Guia Parcelamento Web

Guia do Parcelamento do Solo Urbano
Perguntas e Respostas Consultas e Modelos
Florianpolis 2010
Guia do Parcelamento do Solo Urbano

Elaborao
Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente do Ministrio Pblico do Estado de Santa Catarina, sob a Coordenao-Geral do Promotor de Justia Lus Eduardo Couto de Oliveira Souto, com superviso da Subprocuradoria-Geral de Justia para Assuntos Jurdicos e apoio da Procuradoria-Geral de Justia.
Contato
Rua Bocaiva, 1.750, 2 andar - Centro Florianpolis - SC - 88015-904 Tel.: (48) 3229.9216 | Fax: (48) 3229-9218 cme@mp.sc.gov.br | www.mp.sc.gov.br
Impresso
nov. 2010 Grfica Clicheria Cromos
Tiragem
700 exemplares
Projeto grfico e editorao
Coordenadoria de Comunicao Social (48) 3229.9011 | comso@mp.sc.gov.br
Reviso gramatical
Lucia Anilda Miguel
Catalogao na publicao por: Clarice Martins Quint CRB 14/384
Guia do Parcelamento do Solo
SUMRIO
I. Introduo................................................................................................................................................ 7 II. A interveno do Ministrio Pblico nos procedimentos afetos ao Parcelamento de Solo Urbano. ............................................................................................................................................................11 1. rgos pblicos que podem ser acionados pelo Ministrio Pblico............................. 14 2. Instrumentos de Atuao Rotina de Procedimentos.................................................... 15 3. Concluses.............................................................................................................................. 17 III. Perguntas e Respostas sobre o parcelamento do solo urbano:................................................... 19 1. O que gleba?. ........................................................................................................................ 19 2. O que um lote? .................................................................................................................. 19 3. Quais as modalidades de parcelamento do solo?.............................................................. 20 4. O que loteamento?.............................................................................................................. 20 5. O que desmembramento?.................................................................................................. 21 6. O que so o desdobro e o remembramento?. .................................................................... 33 7. O que loteamento irregular?.............................................................................................. 33 8. O que loteamento clandestino?......................................................................................... 33 9. Quais so as reas de uso comum que devem obrigatoriamente integrar o parcelamento do solo urbano? .................................................................................................................... 33 10. Qual o percentual da gleba que deve ser destinado para as reas de uso comum pelo empreendedor?. ........................................................................................................................... 35 11. Nas reas de uso comum quais os percentuais que devero ser resguardados para as reas institucional, de arruamento e rea verde? ................................................................. 36 12. possvel ao loteador dar destinao diversa s reas destinadas aos equipamentos comunitrios e urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo? ..................... 38 13. Quais so os itens que integram a infraestrutura bsica de um lote (equipamentos urbanos ou de utilidade pblica)? A quem compete a sua execuo?................................ 38 14. Quais os conceitos de Zona Urbana e Zona de Expanso Urbana?........................... 40 15. Quem aprova o projeto de loteamento ou desmembramento? ................................... 41 16. Quais so as hipteses em que o Poder Pblico no pode autorizar a realizao de loteamentos (Pargrafo nico do art. 3 da Lei n. 6.766/79)? ........................................... 41 17. Qual o percentual do loteamento ou do condomnio residencial dever ser resguardado a ttulo de rea verde? ......................................................................................................... 42 18. possvel o aproveitamento da rea de preservao permanente no cmputo da rea verde do imvel (gleba) a ser loteado ou para outros fins afetos ao parcelamento do solo? . ........................................................................................................................................... 45 19. possvel o aproveitamento da rea de reserva legal averbada na matrcula do imvel no cmputo da rea verde do imvel (gleba) a ser loteado ou para outros fins afetos ao parcelamento do solo?............................................................................................................... 47
20. Pode haver o fechamento do loteamento por muros e cercas?.................................... 48 21. Quais so os requisitos para aprovao municipal do projeto de loteamento? . ....... 49 22. Qual o contedo mnimo obrigatrio do memorial descritivo do projeto?. ............... 51 23. Quais os requisitos mnimos para a aprovao do projeto de desmembramento a ser apresentado ao Municpio?. ....................................................................................................... 51 24. Quais os documentos, para fins de registro do parcelamento do solo, que devero estar anexados ao requerimento endereado ao Oficial de Registro de Imveis?............ 52 25. Qual o prazo para o Municpio aprovar o loteamento ou desmembramento?......... 53 26. possvel a venda ou a promessa de venda de imvel no registrado?...................... 54 27. Em se tratando de loteamento clandestino, compete ao Municpio o dever de regulariz-lo?.......................................................................................................................................... 54 28. O parcelamento do solo e a constituio de condomnios exigem licenciamento ambiental?. ......................................................................................................................................... 55 29. A realizao de parcelamento de solo irregular poder implicar a responsabilidade civil objetiva do parcelador? .................................................................................................... 55 30. Quais os crimes especficos envolvendo parcelamento de solo urbano?.................... 56 31. necessria a interveno do Ministrio Pblico nos projetos de loteamentos e/ou desmembramentos na fase do pr-registro?........................................................................... 63 32. Qual a forma de interveno do Ministrio Pblico prevista na Lei do Parcelamento do Solo?........................................................................................................................................ 64 IV. Legislao e Normas Aplicveis....................................................................................................... 65 1. Federal...................................................................................................................................... 65 2. Estadual. ................................................................................................................................... 66 3. Municipais. ............................................................................................................................... 66 4. Resolues............................................................................................................................... 66 5. Instrues Normativas.......................................................................................................... 67 6. Provimentos............................................................................................................................ 67 VI. Consultas.............................................................................................................................................69 1. Consulta n. 5/2006 - Parcelamento do Solo Urbano Interveno do MP Fundamentos Legais Rotina de Procedimentos que podero ser adotados pelo Promotor de Justia.. .......................................................................................................................................... 69 2. Consulta n. 8/2007 - Parcelamento do Solo Inc. V do art. 18 da Lei n. 6.766/1979 Execuo de Obras Cronograma Cauo..................................................................... 80 3. Consulta n. 1/2008 reas Verdes Urbanas Desafetao Obrigatoriedade do Municpio em Zelar pelas reas Verdes e Praas que instituir............................................ 84 4. Consulta n. 2/2009 - Parcelamento do Solo Desmembramento Insuficincia do Instituto da Servido de Passagem como via de circulao regularizao do empreendimento............................................................................................................................................ 93 5. Consulta n. 3/2009 - Parcelamento do Solo - Desmembramento Fiscalizao Resultado Ftico correspondente ao loteamento Controle do Corte de Vegetao do Bioma Mata Atlntica...................................................................................................................... .97

6. Consulta n. 7/2009 - Parcelamento do Solo Desmembramento Anlise de viabilidade luz do disposto no art. 2 do art. 18 da Lei n. 6.766/1979 e art. 850 do Cdigo de Normas da CGJ/SC.................................................................................................................104 7.Consulta n. 17/2009 Loteamento Fechado Iara Irregularidades Restrio ao acesso praia da Lagoa dos Esteves Permisso Concesso TAC.......................... 106 8. Consulta n. 19/2009 Loteamento Cooperativa Habitacional Sem aprovao e registro Comercializao Crime consumado art. 50 e segs. da Lei n. 6.766/1979 Crime formal e permanente Co-autoria dos corretores Tutela da Lei n. 8.078/1990. .....................................................................................................................................................110 9. Consulta n. 23/2009 Lei n. 11.977/2009 (Programa Minha Casa Minha Vida) Legitimao da Posse Interesse Social Interesse Especfico Assentamentos Consolidados e Reduo de Critrios Urbansticos Compensao Ambiental.............................124 10. Consulta n. 24/2009 Loteamento Industrial Lei n. 6.063/1982 Art. 8 1 - Reserva Legal 35% rea de uso comum Impossibilidade de Reduo das reas Pblicas................................................................................................................................................141 11. Consulta n. 26/2009 Parcelamento de solo - metragem de lote inferior ao mnimo exigvel no Plano Diretor Municipal Crime art. 50 da Lei n. 6.766/1979 .................. 148 12. Consulta n.37/2009 Parcelamento de solo Distrito Industrial FATMA EIA/RIMA e autorizao de corte anuncia da Secretaria de Estado do Planejamento............................................................................................................................. 150 13. Consulta n. 10/2010 Plano Diretor APP critrio menos restritivo Cdigo Florestal - Lei n. 6.766/1979 suplementariedade legislativa Princpio da Proibio do Retrocesso Ecolgico ADIN Legitimidade do representante do Ministrio Pblico ....................................................................................................................................................161 14. Consulta n. 16/2010 - Lei n. 6.766/1979 Parcelamento de Solo Urbano - Desdobro caracterizao dispensa da anlise dos arts. 18 e 19 da Lei n. 6.766/1979 para a hiptese de desdobro...............................................................................................................167 15. Consulta n. 21/2010 Condomnio reas pblicas estudo ambiental simplificado loteamento inferior a 100 ha licenciamento conjunto tratamento de esgoto - trapiche...............................................................................................................................................169 16. Consulta n. 26/2010 Parcelamento do solo rural Mdulo Rural Desmembramento Inventrio .................................................................................................................179 17. Consulta n. 28/2010 Parcelamento do solo Impacto Regional - Anuncia da Secretaria de Estado do Planejamento - reas de Uso Comum 35% da Gleba rea total do imvel Sobreposio em APP Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) Erro material na LAI Retificao Descumprimento da licena Embargo da obra .....................................................................................................................................................183 18. Consulta n. 30/2010 Parcelamento do solo Loteamento Clandestino Venda de Lotes Crime art. 50, par. nico, inc. I da Lei n. 6.766/1979- prescrio crime instantneo de efeitos permanentes inocorrncia. ...................................................................... 196 19. Consulta N. 32/2010 - Registro de desmembramento - procurao pblica - procurao particular - possibilidade - autenticidade ou semelhana..........................................201
20. Consulta n. 34/10 - APP REA VERDE lai exigncias alterao de via de acesso sem comunicao ao registro in3 da FATMA - Art. 17, 28 e 50 da Lei n. 6.766.....................................................................................................................................204 21. Consulta N. 40/10- loteamento fechado impedimento abertura de vias pblicas viabilidade de compensao ou recuperao da rea..........................................................212 22. Consulta N. 45/10 - Parcelamento do solo. Imvel gravado com direitos reais de garantia. Hipoteca. Possibilidade de desmembramento. Necessidade de anuncia do credor hipotecrio.................................................................................................................................216 23. Consulta N. 46/10 - Obrigatoriedade de interveno do Ministrio Pblico nos processos de loteamento e desmembramento Solicitao de esclarecimentos e fundamentao acerca do assunto...........................................................................................................219 24. Consulta N. 57/10 - Desmembramento inferior a 10 lotes - fins industriais aplicao das exigncias das lei 6766/79 e lei 6063/81, e resoluo conjunta fatma/ ibama 01/95 prevalncia dos arts. 18 e 19, da lei 6766/79 aos arts. 850 e 855, pargrafo nico do cdigo de normas da corregedoria geral de justia hipteses de exceo certificao de regularidade sanitria e ambiental do empreendimento pelo municpio...........................................................................................................................227 25. Consulta N. 60/10 - Loteamentos autorizados anteriormente lei 6.766/79 possibilidade de responsabilizar os atuais proprietrios a implantar os devidos equipamentos pblicos..................................................................................................................................... 242 V. Modelos .............................................................................................................................................251 1. Portaria ................................................................................................................................252 2. Ofcio diligncias .................................................................................................................255 3.Promoo de Arquivamento de Procedimento Preparatrio/Inqurito Civil ........... 257 4. Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta..................................................259 5. Ao Civil Pblica................................................................................................................265 6. Denncia. ..............................................................................................................................277 7. Folder Educativo..................................................................................................................280
I - Introduo:
O parcelamento do solo tem sido o tema mais requisitado pelos membros do Ministrio Pblico, atualmente, em consultas formuladas ao Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, tendo em vista a notria expanso urbana dos municpios e os conflitos jurdicos e ambientais que lhe so correlatos. Com o advento da lei 10.257/01, oficialmente denominada Estatuto da Cidade, a disciplina do parcelamento do solo passa a compor o rol de instrumentos que devem ser utilizados para atender aos seus fins.1 Assim, sendo instrumento til execuo da poltica urbana, nenhum parcelamento do solo dever ser realizado de forma a contrariar as diretrizes insertas nos termos do art. 2, tambm da aludida lei federal. Sua regulao se d basicamente pela lei n. 6.766 de 19 de dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e penais visando a disciplinar a ocupao do solo e o desenvolvimento urbano, e a tutela do interesse pblico coletivo subsumido na defesa da coletividade adquirente dos lotes previstos no empreendimento.
1 Lei n. 10.257/01: Art. 1. - Na execuo da poltica urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituio Federal, ser aplicado o previsto nesta Lei. (...) Art. 4. - Para os fins desta Lei, sero utilizados, entre outros instrumentos: (...) II planejamento municipal, em especial: (...) b)disciplina do parcelamento, do uso e da ocupao do solo; (...).
No nos foge ao conhecimento a tramitao de Projetos de Lei voltados revogao de diversos dispositivos da lei 6.766/79, com destaque para o de n. 20/2007. Entretanto, diante da ausncia de perspectivas concretas de alterao legislativa em curto espao de tempo, alm da percepo de que tais alteraes no pretendem a descaracterizao geral dos seus institutos, tem-se por justificada a elaborao do presente estudo, em apoio a atuao dos membros do parquet, na sua complexa atividade de fiscalizao dos empreendimentos afetos ao parcelamento do solo. Coube aos Municpios, observadas as diretrizes gerais a serem fixadas no art. 2 do Estatuto da Cidade, a tarefa de realizar a poltica de desenvolvimento urbano, promovendo o seu adequado ordenamento territorial mediante o planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano, conforme art. 30, inc. VIII, e art. 182 e segs. da CRFB/88. Muito embora recepcionada pela carta constitucional vigente, a Lei do Parcelamento do Solo (Lei n. 6.766/79) merece uma releitura ps-vigncia da Constituio da Repblica e do Estatuto das Cidades, Lei n. 10.257/01, em razo das novas diretrizes lanadas ao desenvolvimento urbano, que, como antes mencionado, passam a nortear todo e qualquer parcelamento do solo urbano reforando a funo socioambiental da propriedade em prol da coletividade, da segurana, do bem-estar social e do equilbrio ambiental (art. 1 da Lei 10.257/01). Resulta dessa nova viso uma especial preocupao com a idia de urbanismo2, controle e organizao do processo de urbanizao3 acelerado, alcanvel por meio de um maior planejamento e uma gesto municipal democrtica participativa, que assegure o crescimento sustentvel das cidades4 nas diferentes temticas como o direito de moradia, saneamento ambiental, infraestrutura urbana, transporte e servios pblicos, trabalho e lazer, para as presentes e futuras geraes, e exeqvel, preferencialmente, atravs da
2 Por Urbanismo, entenda-se o processo de adaptao da cidade s suas funes tendo em vista a melhoria do meio fsico e das condies necessrias qualidade de vida: qualitativo. Em princpio, os planos urbansticoscontemplam o espao urbano como um todo, ao passo em que os projetos urbansticos focalizam parte ou partes desse todo, fazendo-lhe um recorte (Milar, dis, Um ordenamento para a qualidade de vida urbana, Direito Urbanstico e Ambiental. Estudos em homenagem ao professor Toshio Mukai. Rio de Janeiro. 2008). Por Urbanizao, compreenda-se o processo de incremento da populao de uma cidade, devido a taxas de crescimento provocadas por fluxos migratrio, em geral provenientes do campo: quantitativo. Nesse contexto, a urbanizao tem a ver com a demografia (Milar, dis, Um ordenamento para a qualidade de vida urbana, Direito Urbanstico e Ambiental. Estudos em homenagem ao Professor Toshio Mukai. Rio de Janeiro. 2008). Lei n. 10.257/01: Art. 2. - A poltica urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: I - garantia do direito a cidades sustentveis, entendido como o direito terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental, infraestrutura urbana, ao transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras geraes; (grifou-se).
importantssima edio dos planos diretores municipais.5 Essa atual perspectiva deve ser incorporada na interpretao moderna da Lei n. 6.766/79 e de seus institutos, por ocasio da atuao do Ministrio Pblico e fiscalizao da execuo dos parcelamentos que lhe so submetidos para apreciao, focada principalmente na verificao do controle da expanso urbana e ordenao do territrio. importante que essa verificao tome como ponto de partida a necessidade da observncia dos parcelamentos s diretrizes da poltica urbana pertencentes ao art. 2 do Estatuto da Cidade6. Balizado por aludidas diretrizes, d-se importante passo para que cada parcelamento seja executado como parte de um todo, de modo a incorporar-se de forma simtrica e ordenada ao pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade (moradia, lazer, circulao e trabalho), atentando-se ao cumprimento das obras e infraestruturas, do saneamento ambiental, dos equipamentos urbanos e de uso comunitrio e das reas verdes que devero
5 Art. 182, 1 /CFRB (O plano diretor, aprovado pela Cmara Municipal, obrigatrio para cidades com mais de vinte mil habitantes, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e de expanso urbana) c/c Art. 40, Caput/Estatuto da Cidade (O plano diretor, aprovado por lei municipal, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e expanso urbana). Lei n. 10.257/01: Art. 2.o - A poltica urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: nizao, em atendimento ao interesse social; (...) IV planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuio espacial da populao e das atividades econmicas do Municpio e do territrio sob sua rea de influncia, de modo a evitar e corrigir as distores do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente; (...) VI ordenao e controle do uso do solo, de forma a evitar: a) a utilizao inadequada dos imveis urbanos; b) a proximidade de usos incompatveis ou inconvenientes; c) o parcelamento do solo, a edificao ou o uso excessivos ou inadequados em relao infra-estrutura urbana; d) a instalao de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como plos geradores de trfego, sem a previso da infra-estrutura correspondente; (...) f) a deteriorao das reas urbanizadas; g) a poluio e a degradao ambiental; (...) VIII adoo de padres de produo e consumo de bens e servios e de expanso urbana compatveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econmica do Municpio e do territrio sob sua rea de influncia; (...) IX justa distribuio dos benefcios e nus decorrentes do processo de urbanizao; (...) XI recuperao dos investimentos do Poder Pblico de que tenha resultado a valorizao de imveis urbanos; (...) XII proteo, preservao e recuperao do meio ambiente natural e construdo, do patrimnio cultural, histrico, artstico, paisagstico e arqueolgico; (...) XIII audincia do Poder Pblico municipal e da populao interessada nos processos de implantao de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou construdo, o conforto ou a segurana da populao; (...) XV simplificao da legislao de parcelamento, uso e ocupao do solo e das normas edilcias, com vistas a permitir a reduo dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais; (...).
integrar cada empreendimento. Desta forma, procedemos, neste estudo, uma anlise das hipteses de interveno do Ministrio Pblico nos procedimentos afetos aos parcelamentos do solo, a seguir, uma anlise, na forma de perguntas e respostas, da Lei n. 6.766/79, das normas federais e estaduais correlatas e seus principais institutos. A seguir, feita uma anlise da Lei n. 6.766/79, das normas federais e estaduais correlatas e seus principais institutos. Na seqncia, apresentamos uma relao de pareceres elaborados pelo Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, em resposta s consultas afetas ao parcelamento do solo urbano formuladas por membros do Ministrio Pblico. Por fim, seguem, como sugesto, modelos de peas administrativas e judiciais afetas interveno do Ministrio Pblico em procedimentos de parcelamento de solo urbano.
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II- A interveno do Ministrio Pblico nos procedimentos afetos ao Parcelamento de Solo Urbano
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O Parcelamento do Solo Urbano um instrumento de execuo da poltica de desenvolvimento e expanso urbanos em sede municipal, vinculado s diretrizes do art. 2 do Estatuto da Cidade e regulado pela Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e penais visando a disciplinar a ocupao do solo e o desenvolvimento urbano, e a tutela do interesse pblico coletivo subsumido na defesa da coletividade adquirente dos lotes previstos no empreendimento. Para anlise e aprovao do parcelamento (loteamento e do desmembramento), a lei reguladora impe que sejam cumpridos requisitos que esto expressos como condio para o desenvolvimento vlido e regular de todo o empreendimento, compreendendo as seguintes e principais fases: pedido de diretrizes (arts. 6 e 7); apresentao do projeto (arts. 9 a 11); aprovao pela Prefeitura Municipal (arts. 12 a 17); pr-registro (art. 18); execuo (art. 18, V), e registro de parcelamento. A atuao do Ministrio Pblico legitimada, seno por disposio da prpria Lei que regula o parcelamento do solo urbano, mas, e principalmente,
7 Para um aprofundamento do tema, ver consulta anexa PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - INTERVENO DO MINISTRIO PBLICO - FUNDAMENTOS LEGAIS - ROTINA DE PROCEDIMENTOS QUE PODERO SER ADOTADOS PELO PROMOTOR DE JUSTIA.
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pelo comando normativo constitucional e, de resto, pelas disposies de sua Lei Orgnica Estadual (LC-197/00), a considerar como funo institucional do rgo a proteo de outros interesses individuais indisponveis, individuais homogneos, sociais, difusos e coletivos (art. 82, inciso VI, e), e a exigir sua manifestao nos processos em que a sua participao seja obrigatria por lei ou, quando entender cabvel a interveno em razo de interesse pblico, para assegurar o exerccio de suas funes institucionais, no importando a fase ou o grau de jurisdio em que se encontrem os processos (art. 82, inciso X). A interveno do Ministrio Pblico, nos termos da lei 6766/79, ocorre nas seguintes hipteses: 1 Impugnao de Terceiro - Quando o projeto de loteamento ou desmembramento, j aprovado pela Prefeitura Municipal, for impugnado por terceiro interessado antes do registro. (art. 19, 2) Dever o membro do Ministrio Pblico manifestar-se, no prazo legal, atentando para a rigorosa observncia dos requisitos impostos pela legislao. 2 Pedido de Cancelamento - Quando houver pedido de cancelamento do registro de loteamento ou desmembramento, feito com a anuncia da Prefeitura Municipal, enquanto nenhum lote tiver sido objeto de contrato, ou, em outro caso, quando houver pedido conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com a anuncia da Prefeitura Municipal e do Estado. Neste caso o Ministrio Pblico deve se manifestar antes que o juiz homologue o pedido de cancelamento. (art. 23 2) 3 Notificao do loteador - o Promotor de Justia poder notificar o loteador para suprir a falta, providenciando a abertura de conta junto a Registro Imobilirio para que os adquirentes possam suspender os pagamentos ao loteador e ali depositarem as prestaes. Esta medida somente poder ser adotada quando o parcelador for o titular do domnio do imvel parcelado. recomendvel que o Promotor de Justia procure dar publicidade medida, contatando associaes de moradores, lderes comunitrios ou mediante solicitao a jornais e emissoras de rdio, para que os adquirentes cessem os pagamentos ao parcelador. (colocou em outra parte do texto) - Faz-se ainda necessrio mencionar que muitos inquritos civis so instaurados para apurao de inexecuo de obras de infraestrutura8, caso em que esta notificao poder suprir a necessidade de ao civil pblica, ensejando a correo das irregularidades.
8 Em casos de inexecuo das obras de infra-estrutura, outra soluo possvel ser instar a Prefeitura Municipal a realizar as obras faltantes, hiptese em que ela poder ser ressarcida dos valores depositados, ou executar a garantia oferecida pelo parcelador, ou, ainda, dele cobrar os valores excedentes. Com frequncia, tambm, ser firmado o termo de ajustamento de conduta.
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4 - Audincia do MP - Ocorre aps a regularizao do loteamento, quando h a autorizao judicial para o levantamento das prestaes anteriormente depositadas. 5 - Responsabilidade penal - Casos de interveno tradicional do Ministrio Pblico, quer como fiscal da lei, quer como titular da ao penal pblica. (art.50 a 52 da Lei 6.766/79) Com o advento da Lei n. 7.347, de 24 de julho de 1985, e da Constituio Federal de 1988, o Ministrio Pblico passou a ter atuao mais destacada nos pedidos e aes envolvendo o parcelamento do solo, abarcando, de incio, aspectos penais e registrais, ampliando-se essa interveno, por meio do inqurito civil e da ao civil pblica, sempre em defesa do meio ambiente, fosse o meio ambiente natural, fosse o meio ambiente artificial, e a defesa do consumidor. A Lei comentada contempla outras hipteses de interveno do parquet (art. 38, 2 e 3), todas situaes que respeitam um procedimento de jurisdio voluntria, no qual o Ministrio Pblico exercer tipicamente a funo de fiscal da Lei.
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL AO CIVIL PBLICA PATRIMNIO PBLICO INTERESSE COLETIVO LOTEAMENTO REGULARIZAO INTERESSES INDIVIDUAIS HOMOGNEOS LEGITIMIDADE DO MINISTRIO PBLICO LEI N. 6.766/79, ARTS. 38 E 40 LEI N. 7.347/85, ART. 21 C. F., ART. 129, III E IX PRECEDENTES STF E STJ dever constitucional do Ministrio Pblico a defesa do patrimnio pblico e social, dos interesses difusos e coletivos e de outras funes compatveis com a sua natureza (art. 129, III e IX, CF). O Ministrio Pblico parte legtima para a defesa dos interesses dos compradores de imveis loteados, em razo de projetos de parcelamento de solo urbano, em face de inadimplncia do parcelador na execuo de obras de infraestrutura ou na formalizao e regularizao dos loteamentos. (Superior Tribunal de Justia. RESP n. 108249 (199600590150), de So Paulo, 2 Turma. Rel. Ministro Francisco Peanha Martins. Fonte: DJU, de 22-5-2000, p. 00092.
Considera-se pacificada na jurisprudncia a atuao do Ministrio Pblico em todas as fases do processo de parcelamento e registro, notadamente para exercer a vigilncia que o Municpio e os demais rgos pblicos no fazem. De maneira genrica, o Ministrio Pblico tem o dever de, sempre que necessrio, promover a impugnao ou o cancelamento do registro imobilirio.
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Nesta linha, a Corregedoria-Geral do Ministrio Pblico orientou aos membros de primeira instncia o exerccio de rigorosa fiscalizao sobre os pedidos de registro de parcelamento que derem entrada no registro imobilirio, nesse sentido ver a resposta pergunta 30 deste guia.
1. rgos pblicos que podem ser acionados pelo Ministrio Pblico

O Ministrio Pblico pode contar com o auxlio de alguns rgos pblicos, que devero tomar providncias assim que acionados, na sua esfera de atuao, para coibir irregularidades em obras de parcelamento do solo. a) Prefeitura Municipal - dever fiscalizar o parcelamento e, constatando sua ilegalidade, aplicar as sanes cabveis ao parcelador como notificaes (inclusive aquela prevista no art. 38 da Lei n. 6.766/79), advertncia, multa, embargo e, at mesmo, demolio. Destaque-se que Conselhos Municipais, em especial os com atuao vinculada a temas de poltica urbana - e na medida em que suas respectivas competncias o permitam podem ser acionados. b) rgo ambiental quando o empreendimento no possuir licenciamento ambiental ou estiver ocorrendo supresso de vegetao na gleba parcelada, ou, ainda, qualquer outra espcie de agresso ao meio ambiente. Caber a lavratura de auto de infrao, promoo de embargo administrativo e elaborao de Relatrio de Vistoria, apontando, detalhadamente os impactos ambientais concretamente produzidos e demais danos j consolidados na rea. c) Polcia Ambiental - dever ser acionada sempre que estiver ocorrendo a prtica de infrao penal ambiental. A ela caber proceder autuao do parcelador e de tantos quantos tenham concorrido para a prtica do evento, lavrando-se Termo Circunstanciado. d) Polcia Civil - dever empreender diligncias para constatar se esto ocorrendo vendas ou atos de parcelamento material do imvel em desacordo com a lei, tais como: a abertura de ruas e demarcao de quadras e lotes. Se tiver ocorrido modificao fsica da gleba, dever ser providenciada a percia. Ainda que no se logre xito na priso em flagrante dos responsveis pelo parcelamento, dever ser instaurado inqurito policial para a completa apurao dos fatos. e) Registro de Imveis - uma vez comunicado pelo Ministrio Pblico sobre a existncia de parcelamento ilegal do solo em determinado imvel, o
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Oficial do Registro de Imveis dever consignar tal informao nas certides a ele relativas, promovendo publicidade investigao do parquet e evitando que os consumidores sejam enganados.
2. Instrumentos de Atuao Rotina de Procedimentos

Detectada a ocorrncia de leso, ou ameaa de leso, ordem urbanstica, ao meio ambiente, ao consumidor ou a outro interesse difuso ou coletivo, qualquer pessoa pode provocar a iniciativa do Ministrio Pblico: rgos pblicos encarregados da fiscalizao, Organizaes no governamentais dedicadas defesa do meio ambiente, Cartrio do Registro de Imveis, o adquirente de lote diretamente prejudicado e etc. Os prprios parceladores devem buscar adequada orientao tcnica e jurdica antes de iniciarem qualquer empreendimento, mesmo em casos em que o parcelamento fsico ou jurdico da gleba tenha incio, possvel a adoo de medidas tendentes a paralis-lo ainda em estgio inicial, de tal modo que seja possvel evitar o dano ou providenciar o retorno situao anterior e a integral reparao do dano ocorrido. A atuao do Ministrio Pblico no parcelamento do solo urbano, na rea cvel, d-se por intermdio do inqurito civil (8, 1, da Lei n. 7.347/85), ou procedimento preparatrio (PP), do termo de ajustamento de conduta e da ao civil pblica. Para instruir o inqurito civil ou o procedimento preparatrio, o Promotor de Justia poder requisitar certides, informaes, exames, percias. Essas diligncias, em geral, envolvem a apurao, na Prefeitura e no Estado, sobre a aprovao do parcelamento; a apurao, no Cartrio do Registro de Imveis, sobre o registro do parcelamento e da titularidade do domnio da gleba; percia ou vistoria na rea para constatao do seu efetivo parcelamento e de eventuais restries ao parcelamento, e para saber se as obras efetuadas; oitiva de adquirentes de lotes, que devero exibir os documentos relativos aquisio, tais como: compromisso de compra e venda, ou, na falta deste, proposta de compra, notas promissrias; oitiva de outras testemunhas; e oitiva do parcelador. Realizadas todas essas diligncias, o Promotor de Justia ter elementos para apurar a legalidade do parcelamento e tomar as medidas convenientes. O termo de ajustamento de conduta pode ser firmado se o parcelador comprometer-se a sanar as irregularidades do empreendimento, firmando
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compromisso em tal sentido. O termo de ajustamento de conduta constituirse- em ttulo executivo extrajudicial, o que significa que, em caso de descumprimento, o Promotor de Justia poder promover sua execuo; Se no houver soluo ou compromisso de ajustamento de conduta, durante o inqurito civil, o Promotor de Justia dever ajuizar a ao civil pblica. A ao civil pblica poder ter como objeto a condenao em dinheiro ou o cumprimento de obrigao de fazer ou no fazer. A maioria das aes contm pedidos de condenao a obrigaes de fazer e no fazer. O pedido mais comum ser o de regularizao do parcelamento, com a obteno das aprovaes necessrias, registro perante o Cartrio do Registro de Imveis e execuo das obras de infraestrutura. Paralelamente, feito o pedido de condenao obrigao de no fazer, consistente em no parcelar ou no vender sem ter as aprovaes e o registro. Para o caso de descumprimento da obrigao imposta, pedida a cominao de multa diria. Em casos nos quais a regularizao se mostre invivel, o pedido tem sido de desfazimento do parcelamento, com a recomposio da gleba ao estado anterior, inclusive com a recomposio da vegetao nativa, e indenizao dos danos aos adquirentes de lotes. Na hiptese de o parcelamento fsico da gleba no ter sido iniciado e sobre ela incidir vedao que a torne insuscetvel de ser parcelada, possvel o pedido de condenao obrigao de no fazer, isto , de no promover o parcelamento. Se necessrio, poder ser ajuizada ao cautelar ou o juiz poder conceder liminar na prpria ao principal. Em geral, os Promotores de Justia ajuzam a ao civil pblica com pedido liminar. A ao cautelar acaba sendo utilizada somente em casos de urgncia, quando ainda h necessidade de maiores esclarecimentos para o correto ajuizamento da ao principal. So exemplos de pedidos liminares no bojo da ao civil pblica: a) proibir a prtica de atos de parcelamento material no imvel, tais como: supresso de vegetao, movimentao de terras, abertura de ruas, demarcao de quadras e lotes; b) exigir a recomposio da vegetao mediante apresentao de projeto de recuperao de rea degradada, elaborado por responsvel tcnico, com ART, com comprovao do protocolo no rgo ambiental. Tal projeto dever prever a revegetao de toda rea degradada com quantidade e espcie de mudas de rvores nativas, em nmero suficiente para a recomposio;
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tratos culturais; espaamento; procedncia das mudas; e indicao do local onde sero plantadas; c) assegurar as condies mnimas necessrias para o crescimento da vegetao plantada at que a mata atinja o porte mdio e replantio das mudas que morrerem ou no apresentarem desenvolvimento adequado, substituindo-as por outras da mesma espcie; d) proibir a publicidade, vendas e recebimento de prestaes; e) colocar placas ou faixas na rea, informando que, por deciso judicial, o parcelamento no pode ser executado e no podem ser vendidos lotes; f) exibir compromissos de compra e venda e apresentao de rol de adquirentes; g) bloquear matrcula imobiliria; h) bloquear ou indisponibilizar bens para garantia do cumprimento da obrigao de fazer e da indenizao pleiteadas; e i) executar obras de infraestrutura.
3. Concluses:
1) A disciplina do Parcelamento do Solo compe o rol de instrumentos que devem ser utilizados para atender aos fins pretendidos pela Lei n. 10.257/01, ou Estatuto da Cidade. Assim, na condio de instrumento til, execuo da poltica urbana, o parcelamento no pode contrariar as diretrizes insertas nos termos do art. 2 da mesma lei federal, pois que estas devem ser observadas como ponto de partida para a anlise acerca de sua adequao legal e viabilidade urbanstica. Sua regulao se d pela Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e penais visando a disciplinar a ocupao do solo e o desenvolvimento urbano, e a tutela do interesse pblico coletivo subsumido na defesa da coletividade adquirente dos lotes previstos no empreendimento. 2) Para anlise e aprovao do loteamento e do desmembramento, a lei reguladora impe que sejam cumpridos requisitos que esto expressos, como condio para o desenvolvimento vlido e regular de todo o empreendimento, compreendendo as seguintes e principais fases: - pedido de diretrizes (arts. 6 e 7); - apresentao do projeto (arts. 9 a 11); - aprovao pela Prefeitura Municipal (arts. 12 a 17); - pr-registro (art. 18); - execuo (art. 18, V); e registro.
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3) A tutela do parcelamento do solo urbano pelo Ministrio Pblico tem por fundamento a defesa do meio ambiente, do consumidor e da ordem urbanstica, includos na previso do art. 1, e incisos, da Lei n. 7.347/85. 4) A atuao do Ministrio Pblico, no parcelamento do solo urbano, na rea cvel, se d por intermdio do procedimento preparatrio, do inqurito civil e do termo de ajustamento de conduta e da ao civil pblica. 5) Ao instaurar inqurito civil sobre parcelamento ilegal do solo, o Promotor de Justia deve acionar outros rgos pblicos com competncia para atuar na questo, os quais devero tomar as medidas cabveis na sua esfera de atuao, podendo ainda o Promotor de Justia proceder notificao do art. 38, 2, da Lei n. 6.766/79, celebrar termo de ajustamento de conduta ou exigir do proprietrio as medidas necessrias regularizao do uso do imvel. 6) Quando for ajuizada ao civil pblica versando sobre parcelamento do solo urbano, o Ministrio Pblico dever pleitear as liminares necessrias a se evitar a ocorrncia ou continuidade dos danos e a garantir futura execuo, alm de formular pedido de condenao em dinheiro ou, de preferncia, de condenao obrigao de fazer ou no fazer.
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III- Perguntas e Respostas sobre o parcelamento do solo urbano:

1) O que gleba?
Gleba a rea de terreno que ainda no foi objeto de loteamento ou desmembramento regular, isto , aprovado e registrado. Aps o registro do parcelamento, o imvel deixa de existir juridicamente como gleba e passa a existir como coisa loteada ou desmembrada, composta de lotes e reas pblicas.
2) O que um lote?
Entenda-se por lote o terreno servido de infraestrutura bsica, cujas dimenses atendam aos ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. O tamanho legal mnimo do lote dever conter rea de pelo menos de cento e vinte e cinco metros quadrados e frente de cinco metros, salvo maior restrio da legislao estadual ou municipal, ou o loteamento se destinar urbanizao especifica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados.
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3) Quais as modalidades de parcelamento do solo?

O parcelamento de solo urbano, segundo a Lei n. 6.766/79, poder ocorrer mediante duas modalidades: loteamento ou desmembramento. O parcelamento de solo, para fins urbanos, em zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, dever encontrar previso no plano diretor ou em lei municipal. Se previsto em lei municipal, esta no poder estar em desacordo com o plano diretor, posto que este instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e expanso urbanos.9 Por sua vez, o parcelamento de solo para fins urbanos, de imvel rural localizado fora de zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, conforme Instruo INCRA n. 17-B de 22-12-80, regem-se pelas disposies do Decreto n. 59.428, de 27-10-66, e do art. 53 da Lei n. 6.766/79. Ainda, ser possvel a alterao do solo rural, para fins urbanos, se, em ato complexo, no se opuser o INCRA e, quando houver rgo metropolitano, cabendo ao Municpio a aprovao (art. 53 da Lei n. 6.766/79).10 Finalmente, o parcelamento de solo, para fins agrcolas, de imvel rural localizado fora de zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposies do art. 61 da Lei n. 4.504/64, do art. 10 da Lei n. 4.947/66, do art. 93, e seguintes, do Decreto n. 59.428/66, e do art. 8 da Lei n. 5.868/72. Jurisprudncia11
4) O que loteamento?
O loteamento ocorre pela subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, exigindo prolongamento, modificao ou ampliao das vias
9 Conforme 1. do art. 182/CRFB, c/c pargrafo nico do art. 140/CESC e art. 40, caput/EC. 10 Ap. 78.282-2, da 12 Cm. Cvel do TJSP, de 23-10-1984, em RT 595/94, apud Rizardo, Arnaldo. Processo de compra e venda e parcelamento do solo urbano: Leis 6766/79 e 9785/99, 6. ed. ver. e ampl., So Paulo: ed. RT, 2003., p. 36. 11 Jurisprudncias APELAO CVEL. SUSCITAO DE DVIDA. REGISTRO DE IMVEIS. ALIENAO DE FRAO IDEAL. INEXISTNCIA DE CONDOMNIO. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. AVERBAO INDEVIDA. - vedada a transcrio de venda de frao ideal na matrcula de imvel quando constatado que o contedo do negcio jurdico no corresponde realidade ftica, encontrando-se o terreno dividido em lotes delimitados e individualizados, sem que se tenha procedido regularizao do parcelamento do solo. O Parcelamento do solo urbano deve ocorrer pelo desmembramento ou loteamento, mediante a prvia aprovao do projeto pela Prefeitura local, sendo vedada a alienao de parcela de terreno sem o competente registro. - Recurso improvido. [GRIFEI] (TJMG. Ap. Cv. n. 1.0114.06.072954-7/001, 7 Cmara Cvel. Relatora: Des. Heloisa Combat, Julgado em 07-04-2009)
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existentes ou a abertura de novas vias e de novos logradouros pblicos12.
5) O que desmembramento?
Segundo redao do 2 do art. 2 da Lei n. 6.766/79, a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos nem prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes. Percebe-se, pois, que a caracterizao do parcelamento do solo, na modalidade desmembramento, pressupe ou deveria pressupor - um estado de coisas mais avanado que o loteamento, dispensando-se o parcelador exclusivamente da execuo de obras, infraestruturas e equipamentos j prexistentes aprovao do empreendimento. 13 14 Infere-se, a partir destes conceitos, que o desmembramento uma forma de parcelamento do solo, em tese, mais simplificada e conveniente ao empreendedor do que o loteamento, j que o nus referente abertura de novas vias ou ampliao de vias existentes e instalao da respectiva infra-estrutura de responsabilidade do requerente, dando margem a burlas e, no mais das vezes, gerando dficits de reas de uso comum (destinadas implantao de reas verdes e de uso comunitrio, ex.: parques, praas, creches, postos de sade, escolas, ..). Observa-se que o parcelamento do solo no territrio urbano brasileiro tem ocorrido de forma fragmentada. Normalmente uma grande gleba desmembrada, resultando em grandes reas remanescentes. Posteriormente,
12 1 do art. 2 da Lei n. 6.766/79 13 Quanto s distines fticas e jurdicas entre loteamento e desmembramento, ver Consulta n. 9/08, do Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, documento anexo. 14 Jurisprudncias: CIVIL. ASSOCIAO. LOTE URBANO REGULAR. FRACIONAMENTO. QUALIFICAO COMO NOVO LOTEAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. DESMEMBRAMENTO. INSTITUTO DISTINTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAO DESTACADA. INADIMPLNCIA DOS ASSOCIADOS PROMITENTES COMPRADORES. RESCISO. IMPERATIVIDADE. CONSIGNAO EM PAGAMENTO. MORA J CARACTERIZADA. ELISO. INVIABILIDADE. [...] 4. APELAO CONHECIDA E IMPROVIDA. UNNIME. o lote pertencente e fracionado pela apelada j est situado em solo urbano devidamente loteado, tanto que est inserto no permetro da cidade satlite de Recanto das Emas. Como corolrio dessa constatao evidente que, j integrando loteamento levado a efeito pelo Poder Pblico de conformidade com as exigncias legais, no pode ser objeto de novo loteamento, podendo, quando muito, ser objeto de desmembramento, instituto, frise-se, ante a afinidade que os apelantes demonstram por conceitos jurdicos, diverso do loteamento, conquanto ambos integrem o gnero parcelamento, consoante se afere do estampado no artigo 2, 1 e 2, da Lei n. 6.766/79 (TJDFT. Ap. Cv. n. 20050910121080APC. Acrdo n. 319.024. rgo Julgador: 2 Turma Cvel. Relator: Des. Tefilo Caetano. Julgado em: 27-08-2008).
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estas reas so desmembradas, novamente, de acordo com o interesse privado. Neste processo, o planejamento urbano local desconsiderado, resultando em prejuzos para o desenvolvimento adequado das cidades. Ressalta-se que o rgo municipal, quando da anlise de projetos de desmembramento, deveria verificar a caracterizao do entorno, das vias existentes, bem como a harmonizao do projeto de desmembramento com o sistema virio atual e futuro. Um exemplo comum do problema ocorre nos desmembramentos incidentes em glebas remanescentes de glebas maiores onde j tenham ocorrido loteamentos previamente aprovados, em relao s quais ocorrem prolongamentos fraudulentos de ruas ilicitamente doadas ao municpio, de regra destinadas a lugar algum, e sem que haja um prvio resguardo de reas proporcionais de uso comum. O objetivo destas doaes o de fraudar a ordem urbanstica mediante o aproveitamento econmico, com a conivncia do Poder Pblico, (por conluio ou ignorncia) da rea total desmembrada, enquanto que para os loteamentos exige-se destinao de reas (pelo menos 35%) para implantao de equipamento urbano e comunitrio, sistemas de circulao e espaos livres de uso pblico. Compete ao Promotor de Justia fiscalizar a prvia existncia ou exigir, nos projetos de desmembramentos, a constituio das reas de uso comum eventualmente no disponibilizadas sociedade, proporcionais s reas a serem desmembradas. Em tais casos, entretanto, recomenda-se uma anlise com razoabilidade nos casos concretos, quanto possibilidade e necessidade de tais exigncias, considerando as mltiplas variveis urbanas que envolvem tais reas remanescentes, e as situaes fticas que podero dificultar ou impossibilitar o seu cumprimento, como o caso de glebas de pequena extenso e exguo nmero de lotes a serem constitudos, dos desmembramentos sem inteno de venda (ex.: decorrentes de partilhas, adjudicaes), dentre outros, situaes que podero exigir, do Poder Pblico Municipal, compensaes de reas pelo resultado prtico equivalente. Para ilustrar o que foi dito acima, so apresentadas, a seguir, trs seqncias de imagens. A primeira com hipteses de loteamento regular e desmembramentos executados com violao ordem urbanstica. E nas seqncias seguintes, a situao oposta (regular).
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Inicialmente, verifica-se a existncia de uma grande gleba desmembrada em trs novas glebas.
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No meio da gleba maior, aprovado pelo municpio e constitudo um loteamento regular, composto de lotes e reas de uso comum (sistemas virios, reas verdes e de uso comunitrio, a razo de 35% da rea total do empreendimento), remanescendo outras duas reas desmembradas para aproveitamento futuro.
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Na seqncia, o empreendedor doa ao Municpio vrias ruas, em sua maioria destinadas a lugar algum e em desacordo com o planejamento municipal de expanso e desenvolvimento da cidade, no intuito de aproveitar integralmente os espaos das glebas remanescentes para constituio de lotes, sem destinar quaisquer reas de uso comum correspondentes s mesmas, em prejuzo ordem urbanstica.
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J a segunda seqncia apresenta inicialmente uma grande gleba desmembrada em duas novas glebas.
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Em seguida, o empreendedor aprova um loteamento, destinando reas de uso comum proporcionais tanto gleba loteada quanto gleba remanescente.
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Por fim, o empreendedor realiza o parcelamento da gleba remanescente em lotes, no resultando qualquer prejuzo ordem urbanstica em vista do prvio resguardo das reas de uso comum para ambas as glebas parceladas.
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Percebe-se, da imagem comparativa, uma modalidade de fraude que contribui para o desenvolvimento urbanstico desordenado e insustentvel dos municpios brasileiros, pela venda indevida de reas que deveriam ser destinadas para uso comum do povo, merecendo especial ateno fiscalizatria, a tal ttulo, pelo Ministrio Pblico.
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J a terceira seqncia apresenta inicialmente uma gleba maior desmembrada em duas novas glebas.
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Ato contnuo, o empreendedor aprova um loteamento, destinando reas de uso comum proporcional gleba loteada.
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Por fim, o empreendedor realiza o parcelamento da gleba remanescente em lotes, atravs de um novo loteamento (e no desmembramento), destinando reas verde em institucional proporcionais (35% da gleba), no resultando qualquer prejuzo ordem urbanstica em vista do resguardo, na nova rea parcelada, de 35% destinados s reas de uso comum e institucional referentes respectiva gleba.
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6) O que so o desdobro e o remembramento?

O desdobro se constitui na diviso de um lote e sem o objetivo de urbanizao, constituindo novos lotes, com matrculas distintas.15 J o remembramento destina-se a realizar a fuso ou unificao de dois ou mais lotes, para a formao de novo lote, pelo reagrupamento de lotes contguos, com a decorrente constituio de um terreno maior. Assim como no desdobro, o terreno resultante do remembramento considerado juridicamente um novo imvel, com matrcula prpria e rea distinta, o qual possuir limites e confrontaes diferentes. Por se tratarem de procedimentos administrativos sem interferncia na ordem urbanstica municipal, o desdobro e o remembramento no se submetem s exigncias do registro especial do art. 18, sendo regulados pela legislao dos municpios.
7) O que um loteamento irregular?

aquele que, muito embora aprovado pelo poder pblico e/ou registrado no registro de imveis competente, no foi executado atendendo as exigncias da lei 6766/79 (ex.: ausncia de infra estrutura, de rea comunitria, rea verde, ..)
8) O que um loteamento clandestino?

aquele que no possui a aprovao do poder pblico e/ou o registro no cartrio de registro de imveis competente, resultando inviabilizada a matrcula e individualizao dos respectivos lotes.
9) Quais so as reas de uso comum que devem obrigatoriamente integrar o parcelamento do solo urbano?
As reas de uso comum, responsveis por assegurar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana, levando em considerao o lazer, a infra-estrutura necessria e a integrao
15 Nesse sentido a posio consagrada do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo: Se no a gleba que est sendo dividida em lotes, mas, simplesmente, um lote (de 500m) que est sendo desdobrado em duas partes, no se trata de desmembramento, mas de simples desdobre, no sujeito Lei n. 6.766/79. (Ap. 826-0, do Conselho Superior da Magistratura do TJSP, de 17-2-82)
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do homem com o meio ambiente so constitudas por: 1) rea institucional - destinada edificao de equipamentos comunitrios como praas, ginsios de esporte, salo comunitrio, entre outros conforme o art.4 2 da Lei 6.766/79: 2 - Consideram-se comunitrios os equipamentos pblicos de educao, cultura, sade, lazer e similares. 2) rea de arruamento destinada abertura de vias de circulao na gleba, feita pelo proprietrio, com prvia aprovao da Prefeitura e transferncia gratuita das reas das ruas ao Municpio, como pode ser realizado por este para interligao do seu sistema virio caso em que dever indenizar as faixas necessrias s vias pblicas.16 3) rea verde destinada aos espaos de domnio pblico que desempenhem funo ecolgica, paisagstica e recreativa, propiciando a melhoria da qualidade ambiental, funcional e esttica da cidade, sendo dotados de vegetao e espaos livres de impermeabilizao, admitindose intervenes mnimas como caminhos, trilhas, brinquedos infantis e outros meios de passeios e divertimentos leves.
Sabemos que as chamadas reas verdes contribuem com o aumento da umidade relativa do ar, reduzindo as doenas respiratrias; reduz a poluio sonora; melhora a temperatura do ambiente; auxilia na absoro dos gases expelidos pelos veculos (CO2), reduzindo a poluio do ar; proporciona efeito positivo no comportamento humano, sendo que as cidades mais arborizadas tm menores ndices de violncia e problemas psicolgicos; favorece no controle sobre a proliferao de vetores de doenas, particularmente os insetos, pois fornece um ambiente adequado para o desenvolvimento dos predadores (pssaros); favorece tambm a infiltrao das guas fluviais evitando as enchentes e proporcionando a recarga do lenol fretico.17
Ainda sobre a funo da rea verde, de acordo com Jos Afonso da Silva:
Da a grande preocupao do Direito Urbanstico com a criao e preservao das reas verdes urbanas, que se tornaram elementos urbansticos vitais. Assim, elas vo adquirindo regime jurdico especial, que as distinguem dos demais espaos livres e de outras reas non aedificandi, at porque se admitem certos tipos de construo nelas, em proporo reduzidssima, porquanto o que caracteriza as reas verdes a existncia de vegetao contnua, amplamente livre de edificaes,
16 ALVARENGA, Luiz Carlos. O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. Revista Eletrnica.ISSN 16774280.v6.n1. Ano 2007. disponvel em: <revista.uepb.edu.br/index.php/qualitas/article/view/85/97> Acesso em: 05/10/09. 17 MONTILHA, Gabriel. A Obrigao de se manter a reserva florestal legal em imvel urbano. Disponvel em: <http://www.iap.pr.gov.br/meioambiente/arquivos/File/iap/reserva_legal_urbana.pdf> Acesso .em: 05/10/09.
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ainda que recortada de caminhos, vielas, brinquedos infantis e outros meios de passeios e divertimentos leves, quando tais reas se destinem ao uso pblico. O regime jurdico de reas verdes pode incidir sobre espaos pblicos ou privados. Realmente, a legislao urbanstica poder impor aos particulares a obrigao de preservar reas verdes existentes em seus terrenos, ou mesmo impor a formao, neles, dessas reas, ainda que permaneam com sua destinao ao uso dos prprios proprietrios. que, como visto, as reas verdes no tm funo apenas recreativa, mas importam em equilbrio do meio ambiente urbano, finalidade a que tanto se prestam as pblicas como as privadas.18
Resta clara a distino entre rea verde e outras reas de preservao. Apesar da preservao arbrea comum s duas, a primeira permite construes e a interveno direta do homem para o lazer, a segunda no. Enquanto as reas de preservao permanente o so por caractersticas naturais, as reas verdes podem ser criadas e ter sua localizao determinada pelo loteador.
10) Qual o percentual da gleba que deve ser destinado para as reas de uso comum pelo empreendedor?
O art. 8, I da Lei 6.063/82, que trata do parcelamento do solo urbano em Santa Catarina, previu a exigncia do percentual mnimo de 35% da gleba a ser destinada s reas de uso comum:
Art.8 - Os projetos de loteamento de que trata a presente Lei devero atender aos seguintes requisitos: I - as reas destinadas a sistema de circulao, a implantao de equipamento urbano e comunitrio e espaos livres de uso pblico, no podero ser inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba;
A interpretao literal da lei estadual n.6.063/82 leva-nos, num primeiro momento, compreenso do clculo da porcentagem sobre a gleba, ou seja, sobre a totalidade da rea. Conforme o conceito de Jos Afonso da Silva: Gleba a rea de terra que no foi ainda objeto de arruamento ou de loteamento (2006. p.329). Nesse sentido, deciso do Tribunal de Justia de Santa Catarina esclarece o dever de ser [...] resguardado o percentual de 35% da rea ao Poder Pblico, no caso de loteamento, porm, levando-se em conta a rea
18 SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 2 ed. Rev. E atual., So Paulo: MALHEIROS EDITORES LTDA, 1995. (p.247)
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como um todo, e no como lotes autnomos.19 A gleba a rea total do terreno, logo, compreende as reas de preservao permanente e reas remanescentes, que podero ser objeto de parcelamento do solo no futuro. Entretanto, a compreenso que vem sendo dada a esta exigncia pelo rgo Licenciador Estadual (FATMA) a de que os 35% devero recair sobre a rea til passvel de parcelamento do solo, excluindo-se deste montante a rea de preservao permanente eventualmente existente na gleba. Ex. Imvel com 110 hectares, sendo 10 hectares de rea de preservao permanente, a rea de uso comum dever ser de, no mnimo, 35 hectares ou 35% da rea til do imvel para fins de parcelamento. Esta interpretao parece-nos a mais justa, no apenas para assegurar a correlao percentual de rea comum em relao rea til do empreendimento, afastando o excesso de limitao do direito de propriedade, como tambm, sentido de proteger a rea de preservao permanente do seu uso indevido, por exemplo como rea verde ou institucional.20 sempre bom lembrar que no se pode confundir reas verdes com as reas de preservao permanente, como aquelas faixas ao longo de cursos dgua21, as quais no podero, de regra, sofrer sobreposio dos espaos livres de uso pblico, por conta de sua natureza non aedificandi.
11) Nas reas de uso comum, quais os percentuais que devero ser resguardados para as reas institucional, de arruamento e rea verde?
19 TJSC. Apelao Cvel n. 1996.006965-8, de Brusque . rgo Julgador: Segunda Cmara de Direito Comercial, Relator: Alcides Aguiar. DJ: 27/08/1997. 20 O mesmo critrio de utilizao de rea aproveitvel, com o fito de resguardar as reas de Preservao Permanente, foi utilizado pelo Superior Tribunal de Justia para efeito de clculo em que se define os tamanhos da propriedade, embora tratando-se de imveis rurais passveis de reforma agrria. Conforme notcia que divulgou a deciso referente ao Recurso Especial n. 1161624: Ao relatar o processo, o ministro Humberto Martins entendeu como correta a disposio do TRF1 de interpretar a questo dentro da lgica do Estatuto da Terra. [...] o TRF1 integrou a norma com as disposies constantes do pargrafo 3 do artigo 50 do Estatuto da Terra, com redao dada pela Lei n. 6.746/1979. Ali, est expressa a disposio de que somente a rea aproveitvel do imvel faz parte do clculo. [] O voto foi seguido de forma unnime pelos demais ministros da Segunda Turma, que ressaltaram, na prpria sesso de julgamento, a importncia da deciso proferida. Para os magistrados, a deciso do STJ pode inibir eventuais abusos no processo de reforma agrria brasileiro, evitando que o poder pblico intervenha em reas de interesse ecolgico que, a partir de critrios equivocados, pudessem ser classificadas como grandes propriedades improdutivas.
21 ARFELLI, Amauri Chaves. reas Verdes e de Lazer: consideraes para sua compreenso e definio na atividade urbanstica de parcelamento do solo. in Revista de Direito Ambiental. Coordenao: Antnio Herman V. Benjamin e dis Milar. n. 33, Ano 9. jan-maro/2004. So Paulo: Revista dos Tribunais. p.46
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O Municpio estabelecer os usos permitidos e os ndices urbansticos de parcelamento e ocupao, o qual, em tese, poder deixar de atender a contento as exigncias urbansticas, especialmente com a possibilidade de reduo dos equipamentos urbanos e espaos de lazer, razo pela qual, neste aspecto, sugerida uma ateno especial. Conforme ensinamento doutrinrio, e no apenas legislativo, o conjunto das reas de uso comum devem alcanar o mnimo de 35% da gleba a ser arruada, distribudas da seguinte maneira: As regras, mais ou menos, so
do seguinte teor: da rea total do plano de arruamento e loteamento sero destinados, no mnimo: I 20% para vias de circulao; II 15% para reas verdes; III 5% para reas institucionais.22 A ttulo
exemplificativo, em Biguau o mnimo de: 20% para o sistema de circulao, 7% para reas verdes e 8% para equipamentos urbanos e comunitrios (art. 85 da Lei Complementar de Biguau n.12/2009).
Com relao s demais exigncias,23 o legislador deixou consignados limites mnimos de rea do lote (125m2),24 de distanciamento de guas correntes e dormentes (15m de cada lado)25 e de articulao das vias adjacentes oficiais. Neste ltimo, busca evitar a implantao de loteamentos em reas sem qualquer comunicao com o permetro urbano, ou seja, em locais inspitos, razo pela qual se exige que as vias de circulao devem preexistir e, portanto, constar em mapas oficiais do Municpio. Naquele, o objetivo o resguardo segurana das construes em vista da proximidade dos cursos dgua e efeitos advindos das intempries climticas. Vale ressaltar que os requisitos traados na Lei do Parcelamento so considerados mnimos, ou seja, necessrio ater-se, sempre, s disposies constantes na legislao esparsa.
22 SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 4 ed. Rev. E atual., So Paulo: MALHEIROS EDITORES LTDA, 2006. p.337 23 Incisos II ao IV do art. 4 da Lei n. 6.766/79 24 Inc. II do art. 4 da Lei 6.766/79 25 Jurisprudncia: 1. APELAO CVEL - AO DE DESMEMBRAMENTO DE IMVEL URBANO - REA MENOR DO QUE QUELA EXIGIDA PELA MUNICIPALIDADE PARA A CONSTITUIO DE UM LOTE - IMPOSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO - COMPETNCIA DO MUNICPIO PARA LEGISLAR SOBRE O PARCELAMENTO DO SOLO OUTORGADA PELA CONSTITUIO - NECESSIDADE DE ORGANIZAO DO MEIO URBANSTICO - EXEGESE DOS ARTS. 30, VIII, DA CONSTITUIO FEDERAL E 3 DA LEI N. 6.766/79 - SENTENA DE IMPROCEDNCIA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO (...) Na hiptese, o lote que os autores pretendem parcelar, isto , desmembrar de outro, possui rea de 198m. Entretanto, como se viu, a rea mnima exigida pelo Municpio de So Joaquim de 360m. Assim, evidente que o imvel dos autores no se enquadra no limite mnimo para loteamento, motivo pelo qual no pode ser desmembrado. [GRIFEI] (TJSC. Ap. Cv. n. 2004.020754-9, de So Joaquim, Terceira Cmara de Direito Civil. Relator: Des. Marcus Tlio Sartorato. DJ 22-05-2007)
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Exemplificando, podemos citar as questes ambientais envolvidas na implantao do loteamento. Geralmente, h necessidade de corte/supresso de vegetao, sendo imprescindvel, nesses casos, a anuncia do rgo ambiental competente, conforme preceitua a legislao ambiental.26 Por fim, referente ao percentual destinado rea verde, ser o tema analisado com maiores detalhes na pergunta 17.
12) possvel ao loteador dar destinao diversa s reas destinadas aos equipamentos comunitrios e urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo?
No, exceto em caso de caducidade da licena municipal ou desistncia do loteador, observando-se as exigncias do art. 23 (admite-se o cancelamento do loteamento por: 1. deciso judicial; 2. a requerimento do loteador antes de qualquer lote ter sido objeto de contrato, com anuncia do rgo pblico responsvel ou 3. mediante requerimento conjunto formulado pelo loteador e por todos os adquirentes dos lotes, com anuncia do rgo responsvel). 27
13) Quais so os itens que integram a infraestrutura bsica de um lote (equipamentos urbanos ou de utilidade pblica)?
26 Conforme art. 31 da Lei Federal 11.428/06 27 Jurisprudncias: APELAES CVEIS - LOTEAMENTO APROVADO E REGISTRADO NO REGISTRO DE IMVEIS - REA RESERVADA AO MUNICPIO PARA IMPLANTAO DE VIA PBLICA - INCORPORAO AO DOMNIO PBLICO - INTELIGNCIA DO ART. 22 DA LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - AVERBAO NA MATRCULA DO IMVEL CANCELANDO A RESERVA DA REA TORNANDO-A LIVRE PARA USO DO LOTEADOR - NULIDADE - BEM PBLICO INDISPONVEL - ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS PESSOAS NO INDICADAS A SUPORTAREM OS EFEITOS DA SENTENA - RECURSOS DESPROVIDOS. A jurisprudncia predominante assentou entendimento no sentido de que a aprovao e o registro do projeto passam as reas destinadas s vias e logradouros pblicos, em terreno loteado, ao domnio pblico, independentemente de ttulo aquisitivo e transcrio. (STJ - Resp n. 10.703/SP - Rel. Min. Wlademar Zveiter) ( . . . ) [GRIFEI] (TJSC. Ap. Cv. n. 2007.041804-0, de Biguau. rgo Julgador: 2 Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Cid Goulart. Julgado em: 19-01-2009). Em sentido contrrio, porm mediante compensao em rea semelhante: AO POPULAR - DIREITO AMBIENTAL - REA VERDE - BEM DE USO COMUM - DESAFETAO PELO Poder Pblico - DESTINAO DE NOVA REA POSSIBILIDADE. consentido ao Poder Pblico, mediante manifestao expressa de vontade e autorizao da Casa Legislativa, alterar a destinao pblica anteriormente dada ao imvel, desde que passveis de valorao econmica, de modo a incorporar-lhes ao seu domnio privado. Com a destinao de uma outra rea verde, atendeu-se, tanto os interesses financeiros do Ente Municipal quanto funo social do espao verde, que se caracteriza como o interesse pblico. Ademais, nada consta nos autos a respeito da impossibilidade de devastao do espao verde, tendo em vista que no se tratava de patrimnio de proteo ambiental legalmente constitudo. (TJSC. Ap. Cv. n. 2002.015614-6, de Santo Amaro da Imperatriz. rgo Julgador: Primeira Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Volnei Carlin. Julgado em: 14-04-2005).
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A quem compete a sua execuo?

Os equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica28, esgotamento sanitrio, abastecimento de gua potvel, energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimentadas ou no.29 Quando se tratar de zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social, as exigncias de infraestrutura bsica constituir-se-o de, no mnimo, vias de circulao, escoamento das guas pluviais, rede para o abastecimento de gua potvel e solues para o esgotamento sanitrio e para a energia eltrica domiciliar30. A responsabilidade por sua implantao ser do loteador e, aps a sua aprovao, dever de ser estendida tambm ao Municpio. 31
28 A resoluo normativa 82/04 da ANEEL, em seu artigo 1, exclui da concessionria a responsabilidade pelos investimentos de obras de infraestrutura bsica ao atendimento com energia eltrica situados em loteamentos urbanos, sendo, entretanto, de sua responsabilidade a construo das redes e instalaes de energia eltrica em parcelamentos de interesse social, parcelamentos populares e em reas objeto de desmembramento que estejam em conformidade com a legislao aplicvel. 29 5 do art. 2 da Lei n. 6.766/79 30 6 do art. 2 da Lei n. 6.766/79 31 Jurisprudncias: 1. Foi para coibir esse estado de coisas que a Lei n. 6.766/79 veio exigir que o registro do loteamento, com a venda de lotes somente poderia ser feito mediante o comprovante de verificao, pela Prefeitura, da execuo das obras exigidas pela legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais (art. 18, inc. V). Isto , tais obras so da estrita responsabilidade do loteador, sem as quais ele no pode registrar o loteamento; sem o registro, o loteamento tipifica ilcito civil e penal (art. 50 da mesma Lei). Se no estiverem concludas essas obras, deve o loteador apresentar um cronograma, com a durao mxima de dois anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execuo das obras, obras essas que so evidentemente de sua responsabilidade. Isto , ele deve ter condies de garantir, com os seus recursos, o cumprimento das obrigaes exclusivamente suas e que devem, em princpio, estar concludas quando do registro. (STJ. REsp. 43.735-SP, Quarta Turma. Relator: Min. Slvio de Figueiredo Teixeira. Julgado em: 1211-1996) 2. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOTEAMENTO. COMINATRIA. LIMINAR. DEFERIMENTO. IMPOSIO, AOS DEMANDADOS, DA OBRIGAO DE INSTALAR REDE ELTRICA DOMICILIAR NAS RESIDNCIAS DOS AUTORES. RESPONSABILIDADE DOS TITULARES DO EMPREENDIMENTO IRRECUSVEL. OBRIGAO ALEGADAMENTE ASSUMIDA PELO EXECUTIVO MUNICIPAL. ALEGAO QUE CONTRARIA OS DIZERES CONTRATUAIS. AUTORES EM SITUAO DE INADIMPLNCIA. PROVAS AUSENTES. DECISO INCENSURVEL. INSURGNCIA RECURSAL DESATENDIDA. Independentemente da mora dos adquirentes de unidades de loteamento, dever dos empreendedores a implantao da infraestrutura bsica, conforme comanda o art. 2, 5 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei n. 6.766/79). Assim, obrigao deles, como forma mesmo de assegurar a dignidade humana dos adquirentes de lotes e que ali residem, promover a instalao, nas respectivas unidades, de rede eltrica domiciliar. E no tem eficcia, quanto aos adquirentes dos lotes, a assuno verbalmente assumida pelo Executivo Municipal de arcar com essas instalaes, quando os instrumentos contratuais celebrados firmam a assuno, pelos empreendedores, dessa obrigao. [GRIFEI] (TJSC. Agr. Ins. n. 2004.025499-7, de Videira. rgo Julgador: Quarta Cmara de Direito Civil. Relator: Des. Trindade dos Santos. Julgado em: 26-03-2008). Quanto responsabilidade do Municpio aps a aprovao do empreendimento: 3.
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14) Quais os conceitos de Zona Urbana e Zona de Expanso Urbana?

O conceito de zona urbana historicamente esteve fixado no Cdigo Tributrio Nacional 32 sendo compreendido como aquela dotada de pelo menos dois melhoramentos urbanos (meio-fio ou calamento, com canalizao de guas pluviais, abastecimento de gua, sistema de esgotos sanitrios, rede de iluminao pblica, com ou sem posteamento para distribuio domiciliar, e escola primria ou posto de sade a uma distncia mxima de trs quilmetros do imvel). Hoje, considerado o disposto na Constituio Federal, incs. I e II de seu art. 30, e o caput e 1.o de seu art. 18233, em combinao com a lei 10.257/01 (Estatuto das Cidades), compreende-se que a zona urbana h de ser estabelecida no plano diretor ou em lei especfica dele decorrente. Deste modo, o parcelamento de solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, dever encontrar previso no plano diretor ou, na sua ausncia, em lei municipal.
ADMINISTRATIVO - PARCELAMENTO DO SOLO - LOTEAMENTO - OBRAS DE INFRAESTRUTURA - RESPONSABILIDADE. 1. Embora conceitualmente distintas as modalidades de parcelamento do solo, desmembramento e loteamento, com a Lei n. 9.785/99, que alterou a Lei de Parcelamento do Solo - Lei n. 6.766/79, no mais se questiona as obrigaes do desmembrador ou do loteador. Ambos so obrigados a cumprir as regras do plano diretor. 2. As obras de infraestrutura de um loteamento so debitadas ao loteador, e quando ele oficialmente aprovado, solidariza-se o Municpio. 3. Obrigao solidria a que se incumbe o loteador, o devedor solidrio acionado pelo Ministrio Pblico. 4. Recurso especial improvido. [GRIFEI] (STJ. RESP n. 263603/SP. rgo Julgador: Segunda Turma. Relatora: Min. Eliana Calmon. Julgado em: 12-11-2002). 4. LOTEAMENTO - OBRAS DE INFRAESTRUTURA NO REALIZADAS - PREVISO LEGAL - OBRIGAO DE FAZER - CONDENAO SOLIDRIA DO MUNI CPIO E DO LOTEADOR - REEXAME NECESSRIO E APELO- DESPROVIMENTO. H responsabilidade solidria do Municpio, este por omisso, e do empreendedor, quando, em desrespeito legislao federal e local, os lotes se apresentam venda, independentemente de pavimentao e meio-fio, acreditando os adquirentes estarem aquelas benfeitorias includas (Ap. cv. n. 97.002089-9 de Canoinhas, Rel. Des. Francisco Oliveira Filho, j. 20-5-97). (TJSC Ap. Cv. N. 1997.002190-9, de Canoinhas, 1 Cmara de Direito Pblico, Rel. Joo Martins. Julgado em: 05-09-2002) CFRB: Art. 30. Compete aos Municpios: I - legislar sobre assuntos de interesse local; II - suplementar a legislao federal e a estadual no que couber; (...) Art. 182. A poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Pblico municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes. 1 - O plano diretor, aprovado pela Cmara Municipal, obrigatrio para cidades com mais de vinte mil habitantes, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e de expanso urbana. (Grifou-se).
32 CTN-Lei n. 5.172/66, 1 do art. 32 33
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J a Zona de Expanso Urbana - assim considerada a que se reserva para receber novas edificaes e equipamentos urbanos, no normal crescimento das cidades e vilas - devem ser, desde logo, delimitadas pelo Municpio e submetidas s restries urbansticas do Plano Diretor34.
15) Quem aprova o projeto de loteamento ou desmembramento?

