Avaliacao de Propriedades Rurais

AVALIAO
DE
PROPRIEDADES
RURAIS
Manual Bsico
Dados Internacionais de Catalogao na Publicao (CIP)

(Cmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
Lima, Marcelo Rossi de Camargo
Avaliao de Propriedades rurais : manual
bsico / Marcelo Rossi de Camargo Lima. -2. ed. rev. e atual. -- So Paulo : Liv. e Ed.
Universitria de Direito, 2005.
Bibliografia.
1. Direito agrrio - Brasil 2. Propriedade
rural - Avaliao - Brasil I. Ttulo.
05-0639
CDU-347.243:347.235 (81)
ndices para catlogo sistemtico:

1. Brasil : Propriedades rurais : Avaliao :
Direito agrrio 347.243:347.235 (81)
ISBN: 85-7456-187-8
MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

Engenheiro Agrnomo SP
AVALIAO
DE
PROPRIEDADES
RURAIS
Manual Bsico
2 edio revista e atualizada
inclui nova NBR da ABNT comentada
So Paulo 2005
Copyright 2005 by Leud Livraria e Editora Universitria

de Direito Ltda.
Editor responsvel:
Armando dos Santos Mesquita Martins

Produtor editorial:
Luiz Antonio Martins

Reviso:
Marcelo Rossi de Camargo Lima

Luiz Antonio Martins
Capa e editorao:
Triall Composio Editorial Ltda.
d)
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So Paulo SP
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Impresso no Brasil
Para Renata, a razo e

emoo de tudo que fao.
memria de Maria Arminda (mame),
eterna incentivadora.
Sumrio
1. INTRODUO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2. CONCEITOS BSICOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
3. MTODOS DE AVALIAO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
3.1 Mtodos para identificar o valor de um bem . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
3.2 Mtodos para identificar o custo de um bem . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
4. A APLICAO DO MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO . . 21
4.1
4.2
4.3
4.4
A amostra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Os atributos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
O tratamento tcnico. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
A aplicao do mtodo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
5. A AVALIAO COM USO DO MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE

MERCADO E EVOLUTIVO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
5.1 O primeiro passo a vistoria do imvel objeto da avaliao . . . . . . 25
5.1.1 Imvel objeto da avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
5.2 A composio de um imvel rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
5.2.1 Terras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
5.2.2 Culturas agrcolas (ou benfeitorias reprodutivas ou
capital fundirio produtivo). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
5.2.3 Construes e edificaes (ou benfeitorias no
reprodutivas ou capital fundirio auxiliar) . . . . . . . . . . . . . . 34
5.2.4 Semoventes (ou capital de explorao fixo, vivo) . . . . . . . . . 34
5.2.5 Motores, mquinas e implementos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
5.2.6 Produtos e materiais diversos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
5.2.7 Recursos naturais (desde que j no tenham sido
considerados junto com a terra nua) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
5.2.8 Ativo ou passivo ambiental. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
5.3 Aplicao do mtodo comparativo para as terras . . . . . . . . . . . . . . . 35

5.4 A pesquisa das amostras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
5.5 A homogeneizao das amostras. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
6. A INFLUNCIA DA VARIVEL TIPOS DE TERRAS NO VALOR DO IMVEL . . . . . . 45

6.1 Pressuposies para a classificao das terras por
capacidade de uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
6.2 Caracterizao das classes e subclasses de
capacidade de uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
7. FATORES DE HOMOGENEIZAO DAS TERRAS EM FUNO DE SUA
CAPACIDADE DE USO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
7.1 A propriedade dos mnimos quadrados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
8. A INFLUNCIA DA VARIVEL SITUAO E VIABILIDADE DE
CIRCULAO NO VALOR DO IMVEL. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
9. AVALIAO DE TERRAS NUAS UTILIZANDO O MTODO COMPARATIVO
DIRETO DE DADOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
9.1 Os ndices agronmicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
10. PESQUISA DE TERRAS HOMOGENEIZAO E SANEAMENTO
DAS AMOSTRAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
10.1 Imvel paradigma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
10.1.1 Imvel objeto da avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
10.2 Definio do que so imveis semelhantes . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
10.3 O fator elasticidade de oferta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
10.4 Homogeneizao da pesquisa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
10.5 A definio da curva de valores de terras a ser adotada . . . . . . . . . 99
10.6 Saneamento dos dados amostrais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
11. A INFLUNCIA DE OUTRAS VARIVEIS NA AVALIAO DAS TERRAS . . . . . . . . 109
11.1 Exemplo simplificado usando regresso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
12. A INFLUNCIA DA VARIVEL TEMPO NA FORMAO DO VALOR . . . . . . . . . . 117
13. AVALIAO DE BENFEITORIAS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
13.1 Por que avaliar separadamente as benfeitorias das terras . . . . . . 122
13.2 Avaliao de produes vegetais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
13.2.1 Avaliao de um pomar de laranja. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
13.2.2 Avaliao de florestas artificiais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
13.2.3 Florestamentos de eucalipto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
13.2.4 Avaliao de uma cultura de cana-de-acar . . . . . . . . . . . 141
13.2.5 Avaliao de pastagens. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS
13.3 Avaliao de edificaes e instalaes rurais

(ou benfeitorias no reprodutivas) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
14. AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS AGRCOLAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
15. AVALIAO DE SEMOVENTES (REBANHOS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
16. AVALIAO DE RECURSOS NATURAIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
17. A AVALIAO COM USO DO MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA . . . . . . . 169
18. O IBAPE/SP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
19. BIBLIOGRAFIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
APNDICE A EXEMPLO DE UM LAUDO DE AVALIAO DE UMA
PROPRIEDADE RURAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
20.1 Consideraes preliminares. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
20.2 Procedimentos metodolgicos avaliatrios . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
20.2.1 Terra nua . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
20.2.2 Culturas e construes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
20.3 Vistoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
20.3.1 Localizao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
20.3.2 Solos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
20.3.3 Culturas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
20.3.4 Rebanhos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
20.3.5 Construes, edificaes e instalaes . . . . . . . . . . . . . . . . 186
20.4 Avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
20.4.1 Terra nua . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
20.4.2 Edificaes, instalaes benfeitorias no reprodutivas . . 205
20.4.3 Produes vegetais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
20.4.4 Semoventes rebanho de gado de corte . . . . . . . . . . . . . . 211
20.5 Valor do imvel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
20.6 Anlise do mercado imobilirio e do valor encontrado. . . . . . . . . 212
20.7 Encerramento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
APNDICE B LEGISLAO PROFISSIONAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213
I. Qualificaes profissionais do perito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213
II. Avaliaes e percias de engenharia so de competncia de
profissional habilitado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
III. Impugnao de laudo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
Recomendaes finais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
10
APNDICE C INSTRUES PARA O EMPREGO DO APARELHO

CLASSIFICADOR DE SOLOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219
22.1 Resumo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219
22.2 Introduo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
22.3 Descrio do classificador Norton . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
22.3.1 Manejo do classificador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
22.4 O classificador detalhes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
22.4.1 Figura I Mostrador, Face A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
22.4.2 Figura II Janela A, Mostrador, Face B . . . . . . . . . . . . . . . 225
22.4.3 Figura III Lingeta, Face A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
22.4.4 Figura IV Lingeta, Face B. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
A NOVA NORMA DA ABNT PARA AVALIAO DE IMVEIS RURAIS
COMENTADA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
Captulo
Introduo
O objetivo deste trabalho fornecer aos profissionais atuantes na

engenharia de avaliaes de imveis rurais, ou queles que desejam comear, uma fonte de consulta em que procuramos apresentar os fundamentos para avaliao de Propriedades Rurais.
Este trabalho visa facilitar e difundir os conhecimentos adquiridos
pelo autor em mais de dez anos de trabalhos espalhados por todo o Pas,
propiciando aos engenheiros de avaliaes cada vez mais segurana na
determinao de valores de propriedades rurais.
As propriedades rurais so imveis cuja melhor alternativa econmica de explorao por meio da atividade agrcola, pecuria, extrativa
vegetal, florestal ou agro-industrial.
O valor destas propriedades est baseado nas suas caractersticas
intrnsecas, influenciadas por fatores externos. O valor das propriedades
rurais reside na relao entre a propriedade e os acontecimentos no
mercado agrcola. Na avaliao de propriedades destinadas produo
agrcola, deve-se entender as caractersticas nicas dos imveis, e as influncias externas devem ser interpretadas tendo em vista a conjuntura
econmica.
Para entender o significado destas influncias externas essencial
que o avaliador rural compreenda a dependncia do valor de terras rurais na economia agrcola. O valor das terras tende a incrementar em
tempos de preos de commodites elevados e decrescer quando estas commodites baixam.
Por causa da estreita relao entre o custo da produo de uma
commodite e o lucro originrio desta atividade, a avaliao de propriedades agrcolas demanda um conhecimento detalhado do processo de pro-
12
duo agrcola. O conhecimento do sistema de produo de uma

commodite em particular e o gerenciamento deste empreendimento na
especfica regio rural so essenciais. Ambas as qualidades da produo
agrcola e a capacidade de manter esta produo so consideraes significantes. Elas dependem de dois ingredientes: a capacidade inerente
de produo da propriedade e a qualidade de uma administrao com
capacidade de antecipaes.
No corao do valor das terras agrcolas est a capacidade de produo do solo na qual a produo agrcola toma lugar. Isto pode ser incrementado ou diminudo pela administrao. Boas prticas culturais,
conservao do solo cuidadosa e modificaes tcnicas podem aumentar a produo. Na outra ponta, negligncia pode diminuir seriamente a
capacidade de produo at dos melhores solos.
O avaliador rural deve ter um amplo conhecimento de economia,
tendncias de valor de terras, mercado de commodites, produo e colheitas, composio e produtividade de solos, recursos hdricos, conservao de solos e meio ambiente, tanto quanto peculiaridades do financiamento rural. A aplicao das tcnicas bsicas de avaliao em propriedades rurais significante perto do contexto de tantos assuntos.
O trabalho do avaliador rural o de identificar, presumir e analisar
todas as informaes relevantes, interpret-las no contexto dos princpios econmicos, e aplicar as tcnicas apropriadas que resultaro na estimativa de valor. a capacidade de entender a teia de influncias sobre
o valor das terras e na habilidade de analis-las e relacion-las com a
propriedade em estudo que marca o avaliador rural profissional.
Para a avaliao de propriedades com fins rurais faz-se necessrio
que o profissional tenha conhecimentos de engenharia agronmica e
suas especialidades como florestal e zootecnia, alm dos conhecimentos
gerais de engenharia de avaliaes e do mercado imobilirio rural.
Como muito bem definiu o ilustre eng. Paulo Grandiski, alm destes princpios acima relatados, sabe-se tambm que os preos das transaes imobilirias tm um grande componente racional, lgico, da ordem
de 70 a 90% na formao dos preos, e outro emocional, da ordem de 10
a 30%, em que os preos oscilam de forma aleatria, dependendo do
maior ou menor poder de barganha ou habilidade dos compradores e
vendedores, interesse especfico naquele imvel, etc.
13
E continua o eng. Grandiski: todo avaliador honesto se prope a

encontrar o verdadeiro valor de mercado do imvel. Conceitos mais
recentes, como os adotados pela norma para avaliao de imveis urbanos do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo), explicitam que esse valor corresponde ao valor
mdio praticado no mercado, dentro da aleatria de flutuao normal
dos preos, descrita no pargrafo anterior.
Assim, nos captulos a seguir, detalharemos as trilhas possveis para
se identificar o valor de mercado de uma propriedade rural.
Captulo
Conceitos Bsicos
Segundo nos ensina Demtrio (1991), do ponto de vista jurdico

