Planejamento e Controle de Obras

APRESENTAÇÃO

Módulo 5

 Modalidades de Contratos de Construção

 Sistema Financeiro da Habilitação (SFH)
 Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

1 MÓDULO 5
MODALIDADES DE
Planejamento e Controle de Obras
CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO

A ocorrência de desperdícios nos processos produtivos na Indústria da Construção Civil, está diretamente ligada a qualidade e ao nível de
Introdução
PLANEJAMENTO praticado em um empreendimento.

Na realização de um empreendimento imobiliário, torna-se necessária a contratação de um RESPONSÁVEL pela realização da construção.

Esta contratação pode ser efetivada através de algumas modalidades de contratos que estabelecem os Direitos, Deveres e as Responsabilidades
das partes envolvidas, inclusive as questões relativas ao custeio da obra e a remuneração do construtor.

As duas principais modalidades de contrato são:

 Contrato de Construção em Regime de Administração

 Contrato de Construção em Regime de Empreitada Global

2 MÓDULO 5
MODALIDADES DE
Planejamento e Controle de Obras
CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO

A ocorrência de desperdícios nos processos produtivos na Indústria da Construção Civil, está diretamente ligada a qualidade e ao nível de
Contratos de Construção em Regime de Administração
PLANEJAMENTO praticado em um empreendimento.

Nestes contratos, as partes interessadas estabelecem uma forma de Contrato, onde o CONTRATANTE fica com a responsabilidade de custear todas
as despesas para a realização do empreendimento, quer sejam relativas a materiais, mão de obra, encargos sociais e trabalhistas, despesas
com subempreitadas, despesas com concessionárias de serviços públicos, despesas com projetos, despesas de registros e aprovações de
projetos, etc. .

A CONTRATADA (Construtora) ficará responsável pela orientação técnica da construção, e pela prática de todos os atos necessários a realização do
empreendimento tais como, contratação e demissão de funcionários, contratação de subempreiteiros, aquisição de materiais, desenvolvimento
e coordenação de projetos, aprovação de projetos junto ás concessionárias de serviços públicos, retirada dos certificados de habite-se do
edifício, etc. .

Normalmente, o Contrato de Construção em Regime de Administração define a criação de uma COMISSÃO DE REPRESENTANTES, da parte do
Contratante, que irá servir de um canal de comunicação formalizado para a Contratada, que se obriga a representar as questões relevantes de
ordem técnica, de projetos, ou ainda as tomadas de preços para análise da comissão.

Nesta modalidade de Contrato, também é comum o estabelecimento de um parâmetro numérico do custo do empreendimento, que poderá ser um
orçamento ou uma estimativa de custo, ambos realizado pela CONTRATADA. Este parâmetro é importante para o CONTROLE e FOMENTO
do empreendimento por parte do CONTRATANTE.

Como remuneração pelos serviços prestados, a CONTRATADA recebe mensalmente um valor equivalente a um percentual sobre todas as despesas
incorridas na obra. Este percentual ou taxa de administração varia em função das negociações, mas fica entre 12% e 25% dos custos de
construção.

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MODALIDADES DE
Planejamento e Controle de Obras
CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO

A ocorrência de desperdícios nos processos produtivos na Indústria da Construção Civil, está diretamente ligada a qualidade e ao nível de
Contratos de Construção em Regime de Empreitada Global
PLANEJAMENTO praticado em um empreendimento.

Neste tipo de Contrato, o CONTRATANTE realiza um processo seletivo das empresas construtoras, fornecendo-as todos os projetos, especificações e
informações sobre o empreendimento para que cada empresa realize um orçamento do empreendimento segundo seus custos de construção.

Geralmente, o principal critério de julgamento do processo seletivo, é o menor preço, condições de desembolso durante a obra, etc. .

Nesta modalidade, a empresa CONTRATADA assume a responsabilidade de realizar o empreendimento até a sua entrega, pelo valor global
apresentado, a ser pago, geralmente em função de um Cronograma Físico, ou ao término de etapas físicas; e a CONTRATANTE fica
incumbida de realizar a fiscalização dos serviços e os pagamentos previstos no Contrato.