O projeto dever ser aprovado pelo Municpio, a quem compete tambm a fixao de diretrizes do projeto a que aludem os arts 6 e 7 da Lei n. 6.766/79 (traado do solo, sistema virio). 35
16) Quais so as hipteses em que o Poder Pblico no pode autorizar a realizao de loteamentos (Pargrafo nico do art. 3 da Lei n. 6.766/79)?
- em terrenos alagadios e sujeitos inundao sem as devidas providncias para assegurar o escoamento das guas; - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sade pblica, sem que sejam saneados; - em terreno com declividade igual ou superior a trinta por cento, salvo se atendidas s exigncias especficas das autoridades competentes; - em terrenos cujas condies geolgicas no aconselhem a edificao; - em reas de preservao ecolgicas (envolve aqui a proteo de mananciais, de patrimnio cultural, histrico, paisagstico e arqueolgico, definidas por legislao estadual ou federal, ainda, as florestas de preservao permanente, os parques nacionais, estaduais e municipais, as reservas
34 MEIRELLES, Hely Lopes Meirelles. Direito Municipal Brasileiro, 15 ed., So Paulo, Malheiros, 2006 35 Jurisprudncia: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AO CIVIL PBLICA - DIREITO URBANSTICO - LOTEAMENTO CLANDESTINO - MUNICPIO - PODER-DEVER DE REGULARIZAO - CONCESSO DE LIMINAR - AUSNCIA DE PRVIA MANIFESTAO DO ENTE PBLICO - ART. 2 DA LEI FEDERAL N. 8.473/92 - REGRA NO ABSOLUTA EM RAZO DA MATRIA - MEIO AMBIENTE - URGNCIA QUE SE SOBREPE PARA PREVENIR DANO MAIOR - IDENTIFICAO DOS LOTES E IMVEIS CONSTRUDOS - CADASTRO DOS ATUAIS MORADORES E POSSUIDORES - PRAZO DE 30 DIAS - TEMPO EXGUO - DILAO PARA 90 DIAS - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO A Municipalidade tem o dever e no a faculdade de regularizar o uso, no parcelamento e na ocupao do solo, para assegurar o respeito aos padres urbansticos e o bem-estar da populao. (STJ, REsp n. 44.8216/SP, Rel. Min. LUIZ FUX). [GRIFEI] (TJSC. Agr. Ins. n. 2008.058619-5, de So Jos, Quarta Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Jaime Ramos. DJ 15-05-2009)
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biolgicas, reservas de caa, as estaes ecolgicas e as reas de proteo ambiental) ou com condies de poluio que impeam as condies sanitrias suportveis habitao (verificar os padres de emisso fixados pelas autoridades federais, estaduais e municipais em todas as formas de poluio, alm das as normas da ABNT).36 37
17) Qual o percentual do loteamento ou do condomnio residencial dever ser resguardado a ttulo de rea verde?
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36 Pargrafo nico do art. 3 da Lei n. 6.766/79 37 JURISPRUDNCIAS: INDENIZAO. PERDAS E DANOS. AQUISIO DE LOTE EM REA PANTANOSA E SUJEITA A FREQENTES INUNDAES. APROVAO DE LOTEAMENTO SEM CONDIES DE HABITABILIDADE. VCIO OCULTO QUE, SE FOSSE DA CINCIA DOS COMPRADORES, SERIA CAUSA DE NO CONCLUSO DO NEGCIO. RECURSO DESPROVIDO. O vendedor responsvel pela adequao do loteamento s normas tcnicas de saneamento e infraestrutura. Assim, a aquisio de imvel em terreno alagadio e pantanoso, com sujeio a perigo constante para a estrutura do imvel, caso evidente de dever de indenizar os prejuzos . O loteamento deve proporcionar no apenas a comodidade dos que iro habitar na nova rea, mas principalmente deve garantir a segurana e as condies mnima de higiene e saneamento. O art. 3, pargrafo nico, da Lei n. 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), ademais, enftico ao dispor que: no ser permitido o parcelamento do solo: I - em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, antes de tomadas as providncias para assegurar o escoamento das guas. Os defeitos ocultos, no visveis em inspeo normal, e passveis de existncia na coisa adquirida, so os chamados vcios redibitrios, que tornam o bem intil ao fim a que se destina. uma garantia legal, considerada a partir da necessidade sempre premente de segurana das relaes jurdicas. Se a prova documental e testemunhal comprovam o fato de que o imvel sujeito a inundaes, e que de tal vcio no tinha conhecimento o autor quando da realizao do negcio, possvel se torna o abatimento do preo e demais indenizaes pelos estragos causados (Apelao cvel n. 97.015139-0, de Joinville, Relator Des. Carlos Prudncio). (TJSC. Apelao Cvel n. 2000.011874-5, de Joinville, Primeira Cmara de Direito Civil , Relator: Carlos Prudncio, DJ 17-04-2001) E ainda: Ao Civil Pblica. Parcelamento irregular do solo urbano. rea de preservao ambiental. Preocupao da Prefeitura de Angra dos Reis com possvel desmatamento e utilizao indevida do solo como rea residencial. Sentena que julgou procedente em parte o pedido, determinando ao ru que se abstenha de parcelar o solo ou construir no local sob pena de multa diria. Inconformismo atravs do recurso de apelao. Manifesto direito da Municipalidade em pretender preservar as reas em que vedada por lei a supresso da vegetao, exceto quando autorizada pelo Poder Pblico e desde que presente o interesse coletivo (Cdigo Florestal, artigos 1 e 3, 1). certo que o direito moradia, hoje erigido categoria de direito social (CRFB/88, artigo 6), deve ser protegido, mas sem violar os preceitos constitucionais em defesa do meio ambiente (CRFB, artigo 225), da funo social da propriedade (CRFB, artigo 5, XXIII) e da funo scio-ambiental da cidade (CRFB, artigo 182 e Estatuto da Cidade, artigo 1), devendo ser preservado em primeiro lugar, o interesse coletivo. Invivel, portanto, aceitar o parcelamento irregular do solo municipal, sob pena de afronta direta ao direito da coletividade preservao do meio ambiente e da qualidade de vida da populao, interesses de carter pblico e social que se sobrepem ao interesse privado, da o cabimento da Ao Civil Pblica. Em razo do exposto, com base no art. 557 do CPC, NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO, diante da sua manifesta improcedncia, mantendo integralmente a douta sentena recorrida. (TJRJ. Apelao n. 2008.001.13701, Dcima Terceira Cmara Cvel, Relator: Des. Sirley Abreu Biondi, DJ: 24-06-2008)
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38 Neste tpico, remetemos o leitor ao teor da Instruo Normativa n. 3 da FATMA, especialmente ao tpico
Alm do percentual fixado no plano diretor ou em lei municipal, para clculo da rea verde do loteamento, devem ser consideradas as situaes do imvel a ser parcelado, como: a) Se a rea/gleba no possuir vegetao nativa, ser quantificada a rea verde, conforme Resoluo Conjunta IBAMA/FATMA 1/95 que exige 8m (oito metros quadrados) de rea verde por habitante do loteamento.39 Destacamos que o rgo Ambiental Estadual utiliza, para fins de licenciamento, o parmetro de 5 (cinco) habitantes por lote, essa rea verde deve ser objeto de firmatura de Termo de Compromisso de Preservao de rea Verde (IN 3/08 FATMA).40 b) Se a rea/gleba a ser parcelada possuir vegetao nativa: b.1. Se a rea loteada possuir vegetao secundria em estgio inicial de regenerao: dever seguir a mesma exigncia da Resoluo Conjunta IBAMA/FATMA 1/95; b.2. Se a rea loteada possuir vegetao secundria em estgio mdio de regenerao: quanto ao desmate urbano desta vegetao, conforme prevem os arts. 17 e 31 da Lei n. 11.428/06 (Lei da Mata Atlntica), destacamos duas situaes: Para fins de loteamento ou qualquer edificao em permetros urbanos aprovados antes da lei 11.428/06, devero ser mantidos 30% da rea total coberta por essa vegetao. Para permetros urbanos aprovados na vigncia da Lei
5 instrues especficas. 39 Encontra-se em discusso perante a Fundao Estadual do Meio Ambiente proposta de alterao deste ndice para 12m2 por habitante, conforme orientao da Organizao Mundial de Sade-OMS, Food and Agriculture Organization-FAO e Organizao das Naes Unidas-ONU, ou a adoo do parcentual de 15m2 por habitante conforme recomenda a Sociedade Brasileira de Arborizao Urbana-SBAU. 40 JURISPRUDNCIA: APELAO CVEL EM MANDADO DE SEGURANA. DIREITO URBANSTICO. CONDICIONAMENTO, PELO MUNICPIO, DA APRECIAO DO PEDIDO DE PARCELAMENTO DO SOLO APRESENTAO DE ESTUDO DE SISTEMA VIRIO E DESTINAO DE REAS PBLICAS. ART. 30, INCISO VIII, DA CONSTITUIO FEDERAL E LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. [...] como o estudo apresentado pelo prprio interessado [...], prev-se que complementando o parcelamento restaria uma rea remanescente de aproximadamente 4.500,00 m e para a abertura da rua com projeo, como mostra a foto anexa, onde j est feita a terraplanagem e implantada parte da rede de drenagem e o posteamento da rede eltrica, seria necessria a rea de aproximadamente 1.300,00m, sobrando assim 3.200,00m, sendo que aplicando o percentual de 10% (dez por cento) para rea Verde Vegetao e 10% (dez por cento) por rea Verde Lazer e/ou de Utilidade Pblica teramos aproximadamente 320,00m respectivamente para cada tipo de rea pblica, com o que teramos 23 lotes urbanos com uma populao mdia de 5 (cinco) por lote, teramos 115 pessoas servidas por apenas 320,00m de rea verdades Vegetao, enquanto a Resoluo conjunta IBAMA/FATMA n. 1/95 prev rea mnima de 8,00m por habitante, concluindo que como processo de parcelamento de solo requerido, objeto da presente ao, deveria ser destinado as reas pblicas para atender os lotes urbanos que seria para o conforto e lazer da populao (Informaes, fl. 68). (TJSC. Ap. Cv. Em MS n. 2007.019926-7, de Forquilhinha, Quarta Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Jnio Machado, julgado em 13-08-2008)
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11.428/06, devero ser mantidos 50% da rea total coberta por esta vegetao, devendo ser observado, nessa hiptese, o art. 17, a ttulo de compensao para desmate, ou seja, igual rea desmatada dever ser preservada com as mesmas caractersticas ecolgicas no mesmo municpio ou regio metropolitana; b.3 Se a rea loteada possuir vegetao secundria em estgio avanado de regenerao: quanto ao desmate urbano dessa vegetao, conforme prevem os arts. 17, 21 e 30 da Lei n. 11.428/06 (Lei da Mata Atlntica), destacam duas situaes: Para fins de loteamento ou qualquer edificao para permetros urbanos aprovados antes da vigncia da lei 11.428/06, devero ser mantidos 50% da rea total coberta por esta vegetao, devendo ainda ser observado o art. 17, a ttulo de compensao pelo desmate, ou seja, igual rea desmatada dever ser preservada com as mesmas caractersticas ecolgicas no mesmo Municpio ou regio metropolitana. Para permetros urbanos aprovados aps a data desta Lei, vedada a supresso em estgio avanado para fins de loteamento ou edificao. 1 Obs: A Instruo Normativa n. 24 da FATMA, com base no art. 4 e 17 do Decreto Federal n. 5.300/04, exige a averbao de uma rea coberta de vegetao igual a da rea a ser desmatada (vegetao nativa em qualquer estgio sucessional) em se tratando de municpio integrante da Zona Costeira. 2 Obs: As mesmas restries impostas em zonas urbanas devero ser aplicadas nas zonas de expanso urbana. 3 Obs: Nos termos da Instruo Normativa FATMA n. 3/08, sempre que houver necessidade de supresso de vegetao, o empreendedor condiciona-se ao requerimento, perante o rgo ambiental responsvel, de Autorizao de Corte de Vegetao na fase de Licena Ambiental Prvia, apresentando Inventrio Florestal, o levantamento fitossociolgico e ainda o inventrio faunstico, se couber, os quais so avaliados pela FATMA, juntamente com os demais estudos necessrios para fins de obteno da Licena Ambiental Prvia. A Autorizao de Corte de Vegetao somente ser expedida conjuntamente com a Licena Ambiental de Instalao nos termos da Resoluo CONSEMA n.1/06, art. 7. 41
41 Jurisprudncias: 1. Ao civil pblica. [...] Loteamento. Reserva de 35% da rea como espao de uso pblico. rea verde.
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18) possvel o aproveitamento da rea de preservao permanente no cmputo da rea verde do imvel (gleba) a ser loteado ou para outros fins afetos ao parcelamento do solo?
Conforme abordado no questionamento 10, os 35% da gleba destinados s reas de uso comum devero recair sobre a rea til passvel de parcelamento do solo, excluindo-se deste montante a rea de preservao permanente eventualmente existente na gleba. Deste modo probe-se, como regra, o aproveitamento das reas consideradas de preservao permanente (definidas na Lei n. 4.771/65), como rea verde. Entretanto, a hiptese de sobreposio da rea verde em rea de preservao permanente compreendemos admissvel, de forma excepcional, para fins de implantao de rea Verde de Domnio Pblico em rea Urbana, conforme prev o art. 8 da Resoluo CONAMA 369/06, estritamente nos casos enumerados nos incisos I, III a, V, VI e IX a do art. 3o da Resoluo
Inteligncia do art. 14 da Lei Municipal n. 3.649/79. Inviabilidade de explorao do imvel por particular. Ao posicionamento da autora, obtempere-se que admissvel, em tese, que a Administrao municipal promova alterao no loteamento, desde que tal mudana no se d em prejuzo qualidade de vida dos seus moradores. Assim, plenamente justificvel uma alterao singela no plano, em razo da viabilidade tcnica da passagem de dutos de gua ou de esgoto ou de cabos de energia eltrica, motivos pelos quais se poderia alterar a localizao de uma praa, ou reduzir a metragem da rea verde prevista no plano de loteamento registrado. No se admite, porm, que a Prefeitura promova alterao que prejudique ou elimine aquele espao comunitrio em atendimento a interesses alheios finalidade do art. 4, 1, da Lei n. 6.766/79. Nesse contexto, tem-se que a Lei Municipal n. 3.645/89, ao exigir, em seu art. 14, que parte da rea do loteamento seja entregue prefeitura, tem por escopo promover a ocupao racional e organizada daquela frao do espao urbano, da preservao de reas de lazer, do respeito ao meio ambiente e do acesso comunitrio aos servios essenciais prestados pelo Poder Pblico. Da dispor o mesmo artigo, em seu 2, que o Executivo Municipal poder dispor, exclusivamente para fins de utilidade pblica, das recebidas nos termos deste artigo. Conclui-se que os 35% de rea cedidos Prefeitura devem ser utilizados por esta no interesse da organizao daquele loteamento, por exemplo, para a instalao de equipamentos necessrios ao fornecimento de energia, gua e saneamento bsico, para a construo de praas e parques ou para a preservao de rea verde. invivel, porm, a transferncia de tal rea para o patrimnio particular, pois em tal hiptese, tem-se manifesta agresso ao interesse protegido pelo art. 14 da Lei n. 3.649/89. [GRIFEI] (TJSC. Ap. Cv. n. 2002.011186-0, de Blumenau, Terceira Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Pedro Manoel Abreu. DJ 08-11-2005.) E ainda: AO CAUTELAR EM MATRIA AMBIENTAL - LIMINAR CONCEDIDA - AGRAVO DE INSTRUMENTO - LICENA E AUTORIZAO DE CORTE EXPEDIDOS EM DESACORDO COM O RELATRIO DE VISTORIA. O art. 225 da CRFB prev que o Poder Pblico, com o fito de garantir um meio ambiente equilibrado, pode exigir, na forma da lei, para instalao de obra ou atividade potencialmente ensejadora de significativa leso ao meio ambiente, estudo prvio de impacto. No caso em tela, a licena e autorizao de corte obtidos pela agravante se encontram em frontal oposio ao relatrio de impacto ambiental efetuado in loco, uma vez que naquele documento consta expressamente a proibitiva de supresso de rvores, florestas ou qualquer forma de vegetao de Mata Atlntica, bem como de conjunto de plantas em estgio de regenerao mdio ou elevado, vedaes estas, contidas na Lei n. 4.774/65, Decreto n. 750/93 e Resoluo CONAMA n. 237/97. (TJSC. Agr. de Ins. n. 2004.002441-0, de So Francisco do Sul, Primeira Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Volnei Carlin. DJ 27-05-2004)
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CONAMA no 303/2002 que pode haver sobreposio da rea verde (que corresponde a 15% das reas de uso comum) nas reas de preservao permanente, que resulte no mximo em 5% de impermeabilizao desta e 15% em ajardinamento. Alm do que, como explcito no dispositivo, exige-se um projeto tcnico de recuperao e manuteno da APP a ser aprovado pelo rgo ambiental competente. Admite-se tal situao por ocasio da doao da respectiva rea verde ao Municpio, no intuito de estimular-se a criao de parques lineares.bastante comuns em cidades europias e brasileiras - em reas urbanas, de importncia indiscutvel s cidades cortadas por cursos dgua, exercendo funes de lazer, conservao de biodiversidade, regulao de clima, sanitria e de segurana a intempries climticas, servindo, neste caso, como rea de alagamento ou plancie de inundao quando de enchentes e extravasamento dos cursos dgua em geral42. De outra sorte, as hipteses excepcionais de interveno ou supresso de rea de preservao permanente encontram-se elencadas no art. 4 e pargrafos da Lei n. 4.771/65 e Resoluo CONAMA n. 369/06, restringindose aos casos especficos ali delineados de utilidade pblica, interesse social ou baixo impacto ambiental. 43
42 A ttulo ilustrativo, a lei complementar -1/97 do municpio de Florianpolis prev em seu art. 139 - Nos parcelamentos do solo as faixas marginais e faixas sanitrias ao longo dos corpos d`gua no podero ser includas nos lotes a serem vendidos, destinando-se formao de parques lineares, cuja superfcie poder ser computada at a metade do percentual de reas verdes de uso pblico. 43 Jurisprudncia: AGRAVO DE INSTRUMENTO - DIREITO AMBIENTAL - LOTEAMENTO - ABERTURA DE RUAS EM REA DE PRESERVAO PERMANENTE (MATA ATLNTICA) - LICENA EXPEDIDA POR FUNDAO MUNICIPAL DO MEIO AMBIENTE SEM O PRVIO ESTUDO DE IMPACTO AMBIENTAL - MEDIDA CAUTELAR LIMINAR DEFERIDA PARA SUSPENDER OS EFEITOS DA LICENA/ AUTORIZAO - FUMUS BONI JURIS E PERICULUM IN MORA COMPROVADOS - VIOLAO DO ART. 2 DA LEI FEDERAL N. 8.437/92 NO CONFIGURADA - AJUIZAMENTO EXTEMPORNEO DA AO PRINCIPAL - INOCORRNCIA DA CESSAO DA EFICCIA DA LIMINAR QUE FOI CONFIRMADA/MANTIDA NA AO PRINCIPAL - RECURSO NO PROVIDO. que, em se tratando de reas de preservao permanente, a concesso de licenas s pode ocorrer em casos excepcionais (art. 4, caput, do Cdigo Florestal); que, de acordo com o art. 14, 2, da Lei Federal n. 11.428/2006, a autorizao do rgo ambiental municipal para a supresso de vegetao no estgio mdio de regenerao situada em rea urbana est condicionada existncia de Conselho Municipal de Meio Ambiente, com carter deliberativo, o que no existe no Municpio de Itaja, bem como anuncia prvia do rgo ambiental estadual fundamentada em parecer tcnico, o que tambm no ocorreu; que, nos termos da Lei Estadual n. 10.472/97, a licena expedida pelo rgo ambiental estadual para a extrao ou a utilizao de espcies da floresta primria ou secundria da Mata Atlntica dever, necessariamente, decorrer de procedimento administrativo (art. 18); De igual modo, o parecer jurdico FAMAI n. 2/2007, firmado em 02-01-2007 (posterior expedio da Autorizao Ambiental datada de 22-12-2006) anotou que no local existe [...] vegetao caracterstica de Floresta Atlntica em distintos estgios sucessionais, constatou-se topografia varivel. (TJSC. Agr. Ins. n. 2007.022412-0, de Itaja, Quarta Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Jaime Ramos. Julgado em 14-03-2008) 2. APELAO CVEL - SUSCITAO DE DVIDA - DESMEMBRAMENTO DE REA - DISCORDNCIA DO MINISTRIO PBLICO - IMVEL ATRAVESSADO POR CURSO DGUA - REA DE PRESERVAO PERMANENTE (APP) - DVIDA ACOLHIDA NO JUZO A QUO - INSURGIMENTO DOS
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19) possvel o aproveitamento da rea de reserva legal averbada na matrcula do imvel no cmputo da rea verde do imvel (gleba) a ser loteado ou para outros fins afetos ao parcelamento do solo?
Embora haja posicionamento no sentido da imutabilidade da reserva legal mesmo que situada em rea urbana44, compreendemos possvel e aconselhvel, sobretudo luz das diretrizes do art. 2. do Estatuto da Cidade, uma vez que a mutao dos institutos Reserva Legal para rea Verde objetiva justamente evitar distores do crescimento urbano sobre os meios natural e construdo, ou parcelamento excessivo ou inadequado em relao infraestrutura urbana (disponvel ou disponibilizvel).45 Temos que a preservao da rea de reserva legal por ocasio da insero da gleba rural em que esteja averbada, em zona urbana ou de expanso urbana, recomenda a sua adequao s novas caractersticas do meio ambiente artificial por ocasio do parcelamento da gleba, ensejando assim a modificao do instituto da reserva legal rural e seu aproveitamento
SUSCITADOS - CDIGO FLORESTAL - REGRAS APLICVEIS S ZONAS RURAIS E URBANAS LEI DE USO DO SOLO E PLANO DIRETOR - COMPROMISSO DE NO EDIFICAR NA FAIXA DE DRENAGEM DO RIO - REDUO DO LIMITE PELO CDIGO FLORESTAL - POSSIBILIDADE - EXIGNCIAS DO PODER PBLICO CUMPRIDAS - REA CERCADA POR DIVERSAS CONSTRUES - URBANIZAO CONSOLIDADA - VEGETAO NATIVA INEXISTENTE NO LOCAL - POSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO - PROVIMENTO DO RECURSO. A preservao do meio ambiente uma obrigao de todo cidado e do Poder Pblico, independentemente de o ambiente a ser protegido estar localizado em rea rural ou urbana. Apesar das diferenas ambientais estabelecidas entre as zonas rurais e urbanas, a aplicao da regra de preservao das APP disposta no Cdigo Florestal indistinta, uma vez que a proteo do meio ambiente tambm assegurada nas cidades. No significa que essas regras sejam absolutas, pois tanto o plano diretor do municpio quanto a Lei de uso do solo apresentam-se como instrumentos legais a disciplinar rea de expanso urbana, de modo a assegurar o bem-estar social. O plano diretor, aprovado por lei municipal, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e expanso urbana (Lei n. 10.257/01, art. 40). Os limites impostos pela legislao florestal, especificamente no tocante largura mnima da faixa marginal que protege os cursos dgua, podero ser mitigados quando, analisando-se caso a caso, forem adotadas as medidas de proteo cabveis. E nos demais documentos que instruram o pedido de registro de desmembramento incluem-se a concesso da Licena Ambiental Prvia (fls. 38 e 38v.), bem como o croqui elaborado pela Diviso de Drenagem e Saneamento da Prefeitura, que apresenta a situao do imvel, especificando as faixas no edificveis e o recuo mnimo de 20,00m para cada lado do eixo do canal (fl. 35). (TJSC. Apelao Cvel n. 2005.032687-5, de Joinville, Segunda Cmara de Direito Civil. Relator: Des. Mazoni Ferreira, DJ 26-06-2009)
44 Segundo o Cdigo Florestal do Estado de Gois (Lei n. 12.596/95), em seu art.21 Quando da eventual transformao de imvel rural em urbano com qualquer finalidade, dever ser exigida a manuteno da reserva legal averbada margem da respectiva matrcula no cartrio de registro de imveis, conforme obrigao imposta pelo pargrafo segundo do Cdigo Florestal, acrescido pela lei n. 7.803 de 18 de julho de 1989. 45 Sobretudo analisando o caso concreto luz das diretrizes do art. 2. do Estatuto da Cidade, uma vez que a mutao dos institutos objetiva justamente evitar distores do crescimento urbano sobre os meios natural e construdo, ou parcelamento excessivo ou inadequado em relao infraestrutura urbana (disponvel ou disponibilizvel).
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como rea verde urbana. Vale lembrar que o instituto da reserva legal possui ntima identificao, em vista de suas peculiares caractersticas, zona rural46, cujo aproveitamento como rea verde urbana, caso ocorra, haver de manter inalterada as suas caractersticas ambientais, com as pequenas alteraes de destinao e aproveitamento admitidas para o segundo instituto, remanescendo, ainda que em zona urbana, a preservao quantitativa da rea prevista no Cdigo Florestal47, alterando-se ainda a nomenclatura do instituto e garantindo-se, destarte, alm da sua maior proteo e adaptao, a qualidade de vida e o desenvolvimento urbano e sustentvel das cidades s geraes presente e futuras. 48
20) Pode haver o fechamento do loteamento por muros e cercas?

No, o fechamento do permetro do loteamento, por muros e cercas, e uso exclusivo de vias pblicas contraria todo o esprito das normas sobre loteamento constantes na Lei do Parcelamento do Solo. Um dos requisitos exigidos pela Lei justamente a articulao das vias a serem implantadas com as vias adjacentes. Para a implantao de empreendimentos com permetro fechado e controle de acesso aos no-moradores, impe-se o regime condominial. Obs: Algumas consideraes sobre os empreendimentos em regime condominial ou Loteamentos Fechados: Parcelamento em condomnio consiste, segundo conceituao dada no Dicionrio de Lngua Portuguesa de Aurlio Buarque de Holanda Ferreira, na diviso de uma rea de terrenos em fraes ideais, demarcadas ou no em reas de uso privativo, e cujos acessos e vias de circulao internas so de propriedade e responsabilidade de condminos. O regime jurdico de direito privado. regido pela Lei Federal n. 4.591/64, portanto de natureza
46 Quanto incompatibilidade da reserva legal com a realidade urbana, cite-se como exemplo o regime do manejo florestal sustentvel da vegetao da reserva legal, admitido no art. 16, par. 2 do Cdigo Florestal Brasileiro (lei 4771/65) 47 8 do art. 16 da Lei n. 4.771/65. 48 Para uma anlise mais aprofundada do tema, rememos leitura do artigo jurdico A perpetuidade da Reserva Legal em zona urbana e seu aproveitamento como rea verde, SOUTO, Lus Eduardo, in Revista Jurdica do Ministrio Pblico Catarinense/ Publicao conjunta da Procuradoria-Geral de Justia de Santa Catarina e da Associao Catarinense do Ministrio Pblico, n. 15, jul./dez. 2009, p. 65
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jurdica de condomnio privado, quando o ideal seria condomnio urbanstico sob controle da municipalidade, o que no impossvel pois, tratando-se de questes urbansticas, cuja competncia municipal, poder este regulamentar a matria, desde que no fira as diretrizes gerais da poltica urbana estabelecidas pelo art. 2 do Estatuto da Cidade, nem os objetivos fixados pelo plano diretor do municpio e/ou da zona ou rea de especial interesse onde se pretenda edificar a aludida modalidade condominial. Foge aplicao da Lei Federal n. 4.591/64 quando se tm, nesses condomnios fechados, novos arruamentos, diviso de quadras em lotes e aproveitamento de vias de circulao oficiais, constituindo verdadeiro parcelamento do solo, na modalidade loteamento, devendo o municpio negar autorizaes, sem que se cumpra as exigncias dos loteamentos ou desmembramentos.
21) Quais so os requisitos para aprovao municipal do projeto de loteamento ?

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O interessado dever apresentar municipalidade o projeto contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execuo das obras, com durao mxima de 4 anos, acompanhado de certido atualizada de matrcula da gleba, expedida pelo cartrio de registro de imveis competente, da certido negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia (dispensa-se a comprovao do ttulo de propriedade para assentamentos populares em imvel declarado de utilidade pblica conf. Art. 18, 4 da Lei Federal n. 6.766/79). Cabe Municipalidade determinar a forma da cauo a ser exigida como garantia das obras de infraestrutura do loteamento, exigidas por legislao municipal50. No entanto, essa deve ser suficiente para garantir um futuro ressarcimento dos custos que, por inrcia da empreendedora, venham a onerar o errio. Assim, o Municpio deve proceder a uma avaliao dos custos envolvidos na realizao das obras de infraestrutura do loteamento, tomando como cauo valor satisfatrio para quitar tais despesas, conforme assentado na Jurisprudncia do TJ/SC. No cronograma, devem estar contemplados, no mnimo, os projetos de urbanizao primria de execuo das vias de circulao no loteamento, a
49 Art.6 da Lei 6.766/79 50 Inc. V do art.18, acrescentado pela Lei 9.785/99
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demarcao dos lotes, quadras e logradouros, e das obras de escoamento de guas pluviais, como preconiza a j citada Lei. Alm desses, os demais projetos de infraestrutura do loteamento que constam no memorial descritivo tanto do plano de arruamento quanto do plano de loteamento do empreendimento. Esses projetos devem conter, alm dos aspectos tcnicos, seus custos e seu cronograma detalhado, de preferncia, com etapas a serem cumpridas, ms a ms, respeitando o prazo legal de 4 (quatro) anos para a execuo das obras. Caso no seja cumprido o cronograma no prazo legal estabelecido, o Municpio assume solidariamente a responsabilidade pela concluso das obras referentes ao loteamento por si aprovado, conforme assentado na Jurisprudncia do TJ/SC, devendo acionar o responsvel pelos danos ao errio e sociedade. 51
51 Jurisprudncias: LOTEAMENTO - OBRAS DE INFRAESTRUTURA NO REALIZADAS - PREVISO LEGAL - OBRIGAO DE FAZER - CONDENAO SOLIDRIA DO MUNICPIO E DO LOTEADOR - REEXAME NECESSRIO E APELO DESPROVIMENTO. H responsabilidade solidria do Municpio, este por omisso, e do empreendedor, quando, em desrespeito legislao federal e local, os lotes se apresentam venda, independentemente de pavimentao e meio-fio, acreditando os adquirentes estarem aquelas benfeitorias includas (Ap. cv. n. 97.002089-9 de Canoinhas, Rel. Des. Francisco Oliveira Filho, j. 20-5-97). (TJSC Ap Cv. N. 1997.002190-9, de Canoinhas. Primeira Cmara de Direito Pblico. Relator: Joo Martins. Julgado em 05-09-2002) AO CIVIL PBLICA - LOTEAMENTO - MINISTRIO PBLICO - LEGITIMIDADE ATIVA - OBRAS DE INFRAESTRUTURA - RESPONSABILIDADE - PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO - REVISO - POSSIBILIDADE - INDISPONIBILIDADE DE BENS - CPC, 461, 5, E LEI N. 7.347/85, ART. 12 1. O fato de particulares se beneficiarem direta ou indiretamente com o resultado da demanda judicial no desnatura a legitimidade de ndole constitucional do Ministrio Pblico para promover ao civil pblica na defesa do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos (CF, art. 129, III, e Lei n. 7.347/85, art. 5). 2. possvel ao Poder Judicirio rever atos administrativos que se reputam ilegais ou que afrontam o interesse pblico. Desse modo, mesmo tivessem sido cumpridas todas as obrigaes assumidas e que propiciaram a liberao do loteamento pelo Poder Pblico, se constatado que a execuo do empreendimento trouxe danos ao meio ambiente ou a qualquer outro direito difuso ou coletivo legalmente protegido, se imporia a reviso do ato administrativo, respondendo todos aqueles que direta ou indiretamente contriburam para o prejuzo ou para a potencialidade deste. 3. Incumbe ao juiz, de ofcio ou a requerimento das partes, tomar providncias que assegurem o resultado prtico equivalente ao adimplemento da tutela pretendida (CPC, art. 461, 5 e Lei n. 7.347/85, art. 12). A indisponibilidade de bens uma dessas providncias e deve se limitar ao quantum necessrio para garantir a realizao das obras destinadas regularizao do loteamento ou cobertura de eventuais prejuzos. (...) [GRIFEI] (TJSC. Ap Cv n. 2005.007044-2, da Capital. Segunda Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Luiz Czar Medeiros. DJ 30-08-2005.) 3. (..) ADMINISTRATIVO E AMBIENTAL. LOTEAMENTO RESIDENCIAL PARK BELA VISTA. IMPLANTAO EM REA DE PROTEO ESPECIAL, SITUADA DENTRO DA BACIA DO RIO DITINHO, NO MUNICPIO DE XANXER. RIO CLASSE 1. REA DE MANANCIAIS. PARCELAMENTO DO SOLO EXPRESSAMENTE PROIBIDO PELO ARTIGO 61 DO DECRETO ESTADUAL N. 14.250/81. CONSTRUTORA QUE SE LOUVA NA EXISTNCIA DE UMA LICENA AMBIENTAL DE INSTALAO PARA DEFENDER A LEGITIMIDADE DO LOTEAMENTO. ARGUMENTO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. CONCESSO NO PRECEDIDA DO NECESSRIO RELATRIO DE IMPACTO AMBIENTAL - RIMA, O QUAL, IN CASU, MESMO SE VIESSE A SER ELABORADO DE FORMA FAVORVEL, EM NADA MODIFICARIA O QUADRO, DIANTE DO DISPOSTO NO CITADO ARTIGO 61. PROCEDNCIA DA AO CIVIL PBLICA QUE EFETIVAMENTE SE IMPUNHA.
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Quanto responsabilidade criminal decorrente da no execuo das obras no prazo legal acordado, poder incorrer a conduta do loteador faltante no tipo penal previsto no art. 50, inc. I, da Lei n. 6.766/79.
22) Qual o contedo mnimo obrigatrio do memorial descritivo do projeto?

A descrio sucinta do loteamento, com as suas caractersticas e a fixao da zona, ou zonas, de uso predominante, as condies urbansticas do loteamento e as limitaes que incidem sobre os lotes e suas construes, indicao das reas pblicas que passaro para o domnio do Municpio, no ato do registro do loteamento, e a enumerao dos equipamentos urbanos, comunitrios e dos servios pblicos ou de utilidade pblica j existentes no loteamento e nas adjacncias.
23) Quais os requisitos mnimos para a aprovao do projeto de desmembramento a ser apresentado ao Municpio?
Requerimento de desmembramento acompanhado de certido atualizada da matrcula da gleba; Planta do imvel contendo: - indicao das vias pblica existentes; - indicao do tipo de uso predominante no local; e - indicao da diviso de lotes pretendida na rea. Obs. 1: Deve ser aprovado pela FATMA, por intermdio de Autorizao Ambiental, o desmembramento exclusivo ou predominantemente residencial quando localizados em rea litornea, numa faixa de 2.000 metros a partir de terras de marinha somente (Zona Costeira). Obs. 2: Considerando a dispensa, pelo CONSEMA, do licenciamento ambiental para aprovao dos demais casos de desmembramento, ateno redobrada h de ser feita em relao a efetiva existncia dos requisitos fticos
MUNICPIO DE XANXER. RESPONSABILIDADE SOLIDRIA. NOTVEL AUSNCIA DE DILIGNCIA NO TRATO DA QUESTO AMBIENTAL, CORPORIFICADA NA EDIO DE LEI AUTORIZATIVA DO EMPREENDIMENTO. MODIFICAO LEGISLATIVA POSTERIOR, QUE (TJSC. Ap Cv n. 2006.037460-4 , de Xanxer, Primeira Cmara de Direito Pblico. Relator: Vanderlei Romer. DJ 03-05-2007) [GRIFEI] (TJSC. Ap Cv n. 2005.005358-7, de Imbituba. Primeira Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Nicanor da Silva. DJ 20-04-2006)
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sua caracterizao, com especial ateno para a existncia prvia das ruas e vias pblicas de circulao em geral, devidamente criadas por lei municipal, bem como a reserva, no projeto, quando inexistente, das reas verde e destinadas ao uso comunitrio. 52 53
24) Quais os documentos, para fins de registro do parcelamento do solo, que devero estar anexados ao requerimento endereado ao Oficial de Registro de Imveis?
ttulo de propriedade do imvel ou certido da matrcula; histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos; certides negativas; certides: a) dos cartrios de protestos de ttulos, em nome do loteador (10 anos); b) de aes pessoais relativas ao loteador (10 anos); c) de nus reais relativos ao imvel; e d) aes penais contra o loteador (10 anos); cpia de ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao pela Prefeitura Municipal, da execuo das vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais ou da aprovao de um cronograma; e declarao do cnjuge do requerente que consente no registro do loteamento
52 Quanto s distines fticas e jurdicas para aprovao de loteamento e desmembramento, ver anexa a Consulta n. 9/08 do Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente. 53 Jurisprudncias: 1. Administrativo. Desmembramento. Consulta de viabilidade. rea litornea. Parecer desfavorvel da FATMA, com base na legislao federal, estadual e municipal. Ausncia de ato administrativo concreto. Descabimento do mandado de segurana. Isto porque a Lei Estadual n. 6.063/82, preceitua, explicitamente, que para lograr-se a aprovao de desmembramento, h necessidade de indicao das vias existentes (art. 9, da suso referida Lei), entendidas estas, com certeza, como ruas j implementadas e em utilizao. [GRIFEI] (TJSC. Apelao Cvel em Mandado de Segurana n. 5.090, da Capital, Segunda Cmara de Direito Comercial. Relator: Des. Pedro Manoel Abreu, DJ 13-06-1996.[Grifo meu]).
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Obs.1: Dever ser observado, nos casos em que se enquadra, o Provimento n. 14/1993, da Corregedoria-Geral de Justia, que versa sobre o registro especial de que trata o art. 18 da Lei n. 6.766/79. Obs. 2: O 2 do art. 18 destaca que a existncia de protestos, de aes pessoais ou de aes penais, exceto as referentes a crime contra o patrimnio e contra a administrao, no impedir o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou aes no podero prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o oficial do registro de imveis julgar insuficiente a comprovao feita, suscitar a dvida perante o juza competente. Nesses casos, de regra, o Ministrio Pblico chamado a se pronunciar. Aconselha-se um cuidado especial no sentido de se verificar se as garantias dadas pelo parcelador (via de regra, mediante resguardo de 30% dos lotes do parcelamento) so suficientes para assegurar o pagamento tanto das dvidas pendentes relativas aos protestos e aes pessoais identificadas, quanto ao cumprimento da execuo total das obras faltantes, as quais sero executadas, de regra, aps a aprovao do registro e em conformidade com o cronograma, com durao mxima de at 4 anos, nos termos do inc. V do art. 18 da Lei n. 6.766/78. A ttulo de sugesto, a apresentao detalhada das dvidas pendentes (cpia dos procedimentos administrativos e/ou judiciais), o detalhamento das obras e de seus custos, alm da avaliao por imobilirias idneas dos valores dos lotes ofertados em garantia (ou certido da prefeitura a tal ttulo) so mecanismos que possibilitam uma melhor visualizao do comprometimento do parcelador ao cumprimento integral das obrigaes constantes no projeto. 54
25) Qual o prazo para o Municpio aprovar o loteamento ou desmembramento?

Salvo disposio especfica constante em lei municipal, o projeto dever ser aprovado ou rejeitado em 90 dias, sendo de 60 dias o prazo para aceitao ou recusa das obras de urbanizao.
54 Jurisprudncia: APELAO CVEL - SUSCITAO DE DVIDA - PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - OBEDINCIA AO DISPOSTO NO ART. 18 DA LEI N. 6.766/79 E NO PROVIMENTO N. 14/93 DA CORREGEDORIAGERAL DA JUSTIA DE SANTA CATARINA - DVIDA PROCEDENTE - APELO DESPROVIDO. Para fins de registro imobilirio de parcelamento de solo urbano, a dispensa da apresentao da documentao exigida pelo artigo 18 da Lei n. 6.766/79 somente cabida quando satisfeitas as condies estabelecidas no item 1 do Provimento n. 14/93 da CGJ/SC. [GRIFEI} (TJSC. Ap. Cv. n. 1998.006558-5, de Maravilha, Segunda Cmara de Direito Civil. Relator Des. Srgio Roberto Baasch Luz. DJ 22-10-2001).
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26) possvel a venda ou a promessa de venda de imvel no registrado?

No, proibida a venda ou promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento no registrado.55 56
27) Em se tratando de loteamento clandestino, compete ao Municpio o dever de regulariz-lo?

Considerando as inmeras variveis a serem sopesadas (temporalidade, localizao, caractersticas das ocupaes,..), a pertinncia da regularizao do loteamento ou a opo pelo seu desfazimento devero ser analisadas
55 Conforme art. 37 da Lei n. 6.766/79 56 Jurisprudncias: 1. ADJUDICAO COMPULSRIA. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. LEI N. 6.766/79. LOTEAMENTO. MATRCULA INEXISTENTE E REGISTRO NO EFETIVADO. IMPOSSIBILIDADE DA ADJUDICAO. OFENSA AOS PRINCPIOS DA SEGURANA E DA CONTINUIDADE DO REGISTRO PBLICO. RECURSO DESPROVIDO. O registro de imveis tem como finalidade tornar pblico, no plexo das relaes jurdicas, os atos negociais dos indivduos, perpetuando sua validade atravs do tempo e servindo como prova perante terceiros no que se refere aquisio, transferncia ou perda de direitos e obrigaes. Um dos princpios basilares do Direito Imobilirio o contido no art. 195 do referido diploma legal - o princpio da continuidade, que exige do registrador que no proceda qualquer ato sem que o imvel esteja previamente matriculado e registrado em nome do outorgante. O art. 235 e seu pargrafo nico da Lei n. 6.015/73 prevem que o parcelamento do solo urbano, da qual so espcies o loteamento e o desmembramento, no prescinde da matrcula. O registro de qualquer destes tipos deve ser pedido ao respectivo cartrio imobilirio dentro de 180 dias a partir da sua aprovao pela autoridade competente. O loteamento urbano, ento, deve ser antecipadamente aprovado pelos rgos competentes, e a inexistncia de matrcula e a no regularizao do loteamento impedem a venda ou promessa de venda de parcela sua, tal como dispe o art. 37 da Lei n. 6.766/79, ad litteram et verbis: vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento no registrado. Ainda que jurisprudncia tenha se pacificado no que se refere desnecessidade de prvio registro do compromisso de compra e venda para a propositura da ao de adjudicao compulsria, o mesmo no se pode dizer quando inexistente o registro do prprio loteamento, ou seja, quando patente a sua irregularidade. Conforme j se decidiu no Superior Tribunal de Justia: A disciplina do registro imobilirio homenageia, sobretudo as pessoas que adquiriro os lotes resultantes do parcelamento. necessrio que as pessoas - sobretudo aqueles mais pobres - tenham em perptua segurana a propriedade que adquiriram (Resp126372/SP)[grifo meu]. (TJSC. Ap. Cv. n. 1998.015902-4, de Cricima, 1 Cmara de Direito Civil. Relator: Carlos Prudncio, DJ 8-6-2006) E ainda: 2. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - OBRIGAES - CONTRATOS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL - AO DE RESCISO CONTRATUAL - IMPROCEDNCIA NO JUZO A QUO - INCONFORMISMO - PRELIMINAR DE INOVAO RECURSAL - NOVO ENQUADRAMENTO JURDICO DE FATOS ALEGADOS NA INICIAL - MATRIA DE ORDEM PBLICA - AFASTAMENTO - LOTEAMENTO CLANDESTINO - AUSNCIA DE REGISTRO - OBJETO ILCITO - CONTRATO NULO - ART. 145, II, DO CC/1916 - RETORNO AO STATU QUO ANTE - PROCEDNCIA PARCIAL DO PEDIDO - APELO PROVIDO EM PARTE. (...) A venda de imvel situado em loteamento clandestino, sem registro, enseja pedido de resciso contratual pelo adquirente, pois caracteriza negcio jurdico nulo por ilicitude de objeto. (TJSC. AP. Cv. n. 2006.019287-5, de Pomerode. Quarta Cmara de Direito Civil. Rel. Des. Monteiro Rocha. Julgado em 24-06-2008)
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pelo Municpio, conforme o caso concreto, muito embora o STJ venha entendendo que o Municpio tenha o poder-dever de agir no sentido de regularizar loteamento urbano ocorrido de modo clandestino ou irregular, para impedir o uso ilegal do solo, sendo o exerccio dessa atividade obrigatrio e ato vinculado (REsp 194732/SP e REsp 124714/SP). Ainda segundo o STJ, os padres urbansticos para a hiptese de regularizao, podero ser menos rigorosos que os exigidos por ocasio da aprovao do empreendimento, nos termos do art. 40 da lei 6766/79 (REsp. 448216/SP).
28) O parcelamento do solo e a constituio de condomnios exigem licenciamento ambiental?

Sim, conforme Resoluo CONSEMA n. 1/0657, nas seguintes hipteses: 1) Desmembramento, exclusiva ou predominantemente residencial, localizado em rea litornea, numa faixa de 2.000 metros, a partir de terras de marinha. 2) Loteamento e/ou Condomnio Horizontal Unifamiliar, localizados em rea litornea, numa faixa de 2.000 metros a partir de terras de marinha. Aps esta faixa, (loteamento exclusiva ou predominantemente residencial,) desde que o Municpio no tenha Plano Diretor nem oferea tratamento de esgoto. 3) Condomnios Residenciais Horizontais ou Verticais, a partir de 20 ncleos habitacionais, hotis com capacidade para 100 ou mais hspedes, nos Municpios localizados em reas litorneas, numa faixa de 2.000 metros a partir de terras de marinha, no atendidas por sistema coletivo de coleta e tratamento de esgoto sanitrio e situado em Municpios desprovidos de Plano Diretor que normatize a ocupao e uso do solo urbano.
29) A realizao de parcelamento de solo irregular poder implicar a responsabilidade civil objetiva do parcelador?
Sim, por fora do disposto no art. 14, 3 da Lei n. 6.938/81, verificada a ocorrncia de dano ambiental em razo do empreendimento, poder o parcelador ser responsabilizado independentemente da existncia da culpa pela recuperao, na hiptese de reversibilidade do dano ambiental, ou ao pagamento de indenizao (medida compensatria), quando aquele for irreversvel, competindo ao Ministrio Pblico, a tal ttulo, firmar, com o responsvel, quando possvel, Termo de Ajustamento de Condutas, ou
57 Item 71. Atividades Diversas, subitens 71.10.00, 71.11.00, 71.11.01
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propor, se necessrio, Ao Civil Pblica. 58
30) Quais os crimes especficos envolvendo parcelamento de solo urbano?

Os arts. 50 a 52 da Lei do Parcelamento do Solo apresentam as diferentes hipteses de crime envolvendo loteamentos e desmembramentos, cuja consumao opera-se exclusivamente na forma dolosa, exigindo a vontade livre e consciente do agente, na prtica do delito, ou assuno do risco de produzir o resultado proibido pelas normas penais. O tipo penal aberto do art. 50 analisado por incisos, tratando o art. 51 da hiptese de concurso de agentes e o art. 52 a responsabilidade criminal do oficial de registro imobilirio. Segundo a jurisprudncia, os tipos penais citados aplicam-se tanto para zona urbana quanto para rural (RT 613/314), compreendendo, ainda, que a rediviso da rea loteada com alterao no antigo loteamento configura crime (RT 637/243), o mesmo ocorrendo na hiptese de venda de lotes no registrados, mesmo ocorrendo o registro posterior (RT 637/243).59 Repassamos, resumidamente, as hipteses que se constituem em crimes afetos ao parcelamento do solo e praticados contra a Administrao Pblica, descritos na Lei n. 6.766/79: a) dar incio ou efetuar, de qualquer modo, loteamento ou desmembramento urbano, sem autorizao da autoridade competente (art. 50, inc. I, primeira parte. Pena: recluso de 1 a 4 anos e multa de
58 Jurisprudncias: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AO PBLICA. IMPLANTAO IRREGULAR DE CONDOMNIO. DANOS AMBIENTAIS. LEI N. 6.938/81. RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDRIA DOS EMPREENDEDORES. I A Lei n. 6.938/81, em seu art. 14, determina que a responsabilidade por danos causados ao meio ambiente objetiva, ou seja, independente da existncia de culpa. Uma vez demonstrado o nexo de causalidade entre a atitude dos rus com a criao do condomnio RK e os danos provocados ao meio ambiente, impe-se a necessidade de serem obstrudos os atos tendentes a implantao do malsinado condomnio como medida de precauo at que sobrevenha o exame de mrito. Nestes termos, em caso de descumprimento da ordem judicial, determinando a suspenso de todas as atividades voltadas implantao do condomnio RK, assim como a realizao de qualquer negcio jurdico, com terceiros. Envolvendo lotes ou fraes ideais do domnio sobre o imvel, respondero os empreendedores solidariamente pela multa imposta, eis que a responsabilidade do dano ambiental se funda no fato de que aquele que lucra com uma atividade deve responder por todos os riscos oriundos da mesma. II Recurso Improvido. (AGI 20000020054970AGI DF 3 Turma Cvel Relator Des. JERONYMO DE SOUZA. DJU 10-042001 pg 25).
59 Nesse sentido, FREITAS, Vladimir Passos de. FREITAS, Gilberto Passos de. Crimes contra a natureza. 8 ed. rev. atual. e ampl. So Paulo: Ed. RT 2006.
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cinco a cinquenta vezes o maior salrio mnimo do Pas); Esse crime ocorre caso seja iniciado qualquer ato de execuo do parcelamento, como desmatamento, terraplanagem, demarcao de ruas, dos espaos livres, dos lotes, das quadras, etc .. , sem a licena da autoridade competente, via de regra, expedida pelo Municpio. 60
60 Jurisprudncias: APELAO CRIMINAL. CRIME CONTRA A ADMINISTRAO PBLICA. DESMEMBRAMENTO E VENDA DE LOTE URBANO EFETUADA REVELIA DA AUTORIZAO DO RGO COMPETENTE. RECURSO MINISTERIAL PRETENDENDO A CONDENAO DOS ACUSADOS. TIPO DESCRITO NO ART. 50, INCISO I, E SEU PARGRAFO NICO, INCISO I, DA LEI N. 6.766/79, PLENAMENTE CONFIGURADO. DELITO INSTANTNEO DE EFEITOS PERMANENTES. MOMENTO CONSUMATIVO QUE OCORRE DESDE O PRIMEIRO ATO DE PARCELAMENTO DO IMVEL. AUTORIA E MATERIALIDADE DEMONSTRADAS. CONDENAO APENAS DO RU VARO QUE SE IMPE, HAJA VISTA QUE A CO-DENUNCIADA FOI BENEFICIADA COM A SUSPENSO CONDICIONAL DO PROCESSO E RESTOU ABSOLVIDA UNICAMENTE PORQUE O MAGISTRADO ESTENDEU A ELA OS EFEITOS DA ABSOLVIO DO CO-ACUSADO, COM FULCRO NO ART. 580 DO CDIGO DE PROCESSO PENAL. RESTABELECIMENTO DO SURSIS PROCESSUAL R QUE SE FAZ NECESSRIO. IMPRESCINDIBILIDADE, AINDA, DE IMPOSIO DO SOBRESTAMENTO DOS EFEITOS DA PRESENTE DECISO COLEGIADA, A FIM DE QUE POSSA SER OPORTUNIZADA, PELO MINISTRIO PBLICO, AO RU ORA CONDENADO, A SUSPENSO CONDICIONAL DO PROCESSO, NOS TERMOS DO ART. 89 DA LEI N. 9.099/95, EIS QUE PRESENTES, EM TESE, SEUS REQUISITOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC. Apelao Crim n. 2008.016279-9, de Balnerio Cambori. Segunda Cmara Criminal. Relator: Des. Tlio Pinheiro. Julgado em 30-09-2008) E ainda: CRIME DE PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. AO TPICA. LAUDO CONCLUSIVO. 1 O artigo 50 da Lei 6.766/79 atribui fato tpico ao de dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorizao do rgo pblico competente, ou em desacordo com as disposies desta lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municpios. 2 Se o agente deu incio a aes tpicas de implantao de parcelamento, como piqueteamento e linhas de drenagem, a responsabilidade penal deve lhe ser atribuda. (TJDF. Apelao Criminal 20010110553079APR, de Braslia, Primeira Turma Criminal, Relator: Des. Edson Alfredo Smaniotto, DJ: 2-6-2008) No mesmo sentido: PENAL E PROCESSUAL PENAL. APELAO CRIMINAL. SENTENA CONDENATRIA. CRIMES TIPIFICADOS NO ART. 50, INC. I E II, E PARGRAFO NICO, INC. I E II, DA LEI N. 6.766/79 E ART. 40 DA LEI N. 9.605/98. MATERIALIDADE E AUTORIA COMPROVADAS. CONJUNTO PROBATRIO ROBUSTO PARA SUSTENTAR A CONDENAO. REINCIDNCIA. EXASPERAO DA PENA. Demonstrada a autoria e a materialidade dos crimes tipificados pelo art. 50, inc. I e II, e pargrafo nico, inc. I e II, da Lei n. 6.766/79 por meio de robusto conjunto probatrio, deve ser mantida a sentena condenatria. Confirmando-se a condenao e em havendo sentena condenatria com trnsito em julgado trs anos antes do cometimento do fato, os efeitos da reincidncia esto configurados, impe-se a exasperao da pena base. Improvido o recurso do ru. Provido o recurso do Ministrio Pblico. Ficou comprovado nos autos que o apelante, sem autorizao dos rgos governamentais competentes, sem registro no cartrio de imveis e sem observar quaisquer determinaes administrativas, deu incio a loteamento na Chcara n. 12, Conjunto 04, Quadra 04, da Colnia Agrcola Vereda Grande, Taguatinga-DF, no ano de 1998, parcelando irregularmente a rea do terreno em diversos lotes de tamanhos entre 750 a 1.100 metros quadrados, local onde se iniciou a construo de diversas residncias, segundo se verifica das provas pericial, documental e testemunhal coligidas durante a instruo. (TJDF. Apelao Criminal 20000710070723APR, de Braslia. Segunda Turma Criminal, Relator: Des. Souza e vila. DJ: 16-04-2009) ADMINISTRATIVO. APELAO CVEL. AO CIVIL PBLICA. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO. DANO AMBIENTAL. O desmembramento irregular do solo, com alienao da frao ideal do terreno sem regularizao do loteamento viola as disposies da Lei n. 6.766/79, por ser indispensvel licena municipal para o legtimo desmembramento da rea at ento indivisvel. Dos lotes resultantes do desmembramento ilegal, dois no atendem as especificaes mnimas, porm, um deles dever se destinar a servido, adequando a exigncia da lei urbanstica, j o outro possui testada inferior a permitida e dever ser
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b) dar incio ou efetuar loteamento ou desmembramento, para fins urbanos, com autorizao do rgo pblico competente, mas em desacordo com as normas da Lei Federal n. 6.766/79 (art. 50, inc. I, segunda parte. Pena: recluso de 1 a 4 anos, e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salrio mnimo do Pas); Esta hiptese diferencia-se da anterior em vista da existncia de autorizao do rgo pblico competente, cujos atos executrios estejam em desconformidade ao teor da autorizao, ao arrepio do disposto na Lei n. 6.766/79. Deste modo, ainda que em conformidade com norma municipal, haver a conduta delituosa caso descumprida a Lei Federal do Parcelamento do Solo, salvo se mais restritiva for a exigncia urbanstica. fundamental que o parcelamento ocorra para fins urbanos.61 c) dar incio ou efetuar loteamento ou desmembramento, para fins urbanos, com autorizao do rgo pblico competente, mas em desacordo com as normas pertinentes do Distrito Federal, dos Estados e Municpios (art. 50, inc. I, parte final. Pena: recluso de 1 a 4 anos
destinado a rea comum, ambos no possuem construes. Correta a sentena ao no conceder a demolio. Dano ambiental caracterizado em razo da violao urbanstica da rea, a ser apurado em sede de liquidao de sentena por arbitramento. Sentena reformada para incluir o dever de indenizar. Provimento do recurso. (TJRJ. Apelao Cvel n.. 2009.001.16697, do Rio de Janeiro, Quinta Cmara Cvel Relatora: Des. Teresa de Andrade Castro Neves, DJ: 26-05-2009)
61 Jurisprudncias: PENAL E PROCESSUAL PENAL. APELAO CRIMINAL. SENTENA CONDENATRIA. CRIMES TIPIFICADOS NO ART. 50, INC. I E II, E PARGRAFO NICO, INC. I E II, DA LEI N. 6.766/79 E ART. 40 DA LEI N. 9.605/98. MATERIALIDADE E AUTORIA COMPROVADAS. CONJUNTO PROBATRIO ROBUSTO PARA SUSTENTAR A CONDENAO. REINCIDNCIA. EXASPERAO DA PENA. Demonstrada a autoria e a materialidade dos crimes tipificados pelo art. 50, inc. I e II, e pargrafo nico, inc. I e II, da Lei n. 6.766/79 por meio de robusto conjunto probatrio, deve ser mantida a sentena condenatria. Confirmando-se a condenao e em havendo sentena condenatria com trnsito em julgado trs anos antes do cometimento do fato, os efeitos da reincidncia esto configurados, impe-se a exasperao da pena base. Improvido o recurso do ru. Provido o recurso do Ministrio Pblico. (TJDF Ap. Crim. n. 20000710070723, de Braslia, 2 Turma Criminal, Desembargador SOUZA E VILA, Julgado em 2 de junho de 2008) E ainda: APELAO CVEL. AO ORDINRIA DE PRESTAO DE OBRIGAO DE FAZER. PARCELAMENTO DE SOLO URBANO. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. NO OCORRNCIA. LOTEAMENTO. OBRAS DE INFRAESTRUTURA NO EXECUTADAS PELO EMPREENDEDOR. PREVISO EXPRESSA EM LEI COMPLEMENTAR MUNICIPAL. INEXISTNCIA DE DISPENSA TCITA OU EXPRESSA EM ALVAR DE LICENA OU TERMO DE ACORDO. COMPLEMENTAO DE REA A SER DOADA AO MUNICPIO. NECESSIDADE. I - No acarreta cerceamento de defesa a deciso que indefere determinados quesitos formulados pelas partes e considerados impertinentes pelo juiz, eis que, sendo ele o destinatrio das provas, dirige e determina a instruo do processo, como dispe o artigo 130 do Cdigo de Processo Civil. II - No imprescindvel a apresentao de alegaes finais quando no for produzida prova em audincia de instruo e julgamento. III - A exigibilidade de execuo de obras de infraestrutura em loteamento decorre de imperativo legal, consubstanciado na Lei Federal n. 6.799/79 e na Lei Complementar Municipal n. 4/92, ainda que no tenha sido prevista no alvar de licena e, tampouco, no termo de acordo para a implantao do loteamento, pois fundada em norma de observncia obrigatria e insuscetvel de afastamento pelas partes. AGRAVOS RETIDOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR. Acrdo n. 34455, Apelao Cvel n. 0500937-2, de Sarandi, Quarta Cmara Cvel. Relator: Abraham Lincoln Calixto. DJ: 12-05-2009)
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e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salrio mnimo do Pas); A Constituio Federal, em seu art. 24, atribuiu Unio, aos Estados, ao Distrito Federal a competncia para legislar, de forma concorrente, sobre direito urbanstico. J o art. 30, incs. I e II, estendeu essa atribuio tambm aos Municpios. Desse modo, conforme tais dispositivos, compete ao Municpio, em relao Unio e aos Estados, e aos Estados, em relao Unio, a tarefa de suplementar (compreenda-se complementar, e no contrariar) a legislao existente. Assim, o crime ser consumado pela prtica de atos executrios de parcelamento do solo para fins urbanos, ainda que existente a autorizao pelo rgo competente, mas em desacordo com as demais normas municipais ou estaduais aplicveis espcie que complementam, nas esferas Estadual ou Municipal, a Lei do Parcelamento do Solo (ex.: descumprimento de norma que estabelea maior restrio de recuo ou metragem mnima de lotes por fora de lei municipal ou estadual).62
62 Jurisprudncias: APELAO CVEL - AO DECLARATRIA C/C PEDIDO DE LIBERAO DE CAUO E AO DE PRESTAO DE OBRIGAO DE FAZER - LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA - INTERESSE DO MUNICPIO - LOTEAMENTO IRREGULAR - CORRETA A ANLISE DA PROVA PRODUZIDA NOS AUTOS - PERCIA TCNICA QUE DEMONSTRA CABALMENTE O DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAES ASSUMIDAS E A NO IMPLANTAO DA INFRAESTRUTURA ESTABELECIDA EM LEI - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. O projeto do loteamento da rea denominada Parque Residencial Bom Pastor no foi integralmente cumprido pela Construtora. Como ela deixou de atender os requisitos mnimos exigidos pela legislao vigente poca da implantao do Loteamento, no que se refere a infraestrutura, evidente sua legitimidade para figurar no plo passivo da ao. Presente na demanda no apenas o interesse processual do Municpio, mas tambm o interesse pblico para garantir o desenvolvimento da cidade, a qualidade de vida da populao, as condies bsicas de sade, urbanizao e o cumprimento da legislao que dispe sobre o parcelamento do solo urbano. O laudo pericial e os documentos acostados aos autos fazem prova suficiente acerca do descumprimento das obrigaes legais por parte da Apelante no que toca ao loteamento objeto da presente lide. As exigncias do Municpio esto amparadas na legislao especfica (Lei Federal n. 6.799/79 e Lei Complementar Municipal n. 4/92), vigentes poca da concesso do alvar. (TJPR. Apelao Cvel n. 0404475-1, de Sarandi, Quarta Cmara Cvel, Relatora: Anny Mary Kuss, DJ: 11-03-2008) E, finalmente: PENAL E PROCESSO PENAL PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO PARA FINS URBANOS PRELIMINAR DE INPCIA DA DENNCIA NO ACOLHIDA CONSTITUCIONALIDADE DOS ARTIGOS 50 E 51 DA LEI N. 6.766/79 ANTIJURIDICIDADE MATERIAL DA CONDUTA PROCESSO DE REGULARIZAO DO PARCELAMENTO INOCORRNCIA DA ABOLITIO CRIMINIS EXISTNCIA DE PROVA DA PARTICIPAO DO SEGUNDO ACUSADO NO CRIME DE PARCELAMENTO INOCORRNCIA DA CONTINUIDADE DELITIVA COM FATOS DE OUTRAS AES PENAIS REDUO DA PENA EXCESSIVAMENTE FIXADA AO PRIMEIRO ACUSADO ERRO DE PROIBIO NO DEMONSTRADO CONDENAO DO TERCEIRO ACUSADO - RECURSOS CONHECIDOS - PRELIMINARES REJEITADAS APELO DO MINISTRIO PBLICO PROVIDO APELAO DO ACUSADO UBIRAJANE DOS SANTOS DE ANDRADE PARCIALMENTE PROVIDA. APELO DO RU ELSON DE ARAJO AMORIM IMPROVIDO. No inepta a denncia suficientemente precisa e clara ao descrever as condutas dos acusados, com os detalhes e circunstncias necessrios, possibilitando-lhes a plena e irrestrita defesa acerca dos fatos ali narrados. O artigo 51 da Lei n. 6.766/79 representa uma norma de extenso, cuja finalidade consiste na adequao tpica mediata de outras condutas que no esto descritas expressamente no ncleo do tipo penal incriminador. Pelo que, a capitulao adotada pela denncia mediante a combinao dos artigos 50 e 51 da Lei n. 6.766/79, no configura acusao alternativa. Alm das normas de adequao tpica indireta, o ordenamento jurdico-penal brasileiro tambm comporta as figuras tpicas abertas, que reclamam maior interveno intelectiva do julgador. Tal proceder - necessrio
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d) dar incio, de qualquer modo, ou efetuar parcelamento do solo urbano sem observncia das determinaes constantes do ato administrativo de licena (art. 50, inc. II. Pena: recluso de 1 a 4 anos e multa de cinco a cinqenta vezes o maior salrio mnimo do Pas); O tipo penal estar configurado no caso de descumprimento, pelo parcelador, ao teor do ato administrativo da licena expedida ao empreendimento. Deste modo, o tipo penal poder estar configurado na hiptese de o ato contrariar leis formais e tambm os atos administrativos regulares expedidos pelos respectivos nveis de governo e rgos competentes. e) fazer ou veicular proposta, contrato, prospecto ou comunicao
a toda aplicao normativa - no macula a conformidade constitucional da lei, contanto que no constitua a plena delegao da atividade legislativa, o que no ocorre no caso dos artigos 50 e 51 da Lei n. 6.766/79. A previso legal de regularizao dos parcelamentos e os procedimentos administrativos reiteradamente promovidos pelo Poder Pblico tm o escopo exclusivo de equacionar a catica conjuntura de ocupao prematura e irregular do solo para fins urbanos. A preocupao , pois, eminentemente social. Nada tem de contraditrio com o conjunto normativo e tampouco serve de justificativa para aqueles que buscam lucrar em manifesta violao s regras e princpios emergentes da lei. Ao revs, tais condutas, alm de manifestamente contrrias ordem jurdica formal, revelam intensa reprovabilidade, demonstrando sua fulgente antinormatividade material. O parcelamento irregular do solo para fins urbanos, como crime formal, consuma-se com o singelo ato de lotear ou propor a compra com afirmao falsa ou omisso de informao acerca da irregularidade. Consumado o delito, no h falar-se em abolitio criminis por ausncia de ofensa ao bem jurdico tutelado, que se perpetua enquanto no houver outra lei que retire do mundo jurdico a norma incriminadora. Consoante entendimento da Turma, existindo prova de ter o acusado agido consciente e dolosamente na participao dos crimes definidos no artigo 50, inciso I e III, da Lei n. 6.766/79, impe-se-lhe a condenao s respectivas penas. No h erro de tipo quanto irregularidade do empreendimento se o acusado corretor de imveis e foi autuado anteriormente pelo mesmo crime. Permanece inabalada a pretenso punitiva do Estado se entre o fato e o recebimento da denncia e se entre esta e a sentena condenatria no transcorreu o prazo estipulado no artigo 109 do Cdigo Penal. A no demonstrao dos requisitos do artigo 71 do Cdigo Penal impede o reconhecimento da continuidade delitiva, que fica igualmente obstada pela reiterao das condutas delituosas como meio de vida, denotando, na realidade, habitualidade criminosa do acusado que assim procedeu. A extensa folha penal do ru empreendedor do loteamento, com diversas anotaes de inquritos policiais e aes penais em andamento revelam seus maus antecedentes que, somadas s outras circunstncias judiciais desfavorveis, permitem elevar sua pena a patamar razoavelmente superior ao mnimo legal, mas no justifica ultrapassar a metade da soma do mnimo com o mximo legal, mormente considerando o largo intervalo da pena abstrata prevista no preceito secundrio da norma penal (1 a 5 anos de recluso). O erro de proibio consiste na ignorncia do agente de que sua conduta constitui um ato reprovado, supondoo lcito, independentemente de conhecer ou no o teor da norma (artigo 21 do Cdigo Penal e o artigo 3 da LICC). Portanto, a mera afirmao de desconhecimento da lei no induz ao reconhecimento da exculpante, mormente se a capacidade intelectiva e as condies culturais do acusado denotam ter potencial conscincia da ilicitude dos fatos. A proposta de venda de lotes em parcelamento irregular para fins urbanos sem a devida cincia ao promissriocomprador acerca da ilegalidade do empreendimento constitui o crime previsto no artigo 50, inciso III, e pargrafo nico, inciso I. Segundo entendimento da Turma, demonstrada a materialidade e autoria do crime atravs de propostas de venda e demais provas dos autos, impe-se a condenao do acusado que as assinou, cuja pena, em razo das circunstncias judiciais favorveis, deve ser fixada no mnimo legal (1 ano de recluso e 10 dias-multa, substituda aquela por uma pena restritiva de direito). Recursos conhecidos. Preliminares rejeitadas. Apelo do Ministrio Pblico provido. Apelao do acusado Ubirajane dos Santos de Andrade parcialmente provida. Apelo do ru Elson de Arajo Amorim improvido. (TJDF Ap. Crim. n. 2006.06.5.000417-0, de Braslia, 2 Turma Criminal, Desembargador Benito Tiezzi, Julgado em 18-10-2007)
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ao pblico ou a interessados, afirmao falsa sobre a legalidade de parcelamento do solo para fins urbanos (art. 50, inc. III, primeira parte. Pena: recluso de 1 a 4 anos e multa de cinco a cinqenta vezes o maior salrio mnimo do pas) Trata-se de um caso especfico de crime de falso previsto na Lei do Parcelamento do Solo, o qual atenta diretamente contra o interesse pblico, no tocante situao de regularidade de parcelamento do solo para fins urbanos, e no apenas a f pblica, induzindo tambm em erro o terceiro interessado na aquisio de lote. H necessidade de comprovar-se a respectiva falsidade, inadmitindo-se a sua presuno para a configurao do crime.63 64 f) ocultar fraudulentamente fato relativo a parcelamento do solo urbano para fins urbanos (art. 50, inc. III, segunda parte. Pena de recluso de 1 a 4 anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salrio mnimo do Pas); Trata-se de crime de perigo, no importando o resultado danoso,
63 Conduta tambm est tipificada no rol dos crimes contra as relaes de consumo, nos termos do disposto no art. 7, inc. VII da Lei 8137/90, com a seguinte disposio: art. 7. Induzir consumidor ou usurio a erro, por via de indicao ou afirmao falsa ou enganosa sob a natureza, qualidade de bem ou servio, utilizando-se de qualquer meio, inclusive a veiculao ou divulgao publicitria.
64 Jurisprudncias: APELAO CRIMINAL. CRIME PREVISTO NO ART. 50, III E PARGRAFO NICO, I E II, DA LEI N. 6.766/79 (LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO). AFIRMAO FALSA SOBRE A LEGALIDADE DOS LOTES E CONSEQENTE VENDA DOS IMVEIS. ALEGAO DE REGULARIZAO POSTERIOR DO LOTEAMENTO E PRTICA DA CONDUTA TPICA SOB ESTADO DE NECESSIDADE. ABSOLVIO IMPOSSVEL. MATERIALIDADE E AUTORIA COMPROVADAS. CRIME FORMAL QUE SE CONSUMA COM A AFIRMAO FALSA. AUSNCIA DE PROVA ACERCA DA CAUSA DE EXCLUSO DE ANTIJURIDICIDADE. NUS DO RU, NOS TERMOS DO ART. 156 DO CDIGO DE PROCESSO PENAL. CONDENAO MANTIDA. APLICAO DA PENA. CIRCUNSTNCIAS JUDICIAIS. CONDENAO ANTERIOR. EXPIRAO DO PRAZO DEPURADOR DE QUE TRATA O ART. 64, I, DO CDIGO PENAL. ANTECEDENTE CRIMINAL NO CARACTERIZADO. REITERAO DE PRTICA NEGOCIAL EM PREJUZO DE TERCEIROS QUE, ENTRETANTO, CARACTERIZA CERTO DESVIO NA CONDUTA SOCIAL. CIRCUNSTNCIAS DESFAVORVEIS E CONSEQNCIAS GRAVES. PONDERAO, PORM, DE QUE NO SE TRATA DE NMERO EXPRESSIVO DE VTIMAS. PENA-BASE ELEVADA EXCESSIVAMENTE. MINORAO. PENA DE MULTA. LEI ESPECIAL QUE FAZ REFERNCIA A VALOR EM SALRIOS MNIMOS. INAPLICABILIDADE DA PREVISO ANTE O DISPOSTO NO ART. 2 DA LEI N. 7.209/84. FIXAO QUE DEVE OBSERVAR O ART. 49 DO CP NO TOCANTE QUANTIDADE DE DIAS-MULTA E O ART. 60 DO MESMO DIPLOMA QUANTO AO VALOR DE CADA DIA-MULTA. ADEQUAO, OBSERVADA A PROPORCIONALIDADE EM RELAO PENA PRIVATIVA DE LIBERDADE E SITUAO ECONMICA DO RU. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, EM PARTE. (TJSC. Apelao Crim. n 2007.052442-2, de Capinzal. Primeira Cmara Criminal. Relator: Victor Ferreira. Julgado em 22-07-2008) E ainda: APELAO-CRIME. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO. EXTINO DA PUNIBILIDADE PELA PRESCRIO. INOCORRNCIA. Fazer ou veicular proposta, contrato, prospecto ou comunicao ao pblico ou a interessados, afirmao falsa sobre a legalidade do loteamento ou desmembramento do solo, para fins urbanos, ocultando fraudulentamente fato a ele relativo. Venda de lotes irregulares. Condenao mantida. Apelo improvido. Unnime. (TJRS. Apelao Crime n. 70025582867, Quarta Cmara Criminal. Relator: Aristides Pedroso de Albuquerque Neto, Julgado em 29-01-2009)
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consumando-se mediante a ocultao intencional de fato impeditivo ou limitador aprovao do parcelamento, tais como: a existncia de crrego, nascente, declividade de morro, condies sanitrias insuportveis e de risco, linhas de alta tenso, ou situao de irregularidade, ou clandestinidade do parcelamento. Hipteses de qualificao do delito do art. 50: O pargrafo nico do art. 50 prev as qualificadoras do delito, identificados com hipteses de parcelamentos de solo clandestinos, elevando a pena do crime, em tais hipteses, de um a cinco anos de recluso:
Pargrafo nico. O crime definido neste artigo qualificado se cometido: I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a inteno de vender lote em loteamento ou desmembramento no registrado no Registro de Imveis competente; II - com inexistncia de ttulo legtimo de propriedade do imvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, 4 e 5 desta Lei, ou com omisso fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato no constituir crime mais grave. Pena: recluso de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de dez a cem vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.
Obs.: A mesma pena ser aplicada ao mandatrio de loteamentos, direto ou gerente de sociedade (art. 52). Responsabilidade criminal do Oficial do Registro de Imveis O art. 52 da Lei Federal n. 6.766/79 prev ainda a responsabilidade do oficial de registro de imveis, com pena de deteno, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de cinco a cinqenta vezes o maior salrio mnimo, para a hiptese de ocorrncia de registro de loteamento, ou desmembramento, no aprovado pelos rgos competentes, ou registro de compromisso de compra e venda, cesso ou promessa de cesso de direitos, ou ainda o registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento no registrado. 65
65 Jurisprudncias relativas aos crimes do parcelamento do solo: Crime contra o meio ambiente. Artigo 67 da Lei n. 9.605/98. Suspenso condicional do processo. Inviabilidade. Fato que no constitui infrao de menor potencial ofensivo. Vedao expressa do artigo 28 da mencionada Lei. Concesso, por funcionrio pblico, de licena em desacordo com as normas ambientais, para realizao de loteamento. Autoria e materialidade comprovadas documentalmente e por percia. Condenao mantida. Os benefcios da Lei n. 9.099/95, em se tratando de crime contra o meio ambiente, somente sero aplicveis nos casos de infrao de menor potencial ofensivo, consoante o determinado pelos artigos 27 e 28 da Lei n. 9.605/98. Comete o delito tipificado no artigo 67 da Lei n. 9.605/98, o Secretrio Municipal que concede alvar a particular, para a realizao de loteamento, em desacordo com as normas ambientais, sem a apresentao da respectiva licena. (TJSC. Ap. Crim. n. 2001.013619-8, de Timb. Segunda Cmara Criminal. Relator: Des. Maurlio Moreira Leite. Julgado em 13-11-2001)
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31) necessria a interveno do Ministrio Pblico nos projetos de loteamentos e/ou desmembramentos na fase do pr-registro?
Sim. Conforme se depreende do Provimento n. 25/1985/CGMP, que assim recomenda:
aos membros do Ministrio Pblico de primeira instncia o efetivo exerccio de rigorosa fiscalizao sobre os pedidos de registro de loteamento ou desmembramento de imveis que ingressarem no cartrio competente, impugnando-os desde logo, quando estiverem em desacordo com os termos das Leis nmero 6.766/79 e nmero 6063/82.
Reforando o Provimento mencionado alhures, colacionamos a ementa e a concluso, respectivamente, exaradas nas Consultas n. 8/03 e 9/01, formuladas Corregedoria-Geral deste parquet, in verbis:
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO Lei n. 6.766/79. Necessidade de interveno ministerial em pedido de registro de loteamentos e desmembramentos. Interesse pblico e social. Inteligncia do art. 127 da Constituio Federal e art. 82, II, do CPC. Prazo de 5 dias para manifestao. Aplicao da regra subsidiria do art. 185, do CPC.(Consulta n. 8/03)
E, ainda:
Visando orientar os membros do Ministrio Pblico, e vista da relevncia da matria abordada, relativa disciplina do parcelamento do solo urbano prevista na Lei Federal n. 6.766/79 e Lei Estadual n. 6.063/82 (com as alteraes da Lei Estadual n. 10.957/98), entende-se que deve ser recomendado aos Promotores de Justia o exerccio de rigorosa fiscalizao sobre os pedidos de registro de loteamento ou desmembramento de imveis que derem entrada no Registro Imobilirio, promovendo o cancelamento e procedendo s impugnaes, desde logo, sempre que em desacordo com as condies previstas na legislao de regncia federal, estadual e municipal. Para tanto, sugere-se que o Promotor de Justia oficie aos cartorrios competentes solicitando vista de todos os procedimentos que tratam dos projetos de loteamento ou de desmembramento submetidos a registro, na forma e prazo previstos no art. 18 da Lei n. 6.766/79. Por todo o exposto a manifestao no sentido de que o Ministrio Pblico deve continuar intervindo nos pedidos e nas aes relacionadas aos registros de loteamentos e desmembramentos do solo urbano.(Consulta n. 9/01)
Complementando, por estar em inteira consonncia com o que at ento foi exposto, transcrevemos trecho da Apelao Cvel n. 01.020385-5, de Videira, da lavra do Des. Francisco Oliveira Filho:
A interveno do Ministrio Pblico surge, primeiramente, quando o projeto
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de loteamento ou desmembramento, j aprovado pela Prefeitura Municipal, for impugnado por terceiro interessado antes do registro. o que disciplina o art. 19, 2. Dever o membro do Ministrio Pblico manifestar-se no prazo legal, atentando para a rigorosa observncia dos requisitos impostos pela legislao. A segunda interveno ocorrer quando houver pedido de cancelamento do registro de loteamento ou desmembramento, feito com a anuncia da Prefeitura Municipal, no caso do disposto no art. 23, inciso II, enquanto nenhum lote tiver sido objeto de contrato, ou, em outro caso, quando houver pedido conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com a anuncia da Prefeitura Municipal e do Estado (art. 23, inciso III) (grifo nosso). 66
32) Qual a forma de interveno do Ministrio Pblico prevista na Lei do Parcelamento do Solo?
Remetemos a resposta ao teor da consulta ao CME intitulada Parcelamento do Solo Urbano Interveno do MP Fundamentos Legais Rotina de Procedimentos que podero ser adotados pelo Promotor de Justia, documento anexo parte integrante do presente guia.
66 Jurisprudncias: 1. AO CIVIL PBLICA - Ajuizamento pelo MP objetivando a concluso das obras de infraestrutura exigidas quando da aprovao do loteamento denominado Parque Chapado, observado o regramento constante da Lei n. 6.766/79 [...]Controle do parcelamento e da ocupao do solo urbano que encargo inafastvel do ente municipal, na esteira do que dispem a CF (art. 30, VIII) e a CE (arts. 180/183), assentando o art. 40 da Lei n. 6.766/79 a obrigao da Prefeitura Municipal de regularizar o loteamento ou desmembramento, executado em desacordo com o plano respectivo, de modo a evitar leso aos padres de desenvolvimento urbanstico e mesmo aos adquirentes de lotes [...]. (TJSP. Ap. Cv. n. 146.092-4/9-00, de Piracicaba, Dcima Cmara de Direito Privado de Frias. Relator: Paulo Dimas Mascaretti, DJ 26-03-2004. [Grifo meu].). 2. AO CIVIL PBLICA - LOTEAMENTO REGISTRADO - DESCUMPRIMENTO DE LEGISLAO FEDERAL E ESTADUAL - LIMINAR MANTIDA. Evidenciando-se ofensa ao meio ambiente e desatendimento da legislao especfica, justifica-se a concesso de liminar em ao civil pblica promovida pelo Ministrio Pblico, para suspender atividade de loteamento, mesmo registrado. (TJSC. Agr. Ins. n. 1988.058966-4, de Tubaro. Primeira Cmara de Direito Comercial. Relator: Eder Graf. Julgado em: 30-03-1993) 3. AO CIVIL PBLICA - MINISTRIO PBLICO - INTERESSES INDIVIDUAIS HOMOGNEOS REGULARIZAO DE LOTEAMENTO - LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. O Ministrio Pblico parte legtima para a defesa dos interesses dos compradores de imveis loteados, em razo de projetos de PARCELAMENTO de SOLO urbano, em face de inadimplncia do parcelador na execuo de obras de infraestrutura ou na formalizao e regularizao dos loteamentos (REsp n. 137889, Rel. Min. Francisco Peanha Martins, j. 6-4-00).
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IV - Legislao e Normas Aplicveis

1. Federal:
Lei n. 4.504/64 (Estatuto da Terra) Lei n. 4.591/64 (Lei do Condomnio) Lei 4.771/65 (Cdigo Florestal) Lei n. 4.947/66 (Direito Agrrio) Lei n. 5.868/72 (Sistema Nacional de Cadastro Rural) Lei n. 6.766/79 (Parcelamento do Solo) Lei 6938/81 (Poltica Nacional do Meio Ambiente) Lei n. 10.257/01 (Estatuto da Cidade) Lei n. 11.428/06 (Mata Atlntica) Decreto-Lei n. 58/37 (Loteamento e Venda de Terrenos) Decreto-Lei n. 271/67 (Loteamento Urbano) Decreto n. 59.428/66 (Regulamenta Estatuto da Terra)
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2. Estadual:
Lei n. 6.063/82 (Parcelamento do Solo Urbano) Lei n. 10.472/97 (Poltica Florestal Estadual) Lei n. 10.957/98 (Altera a Lei n. 6.063/82) Decreto 5.835/02 (Regulamenta o pargrafo nico do art. 20 da Poltica Florestal Estadual)
3. Municipais:
Plano diretor; Lei municipal de parcelamento do solo; Lei municipal de meio ambiente; Lei de uso e ocupao do solo; Lei do permetro urbano; Planos setoriais, em especial os de habitao, de transporte e mobilidade e de saneamento. Normas edilcias, como cdigo de obras e edificaes.
4. Resolues:
CONAMA n. 10/88 (regulamenta atividades em reas de proteo ambiental)67 CONAMA n. 303/02 (Dispe sobre parmetros, definies e limites de reas de Preservao Permanente)68 CONAMA n. 369/06 (Dispe sobre os casos excepcionais, de utilidade pblica, interesse social ou baixo impacto ambiental,que possibilitam a interveno ou supresso de vegetao em rea de Preservao Permanente-APP.) 69 Conjunta IBAMA/FATMA n. 1/95 (Regulamenta o corte, a supresso e explorao de vegetao secundria no estgio inicial
67 Disponvel em http://www.mma.gov.br/port/conama/legiabre.cfm?codlegi=74. Acesso em 27.09.2010 68 Disponvel em http://www.mma.gov.br/port/conama/legiabre.cfm?codlegi=299 Acesso em 27.09.2010 69 Disponvel em http://www.mma.gov.br/port/conama/legiabre.cfm?codlegi=489 Acesso em 27.09.2010
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de regenerao da mata atlntica, no Estado de Santa Catarina).70 CONSEMA 01/06 (Aprova a listagem das atividades consideradas potencialmente causadoras de degradao ambiental passveis de licenciamento ambiental pela FATMA e a indicao do competente estudo ambiental para fins de licenciamento).71 CONSEMA 03/08 (revoga o anexo I da Resoluo CONSEMA 01/06 e publica um novo anexo I, contendo a listagem das atividades potencialmente poluidoras sujeitas ao licenciamento. Mantm vigentes os anexos II e III da Resoluo CONSEMA 01/06);72
5. Instrues Normativas:
Instruo INCRA n. 17-B de 22-12-80 Instruo FATMA n. 373 Instruo FATMA n. 2474
6. Provimentos:
Provimento n. 14/93 (Corregedoria de Justia - TJ/SC) disciplina disposies sobre o registro especial de que trata o art. 18 da Lei n 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que versa sobre o parcelamento do solo urbano.75 Provimento n. 13/94 (Corregedoria de Justia - TJ/SC) - Dispe sobre os loteamentos clandestinos, com proibio de escriturao e registro de atos e negcios jurdicos infringentes do ordenamento
70 Disponvel em http://www.mp.sc.gov.br/legisla/est_ato_port_res/resolucao/cme_re001_95.htm Acesso em 27.09.2010 71 D i s p o n v e l e m h t t p : / / w w w. s d s . s c . g o v. b r / i n d e x . p h p ? o p t i o n = c o m _ d o c m a n & t a s k = c a t _ view&gid=77&Itemid=46&lang= Acesso em 27.09.2010 72 D i s p o n v e l e m h t t p : / / w w w. s d s . s c . g o v. b r / i n d e x . p h p ? o p t i o n = c o m _ d o c m a n & t a s k = c a t _ view&gid=79&Itemid=46&lang= Acesso em 27.09.2010 73 D i s p o n v e l e m h t t p : / / w w w. f a t m a . s c . g o v. b r / i n d e x . p h p ? o p t i o n = c o m _ d o c m a n & t a s k = c a t _ view&gid=32&Itemid=83 Acesso em 27.09.2010 74 D i s p o n v e l e m h t t p : / / w w w. f a t m a . s c . g o v. b r / i n d e x . p h p ? o p t i o n = c o m _ d o c m a n & t a s k = c a t _ view&gid=32&Itemid=83 Acesso em 29.09.2010 ,
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legal sobre o parcelamento do solo urbano ou rural.76 Provimento n. 75/98 (Corregedoria de Justia - TJ/SC) - Dispe sobre os registros de parcelamento do solo urbano nas serventias extrajudiciais, garantindo a preservao do meio ambiente.77 Provimento n. 37/99 (Corregedoria de Justia/SC) - Institui o Projeto Lar Legal, objetivando a regularizao do parcelamento (loteamento e desmembramento) do solo urbano.78 Provimento n. 25/85 (MP/SC) Determina a observncia do disposto na Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, e na Lei n. 6.063, de 24 de maio de 1982.79
76 Disponvel em http://tjsc5.tj.sc.gov.br/consultas/jurisprudencia/jsp/provimentoscirculares_avancada.jsp. Acesso em 27.09.2010 77 Disponvel em http://tjsc5.tj.sc.gov.br/consultas/jurisprudencia/jsp/provimentoscirculares_avancada.jsp . Acesso em 27.10.2010
78 Disponvel em http://tjsc5.tj.sc.gov.br/consultas/jurisprudencia/jsp/provimentoscirculares_avancada.jsp. Acesso em 27.10.2010
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79 Disponvel em http://www.mp.sc.gov.br/portal/site/portal/portal_lista.asp?campo=194 Acesso em 27.10.2010
VI - Consultas
1. CONSULTA N. 5/2006 - COMARCA CAPITAL
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO INTERVENO DO MINISTRIO PBLICO - FUNDAMENTOS LEGAIS - ROTINA DE PROCEDIMENTOS QUE PODERO SER ADOTADOS PELO PROMOTOR DE JUSTIA.
Pergunta Em quais hipteses ocorrer a interveno do Ministrio Pblico em procedimentos afetos aos parcelamentos do solo? Resposta O Parcelamento do Solo Urbano regulado pela Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e penais visando a disciplinar a ocupao do solo e o desenvolvimento urbano, e a tutela do interesse pblico coletivo subsumido na defesa da coletividade adquirente dos lotes previstos no empreendimento. Para anlise e aprovao do loteamento e do desmembramento, a lei reguladora impe que sejam cumpridos requisitos que esto expressos como condio para o desenvolvimento vlido e regular de todo o empreendimento,
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compreendendo as seguintes e principais fases: pedido de diretrizes (arts. 6 e 7); apresentao do projeto (arts. 9 a 11); aprovao pela Prefeitura Municipal (arts. 12 a 17); pr-registro (art. 18); execuo (art. 18, V), e registro. A interveno do Ministrio Pblico surge, primeiramente, quando o projeto de loteamento ou desmembramento, j aprovado pela Prefeitura Municipal, for impugnado por terceiro interessado antes do registro. o que disciplina o art. 19, 2: Dever o membro do Ministrio Pblico manifestarse, no prazo legal, atentando para a rigorosa observncia dos requisitos impostos pela legislao. A segunda interveno ocorrer quando houver pedido de cancelamento do registro de loteamento ou desmembramento, feito com a anuncia da Prefeitura Municipal, no caso do disposto no art. 23, inciso II, enquanto nenhum lote tiver sido objeto de contrato, ou, em outro caso, quando houver pedido conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com a anuncia da Prefeitura Municipal e do Estado (art. 23, inciso III). Assim ocorrendo, o Oficial do Registro de Imveis dever publicar um resumo do pedido de cancelamento e, havendo, ou no, impugnao, o processo ser remetido ao juiz competente para homologao, aps prvia manifestao do Ministrio Pblico (art. 23, 2). A Lei comentada prev outras hipteses de interveno do parquet (art. 38, 2 e 3), todas situaes que respeitam um procedimento de jurisdio voluntria, no qual o Ministrio Pblico exercer tipicamente a funo de fiscal da Lei. Alm dessa atuao expressa, a mencionada Lei Federal tipificou o parcelamento ilegal do solo como delito contra a administrao pblica, do art. 50 a 52, os quais, por se tratarem de crimes de ao pblica, tambm ensejam atuao do rgo ministerial competente pretensa responsabilidade penal. Ambas as atuaes referem-se a casos de interveno tradicional do Ministrio Pblico, quer como fiscal da lei, quer como titular da ao penal pblica. J a prerrogativa de notificao do parcelador para regularizao do parcelamento ilegal, medida claramente protetiva ao direito do adquirente de lote, trata-se de atuao em defesa dos direitos do consumidor. Com o advento da Lei n. 7.347, de 24 de julho de 1985, e da Constituio Federal de 1988, o Ministrio Pblico passou a ter atuao mais destacada nos pedidos e aes envolvendo o parcelamento do solo, abarcando, de incio, aspectos penais e registrais, ampliando-se essa interveno, por meio do
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inqurito civil e da ao civil pblica, sempre em defesa do meio ambiente, fosse o meio ambiente natural, fosse o meio ambiente artificial, e a defesa do consumidor. certo que, em uma primeira fase, houve forte resistncia, do Poder Judicirio, a reconhecer a legitimidade do Ministrio Pblico para tutelar o parcelamento do solo, ora sob o argumento de que se tratava de interesse do Municpio, ao qual competia ajuizar as demandas visando ao adequado ordenamento do solo urbano, ora sob o argumento de que se tratavam de interesses individuais homogneos disponveis dos adquirentes de lote, aos quais assistiria a legitimidade para litigar em prol de seus prprios interesses. Considera-se matria pacfica a atuao do Ministrio Pblico em questes relativas ao parcelamento do solo urbano, de tal modo que, em Santa Catarina, grande parte das Promotorias Especializadas na Defesa do Meio Ambiente atua inclusive nos procedimentos de registro de parcelamento do solo, atribuindo-se ao rgo de Exec uo as funes de defesa de interesses difusos ou coletivos nas relaes jurdicas relativas a desmembramento, loteamento e uso do solo para fins urbanos. Da porque se considera pacificada na jurisprudncia a atuao do Ministrio Pblico em todas as fases do processo de parcelamento e registro, notadamente para exercer a vigilncia que o Municpio e os demais rgos pblicos no fazem. Tanto assim, que em Santa Catarina grande parte das Promotorias Especializadas na Defesa do Meio Ambiente atuam inclusive nos procedimentos de registro de parcelamento do solo, atribuindo-se ao rgo de Execuo as funes de defesa de interesses difusos ou coletivos nas relaes jurdicas relativas a desmembramento, loteamento e uso do solo para fins urbanos. Sua atuao vem legitimada, seno por disposio da prpria Lei que regula o parcelamento do solo urbano, mas, e principalmente, pelo comando normativo constitucional e, de resto, pelas disposies de sua Lei Orgnica Estadual (LC-197/00), a considerar como funo institucional do rgo a proteo de outros interesses individuais indisponveis, individuais homogneos, sociais, difusos e coletivos (art. 82, inciso VI, e), e a exigir sua manifestao nos processos em que a sua participao seja obrigatria por lei ou, quando entender cabvel a interveno em razo de interesse pblico, para assegurar o exerccio de suas funes institucionais, no importando a fase ou o grau de jurisdio em que se encontrem os processos (art. 82, inciso X). Vale citar, em reforo a esse entendimento, a posio da doutrina sobre
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a interveno do parquet:
Compreendeu claramente o legislador que os adquirentes de lotes, comumente pessoas de condio humilde, quase sempre no tm meios de defender seus direitos e, muitas vezes, ignoram mesmo quais sejam estes. Justifica-se, pois, a participao do Ministrio Pblico, no s pelo tratamento legal dado aos adquirentes de lotes, considerados hipossuficientes em relao outra parte, como tambm pelo forte contedo social da lei, de ordem pblica e de carter cogente. Pode-se mesmo ver nessa atribuio conferida ao Ministrio Pblico uma espcie de substituio extraprocessual destinada a garantir a efetiva realizao de interesse e direito privados de pessoas que se encontram em condies desfavorveis para exercit-los ou defend-los.80
Em casos anlogos, a jurisprudncia ptria j firmou posio a respeito:

ILEGITIMIDADE DE PARTE MINISTRIO PBLICO INOCORRNCIA Impugnao ao registro de loteamento Lei n. 6.766/79 que no define o rol de interessados Hiptese, ademais, de atuao na defesa do interesse pblico Recurso no provido.81 ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL AO CIVIL PBLICA PATRIMNIO PBLICO INTERESSE COLETIVO LOTEAMENTO REGULARIZAO INTERESSES INDIVIDUAIS HOMOGNEOS LEGITIMIDADE DO MINISTRIO PBLICO LEI N. 6.766/79, ARTS. 38 E 40 LEI N. 7.347/85, ART. 21 C. F., ART. 129, III E IX PRECEDENTES STF E STJ dever constitucional do Ministrio Pblico a defesa do patrimnio pblico e social, dos interesses difusos e coletivos e de outras funes compatveis com a sua natureza (art. 129, III e IX, CF). O Ministrio Pblico parte legtima para a defesa dos interesses dos compradores de imveis loteados, em razo de projetos de parcelamento de solo urbano, em face de inadimplncia do parcelador na execuo de obras de infraestrutura ou na formalizao e regularizao dos loteamentos. A iterativa jurisprudncia do Pretrio Excelso acompanhada por incontveis julgados desta Eg. Corte, vem reconhecendo a legitimidade do Ministrio Pblico para a defesa dos interesses difusos, coletivos e individuais homogneos. Recurso conhecido e provido.82
Posto isso, resulta evidenciada a necessidade de interveno do Ministrio Pblico nos pedidos de registro de loteamento e desmembramento de imveis e em todas as aes correlatas, devendo, sempre que necessrio, promover a impugnao ou o cancelamento do registro imobilirio.
80 PAZZAGLINI FILHO, Marino. So Paulo: Revista Justitia, vol. 114, p.141. 81 SO PAULO. Tribunal de Justia. Apel. Cvel n. 213.023-2, de Marlia. Rel. Des. Ricardo Brancato. Julgado em 5-5-1994. 82 BRASIL. Superior Tribunal de Justia. RESP n. 108249 (199600590150), de So Paulo, 2 Turma. Rel. Ministro Francisco Peanha Martins. Fonte: DJU, de 22-5-2000, p. 00092.
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Bem de se ver que, diante da relevncia da matria, preocupou-se a Corregedoria Geral do Ministrio Pblico em recomendar aos Promotores de Justia o exerccio de rigorosa fiscalizao sobre os pedidos de registro de loteamento ou desmembramento de imveis que derem entrada no Registro Imobilirio, promovendo o cancelamento e procedendo as impugnaes, desde logo, sempre que em desacordo com as condies previstas na legislao de regncia federal, estadual e municipal. 2 Instrumentos de Atuao Rotina de Procedimentos A atuao do Ministrio Pblico no parcelamento do solo urbano, na rea cvel, d-se por intermdio do inqurito civil, ou procedimento preparatrio (PP), e da ao civil pblica. O inqurito civil procedimento previsto no art. 8, 1, da Lei n. 7.347/85 e visa apurao de fatos que possam lesar interesses difusos e coletivos e a adoo de medidas para a preveno ou reparao da leso. Qualquer pessoa poder, e o servidor pblico dever, provocar a iniciativa do Ministrio Pblico. Em geral, as irregularidades no parcelamento do solo urbano chegam ao conhecimento do Promotor de Justia por intermdio de rgos pblicos encarregados da fiscalizao, que, ao constatarem irregularidades, fazem a necessria comunicao. Tambm freqente que a notcia chegue por intermdio de adquirente de lote, que comparece no atendimento ao pblico para pedir orientao ou fazer reclamao. Organizaes no governamentais dedicadas defesa do meio ambiente igualmente costumam noticiar irregularidades. Por vezes, o Cartrio do Registro de Imveis que leva os fatos ao Ministrio Pblico, especialmente no que se refere inexecuo de obras de infraestrutura. Nada impede que o oficial comunique ao Promotor de Justia o registro de grande nmero de vendas de fraes ideais de tamanho nfimo, indicativo do parcelamento ilegal do imvel. Para instruir o inqurito civil ou o procedimento preparatrio, o Promotor de Justia poder requisitar certides, informaes, exames, percias. Essas diligncias, em geral, envolvem a apurao, na Prefeitura e no Estado, sobre a aprovao do parcelamento; a apurao, no Cartrio do Registro de Imveis, sobre o registro do parcelamento e da titularidade do domnio da gleba; percia ou vistoria na rea para constatao do seu efetivo parcelamento e de eventuais restries ao parcelamento, e para saber se as obras efetuadas; oitiva de adquirentes de lotes, que devero exibir os documentos relativos aquisio, tais como: compromisso de compra e venda, ou, na falta deste,
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proposta de compra, notas promissrias; oitiva de outras testemunhas; e oitiva do parcelador. Realizadas todas essas diligncias, o Promotor de Justia ter elementos para apurar a legalidade do parcelamento e tomar uma das seguintes medidas: a) arquivamento - medida que ser tomada se no houver fundamento para a propositura de ao civil. A promoo de arquivamento dever ser homologada pelo Conselho Superior do Ministrio Pblico; b) termo de ajustamento de conduta - o parcelador poder comprometerse a sanar as irregularidades do empreendimento, firmando compromisso em tal sentido. O termo de ajustamento de conduta constituir-se- em ttulo executivo extrajudicial, o que significa que, em caso de descumprimento, o Promotor de Justia poder promover sua execuo; e c) ajuizamento de ao civil pblica. A ao civil pblica visa responsabilizao pelos danos causados ao meio ambiente, ao consumidor, a bens e direitos de valor artstico, esttico, histrico, turstico e paisagstico, a qualquer outro interesse difuso ou coletivo e por infrao da ordem econmica. Alm do Ministrio Pblico, tambm esto legitimados a ajuiz-la a Unio, Estados e Municpios, autarquias, empresas pblicas, fundaes, sociedades de economia mista e associaes. Embora haja tantos co-legitimados para o ajuizamento da ao civil pblica, estatsticas revelam que cerca de 95% delas so ajuizadas pelo Ministrio Pblico. Os funcionrios dos Poderes Pblicos Municipal e Estadual devem conhecer as leis que envolvem o parcelamento do solo e estarem aptos a apliclas, ao traarem as diretrizes do parcelamento; ao analisarem o projeto para fins de aprovao; ao fiscalizarem os parcelamentos que esto sendo implantados; alm de estarem aptos a orientar corretamente empresrios interessados em parcelar o solo e consumidores interessados em adquirir lotes. Os parceladores devem buscar adequada orientao tcnica e jurdica antes de iniciarem qualquer empreendimento, mesmo em casos em que o parcelamento fsico ou jurdico da gleba tenha incio, possvel a adoo de medidas tendentes a paralis-lo ainda em estgio inicial, de tal modo que seja possvel evitar o dano ou providenciar o retorno situao anterior e a integral reparao do dano ocorrido. Pressuposto bvio dessa atuao que o fato chegue ao conhecimento do Promotor de Justia antes do incio do parcelamento ou assim que ele comece.
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3 rgos pblicos que podem ser acionados pelo Ministrio Pblico Ao tomar conhecimento de que est havendo publicidade ou incio de obras de um parcelamento ilegal ou, ainda, de que est ocorrendo uma invaso, o representante do Ministrio Pblico dever instaurar inqurito civil ou procedimento preparatrio, acionando os seguintes rgos pblicos, que devero tomar medidas, na sua esfera de atuao, para coibi-lo: a) Prefeitura Municipal - dever fiscalizar o parcelamento e, constatando sua ilegalidade, aplicar as sanes cabveis ao parcelador. Tais medidas, em geral, abrangem notificaes (inclusive aquela prevista no art. 38 da Lei n. 6.766/79), advertncia, multa, embargo e, at mesmo, demolio. Cabe aqui frisar que o Municpio tambm possui legitimidade para o ajuizamento de ao civil pblica. b) rgo ambiental - dever ser acionado sempre que demonstrado que o empreendimento no possui licenciamento ambiental ou estiver ocorrendo supresso de vegetao na gleba parcelada, ou, ainda, qualquer outra espcie de agresso ao meio ambiente. Caber ao agente do rgo pblico promover o embargo administrativo da obra visando a impedir a ocorrncia ou a ampliao do dano ambiental, lavrando-se o respectivo auto e elaborando-se Relatrio de Vistoria, apontando, detalhadamente, a ocorrncia de supresso de vegetao, os danos ambientais impostos pelo loteamento, os impactos ambientais concretamente produzidos e demais danos j consolidados na rea objeto da autuao. c) Polcia Ambiental - dever ser acionada sempre que estiver ocorrendo a prtica de infrao penal ambiental. A ela caber proceder autuao do parcelador e de tantos quantos tenham concorrido para a prtica do evento, lavrando-se Termo Circunstanciado. d) Polcia Civil - dever empreender diligncias para constatar se esto ocorrendo vendas ou atos de parcelamento material do imvel em desacordo com a lei, tais como: a abertura de ruas e demarcao de quadras e lotes. Se tiver ocorrido modificao fsica da gleba, dever ser providenciada a percia. Ainda que no se logre xito na priso em flagrante dos responsveis pelo parcelamento, dever ser instaurado inqurito policial para a completa apurao dos fatos. e) Registro de Imveis - uma vez comunicado pelo Ministrio Pblico sobre a existncia de parcelamento ilegal do solo em determinado imvel, o Oficial do Registro de Imveis dever consignar tal informao nas certides
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a ele relativas. Tal providncia d publicidade investigao do parquet e evita que os consumidores sejam enganados. 4 Providncias que podem ser adotadas pelo Promotor de Justia O Promotor de Justia dispe, ainda na fase do inqurito civil, de outros instrumentos visando preveno do parcelamento ilegal do solo: a) notificao do art. 38 da Lei n. 6.766/79 - verificando que o loteamento no est registrado ou regularmente executado, o Promotor de Justia poder notificar o loteador para suprir a falta, providenciando a abertura de conta junto a Registro Imobilirio para que os adquirentes possam suspender os pagamentos ao loteador e ali depositarem as prestaes. Esta medida somente poder ser adotada quando o parcelador for o titular do domnio do imvel parcelado. recomendvel que o Promotor de Justia procure dar publicidade medida, contatando associaes de moradores, lderes comunitrios ou mediante solicitao a jornais e emissoras de rdio, para que os adquirentes cessem os pagamentos ao parcelador. A prtica demonstra que, quando o parcelador para de receber os pagamentos, costuma empreender grande esforo para regularizar o parcelamento e levantar os valores depositados, o que acaba gerando rpida soluo para os problemas. b) termos de ajustamento de conduta - o Ministrio Pblico poder celebrar termo de ajustamento de conduta com o parcelador. Esse termo poder abranger integralmente o objeto da investigao, hiptese em que poder ser imposta ao parcelador obrigao de no fazer, consistente em no parcelar a rea sem a aprovao dos rgos pblicos competentes e no promover vendas sem o registro do parcelamento. Caso o parcelador demonstre inteno de regularizar o parcelamento, poder ser firmado compromisso preliminar de ajustamento de conduta para que no sejam executadas obras, nem realizadas vendas enquanto no for obtida aprovao e promovido o registro do parcelamento. possvel, ainda, celebrar termo de ajustamento de conduta em que o parcelador compromete-se a promover a regularizao do parcelamento, desde que no haja notcia da existncia de bices a tal regularizao. c) adoo de medidas pelo proprietrio da rea - quando o ilegal parcelamento de gleba promovido por meio de invaso, tem se mostrado eficiente medida a notificao do seu proprietrio para tomar as providncias
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necessrias ao adequado uso de seu imvel, o que, em geral, envolve o ajuizamento de ao de reintegrao de posse. Isso porque o proprietrio responsvel pela utilizao dada a seu imvel, inclusive por terceiros. Sempre que se tratar de invaso recente, essa medida mostra-se eficaz para se evitar a desordenada ocupao do solo, pois possvel a concesso de liminar, cujo cumprimento implica o retorno da rea ao estado anterior. Contudo, caso no se logre solucionar a questo ainda na fase do inqurito civil, ser necessrio o ajuizamento de ao civil pblica, onde sero pleiteadas medidas cautelares passveis de evitar a ocorrncia de danos. Nem sempre, no entanto, o parcelamento ilegal do solo urbano chega ao conhecimento do Ministrio Pblico em seu estgio inicial. Ao contrrio, muitas vezes, a situao j est consolidada, seja pela demora na comunicao do fato, seja pela rapidez com que se d a ocupao. Infelizmente, nesse caso, no ser possvel evitar a ocorrncia de danos, restando ao Promotor de Justia buscar sua reparao. A reparao do dano poder ser objeto de termo de ajustamento de conduta, o que ocorre com frequncia nos casos em que seja possvel a regularizao do parcelamento. Inexistindo composio no inqurito civil ou no PP, de se ajuizar a ao civil pblica. Faz-se ainda necessrio mencionar que muitos inquritos civis so instaurados para apurao de inexecuo de obras de infraestrutura. Nesses casos, o Promotor de Justia poder proceder notificao prevista no art. 38 da Lei n. 6.766/79, conforme mencionado alhures, havendo grande chance de a adoo dessa providncia j ser suficiente para regularizar a situao. Outra soluo possvel ser instar a Prefeitura Municipal a realizar as obras faltantes, hiptese em que ela poder ser ressarcida dos valores depositados, ou executar a garantia oferecida pelo parcelador, ou, ainda, dele cobrar os valores excedentes. Com frequncia, tambm, ser firmado o termo de ajustamento de conduta. Caso nenhuma dessas medidas surta efeito, a soluo ser o ajuizamento de ao civil pblica. 5 A Ao Civil Pblica Apurada a ocorrncia de leso, ou ameaa de leso, ordem urbanstica, ao meio ambiente, ao consumidor ou a outro interesse difuso ou coletivo, e, no havendo soluo ou compromisso de ajustamento de conduta, durante o inqurito civil, o Promotor de Justia dever ajuizar a ao civil pblica.
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5.1 Liminares Se necessrio, poder ser ajuizada ao cautelar ou o juiz poder conceder liminar na prpria ao principal. Em geral, os Promotores de Justia ajuzam a ao civil pblica com pedido de liminar. A ao cautelar acaba sendo utilizada somente em casos de urgncia, quando ainda h necessidade de maiores esclarecimentos para o correto ajuizamento da ao principal. So exemplos de pedidos liminares no bojo da ao civil pblica: a) proibio da prtica de atos de parcelamento material no imvel, tais como: supresso de vegetao, movimentao de terras, abertura de ruas, demarcao de quadras e lotes; b) consumado o dano, exigir a recomposio da vegetao mediante apresentao de projeto de recuperao de rea degradada, elaborado por responsvel tcnico, com ART, com comprovao do protocolo no rgo ambiental. Tal projeto dever prever a revegetao de toda rea degradada com quantidade e espcie de mudas de rvores nativas, em nmero suficiente para a recomposio; tratos culturais; espaamento; procedncia das mudas; e indicao do local onde sero plantadas; c) assegurar as condies mnimas necessrias para o crescimento da vegetao plantada at que a mata atinja o porte mdio e replantio das mudas que morrerem ou no apresentarem desenvolvimento adequado, substituindo-as por outras da mesma espcie; d) proibio de publicidade, vendas e recebimento de prestaes; e) colocao de placas ou faixas na rea, informando que, por deciso judicial, o parcelamento no pode ser executado e no podem ser vendidos lotes; f) exibio de compromissos de compra e venda e apresentao de rol de adquirentes; g) bloqueio de matrcula imobiliria; h) indisponibilidade ou bloqueio de bens, para garantia do cumprimento da obrigao de fazer e da indenizao pleiteadas; e i) execuo de obras de infraestrutura. 5.2 Pedidos A ao civil pblica poder ter como objeto a condenao em dinheiro ou o cumprimento de obrigao de fazer ou no fazer. A maioria das aes
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contm pedidos de condenao a obrigaes de fazer e no fazer. O pedido mais comum ser o de regularizao do parcelamento, com a obteno das aprovaes necessrias, registro perante o Cartrio do Registro de Imveis e execuo das obras de infraestrutura. Paralelamente, feito o pedido de condenao obrigao de no fazer, consistente em no parcelar ou no vender sem ter as aprovaes e o registro. Para o caso de descumprimento da obrigao imposta, pedida a cominao de multa diria. Em casos nos quais a regularizao se mostre invivel, o pedido tem sido de desfazimento do parcelamento, com a recomposio da gleba ao estado anterior, inclusive com a recomposio da vegetao nativa, e indenizao dos danos aos adquirentes de lotes. Na hiptese de o parcelamento fsico da gleba no ter sido iniciado e sobre ela incidir vedao que a torne insuscetvel de ser parcelada, possvel o pedido de condenao obrigao de no fazer, isto , de no promover o parcelamento. 6 Concluses 1) O Parcelamento do Solo Urbano regulado pela Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e penais visando a disciplinar a ocupao do solo e o desenvolvimento urbano, e a tutela do interesse pblico coletivo subsumido na defesa da coletividade adquirente dos lotes previstos no empreendimento. 2) Para anlise e aprovao do loteamento e do desmembramento, a lei reguladora impe que sejam cumpridos requisitos que esto expressos, como condio para o desenvolvimento vlido e regular de todo o empreendimento, compreendendo as seguintes e principais fases: - pedido de diretrizes (arts. 6 e 7); - apresentao do projeto (arts. 9 a 11); - aprovao pela Prefeitura Municipal (arts. 12 a 17); - pr-registro (art. 18); - execuo (art. 18, V); e registro. 3) A tutela do parcelamento do solo urbano pelo Ministrio Pblico tem por fundamento a defesa do meio ambiente, do consumidor e da ordem urbanstica, includos na previso do art. 1, e incisos, da Lei n. 7.347/85. 4) A atuao do Ministrio Pblico, no parcelamento do solo urbano, na rea cvel, se d por intermdio do procedimento preparatrio, do inqurito civil e da ao civil pblica, ao passo que, na esfera penal, ela ocorre
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no inqurito policial e na ao penal. 5) Ao instaurar inqurito civil sobre parcelamento ilegal do solo, o Promotor de Justia deve acionar outros rgos pblicos com competncia para atuar na questo, os quais devero tomar as medidas cabveis na sua esfera de atuao, podendo ainda o Promotor de Justia proceder notificao do art. 38, 2, da Lei n. 6.766/79, celebrar termo de ajustamento de conduta ou exigir do proprietrio as medidas necessrias regularizao do uso do imvel. 6) Quando for ajuizada ao civil pblica versando sobre parcelamento do solo urbano, o Ministrio Pblico dever pleitear as liminares necessrias a se evitar a ocorrncia ou continuidade dos danos e a garantir futura execuo, alm de formular pedido de condenao em dinheiro ou, de preferncia, de condenao obrigao de fazer ou no fazer.
2. CONSULTA N. 8/07 - COMARCA DE FORQUILHINHA

PARCELAMENTO DO SOLO. INC. V DO ART. 18 DA LEI N. 6.766/79. EXECUO DE OBRAS. CRONOGRAMA. CAUO.
Pergunta: O artigo 18, V, da Lei n. 6766/79 exige, para aprovao do loteamento, cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao pela Prefeitura da execuo das obras exigidas por legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais ou da aprovao de um cronograma, com a durao mxima de 2 (dois) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execuo das obras. Ocorre que as obras referidas no inciso V do artigo 18 ainda no foram realizadas por completo. Desse modo, indaga-se:
a) que tipo de rigor deve ser exigido nesse cronograma (no caso, o requerente se limitou a anotar o tempo em que pretendia terminar as obras, sem nem mesmo especificar o que seria feito ms a ms)?
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Resposta: No tocante ao prazo para execuo do cronograma, compreendese que esses projetos, no nosso entender, devem conter alm dos aspectos tcnicos, seus custos e cronograma detalhado, de preferncia, com etapas a serem cumpridas ms a ms, respeitando-se o prazo legal (de 2 anos para loteamentos aprovados antes e de 4 anos para aqueles aprovados aps a vigncia da Lei n. 9.785/99, a qual alterou a redao do art. 18, inc. V, da Lei n. 6.766/79), referente execuo das obras. Caso no seja cumprido o cronograma no prazo legal estabelecido, o Municpio assume solidariamente a responsabilidade pela concluso das obras referentes ao loteamento por si aprovado, conforme assentado na Jurisprudncia do TJ/SC83, situao esta que dever ensejar a consequente propositura da ao de regresso contra o parcelador inadimplente. Por sua vez, quanto ao cronograma das obras exigidas, colhe-se da doutrina84, primeiramente, que o plano de arruamento ser apresentado isoladamente ou em conjunto com o plano de loteamento (onde isso seja admitido), submetendo-se aprovao do Municpio, em tantas vias quanto forem exigidas (geralmente, quatro vias), devidamente assinado pelo proprietrio da gleba e por profissional habilitado e, se exigido em lei, sendo registrado na Municipalidade. O plano de arruamento, obedecidas as diretrizes fornecidas e demais normas fixadas pelo rgo de planejamento, ou por outro da Prefeitura Municipal, dever conter os projetos de urbanizao primria, que, atendidas as peculiaridades locais, consistem, nas Municipalidades mais exigentes, mais ou menos, no seguinte:
I projeto geral de arruamento, em escala determinada, incluindo curvas de nvel do terreno de metro em metro, vias de circulao, quadras, zonas de uso, reas verdes e reas institucionais; II perfis longitudinais e sees transversais de todas as vias de circulao, em escala horizontais estabelecidas, e com cpias nas formas que se especificar; III projeto completo do sistema de escoamento de guas pluviais, indicando e pormenorizando o dimensionamento e os caimentos de coletores, bocas-de-lobo e demais equipamentos, nas medidas, nas normas e nos padres especificados; IV projeto completo do sistema de coleta, tratamento e despejo de gua servidas e suas respectivas redes, obedecendo as medidas, os pa83 Apelao Cvel n. 2005.005358-7, Des. Nicanor da Silveira, Deciso de 20-4-2006. 84 SILVA, J. A. Direito urbanstico brasileiro. 4 ed. rev. e atual. So Paulo: Malheiros Editores, 2006. p.476.
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dres e as normas previstos pelos rgos competentes; V projeto completo do sistema de alimentao e distribuio de gua potvel e respectiva rede, obedecendo as medidas, os padres e as normas estabelecidas pelos rgos competentes; VI projeto de guias, passeios, sarjetas e pavimentao das vias, obedecendo as medidas, os padres e as normas estabelecidos pelos rgos competentes; VII projeto de arborizao de reas verdes, alm de arborizao das vias, definindo as diferentes espcies a serem plantadas, quer nas reas verdes como nas vias, obedecendo as normas fixadas pela Prefeitura; VIII projeto de proteo das reas contra eroso, inclusive mediante preservao da cobertura vegetal existente; IX memoriais descritivos e justificativos, correspondentes a cada projeto; e X cronograma de execuo da obra etc.
Por sua vez, o plano de loteamento, quer seja apresentado juntamente com o plano de arruamento, quer como segunda fase do processo de parcelamento, consiste na diviso das quadras em lotes, indicando as zonas de uso, ou seja, os lotes destinados aos usos residencial, comercial, industrial e institucional, conforme os usos admitidos na rea, alm dos recuos de frente e de fundo e outros ndices urbansticos exigidos pelo modelo de assentamento urbano previsto para o local. Desse modo, ao se analisar o contedo do art. 18, inciso V, da Lei n. 6.766/1979, observa-se que no cronograma a que se refere tal inciso devem estar contemplados, no mnimo, os projetos de urbanizao primria de execuo das vias de circulao no loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento de guas pluviais, como preconiza a j citada Lei. Alm desses, os demais projetos de infraestrutura do loteamento que constam no memorial descritivo tanto do plano de arruamento quanto do plano de loteamento do empreendimento. Quanto responsabilidade criminal decorrente da no execuo das obras no prazo legal acordado, poder incorrer a conduta do loteador faltante no tipo penal previsto no art. 50, inc. I, da Lei n. 6766/79 85. b) que tipo de rigor deve ser exigido no instrumento de garantia para a execuo das obras (no caso, houve mera assinatura de um termo particular
85 MACHADO, P. A. L. Direito ambiental brasileiro. 13. ed. rev., atual. e ampl.. So Paulo: Malheiros Editores, 2005. 1092p.
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de responsabilidade pelo loteador, mencionando que dois lotes foram entregues a ttulo de cauo e sero liberados aps concludos os servios de infraestrutura)? Do entendimento doutrinrio86, colhe-se que, dada a dificuldade da efetivao de todas as obras no espao de tempo limitado entre o deferimento do projeto pelo Municpio e a entrada do pedido de registro no cartrio competente, no prazo mximo de 180 dias, e, considerando a impossibilidade ftica de comearem, antes daquele ato, os mencionados trabalhos, pois seria demasiadamente arriscado diante da eventualidade de uma negativa ao pedido de aprovao, faculta a lei a substituio do termo de verificao por um documento oficial, onde se registre a concordncia da municipalidade com um cronograma detalhando as etapas na realizao das obras, com durao mxima de quatro anos, para loteamentos posteriores Lei n. 9.785/99, e de 2 anos para loteamentos anteriores a 1999. Esse cronograma ser acompanhado de um instrumento idneo de garantia para a execuo das obras, o qual consistir, por exemplo, de um termo de fiana ou coresponsabilidade, assumindo terceiros o dever de ressarcir a municipalidade at certo valor, caso ela se veja impelida a efetivar ou concluir os trabalhos diante da inrcia do loteador, que se nega a cumprir a obrigao no prazo concedido por notificao. c) como saber se os lotes entregues so cauo suficiente? Acerca da garantia para as obras de infraestrutura, pode o Municpio, ao aprovar o parcelamento do solo, negociar com o loteador a forma de garantia das obras de infraestrutura bsica. Isso fica a critrio do Municpio que pode aceitar fiana, seguro, nota promissria, cauo ou at mesmo hipoteca de parte do imvel loteado ou de imvel situado em localidade diferente. 87 Quanto s garantias possveis de serem adotadas por fora do disposto no inc. V do art. 18, conforme Plnio Marin88, vedado ao oficial indagar se a garantia boa ou no, eficaz ou no, bastando-lhe que seja apresentado um instrumento em que o loteador oferea e a Prefeitura aceite qualquer tipo de garantia real ou no, fidejussria etc. Cumpre ao Oficial, entretanto, se a garantia for real, registr-la na matrcula do imvel se este pertencer sua circunscrio ou averb-la se ela merecer atos deste tipo (grifo nosso).
86 RIZZARDO, A. Processo de compra e venda e parcelamento do solo urbano: Leis 6.766/79 e 9.785/99. 6. ed. rev. ampl. e atual. de acordo com o novo Cdigo Civil So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2003. 240p. 87 BOLETIM JURDICO. Lei 6.766/79 - Parcelamento do solo urbano no Registro Imobilirio Disponvel em: <http://www.boletimjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id=640> Acesso em: 21-9-2007. 88 MARIN, Plnio. Prtica de Registros Pblicos. 6. ed. Local: Saraiva, 1988. p. 37.
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Ainda de acordo com a doutrina89, a garantia das obrigaes assumidas no termo de acordo obrigar o interessado a prestar cauo de bens mveis e imveis que a juzo do Municpio bastem para cobrir o custo dos servios a serem utilizados. Essa cauo poder ser substituda por fiana prestada por estabelecimento de crdito quando da no execuo das obras previstas no termo de acordo, decorrendo do descumprimento a obrigao da municipalidade em proceder competente ao de execuo a fim de adjudicar ao patrimnio pblico os bens caucionados e para receber, do estabelecimento de crdito, a quantia afianada. Pelo exposto, este Centro de Apoio entende que cabe Municipalidade determinar a forma da cauo a ser exigida como garantia das obras de infraestrutura do loteamento, exigidas por legislao municipal (inc. V do art. 18). No entanto, essa deve ser suficiente para garantir um futuro ressarcimento dos custos que, por inrcia da empreendedora, venham a onerar o errio. Assim, o Municpio deve proceder a uma avaliao dos custos envolvidos na realizao das obras de infraestrutura do loteamento, tomando como cauo valor satisfatrio apenas para quitar tais despesas conforme assentado na Jurisprudncia do TJ/SC90.
3. CONSULTA N. 01/08 - COMARCA DE PALHOA

REAS VERDES URBANAS - DESAFETAO - OBRIGATORIEDADE DO MUNICPIO EM ZELAR PELAS REAS VERDES E PRAAS QUE INSTITUIR
89 SIILVA, E. J. Parcelamento e desmembramento do solo urbano: doutrina, jurisprudncia e prtica. Leme: Editora de Direito, 1999. 443p. 90 Apelao Cvel no. 2005.007044-2, Des. Luiz Czar Medeiros, Deciso de 30-8-2005 AO CIVIL PBLICA - LOTEAMENTO - MINISTRIO PBLICO - LEGITIMIDADE ATIVA - OBRAS DE INFRAESTRUTURA - RESPONSABILIDADE - PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO - REVISO - POSSIBILIDADE - INDISPONIBILIDADE DE BENS - CPC, 461, 5, E LEI N. 7.347/85, ART. 12 1. O fato de particulares se beneficiarem direta ou indiretamente com o resultado da demanda judicial no desnatura a legitimidade de ndole constitucional do Ministrio Pblico para promover ao civil pblica na defesa do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos (CF, art. 129, III, e Lei n. 7.347/85, art. 5). 2. possvel ao Poder Judicirio rever atos administrativos que se reputam ilegais ou que afrontam o interesse pblico. Desse modo, mesmo tivessem sido cumpridas todas as obrigaes assumidas e que propiciaram a liberao do loteamento pelo Poder Pblico, se constatado que a execuo do empreendimento trouxe danos ao meio ambiente ou a qualquer outro direito difuso ou coletivo legalmente protegido, impor-se-ia a reviso do ato administrativo, respondendo todos aqueles que direta ou indiretamente contriburam para o prejuzo ou para a potencialidade deste. 3. Incumbe ao juiz, de ofcio ou a requerimento das partes, tomar providncias que assegurem o resultado prtico equivalente ao adimplemento da tutela pretendida (CPC, art. 461, 5, e Lei n. 7.347/85, art. 12). A indisponibilidade de bens uma dessas providncias e deve se limitar ao quantum necessrio para garantir a realizao das obras destinadas regularizao do loteamento ou cobertura de eventuais prejuzos. 4. Em sede de agravo de instrumento, s se discute o acerto ou desacerto do ato judicial hostilizado, no sendo vivel o exame aprofundado de temas relativos ao meritum causae (AI n. 99.017438-7, Des. Eder Graf), sob pena de supresso de um grau de jurisdio.
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Pergunta: Qual a funo e as caractersticas das reas Verdes Urbanas? Pode o Municpio proceder alterao jurdica de um bem pblico efetuando a desafetao das reas verdes? Resposta As reas verdes urbanas tornaram-se elementos urbansticos vitais. Deixaram de ser apenas ornamentao urbana para ser necessidade higinica, de recreao e at de defesa e recuperao do meio ambiente. O que caracteriza as reas verdes a existncia de vegetao contnua, amplamente livre de edificaes, ainda que recortadas de caminhos, vielas, brinquedos infantis e outros meios de passeio e divertimento leves, quando tais reas se destinem ao uso pblico1. O regime jurdico de reas verdes pode incidir sobre espaos pblicos ou privados. A legislao urbanstica poder impor aos particulares a obrigao de preservar reas verdes existentes em seus terrenos, ou mesmo impor a formao, neles, dessas reas, ainda que permaneam com sua destinao ao uso dos prprios proprietrios. que as reas verdes no tm funo apenas recreativa, mas importam em equilbrio do meio ambiente urbano, finalidade a que tanto se prestam as pblicas como as privadas (p. 247). Hely Lopes Meirelles2 identifica os espaos livres e as reas verdes nos loteamentos como limitaes do traado urbano voltados salubridade da cidade (p. 102). So bens predispostos ao interesse coletivo e que desfrutam de especial proteo para que sua finalidade urbanstica no seja desvirtuada por ao do Estado ou de terceiros. Nas palavras de Arfelli3, as reas verdes so constitudas de formao vegetal natural ou artificial pr-existente ao parcelamento da gleba (parques florestais), ou at mesmo sua formao pode ser imposta pelo Poder Pblico. Pode ainda recair sobre espaos pblicos ou privados. Ainda que possam servir ao lazer e recreao, como elementos urbansticos, as reas verdes tambm no se destinam apenas ornamentao urbana, mas desempenham, nos dias atuais, importante papel sanitrio e at de defesa e recuperao do meio ambiente, diante da degradao de agentes poluidores. O autor acrescenta que as reas verdes caracterizam-se pela continuidade e predominncia da cobertura vegetal, o que as distingue de mera arborizao como elemento acessrio, como se observa em avenidas,
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alamedas, ou canteiros centrais de avenidas, no obstante esta tambm se preste ao equilbrio ambiental, alm de servir de ornamentao da paisagem urbana e de sombreamento via pblica. As reas verdes (recreio), inserindo-se no conceito de reas institucionais, ou como modalidade de reas destinadas implantao de equipamentos comunitrios, ou ainda como espaos livres de uso pblico, devem, por fora de lei, ser exigidas pela Municipalidade como requisito mnimo dos loteamentos e desmembramentos. Essas reas de uso comum do povo proporcionam qualidade de vida no s populao emergente do loteamento como aos moradores de bairros vizinhos, mormente a comunidade carente, que pratica seu lazer nas reas pblicas da cidade, nas praas, nos jardins, nos parques, em reas verdes e outros equipamentos comunitrios afins. De acordo com a doutrina de Paulo Afonso Leme Machado, o Municpio est obrigado a zelar pelas reas verdes e praas que instituir. No pode desvirtuar as funes fundamentais desses espaos pblicos de uso comum do povo. Dessa forma, o Municpio no pode alienar, doar, dar em comodato, emprestar a particulares ou a entes pblicos as reas verdes e as praas. Esses espaos pblicos no podem sofrer alteraes que descaracterizem suas finalidades precpuas, que visam ao lazer e sade da populao. Assim, contrariam as finalidades pblicas primrias desses espaos a construo de estacionamentos de veculos, as autorizaes para implantao de bancas de jornais, cabinas telefnicas e bares, ou a autorizao de painis ou de parques de diverses, mesmo que em carter temporrio4. Dentre as importantes funes ambientais das reas verdes, em geral, e das matas urbanas em particular, estas em associao com aquelas indispensveis preservao, recuperao ou melhoria dos frgeis ecossistemas urbanos, evidenciam-se como: a) recurso biolgico indispensvel aos equilbrios naturais do solo, do subsolo, dos montes, morros, das montanhas ou serras, da flora, da fauna e de milhares de seres inferiores organizados, em associaes complexas e harmnicas, agindo contra eroso, deslizamentos, desertificaes; b) elemento fundamental proteo e preservao do regime das guas e dos lenis freticos, evitando o assoreamento dos rios e das nascentes, as inundaes, contaminaes; c) elemento de produo considerado relevante economia local, regional e nacional; d) elemento essencial regenerao do ar e reduo dos rudos, agindo contra a poluio atmosfrica e a poluio sonora; e) elemento indispensvel esttica, paisagem (urbana, perifrica ou rural) agindo contra
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a poluio visual; f) elemento de importante papel medicinal, antimicrobiano e de conservao climtica; e g) consequentemente, elemento indispensvel sade pblica, ao trabalho, ao lazer, ao turismo, contribuindo para preservar o meio ambiente e impedir os desequilbrios prprios da vida contempornea. (DAJOZ apud HELITA)5. As reas verdes so bens pblicos. Estes, quanto destinao, podem ser de uso comum do povo, de uso especial ou dominical. Nas duas primeiras situaes, os bens esto afetados, ou seja, possuem finalidade especfica. Digenes Gasparini6 afirma que a mudana de um bem de uma das duas primeiras categorias (uso comum ou especial) para a dos bens dominicais chama-se desconsagrao ou desafetao. Desafetar retirar do bem a destinao que se lhe atribura por ato administrativo ou lei. Tambm desafetao a mudana de uma para outra espcie dos bens de uso comum ou de uso especial, promovida por lei ou ato administrativo. O autor, ao classificar os bens, explica que as reas verdes so consideradas bens de uso comum do povo, ou seja, o uso e gozo desses bens permitido a qualquer ser humano, sem distino entre nacionais e estrangeiros, entre pessoas fsicas ou jurdicas, ou entre pessoas pblicas ou privadas. Importante frisar que as operaes de afetao e desafetao so de competncia nica e exclusiva da pessoa poltica proprietria do bem, a quem tambm se reconhece a competncia exclusiva para dizer se e quando um bem que integra seu patrimnio poder ser afetado ou no. Destarte, mesmo que um bem destinado rea verde (bem de uso comum do povo) seja invadido, por exemplo, no perde, s por isso, a consagrao que tem. Por conta dessa degradao ambiental e cultural, por cortes e pela reduo descontrolada das reas verdes urbanas, as cidades brasileiras j sofrem com carncia de reas verdes, com srios riscos ao meio ambiente e sade pblica. A desafetao de reas verdes por fora de aprovao de loteamentos prtica comumente utilizada pelos entes pblicos municipais. Essa prtica vem sendo utilizada na administrao pblica municipal, visando, muitas vezes, construo de moradias populares ou at mesmo doaes a instituies de natureza privada. Mas importante frisar que competncia comum da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municpios promover programas de construo de moradia e a melhoria das condies habitacionais e de saneamento bsico. Ntida e irrecusvel a tarefa constitucional de assegurar
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o direito moradia ou propriedade, como requisito bsico e indispensvel da prpria dignidade da pessoa humana [...] a titulao dos habitantes das favelas implica, portanto, meta especfica do Estado Democrtico de Direito, abrangido o direito moradia no conceito de direito fundamental social.7 A Lei n. 6.766/79, que dispe sobre o parcelamento do solo urbano, estabelece, em seu artigo 4, que o empreendedor, ao criar um loteamento, dever destinar reas visando implantao de sistemas de circulao e de equipamento urbano e comunitrio (edificaes relacionadas educao, cultura, sade, lazer e similares - 2), alm de espaos livres de uso pblico. Essas reas para fins comunitrios passam a pertencer ao domnio do Municpio, por fora de expressa disposio legal (art. 22 da Lei do Parcelamento), mas a dvida que surge a seguinte: Pode o Municpio proceder alterao jurdica de um bem pblico efetuando a desafetao das reas verdes? Fbio Nadal8 registra que existem duas correntes a respeito: os que acenam para a possibilidade da desafetao arrimam-se sobre uma perspectiva da autonomia municipal. Para esses, a autonomia administrativa permite ao Municpio instituir, organizar e prestar os servios submetidos sua responsabilidade. Seguem o esclio de Hely Lopes Meirelles, para quem
a autonomia administrativa confere ao Municpio a faculdade de organizar e prover seus servios pblicos locais, para a satisfao das necessidades coletivas e pleno atendimento dos muncipes, no exerccio dos direitos individuais, e no desempenho das atividades de cada cidado. Essa autonomia abrange a prerrogativa de escolha das obras e servios a serem realizados pelo Municpio, bem como do modo e forma de sua execuo, ou de sua prestao aos usurios. (in Estudos e Pareceres de Direito Pblico).
Logo, a destinao dos bens pblicos integrantes do patrimnio municipal possuem fim cambivel, segundo os superiores interesses da comuna. Com efeito, Alfredo Buzaid, citado pelo Des. Oetterer Guedes, ensina:
O bem pblico de uso comum pode sofrer modificaes em sua qualificao jurdica, e tornar-se alienvel, sempre que a Municipalidade, para atender a fins urbansticos, lhe retire a condio de bem de uso comum, por lei especial devidamente sancionada pelo Chefe do Executivo. (TJ/ SP ADIn n. 39.949-0/0-00 So Paulo voto n. 17.309).
Na verdade, essa corrente (favorvel desafetao) alicera-se na funo social da propriedade, constitucionalmente prevista no artigo 182, cinge-se, pois, em buscar equidade urbana, o acesso de toda a populao s condies bsicas de moradia.
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Por outro lado, os que defendem a tese de que a alterao no possvel afirmam que, tratando-se de bem de uso comum do povo destinado a sistema de lazer, aquele no pode ser transmudado em um bem dominial. E mais, apontam para o disposto no artigo 180, inciso VII, da Constituio de So Paulo que obriga, no estabelecimento de diretrizes e normas relativas ao desenvolvimento urbano, que o Estado e os Municpios assegurem que as reas definidas em projetos de loteamento como reas verdes ou institucionais no tenham, em qualquer hiptese, sua destinao, seu fim e seus objetivos originariamente estabelecidos alterados. No mesmo sentido Toshio Mukai9 tambm entende que no pode a lei efetivar a desafetao, sob pena de cometer leso ao patrimnio pblico (da comunidade). Juridicamente, tal lei ser imprestvel, tendo em vista que no criar direito, j que o direito no puro fato, nem pura norma, mas o fato social na forma que lhe d uma norma racionalmente promulgada por uma autoridade competente, segundo uma ordem de valores (Miguel Reale, Fundamentos do Direito, So Paulo, 1940, p. 301-302). Para o autor, em termos genricos, se a simples desafetao legal fosse suficiente para a alienao dos bens de uso comum do povo, seria possvel, em tese, a transformao em bens dominicais de todas as ruas, praas, vielas, reas verdes, entre outras, de um Municpio e, portanto, do seu territrio pblico todo, com a consequente alienao (possvel) desse, o que, evidentemente, seria contra toda a lgica jurdica. Acrescenta, ainda, que os bens de uso comum do povo no podem ser alienados, enquanto cumprirem sua destinao originria, tendo em vista que tais bens possuem uma inalienabilidade intrnseca, e no jurdica, que somente as circunstncias de fato sero capazes de superar (desuso, abandono etc). Enquanto servem ao uso comum do povo e cumprem, portanto, de fato, sua destinao, no podem ser desafetados legalmente. Nessa mesma linha Maurcio Fernandes10, em seu artigo intitulado a desafetao de reas verdes advindas de aprovao de loteamentos perante a tutela ambiental, em que assevera que a busca pela qualidade de vida no meio ambiente, no deve esbarrar no desenvolvimento insustentvel dos centros urbanos. A desafetao de bens de uso comum do povo, em que pese, administrativamente, possa vir a ser vlida, incompatvel com a tutela ambiental, tampouco com a urbanstica. Isso porque no se mostra razovel dar destinao diversa para rea doada, por exigncia legal, a um fim especfico, mormente quando essa rea foi doada para servir de rea verde e, consequentemente, preservar a qualidade de vida local. Assim, descabido alterar-se sua destinao, porquanto o objeto da doao possui, repete-se,
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finalidade especfica predeterminada. Os efeitos da falta de reas verdes em centros urbanos ainda no so totalmente conhecidos, mas pode-se afirmar que h considerveis variaes climticas. Em locais onde faltam reas verdes, a temperatura chega a ser 4C mais alta, quando comparada com a temperatura dentro dos parques na mesma regio. A variao climtica pela interferncia do homem, principalmente nos centros urbanos consiste em um fenmeno chamado de ilha de calor. Afirmase tambm que o ritmo das chuvas alterado com a poluio atmosfrica, alm de se constatar a ocorrncia do denominado efeito estufa. Em resumo, sabendo-se que as reas verdes urbanas constituem-se em elementos fundamentais, portanto indispensveis ao espao urbano, de reconhecido valor ambiental, social e cultural, como esttico e paisagstico, sua preservao primordial, haja vista ser interesse da sade, da segurana, do trabalho, do sossego, do lazer, enfim, do bem-estar da populao. JURISPRUDNCIAS:
Ao direta de inconstitucionalidade Lei municipal desafetao de rea do domnio pblico, com sua transferncia para categoria de bem dominial inadmissibilidade rea que tinha destinao especfica, qual a de rea de lazer, assim reservada por imposio legal, pelo loteador ao municpio afronta ao comando emergente do artigo 180, inciso VII, da constituio do Estado de So Paulo.Ao procedente.(TJ/SP ADIn n. 52.006-0/3 Des. Relator Mohamed Amaro) As reas verdes, no obrigatoriamente matas, podem destinar a preservao de vegetao j existente ou reservadas ao lazer da populao, com a implantao de gramados, bosques ou jardins. Desde que assim institudas por lei, passam a ser, inequivocamente, reas institucionais, complemento do equipamento urbano (ADIn n. 16.500, voto do Des. Alves Braga, j. 24.11.93, JTJ LEX 154/226-275). INCONSTITUCIONALIDADE - Lei Municipal - Propriedade destinada ao sistema de lazer transformada em rea explorada pelo comrcio, clubes de servio e indstrias no poluentes, mediante concesso gratuita - Transferncia do imvel categoria dos bens alienveis - Violao do artigo 180, inciso VII, da Constituio Estadual - Norma constitucional estadual decorrente do Poder Constitucional Derivado - rea institucional - Suspenso da execuo da lei - Ao procedente para declarar a inconstitucionalidade da lei - Votos Vencedores e Vencido. BENS PBLICOS - rea destinada ao sistema de lazer - Concesso para explorao do comrcio, clubes de servio e indstrias - Possibilidade de converso em doao - rea originariamente destinada implantao de um conjunto habitacional - Loteamento pertencente ao municpio desde a data de seu registro - Uso comum do povo- Lei n.
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6.766/79 - Configurao da rea como equipamento comunitrio - rea institucional - Ao procedente para declarar a inconstitucionalidade da lei - Votos vencedores e vencido. Ao Direta de Inconstitucionalidade n. 16.500-0 - So Paulo Requerente: Procurador-Geral de Justia - Requeridos: Prefeito Municipal de Quat e outro. Rel. Des. Renan Lotufo - JTJ, Lex, 154/266) AO CIVIL PBLICA - Desafetao de bem de uso comum do povo - Transformao em bem dominical - Forma irregular - Desvio de finalidade - Dano ambiental - Nulidade da doao, bem como de sua posterior alienao - Admissibilidade - rea destinada implantao de jardins e praas - Alterao da destinao - Importncia das reas verdes na preservao da qualidade de vida urbana - Artigo 180, VII, da vigente Constituio Estadual - Limitao normativa - Ao procedente - Recurso provido. Destinada uma rea para determinada finalidade, defeso ao Municpio a alterao desta, ainda que tal se revista dos mais altos propsitos. (TJSP AC n. 215.797-1, de Marlia, Rel. Des. ROQUE MESQUITA).
REFERNCIAS ARFELLI. Amauri Chaves. reas verdes e de lazer: consideraes para sua compreenso e definio na atividade urbanstica de parcelamento do solo. Revista de Direito Ambiental, v. 9, n. 33, p. 33-51, jan./mar. 2004. BRASIL. Lei n. 6.766 de 19 de dezembro de 1979. Dispe sobre obre o parcelamento do solo urbano e d outras providncias e d outras providncias. Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF, 20 dez. 1979. CALDAS, Roberto Correia da Silva Gomes. O fenmeno da legalizao das favelas e sua transmutao em concesses pblicas. Interesse Pblico, v. 8, n. 37, p. 321-334, maio/jun. 2006. COSTA, Jos Rubens. A regularizao fundiria das favelas. Revista de Direito Publico, v. 25, n. 99, p. 210-218 jul./set. 1991. CUSTODIO, Helita Barreira. Diretrizes de legislao ambiental para a preservao das reas verdes urbanas. Revista de Direito Civil, Imobilirio, Agrrio e Empresarial, v. 20, n. 77, p. 35-47, jul./set. 1996. _______________________. Desafetao e concesso de bens de uso comum do povo invadidos e transformados em favelas:incompatibilidades jurdico-urbanstica-ambientais. Revista de direito civil, imobilirio, agrrio e empresarial,v.14,n.53,p.35-72,jul./set.,1990. GASPARINI, Digenes. Direito Administrativo. 11. ed. So Paulo: Saraiva, 2006. 1022p.
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4. CONSULTA N. 02/09 - COMARCA DE POMERODE

Parcelamento do solo DESMEMBRAMENTO - INSUFICINCIA DO INSTITUTO DA SERVIDO DE PASSAGEM como via de circulao regularizao do empreendimento
Pergunta: admissvel o aproveitamento de uma servido de passagem para caracterizao e aprovao de projeto de desmembramento? Resposta: Inicialmente, para melhor deslinde da questo, importante que sejam revistos alguns institutos afetos ao tema. Conforme leciona Jos Afonso da Silva, Parcelamento urbanstico do solo o processo de urbanificao de uma gleba, mediante sua diviso ou rediviso em parcelas destinadas ao exerccio das funes elementares urbansticas (p. 329). O parcelamento de solo urbano, segundo a Lei n. 6.766/79, poder ocorrer mediante loteamento ou desmembramento; j o desdobro constitui a diviso de um lote sem o objetivo de urbanizao, no se sujeitando aos efeitos da referida Lei, considerando que no detm potencialidade de influir nos padres urbansticos de uma cidade. O loteamento, por sua vez, a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, exigindo prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes ou a abertura de novas vias e de novos logradouros pblicos. J o desmembramento, segundo redao do 2 do art. 2 da Lei n. 6.766/79, a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes. (Retirei o itlico) Finalmente, o desdobro a diviso de um lote em dois; repartir o lote ao meio, sem a abertura de novas vias. Basta, portanto, a abertura de uma rua para que se trate de loteamento (MACHADO, p. 385).
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Jos Afonso da Silva elucida a questo com propriedade:

No se consideram loteamento nem a diviso de um lote maior em dois menores nem mesmo a diviso de uma quadra em lotes com aproveitamento das vias pblicas existentes. No primeiro caso temos simples desdobro de lotes; no segundo, desmembramento. O loteamento e o desmembramento anota Hely Lopes Meirelles constituem modalidades de parcelamento do solo, mas apresentam caractersticas diversas: o loteamento meio de urbanizao e s se efetiva por procedimento voluntrio e formal do proprietrio da gleba, que planeja a sua diviso e a submete aprovao da Prefeitura, para a subseqente inscrio no Registro Imobilirio, transferncia gratuita das reas das vias pblicas e espaos livres ao Municpio e a alienao dos lotes aos interessados; o desmembramento apenas repartio da gleba, sem atos de urbanizao, e tanto pode ocorrer pela vontade do proprietrio (venda, doao, etc.) como por imposio judicial (arrematao, partilha, etc.), em ambos os casos sem qualquer transferncia de rea ao domnio pblico (p. 332). [grifamos]
A principal distino constante na Lei Federal do parcelamento do solo entre loteamento e desmembramento est na dispensa, por ocasio da elaborao do projeto, de abertura ou alteraes nas vias de circulao e logradouros pblicos, pressupondo-se como j existentes no caso de desmembramentos. Muito embora os projetos de parcelamento do solo, para fins de loteamento ou desmembramento, submetam-se s normas urbansticas estabelecidas na legislao municipal, a Lei n. Federal 6.766/79 fixou os requisitos mnimos de infraestrutura bsica, dentre os quais destacam-se as vias de circulao existentes ou a serem projetadas, que devero integrar um plano de arruamento em conformidade com as diretrizes urbansticas municipais. A constituio de sistema virio, parte integrante do plano de arruamento, haver de comportar caractersticas compatveis com o desenvolvimento ordenado da cidade, tornando-se indispensvel, para tanto, a instalao dos equipamentos de infraestrutura prprios ao trfego de pessoas, viaturas e animais, como tambm aqueles necessrios prestao de servios essenciais de gua, esgoto, drenagem e eletricidade, elementos estes indispensveis ao parcelamento do solo (art. 2, 2 e 5, da Lei n. 6.7656/79). Segundo Digenes Gasparini91
As vias de circulao do loteamento devero, por fora dessa norma, integrar o sistema virio oficial existente ou o projetado. Articulam-se as vias do loteamento com rede viria oficial j implantada e a implantar. Essa
91 GASPARINI, Digenes, O Municpio e o Parcelamento do Solo. 2 ed. So Paulo: Saraiva, 1988, p.40.
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articulao h de ser conseguida naturalmente, mantendo-se no loteamento as caractersticas das vias e do sistema virio existente ou projetado.
Desse modo, cabe observar que o instituto da servido de passagem ou servido de trnsito no se equipara ao que se possa compreender como sistema virio e logradouro pblico. Conforme o ensinamento de Plcido e Silva92:
Servido a que autoriza a passagem do proprietrio vizinho por atravessadouros, passagens, caminhos ou estradas particulares existentes em propriedade particular, seja a p, em viaturas, ou em animais.
Diferencia-se a servido do arruamento uma vez que prescinde, em tese, dos equipamentos e infraestrutura urbanstica que integram o plano de arruamento. Haja vista que o projeto de desmembramento, alm do aproveitamento de sistema virio pr-existente sem a necessidade de abertura de novas vias, exige tambm a adequao da via existente regularizao do empreendimento, conclui-se que a mera servido de passagem, alm de se configurar instituto inadequado ao parcelamento do solo, por sua vez no atende aos requisitos necessrios ao processo de desmembramento, obrigando a adoo da hiptese de loteamento, exigindo-se os requisitos a ele correlacionados, para a regularizao do empreendimento. Por outro lado, a realidade urbanstica de nosso pas revela, infelizmente, a existncia de inmeros assentamentos urbanos irregulares ou clandestinos, habitados, de regra, por populaes de baixa renda cuja infraestrutura apresenta-se muito aqum das exigncias legais previstas na legislao do parcelamento do solo (Lei n. 6.766/79) e das legislaes e regulamentos municipais. Justamente nestes assentamentos a existncia de servides de passagem precrias substituem, em muitos casos, a existncia de arruamentos e equipamentos prprios previstos em lei. Voltado ao enfrentamento deste problema, no sentido de assegurar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes, conforme dispe o art. 182 da CRFB/88, o Estatuto das Cidades inseriu no ordenamento jurdico vrios institutos no sentido de facilitar o acesso ao direito social e fundamental de propriedade e cidadania, principalmente em se tratando de urbanizaes consolidadas envolvendo populaes de baixa renda. Destacam-se, dentre outros institutos, as operaes urbanas
92 SILVA, De Plcido e. Vocabulrio Jurdico, vol. III e IV. Rio de Janeiro: Forense, 1991.
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consorciadas, regularizao fundiria e o usucapio especial coletivo, cujos ndices e exigncias urbansticas podero variar, conforme a situao em concreto enfrentada. Ao que tudo indica, foi justamente nesse sentido que o Conselho da Magistratura de Santa Catarina editou a Resoluo n. 11/2008, instituindo o Projeto Lar Legal, tendo por objeto facilitar a regularizao fundiria de favelas e afetas a populaes de baixa renda, e o registro de imveis urbanos e urbanizados loteados, desmembrados, fracionados ou no, uma vez preenchidos os requisitos mnimos para tanto. Referida resoluo, baseada no princpio da razoabilidade e perspectiva da incluso social, pretende facilitar o registro de imveis urbanos ou urbanizados de baixa renda, loteados, desmembrados, fracionados ou no, especialmente nas hipteses de situaes consolidadas, parcelamento do solo, registro de contrato e estado de comunho, ficando excludas as reas de risco ambiental, de preservao natural ou definidas em lei.93 Mais recentemente, temos a Lei n. 11.977/09, que dispe sobre o Programa Federal Minha Casa, Minha Vida. Tal programa busca o incremento de Programas e Polticas Urbanas de Habitao j existentes nos nveis federal, estadual e municipal, dedicando, entre outros institutos, um captulo inteiro para a regularizao fundiria de assentamentos urbanos (Captulo III, arts, 46 a 71), dando especial ateno s populaes de baixa renda, como possvel extrair do art. 47, V, VI e VII, e 48, I. Os instrumentos e mecanismos previstos nestes dispositivos, focando seus objetivos em uma maior incluso social, pretende simplificar a regularizao fundiria dos aglomerados urbanos populares (favelas), sempre que possvel e com o menor prejuzo ambiental. Em outras palavras, segundo seu prprio texto, objetiva garantir o direito social moradia, o pleno desenvolvimento das funes sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. Destarte, aconselha-se o Promotor de Justia, na hiptese de assentamentos populares consolidados, a examinar, no caso concreto, com razoabilidade, a natureza do projeto de regularizao fundiria atentando para a situao ftica consolidada quanto s exigncias razoveis regularizao fundiria do empreendimento, na tentativa de conciliar-se as diretrizes sociais e constitucionais do direito de habitao em melhor sintonia possvel com o objetivo de ordenar-se o desenvolvimento urbano tomando-se como diretiva o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e bem estar de seus habitantes.
93 Conforme art. 2 da Resoluo 11/2008
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Guia do Parcelamento do Solo REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito ambiental brasileiro. 9 ed. So Paulo: Malheiros, 2001. SILVA, De Plcido e. Vocabulrio Jurdico, vol. III e IV. Rio de Janeiro: Forense, 1991.
SILVA, Jos Afonso da. Direito urbanstico brasileiro. 4 ed. So Paulo: Malheiros, 2006. GASPARINI, Digenes. O Municpio e o Parcelamento do Solo. 2 ed. So Paulo: Saraiva, 1988. MUKAI, Toshio. Direito Urbano-Ambiental Brasileiro. 3 ed. Belo Horizonte: Frum, 2006.
5. CONSULTA N. 03/09 - COMARCA CANOINHAS

Parcelamento do solo. DESMEMBRAMENTO. FISCALIZAO. Resultado ftico CORRESPONDENTE AO LOTEAMENTO. CONTROLE DO corte de vegetao DO BIOMA mata atlntica
Perguntas: 1) Nos procedimentos de desmembramentos de reas urbanas necessria a delimitao de rea verde no imvel desmembrando? Qual a previso legal para essa exigncia? 2) Caso seja necessrio qual o percentual que dever ser destinado? Qual o amparo legal? 3) A rea verde delimitada no desmembramento dever ser objeto de doao ao municpio? Qual o amparo legal? 4) Como no h necessidade de licena ambiental nos desmembramentos, de que forma sero identificadas as coberturas arbreas existentes sobre a rea desmembranda? 5) A Lei da Mata Atlntica restringe o corte e supresso de vegetao para fins de loteamento ou qualquer edificao, observada a cobertura vegetal existente sobre a rea. Porm, sua aplicao se restringe ao Bioma Mata Atlntica. O conceito de Bioma Mata Atlntica vem estabelecido no artigo 2. da Lei n.11.428/2006, o qual menciona quais vegetaes e florestas o integram. J o conceito de Floresta um ecossistema dotado de elevada complexidade, em cujo cenrio vicejam numerosos vegetais, todos eles
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imbricados em cadeias interdependentes (CARVALHO, . M. - Tutela Penal do Patrimnio Florestal Brasileiro, So Paulo: RT, 1999). Assim, se a vegetao a ser suprimida estiver em rea urbana e for somente oriunda do Bioma Mata Atlntica, mas no estiver por ocasio da supresso ou corte integrando qualquer de suas Florestas formadoras (artigo 2 da Lei n. 11.428/2006), o corte ser permitido (lcito)? A proteo da norma, ao que se percebe, no recai sobre cada rvore em si, mas sobre determinadas florestas (assim, por exemplo, no toda Araucria que proibida de corte, mas somente aquela que porventura existente em solo que esteja integrando Floresta Ombrfila Mista). Est correta esta interpretao? Resposta s perguntas 1 e 2 Conforme leciona Jos Afonso da Silva, Parcelamento urbanstico do solo o processo de urbanificao de uma gleba, mediante sua diviso ou rediviso em parcelas destinadas ao exerccio das funes elementares urbansticas (pg. 329). O parcelamento de solo urbano, segundo a Lei n. 6.766/79, poder ocorrer mediante loteamento ou desmembramento; j o desdobro constitui a diviso de um lote sem o objetivo de urbanizao, no se sujeitando aos efeitos da referida Lei n., considerando que no detm potencialidade de influir nos padres urbansticos de uma cidade. Diferentemente do loteamento, conceituado como a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, exigindo prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes ou a abertura de novas vias e de novos logradouros pblicos, o desmembramento, segundo redao do 2 do art. 2 da Lei n. 6.766/79, constitui-se na a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes. importante observar que os conceitos e institutos encontram-se inseridos na Lei Federal do parcelamento do solo, Lei n. 6.766/79, sancionada em pleno regime militar, cujo contedo, muito embora recepcionado pela carta constitucional de 1988, necessariamente merece uma releitura em melhor sintonia com as diretrizes da poltica constitucional de desenvolvimento urbano constante no art. 182 e 183 da CRFB/88 e nas disposies constantes nos arts. 1 e 2 da Lei n. 10.257/01 do Estatuto das Cidades, quanto fixao de normas e objetivos voltados prioritariamente preservao da ordem pblica, da funo social da propriedade, e do equilbrio scio-ambiental no desenvolvimento das cidades.
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Examinando-se os conceitos apresentados com a nova roupagem constitucional e urbanstica vigente, muito embora a figura jurdica do desmembramento seja admitida como aquela hiptese de subdiviso de lotes para edificao sem a necessidade de abertura de novas vias de circulao, logradouros pblicos ou alteraes no sistema virio existente, nos termos do 2 do art. 2 da Lei n. 6.766/79, a contrario senso, a Leitura que se faz caracterizao do instituto remete pr-existncia, no local do empreendimento, de todos os equipamentos urbansticos de interesse pblico necessrios sua correta urbanizao exigidos aprovao de um loteamento, tanto aqueles voltados a fins institucionais, de equipamentos pblicos, sistema virio, plano de arruamento, quanto a existncia de reas verdes, a serem aproveitados pelo empreendimento que se pretenda aprovar. Esta a correta Leitura que deve ser feita do disposto no art. 11 da Lei n. 6.766/79:
art. 11 Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposies urbansticas vigentes para as regies em que se situem ou, na ausncia destas, as disposies urbansticas para os loteamentos.
E tambm em relao aos arts. 9; 10 e 11 da Lei n. 6.063/82 (Lei Estadual do Parcelamento do Solo):
art. 9 O projeto de desmembramento, observado o disposto no artigo 8, ser acompanhado de planta do imvel a ser desmembrado, contendo no mnimo: I- a indicao das vias existentes e dos loteamentos prximos; II- a indicao do uso predominante no local e da diviso na rea a ser desmembrada; 10. Cabe ao municpio fixar os requisitos exigveis para a aprovao do desmembramento de lotes decorrentes de loteamento. 11. Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposies urbansticas exigidas para o loteamento, especialmente as contidas nos arts. 2 e 8, item II desta Lei. Par. nico. O Municpio ou Distrito Federal, quando for o caso, fixar os requisitos exigveis para a aprovao de desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja destinao da rea publica tenha sido inferior mnima prevista no par. 1 do art. 4 desta lei.
Muito embora a Constituio Federal tenha firmado a competncia dos municpios para legislar sobre assuntos de interesse local, conferindolhe a tarefa de disciplinar os projetos de parcelamento do solo, para fins de loteamento ou desmembramento, submetendo-os s normas urbansticas
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estabelecidas na legislao municipal, vale lembrar que a Lei Federal n. 6.766/79 fixou os requisitos mnimos de interesse social e infraestrutura bsica para o parcelamento do solo. Destacam-se a os equipamentos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, esgotamento sanitrio, abastecimento de gua potvel, energia eltrica pbica e domiciliar e vias de circulao.1 Assoma-se a isso, para os loteamentos, alm das hipteses restritivas e reas no edificveis ao parcelamento2, aquelas destinadas implantao de equipamento urbano e comunitrio, bem como os espaos livres de ocupao prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.3 O Estatuto das Cidades, ao delinear os objetivos da poltica urbana voltada ao pleno desenvolvimento da cidade e da propriedade urbana enfatiza a necessidade, dentre outras diretrizes, de garantir o direito a cidades sustentveis, compreendido como o direito terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental, infraestrutura urbana, ao transporte e lazer, bem como o obrigatrio oferecimento de equipamentos urbanos e comunitrios e controle e ordenao do uso do solo, de forma a compatibilizar o parcelamento do solo, edificao e uso em relao infraestrutura urbana4 Nesta linha de raciocnio, ao alcance das cidades sustentveis e planejadas, compreende-se que tanto as figuras do desmembramento quanto do loteamento devero compor, como partes integrantes, um mesmo plano urbanstico, voltado ao adequado desenvolvimento e ordenamento das cidades. Sendo assim, compreende-se que as exigncias jurdicas para a aprovao dos projetos diferenciam-se exclusivamente em razo das distines fticas que envolvem respectivos parcelamentos, cujos elementos do empreendimento, ao final, devero assemelhar-se. Esta interpretao amolda-se ao cunho social que norteia os princpios que regem o desenvolvimento das cidades, introduzido pela carta constitucional de 1988 fundamentalmente no seu art. 182:
art. 182 CRFB/88. A poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Pblico Municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem como objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantia do bem estar de seus habitantes.
Em outras palavras, o modelo de parcelamento do solo que se pretende seja implementado em ambas as modalidades o mesmo, seguindo exigncias afins, distinguindo-se exclusivamente pela pr-existncia de equipamentos urbansticos na hiptese do desmembramento, inexistentes estas por ocasio do projeto de loteamento, como o caso das vias e logradouros pblicos,
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respeitando-se, excepcionalmente, distines de tratamentos derivadas do ato jurdico perfeito, da coisa julgada ou eventual direito adquirido decorrentes de situaes juridicamente consolidadas. Raciocnio oposto seria conceder aos postulantes do desmembramento uma situao de privilgio em relao ao loteador, possibilitando um aproveitamento maior da gleba inobstante a eventual ausncia prvia das reas institucionais e reas verdes correspondentes a rea a ser desmembrada. Em que pese tenham as Leis federal e estadual do parcelamento do solo, em seu arts. 11, par. nico e 10, respectivamente, delegado aos municpios a tarefa de fixar os requisitos urbansticos exigveis para a aprovao dos desmembramentos cuja rea pblica (aqui entendida como rea institucional e equipamentos pblicos, e rea verde) tenha sido inferior mnima exigida, ambos os dispositivos determinam a aplicao das mesmas disposies urbansticas exigidas ao loteamento para o parcelamento do solo da rea a ser desmembrada. Segundo Digenes Gasparini,5 a fixao destes requisitos dever ser feita em lei (evitando-se abusos ou privilgios pela administrao municipal), bem como a reserva de rea pblica, para tais fins, dever prioritariamente ser a mesma exigida para os projetos de loteamentos, ao correto ordenamento da cidade. Raciocnio inverso possibilitar abusos e privilgios privados em detrimento do interesse pblico prevalente. A ttulo exemplificativo: Um proprietrio de uma gleba de 100ha realiza o loteamento parcial de 40ha do imvel, destinando proporcionalmente a rea especfica do projeto, 35% para fins de arruamento e equipamentos pblicos, reas institucionais e rea verde. No projeto, o sistema virio atravessa o lote de lado a lado, fazendo divisa com a gleba remanescente. Caso dispensada a exigncia de rea pblica correspondente parcela remanescente e, em vista da pr-existncia de sistema virio, tal circunstncia possibilitaria o aproveitamento econmico integral da rea futura a ser desmembrada em detrimento do interesse coletivo, face a supresso das reas pblicas, situao esta que iria contramo do art. 182 da CRFB/88, pautada pela poltica do desenvolvimento urbano tendo por objetivo o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantia do bem-estar social de seus habitantes (direito de usufruir as reas institucionais e de uso comunitrio, e das reas verdes urbanas). Justamente por isso que o art. 8 da Lei Estadual n. 6.063/82 resguardou a exigncia, para todos os projetos de loteamento, de pelo menos
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35% da gleba a ser destinada aos sistemas de circulao, implantao de equipamento urbano e comunitrio e espaos livres e de uso pblico. Conclui-se, pois, que a dispensa da abertura de novas vias e logradouros pblicos mediante o aproveitamento do sistema virio existente estabelecida no par. 2 do art. 2 da Lei 6.766/79, para a hiptese de desmembramento, no significa a dispensa da exigncia de tais equipamentos, mas sim pressupe a pr-existncia dos mesmos para a regularizao do parcelamento do solo, nos moldes exigidos para o loteamento (ou, na falta, a sua posterior implementao), com aproveitamento dos equipamentos vinculados aos loteamentos prximos previamente aprovados ou implementados pelo Poder Pblico. Conclui-se, outrossim, que muito embora tenha o municpio autonomia para a promoo do planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano,6 dever ater-se s restries previstas na legislao estadual e diretriz constante no art. 182 da CRFB/88, atentando, regularizao ftica do desmembramento, a existncia dos mesmos requisitos urbansticos constantes nos loteamentos anteriormente aprovados, bem como ao percentual de rea a ser direcionado a tal ttulo, conforme o disposto no art. 8 da Lei Estadual n. 6.063/82. Resposta pergunta 3: Quanto ao terceiro questionamento, a resposta afirmativa, conforme o disposto no art. 22 da lei 6.766/79, identificando-se as reas verdes urbanas com os espaos livres de que trata o artigo citado, passando as mesmas a integrar o domnio do municpio a partir da data do registro do loteamento. Resposta pergunta 4: Muito embora compreendamos no sentido de que a aprovao dos projetos de desmembramento e loteamento direcione ao cumprimento das mesmas exigncias urbansticas, a Fundao do Meio Ambiente, de forma inusitada, dispensa de licenciamento os parcelamentos de solo realizados sob a forma de desmembramento. Tal circunstncia enseja o raciocnio no sentido de que a fiscalizao da cobertura arbrea correspondente rea verde do lote haver de ser verificada atravs da comprovao do resguardo correspondente a 35% de reas pblicas devidamente averbada na matrcula da gleba desmembranda, atentando o percentual correspondente a rea verde destinada, ao estabelecido em lei municipal correlata (ou seja, o quanto
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de rea verde destinada haver de ser fixada em lei, observando os limites fixados no art. 1, e incs., do Decreto 5.835/02 e diretrizes constantes na Lei n. 11.428/06 (lei do bioma mata atlntica). Resposta pergunta 5: Compreendemos que o raciocnio apresentado, SMJ est equivocado. A lei do bioma mata atlntica no faz essa distino, no trata de proteo de floresta, e sim da proteo e regularizao do corte e supresso da vegetao do Bioma Mata Atlntica (aqui includa tambm os remanescentes esparsos de vegetao, ainda que situados em reas urbanas). Merece destaque, inclusive, neste sentido, o disposto no captulo IV do referido diploma legal, o qual trata acerca da proteo do bioma mata atlntica nas reas urbanas e regies metropolitanas, ficando vedada a supresso de vegetao primria a qualquer ttulo, secundria em estgio avanado na hiptese de empreendimentos situados em permetros urbanos aprovados aps a vigncia da referida Lei, restringindo ainda em 50% e 30% da rea remanescente coberta para o corte de vegetao secundria em estgio avanado e mdio, respectivamente, quando situada em permetro urbano aprovados at a vigncia da lei, respeitados o Plano Diretor e demais normas aplicveis, aps regular aprovao do rgo Estadual ou Municipal competente (percebe-se que no h restrio para supresso de vegetao nativa em estgio inicial)7. Deste modo, seja a vegetao parte integrante de floresta ou no neste caso, ainda que se trate de remanescente esparso de vegetao - haver de ser identificado o estgio sucessional da vegetao nativa bem como a data da aprovao do permetro urbano onde se situa o empreendimento, para avaliao da possibilidade e percentual admissvel de supresso na execuo do projeto.
1 Conforme art. 2 e . 5 da Lei n. 6.766/79. 2 Conforme art. 3 e par. nico da Lei n. 6.766/79. 3 Conforme art. 4 e incs. da Lei n. 6.766/79. 4 Conforme art. 2o e incs. I, IV, V, VI da Lei n. 10.257/01. 5 GASPARINI, Digenes. O municpio e o parcelamento do solo. 2 ed. - So Paulo: Saraiva, 1988. 6 conforme art. 30, inc. VIII da CRFB/88 7 conforme art. 30, incs. I e II da Lei n. 11.428/06 103
6. CONSULTA N. 07/09 - COMARCA DE IPUMIRIM

PARCELAMENTO DO SOLO. ATO DE DESMEMBRAMENTO. ANLISE DE VIABILIDADE LUZ DO DISPOSTO NO PAR. 2 DO ART. 18 DA Lei 6.766/79 E ART..850 DO CDIGO DE NORMAS DA CGJ/SC .
Pergunta: A Pessoa Jurdica responsvel pelo processo de parcelamento apresentou certides positivas de dbitos fiscais federais e de protestos de ttulos. Aparentemente a Lei n. 6.766/79 exige a apresentao de certido negativa, caso contrrio, invivel o deferimento do pedido. Todavia, outros atos normativos dificultam a compreenso da extenso dessa exigncia. Citase o art. 1, pargrafo 2, do Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, que dispe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestaes, o qual prev que as certides positivas da existncia de nus reais, de impostos e de qualquer ao real ou pessoal, bem como qualquer protesto de ttulo de dvida civil ou comercial no impedem o registro. Indaga-se: A existncia de certido positiva de dbitos fiscais em nome do loteador inviabiliza, sob qualquer hiptese, a autorizao de um desmembramento, considerando o disposto no art. 850 do Cdigo de Normas da Corregedoria Geral de Justia do Estado de Santa Catarina94 e art. 1, 2 do Decreto n 58/37? Resposta: A exigncia constante no art. 18 da Lei n. 6.766/79 no tocante apresentao de certido negativa de dbitos fiscais decorre precipuamente da necessidade de demonstrao do estado de solvncia do responsvel para arcar com as despesas decorrentes dos atos de parcelamento. Tal demonstrao de solvncia propugna a proteo, aos futuros compradores
94 Art. 850. Fica dispensado da observncia do preceito do art. 18 da Lei Federal n 6.766/79, o parcelamento que preencha cumulativamente as seguintes condies: I no implique abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos, prolongamento, modificao ou ampliao de vias existentes ou, de modo geral, transferncia de reas para o domnio pblico; II no provenha de imvel que, a partir da vigncia da Lei Federal no 6.766/79, j tenha sido objeto de outro parcelamento; e III no importe em fragmentao superior a dez lotes.
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dos lotes diante de eventual inadimplncia do parcelador na execuo das obras do empreendimento (art. 18, inc. V, parte final). o que decorre do disposto no 2 deste mesmo artigo:
2 - A existncia de protestos, de aes pessoais ou de aes penais, exceto as referentes a crime contra o patrimnio e contra a administrao, no impedir o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou aes no podero prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o oficial do registro de imveis julgar insuficiente a comprovao feita, suscitar a dvida perante o juiz competente. (grifo nosso)
Esta mesma preocupao j constava no Decreto-Lei n. 58/37, que em seus considerandos, expunha a preocupao de resguardo aos compradores, mas tambm, de regulamentar a compra e venda de terrenos em prestaes, possivelmente, uma novidade poca de sua edio, em 1937.95 Tratase, portanto, de medida preventiva, que deve ser observada nos atos administrativos de autorizao e registro do parcelamento. Importante seja observado este mesmo cuidado por ocasio dos pedidos de parcelamento de solo tanto na modalidade de desmembramento quanto loteamento, uma vez que a inexistncia da infraestrutura bsica (ex.: existncia exclusiva das vias de circulao, ausncia de iluminao pblica, rede pluvial ou de rea verde devidamente averbada) por ocasio de tais parcelamentos de solo podero implicar, tanto numa quanto na outra hiptese, na obrigatria comprovao de solvncia do parcelador para a execuo de tais obras como pr-requisito aprovao do empreendimento. Em suma, em que pese a redao teoricamente menos restritiva prevista no art. 850 do Cdigo de Normas da CGJE e art. 1, 2 do Dec. 58/37, compreendemos prudente exigir-se do requerente comprovante de estado de solvncia para a execuo das obras que eventualmente lhe couber executar na rea a ser desmembrada (ex.: hipoteca de X lotes do prprio empreendimento, devidamente avaliados, como garantiadas obras necessrias referidas, tambm devidamente oradas, ou de outro imvel capaz de cobrir
95 Dec. Lei n 58/37 - Considerando o crescente desenvolvimento da loteao de terrenos para venda mediante o pagamento do preo em prestaes; Considerando que as transaes assim realizadas no transferem o domnio ao comprador, uma vez que o art. 1.088 do Cdigo Civil permite a qualquer das partes arrepender-se antes de assinada a escritura da compra e venda; Considerando que sse dispositivo deixa praticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que tm assim por exclusiva garantia a seriedade, a boa f e a solvabilidade das empresas vendedoras ; Considerando que, para segurana das transaes realizadas mediante contrato de compromisso de compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissrio contra futuras alienaes ou oneraes dos lotes comprometidos; Considerando ainda que a loteao e venda de terrenos urbanos e rurais se opera frequentemente sem que aos compradores seja possvel a verificao dos ttulos de propriedade dos vendedores
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as despesas necessrias para tanto), ou comprovaoda existncia, na rea objeto de parcelamento, da infraestrutura correlacionada aos futuros lotes, nos termos do 5 do art. 2 da lei do parcelamento, impedindo, deste modo, possvel prejuzo aos futuros adquirentes dos lotes e coletividade em geral pelo equivocado empreendimento urbanstico.
7. CONSULTA N. 17/09 - COMARCA DE IARA