terra (ou bem-de-raiz) pode ser conceituada como qualquer poro da
superfcie terrestre sobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade que dizem respeito no somente rea da superfcie, mas tambm a coisas como a cobertura vegetal natural, as construes e outras
benfeitorias feitas pelo homem (plantaes, por exemplo).
Ainda segundo Demtrio (1991), o conceito econmico de terra
muito amplo e abrange o somatrio dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem, sobre os quais a possesso de qualquer poro da superfcie terrestre permite controle.
Subdivide-se a terra em: espao, natureza, fator de produo, bem
de consumo, situao, propriedade e capital, cujas definies so:
Terra como espao espao cbico (jazidas minerais) e espao
acima da superfcie (construes e exploraes agrcolas);
Terra como natureza ambiente natural determinado pelas condies climticas, topogrficas e edficas;
Terra como fator de produo fonte natural de alimentos, fibras, materiais de construo, minerais e outras matrias-primas
utilizadas na sociedade moderna. Est estreitamente ligado ao
conceito de terra como bem-de-consumo;
Terra como situao modernamente, grande importncia
atribuda ao conceito de terra como situao, isto , sua localizao em relao a mercados, vias de acesso e outros aspectos socioeconmicos. Em avaliao de imveis rurais a situao do imvel
aparece, em escala de grandeza, logo aps a capacidade de uso,
na estimativa do valor das terras;
16
Terra como propriedade tem conotaes com os direitos e responsabilidades que indivduos ou grupos exercem sobre a posse
e uso daterra.
Os imveis rurais subdividem-se, segundo a Lei no 8.629 de 25/02/93,
como:
Art. 4o Para os efeitos desta lei, conceituam-se:
I Imvel Rural o prdio rstico de rea contnua, qualquer que seja
a sua localizao, que se destine ou possa se destinar explorao agrcola,
pecuria, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial;
II Pequena Propriedade o imvel rural:
a) de rea compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) mdulos fiscais;
III Mdia Propriedade o imvel rural:
a) de rea superior a 4 (quatro) e at 15 (quinze) mdulos fiscais;
Captulo
Mtodos de Avaliao
Os mtodos de avaliao de propriedades rurais baseiam-se na

qualidade e quantidade das informaes disponveis para o engenheiro
de avaliaes.
Quais so estas informaes?
Normalmente, o mercado fornece os valores de venda, os valores
de arrendamento e os custos de reproduo/reposio.
Valor de venda: proveniente da comercializao, livre de
qualquer nus, das propriedades rurais entre duas partes interessadas mas no obrigadas;
Valor de arrendamento: proveniente da renda obtida pelo
proprietrio ao arrendar (alugar) sua propriedade para explorao por terceiros.
Desta forma, existem os seguintes mtodos para a identificao do
valor de um bem imvel de destinao rural (ABNT, 2001):
Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento
tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes
da amostra;
Mtodo da Capitalizao da Renda Identifica o valor do
bem, com base na capitalizao presente da sua renda lquida
prevista, considerando-se cenrios viveis;
Mtodo Evolutivo Identifica o valor do bem pelo somatrio
das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a
identificao do valor de mercado, deve ser considerado o Fator
de Comercializao, preferencialmente medido por comparao
no mercado; e
18
Mtodo Involutivo Identifica o valor de mercado do bem,

alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo
de estudo de viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico
empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com
as condies do mercado no qual est inserido, considerando-se
cenrios viveis para execuo e comercializao do produto.
Alm destes, existem mtodos para identificar o custo de um bem:
Mtodo Comparativo Direto de Custo Identifica o custo
do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra; e
Mtodo da Quantificao de Custo Identifica o custo do
bem ou de suas partes por meio de oramentos sintticos ou analticos a partir das quantidades de servios e respectivos custos
diretos e indiretos.
Neste trabalho, apresentaremos o Mtodo da Capitalizao da Renda
e o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado em conjunto com o
Mtodo Evolutivo.
3.1 Mtodos para identificar o valor de um bem

Como o prprio nome indica, baseiam-se na determinao de
forma direta do valor da propriedade, em funo de um valor mdio de
venda obtido em uma amostragem de mercado.
Como mais utilizado temos o Mtodo Comparativo Direto de Dados
de Mercado (ou The Sales Comparison Approach), que visa determinar o
valor baseando-se na comparao com outros imveis semelhantes transacionados e/ou ofertados no mercado, efetuando-se, claro, as homogeneizaes devidas em funo das diferenas entre as diversas amostras.
Este mtodo utilizado com frequncia em conjunto com o Mtodo Evolutivo, que identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificao do
valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercializao,
preferencialmente medido por comparao no mercado, conforme
consta no projeto da Norma para Avaliao de Bens, parte 1 da ABNT
(2001).
19
Outro mtodo o da Capitalizao da Renda (ou The Income Capitalization Approach) que se baseia na capitalizao da receita lquida
anual do imvel avaliando, utilizando-se de uma taxa obtida no mercado, para determinar o valor total da propriedade.
3.2 Mtodos para identificar o custo de um bem

Aqui temos o Mtodo Comparativo Direto de Custo, que identifica
o custo do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra, e o Mtodo da Quantificao do Custo, que identifica o custo do bem ou de suas partes por meio
de oramentos sintticos ou analticos a partir das quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiretos, conforme consta no projeto
da Norma para Avaliao de Bens, parte 1 da ABNT (2001).
Captulo
A Aplicao do Mtodo
Comparativo Direto
de Dados de Mercado
A NBR14.653-1 (ABNT, 2001) define-o como um mtodo que

identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico
dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra.
Entendemos que isto significa que, baseado em uma amostragem
de valores de imveis que esto no mercado imobilirio, semelhantes
(comparveis) propriedade avalianda, iremos identificar o seu valor
de mercado utilizando tratamento estatstico, que, por sua vez, deve interpretar, entender e homogeneizar os atributos da amostra quando
comparados com os atributos do imvel objeto da identificao de valor.
Temos, assim, alguns pontos bsicos que nos permitem aplicar esta
meto-dologia:
a necessidade de uma amostra com valores de imveis negociados
ou em negociao;
o conhecimentos dos atributos que diferenciam os valores das diversas propriedades;
um procedimento estatstico que permita ao engenheiro de avaliaes interpretar estes atributos, visando torn-los homogneos.
4.1 A amostra
Uma amostra de dados de mercado consiste em conhecer os valores de diversos imveis que foram ou esto sendo negociados no mercado imobilirio.
Este mercado imobilirio deve, por sua vez, ser semelhante quele
onde est localizado o imvel avaliando, para que existam dados comparveis.
22
4.2 Os atributos
Entendemos por atributos, aquelas caractersticas dos imveis que
os individualizam numa amostragem.
Por exemplo, a rea, sua localizao, as possibilidades de explorao, sua infra-estrutura, disponibilidade de uso dos recursos naturais, etc.
4.3 O tratamento tcnico

Por tratamento tcnico ou procedimento estatstico, pode-se interpretar o procedimento matemtico que permita trabalhar com uma
amostra de dados, de forma que os atributos que caracterizam cada um
dos dados possam ser identificados, quantificados e, finalmente, homogeneizados para um padro igual ao da propriedade que se est avaliando.
Este procedimento pode trabalhar com todos as caractersticas simultaneamente, ou de forma individualizada.
Entendo que tudo vai depender da quantidade e da qualidade das
informaes existentes e disponveis no mercado imobilirio.
4.4 A aplicao do mtodo

Do que j descrevemos podemos deduzir que a aplicao do mtodo comparativo direto de dados de mercado para a avaliao de imveis
rurais deve trabalhar com os atributos de cada informao, de cada
dado, de forma direta.
Isto significa que as mais diversas caractersticas que diferenciam
um imvel de outro devem ser conhecidas pelo engenheiro de avaliaes, para que possam ser transformadas em parmetros numricos sem
subjetividade, ou como falam os estatsticos, que possam ser transformadas em variveis dicotmicas.
Vamos tentar traduzir. No item 5.1.1 apresentamos um imvel a
ser avaliado, no qual identificamos os seguintes atributos:
(a) rea
(b) Localizao
Distncia da cidade mais prxima
Distncia da sede da comarca
Tipo de pavimento da estrada de acesso

(c) Culturas
Cana-de-acar
Laranja
Pastagens
(d) Recursos naturais
rea de reserva legal
rea de preservao permanente
Nascentes
Cursos dgua
(e) Construes, instalaes e edificaes
Estradas e carreadores
Sede
Casas dos funcionrios
Curral
Paiol (ou tulha)
Cercas internas e externas
(f) Terras
Terra de cultura
Terra mista
Terra de pastagem
Terra com mata
(g) Rebanhos
Boi gordo
garrote
(h) Mquinas
tratores
implementos
23
24
Somente nesta listagem temos oito atributos diferentes (24 itens

no total) que, a princpio, so caractersticas que alteram/influenciam o
valor do imvel.
Isto significa que o engenheiro de avaliaes que busca identificar
o valor de um bem deveria encontrar uma amostra significativa que, no
mnimo, apresentasse os mesmos atributos.
Isto para que seu tratamento estatstico tivesse fundamentao.
Ultrapassado este passo, devemos aderir a cada um dos atributos,
que neste momento passam a ser denominadas variveis quantitativas
ou qualitativas, uma condio dicotmica, evitando a aplicao de notas
sem justificativa matemtica.
Ento, se existe esta possibilidade, por que raramente encontramos
laudos onde estas variveis so trabalhadas sem nenhum grau de subjetividade, ou seja, sem aplicao de notas?
Entendo que , em primeiro lugar, porque o mercado imobilirio
de fazendas possui um universo de dados pequeno, quando comparado
ao mercado urbano; e segundo, para determinar a forma de variao das
variveis, no existem estudos estatsticos previamente realizados para
definir fatores ou notas para algumas variveis qualitativas.
Talvez sejam estes alguns dos motivos pelo qual temos visto inmeros casos de aplicao errada de ferramentas estatsticas que insistem
em adotar notas para diversas variveis, o que implica numa interferncia do avaliador no resultado final do trabalho, quando deveria ser o
contrrio: sobre o resultado final do trabalho que o avaliador deveria
exercer seu poder de arbitrar.
Note, interferir diferente de ponderar: pode-se perfeitamente trabalhar com diversas variveis na forma quantitativa (valor das construes e culturas; reas de cada tipo de solo; porcentagem do imvel j
explorado por cada tipo de solo, etc.) o que diferente de simplesmente
afirmar: benfeitorias significativas ou no; culturas muito significativa, pouco significativa.
Tendo em vista estas limitaes, passaremos a abordar a aplicao
do mtodo comparativo direto de dados de mercado para as terras, na
exposio a seguir apresentada, utilizando metodologia cientfica como
a estatstica aplicada.
Captulo
A Avaliao com Uso do