Fica ainda estabelecido entre as partes, a validade dos custos unitários dos insumos e/ou serviços que servirão de parâmetro para acréscimos ou
modificações de serviços que possam vir a ocorrer.

No Setor Público, as licitações para a realização de empreendimentos imobiliários, geralmente seguem a modalidade de Empreitada Global. Nas
licitações dos órgãos públicos, além do fornecimento dos projetos, especificações e informações sobre a construção, pode ser fornecido ainda
um orçamento detalhado do custo da construção. As empresas interessadas em participar da licitação,adquirem estes documentos para
realizarem um estudo de viabilidade da licitação, apresentando no dia de abertura das propostas, o preço pelo qual se propõe executar o
empreendimento.

4 MÓDULO 5
SISTEMA FINANCEIRO DA
Planejamento e Controle de Obras
HABITAÇÃO

A ocorrência de desperdícios nos processos produtivos na Indústria da Construção Civil, está diretamente ligada a qualidade e ao nível de
HistóricoPLANEJAMENTO
e Objetivo praticado em um empreendimento.

Em 21 de agosto de 1964, a Lei 4380 criou o Sistema Financeiro da Habitação e o Banco Nacional da Habitação (BNH), posteriormente extinto em
1988.

O Sistema Financeiro de Habitação pode ser conceituado como um conjunto de instituições e instrumentos financeiros que possibilitam o aporte de
recursos para atividades de fomento a programas habitacionais. Estes recursos são captados no mercado, e por força de lei, não podem fluir
para outros setores econômicos, ficando disponíveis para serem canalizados para atividades econômicas específicas, como por exemplo a
Construção Civil.

Como exemplo de instrumento financeiro, temos o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), que é um depósito forçado que todos os
trabalhadores realizam. Os recursos provenientes do FGTS adicionados á captação das cadernetas de poupança geram vultuosas quantias
para o funcionamento do SFH.

Com a extinção do BNH, a Caixa Econômica passou a ser a principal entidade do SFH, atuando nas seguintes áreas:

 Programas de desenvolvimento urbano, com a finalidade de promover e controlar o crescimento urbano brasileiro, com grandes atenções
voltadas para a infra estrutura de saneamento básico como água, esgotos, etc..
 Programas habitacionais, voltados para a construção e comercialização de moradias.

5 MÓDULO 5
SISTEMA FINANCEIRO DA
Planejamento e Controle de Obras
HABITAÇÃO

A ocorrência de desperdícios nos processos produtivos na Indústria da Construção Civil, está diretamente ligada a qualidade e ao nível de
Financiamento para Construções realizado pela Caixa Econômica Federal dentro do SFH
PLANEJAMENTO praticado em um empreendimento.

A Caixa Econômica Federal, agente do Sistema Financeiro da Habitação, atua em uma série de programas cujo objetivo é suprir o mercado
habitacional, proporcionando melhor qualidade de vida á população.

As empresas de Construção Civil que estiverem interessadas em realizar um empreendimento imobiliário e necessitarem de recursos para viabiliza-lo,
podem solicitar a um dos agentes do SFH, a concessão de um empréstimo que venha a financiar a construção do empreendimento.

Para realizar o pedido do empréstimo, torna-se necessária a apresentação de vários documentos técnicos e jurídicos relativos ao empreendimento, tais
como:

 Projeto de Arquitetura

 Alvará de Construção

 Memorial de Incorporação

 Título de propriedade do imóvel

 Memorial descritivo das especificações

 Quadros I a VIII da NB 140

 Orçamento detalhado

 Cronograma Físico financeiro

 Declaração de possibilidade de concessão de serviços públicos como água, gás, energia, esgotamento sanitário e pluvial.

6 MÓDULO 5
SISTEMA FINANCEIRO DA
Planejamento e Controle de Obras
HABITAÇÃO

A ocorrência de desperdícios nos processos produtivos na Indústria da Construção Civil, está diretamente ligada a qualidade e ao nível de
Financiamento para Construções realizado pela Caixa Econômica Federal dentro do SFH
PLANEJAMENTO praticado em um empreendimento.