LOTEAMENTO FECHADO IARA RESTRIO AO ACESSO PRAIA DA LAGOA DOS ESTEVES ILEGALIDADE
Pergunta: 1. Diante da situao consolidada (existncia de loteamento e administrao de natureza condominial em rea de acesso a praia), admissvel a regularizao de loteamento fechado ou imperativa a abertura das vias de circulao? 2. Se admissvel, qual a forma de regularizao: permisso ou concesso de uso? 3.Seria possvel a celebrao de TAC com a prefeitura e associao de moradores possibilitando o fechamento das vias com guaritas, desde que previsto o respeito liberdade de locomoo - visto que o acesso praia da Lagoa dos Esteves d-se pelas vias do loteamento -, e impondo-se associao a obrigao de manuteno das vias, praas etc? Resposta: O tema loteamento fechado tem gerado ampla divergncia doutrinria, seja pela inexistncia de lei especfica que o regulamente96, seja pela similaridade entre loteamento especial (fechado) e condomnio horizontal, criando dificuldade na definio dos conceitos e na determinao da natureza jurdica das figuras. A criao desta nova modalidade de parcelamento do solo, apesar de no possuir previso normativa especfica, tornou-se fator relevante nos
96 O loteamento fechado no se confunde com o condomnio fechado, modalidade prevista na Lei especial 4591/64.
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planos e projetos de desenvolvimento das cidades. Como destaca Elvino Silva Filho, no se pode deixar margem do mundo jurdico situaes sociais e reais perfeitamente existentes e admissveis.97 Desta maneira, muito embora o entendimento deste centro de apoio operacional no sentido da ilegalidade de tais empreendimentos, por violao s Diretrizes Gerais do Estatuto das Cidades - lei 10.257/01 art. 2 e incisos, em especial no tocante s metas voltadas sustentabilidade, planejamento e alcance da funo social das cidades -, em vista da divergncia doutrinria, torna-se necessrio delinear as caractersticas do loteamento fechado para determinar a natureza jurdica do instituto, objetivando construir a base para definir a diretriz do posicionamento sobre o conflito no caso concreto. O loteamento fechado ou loteamento especial, apesar de no possuir previso expressa na Lei do Parcelamento do Solo Urbano, segundo parte da doutrina, uma espcie do gnero previsto na Lei n. 6.766/79, o que fundamenta a aplicao das mesmas disposies do diploma legal modalidade.98 Toshio Mukai estabelece que o loteamento fechado um loteamento comum, sujeito s regras superiores da Lei n. 6.766/79.99 Sob esta ptica, com base no art. 22, o registro do loteamento torna as vias e praas, os espaos livres e as reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos constantes do projeto e do memorial descritivo, bens de domnio pblico do municpio.100 Neste sentido, tratando-se de bens de domnio pblico de uso comum do povo (art. 99 do CC), necessrio que haja outorga de concesso ou permisso de uso para fins privados a partir de ato administrativo municipal.101 Na mesma linha, para Marco Aurlio S. Viana, o loteamento fechado tem sido o termo escolhido por alguns para indicar o loteamento constitudo na forma da Lei n. 6.766/79, por ela regido, mas que se afasta do loteamento tradicional porque as vias de circulao e os logradouros pblicos, que passa ao domnio pblico, tm sua utilizao assegurada apenas aos proprietrios
97 FILHO, Elvino Silva. Condomnio horizontal Edificado. Apud JJos Carlos de Freitas. Revista de Direito Pblico 79/199, 1986. p. 156. 98 BRAGA, Rodrigo Bernardes. Parcelamento do Solo urbano. Lumen Iuris: Rio de Janeiro, 2004. p 22. 99 MUKAI, Toshio. Direito Urbano e Ambiental. 3 ed. Frum: Belo Horizonte, 2006. p.171. 100 Trata-se de bem de propriedade de pessoa jurdica de direito pblico interno municpio de Iara , sendo portanto de legitimidade to-somente do municpio em determinar a desafetao do bem de uso comum, com base no princpio da autonomia da municipalidade garantido constitucionalmente. 101 Desafetados os bens de uso comum do povo que integrem o loteamento, o municpio poder entreg-los ao uso, guarda, conservao e aprimoramento de sociedade que congregue os adquirentes de lotes, e impor o fechamento e a prestao, por tal sociedade, de certos servios pblicos. Digenes Gasparini no mbito da Fundao Faria Lima (CEPAM) ao responder consulta da prefeitura de So Paulo.
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dos lotes, o que se faz mediante permisso ou concesso de uso.102103 Assim sendo, permisso caracteriza-se como ato administrativo precrio unilateral precedido pela oportunidade e convenincia, que concede a possibilidade de utilizao de bem pblico para fim privado submetido s condies definidas pela administrao municipal, conferindo ao Poder Pblico a revogabilidade do uso a qualquer tempo.104 De acordo com Rodrigo Bernardes Braga, a concesso de uso, contudo, possui natureza contratualista, cujo Poder Pblico estabelece encargos e obrigaes para a outorga do direito de explorao da res publica por tempo certo ou indeterminado, gerando o direito indenizao em caso de resciso do direito de uso. Ainda, precedida de autorizao legislativa e de concorrncia, dispensada esta nos casos previstos em lei. Outrossim, independentemente do meio de outorga do direito de uso de bem de domnio pblico, constitui-se como pressuposto vinculado ao ato administrativo competente, a garantia ou no-violao do interesse social ou utilidade pblica105 que, ainda, poder, conforme as disposies especficas postas no caso concreto, estabelecer imposies de encargos e obrigaes aos concessionrios ou permissionrios, limitado quilo que afete os servios e equipamentos pblicos.106 Ademais, relativo escolha do meio utilizado para outorga, Elvino Silva Filho, citado por Rodrigo Braga, determina que ambos os institutos conferem administrao pblica, instrumentos suficientes para a outorga do direito real de uso dos bens pblicos.107 Anlise do caso O caso em estudo relativo a loteamento fechado que restringe a utilizao de bens de uso comum, violando os princpios da utilidade pblica
102 In Loteamento Fechado e Loteamento Horizontal. AIDE: Rio de Janeiro, 1991. p. 29. 103 TJSP. Corregedoria Geral. Juiz Francisco Eduardo Loureiro. Recurso Adm. 1.536/96. Campos do Jordo. d. j. 27.9.96. possvel o loteamento fechado, devendo ser aprovado em consonncia com a Lei 6.766/79, e os bens de domnio pblico somente podem ser destinados ao uso exclusivo dos proprietrios dos lotes de terreno por permisso ou concesso municipais, previstas em Lei municipal prpria. 104 Op. cit. p. 30. somos pela precariedade e revogabilidade da permisso de uso, mesmo porque a encaramos como simples ato administrativo, expedido no interesse do particular. 105 BRAGA, Rodrigo Bernardes. Parcelamento do Solo urbano. Lumen Iuris: Rio de Janeiro, 2004. p. 32. Primeiro questiona-se que a desafetao de uma rua, ainda que precedida de autorizao legislativa, deve conter um elemento fundamental: ter perdido de fato, sua utilizao pblica, seu sentido de via de circulao, ter se tornado desabitada. No basta a Lei para desafet-la. preciso atender ao interesse pblico, como qualquer ato administrativo, sem o qual haver fundamento para contestar a transmudao operada pela Lei ordinria que promove a desafetao. 106 Op. Cit. p. 31. 107 Op Cit. p. 31.
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e do interesse social sob duas perspectivas. Inicialmente, o empreendimento restringe, por via direta, o uso de bens de domnio pblico de uso comum do povo ao impedir o acesso s ruas e logradouros do loteamento que, ainda, por efeito reflexo, impede o acesso praia da Lagoa dos Esteves, caracterizada como bem difuso, cuja utilizao no pode ser restringida grupos privados, visto que se trata de bem afetado funo pblica.108 Portanto, a eventual concesso ou permisso para uso privado de bem de domnio pblico, uma vez postulada, no poderia ser admitida, visto que a outorga, se concedida, infringiria, direta e indiretamente, os princpios do interesse social e utilidade pblica, inerentes natureza dos bens em anlise (bens de domnio pblico de uso comum do povo), requisitos essenciais do ato administrativo de concesso-permisso. Ademais, trata-se, sob ambos os aspectos (ruas do loteamento e praia da Lagoa dos Esteves), de violao ao princpio do primado do interesse pblico sobre o privado. Inobstante a possibilidade, em situaes especficas, de desafetao de bens pblicos, inadmissvel esta hiptese caso o objetivo ltimo do ato administrativo esteja vinculado ao benefcio de um interesse individual ou de determinado grupo em detrimento da coletividade. Nesse sentido, Rodrigo Bernardes Braga ressalta que:
Primeiro, questiona-se que a desafetao de uma rua, ainda que precedida de autorizao legislativa, deve conter um elemento fundamental: ter perdido, de fato, sua utilizao pblica, seu sentido de via de circulao, ter se tornado desabitada. No basta a lei para desafet-la. preciso atender ao interesse pblico, como qualquer ato administrativo, sem o qual haver fundamento para contestar a transmudao operada pela lei ordinria que promove a desafetao.109
Dessa feita, a possibilidade de desafetao desses bens depende de um contedo social relevante, comprovadamente fixado no interesse pblico (perda dessa utilidade), de modo que se configura desvio de finalidade o ato administrativo que concede o uso de reas pblicas para fins de habitao unifamiliar ou de grupo privado (de interesse exclusivo e particular de uma famlia ou grupo familiar), o que se configura no caso concreto. Sob essa ptica, o cercamento da rea do loteamento mediante a construo de muros e a instalao de guaritas e cancelas que impedem o acesso tais bens pblicos constitui violao permanente dos princpios
108 O bem afetado pela funo pblica torna-se indisponvel, garantindo a inalienabilidade, impenhorabilidade e imprescritibilidade 109 BRAGA, Rodrigo Bernardes. Parcelamento do Solo urbano. Lumen Iuris: Rio de Janeiro, 2004. p. 32.
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constitucionais da livre locomoo direito de ir e vir - e da isonomia. Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta 1. Conforme a anlise desenvolvida, compreende-se, em tese, que est configurada a ocorrncia de danos ao meio ambiente artificial (ordem urbanstica) diante da restrio de acesso a bem de uso comum para fins privados (art.1, III, da Lei n. 7.347), em detrimento da coletividade, hiptese que legitima a interveno ministerial, por meio dos instrumentos adequados (procedimento administrativo prprio, assinatura de termo de ajustamento de condutas ou propositura de ao civil pblica) necessrios regularizao do ato ilcito praticado.
8. CONSULTA N. 19/09 - COMARCA DE CORONEL FREITAS

LOTEAMENTO COOPERATIVA HABITACIONAL SEM APROVAO E REGISTRO COMERCIALIZAO CRIME CONSUMADO ART. 50 E SEGUINTES DA LEI N. 6.766 CRIME FORMAL E PERMANENTE CO-AUTORIA DOS CORRETORES TUTELA DA LEI N. 8.078/90.
Pergunta 1. Os loteamentos irregulares oriundos de cooperativas habitacionais (finalidade social) podem enquadrar-se nas hipteses delitivas previstas na Lei do Parcelamento do Solo Urbano? Resposta: Questes relevantes a serem analisadas Pressupostos para o parcelamento do solo, limite das peculiaridades dos parcelamentos populares; Tipificao das condutas; Desconsiderao da personalidade individualizada dos crimes (diretores);
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jurdica
para
imputao
A tutela pelo cdigo de defesa do consumidor (Lei n. 8.078/90). Crime contra a ordem tributria, econmica e relaes de consumo (Art. 6, inc. VII, da Lei n. 8.137/90) Responsabilidade do agente financeiro; Coautoria dos corretores de imveis; e Co-responsabilidade dos Municpios. Loteamento uma das modalidades de parcelamento de solo urbano definidas na Lei especial n. 6.766/79, que consiste em subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes, conforme determinao do art. 2, 1, da referida legislao. De acordo com Hely Lopes Meirelles110, loteamento meio de urbanizao e s se efetiva por procedimento voluntrio e formal do proprietrio da gleba que planeja a sua diviso e o submete aprovao da Prefeitura, para subsequente inscrio no registro de imveis. Os loteamentos comumente so desenvolvidos a partir da associao de pessoas institudas contratualmente, com forma e natureza jurdica prpria, de natureza civil, objetivando o exerccio de atividade econmica de proveito comum.111 Atualmente, tornaram-se frequentes os crimes praticados pelas associaes cooperativas, que, a partir da utilizao de sua natureza jurdica de entidade filantrpica, objetivam eximir-se da tripla responsabilidade administrativa, cvel e penal. Os atos ilcitos penais e administrativos so praticados reiteradamente, iniciando-se a partir da efetiva comercializao dos lotes do parcelamento do solo constitudo sem aprovao da administrao pblica competente e do consequente registro, sendo, via de regra, negociados por intermedirios corretoras de imveis bem estabelecidas -, que conferem aparncia de legalidade e segurana aos contratos. Assim sendo, as relaes jurdicas contratuais de compra e venda dos lotes, classificam os compradores112 como associados de um loteamento
110 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 9 ed. Malheiros: So Paulo, 2005. p.133. 111 Arts. 3 e 4 da Lei n. 5.764/71. 112 PINTO, Yves Atahualpa. Constituies fraudulentas de associaes habitacionais para promoo de loteamentos ilegais: Temas de Direito Urbanstico. So Paulo: Imprensa oficial do Estado: Ministrio Pblico de So Paulo, 1999. p. 158. Os adquirentes de lotes so maliciosamente nominados como associados e passam a depositar as prestaes mensais em contas bancrias oferecidas pelos empreendedores, aos quais so geridas
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urbano irregular, tornando-os integrantes de uma associao cooperativa constituda para o exerccio de uma atividade ilegal113, incidindo em conduta criminosa tipificada na Lei do Parcelamento do Solo Urbano (art. 50, I e II, e pargrafo nico). Ademais, Yves Atahualpa Pinto114 acrescenta: O mais grave que no se cuida de verdadeira associao seno entre os seus instituidores que se aliam em sociedade e invariavelmente instituem uma diretoria dotada de poderes absolutos e totalitrios, em total afronta s disposies legais que disciplinam a criao das associaes civis [] a inexistncia de capital social declarado e a total ignorncia das pessoas que se inscrevem na verdade como consumidores e esto correndo o risco de serem tratadas como associados-scios de uma pessoa jurdica que sequer conhecem e em hiptese alguma pode ser considerada associao, tratando-se de fachada de um empreendimento imobilirio ilegal. Nesse sentido, trata-se de prticas criminosas extremamente lesivas sociedade e administrao pblica, visto que se caracterizam como parcelamentos de solo incompatveis com os parmetros de desenvolvimento urbanstico adequado, desconstitudos de estruturas essenciais garantia do bem-estar social e da ordem urbana, alm de gerarem efeitos altamente prejudiciais economia popular, diretamente afetada pela irregularidade dos contratos. essencial, contudo, que se destaque a inexistncia de vedao legal s associaes cooperativas115 para o desenvolvimento de parcelamento de solo urbano pela via do loteamento. No entanto, esto vinculadas s determinaes normativas da Lei n. 6.766/79, que estabelece disposies de natureza de ordem pblica para a realizao de qualquer modalidade de parcelamento previsto na legislao em anlise.
ao bel prazer dos mesmos, ou seja, sem nenhum controle ou acesso por partes daqueles que so denominados scios. 113 Destaca-se o crime previsto no art. 288 do CP. 114 PINTO, Yves Atahualpa. Constituies fraudulentas de associaes habitacionais para promoo de loteamentos ilegais: Temas de Direito Urbanstico. So Paulo: Imprensa oficial do Estado: Ministrio Pblico de So Paulo, 1999. p. 159-160. 115 Art. 3 Celebram contrato de sociedade cooperativa as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir com bens ou servios para o exerccio de uma atividade econmica, de proveito comum, sem objetivo de lucro. Art. 4 As cooperativas so sociedades de pessoas, com forma e natureza jurdica prprias, de natureza civil, no sujeitas a falncia, constitudas para prestar servios aos associados
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Os pressupostos para a realizao do loteamento consistem116 em: a) comprovao da titularidade da propriedade117118; b) no integrao da propriedade em reas de proteo especial119; c) concesso de licena de instalao pelo rgo ambiental competente; d) aprovao do projeto e o subsequente registro no prazo de 180 dias120; e) criao de reas pblicas e de uso comunitrio em percentual legal121; f) execuo das obras de infraestrutura necessrias; e g) elaborao de contrato-padro, conforme as regras de proteo do consumidor.122 Assim sendo, a violao de tais requisitos cogentes, de natureza pblica, constitui-se em ato ilcito, especificamente previsto na Lei n. 6.766/79 como crime contra a administrao pblica (nas hipteses previstas no art. 50 e seguintes) e/ou crime contra a ordem econmica, a partir da infringncia de normas de defesa do consumidor (Leis n. 8.078/90 e 8.137/90), alm das tipificaes do Cdigo Penal (arts. 288 e 299). Os crimes previstos na Lei do Parcelamento do Solo, estabelecidos no art. 50, I e II, e pargrafo nico, configuram-se como atos ilcitos de natureza formal, permanente e de perigo abstrato. Dessa feita, a simples realizao do ato pressupe a efetiva consumao da conduta incriminada, devido potencialidade dos prejuzos, que, via de consequncia, independem de demonstrao de efetivo dano Administrao Pblica. Nesse sentido, Beatriz Samburgo123 esclarece:
[...] diante das graves consequncias que um loteamento clandestino traz sociedade e administrao pblica, o legislador entendeu punir os atos de incio de execuo, igualmente aos atos de realizao do tipo na sua inteireza (implantao do loteamento ou desmembramento), tipificando no art. 50, a conduta de DAR INCIO de qualquer forma [] Deste modo, sob o aspecto do parcelamento jurdico, podemos conceituar as aes de iniciar como sendo aquelas que colocam em risco o bem protegido, se realizado por meio de atos relacionados
116 Sistema complexo dividido em dois processos: parcelamento material e o jurisdicional. 117 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis. 3 ed. Rio de Janeiro, Forense: 1982. p. 88. a titularidade do imvel constitui a base de todo o processo de loteamento, importando a sua falta em nulidade do registro do loteamento e condio resolutiva dos contratos de venda dos lotes. 118 Art. 9 da Lei 6.766/79 - certido atualizada da matrcula da gleba, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis competente, de certido negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia [...] 119 Art. 3 da Lei 6.766/79. 120 Arts. 18 ao 24 da Lei 6.766/79 121 Arts. 22 e 43 da Lei 6.766/79 122 Arts. 37 49 da Lei 6.766/79 123 SAMBURGO, Beatriz Augusta Pinheiro. Manual Prtico da Promotoria de Justia de Habitao e Urbanismo. So Paulo: Imprensa Oficial do Estado de So Paulo: Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, 2005. p. 354.
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comercializao e desenvolvendo-se frente ao pblico.
Os crimes previstos nos dispositivos em anlise so permanentes devido prpria natureza continuativa dos atos ilcitos praticados, iniciandose com a materializao da vontade de comercializar e cessando, to-somente, com o fim da venda dos bens, o que pressupe o pagamento da ltima parcela do financiamento. Nessa mesma diretriz, Yves Atahualba Pinto124 esclarece que:
As vendas de lotes configuram crime, ainda que no tenha havido a movimentao de terra, o fracionamento da gleba ou a demarcao dos lotes. Desde que a Lei n. 6.766/79 caracteriza como crime contra a administrao pblica dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem que o loteamento esteja registrado no Registro de Imveis competente, quer aquele incio se processe por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a inteno de vender lote, no h argumentar com a falta de justa causa para a ao penal.(Grifou-se).
A identificao, de forma inequvoca, do incio da conduta delitiva, como bem salienta Beatriz Samburgo125, configura-se pelo oferecimento de lotes ao pblico, que pode dar-se tanto mantendo-se local destinado comercializao como por meio de veiculao de propaganda escrita ou radiofnica.126 Sob essa ptica, extrai-se da deciso do egrgio Tribunal de So Paulo127:
Logo, o primeiro crime caracteriza-se pelo incio do loteamento ou desmembramento, vale dizer, mediante atos que indicam que os agentes pretendem promover o parcelamento de uma rea, v.g., movimentando terra, demarcando lotes, apondo placas alusivas ao empreendimento, anunciando a venda de lotes em panfletos, etc., sem prvia autorizao dos rgos competentes.
Ainda, Beatriz Samburgo128 aprofunda-se:

Concluindo, como o legislador entendeu punir os atos de incio de execuo igualmente aos atos de realizao do loteamento/desmem124 PINTO, Yves Atahualpa. Constituies fraudulentas de associaes habitacionais para promoo de loteamentos ilegais: Temas de Direito Urbanstico. So Paulo: Imprensa oficial do Estado: Ministrio Pblico de So Paulo, 1999. p. 173-174. 125 Op. Cit. p. 355. 126 Exemplo, a distribuio de panfletos anunciando a venda de lotes j configura crime, independentemente da realizao da venda; pois, por meio desta conduta, est-se dando incio retalhao jurdica do imvel. 127 TJSP. Ap. Criminal n. 190.716.3/1-00. Des. Rel: Cerqueira Leite. Comarca da Capital. DJSC 28-4-1997. 128 SAMBURGO, Beatriz Augusta Pinheiro. Manual Prtico da Promotoria de Justia de Habitao e Urbanismo. So Paulo: Imprensa Oficial do Estado de So Paulo: Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, 2005. p. 356.
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bramento, ao tipificar a conduta de DAR INCIO de qualquer forma, para no causar situao de desiquilbrio, ou mesmo situao injusta, de equiparao dos atos caracterizadores de tentativa de comercializao sua consumao, elevou a pena quando a venda de lotes se consuma [] Em outras palavras, punindo os atos caracterizadores da tentativa de comercializao no art. 50, inc. I, como realizao do tipo na sua inteireza, quando a alienao se efetiva temos a figura qualificada, cuja pena varia de 1 a 5 anos de recluso.
Outrossim, na questo relativa comercializao dos lotes, essencial que se destaquem dois momentos distintos de configurao e qualificao dos atos delitivos. A um, quando iniciada a comercializao sem efetiva realizao da venda (art. 50, I) e, sob a ptica da qualificadora, se inexistir ttulo de propriedade da rea (art. 50, II, pargrafo nico). A dois, se efetivada a alienao das parcelas do imvel, a conduta se agrava (art. 50, I, nico). Responsabilidade penal da pessoa jurdica sob a ptica da Constituio de 1988 No Brasil, o legislador constituinte de 1988 determinou a responsabilidade penal das pessoas jurdicas em duas situaes: a primeira se refere aos atos praticados contra a ordem econmica e financeira e contra a economia popular, conforme dispe o art. 173, 5, da Constituio Federal:
Art. 173. 5 - A lei, sem prejuzo da responsabilidade individual dos dirigentes da pessoa jurdica, estabelecer a responsabilidade desta, sujeitando-a s punies compatveis com sua natureza, nos atos praticados contra a ordem econmica e financeira e contra a economia popular.
A segunda situao se encontra no Captulo destinado ao meio ambiente, no art. 225, 3, no qual se visualiza, de forma expressa, a inteno do legislador de responsabilizar, em mbito penal, as pessoas jurdicas por danos causados ao meio ambiente.
Art. 225. 3 - As condutas e atividades consideradas lesivas ao meio ambiente sujeitaro os infratores, pessoas fsicas ou jurdicas, a sanes penais e administrativas, independentemente da obrigao de reparar os danos causados.
Defensores de um Direito Penal Ecolgico sinalizam, com base em uma nova perspectiva interpretativa da Magna Carta129, para a necessidade de adequao do posicionamento dos operadores do direito s modificaes da realidade econmico-social.
129 Lus Roberto Barroso insere nessa ordem de consideraes, idias como interpretao evolutiva, Leitura moral e interpretao pragmtica da constituio. BARROSO, Lus Roberto. Curso de direito constitucional contemporneo. So Paulo: Saraiva, 2009. p. 272.
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Essa perspectiva fundamenta-se, em nosso ordenamento jurdico, a partir da elevao do direito ao meio ambiente equilibrado ao status jurdico constitucional, revestindo-se de fora jurdica de direito fundamental (conforme disposio do art. 225 da CF). Assim sendo, condicionou a hermenutica constitucional ao prisma de proteo elstica do meio ambiente - amplamente sistematizado no ordenamento estruturando, conforme define Lus Roberto Barroso, a idia de ativismo judicial que est associada a uma participao mais ampla e intensa do judicirio na concretizao dos valores e fins constitucionais.130 Destarte e como fundamento da doutrina jus-ambientalista, estruturase uma tendncia jurdica axiolgica de proteo do meio ambiente com base nos valores e interesses de ordem social de maior relevncia. Dentre eles, o da garantia dignidade humana das presentes e futuras geraes - que est estritamente condicionado ao ambiente saudvel -, e requer, portanto, maior segurana jurdica, garantida pela extrema ratio proteo ecolgica. Em consequncia, a lgica da aplicao do direito penal na responsabilidade da pessoa jurdica clara, em que pese a incidncia reiterada dos entes coletivos na prtica de crimes dessa natureza, mas que se justifica no apenas em razo do crescente nmero de delitos praticados no mbito da empresa, e sim porque muitas vezes torna-se difcil encontrar o verdadeiro causador do dano, considerando que tais delitos, frequentemente, so executados por pessoas naturais que se ocultam atrs dela (da pessoa jurdica).131 Ainda, mesmo que o infrator natural individual seja localizado e empresa vincule-se a obrigao de reparao dos danos, a pena no atinge proporcionalmente a pessoa jurdica com base em sua esfera patrimonial, pois
a empresa que ampliou seus rendimentos, e acabou beneficiando-se com o cometimento do delito, permanece com o patrimnio ntegro, de vez que a pena de multa aplicada ao funcionrio (ou mesmo contra o diretor), ainda que seja paga pela pessoa jurdica, ser fixada tendo em conta a fortuna da pessoa fsica, e no tendo como referncia a vantagem auferida com o crime e o patrimnio da pessoa jurdica.132
Outrossim, as pessoas jurdicas infratoras de atos ilcitos penais no mbito ambiental no sofrem os efeitos da pena. Em outras palavras, a preveno geral maior quando a empresa punida, em face que a notcia do
130 BARROSO, 2009, p. 283-284. 131 VIVIANI, Rodrigo Andrade. Responsabilidade penal da pessoa jurdica. Curitiba: Juru, 2008. p. 59. 132 SHECAIRA, Srgio Salomo. A Responsabilidade Penal das Pessoas Jurdicas e o Direito Ambiental. In: VARELLA, Marcelo Dias; BORGES, Roxana C. B. O novo em Direito Ambiental. Belo Horizonte: Del Rey, 1998. p. 133.
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crime pode ter na prpria mdia, assim, pode deixar de obter o lucro que visava com o cometimento do crime e ainda sofrer algum prejuzo.133 Dessa feita, torna-se essencial a tipificao e o reconhecimento dos crimes praticados pela pessoa jurdica, com base na insuficincia ou no efetividade da regulao e da sano cvel-administrativa, objetivando-se uma coero particularmente preventiva e reparadora para a efetiva paz social, conferida pelos efeitos do Direito Penal. Percebe-se, portanto, nessa moderna corrente doutrinria, uma nova viso de aplicao do direito penal, voltada para proteo dos bens jurdicos plurindividuais, entre os quais o meio ambiente desponta como o de maior relevncia na atualidade. Buscando maior proteo ao bem jurdico meio ambiente e, possivelmente, encerrar a discusso acerca da falta de regulamentao do art. 225, 3, da Constituio, o legislador infraconstitucional instituiu a Lei n. 9.605/98 - Lei dos Crimes Ambientais. Assim, o art. 3 da referida Lei dispe que:
As pessoas jurdicas sero responsabilizadas administrativa, civil e penalmente conforme o disposto nesta Lei, nos casos em que a infrao seja cometida por deciso de seu representante legal ou contratual, ou de seu rgo colegiado, no interesse ou benefcio da sua entidade.
Esse dispositivo, portanto, trouxe fora doutrina penal ambiental, que h muito afirmava que as empresas estavam valendo-se, at o momento, da irresponsabilidade penal da pessoa jurdica para utilizar a diretriz de diluir a responsabilidade por uma deciso poluidora, tudo com o fito de desviar a responsabilidade penal ecolgica.134 Destarte, conforme Ney de Barros Bello Filho, o dispositivo em tela resultado de uma presso histrica do mundo dos fatos sobre o universo formal do direito, representando um avano na utilizao do direito como tcnica de preservao do ambiente.135 Valdir Sznick, por sua vez, entende que a necessidade de punio da pessoa jurdica tornou-se uma exigncia da prpria sociedade, pois, com a ameaa constante ao meio ambiente, coloca-se em risco a vida e a sade do indivduo e de geraes futuras ameaando, inclusive a prpria espcie
133 Ibid., 134. 134 BELLO FILHO, Ney de Barros. A responsabilidade criminal da pessoa jurdica por danos ao ambiente. In: LEITE, Jos Rubens Morato; BELLO FILHO, Ney de Barros (orgs.). Direito ambiental contemporneo. Baruer: Manole, 2004. p. 135. 135 Ibid., p. 128.
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humana, da a relevncia jurdica da punio nessa rea.136 Desconsiderao da personalidade jurdica para imputao individualizada dos crimes e a responsabilidade pessoal de seus scioloteadores fundadores Trata-se da aplicao do princpio da dupla imputabilidade, que consiste na individualizao da responsabilidade penal das pessoas fsicas diretamente relacionadas aos crimes cometidos no mbito do exerccio das atividades da pessoa jurdica. Essa perspectiva de inafastabilidade da individualizao dos atos praticados pelas pessoas fsicas como autoras, coautoras ou partcipes do mesmo fato est prevista na Lei dos Crimes Ambientais, alm da possibilidade de se desconsiderar a personalidade jurdica quando representar obstculo ao ressarcimento dos prejuzos causados (arts. 3 e 4 da Lei n. 9.605/98). Sob essa mesma ptica, o Cdigo de Defesa do Consumidor estabelece que, em detrimento do consumidor, h possibilidade de se desconsiderar a personalidade jurdica se houver abuso de direito, excesso de poder, infrao da lei, fato ou ato ilcito ou violao dos estatutos ou contrato social. A desconsiderao tambm ser efetivada quando houver falncia, estado de insolvncia, encerramento ou inatividade da pessoa jurdica provocados por m administrao. Especificamente, a Lei n. 6.766 estabelece, no art. 47, as disposies referentes responsabilidade civil solidria dos integrantes constituintes da pessoa jurdica beneficiria do parcelamento do solo irregular pelos prejuzos provocados aos compradores e ao Poder Pblico, instituindo-se, dessa forma, a possibilidade de se desconsiderar a personalidade jurdica da associao. Nesse sentido, Yves Atahualpa Pinto137 ensina que:
quando a pessoa jurdica for empregada de modo imprprio ou com fins ilcitos, possvel desconsiderar, no caso concreto, os efeitos da personificao societria, para impedir o advento de um resultado socialmente indesejvel.
Ainda, sobre a questo pessoal dos scios, a Promotora de Justia referida, citando deciso do Tribunal de Alada do Rio Grande do Sul, esclarece que:
a personalidade jurdica atribuda empresa no pode servir para acobertar, sob o manto da irresponsabilidade pessoal, ato praticado pelo
136 SZNICK, Valdir. Direito penal ambiental. So Paulo: cone, 2001. p. 57. 137 PINTO, Yves Atahualpa. Constituies fraudulentas de associaes habitacionais para promoo de loteamentos ilegais: Temas de Direito Urbanstico. So Paulo: Imprensa oficial do Estado: Ministrio Pblico de So Paulo, 1999. p. 163.
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scio-gerente, ao arrepio da Lei, praticando ato ilcito no apenas de efeitos civis mas tambm sub-sumvel em tipo penal.138
A tutela pelo cdigo de defesa do consumidor (Lei n. 8.078/90) O sistema normativo de tutela dos direitos do consumidor139 institui como fornecedor de bens e servios as pessoas fsicas ou jurdicas, pblica ou privada, nacional ou estrangeira, alm dos entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produo, montagem, criao, construo, transformao, importao, exportao, distribuio ou comercializao.140 As atividades, portanto, de transformao da rea (terraplanagem, destruio da vegetao, construo de infraestrutura urbana) e/ou comercializao dos lotes configuram a relao de consumo a partir da efetiva caracterizao da figura do fornecedor, medida que promovem a alienao dos lotes (produtos) ao consumidor final, revestidos de uma personalidade jurdica fraudulenta. Assim sendo, trata-se de uma relao de consumo constituda e normatizada pela Lei n. 8.078/90, substancialmente ilegal pela violao direta dos direitos do consumidor previstos no art. 6 do Cdigo de Defesa do Consumidor e pela infringncia dos princpios gerais do contrato, como da idoneidade do objeto da relao negocial. O objeto material dos contratos de loteamento clandestino so inidneos devido sua natureza ilcita ao infringir determinaes normativas, o que torna o objeto da obrigao, por reflexo, tambm inidneo, tornando-se plenamente invlido sob a ptica da validao jurdica das relaes negociais, o que caracteriza os atos como nulos141. Ademais, sobre o tema, Slvio de Salvo Venosa142 estabelece que:
O objeto do contrato deve ser lcito. No pode contrariar a lei e os bons costumes [] Costuma-se colocar ao lado dos bons costumes a ordem pblica. Tambm no pode ser admitido pelo ordenamento um contrato que a contrarie. A ordem pblica supe um conflito entre os interesses
138 Op. Cit. p. 164. 139 Art. 5, XXXII, e 170, V, da Constituio Federal. 140 Art. 3 da Lei n. 8.078/90. 141 PINTO, Yves Atahualpa. Constituies fraudulentas de associaes habitacionais para promoo de loteamentos ilegais: Temas de Direito Urbanstico. So Paulo: Imprensa oficial do Estado: Ministrio Pblico de So Paulo, 1999. p. 165. Praticaram atos nulos, ao celebrarem contratos de objeto ilcito, alienando lotes sem prvio registro do parcelamento j que a existncia jurdica do lote s se opera com o registro do parcelamento no ofcio predial, antes do que a gleba dividenda permanece intacta, no se podendo falar na existncia de quadras e lotes. 142 VENOSA. Slvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigaes e dos Contratos. v. 2. 6 ed. So Paulo: Atlas, 2006. p. 436.
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do estado e os interesses dos indivduos. So de ordem pblica aquelas disposies legais que no podem deixar de ser obedecidas pelas partes.
Quanto as questes especificamente atinentes ao fato concreto da ilegalidade das relaes contratuais de fornecimento de lotes irregulares, Yves Atahualpa Pinto143 expe:
regra divisarmos manobras prvia e cuidadosamente calculadas, atravs das quais os empreendedores transferem toda a onerosidade ao consumidor, alm de restringirem direitos fundamentais inerentes natureza contratual, estabelecendo, entre outras, as seguintes disposies, em documentos intitulados condies da inscrio e ficha de inscrio: a) clusulas contratuais omitidas dos consumidores []; c) obrigao do consumidor de arcar com taxas no especificadas []; d) multa de 10% instituda por qualquer atraso no pagamento []; e) perda em favor da associao dos valores pagos pelo lote [...]
Dessa feita, fundamenta-se a responsabilidade dos associados com poder de gerncia da cooperativa habitacional pela execuo do loteamento irregular, quanto obrigao de arcar com os prejuzos ocasionados, pela ilegalidade, ao Poder Pblico e aos adquirentes dos lotes (cooperadosadquirente sem poder de gesto), que sofreram limitao em seus direitos reais de uso e gozo da propriedade. Responsabilidade do agente financeiro A responsabilidade do agente financeiro pelos resultados gerados pela efetivao de loteamento irregular condiciona-se comprovao do nexo de causalidade144 entre a conduta e o dano praticado, previsto no art. 13 do Cdigo Penal, institudo na relao de causa e efeito do caso concreto, quando comprovado que o loteamento apenas se iniciaria a partir da concesso dos recursos conferidos pelo agente financeiro. Nesse sentido extrai-se da deciso do Tribunal Regional Federal da 4 Regio:
ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. SFH. RESPONSABILIDADE CIVIL.REPARAO PATRIMONIAL. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE PASSIVA.DANOS, DEFEITOS E VCIOS NO IMVEL. CONTRATO MISTO. NEGCIO JURDICO DE AQUISIO DA CASA PRPRIA. SOLIDARIEDADE. AQUISIO.COMPETNCIA. JUSTIA FEDERAL.
143 PINTO, Yves Atahualpa. Constituies fraudulentas de associaes habitacionais para promoo de loteamentos ilegais: Temas de Direito Urbanstico. So Paulo: Imprensa oficial do Estado: Ministrio Pblico de So Paulo, 1999. p. 168. 144 DELMANTO, Celso e outros. Cdigo Penal Comentado. 6 ed. Atual. Ampl. Rio de Janeiro: Renovar, 2002. p. 21. Para saber se um antecedente foi causa do resultado deve-se procurar elimin-lo, mentalmente, e verificar se o resultado, sem ele, teria acontecido.
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1 - O agente financeiro responde pelas manifestaes que exara na fase de contratao do negcio jurdico de aquisio da moradia, notadamente aquelas relacionadas com as condies fsicas e situao estrutural do imvel, tendo legitimidade passiva ad causam, neste passo, para as aes em que se pretende reparao patrimonial, de modo amplo, em face de vcios, defeitos ou mesmo inconcluso de imvel objeto de mtuo habitacional. 2 - Sem distino entre a situao em que o agente financeiro acompanhou a construo, fiscalizando as condies do imvel durante o perodo de edificao, seja quanto estrutura ou aos materiais utilizados, e aquela em que h compra de imvel j edificado, o aval do agente financeiro acerca da situao do imvel ao fazer a vistoria compe o contrato misto atinente ao negcio jurdico de aquisio da moradia, obrigando a todos os contratantes solidariamente.(Ap. Cvel n. 2001.71.12.000033-4/RS. Primeira Turma Suplementar. Des. Rel: Luiz Carlos de Castro Lugon. d. j. 24.1.2006)
Ainda, do egrgio Superior Tribunal de Justia, destaca-se:

CIVIL. RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO PELOS DEFEITOS DA OBRA FINANCIADA. A obra iniciada mediante financiamento do Sistema Financeiro da Habitao acarreta a solidariedade do agente financeiro pela respectiva solidez e segurana. Recurso especial conhecido, mas improvido. (Resp. 51169/RS. Terceira turma. Min: Ari Pargendler. 1994/0021083-3)
Trata-se de conduta comissiva, que se constitui em base causal relevante para o incio da realizao das irregularidades (art. 50, I e II, da Lei n. 6.766)145, conforme os pressupostos estabelecidos na teoria da relevncia: a) nexo causal entre a ao e o resultado, determinado de modo emprico; b) a relevncia jurdica deste nexo de causalidade; e c) a culpabilidade do sujeito. Coautoria dos corretores de imveis Os corretores de imveis que praticam a conduta de comercializao de parcelas de loteamentos irregulares, prevista no art. 50 da Lei n. 6.766, figuram-se como co-autores do ato ilcito tipificado. A coautoria consiste na execuo do ncleo do ato delitivo determinado expressamente como por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a inteno de vender lote em loteamento ou desmembramento no registrado no Registro de Imveis competente, conferindo causa ao resultado pretendido.
145 Art. 50 - Constitui crime contra a Administrao Pblica: I - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorizao do rgo pblico competente, ou em desacordo com as disposies desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municpios; II - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observncia das determinaes constantes do ato administrativo de licena;
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Trata-se de crime formal que independe de resultado naturalstico, consumando-se no momento do ato que expressa a inteno de alienar. manifestao volitiva comissiva que objetiva a venda de bem irregular potencialmente causador de danos ordem pblica, ao meio ambiente e economia popular. De acordo com Yves Atahualpa Pinto146, o corretor de imveis ou o representante legal da imobiliria ou corretora que adere conduta de vender lotes em loteamentos ou desmembramentos no registrados, ao intermediar as vendas, promessas de vendas ou oferta de lotes em parcelamento no aprovado, como j visto, pratica ou concorre para a consumao do crime. Ademais, essencial que se destaquem, complementarmente, as disposies da Lei n. 6.530/78 que regulamenta o exerccio da profisso do corretor de imveis, especialmente o art. 20, que determina atividade do profissional e pessoa jurdica vinculada vedaes, como o disposto no inciso I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados. Crime contra a ordem tributria, econmica e as relaes de consumo (Lei n. 8.137/90) De outra sorte, observa-se que os vcios do parcelamento do solo podero redundar em violao das normas penais que atentam no apenas a administrao pblica (previstos na Lei do Parcelamento do Solo), mas tambm s relaes de consumo - proteo da ordem econmica e da tutela do consumidor - como estabelecido nos termos do art. 7, inc. VII, da Lei n. 8.137/90:
Art. 7 Constitui crime contra as relaes de consumo: [...] VII - induzir o consumidor ou usurio a erro, por via de indicao ou afirmao falsa ou enganosa sobre a natureza, qualidade do bem ou servio, utilizando-se de qualquer meio, inclusive a veiculao ou divulgao publicitria
O artigo dispe sobre crime contra as relaes de consumo, que, no caso em tela, pode ser observado do momento do ato de comercializao de bens ilcitos revestidos de idoneidade aparente a partir de divulgao falsa147 sobre a natureza e origem do produto, gerando prejuzos ao Poder Pblico e
146 PINTO, Yves Atahualpa. Constituies fraudulentas de associaes habitacionais para promoo de loteamentos ilegais: Temas de Direito Urbanstico. So Paulo: Imprensa oficial do Estado: Ministrio Pblico de So Paulo, 1999. p. 174. 147 DELMANTO, Roberto; DELMANTO, Roberto Jnior e DELMANTO, Fbio Machado de Almeida. Lei Penais Comentadas. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. [...] a afirmao falsa ou enganosa pode ser praticada por qualquer meio, inclusive mediante a veiculao ou divulgao publicitria. p. 352.
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ao consumidor. Trata-se de espcie de fraude incriminada pela conduta de induo a erro relativo qualidade do bem, tendo em vista s irregularidades penais e administrativas que restringem o direito de uso e gozo da parcela irregular. Crime este que se consuma pela simples divulgao, afirmao enganosa ou falsa148 sobre o bem em comercializao, mas cuja configurao est vinculada potencialidade lesiva perigo concreto -, que, no tipo, constitui-se pela capacidade de induzir (dar falsa aparncia realidade) os consumidores a erro. Ainda, essencial que se destaquem as circunstncias agravantes de cominao da pena previsto no art. 12 da Lei n. 8.137/90, em especial, o inciso I, por se tratar de efeito reflexo natural ao tipo de conduta incriminada em anlise. Assim:
Art. 12. So circunstncias que podem agravar de 1/3 (um tero) at a metade as penas previstas nos arts. 1, 2 e 4 a 7: I - ocasionar grave dano coletividade; II - ser o crime cometido por servidor pblico no exerccio de suas funes; III - ser o crime praticado em relao prestao de servios ou ao comrcio de bens essenciais vida ou sade (Grifou-se).
Dessa feita, configurada a alta potencialidade dos prejuzos causados, conferindo-se maior reprovabilidade conduta, torna-se possvel o aumento da pena de acordo com as determinaes positivadas. Concurso de Crimes a partir da prtica de loteamentos clandestinos Conforme as peculiaridades do caso concreto e com base na individualizao criminal das condutas delitivas praticadas, delineia-se a possibilidade de configurao de concurso formal de crimes. Em suma, a criao de loteamentos irregulares (sem aprovao e/ou licenciamento e/ou registro do Poder Pblico) constitui ato ilcito tipificado no art. 50, I e II, da Lei n. 6.766/79, cujo tipo objetivo se d por iniciar ou efetuar de qualquer forma o loteamento (terraplanagem, destruio das vegetaes, construo de logradouros com a finalidade de construo de loteamento sem autorizao ou em desacordo com as determinaes administrativas ou da licena); e, ainda, violao da conduta incriminada no art. 7, VII, da Lei n. 8.137/90, quando iniciado o processo de comercializao dos lotes
148 Destaca-se a possibilidade, no caso concreto, de configurao do crime de falsidade ideolgica previsto no art. 299 do CP.
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irregulares, como consequncia do que dispe o inciso I do nico do art. 50 da Lei do Parcelamento do Solo, o que enseja, portanto, a aplicao do concurso de crimes. Desta feita, iniciar o parcelamento sob as hipteses de irregularidades previstas nos tipos da Lei do Parcelamento do Solo no constituem crime contra relao de consumo, mas se consuma este pelo simples processo de comercializao, crime previsto no art. 50, pargrafo nico, da Lei n. 6.766, que gera ainda, subsequentemente, a violao ao art. 7, VII, da Lei n. 8.137, cujo tipo objetivo de praticar afirmao falsa ou enganosa por qualquer meio, inclusive mediante a veiculao ou divulgao publicitria, constituindo-se na pluralidade de tipicidade. Trata-se de crimes contra a administrao pblica e a ordem econmica por meio da prtica de comercializao das parcelas irregulares (Lei n. 6.766). Alienao esta alcanada pelo ato e efeito de induzir a erro relativo inidoneidade do bem veiculado venda, incidindo no tipo penal especial dos crimes contra as relaes de consumo (Lei n. 8.137). Dispe-se, dessa feita, de concurso formal de crimes praticados tanto pelos associados com poder de gerncia da cooperativa habitacional pela execuo do loteamento irregular quanto pelos corretores de imveis coautores - diretamente relacionados ao processo de comercializao das parcelas irregulares do loteamento. Outrossim, o concurso formal configurase a partir da unidade de conduta que gera pluralidade de resultados a partir do concurso de leis, que no caso concreto, configura-se pelas disposies das Leis n. 6.766 e 8.137.
9. CONSULTA N. 23/09 - COMARCA DE JOINVILLE

Lei n. 11.977/2009 (Programa Minha Casa Minha Vida) LEGITIMAO DA POSSE INTERESSE SOCIAL INTERESSE ESPECFICO ASSENTAMENTOS CONSOLIDADOS E REDUO DE CRITRIOS URBANSTICOS Compensao AMBIENTAL
Pergunta: Dvida acerca da interpretao do Cap. III da Lei n. 11.977/2009 (Programa Minha Casa Minha Vida). Especificamente, qual a abrangncia
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dos seguintes institutos da referida Lei: Legitimao da Posse Zona Especial de Interesse Social Regularizao Fundiria de Interesse Social Regularizao Fundiria de Interesse Especfico Assentamentos Consolidados e Reduo de Critrios Urbansticos Compensaes Urbansticas e Ambientais Resposta: 1 Legitimao de posse A legitimao de posse s possvel no mbito da Regularizao Fundiria de assentamentos urbanos (favelas, loteamentos irregulares ou clandestinos). Para a regularizao fundiria, necessria a elaborao de um Projeto, com atendimento aos requisitos do art. 54 da Lei n. 11.977/09. A Lei tambm prev um processo extrajudicial para registrar o referido Projeto, que, na maioria dos casos, envolve a retificao de reas, anteriormente, tal retificao dependeria de um processo judicial. Assim, a Lei n. 11.977/09 constitui um avano no sentido de simplificar o processo de regularizao fundiria de ocupaes irregulares, que uma medida importante para a distribuio da justia social nas cidades. Na forma da Lei n. 11.977/09, aps a elaborao do projeto de Regularizao Fundiria, o Poder Pblico registra Auto de Demarcao Urbanstica, conforme procedimentos do art. 56. Aps o registro do Auto de Demarcao, o Poder Pblico pode conceder os ttulos de LEGITIMAO DE POSSE aos ocupantes dos imveis objeto da regularizao (art. 58, 1). Decorridos 5 (cinco) anos do registro do ttulo de Legitimao de Posse, os beneficirios podero converter tal ttulo em registro de propriedade (art. 60). Tudo extrajudicialmente, diretamente no Cartrio do Registro de Imveis. Da o nome de usucapio administrativa. Observando-se que dever ser utilizada a via judicial se houver controvrsia entre possuidores e proprietrios.
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2. Zona Especial de Interesse Social Prevista no art.47, inc. V, da Lei n. 11.977/09:

ZEIS: parcela de rea urbana instituda pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada predominantemente moradia de populao de baixa renda e sujeita a regras especficas de parcelamento, uso e ocupao do solo
Tal definio est de acordo com o que fora anteriormente disciplinado pela Lei Federal n. 10.257/2001, Estatuto da Cidade, artigo 2, inciso XIV: a regularizao fundiria e a urbanizao de reas ocupadas pela populao de baixa renda devero ocorrer mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanizao, uso e ocupao do solo e edificao, consideradas a situao socioeconmica da populao e as normas ambientais. Ao contrrio dos planos urbansticos gerais que interessam a todo um territrio e no devem apresentar preferncias por uma finalidade especfica, as zonas especiais de interesse social so determinadas por fora de lei visando abranger uma localidade determinada, atravs de um plano urbanstico que atenda os seguintes objetivos:149 a) permitir a incluso de parcelas da populao que foram marginalizadas da cidade, por no terem tido possibilidades de ocupao do solo urbano dentro das regras legais; b) permitir a introduo de servios e infraestrutura urbana nos locais onde anteriormente no eram introduzidos, melhorando as condies de vida da populao; c) regular o conjunto do mercado de terras urbanas, pois, reduzindo-se as diferenas de qualidade entre os diferentes padres de ocupao, reduz-se tambm as diferenas de preos entre elas; d) introduzir mecanismos de participao direta dos moradores no processo de definio dos investimentos pblicos em urbanizao para consolidar os assentamentos; e) aumentar a arrecadao do municpio, pois as reas regularizadas passam a poder pagar impostos e taxas- vistas, nesse caso, muitas vezes com bons olhos pela populao, pois os servios e infraestrutura deixam de ser encarados como favores, e passam a ser obrigaes do Poder Pblico;
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149 SILVA, Jos Afonso da. Direito Urbanstico Brasileiro. 2ed. Rev. E atual. So Paulo: Malheiros. 1995. p.320
f) aumentar a oferta de terras para os mercados urbanos de baixa renda.150 Passamos a analisar alguns exemplos de regulamentao municipal acerca das ZEIS: Em Recife, um projeto de regularizao fundiria municipal fixou as seguintes diretrizes para ZEIS151:
Para cada ZEIS dever ser elaborado um plano urbanstico especfico, que detalhar o parcelamento e as normas de uso, ocupao e aproveitamento do solo urbano na rea, podendo, esses parmetros, serem diversos dos que esto previstos pela Lei de Uso e Ocupao do Solo. As principais diretrizes para urbanizao das ZEIS so: respeitar a tipicidade e as caractersticas da rea; relocar famlias que habitem lotes menores que 18 m2, ou que estejam em reas non aedificandi ou de risco; criar tipologias habitacionais que estejam adequadas s necessidades das famlias; possibilitar o acesso a todos os lotes; garantir a salubridade ambiental de todos os espaos; e criar e otimizar espaos de lazer.
De outra sorte, a Lei Ordinria n. 7.208/2007 de Blumenau previu como critrios para a delimitao das zonas de especial interesse social:
Art. 16 O Plano Urbanstico Especfico para Produo de Lotes ou Habitaes Populares dever conter, no mnimo, as seguintes caractersticas: I ndices urbansticos do lote com: a) coeficiente de aproveitamento mximo de 2 (dois); b) lote mnimo de 125m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados); c) taxa de ocupao mxima de 70% (setenta por cento); II ndice do sistema virio com gabarito mnimo de 8 metros; III - previso de fontes de recursos; 1o A infraestrutura urbana, referida no inciso I e II deste artigo refere-se aos projetos bsicos e as intervenes urbansticas necessrias recuperao fsica da rea, incluindo, de acordo com as caractersticas
150 Instituto de Estudos Formao e assessoria em Politicas Sociais. Zona Especial de Interesse Social. Disponvel em: <http://base.d-p-h.info/pt/fiches/dph/fiche-dph-6767.html> Acesso em: 30/09/2009 151 MORAES, Demstenes Andrade de. Por uma Poltica de Habitao de Interesse Social para o Recife - Apontamentos sobre o Prezeis. Disponvel em:<http://habitare.infohab.org.br/pdf/publicacoes/arquivos/51.pdf> Acesso em: 30/09/09
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locais, sistema de abastecimento de gua e soluo para o esgoto, drenagem de guas pluviais, coleta regular de resduos slidos, iluminao pblica, adequao dos sistemas de circulao de veculos e pedestres, tratamento adequado das reas verdes pblicas, instalao de equipamentos sociais. Art. 17 O Plano Urbanstico Especfico para Produo de Lotes ou Habitaes Populares no poder permitir o parcelamento do solo nas reas que apresentem risco sade ou a vida, em especial: I - em terrenos alagadios ou sujeitos a inundaes; II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sade pblica, salvo se previamente saneados; III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento) salvo nos terrenos que seja assegurado a conteno das encostas atestando a viabilidade da urbanizao; IV - nas reas contaminadas no subsolo ou lenol fretico por infiltraes qumicas que causem dano sade.
3. A regularizao fundiria Conforme a Lei n. 11.977/2009, em seu art. 46: A regularizao fundiria consiste no conjunto de medidas jurdicas, urbansticas, ambientais e sociais que visam regularizao de assentamentos irregulares e titulao de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social moradia, o pleno desenvolvimento das funes sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
De acordo com Betnia de Moraes Alfonsin, regularizao fundiria um processo conduzido em parceria pelo Poder Pblico e populao beneficiria, envolvendo as dimenses jurdica, fsica e social de uma interveno que prioritariamente objetiva legalizar a permanncia de moradores de reas urbanas ocupadas irregularmente para fins de moradia e acessoriamente promove melhorias no ambiente urbano e na qualidade de vida do assentamento bem como incentiva o plano exerccio da cidadania pela comunidade-sujeito do projeto.152
A regularizao fundiria contempla parcelamentos de interesse social ou interesse especfico. 3.1 Interesse Social
152 MATTOS, Liana Portilho de (org.) Estatuto da Cidade Comentado. Belo Horizonte: Mandamentos, 2002.
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Para caracterizar Zona Especial de Interesse Social, a rea dever atender a um dos trs requisitos abaixo: 1. ocupaes que cumpram as exigncias do usucapio constitucional previsto no art. 183 da lei maior, que so: - ocupao pacifica por mais de cinco anos; - reas de at 250 m; - utilizadas como nica moradia; - beneficiando famlias que no tenham propriedade imobiliria urbana ou rural; Deve ser observado que, se o tamanho da propriedade em questo superior a 250m, h a possibilidade de usucapir parcialmente, respeitado o limite de 250m, nesse sentido afirma a jurisprudncia:
PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIO ESPECIAL. IMVEL URBANO. AUTORES QUE ALEGAM POSSUIR DE FORMA MANSA, PACFICA E SEM OPOSIO UMA REA DE 248,99 METROS QUADRADOS. SENTENA TERMINATIVA QUE EXTINGUIU O PROCESSO POR IMPOSSIBILIDADE JURDICA DO PEDIDO SOB O ARGUMENTO DE QUE AS TERRAS ONDE SE ENCONTRA A REA USUCAPIDA (422,25 m2) ERA SUPERIOR AO DETERMINADO EM LEI (250,00 m). INSUBSISTNCIA. POSSIBILIDADE DE USUCAPIR O IMVEL PARCIALMENTE DESDE QUE PREENCHIDOS OS DEMAIS REQUISITOS LEGAIS. EXEGESE DO ART. 183 DA CONSTITUIO FEDERAL E ART. 1.240 DO CDIGO CIVIL. NULIDADE DA SENTENA RECONHECIDA. RETORNO DOS AUTOS ORIGEM PARA PROSSEGUIMENTO DO FEITO. RECURSO PROVIDO. Sendo a ao direito pblico subjetivo de obter a prestao jurisdicional, o essencial que o ordenamento jurdico no contenha uma proibio ao seu exerccio; a, sim, faltar a possibilidade jurdica. Se o caso for de ausncia de um preceito que ampare em abstrato o pronunciamento pleiteado pelo autor, ainda no se estar, verdadeiramente, em face da impossibilidade jurdica (Egas Moniz de Arago). (TJSC. Apelao Cvel n. 2007.019429-8, de Porto Unio, Terceira Cmara de Direito Civil, Relator: Marcus Tulio Sartorato, DJ: 03/11/2008. grifou-se)
2. que a rea a ser demarcada esteja situada em zona de interesse social - ZEIS, assim prevista em lei municipal ou no plano diretor. Compete aos municpios delimitar as Zonas de Interesse Social ZEIS, as quais devero situar-se em rea urbana a ser instituda por lei municipal ou pelo prprio Plano Diretor, destinando-se prioritariamente (e
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no exclusivamente) moradia de populao de baixa renda, sujeitando-se a regras especficas de parcelamento, uso e ocupao do solo. 3. reas declaradas pelo Poder Pblico de interesse para implantao de projetos de regularizao fundiria de interesse social.
O processo de regularizao fundiria concebido, em primeiro lugar, para a regularizao de reas de interesse social, que deve ter incio com a confeco do projeto previsto no art. 51. A documentao deve ser montada pelo proponente, seja o Poder Pblico ou o particular. A Lei n. 11.977/2009 legitima a Unio, Estados e Municpios a dar incio ao processo de regularizao, assim como aos beneficirios, individual ou coletivamente considerados, e entidades civis que tenham como finalidade o desenvolvimento urbano, como cooperativas habitacionais e associaes de moradores. Um nico beneficirio poder dar inicio ao processo de regularizao fundiria ou reclamar seu estudo perante a prpria Municipalidade, focando sempre uma situao geral, de uma regio ou de um segmento populacional, no podendo postular por uma regularizao singular. O projeto poder ser instrudo com planta e memorial descritivo que individualize a rea regularizanda, bem como cada uma das fraes da ocupao, tratadas como lotes, devendo incluir indicao detalhada sobre as vias, praas e eventuais reas institucionais. O art. 51, no entanto, no exige rigor neste primeiro, tanto que o pedido poder ser feito pela forma de simples requerimento, com a localizao da rea, conquistada mediante a indicao do nome das vias pblicas que a envolvem, e a indicao das ocupaes por seus endereos. As reas privadas podem ser obtidas do lanamento fiscal ou de medio feita pelos prprios interessados. O critrio legal voltado instigao da regularizao, afastando exigncias que possam trazer maiores dificuldades. O projeto quando feito com todo o rigor e ateno aos interesses maiores da cidade, dever apresentar soluo ou sugestes sobre a sustentabilidade urbanstica, social e ambiental da rea, indicando a funcionalidade do local como ncleo habitacional, resolvendo ou propondo resolver questes ligadas ao adensamento populacional superveniente, mormente em termos de vias de acesso e escoamento, e a disponibilizao de transporte pblico e locais destinados edificao de equipamentos pblicos.153
3.2 Interesse especfico

As reas de interesse especfico devem envolver o mesmo sentido,
153 Artigo - Usucapio administrativa - Lei 11.977, de 2009. Colgio Notarial do Brasil. Seo So Paulo. Disponvel em: http://www.cnbsp.org.br/portal/print/artigos.asp?id_artigo=45. Acesso em: 9/10/2009.
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prestigiando a populao carente ou situaes necessrias para a regularizao da cidade. Sero peculiaridades constatadas pelas autoridades Municipais, Estaduais ou Federais que determinaro o interesse especfico, ato que poder ser materializado por simples ato administrativo.154
So denominadas de interesse especfico as reas que no se enquadram de interesse social e mesmo assim conquistam sentido organizacional de interesse para a cidade apesar de suas irregularidades.
Nesses casos o projeto do art. 51 deve ser apresentado pelo(s) interessado(s), para a devida anlise pela autoridade licenciadora. Aparentemente, existe maior rigor para o projeto das reas de interesse especfico, que comeam com a observncia das restries ocupaes de reas de preservao permanente, sendo exigido contrapartidas e compensaes urbansticas e ambientais, quando necessrio. A responsabilidade pela implantao do sistema virio, da infraestrutura bsica, dos equipamentos comunitrios, e das compensaes urbansticas, devero ser definidas pela autoridade licenciadora, sendo admitido o compartilhamento dos custos e investimentos, participando a comunidade beneficiada.
4. Assentamentos consolidados anteriormente publicao desta Lei, e autorizao da reduo do percentual de reas destinadas ao uso pblico e da rea mnima dos lotes
O Poder Pblico se v diante de um dilema: abdicar do cumprimento de sua legislao ou ignorar uma situao consolidada, condenando a comunidade excluso social. Tratam-se de alternativas antagnicas e a escolha de um dos caminhos implicar sacrifcio do outro. A soluo que parece mais conveniente, e que com maior freqncia vem sendo adotada exigir do parcelador as medidas de adaptao ou compensao que sejam possveis, tais como entrega de terras ou dinheiro para indenizar a ausncia de destinao de reas pblicas. (p.203) [] evidente que, caso se trate de loteamento em estgio inicial de ocupao, no deve ser tolerada a sua continuidade, devendo ser adotadas todas as medidas possveis para coibir sua expanso, exigindose o compromisso do loteador em cessar as vendas e a implantao e exigindo-se do Poder Pblico o exerccio de seu poder de polcia. No entanto, muitas vezes o loteamento estar totalmente implantado e
154 - Artigo - Usucapio administrativa - Lei 11.977, de 2009. Disponvel em: < http://74.125.93.132/ search?q=cache:jarMOBjDFakJ:www.cnbsp.org.br/portal/artigo_detail.asp%3Fid_artigo%3D45+compensa %C3%A7%C3%B5es+urban%C3%ADsticas+e+ambientais&cd=1&hl=pt-BR&ct=clnk&gl=br> Acesso em: 30/09/09
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consolidado mostrando-se invivel o seu desfazimento em virtude do problema social que a desocupao poderia acarretar, com grande prejuzo aos adquirentes, que investiram toda sua economia na casa prpriae , com o desfazimento do loteamento, no teriam sequer um teto para abrig-los. Nesses casos possvel tolerar-se a permanncia do loteamento, devendo-se exigir do parcelador e do Municpio que se omitiu na fiscalizao e, por conseqncia, concorreu para a implantao do loteamento, a regularizao urbanstica da rea, com a execuo das obras de infraestrutura e adoo das medidas necessrias a afastar ou mitigar os danos ambientais155. (grifou-se)
De acordo com a Lei n. 6.766/79

Artigo 40 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificao, poder regularizar loteamento ou desmembramento no-autorizado ou executado sem observncia das determinaes do ato administrativo de licena, para evitar leso aos seus padres de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.
Conforme Salles, O Municpio o responsvel tanto pela edificao e realizao da infraestrutura bsica, assim como as vias de circulao (art. 2, 6, Lei n. 6.766/79) quanto por reduzir as exigncias urbansticas e ambientais em ateno s peculiaridades verificadas necessrias regularizao. Para ser viabilizada, dever ser comprovado o benefcio real populao. Em observncia da norma citada, a Jurisprudncia confirma o compromisso do Municpio a fim de regularizao:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO URBANSTICO. LOTEAMENTO IRREGULAR. MUNICPIO. PODER-DEVER DE REGULARIZAO. 1. O art. 40 da Lei n. 6.766/79 deve ser aplicado e interpretado luz da Constituio Federal e da Carta Estadual. 2. A Municipalidade tem o dever e no a faculdade de regularizar o uso, no parcelamento e na ocupao do solo, para assegurar o respeito aos padres urbansticos e o bem-estar da populao. 3. As administraes municipais possuem mecanismos de autotutela, podendo obstar a implantao imoderada de loteamentos clandestinos e irregulares, sem necessitarem recorrer a ordens judiciais para coibir os abusos decorrentes da especulao imobiliria por todo o Pas, encerrando uma verdadeira contraditio in terminis a Municipalidade opor-se a regularizar situaes de fato j consolidadas. 4. A ressalva do 5 do art. 40 da Lei n. 6.766/99, introduzida pela Lei
155 Temas de Direito Urbanstico, 4/ So Paulo: Imprensa Oficial do Estado: Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, 2005 (p.203-213)
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n. 9.785/99, possibilitou a regularizao de loteamento pelo Municpio sem ateno aos parmetros urbansticos para a zona, originariamente estabelecidos. Consoante a doutrina do tema, h que se distinguir as exigncias para a implantao de loteamento das exigncias para sua regularizao. Na implantao de loteamento nada pode deixar de ser exigido e executado pelo loteador, seja ele a Administrao Pblica ou o particular. Na regularizao de loteamento j implantado, a lei municipal pode dispensar algumas exigncias quando a regularizao for feita pelo municpio. A ressalva somente veio convalidar esse procedimento, dado que j praticado pelo Poder Pblico. Assim, com dita ressalva, restou possvel a regularizao de loteamento sem ateno aos parmetros urbansticos para a zona. Observe-se que o legislador, no caso de regularizao de loteamento pelo municpio, podia determinar a observncia dos padres urbansticos e de ocupao do solo, mas no o fez. Se assim foi, h de entender-se que no desejou de outro modo merc de o interesse pblico restar satisfeito com uma regularizao mais simples. Dita exceo no se aplica ao regularizador particular. Esse, para regularizar o loteamento, h de atender a legislao vigente. 5. O Municpio tem o poder-dever de agir para que o loteamento urbano irregular passe a atender o regulamento especfico para a sua constituio. 6. Se ao Municpio imposta, ex lege, a obrigao de fazer, procede a pretenso deduzida na ao civil pblica, cujo escopo exatamente a imputao do facere , s expensas do violador da norma urbaRecurso especial provido. STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 448216 SP 2002/0084523-8, PRIMEIRA TURMA Relator: Ministro LUIZ FUX, Julgamento: 130-10-2003.
nstico-ambiental.
A regularizao fundiria deve ser ponderada de acordo com o caso concreto. O Princpio da proporcionalidade deve ser aplicado entre o rigor urbanstico a fim de um meio ambiente saudvel coletividade e a incluso social a fim de alcanar uma sociedade mais igualitria. Da metragem mnima admissvel regularizao fundiria em loteamentos populares. A Lei n. 11.977 omite-se no tocante definio da metragem mnima de lote admissvel de regularizao fundiria em loteamentos de baixa renda. Traz, em seu art. 59, III o limite mximo dos lotes ou frao ideal, que no podem ser superiores a 250m (duzentos e cinqenta metros quadrados) .
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Quanto metragem mnima, de acordo com a previso da Lei do Parcelamento do Solo (Lei n. 6.766/79):
Art. 4 - Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: II - os lotes tero rea mnima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislao estadual ou municipal determinar maiores exigncias, ou quando o loteamento se destinar a urbanizao especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes; (grifou-se)
Percebe-se, pois, que os Municpios podero estabelecer em seus planos diretores a rea mnima dos lotes, mesmo que inferior a 125m, quando se destinar a urbanizao especfica ou edificao habitacional de interesse social. Afinal, a metragem de 125m pode ser utpica e inaplicvel frente realidade brasileira, principalmente em se tratando de loteamentos populares consolidados. A ttulo exemplificativo, o Municpio de Recife conforme a Lei n. 16.113/95 fixou em 40m o mnimo a ser permitido para a criao de ZEIS:
Art. 11 Os novos lotes resultantes dos planos urbansticos ou de remoo, devero ser rea mnima de 40m.156
A procuradora do Municpio de Porto Alegre Clarissa Bohres auferiu metragem semelhante quanto ao mnimo habitacional no caso referente ao tamanho da unidade habitacional na capital gacha: Sobreleva observar que, nesta capital, uma unidade habitacional apresenta um custo mdio7 de R$ 24.600,00 (vinte e quatro mil e seiscentos reais) (valor correspondente a uma casa com dois quartos, sala, cozinha e banheiro), com rea, em mdia, de 42 m e acabamento de padro aceitvel para o clima da regio, sendo exemplo de tal tipologia os sobrados instalados no Loteamento Pr-do-Sol, localizado na Avenida A. J. Renner, 1280, no computada a a infraestrutura []157 Por sua vez, a Lei Municipal de Belo Horizonte n. 8.137/2000, referente ao Parcelamento e Ocupao do Solo, estabeleceu o lote mnimo em 40m, retratando mais fielmente a realidade das vilas e favelas, favorecendo a regularizao fundiria destas, excluindo no item II s destinadas a
156 Disponvel em: <http://www.cidades.gov.br/secretarias-nacionais/programas-urbanos/legislacao/regularizacaofundiaria/legislacao-municipal/prezeis-recife-pe/Lei16113DoPREZEIS.pdf> Acesso em: 7/10/2009 157 BOHRER, Clarissa Cortes Fernandes e CABISTANI, Luiz Homero. Delimitao do Conceito de Moradia: O atendimento aos desgnios do Mnimo Existencial e a questo dos custos de produo habitacional em Porto Alegre. Disponvel em: < www.anpm.com.br/fotos/artigos/artigo_dra_Clarissa.doc> Acesso em: 7/10/2009.
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reassentamento:158
Art. 151 - Nas ZEIS-1 e nas ZEIS-3 os lotes devero atender s condies bsicas de habitabilidade, acesso e segurana, resguardando a rea mnima de 40 m (quarenta metro quadrados) e rea mxima de 250 m (duzentos e cinqenta metros quadrados), exceto: I - aqueles destinados implantao de atividades institucionais promovidas pelo Poder Pblico ou de uso coletivo, classificados nos Grupos I, II e III do Anexo X da Lei n. 7.166/96; e II - aqueles destinados a reassentamentos de famlias moradoras da ZEIS em questo, definidos quando da aprovao do parcelamento do solo da ZEIS.
J o Decreto 44.667/2004159 referente ao Municpio de So Paulo define a metragem mnima de 32m de rea til por unidade habitacional, podendo ser de 24m com possibilidade de ampliao:
Art. 37. A rea de terreno vinculada cada unidade habitacional do Conjunto Horizontal ser de, no mnimo, 24,00m2 (vinte e quatro metros quadrados) e de, no mximo, 80,00m (oitenta metros quadrados). [...] Art. 39. As unidades habitacionais do Conjunto Horizontal devero, ainda, observar: I - rea til mnima igual a 32,00m (trinta e dois metros quadrados); Pargrafo nico. A unidade poder apresentar rea til inferior estabelecida neste artigo, desde que observadas as seguintes condies: I - unidade com rea til mnima de 24,00m (vinte e quatro metros quadrados) e possibilidade de ampliao; [...] Art. 76. Os lotes destinados implantao de Habitao Unifamiliar sero dispostos de modo que a diferena entre a cota do terreno no fundo do lote e a cota do eixo da via seja de, no mximo, 6,00m (seis metros) e as seguintes caractersticas: I - rea mnima de 68,00m (sessenta e oito metros quadrados), com frente mnima de 3,40m (trs metros e quarenta centmetros) quando o desnvel for de at 3,00m (trs metros), admitindo-se reduo para at 60,00m (sessenta metros quadrados) quando se tratar de Plano Integrado;
158 Disponvel em: <http://portalpbh.pbh.gov.br/pbh/ecp/files.do?evento=download&urlArqPlc=quadro_zeis_aeis. pdf.> Acesso em: 20/10/2009 159 Disponvel em: <http://www.sindusconsp.com.br/downloads/prodmercado/habpopular/legislacao/ dec44667_260404.pdf> Acesso em: 20/10/2009.
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II - rea mnima de 80,00m (oitenta metros quadrados), com frente mnima de 5,00m (cinco metros) quando o desnvel for superior a 3,00m (trs metros), admitindo-se reduo para at 72,00m (setenta e dois metros quadrados) quando se tratar de Plano Integrado.
J a Lei n. 1.272/2001160 da Prefeitura do Municpio de Itapecerica da Serra, Estado de So Paulo.

Artigo 8 - Do permetro das Zonas Especiais e Ordinrias: I. So institudas 2 (duas) zonas tipo (ZEIS 2) Zona Especial de Interesse Social, cujos permetros so indicados nos mapas 3 e 4 do Plano Diretor de Bairro, sendo a (ZEIS 2 CL) destinada ao remanejamento de famlias habitantes de rea ocupada irregularmente na rua Cerro Largo Jardim Branca Flor e a (ZEIS 2 CA) destinada ao remanejamento de famlias habitantes de rea ocupada irregularmente na rua Pereira Barreto Recreio Campestre, cujos parmetros urbansticos so descritos nos artigos 14 e 15 desta Lei;
O Art.14 II desta Lei estabelece as diretrizes para essa ZEIS de reassentamento: d) Os lotes da (ZEIS 2CL) tero tamanho mnimo de 90 m (noventa metros quadrados); No caso de Santo Andr, adotam-se padres mnimos para lotes (40m) e para vias (4 m de largura), o que significou, em muitos casos, o reparcelamento de parte significativa dos assentamentos161 Lei Complementar 152/06 de Osasco (SP) estabelece o tamanho mnimo dos lotes em 42m ou 60m, conforme as condies expressas:
Art. 17 Os lotes decorrentes do parcelamento de Empreendimentos de Habitao de Interesse Social, tero necessariamente as seguintes dimenses: I - fica definida, para a habitao unifamiliar, a dimenso do lote em 60m (sessenta metros quadrados), podendo sofrer variao em 10% (dez por cento) menos, a critrio da Comisso de Avaliao e Aprovao para a implantao de HIS e HMP, estabelecida na Subseo I, da Seo IV desta Lei Complementar; II - admite-se o parcelamento em lotes de 42m (quarenta e dois metros quadrados), quando estes forem destinados aos ocupantes de rea de risco, desadensamento ou que interfiram na implantao de obras pblicas, ou inseridos em programa habitacional do Municpio; III - admite-se para habitao multifamiliar a dimenso mnima do lote de 60 m (sessenta metros quadrados) e mxima de at 120m (cento e vinte metros quadrados) vinculados ao Plano e Projeto Integrado
160 Disponvel em: http://www.itapecerica.com/gov2/planodiretorbf/Lei1272_01.pdf Acesso em: 20/10/2009 161 Disponvel em: http://www.leismunicipais.com.br/cgi-local/showinglaw.pl. Acesso em: 26-10-2009
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de Edificao;
Quanto s reas construdas, a mesma Lei define o seguinte:

Art. 19 A HIS dever atender aos seguintes parmetros construtivos: I - a rea construda da unidade habitacional unifamiliar ter 30m2 (trinta metros quadrados) de rea mnima e 90m2 (noventa metros quadrados) de rea mxima; II - a rea til da unidade habitacional multifamiliar horizontal e vertical ter 24m2 (vinte e quatro metros quadrados) de rea mnima e 55m2 (cinqenta e cinco metros quadrados) de rea mxima; Art. 26 A Habitao de Mercado Popular dever ainda atender aos seguintes parmetros construtivos: I - a rea construda da unidade habitacional unifamiliar ter, no mnimo, 30m2 (trinta metros quadrados); II - a rea til da unidade habitacional multifamiliar horizontal e vertical ter, no mnimo, 24m2 (vinte e quatro metros quadrados) e, no mximo, 70m2 (setenta metros quadrados);
Atualmente, conforme normativo da Caixa Econmica Federal, o mnimo do tamanho da construo pode chegar a 32m como referido abaixo:
3.10.1 ESPECIFICAO DAS UNIDADES HABITACIONAIS 3.10.1.1 As unidades habitacionais apresentam tipologia de casas trreas ou apartamentos. 3.10.1.2 Tipologia mnima apresentada para casa trrea: 02 quartos, sala, cozinha, banheiro e rea de servio; rea til mnima de 32 m. 3.10.1.3 Tipologia mnima apresentada para apartamento: 02 quartos, sala, cozinha, banheiro e rea de servio; rea til mnima de 37 m. 3.10.1.4 Os projetos observam especificao tcnica mnima disponvel no endereo: http://www.gepar.mz.caixa/
Em Blumenau, a Lei Municipal ordinria n. 7208 de 14 de dezembro de 2007, que dispe sobre os critrios para delimitao das zonas de especial interesse social ZEIS, e cria o plano habitacional de interesse social,162 em seu art. 17 fixou o limite mnimo do lote para habitao popular em 125m:
Art. 17 O Plano Urbanstico Especfico para Produo de Lotes ou Habitao Popular - PUELHP dever conter, no mnimo, as seguintes
162 Disponvel em: http://www.leismunicipais.com.br/cgi-local/showinglaw.pl. Acesso em: 26-10-2009
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caractersticas: I - ndices urbansticos do lote com: a) coeficiente de aproveitamento mximo de 2 (dois); b) lote mnimo de 125,00m cento e vinte e cinco metros quadrados); c) taxa de ocupao mxima de 70% (setenta por cento); II - ndice do sistema virio com gabarito mnimo de 8,00m (oito metros); III - previso de fontes de recursos. 1 A infraestrutura urbana exigida nos incisos I e II deste artigo refere-se aos projetos bsicos e as intervenes urbansticas necessrias recuperao fsica da rea, quando necessrio, incluindo sistema de abastecimento de gua e soluo para o esgoto sanitrio, drenagem de guas pluviais, coleta regular de resduos slidos, iluminao pblica, sistemas de circulao de veculos e pedestres, tratamento adequado das reas pblicas, instalao de equipamentos sociais
Verifica-se do estudo comparado que o tema extremamente tormentoso, no havendo uniformidade de tratamento pelos diferentes municpios analisados. Desta forma, na ausncia de outros critrios especficos a serem utilizados, para regularizao de unidades habitacionais populares, identificamos pela mdia dos critrios adotados nas leis investigadas, a metragem mnima de lote fixada em 40m como passvel de regularizao com dispensa de reassentamento, sendo a metragem mnima para construes de baixa renda aquele estabelecido pela CEF, fixado em 32m e 37m conforme a orientao tcnica que norteia os projetos do governo federal, visto o exposto acima, tudo obviamente acompanhado da melhoria ambiental exigida na Lei n. 11.977, bem como das obras complementares de infraestrutura como, por exemplo, a implantao de redes de saneamento bsico em vista da impossibilidade de instalao dos sistemas individuais de esgoto sanitrio dada a restrita dimenso dos lotes. Na hiptese de reassentamentos, as dimenses mnimas indicadas para os lotes em razo da pesquisa restou fixada, pela mdia, em 100m, em vista do interesse na mais adequada implantao dos equipamentos de infraestrutura necessrios correta urbanizao e sustentabilidade do novo parcelamento. 5. Compensaes urbansticas e ambientais, na forma da legislao vigente Quanto regularizao fundiria de interesse especfico, em
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conformidade com o disposto nos art.61-63 da Lei n. 11.977/2009, aps o projeto ser submetido aprovao Municipal e realizado o licenciamento ambiental e urbanstico, a autoridade licenciadora poder exigir compensaes urbansticas e ambientais que nada mais so do que melhoramentos no entorno do lote que beneficiaro o residente e a coletividade. Os parmetros urbansticos e ambientais devem estar de acordo com as caractersticas da ocupao e da rea ocupada (art. 54).
Mesmo as reas de preservao permanente, como, por exemplo, as reas de mananciais ocupadas antes de 2008, podem obter licenciamento, desde que as condies ambientais previstas no parcelamento, experimentem melhorias ambientais e urbansticas em funo da interveno provocada pela regularizao ( 1 e 2, do art. 54). Questes ambientais tambm podero ser atendidas, mormente quando a rea a ser regulada estiver situada em reas de preservao ou de mananciais. Nestes casos, a proposta pode conter metas necessrias melhoria, conservao ou preservao das condies naturais, evitando a poluio das guas e manuteno a cobertura florstica, empregando todos os instrumentos necessrios, inclusive as compensaes urbansticas163
Primeiramente, o propsito superar as dificuldades da populao de baixa renda, portanto as exigncias e o projeto devem ser flexibilizados, considerando o Princpio Constitucional da funo social da propriedade, relativizando o cumprimento das posturas urbansticas e prescries ambientais, em ateno ao propsito da regularizao que o de obter a melhoria ou o aprimoramento dos ncleos habitacionais consolidados. As exigncias devem levar em conta padres ditados pela razoabilidade, observando, em primeiro lugar, a situao de fato e as peculiaridades prprias e intrnsecas de cada regio e sempre que vivel deve ser exigida a contrapartida por meio de compensaes urbansticas e ambientais, com o destaque de reas e espaos prximos, que permitam a implantao de praas e parques, formas de reparar o dano ou indenizao. As normas que esto relacionadas a essas compensaes so: CONSTITUIO FEDERAL - 1988 POLITICA NACIONAL DO MEIO AMBIENTE - 6938/81 SISTEMA NACIONAL DE UNIDADES DE CONSERVAO 9.985/00
163 SALLES, Vencio. Usucapio administrativa - Lei 11.977, de 2009. Disponvel em: <http://www.cidades. gov.br/secretarias-nacionais/programas-urbanos/biblioteca/regularizacao-fundiaria/textos-diversos/artigo%20 Venicio%20Salles.pdf> acesso em: 25 de setembro de 2009.
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REGULAMENTO DA 9.985/00 PELO DECRETO 4.340/02 RESOLUES CONAMA 010/87 E 02/96 4. Concluso No tocante aos itens abordados, a ttulo de esclarecimento da Lei n. 11.977/09, vimos que: A legitimao da posse a forma de adquirir a propriedade extrajudicialmente, atravs de registro respeitado o disposto no art.60 da referida Lei. Zona Especial de Interesse Social so as reas previstas em plano urbanstico especfico, destinadas populao de baixa renda, com intuito de melhorar e regularizar a condio habitacional de determinada localidade. Regularizao Fundiria de Interesse Social a que pode ser feita desde que identificados um dos trs casos: 1.ocupaes que cumpram as exigncias do usucapio constitucional previsto no art. 183; 2. que a rea a ser demarcada esteja situada em zona de interesse social ZEIS, assim prevista em Lei n. municipal ou no plano diretor; 3. reas declaradas pelo Poder Pblico de interesse para implantao de projetos de regularizao fundiria de interesse social. Regularizao Fundiria de Interesse Especfico a assim constatada pela autoridade Municipal, Estadual ou Federal, que no se enquadra como de interesse social, mas visa prestigiar a populao de baixa renda e gerenciar a organizao urbana. Assentamentos Consolidados e reduo de critrios urbanstico A reduo cabvel para proporcionar a regularizao de loteamento totalmente implantado, demonstrado invivel o seu desfazimento. Os valores de rea de uso pblico e tamanho do lote variam conforme as peculiaridades do local. Propomos como diretriz mnima de rea de lote e de rea construda passveis de regularizao, enquanto no devidamente regulamentada a referida Lei, respectivamente, 40m em relao ao primeiro e o estabelecido pela CEF: 32m para casas trreas e 37m para apartamento, no tocante ao segundo, fixando-se ainda a metragem mnima dos lotes, na hiptese de regularizao fundiria via reassentamentos em outra rea, pela mdia, em 100m.
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Compensaes Urbansticas e Ambientais devem ser implementadas, como a criao de praas e parques, formas de conservar ou preservar a natureza e diminuir a poluio, colaborando com o melhoramento da qualidade de vida da rea.
10. CONSULTA N. 24/09 - COMARCA DE CATANDUVAS

LOTEAMENTO INDUSTRIAL - Lei 6.063/82 Art. 8 1 RESERVA LEGAL 35% REA de uso comum IMPOSSIBILIDADE DE REDUO DAS REAS PBLICAS.
Perguntas: 1) Possibilidade de se considerar a rea de reserva legal no percentual de 35% descrito no art.8, inciso I, da Lei Estadual n. 6.063/82; 2)Possibilidade do municpio editar uma lei municipal aplicando o disposto no 1 do art. 8 da Lei Estadual n. 6.063/82 (art.8, I e II, da Lei Municipal n. 50/2009), reduzindo a rea de uso comum na hiptese de lotes, para destinao de uso industrial cuja metragem seja inferior a 15.000m. 3)Observaes sobre o caso concreto Respostas 1) Possibilidade de se considerar a rea de reserva legal no percentual de 35% descrito no art. 8, inciso I, da Lei Estadual n. 6.063/82 O art. 8, I, da Lei n. 6.063/82, que trata do parcelamento do solo urbano em Santa Catarina, previu a exigncia do percentual mnimo de 35% da gleba a ser destinada s reas de uso comum:
Art.8 - Os projetos de loteamento de que trata a presente Lei devero atender aos seguintes requisitos: I - as reas destinadas a sistema de circulao, a implantao de equipamento urbano e comunitrio e espaos livres de uso pblico, no
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podero ser inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba;
Essa quantia confirmada pela Jurisprudncia:

Ao civil pblica. (..) Loteamento. Reserva de 35% da rea como espao de uso pblico. rea verde. Inteligncia do art. 14 da Lei Municipal n. 3.649/79. Inviabilidade de explorao do imvel por particular. [] Conclui-se que os 35% de rea cedidos Prefeitura devem ser utilizados por esta no interesse da organizao daquele loteamento, por exemplo, para a instalao de equipamentos necessrios ao fornecimento de energia, gua e saneamento bsico, para a construo de praas e parques ou para a preservao de rea verde. invivel, porm, a transferncia de tal rea para o patrimnio particular, pois em tal hiptese, tem-se manifesta agresso ao interesse protegido pelo art. 14 da Lei n. 3.649/89. (TJSC. Ap. Cv. n. 2002.011186-0, de Blumenau, Terceira Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Pedro Manoel Abreu. DJ 08-11-2005.)
Apesar do percentual fixado pela Lei Estadual supracitada, a Prefeitura do Municpio de Catanduvas previu em sua Lei Complementar n. 50/2009 outra percentagem para loteamentos de fins industriais:
Art. 8. Os projetos de loteamento para fins industriais devero atender aos seguintes requisitos bsicos: I reservar no mnimo quinze por cento (15%) da gleba a ser parcelada para rea verde, equipamentos urbanos, comunitrios e sistemas de circulao, com a condio de que a rea mnima a ser destinada para equipamentos comunitrios, depois das demais reservas previstas, seja equivalente ao mnimo de cinco por cento (5%) da rea dos lotes a comercializar.
Portanto a redao da norma municipal menos restritiva que a Lei Estadual no tocante ao resguardo de rea verde e equipamentos urbanos, comunitrios e de circulao, reduzindo de 35% (segundo prev a Lei n. 6.063/82) para 15%. O parmetro de 35% tambm est previsto na instruo Normativa n.3 da FATMA, donde se extrai que: aplicar-se- a Lei Estadual do Parcelamento do Solo, quanto exigncia mnima de 35% (trinta e cinco por cento) de reas destinadas a circulao, equipamentos urbanos e comunitrios, espaos livres de usos pblicos, incluindo a rea verde; Vale lembrar que, em ateno regra de competncia concorrente para legislar sobre matria ambiental, prevista nos arts. 24 e pars. c/c art. 30, inc. II, ambos da CRFB/88, compreende-se que na definio dos usos permitidos e os ndices urbansticos de parcelamento e ocupao do solo, com as reas mnimas e mximas de lotes e os coeficientes mximos de aproveitamento,
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dever ser respeitada a regra da obrigatria suplementariedade legislativa municipal em relao estadual, no podendo, portanto, aquela ser menos restritiva que esta.164 No tocante ao percentual 35% de rea de uso comum, constante na legislao estadual, integram este montante as seguintes reas, respectivamente: 1) rea institucional - destinada edificao de equipamentos comunitrios como praas, ginsios de esporte, salo comunitrio, entre outros conforme o art.4, 2, da Lei n. 6.766/79: 2 - Consideram-se comunitrios os equipamentos pblicos de educao, cultura, sade, lazer e similares. 2) rea de arruamento destinada abertura de vias de circulao na gleba, feita pelo proprietrio, com prvia aprovao da Prefeitura e transferncia gratuita das reas das ruas ao Municpio, como pode ser realizado por este para interligao do seu sistema virio caso em que dever indenizar as faixas necessrias s vias pblicas.165 3) rea verde destinada a parques, jardins e preservao do patrimnio natural, seja qual for o tipo de vegetao. Esta no se confunde com rea para fins institucionais. Vale ressaltar a importncia dessas reas:
Da a grande preocupao do Direito Urbanstico com a criao e preservao das reas verdes urbanas, que se tornaram elementos urbansticos vitais. Assim, elas vo adquirindo regime jurdico especial, que as distinguem dos demais espaos livres e de outras reas non
164 BRASIL. Constituio (1988). Constituio da Repblica Federativa do Brasil. Braslia, DF, Senado, 1998. 165 ALVARENGA, Luiz Carlos. O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. Revista Eletrnica.ISSN 16774280.v6.n1. Ano 2007. disponvel em: <revista.uepb.edu.br/index.php/qualitas/article/view/85/97> Acesso em: 05/10/09. 166 MONTILHA, Gabriel. A Obrigao de se manter a reserva florestal legal em imvel urbano. Disponvel em: <http://www.iap.pr.gov.br/meioambiente/arquivos/File/iap/reserva_legal_urbana.pdf> Acesso em: 05/10/09.
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aedificandi, at porque se admitem certos tipos de construo nelas, em proporo reduzidssima, porquanto o que caracteriza as reas verdes a existncia de vegetao contnua, amplamente livre de edificaes, ainda que recortada de caminhos, vielas, brinquedos infantis e outros meios de passeios e divertimentos leves, quando tais reas se destinem ao uso pblico. O regime jurdico de reas verdes pode incidir sobre espaos pblicos ou privados. Realmente, a legislao urbanstica poder impor aos particulares a obrigao de preservar reas verdes existentes em seus terrenos, ou mesmo impor a formao, neles, dessas reas, ainda que permaneam com sua destinao ao uso dos prprios proprietrios. que, como visto, as reas verdes no tm funo apenas recreativa, mas importam em equilbrio do meio ambiente urbano, finalidade a que tanto se prestam as pblicas como as privadas.167
A rea de uso comum limitada em 35% engloba, portanto, esses trs espaos acima definidos. Por sua vez, a reserva legal no consta explicitamente nos itens que compe essa rea de uso comum, porm, guarda semelhana com a funo da rea verde e por isso deve ser analisada comparativamente a este instituto, bem como analisada a possibilidade do seu aproveitamento a tal ttulo. Deste modo, acerca do conceito de reserva legal, colhe-se do exposto no art.1, 2, III do Cdigo Florestal:
Reserva Legal: rea localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, excetuada a de preservao permanente, necessria ao uso sustentvel dos recursos naturais, conservao e reabilitao dos processos ecolgicos, conservao da biodiversidade e ao abrigo e proteo de fauna e flora nativas; A Lei Federal n. 7.803 de 18 de julho de 1.989, alterou o art. 16 do Cdigo Florestal e trouxe a denominao de Reserva Legal, mantendo a obrigao de se reservar no mnimo 20% (vinte por cento) de cada propriedade, onde no permitido o corte raso e que deve ser averbada margem da inscrio da matrcula do imvel, sendo vedada expressamente a alterao de sua destinao, nos seguintes termos: Art. 16 - As florestas e outras formas de vegetao nativa, ressalvadas as situadas em rea de preservao permanente, assim como aquelas no sujeitas ao regime de utilizao limitada ou objeto de legislao especfica, so suscetveis de supresso, desde que sejam mantidas, a ttulo de reserva legal, no mnimo: III - 20% (vinte por cento), na propriedade rural situada em rea de floresta ou outras formas de vegetao nativa localizada nas demais regies do pas;168
167 SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 2 ed. Rev. E atual., So Paulo: MALHEIROS EDITORES LTDA, 1995. (p.247)
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168 MONTILHA, Gabriel. A Obrigao de se manter a reserva florestal legal em imvel urbano. Disponvel em:
Desta forma a reserva legal o instituto obrigatrio para averbao de loteamentos rurais169 que garante 20% das propriedades para fins de manuteno da biodiversidade. O caso concreto em anlise de um loteamento localizado em rea rural recentemente redefinida como zona de expanso urbana do Municpio de Catanduvas, de acordo com a Lei Complementar n. 52/2009. Meirelles explica:
a zona de expanso urbana tem como escopo receber novas edificaes e equipamentos urbanos, no normal crescimento das cidades e vilas. Vale lembrar que estas zonas, ainda que em rea rural, devem ser, desde logo, delimitadas pelo municpio e submetidas s restries urbansticas do Plano Diretor.170
Apesar de no ser mais considerada zona rural, a nova categorizao do local como zona de expanso urbana no exclui o compromisso com o meio ambiente saudvel antes garantido pela reserva legal. Nas zonas urbanas, essa importante funo ambiental exercida pelas denominadas reas verdes, as quais so obrigatoriamente includas nos projetos de parcelamento do solo como parte integrante deste e indispensvel preservao da qualidade de vida e ao equilbrio ambiental no meio ambiente urbano.171 Nesse sentido, compreendemos pela possibilidade/pertinncia da incluso, no percentual de 35% para rea de uso comum, do montante de 20% referente reserva legal, sendo esta aproveitada a ttulo de rea verde. No caso em anlise, verificamos que este percentual foi respeitado, resguardandose para fins de reserva legal/rea verde o espao correspondente a 21,42% da gleba total. 2) Possibilidade de edio de uma Lei municipal direcionada regularizao de condomnio industrial aplicando a regra do 1 do art. 8 da Lei Estadual n. 6.063/82, reduzindo a rea de uso comum na hiptese de lotes cuja metragem seja inferior a 15.000m. Compreendemos que no possvel, seno vejamos. Primeiramente, vale transcrever abaixo o dispositivo da Lei Estadual do parcelamento do
<http://www.iap.pr.gov.br/meioambiente/arquivos/File/iap/reserva_legal_urbana.pdf> Acesso em: 05/10/09. 169 Exceto nas regies do Cerrado e da Amaznia Legal . 170 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Municipal Brasileiro, 15. ed. So Paulo: Malheiros, 2006. 171 Nesse sentido, recomenda-se a seguinte consulta: SOUTO, Lus Eduardo Couto de Oliveira. A perpetuidade da Reserva Legal em zona urbana e seu aproveitamento como rea verde. Disponvel em: <hhttp://www.mp.sc. gov.br/portal/site/portal/portal_detalhe.asp?campo=9486> Acesso em: 05/10/09.
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Solo Urbano (Lei n. 6.063/82):

Art.8 - Os projetos de loteamento de que trata a presente Lei devero atender aos seguintes requisitos: I - as reas destinadas a sistema de circulao, a implantao de equipamento urbano e comunitrio e espaos livres de uso pblico, no podero ser inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba; 1 - O percentual de reas pblicas previsto no inciso I deste artigo poder ser reduzido nos casos de loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores de 15.000 m2 (quinze mil metros quadrados).
Do disposto no par. 1o, compreende-se que a reduo em questo ser admissvel exclusivamente na hiptese de lotes cuja dimenso seja superior a 15.000m. Percebe-se do loteamento em anlise que o maior lote do empreendimento possui 7.884,10m, portanto aqum da metragem mnima admissvel em Lei Estadual para autorizar a reduo do percentual de rea comum do loteamento. Conforme j exposto acima, os municpios devem legislar respeitando os parmetros estabelecidos pela legislao estadual, situao esta aplicvel tambm as normas de cunho urbanstico. Em situao anloga, assim se posiciona Paulo Affonso Leme Machado:172
a Lei n. 6.766/79 no colocou margem o princpio da autonomia municipal e nem poderia faz-lo, pois seria inconstitucional. O Sen Otto Lehmann autor do projeto 18/77, que, com algumas modificaes, veio a se transformar em lei salienta ter o projeto se orientado no sentido de estabelecer os requisitos urbansticos mnimos para o loteamento e desmembramento, permitindo aos Estados e Municpios legislar complementarmente, estabelecendo outras exigncias para melhor adaptao s peculiaridades regionais e locais.
Paulo:
Nesta linha, vejamos o posicionamento do Tribunal de Justia de So

Ao Civil Pblica - Loteamentos e Desmembramentos com rea inferior a 15.000 m2 - exigncia de manuteno de reas verdes e para fins institucionais, mantida mesmo aps o advento da Lei Federal n. 9.785/99 - reserva de rea verde no abolida pelo ordenamento normativo - competncia dos Municpios para legislar sobre matria ambiental e concomitante dever de observncia dessas normas - precedentes dos STJ - interesse pblico em manter ambiente ecologicamente estvel - Recursos de Apelao conhecido e, quanto ao mrito, improvido.
172 MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito Ambiental Brasileiro. 9 ed. Rev., atual. Ampl., Malheiros Editores Ltda., 2001. p.384
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(TJSP. Apelao com Reviso CR 4178374000 SP, de It, 9 Cmara de Direito Privado B, Relator(a): Maurcio Simes de Almeida Botelho Silva, DJ: 27-11-2008)
Dessa forma, possvel afirmar que o Municpio no pode editar uma lei reduzindo o tamanho do lote para fins industriais como critrio para diminuir a frao de rea de uso comum, hiptese que contraria, de forma menos restritiva, as condicionantes previstas na norma estadual citada (Lei n. 6.766/79). 3) Observaes sobre o caso concreto: Conforme Licena Ambiental de Instalao n. 0266/2008, de 18 de dezembro de 2008, o empreendimento trata de um Condomnio Industrial, com uma rea de 235.488,17 m, sendo as reas de circulao (ruas) de 34.311,30m(14,57%); rea verde de 38.827,41m(16,48%), rea dos lotes de 162.349,46 m(69%), rea prevista para Reserva Legal de 86.858,32 m (36,88%) e institucional/rea de utilidade pblica de 8.117,64 m(3,44%); Somados o arruamento, a rea verde, a de reserva legal (computada como rea verde) e a de utilidade pblica, conforme os dados da planta173, chega-se ao resultado de 71,37%, em sintonia com o exigido pela legislao estadual. Entretanto, do teor da documentao analisada pode-se constatar algumas disparidades entre os dados da Licena (concedida em 2008) e a planta do local (feita em junho de 2009) que devem ser verificados. Na Planta Baixa da rea, Prancha 01, aprovada pela Prefeitura Municipal de Catanduvas, consta uma rea de utilidade pblica de 8117,64 m, anteriormente no prevista na LAI n. 195/08 e uma rea de arruamento de 20.031,39m, igualmente diferente da Licena. Deste modo, muito embora os percentuais apontados na planta estejam em conformidade com a legislao vigente, recomenda-se que a licena ambiental deva ser retificada seguindo as informaes atuais constantes na plana, garantindo, destarte, o cumprimento do projeto por ocasio da implantao do empreendimento. Finalmente, recomenda-se que os espaos destinados como reas verdes, devem ser averbados na matrcula do imvel junto a Cartrio de Registro de Imveis, conforme previsto no art. 1 do Decreto Estadual n. 5.835/02,174.
173 Levantamento Planimtrico da rea, realizado por Denir Narciso Zulian, Engenheiro Civil CREA/SC 50.8058, desenho de Gilson Ratti. de Junho de 2009 174 A rea verde prevista na Resoluo Conjunta IBAMA/FATMA n.. 01/95 e a cobertura vegetal mantida pela aplicao do Decreto Estadual n.. 5.835/02, art 1 e/ou a Lei n. 11.428/06, arts. 30 e 31, devem ser averbadas margem da inscrio de matrcula do imvel, no registro de imveis competente, sendo vedada a alterao de sua destinao, nos casos de transmisso, a qualquer ttulo, de desmembramento ou de retificao da rea.
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11. CONSULTA N. 26/09 - COMARCA DE ARMAZM

LOTE METRAGEM INFERIOR MNIMO EXIGVEL PLANO DIRETOR LEI 6.766 DESCUMPRIMENTO DOS PADRES URBANSTICOS RESPONSABILIZAO ADMINISTRATIVA, CVEL E CRIMINAL (ART. 50)
Pergunta: Quais so as implicaes jurdicas em razo da realizao de parcelamento do solo constitudo por lote com metragem inferior ao mnimo exigido aprovado pelo Poder Pblico municipal? Resposta: A primeira vista, a metragem inferior mnima exigida por lei de um nico lote poderia suscitar dvidas acerca da legitimidade de atuao do Ministrio Pblico. No entanto, por se tratar a questo urbanstica de tema afeto ordem pblica, a violao da norma de regulamentao urbanstica, ainda que pontual, como no caso em anlise, poder gerar implicaes tanto nas esferas administrativa, quanto cvel e criminal. Em causa est o direito sustentabilidade das cidades, o bem estar social e defesa das condies adequadas de vida coletiva, caracterizando-se, desta forma, como bem de direito meta-individual, cujo descumprimento das normas cogentes de regulamentao atingem indiscriminadamente todos. Deste modo, pelo ilcito, poder incorrer o infrator, pelo dano impingido ao meio ambiente urbano, na tripla responsabilidade prevista no art. 225, 3 da CRFB/88 (administrativa, cvel e criminal). 1. Responsabilidade Administrativa A atuao do Poder Pblico municipal reveste-se de carter de poder de polcia administrativa, visando a garantia da ordem pblica e da supremacia do interesse pblico sobre o privado. Constitui-se como modo de limitao dos direitos e interesses
(IN3 FATMA)
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individuais contrrios manuteno do interesse pblico, caracterizado pela vinculao do particular s determinaes normativas que visam assegurar a ordem urbanstica, com previso legal expressa que confere um munus de atuao do Poder Pblico municipal. A gesto do desenvolvimento urbano, portanto, determinado municipalidade, que, de forma cogente, deve utilizar todos os instrumentos de regulamentao e controle prvio, concomitante e sucessivo estabelecidos no ordenamento jurdico, sob pena de configurao de conduta tipificada. Para tanto, poder o Municpio proceder o embargo da obra e exigir a sua retificao pelo responsvel, alm da aplicao de pena de multa. Da mesma forma, a Polcia Militar Ambiental, com rgo integrante do SISNAMA, poder, em carter suplementar, realizar o embargo e a autuao do responsvel pela prtica do ilcito ordem urbanstica. 2. Responsabilidade Cvel O desrespeito aos padres afetos dimenso dos lotes, previstos no art. 4, inc. II da lei 6766/79175,1 poder condicionar o infrator correo do ndice urbanstico violado, mediante a reparao in natura e in situ, ou na absoluta impossibilidade desta, reparao mediante compensao direcionada ao resultado prtico equivalente (ex.: destinao de rea verde pblica ao municpio, ou ainda, em ltima hiptese, mediante perdas e danos, sujeitando-se o infrator ao pagamento de indenizao pelo prejuzo causado ordem urbanstica, a ser destinado ao Fundo dos Bens Lesados, nos termos do art. 13 da lei 7347/85. Para tanto, poder o Ministrio Pblico, em sendo necessrio, fazer uso dos instrumentos administrativos ou judiciais postos disposio, como o inqurito civil, a recomendao, o Termo de Compromisso de Ajustamento de Condutas e a Ao Civil Pblica. 3. Responsabilidade Criminal A implantao de parcelamentos de solo com lotes de metragem inferior a mnima exigida configura na prtica do crime previsto no art. 50, I
175 Art. 4 - Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: [...] II - os lotes tero rea mnima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislao estadual ou municipal determinar maiores exigncias, ou quando o loteamento se destinar a urbanizao especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes
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da Lei 6.766/79:
Art. 50 - Constitui crime contra a Administrao Pblica: I - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorizao do rgo pblico competente, ou em desacordo com as disposies desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municpios;
Compreende-se relevante investigar ainda a eventual ocorrncia de conluio entre o parcelador do solo e o agente do Poder Pblico municipal responsvel pela aprovao do loteamento irregular, podendo incidir o agente do Poder Pblico em crime contra a administrao pblica previsto no Cdigo Penal brasileiro (ex.: art. 313A e 313B), assim como na prtica de ato de improbidade administrativa (ex.: arts. 10, inc. I e art. 11, inc. II da Lei 8.429/92). No mais, ficamos disposio para as complementaes que eventualmente se fizerem necessrias.
12. CONSULTA N. 37/09 - COMARCA DE CAPINZAL

PARCElamento DO SOLO DISTRITO INDUSTRIAL LICENCIAMento FATMA EIA/RIMA E autorizao de corte ANUNCIA DA SECRETARIA DE ESTADO DO PLANEJAMENTO
Pergunta: Acerca do licenciamento para loteamento de futuro distrito industrial, qual a documentao necessria alm da constante no art.18 da Lei do Parcelamento do Solo? Resposta: Distrito Industrial A Secretaria do Meio Ambiente no Estado de So Paulo criou um Manual acerca dos procedimentos que devem preceder implantao de Distrito Industrial. Nele estabelecido o conceito desse instituto:
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Distrito industrial encontra-se definido no Manual176, como a parcela de solo de um municpio, planejada e dotada de infra-estrutura adequada para receber uma ou mais indstrias. E zona industrial aquela regio estabelecida pelo zoneamento urbano, atravs de lei municipal ou estadual, na qual permitida a instalao de indstrias, conjugadas ou no com outras atividades. Afirma ainda o Manual que todo distrito industrial uma zona industrial, mas nem toda zona industrial um distrito industrial.177
Toshio Mukai traz esses dois termos como sinnimos ao abordar a necessidade da criao dos distritos industriais para o planejamento urbano:
O processo de criao e de implantao de um distrito industrial deve estar previsto num plano de urbanizao devidamente aprovado pelo Municpio. O distrito industrial deve resultar de um planejamento urbano equacionado a nvel tcnico e legal, posto que sua localizao, suas caractersticas em face da proteo ambiental e do zoneamento urbanstico, so condies intrnsecas de sua existncia, em harmonia com os demais valores que devem ser preservados, em ateno vida da comunidade. [] Quanto denominao aplicvel a esse complexo, tm-se utilizado as expresses rea, plo, zona ou distrito industrial.178
Hely Lopes Meirelles, apesar de criticar a denominao distrito industrial179, corrobora o entendimento exposto acima:
As zonas industriais so as reservadas para as fbricas e atividades conexas, devendo situar-se distanciadas dos bairros residenciais, pelos naturais inconvenientes que acarretam s moradias, com o rudo de suas mquinas, com as emanaes de seus produtos, com o despejo de seus resduos e demais conseqncias do trabalho febril. Atualmente, as Prefeituras vm instituindo os denominados distritos industriais180, fora do permetro da cidade, mas erigidos em rea urbana, para neles concentrar as indstrias locais, segundo as convenincias da comunidade e os interesses do desenvolvimento econmico e social do Municpio. a soluo indicada para aliviar a cidade dos incmodos da indstria.
176 A Secretaria do Meio Ambiente no Estado de So Paulo, editou o Manual para adequao ambiental na implantao de distritos industriais, a fim de orientar os Municpios e os empresrios sobre os critrios tcnicos para criao de tais distritos. 177 Implantao de distritos industriais : exigibilidade de estudo prvio de impacto ambiental. In: Revista de Direito Ambiental, v. 2, n. 5, p. 92-104, jan./mar. 1997, Artigo. p.98 178 Aspectos juridicos da implantao de reas e distritos industriais / Toshio Mukai. In: Revista dos Tribunais, v. 69, n. 532, p. 292-297 fev. 1980, Artigo. p.292 179 A expresso distritos industriais,usada pelos Municpios, juridicamente imprpria, porque o distrito uma diviso administrativa para seus servios civis, policiais, e outros. Os Municpios devero adotar denominao diversa para que suas reas industriais no se confundam com os distritos administrativos, tais como ncleo industrial, plo industrial, zona industrial etc. 180 A expresso distritos industriais,usada pelos Municpios, juridicamente imprpria, porque o distrito uma diviso administrativa para seus servios civis, policiais, e outros. Os Municpios devero adotar denominao diversa para que suas reas industriais no se confundam com os distritos administrativos, tais como ncleo industrial, plo industrial, zona industrial etc.
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Mas esses ncleos industriais devem ser corretamente localizados em reas adequadas sua funo e tecnicamente planejados para receber as fbricas e as atividades complementares que integram todo parque industrial. Sem essa adequada localizao e sem o plano da infraestrutura especfica do complexo industrial, aprovado por lei, no pode o Municpio instituir distrito industrial, nem desapropriar reas para esse fim, pois falta-lhe o fundamento legal, que precisamente o plano de urbanizao (Dec.-lei 3.365/41, art. 5, i). Nem lhe ser lcito alienar lotes a empresas sem que a lei tenha autorizado essas alienaes e estabelecido as imposies urbansticas para a formao do ncleo e as condies de implantao de cada indstria, para que tais requisitos constem como encargo dos adquirentes de lotes, com clusula resolutria para a inadimplncia. Com essas cautelas legais podem ser implantados os ncleos ou plos industriais, atribuindo-se at mesmo alguns encargos da urbanizao (abertura de ruas, pavimentao, canalizao, etc.) s prprias indstrias interessadas, mediante compromisso com o Municpio, concomitante com a aquisio dos lotes.181
As reas destinadas instalao de distritos e reas industriais esto includas no art.6, IV da Lei n. 6.063/82 como pertencentes ao rol de reas de interesse especial. Sendo assim classificadas, esto sujeitas a regime urbanstico peculiar, cujas exigncias aprovao do empreendimento sero analisadas a seguir. Licenciamento ambientaI O licenciamento ambiental um dos instrumentos da Poltica Nacional do Meio Ambiente e como ensina TRENNENPOHL :
O licenciamento ambiental tem carter preventivo, para evitar ou minimizar os danos ao meio ambiente. Segundo Toshio Mukai, ele busca o controle administrativo preventivo das atividades e empreendimentos que possam causar danos ao meio ambiente e deve ser efetuado por meio de autorizaes, excetuando-se a anuncia para construir, em que a concordncia do Poder Pblico representada pela licena e a utilizao de bens de domnio pblico, como os recursos hdricos, em que o instrumento adequado a concesso administrativa ou a permisso de uso.182
Do Estudo de Impacto Ambiental e Relatrio (EIA/RIMA) O Estudo de Impacto Ambiental o documento tcnico que
181 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 7ed. Atual. Por Eurico de Andrade Azevedo. So Paulo: Malheiros, 1996.. p.112-113 182 TRENNENPOHL, Curt. Licenciamento ambiental / Curt Trennenpohl, Terence Trennenpohl. - 2 ed. - Niteri: Impetus, 2008. p.26
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analisa o nvel de impacto ambiental possivelmente gerado pelo futuro empreendimento, acompanhado pelo Relatrio de Impacto Ambiental, que o resume apontando a viabilidade do projeto e a possibilidade de concesso de Licenas, eventuais alternativas tecnolgicas183 ou a incompatibilidade da obra/atividade com a rea. A Resoluo n.237 de 1997 do CONAMA, com o objetivo de incorporar ao sistema de licenciamento ambiental os instrumentos de gesto ambiental, visando o desenvolvimento sustentvel e a melhoria contnua, consolidou a necessidade de realizao do Estudo de Impacto Ambiental, ampliando o rol trazido pela resoluo anterior (1/86 do CONAMA):
Art. 3- A licena ambiental para empreendimentos e atividades consideradas efetiva ou potencialmente causadoras de significativa degradao do meio depender de prvio estudo de impacto ambiental e respectivo relatrio de impacto sobre o meio ambiente (EIA/RIMA), ao qual dar-se- publicidade, garantida a realizao de audincias pblicas, quando couber, de acordo com a regulamentao. Pargrafo nico. O rgo ambiental competente, verificando que a atividade ou empreendimento no potencialmente causador de significativa degradao do meio ambiente, definir os estudos ambientais pertinentes ao respectivo processo de licenciamento.
Nota-se que a supracitada exigncia de EIA/RIMA para empreendimentos potencialmente causadores de significativa degradao do meio ambiente. A listagem dessas atividades ou empreendimentos est posta no Anexo 1 da Resoluo 237/97; incluindo no item Atividades diversas: parcelamento do solo; e distrito e plo industrial. Os possveis impactos do caso em questo merecem um estudo tcnico, respeitando os Princpios da Precauo e Preveno.
Com efeito, este(s) princpio(s) refora(m) a regra de que as agresses ao ambiente, uma vez consumadas, so, normalmente, de reparao difcil, incerta e custosa, e pressupem uma conduta genrica in dubio 184 pro ambiente.
Ainda, Canotilho e Morato Leite esclarecem sobre a aplicao de tais princpios:

Ora, as dvidas sobre perigosidade de uma determinada ao para o ambiente podem existir em vrias circunstncias: ou quando ainda no se verificaram quaisquer danos decorrentes de uma determinada actividade, mas se receia, apesar da falta de provas cientficas, que
183 MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito Ambiental Brasileiro. So Paulo: Malheiros Ed. 17 ed. Rev. Atual. E ampl., 2009. p.234 184 LEITE , Jos Rubens Morato. Princpios estruturantes do Estado de Direito Ambiental
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possam vir a ocorrer; ou ento quando, havendo j danos provocados ao ambiente, no h provas cientficas sobre qual a causa que est na origem dos danos, ou sobre o nexo de causalidade entre uma determinada causa possvel e os danos verificados. Em qualquer destes casos de dvida, o princpio da precauo impe, por previdncia, que sejam tomadas medidas cautelares relativamente s actividades, aos produtos, aos projetos ou instalaes suspeitas de ter provocado um dano, ou de poder vir a provoc-lo. Essas medias podem ser to variadas como proibies, recusas de licenciamento, embargos, notificaes, monitorizaes, obrigaes de registro, financiamento de aces de investigao, ou informao do pblico.185
Os Princpios da Precauo e da Preveno guardam semelhana enquanto visam evitar ou mitigar os danos ambientais. Ambos fundamentam o Estudo Prvio de Impacto Ambiental, que indubitavelmente exigvel, conforme Jurisprudncia abaixo:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AO CIVIL PBLICA - MEIO AMBIENTE - EXTRAO E ENVASE DE GUA MINERAL AUSNCIA DE PRVIO ESTUDO DE IMPACTO AMBIENTAL SUSPENSO DA ATIVIDADE - EXEGESE DO ART. 225 DA CRFB. A ausncia de prvio estudo de impacto ambiental instalao de atividade potencialmente poluidora, consistente na extrao e envase de gua mineral, e a incerteza quanto ao cumprimento de todas as exigncias protetivas, ensejam a obstaculizao do empreendimento. AO CIVIL PBLICA - LIMINAR - ATIVIDADE INDUSTRIAL DANOS AO MEIO AMBIENTE - INCERTEZA - APLICABILIDADE DOS PRINCPIOS DA PREVENO E DA PRECAUO. O princpio da preveno aplica-se aos casos em que se dispe de informaes conhecidas, certas ou provadas sobre o risco da atividade ou comportamento, so hipteses em que h perigo concreto. A precauo, por sua vez, est voltada s hipteses de perigo abstrato, onde o risco hipottico ou incerto, de modo que, havendo dvida quanto aos danos da atividade, esta sorve em favor do bem ambiental. (Agravo de Instrumento n. 2007.011758-8, de Joinville, Primeira Cmara de Direito Pblico , Tribunal de Justia de Santa Catarina, Relator: Volnei Carlin, DJ: 08/01/2008)
E no mesmo sentido, reafirmando a indisponibilidade da elaborao de EIA/RIMA:

AO CIVIL PBLICA AMBIENTAL - DESAPROPRIAO DE REA CUJA TITULARIDADE DO DOMNIO DESCONHECIDA - PAGAMENTO FEITO QUELE QUE NO O PROPRIETRIO DO IMVEL - FALTA DE ELABORAO
185 Direito Constitucional ambiental brasileiro / Jos Joaquim Gomes Canotilho, Jos Rubens Morato Leite (organizadores). - So Paulo: Saraiva, 2007. (p.42) Vrios autores.
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DE EIA/RIMA ANTES DA DESAPROPRIAO DE REA PARA TRANSFORMAO EM DISTRITO INDUSTRIAL FALTA DE ANLISE DE DOCUMENTAO PELO RGO AMBIENTAL-IN ADMISSIBILIDADE. RECURSOS OFICIAL E VOLUNTRIO AOS QUAIS SE NEGA PROVIMENTO. (Apelao Com Reviso 5298255000, de Cajuru, Cmara Especial de Meio - Ambiente, Tribunal de Justia de So Paulo, Relator(a): Regina Capistrano, DJ: 23/10/2008)
Para que o empreendimento respeite o procedimento previsto pela Resoluo 237/1997 do CONAMA, sob a tica do Princpio da Precauo e da Preveno, considerando as caractersticas do empreendimento, fazse necessria a realizao do Estudo de Impacto Ambiental e Relatrio de Impacto Ambiental (EIA/RIMA) para as obras pretendidas. Do Licenciamento Ambiental e exigncia de EIA/RIMA para aprovao de Distrito Industrial O Distrito Industrial, por se tratar de atividade potencialmente poluidora, enquadra-se no rol das atividades sujeitas ao licenciamento ambiental da Resoluo CONSEMA 03/08, sendo submetido ao prvio e necessrio Estudo de Impacto Ambiental e Relatrio de Impacto Ambiental pelas caractersticas do empreendimento, independentemente do porte, nos termos a seguir descritos:
Resoluo CONSEMA 03/08: Art. 1 - Aprovar a Listagem das Atividades Consideradas Potencialmente Causadoras de Degradao Ambiental passveis de licenciamento ambiental pela Fundao do Meio Ambiente - FATMA, anexa. [] LISTAGEM DAS ATIVIDADES CONSIDERADAS POTENCIALMENTE CAUSADORAS DE DEGRADAO AMBIENTAL LISTAGEM DE ATIVIDADES - CLASSIFICAO [...] 71 - ATIVIDADES DIVERSAS 71.21.00 - Distrito Industrial Pot. Poluidor/Degradador : Ar: G gua: G Solo: G Geral: G
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Porte AU <= 50: pequeno AU >= 100 : grande
os demais mdio
- Distrito Industrial Pot. Poluidor/Degradador : Ar: G gua: G Solo: G Geral: G Porte AU <= 50 : pequeno (EIA) AU >= 100 : grande (EIA) os demais: mdio (EIA)
Deste modo, o parcelamento do solo para fins de constituio de distrito industrial, alm dos documentos listados no art. 18 da Lei 6.766/79, exigir EIA/RIMA e, em conformidade com os resultados deste Estudo, as licenas ambientais expedidas pela Fundao do Meio Ambiente FATMA, conforme os termos da resoluo 237/1997 do Conselho Nacional do Meio Ambiente - CONAMA, transcrita abaixo:
Art. 2 - A localizao, construo, instalao, ampliao, modificao e operao de empreendimentos e atividades utilizadoras de recursos ambientais consideradas efetiva ou potencialmente poluidoras, bem como os empreendimentos capazes, sob qualquer forma, de causar degradao ambiental, dependero de prvio licenciamento do rgo ambiental competente, sem prejuzo de outras licenas legalmente exigveis. 1 - Esto sujeitos ao licenciamento ambiental os empreendimentos e as atividades relacionadas no Anexo 1, parte integrante desta Resoluo. [] ANEXO 1 ATIVIDADES OU EMPREENDIMENTOS SUJEITAS AO LICENCIAMENTO AMBIENTAL [] Atividades diversas - parcelamento do solo - distrito e plo industrial
Da exigncia da autorizao de corte: Quando for o caso, dever o interessado solicitar, aps concedida a licena ambiental prvia - LAP, autorizao de corte de vegetao AuC, a ser concedida pelo rgo ambiental competente conjuntamente com a licena ambiental de instalao LAI, a qual trar como principal vantagem ao empreendedor, maior agilidade dos servios e trmite dos processos, integrao e disponibilizao de informaes e conseqente melhoria do
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sistema de gesto ambiental.186

CIVIL E AMBIENTAL. IBAMA. AUTORIZAO PARA TRANSPORTE DE PRODUTOS FLORESTAIS - ATPF. DESCABIMENTO. IRREGULAR SUPRESSO DEMADEIRA. - Irregularidade da supresso da madeira a ser transportada, anterior autorizao do rgo ambiental e carente de Licena Ambiental de Instalao do Distrito Industrial (cuja imperiosidade impediu a emisso de Licena Ambiental Prvia com dispensa da emisso de Licena Ambiental Industrial pela empresa em questo, uma de suas unidades industriais) . - Expedio de ATPF que no constitui mera formalidade, j que, em razo do crescente problema do desmatamento progressivo das florestas brasileiras, patrimnio nacional (art. 225, 4 da CF), bem como da importncia da preservao do meio ambiente de maneira geral, faz-se necessrio o mximo rigor na fiscalizao e no controle do transporte de madeira. Imperiosidade da sua existncia.
186 FATMA - Licenciamento Ambiental: SINFAT Disponvel em: <http://www.fatma.sc.gov.br/index. php?option=com_content&task=view&id=51> Acesso em: 20/08/2009. No tocante vegetao passvel de corte, se a rea/gleba a ser parcelada possuir vegetao nativa, recomendamos algumas observaes aplicveis ao parcelamento de solo em geral e extensvel aos distritos industriais: 1. dever ser respeitado o limite mnimo de 20% da rea total do empreendimento Distrito Industrial a ttulo de rea verde, conforme determina o Decreto Estadual 5.835/02. b.1. Se a rea loteada possuir vegetao secundria em estgio inicial de regenerao: dever seguir a mesma exigncia da Resoluo Conjunta IBAMA/FATMA 01/95; b.2. Se a rea loteada possuir vegetao secundria em estgio mdio de regenerao: quanto ao desmate urbano desta vegetao, conforme prev os arts. 17 e 31, da Lei 11.428/06 (Lei da Mata Atlntica), destacamos duas situaes: Para fins de loteamento ou qualquer edificao em permetros urbanos aprovados at a data da Lei, dever ser mantido 30% da rea total coberta por esta vegetao. Para permetros urbanos aprovados aps a data da Lei, devero ser mantidos 50% da rea total coberta por esta vegetao, devendo ser observado, nesta hiptese, o art. 17 a ttulo de compensao para desmate, ou seja, igual rea desmatada dever ser preservada com as mesmas caractersticas ecolgicas no mesmo municpio ou regio metropolitana; b.3 Se a rea loteada possuir vegetao secundria em estgio avanado de regenerao: quanto ao desmate urbano desta vegetao, conforme prev os arts. 17, 21 e 30 da Lei 11.428/06 (Lei da Mata Atlntica), destacamos duas situaes: Para fins de loteamento ou qualquer edificao para permetros urbanos aprovados at a data dessa Lei, dever ser mantido 50% da rea total coberta por esta vegetao, devendo ainda ser observado o art. 17 a ttulo de compensao pelo desmate, ou seja, igual rea desmatada dever ser preservada com as mesmas caractersticas ecolgicas no mesmo municpio ou regio metropolitana. Para permetros urbanos aprovados aps a data desta Lei vedada a supresso em estgio avanado para fins de loteamento ou edificao. 1 OBS: Em conformidade com o disposto no Decreto Estadual 5.835/02, haver a necessidade do empreendedor pblico e privado - proceder em Termo de Averbao no Cartrio de Registro de Imveis da cobertura florestal existente correspondente a, no mnimo, 20% da rea total do imvel quando necessitar de corte de vegetao nos estgios mdio ou avanado de regenerao. Portanto, 20% dos 35% acima referidos, ser o percentual mnimo destinado rea verde situada em loteamento urbano. 2 OBS: A Instruo Normativa FATMA N 24 da FATMA, com base no art. 4 e 17 do Decreto Federal 5.300/04, exige a averbao de uma rea coberta de vegetao igual a da rea a ser desmatada (vegetao nativa em qualquer estgio sucessional) em se tratando de municpio integrante da Zona Costeira. 3 OBS: Em ambos os percentuais (30 e 50% da rea total coberta por esta vegetao) dever ser respeitado o limite mnimo previsto no art. 1, inc. I do Decreto Estadual 5.835/02 correspondente a 20% da rea total do imvel (e no da rea coberta com vegetao) com cobertura florestal existente, em estgios mdio e/ou avanado de regenerao, sob a rea objeto do loteamento ou edificao. Importante observar que 20% da rea total do imvel poder ser superior a 30 ou 50% da rea total coberta por vegetao, da a importncia de utilizar-se o ndice mais restritivo em prol do meio ambiente.
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I n t e l i g n c i a d o s a r t s. 2 e s e g u i n t e s d a Po r t a r i a I BA M A n . 4 4 - N, d e 0 6 d e a b r i l d e 1 9 9 3 . - Inexistncia de ATPF que, a contrario sensu, alm de dificultar a fiscalizao e o controle do transporte, pode acarretar danos irreversveis ao meio ambiente, ao inviabilizar a verificao da origem da madeira. Precedentes jurisprudenciais. - Improvimento do agravo de instrumento. (Agravo de Instrumento 2005.04.01.050813-0/SC, Terceira Turma, Tribunal Regional Federal da Quarta Regio, Relator: Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, DJ:20/02/2006.)
Frente aos dispositivos supracitados, no resta dvida de que o distrito industrial necessita formalizar licenciamento da FATMA e autorizao de corte (quando houver) para que opere legalmente. Por cautela, vale salientar que realizado o EIA/RIMA e concedida a licena ambiental, ainda assim admite-se eventual ocorrncia de embargo atividade industrial, pois no h direito adquirido em se tratando de Direito Ambiental, amparado por normas e interesse pblicos. Em havendo certeza do dano ambiental, este deve ser prevenido, como demonstra Jurisprudncia do Tribunal de Justia de Santa Catarina:
APELAO CVEL EM MANDADO DE SEGURANA - POLCIA AMBIENTAL - EMBARGO ATIVIDADE INDUSTRIAL - POLUIO DO MEIO AMBIENTE VERIFICADA - TRANSBORDO DE RESDUOS NA CORRENTE HDRICA - CONTAMINAO DO RIO (RIO TAIPA) QUE ABASTECE O MUNICPIO - LAUDOS TCNICOS APONTANDO OS NDICES DE POLUENTES SUPERIORES AOS NVEIS ADMITIDOS IMPLEMENTAO DE MEDIDAS TRATATIVAS QUE NO SE MOSTRARAM EFICIENTES CESSAO DO ABALO AMBIENTAL - PRINCPIO DA PREVENO - LEGALIDADE DO ATO - SEGURANA NEGADA - RECURSO DESPROVIDO. (Apelao Cvel em Mandado de Segurana n. 2008.031298-5, de Santa Ceclia, Quarta Cmara de Direito Pblico , Tribunal de Justia de Santa Catarina, Relator: Jos Volpato de Souza, DJ: 04/06/2009) Havendo risco de danos irreversveis ao meio ambiente, a validade do auto de embargo de obra ou atividade e a suspenso do alvar de licena no tm como pressuposto a prvia instaurao de processo administrativo (ACMS n. 2003.016040-0, de So Jos, rel. Des. Newton Trisotto, DJ: 24/11/03).
Da anuncia da Secretaria de Estado do Planejamento para

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aprovao de Distrito Industrial O provimento n14/93 da Corregedoria Geral de Justia de Santa Catarina exigia a licena da Secretaria de Estado do Planejamento e da Fazenda - SEPLAN. Porm, tal provimento considera-se tacitamente revogado por outro mais atual: O provimento n 75/98 da Corregedoria Geral de Justia de Santa Catarina, que versa sobre mesma matria:
Art. 3- Tambm ser exigida apresentao da anuncia prvia do Estado, atravs da Secretaria de Estado do Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente - SDM, em casos previstos na Lei n 6.063, de 24.05.82, quais sejam: I - localizados em reas de interesse especial definidas pelo Estado e pela Unio, tais como: as destinadas instalao de distritos e reas industriais.
A verso atualizada em 04/08/2009 do Cdigo de Normas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de Santa Catarina no mesmo sentido confirmou a exigncia para lotes destinados instalao de distritos industriais. Expe o artigo extrado da Seo X, referente ao Parcelamento do Solo:
Art. 851. Para a abertura de matrculas de lotes de parcelamento exigirse-o, ainda, os seguintes documentos: I aprovao municipal urbanstica; II original do projeto aprovado, quando a aprovao do desmembramento derivar da aprovao da edificao; III anuncia da FATMA, se a gleba localizar-se em reas litorneas, numa faixa de dois mil metros a partir das terras de marinha; e IV licena da Secretaria de Estado do Desenvolvimento Social, Urbano e Meio Ambiente em projetos de parcelamento, quando: a) localizados em reas de interesse especial, assim definidas pelo Estado ou pela Unio, tais como as necessrias preservao do meio ambiente; as que dizem respeito proteo aos mananciais ou ao patrimnio cultural, artstico, histrico, paisagstico e cientfico; as reservadas para fins de planejamento regional e urbano; e as destinadas instalao de distritos e reas industriais;
Porm, a Secretaria de Estado do Desenvolvimento Social, Urbano e Meio Ambiente era assim denominada no vigor de gesto estadual anterior. Atualmente conhecida como Secretaria de Estado do Desenvolvimento Econmico Sustentvel (SDS) e tem suas atribuies modificadas, no sendo mais responsvel por anuir projetos de parcelamento de solo.
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Desde 2007 a Secretaria de Estado do Planejamento passou a ser a responsvel por conceder anuncia aos projetos de parcelamento do solo urbano, de acordo com a Lei Complementar n.381, que disps sobre a estrutura organizacional da Administrao Pblica no Estado de Santa Catarina:
CAPTULO V Das Secretarias de Estado Setoriais SEO I Da Secretaria de Estado do Planejamento Art. 56. Secretaria de Estado do Planejamento, como rgo central dos sistemas de Planejamento e Oramento, Informaes Estatsticas, de Gesto Organizacional e de Geografia e Cartografia, compete: [...] XVI - promover o uso racional e a ocupao ordenada do solo catarinense, com ateno especial quelas reas indispensveis manuteno do meio ambiente ecologicamente equilibrado; XVII - desenvolver aes que promovam a adequao dos instrumentos jurdicos e urbansticos ao que prescreve o Estatuto da Cidade; XVIII - apoiar a elaborao de planos diretores de desenvolvimento municipal; XIX - dar anuncia ao parcelamento do solo urbano; XX - coordenar a gesto do Programa de Desenvolvimento Regional e Municipal - PRODEM e do Programa Operacional do Fundo de Desenvolvimento Municipal - PROFDM; e XXI - apoiar e orientar as Secretarias de Estado de Desenvolvimento Regional na execuo e implementao dos programas, projetos e aes descentralizadas e desconcentradas, articuladamente com os respectivos rgos centrais sistmicos.
este portanto, o dispositivo correto a ser empregado quanto ao rgo a quem se deve pedir anuncia para parcelamentos do solo. Conclui-se, ante o exposto, que alm das exigncias do art.18 da Lei 6.766/79, por se tratar de rea de interesse especial e potencialmente poluidora, deve ser providenciado: 1. o licenciamento ambiental por intermdio da apresentao do prvio e necessrio Estudo de Impacto Ambiental e Relatrio de
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Impacto Ambiental EIA/RIMA; 2. a autorizao de corte de vegetao, (quando for o caso); e 3. a anuncia da Secretaria de Estado do Planejamento
13. CONSULTA N. 10/10 - COMARCA DE PALMITOS

PLANO DIRETOR APP - critrio menos restritivo cdigo florestal lei n. 6.766, do parcelamento do solo suplementariedade legislativa princpio da proibio do retrocesso ecolgico ADIN legitimidade do representante do ministrio pblico
Pergunta: Recentemente o Municpio de Palmitos aprovou um novo Plano Diretor. Entre alguns problemas que verifiquei na novel legislao, consta que os limites mnimos a serem observados na ocupao de terrenos na rea urbana, ao longo dos rios ou curso hdrico, dever respeitar uma faixa entre 5 e 10 metros. Qual a estratgia sugerida pelo Centro para atacar estes novos Planos Diretores? Resposta: O caso descrito fere o ordenamento jurdico, eis que o plano diretor foi criado desatendendo, em tese, aos princpios constitucionais de preservao ao meio ambiente e em inobservncia outras leis de abrangncia nacional que versam sobre os limites da ocupao do solo, tais como Cdigo Florestal e Lei do Parcelamento do Solo Urbano. Ao legislar de forma menos restritiva e proceder diminuio da faixa de rea de preservao, compromete o direito sadia qualidade de vida da coletividade, pelo que o referido Diploma Legal apresenta dispositivos formal e materialmente inconstitucionais, pois ofendem: a) as regras de competncia legislativa dispostas no art. 24, VI e 2, c/c art. 30, inc. II, ambos do CRFB/88,
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b) o princpio do meio ambiente equilibrado, disposto no art. 225 da Carta Magna. Quando se fala em legislao concorrente, est-se a pressupor a atividade legislativa de todos os entes federativos mencionados no caput do art. 24. Equivale a dizer: tanto a Unio, os Estados e o Distrito Federal podem editar leis que tratem, por exemplo, de florestas, caa, pesca, fauna, conservao da natureza, defesa do solo e dos recursos naturais, proteo do meio ambiente e controle da poluio. Em relao aos municpios, compreende-se que o art. 30, II pacificouse o entendimento jurisprudencial e doutrinrio no sentido de que esta mesma atribuio legislativa foi estendida, em matria ambiental, aos municpios, porm adstrito apenas a suplementar as normas estaduais e federais.
evidente, contudo, que essa legitimao conjunta para legislar no pode ser desordenada e disposio irrestrita da mera vontade do legislador federal, estadual e distrital. Conforme o ensinamento de Ives Gandra Martins, Na competncia concorrente, [os entes federativos] atuam sobre a mesma matria e nos mesmos campos sem conflito . A frmula da chamada legislao concorrente dada por Gilmar Mendes, Inocncio Coelho e Paulo Gonet: A Constituio Federal prev, alm de competncias privativas, um condomnio legislativo, de que resultaro normas gerais a serem editadas pela Unio e normas especficas editadas pelos Estados-membros. [] A diviso de tarefas est contemplada nos pargrafos do art. 24, de onde se extrai que cabe Unio editar normas gerais i. , normas no exaustivas, leis-quadro, princpios amplos, que traam um plano, sem descer a pormenores. Os Estados-membros e o Distrito Federal podem exercer, com relao s normas gerais, competncia suplementar (art. 24, 2), o que significa preencher claros, suprir lacunas. No h falar em preenchimento de lacuna, quando o que os Estados ou o Distrito Federal fazem transgredir lei federal j existente [grifo acrescido].
Como se observa, cabe aos Municpios em relao aos Estados e Unio to somente acrescentar pormenores e suprir lacunas, sendo-lhe absolutamente vedado editar normas gerais j traadas na esfera federal, muito embora lhe seja autorizado editar normas complementares mais restritivas. Ademais, ganha corpo, no ordenamento jurdico ptrio, conforme moderno entendimento doutrinrio e jurisprudencial, o princpio constitucional da proibio do retrocesso ecolgico, previsto, de forma implcita, por fora da norma extensiva do art. 4 da Constituio Estadual
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Catarinense e art. 5, 2, da CF/88, como mecanismo de defesa e segurana jurdica ante o risco de supresso de direitos constitucionais j reconhecidos, porm no irrestritamente protegidos por institutos prprios, tais como o direito adquirido, o ato jurdico perfeito, a coisa julgada ou ainda o reconhecido status de clusula ptrea. Vale lembrar que este princpio justificou, dentre outros fundamentos, a representao elaborada pelos Ministrios Pblicos Estadual e Federal e conseqente ajuizamento de Ao Direta de Inconstitucionalidade proposta pelo Procurador-Geral da Repblica contra alguns dispositivos do indigitado Cdigo Ambiental Catarinense, lei estadual 14.675/09, de forma especial em face do disposto no seu art. 114 e incisos, os quais reduziram a rea de preservao permanente no entorno de cursos dgua com largura inferior a 5 metros para cinco metros e aqueles com largura entre 5 e 10 metros, fixou a faixa de preservao em 10 metros, isto s margens de propriedades de at 50 h em reas rurais ilicitamente ocupadas, ambos contrariando as disposies do art. 2 da lei 4771/65, ao esta sub judice perante a Suprema Corte de Justia do pas. Dado o carter superveniente da norma guerreada em relao s federais afetadas e em vista da sua pretenso, em tese, de reger atos futuros (ocupaes, licenciamentos, ...) com o intuito no apenas de consolidar irregularidades, mas tambm regular atos ilegais e inconstitucionais futuros, torna-se ainda mais extenso o prejuzo ambiental coletividade e o retrocesso ecolgico em vista de sua edio. Em artigo sobre a burla a princpios urbansticos, COSTA conclui sobre as normas municipais menos restritivas:
O padro, nessas circunstncias , assim, o divrcio imperdovel da ordem urbanstica que sofre a eiva da inconstitucionalidade, resultado da ignorncia irresponsvel dos princpios mais comezinhos de direito constitucional geral, urbanstico e ambiental engendrados desde a Carta da Repblica de 1988.187
Primeiramente, a regra geral a de que as construes prximas a guas correntes devem observar o disposto pelo Cdigo Florestal, em seu art. 2, que determina qual o distanciamento mnimo, dependendo da largura do curso da gua. Cabe destacar o pargrafo nico deste dispositivo, que esclarece quanto regra de observncia dessas normas federais pelos planos diretores dos municpios:
187 COSTA, Jos Kalil de Oliveira e. - poca 3o Promotor de Justia de MS da Capital. Artigo: Leis nicipais Urbansticas e Burla aos Princpios Urbansticos Mu-
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Pargrafo nico. No caso de reas urbanas, assim entendidas as compreendidas nos permetros urbanos definidos por lei municipal, e nas regies metropolitanas e aglomeraes urbanas, em todo o territrio abrangido, obervar-se- o disposto nos respectivos planos diretores e leis de uso do solo, respeitados os princpios e limites a que se refere este artigo.
Vale lembrar que, em ateno regra de competncia concorrente para legislar sobre matria ambiental, prevista nos arts. 24 e pars. c/c art. 30, inc. II, ambos da CRFB/88188, compreende-se que na definio dos limites mnimos a serem observados na ocupao do solo ao longo de cursos dgua, dever ser respeitada a regra da obrigatria suplementariedade legislativa municipal em relao federal (Lei n. 4771/65), no podendo, portanto, aquela ser menos restritiva que esta. Como salienta o constitucionalista Pinto Ferreira, Suplementar significa suprir as lacunas, deficincias ou vazios existentes na legislao federal ou estadual, portanto, no se confundindo com o intuito de contrariedade, como se apresenta a norma municipal em estudo. Conforme a Nota Tcnica n.03/06, que tratava de Planos Diretores, elaborada em 2005 pelo Procurador de Justia Jacson Corra, poca Coordenador-Geral do Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente:
Resolve: Remeter aos municpios que tiverem concludos a elaborao, adequao do seu Plano Diretor ou aqueles que comprovadamente estiverem em processo de elaborao, adequao do seu Plano Diretor [...] 1.1 fica vedado qualquer ato de explorao (p.ex. quaisquer espcies de construes, ressalvadas as reformas necessrias conservao das edificaes j existentes) e autorizao via alvar ou qualquer outro ato administrativo para realizao de obras, servios e atividades na faixa de preservao permanente que constitui a mata ciliar definida pelo Cdigo Florestal;(grifou-se)
Extrai-se desta nota tcnica o reforo quanto aplicao da metragem mnima da margem de rios ou mananciais estabelecida pelo Cdigo Florestal. Esta Nota Tcnica, portanto, a diretriz bsica e geral adotada pelo Centro de Apoio do Meio Ambiente no trato da matria. Em se tratando de reas urbanas consolidadas, em relao s hipteses de exceo, mais recentemente, em Seminrio denominado Delimitao de APPs em reas Urbanas Consolidadas, evento ocorrido em 25/06/07 que contou com a participao de 48 promotores e procuradores do Ministrio Pblico Catarinense, ficaram definidas algumas diretrizes mais especficas no
188 BRASIL. Constituio (1988). Constituio da Repblica Federativa do Brasil. Braslia, DF, Senado, 1998. Disponvel em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constitui%C3%A7ao.htm. Acesso em: 8/04/2010.
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mbito das reas urbanas a serem preservadas. Conforme o enunciado n.3, que trata da delimitao das reas urbanizadas, de interesse ecolgico e de risco e a possibilidade de flexibilizao do art. 2 do Cdigo Florestal:
Na hiptese de reas urbanizadas, ser admitida a flexibilizao das disposies constantes no art. 2 do Cdigo Florestal, desde que observado o limite mnimo previsto no disposto no inc. III da Lei 6.766/79 (quinze metros) bem como a ausncia de interesse ecolgico relevante e situao de risco .
Este seria o critrio mais flexvel aplicvel, contudo somente para reas urbanizadas (ou urbanas consolidadas), atentando-se para o conceito de rea urbana consolidada previsto na resoluo 303/02, art. 2, inc. XIII, no podendo ser aplicado como regra-geral. O Plano Diretor deve observar o Princpio Ambiental da Proibio do Retrocesso Ecolgico e a regra da suplementariedade s normas federais j existentes, extraindo delas os critrios urbansticos mnimos exigveis. Cumpre destacar que a regra menos restritiva prevista nos enunciados citados possuem suporte legal no apenas na lei do parcelamento do solo urbano, mas tambm absoluta sintonia com o art. 9 da Resoluo 369/06 do CONAMA189, que trata justamente dos casos excepcionais, de utilidade pblica,
189 Resoluo 369/06 CONAMA, art. 9 o A interveno ou supresso de vegetao em APP para a regularizao fundiria sustentvel de rea urbana poder ser autorizada pelo rgo ambiental competente, observado o disposto na Seo I desta Resoluo, alm dos seguintes requisitos e condies: (...) III - ocupao inserida em rea urbana que atenda aos seguintes critrios: a) possuir no mnimo trs dos seguintes itens de infra-estrutura urbana implantada: malha viria, captao de guas pluviais, esgotamento sanitrio, coleta de resduos slidos, rede de abastecimento de gua, rede de distribuio de energia; b) apresentar densidade demogrfica superior a cinqenta habitantes por hectare; IV - localizao exclusivamente nas seguintes faixas de APP: a) nas margens de cursos de gua, e entorno de lagos, lagoas e reservatrios artificiais, conforme incisos I e III, alnea a, do art. 3 o da Resoluo CONAMA n o 303, de 2002, e no inciso I do art. 3 o da Resoluo CONAMA n o 302, de 2002, devendo ser respeitada faixas mnimas de 15 metros para cursos de gua de at 50 metros de largura e faixas mnimas de 50 metros para os demais; b) em topo de morro e montanhas conforme inciso V, do art. 3 o , da Resoluo CONAMA n o 303, de 2002, desde que respeitadas as reas de recarga de aqferos, devidamente identificadas como tal por ato do poder pblico; c) em restingas, conforme alnea a do IX, do art. 3 o da Resoluo CONAMA n o 303, de 2002, respeitada uma faixa de 150 metros a partir da linha de preamar mxima; V - ocupaes consolidadas, at 10 de julho de 2001, conforme definido na Lei n o 10.257, de 10 de julho de 2001 e Medida Provisria n o 2.220, de 4 de setembro de 2001; VI - apresentao pelo poder pblico municipal de Plano de Regularizao Fundiria Sustentvel que contemple, entre outros: a) levantamento da sub-bacia em que estiver inserida a APP, identificando passivos e fragilidades ambientais, restries e potencialidades, unidades de conservao, reas de proteo de mananciais, sejam guas superficiais ou subterrneas; b) caracterizao fsico-ambiental, social, cultural, econmica e avaliao dos recursos e riscos ambientais, bem como da ocupao consolidada existente na rea; c) especificao dos sistemas de infraestrutura urbana, saneamento bsico, coleta e destinao de resduos slidos, outros servios e equipamentos pblicos, reas verdes com espaos livres e vegetados com espcies nativas, que favoream a infiltrao de gua de chuva e contribuam para a recarga dos aqferos; d) indicao das faixas ou reas que, em funo dos condicionantes fsicos ambientais, devam resguardar as caractersticas tpicas da APP, respeitadas as faixas mnimas definidas nas alneas a e c do inciso IV deste artigo; e) identificao das reas consideradas de risco de inundaes e de movimentos de massa rochosa, tais como, deslizamento, queda e rolamento de blocos, corrida de lama e outras definidas como de risco; f) medidas necessrias para a preservao, a conservao e a recuperao da APP no passvel de regularizao nos termos desta Resoluo; g) comprovao da melhoria das condies de sustentabilidade urbano-ambiental e de habitabilidade dos moradores; h) garantia de acesso
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interesse social ou baixo impacto ambiental, que possibilitam a interveno ou supresso de vegetao em rea de Preservao Permanente-APP. Portanto, ante as normas expostas, o caminho adequado parece ser, no caso especfico, a propositura de Ao Direta de Inconstitucionalidade uma vez que o Plano Diretor no definiu nem delimitou, nos termos do art. 9 da resoluo CONAMA 369/06 a rea urbanizada ou rea urbana consolidada do municpio para alcanar-lhe tratamento especfico, bem como no respeitou sequer o distanciamento mnimo de 15 metros dos cursos dgua como rea no edificante, conforme previsto na lei do parcelamento do solo. Conclui-se, portanto, que o respectivo Plano fere frontalmente a legislao federal e os limites da suplementariedade prevista no art.30, II da Constituio da Repblica Federativa do Brasil, alm de ferir o Princpio da Proibio do Retrocesso Ecolgico, tanto para em relao regra do Cdigo Florestal, quanto exceo da lei do parcelamento e Resoluo 369/02.190 Cabe ressaltar a legitimidade do Promotor de Justia para interposio da Ao Direta de Inconstitucionalidade. Nesse sentido, O Tribunal de Justia de Santa Catarina, reconhece a legitimidade do membro do Ministrio Pblico de primeiro grau191:
livre e gratuito pela populao s praias e aos corpos de gua; e i) realizao de audincia pblica. 1 o O rgo ambiental competente, em deciso motivada, excepcionalmente poder reduzir as restries dispostas na alnea a, do inciso IV, deste artigo em funo das caractersticas da ocupao, de acordo com normas definidos pelo conselho ambiental competente, estabelecendo critrios especficos, observadas as necessidades de melhorias ambientais para o Plano de Regularizao Fundiria Sustentvel. 2 o vedada a regularizao de ocupaes que, no Plano de Regularizao Fundiria Sustentvel, sejam identificadas como localizadas em reas consideradas de risco de inundaes, corrida de lama e de movimentos de massa rochosa e outras definidas como de risco. 3 o As reas objeto do Plano de Regularizao Fundiria Sustentvel devem estar previstas na legislao municipal que disciplina o uso e a ocupao do solo como Zonas Especiais de Interesse Social, tendo regime urbanstico especfico para habitao popular, nos termos do disposto na Lei n o 10.257, de 2001. 4 o O Plano de Regularizao Fundiria Sustentvel deve garantir a implantao de instrumentos de gesto democrtica e demais instrumentos para o controle e monitoramento ambiental. 5 o No Plano de Regularizao Fundiria Sustentvel deve ser assegurada a no ocupao de APP remanescentes. 190 Vale destacar que os enunciados das apps urbanas recebeu recentemente a chancela do Conselho Superior do Ministrio Pblico no procedimento nos autos do Procedimento Preparatrio n. 211/2007 3 PJ de Concrdia, Protocolo CSMP n. 11487, Relator: Conselheiro Narcsio Geraldino Rodrigues, cuja emenda: Procedimento Preparatrio. Defesa do Meio Ambiente. Expedio de licenas, por Poder Pblico Municipal, para construo em rea de preservao permanente, no permetro urbano, com base em Lei Complementar Municipal que desatende os limites do Cdigo Florestal Brasileiro (Lei 4.771/65). Em diligncias, retificao e publicao de nova Lei Complementar Municipal, que, da mesma forma, desatende os limites do Cdigo Florestal, bem como os quinze metros de rea no edificvel ao longo das guas correntes e dormentes previstos na Lei do Parcelamento do Solo (Lei 6.766/79). Arquivamento sob o fundamento da impossibilidade de cumprimento da legislao federal diante da histrica urbanizao do Municpio s margens dos cursos dgua e descaracterizao da mata ciliar, tornando a situao consolidada e irreversvel. Aplicao, pelo municpio, do instituto da operao urbana consorciada, nos termos do Estatuto das Cidades (Lei 10.257/01) e enunciados elaborados pelo Ministrio Pblico Catarinense. Verificao de descumprimento da legislao federal e incorreto cumprimento dos referidos enunciados. No homologao da promoo de arquivamento e remessa dos autos ao Senhor Procurador-Geral de Justia para os fins do disposto no 2 do art. 87 da LCE 197/00. 191 BRNING, Raulino Jac. REGO, Eduardo de Carvalho. Ao Direta de Inconstitucionalidade ajuizada por promotor de Justia. In Revista jurdica do Ministrio Pblico Catarinense/Publicao conjunta da ProcuradoriaGeral de Justia de Santa Catarina e da Associao Catarinense do Ministrio Pblico, vol. VI, n.14, jan/jun 2009
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AO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. MINISTRIO PBLICO. PROMOTOR DE JUSTIA. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. INTELIGNCIA DO ART. 85, INC VII, DA LEI N. 12.069/2001. So partes legitimas para propor a ao direta de inconstitucionalidade de lei ou ato normativo estadual ou municipal contestado em face desta constituio: [] o Prefeito, a Mesa da Cmara ou um quarto dos Vereadores, o representante do Ministrio Pblico, a Subseo da Ordem dos Advogados do Brasil e as associaes representativas de classe ou da comunidade, quando se tratar de lei ou ato normativo municipal (TJSC. ADI 2001.017099-0. RELATOR: DES. SILVEIRA LENZI. DJ: 19/12/2003.)
Finalmente, recomendamos como modelo, a Ao Direta de Inconstitucionalidade n. 2009.066078-6, a qual se encontra disposio na intranet192, que versa sobre caso de estreita semelhana: Plano Diretor de Municpio que previa metragem inferior estabelecida pelo Cdigo Florestal.
14. CONSULTA N. 16/10 - COMARCA DE GAROPABA

Parcelamento de solo urbano lei 6.766/79 modalidades parcelamento - desdobramento desdobro caracterizao dispensa da anlise dos arts. 18 e 19 da lei 6.766/79 para desdobro
Perguntas: 1- Qual a base legal para o desdobro? 2- Haveria necessidade de, pelo menos, existir lei municipal para que se aplique o instituto do desdobro? Respostas: No h previso normativa do instituto de desdobro na Lei Federal 6.766/79, visto que no se caracteriza, efetivamente, como instrumento de desenvolvimento urbano, mas simples diviso de lotes que j sofreram o processo de parcelamento urbano, ou na modalidade de loteamento ou de desmembramento.
192 Endereo eletrnico: http://intranet.mp.sc.gov.br/intranet/conteudo/Consulta10.10-anexoADIN_2009.066078-6.pdf
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O desdobro (ou desdobre), como dito, se caracteriza pela diviso de um lote sem o objetivo de urbanizao, no se sujeitando, portanto, aos efeitos e s exigncias legais da Lei 6.766/79, considerando que no detm potencialidade de influir nos padres urbansticos de uma cidade. Sobre este instituto, RIZZARDO esclarece:
Pode acontecer que no pretenda o proprietrio subdividir em lotes uma extenso de terras. Deseja apenas vender um terreno ou alguns, sem o carter de implantar um aglomerado de novas habitaes no local. Tem-se a, o desdobre, ou o destaque, ou o fracionamento de um terreno em dois ou at mais, com o que se criam novas individualidades. a repartio do lote existente, sem preocupaes de urbanizao ou venda por oferta pblica.193
Neste sentido, o Egrgio Tribunal de Justia do Estado de So Paulo194 decidiu que se no a gleba que est sendo dividida em lotes, mas, simplesmente, um lote (de 500m), que est sendo desdobrado em duas partes, no se trata de desmembramento, mas de simples desdobro, no sujeito Lei n. 6.766/79. No entanto, apesar de no haver previso legal especfica que verse sobre a aplicao do instituto em tela, visto a inexistncia de relevante necessidade jurdica para tanto, o desdobro vincula-se as limitaes ou exigncias mnimas de dimenso das propriedades urbanas para a garantia da funo social da propriedade e para o adequado ordenamento urbano definidos por Lei municipal. Assim, apesar de inexistir designao do conceito de desdobro em Lei Federal, h possibilidade de o instituto estar expressamente previsto em normas de regulamentao e ordenao urbana definidos em mbito municipal, tendo como base, a competncia legal e material conferida pela Carta Magna, o que no consiste, propriamente, em uma obrigao estabelecida ao Poder Pblico municipal. Ademais, medida que se impe, as determinaes editadas pelas normas da corregedoria do Tribunal de Justia do Estado em relao matrcula do imvel desdobrado, tanto a sua constituio quanto ao seu desfazimento, como previsto nos artigos 783 e 787:
Art. 783. Na diviso de imvel, ser aberta matrcula para cada uma das partes resultantes e, em cada matrcula, ser registrado o ttulo da diviso. Na originria ser averbado o encerramento, com a transferncia
193 RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano. 6 ed. Rev. E ampl. E atual de acordo com o novo cdigo civil. - So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2003.p.59 194 Ap. 826-0, do Conselho Superior da Magistratura do TJSP, de 17-2-82.
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dos nus existentes. Art. 787. Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrcula nica: I dois ou mais imveis constantes de transcries anteriores Lei dos Registros Pblicos, margem das quais ser averbada a abertura da matrcula que os unificar; e II dois ou mais imveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas transcries,ser feita a averbao prevista no item anterior, e as matrculas sero encerradas. Pargrafo nico. Os imveis de que trata este artigo, bem como os oriundos de desmembramentos, partilha e glebas destacadas de maior poro, sero desdobrados em novas matrculas, juntamente com os nus que sobre eles existirem, sempre que ocorrer a transferncia de uma ou mais unidades, procedendo-se, em seguida, ao cancelamento, quando o imvel for inteiramente transferido a outros proprietrios.
Deste modo, conclui-se acerca da possibilidade jurdica da ocorrncia do instituto do desdobro ou desdobre, conforme pacfico entendimento doutrinrio e jurisprudencial, ainda que no expressamente previsto em lei federal ou municipal correlata, dispensando-se em relao a este instituto, dada a simplificao do procedimento (d-se pela mera diviso de um lote, observada a dimenso mnima admissvel para a respectiva zona municipal), as exigncias afetas ao parcelamento do solo previstas especialmente no art. 18 da lei 6.766/79.
15. CONSULTA N. 21/10 - COMARCA DE IMBITUBA

loteamento - condomnio - reas pblicas Estudo ambiental Simplificado - loteamento inferior a 100ha - licenciamento conjunto - Loteamento - tratamento de esgoto - trapiche
Perguntas: 1- vivel a concesso de loteamento fechado, quando essa modalidade de parcelamento de solo no vislumbrada no Plano Diretor ou legislao Municipal ? 2- vivel a exigncia de confeco de estudo prvio de impacto ambiental para a concesso de loteamento fechado (empreendimento imobilirio de grande porte, localizado s margens de lagoa e com rea de
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marinha, e em zona de especial interesse ecolgico) ? 3- Existe a possibilidade de exigncia de licenciamentos ambientais distintos para a estao de tratamento de esgoto e trapiches previstos no empreendimento j por ocasio da concesso do processo de parcelamento do solo? Respostas: 1- Primeiramente cabe diferenciar os institutos referentes a loteamentos e o condomnio. O loteamento convencional a espcie de parcelamento do solo prevista na Lei n.6.766/79, caracterizada pela diviso da gleba em lotes, com abertura modificao, prolongamento ou ampliao de vias e logradouros pblicos, que exige a transferncia das reas comuns e equipamentos comunitrios ao Poder Pblico (Municpio). O condomnio fechado, por sua vez, no modalidade de parcelamento do solo e sim uma forma de ocupao do espao de uma gleba, em conformidade com a Lei n. 4.591/64, que dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. Nele no existem logradouros pblicos ou reas comuns de livre acesso populao. Tudo que integra o condomnio de propriedade exclusiva dos condminos, que no tm a obrigao legal de trasladar os espaos internos comuns ao Municpio, quando da aprovao e do registro do empreendimento.195 O art. 8 da Lei n.4.591/64 destinado a propriedades horizontais de pequena dimenso, a fim de aumentar o coeficiente de edificao em forma de vilas, sob regime condominial196 sem a implantao de arruamento. Alm destes, h um terceiro instituto denominado loteamento fechado, criado inicialmente com base no art.3 do Decreto-Lei n. 271/67:
Art 3 Aplica-se aos loteamentos a Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condminos e as obras de infra-estrutura construo da edificao. 1 O Poder Executivo, dentro de 180 dias regulamentar ste decreto-lei, especialmente quanto aplicao da Lei n 4.591, de 16
195 FREITAS, Jos Carlos de. Da legalidade dos loteamentos fechados. In Revista dos Tribunais.Ano 87. V. 750, abril de 1998. p.153 196 SILVA, Jos Afonso da. Direito Urbanstico Brasileiro . 4 ed. Rev. E atual. So Paulo: Malheiros Editores Ltda., 2006. p.352
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de dezembro de 1964, aos loteamentos, fazendo inclusive as necessrias adaptaes. 2 O loteamento poder ser dividido em etapas discriminadas, a critrio do loteador, cada uma das quais constituir um condomnio que poder ser dissolvido quando da aceitao do loteamento pela Prefeitura.
Todavia, ante a falta da regulamentao exigida pelo 1 deste dispositivo e a supervenincia da Lei Lehmann (6.766/79) que disciplina o parcelamento do solo, a aplicao da Lei n. 4.591/64 aos loteamentos fechados fica prejudicada. Este o entendimento do Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, compreendendo-se que tais empreendimentos violam substancialmente os objetivos e diretrizes do art. 2 da lei 10.257/01 (Estatuto das Cidades).
Legal ou no, identifica-se no termo loteamento fechado contraditio in terminis, pois lotear pressupe o parcelamento do solo urbano e constituio de vias e logradouros pblicos, nos termos do art.2 da Lei n.6.766/79, integrados rede pblica urbana, no condizendo com o fechamento do permetro do empreendimento ou com o controle de acesso por no moradores.197
Aqueles que apontam a ilicitude dos loteamentos fechados198 fundamentam-se na inconstitucionalidade da limitao ao direito de ir e vir e fechamento de vias e espaos pblicos de uso comum do povo (como as reas verdes, de arruamento ou institucionais). Conforme ensina Di Pietro199: Consideram-se bens de uso comum do povo aqueles que, por determinao legal ou por sua prpria natureza, podem ser utilizados por todos em igualdade de condies, sem necessidade de consentimento individualizado por parte da Administrao. Entretanto, o loteamento fechado uma nova modalidade de uso do espao, hbrida, pois mescla o parcelamento do solo e a exclusividade de reas comuns, tpica dos condomnios.
Tem-se usado muito a modalidade de loteamento reservado, ou fechado, semelhana do conhecido condomnio fechado. O conceito bem colocado por marco Aurlio S. Viana: Loteamento fechado tem sido o termo escolhido por alguns para indicar o loteamento constitudo na forma da Lei 6.766/79, por ela regido, mas que se afasta do loteamento tradicional porque as vias de circulao e os logradouros pblicos, que passam ao domnio pblico, tm sua utilizao assegurada apenas aos
197 HELENA, Eber Zoehler Santa. Condomnio Urbanstico: De Lege Data, De lege Ferenda. In Revista Magister de Direito Ambiental e Urbanstico. Ano II, n.9. (dez/jan. 2007) Porto Alegre: Magister, 2005. p.54 198 FREITAS, Jos Carlos de. Da legalidade dos loteamentos fechados. In Revista dos Tribunais. Ano 87. V. 750, abril de 1998. 199 PIETRO, Sylvia Zanella. in Curso de Direito Administrativo, 19 edio, Ed. Atlas, p. 639
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proprietrios dos lotes, o que se faz mediante concesso ou permisso de uso200
Apesar de estar consagrado o elemento diferenciador do loteamento fechado em relao aos condomnios, pois aquele necessita arruamento para viabilizar a diviso das quadras em lotes; no pacfico o juzo quanto s reas que podem ser consideradas de uso exclusivo dos proprietrios. A garantia da no violao do carter pblico dessas reas implica a utilizao do regime de parcelamento urbano estabelecido pela Lei n.6.766/79. Especialmente quanto s reas verdes e institucionais, pois estas visam ao bem-estar, educao, cultura, sade e lazer, devendo atender no s queles habitantes do loteamento, mas tambm coletividade. A possibilidade de se aceitar este novo instituto fica, portanto, atrelada aplicao da Lei n. 6.766/79, ao contrrio do que previa o Decreto-Lei n. 271/67, considerando a presena de caractersticas oriundas do parcelamento do solo, alm do objetivo de garantir a infra-estrutura, reas comuns e equipamentos urbanos necessrios ao bem-estar social, nos limites fixados pela Lei do Parcelamento do Solo. Toshio Mukai201, em anlise sobre este tema coletou o entendimento de diversos doutrinadores no sentido de conceber os loteamentos fechados como uma espcie de parcelamento urbano, submetido Lei n. 6.766/79. Dentre eles: Diogenes Gasparini202, Elvino Silva Filho203, Biasi Ruggiero204. Decises do Tribunal de Justia de Santa Catarina e do Rio Grande do Sul corroboram este entendimento:
DVIDA. OFCIO DO REGISTRO DE IMVEIS QUE ENCAMINHOU PROCEDIMENTO DE DVIDA QUANTO AO REGISTRO DO CHAMADO CONDOMNIO HORIZONTAL DE LOTES . EXPEDIENTE QUE TOMOU O CARTER NORMATIVO A PARTIR DE DECISO DO JUIZ DA VARA DOS REGISTROS PBLICOS. PRELIMINAR DE NO-CONHECIMENTO DO RECURSO AFASTADA. EVIDENTE INTERESSE DA PARTE EM VER RECONHECIDA A POSSIBILIDADE JURDICA DE PROSPERAR O SEU EMPREENDIMENTO NOS MOLDES EM QUE APRESENTADO NO LBUM IMOBILIRIO. QUESTO MESMO DE SEGURANA JURDICA ANTE A INFORMAO
200 RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano: Leis 6766/79 e 9785/99 6 ed. Rev. Ampl. E atual. De acordo com o novo Cdigo Civil So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2003. p.49-50 201 MUKAI, Toshio. Direito urbano e ambiental / Toshio Mukai. 3ed. Belo Horizonte: Frum, 2006.p.169-170 202 Em artigo intitulado Loteamento em Condomnio, 25 de abril de 1982 no Estado de So Paulo. 203 Loteamento Fechado e Condomnio Deitado, p.46. 204 RUGGIERO, Biasi. Loteamento Fechado Loteamento Burlado. Revista do Advogado. AASP, n.18
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DE EXISTNCIA DE OUTROS EMPREENDIMENTOS DE IGUAL MONTA SENDO APROVADOS EM OUTROS OFCIOS IMOBILIRIOS. CONDOMNIO HORIZONTAL DE LOTES. O DECRETO-LEI N 271/67, EM SEU ART. 3, QUE EQUIPARA A FIGURA DO LOTEADOR DO INCORPORADOR E A DO COMPRADOR DE LOTE AO CONDMINO DEVE SER INTERPRETADO DE FORMA A HARMONIZ-LO AO SISTEMA DA LEI N 6.766/79. NO SE VISLUMBRA, EM TESE, BICE AO LOTEAMENTO FECHADO, DESDE QUE OBEDECIDAS AS EXIGNCIAS DA LEGISLAO - LEIS NS 4.591/64 E LEI 6.766/79. CRIAO HBRIDA ACEITA PELA DOUTRINA E JURISPRUDNCIA. IMPOSSIBILIDADE, ASSIM, DE INSTITUIR CONDOMNIO DE LOTES, EM DESOBEDINCIA S RESTRIES DA LEGISLAO AMBIENTAL E FEDERAL QUE ESTABELECEM A RESERVA DE ESPAOS PBLICOS. APELO DESPROVIDO. (TJRS. AC n. 70020348199, Vigsima Cmara Cvel, rel. Des. JOS AQUINO FLORES DE CAMARGO, julgado em 21.11.2007 in TJSC.Agravo Regimental em Mandado de Segurana Processo: 2009.049646-6, de garopaba. Relator: Henry Petry Junior Data: 10/12/2009 )
Ao se tratar do cumprimento funcional das reas verdes e institucionais nestes loteamentos fechados, apesar dos doutrinadores que entendem possvel a concesso ou permisso do Municpio aos condminos para que estes usem privativamente o os espaos livres de uso comum205, este Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente defende a impossibilidade de privatizao das reas de uso comum, especialmente as reas verdes e institucionais, tendo em vista a afetao pblica gravada desde a aprovao do loteamento (art.17 da Lei n.6.766/79) e a funo de integrao social. Neste norte foi julgado procedente o pedido de remoo de obstculos que impediam o livre acesso s reas de uso comum de um condomnio no Estado de So Paulo:
AO CIVIL PBLICA LOTEAMENTO TRANSFORMADO EM CONDOMNIO FECHADO AO CIVIL CABVEL, POIS TEM POR FINALIDADE A PROTEO DE INTERESSES DIFUSOS E COLETIVOS DE QUE SO TITULARES UMA COMUNIDADE INDETERMINADA E INDETERMINVEL DE CIDADOS, QUE FICARAM PRIVADOS DA LOCOMOO NOS LIMITES INTERNOS DO LOTEAMENTO
205 [] existem aqueles que defendam a possibilidade de desafetao e subsequente alienao, doao ou permuta, como sustenta minuciosamente Marco Aurlio Viana (1991,p.67-81). Justifica-se a posio com o argumento da livre disposio pelos Municpios de seus bens, fundado na autonomia administrativa, financeira e patrimonial que gozam tais entes. Essa tese v-se hoje realada aps terem sido os Municpios alados a membros da Federao, por fora do art. 1 da Constituio de 1988, e no mais meras autarquias territoriais estaduais, como nas Constituies anteriores. (HELENA, Eber Zoehler Santa. Condomnio Urbanstico: De Lege Data, De lege Ferenda. In Revista Magister de Direito Ambiental e Urbanstico. Ano II, n.9. (dez/jan. 2007) Porto Alegre: Magister, 2005.p.68)
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- LEI MUNICIPAL QUE, MEDIANTE CONCESSO DE USO, TRANSFERIU R A MANUTENO, CONSERVAO E REALIZAO DE SERVIOS PBLICOS, ALI ESPECIFICADOS - TODAVIA, RESSALVA QUE A R NO PODER IMPEDIR A LOCOMOO DE QUALQUER PESSOA NAS REAS INTERNAS DO LOTEAMENTO - TORNA-SE, POIS, INCOMPATVEL COM ESSA GARANTIA CONSTITUCIONAL A CONSTRUO DE PORTES E/OU CANCELAS E O DESCUMPRIMENTO DESSA NORMA ACARRETAR O CANCELAMENTO DA CONCESSO - AO PROCEDENTE - PROVIDO O RECURSO MINISTERIAL, PREJUDICADO O APELO DA R (fls. 108/109) (TJSP. Ap 994071362482 (7217115000), de Itanham, Relator: Pires de Arajo, 11 Cmara de Direito Pblico. DJ: 11/02/2008.)
Por outro lado, o desembargador Almeida de Melo, em acrdo afeto ao mesmo tema, relativizou: Seria inadmissvel a reserva de uma praia, mas compreensvel que vias internas de condomnio fechado sejam preservadas para o grupo de condminos.206 A fim de conciliar a segurana e o direito ao livre acesso s reas de uso comum, em observncia ao princpio da proporcionalidade, poderse-ia optar pela disposio das reas verdes e institucionais no exterior do loteamento, em rea contgua porm sem obstculos como cancelas, cercas ou muros permitindo o livre acesso e excepcionalmente caberia a concesso da Municipalidade quanto s reas de arruamento, garantindo a vigilncia privada daqueles lotes componentes do loteamento fechado. Para os que compreendem, o loteamento fechado como um novo instituto doutrinariamente aceito como modalidade de parcelamento do solo, destacam a aplicao da Lei n.6.766/79, vivel mesmo sem a previso em legislao municipal, porm diferindo do parcelamento do solo convencional pela possibilidade de concesso ou permisso da municipalidade em restringir o acesso pblico ao permetro dos lotes, limitando tambm o acesso s ruas das propriedades, desde que no crie bice acessibilidade do pblico s reas verdes (parques, jardins e preservao do patrimnio natural) e institucionais (equipamentos pblicos de educao, cultura, sade, lazer e similares) que integram os espaos livres previstos no art. 17 da Lei n.6.766/79. 2- No. A resoluo CONSEMA 03/2008, que lista as atividades sujeitas a licenciamento e especifica o tipo de estudo a ser realizado em cada uma delas determinou que somente para loteamentos de rea superior a 100ha
206 TJMG. Ag. Inst. 1.0148.06.040332-3/001(1) Numerao nica: 0403323-45.2006.8.13.0148. Relator: Drcio Lopardi Mendes. Data do Julgamento: 17/08/2006.
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(cem hectares) o Estudo dever ser o de Impacto Ambiental. Loteamentos de menor porte que se enquadrem nas caractersticas descritas pelo dispositivo transcrito abaixo devem ser submetidos ao Estudo Ambiental Simplificado.
71 - ATIVIDADES DIVERSAS [...] 71.11.00 Parcelamento do solo urbano: Loteamento e/ou condomnio horizontal unifamiliar, localizado em municpios da Zona Costeira, assim definidos pela legislao especfica, ou em municpios onde se observe pelo menos uma das seguintes condies: a) no possua Plano Diretor; b) no exista sistema de coleta e tratamento de esgoto na rea objeto do parcelamento. Loteamento e/ou condomnio horizontal unifamiliar com rea superior a 100ha, dependem obrigatoriamente de licenciamento, independente da localizao. Pot. Poluidor/Degradador : Ar: P gua: M Solo: M Geral: M Porte: AU <= 1 : pequeno (EAS) AU >= 5 : grande (EAS), quando AU > 100Ha EIA os demais: mdio (EAS)
No caso concreto, por se tratar de loteamento localizado em municpio integrante do Litoral Centro-Sul da Zona Costeira Catarinense207, est sujeito ao Estudo Ambiental Simplificado, que deve abordar as inter-relaes entre os componentes biticos, abiticos e antrpicos do sistema afetado pelo empreendimento, obra ou atividade.208 O Estudo Ambiental Simplificado dever conferir o projeto em relao observncia dos limites estabelecidos pelo Cdigo Florestal relativos rea de Preservao Permanente e outras normas ambientais aplicveis. Cumpre salientar que tanto o trapiche quanto a estao de tratamento de esgoto esto previstas no anexo da resoluo CONSEMA n.03/08 como potencialmente poluidoras e dependentes de EAS ou de Relatrio Ambiental Prvio:
33.13.11 - Plataformas de pesca, atracadouros e trapiches Pot. Poluidor/Degradador: Ar: P gua : M Solo : M Geral: M Porte: 50 <= AE <= 250 : pequeno (RAP)
207 Informao obtida da Tabela dos setores do GERCO, que classifica Imbituba no setor 4. Disponvel em: <http://www.sds.sc.gov.br/index.php?option=com_docman&task=doc_download&gid=28&Itemid=46&lang= > Acesso em: 28/05/2010 208 TRENNEPOHL, Curt. Licenciamento ambiental / Curt Trennepohl, Terence trennepohl. - 2 ed. - Niteri: Impetus, 2008. p.40
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250 < AE < 500 : mdio (RAP) AE >= 500 : grande (RAP) [...] 34.31.11 - Sistema de coleta e tratamento de esgotos sanitrios Pot. Poluidor/Degradador Ar: M gua: G Solo: M Geral: G Porte: Q <= 50 : pequeno (RAP) 50 < Q <= 400 : mdio (EAS) Q > 400 : grande (EAS)
Paralelamente a estes instrumentos, o Estudo de Impacto de Vizinhana pode ser exigido de acordo com o Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001), se assim estiver previsto em lei municipal:
Art. 36. Lei municipal definir os empreendimentos e atividades privados ou pblicos em rea urbana que dependero de elaborao de estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV) para obter as licenas ou autorizaes de construo, ampliao ou funcionamento a cargo do Poder Pblico municipal.
O EIV, direcionado anlise de empreendimentos urbanos, especialmente as atividades no industriais209, foi criado no Municpio de So Paulo em 1993. O decreto regulamentador (Decreto n. 36.613/96) traz, por exemplo, dentre os empreendimentos sujeitos ao EIV os residenciais de dimenso igual ou superior a 80.000m (oitenta mil metros quadrados).
Mais importante instrumento de atuao no meio ambiente artificial na perspectiva de assegurar a dignidade da pessoa humana (art. 1, III, da Constituio Federal), o Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) tem como objetivo compatibilizar a ordem econmica do capitalismo (art. 1, IV, e 170 da Constituio Federal) em face dos valores fundamentais ligados s necessidades de brasileiros e estrangeiros residentes no pas justamente em decorrncia do trinmio vida trabalho consumo. [] O contedo do EIV dever ser executado de forma a contemplar tanto os efeitos positivos como os negativos do empreendimento ou atividade e tem como objetivo explcito a tutela da qualidade de vida da populao residente na rea e suas proximidades (art.37 caput da Lei 10.257/2001)210
Portanto, conclui-se que o loteamento em questo, por estar localizado na Zona Costeira, contudo ter rea inferior a 100ha (cem hectares) no ser submetido a Estudo de Impacto Ambiental e sim a Estudo
209 ANTUNES, Paulo de Bessa. 12ed. - Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2009. p.326 210 FIORILLO, Celso Antonio Pacheco. Curso de Direito Ambiental Brasileiro. 7ed. Rev., atual., e ampl. So Paulo: Editora Saraiva, 2006 p.282
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Ambiental Simplificado, de acordo com a Resoluo Consema 03/08 e, se houver previso em legislao municipal pode-se exigir tambm o Estudo de Impacto de Vizinhana. 3- No. Conforme dispositivo presente na resoluo n. 237/97 do CONAMA, h a possibilidade de processos de licenciamento conjuntos, quando, por exemplo, constata-se um agrupamento de empreendimentos:
Art. 12 - O rgo ambiental competente definir, se necessrio, procedimentos especficos para as licenas ambientais, observadas a natureza, caractersticas e peculiaridades da atividade ou empreendimento e, ainda, a compatibilizao do processo de licenciamento com as etapas de planejamento, implantao e operao. 1 - Podero ser estabelecidos procedimentos simplificados para as atividades e empreendimentos de pequeno potencial de impacto ambiental, que devero ser aprovados pelos respectivos Conselhos de Meio Ambiente. 2 - Poder ser admitido um nico processo de licenciamento ambiental para pequenos empreendimentos e atividades similares e vizinhos ou para aqueles integrantes de planos de desenvolvimento aprovados, previamente, pelo rgo governamental competente, desde que definida a responsabilidade legal pelo conjunto de empreendimentos ou atividades.
Quanto estao de tratamento de esgotos, cumpre-se observar a Instruo Normativa n. 03 da Fundao Estadual do Meio Ambiente FATMA, no tocante documentao necessria para o licenciamento de loteamento ou condomnio:
6.2 Licena Ambiental de Instalao211 Requerimento da Licena Ambiental de Instalao. Ver modelo Anexo 1. Procurao, para representao do interessado, com firma reconhecida. Ver modelo Anexo 2. Cpia do comprovante de quitao do Documento de Arrecadao de Receitas Estaduais (DARE), expedido pela FATMA. Termo de Compromisso de Preservao de rea Verde (trs vias). Ver modelo e Anexo 4. Planta georeferenciada da rea verde do empreendimento (trs vias). Cpia da anuncia da concessionria pblica de esgoto, relativa manuteno e operao do sistema de coleta e tratamento de esgoto sanitrio a ser implantado.
[...]
211 No aceita solicitao de licenciamento com a documentao incompleta.
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6.3 Licena Ambiental de Operao Requerimento da Licena Ambiental de Operao. Ver modelo Anexo 1. Procurao, para representao do interessado, com firma reconhecida. Ver modelo Anexo 2. Cpia do comprovante de quitao do Documento de Arrecadao de Receitas Estaduais (DARE), expedido pela FATMA expedido pela FATMA. Cpia da averbao das reas verdes em Cartrio de Registro de Imveis. Cpia do Contrato de transferncia da rede coletora e sistema de tratamento de esgoto para concessionria pblica de esgoto, visando sua manuteno e operao.
Extrai-se dos itens 6.2 alnea f e 6.3 alnea e, que deve-se auferir da CASAN manifestao de anuncia do projeto e do compromisso de manuteno ou o contrato de responsabilizao dos proprietrios dos lotes relativa ao custeio e manuteno da estao de tratamento. A IN3 tambm explica no item 5 - Instrues Especficas que:
A implantao de sistema de coleta e tratamento de esgoto do loteamento ou condomnio horizontal unifamiliar deve ser avaliada pela FATMA juntamente com os estudos necessrios para fins de obteno da Licena Ambiental Prvia do empreendimento, sendo que documentao exigida na presente Instruo Normativa deve ser acrescida da documentao listada na Instruo Normativa n. 05 que trata de Sistema de coleta e tratamento de esgotos sanitrios. Caso a implantao do sistema de tratamento de esgoto venha ocorrer aps a implantao do empreendimento, seu licenciamento depende da apresentao do Relatrio Ambiental Prvio ou Estudo Ambiental Simplificado especficos e demais documentos requeridos na Instruo Normativa n. 05.
Portanto, a hiptese de licenciamento especfico ocorrer quando o sistema de tratamento de esgoto for implantado aps a concluso do loteamento. Quanto ao trapiche, considerando seu pequeno potencial de impacto ambiental deduzido pelo tipo de estudo ambiental prvio requerido (RAP) e o fato de estar englobado pelo loteamento, aconselhase o licenciamento conjunto ao do loteamento para que o seu impacto seja examinado a partir do somatrio de alteraes geradas no meio ambiente por todas as obras do projeto do loteamento. Importante salientar que apesar de no haverem licenas distintas, estar especificado na licena cada empreendimento: o parcelamento do
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solo propriamente dito, o tratamento de esgoto e o trapiche, alm dos condicionantes para a implantao e a manuteno de cada um deles.
16. CONSULTA N. 26/2010 - COMARCA DE BLUMENAU