Mtodo Comparativo Direto de
Dados de Mercado e Evolutivo
O prprio nome da metodologia explica: pela comparao entre diversos imveis semelhantes existentes na mesma regio geo-econmica
da propriedade avalianda, determinaremos o valor de um imvel.
A aplicao depende da coleta de amostras no mercado imobilirio
da regio onde est localizada a propriedade avalianda, amostras estas
que representem o mercado de compra e venda de fazendas. Quanto
mais precisa for a descrio das amostras a serem utilizadas, menor ser
a margem de erro na utilizao da estatstica.
5.1 O primeiro passo a vistoria do imvel objeto

da avaliao
Nosso objetivo identificar o verdadeiro valor de um bem, neste
caso, uma propriedade rural, e isto no pode ser feito sem o conhecimento detalhado deste bem e do contexto onde ele est inserido
Assim, primeiro deve-se coletar os seguintes dados bsicos do imvel avaliando e da regio onde este est localizado:
caratersticas fsicas: tipos de solos e caractersticas como fertilidade, drenagem, pedregosidade, topografia, grau de eroso,
etc.;
situao (caractersticas da vizinhana): estradas de acesso, condies de trfego, distncias a centros de referncia, etc.;
culturas (ou benfeitorias reprodutivas) e construes (ou benfeitorias no reprodutivas);
26
reas cultivadas, produtividades e condies fitossanitrias; dimenses, estado de conservao e funcionalidade das edificaes e instalaes;
tipo e volume da produo (receita e despesa);
mercado consumidor, preos recebidos, preos pagos;
legislao ambiental; etc.
Isto s possvel com uma vistoria a mais completa possvel. Dela
depende toda a continuao do trabalho.
Cabe ao engenheiro de avaliaes solicitar ao interessado toda a
documentao sobre a propriedade em estudo que entender necessria
para o bom desenvolvimento de seu trabalho, como: ttulo de domnio,
plantas, histricos de produo, etc.
Alm destas, o profissional pode utilizar-se tambm de cartas de
solos, levantamentos aerofotogramtricos, imagens de satlite, cartas
planialtimtricas, etc.
De posse deste material nosso trabalho de campo pode comear,
com a vistoria ao imvel avaliando, onde iremos levantar:
meios de acesso, pavimento, condies de trfego (inclusive nas
chuvas);
tipos de solos existentes e respectivas reas;
atividade produtiva: agricultura, pecuria, florestal, extrativista,
etc.;
reas cultivadas; estgio atual; produtividade esperada; ciclo
completo; custos de implantao e custeios, etc.;
instalaes necessrias para o bom desenvolvimento da atividade produtiva, como: galpes de mquinas, casas de funcionrios,
paiol, tulha, armazm, escritrio, sede, etc.;
outras instalaes secundrias;
recursos naturais: matas, reservas, disponibilidade de gua, etc.
Para facilitar, o profissional pode se valer de algumas fichas de pesquisa e coleta de dados. Lembramos tambm um velho ditado: Uma fotografia vale mais que mil palavras. Ou seja, o laudo deve vir sempre
acompanhado de documentao fotogrfica.
Este levantamento de dados, tanto do imvel avaliando como da
regio, deve obedecer ao mesmo critrio. Ampliando o horizonte, de
27
nada adianta ao engenheiro de avaliaes proceder a uma minuciosa

vistoria no imvel avaliando se no proceder da mesma maneira na sua
amostragem de dados.
Feito este prembulo, como exemplo a ser utilizado neste trabalho,
descrevemos a seguir a propriedade a ser aqui avaliada.
5.1.1 Imvel objeto da avaliao

Nome: Fazenda So Joo da Boa Vista
rea: 221,9967 alqueires ou 537,232 ha
Localizao: distante 3 km da cidade de.... por estrada de terra e
20 km do municpio de..., sede da comarca e principal centro de referncia
da regio por estrada asfaltada. Faz frente para rodovia asfaltada mas no
tem acesso direto por esta. O acesso principal por estrada de terra com
condies de trfego em qualquer poca do ano, tanto para veculos leves
quanto para caminhes.
Culturas (ou benfeitorias reprodutivas):
100,00 ha ocupados com cultivo de cana-de-acar, ciclo de cinco cortes.
REA
ESTGIO
35,00 ha
PRODUTIVIDADE
91 t/ha
103,10 t/ha
103,50 t/ha
94,50 t/ha
63,60 t/ha
1 corte
25,00 ha
2 corte
3 corte
15,00 ha
15,00 ha
4 corte
5 corte
10,00 ha
60,00 ha ocupados com cultivo de laranja, ciclo de 20 anos, perodo

de formao de quatro anos, densidade de 250 plantas/ha, produtividade
adulta de 700 cx./h
Idade atual
No de cortes
futuros
Produo cx./ha
atual
rea avalianda
(ha)
15
250
4,00
14
400
4,00
13
700
4,00
28

o
Idade atual
N de cortes
futuros
Produo cx./ha
atual
rea avalianda
(ha)
12
700
4,00
11
700
4,00
10
700
4,00
10
700
4,00
11
700
4,00
12
700
4,00
13
700
4,00
14
700
4,00
15
700
4,00
16
600
3,00
17
500
3,00
18
400
3,00
19
300
3,00
45 alqueires ou 108,90 ha ocupados com pastagens de capim elefante, com 40 subdivises, estado vegetativo excelente.
14,60 alqueires ou 35,332 ha ocupados por edificaes e instalaes
(ou benfeitorias no reprodutivas), estradas, carreadores.
O restante est ocupado com a reserva legal e reas de preservao
permanente.
Edificaes e instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas):
SEDE: Trata-se de uma residncia do tipo construtivo mdio superior,
estado de conservao bom. composta de sala de estar, sala de jantar,
sala de jogos, escritrio, trs dormitrios, trs sutes, dos banheiros, cozinha e despensa. REA CONSTRUDA: 445,00 m.
CASAS DOS FUNCIONRIOS: Trata-se de seis residncias do tipo
construtivo proletrio, estado de conservao regular. So compostas de
sala, dois dormitrios, banheiro, cozinha e despensa. REA CONSTRUDA
TOTAL: 360,00 m.
29
CURRAL: Construdo com cerca de madeira de lei, com cinco tbuas e

moures a cada 4 m, com brete, embarcadouro e balana para 1 ton.
Estado de conservao regular. 400,00 metros lineares.
PAIOL (TULHA): Fechamento lateral de madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso cimentado liso, sem forro. Estado de conservao regular. REA CONSTRUDA TOTAL: 120,00 m.
CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com moures de madeira espaados de 2,5 m cada, com quatro fios de arame farpado, estado de conservao e manuteno bons. 10.000 metros lineares.
Terras: 80 alqueires ou 193,60 ha de terras denominadas como
terras de cultura; 89,60 alqueires ou 241,032 ha de terras denominadas
terra mista ou terra de pastagens e 42,40 alqueires ou 102,60 ha de
terras denominadas terras de matas.
Rebanhos: 200 cabeas de boi gordo; 200 cabeas de garrotes.
Mquinas: trs tratores MF 275; um trator MF 290 com hidrulico; e diversos implementos em bom estado de conservao.
Recursos naturais: existem trs nascentes na propriedade, com
crregos que atravessam o imvel; existem 35 alqueires cobertos com vegetao natural (mata).
5.2 A composio de um imvel rural

Uma das maiores dificuldades na aplicao do mtodo comparativo, na forma direta, consiste em identificar amostras que sejam semelhantes ao bem avaliando, devido grande variao encontrada entre as
fazendas.
Exemplificando, apresentamos um esquema da composio de
uma propriedade rural, que podemos resumir como:
30
IMVEL RURAL
composio
TERRAS
terras cultivveis
terras cultivveis em alguns casos
terras no cultivveis
CONSTRUES
parte do processo produtivo

galpes, silos, armazns, cercas,
casas, currais, estradas, etc.
MQUINAS
CULTURAS
bens que geram rendimentos
pastagens, caf, cana, laranja
fruticultura, cult, anuais, etc.
SEMOVENTES
rebanhos
gado leiteiro, de corte, equinos,
sunos, caprinos, piscicultura, etc.
motores, implementos
tratores,
mquinas de benefcio, etc.
PRODUTOS
adquiridos ou produzidos
sementes, fertilizantes,
colheitas armazenadas, etc.
RECURSOS
NATURAIS
OUTROS COMO:
ativo ou passivo ambiental,
documentao,
etc.
Quando falamos em imveis semelhantes, estamos dizendo que

para uma comparao direta as propriedades devem ser iguais. Por
exemplo:
Se estamos avaliando uma propriedade com 250 ha, na beira do
asfalto, destinada a pecuria extensiva, com 150 ha de solos classe VI
ocupados com pastagens de brachiaria (capacidade de suporte atual
de 1 UA/ha/ ano), 20 divises de pasto, 50 ha de solos classe III destinados a agricultura (milho), curral para 500 cabeas (com brete e
balana), duas casas de funcionrios, 50 ha de solos classe VII e VIII
com reserva legal averbada e uma casa sede, devemos procurar amostras iguais em todos estes componentes.
Perceberam a dificuldade! Esta consiste exatamente na comparao sem as devidas tcnicas avaliatrias. Sabe-se que as fazendas tm
31
caractersticas distintas, como: aptido agrcola; dimenses; vias de

acesso; reas cultivadas; quantidade e tamanho das construes e edificaes; produtividades; tipos de solos; disponibilidade de gua; cobertura vegetal natural; etc.
Devido a estas e muitas outras diferenas entre as diversas fazendas (tanto a avalianda como as amostras de mercado), a comparao direta somente seria possvel quando as propriedades fossem iguais.
Aqui entra a sensibilidade do engenheiro de avaliaes.
Para permitir uma comparao entre dados semelhantes (mas no
absolutamente idnticos), a recomendao separar as terras do restante da composio do imvel, que apresentamos no organograma anterior. Ou seja, estamos recomendando uma mistura de mtodo comparativo direto de dados de mercado com mtodo evolutivo, em que o valor de
um bem identificado pela somatria de suas parcelas.
Por que est separao? Para viabilizar a aplicao da metodologia, uma vez que os componentes dos imveis rurais transformam-se em
dezenas de variveis, como algumas que listamos a seguir:
Terras
Fertilidade natural, drenagem, pedregosidade, topografia, profundidade, etc. que so condensadas na capacidade de uso; situao relativa; dimenso; etc.
Culturas (ou benfeitorias reprodutivas)
Cana-de-acar; laranja; soja; milho; algodo; manga; florestamentos; caf; caju; pimenta; etc.
Construes (ou benfeitorias no reprodutivas)
Estbulos; brete; curral; galpes; casas (funcionrios e sede);
terreiros; cercas; pocilgas; etc.
As normas mais recentes recomendam um nmero mnimo de
amostras em funo do nmero de variveis, e ns entendemos que isto
deve ser seguido pelo engenheiro de avaliaes, a saber:
N > 3(K+1)
Onde:
N = nmero de dados amostrais de mesma natureza e efetivamente utilizados
K = nmero de variveis independentes
32
Ou seja, no exemplo citado acima de variveis temos 23 explicativas

e 1 explicada, gerando a necessidade de uma amostragem de no mnimo
72 dados! extremamente oneroso em termos de tempo e dificuldade
natural do mercado de propriedades rurais a obteno de uma amostragem com este nmero, para a mesma regio.
A argumentao de que com o uso da ferramenta anlise de regresso isto seria vivel, porque poderamos trabalhar com dados de
outras regies ao mesmo tempo, vlida somente quando esta nova varivel regio tambm for includa. Repare que isto implica aumento no
nmero de variveis (regies diferentes) que tem como conseqncia
direta um nmero de amostras maior, completando assim um crculo vicioso de obteno de informaes.
A soluo?
Quando separamos estas variveis, restando terra apenas, reduzimos estas transformaes, e como consequncia tambm reduzimos o
tamanho mnimo da amostragem.
Desta concluso foi que partiu o seguinte critrio de avaliao: a
partir do valor total do imvel obtido em pesquisa de mercado, faz-se a
decomposio em valor das terras e os demais componentes (com valor
comercial) existentes.
Esta decomposio uma mistura de mtodo de custo (para avaliar os componentes da propriedade) com mtodo comparativo.
Devemos, ento, definir claramente cada um dos principais grupos
de componentes dos imveis rurais.
5.2.1 Terras
So avaliadas em funo da fertilidade, topografia, profundidade,
grau de eroso, drenagem, etc. sintetizados na forma de sua capacidade
de uso; localizao e outros fatores, porm sem vegetao e sem benfeitorias, dentro do conceito de Terra Nua;
Neste ponto o engenheiro precisa de muita cautela. O termo terra
nua sugere a terra sem nada sobre a mesma. No exatamente isto,
como pode-se ver a seguir.
33
TERRA NUA conceitos:

O INCRA, por meio da sua antiga Instruo Normativa 08/93, em
seu Anexo II, item 4.1, dizia:
Considera-se terra nua a terra com suas acesses naturais, nos
termos dos artigos 43, inciso I, e 64 do Cdigo Civil. Entende-se portanto por acesses naturais tudo o que se encontrar incorporado terra sem a interveno do proprietrio.
O Cdigo Civil explica:
Artigo 43: So bens imveis:
I O solo com a sua superfcie, os seus acessrios e adjacncias naturais, compreendendo as rvores e frutos pendentes, o espao areo e o
subsolo.
Artigo 64: No se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos coisa sem a interveno do proprietrio, possuidor ou detentor.
Analisando estes artigos, veremos que o primeiro define bem imvel e o segundo, de forma muito clara, define benfeitoria: aqueles melhoramentos feitos com a interveno do proprietrio.
A Constituio Federal, no seu artigo 184, diz que os imveis desapropriados sero indenizados em ttulos da dvida agrria e as benfeitorias teis e necessrias em dinheiro, mas em nenhum momento se refere
a definio de terra nua. Podemos deduzir que o que no seja benfeitoria til e necessria seja terra nua?
O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhum
momento deixam claro o conceito de terra nua.
A Medida Provisria 1997-34 (e suas reedies), de 13/01/2000,
diz o seguinte:
Art. 3o Os artigos 2o, 6o, 7o, 11, 12, 17 e 18 da Lei no 8.629, de
25 de fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alteraes:
Art. 12, 2o Integram o preo da terra as florestas naturais, matas
nativas e qualquer outro tipo de vegetao natural, no podendo o
preo apurado superar, em qualquer hiptese, o preo de mercado do
imvel.
Ou seja, o texto desta medida provisria apenas confirma o que o
Cdigo Civil j havia dito: benfeitorias so aquelas sobrevindas terra
34
com a interveno do homem. Isto , por deduo, terra nua a terra

com suas acesses naturais, como florestas e matas nativas.
Concluindo, recomendamos que conste no seu laudo e/ou parecer
tcnico a definio de terra nua, para evitar dvidas.
5.2.2 Culturas agrcolas (ou benfeitorias reprodutivas ou

capital fundirio produtivo)
Abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural capazes
de proporcionar rendimentos como a venda de seus produtos, como:
(re)florestamentos, pastos cultivados ou melhorados, culturas temporrias e permanentes (ou culturas de uma safra ou de vrias safras) como
milho, soja, cafezais, pomares, etc.
5.2.3 Construes e edificaes (ou benfeitorias no

reprodutivas ou capital fundirio auxiliar)
Abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural que no
proporcionam rendimentos prprios, embora contribuam para o xito
das exploraes. o caso das edificaes em geral (casas, galpes, estbulos, pocilgas, currais e outras) e dos chamados melhoramentos fundirios (trabalhos de conservao do solo, sistemas de irrigao e drenagem, audes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado,
efetuados no prprio solo).
5.2.4 Semoventes (ou capital de explorao fixo, vivo)

Animais de lide e auxiliares e os produtores (ou de rendimento).
5.2.5 Motores, mquinas e implementos

Abrange veculos, tratores, mquinas de benefcio, moto-bombas,
arados, grades, ferramentas e utenslios, arreios, mobilirio e outros
(capital de explorao fixo, inanimado).
5.2.6 Produtos e materiais diversos

Inclui os produtos adquiridos no comrcio (sementes, mudas, fertilizantes, corretivos, raes, produtos fitossanitrios, combustveis e lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda no vendidos como
35
colheitas pendentes ou armazenadas, sementes, estrume e outros (capital de explorao circulante).
5.2.7 Recursos naturais (desde que j no tenham sido

considerados junto com a terra nua)
Tudo aquilo que pode ser considerado como ddiva da natureza
que se encontra sobre o solo, fixado ou no a ele, e que possa ser extrado
para vender ou ser usado na propriedade tais como: matas e capoeiras
(madeira e lenha), pedreiras e cascalheiras, nascentes e quedas dgua.
5.2.8 Ativo ou passivo ambiental

Consiste na ponderao da propriedade em relao a legislao
ambiental.
5.3 Aplicao do mtodo comparativo para as terras

Desta maneira separando as terras dos demais componentes do
imvel podemos nos permitir tentar homogeneizar os dados, para determinar um valor para a situao paradigma desejada.
Note-se que ao separar o valor da terra dos demais componentes
eliminamos diversas variveis, tentando tornar o modelo menos vulnervel.
Normalmente o valor das terras (que a varivel dependente ou
explicada) flutua em funo de alguns fatores (denominados variveis
independentes ou explicativas), como, por exemplo:
36
IMVEL
DULTURAS
TERRAS
CAPACIDADE DE USO
fertilidade
profundidade
drenagem, etc.
DONSTRUES
INSTALAES
ETD.
LOCALIZAO
REOURSOS
DIMENSO
acesso
distncias
trafegabilidade,
aguadas
rea
etc.
matas
etc.
TITULO DE
DOMNIO
escritura
posse
etc.
Com esta separao sobram como variveis explicativas aquelas relacionadas apenas com as terras, como no organograma acima, onde temos: capacidade de uso (que sintetiza fertilidade, topografia, drenagem,
profundidade, permeabilidade, etc.); localizao (meios de acesso, tipo
de estradas, pavimento, distncias, etc.); dimenso (tamanho das propriedades); recursos naturais (aguadas, rea de reserva legal, de preservao
permanente, com cobertura explorvel, etc.) e algumas outras.
Se este procedimento no for feito separar as terras das benfeitorias teremos como variveis, alm das citadas acima: construes e
instalaes (quantidade, qualidade, dimenses, estado de conservao,
funcionalidade, etc.); culturas agrcolas (variedades, reas plantadas,
produtividades, idade, estado vegetativo, etc.); mquinas; equipamentos; e uma infinidade de outras variveis, tornando o mtodo vulnervel
se considerarmos a necessidade de no mnimo trs amostras para cada
varivel, como recomendao mnima.
Repito, a nica diferena ser a necessidade de trabalhar com um
maior nmero de variveis no mesmo modelo matemtico.
5.4 A pesquisa da amostra

O mtodo comparativo direto de dados de mercado tem como
fonte os imveis que foram negociados. Na falta destes em nmero suficiente, utilizamos tambm daqueles que esto em oferta no mercado
imobilirio, com as ponderaes necessrias.
37
O primeiro passo identificar na regio onde se localiza o imvel

avaliando os limites que caracterizam os mesmos traos geo-econmicos, com a finalidade de delimitar a rea de abrangncia da pesquisa.
Defino como regio de caractersticas geo-econmicas semelhantes aquela de mesma atividade econmica, mesma malha viria, sob influncia do mesmo centro consumidor.
Por exemplo, no caso de a propriedade em estudo estar situada
numa regio de explorao de pastagens extensivas, distante X km do
frigorfico e Y km da principal cidade da regio, a pesquisa concentrar-se-ia at os limites desta zona de explorao pecuria
Assim, definida a regio de abrangncia da pesquisa, onde podemos coletar estes dados?
em empresas e/ou com profissionais que trabalham com a compra e venda de propriedades rurais;
em empresas de consultoria agropecuria;
com profissionais da rea de engenharia agronmica;
em instituies financeiras com carteira de crdito agrcola; etc.
Estes, por sua vez, tm a informao das propriedades, com rea
total, reas plantadas, culturas existentes, edificaes e instalaes (ou
benfeitorias no reprodutivas), reas imprprias para agricultura, reas
de reserva legal, etc.
A separao destes valores (terras e benfeitorias), se for necessria,
cabe ao engenheiro de avaliaes realizar, como veremos mais adiante
neste trabalho.
Os critrios para obteno destes dados devem ser prprios do pesquisador e adaptados a cada regio em que se est trabalhando.
Uma vez obtida a informao, deve ser feita uma vistoria no imvel
negociado e/ou ofertado, para conferir ou tirar dvidas quanto aos dados fornecidos.
38
Como exemplo, apresentamos a seguir uma amostragem de dados

coletados no mesmo mercado imobilirio do imvel avaliando:
PESQUISA DE MERCADO DESCRIO

DAS OBSERVAES
R$/ha
Amostra 01 rea de 510 ha, localizada no municpio de , acesso

por estrada de cho classificada como VICINAL I (ou muito boa). 240
ha com solos CLASSE III, 65 ha CLASSE IV, 157,70 ha CLASSE VI e
47,30 ha CLASSE VII. Propriedade com 240 ha em cana de 1o a 5o corte, 10 terreiros de caf (2.000 m), 20.000 ps de eucalipto de cheiro,
pasto com cerca de 60 alqueires, 100 cabeas de gado nelore e
195.000 ps de caf com 1 a 5 anos, dos quais 120.000 produzindo
caf icat. Fazenda com vrias tulhas (1.000 m), galpes (400 m),
mangueiro (300 m) e vrios implementos. Casa sede (200 m), piscina (30 m), pomar e 6 tratores. 76,50 ha (15%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
Valor OFERTADO de R$ 2.100.000,00
4.117,65
Amostra 02 REA de 61 alqueires paulistas ou 147,62 ha, localizada

no municpio de , a 14 km da cidade de por estrada asfaltada, pista
simples, classificada como ASFALTO (ou tima). 60 ha de solos CLASSE
VI, 87,62 ha CLASSE III. Propriedade com 140.000 ps de caf, de 1 a 5
anos dos quais 95.000 produzindo icat, 20 ha de cana de 1 a 4 cortes,
20.000 ps de eucalipto de cheiro e 2 terreiros de caf (500 m) e tulha
(200 m). Fazenda com casa de administrador (100 m), 2 casas de colonos (120 m), 4 tratores e carregadeiras de cana. 15,00 ha (10,16%)
do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
Valor NEGOCIADO de R$ 549.000,00
3.719,01
Amostra 03 rea de 80,0 alqueires paulistas ou 193,60 ha, localizada no municpio de , prxima da cidade, acesso por estrada asfaltada, pista simples, classificada como ASFALTO (ou tima). 150 ha de
terras CLASSE III e 43,60 ha TERRAS CLASSE VII. Fazenda com pastagem, terra para cultura, 8 alqueires de plantao de cana-de-acar,
gua natural e telefone. Casa sede (200 m) e piscina (30 m). Barraco de 4.000 m para granja, 2 barraces (500 m) e 3 casas para caseiro (180 m). Trator e colheitadeira. 25 ha (12,91%) do imvel
esto cobertos com vegetao nativa (mata).
7.747,93
39

DAS OBSERVAES
R$/ha
Amostra 04 REA de 701,64 ha ou 289,93 alqueires paulistas, com

atividade totalmente voltada para a agricultura, especialmente a cafeicultura, localizada no municpio de , acesso por estrada de cho
em condies regulares de trfego, classificada como VICINAL II (ou
boa). 439,96 ha de solos CLASSE IV, 130,45 ha CLASSE II, 106,37 ha
CLASSE III, 24,86 ha CLASSE VIII. A topografia varia de plana a suavemente ondulada, vegetao floresta tropical subcaduciflia, solo
tipo latossolo vermelho escuro, textura mdia arenosa endolico e
clima tropical com chuvas de outubro a maio. Fazenda com 389,54
ha em caf formado, 50,42 de caf em formao, 230,45 de REA arrendada, 6,37 em benfeitorias e 24,86 ha inaproveitveis. A fazenda
bem servida com nascente e crrego interno. A propriedade possui 2 casas em alvenaria (120 m) e barraco com 200 m em madeira. Fazenda
com lavoura de caf, sendo formada por 1.164,352 ps de caf. 85 ha
(12,11%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
4.133,17
Amostra 05 rea de 259,111 ha. Localizada no municpio de ,

acesso por estrada de cho, com trnsito o ano inteiro, classificada
como VICINAL I (ou muito boa). 160 ha de solos CLASSE II, 59 ha
CLASSE VI, 40,111 ha CLASSE VII. Propriedade com 125 ha de cana
de parceria, 10 ha de cana da fazenda, 25 ha de milho, 59 ha de pastos planos, 10 ha de pastos morros e 24 ha de matas morros. Topografia 95% plana e 5% montanhosa frtil. Terra 50% roxa e 50%
mista frtil. Crrego, mina de gua perene, sendo 2 com vazo de
12.000 lts e gua da Sabesp a 2.000 m da sede. Casa sede em estilo
colonial, conservada e habitada, em 2 pavimentos com 1.170 m e
piscina de concreto de 6,50 14 m. rea com igreja com 60 lugares
sentados, casa de administrao com escritrio (150 m), 18 casas de
colonos padronizadas (1.080 m), ranchos para mquinas (200 m),
6 depsitos de gua com capacidade de 160.000 L, 7 barraces de
granja, toda automatizada, estbulo para 30 vacas, em prdio de 240
m2, mecanizado e refrigerado. Silos com 5 unidades em alvenaria, 3
poos e 2 elevados. 25 ha (9,65%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
Valor NEGOCIADO de R$ 2.140.000,00
8.259,01
40