A Gerência da Habitação e Hipoteca após reunir a documentação fornecida ela empresa, encaminha para a unidade de Engenharia, o conjunto de
elementos técnicos necessários á análise de viabilidade.

De posse de toda a documentação, a Engenhara designa um profissional que procederá visita ao local, coletará dados de mercado, analisará toda a
documentação, executando por fim, o “Laudo de Análise Definitiva”, apontando, se for o caso, as exigências deverão ser cumpridas até a
assinatura do contrato.

Dentro do Laudo de análise feito pelo agente financeiro, fica estabelecido o valor previsto para a construção segundo a avaliação do Agente
Financeiro.O valor do empréstimo repassado terá como limite, o equivalente a 80% do valor de avaliação.

Assim, caso existam os recursos disponíveis e o interesse da empresa solicitante, é assinado um contrato entre as partes, onde geralmente fica
estabelecido um prazo limite de 24 meses após o habite-se da obra para a devolução do empréstimo que inclui juros de 10,5% a 15% ao ano.

A liberação do dinheiro é feita com base no Cronograma Físico Financeiro e quando da conclusão das etapas físicas e de acordo com os percentuais
previstos.

Existem vários tipos de linhas de financiamento para Construção, gerando os Planos de Financiamento que diferem-se entre si em função do mercado
para qual a construção será oferecida.

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SISTEMA FINANCEIRO DA
Planejamento e Controle de Obras
HABITAÇÃO

A ocorrência de desperdícios nos processos produtivos na Indústria da Construção Civil, está diretamente ligada a qualidade e ao nível de
Financiamento para Aquisição de Unidades Habitacionais
PLANEJAMENTO praticado em um empreendimento.

Normalmente, quando existem recursos disponíveis, ao ser efetivado um Contrato de Financiamento para construção, a empresa solicitante procura
também garantir um financiamento para venda das unidades habitacionais.

O financiamento da unidade pode ser feito através de dois tipos de contratos, o de Hipoteca e o do SFH/PES.

O valor de cada financiamento tem como limites:

 70% da avaliação, no caso da Hipoteca
 80% no SFH/PES

Quando se realiza um Contrato de Financiamento para Aquisição de um Imóvel, o valor a ser recebido pela Construtora, do Agente Financiador, muitas
vezes não se materializa, sendo abatido diretamente da dívida do Contrato de Financiamento a construção, terminando com a dívida da
Construtora com o Agente do SFH.

8 MÓDULO 5
SISTEMA FINANCEIRO
Planejamento e Controle de Obras
IMOBILIÁRIO

A ocorrência de desperdícios nos processos produtivos na Indústria da Construção Civil, está diretamente ligada a qualidade e ao nível de
HistóricoPLANEJAMENTO
e Objetivo praticado em um empreendimento.

O novo SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI) mudou a filosofia de financiamento da Casa Própria no país.

O novo sistema tem regras flexíveis para a fixação de prazos de empréstimos, taxas de juros, limites de financiamento e valor máximo do imóvel.

O sistema está baseado na criação de uma Companhia Securitizadora, e no mercado secundário de Certificados Imobiliários, que seriam novos ativos
no mercado.

Primeiro, os Bancos ou Companhias Hipotecárias emprestariam dinheiro para mutuários adquirirem um imóvel.

Depois, vão poder vender para uma Securitizadora, os créditos que tem a receber no futuro (recebíveis). Os recursos obtidos com essa venda, seriam
aplicados em outros financiamentos para o setor e para novos mutuários.

As securitizadoras, por as vez, poderão negociar os Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, para investidores, Fundos de pensão, Seguradoras e
outros.

A garantia destes Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI, serão os créditos dos pagamentos dos mutuários, e seus respectivos imóveis que
estarão em regime de Fidúcia, onde a falta de pagamento por mais de 3 meses, levaria o imóvel a leilão, como forma de garantir o Sistema.

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