PARCELAMENTO DO SOLO RURAL mdulo rural desmembramento parmetros - Leis 4.504/64 e 5868/72
Perguntas: 1. O parcelamento de solo rural poder ocorrer, de acordo com o art. 65 do Estatuto da Terra, quando respeitado o mdulo rural, que no Estado de Santa Catarina a rea no inferior a 02 hectares. No entanto, a Lei 5.868/72 permite o parcelamento de rea inferior ao mdulo rural. Como tem sido solucionada esta divergncia? 2. Alm disso, quando se trata de pedido de anexao/fuso, o mdulo rural ainda assim precisa ser respeitado? Resposta pergunta 1: O mdulo rural (MR) estabelecido pelas dimenses da propriedade familiar e representa uma rea mnima de terra calculada para cada imvel rural, nos termos do art. 4, inciso II da Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra)212. Tal unidade de medida fixada tomando-se por referncia os critrios determinados pelo art. 11 do Dec. 55.891/65:
Art. 11. O mdulo rural, definido no inciso III do artigo 4 do Estatuto da Terra,
tem como finalidade primordial estabelecer uma unidade de medida que exprima a interdependncia entre a dimenso, a situao geogrfica dos imveis rurais e a forma e condies do seu aproveitamento econmico.
Pargrafo nico. A fixao do dimensionamento econmico do imvel que, para cada zona de caractersticas ecolgicas e econmicas homogneas e para os diversos tipos de explorao, representar o mdulo, ser feita em funo:
a) da localizao e dos meios de acesso do imvel em relao aos grandes mercados; b) das caractersticas ecolgicas das reas em que se situam;
212 Art. 4 Para os efeitos desta Lei, definem-se: II - Propriedade Familiar, o imvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e sua famlia, lhes absorva toda a fora de trabalho, garantindo-lhes a subsistncia e o progresso social e econmico, com rea mxima fixada para cada regio e tipo de explorao, e eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros; III - Mdulo Rural, a rea fixada nos termos do inciso anterior;
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c) dos tipos de explorao predominantes na respectiva zona.
Portanto, no h uma metragem nica para o mdulo rural, sendo que a variao se dar em vista da localizao do imvel ou do tipo de explorao nele existente, conforme classificao do INCRA (p.ex. hortifrutigranjeiro, explorao florestal, explorao pecuria, cultura permanente ou temporria, ...). Quanto indivisibilidade do mdulo rural, o art. 65 da lei 4.504/64 destaca que:
Art. 65 - O imvel rural no divisvel em reas de dimenso inferior constitutiva do mdulo de propriedade rural. 1 - Em caso de sucesso causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigveis,
no se podero dividir imveis em reas inferiores s da dimenso do mdulo de propriedade rural.
2 - Os herdeiros ou os legatrios, que adquirirem por sucesso o domnio de

imveis rurais, no podero dividi-los em outros de dimenso inferior ao mdulo de propriedade rural.
3 - No caso de um ou mais herdeiros ou legatrios desejar explorar as terras
assim havidas, o Instituto Brasileiro de Reforma Agrria poder prover no sentido de o requerente ou requerentes obterem financiamentos que lhes facultem o numerrio para indenizar os demais condminos. diante prova de que o requerente no possui recursos para adquirir o respectivo lote.
4 - O financiamento referido no pargrafo anterior s poder ser concedido me-
5 - No se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imveis

rurais em dimenso inferior do mdulo, fixada pelo rgo fundirio federal, quando promovidos pelo Poder Pblico, em programas oficiais de apoio atividade agrcola familiar, cujos beneficirios sejam agricultores que no possuam outro imvel rural ou urbano. (Includo pela Lei n 11.446, de 2007).
6 - Nenhum imvel rural adquirido na forma do 5 deste artigo poder ser desmembrado ou dividido. (Includo pela Lei n 11.446, de 2007).
Vale destacar ainda que, em razo do disposto no art. 8 da lei 5.868/72, que instituiu o Sistema Nacional de Cadastro Rural, o mdulo de propriedade rural de que trata o dispositivo acima h de ser interpretado como a frao mnima de parcelamento, denominao atual segundo a legislao posterior citada:
Art. 8 - Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do artigo 65 da Lei n 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imvel rural poder ser desmembrado ou dividido em rea de tamanho inferior do mdulo calculado para o imvel ou da frao mnima de parcelamento fixado no pargrafo primeiro deste artigo, prevalecendo a de menor rea.
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1 - A frao mnima de parcelamento ser:

a) o mdulo correspondente explorao hortigranjeira das respectivas zonas tpicas, para os Municpios das capitais dos Estados; b) o mdulo correspondente s culturas permanentes para os demais Municpios situados nas zonas tpicas A, B e C; c) o mdulo correspondente pecuria para os demais Municpios situados na zona tpica D.
2 - Em Instruo Especial aprovada pelo Ministro da Agricultura, o INCRA poder estender a outros Municpios, no todo ou em parte, cujas condies demogrficas e scio-econmicas o aconselhem, a frao mnima de parcelamento prevista para as capitais dos Estados. 3 - So considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o disposto neste artigo no podendo os servios notariais lavrar escrituras dessas reas, nem ser tais atos registrados nos Registros de Imveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal de seus titulares ou prepostos. (Redao dada pela Lei n 10.267, de 28.8.2001) 4 - O disposto neste artigo no se aplica aos casos em que a alienao da rea
se destine comprovadamente a sua anexao ao prdio rstico, confrontante, desde que o imvel do qual se desmembre permanea com rea igual ou superior frao mnima do parcelamento.
5 - O disposto neste artigo aplica-se tambm s transaes celebradas at esta data e ainda no registradas em Cartrio, desde que se enquadrem nas condies e requisitos ora estabelecidos.
Do contido nos dispositivos citados, conforme pontua o professor Eduardo Augusto Conchas213, podem ser extradas as seguintes concluses no tocante ao parcelamento do imvel rural e frao mnima da propriedade : no se pode dividir o imvel rural com dimenso inferior Frao Mnima da Propriedade- FMP, fixada para a respectiva localidade; nica exceo: transferncia de rea ao imvel vizinho, que no resulte em imvel com dimenso abaixo da FMP; a FMP definida pelo Incra por ato normativo (o valor consta do CCIR do imvel e pode ser consultado no site daquela autarquia); sob pena de responsabilizao criminal, cvel e administrativa, o tabelio no pode lavrar escritura de ato jurdico que infrinja a referida norma; e sob as mesmas penas, no pode o registrador praticar atos registrais que infrinjam essa regra
213 ver: http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/2010/06/imovel-rural-conceitos-de-modulo-fiscal.html (consulta em 21/06/2010)
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Concluso:. Portanto, por fora do disposto na Lei 5.868/72, que instituiu a Frao Mnima do Parcelamento FMP, correspondente esta ao mdulo rural, foi conferido ao INCRA a possibilidade de definio das dimenses das reas mnimas de parcelamento rural, com base nas caractersticas geogrficas e produtivas peculiares de cada regio. No caso especfico de Santa Catarina, foram estabelecidos ndices bsicos, determinando-se os mdulos rurais e fiscais e frao mnima para parcelamento de imveis rurais para cada municpio catarinense. Ainda, em resposta ao questionamento sobre a definio de parcela mnima de fracionamento, extrai-se do site do Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria214:
a menor rea em que um imvel rural, num dado municpio, pode ser desmembrado. Corresponde ao mdulo de explorao hortigranjeira da Zona Tpica de Mdulo (ZTM) a que o municpio pertencer. Ao ser parcelado o imvel rural, para fins de transmisso a qualquer ttulo, a rea remanescente no poder ser inferior a FMP.
Por fim, cumpre esclarecer que a regra da no-diviso do imvel em rea menor que a FMP no absoluta. Isto porque o Decreto n. 62.504/68 traz hipteses de mitigao da regra do artigo 65 do Estatuto da Terra.215 Colhe-se do disposto no referido Decreto vrias hipteses permissivas do parcelamento de rea menor FMP, que dependem de prvia autorizao do Incra, para a instalao de estabelecimentos comerciais, industriais e de servios comunitrios (postos de combustvel, indstrias, escolas, igrejas e templos em geral, cemitrios, etc.). Alm das hipteses de desmembramento por interesse privado, h tambm as hipteses de parcelamento decorrentes da supremacia do interesse pblico sobre o privado. o que ocorre nas desapropriaes de parcela de imvel rural, deixando remanescer com o expropriado rea com dimenso menor frao mnima de parcelamento.216
214 http://www.incra.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=81:o-que-e-fracao-minimade-parcelamento-fmp&catid=52:faqincra&Itemid=83 215 Art. 2 - Os desmembramentos de imvel rural que visem a constituir unidades com destinao diversa daquela referida no Inciso I do Artigo 4 da Lei n 4.504, de 30 de novembro de 1964, no esto sujeitos s disposies do artigo 65 da mesma lei e do artigo 11 do Decreto-lei n 57, de 18 de novembro de 1966, desde que, comprovadamente, se destinem a um dos seguintes fins: [...] 216 Art. 2 - Os desmembramentos de imvel rural que visem a constituir unidades com destinao diversa ( atividade rural), no esto sujeitos s (regras da FMP e do loteamento rural) desde que, comprovadamente, se destinem a um dos seguintes fins:I - Desmembramentos decorrentes de desapropriao por necessidade ou utilidade pblica, na forma prevista no Artigo 590, do Cdigo Civil Brasileiro de 1916, e
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No caso especfico em anlise, verifica-se que a rea mnima para parcelamento do solo para fins rurais no municpio de Blumenau de 2 hectares217, sendo este, portanto, o tamanho mnimo do lote para fins de parcelamento rural no respectivo municpio. Resposta pergunta 2: De outra parte, permite-se a fuso de rea contgua (ou o remembramento) para fins de preenchimento de rea mnima exigida no ndice Bsico estabelecido para o Estado de Santa Catarina. Por exemplo, utilizando a frao mnima de parcelamento fixado para o municpio de Blumenau - 2 hectares, uma rea com 5 hectares, poder ser divida em 2 reas ou se pretendida em 3 reas menores haver necessidade de aquisio de rea contgua, de no mnimo 1 hectare. Como fecho trazemos colao nota n. 7 do art. 967, inserta no Cdigo de Processo Civil coordenado por Theotonio Negro, 40 edio218, conforme segue:
Art. 967: 7. Lei 5.868, de 12.12.72 (Lex 1972/1.6920, RDA 112/497), art. 8 caput: Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do art. 65 da Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imvel rural poder ser desmembrado ou dividido em rea de tamanho inferior do mdulo calculado para o imvel ou da frao mnima de parcelamento fixado no 1 deste artigo, prevalecendo a de menor rea. O art. 39 do Dec. 72,106, de 18.4.73 (Lex 1973/520, RF 243/416), torna claro que a restrio abrange diviso em partilha judicial e amigvel e diviso de condomnio.
17. CONSULTA N. 28/10 - COMARCA DE BIGUAU

ANUNCIA DA SECRETARIA DE ESTADO DO PLANEJAMENTO REAS DE USO COMUM 35% da GLEBA REA TOTAL DO IMVEL SOBREPOSIO EM APP EIV ERRO MATERIAL NA LAI RETIFICAO DESCUMPRIMENTO DA LICENA EMBARGO DA OBRA
legislao complementar. [] 217 Conforme consta na tabela de ndice Bsico do Incra em SC. 218 Pg. 1041
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Perguntas: 1) H imprescindibilidade (ou no) de anuncia prvia da Secretaria do Desenvolvimento Sustentvel SDS, em projetos de parcelamento do solo (loteamento) com rea superior a 1.000.000 m (um milho de metros quadrados); 2) Deve haver a desconsiderao de rea de Preservao Permanente APP, na contagem da gleba, para fins de destinao do percentual de 35% da rea ao sistema de circulao, implantao de equipamentos urbanos e comunitrios e espaos livres de uso pblico; e, 3) Deve-se cogitas a invalidade de licena ambiental de instalao, em razo de d ivergncia na quantidade de lotes apontados no projeto em relao aos constantes na licena (nesta, o nmero foi reduzido). Resposta pergunta 1: DA ANUNCIA PLANEJAMENTO DA SECRETARIA DE ESTADO DO
O provimento n14/93 da Corregedoria Geral de Justia de Santa Catarina exigia a licena da Secretaria de Estado do Planejamento e da Fazenda - SEPLAN. Porm, tal provimento considera-se tacitamente revogado por outro mais atual: O provimento n 75/98 da Corregedoria Geral de Justia de Santa Catarina, que versa sobre mesma matria:
Art. 3- Tambm ser exigida apresentao da anuncia prvia do Estado, atravs da Secretaria de Estado do Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente - SDM, em casos previstos na Lei n 6.063, de 24.05.82, quais sejam: I - localizados em reas de interesse especial definidas pelo Estado e pela Unio, tais como: [...] IV - o loteamento abranger rea superior a 1.000.000 m (um milho de metros quadrados).
A verso atualizada em 04/08/2009 do Cdigo de Normas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de Santa Catarina no mesmo sentido confirmou a exigncia para lotes destinados instalao de distritos industriais. Expe o artigo extrado da Seo X, referente ao Parcelamento do Solo:
Art. 851. Para a abertura de matrculas de lotes de parcelamento exigir-
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se-o, ainda, os seguintes documentos: I aprovao municipal urbanstica; II original do projeto aprovado, quando a aprovao do desmembramento derivar da aprovao da edificao; III anuncia da FATMA, se a gleba localizar-se em reas litorneas, numa faixa de dois mil metros a partir das terras de marinha; e IV licena da Secretaria de Estado do Desenvolvimento Social, Urbano e Meio Ambiente em projetos de parcelamento, quando: a) localizados em reas de interesse especial, assim definidas pelo Estado ou pela Unio, tais como as necessrias preservao do meio ambiente; as que dizem respeito proteo aos mananciais ou ao patrimnio cultural, artstico, histrico, paisagstico e cientfico; as reservadas para fins de planejamento regional e urbano; e as destinadas instalao de distritos e reas industriais; e b) o loteamento abranger rea superior a um milho de metros quadrados. Pargrafo nico. A dispensa de documentos quanto ao parcelamento que no preencha a integralidade das condies estabelecidas depender sempre de apreciao do juzo da vara com jurisdio sobre registros pblicos.
Apesar deste normativo estar em vigor, o item IV deste dispositivo sofreu algumas alteraes: A Secretaria de Estado do Desenvolvimento Social, Urbano e Meio Ambiente no mais assim denominada, conhecida atualmente como Secretaria de Estado do Desenvolvimento Econmico Sustentvel (SDS) e tem suas atribuies modificadas, no sendo mais responsvel por anuir projetos de parcelamento de solo. Desde 2007 a Secretaria de Estado do Planejamento passou a ser a responsvel por conceder anuncia aos projetos de parcelamento do solo urbano, de acordo com a Lei Complementar n.381/07, que disps sobre a estrutura organizacional da Administrao Pblica no Estado de Santa Catarina:
CAPTULO V Das Secretarias de Estado Setoriais SEO I Da Secretaria de Estado do Planejamento Art. 56. Secretaria de Estado do Planejamento, como rgo central dos sistemas de Planejamento e Oramento, Informaes Estatsticas, de Gesto Organizacional e de Geografia e Cartografia, compete:
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[...] XVI - promover o uso racional e a ocupao ordenada do solo catarinense, com ateno especial quelas reas indispensveis manuteno do meio ambiente ecologicamente equilibrado; XVII - desenvolver aes que promovam a adequao dos instrumentos jurdicos e urbansticos ao que prescreve o Estatuto da Cidade; XVIII - apoiar a elaborao de planos diretores de desenvolvimento municipal; XIX - dar anuncia ao parcelamento do solo urbano; XX - coordenar a gesto do Programa de Desenvolvimento Regional e Municipal - PRODEM e do Programa Operacional do Fundo de Desenvolvimento Municipal - PROFDM; e XXI - apoiar e orientar as Secretarias de Estado de Desenvolvimento Regional na execuo e implementao dos programas, projetos e aes descentralizadas e desconcentradas, articuladamente com os respectivos rgos centrais sistmicos.
Cumpre ressaltar que nem todos os projetos de parcelamento do solo dependem dessa anuncia. A Lei estadual do parcelamento do Solo (Lei n. 6.063/82) previu as hipteses em que deveria ocorrer a anuncia prvia do antigo GAPLAN (Gabinete de Planejamento e Coordenao-Geral). Apesar da anuncia no ser mais prvia e o rgo responsvel ser a Secretaria de Estado do Planejamento, na prtica, aplica-se a referida lei e exige-se a anuncia nos casos listados no art. 5:
Art.5 - Compete ao gabinete de Planejamento e Coordenao Geral GAPLAN proceder ao exame e dar anuncia prvia, para posterior aprovao pelo Municpio, em projetos de parcelamento, quando: I - localizados em rea de interesse especial, assim definidas pelo Estado ou pela Unio; II - localizados em rea limtrofe do Municpio, assim considerada at a distncia de 1 (um) quilmetro da linha divisria, ou que pertena a mais de um Municpio; (Revogado pela Art. 1 da Lei 10.957) III - localizados em aglomerao urbana; - (Revogado pela Art. 1 da Lei 10.957) IV - o loteamento abranger rea superior a 1.000,000 m2 (um milho de metros quadrados).
Muito embora a lei complementar 381/07, que atribuiu a competncia Secretaria do Estado do Planejamento para os
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respectivos parcelamentos de solo tenha entrado em vigor no ano de 2007, percebe-se que o captulo do Cdigo de Normas que trata do parcelamento do solo no sofreu atualizao posterior, sendo foroso o raciocnio no sentido da prevalncia do texto mais especfico e atual previsto na lei complementar 381/07. Conclui-se portanto, pela imprescindibilidade de anuncia da Secretaria do Estado do Planejamento para loteamentos de rea superior a 1.000,000m ou localizados em rea de interesse especial, inobstante a previso de dispensabilidade do pargrafo nico do art.851 do Cdigo de Normas da Corregedoria Geral da Justia de Santa Catarina, dada a prevalncia da norma citada em relao ao mencionado regulamento. Resposta pergunta 2: DO CLCULO DE PORCENTAGEM DAS REAS DE USO COMUM
a) No caso concreto, a rea denominada rea da Rodovia SC-408, com 10.537,42m [faixa de domnio], pode ser considerada como rea comum, nos termos do artigo 8, inciso I, da Lei Estadual n. 6.063/82? b) No clculo do percentual previsto no artigo 8, inciso I, da Lei Estadual n. 6.063/82, deve ser considerado como gleba a rea total do terreno [1.716.874,73m], ou apenas a rea do empreendimento [1.433.639,92m], desconsiderando-se a rea de Preservao Permanente - APP?
Primeiramente, importa resgatar a relao das reas de uso comum que deve integrar o parcelamento do solo, responsveis por restringir o direito de propriedade, levando em considerao o lazer, a infra-estrutura necessria e a integrao do homem com o meio ambiente: 1) rea institucional - destinada edificao de equipamentos comunitrios como praas, ginsios de esporte, salo comunitrio, entre outros conforme o art.4 2 da Lei 6.766/79: 2 - Consideram-se comunitrios os equipamentos pblicos de educao, cultura, sade, lazer e similares. 2) rea de arruamento destinada abertura de vias de circulao na gleba, feita pelo proprietrio, com prvia aprovao da Prefeitura e transferncia gratuita das reas das ruas ao Municpio, como pode ser realizado por este para interligao do seu sistema virio
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caso em que dever indenizar as faixas necessrias s vias pblicas.219 Quanto ao projeto em anlise, nesta categoria pode-se incluir a rea da Rodovia SC-408. 3) rea verde destinada a parques, jardins e preservao do patrimnio natural, seja qual for o tipo de vegetao. Esta no se confunde com rea para fins institucionais. Vale ressaltar a importncia dessas reas:
Da a grande preocupao do Direito Urbanstico com a criao e preservao das reas verdes urbanas, que se tornaram elementos urbansticos vitais. Assim, elas vo adquirindo regime jurdico especial, que as distinguem dos demais espaos livres e de outras reas non aedificandi, at porque se admitem certos tipos de construo nelas, em proporo reduzidssima, porquanto o que caracteriza as reas verdes a existncia de vegetao contnua, amplamente livre de edificaes, ainda que recortada de caminhos, vielas, brinquedos infantis e outros meios de passeios e divertimentos leves, quando tais reas se destinem ao uso pblico. O regime jurdico de reas verdes pode incidir sobre espaos pblicos ou privados. Realmente, a legislao urbanstica poder impor aos particulares a obrigao de preservar reas verdes existentes em seus terrenos, ou mesmo impor a formao, neles, dessas reas, ainda que permaneam com sua destinao ao uso dos prprios proprietrios. que, como visto, as reas verdes no tm funo apenas recreativa, mas importam em equilbrio do meio ambiente urbano, finalidade a que tanto se prestam as pblicas como as privadas.221
219 ALVARENGA, Luiz Carlos. O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. Revista Eletrnica.ISSN 16774280.v6.n1. Ano 2007. disponvel em: <revista.uepb.edu.br/index.php/qualitas/article/view/85/97> Acesso em: 05/10/09. 220 MONTILHA, Gabriel. A Obrigao de se manter a reserva florestal legal em imvel urbano. Disponvel em: <http://www.iap.pr.gov.br/meioambiente/arquivos/File/iap/reserva_legal_urbana.pdf> Acesso .em: 05/10/09. 221 SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 2 ed. Rev. E atual., So Paulo: MALHEIROS EDITORES LTDA, 1995. (p.247)
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Resta clara a distino entre rea verde e outras reas de preservao. Apesar da preservao arbrea comum s duas, a primeira permite construes e a interveno direta do homem para o lazer, a segunda no. Enquanto as reas de preservao permanente o so por caractersticas naturais, as reas verdes podem ser criadas e ter sua localizao determinada pelo loteador. Relembre-se que, conforme o entendimento doutrinrio, que o conjunto das reas acima descritas devem alcanar o mnimo de 35% a 40% da gleba a ser arruada, distribudas da seguinte maneira: As regras, mais ou menos, so do seguinte teor: da rea total do plano de arruamento e loteamento sero destinados, no mnimo: I 20% para vias de circulao; II 15% para reas verdes; III 5% para reas institucionais.222 Em Biguau, o mnimo de: 20% para o sistema de circulao, 7% para reas verdes e 8% para equipamentos urbanos e comunitrios (art. 85 da Lei Complementar de Biguau n.12/2009) O art. 8, I da Lei 6.063/82, que trata do parcelamento do solo urbano em Santa Catarina, previu a exigncia do percentual mnimo de 35% da gleba a ser destinada s reas de uso comum:
Art.8 - Os projetos de loteamento de que trata a presente Lei devero atender aos seguintes requisitos: I - as reas destinadas a sistema de circulao, a implantao de equipamento urbano e comunitrio e espaos livres de uso pblico, no podero ser inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba;
A interpretao literal da lei estadual n.6.063/82 leva-nos, num primeiro momento, compreenso do clculo da porcentagem sobre a gleba, ou seja, sobre a totalidade da rea. Conforme o conceito de Jos Afonso da Silva: Gleba a rea de terra que no foi ainda objeto de arruamento ou de loteamento (2006. p.329). Nesse sentido, deciso do Tribunal de Justia de Santa Catarina esclarece o dever de ser [...] resguardado o percentual de 35% da rea ao Poder Pblico, no caso de loteamento, porm, levando-se em conta a rea como um todo, e no como lotes autnomos.223 A gleba a rea total do terreno, logo, compreende as reas de preservao permanente e reas remanescentes, que podero ser objeto de
222 SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 4 ed. Rev. E atual., So Paulo: MALHEIROS EDITORES LTDA, 2006. p.337 223 TJSC. Apelao Cvel n. 1996.006965-8, de Brusque . rgo Julgador: Segunda Cmara de Direito Comercial, Relator: Alcides Aguiar. DJ: 27/08/1997.
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parcelamento do solo no futuro. No caso concreto, essa rea corresponde a 1.716.874,73m, o que induziria ao raciocnio lgico de que 35% desta rea seria destinada ao uso comum. Entretanto, a compreenso que vem sendo dada a esta exigncia pela FATMA a de que os 35% devero recair sobre a rea til passvel de parcelamento do solo, excluindo-se deste montante a rea de preservao permanente eventualmente existente na gleba. Ex. Imvel com 110 hectares, sendo 10 hectares de rea de preservao permanente, a rea de uso comum dever ser de, no mnimo, 35 hectares ou 35% da rea til do imvel para fins de parcelamento. Esta interpretao parece-nos a mais justa, no apenas para assegurar a correlao percentual de rea comum em relao rea til do empreendimento, afastando o excesso de limitao do direito de propriedade, como tambm, sentido de proteger a rea de preservao permanente do seu uso indevido, por exemplo como rea verde ou institucional. O mesmo critrio de utilizao de rea aproveitvel, com o fito de resguardar as reas de Preservao Permanente, foi utilizado pelo Superior Tribunal de Justia para efeito de clculo em que se define os tamanhos da propriedade, embora tratando-se de imveis rurais passveis de reforma agrria. Conforme notcia224 que divulgou a deciso referente ao Recurso Especial n. 1161624:
Ao relatar o processo, o ministro Humberto Martins entendeu como correta a disposio do TRF1 de interpretar a questo dentro da lgica do Estatuto da Terra. [...] o TRF1 integrou a norma com as disposies constantes do pargrafo 3 do artigo 50 do Estatuto da Terra, com redao dada pela Lei n. 6.746/1979. Ali, est expressa a disposio de que somente a rea aproveitvel do imvel faz parte do clculo. [] O voto foi seguido de forma unnime pelos demais ministros da Segunda Turma, que ressaltaram, na prpria sesso de julgamento, a importncia da deciso proferida. Para os magistrados, a deciso do STJ pode inibir eventuais abusos no processo de reforma agrria brasileiro, evitando que o poder pblico intervenha em reas de interesse ecolgico que, a partir de critrios equivocados, pudessem ser classificadas como grandes propriedades improdutivas.
sempre bom lembrar que no se pode confundir reas verdes com as reas de preservao permanente, como aquelas faixas ao longo de cursos dgua225, as quais no podero, de regra, sofrer sobreposio dos espaos
224 Disponvel em: http://www.jusbrasil.com.br/noticias/2239009/classificacao-de-imovel-rural-por-tamanhodepende-da-area-aproveitavel. Acesso em: 23/06/2010. 225 ARFELLI, Amauri Chaves. reas Verdes e de Lazer: consideraes para sua compreenso e definio na ati-
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livres de uso pblico, por conta de sua natureza non aedificandi. As excees a essa vedao constam nas Resolues n. 369/2006 e n. 303/2002 do CONAMA:
Seo III Da implantao de rea Verde de Domnio Pblico em rea Urbana Art. 8 A interveno ou supresso de vegetao em APP para a implantao de rea verde de domnio pblico em rea urbana, nos termos do pargrafo nico do art 2o da Lei no 4.771, de 1965, poder ser autorizada pelo rgo ambiental competente, observado o disposto na Seo I desta Resoluo, e uma vez atendido o disposto no Plano Diretor, se houver, alm dos seguintes requisitos e condies: I - localizao unicamente em APP previstas nos incisos I, III alnea a, V, VI e IX alnea a, do art. 3o da Resoluo CONAMA no 303 (abaixo transcrito), de 2002, e art. 3o da Resoluo CONAMA no 302, de 2002 : Art. 3 Constitui rea de Preservao Permanente a rea situada: I - em f a i x a m a r gi n a l , m ed i d a a p a r ti r d o n vel m a i s a l t o, e m p r o j e o h o r i z o n t a l , c o m l a r g u r a m n i m a , d e : a) trinta metros, para o curso d`gua com menos de dez metros de largura; b) cinqenta metros, para o curso d`gua com dez a cinqenta metros de largura; c) cem metros, para o curso d`gua com cinqenta a duzentos metros de largura; d) duzentos metros, para o curso d`gua com duzentos a seiscentos metros de largura; e) quinhentos metros, para o curso d`gua com mais de seiscentos metros de largura; [] III - ao redor de lagos e lagoas naturais, em faixa com metragem mnima de: a) trinta metros, para os que estejam situados em reas urbanas consolidadas; [] V - n o t o p o d e m o r r o s e m o n t a n h a s, e m r e a s d e l i mitadas a partir da curva de nvel correspondente a dois ter o s d a a l t u r a m n i m a d a e l e va o e m r e l a o a b a s e ; VI - nas linhas de cumeada, em rea delimitada a partir da curva de nvel correspondente a dois teros da altura, em relao base, do pico mais baixo da cumeada, fixando-se a curva de nvel para cada segmento da
vidade urbanstica de parcelamento do solo. in Revista de Direito Ambiental. Coordenao: Antnio Herman V. Benjamin e dis Milar. n. 33, Ano 9. jan-maro/2004. So Paulo: Revista dos Tribunais. p.46
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linha de cumeada equivalente a mil metros; [] IX - nas restingas: a) em faixa mnima de trezentos metros, medidos a partir da linha de preamar mxima; II - aprovao pelo rgo ambiental competente de um projeto tcnico que priorize a restaurao e/ou manuteno das caractersticas do ecossistema local, e que contemple medidas necessrias para: a) recuperao das reas degradadas da APP inseridas na rea verde de domnio pblico; b) recomposio da vegetao com espcies nativas; c) mnima impermeabilizao da superfcie; d) conteno de encostas e controle da eroso; e) adequado escoamento das guas pluviais; f ) proteo de rea da recarga de aqferos; e g) proteo das margens dos corpos de gua. III - percentuais de impermeabilizao e alterao para ajardinamento limitados a respectivamente 5% e 15% da rea total da APP inserida na rea verde de domnio pblico. 1 Considera-se rea verde de domnio pblico, para efeito desta Resoluo, o espao de domnio pblico que desempenhe funo ecolgica, paisagstica e recreativa, propiciando a melhoria da qualidade esttica, funcional e ambiental da cidade, sendo dotado de vegetao e espaos livres de impermeabilizao. 2 O projeto tcnico que dever ser objeto de aprovao pela autoridade ambiental competente, poder incluir a implantao de equipamentos pblicos, tais como: a) trilhas ecotursticas; b) ciclovias; c) pequenos parques de lazer, excludos parques temticos ou similares; d) acesso e travessia aos corpos de gua; e) mirantes; f ) equipamentos de segurana, lazer, cultura e esporte; g) bancos, sanitrios, chuveiros e bebedouros pblicos; e h) rampas de lanamento de barcos e pequenos ancoradouros.
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3 O disposto no caput deste artigo no se aplica s reas com vegetao nativa primria, ou secundria em estagio mdio e avanado de regenerao. 4 garantido o acesso livre e gratuito da populao rea verde de domnio pblico.
Portanto, estritamente nos casos enumerados nos incisos I, III a, V, VI e IX a do art. 3o da Resoluo CONAMA no 303/2002 que pode haver sobreposio da rea verde (que corresponde a 15% das reas de uso comum) nas reas de preservao permanente, que resulte no mximo em 5% de impermeabilizao desta e 15% em ajardinamento. Alm do que, como explcito no dispositivo, exige-se um projeto tcnico de recuperao e manuteno da APP a ser aprovado pelo rgo ambiental competente. Observe-se que os Municpios podem ser mais restritivos quanto porcentagem relativa s reas comuns, requerendo por exemplo, um acrscimo de reas institucionais a empreendimentos de grande porte. Para tal anlise, pode-se fazer uso do Estudo de Impacto de Vizinhana se houver previso deste instituto no Municpio. De acordo com o Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001):
Art. 36. Lei municipal definir os empreendimentos e atividades privados ou pblicos em rea urbana que dependero de elaborao de estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV) para obter as licenas ou autorizaes de construo, ampliao ou funcionamento a cargo do Poder Pblico municipal.
O EIV, direcionado anlise de empreendimentos urbanos, especialmente as atividades no industriais226, foi criado no Municpio de So Paulo em 1993. O decreto regulamentador (Decreto n. 36.613/96) traz, por exemplo, dentre os empreendimentos sujeitos ao EIV os residenciais de dimenso igual ou superior a 80.000m (oitenta mil metros quadrados).
Mais importante instrumento de atuao no meio ambiente artificial na perspectiva de assegurar a dignidade da pessoa humana (art. 1, III, da Constituio Federal), o Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) tem como objetivo compatibilizar a ordem econmica do capitalismo (art. 1, IV, e 170 da Constituio Federal) em face dos valores fundamentais ligados s necessidades de brasileiros e estrangeiros residentes no pas justamente em decorrncia do trinmio vida trabalho consumo. [] O contedo do EIV dever ser executado de forma a contemplar tanto os efeitos positivos como os negativos do empreendimento ou atividade e tem como objetivo explcito a tutela da qualidade de vida da populao residente na rea e suas proximidades (art.37 caput da Lei
226 ANTUNES, Paulo de Bessa. 12ed. - Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2009. p.326
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10.257/2001)227
No caso especfico da consulta, percebe-se que o Municpio de Biguau, por meio da Lei Complementar n. 12/2009 passou a exigir o EIV nas seguintes hipteses:
Art. 83 Para aprovao do Parcelamento do Solo, o Municpio exigir: I - Estudo de Impacto de Vizinhana - EIV - para loteamento com 100 unidades ou mais, na forma definida no Captulo VI - Seo II da presente Lei; II - Estudo de Impacto Ambiental - EIA para todos os loteamentos com mais de 10.000 m (Dez mil metros quadrados), na forma definida na Legislao Estadual e Federal.
Este instrumento permitir a definio adequada da quantia de colgios, postos de sade, bibliotecas e outros equipamentos comunitrios suficientes aos novos moradores da regio, de forma a no onerar o entorno. Ante o exposto, percebe-se que a mais justa interpretao a de que as reas pblicas devero ser fixadas em 35% contados sobre a rea til do terreno, ou seja, a rea total do terreno excluda a rea de preservao permanente. Desta porcentagem, o Municpio de Biguau estabeleceu que 20% so de sistema de circulao (nos quais incluem-se a rea da Rodovia SC-408), 7% de reas verdes e 8% de reas de fim institucional e para equipamentos urbanos. ndices estes, que podem ser aumentados se o Estudo de Impacto de Vizinhana requerido neste caso por tratar-se de loteamento de dimenso superior a 10.000m detectar a necessidade de complementao para a sustentabilidade do empreendimento. Resposta pergunta 3 DA VALIDADE DA LICENA AMBIENTAL DE INSTALAO a) seria necessria a emisso de nova licena de instalao; b) bastaria a retificao do erro na prpria licena j emitida; ou, c) seria suficiente a simples remessa de informaes por ofcio, informando do erro material cometido? A Licena Ambiental de Instalao - LAI aquela que autoriza a
227 FIORILLO, Celso Antonio Pacheco. Curso de Direito Ambiental Brasileiro. 7ed. Rev., atual., e ampl. So Paulo: Editora Saraiva, 2006 p.282
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instalao do empreendimento ou atividade de acordo com as especificaes constantes dos planos, programas e projetos aprovados, incluindo as medidas de controle ambiental e demais condicionantes, da qual constituem motivo determinante (art. 8, II Res. CONAMA 237/97). A LAI pode ser retificada, mediante vistoria do rgo ambiental competente para aprovao das alteraes e firmamento de novas condicionantes, especialmente se esta alterao afeta as reas de uso comum, de preservao permanente ou alguma condicionante fixada pelo rgo ambiental. Esta medida mostra-se conveniente, uma vez que a Prefeitura Municipal de Biguau no se responsabiliza por erros no projeto que prejudiquem terceiros:
Art. 152. A aprovao do projeto de arruamento, loteamento ou desmembramento no implica em nenhuma responsabilidade, por parte da Prefeitura Municipal, quanto a eventuais divergncias referentes a dimenses de quadras ou lotes, quanto ao direito de terceiros em relao a rea arruada, loteada ou desmembrada, nem para quaisquer indenizaes decorrentes de traados que no obedecem os arruamentos de plantas limtrofes mais antigas ou as disposies legais aplicveis. (L.C.n.12/2009).
Na hiptese de erro material do rgo licenciador, desde que no implique mudana substancial no projeto, no h necessidade de nova licena de instalao, mesmo porque, no momento da vistoria para a expedio da Licena Ambiental de Operao, se constatada desconformidade entre o empreendimento e a licena, a obra poder ser embargada228. A prpria Lei Municipal prev a cassao de alvar, embargo administrativo e aplicao de multa no valor de 10% do total do investimento referente ao loteamento, se este for efetuado sem a observncia das determinaes do projeto aprovado e do ato administrativo de licena (art. 153 da Lei Complementar n.12/2009 de Biguau). Por outro lado, compreende-se que, por ocasio da expedio da licena de instalao, como dito, poder ocorrer a orientao de retificao do projeto original por determinao do rgo ambiental, com a correo do nmero de lotes e readequao do espao destinado ao uso comum, inclusive para fins de reduo do nmero de lotes, como pode ter ocorrido no caso especfico. Vale anotar que o empreendedor est vinculado ao que dispe a licena. Deve-se verificar, nesse sentido, consultando-se o rgo licenciador, se, ao
228 Disponvel em: http://www.fatma.sc.gov.br/index.php?option=com_content&task=view&id=50&Itemid=11 6#LAI. Acesso em: 21/06/2010.
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contrrio do erro material ventilado, a diferena entre o disposto no projeto e na licena no est atrelada a uma eventual adequao do empreendimento imposta por determinao do rgo de fiscalizao, por exemplo para aumento da rea comum, seja nos percentuais de rea institucional, de arruamento ou verde. Sendo estas as consideraes, ficamos disposio dessa Promotoria de Justia para as complementaes e esclarecimentos que se fizerem necessrios.
18. CONSULTA N. 30/2010 - COMARCA DE VIDEIRA

Parcelamento do solo LOTEamento clandestino venda de lotes - crime art. 50, par. nico, inc. i lei 6766/79 prescrio crime instantneo de efeitos permanentes - inocorrncia
Pergunta: Instaurou-se na PJ de Videira uma representao, noticiando o cometimento do crime previsto no art. 50, pargrafo nico, inciso I, da lei n. 6766/79. Segundo consta na representao, o loteamento irregular foi feito em 1996, sem aprovao do Municpio. Acontece que o imvel em questo foi repassado a alguns compradores que no sabiam da irregularidade. A ltima compra e venda de 01 de abril de 2009, quando ento a compradora trouxe os fatos ao MP. Nestes casos, considerando o teor do informativo de recurso n. 38, no qual consta a interposio de recurso especial pelo MPSC contra o entendimento do TJSC, no sentido de ser crime instantneo com efeitos permanentes, gostaria de saber o posicionamento do centro de apoio a respeito da prescrio. Resposta: O delito do art. 50, par. nico, inc.I da lei 6.766/79, uma das hipteses que qualifica o crime previsto no caput do artigo, caracteriza-se pelo ato da venda de lote, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a inteno de venda de lote em loteamento executado sem registro no cartrio
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extrajudicial competente. Colhe-se do posicionamento do Tribunal de Justia Catarinense a compreenso que se trata, com efeito, de modalidade de crime instantneo de efeitos permanentes:
APELAO CRIMINAL. CRIME CONTRA A ADMINISTRAO PBLICA. DESMEMBRAMENTO E VENDA DE LOTE URBANO EFETUADA REVELIA DA AUTORIZAO DO RGO COMPETENTE. RECURSO MINISTERIAL PRETENDENDO A CONDENAO DOS ACUSADOS. TIPO DESCRITO NO ART. 50, INCISO I, E SEU PARGRAFO NICO, INCISO I, DA LEI N. 6.766/79, PLENAMENTE CONFIGURADO. DELITO INSTANTNEO DE EFEITOS PERMANENTES. MOMENTO CONSUMATIVO QUE OCORRE DESDE O PRIMEIRO ATO DE PARCELAMENTO DO IMVEL. AUTORIA E MATERIALIDADE DEMONSTRADAS. CONDENAO APENAS DO RU VARO QUE SE IMPE, HAJA VISTA QUE A CO-DENUNCIADA FOI BENEFICIADA COM A SUSPENSO CONDICIONAL DO PROCESSO E RESTOU ABSOLVIDA UNICAMENTE PORQUE O MAGISTRADO ESTENDEU A ELA OS EFEITOS DA ABSOLVIO DO CO-ACUSADO, COM FULCRO NO ART. 580 DO CDIGO DE PROCESSO PENAL. RESTABELECIMENTO DO SURSIS PROCESSUAL R QUE SE FAZ NECESSRIO. IMPRESCINDIBILIDADE, AINDA, DE IMPOSIO DO SOBRESTAMENTO DOS EFEITOS DA PRESENTE DECISO COLEGIADA, A FIM DE QUE POSSA SER OPORTUNIZADA, PELO MINISTRIO PBLICO, AO RU ORA CONDENADO, A SUSPENSO CONDICIONAL DO PROCESSO, NOS TERMOS DO ART. 89 DA LEI N. 9.099/95, EIS QUE PRESENTES, EM TESE, SEUS REQUISITOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC. Apelao Crim n. 2008.016279-9, de Balnerio Cambori. Segunda Cmara Criminal. Relator: Des. Tlio Pinheiro. Julgado em 30-09-2008)
Segundo Damsio, os crimes instantneos de efeitos permanentes so os crimes em que a permanncia dos efeitos no depende do agente. (..) So crimes instantneos que se caracterizam pela ndole duradoura de suas conseqncias229 Inconformado com esse entendimento, conforme efetivamente noticiado no informativo 38 da Coordenadoria de Recursos, o Ministrio Pblico de Santa Catarina, por intermdio da referida Coordenadoria, recorreu ainda no ano de 2004 ao STJ pugnando pelo reconhecimento da qualidade de crime permanente. O recurso no foi recebido pelo Tribunal Superior ao argumento da pacificao do entendimento, tanto no STF quanto
229 JESUS, Damsio E. de. Direito Penal, v . I, parte geral, 29 ed. rev. e atual. So Paulo. Saraiva, 200, 2008, p. 193
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no STJ de que se trata de crime instantneo de efeitos permanentes, seguindo a mesma linha do TJ/SC. Colhe-se do julgado:
(..) Esta Corte Federal Superior e o Excelso Supremo Tribunal Federal firmaram j entendimento no sentido de que o delito previsto no artigo 50 da Lei n 6.766/79 instantneo, de efeitos permanentes, comeando a fluir o prazo prescricional quando de sua consumao, e no quando da cessao de seus efeitos. Neste sentido, os seguintes precedentes: PENAL. RECURSO ESPECIAL. CRIME CONTRA O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO (LEI N 6.766/79). CRIME INSTANTNEO COM EFEITOS PERMANENTES. PRESCRIO RETROATIVA. O delito previsto no art. 50 da Lei n 6.766/79 instantneo de efeitos permanentes. O prazo prescricional, portanto, tem incio na data em que se consumou e no da cessao dos seus desdobramentos. Recurso provido. (REsp 566.076/DF, Relator Ministro Flix Fischer, in DJ 19/12/2003). RHC. MATRIA J ARTICULADA EM HABEAS CORPUS SUBSTITUTIVO DE RECURSO ORDINRIO E DENEGADO PELO STJ. PRESCRIO. CONHECIMENTO. POSSIBILIDADE. LOTEAMENTO IRREGULAR DO SOLO PARA FINS URBANOS. INFRAO AO ART. 50 DA LEI N 6.766/79. CRIME INSTANTNEO DE EFEITOS PERMANENTES. 1 - Em se tratando de argio de prescrio, mesmo que a matria incidentemente j tenha sido argida em sede de recurso ordinrio de habeas corpus, no h impedimento de sua nova abordagem, em outra ordem, cujo tema central se prende quela causa extintiva. 2 - De acordo com o entendimento pretoriano, dominante no Supremo Tribunal Federal e no Superior Tribunal de Justia, a conduta de loteamento irregular, tipificado no art. 50, da Lei n 6.766, de 1979, caracteriza-se como crime instantneo de feitos permanentes, consumando-se com a expedio do alvar municipal para implantao do empreendimento. 3 - Ordem conhecida e concedida para trancar a ao penal em virtude da ocorrncia da extino da municipalidade pela prescrio. (HC 13.203/SP, Relator Ministro Fernando Gonalves, in DJ 12/3/2001). RHC - EXTINO DA PUNIBILIDADE - PRESCRIO -LOTEAMENTO IRREGULAR - INICIO DA CONTAGEM DO PRAZO PRESCRICIONAL. - Na prtica do delito de loteamento irregular, por tratar-se de crime instantneo de efeitos permanentes, o inicio do prazo prescricional se
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d com a consumao do desmembramento do terreno. - Precedentes do STF. - Recurso provido. (RHC 6.754/SP, Relator Ministro Cid Flaquer Scartezzini, in DJ 19/12/97). PRESCRIO - PARCELAMENTO URBANO - LEI N.6.766/79. Descabe confundir crime instantneo de efeitos permanentes com crimes permanentes. O que previsto no artigo 50 da referida Lei encerra a primeira categoria, razo pela qual a prescrio tem inicio no dia em que o crime se consumou, no se podendo aplicar a regra do inciso III do artigo 111 do Cdigo Penal. (HC 71.259/SP, Relator Ministro Marco Aurlio, in DJ 18/8/95). HABEAS CORPUS. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. DELITO DEFINIDO NO ART. 50 DA LEI N 6.766/79. PRESCRIO. 1. O crime definido no art. 50 da Lei n 6.766/79, que dispe sobre parcelamento do solo urbano, instantneo de efeitos permanentes, por isso que o prazo prescricional da pretenso punitiva tem incio da data em que o delito se consuma e no na da cessao dos seus efeitos. 2. Constatado que o loteamento foi iniciado com a obteno de alvar ilegalmente expedido pela administrao municipal, configura-se com esse fato a consumao instantnea do delito. 3. O pedido de averbao de projeto de desdobro ilegal dos lotes, junto ao Cartrio de Registro de Imveis, embora com propsito ilcito, no configura mais um crime, em continuao, constituindo-se em um ato de exaurimento do delito consumado. 4. Habeas corpus deferido, para declarar extinta a punibilidade pela prescrio da pretenso punitiva. (HC 74.793/SP, Relator Ministro Maurcio Corra, in DJ 16/5/97). Loteamento irregular: crime instantneo de efeitos permanentes e no crime permanente, segundo jurisprudncia predominante do Supremo Tribunal (HC 71.259, RT 162/561 e HC 74.757, DJ de 7-11-97). Conseqente decretao da extino da punibilidade pela prescrio da pretenso punitiva. (HC 76.501/SE, Relator Ministro Octavio Gallotti, in DJ 13/11/98).
Referente incidncia ou no da prescrio, seguindo a linha dos julgados, tem-se, a primeira vista, a compreenso de que o incio do prazo prescricional se dar com a consumao do crime, ocorrida no primeiro ato do parcelamento. Entretanto, compreendemos no tenha sito devidamente esclarecido pelos julgados do STJ e STF a incluso da conduta posterior da venda do lote
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que o caso em exame - como mero ato de desdobramento dos delitos do caput do art. 50 (efeito permanente do crime), ou enquadrvel como hiptese de crime autnomo. Ao entendimento deste Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, mesmo admitindo-se que o delito de dar incio a parcelamento de solo urbano irregular, em quaisquer das trs hipteses citadas no caput e incs. do art. 50, configure crime instantneo de efeitos permanentes, compreendese, por outro lado, que o ato posterior da venda do lote pelo loteador de lote em loteamento irregular no configura mero exaurimento do delito do caput, mas sim constitui-se novo delito autnomo e qualificado, conforme prev o inc. I do par. nico do art. 50, consumando-se este crime, destarte, no ato da venda do lote, iniciando-se, por conseqncia, a partir da o prazo prescricional deste crime qualificado. Deste modo, tem-se que a data consumativa do crime em exame se deu, de forma instantnea, com a ltima venda de lote pelo loteador, ocorrida, em tese, em 01/03/2009, sendo este o marco inicial da prescrio (art. 111, inc. I do CP). Quanto ao clculo da prescrio, o artigo 50 par. nico, inc. I prev para o crime um pena de um a cinco anos de recluso, cuja prescrio da pretenso punitiva em abstrato, segundo o disposto no inc.IV do art. 109 ocorrer em 8 anos. E em concreto, estimando-se a fixao da pena no mnimo legal, em 4 anos (inc.V). Nesta linha, considerando tenha ocorrido a ltima venda de lote em 1/04/2009, percebe-se que no ocorrer qualquer das hipteses citadas de prescrio antes de 01/04/2013, devendo, por este entendimento, se desconsiderada a data do incio da execuo do loteamento para identificao do marco inicial do prazo prescricional do crime. Por tais fundamentos, recomenda o Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente seja dada a interpretao de que o crime em exame consumouse no ato da venda do lote, recomendando-se ainda, em ateno orientao da Coordenadoria de Recursos, seja argida esta fundamentao jurdica desde o oferecimento da denncia, autorizando o pr-questionamento a partir da deciso de primeira instncia.
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19. CONSULTA N. 32/2010 - COMARCA DE TUBARO

Registro de desmembramento procurao pblica - procurao PARTICULAR - possibilidade autenticidade ou semelhana
Pergunta: Por ser de atribuio desta Promotoria de Justia a matria atinente ao parcelamento de solo e, em anlise a um pedido de registro de desmembramento que aqui aportou, surgiu a dvida da possibilidade de formular o requerimento por meio de procurao, em que os proprietrios outorgaram poderes a um terceiro. Resposta: Extrai-se do caso descrito no site da Assessoria a Cartrios de Registros Pblicos a possibilidade de pedir registro de desmembramento por meio de procurao, analogamente a caso que versa sobre pedido de registro de loteamento:230
Tera-feira, 8 de junho de 2010 Procurao Ad-Judicia Et Extra Consulta: Num pedido de registro de loteamento o loteador est sendo representado por advogado constitudo atravs de procurao Ad-Judicia Et Extra, com a firma devidamente reconhecida. Pode ser aceita essa procurao ou deve ser exigida procurao pblica? Resposta: Com o registro do loteamento, ocorrer modificao de direitos reais sobre o imvel, alm de modificao do prprio imvel, que no mais ser uma gleba nica, mas estar se transformando em lotes, ruas, avenidas, reas verdes, praas, equipamentos urbanos e comunitrios, ocorrendo inclusive, a transferncia para o Municpio dessas reas pblicas (bens de uso comum do povo). Desta forma, deve sim a serventia exigir a apresentao de procurao pblica, a uma porque no Estado de So Paulo vedado o uso de instrumentos particulares de mandato ou substabelecimentos, para
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Grupo Gilberto Valente. Disponvel em: http://grupogilbertovalente.blogspot.com/2010/06/procuracao-adjudicia-et-extra.html. Acesso em: 06/07/2010.
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a lavratura de atos que exijam a escritura pblica (artigo 108 CC) por fora do provimento CGJ 02/91 (Ver item 12,1 do Capitulo XIV das NSCGJSP), e no caso concreto, estar ocorrendo modificao e transferncia (artigo 108 citado), podendo inclusive ocorrer hipoteca para a garantia das obras de infra-estrutura. A duas porque para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar qualquer ato que exorbitem da administrao ordinria, depende de procurao de poderes especiais e expressos, nos termos do artigo n. 661 do CC. So passveis de nulidade os negcios jurdicos realizados com procurao cujos poderes no atendam as especificaes referidas, e no caso concreto, com o registro do loteamento se estar transferindo reas para o Municpio (alienando - artigo 22 da Lei n. 6.766/79) e muito provavelmente poder ocorrer hipoteca. A procurao formalizada por instrumento pblico (com poderes especiais e expressos) no s trar garantia para o mandante, como para o mandatrio, alm de maior garantia e segurana para o Municpio, a serventia e os futuros compradores, ou promitentes compradores de lotes. o parecer sub censura. So Paulo Sp., 28 de Maro de 2.007.
Diferentemente do que ocorre no Estado de So Paulo, no Estado de Santa Catarina permite-se o uso de procuraes particulares231 preferencialmente com firma autenticada e necessariamente com poderes especficos detalhados (ex.: previso de retificao de rea)232. A lei que versa sobre registros pblicos prev a necessidade de reconhecimento de firma nos instrumentos de mandato particulares: Somente so admitidos registro escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitao; (art.221, II da Lei 6.015/73). Todavia, percebe-se a ausncia de dispositivo legal que discipline a imprescindibilidade do reconhecimento de firma por autenticidade em caso de desemembramento, ficando critrio do registrador optar pela exigncia do reconhecimento por semelhana ou autenticidade. Nesse sentido o novo Cdigo Civil dispe:
231 Informao consoante consulta telefnica realizada ao 3 Ofcio do Registro de Imveis. Site: http://www.3ri. com.br/cartorio/index.php. Data: 07/07/2010. 232 De acordo com o disposto no 1o do art.654 do Cdigo Civil: O instrumento particular deve conter a indicao do lugar onde foi passado, a qualificao do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designao e a extenso dos poderes conferidos.
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Art. 654. Todas as pessoas capazes so aptas para dar procurao mediante instrumento particular, que valer desde que tenha a assinatura do outorgante. 1o O instrumento particular deve conter a indicao do lugar onde foi passado, a qualificao do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designao e a extenso dos poderes conferidos. 2o O terceiro com quem o mandatrio tratar poder exigir que a procurao traga a firma reconhecida.
O reconhecimento de firma pode ocorrer de duas formas (art. 919 do Cdigo de Normas da Corregedoria Geral de Justia do Estado de Santa Catarina). A primeira, presencial (ou autntico), mostra-se a mais segura, pois depende da assinatura do documento na presena do tabelio de notas ou de seu substituto.
Art. 931. No reconhecimento de firma por autenticidade dever o notrio proceder ao preenchimento de Termo de Comparecimento, que conter o nome e a assinatura do interessado, o documento de identificao, a data do comparecimento na serventia e a indicao do documento onde a firma foi lanada. 1o O Termo de Comparecimento ser arquivado em fichrio prprio ou junto ficha-padro do signatrio. 2o No so devidos emolumentos pelo preenchimento do Termo de Comparecimento.
Por outro lado, a segunda forma, denominada reconhecimento por semelhana d-se pela conferncia da assinatura feita a olho nu pelo tabelio, que a compara com a existente em livro ou carto de assinaturas arquivado no cartrio. Na prtica, o reconhecimento de firma por semelhana o mais utilizado, apesar de ser o menos seguro. 233 Portanto, conclui-se pela possibilidade de pedido de desmembramento tanto por procurao pblica quanto por procurao particular desde que conste com poderes especiais e firma reconhecida, ficando critrio do registrador a exigncia de reconhecimento por autenticidade.
233 Disponvel em: http://www.serjus.com.br/cartoriofacil/tabelionato_de_notas.htm. Acesso em: 07/07/2010.
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20. CONSULTA N. 34/10 - COMARCA DE MODELO

Loteamento APP REA VERDE lai exigncias alterao de via de acesso sem comunicao ao registro in3 da FATMA - Art. 17, 28 e 50 da Lei n. 6.766
Pergunta Em projeto de loteamento alterado aps a concesso de LAI, h alguma manifestao a ser feita quanto a falta de comunicao da existncia de nascente (em local de rea verde) no pedido da LAI? Nesse caso, cabe a instaurao de IP em razo da violao ao art. 17 e 50, ambos da lei dos loteamentos, uma vez que houve alterao na via de acesso sem comunicao no procedimento de registro? Pode ocorrer a venda de lotes antes do registro do loteamento? possvel fazer exigncias antes mesmo da LAO? Resposta DA REA VERDE E DA APP A Instruo Normativa n. 3 da FATMA234, que trata do parcelamento do solo urbano, dispe no item 5 os critrios afetos delimitao da rea verde do loteamento. Inicialmente, quanto a existncia de nascente no local destinado pelo empreendedor rea verde, sempre bom lembrar que no se pode confundir estas com as reas de preservao permanente (ex.: faixas ao longo de cursos dgua235 ou nascentes) s quais no podero, de regra, sofrer sobreposio dos espaos livres de uso pblico, por conta de sua natureza non aedificandi.
234 Disponvel em: http://www.fatma.sc.gov.br/index.php?option=com_docman&task=cat_ view&gid=32&Itemid=83. Acesso em: 30/07/2010. 235 ARFELLI, Amauri Chaves. reas Verdes e de Lazer: consideraes para sua compreenso e definio na atividade urbanstica de parcelamento do solo. in Revista de Direito Ambiental. Coordenao: Antnio Herman V. Benjamin e dis Milar. n. 33, Ano 9. jan-maro/2004. So Paulo: Revista dos Tribunais. p.46
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Ressalte-se a distino entre a rea verde e a rea de preservao: Enquanto a primeira permite construes e a interveno direta do homem para o lazer, a segunda no.236 Enquanto as reas de preservao permanente o so por caractersticas naturais, as reas verdes podem ser criadas e ter sua localizao determinada pelo loteador. As Resolues n. 369/2006 e n. 303/2002 do CONAMA apresentam as nicas hipteses em que se permite a sobreposio desses institutos. Nesse sentido, colhe-se dos arts. 8 da Resoluo 369/06 e 3 da Resoluo 303/02:
Seo III Da implantao de rea Verde de Domnio Pblico em rea Urbana Art. 8 A interveno ou supresso de vegetao em APP para a implantao de rea verde de domnio pblico em rea urbana, nos termos do pargrafo nico do art 2o da Lei no 4.771, de 1965, poder ser autorizada pelo rgo ambiental competente, observado o disposto na Seo I desta Resoluo, e uma vez atendido o disposto no Plano Diretor, se houver, alm dos seguintes requisitos e condies: I - localizao unicamente em APP previstas nos incisos I, III alnea a, V, VI e IX alnea a, do art. 3o da Resoluo CONAMA no 303 (abaixo transcrito), de 2002, e art. 3o da Resoluo CONAMA no 302, de 2002 : Art. 3 Constitui rea de Preservao Permanente a rea situada: I - em faix a mar ginal, medida a par tir do nvel mais a l t o, e m p r o j e o h o r i z o n t a l , c o m l a r g u r a m n i m a , d e : a) trinta metros, para o curso d`gua com menos de dez metros de largura; b) cinqenta metros, para o curso d`gua com dez a cinqenta metros de largura; c) cem metros, para o curso d`gua com cinqenta a duzentos metros de largura; d) duzentos metros, para o curso d`gua com duzentos a seiscentos metros de largura; e) quinhentos metros, para o curso d`gua com mais de seiscentos metros de largura; [] III - ao redor de lagos e lagoas naturais, em faixa com metragem mnima de: a) trinta metros, para os que estejam situados em reas urbanas consolidadas; [] V - n o t o p o d e m o r r o s e m o n t a n h a s, e m r e a s d e l i mitadas a partir da curva de nvel correspondente a dois ter236 Exceto nas hipteses de exceo constantes na Resoluo CONAMA 369/06.
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o s d a a l t u r a m n i m a d a e l e va o e m r e l a o a b a s e ; VI - nas linhas de cumeada, em rea delimitada a partir da curva de nvel correspondente a dois teros da altura, em relao base, do pico mais baixo da cumeada, fixando-se a curva de nvel para cada segmento da linha de cumeada equivalente a mil metros; [] I X n a s r e s t i n g a s : a) em faixa mnima de trezentos metros, medidos a partir da linha de preamar mxima; II - aprovao pelo rgo ambiental competente de um projeto tcnico que priorize a restaurao e/ou manuteno das caractersticas do ecossistema local, e que contemple medidas necessrias para: a) recuperao das reas degradadas da APP inseridas na rea verde de domnio pblico; b) recomposio da vegetao com espcies nativas; c) mnima impermeabilizao da superfcie; d) conteno de encostas e controle da eroso; e) adequado escoamento das guas pluviais; f ) proteo de rea da recarga de aqferos; e g) proteo das margens dos corpos de gua. III - percentuais de impermeabilizao e alterao para ajardinamento limitados a respectivamente 5% e 15% da rea total da APP inserida na rea verde de domnio pblico. 1 Considera-se rea verde de domnio pblico, para efeito desta Resoluo, o espao de domnio pblico que desempenhe funo ecolgica, paisagstica e recreativa, propiciando a melhoria da qualidade esttica, funcional e ambiental da cidade, sendo dotado de vegetao e espaos livres de impermeabilizao. 2 O projeto tcnico que dever ser objeto de aprovao pela autoridade ambiental competente, poder incluir a implantao de equipamentos pblicos, tais como: a) trilhas ecotursticas; b) ciclovias; c) pequenos parques de lazer, excludos parques temticos ou similares; d) acesso e travessia aos corpos de gua; e) mirantes;
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f ) equipamentos de segurana, lazer, cultura e esporte; g) bancos, sanitrios, chuveiros e bebedouros pblicos; e h) rampas de lanamento de barcos e pequenos ancoradouros. 3 O disposto no caput deste artigo no se aplica s reas com vegetao nativa primria, ou secundria em estagio mdio e avanado de regenerao. 4 garantido o acesso livre e gratuito da populao rea verde de domnio pblico.
Portanto, estritamente nos casos enumerados nos incisos I, III a, V, VI e IX a do art. 3o da Resoluo CONAMA no 303/2002 que pode haver sobreposio da rea verde (que corresponde a 15% das reas de uso comum) nas reas de preservao permanente. Como o caso em anlise refere-se rea de preservao de nascente, no se enquadra nas hipteses acima e portanto no permite a implantao de rea verde . Porm, sugerimos a implementao da rea verde contnua APP de modo a atender as restries legais bem como aumentando a qualidade ambiental e a proteo da nascente. Portanto, sugere-se a interveno ministerial, no sentido de requerer ao rgo ambiental FATMA a autuao e embargo da obra. DAS VIAS DE ACESSO A SEREM IMPLEMENTADAS As novas vias de acesso no concretizadas devem ter a execuo garantida por meio de cauo, conforme prev a Lei do Parcelamento do Solo (Lei n. 6.766):
Art. 9 Orientado pelo traado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execuo das obras com durao mxima de quatro anos, ser apresentado Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certido atualizada da matrcula da gleba, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis competente, de certido negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no 4 do art. 18.
Cabe Municipalidade determinar a forma da cauo a ser exigida como garantia das obras de infra-estrutura do loteamento, exigidas por legislao municipal237. No entanto, esta deve ser suficiente para garantir um futuro ressarcimento dos custos que, por inrcia da empreendedora,
237 Inc. V do art. 18
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venham a onerar o errio pblico. Assim, o Municpio deve proceder a uma avaliao dos custos envolvidos na realizao das obras de infra-estrutura do loteamento, tomando como cauo valor satisfatrio apenas para quitar tais despesas, conforme assentado na Jurisprudncia do TJ/SC 238. No cronograma, devem estar contemplados, no mnimo, os projetos de urbanizao primria de execuo das vias de circulao no loteamento, demarcao dos lotes, das quadras e dos logradouros e das obras de escoamento de guas pluviais, como preconiza a j citada Lei. Quanto responsabilidade criminal decorrente da no-execuo das obras no prazo legal acordado, poder incorrer a conduta do loteador faltante no tipo penal previsto no art. 50, inc. I, da Lei n. 6.766/79. DO CRIME DO ART. 50, I DA LEI N. 6.766/79 O art. 17 e o art. 28 da Lei n. 6.766/79 tratam sobre a possibilidade de alteraes de loteamentos e sobre a necessidade de averbao destas no Registro de Imveis, quando j houver registro prvio.
Art. 17 - Os espaos livres de uso comum, as vias e praas, as reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, no podero ter sua destinao alterada pelo loteador, desde a aprovao do loteamento, salvo as hipteses de caducidade da licena ou desistncia do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigncias do art. 23 desta Lei.
Em comentrio ao dispositivo mencionado, Maria do Carmo de Toledo Afonso afirma que este probe ao loteador, a partir da aprovao do loteamento, fazer alteraes: na destinao dos espaos de uso comum; nas vias e praas; [...]239, hiptese ltima que se assemelha ao ocorrido. Enquanto o art. 17 se atm a alteraes de espaos livres de uso comum, como vias de acesso, o art. 28 trata de modificaes parciais do loteamento, de maneira genrica, exigindo o registro de um termo de acordo entre loteador e adquirentes dos lotes atingidos pela alterao e a aquiescncia e autorizao da municipalidade, seguidos da averbao, conforme previsto no dispositivo:
238 Apelao Cvel n. 2005.007044-2, Des. Des. Luiz Czar Medeiros, Deciso de 30-8-2005 AO CIVIL PBLICA - LOTEAMENTO - MINISTRIO PBLICO - LEGITIMIDADE ATIVA - OBRAS DE INFRAESTRUTURA - RESPONSABILIDADE - PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO - REVISO - POSSIBILIDADE - INDISPONIBILIDADE DE BENS - CPC, 461, 5 E LEI N. 7.347/85, ART. 12 239 AFONSO, Maria do Carmo de Toledo. Parcelamento do solo urbano Belo Horizonte: Editora O litador, 2007. p.48
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Art. 28 - Qualquer alterao ou cancelamento parcial do loteamento registrado depender de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alterao, bem como da aprovao pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imveis, em complemento ao projeto original, com a devida averbao.
A ocorrncia de alterao em vias de acesso do loteamento aps sua aprovao ou a falta de averbao de alterao em caso de loteamento j registrado, bem como outras condutas que contrariam os preceitos da norma citada enseja a aplicao do art.50:
Art. 50 - Constitui crime contra a Administrao Pblica: I - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorizao do rgo pblico competente, ou em desacordo com as disposies desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municpios; II - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observncia das determinaes constantes do ato administrativo de licena; III - fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicao ao pblico ou a interessados, afirmao falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo. Pena: Recluso, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqenta) vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas. (GRI-
FAMOS)
Conforme explica Rizzardo referindo-se ao primeiro inciso do artigo: O interesse pblico amparado consiste na administrao municipal, nas diretrizes e normas que traam a poltica habitacional da cidade moderna; no ordenamento que disciplina a expanso da zona urbana.240 A suspeita de procedimentos que possibilitem a esquiva da lei devem ser investigados. A abertura de vias pblicas uma forma de alterar as caractersticas do parcelamento e diminuir indevidamente as exigncias no caso concreto. Sobre isso alerta Galhardo:
Pela abertura de ruas, pode-se burlar a lei do parcelamento do solo urbano, por ao da administrao municipal. E com aparncia de legalidade. Basta que o Municpio, por desapropriao direta ou indi240 RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de Compra e Venda e parcelamento do solo urbano: Leis 6.766/79 e 9.785/99 6 ed. Rev. Ampl. E atual. De acordo com o novo Cdigo Civil So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2003.p. 202
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reta, venha abrir vias pblicas, at mesmo desnecessrias ou a pretexto de prolongamento do sistema virio, em considervel imvel urbano particular, com o intuito velado de se entregar ao proprietrio pequenas reas lquidas, que, vindo a ser desdobradas e mesmo submetidas a registro especial, tero as exigncias mitigadas, em razo do tamanho e de legislao especfica, at mesmo com a dispensa de reserva dos espaos mencionados no art. 4, I, da Lei 6.766/79. E o pior, com a implantao das obras de infra-estrutura a custa do Municpio, porque foi ele e no seu interesse quem abriu as ruas.241
DA VENDA DE LOTES Sobre a existncia de lotes vendidos anteriormente ao registro, percebese a ilegalidade desse ato, em conformidade no apenas com o disposto no art. 50, par. nico, inc. I, bem como com o teor do art. 37 da Lei do Parcelamento do Solo Art. 37 - vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento no registrado. DAS FASES DE LICENCIAMENTO A possibilidade de exigir condicionantes d-se justamente na fase inicial de licenciamento. Nesse sentido, o item 2.3 da Instruo Normativa n.3 da FATMA, versa sobre os Instrumentos Legais do Processo de Controle Ambiental e esclarece as fases de licenciamento. A Licena Prvia concedida na fase preliminar do planejamento do empreendimento ou atividade aprovando sua localizao e concepo, atestando a viabilidade ambiental e estabelecendo os requisitos bsicos e condicionantes a serem atendidos nas prximas fases de sua implementao. A Licena de Instalao autoriza a instalao do empreendimento ou atividade de acordo com as especificaes constantes dos planos, programas e projetos aprovados, incluindo as medidas de controle ambiental, e demais condicionantes, da qual constituem motivo determinante. A Licena de Operao concedida somente aps a implementao de todas as condicionantes estabelecidas na LAI. Portanto, as exigncias devem ser feitas antes da emisso da Licena Ambiental de Operao.
241 GALHARDO, Joo Baptista. O registro do parcelamento do solo para fins urbanos Porto Alegre: IRIB: S.A. Fabris, 2004. p.20-21
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Nas disposies gerais da antes citada IN3 colhe-se que O projeto, depois de aprovado, no pode ser alterado sem que as modificaes propostas sejam apresentadas e devidamente aprovadas pela FATMA. Quanto modificao, a doutrina ensina que:
Modificao tem o sentido de ao de dar nova configurao ou nova ordem ao que existia anteriormente. No implica, a bem ver, a nulidade do ato, mas um acertamento das condicionantes e das medidas de um determinado controle e de adequao, em modo a conjurar ou minimizar os riscos de danos ambientais.242
Nesse sentido, extrai-se que a LAI pode ser retificada, mediante vistoria do rgo ambiental competente para aprovao das alteraes e firmamento de novas condicionantes, especialmente se esta alterao afeta as reas de uso comum, neste caso no tocante ao novo acesso. DA AUTORIZAO DA SUPRESSO DE VEGETAO Alm do licenciamento, outro procedimento exigido a autorizao de corte, que deve ser anterior Licena Ambiental Prvia, conforme o disposto na Instruo supracitada:
Quando houver necessidade de supresso de vegetao, o empreendedor deve requerer a Autorizao de Corte (AuC) de Vegetao na fase de Licena Ambiental Prvia, apresentando o inventrio florestal, o levantamento fitossociolgico e ainda o inventrio faunstico, os quais so avaliados pela FATMA juntamente com os demais estudos necessrios para fins de obteno da Licena Ambiental Prvia. A Autorizao de Corte de Vegetao somente ser expedida juntamente com a Licena Ambiental de Instalao nos termos da Resoluo CONSEMA n. 01/06, art. 7. Ver Instruo Normativa n. 24, que trata da supresso de vegetao em rea urbana.
No caso concreto, mesmo tratando-se de uma regularizao, considerando que j houve o licenciamento, cabe ao loteador solicitar a autorizao de corte para abertura das novas vias. Do exposto, ante a constatao de possveis irregularidades no caso em anlise, tais como: sobreposio de rea verde em APP, alteraes de vias de acesso sem licenciamento, venda de lotes no registrados, entre outros; sugere-se, alm da eventual interveno criminal, a interveno ministerial por meio de Ao Civil Pblica, comunicando-se o fato FATMA a fim de
242 MILAR, dis. Direito do ambiente: a gesto ambiental em foco: doutrina, jurisprudncia, glossrio 6 ed. Rev., atual e ampl. - So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2009. p.438
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que proceda, paralelamente e com a devida urgncia a autuao e embargo administrativo da obra em questo.
21. CONSULTA N. 40/10 - COMARCA DE ITAPO

LOTEAMENTO FECHADO IMPEDIMENTO ABERTURA DE VIAS PBLICAS VIABILIDADE DE COMPENSAO OU RECUPERAO DA REA
Pergunta No ano de 2006 foi noticiada ao Ministrio Pblico a construo irregular de um loteamento fechado nesta Comarca, conforme cpias digitalizadas que seguem anexas. Atualmente, os muros do referido loteamento j foram erguidos, os lotes delimitados e sua fachada construda (h uma grande faixa publicitria no local dando conta do loteamento fechado). Visitei o local e pude constatar que existem 2 (duas) ou 3 (trs) casas construdas. Os demais lotes permanecem vagos. No meu entender, o fechamento de referido empreendimento ser extremamente prejudicial para a cidade, tendo em vista que inviabilizar a abertura de rua paralela Beira Mar, prejudicando todo o trfego da cidade. Gostaria de saber, contudo, se existe alguma alternativa (compensao) para que o loteamento pudesse permanecer como est. Resposta Como intrito, em vista da similaridade dos fatos narrados na presente solicitao e situao que j foi objeto de pesquisa elaborada por este Centro de Apoio, trazemos colao trecho da referida pesquisa243, por entendermos pertinente, conforme segue:
A questo do loteamento gera ampla divergncia doutrinria. Inicialmente, pela inexistncia de uma lei especfica que a regule, segundo, pela similaridade entre loteamento especial (fechado) e condomnio horizontal, criando dificuldade na definio dos conceitos e na determinao da natureza jurdica das figuras.
243 Consulta n. 17/2009
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A criao desta nova modalidade de parcelamento do solo, apesar de no possuir previso normativa especfica, tornou-se fator relevante nos planos de formao e desenvolvimento das cidades. Como destaca Elvino Silva Filho, no se pode deixar margem do mundo jurdico situaes sociais e reais perfeitamente existentes e admissveis.244 Desta maneira, torna-se necessrio delinear as caractersticas do loteamento fechado para determinar a natureza jurdica do instituto, objetivando construir a base para definir a diretriz do posicionamento sobre o conflito no caso concreto.
O loteamento fechado ou loteamento especial, apesar de no possuir previso expressa na lei do parcelamento do solo urbano, uma espcie do gnero previsto na Lei 6.766/79, o que fundamenta a aplicao das mesmas disposies do diploma legal modalidade.245 Toshio Mukai estabelece que o loteamento fechado um loteamento comum, sujeito s regras superiores da Lei 6.766/79.246 Sobre o tema, convm considerar alguns dispositivos desta Lei. O artigo 4, entre outros requisitos, estabelece que as vias de loteamento devero articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas a harmonizar-se com a topografia local.
Atravs do artigo 17, a Lei do parcelamento do solo urbano probe a alterao de destinao dos espaos de uso comum, das vias e praas, das reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos desde a data em que o projeto de loteamento for aprovado. Ainda na mesma Lei, o artigo 22 dispe que Desde a data do registro do loteamento, passam a integrar o domnio do municpio as vias e praas, os espaos livres e as reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo. Neste sentido, conclui-se que as ruas e praas de um bairro devem comunicar-se com as demais vias e bairros da cidade, devendo ser utilizadas por qualquer pessoa do povo. O artigo 99 do Cdigo Civil refora esta idia, Bens pblicos , de uso comum do povo, as ruas, praas, estradas, rios, e mares. Assim, necessrio que haja outorga de concesso ou permisso de uso para fins privados a partir de ato administrativo municipal. Se o loteamento fechado trancar vrias vias de acesso ao bairro, construindo muros ou colocando enormes blocos de concreto sobre as mesmas, diminuindo as opes de entrada e sada do bairro, e aumentando o trnsito de veculos no local, ele ser ilcito.