DAS OBSERVAES
R$/ha
Amostra 06 rea de 512 alqueires paulistas ou 1.239,04 ha. Localizada no municpio de , distncia de 9 km por asfalto ou 4 km de terra do centro municipal, classificada como ASFALTO (ou tima).
672,84 ha de solos CLASSE III, 300 ha CLASSE II, 200 ha CLASSE VII,
66,20 ha CLASSE VIII. Sendo 110 alqueires de reserva em mata, 402
alqueires em pasto braquiria, dividido em 25 pastos com cercas
moures de aroeira (2.4000 m) e mangueiro de aroeira (300 m). Propriedade com relevo 60% plano, 30% ondulado e 10% meia laranja,
pasto formado em brachiaria e pomar com frutas, 3 nascentes, rio,
lago e represas. Fazenda com eletricidade trifsica, casa de funcionrio (60 m), casa de administrador (120 m). Casa sede com 1.200 m
tipo manso avarandada de 4 quartos (sute), 2 salas, salo, copa, cozinha, varanda, telefone fixo, parablica, gerador, piscina (50 m),
sauna, quadra de tnis, campo de futebol e churrasqueira. Vrios maquinrios, sendo 3 tratores, 2 carretas, picadeiras, 2 roadeiras e 3
grades todos em bom estado. 266,20 ha (21,48%) do imvel esto
cobertos com vegetao nativa (mata).
4.842,46
Amostra 07 Fazenda de 242 ha, localizada a 20 km do municpio de

, acesso por estrada de cho, classificada como VICINAL II. 200 ha de
solos CLASSE III, 20 ha CLASSE VI e 22 ha CLASSE VIII. So 100 alqueires paulistas com tima topografia. Casa sede de primeira (250 m),
piscina (30 m), 3 casas de caseiro (180 m), galpo (300 m), rio e
aude. 25 ha (10,33%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
4.132,23
Amostra 08 rea de 350 alqueires paulistas ou 847 ha, localizada

no municpio de , a 50 km da cidade por estrada asfaltada duplicada
recentemente, classificada como ASFALTO. 500 ha de solos CLASSE III,
300 ha CLASSE II, 47 ha CLASSE VIII. tima topografia, 6 km de pista, casa (150 m), curral (250 m) e possui eletricidade. 180 ha
3.719,01
41

DAS OBSERVAES
R$/ha
Amostra 09 rea de 92 alqueires paulistas ou 222,64 ha, localizada

a 30 km do municpio de , a cerca de 6 km da pista, classificada como
VICINAL III. 200 ha de solos CLASSE III, 22,64 ha CLASSE VI. Relevo
plano. Fazenda formada em pastagem. 03 audes, nascente e represa. Casa sede avarandada de 1a (300 m). Com 03 quartos, sala, copa,
cozinha e w.c. Casa de caseiro (80 m). Eletricidade e telefone. Piscina, campo de futebol, curral (200 m), galpo para implementos (250
m) e vrias divises de pasto com cerca paraguaia (15000 m). 30 ha
3.727,99
Amostra 10 rea de 50 alqueires paulistas ou 121 ha, localizada no

municpio de , acesso por estrada de cho com problemas na poca
das chuvas para veculos leves, classificada como VICINAL III. 60 ha de
solos CLASSE III, 50 ha CLASSE VII, 11 ha CLASSE VIII. Propriedade
formada em braquiria, com casa em alvenaria (150 m), barraco
(200 m), curral (200 m), energia, represa, rio no fundo e topografia
parte plana e parte ondulada. 15 ha (12,40%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
Valor OFERTADO de R$ 500.000,00
4.132,23
Obs.: destacado em itlico est o enquadramento feito pelo signatrio aps vistoria aos imveis. O restante foi fornecido pelos informantes e confirmado por vistoria nos locais.
Como se pode perceber, a amostragem no uniforme, necessitando ento de uma homogeneizao para permitir sua utilizao, que
iremos fazer a seguir.
Cabe aqui um comentrio.
Separei de forma intencional o unitrio, numa coluna parte na relao de amostras, para lembrar o seguinte aspecto: comum os profissionais da rea de corretagem afirmarem que o valor do alqueire numa
determinada regio de tantos mil reais.
Tambm comum encontrarmos laudos em que o profissional
apenas relaciona esta informao e multiplica este dado pela rea do
imvel avaliando.
Primeiro, preciso destacar que o valor dito corrente na regio,
corresponde a uma mdia dos imveis. Se a propriedade avalianda tam-
42
bm for mdia no haver grandes erros. No entanto, j dissemos e

voltamos a enfatizar: quantas fazendas iguais existem numa mesma regio? Como ento definir um valor mdio para uma regio sem as devidas comparaes?
Segundo, observe os dados apresentados: a mdia simples igual a
R$ 4.800,00/ha variando de R$ 3.700,00 a R$ 8.200,00! A propriedade
que nos propomos a avaliar igual mdia das amostras?
por causa destas perguntas que iremos apresentar todo o procedimento a seguir. Guarde apenas uma informao para tirar suas prprias concluses no final: o valor mdio de R$ 4.800,00/ha multiplicado
pela rea da fazenda avalianda, descrita no item 5.1.1 de 537,232 ha, resultaria num valor da fazenda igual a R$ 2.600.000,00. Compare este nmero com o resultado final da avaliao, que apresentamos no item 20.5.
5.5 A homogeneizao das amostras

Para a aplicao do mtodo comparativo, faz-se necessrio definir
que fatores influenciam o valor e a seguir determinar como transport-los para um imvel padro ou tambm chamado de situao paradigma.
Este procedimento torna-se mais preciso quando da aplicao de
inferncia estatstica, quando, se pode determinar o grau de influncia
de cada fator para a regio em estudo, exigindo em contrapartida um
elevado nmero de amostras, como definido no captulo anterior.
Os principais fatores podem ser resumidos assim (lembre-se que as
chamadas benfeitorias sero destacadas do valor do imvel):
os tipos de solos (caractersticas fsicas);
as distncias em relao a centros consumidores e/ou compradores ou de influncia na regio (situao);
as dimenses das reas; e
Dependendo da regio em estudo, podem existir outros fatores,
como por exemplo:
potencial hdrico (volume de cursos dgua nas propriedades
capacidade de irrigao para zonas de orizicultura ou em regies
de clima seco);
43
cobertura florstica (regies de fronteira agrcola, onde o valor

da mata est embutido no valor da terra, podendo at depreci-la), etc.
A seguir analisaremos separadamente os principais itens.
Captulo
A Influncia da Varivel
Tipos de Terras
no Valor do Imvel
No exame das propriedades rurais, o engenheiro ter de observar
certas caractersticas fsicas importantes para a fixao do valor.
Isto deve-se principalmente por que as terras possuem denominaes regionais que no permitem a qualquer profissional determinar
com preciso sobre qual tipo de solo estamos falando. Como, por exemplo, encontramos em So Paulo as seguintes definies (fonte: Instituto
de Economia Agrcola):
TERRA DE CULTURA DE PRIMEIRA
so as terras potencialmente aptas para culturas anuais, perenes e
outros usos, que suportam um manejo intensivo de prticas culturais, preparo de solo, etc. So de terras de produtividade mdia a
alta, mecanizveis, planas ou ligeiramente declivosas e os solos so
profundos e bem drenados.
TERRA DE CULTURA DE SEGUNDA
so as terras que apesar de serem aptas para culturas anuais, perenes e outros usos apresentam limitaes bem mais srias que a
terra de cultura de primeira. Podem apresentar problemas para
mecanizao, devido a uma declividade mais acentuada, porm os
solos so profundos, bem drenados, de boa fertilidade, podendo necessitar, s vezes, de algum corretivo. Pelas restries apresentadas,
so terras que no devem ser utilizadas com culturas anuais continuamente. Prestam-se, porm, explorao de plantas perenes e
pastagens que proporcionem proteo ao solo.
TERRA PARA PASTAGEM
nesta categoria devem ser consideradas as terras imprprias para
culturas, mas potencialmente aptas para pastagem e silvicultura.
46
So terras de baixa fertilidade, planas ou acidentadas com exigncias quanto s prticas de conservao e manejo de simples a moderadas, considerando o uso indicado.
TERRA PARA REFLORESTAMENTO
so terras imprprias para culturas perenes e pastagens, mas potencialmente aptas para a silvicultura e vida silvestre, cuja topografia pode variar de plana a bastante acidentada e podem apresentar fertilidade muito baixa.
TERRA DE CAMPO
so terras com vegetao natural, primria ou no, com possibilidades restritas de uso para pastagem ou silvicultura, cujo melhor
uso para o abrigo da flora e da fauna.
Visando evitar que tais denominaes resultassem em dvidas,
procurou-se um critrio capaz de caracterizar os diversos tipos de terras,
de tal forma que pudssemos aderir-lhe um valor econmico, sem possibilitar outras interpretaes. As normas atuais chegaram concluso de
que o mais adequado a utilizao da classificao por classes de capacidade de uso. At hoje, apesar de algumas crticas, no foi apresentada
nenhuma nova sugesto concreta para classificao das terras tendo
como finalidade a engenharia de avaliaes.
Este critrio est baseado na Capacidade de Uso da Terra, III aproximao, publicao coordenada por Lepsch (1983). Neste, as terras esto divididas em trs grupos principais. Estes em oito classes de capacidade de uso e estas em at quatro subclasses cada (exceo classe I).
Os Grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade
de uso das terras. As Classes baseadas no grau de limitao de uso e as
Subclasses na natureza da limitao de uso.
Existem ainda as Unidades de capacidade de uso que no fazem
parte deste estudo.
A seguir apresentamos conhecimentos bsicos necessrios para se trabalhar com as terras classificando-as em funo de sua capacidade de uso.
47
6.1 Pressuposies para a classificao das terras por

