre as informações contidas no memorial descritivo e o
imóvel efetivamente entregue. Isso confirma que todas as características,
especificações e detalhes previstos no memorial foram integralmente cumpridos
durante a construção, garantindo a conformidade entre o produto final e o que foi
previamente acordado.
Bancadas (tipo de pedra) e metais
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Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
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Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
As fotos apresentadas corroboram plenamente a compatibilidade entre o

memorial descritivo e o imóvel entregue. Ao comparar as imagens com as descrições
detalhadas no memorial, pode-se constatar que todas as características e elementos
mencionados estão presentes de maneira fiel. As fotos evidenciam que o imóvel
corresponde integralmente ao que foi descrito no memorial. Os materiais utilizados,
como revestimentos, pisos e metais sanitários, são exatamente compatíveis com
mencionados no documento, o que reforça a congruência entre o memorial descritivo e
o produto final.
A Requerida não descompriu suas obrigações anotadas no memorial
descritivo.
Reforma na unidade
Após verificar que a Requerida cumpriu estritamente o memorial descritivo

do empreendimento, é necessário avaliar se as reformas mencionadas pelo
Requerente seguiram os critérios estabelecidos pelas normas técnicas, conforme
disposto na NBR 16280-2015. Abaixo trechos da referida norma:
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Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
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Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
Dessa forma, com base nos trechos colacionados da norma NBR

16280-2015, questiona-se se o Requerente cumpriu todas as exigências legais e
procedimentos previstos para a realização da reforma em questão, incluindo a
notificação prévia, o envolvimento de profissionais qualificados e a devida
documentação e registro da intervenção.
Não há como saber quais alterações foram realizadas no imóvel, sendo que
o laudo de reforma não foi apresentado.
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Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

Valor: R$ 133.072,89
IV. CONCLUSÃO
Diante do material apresentado neste trabalho, constatamos que:
● O empreendimento Terra Mundi bairro Jundiai possui Carta de Habite-se e

Certificado de Conformidade do Corpo de Bombeiros na entrega da obra;
● A pandemia de COVID-19 obteve significativa influência nos prazos
estabelecidos na época;
● Após a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel, houve um
aumento substancial de mortes provocadas pela pandemia, ocorrendo um
aumento nas restrições impostas pelos governos.
● A alteração na cadeia de suprimentos e restrições impostas pela COVID-19
provocaram um aumento substancial no valor do imóvel entre o período de
compra e de entrega da unidade, beneficiando o Requerente;
● O empreendimento foi entregue totalmente em concordância com as normas,
memorial descritivo;
● O laudo de vistoria do engenheiro contratado pela Requerente não apontou
nenhuma inconformidade das peças utilizadas no imóvel com o memorial
descritivo da unidade;
● A unidade foi recebida pelos Requerentes sem nenhum ressalva, indicando que
as pendência de acabamento indicadas na 1ª vistoria foram resolvidas pela
Incorporadora;
● A classificação de apontamentos como vícios endógenos devem ser justificados
através de descumprimentos de normativos técnicos, legislação pertinente e/ou
inconformidade com os projetos.
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Processo: 5303935-40.2023.8.09.0006

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V. ENCERRAMENTO
Encerramos o presente Parecer Técnico em única via lavrado no anverso de
28 (vinte e oito) folhas de papel timbrado e assinado digitalmente pelo signatário do
laudo, estando devidamente registrado na ART nº 1020230121638 - Contrato 4 do
CREA-GO.
Goiânia, 14 de Junho de 2023
_________________________________________
Eng. Civil Fernando Márcio Sussuarana de Sousa
CREA: 1015175902/D-GO
www.arana.eng.br 28


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Processo Nº: 5303935-40.2023.8.09.

Usuário: LEONARDO DE OLIVEIRA MENDES FORTALEZA - Data: 02/10/2023 18:54:31

SPE TERRA MUNDI ANÁPOLIS I INCORPORADORA LTDA,

à Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais proposta por WARLEY

Tribunal de Justiça do Estado de Goiás

Usuário: LEONARDO DE OLIVEIRA MENDES FORTALEZA - Data: 02/10/2023 18:54:31

Desta forma, o prazo de 15 (quinze) dias úteis para se apresentar

As partes firmaram Instrumento Particular de Compromisso de

O contrato previu a data de MAIO DE 2021 como sendo aquela

Tribunal de Justiça do Estado de Goiás

Usuário: LEONARDO DE OLIVEIRA MENDES FORTALEZA - Data: 02/10/2023 18:54:31

O procedimento de expedição do Habite-se exige uma fiscalização e

Com a expedição do Habite-se o Município atestou a conformidade

Assim, estando a obra concluída, atestada sua regularidade,

O empreendimento foi concluído atempadamente e o uso do Período

Tribunal de Justiça do Estado de Goiás

Usuário: LEONARDO DE OLIVEIRA MENDES FORTALEZA - Data: 02/10/2023 18:54:31

Contudo, a emergência foi reiterada pelo Decreto nº 9.653 de

Ainda, durante o período chamado de “moderado”, as construtoras e

Desta forma, não houve atraso na conclusão do empreendimento,

III – DA INEXISTÊNCIA DE ATRASO –

Os autores aduziram que o prazo convencionado para a entrega do

Tribunal de Justiça do Estado de Goiás

Usuário: LEONARDO DE OLIVEIRA MENDES FORTALEZA - Data: 02/10/2023 18:54:31

A Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás é

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C APLICAÇÃO DE

E dentro do prazo estabelecido as obras foram concluídas, com

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Usuário: LEONARDO DE OLIVEIRA MENDES FORTALEZA - Data: 02/10/2023 18:54:31

Isso porque, as partes livremente estabeleceram que a entrega da

Ainda, o Parágrafo Segundo da mesma Cláusula define que, no

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Usuário: LEONARDO DE OLIVEIRA MENDES FORTALEZA - Data: 02/10/2023 18:54:31

Desta forma, considerando que o autor somente poderia imitir-se na

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Usuário: LEONARDO DE OLIVEIRA MENDES FORTALEZA - Data: 02/10/2023 18:54:31

É fato notório e dispensa produção probatória (artigo 374, I, CPC) a

A pandemia da COVID 19 consubstancia extraordinário, suficiente

Não há consenso quanto aos conceitos de caso fortuito e força

Contudo, seja caso fortuito, seja força maior, na prática, ambas

A Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás é

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO

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Usuário: LEONARDO DE OLIVEIRA MENDES FORTALEZA - Data: 02/10/2023 18:54:31

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. TUTELA

A pandemia da COVID-19 consubstancia fato inteiramente estranho

Desse modo, a ocorrência de fortuito externo não está abarcado

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Usuário: LEONARDO DE OLIVEIRA MENDES FORTALEZA - Data: 02/10/2023 18:54:31

A fim de corroborar que a Pandemia da Covid-19 prejudicou o

A) DA SUSPENSÃO E REDUÇÃO DAS ATIVIDADES

A pandemia da Covid-19 exigiu diversas medidas de contenção do

Em função disso, o cronograma de obras sofreu alterações em razão

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Contudo, a situação de emergência foi reiterada pelo Decreto nº

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Ainda, durante o período chamado de “moderado”, as construtoras e

B) DOS COLABORADORES AFASTADOS

A obra ainda teve seus avanços prejudicados pela própria Covid-19

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Usuário: LEONARDO DE OLIVEIRA MENDES FORTALEZA - Data: 02/10/2023 18:54:31

Outro fator que ensejou o retardamento no cronograma de entrega