244 FILHO, Elvino Silva. Condomnio horizontal Edificado. Apud jos Carlos de Freitas. Revista de Direito Pblico 79/199, 1986. p. 156. 245 BRAGA, Rodrigo Bernardes. Parcelamento do Solo urbano. Lumen Iuris: Rio de Janeiro, 2004. p 22. 246 MUKAI, Toshio. Direito Urbano e Ambiental. 3 ed. Frum: Belo Horizonte, 2006. p.171.
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Anlise do caso O caso em estudo relativo implantao de loteamento fechado que, s.m.j., restringe a possibilidade de acesso a bem de uso comum do povo (acesso beira mar), com o impedimento de abertura de novas vias no entorno do empreendimento, violando os princpios da utilidade pblica e do interesse social pela no integrao das vias de circulao municipal, e, corroborado tal fato por intermdio de anlise tcnica, podero ainda os agentes pblicos municipais, que autorizaram o empreendimento, incorrer em ato de improbidade administrativa. H, ainda, o questionamento acerca da possibilidade de alguma compensao no caso da permanncia do empreendimento na forma como foi consolidado. Inicialmente, cabe destacar, que o empreendimento restringe, por via direta, o uso de bens de domnio pblico de uso comum do povo ao impedir o acesso s ruas e logradouros, na situao especfica, inviabilizando a abertura de rua paralela Beira Mar, o que poder acarretar um prejuzo ao trfego da cidade. prudente tambm questionar, se, alm do impedimento s ruas e logradouros, o referido empreendimento ir causar problemas no acesso praia, fato que agravaria ainda mais a infra-estrutura do local, comprometendo o futuro de Itapo como opo turstica. A eventual concesso ou permisso para que o loteamento continue fechado, mesmo com alguma forma de compensao, no poderia ser admitida, visto que infringiria, direta e indiretamente, os princpios do interesse social e utilidade pblica, inerentes natureza dos bens em anlise (bens de domnio pblico de uso comum do povo), requisitos essenciais do ato administrativo de concesso-permisso. O fechamento do loteamento mediante a construo de muros ou por qualquer outra forma que impea o acesso tais bens pblicos constitui violao permanente dos princpios constitucionais da livre locomoo direto de ir e vir - e da isonomia. Nesse sentido, Jos Carlos de Freitas, citando Roberto Barroso, discorre que o loteamento , de ordinrio, matriz de um novo bairro residencial da cidade, um patrimnio da coletividade: A nova realidade urbanstica resultante da implantao do loteamento, como bvio, afeta Cidade como um todo, sobrecarregando seus equipamentos urbanos, sua malha viria e toda a gama de servios pblicos de infra-estrutura da cidade.
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Por sinal que, a transcender desses direitos subjetivos dos proprietrios de unidades imobilirias dos loteamentos, deve-se reconhecer; mesmo, a existncia de um direito comunitrio, de todo o povo, ao desfrute do novo bairro, como unidade urbanstica do todo que a Cidade. O loteamento, sob essa viso, no patrimnio de um conjunto de pessoas, mas, sim, ncleo urbano de interesse comum de todos (RT 750/151) O acordo do Tribunal de justia do Estado de So Paulo, na semelhana dos fatos, d consistncia aos argumentos aqui apresentados:
AO CIVIL PUBLICA - Fechamento De Via Pblica - Associao De Moradores - Bem Pblico - Impossibilidade de Decreto municipal estabelecer responsabilidade contrariando Lei superior - Violao ao direito de ir e vir, assegurado pelo art. 5o, inciso XV, da Constituio Federal Sentena Mantida - Recursos improvidos. (Apelao 994051039362 (4108025300), de Mairinque, Terceira Cmara de Direito Pblico. Relator: Antnio Carlos Malheiros. DJ: 08/06/2010.)
Acerca do instituto da compensao, nos ensina Morato Leite:

A compensao ecolgica deve ser uma forma apenas subsidiria de reparao, havendo sempre uma preferncia pela recuperao total da rea degradada. Porm, muitas vezes o bem ambiental degradado no tem possibilidade de voltar ao status quo ante. Neste caso, deve ser substitudo por outro bem ambiental funcionalmente equivalente ou deve ser aplicada a sano monetria com o mesmo fim de substituio. O intuito da compensao ecolgica, portanto, tem como pressuposto a impossibilidade da restaurao das reas afetadas. (LEITE, Jos Rubens Morato e DANTAS, Marcelo Buzaglo. Aspectos Processuais do Direito Ambiental, Rio de Janeiro, Forense Universitria, 2003. p. 110).
Assim, primeiramente, deve-se tentar a recuperao do ambiente degradado. Aps esta tentativa, no sendo possvel a reparao, e somente nesta ocasio, poder pensar-se em alguma forma de compensao. TAC ou Ao Civil Pblica Conforme a anlise do Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, compreende-se, em tese, configurada a ocorrncia de danos ao meio ambiente artificial (ordem urbanstica) face a restrio de acesso bem de uso comum para fins privados (artigo 1, VI da Lei 7.347), hiptese que legitima a interveno ministerial, atravs da assinatura de Termo de Compromisso de Ajustamento de Condutas (art. 5, par. 6) ou a propositura de Ao Civil Pblica (artigo 5, I da Lei 7.347), visando regularizao do ato ilcito praticado.
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22. CONSULTA N. 45/10 - COMARCA DE IPUMIRIM

PARCELAMENTO DO SOLO. IMVEL GRAVADO COM DIREITOS REAIS DE GARANTIA. HIPOTECA. POSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO. NECESSIDADE DE ANUNCIA DO CREDOR HIPOTECRIO.
Pergunta Gostaria de auxlio na resoluo da seguinte questo: Possibilidade de parcelamento de solo em que o imvel est gravado com usufruto vitalcio ou outro direito real, como a hipoteca. Em que pese no vislumbrar impedimento, j que o gravame poderia ser transferido aos lotes desmembrados, fiquei na dvida sobre a possibilidade de se proceder esse desmembramento. Havendo possibilidade imagino que haja necessidade de anuncia do usufruturio, ou do credor hipotecrio. Enfim, estou pesquisando h dois dias sobre o assunto, mas mantenho certa dvida acerca do tema, notadamente por haver necessidade de apresentao de certido de nus reais sobre o imvel. Resposta O parcelamento do solo visa disciplinar a ocupao das reas urbanas, a fim de dar cumprimento s funes sociais da cidade, ordenando de maneira adequada os espaos de ocupao humana, de lazer e de reas institucionais, para, destarte, obter a qualidade de vida sadia preceituada no caput do art. 225 da Constituio da Repblica Federativa do Brasil. Assim, o parcelamento do solo, conforme dispe o art. 2 da Lei 6.766/1979, poder ser feito mediante as modalidades de loteamento ou desmembramento, respeitando-se as normas estaduais e municipais pertinentes ao ordenamento urbano. Considera-se lotamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existente (1 do art. 2, da Lei 6.766/79). Diferentemente, o desmembramento quando h subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio
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existente, desde que no implique em abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem prolongamento, modificao ou ampliao dos j existente, de acordo o art. 2, 2 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano. Conquanto possuam em comum o fato de serem uma operao divisria da gleba em lotes destinados a edificao, observa-se que a principal caracterstica que diferencia as formas de parcelamento do solo que basta que haja a abertura de uma rua para que se identifique o loteamento.247 Fica vedado o parcelamento do solo em algumas situaes, tais como em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes; que tenham sido aterrado com material nocivo sade; com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas exigncias especficas das autoridades competentes; onde as condies geolgicas no aconselhem a edificao, bem como em reas de preservao ecolgica ou naquelas onde a poluio impea condies sanitrias suportveis, at sua correo. 248 Os direitos reais (ou direitos das coisas) tm por escopo regular as relaes jurdicas referentes s coisas apropriveis pelos sujeitos de direito. Estas, por sua vez, so aquelas que podem ser objeto de propriedade e que possuem um valor econmico, excluindo-se, assim, as que so inapropriveis, como o mar, o ar e os bens pblicos. saber: Assim, dispe o Cdigo Civil Brasileiro acerca dos direitos reais, a
Art. 1.225. So direitos reais: I- a propriedade; II- a superfcie; III- as servides; IV- o usufruto; V- o uso; VI- a habilitao; VII- o direito do promitente comprador do imvel; VIII- o penhor; IX- a hipoteca; X- a anticrese; XI- a concesso de uso especial para fins de moradia;
247 MACHADO, Paulo Afonso Leme. Direito ambiental brasileiro.- 12 ed. rev. atual. ampl. So Paulo: Malheiros, 2009, p. 418. 248 FIOROLLO, Celso Antonio Pacheco. Curso de direito ambiental brasileiro. - 8 ed. rev. atual. ampl. - So Paulo: Saraiva, 2007, p. 321.
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XII- a concesso de direito real de uso.
O direito real de garantia o poder conferido ao credor de que seja assegurado o cumprimento da obrigao estabelecida na relao jurdica, ou seja, de obter o pagamento de uma dvida mediante valor ou renda de um bem pertencente ao devedor e oferecido como garantia exclusivamente satisfao daquilo que lhe devido. Em relao ao desmembramento, a Lei 6.766/79 no prev em seus dispositivos qualquer vedao ao registro de parcelamento de gleba hipotecada, sendo, portanto, possvel mesmo que o imvel esteja gravado com algum direito real de garantia, mas deve haver a anuncia do credor hipotecrio, que poder contestar o registro por entender que h ofensa ao princpio da indivisibilidade dos direitos reais de garantia previsto no art. 1.421 do Cdigo Civil Brasileiro e, consequentemente, a descaracterizao da garantia hipotecria. Por oportuno, segue trecho da obra de Joo Baptista Galhardo249:
45. A gleba hipotecada pode ser parcelada? A hipoteca garantida pela gleba no estorva, em regra, o registro de seu parcelamento. Deve o registrador exigir a anuncia do credor hipotecrio, que poder impugnar o registro, alegando violao do princpio da indivisibilidade, prprio da hipoteca, com a transferncia de reas para o Municpio, como bens de uso comum do povo e o enfraquecimento da garantia hipotecria, em virtude da obrigatoriedade do cumprimento dos contratos de venda, que por lei so irretratveis. Ilustram Toshio Mukai, Alar Caf Alves e Paulo Jos Villela Lomar: A Lei 6.766/79 [p. 488] no contm nenhum dispositivo que proba o registro do parcelamento sobre gleba hipotecada. A redao do art. 18 [p.495], como demonstramos no item 33, no impede este registro e at possibilita a considerao de t-lo permitido implicitamente, na medida em que tolerou a apresentao de certido positiva da existncia de nus reais incidindo sobre o imvel. Entretanto, a mesma Lei imps, a seguir, a rigorosa observncia de preceitos em consequncia dos quais, praticamente,a hipoteca se desnatura. De fato, a irretratabilidade dos contratos e a obrigatoriedade do seu rigoroso cumprimento implicam perda de identidade da hipoteca, elidindo sua substncia, como aludimos neste item. Destarte, em princpio, a hipoteca incidente sobre parcelamento registrado no se torna recomendvel em virtude de sua descaracterizao. Se o devedor hipotecrio pretender registrar parcelamento sobre gleba
249 GALHARDO, Joo Baptista. O registro do parcelamento do solo para fins urbanos. Porto Alegre: IRIB: S.A Fabris, 2004, pgs. 70/71.
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sujeita a hipoteca, o seu credor poder impugnar o registro, sustentando a violao do princpio da indivisibilidade, prprio do instituto, com a transferncia de reas para o domnio pblico e a descaracterizao da garantia hipotecria, em virtude da irretratabilidade dos contratos e da obrigatoriedade de seu cumprimento. Assim, se consentir no registro do parcelamento (renunciando ao princpio da indivisibilidade e deixando de impugnar o registro), o credor ter, em ltima anlise, renunciando prpria garantia hipotecria (Loteamentos e desmembramentos urbanos, Saraiva, 2 ed., 1987, p. 179).
H que se ressaltar, tambm, que havendo o desmembramento da gleba, necessrio que se proceda abertura de novas matrculas, registrandose juntamente os nus que existirem, sempre que ocorrer a transferncia de uma ou mais unidades, conforme prev o pargrafo nico do art. 235, da Lei 6.015/1973. Pelo exposto, conclui-se que possvel que se proceda ao desmembramento de imvel gravado com direitos reais de garantia, desde que com a anuncia do credor que, permitindo que se proceda ao registro do parcelamento, estar renunciando ao princpio da indivisibilidade e, por conseguinte, prpria garantia. No mais, ficamos disposio dessa Promotoria de Justia para as complementaes que se fizerem necessrias.
23. CONSULTA N. 46/10 - COMARCA DE CRICIMA

OBRIGATORIEDADE DE INTERVENO DO MINISTRIO PBLICO NOS PROCESSOS DE LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO SOLICITAO DE Esclarecimentos E Fundamentao ACERCA DO ASSUNTO
Pergunta Venho atravs deste encaminhar o ofcio n 1197/2010, oriundo do 1 Cartrio de Registro de Imveis de Cricima, o qual solicita informaes a respeito da obrigatoriedade da interveno do Ministrio Pblico nos processos de loteamento e desmembramento. Desta forma, solicitamos esclarecimentos e fundamentao acerca do assunto.
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Resposta Acerca da interveno do Ministrio Pblico nos procedimentos afetos ao parcelamento do solo loteamentos e desmembramentos compreendemos ser esta obrigatria, seno vejamos. Com a introduo da Lei n. 7.347, de 24 de julho de 1985, e da Constituio Federal de 1988 no ordenamento jurdico, o Ministrio Pblico passou a ter atuao mais destacada nos pedidos e aes envolvendo o parcelamento do solo, abarcando, de incio, aspectos penais e registrais, ampliando-se essa interveno, por meio do inqurito civil e da ao civil pblica, sempre em defesa do meio ambiente, fosse o meio ambiente natural, fosse o meio ambiente artificial, e a defesa do consumidor. certo que, em uma primeira fase, houve forte resistncia, do Poder Judicirio, a reconhecer a legitimidade do Ministrio Pblico para tutelar o parcelamento do solo, ora sob o argumento de que se tratava de interesse do Municpio, ao qual competia ajuizar as demandas visando ao adequado ordenamento do solo urbano, ora sob o argumento de que se tratavam de interesses individuais homogneos disponveis dos adquirentes de lote, aos quais assistiria a legitimidade para litigar em prol de seus prprios interesses. Hoje, considera-se matria pacfica a atuao do Ministrio Pblico em questes relativas ao parcelamento do solo urbano, em todas as fases de seu processo, para exercer a vigilncia que o Municpio e os demais rgos pblicos no fazem, de tal modo que, em Santa Catarina, grande parte das Promotorias Especializadas na Defesa do Meio Ambiente atua inclusive nos procedimentos de registro de parcelamento do solo, atribuindo-se ao rgo de Execuo as funes de defesa de interesses difusos ou coletivos nas relaes jurdicas relativas a desmembramento, loteamento e uso do solo para fins urbanos. A jurisprudncia ptria j firmou posio a respeito:
ILEGITIMIDADE DE PARTE MINISTRIO PBLICO INOCORRNCIA Impugnao ao registro de loteamento Lei n. 6.766/79 que no define o rol de interessados Hiptese, ademais, de atuao na defesa do interesse pblico Recurso no provido.250 ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL AO CIVIL PBLICA PATRIMNIO PBLICO INTERESSE COLETIVO LOTEAMENTO REGULARIZAO INTERESSES INDIVIDUAIS HOMOGNEOS LEGITIMIDADE DO MINISTRIO PBLICO LEI N. 6.766/79, ARTS. 38 E 40 LEI N. 7.347/85,
250 SO PAULO. Tribunal de Justia. Apel. Cvel n. 213.023-2, de Marlia. Rel. Des. Ricardo Brancato. Julgado em 5-5-1994.
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ART. 21 C. F., ART. 129, III E IX PRECEDENTES STF E STJ dever constitucional do Ministrio Pblico a defesa do patrimnio pblico e social, dos interesses difusos e coletivos e de outras funes compatveis com a sua natureza (art. 129, III e IX, CF). O Ministrio Pblico parte legtima para a defesa dos interesses dos compradores de imveis loteados, em razo de projetos de parcelamento de solo urbano, em face de inadimplncia do parcelador na execuo de obras de infraestrutura ou na formalizao e regularizao dos loteamentos. A iterativa jurisprudncia do Pretrio Excelso acompanhada por incontveis julgados desta Eg. Corte, vem reconhecendo a legitimidade do Ministrio Pblico para a defesa dos interesses difusos, coletivos e individuais homogneos. Recurso conhecido e provido.251
Os seguintes dispositivos da Constituio elucidam o posicionamento:

Art. 127. O Ministrio Pblico instituio permanente, essencial funo jurisdicional do Estado, incumbindo-lhe a defesa da ordem jurdica, do regime democrtico e dos interesses sociais e individuais indisponveis Art. 129. So funes institucionais do Ministrio Pblico: III - promover o inqurito civil e a ao civil pblica, para a proteo do patrimnio pblico e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos;
Outra razo para este entendimento, diz que a atuao do Promotor se faz necessria, uma vez que trata de matria referente a registros pblicos, cujo ato de registro de loteamento ou desmembramento constitui-se numa exigncia de ordem legal, no s de interesse dos adquirentes dos lotes, mas tambm da Administrao Pblica. Para arrematar, colhe-se recente parecer da Procuradoria-Geral de Justia do Estado de Santa Catarina endereado ao Tribunal de Justia do Estado acerca do procedimento de parcelamento do solo:
(...) Embora seja de conhecimento geral, sempre importante destacar, em primeiro plano, que a Constituio Federal de 1988 deu nova roupagem ao Ministrio Pblico incumbindo-lhe da defesa da ordem jurdica, do regime democrtico e dos interesses sociais e individuais indisponveis. Desta forma, a interveno e atuao do Ministrio Pblico deve estar sempre calcada nos novos preceitos constitucionais, que no podem ser lidos e interpretados restritivamente pelas normas infraconstitucionais. Inegavelmente, o parcelamento do solo urbano traz no seu seio diversas
251 BRASIL. Superior Tribunal de Justia. RESP n. 108249 (199600590150), de So Paulo, 2 Turma. Rel. Ministro Francisco Peanha Martins. Fonte: DJU, de 22-5-2000, p. 00092.
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questes de interesse pblico capazes de ensejar, necessariamente, a interveno do Ministrio Pblico em todas as suas fases, seja na defesa do meio ambiente, do patrimnio pblico e social, e dos direitos do consumidor, seja na regularidade dos registros pblicos e, inclusive, das consequncias no mbito criminal. Alis, a Corregedoria-Geral do Ministrio Pblico em resposta a Consulta n 08/2003, em parecer da lavra da doutora Cristiane Roslia Maestri Bell, assim assentou: PARCELAMENTO DO SOLO URBANO Lei n 6.766/79. Necessidade de interveno ministerial em pedido de registro de loteamentos e desmembramentos. Interesse pblico e social. Inteligncia do art. 127 da Constituio Federal e art. 82, II, do CPC. Prazo de 5 dias para manifestao. Aplicao da regra subsidiria do art. 185, do CPC. CONDOMNIO FECHADO Lei 4.591/64. Desnecessidade de atuao ministerial em procedimento administrativo registral. Interesse individual disponvel. A Lei Federal n 6.766/79, que regula o parcelamento do solo urbano, anterior Constituio Federal e, portanto, deve ser interpretada sob a sistemtica constitucional vigente e em conjunto com as demais normas infraconstitucionais. De acordo com a citada lei, a interveno do Ministrio Pblico surge, inicialmente, quando trata a Lei do registro do loteamento e desmembramento, tornando aquela obrigatria em duas hipteses. A primeira, quando o projeto de loteamento ou desmembramento, j aprovado pela Prefeitura Municipal, for impugnado por terceiro interessado antes do registro. o que disciplina o art. 19, 2. Dever o membro do Ministrio Pblico manifestar-se no prazo legal, atentando para a rigorosa observncia dos requisitos impostos pela legislao. A segunda interveno ocorrer quando houver pedido de cancelamento do registro de loteamento ou desmembramento, feito com a anuncia da Prefeitura Municipal, no caso do disposto no art. 23, inciso II, enquanto nenhum lote tiver sido objeto de contrato, ou, em outro caso, quando existir pedido conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com a anuncia da Prefeitura Municipal e do Estado (art. 23, inciso III). Assim ocorrendo, o Oficial do Registro de Imveis dever publicar um resumo do pedido de cancelamento e, havendo ou no impugnao, o processo ser remetido ao juiz competente para homologao, aps prvia manifestao do Ministrio Pblico (art. 23, 2)252. Em um segundo momento, surge a interveno do Ministrio Pblico, quando da fixao das disposies gerais, no captulo VIII, da j citada Lei. Assim, aparece o Ministrio Pblico tambm como fiscal da lei para falar em pedido judicial do loteador para levantar as prestaes depositadas em estabelecimentos de crdito oficial, aps a suspenso do pagamento direto dos adquirentes (art. 38, 3).
252 TJSC, Apelao Cvel n. 01.020385-5, de Videira, de relatoria do Des. Francisco Oliveira Filho, adotando na ntegra parecer do douto Procurador de Justia, Dr. Jacson Corra.
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Esta interveno, como a anterior, obrigatria, sob pena de nulidade do feito, a partir do momento em que o rgo devia ter sido intimado (arts. 84 e 246 do Cdigo de Processo Civil). Por fim, tem-se, ainda, a atribuio de notificar o loteador para regularizar loteamento ou desmembramento (art. 38, 2). Aqui, exerce o Ministrio Pblico funo extraprocessual, de natureza administrativa e social, no interesse do agrupamento de adquirentes de lotes e exercendo ao fiscalizadora no sentido do cumprimento de dispositivo legal. Com o advento da Lei 7.347, de 24 de julho de 1.985 e da Constituio Federal de 1.988 o Ministrio Pblico passou a ter atuao mais destacada nas nos pedidos e aes envolvendo o parcelamento do solo, abarcando, de incio, aspectos penais e registrais, ampliando-se essa interveno, ao depois, por meio do inqurito civil e da ao civil pblica, notadamente na defesa do meio ambiente, fosse o meio ambiente natural, fosse o meio ambiente artificial, e a defesa do consumidor. A interveno do Ministrio Pblico vem legitimada, seno por disposio da prpria lei que regula o parcelamento do solo urbano, mas, e principalmente, pelo comando normativo constitucional e, de resto, pelas disposies de sua Lei Orgnica Estadual (LC-197/00), a considerar como funo institucional do rgo a proteo de outros interesses individuais indisponveis, individuais homogneos, sociais, difusos e coletivos (art. 82, inciso VI, e), e a exigir sua manifestao nos processos em que a sua participao seja obrigatria por lei ou, quando entender cabvel a interveno em razo de interesse pblico, para assegurar o exerccio de suas funes institucionais, no importando a fase ou o grau de jurisdio em que se encontrem os processos (art. 82, inciso X). Vale destacar, por fim, ensinamento doutrinrio sobre interveno do Parquet: Compreendeu claramente o legislador que os adquirentes de lotes, comumente pessoas de condio humilde, quase sempre no tm meios de defender seus direitos e, muitas vezes, ignoram mesmo quais sejam estes. Justifica-se, pois, a participao do Ministrio Pblico, no s pelo tratamento legal dado aos adquirentes de lotes, considerados hipossuficientes em relao outra parte, como tambm pelo forte contedo social da lei, de ordem pblica e de carter cogente. Pode-se mesmo ver nessa atribuio conferida ao Ministrio Pblico uma espcie de substituio extraprocessual destinada a garantir a efetiva realizao de interesse e direito privados de pessoas que se encontram em condies desfavorveis para exercit-los ou defend-los.253
253 PAZZAGLINI FILHO, Marino. So Paulo: Revista Justitia, vol. 114, p.141.
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Ou ainda: No exerccio de sua funo fiscalizatria dever o rgo oficiante [Ministrio Pblico], nesse caso, examinar com profundidade toda a documentao apresentada e opinar sobre a viabilidade do registro, bem como sobre a necessidade ou no da remessa do interessado s vias ordinrias.254 Ante o exposto, conclui-se ser importante e indispensvel a interveno do Ministrio Pblico nos procedimentos extrajudiciais de parcelamento de solo urbano, em razo do interesse pblico, exercendo, deste modo, ampla e irrestrita defesa dos direitos e interesses indisponveis. o parecer. Florianpolis, 27 de julho de 2009.
Deste modo, dever o Promotor de Justia atentar para o cumprimento, pelo empreendedor, de todos os passos e obrigaes do procedimento administrativo do parcelamento do solo previstos em lei. Neste norte, colhese, resumidamente, do teor da lei 6.766/79, que255 1) o empreendedor dever primeiramente, nos casos de loteamento, solicitar ao municpio as diretrizes para o uso do solo, como pede o art. 6, e, para o desmembramento, apresentar requerimento ao municpio acompanhado de certido atualizada da matrcula da gleba e planta do imvel, como consta no art. 10. 2) a seguir, compete ao empreendedor apresentar a licena ambiental necessria aprovao, implantao e registro do empreendimento, haja vista que o parcelamento do solo considerado atividade potencialmente poluidora. (anexo 1 da Resoluo Conama 237/97). 3) alm da observncia da legislao local pelo Municpio, ser obrigatria a ouvida do Estado nas hipteses do art. 13 (se o loteamento for superior a 1.000.000 m2, quando localizado em rea de interesse especial assim definida por legislao estadual ou federal, ou ainda quando localizar-se em rea limtrofe do Municpio ou pertena a mais de um municpio). 4) Aps a aprovao do projeto pelos rgos competentes, dever o empreendedor submet-lo, juntamente aos documentos elencados no art. 18, ao registro no competente Cartrio de Registro de Imveis, no prazo mximo de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovao. Aps registrado,
254 MACHADO, Antonio Cludio da Costa. A interveno do Ministrio Pblico no Processo Civil Brasileiro. 2 ed. Saraiva : So Paulo. 1988. p. 431. 255 A seqncia de procedimentos observa o teor do Manual Bsico do Promotor de Justia do Ministrio Pblico do Estado de Gois, volume 2, p.135/136.
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fica autorizada a alienao dos lotes (art. 37). 5) Na seqncia, exige-se a elaborao, por parte do empreendedor, de contrato-padro de promessa de cesso (art. 18, VI) dos lotes contendo clsulas e condies protetivas dos consumidores nos termos dos arts. 25 a 36, o qual tambm dever ser arquivado no registro de imveis. 6) Exige-se ainda que se encontrem as reas parcelandas fora das reas com restrio ambiental ou de risco, bem como situadas em zona urbana, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, assim definidas no plano diretor (art. 3, caput e par. nico); 7) A seguir, a execuo, pelo empreendedor, no prazo mximo de quatro anos, das obras de infraestrutura exigidas pelos rgos pblicos no ato da aprovao e de licenciamento ambiental, ditadas pela Lei Federal (art. 18, V) Estadual e Municipal. Destaca-se que o mnimo de infraestrutura exigida ser aquele previsto no art. 18, inc. V da lei estadual 6766/79, sendo o Termo de Verificao do Municpio, que atesta a execuo de obras de infraestrutura exigidas ou da aprovao de um cronograma, documento obrigatrio a ser apresentado no Cartrio de Registro de Imveis em 180 dias contados da aprovao do projeto do parcelamento pelo Municpio, sob pena de caducidade, podendo os municpios inclurem outras obras que julgar necessrias, desde que previsto em lei local. 8) a venda de lotes pelo empreendedor somente ser autorizada aps o necessrio registro do ato de aprovao do parcelamento (loteamento ou desmembramento) na matrcula do imvel parcelando no competente Cartrio de Registro de Imveis (art. 37 da lei 6766/79). Finalmente, quanto s hipteses de atuao do Ministrio Pblico previstas na lei 6766/79, a primeira delas situa-se quando o projeto de loteamento ou desmembramento, j aprovado pela Prefeitura Municipal, for impugnado por terceiro interessado antes do registro, como disposto no art. 19, 2. Dever o membro do Ministrio Pblico manifestar-se, no prazo legal, atentando para a rigorosa observncia dos requisitos impostos pela legislao. A segunda interveno ocorrer quando houver pedido de cancelamento do registro de loteamento ou desmembramento, feito com a anuncia da Prefeitura Municipal, enquanto nenhum lote tiver sido objeto de con trato, ou, em outro caso, quando houver pedido conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com a anuncia da Prefeitura Municipal e do Estado. Assim ocorrendo, o Oficial do Registro de Imveis dever publicar
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um resumo do pedido de cancelamento e, havendo, ou no, impugnao, o processo ser remetido ao juiz competente para homologao, aps prvia manifestao do Ministrio Pblico, conforme art. 23, 2. A Lei comentada contempla tambm no art. 38, 2 e 3 outras hipteses de interveno, todas situaes que respeitam um procedimento de jurisdio voluntria, no qual o Ministrio Pblico exercer tipicamente a funo de fiscal da Lei. Alm dessa atuao expressa, a mencionada Lei Federal tipificou o parcelamento ilegal do solo como delito contra a administrao pblica, do art. 50 a 52, os quais, por se tratarem de crimes de ao pblica, tambm ensejam atuao do rgo ministerial competente pretensa responsabilidade penal. Ambas as atuaes referem-se a casos de interveno tradicional do Ministrio Pblico, quer como fiscal da lei, quer como titular da ao penal pblica. J a prerrogativa de notificao do parcelador para regularizao do parcelamento ilegal, medida claramente protetiva ao direito do adquirente de lote, trata-se de atuao em defesa dos direitos do consumidor. Posto isto, compreende-se matria consolidada e pacificada em Santa Catarina, de que a atuao do Ministrio Pblico obrigatria em todas as fases do Procedimento de loteamento e desmembramento de imveis, assegurada constitucionalmente, em defesa da ordem urbanstica e dos interesses coletivos, devendo, sempre que necessrio, promover a impugnao ou o cancelamento do registro imobilirio, bem como as aes ocasionalmente pertinentes. Bem de se ver que, conforme dito, diante da relevncia da matria, preocupou-se a Corregedoria Geral do Ministrio Pblico em recomendar aos Promotores de Justia o exerccio de rigorosa fiscalizao sobre os pedidos de registro de loteamento ou desmembramento de imveis que derem entrada no Registro Imobilirio, promovendo o cancelamento e procedendo as impugnaes, desde logo, sempre que em desacordo com as condies previstas na legislao de regncia federal, estadual e municipal. No mais, ficamos disposio desta Promotoria de Justia para as complementaes que se fizerem necessrias.
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24. CONSULTA N. 57/10 - COMARCA DE CURITIBANOS

DESMEMBRAMENTO inferior a 10 lotes - FINS INDUSTRIAIS aplicao das exigncias das lei 6766/79 e lei 6063/81, e Resoluo Conjunta FATMA/IBAMA 01/95 prevalncia dos arts. 18 e 19, da lei 6766/79 aos arts. 850 e 855, pargrafo nico do Cdigo de normas da Corregedoria geral de justia hipteses de exceo certificao de regularidade sanitria e ambiental do empreendimento pelo municpio
Pergunta A empresa TMC Comrcio de Veculos Ltda. ingressou com pedido, perante o Registro de Imveis, de desmembramento de um terreno em dois lotes, o primeiro com 12.198,94m, e o segundo com 8.801,86m. Cumpre ressaltar que o primeiro lote ser adquirido pelo Municpio de Curitibanos, conforme autorizao legislativa [Leis n. 4477/2010 e 4519/2010], cuja destinao ser para instalaes de novas indstrias, bem como que situa-se em Zona Industrial Predominante. No procedimento de parcelamento do solo, manifestou-se o Ministrio Pblico no sentido de que no fosse procedido o registro imobilirio, sob os seguintes argumentos: a) no h comprovao de atendimento ao artigo 11 da Res. Conjunta FATMA-IBAMA n. 01/95, que prev a existncia de rea verde de 8m por habitante, no permetro urbano; b) no foi efetuada a publicao a que se refere o art. 19 da Lei n. 6.766/79; c) no foi observado o disposto no art. 8, inc. I, combinado com o art. 9, da Lei Estadual n. 6.063/82;d) no h declarao do Municpio de Curitibanos de que no desmembramento esto preservadas as reas de preservao permanente, nos termos do pargrafo nico, do art. 22, em combinao com os arts. 2, caput e pargrafo nico, e 3, da Lei n. 4.771/65; e) que s pode haver parcelamento do solo quando existente o esgotamento sanitrio, devendo o desmembrado trazer aos autos declarao do Municpio de que a rede de esgoto j existe no local, comprometendo-se a efetuar a ligao dos lotes at a referida rede; f) ausncia de declarao do Municpio de que o desmembramento est de acordo com o Cdigo Sanitrio Estadual (Lei n. 14.250) e com a Lei n. 6.063/82; g) que o municpio deve declarar se o
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imvel a ser desmembrado possui a estrutura bsica definida no artigo 2, 5, da Lei n. 6.766/79; h) falta a indicao do tipo de uso predominante no local (art. 10, inc. II, Lei n. 6.766/79); i) falta observar o disposto no art. II, IV e VI, do art. 18, da Lei n. 6.766/79. Com base no aludido parecer, o Oficial do Cartrio de Registro de Imveis acolheu em parte as consideraes do Ministrio Pblico e indeferiu o registro. A discordncia do cartrio com o parecer ministerial, refere-se s questes descritas nos itens b [o Cartrio aplica o art. 855, pargrafo nico, do CNCGJ, que dispensa a publicao de edital de desmembramento de at 10 reas, lembrando que no caso concreto foram apenas 2 reas], c [o Cartrio entende que as normas constantes no art. 8, aplicam-se somente aos loteamentos], e i [o Cartrio aplica o art. 850 da CNCGJ, que dispensa a observncia do art. 18 da Lei 6.766/79]. Diante do indeferimento do registro, o Municpio de Curitibanos, interessado na aquisio do lote a ser desmembrado, com rea de 12.198,94m, suscitou dvida ao Juzo da Comarca de Curitibanos. O Ministrio Pblico se manifestou pela improcedncia do pedido. Entretanto, o magistrado houve por bem deferir o pedido e determinar ao Cartrio de Registro de Imveis que proceda o registro do desmembramento. Dentre os argumentos utilizados na sentena, destaca-se: a) que o parcelamento do solo, no caso, destina-se a empreendimento industrial, o que difere de parcelamento do solo urbano para fins habitacionais; b) que o imvel desmembrando situa-se em Zona Industrial Predominante; c) que as cautelas legais, apropriadas ao uso do solo, destinadas a evitar os conglomerados urbanos desprovidos de infraestrutura, no se justificam no caso concreto; d) que a Fatma no ops restrio ao empreendimento, conforme certido anexada nos autos; e) que, por ser rea destinada a fins industriais, o futuro empreendimento acarretar benefcios populao pela gerao de emprego e renda; f) que aplica-se ao caso os arts. 850 e 855 do CNCGJ, que dispensa a observncia do art. 18 da Lei n. 6.766/79, bem como no se exigiria a publicao de edital de desmembramento; g) que no houve desrespeito resoluo Conjunta FATMA-IBAMA n. 01/95, pois os lotes sero destinados instalao de indstrias, ficando os futuros empreendimentos, sujeitos aos respectivos licenciamentos ambientais, com destinao de reas verdes; h) que, por se tratar de parcelamento de zona industrial, a previso de reas pblicas deixa de existir, pois os lotes so destinados instalao de indstrias,
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diferentemente das zonas de convvios de pessoas. a sntese do essencial. Ante o exposto e diante da realidade ftica narrada, esta Promotoria de Justia solicita a anlise do caso, a fim de que sejam apresentadas respostas aos seguintes questionamentos: 01. Se o disposto no art. 11 da Resoluo Conjunta n. 01/95 FATMA/ IBAMA, que prev a existncia de rea verde de 8m por habitante, tem aplicabilidade no caso concreto, tendo em vista se tratar de desmembramento de lotes, para fins industriais; 02. Se o artigo 855, pargrafo nico, do Cdigo de Normas da CGJ, deve prevalecer sobre o art. 19 da Lei n. 6.766/79, levando-se em conta o caso concreto [parcelamento em dois lotes]; 03. Se o disposto no art. 8, inc. I, da Lei Estadual n. 6.063/82, aplicase em pedidos de desmembramento, por fora do art. 9, do mesmo diploma legal, ou seja, se no caso concreto, deve ser exigida as reas destinadas a sistema de circulao, implantao de equipamento urbano e comunitrio e espaos livres de uso pblico, no podero ser inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba; 04. Se recomendvel a exigncia da emisso de declarao do Municpio de Curitibanos de que no desmembramento esto preservadas as reas de preservao permanente, nos termos do pargrafo nico, do art. 22, em combinao com os arts. 2, caput e pargrafo nico, e 3, da Lei n. 4.771/65; 05. Considerando que no Municpio de Curitibanos no h rede de esgoto, se possvel o deferimento do registro, sem comprovao da existncia de esgotamento sanitrio, ou se bastaria constar no projeto que os lotes possuem ligao adequada futura rede de esgoto a ser instalada; 06. Se recomendvel exigir do Municpio, a emisso de declarao no sentido de que o desmembramento est de acordo com o Cdigo Sanitrio Estadual (Lei n. 14.250) e com a Lei n. 6.063/82, bem como se o municpio deve declarar se o imvel a ser desmembrado possui a estrutura bsica definida no artigo 2, 5, da Lei n. 6.766/79; 07.Se o artigo 850 do Cdigo de Normas da CGJ, deve prevalecer sobre o art. 18, da Lei n. 6.766/79. Assim, diante de tais consideraes, esta Promotoria de Justia se coloca disposio para eventuais esclarecimentos e solicita a realizao de estudo tcnico-jurdico sobre os questionamentos formulados.
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Respostas 01. Se o disposto no art. 11 da Resoluo Conjunta n. 01/95 FATMA/ IBAMA, que prev a existncia de rea verde de 8m por habitante, tem aplicabilidade no caso concreto, tendo em vista se tratar de desmembramento de lotes, para fins industriais; Sim. A lei do parcelamento do solo urbano, nos termos do seu art. 1, aplica-se a todos os parcelamentos do solo urbano, inclusive os industriais. Conforme a lio de Digenes Gasparini256, ao analisar a abrangncia do conceito, destaca que
fins urbanos so os que do ao parcelamento caractersticas de bairros, vilas ou cidades. Implicam a implantao de lotes destinados edificao (residencial, comercial ou industrial), dotados de equipamentos urbanos (rede de gua, de esgoto, e iluminao pblica, de telefonia, etc.) e comunitrios (reas de recreio, educao e cultura etc.).
Deste modo, para todos os parcelamentos que no forem rurais, aplicamse as disposies da lei do parcelamento do solo e as obrigaes correlatas. De outra parte, em relao s reas de uso comum, a lei federal no abriu excees para a sua dispensa em razo da pouca quantidade de lotes, ou pela espcie de parcelamento, no podendo a lei estadual ou municipal, ou ainda qualquer ato regulamentar faz-lo, de forma menos restritiva. Deste modo, remanesce a obrigao quanto exigncia do resguardo de reas verdes. Caso a gleba no possua vegetao remanescente, dever ser aplicado, para tal fim, o percentual de 8m2 por habitante ou 40m2 por lote (5 habitantes por lote), nos termos do art. 11 da Resoluo Conjunta FATMA/IBAMA 01/95. Em se tratando de desmembramentos, deveria ser dispensado, no projeto do empreendimento, o resguardo de novas reas comuns, pelo simples fato de que esta modalidade de parcelamento pressupe, em tese, a prvia existncia destas reas para a realizao do desmembramento. Do contrrio, no seria caso de desmembramento, e sim de loteamento.257 Entretanto, se no existe, prefervel que esteja previsto no projeto. Nesse sentido, colhe-se trecho de consulta anteriormente realizada por este Centro de Apoio:
Ausente a exigncia da rea pblica correspondente parcela re256 GASPARINI, Digenes. O Municpio e o Parcelamento de Solo Urbano. 2 ed. SP: Saraiva, 1988,p. 257 Nesse sentido, ver o teor da consulta CME 09/08, parecer anexo.
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manescente e, em vista do sistema virio existente, tal circunstncia possibilitaria o aproveitamento econmico integral da rea futura a ser desmembrada em detrimento do interesse coletivo, face a supresso das reas pblicas, situao esta que iria na contramo do art. 182 da CRFB/88, pautada pela poltica do desenvolvimento urbano tendo por objetivo o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantia do bem-estar social de seus habitantes. Justamente por isso que o art. 8 da Lei Estadual 6.063/82 resguardou a exigncia, para todos os projetos de loteamento de pelo menos 35% da gleba a ser destinada aos sistemas de circulao, implantao de equipamento urbano e comunitrio e espaos livres e de uso pblico. Conclui-se, pois, que a dispensa da abertura de novas vias e logradouros pblicos mediante o aproveitamento do sistema virio existente estabelecida no 2 do art. 2 da Lei 6.766/79, para a hiptese de desmembramento, no significa a dispensa da exigncia de tais equipamentos, mas sim a pr-existncia dos mesmos para a regularizao do parcelamento do solo, nos moldes exigidos para o loteamento, com aproveitamento dos equipamentos vinculados aos loteamentos prximos previamente aprovados ou implementados pelo poder pblico, atentando-se para as disposies vigentes para as respectivas regies. Conclui-se outrossim, que muito embora tenha o municpio autonomia para a promoo do planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano,258 dever ater-se s restries previstas na legislao estadual e diretriz constante no art. 182 da CRFB/88, atentando, regularizao ftica do desmembramento, a existncia dos mesmos requisitos urbansticos constantes nos loteamentos anteriormente aprovados, atentando ainda, quanto ao percentual de rea a ser direcionado a tal ttulo, para o disposto no art. 8 da Lei Estadual 6.063/82.
Nesse sentido, verifica-se a necessidade de resguardar, pelo menos, 35% da gleba para sistemas de circulao, implantao de equipamento urbano e comunitrio e espaos livres e de uso pblico. A reforo do tema, o Cdigo de Normas da Corregedoria-Geral da Justia do Estado de Santa Catarina, em seu artigo 841, emite o seguinte:
Os projetos de loteamento devero reservar no mnimo trinta e cinco por cento da gleba para reas destinadas a sistema de circulao, implantao de equipamento urbano e comunitrio e espaos livres de uso pblico.
Logo, os desmembramentos para fins industriais tambm devem reservar a porcentagem de 35% da gleba para as implantaes j referidas, a fim de garantir o pleno e regular desenvolvimento da cidade e o bem-estar de
258 coniforme art. 30, inc. VIII da CRFB/88
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seus habitantes. 02. Se o artigo 855, pargrafo nico, do Cdigo de Normas da CGJ, deve prevalecer sobre o art. 19 da Lei n. 6.766/79, levando-se em conta o caso concreto [parcelamento em dois lotes]; Comparando as disposies suscitadas, colhe-se do teor do art. 855, pargrafo nico do Cdigo de Normas:
Art. 855. Nos editais de publicao do loteamento ou desmembramento (art. 19 da Lei Federal n. 6.766/79), alm dos requisitos explicitados, o registrador identificar o documento de anuncia da FATMA, que ficar arquivado no cartrio.
Pargrafo nico. Independe de publicao de edital o desmembramento de at dez reas.

J o art. 19 da Lei n. 6.766/79, dispe o seguinte: Art. 19 - Examinada a documentao e encontrada em ordem, o oficial do registro de imveis encaminhar comunicao Prefeitura e far publicar, em resumo no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da ltima publicao.
e com pequeno desenho de localizao da rea, edital do pedido de registro em 3 (trs) dias consecutivos, podendo este ser impugnado
1 - Findo o prazo sem impugnao, ser feito imediatamente o registro. Se houver impugnao de terceiros, o oficial do registro de imveis intimar o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestaes o processo ser enviado ao juiz competente para deciso. 2 - Ouvido o Ministrio Pblico no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidir de plano ou aps instruo sumria, devendo remeter ao interessado as vias ordinrias caso a matria exija maior indagao. 3 - Nas capitais, a publicao do edital se far no Dirio Oficial do Estado e num dos jornais de circulao diria. Nos demais Municpios, a publicao se far apenas num dos jornais locais, se houver, ou, no havendo, em jornal da regio. 4 - O oficial do registro de imveis que efetuar o registro em desacordo com as exigncias desta Lei ficar sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na poca em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartrio, sem prejuzo das sanes penais e administrativas cabveis. 5 - Registrado o loteamento, o oficial de registro comunicar, por certido, o seu registro Prefeitura
Percebe-se, de antemo, tenha o Cdigo de Normas da CGJ, em seu art.855, 1, dispensado a publicao do edital do pedido de registro do parcelamento do solo, inobstante a obrigao prevista no art. 19 da Lei n.
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6.766/79, para desmembramentos de at 10 reas. Note-se que o Cdigo de Normas presta-se a regulamentar as atividades de foro judicial e extrajudicial, nos servios notariais e de registro, no podendo, para tanto legislar sobre o assunto. Colhe-se do teor do art. 1, caput do referido Cdigo:
Art. 1 O Cdigo de Normas da Corregedoria-Geral da Justia - CNCGJ - consolida as regras relativas ao foro judicial e servios notariais e de registro, constantes em provimentos, circulares e demais atos administrativos editados pela Corregedoria-Geral da Justia
Como dito acima, trata-se, no caso em anlise, do exerccio do poder regulamentar exercido pela Corregedoria-Geral de Justia para, dando a melhor compreenso das leis aplicveis, possibilitar a melhor execuo dos servios notariais e de registro. cedio que o regulamento no lei, embora a ela se assemelhe no contedo e poder normativo. Conforme Meirelles, analisando os limites do ato regulamentador
Sendo o regulamento, na hierarquia das normas, ato inferior lei, no a pode contrariar, nem restringir ou ampliar suas disposies. S lhe cabe exercitar a lei, dentro dos limites por ela traados, ou complet-la, fixando critrios tcnicos e procedimentos necessrios para sua aplicao.259
Percebe-se uma aparente dissintonia e ilegalidade no disposto no art. 850 do Cdigo de Normas da Corregedoria-Geral de Justia260 (no diferente o teor da Resoluo 14/93 da CGJ) - com o teor do art. 19 da Lei Federal em comento, uma vez que, SMJ, tal dispositivo no prev excees obrigao da publicao do edital em se tratando de loteamentos ou parcelamentos de solo. Pelo que consta, ao dispensar a publicao do edital, a egrgia CorregedoriaGeral de Justia legislou sobre matria de competncia privativa da Unio, conforme determina o art. 22, XXV, da Constituio Federal, em relao aos registros pblicos, e concorrente entre Unio Estados e Municpios, no tocante ao parcelamento do solo, conforme art. 24, I, tambm da carta constitucional. Acerca dos registros pblicos, destaca-se que j vigora a Lei Federal n. 6.015/1973, e no caso do parcelamento do solo, a Lei n. 6.766/79.
259 MEIRELES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 35 ed., So Paulo, Malheiros, 2009, p.131 260 Conforme o Art. 850. Fica dispensado da observncia do preceito do art. 18 da Lei Federal n. 6.766/79, o parcelamento que preencha cumulativamente as seguintes condies: I no implique abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos, prolongamento, modificao ou ampliao de vias existentes ou, de modo geral, transferncia de reas para o domnio pblico; II no provenha de imvel que, a partir da vigncia da Lei Federal n. 6.766/79, j tenha sido objeto de outro parcelamento; e III no importe em fragmentao superior a dez lotes
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Pelo exposto, recomenda-se, no tocante a este questionamento, a formulao de consulta ao Centro de Apoio Operacional do Controle de Constitucionalidade, inclusive em vista da existncia de procedimentos prprios semelhantes realizados pela referida Coordenadoria em relao a atos da Corregedoria-Geral de Justia (ex.: questionamento acerca da constitucionalidade do Projeto Lar Legal, contra a Resoluo n. 11/2008, ..). 03. Se o disposto no art. 8, inc. I, da Lei Estadual n. 6.063/82, aplicase em pedidos de desmembramento, por fora do art. 9, do mesmo diploma legal, ou seja, se no caso concreto, deve ser exigida as reas destinadas a sistema de circulao, implantao de equipamento urbano e comunitrio e espaos livres de uso pblico, no podero ser inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba; A lei estadual possui carter de norma geral, aplicvel a todos os parcelamentos de solo urbano situados no Estado de Santa Catarina. Colhese dos seguintes dispositivos da Lei 6.063/81:
Art.1 O parcelamento do solo urbano no Estado ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta Lei e da legislao federal e municipal pertinente. E ainda: Art.8 Os projetos de loteamento de que trata a presente Lei devero atender aos seguintes requisitos: I - as reas destinadas a sistema de circulao, a implantao de equipamento urbano e comunitrio e espaos livres de uso pblico, no podero ser inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba; II - os lotes tero reas mnimas de 360m (trezentos e sessenta metros quadrados) e frente mnima de 12m (doze metros), salvo quando a legislao municipal determinar maiores exigncias, ou quando o loteamento se destinar urbanizao especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes;
Referente aos desmembramentos, efetivamente o art. 9 da referida lei estabelece tratamento peculiar fixando exigncias mnimas:
Art.9 O projeto de desmembramento, observado o disposto no artigo 8, ser acompanhado de planta do imvel a ser desmembrado, contendo no mnimo: I - a indicao das vias existentes e dos loteamentos prximos;
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II - a indicao do uso predominante no local e da diviso pretendida na rea a ser desmembrada.
Porm, conforme destacado acima, em se tratando de desmembramentos, a dispensa no projeto do empreendimento do resguardo de novas reas comuns da essncia do instituto, uma vez que esta modalidade de parcelamento, diferentemente do loteamento, pressupe, em tese, a existncia dessas reas para a realizao do desmembramento. Do contrrio, no seria caso de desmembramento, e sim de loteamento.261 Entretanto, se no existe, prefervel que esteja previsto no projeto. Vale anotar, entretanto, que a dispensa de certas exigncias contidas na Lei n. 6.766/79, considerando as enormes variveis fticas e jurdicas (ex.: divises decorrentes de partilha de bens, adjudicao,...) e as situaes historicamente consolidadas, em desateno legislao e de difcil soluo, prtica usual no apenas em Santa Catarina, mas tambm em outras Corregedorias, como no Paran e em So Paulo. Em tais Estados, Normas da Corregedoria prevem a dispensa do registro especial previsto no art. 18 da Lei Federal citada, considerando a anlise no sentido da vinculao do parcelamento a um verdadeiro empreendimento, sujeito a alienaes futuras, ou ainda considerando o nmero significativo de lotes, nesse caso submetendo a deciso ao juiz corregedor permanente do cartrio. Nesse sentido:
Desde que o nmero de lotes indique, claramente, a inteno empreendedora do parcelador, deve sujeitar-se ao registro especial de que cuida o art. 18 da lei 6766/79 (p.495) Corregedoria-Geral de Justia de So Paulo Proc. 19/90 DOJ de 08.0.1990) Dada a transformao da rea em numerosos lotes (nmero superior a 10), exige registro especial a que alude o art. 18 da lei 6.766/79 (p.495), ouvidos os demais rgos. A dispensa do registro especial deve ser requerida junto ao Juiz Corregedor Permanente do Cartrio (conselho Superior da Magistratura de So Paulo ApCiv 9.082-0-9 DOJ de 13.02.1989).
Muito embora recomende-se a ateno s disposies e exigncias contidas nas legislaes federal e estadual aplicveis ao parcelamento - no caso, o respeito ao percentual de 35% da rea do empreendimento para constituio das reas comuns em qualquer parcelamento de solo na hiptese de compreender-se, em situaes excepcionais, com base no princpio da razoabilidade, em vista das variveis apresentadas, de difcil ou impossvel aplicao as exigncias contidas no art. 8 da Lei n. 6.063/81 ou art. 18 da Lei n. 6.766/79, recomenda-se sejam tais hipteses submetidas
261 Nesse sentido, ver o teor da consulta CME 09/08, parecer anexo.
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apreciao judicial no prprio procedimento, convertendo-o em suscitao de dvida, atentando-se para o disposto no art. 198 da Lei n. 6.015/73, compartilhando-se, em tais situaes, a responsabilidade pela deciso excepcional apresentada. 04. Se recomendvel a exigncia da emisso de declarao do Municpio de Curitibanos de que no desmembramento esto preservadas as reas de preservao permanente, nos termos do pargrafo nico, do art. 22, em combinao com os arts. 2, caput e pargrafo nico, e 3, da Lei n. 4.771/65; Sim, compreendemos recomendvel essa exigncia com base nos dispositivos citados. Na hiptese de reas urbanas consolidadas, dada a divergncia jurisprudencial acerca da aplicao do Cdigo Florestal ou Lei do Parcelamento do Solo Urbano, recomendamos, quando necessria, a utilizao dos enunciados das Apps urbanas elaborados pelo MP/SC sob a coordenao do Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente. 05. Considerando que no Municpio de Curitibanos no h rede de esgoto, se possvel o deferimento do registro, sem comprovao da existncia de esgotamento sanitrio, ou se bastaria constar no projeto que os lotes possuem ligao adequada futura rede de esgoto a ser instalada; A Lei n. 6.766/79, em seu art. 2, 5, incluiu dentre os equipamentos que integram a infraestrutura bsica dos parcelamentos do solo o esgotamento sanitrio. Por sua vez, a Lei n. 11.445/07, ao tratar da Poltica Nacional do Saneamento Bsico, em seu art. 45, caput, ressalvadas as disposies em contrrio das normas do titular do servio, da entidade de regulao e de meio ambiente, obriga toda a edificao permanente ligao rede pblica de abastecimento de gua e esgotamento sanitrio disponveis. Por outro lado, o 1 do mesmo artigo destaca que, na ausncia de redes pblicas de saneamento bsico, sero admitidas solues individuais de abastecimento de guas e de afastamento e destinao final dos esgotos sanitrios, observadas as normas editadas pela entidade reguladora e pelos rgos responsveis pelas polticas ambiental, sanitria e de recursos hdricos. Deste modo, caso o novo loteamento ou desmembramento ocorra em localidade onde h rede disponvel, compete ao empreendedor proceder a implantao da rede correspondente ao empreendimento, facilitando-se as ligaes individuais de fornecimento de gua e esgoto nas futuras obras que
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forem construdas nos lotes. Porm, se no houver a rede pblica disponvel como a realidade de grande parte dos municpios em Santa Catarina aplica-se, de regra, o disposto no 1 do mesmo dispositivo, admitindo-se a soluo individual, salvo disposio em contrrio do municpio, da entidade reguladora ou dos rgos ambientais competentes, os quais podero exigir, p. ex., o tratamento coletivo por empreendimento at que seja possvel a ligao na rede coletiva de esgoto sanitrio, hiptese esta recomendvel. 06. Se recomendvel exigir do Municpio, a emisso de declarao no sentido de que o desmembramento est de acordo com o Cdigo Sanitrio Estadual (Lei n. 14.250/81) e com a Lei n. 6.063/82, bem como se o municpio deve declarar se o imvel a ser desmembrado possui a estrutura bsica definida no artigo 2, 5, da Lei n. 6.766/79. Sim, trata-se de uma providncia interessante considerando estritamente correlacionadas tais exigncias s atribuies do Municpio fixadas na Constituio Federal, no sentido de promover adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano. 07.Se o artigo 850 do Cdigo de Normas da CGJ, deve prevalecer sobre o art. 18, da Lei n. 6.766/79. Colhe-se do teor das disposies em anlise: Art. 850 do Cdigo de Normas da Corregedoria-Geral de Justia.
Art. 850. Fica dispensado da observncia do preceito do art. 18 da Lei Federal n.6.766/79, o parcelamento que preencha cumulativamente as seguintes condies: I no implique abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos, prolongamento, modificao ou ampliao de vias existentes ou, de modo geral, transferncia de reas para o domnio pblico; II no provenha de imvel que, a partir da vigncia da Lei Federal n. 6.766/79, j tenha sido objeto de outro parcelamento; e III no importe em fragmentao superior a dez lotes.262 Por seu turno, dispe o art. 18 da lei 6766/79: Art. 18 - Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador dever submet-lo ao Registro Imobilirio dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovao, acompanhado dos seguintes documentos:
262 Neste mesmo teor o art. 1 da Resoluo 13/93 da mesma corregedoria
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I - ttulo de propriedade do imvel ou certido da matrcula, ressalvado o disposto nos 4 e 5; (NR) (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99) II - histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 (vinte) anos, acompanhado dos respectivos comprovantes; III - certides negativas: a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imvel; b) de aes reais referentes ao imvel, pelo perodo de 10 (dez) anos; c) de aes penais com respeito ao crime contra o patrimnio e contra a Administrao Pblica; IV - certides: a) dos Cartrios de Protestos de Ttulos, em nome do loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos; b) de aes pessoais relativas ao loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos; c) de nus reais relativos ao imvel; d) de aes penais contra o loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos; V - cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execuo das obras exigidas por legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais ou da, aprovao de um cronograma, com a durao mxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execuo das obras; (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99) VI - exemplar do contrato-padro de promessa de venda, ou de cesso ou de promessa de cesso, do qual constaro obrigatoriamente as indicaes previstas no art. 26 desta Lei; VII - declarao do cnjuge do requerente de que consente no registro do loteamento. 1 - Os perodos referidos nos incisos III, b e IV, a, b e d, tomaro por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas ser extradas em nome daqueles que, nos mencionados perodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imvel. 2 - A existncia de protestos, de aes pessoais ou de aes penais, exceto as referentes a crime contra o patrimnio e contra a administrao, no impedir o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou aes no podero prejudicar os ad-
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quirentes dos lotes. Se o oficial do registro de imveis julgar insuficiente a comprovao feita, suscitar a dvida perante o juiz competente. 3 - A declarao a que se refere o inciso VII deste artigo no dispensar o consentimento do declarante para os atos de alienao ou promessa de alienao de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cnjuge. 4 O ttulo de propriedade ser dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado as classes de menor renda, em imvel declarao de utilidade pblica, com processo de desapropriao judicial em curso e imisso provisria na posse, desde que promovido pela Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitao. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99) 5 No caso de que trata o 4, o pedido de registro do parcelamento, alm dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, ser instrudo com cpias autnticas da deciso que tenha concedido a imisso provisria na posse, do decreto de desapropriao, do comprovante de sua publicao na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criao e de seus atos constitutivos. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99
Na mesma linha de raciocnio apresentada por ocasio da resposta ao questionamento 02, trata-se, no caso em anlise, do exerccio do poder regulamentar exercido pela Corregedoria-Geral de Justia para, dando a melhor compreenso das leis aplicveis, possibilitar a melhor execuo dos servios notariais e de registro. Portanto, inadmissvel que o ato regulamentador contrarie, restrinja ou amplie as disposies das leis que pretende regulamentar. Deste modo, percebe-se uma dissintonia e aparente ilegalidade no disposto no art. 850 do Cdigo de Normas da Corregedoria-Geral de Justia263 (no diferente o teor da Resoluo 14/93 da CGJ) - com o teor do art. 18 da Lei Federal em comento, uma vez que, SMJ, tal dispositivo no d margem dispensa das exigncias ali constantes em razo da extenso (nmero de fracionamentos), espcie/modalidade de parcelamento (loteamento ou desmembramento) ou destinao (fins residenciais, comerciais ou industriais). Deste modo, como dito acima, ao dispensar tais exigncias, inclusive de
263 Conforme o Art. 850. Fica dispensado da observncia do preceito do art. 18 da Lei Federal n. 6.766/79, o parcelamento que preencha cumulativamente as seguintes condies: I no implique abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos, prolongamento, modificao ou ampliao de vias existentes ou, de modo geral, transferncia de reas para o domnio pblico; II no provenha de imvel que, a partir da vigncia da Lei Federal n. 6.766/79, j tenha sido objeto de outro parcelamento; e III no importe em fragmentao superior a dez lotes
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forma genrica e atenta apenas ao nmero de fraes, a egrgia CorregedoriaGeral de Justia legislou sobre matria de competncia privativa da Unio, conforme determina o art. 22, XXV, da Constituio Federal, em relao aos registros pblicos, e concorrente entre Unio Estados e Municpios, no tocante ao parcelamento do solo, conforme art. 24, I, tambm da carta constitucional, razo pela qual compreende-se como ilegal e tambm inconstitucional o referido dispositivo, por contrariar as regras de competncia determinadas no texto constitucional. Com relao no aplicao do registro especial do art. 18 da Lei n. 6.766/79 para o caso em anlise - parcelamento de solo mediante o desmembramento de apenas dois lotes e para fins industriais como dito, verifica-se uma dissintonia e aparente ilegalidade entre o disposto no art. 850 do Cdigo de Normas da Corregedoria-Geral de Justia (no diferente o teor da Resoluo 14/93 da CGJ) - com o teor da Lei Federal, uma vez que esta no d margem a tais excees. Note-se que as exigncias previstas no art. 18, voltam-se prioritariamente garantir a solvncia do empreendedor para completa execuo do empreendimento, em prol da sustentabilidade urbana e segurana aos adquirentes de lotes na respectiva relao de consumo, tendo em vista que o empreendimento poder ter a execuo das obras prorrogada por at 4 anos aps o registro do empreendimento (art. 18, inc. V da Lei 6.766/79). Deste modo, a dispensa de tais exigncias na forma genrica como previsto no art. 850 do Cdigo de Normas, revela o risco de estmulo a execuo de empreendimentos fraudulentos mediante a elaborao intencional de projetos com nmero inferior a dez fracionamentos da gleba, justamente objetivando o aproveitamento da regra de exceo e a dispensa das exigncias da Lei Federal (regra geral). Importa reconhecer, por outro lado, que a dispensa do registro especial prevista no art. 18 da Lei do Parcelamento em situaes especficas prtica usual em outras Corregedorias, como a do Paran e a de So Paulo, conforme regulamentos prprios.264 Porm, percebe-se tenha havido uma maior preocupao das respectivas Corregedorias no sentido de melhor especificar as hipteses de exceo e dispensa, como para as divises decorrentes de partilhas judiciais, cartas de arrematao, adjudicao, alienaes ou promessas de alienaes e partes
264 os dispositivos que tratam do assunto encontram-se transcritos na de Joo Batista Galhardo, O registro do parcelamento do solo para fins urbanos. Porto Alegre: IRIB: S.A Fabris, 2004, p. 29
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de glebas mediante unificao de imveis contguos. Portanto, em situaes onde no se verifique uma atividade comercial ou relao de consumo. Inobstante tais consideraes, a fim de evitar a burla pelos empreendedores, Joo Batista Galhardo265 aconselha, para a dispensa do registro especial, que o registrador, prudentemente, afira se o parcelamento se trata ou no de um verdadeiro empreendimento. Neste norte, o autor destaca algumas providenciais cartoriais que vem sendo adotadas nesse sentido e que podem ser recomendadas pelos Promotores de Justia aos Cartorrios:
Desde que o nmero de lotes indique, claramente, a inteno empreendedora do parcelador, deve sujeitar-se ao registro especial de que cuida o art. 18 da Lei 6766/79 (p.495) Corregedoria-Geral de Justia de So Paulo Proc. 19/90 DOJ de 08.0.1990) Dada a transformao da rea em numerosos lotes (nmero superior a 10), exige registro especial a que alude o art. 18 da Lei 6.766/79 (p.495), ouvidos os demais rgos. A dispensa do registro especial deve ser requerida junto ao Juiz Corregedor Permanente do Cartrio (conselho Superior da Magistratura de So Paulo ApCiv 9.082-0-9 DOJ de 13.02.1989).
Salvo engano, parece tenha sido esta a inteno da Corregedoria-Geral de Justia por ocasio da edio do art. 850 do Cdigo de Normas, reproduzindo a Resoluo 14/93, o de dispensar as exigncias do art. 18 quando no verificada a finalidade comercial do loteador. Entretanto, para tal intento deveria ter discriminado as hipteses de dispensa, afastando, deste modo, o risco da burla legislao e seu aproveitamento imprprio por empreendedores/loteadores profissionais. Tal situao vem ocasionando preocupao generalizada aos Promotores de Justia de Meio Ambiente que atuam na fiscalizao dos parcelamentos de solo em todo o Estado de Santa Catarina. Deste modo, tomando-se por norte o princpio da razoabilidade, inobstante a ausncia da autorizao legislativa, recomenda-se, no tocante anlise de eventual dispensa de aplicao das exigncias constantes no art. 18 da Lei n. 6.766/79, atente o Promotor de Justia para a verificao acerca da finalidade empreendedora do projeto de parcelamento (para fins de venda dos lotes). Recomenda-se ainda, em sendo o caso, seja esta anlise acerca da dispensa, submetida apreciao judicial no prprio procedimento endereado
265 GALHARDO, Joo Batista. O registro do parcelamento do solo para fins urbanos. Porto Alegre: IRIB: S.A Fabris, 2004, p. 31
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pelo cartorrio diretamente ao Promotor, convertendo-o em suscitao de dvida, atentando-se para o disposto no art. 198 da Lei 6.015/73. Recomenda-se, finalmente, no tocante anlise da constitucionalidade, a formulao de consulta ao Centro de Apoio Operacional do Controle de Constitucionalidade, inclusive em vista da existncia de procedimentos prprios semelhantes realizados pela referida Coordenadoria em relao a atos da Corregedoria-Geral de Justia (ex.: questionamento acerca da constitucionalidade do Projeto Lar Legal, contra a Resoluo 11/2008, ..). Pelo exposto, remeto as consideraes supracitadas apreciao dessa Promotoria de Justia, para os devidos fins, colocando-me disposio para as complementaes que se faam eventualmente necessrias.
25. CONSULTA N. 60/10 - COMARCA DE BALNERIO PIARRAS

Loteamentos autorizados anteriormente lei 6.766/79 possibilidade de responsabilizar os atuais proprietrios a implantar os devidos equipamentos pblicos
Pergunta H loteamento no Municpio de Bal. Piarras, o qual data de 1966, aprovado naquela poca pela prefeitura. Ocorre que, atualmente, apenas 40% do loteamento est implantado fisicamente, ou seja, 60% no possui qualquer estrutura (equipamentos pblicos). No se desconhece que antes da Lei 6.766/79, a questo de parcelamento de solo era praticamente no regulamentada, viabilizando aos proprietrios das glebas a diviso em lotes, visando satisfazer apenas o interesse imobilirio e o lucro, descuidando-se de outros interesses, mxime o ambiental, a funo social da propriedade etc. Considerando esta questo temporal, com a supervenincia da Lei do Parcelamento do solo Urbano, bem como diante da sua no completa implantao, entendemos que deve haver a estrita observncia aos preceitos da lei mencionada e a conseqente obrigatoriedade da adequao do loteamento por parte dos atuais proprietrios e responsveis.
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Diante disso, solicitamos: a) estudo sobre a possibilidade de atribuir aos atuais proprietrios dos lotes a responsabilidade de implantar os equipamentos pblicos necessrios e obrigatrios, segundo a Lei 6.766/79, como se fosse uma obrigao propter rem, como entendeu recentemente o STJ a respeito da reserva legal. b) o encaminhamento de modelos eventualmente existentes sobre termos de ajuste de conduta e ACP, que versem sobre a questo, objetivando uma completa regularizao do loteamento. Resposta Com o advento da Lei n. 6.766/79, no somente os processos futuros de parcelamento do solo passaram a ser regidos pela nova Lei, como tambm os procedimentos em curso, iniciados e no concludos. Assim, os loteamentos e desmembramentos, quando em desacordo com a nova norma vigente portanto ainda no concludos - devem se adequar aos requisitos de validade impostos. O artigo 54 da Lei do Parcelamento do Solo Urbano dispe: Esta Lei entrar em vigor na data de sua publicao. Sobre o dispositivo, a doutrina nos esclarece:
Assim, em face de sua incidncia imediata e geral, sobre todos os processos de loteamento e desmembramentos urbanos, a Lei n. 6.766/79, desde 20 de dezembro de 1979, aplica-se aos parcelamentos para fins urbanos ainda no aprovados, aos aprovados mais ainda no registrados e aos contratos de compromisso, de cesso ou promessa de cesso ainda no exauridos em seus efeitos. Aplica-se tambm ao caso de loteamento registrado sob a gide da lei antiga, mas cujas obras de infra-estrutura urbana, a cargo do loteador, no se tenham iniciado ou se encontrem ainda em execuo.266
Por versar sobre direito urbanstico, compreende-se que a Lei n. 6.766/79 trata-se, portanto, de norma de ordem pblica e de carter cogente. Assim, mesmo respeitando o ato jurdico perfeito, a coisa julgada e o direito adquirido, possui aplicabilidade imediata, por ocasio de sua vigncia, condicionando ao teor de suas normas a todos os loteamentos existentes e no concludos, assim como os futuros, em prol do correto ordenamento urbanstico.
A Lei Federal n.6766/79 foi publicada em 20 de dezembro de 1979. Desde essa data, est em vigor. Conseqentemente, passou a incidir no s de imediato, mas tambm de modo geral, sobre todas as situaes
266 MUKAI, Toshio. ALVES, Alar Caff. LOMAR, Paulo Jos Villela. Loteamentos e desmembramentos urbanos. Sugestes literrias s/a. 1 edio. So Paulo. 1980. p. 294.
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e atos relacionados com o parcelamento de imveis para fins urbanos, localizados nas zona urbanas e de expanso urbana, alcanando, portanto, os processos iniciados e no concludos. Apesar disso, respeitou o direito adquirido, o ato jurdico perfeito e a coisa julgada, como do nosso sistema. Lei que independe de regulamentao. , portanto, auto-aplicvel.267
Nesta linha, do teor do art. 22 da Lei n. 6766/79, colhe-se a funo pblica subsidiria do parcelamento do solo, por intermdio do qual o parcelador, uma vez realizado o registro do loteamento, obrigado a entregar ao domnio pblico, para uso comum do povo, as vias e praas, os espaos livres e as reas destinadas a edifcios e outros equipamentos urbanos, constantes no memorial descritivo do projeto. Trata-se de obrigao de ordem pblica em sintonia com a funo social da cidade, constitucionalmente reforada no art. 182 da CRFB/88, voltada a ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes. a releitura que deve ser feita da Lei do Parcelamento do Solo Urbano, seguindo a mtrica da Lei Federal n. 10.257/01, alcanvel prioritariamente mediante a execuo e alinhamento s diretrizes do plano diretor. Inclusive incidindo tais disposies para as reas urbanas irregularmente consolidadas anteriormente a sua edio. Desta funo subsidiria do parcelamento, decorre a obrigao do parcelador em implantar as obras de infraestrutura necessrias ao empreendimento (constantes no art. 2, 4 da Lei n. 6.766/79), resguardar as reas de uso comunitrio e reas verdes. E ao Poder Pblico fiscalizar o efetivo cumprimento dessa obrigao. Considerando a generalizada ausncia de planejamento e fiscalizao dos poderes pblicos por ocasio do crescimento e expanso de grande parte das cidades brasileiras, que englobasse a preocupao com os interesses sociais e ambientais no uso e a ocupao dos espaos urbanos, resultando, na maior parte dos municpios brasileiros, em a desordem generalizada, ocasionando enormes passivos de infraestrutura urbana e excluso social. Na busca de solues para o problema, o art. 40 da Lei n. 6.766/79 j admitia que a responsabilidade de regularizao desse passivo ambiental e urbanstico ou o desfazimento do loteamento clandestino instalado, poderia ser executado pelo Poder Pblico Municipal:
Art. 40 A Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal, quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificao, poder regularizar loteamento ou desmembramento no autorizado ou executado sem
267 GASPARINI, Digenes, O Municpio e o parcelamento do solo. Ed. Saraiva, So Paulo, 1988,p. 183
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observncia das determinaes do ato administrativo da licena, para evitar leso aos seus padres de desenvolvimento urbano e na defesa dos adquirentes dos lotes.
de credor em relao ao empreendedor faltoso quanto aos gastos e despesas pblicas para implantar das obras no executadas. Percebe-se, conforme bem assentado pela doutrina, a distino entre o conceito de funo social da cidade exercidas, por exemplo, pelo parcelador na execuo das obras pblicas que acompanham o empreendimento, e pelo municpio, na condio de fiscalizador ou executor subsidirio das obras no executadas pelo responsvel do conceito de funo social da propriedade prevista no art. 5, inc. XXIII, da CRFB/88, da qual recai ao proprietrio, por ocasio do exerccio do direito de propriedade, o dever de respeito e ateno ao bem estar social e ambiental urbano. Decorre da, como exemplo, o acatamento s restries de uso e preservao das reas especialmente protegidas, identificando-se estas como obrigaes propter rem (acompanham o bem, impondo restries/limitaes de uso de cunho genrico e no suscetveis de indenizao). Nos parcelamentos do solo urbano, portanto, as obrigaes afetas ao direito de propriedade no se confundem com as decorrentes da funo social da cidade; da mesma forma, diferenciando-se, de regra, os responsveis pela execuo de tais obrigaes. No caso em exame, em se tratando de loteamentos irregulares, salvo verificada excepcional co-responsabilidade, no recair aos adquirentes dos lotes o dever de regularizar as falhas e irregularidades do loteamento, figurando estes, em regra, na condio de vtimas do empreendedor e tambm do municpio omisso que permitiu a consolidao do empreendimento. O que, entretanto, no obstaculiza os proprietrios dos lotes de assumirem espontaneamente a tarefa de procederem, se possvel, na complementao das obras e adequaes faltantes, o que reverter em valorizao imobiliria e melhoria da qualidade de vida dos moradores, uma vez obedecidos os padres urbansticos legalmente estabelecidos, e aps deliberao conjunta travada pelo poder pblico e comunidade, fazendo uso das ferramentas do Estatuto da Cidade (ex.: operaes urbanas consorciadas). De se ressaltar a possibilidade de flexibilizao dos padres urbansticos em hipteses consolidadas, por ocasio das intervenes voltadas regularizao de tais empreendimentos, conforme assim decidiu o STJ:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO URBANSTICO. LOTEAMEN-
Este mesmo dispositivo destaca a assuno, pelo municpio, da condio
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TO IRREGULAR. MUNICPIO. PODER-DEVER DE REGULARIZAO. 1. O art. 40 da Lei 6.766/79 deve ser aplicado e interpretado luz da Constituio Federal e da Carta Estadual. 2. A Municipalidade tem o dever e no a faculdade de regularizar o uso, no parcelamento e na ocupao do solo, para assegurar o respeito aos padres urbansticos e o bem-estar da populao. 3. As administraes municipais possuem mecanismos de autotutela, podendo obstar a implantao imoderada de loteamentos clandestinos e irregulares, sem necessitarem recorrer a ordens judiciais para coibir os abusos decorrentes da especulao imobiliria por todo o Pas, encerrando uma verdadeira contraditio in terminis a Municipalidade opor-se a regularizar situaes de fato j consolidadas. 4. A ressalva do 5 do art. 40 da Lei 6.766/99, introduzida pela Lei n. 9.785/99, possibilitou a regularizao de loteamento pelo Municpio sem ateno aos parmetros urbansticos para a zona, originariamente estabelecidos. Consoante a doutrina do tema, h que se distinguir as exigncias para a implantao de loteamento das exigncias para sua regularizao. Na implantao de loteamento nada pode deixar de ser exigido e executado pelo loteador, seja ele a Administrao Pblica ou o particular. Na regularizao de loteamento j implantado, a lei municipal pode dispensar algumas exigncias quando a regularizao for feita pelo municpio. A ressalva somente veio convalidar esse procedimento, dado que j ratificado pelo Poder Pblico. Assim, com dita ressalva, restou possvel a regularizao de loteamento sem ateno aos parmetros urbansticos para a zona. Observe-se que o legislador, no caso de regularizao de loteamento pelo municpio, podia determinar a observncia dos padres urbansticos e de ocupao do solo, mas no o fez. Se assim foi, h de entender-se que no desejou de outro modo merc de o interesse pblico restar satisfeito com uma regularizao mais simples. Dita exceo no se aplica ao regularizador particular. Esse, para regularizar o loteamento, h de atender a legislao vigente. 5. O Municpio tem o poder-dever de agir para que o loteamento urbano irregular passe a atender o regulamento especfico para a sua constituio. 6. Se ao Municpio imposta, ex lege, a obrigao de fazer, procede a pretenso deduzida na ao civil pblica, cujo escopo exatamente a imputao do facere, s expensas do violador da norma urbanstico-ambiental. 5. Recurso especial provido. (STJ, REsp 448216/SP, Rel. Min. Luiz Fux, 1 Turma, j. em 14/03/2003)
Quanto responsabilidade solidria do municpio, pacificou-se o entendimento jurisprudencial no sentido de que se trata de um dever (e no um poder) da administrao pblica, proceder a regularizao dos loteamentos irregulares268, conforme os seguintes julgados do STJ:
268 Compreende-se por loteamento irregular aquele que, muito embora aprovado pelo poder pblico e/ou registrado no registro de imveis competente, no foi executado atendendo as exigncias da Lei 6.766/79 (ex.: ausncia de infraestrutura, de rea comunitria, rea verde, ..);
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ADMINISTRATIVO - PARCELAMENTO DO SOLO LOTEAMENTO OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA: RESPONSABILIDADE. (....) 2. As obras de infra-estrutura de um loteamento so debitadas ao loteador, e quando ele oficialmente aprovado, solidariza-se o Municpio. 3. Obrigao solidria a que se incumbe o loteador, o devedor solidrio acionado pelo Ministrio Pblico.(Resp. 263.603/SP, Rel. Min. Eliana Calmon, 2 Turma, j. em 12.11.02)
Ou ainda
ADMINISTRATIVO. AO CIVIL PBLICA. LOTEAMENTO IRREGULAR. DANO AMBIENTAL. RESPONSABILIDADE DO MUNICPIO. ART. 40 DA LEI N.6.766/79. PODER-DEVER. PRECEDENTES. 1. O art. 40 da Lei 6.766/79, ao estabelecer que o municpio poder regularizar loteamento ou desmembramento no autorizado ou executado sem observncia das determinaes do ato administrativo de licena, fixa, na verdade, um poder-dever, ou seja, um atuar vinculado da municipalidade. Precedentes. 2. Consoante dispe o art. 30, VIII, da Constituio da Repblica, compete ao municpio promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano. 3. Para evitar leso aos padres de desenvolvimento urbano, o Municpio no pode eximir-se do dever de regularizar loteamentos irregulares, se os loteadores e responsveis, devidamente notificados, deixam de proceder com as obras e melhoramentos indicados pelo ente pblico. 4. O fato de o municpio ter multado os loteadores e embargado as obras realizadas no loteamento em nada muda o panorama, devendo proceder, ele prprio e s expensas do loteador, nos termos da responsabilidade que lhe atribuda pelo art. 40 da Lei 6.766/79, regularizao do loteamento executado sem observncia das determinaes do ato administrativo de licena. 5. No caso, se o municpio de So Paulo, mesmo aps a aplicao da multa e o embargo da obra, no avocou para si a responsabilidade pela regularizao do loteamento s expensas do loteador, e dessa omisso resultou um dano ambiental, deve ser responsabilizado, conjuntamente com o loteador, pelos prejuzos dai advindos, podendo acion-lo regressivamente. 6. Recurso especial provido. (REsp 1113789 / SP, Segunda Turma, Superior Tribunal de Justia, Relator: Min. Castro Meira, Julgado em
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16/06/2009)
Quanto proteo dos adquirentes dos lotes, possui o Ministrio Pblico competncia para a propositura de ao civil pblica contra o Estado em sua defesa e em favor da ordem urbanstica violada, cujas obrigaes de uso comum e interesse social da cidade no foram executadas, sendo este o entendimento recente do Superior Tribunal de Justia:
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AO CIVIL PBLICA. LOTEAMENTO CLANDESTINO. AQUISIO DE LOTES IRREGULARES. PEDIDO DE INDENIZAO EM PROL DOS ADQUIRENTES FEITO PELO MINISTRIO PBLICO NO MBITO DA AO CIVIL PBLICA. LEGITIMIDADE ATIVA. 1. O Ministrio Pblico possui legitimidade para, no mbito de ao civil pblica em que se discute a execuo de parcelamento de solo urbano com alienao de lotes sem aprovao de rgos pblicos competentes, formular pedido de indenizao em prol daqueles que adquiriram os lotes irregulares. E isso por trs motivos principais. 2. Em primeiro lugar, porque os arts. 1, inc. VI, e 5, inc. I, da Lei n. 7.347/85 lhe conferem tal prerrogativa. 3. Em segundo lugar porque, ainda que os direitos em discusso, no que tange ao pedido de indenizao, sejam individuais homogneos, a verdade que tais direitos transbordam o carter puramente patrimonial, na medida em que esto em jogo a moradia, a sade e o saneamento bsico dos adquirentes e, alm disso, valores estticos, ambientais e paisagsticos - para dizer o mnimo - do Municpio (art. 1, inc. IV, da Lei n. 7.347/85). Aplicao, com adaptaes, do decidido por esta Corte Superior na IF 92/MT, Rel. Min. Fernando Gonalves, Corte Especial, j. 5.8.2009. 4. Em terceiro e ltimo lugar, porque os adquirentes, na espcie, revestem-se da qualidade de consumidor - arts. 81, pargrafo nico, inc. III, e 82, inc. I, do CDC. 5. Recurso especial provido. (REsp 783195/SP, Superior Tribunal de Justia, Segunda Turma, Ministro Mauro Campbeel Marques, Julgado em 15/09/2009
Finalmente, em relao aos loteamentos clandestinos,269 mais uma vez a responsabilidade recair sobre o causador do dano ao meio ambiente e ordem urbanstica. Logo, poder recair sobre os prprios ocupantes/ invasores da rea, uma vez que a ocupao e diviso da gleba, nesta hiptese, opera-se ao completo arrepio de qualquer autorizao, licena ou registro
269 Por loteamento clandestino compreende-se aquele que no possui a aprovao do poder pblico e/ou o registro no cartrio de registro de imveis competente, resultando inviabilizada a matrcula e individualizao dos respectivos lotes.
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perante os rgos competentes. Acrescente-se ainda a co-responsabilidade do Poder Pblico diante da ausncia de fiscalizao eficiente a coibir a consolidao das ocupaes clandestinas.
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AO CIVIL PBLICA - LOTEAMENTO CLANDESTINO - DANOS AMBIENTAIS - PRELIMINARES - ILEGITIMIDADE PASSIVA E ATIVA - PRESCRIO - INEXISTNCIA.-A Ao Civil Pblica deve ser interposta contra o apontado causador do dano ao meio ambiente, bem como ordem urbanstica.-Cabe ao Ministrio Pblico promover o inqurito civil e a ao civil pblica, para a proteo do patrimnio pblico e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos.-Sendo atuais os alegados danos, inocorre a prescrio. AGRAVO N 1.0148.05.033794-5/003 - COMARCA DE LAGOA SANTA - AGRAVANTE(S): MAURCIO CHEBLY - AGRAVADO(A) (S): MINISTRIO PBLICO ESTADO MINAS GERAIS - RELATORA: EXM. SR. DES. HELOISA COMBAT
Concluses 1. A Lei n. 6.766/79, como norma urbanstica e de ordem pblica, possui carter cogente aplicando-se imediatamente a todos os parcelamentos de solo urbano ainda pendentes de concluso quando da vigncia da Lei, incluindo-se os irregulares e clandestinos, bem como a todos os loteamentos futuros, respeitando, deste modo, o ato jurdico perfeito, a coisa julgada e o direito adquirido em relao aos parcelamentos j encerrados por ocasio da sua vigncia; 2. No se confundem as obrigaes decorrentes da funo social da cidade (ex.: implantao das obras de infraestrutura urbana, implantao de reas verdes e de uso comunitrio) com as decorrentes da funo scioambiental da propriedade (averbao da reserva legal, no ocupao dos espaos protegidos,...) 3. H que se distinguir as exigncias para a implantao do parcelamento do solo daquelas necessrias a sua regularizao, uma vez consolidada a ocupao. Na implantao de loteamento, nada pode deixar de ser exigido e executado pelo loteador, seja ele a Administrao Pblica ou o particular. Na regularizao de loteamento j implantado, a lei municipal pode dispensar algumas exigncias quando a regularizao for feita pelo municpio. 4. Compreende-se que a responsabilidade pela regularizao ou desfazimento dos loteamentos irregulares ou clandestinos dever ser
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atribuda ao responsvel pelo empreendimento no caso dos clandestinos, podendo recair sobre os ocupantes dos lotes e, de forma solidria, ao municpio. 5. Possui o Ministrio Pblico competncia para a propositura de ao civil pblica contra o Estado em favor no apenas da ordem urbanstica violada, cujas obrigaes de uso comum e interesse social da cidade no foram executadas, bem como visando a proteo dos adquirentes dos lotes. No mais, ficamos disposio dessa Promotoria de Justia para as complementaes que se fizerem necessrias.
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V MODELOS
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1. Portaria (Loteamento Clandestino)