capacidade de uso
Segundo Lepsch (1983), toda classificao tcnica deve estar apoiada
em determinado nmero de pressuposies, estabelecidas em funo
dos objetivos que se tem em vista e das condies socioeconmicas da
rea de trabalho. A seguir transcrevemos estas pressuposies:
A classificao de capacidade de uso das terras, desenvolvida para
auxiliar o planejamento de prticas de Conservao do solo, deve
ser feita pela Interpretao de levantamento do meio fsico efetuado
no campo. Ela baseada em combinaes de efeito do clima, caractersticas e propriedades da terra relacionadas com os riscos de eroso, limitaes de uso, capacidade produtiva e manejo do solo. So
consideradas como permanentes, dentre outras: declive, textura,
profundidade efetiva do solo, efeitos anteriores da eroso, permeabilidade, capacidade de reteno de gua, tipo de argilo-minerais.
Arbustos, rvores ou tocos possveis de serem removidos e deficincias de fertilidade do solo que podem ser normalmente corrigidas
com corretivos do solo (calcrio ou gesso) e adubos, no so consideradas como caractersticas permanentes. Em resumo, as condies temporrias, ainda que importantes para o planejamento, no
servem de base classificao.
Ao proceder classificao, tem-se que levar em conta o nvel de
manejo referente ao grau de utilizao das tcnicas agrcolas comprovadas pela experimentao e pesquisa agronmica, e que refletem determinado grau de aplicao de capital e de tecnologia.
Supe-se um nvel de manejo moderadamente alto, que seja praticvel dentro das possibilidades dos agricultores mais esclarecidos
do Pas. Muitas vezes, terras consideradas prprias para culturas
na classificao de capacidade de uso (especialmente classes de I a
IV) podem no ser com manejo menos desenvolvido, com reduzida
aplicao de capital e tecnologia, pode ser adequado do ponto de
vista conservacionista, porque no usa mquinas agrcolas que revolvem o solo tornando-o mais suscetvel eroso; contudo, isso
no deve ser levado em conta na classificao da terra na capacidade de uso, porque, na maioria das vezes, ela s solicitada, ou empregada, para atender a agricultores com razovel nvel de
48
esclarecimento e capital, que empregam comumente mquinas

agrcolas.
Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso
podem ser similares apenas no que diz respeito ao grau de limitao de uso para fins agrcolas e/ou risco de depauperamento do
solo, quando cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes tipos de solo, e muitos destes podem requerer uso e manejo
diferentes. Por essa razo, generalizaes seguras sobre tipos mais
apropriados de cultivos e necessidades de manejo no podem ser feitas em nvel de classe, sem se tomar em conta todas as caractersticas e propriedades do solo (para isso, geralmente necessrio
determinar a unidade de capacidade de uso).
A classificao da capacidade de uso no um grupamento de acordo com o uso econmico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de aquisio. Contudo, as classes apresentam um ordenamento
decrescente das possibilidades dos aproveitamentos mais intensivos
da terra, sem risco de depauperamento intensivo do solo, e por isso,
em uma mesma regio em idnticas condies de localizao, a terra cuja capacidade de uso permite possibilidade de aproveitamento
mais intensivo e que propicia ao proprietrio maior liberdade de
escolha de uso tem, geralmente, mais valor. O uso econmico depende das caractersticas socioeconmicas, culturais e da tecnologia agrcola adotada nas diversas regies, e assim, muitas terras da
classe III ou IV, adequadas para vrios usos, inclusive para cultivos
anuais, podem ser mais economicamente utilizadas para pastagens
ou reflorestamento, do que para cultivos intensivos. Da mesma forma, terras da classe IV, mas altamente produtivas para culturas perenes (caf, por exemplo), podem ter maior preo de compra e
venda que terras das classes II ou III, na mesma regio, mas menos
produtivas. Em regies tradicionalmente pecurias, observam-se
terras da classe VI, com boas pastagens naturais obtendo preos
mais elevados do que terras da classe III, com pastagens naturais de
baixa qualidade.
Nenhuma relao implcita, ou suposta, entre classes de capacidade de uso e relao custo/benefcio dos empreendimentos agrcolas. A classificao de capacidade de uso no uma avaliao de
produtividade para cultivos especficos.
49
As classes de capacidade de uso de I a IV distinguem-se umas das

outras pelo somatrio de restries e/ou riscos de depauperamento
do solo que afetam suas exigncias de manejo para uso, sustentado
por longo perodo com cultivos perenes ou pastagens, diferenas em
sistemas de manejo recomendados podem ser maiores entre os solos
de uma mesma classe do que entre solos de classes diferentes.
Por sistemas de manejo, entende-se a combinao de praticas agrcolas aplicadas a determinado tipo de explorao, recomendadas
para dado nvel de manejo, ao alcance dos agricultores. A classe de
capacidade de uso no deve ser determinada em funo dos sistemas de manejo recomendados. Assim, as classes II, III ou IV podem
ou no exigir as mesmas prticas quando usadas para culturas
anuais, enquanto as classes de I a VII podem ou no necessitar do
mesmo sistema de prticas quando usadas para pastagens, naturais
ou formadas, e reflorestamento; da mesma forma, pastagens em
classes I, II, III e IV podem ou no necessitar de um mesmo sistema
de manejo.
A gua sobre a superfcie do solo, ou excesso de gua no perfil, a falta de gua para produo adequada, a presena de pedras, de sais
solveis e/ou sdio trocvel, como tambm o risco de inundao,
no so considerados como limitaes permanentes quando a remoo ou a preveno praticvel, caso em que a execuo tida
como melhoramento menor, o que implica condies de solos tais
que tornem possvel a remoo da limitao, com recursos que podem ser financiados individualmente pelo proprietrio das terras.
Terras passveis de serem melhoradas, com recursos do proprietrio, por obras de drenagem, irrigao, remoo de pedras, de excesso de sais ou sdio trocvel, proteo contra inundaes, ou seja,
por melhoramentos menores, so classificadas de acordo com as limitaes contnuas de uso e/ou risco de depauperamento, como se
os melhoramentos j estivessem implantados e em uso. O custo inicial de sistemas, proteo e melhoramento em glebas individuais
no influencia na classificao. O fato de certos solos planos muito
produtivos, mas mal drenados, estarem nas classes II, III ou IV, indica os diferentes graus de limitao permanente, para o uso e/ou
risco de depauperamento. Somente onde no for possvel melhoramentos menores as terras devem ser classificadas de acordo com as
limitaes presentes de uso.
50
Terras que j estiverem drenadas ou irrigadas so agrupadas de

acordo com as limitaes permanentes de solo e clima, e com os riscos que afetam o seu uso sob o sistema presente de melhoramentos
j executados e possveis de serem ainda incrementados.
A capacidade de uso de determinada rea s pode ser mudada
quando so instalados grandes projetos de recuperao (melhoramentos maiores), que vo transformar permanentemente as limitaes de uso ou reduzir por longos perodos os riscos de deterioramento do solo ou dano nos cultivos ou, ainda, quando ocorrem mudanas para pior, de difcil soluo, como nos depsitos de eroso ou
desbarrancamentos extensos. No primeiro caso (mudana para
melhor), esto includos os polders ou estruturas para controle de
inundaes, sistemas de drenagem, suprimento de gua para irrigao, remoo de pedras e nivelamento de terrenos com voorocas, em larga escala. Pequenas barragens, terraos ou prticas de
conservao do solo sujeitas a mudanas em sua eficcia em um
curto perodo de tempo no esto includos nesta suposio. No segundo caso (mudana para pior) esto includos os desastres ocasionais por grandes inundaes ou trombas dgua.
Os grupamentos em capacidade de uso esto sujeitos a mudanas
medida que novas informaes tcnicas sobre o comportamento dos
solos se tornem disponveis.
Distncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas, localizao em funo das demais reas, recursos e habilidade de indivduos que operam na lavoura e caractersticas de direito de propriedade
no so critrios para a classificao da capacidade de uso.
Terras com topografia suave, mas com limitaes fsicas motomecanizao, tais como reas pedregosas, ou de drenagem invivel,
em que espcies comumente cultivveis s podem ser plantadas e
colhidas manualmente, no so colocadas nas classes I, II ou III.
Essas reas, caso possam ser utilizadas para culturas perenes ou
anuais, podem ser enquadradas na classe IV, definida como prpria para cultivos ocasionais, ou em extenso limitada. Contudo,
isso no significa que equipamento mecnico no possa ser usado
em algumas terras das classes V, VI e VII.
Terras classificadas como apropriadas para culturas podem tambm ser utilizadas para pastagens, reflorestamento e proteo da
vida silvestre. Contudo, outras terras so apenas prprias para flo-
51
restas ou proteo da vida silvestre; outras, ainda, prestam-se exclusivamente vida silvestre, recreao e proteo de mananciais.
Agrupamentos de terras para a finalidade exclusiva de uso com
pastagens ou com reflorestamento podem incluir vrias classes de
capacidade de uso. Nesses casos especficos, a classificao da capacidade de uso pode no apresentar vantagens, j que a separao
das terras em tantas classes e subclasses desnecessria. Tambm
para a explorao exclusiva com cultivos anuais ou perenes (monoculturas), tal classificao pode no ser a mais indicada. Ela de
aplicao mais recomendvel para exploraes diversas, sob vrias
intensidades de uso, ou exploraes mistas (que incluam culturas
anuais, perenes, pastagens e reflorestamento).
Observaes acuradas, experincias e dados de pesquisas so normalmente usados como auxlio para enquadrar os solos nas classes
e subclasses de capacidade de uso. Nos locais em que os dados de
resposta dos solos aos diferentes sistemas de manejo estejam faltando, o enquadramento nos grupamentos de capacidade de uso feito
com base nas interpretaes de suas caractersticas e propriedades,
de acordo com os princpios gerais de uso e manejo desenvolvidos
para solos similares, em outras localidades. Fonte: Lepsch, 1983.
6.2 Caracterizao das classes e subclasses de

capacidade de uso
Segundo Lepsch (1983), para caracterizao das classes e subclasses de capacidade de uso, deve-se conhecer:
as possveis utilizaes que se podem aplicar ao solo (grupos);
as prticas de controle de eroso e as prticas complementares
de melhoramentos (classes);
e as limitaes do solo (subclasses).
As utilizaes que se podem aplicar ao solo foram divididas em:
52
SENTIDO
SENTIDO DO AUMENTO DA INTENSIDADE DE USO

CULTIVO INTENSIVO
SILVICULTURA
PASTOREIO
EDAS
LIMITAES
RECREAO
PROBLEMA DE CONSERVAO
OU
LIMITADO
NO
GRUPO A: Terras passveis de serem utilizadas com culturas anuais,

perenes, pastagens e/ou reflorestamento e vida silvestre
(comporta as classes I, II, III e IV).
GRUPO B: Terras imprprias para cultivos intensivos, mas ainda
adaptadas para pastagens e/ou reflorestamento e/ou
vida silvestre, porm cultivveis em casos de algumas
culturas especiais protetoras do solo (comporta as classes V, VI e VII).
GRUPO C: Terras no adequadas para cultivos anuais, perenes,
pastagens ou reflorestamento, porm apropriadas para
proteo da flora e fauna silvestre, recreao ou armazenamento de gua (comporta a classe VIII).
As prticas de controle eroso (exemplos: terraceamento, plantio
e cultivo em nvel, faixas de reteno ou de rotao e canais divergentes) e as prticas complementares de melhoramentos (exemplos: calagem, adubaes qumicas, adubao verde, rotao de culturas, subsolagem, drenagem, diviso e manejo de pastagens) foram divididas em oito
classes designadas por algarismos romanos:
53
GRUPO A
CLASSE I: terras cultivveis, aparentemente sem problemas especiais de conservao.
CLASSE II: terras cultivveis com problemas simples de conservao.
CLASSE III: terras cultivveis com problemas complexos de conservao.
CLASSE IV: terras cultivveis apenas ocasionalmente ou em extenso limitada, com srios problemas de conservao.
GRUPO B
CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, sem necessidade de prticas especiais de conservao, cultivveis apenas em casos muito especiais.
CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, com problemas simples de conservao, cultivveis
apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo.
CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou
reflorestamento, com problemas complexos de conservao.
GRUPO C
CLASSE VIII: terras imprprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e proteo de
fauna e flora silvestre, como ambiente para recreao, ou para
fins de armazenamento de gua.
E as limitaes do solo, por sua vez, foram divididas em quatro subclasses, designadas pelas seguintes letras:
CLASSES
II a VII
a ou w
limitao pela eroso

presente ou
risco de eroso
limitaes
relativas
ao solo
limitaes por
excesso
de gua
limitaes
climticas
54
A natureza da limitao representada por letras minsculas, de