PORTARIA n. XX/20XX O Ministrio Pblico do Estado de Santa Catarina, por intermdio do (a) Promotor(a) de Justia titular (ou em exerccio) na X. Promotoria de Justia da Comarca de XXXX, Dr. XXXXXXXXXXX, com atribuies na rea do Meio Ambiente, CONSIDERANDO ter chegado ao conhecimento deste rgo de execuo, por intermdio da notcia de Infrao Penal Ambiental, expedida pela Polcia Militar de Proteo Ambiental, autuada sob o n. xxxxxx, dando conta de possveis irregularidades na implantao de um loteamento denominado _______________, localizado na Rua Xxx, Bairro XXX, neste Municpio, que est sendo implantado por __________, pela prtica de omisso na realizao de obras de infraestrutura, resguardo de reas verdes, procedendo a supresso de vegetao nativa da flora brasileira, caracterstica da Mata Atlntica (vegetao secundria em estgio mdio e avanado de regenerao), alm de reas destinadas ao uso comunitrio, e, ainda, a execuo de servios de terraplanagem para o nivelamento do terreno; CONSIDERANDO que a situao retratada estaria em discordncia com as condicionantes estabelecidas na Licena Ambiental Prvia de n. xxx/ xxx/CR, concedida para a implantao da atividade de loteamento urbano empreendido por XXXXX; (ou) CONSIDERANDO, ainda, notcias da inexistncia de qualquer aprovao/autorizao/licenciamento dos rgos competentes, consequentemente h indcios de que no se encontra registrado no Cartrio de Registro de Imveis, o que leva crer, aps corroboradas tais situaes, que se encontra totalmente na clandestinidade; CONSIDERANDO que o disposto na Lei n. 10.257/2001 e na Lei n. 6.766/79, a primeira, que regulamenta os arts. 182 e 183 da Carta Magna, e, a segunda, que dispe sobre o parcelamento do solo urbano, ambas estabelecem diretrizes gerais e padres de desenvolvimento urbano e impem o crescimento ordenado das cidades, tutelando, pois, interesse de natureza difusa atinente ao chamado meio ambiente artificial, entendido como o espao urbano construdo; CONSIDERANDO que as normas contidas na Lei n. 6.766/79 so de observncia obrigatria por todo aquele que efetuar, ou apenas iniciar,
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loteamento ou desmembramento do solo urbano, constituindo ainda obrigao do Poder Pblico Municipal zelar pela regular implementao de tais projetos; CONSIDERANDO as atribuies do Ministrio Pblico previstas no art. 129, inciso III, da Constituio Federal, sendo-lhe outorgado o encargo de promover o Inqurito Civil e a Ao Civil Pblica para a proteo do Meio Ambiente, do Consumidor e de outros interesses difusos e coletivos; CONSIDERANDO que o art. 5. da Lei 7.347/85 (Lei da Ao Civil Pblica), alinhando-se simetria constitucionalmente estabelecida, da mesma forma, legitima o Ministrio Pblico a intentar a ao civil pblica para a defesa de interesses difusos e coletivos, dentre os quais inegavelmente incluise a defesa do meio ambiente urbano, com vistas a sua preservao para as presentes e futuras geraes; CONSIDERANDO que em decorrncia do preceptivo constitucional acima invocado, nos termos do art. 14, 1, da Lei n. 6.938/81, o Ministrio Pblico legitimado para a propositura de ao de responsabilidade civil e criminal por danos causados ao meio ambiente, em face do descumprimento da legislao ambiental em vigor; CONSIDERANDO que a prtica acima descrita atinge concomitantemente direitos difusos da populao, afetos s atribuies institucionais desta Promotoria de Justia; RESOLVE, instaurar o presente INQURITO CIVIL PBLICO, com fundamento no art. 129, inciso III, da Constituio Federal, c/c o art. 26, inciso I, da Lei Federal n. 8.625/93 (Lei Orgnica Nacional do Ministrio Pblico) e art. 84 da Lei Complementar n. 197/2000 (Lei Orgnica Estadual do Ministrio Pblico), para a apurao das responsabilidades e a promoo das medidas adequadas, judiciais ou extrajudiciais, na forma da lei, determinando, sem prejuzo de quaisquer outras que se fizerem necessrias, as seguintes providncias: a) O registro e a autuao da presente, com a extrao de cpia desta Portaria para arquivo em pasta prpria; b) A remessa de cpia da presente Portaria ao Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente CME, em atendimento ao disposto no art. 22 do Ato 81/2008/PGJ; c) O encaminhamento, Secretaria-Geral, do extrato de que trata o art.
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9., 2, inciso I, do Ato n. 81/2008/PGJ, para a devida publicao; d) Seja oficiado ao Cartrio de Registro de Imveis do Municpio de ________, a fim de que encaminhe a esta Promotoria de Justia, no prazo de 10 (dez) dias, cpia integral do procedimento relativo ao pedido de parcelamento da rea em referncia, solicitado pela empresa _______; e) Oficie-se respectiva Prefeitura Municipal, na pessoa do Sr. Prefeito, a fim de que, no prazo de 10 (dez) dias, por meio da realizao de inspeo na rea relativa situao retratada na notcia de Infrao Penal Ambiental autuada sob o n. _______, informe a situao do imvel bem como quanto adoo das sanes administrativas cabveis, no exerccio de seu poder de polcia, com o encaminhamento da documentao pertinente, Em cumprimento ao disposto no art. 4., inciso V, e art. 5., 1., do Ato n. 81/08/PGJ, nomeio o(a) Assistente desta Promotoria de Justia para secretariar os trabalhos. Aps voltem para ulteriores deliberaes. _______, ___ de _____ de 20__.
________________ Promotor(a) de Justia Comarca de __________
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2. Ofcio diligncias (Desmembramentos Irregulares)

Ofcio n. _______ Municpio, Data
Ref. ICP Inqurito Civil Pblico n. __________________
Exmo. Senhor Prefeito, A fim de instruir o inqurito civil n.__________, instaurado na Promotorias de Justia de ____________ para apurar a realizao de desmembramentos de solo urbano com prvia doao de vias pblicas ao Municpio, sem a realizao de regular loteamento, com base no art. 129, incs. III e IV, da Constituio da Repblica, remeto-lhe cpia da portaria de instaurao deste procedimento e requisito, nos termos do art. 8, par. 1 da lei 7.347/85 a V. Exa: a) a remessa da lei municipal que disciplina o parcelamento do solo urbano; b) informaes a respeito da aceitao de doaes de particulares ao Poder Pblico para o desiderato de abertura, modificao ou prolongamento de vias pblicas. Alm disso, Recomenda-se que V. Exa. no aceite a doao de reas para criao, prolongamento ou modificao de vias pblicas, sob pena de possvel responsabilizao criminal e civil, e que observe, nos pedidos de loteamento e desmembramento, os mesmos requisitos atinentes necessidade de infraestrutura bsica (5 do art. 2 e art. 18, inc. V, ambos da Lei n. 6.766/79) e ao percentual mnimo de rea pblica (art. 8, inc. I da Lei Estadual n. 6.063/82). Recomenda-se, ainda, que, em casos de desmembramentos pretritos feitos revelia da presente recomendao, mediante a aceitao de doaes de vias pblicas, novos parcelamentos apenas sejam aprovados pelo Poder Pblico aps a regularizao da gleba, com a realizao de loteamento, que abranger toda a rea desmembrada desde a doao das vias pblicas,
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seguindo-se todos os ditames legais no que tange infra-estrutura mnima e ao percentual mnimo de rea pblica. Por fim, saliento que o acatamento presente recomendao dever ser informado por V. Exa. no mesmo prazo de 15 (quinze) dias. Atenciosamente, Promotor(a) de Justia
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3. Promoo de Arquivamento de Inqurito Civil/Procedimento Preparatrio (Loteamento Clandestino)

PROMOO DE ARQUIVAMENTO Inqurito Civil/ Procedimento Preparatrio n. _______ Trata-se de Inqurito Civil / Procedimento Preparatrio instaurado com o objetivo de apurar a ocorrncia de irregularidades noticiadas no Loteamento _______, que est sendo implantado por_____, tendo sido constatado que foi instalado ao arrepio das aprovaes, autorizaes e licenas pertinentes, conseqentemente no h registro no Cartrio de Registro de Imveis competente, alm de apresentar inmeras irregularidades fticas, destacando-se, dentre outras, a ausncia de obras de infraestruturas bsicas e o resguardo de reas verdes e destinadas ao uso comunitrio. Desta feita, o municpio de ___ foi instado a apresentar documentos e, se necessrio, a realizao de vistoria na rea, resguardando seu poder de polcia, o que foi apresentado conforme consta s fls. _____. No mesmo sentido, foi requerido ao Cartrio de Registro de Imveis cpias dos processos de registro do Loteamento________ no qual foram identificadas irregularidades, o que foi apresentado s fls. ____. (...) Destarte, tendo sido formalizado um Termo de Compromisso de Ajustamento de Condutas, entre Ministrio Pblico, Municpio e Empreendedor o qual se comprometeu em regularizar documentalmente perante a municipalidade, o Cartrio de Registro de Imveis e o rgo ambiental competente, alm de adequar o Loteamento ________ desenvolvendo todas as obras determinadas na legislao vigente, especialmente, nos termos do que preceitua a Lei 6.766/79 e demais leis federais, estaduais e municipais vigentes procedendo implantao fsica do loteamento PROMOVO O ARQUIVAMENTO do presente Inqurito Civil / Procedimento Preparatrio, na forma prevista no artigo 9, 1, da Lei n. 7.437/85 e nos artigos 18, 5 c/c 12, e 19, todos do Ato n. 81/2008/PGJ, entendendo este rgo de execuo que o ajustamento de conduta ora submetido elevada apreciao do Conselho Superior do Ministrio Pblico para homologao atingiu o propsito de salvaguardar os interesses que justificaram a atuao
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desse rgo de execuo, sem prejuzo da eventual execuo da multa ou ajuizamento de ao civil pblica em caso de descumprimento de quaisquer das clusulas avenadas. Determino, ainda, a remessa de cpia da presente Promoo de Arquivamento, via e-mail, aos Centros de Apoio Operacional do Meio Ambiente e do Consumidor, para conhecimento, conforme preceitua o art. 22 do Ato n. 81/2008/PGJ. ____________, __ de _________ de 20____ ________________ Promotor(a) de Justia Comarca de __________
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4. Termo de Compromisso de Ajustamento de Condutas (Loteamento Clandestino)

TERMO DE COMPROMISSO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA O Ministrio Pblico do Estado de Santa Catarina, representado, neste ato pelo Promotor de Justia signatrio, _______; o Municpio de ____________, representado, neste ato, pelo Prefeito Municipal, _________; e Fulano de Tal, ________, representante da Empresa ___________, com fulcro no 6 do artigo 5 da Lei n. 7.347/85 e artigo 89 da Lei Complementar Estadual n. 197/2000, e Considerando que, constitucionalmente, Todos tem direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial sadia qualidade de vida, compreendendo-se do conceito de meio ambiente o conjunto de condies, leis, influncias e interaes de ordem fsica, qumica e biolgica, que permite, abriga e rege a vida em todas as suas formas (art. 225, caput, da CF/88, e art. 3, inciso I, da Lei n. 6.938/81); Considerando, em face ao disposto no artigo 129, inciso III da Constituio Federal de 1988, a competncia do Ministrio Pblico promoo do Inqurito Civil e da Ao Civil Pblica para a proteo do Meio Ambiente e de outros interesses difusos e coletivos; Considerando o disposto na Lei n. 10.257/2001 e na Lei n. 6.766/79, a primeira, que regulamenta os arts. 182 e 183 da Carta Magna, e, a segunda, que dispe sobre o parcelamento do solo urbano, ambas estabelecem diretrizes gerais urbanas, padres de desenvolvimento urbano e impem o crescimento ordenado das cidades, tutelando, pois, interesse de natureza difusa atinente ao chamado meio ambiente artificial, entendido como o espao urbano construdo; Considerando que as normas contidas na Lei n. 6.766/79 so de observncia obrigatria por todo aquele que efetuar, ou apenas iniciar, loteamento ou desmembramento do solo urbano, constituindo ainda obrigao do Poder Pblico Municipal zelar pela regular implementao de tais projetos; Considerando ser obrigao dos loteadores a execuo dos projetos
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de infraestrutura bsica, estando inclusive sujeitos ao ressarcimento de danos e desapropriao, medidas previstas nos arts. 40 e 41 da Lei n. 6.766/79; Considerando as disposies previstas na lei estadual 6.063/82, tambm afetas ao parcelamento de solo urbano; Considerando as disposies da Lei Federal n. 11.428/06, referente eventual autorizao de corte ou supresso de vegetao integrante do Bioma Mata Atlntica para realizao do empreendimento; Considerando que tramita, nesta Promotoria de Justia, Inqurito Civil/Procedimento Preparatrio instaurado sob n. ___ , objetivando apurar a ocorrncia de irregularidades noticiadas no Loteamento denominado _______, que est sendo implantado por ________; Considerando o contido nas informaes apresentadas pelo municpio de _______, no sentido de que o referido Loteamento no contou com a sua aprovao, conseqentemente no se encontra registrado no Cartrio de Registro de Imveis competente, apresentando inmeras irregularidades fticas, destacando-se, dentre outras, a ausncia de obras de infraestruturas bsicas e o resguardo de reas verdes e destinadas ao uso comunitrio; Considerando o reconhecimento pelo empreendedor/compromissrio de ter promovido o parcelamento de solo urbano do imvel matriculado sob o n.____, localizado no permetro urbano deste Municpio, sem prvia aprovao da municipalidade ou registro imobilirio; Considerando que a prtica narrada nestes autos atinge direitos difusos da populao, afetos s atribuies institucionais desta Promotoria de Justia; Considerando o contido na Lei n. 9.605/98 Lei dos Crimes Ambientais, que em seu art. 60 tipifica como crime ambiental a ao de construir, reformar, ampliar, instalar ou fazer funcionar em qualquer parte do territrio nacional, estabelecimentos, obras ou servios, potencialmente poluidores sem licena ou autorizao dos rgos ambientais competentes, ou contrariando as normas legais e regulamentares pertinentes; Considerando, afinal, as funes institucionais do Ministrio Pblico, dentre as quais se destaca a legitimao ativa para a defesa judicial e extrajudicial dos interesses relacionados preservao do meio ambiente, para lavrar com o interessado, Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta s exigncias legais, previsto nos artigos 127 e 129, inciso III, ambos da Constituio Federal de 1988, no artigo 25, inciso IV, alnea a, da Lei n.
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8.625/93, no artigo 8, 1, da Lei n. 7.347/85, e ainda no artigo 89 da Lei Complementar Estadual n. 197/2000; RESOLVEM Formalizar, neste instrumento, TERMO DE COMPROMISSO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTAS, tendo como partes, de um lado o Ministrio Pblico do Estado de Santa Catarina, por seu rgo de execuo, o municpio de ________, e de outro, o a empresa __________, acima qualificados, mediante as seguintes clusulas: CLUSULA PRIMEIRA. O Empreendedor, aps corroborado pela documentao constante no presente Inqurito Civil, assume a obrigao de fazer consubstanciada em regularizar documentalmente perante a municipalidade, o Cartrio de Registro de Imveis e o rgo ambiental competente, se for o caso, a rea objeto do parcelamento do solo denominada Loteamento ____________, nos termos da Lei n. 6.766/79; CLUSULA SEGUNDA. O Empreendedor assume, ainda, a obrigao de fazer consistente em adequar o Loteamento ________, para tanto desenvolvendo todas as obras necessrias regularizao do empreendimento, nos termos do que preceitua a Lei 6.766/79 e demais leis federais, estaduais e municipais vigentes procedendo implantao fsica do loteamento, mediante: 1. a demarcao de quadras e lotes, observando as diretrizes previstas na Lei 6.766/79 (ou mais restritivas previstas na Lei Municipal n. _______); 2. o resguardo do percentual de 35% da rea til da gleba para as reas de uso comum, procedendo-se a implantao da(s) rea(s) verde(s), rea(s) para fins comunitrios e vias de circulao; 3. a implantao das obras de infraestrutura bsica do Loteamento, dotando-o, deste modo, no prazo de dois anos de: 3.1 sistema de captao, drenagem, e escoamento de guas pluviais adequados, de forma a impedir a formao de poas dgua, proliferao de vetores e problemas relativos circulao de pessoas e veculos automotores, bem como impedir que terceiros executem obras no local, inclusive os adquirentes dos lotes; 3.2 rede para abastecimento de gua potvel; 3.3 sistema coletivo de coleta e tratamento para o esgotamento sanitrio, enquanto no servido o empreendimento pela rede pblica de coleta e tratamento; e
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3.4 soluo para a energia eltrica domiciliar; CLUSULA TERCEIRA. O Empreendedor assume a obrigao de apresentar esta Promotoria de Justia, no prazo de ___ anos da assinatura do presente instrumento, Termo de Constatao de obras, a ser expedido pelo Municpio, o qual atestar o cumprimento das obrigaes constantes na clusula anterior, especialmente os itens 1 e 2; CLUSULA QUARTA. O Empreendedor obriga-se a obter as aprovaes, os registros e as licenas ambientais do empreendimento perante o(s) rgo(s) competente(s), a municipalidade e o Cartrio de Registro de Imveis, no prazo de 6 (seis) meses contados a partir desta data, sob pena de desfazimento do loteamento, obrigando-se ao pagamento de indenizao pelos danos ambientais e urbansticos causados aos adquirentes dos lotes; CLUSULA QUINTA. O Empreendedor apresentar, nesta Promotoria de Justia, no prazo de ___ meses contados a partir desta data, certides das concessionrias de energia eltrica e de gua e saneamento, do Municpio e do Cartrio de Registro de Imveis, todas devidamente instrudas com fotos e croquis demonstrativos, expressando, no mnimo, o seguinte teor: De acordo com vistoria feita no local, os projetos foram executados e esto em consonncia com o exigido pela legislao vigente; CLUSULA SEXTA. O Empreendedor assume a obrigao de fazer consistente em realizar, no prazo de ___ dias, o ajuizamento da competente ao de retificao de rea, caso constatada a existncia de quaisquer irregularidades referente descrio ou confrontaes do imvel, objeto de parcelamento perante o cartrio de registro imobilirio competente; CLUSULA STIMA. O Empreendedor, no prazo de ___ dias promover a fuso das matrculas (remembramento) na hiptese de ter sido utilizada mais de uma gleba para um nico loteamento; CLUSULA OITAVA. O Empreendedor, caso seja proprietrio da gleba loteada em regime de condomnio e tendo realizado o loteamento em sua parte ideal, proceder, no prazo ___, a regularizao do imvel mediante o desmembramento da respectiva frao, antes de qualquer ato de disponibilidade do loteamento; CLUSULA NONA. O Empreendedor assume a obrigao de fazer consistente em proceder o reassentamento de todos os adquirentes de lotes j residentes e domiciliados no Loteamento, objeto deste Termo de Compromisso, em outro local adequado, mediante justa indenizao, tendo em vista a constatao de que o empreendimento est situado em zona rural,
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em rea de preservao ambiental e/ou apresente condies geolgicas ou caractersticas de inundao que desaconselhem a edificao na rea; CLUSULA DCIMA. O Empreendedor, na hiptese de loteamento clandestino em fase inicial - assim considerado aquele empreendimento ainda no executado nem ocupado ou com baixa densidade populacional e passvel de delimitao das reas verdes e de uso comunitrio - assume as obrigaes de fazer consistentes em: a. fazer cessar imediatamente quaisquer atos que impliquem na alienao de lotes tais como: vendas, promessas de vendas, reservas, publicidade ou, ainda, a cobrana ou o recebimento de prestaes dos adquirentes de lotes situados no imvel objeto deste compromisso de ajustamento at a comprovao de sua completa regularizao; b. interromper imediatamente todas e quaisquer obras ou atividades que redundem na implantao fsica do empreendimento (tais como obras de terraplanagem, abertura de ruas, demarcao de quadras e lotes, edificaes, supresso de vegetao, movimentao de terras etc.), ainda que executadas por terceiros ou pelos prprios adquirentes dos lotes; c. afixar, no prazo de ___ dias, placas e faixas na rea em comento informando acerca dos impedimentos constantes no presente instrumento, em especial quanto proibio da sua execuo e da alienao dos lotes; d. obter, no prazo de ___ meses da assinatura do instrumento, todas as licenas, aprovaes e registro do loteamento, sob pena de desfazimento do loteamento, com o pagamento de indenizao pelos danos ambientais e urbansticos aos adquirentes; e. ressarcir os consumidores lesados, mediante a restituio das quantias pagas, com juros e correo monetria, sem prejuzo de indenizao por perdas e danos, cujo montante deve ser apurado em regular processo de liquidao; f. comprovar, perante esta Promotoria de Justia, no prazo de __dias, na forma do que preceitua art. 49 da Lei n. 6.766/79, a cientificao dos adquirentes acerca da assinatura do presente instrumento e do direito dos mesmos de receber a devoluo das quantias pagas, sob pena de multa pecuniria diria por atraso no valor de _______, para cada adquirente injustificadamente no notificado, exigvel em regular processo de execuo por quantia certa, dispensando-se a interpelao do loteador (art. 960 CC); CLUSULA DCIMA-PRIMEIRA. O Empreendedor realizar o
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competente Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e seu respectivo Relatrio (RIMA), submetendo-o aprovao do rgo ambiental competente no prazo de _____ meses contados da assinatura deste instrumento; CLUSULA DCIMA SEGUNDA. O descumprimento de quaisquer das obrigaes pactuadas sujeitar o Compromissrio ao pagamento de multa diria no valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais), exigvel enquanto perdurar a violao, cujo valor ser atualizado de acordo com ndice oficial, desde o dia de cada prtica infracional at o efetivo cumprimento integral, e sem o prejuzo da execuo especfica por terceiros, salvo por motivo devidamente justificado, a ser destinado ao Fundo para Reconstituio dos Bens Lesados do Estado de Santa Catarina (Conta Corrente n. 058.109-0, do Banco do Estado de Santa Catarina, agncia n. 068-0); CLUSULA DCIMA TERCEIRA. O no pagamento da multa implica em sua cobrana, pelo Ministrio Pblico ou pela Fazenda Pblica, com correo monetria, juros de 1% ao ms, e multa de 10% sobre o montante devido; CLUSULA DClMA QUARTA. Este Termo no supre quaisquer normas urbansticas municipal, estadual ou federal, as quais fica o Compromissrio obrigado a cumprir fielmente. CLUSULA DCIMA QUINTA. O Ministrio Pblico compromete-se a no adotar nenhuma medida cvel contra o signatrios, caso venham a ser cumpridos os compromissos pactuados neste Termo de Compromisso de Ajustamento de Condutas; CLUSULA DCIMA SEXTA. As partes podero rever o presente ajuste, mediante termo aditivo, o qual poder incluir ou excluir medidas que tenham por objetivo o seu aperfeioamento e/ou se mostrem tecnicamente necessrias. Assim, justos e acertados, para que surta seus jurdicos e legais efeitos, firmam as partes o presente Termo de Compromisso em 3 (trs) vias de igual teor, com eficcia de ttulo executivo extrajudicial e que ser submetido anlise do egrgio Conselho Superior do Ministrio Pblico, nos termos do art. 19 do Ato n. 81/2008/MP. _________, ____de _________de 20__.
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5. Ao Civil Pblica (Loteamento Clandestino)

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) da Vara Cvel da Comarca de __________-SC
(Minuta ACP)
O MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SANTA CATARINA, por seus rgos signatrios, vem, perante Vossa Excelncia, com base no que consta no Procedimento Preparatrio n. ____, da __ Promotoria de Justia de ______e com fundamento no art. 129, inc. III, da Constituio Federal e arts. 1, I, 5 e 11, todos da Lei n. 7.347/85, promover a presente AO CIVIL PBLICA com pedido de tutela liminar contra EMPRESA (empreendedor)__________, inscrita no CNPJ sob o n.________ e registrada na Junta Comercial do Estado de Santa Catarina sob o n. _______, com sede na Rua / Avenida __________, n. __, sala __, municpio de _____, SC, na pessoa de seu representante legal, _______; e MUNICPIO ________, pessoa jurdica de direito pblico inscrita no CNPJ do Ministrio da Fazenda sob o n. ________, com sede na Rua / Avenida ______ , n. ___, municpio de _____, na pessoa de seu representante legal, o Prefeito Municipal _____, nos termos do art. 12, inciso II, do Cdigo de Processo Civil, pelos fundamentos fticos e jurdicos a seguir declinados: I . Do objeto da ao A presente Ao Civil Pblica presta-se cessao de dano urbanstico, ambiental e ao consumidor, inclusive em carter preventivo, por intermdio da
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cessao dos atos de publicidade, da venda de lotes e execuo de loteamento clandestino no imvel situado na rua ___________, gleba de propriedade do requerido, matrcula _____ averbada no cartrio de registro de imveis deste Municpio e Comarca de ______, alm da devoluo dos valores pagos pelos adquirentes dos lotes e a regularizao completa do empreendimento. II. Da Legitimidade Ativa A legitimidade do Ministrio Pblico Estadual para a propositura da presente Ao Civil Pblica est definida constitucionalmente (art. 129, inc. III, da CF):
Art. 129 - So funes institucionais do Ministrio Pblico: (...) III - promover o inqurito civil e a ao civil pblica, para proteo do patrimnio pblico e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos. (Destacou-se)
Destaque-se ainda o disposto no artigo 1, inciso I e o artigo 5, ambos da Lei n 7.347/85, conferiram-lhe tambm esta mesma legitimidade, diante da necessidade de resguardo da proteo dos interesses difusos e coletivos violados, inclusive afetos ao consumidor. No demais salientar que, no caso, pretende-se, alm da proteo difusa da ordem urbanstica, do meio ambiente, tambm dos consumidores lesados devido publicidade de venda de lotes em rea no regularizada. O artigo 225 da Constituio Federal determina que: Todos tm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Pblico e coletividade o dever de defend-lo e preserv-lo para as presentes e futuras geraes. O dispositivo em foco categrico ao afirmar que o meio ambiente ecologicamente equilibrado essencial sadia qualidade de vida, ou seja, prpria sade. J os artigos 182 e 183 da Constituio Federal fixam algumas diretrizes, com o intuito de ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes. A Lei n. 6.938/81, por sua vez, dispe em seu artigo 2 que: a Poltica Nacional do Meio Ambiente, tem por objetivo a preservao, melhoria e recuperao da qualidade ambiental favorvel vida, visando assegurar condies ao desenvolvimento scioeconmico e proteo da dignidade humana (). Alm disso, em seu artigo 3, define poluio como sendo a: degradao da qualidade ambiental resultante das
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atividades que direta ou indiretamente prejudiquem a sade, a segurana e o bem-estar da populao. Sendo assim, inquestionvel a legitimidade do Ministrio Pblico para ajuizar a presente ao, fazendo-o com fundamento na Constituio Federal e na Legislao infraconstitucional, diante da necessidade de resguardo do meio ambiente, da ordem urbanstica e da proteo dos consumidores lesados pela aquisio de rea que no preencha os requisitos legais pertinentes. III. Da Legitimidade Passiva a. Do Municpio_________ O Municpio de _____ integra o plo passivo desta ao porque deixou de cumprir com o dever que lhe inerente de manter o controle sobre o ordenamento urbano e de preservao do meio ambiente atribudos pela Carta Magna de 1988, em seus artigos 30, inciso VIII, 23, inciso VI e 225. Conforme dispe a Constituio Federal: Art. 23 competncia comum da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municpios: (...) VI proteger o meio ambiente e combater a poluio em qualquer de suas formas. Art. 30 Compete aos Municpios: VIII promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano; A omisso do rgo pblico - especialmente do dever de fiscalizao e de utilizao do poder de polcia administrativa - possui o condo de coloclo no plo passivo das aes visando proteo do meio ambiente. Citando a doutrina de Nelson Nery:
O Poder Pblico sempre poder figurar no plo passivo de qualquer demanda dirigida reparao do bem coletivo violado: se ele no for responsvel por ter ocasionado diretamente o dano, atravs de um de seus agentes, o ser ao menos solidariamente, por omisso do dever que s seu de fiscalizar e impedir que tais danos aconteam.270 Neste Lano, o Superior Tribunal de Justia se manifestou: RECURSO ESPECIAL. AO CIVIL PBLICA. REGULARIZA270 Responsabilidade civil por dano ecolgico e a ao civil pblica, RDP, 76/130.
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O DO SOLO URBANO. LOTEAMENTO. ART. 40 DA LEI N. 6.766/79. MUNICPIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. Nos termos da Constituio Federal, em seu artigo 30, inciso VIII, compete aos Municpios promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano.Cumpre, pois, ao Municpio regularizar o parcelamento, as edificaes, o uso e a ocupao do solo, sendo pacfico nesta Corte o entendimento segundo o qual esta competncia vinculada. Dessarte, se o Municpio omite-se no dever de controlar loteamentos e parcelamentos de terras, o Poder Judicirio pode compelilo ao cumprimento de tal dever (REsp 292.846/SP, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ 15.04.2002). No mesmo sentido: REsp 259.982/ SP, da relatoria deste Magistrado, DJ 27.09.2004; Resp 124.714/SP, Rel. Min. Peanha Martins, DJ 25.09.2000; REsp 194.732/SP, Rel. Min. Jos Delgado, DJ 21.06.99, entre outros. Nesse diapaso, sustentou o Ministrio Pblico Federal que o municpio responde solidariamente pela regularizao de loteamento urbano ante a inrcia dos empreendedores na execuo das obras de infra-estrutura (fl. 518). Recurso especial provido, para concluir pela legitimidade passiva do Municpio de Catanduva. REsp 432531 / SP ; RECURSO ESPECIAL 2002/0050917-9 (GRIFEI) No se pretende com tal assertiva concluir que recai sobre o Estado a responsabilidade em razo de um dever genrico, mas sim verifica-se a responsabilizao por ao e omisso de deveres especficos do ente pblico visado, como a hiptese dos autos, em que a administrao municipal deve ser responsabilizada pela omisso em prevenir danos ambientais, em realizar a fiscalizao que lhe compete na promoo do ordenamento urbano, em recompor o ambiente lesado pela instalao de loteamento clandestino ou irregular.
Por outro lado, no h que se cogitar da necessidade de citao de todos os ocupantes dos imveis objeto da presente ao civil pblica. Com efeito, o Municpio est sendo acionado como poluidor indireto primrio, por ter se omitido no cumprimento do seu dever primrio de zelar pela preservao ambiental da rea urbana em questo, previsto no art. 225 da CF c/c no art. 22, pargrafo nico, do Cdigo Florestal, sendo enquadrado como pessoa jurdica de direito pblico responsvel pela atividade causadora de degradao ambiental, a teor do conceito de poluidor estabelecido no art. 3 da Lei n. 6.938/81. Ademais, compete ao Municpio, em vista do interesse local que lhe peculiar, o dever de zelar pelo ordenamento do solo urbano, na forma do art. 30, VIII, da Constituio Federal. Importa destacar que na ausncia de cumprimento das exigncias legais impostas ao Empreendedor, por omisso do Poder Pblico Municipal,
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caber a este a execuo de obras que atendam as necessidades primrias da populao. Tratando-se de ao civil pblica em defesa de interesse difuso, evidente que no se aplicam as normas do processo comum, incidindo regramento prprio em face da natureza do interesse em causa, qual seja, o princpio da solidariedade, por intermdio da qual, em ltima anlise, a reparao pode ser exigida de qualquer um dos responsveis ou de todos, conforme a escolha do autor. E assim porque a natureza difusa dos interesses, que importa necessariamente em maior extenso dos danos e amplitude do nmero de causadores, reclama uma tutela mais eficaz, que no se coaduna com a citao individualizada de todos os responsveis pelo dano, sob pena de inviabilizao da ao e conivncia com a situao ilcita do empreendimento que se pretende instalar, verificando-se constantes as alteraes nas situaes fticas ocasionadas pela execuo do Loteamento, em que sequer h registros no Cartrio de Registro de Imveis, haja vista a clandestinidade das ocupaes. A peculiar feio da ao civil pblica, que deve ser preservada neste caso concreto, por outro lado, no impede a defesa daqueles que se sentirem prejudicados, os quais podero recorrer s vias processuais prprias, por meio de embargos de terceiros. Nesse compasso, cedio a existncia de litisconsrcio passivo facultativo e, assim sendo, no se exige a citao de todos os invasores/ moradores no caso em apreo. b. Da Empresa_____________ No tocante _______________, compreende-se a sua legitimidade para figurar no plo passivo eis que, na condio de empreendedora, portanto, idealizadora do empreendimento com fins eminentemente comerciais, visando obteno de lucro, possui o dever legal de proceder execuo das obras de implantao do Loteamento, atentando-se para as exigncias legais pertinentes, especialmente a proibio de qualquer interveno em reas especialmente protegidas, alm do resguardo aos diretos dos consumidores, neste caso, adquirentes de boa-f. IV. Dos Fatos Conforme amplamente demonstrado por meio da documentao que integra o procedimento investigatrio anexo, durante o perodo de
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____, requerido Fulano de Tal, inobstante a ausncia de aprovao pela municipalidade, ____ parcelou irregularmente e colocou venda, de forma clandestina, vrios lotes urbanos em terreno de sua propriedade, conforme acima especificado, mediante a fixao de placa de publicidade no interior do imvel. Da publicidade ilcita realizada, o requerido obteve, durante o ms de __________ do ano em curso, a venda de _____lotes do empreendimento, pelo valor de R$ _____ (___ reais) cada, conforme corrobora-se pelos contratos de promessa de compra e venda (docs. anexos), locupletando-se em detrimento de terceiros de boa-f, neste caso, os adquirentes das reas. Por sua vez, no dia _ de ______ de 20__, membros do Peloto da Polcia Militar de Proteo Ambiental constataram a execuo, pelo requerido, de obras correlacionadas ao parcelamento do solo na rea em anlise, inobstante a ausncia da aprovao do empreendimento pelo Municpio, tais como: atividades de demarcao de lotes, aterro, limpeza de vegetao nativa e terraplanagem da gleba, resultando demonstrado tenha o requerido dado incio prtica de loteamento clandestino. De se observar ainda, dada sua relevncia, tenha sido constatado pelos referidos policiais que boa parte do empreendimento encontra-se em rea considerada no edificante e de proteo ambiental face a existncia, no imvel, (de nascente, curso de gua, declividade superior a 45, banhado). Alm do que, constatou-se a supresso ilegal de vegetao secundria do Bioma Mata Atlntica e de estgio sucessional (mdio ou avanado) em percentual superior ao autorizado no art. (21 ou 23) da Lei 11.428/06, cujo corte operou-se sem a prvia e indispensvel autorizao do rgo ambiental competente. No se pode olvidar, colacionando as diversas intervenes danosas perpetradas na gleba em comento, sob responsabilidade da empresa __________, que o intuito precpuo do empreendedor foi o de proceder instalao do Loteamento _______, a qualquer custo, sem o atendimento a quaisquer normas vigentes, em razo disso torna-se notria a degradao ambiental e o enriquecimento ilcito as custas de terceiros de boa-f, cuja reparao dever ser assumida solidariamente pelo Municpio omisso. Registre-se algumas decises exaradas pelo STJ:
ADMINISTRATIVO - LOTEAMENTO INACABADO - RESPONSABILIDADE SOLIDRIA DO MUNICPIO - AO CIVIL P-
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BLICA - IMPUTAO POR AO DE REGRESSO EMPRESA LOTEADORA. 1. dever do municpio fiscalizar os loteamentos, desde a aprovao at a execuo de obras. 2. A CF/88 e a lei de parcelamento do solo (Lei 6.766/79) estabelecem a solidariedade na responsabilidade pela inexecuo das obras de infra-estrutura (art. 40). 3. Legitimidade do municpio para responder pela sua omisso e inao da loteadora. 4. Recurso especial provido. REsp 252512 / SP ; RECURSO ESPECIAL 2000/0027425-9 E mais: PROCESSUAL CIVIL - ADMINISTRATIVO - AO CIVIL PBLICA - PARCELAMENTO DE SOLO - REGULARIZAO PELO MUNICPIO - PODER-DEVER - LEI 6.766/79, ART.40 LEGITIMIDADE PASSIVA DO MUNICPIO. - O Municpio tem o poder-dever de agir no sentido de regularizar loteamento urbano ocorrido de modo clandestino, sem que a Prefeitura Municipal tenha usado do seu poder de polcia ou das vias judiciais prprias, para impedir o uso ilegal do solo. O exerccio desta atividade vinculada. - Recurso no conhecido. REsp 124714 / SP ; RECURSO ESPECIAL 1997/0019987-8
A par disso, de clareza meridiana que o parcelamento do solo na forma com est sendo implementado pela r ____________ , ressalte-se, no atende aos ditames legais e exonera-se de qualquer ateno preservao ambiental, no obstante a anuncia do municpio de ______ e da Fundao Municipal, ante a omisso no exerccio de seu poder de polcia. Posta assim a questo, de se dizer que a abundante documentao cotejada na presente exordial demonstra a veracidade do reclamo trazido ao conhecimento do Ministrio Pblico, por tais razes cabe, neste momento, a imprescindvel interveno do Poder Judicirio. V. Do Direito O Parcelamento do Solo Urbano regulado pela Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e penais visando disciplinar a ocupao do solo e o desenvolvimento urbano, e a tutela do interesse pblico coletivo subsumido na defesa da coletividade adquirente dos lotes previstos no empreendimento. A Constituio Federal recepcionou a norma federal citada atribuindo
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Unio, aos Estados e ao Distrito Federal a competncia de legislar, de forma concorrente, dentre outros, sobre o direito urbanstico271, competncia esta tambm estendida e de forma elstica aos Municpios por fora do disposto no art. 30,incs. I, II e VIII da CRFB/88. Vale destacar que o Estatuto da Cidade, lei federal 10.257/01, ao regulamentar os arts. 182 e 183 da CRFB/88, obrigou a uma releitura da lei 6.766/79, necessariamente condicionada observncia das diretrizes insertas no art. 2 do Estatuto, lanadas ao desenvolvimento da urbe, que passam a nortear todo e qualquer parcelamento do solo urbano, reforando a funo socioambiental da propriedade em prol da coletividade, da segurana, do bem-estar social e do equilbrio ambiental (art. 1 da Lei 10.257/01). Esta nova viso enfatiza .. a preocupao constitucional com a idia de urbanismo, controle e organizao do processo de urbanizao acelerado, alcanvel por meio de um maior planejamento e uma gesto municipal democrtica participativa, que assegure o crescimento sustentvel das cidades nas diferentes temticas como o direito de moradia, saneamento ambiental, infraestrutura urbana, transporte e servios pblicos, trabalho e lazer, para as presentes e futuras geraes, e exeqvel, preferencialmente, atravs da importantssima edio dos planos diretores municipais.272 Dada a clandestinidade do parcelamento e alienao dos lotes realizado pelo requerido, verifica-se a sua completa desateno s disposies e exigncias fixadas ao parcelamento do solo urbano segundo a lei 6.766/69, carecendo o empreendimento de autorizao municipal, licenciamento ambiental273 e registro junto ao cartrio imobilirio competente. De se observar ainda, em razo da supresso de vegetao nativa ocorrida, tenha desatendido o empreendedor os limites de corte fixados para loteamentos urbanos previstos na lei 11.428/06, art. (30 ou 31) , que trata da utilizao e proteo do Bioma Mata Atlntica: : (se o corte foi de vegetao primria ou secundria em estgio avanado)
Art. 30. vedada a supresso de vegetao primria do Bioma Mata Atlntica, para fins de loteamento ou edificao, nas regies metropolitanas e reas urbanas consideradas como tal em lei especfica, aplicando-se supresso da vegetao secundria em estgio avanado de regenerao as seguintes restries:
271 Conforme art. 24, inc.I da CRFB/88 272 Nesse sentido, ver Guia do Parcelamento do Solo elaborado pelo Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, rgo auxiliar da Administrao Superior do Ministrio Pblico de Santa Catarina 273 Conforme exige a Resoluo CONAMA 237/97 c/c IN 03 da Fundao Estadual do Meio Ambiente.
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I - nos permetros urbanos aprovados at a data de incio de vigncia desta Lei, a supresso de vegetao secundria em estgio avanado de regenerao depender de prvia autorizao do rgo estadual competente e somente ser admitida, para fins de loteamento ou edificao, no caso de empreendimentos que garantam a preservao de vegetao nativa em estgio avanado de regenerao em no mnimo 50% (cinqenta por cento) da rea total coberta por esta vegetao, ressalvado o disposto nos arts. 11, 12 e 17 desta Lei e atendido o disposto no Plano Diretor do Municpio e demais normas urbansticas e ambientais aplicveis; II - nos permetros urbanos aprovados aps a data de incio de vigncia desta Lei, vedada a supresso de vegetao secundria em estgio avanado de regenerao do Bioma Mata Atlntica para fins de loteamento ou edificao.
Ou (se o corte for de vegetao secundria em estgio mdio):

Art. 31. Nas regies metropolitanas e reas urbanas, assim consideradas em lei, o parcelamento do solo para fins de loteamento ou qualquer edificao em rea de vegetao secundria, em estgio mdio de regenerao, do Bioma Mata Atlntica, devem obedecer ao disposto no Plano Diretor do Municpio e demais normas aplicveis, e dependero de prvia autorizao do rgo estadual competente, ressalvado o disposto nos arts. 11, 12 e 17 desta Lei. 1o Nos permetros urbanos aprovados at a data de incio de vigncia desta Lei, a supresso de vegetao secundria em estgio mdio de regenerao somente ser admitida, para fins de loteamento ou edificao, no caso de empreendimentos que garantam a preservao de vegetao nativa em estgio mdio de regenerao em no mnimo 30% (trinta por cento) da rea total coberta por esta vegetao. 2o Nos permetros urbanos delimitados aps a data de incio de vigncia desta Lei, a supresso de vegetao secundria em estgio mdio de regenerao fica condicionada manuteno de vegetao em estgio mdio de regenerao em no mnimo 50% (cinqenta por cento) da rea total coberta por esta vegetao.
De outra parte, a realizao do empreendimento em rea de preservao permanente configurou violao aos princpios e limites previstos no art. 2 e par. nico da lei 4.771 (Cdigo Florestal Brasileiro). Finalmente, no tocante ao dever de reparao do dano e regularizao do empreendimento (ou seu desfazimento), tem-se que a responsabilidade objetiva, nos termos do art. 14, par. 1 da lei 6938/81, e solidria (conforme STJ, REsp 259.982/SP, Resp 124.714/SP, REsp 194.732/SP, REsp 432531/ SP; Resp. 2002/0050917-9) . VI. Da Antecipao de Tutela O art. 273, I, do Cdigo de Processo Civil determArt. 273. O juiz
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poder, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequvoca, se convena da verossimilhana da alegao e:
I haja fundado receio de dano irreparvel ou de difcil reparao.
No caso dos autos, h mais do que plausibilidade das alegaes. De fato, e de acordo com os fatos narrados e com as provas documentais produzidas que instruem a presente demanda, resta evidenciado que no houve a necessria interveno do rgo municipal e to pouco preocupao do empreendedor em estabelecer aes que salvaguardem o ordenamento urbano. O perigo de dano irreparvel ou de difcil reparao, deste modo, encontra-se presente haja vista o risco do crescimento vertiginoso, durante a tramitao do processo, das ocupaes clandestinas em empreendimentos de tal natureza, o que por certo causar srios transtornos no apenas aos terceiros adquirentes de boa-f, como tambm ao correto desenvolvimento de todo o territrio, alm de tornar irreversvel e prejudicado o objeto da ao diante da consolidao das construes e ocupao irregular das reas especialmente protegidas, contribuindo sobremaneira para insustentabilidade do desenvolvimento urbano, com srios prejuzos a todas a sociedade. Por sua vez, a prova inequvoca dos fatos est demonstrada pela documentao anexa, fotografias, _________. Assim, deve ser determinado ........................com fiscalizao peridica desse Juzo, e fixao de multa no valor de R$________ (___________). Ainda, dever ser determinado ao Empreendedor ______ que, imediatamente, abstenha-se: a. da prtica de atos de parcelamento material no imvel, tais como supresso de vegetao, movimentao de terras, abertura de ruas, demarcao de quadras e lotes, assegurando as condies mnimas necessrias para o crescimento da vegetao plantada at que a mata atinja o porte mdio, e a replantar as mudas que morrerem ou no apresentarem desenvolvimento adequado, substituindo-as por outras da mesma espcie; a b. proibio de publicidade, vendas e recebimento de prestaes; c. colocao de placas ou faixas na rea, informando que, por deciso judicial, o parcelamento no pode ser executado e no podem ser vendidos lotes;
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d. exibio de compromissos de compra e venda e apresentao de rol de adquirentes; e. bloqueio de matrcula imobiliria; e f. indisponibilidade ou bloqueio de bens, para garantia do cumprimento da obrigao de fazer e da indenizao pleiteadas; e Para fiel cumprimento das medidas acima referidas, e visando sua efetividade, requer-se, ainda, que seja fixada uma multa diria de R$ ______ (_______reais) por descumprimento de qualquer medida que venha, de qualquer forma, a burlar ou contornar a deciso de tutela antecipada que vier a ser proferida, devendo os seus valores ser revertidos ao Fundo para Reconstituio dos Bens Lesados de que trata o art. 13 da Lei n. 7.347/85. VII. Pedidos Requer o Ministrio Pblico na presente demanda: a. o recebimento, o registro e a autuao da presente Ao Civil Pblica; b. a citao dos rus para, querendo, contestar a presente ao, sob pena de revelia (art. 285 c/c 319 do Cdigo de Processo Civil); c. sejam tornadas definitivas as liminares concedidas initio litis, nos termos do item VI; d. seja permitida a produo de todas as provas em direito admitidas, inclusive a oitiva de testemunhas, juntada de documentos, percias, vistorias, percia contbil e outras que se fizerem necessrias, em especial a juntada do Inqurito Civil / Procedimento Preparatrio n. __, em anexo. e. a condenao da Empresa _________ obrigao de fazer consistente em proceder regularizao do parcelamento, com a obteno das aprovaes necessrias, registro perante o Cartrio do Registro de Imveis e execuo das obras de infra-estrutura. f. a condenao da Empresa ________ obrigao de no fazer, consistente em no parcelar ou no vender lotes sem ter as aprovaes e o registro. g. se demonstrada a inviabilidade de regularizao do Loteamento _______, pugna-se pelo seu desfazimento, com a recomposio da gleba ao estado anterior, obrigando-se a Empresa _______, ainda, recomposio da vegetao com espcie nativa, ou na impossibilidade, procedendo compensao do dano ambiental e urbanstico pelo resultado prtico equivalente proceda, bem como ao pagamento de indenizao dos danos
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causados aos adquirentes dos lotes.. h. seja compelida a Empresa ______, consumado o dano, na obrigao de fazer consistente em recompor o dano, mediante apresentao de projeto de recuperao de rea degradada, elaborado por responsvel tcnico, com ART, com comprovao do protocolo junto ao rgo ambiental, devendo constar no referido projeto, no mnimo, a revegetao de toda rea degradada com quantidade e espcie de mudas de rvores nativas, em nmero suficiente para a recomposio, tratos culturais, espaamento, procedncia das mudas e indicao do local onde sero plantadas. i. seja determinado o Registro do Loteamento _____, nos termos do art. 18 da Lei n. 6.766/79, uma vez executadas as obras de infra-estrutura pelo Empreendedor ou Poder Pblico Municipal; j. a condenao dos rus, de forma solidria, ao pagamento de quantia a ser convertida ao Fundo para Reconstituio dos Bens Lesados do Estado de Santa Catarina, previsto em Lei, a ttulo de indenizao pelos danos ambientais causados, conforme levantamento que dever ser apresentado por perito judicial; k. a condenao dos rus em custas, despesas processuais e honorrios advocatcios (estes conforme art. 4. do Decreto Estadual n. 2.666/04, em favor do Fundo para Reconstituio dos Bens Lesados do Estado de Santa Catarina). D-se causa o valor de R$ __________ (______ mil reais). Nestes termos, Pede deferimento. __________, __ de _________ de 20__. ________________ Promotor(a) de Justia Comarca de ________
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6. Denncia (Loteamento Clandestino)

EXCELENTSSIMA SENHORA DOUTORA JUZA DE DIREITO DA COMARCA DE XXXX
O MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SANTA CATARINA, por seu Promotor de Justia em exerccio nesse juzo, no uso de suas atribuies institucionais, vem, com fundamento no artigo 24 do Cdigo de Processo Penal, oferecer DENNCIA contra Fulano de Tal, _____________; pelas seguintes razes de fato e de direito: Durante os meses de janeiro e fevereiro de 2010, o denunciado Fulano de Tal colocou venda, mediante a fixao de placa de publicidade no interior do imvel, vrios lotes urbanos em terreno de sua propriedade, matrcula n. 11107 do Cartrio de Registro de Imveis deste municpio, imvel situado na rua ____________, inobstante a situao de clandestinidade do empreendimento, o qual carece de aprovao pelo Municpio, procedendo assim afirmao falsa sobre a legalidade do respectivo parcelamento do solo para fins urbanos, tudo conforme documentao acostada ao Inqurito Civil n. ______, documento anexo. Por sua vez, no dia 07 de maro de 2010, membros do Polcia Militar de Proteo Ambiental, em atividade de fiscalizao de rotina, constataram a realizao, pelo denunciado, da execuo de obras no imvel, inobstante a ausncia da sua aprovao pelo Municpio, tais como atividades de demarcao de lotes, aterro, limpeza de vegetao nativa e terraplanagem da gleba, resultando demonstrado tenha o indiciado dado incio prtica de loteamento clandestino. No bastassem tais fatos, durante o ms de fevereiro de 2010 o acusado realizou a venda de quatro lotes do empreendimento, pelo valor de
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R$ 5.000,00 (cinco mil reais) cada lote, conforme contratos de promessa de compra e venda anexos, em detrimento de seus adquirentes. Assim agindo, o denunciado Fulano de Tal incorreu nas sanes previstas no artigo 50, incisos I e V e art. 50, par. nico ( este quatro vezes), ambos da lei 6.766/79. Deste modo, requer o Ministrio Pblico, uma vez recebida e autuada a presente pea, seja determinada a citao do ru para oferecer defesa, requerendo esta Promotoria de Justia seja determinada a citao, com regular processo e, ao final, julgamento, obedecidas as formalidades legais, ouvindo-se a vtima e a testemunha adiante arroladas, certificando-se, ainda, seus antecedentes criminais nas Comarcas _____________, bem como junto egrgia Corregedoria-Geral de Justia. REQUERIMENTOS: [Sendo possvel a proposta de suspenso condicional do processo, nos termos do art. 89 da lei 9.099/95, sugere-se a seguinte manifestao]: Considerando que o delito em exame possui a pena mnima igual a um ano de recluso, e haja vista o atendimento, pelo acusado, aos demais requisitos subjetivos previstos no art. 89 da lei 9.099/95, formula-se, desde j, a presente proposta de suspenso condicional do processo, condicionando-a, previamente, ao cumprimento das seguintes obrigaes: a) proceda, no prazo de _____ meses, a aprovao do empreendimento perante os rgos competentes; b) proceda, no prazo mximo da suspenso (04 anos), a implantao de todas as obras de infraestrutura e a destinao das reas verde e para fins comunitrios exigidas no ato de aprovao; c) caso verificada a impossibilidade de destinao no mesmo empreendimento, proceda a compensao das reas verde e de uso comunitrio faltantes mediante a doao ao Municpio dos imveis de sua propriedade situados na rua ________ , os quais devero ser destinados para os mesmos fins. [ou, caso no haja a possibilidade de regularizao]:
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a) proceda o desfazimento do empreendimento, mediante o reassentamento dos adquirentes dos lotes que possuam domiclio na rea para outro imvel adequado e devidamente aprovado pelo municpio, b) opere a devoluo dos valores pagos, com juros e correo monetria conforme os ndices oficiais do Poder Judicirio, comprovando a devoluo em juzo no prazo de xxx dias; c) proceda a indenizao dos adquirentes pelos prejuzos sofridos, no valor de R$ ____, comprovando o seu pagamento em juzo no prazo de ____ dias; c) proceda a recuperao da rea degradada mediante prvia elaborao, por profissional devidamente habilitado, e apresentao de Projeto de Recuperao de rea Degrada PRAD no rgo Ambiental Competente, comprovando a sua aprovao no prazo de xxxxx meses, salvo impossibilidade devidamente justificada;
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7. Folder Educativo
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Composio da Administrao do Ministrio Pblico

Procurador-Geral de Justia Gercino Gerson Gomes Neto Subprocurador-Geral de Justia para Assuntos Administrativos Jos Eduardo Orofino da Luz Fontes Subprocuradora-Geral de Justia para Assuntos Jurdicos Gladys Afonso Grupo Especial de Apoio ao Gabinete do Procurador-Geral de Justia Gladys Afonso - Coordenadora Raul Schaefer Filho Secretria-Geral do Ministrio Pblico Cristiane Roslia Maestri Bell Procurador de Justia Assessor do Procurador-Geral de Justia Raul Schaefer Filho Promotores de Justia Assessores do Procurador-Geral de Justia Alex Sandro Teixeira da Cruz Carlos Alberto de Carvalho Rosa Leonardo Henrique Marques Lehmann Luiz Ricardo Pereira Cavalcanti Colgio de Procuradores de Justia Presidente: Gercino Gerson Gomes Neto Anselmo Agostinho da Silva Paulo Antnio Gnther Demtrio Constantino Serratine Jos Galvani Alberton Robison Westphal Odil Jos Cota Paulo Roberto Speck Jobel Braga de Arajo Raul Schaefer Filho Pedro Srgio Steil Jos Eduardo Orofino da Luz Fontes Raulino Jac Brning Humberto Francisco Scharf Vieira Srgio Antnio Rizelo Joo Fernando Quagliarelli Borrelli Herclia Regina Lemke Mrio Gemin Gilberto Callado de Oliveira Antenor Chinato Ribeiro Narcsio Geraldino Rodrigues Nelson Fernando Mendes Jacson Corra 282
Anselmo Jeronimo de Oliveira Baslio Elias De Caro Aurino Alves de Souza Paulo Roberto de Carvalho Roberge Tycho Brahe Fernandes Guido Feuser Plnio Cesar Moreira Francisco Jos Fabiano Andr Carvalho Gladys Afonso Paulo Ricardo da Silva Vera Lcia Ferreira Copetti Sidney Bandarra Barreiros Lenir Roslindo Piffer Paulo Cezar Ramos de Oliveira Paulo de Tarso Brando Ricardo Francisco da Silveira Gercino Gerson Gomes Neto Francisco Bissoli Filho Newton Henrique Trennepohl Helosa Crescenti Abdalla Freire Fbio de Souza Trajano Secretrio
Guia do Parcelamento do Solo Conselho Superior do Ministrio Pblico Presidente: Gercino Gerson Gomes Neto Antenor Chinato Ribeiro Paulo Ricardo da Silva Narcsio Geraldino Rodrigues Humberto Francisco Scharf Vieira Vera Lcia Ferreira Copetti Jacson Corra Paulo Cezar Ramos de Oliveira Pedro Srgio Steil Secretria: Cristiane Roslia Maestri Bell Corregedor-Geral do Ministrio Pblico Paulo Ricardo da Silva Subcorregedora-Geral Lenir Roslindo Piffer Promotor de Justia Secretrio da Corregedoria-Geral Ivens Jos Thives de Carvalho Promotores de Justia Assessores do Corregedor-Geral Eliana Volcato Nunes Monika Pabst Marcelo Wegner Thais Cristina Scheffer
Coordenadoria de Recursos Tycho Brahe Fernandes - Coordenador Promotores Assessores do Coordenador de Recursos Laudares Capella Filho Rodrigo Silveira de Souza
Ouvidor Guido Feuser Centro de Estudos e Aperfeioamento Funcional Gustavo Viviani de Souza - Diretor Centro de Apoio Operacional da Cidadania e Fundaes Luiz Fernando Ges Ulyssa - Coordenador-Geral Centro de Apoio Operacional do Controle de Constitucionalidade Raulino Jac Brning - Coordenador-Geral Mauro Canto da Silva - Coordenador Centro de Apoio Operacional do Consumidor Rodrigo Cunha Amorim - Coordenador-Geral Centro de Apoio Operacional Criminal Csar Augusto Grubba - Coordenador-Geral Onofre Jos Carvalho Agostini - Coordenador Centro de Apoio Operacional da Infncia e Juventude Priscilla Linhares Albino - Coordenador-Geral 283
Centro de Apoio Operacional de Informaes e Pesquisas Robison Westphal - Coordenador-Geral Alexandre Reynaldo de Oliveira Graziotin - Coordenador de Inteligncia e Dados Estruturados Rafael de Moraes Lima - Coordenador de Contra-Inteligncia e Segurana Institucional Adalberto Exterktter - Coordenador de Assessoramento Tcnico Alexandre Reynaldo de Oliveira Graziotin - Coordenador de Investigaes Especiais Benhur Poti Betiolo - Coordenador Regional de Investigaes Especiais de Chapec Andrey Cunha Amorim - Coordenador Regional de Investigaes Especiais de Joinville Eduardo Paladino - Coordenador Regional de Investigaes Especiais de Cricima Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente Lus Eduardo Couto de Oliveira Souto - Coordenador-Geral Centro de Apoio Operacional da Moralidade Administrativa Ricardo Paladino - Coordenador-Geral Carlos Eduardo Abreu S Fortes - Coordenador Centro de Apoio Operacional da Ordem Tributria Rafael de Moraes Lima - Coordenador-Geral Conselho Consultivo de Polticas e Prioridades Institucionais Representante do Segundo Grau: Paulo Cezar Ramos de Oliveira Germano Krause de Freitas Jackson Goldoni Amlia Regina da Silva Fabrcio Franke da Silva Ricardo Marcondes de Azevedo Norival Accio Engel Wagner Pires Kuroda Affonso Ghizzo Neto Fernanda Broering Dutra Digenes Viana Alves
Representantes do Primeiro Grau: 1 Regio - Extremo Oeste 3 Regio - Oeste 4 Regio - Planalto Serrano 5 Regio - Alto Vale do Itaja 6 Regio - Mdio Vale do Itaja 7 Regio - Vale do Rio Itaja e Tijucas 9 Regio - Planalto Norte 10 Regio - Norte 11 Regio - Sul 12 Regio - Extremo Sul
Assessoria Militar Ten. Cel. Rogrio Martins Coordenadoria-Geral dos rgos e Servios Auxiliares de Apoio Tcnico e Administrativo Nelson Alex Lorenz Coordenadoria de Auditoria e Controle Jair Alcides dos Santos Coordenadoria de Comunicao Social Silvia Pinter Pereira Coordenadoria de Finanas e Contabilidade Mrcio Abelardo Rosa 284
Guia do Parcelamento do Solo Gerncia de Contabilidade Nelcy Volpato Gerncia de Finanas Ivania Maria de Lima
Coordenadoria de Operaes Administrativas Doris Mara Eller Brggmann Gerncia de Almoxarifado Lus Antnio Buss Gerncia de Compras Samuel Wesley Elias Gerncia de Manuteno e Conservao Rmulo Csar Carlesso Gerncia de Patrimnio ngelo Vitor Oliveira Gerncia de Transportes e Servios Gerais Nair Terezinha da Silva
Coordenadoria de Pagamento de Pessoal Eliane Maria DallOglio Hoffmann Coordenadoria de Planejamento e Estratgias Organizacionais Cinthya Garcia Gerncia de Informaes e Projetos Paulo Cesar Allebrandt
Coordenadoria de Processos e Informaes Jurdicas Denis Moreira Cunha Gerncia de Arquivo e Documentos Selma de Souza Neves Machado Gerncia de Biblioteca Terezinha Weber
Coordenadoria de Recursos Humanos Silvana Maria Pacheco Gerncia de Cadastro e Legislao de Pessoal Janete Aparecida Coelho Probst
Coordenadoria de Tecnologia da Informao Oldair Zanchi Gerncia de Desenvolvimento Giorgio Santos Costa Merize Gerncia de Rede e Banco de Dados Alexandre Tatsch Gerncia de Suporte Rodrigo de Souza Zeferino 285
Promotores de Justia, por Entrncia e Antigidade na Carreira Entrncia Especial Ernani Dutra Donaldo Reiner Saulo Torres Moacir Jos Dal Magro Norival Accio Engel Carlos Eduardo Abreu S Fortes James Faraco Amorim Ivens Jos Thives de Carvalho Walkyria Ruicir Danielski Paulo Roberto Luz Gottardi Alexandre Herculano Abreu Durval da Silva Amorim Ernani Guetten de Almeida Vnio Martins de Faria Genivaldo da Silva Amrico Bigaton Janir Luiz Della Giustina Aor Steffens Miranda Eliana Volcato Nunes Sandro Jos Neis Mrio Luiz de Melo Lio Marcos Marin Rogrio Antnio da Luz Bertoncini Rui Arno Richter Viviane D`Avila Winckler Cristiane Roslia Maestri Bell Luiz Ricardo Pereira Cavalcanti Murilo Casemiro Mattos Sidney Eloy Dalabrida Fbio Strecker Schmitt Neori Rafael Krahl Monika Pabst Sonia Maria Demeda Groisman Piardi Marclio de Novaes Costa Jorge Orofino da Luz Fontes Onofre Jos Carvalho Agostini Carlos Alberto de Carvalho Rosa Rog Macedo Neves Jayne Abdala Bandeira Abel Antunes de Mello Leonardo Felipe Cavalcanti Lucchese Carlos Henrique Fernandes Davi do Esprito Santo Csar Augusto Grubba Rui Carlos Kolb Schiefler Henrique Limongi Ary Capella Neto Ktia Helena Scheidt Dal Pizzol 286 Hlio Jos Fiamoncini Andr Fernandes Indalencio Paulo Antonio Locatelli Alex Sandro Teixeira da Cruz Cid Luiz Ribeiro Schmitz Protsio Campos Neto Rosemary Machado Silva Vera Lcia Coro Bedinoto Flvio Duarte de Souza Marcelo Truppel Coutinho Margaret Gayer Gubert Rotta ngela Valena Bordini Ricardo Marcondes de Azevedo Miguel Lus Gnigler Marcelo Wegner Alexandre Reynaldo de Oliveira Graziotin Srgio Ricardo Joesting Andreas Eisele Leonardo Henrique Marques Lehmann Gustavo Mereles Ruiz Diaz Fernando Linhares da Silva Jnior Maristela Nascimento Indalencio Thais Cristina Scheffer Darci Blatt Maury Roberto Viviani Eduardo Paladino Jlio Csar Mafra Isaac Newton Belota Sabb Guimares Felipe Martins de Azevedo Daniel Paladino Francisco de Paula Fernandes Neto Luis Eduardo Couto de Oliveira Souto Vnia Augusta Cella Piazza Fabiano David Baldissarelli Assis Marciel Kretzer Joubert Odebrecht Andrey Cunha Amorim Julio Andr Locatelli Marcelo Brito de Arajo Juliana Padro Serra de Arajo Rafael de Moraes Lima Luiz Augusto Farias Nagel Joel Rogrio Furtado Jnior Rogrio Ponzi Seligman Helen Crystine Corra Sanches Geovani Werner Tramontin George Andr Franzoni Gil Ktia Rosana Pretti Armange Luciano Trierweiller Naschenweng
Guia do Parcelamento do Solo Rosangela Zanatta Cristina Balceiro da Motta Maria Luzia Beiler Girardi Anelize Nascimento Martins Machado Fabrcio Nunes Nazareno Bez Batti Affonso Ghizzo Neto Celso Antonio Ballista Junior Fabrcio Jos Cavalcanti Marcelo Gomes Silva Diana Spalding Lessa Garcia Fabiano Henrique Garcia Wilson Paulo Mendona Neto Benhur Poti Betiolo Fernando da Silva Comin Silvana Schmidt Vieira Ana Paula Cardoso Teixeira Alexandre Piazza Ricardo Paladino Hlio Sell Jnior Carlos Alberto Platt Nahas Jackson Goldoni Luciana Rosa Andr Otvio Vieira de Mello Mauricio de Oliveira Medina Entrncia Final Aristeu Xenofontes Lenzi Maria Regina Dexheimer Lakus Forlin Jdel da Silva Jnior Elizabete Mason Machado Ruy Vladimir Soares de Sousa Jos Eduardo Cardoso Mrcia Aguiar Arend Leda Maria Hermann Raul de Araujo Santos Neto Vera Lcia Butzke Cludia Mara Nolli Debora Wanderley Medeiros Santos Rosan da Rocha Ricardo Luis DellAgnolo lvaro Luiz Martins Veiga Andra da Silva Duarte Alexandre Schmitt dos Santos Cristina Costa da Luz Bertoncini Alexandre Daura Serratine Alexandre Wiethorn Lemos Luis Suzin Marini Jnior Havah Emlia Piccinini de Arajo Mainhardt Mrio Vieira Jnior Sandro Ricardo Souza Rodrigo Millen Carlin Sandro de Araujo Milani Maurilio Bento Jonnathan Augustus Kuhnen Gustavo Viviani de Souza Mrcio Conti Junior Aurlio Giacomelli da Silva Marcelo Mengarda Maria Amlia Borges Moreira Abbad Gilberto Polli Joo Carlos Teixeira Joaquim Pedro Roberto Decomain Eraldo Antunes Karla Brdio Meirelles Menegotto Viviane Damiani Valcanaia Ricardo Figueiredo Coelho Leal Vnia Lcia Sangalli Jos Orlando Lara Dias Joo Carlos Linhares Silveira Simone Cristina Schultz Cristian Richard Stahelin Oliveira Jos de Jesus Wagner Douglas Alan Silva Laudares Capella Filho Jean Michel Forest Odair Tramontin Sandra Goulart Giesta da Silva Ricardo Viviani de Souza Heloisa Melo Enns Jos Renato Crte Deize Mari Oechsler Osvaldo Juvencio Cioffi Junior Amlia Regina da Silva Alexandre Carrinho Muniz Rodrigo Silveira de Souza Rodrigo Kurth Quadro Gustavo Wiggers Leonardo Todeschini Alvaro Pereira Oliveira Melo Luiz Fernando Ges Ulyssa Rafael Alberto da Silva Moser Alan Boettger Fbio Fernandes de Oliveira Lyrio Marco Antonio Schtz de Medeiros Alicio Henrique Hirt Max Zuffo Susana Perin Carnaba Jussara Maria Viana Andra Machado Speck Daniel Westphal Taylor Murilo Adaghinari Cristiano Jos Gomes Caio Csar Lopes Peiter Mauro Canto da Silva Marcus Vincius Ribeiro de Camillo 287
Adalberto Exterktter Giovanni Andrei Franzoni Gil Wagner Pires Kuroda Renee Cardoso Braga Marcio Andr Zattar Cota Clber Augusto Hanisch Roberta Mesquita e Oliveira Tauscheck Andrea Gevaerd Rafael Meira Luz Ana Cristina Boni Jorge Eduardo Hoffmann Jadson Javel Teixeira Cssio Antonio Ribas Gomes Priscilla Linhares Albino Marcelo de Tarso Zanellato Fabrcio Franke da Silva Caroline Moreira Suzin Luciana Uller Cristine Angulski da Luz Eduardo Chinato Ribeiro Andr Teixeira Milioli Marcionei Mendes Fernanda Crevanzi Vailati Victor Emendrfer Filho Joo Alexandre Massulini Acosta
Guilherme Luis Lutz Morelli Glauco Jos Riffel Marcio Rio Branco Nabuco de Gouva Eduardo Sens dos Santos Samuel Dal-Farra Naspolini Carlos Renato Silvy Teive Fabiano Francisco Medeiros Carlos Eduardo Cunha Germano Krause de Freitas Jlio Fumo Fernandes Diego Rodrigo Pinheiro Alexandre Estefani Mnica Lerch Lunardi Alessandro Rodrigo Argenta Henrique Laus Aieta Fernanda Broering Dutra Caroline Cristine Eller Mirela Dutra Alberton Arthur Koerich Inacio Elaine Rita Auerbach Felipe Prazeres Salum Mller Marcelo Sebastio Netto de Campos Maycon Robert Hammes Roberta Magioli Meirelles Aline Dalle Laste Larissa Mayumi Karazawa Takashima Ouriques Graziele dos Prazeres Cunha Entrncia Inicial Eder Cristiano Viana Dbora Pereira Nicolazzi Cristina Elaine Thom Marcio Gai Veiga Luciana Schaefer Filomeno Caroline Sartori Velloso Nilton Exterkoetter Andria Soares Pinto Favero Maria Cristina Pereira Cavalcanti Ribeiro Barbara Elisa Heise Silvana do Prado Brouwers Anderson Adilson de Souza Luiz Mauro Franzoni Cordeiro Mrcia Denise Kandler Bittencourt Massaro Cesar Augusto Engel Kariny Zanette Vitoria Carla Mara Pinheiro Miranda Giselli Dutra Patricia Dagostin Tramontin Chimelly Louise de Resenes Marcon Lenice Born da Silva Rejane Gularte Queiroz Beilner Glucio Jos Souza Alberton Marina Modesto Rebelo Nataly Lemke Ivanize Souza de Oliveira Lara Peplau Regina Kurschus Fred Anderson Vicente Cristiane Maria Bertolin Polli Luis Felipe de Oliveira Czesnat Andreza Borinelli Andr Braga de Arajo Claudine Vidal de Negreiros da Silva Cludio Everson Gesser Guedes da Fonseca Gabriel Ricardo Zanon Meyer Tatiana Rodrigues Borges Agostini Greicia Malheiros da Rosa Digenes Viana Alves Guilherme Schmitt Raul Gustavo Juttel Luciana Cardoso Pilati Belmiro Hanisch Jnior Daniel Granzotto Nunes Rodrigo Cunha Amorim Caroline Cabral Ernest Kurt Hammerschmidt Rodrigo Andrade Viviani Henrique da Rosa Ziesemer Candida Antunes Ferreira Jean Pierre Campos Promotores de Justia Substitutos 288
Guia do Parcelamento do Solo Raul Rogrio Rabello Henriqueta Scharf Vieira Mrio Waltrick do Amarante Vanessa Wendhausen Cavallazzi Gomes Anal Librelato Longo Thiago Carrio de Oliveira Luiz Fernando Fernandes Pacheco Alceu Rocha Tehane Tavares Fenner Sandra Faitlowicz Sachs Giancarlo Rosa Oliveira Letcia Baumgarten Filomeno Ariadne Clarissa Klein Cristhiane Michelle Tambosi Fiamoncini Ferrari Marcelo Francisco da Silva Elizandra Sampaio Porto Carlos Eduardo Tremel de Faria Gilberto Assink de Souza Alan Rafael Warsch Fabiana Mara Silva Wagner Guilherme Brodbeck Cyro Luiz Guerreiro Jnior
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Perguntas e Respostas Consultas e Modelos

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Catalogao na publicao por: Clarice Martins Quint CRB 14/384

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1. rgos pblicos que podem ser acionados pelo Ministrio Pblico

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2. Instrumentos de Atuao Rotina de Procedimentos

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III- Perguntas e Respostas sobre o parcelamento do solo urbano:

3) Quais as modalidades de parcelamento do solo?

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existentes ou a abertura de novas vias e de novos logradouros pblicos12.

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6) O que so o desdobro e o remembramento?

7) O que um loteamento irregular?

8) O que um loteamento clandestino?

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A quem compete a sua execuo?

14) Quais os conceitos de Zona Urbana e Zona de Expanso Urbana?

32 CTN-Lei n. 5.172/66, 1 do art. 32 33

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15) Quem aprova o projeto de loteamento ou desmembramento?

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20) Pode haver o fechamento do loteamento por muros e cercas?

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21) Quais so os requisitos para aprovao municipal do projeto de loteamento ?

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22) Qual o contedo mnimo obrigatrio do memorial descritivo do projeto?

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25) Qual o prazo para o Municpio aprovar o loteamento ou desmembramento?

26) possvel a venda ou a promessa de venda de imvel no registrado?

27) Em se tratando de loteamento clandestino, compete ao Municpio o dever de regulariz-lo?

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28) O parcelamento do solo e a constituio de condomnios exigem licenciamento ambiental?

propor, se necessrio, Ao Civil Pblica. 58

30) Quais os crimes especficos envolvendo parcelamento de solo urbano?

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IV - Legislao e Normas Aplicveis

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76 Disponvel em http://tjsc5.tj.sc.gov.br/consultas/jurisprudencia/jsp/provimentoscirculares_avancada.jsp. Acesso em 27.09.2010 77 Disponvel em http://tjsc5.tj.sc.gov.br/consultas/jurisprudencia/jsp/provimentoscirculares_avancada.jsp . Acesso em 27.10.2010

78 Disponvel em http://tjsc5.tj.sc.gov.br/consultas/jurisprudencia/jsp/provimentoscirculares_avancada.jsp. Acesso em 27.10.2010

79 Disponvel em http://www.mp.sc.gov.br/portal/site/portal/portal_lista.asp?campo=194 Acesso em 27.10.2010

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