modo que a subclasse representada pelo algarismo romano da
classe seguido da letra que designa a limitao (exemplo: IIIe =
classe III com problema de eroso).
O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o
paramtrico e o sinttico. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro, paramtrico, classifica as terras com base nica na limitao mais severa que possui e o segundo, sinttico, de acordo com
o somatrio dos graus de limitaes e aptides do solo.
Com base no critrio paramtrico, Mendes Sobrinho & Yamanaka sugeriram uma rgua para classificao de terras (Captulo
22). A principal vantagem deste critrio que, uma vez estabelecida a tabela, ou chave (o que requer do profissional um processo subjetivo, mas habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma
que diferentes operadores possam obter resultados consistentes
em um mesmo trato de terra.
A seguir apresentamos, conforme Lepsch (1983), as caracterizaes das classes e subclasses de capacidade de uso:
GRUPO A
Classe I
So terras que tm nenhuma ou pequenas limitaes permanentes ou
riscos de depauperamento. So prprias para culturas anuais climaticamente adaptadas, com produo de colheitas entre mdias e elevadas sem
prticas ou medidas especiais de conservao do solo. Normalmente, so solos profundos, de fcil mecanizao, com boa reteno de umidade no perfil e
fertilidade de mdia a alta. So reas planas ou com declividades muito suaves, sem riscos de inundao e sem grandes restries climticas. No h
afloramentos de rocha, nem o lenol de gua permanentemente elevado ou
qualquer outra condio que possa prejudicar o uso de mquinas agrcolas.
Dependendo de bons sistemas de manejo, podem mesmo ser cultivadas com
plantas que facilitem a eroso, como algodo, milho ou mandioca, plantadas em linhas retas, sem perigo aprecivel de eroso acelerada.
55
As prticas comuns de melhoria e manuteno da fertilidade do solo,

inclusive a rotao de culturas e aplicao de corretivos e fertilizantes, devem ser usadas nas terras da classe I. Esta classe no admite subclasses.
Classe II
Consiste em terras com limitaes moderadas para o seu uso. Esto
sujeitas a riscos moderados de depauperamento, mas so terras boas, que
podem ser cultivadas desde que lhes sejam aplicadas prticas especiais de
conservao do solo, de fcil execuo, para produo segura e permanente
de colheitas entre mdias e elevadas, de culturas anuais adaptadas regio.
A declividade j pode ser suficiente para provocar enxurradas e eroso. Em terras planas, podem requerer drenagem, porm sem necessidade
de prticas complexas de manuteno dos drenos. Podem enquadrar-se
nessa classe tambm terras que no tenham excelente capacidade de reteno de gua. Cada uma dessas limitaes requer cuidados especiais, como
arao e plantio em contorno, plantas de cobertura, cultura em faixas, controle de gua, proteo contra enxurradas advindas de glebas vizinhas,
alm das prticas comuns referidas para a classe I, como rotaes de cultura e aplicaes de corretivos e fertilizantes.
A classe II admite as seguintes subclasses:
Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente ondulado,
ofe-recendo ligeiro a moderado risco de eroso (classe de declive entre 2 e 5%);
Subclasse IIs: terras produtivas, planas ou suavemente onduladas,
com ligeira limitao pela capacidade de reteno de gua, ou baixa saturao de bases (carter distrfico), ou pouca capacidade de reteno de
adubos (baixa capacidade de troca);
Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com ligeiras restries de drenagem ou excesso de gua, sem riscos de inundao,
mas, uma vez instalado o sistema de drenos, de fcil manuteno e a probabilidade da salinizao pequena;
Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou suavemente onduladas, com ligeiras limitaes climticas (seca prolongada at
trs meses).
56
Classe III
So terras que quando cultivadas sem cuidados especiais esto sujeitas a severos riscos de depauperamento, principalmente no caso de culturas
anuais. Requerem medidas intensas e complexas de conservao do solo, a
fim de poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com produo
mdia a elevada, de culturas anuais adaptadas.
Esta classe pode apresentar variaes (subclasses), de acordo com a
natureza do fator restritivo de uso. Os principais fatores limitantes so: a
declividade (moderado), drenagem deficiente, escassez de gua no solo (regies semi-ridas no irrigadas) e pedregosidade. Freqentemente, essas limitaes restringem muito a escolha das espcies a serem cultivadas, ou a
poca do plantio ou operaes de preparo e cultivo do solo.
A classe III admite as seguintes subclasses:
Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive entre 5 e 10%), relevo suavemente ondulado a ondulado, com deflvio
rpido, com riscos severos eroso sob cultivos intensivos, podendo apresentar eroso laminar moderada e/ou sulcos superficiais e rasos freqentes, tambm em terrenos com declives da classe entre 2 e 5% e solos muito
erodveis, como aqueles com mudana textural abrupta;
Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas com fertilidade muito baixa (carter lico) ou limitadas ainda por:
profundidade efetiva mdia, ou drenagem interna moderada a pobre; ou
risco acentuado de salinizao, ou dificuldades de preparo do solo devido
presena de pedras ou argilas expansivas (carter vrtico);
Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitaes moderadas por excesso de gua, mas sem riscos freqentes de inundaes: a drenagem possvel, mas sua manuteno complexa;
Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas, com moderadas limitaes climticas, como a escassez de gua em regies semi-ridas.
Classe IV
So terras que apresentam riscos ou limitaes permanentes muito
severas quando usadas para culturas anuais. Os solos podem ter fertilidade
natural boa ou razovel, mas no so adequados para cultivos intensivos e
57
contnuos. Usualmente, devem ser mantidas com pastagens, mas podem ser
suficientemente boas para certos cultivos ocasionais (na proporo de um
ano de cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para algumas culturas anuais, porm com cuidados muito especiais.
Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive
ngreme, eroso severa, obstculos fsicos, como pedregosidade ou drenagem muito deficiente, baixa produtividade, ou outras condies que as tornem imprprias para o cultivo motomecanizado regular.
Em algumas regies, onde a escassez de chuvas seja muito sentida, de
tal maneira a no serem seguras as culturas sem irrigao, as terras devero ser classificadas na classe IV.
So previstas as seguintes subclasses:
Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de eroso
para cultivos intensivos, geralmente com declividades acentuadas (classe
de declive entre 10 e 15%), com deflvio muito rpido, podendo apresentar
eroso em sulcos superficiais muito freqentes, em sulcos rasos freqentes
ou em sulcos profundos ocasionais; tambm o caso de terrenos com declives da classe entre 5 e 10%, mas com solos muito suscetveis eroso, tais
como os Podzlicos com mudana textural abrupta;
Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva rasa, ou
apresentando pedregosidade (30-50%), com problemas de motomecanizao, ou ainda com pequena capacidade de reteno de gua aliada a problemas de fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas);
Subclasse IVa: solos midos, de difcil drenagem, dificultando trabalhos de motomecanizao e ainda com outra limitao adicional, tal
como risco de inundao ocasional, que impede cultivo contnuo;
Subclasse IVc: terras com limitaes climticas moderadas a severas, ocasionando perodos prolongados de seca, no sendo possveis colheitas em anos muito secos, ou ento com risco ocasional de geada.
GRUPO B
Classe V
So terras planas, ou com declives muito suaves, praticamente livres
de eroso, mas imprprias para serem exploradas com culturas anuais, e
58
que podem, com segurana, ser apropriadas para pastagens, florestas ou

mesmo para algumas culturas permanentes, sem a aplicao de tcnicas especiais.
Embora apresentando-se praticamente planas e no sujeitas eroso,
no so adaptadas para explorao com culturas anuais comuns, em razo
de impedimentos permanentes, tais como muito baixa capacidade de armazenamento de gua, encharcamento (sem possibilidade de ser corrigido),
adversidade climtica, freqente risco de inundao, pedregosidade ou
afloramento de rochas.
Em alguns casos, possvel o cultivo exclusivo de arroz; mesmo assim,
risco de insucesso pelas limitaes advindas principalmente do risco de
inundao. O solo, entretanto, tem poucas limitaes de qualquer espcie,
para uso em pastagens ou silvicultura. Podem necessitar de alguns tratos
para produes satisfatrias tanto de forragens como de arbustos e rvores.
Entretanto, se tais tratos forem dispensados, no sero sujeitas eroso
acelerada. Por isso, podem ser usadas permanentemente sem prticas especiais de controle de eroso ou de proteo do solo.
So previstas para a classe V as seguintes subclasses:
Subclasse Vs: terras planas no sujeitas eroso, com deflvio
praticamente nulo, podendo apresentar como limitaes os seguintes fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de gua, drenagem interna muito rpida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidade intensa e
problemas advindos de pequena profundidade efetiva;
Subclasse Va: terras planas no sujeitas eroso, com deflvio
praticamente nulo, severamente limitadas por excesso de gua, sem possibilidade de drenagem artificial e/ou risco de inundao freqente, mas que
podem ser usadas para pastoreio, pelo menos em algumas pocas do ano;
Subclasse Vc: terras planas com limitaes climticas severas, com
longos perodos de seca e/ou risco freqente de geada, neve ou ventos frios.
Classe VI
Terras imprprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas
para produo de certos cultivos permanentes teis, como pastagens, florestas e algumas permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau, desde que adequadamente manejadas. O uso com pastagens ou culturas
permanentes protetoras deve ser feito com restries moderadas, com prti-
59
cas especiais de conservao do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo de
vegetao, so medianamente suscetveis de danificao pelos fatores de
depauperamento do solo.
Normalmente, as limitaes que apresentam so em razo da declividade excessiva ou pequena profundidade do solo, ou presena de pedras impedindo emprego de mquinas agrcolas. Quando a pluviosidade da regio
adequada para culturas, as limitaes da classe VI residem, em geral, na
declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou na pedregosidade. Nas regies semi-ridas, a escassez de umidade, muitas vezes, a
principal razo para o enquadramento da terra na classe VI.
Apresenta as seguintes subclasses:
Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou, eventualmente, com
culturas permanentes protetoras do solo, como por exemplo: seringueira,
cacau ou banana), so medianamente suscetveis eroso, com relevo ondulado e declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%, ou entre 5 e 10% para solos muito erodveis), propiciando deflvio moderado a
severo; dificuldades severas de motomecanizao, pelas condies topogrficas, com risco de eroso que pode chegar a muito severo; presena de eroso em sulcos rasos muito freqentes ou sulcos profundos freqentes;
Subclasse VIs: terras constitudas por solos rasos ou, ainda, com
pedregosidade (30-50%) e/ou rochas expostas na superfcie. Outra condio que pode caracteriz-las a pequena produtividade dos solos, como no
caso das Areias Quartzosas em terrenos no planos;
Subclasse VIa: solos muito midos, com pequenas ou nulas possibilidades de drenagem artificial, acarretando problemas motomecanizao, agravados por certa suscetibilidade eroso ou recebimento de depsitos erosivos oriundos de reas vizinhas;
Subclasse VIc: terras com limitaes climticas muito severas, a
ocasionar seca edafolgica muito prolongada que impea o cultivo mesmo
das plantas perenes mais adaptadas.
Classe VII
Terras que por serem sujeitas a muitas limitaes permanentes, alm
de serem imprprias para culturas anuais, apresentam severas limitaes,
mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo, pastagens e
florestas. Sendo altamente suscetveis de danificao, exigem severas restri-
60
es de uso, com prticas especiais. Normalmente, so muito ngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com deficincia de
gua muito grande.
Os cuidados necessrios a elas so semelhantes aos aplicveis classe
VI, com a diferena de poder ser necessrio maior nmero de prticas conservacionistas, ou que estas tenham de ser mais intensivas, a fim de prevenir ou diminuir os danos por eroso. Requerem cuidados extremos para
controle da eroso. Seu uso, tanto para pastoreio como para produo de
madeira, requer sempre cuidados especiais.
Suas subclasses so as seguintes:
Subclasse VIIe: terras com limitaes severas para outras atividades que no florestas, com risco de eroso muito severo, apresentando declividades muito acentuadas (mais de 40% de declividade) propiciando deflvios muito rpidos ou impedindo a motomecanizao; presena de eroso
em sulcos muito profundos, muito freqentes;
Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com associaes rochosas, solos rasos a muito rasos ou, ainda, com
agravante de serem constitudas por solos de baixa capacidade de reteno
de gua;
Subclasse VIIc: terras com limitaes climticas muito severas, a
exemplo das terras situadas em regies semi-ridas, em locais onde a irrigao seria imprescindvel, mas impraticvel.
GRUPO C
Classe VIII
Terras imprprias para serem utilizadas com qualquer tipo de cultivo, inclusive o de florestas comerciais ou para produo de qualquer outra forma de vegetao permanente de valor econmico. Prestam-se apenas
para proteo e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de recreao e
turismo ou armazenamento de gua em audes.
Consistem, em geral, em reas extremamente ridas, ou acidentadas,
ou pedregosas, ou encharcadas (sem possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou severamente erodidas ou encostas rochosas, ou, ainda,
dunas arenosas. Inclui-se a a maior parte dos terrenos de mangues e de
pntanos e terras muito ridas, que no se prestam para pastoreio.
61
So possveis as seguintes subclasses:

Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives extremamente acentuados e deflvios muito rpidos, a expor os solos a alto risco de
eroso inclusive a elica, como o caso das dunas costeiras; presena de
processos erosivos muito severos, inclusive voorocas;
Subclasse VIIIs: terras constitudas por solos muito rasos e/ou
com tantas pedras a afloramentos de rocha, que impossibilitem plantio e
colheita de essncias florestais;
Subclasse VIIIa: reas planas permanentemente encharcadas,
como banhados ou pntanos, sem possibilidade de drenagem ou apresentando problemas srios de fertilidade, se drenados, como no caso dos solos
Tiomrficos;
Subclasse VIIIc: terras com limitaes climticas muito severas,
como as das reas ridas, que no se prestam mesmo ao pastoreio ocasional.
Alm das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que
no possibilitam o desenvolvimento de vegetao: so reas denominadas tipos de terreno. Entre elas, enquadram-se os afloramentos contnuos de rochas, areias de praias, reas escavadas pelo homem etc.
Pode-se por meio de chaves de solos montar para cada regio a
equivalncia entre a denominao usual e as respectivas classes, como o
quadro a seguir:
Equivalncia entre denominao usual dos solos e as respectivas
classes de capacidade de uso
EQUIVALNCIA ENTRE DENOMINAO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO
CARACTERSTICAS DO SOLO
SOLOS
GRAUS DE LIMITAO
TEXTURA
Declividade
%
horizonte
A
horizonte
B
LE Latos solo
verm. esc.
3-8
argiloso
PVln Podzol
3-8
argiloso
TE1 terra roxa
0-3
TE2 terra roxa
3-8
AL aluviais
GH Gley
fertilidade
relevo
Prof. efetividade
argiloso
nula
ligeira
nula a
ligeira
nula
med.
nula a
ligeira
ligeira
nula a
ligeira
nula
argiloso
argiloso
nula
nula
nula
nula
nula
nula
nula
nula
argiloso
argiloso
nula
nula
nula a
ligeira
nula
nula
nula
nula
nula
II
0-3
indefinida
indefinida
ligeira a
moderada
moderada
a forte
nula
ligeira a
moderada
ligeira a
moderada
nula
nula
moderada
0-3
indefinida
indefinida
nula a
ligeira
ligeira a
moderada
nula
moderada
ligeira a
moderada
nula
nula
moderada
Fonte: Diniz (1997)
drenagem
impedimentos a mecanizao
CLASSE de
capac. de
uso
textura
pedregosidade
eroso
nula
nula
nula a
ligeira
nula
II
nula
nula
nula a
ligeira
nula ligeira
II
Captulo
Fatores de Homogeneizao
das Terras em Funo de
sua Capacidade de Uso
O valor da terra est diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietrio/explorador. Isto significa que quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo este e quanto maior a gama de uso que o
solo permite maior o valor da terra.
Este maior valor pode ser comparado, no resumo grfico da variao do tipo e da intensidade de utilizao da terra em funo de sua capacidade de uso abaixo apresentado, CLASSE I, que permite qualquer
tipo de uso com as menores limitaes.
SENT DO
APTIDES
SENTIDO DO AUMENTO DA INTENSIDADE DE USO

CULTIVO INTENSIVO
VIDA
SILVESTRE
PASTOREO
PROBLEMA DE CONSERVAO
LIMITAES
RECREAO
LIMITADO
MODERADO INTENSIVO
COMPLETO
SIMPLES
Pelo mesmo quadro anterior pode-se concluir que o valor decresce

medida que diminuem a adaptabilidade e a liberdade de escolha de
uso e aumentem as limitaes e os riscos de uso.
64
Este fato levou diversos profissionais atuantes na rea a procurar

relacionar um valor cada Classe de Uso. Uma vez feito isto, passamos a
trabalhar com uma escala de terras capaz de refletir, com aprecivel
margem de segurana, a renda da terra de cada classe de uso.
Esta idia foi proposta pelo engenheiro agrnomo Octvio Teixeira
Mendes Sobrinho (Kozma, 1984), que ento confeccionou a tabela a seguir. Nesta pode-se notar que o valor relativo mencionado foi expresso
em porcentagem.
TABELA 1
Capacidade de uso do solo e valor relativode cada classe segundo

Mendes Sobrinho (Kozma, 1984)
Classes de
uso
CRITRIO
Escala de
Valor (%)
Terras para culturas, sem problemas de conservao,

fertilidade, exige adubao de manuteno, renda lquida
de orizicultura
100
II
Terras de culturas, com pequenos problemas de conservao,

fertilidade exige prticas simples (nivelamento), renda lquida
de orizicultura
95
III
Terras de culturas, com srios problemas de conservao,

fertilidade exige prticas complexas (terraceamento), renda
lquida de orizicultura
75
IV
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos),

sem problemas de conservao, renda lquida de agricultura
em 1 ano associada e pastagem em 4 anos
55
Terras s de pastagens, sem problemas de conservao, renda

lquida de pecuria leiteira
50
VI
Terras s de pastagens, pequenos problemas de conservao,

fertilidade exige prticas simples, renda lquida de pecuria
leiteira
40
VII
Terras de florestas, srios problemas de conservao,

fertilidade exige prticas complexas (estradas de
acesso),renda lquida de explorao silvcola
30
VIII
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de

conservao, renda lquida de eventual explorao pisccola
20
As exploraes rurais que refletem a renda lquida de maior rentabilidade para cada classe foram definidas para uma poca e regio pr-fixadas e no devem ser seguidas como nicas. Para cada regio pode-se
adaptar estas rendas, seguindo os padres locais prprios.
65
Vejamos por exemplo o que fez Vegni-Neri (1976):

TABELA 2
Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe segundo

Vegni-Neri 1976
Classes de
uso
CRITRIO
Escala de Valor (%)
renda lquida da agricultura sem despesas de prticas

especiais de melhoramento e/ou proteo do solo
1,00
II
renda lquida da agricultura sujeita a despesas com

prticas conservacionistas simples
0,95
III
renda lquida da agricultura, sujeita a despesas com

prticas conservacionistas intensivas
0,75
IV
renda lquida de culturas em um ano, associadas com

pastagens em quatro anos
(pecuria leiteirado tipo mdio)
0,55
renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo

mdio), sem despesas com prticas especiais
0,50
VI
renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo

mdio), sujeita a despesas com prticas
conservacionistas em pastagens
0,40
VII
renda lquida de explorao florestal

(eucalipto para lenha)
0,30
VIII
Renda lquida de uma eventual explorao pisccola
0,20
Comparando esta tabela com a de Mendes Sobrinho podemos perceber que as mudanas ocorreram nos critrios de classificao, utilizando-se os mesmos ndices relativos.
Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados com base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou venda
para uma regio, relacionando estes valores com a capacidade de gerar
renda de cada solo. Outros autores tambm fizeram os mesmos clculos,
em outras regies, chegando a valores diversos, reunidos por Frana
(1983), a seguir apresentados:
66
TABELA 3
Valores mdios percentuais em funo das classes decapacidade segundo vrios autores
Valores (%)
CLASSE DE
CAPACIDADE
DE USO
Borgonovi
(Leste de SP)
Marques
(Brasil) 1971
Vegni-Neri
(SP) 1976
Souza
(Furnas, MG)
1977
Mdias
100
100
100
100
100
II
80
67
95
80
80
III
64
44
75
60
61
IV
51
30
55
52
47
41
20
50
44
39
VI
33
13
40
28
29
VII
26
30
14
20
VIII
21
20
13
Fonte: Frana (1983)
Uma das razes para as diferenas entre os diversos autores, segundo Frana (1983), a no considerao, por nenhum destes, das naturezas das limitaes, ou seja, das Subclasses de Capacidade de Uso.
Outras razes seriam as condies regionais prprias de cada estudo.
Segundo Lepsch (1983), quando numa mesma classe de capacidade de uso ocorrem duas ou mais limitaes de mesmo grau (ou seja,
subclasses de capacidade de uso), a dificuldade de corrigi-las ou mant-las
sob controle diminui na seguinte ordem:
e > w (a) > s > c
onde:
CLASSES
a (w)
limitao pela eroso

presente ou
risco de eroso
limitaes
relativas
ao solo
limitaes por
excesso
de gua
limitaes
climticas
67
Ou seja, eroso apresenta o maior grau de limitao, enquanto, o

clima o menor.
Com este refinamento, a definio da natureza das limitaes, lcito admitir-se uma variao entre os valores relativos de cada classe de
capacidade de uso, de acordo com as subclasses, variao essa que da
ordem de 10 a 15%.
Com base nestes argumentos, Frana (1983) organizou a tabela
apresentada a seguir, na qual so propostos os valores relativos das classes e subclasses de capacidade de uso, utilizados na regio de Piracicaba. Para outras regies deve-se verificar se os valores relativos correspondem realidade, caso contrrio faz-se necessrio a adoo justificada de novos valores relativos.
TABELA 4
Relaes entre as classes e subclasses de capacidade, expressas pelas

diferentes combinaes de unidades de mapeamentoe classes de declive, com as necessidades de prticas conservacionistase os provveis valores relativos das terras (municpio de Piracicaba/SP, elaborado por Frana, 1983).
Classes e
Subclasses
Unidades de
Mapeamento
Classes de
Declive
Utilizao e prtica conservacionistas

necessrias
Valores
Relativos em %
LR e 1
< 2% a 5%
culturas com prticas normais de cultivo
100
II s
LE d
LV d 1
< 2%
< 2%
culturas com prticas simples de melhoramento

do solo
88
II e
LR e 1
5 a 10%
culturas com prticas simples de controle da

eroso
80
II e, s
LE d
LV d 1
2 a 5%
2 a 5%
culturas com prticas simples de controle da

eroso combinadas com prticas simples de
melhoramento do solo
74
III s
LV d 2
LV d 3
< 2%
< 2%
culturas com prticas intensivas de

68
III w
Hi
< 2%
a 5%
culturas com prticas intensivas de controle de

excessos de gua temporrios
64
III e
LR e 1
LE d
LV d1
10 a 15%
5 a 10%
5 a 10%
culturas com prticas intensivas de controle da

eroso, isolada ou em combinao com prticas
simples de melhoramento do solo
60
III e, s
LV d 2
LV d3
2 a 5%
culturas com prticas intensivas de controle da

eroso combinadas com prticas intensivas de
56
IV s
LR e-L
2 a 10%
culturas ocasionalmente, com prticas

complexas de melhoramento do solo
50
IV e
LR e 1
LE d
LV d1
LV d2
15 a 45%
10 a 15%
10 a 15%
10 a 15%

complexas de controle da eroso combinadas
com prticas simples ou intensivas de
melhoramento do solo; recomendvel a rotao
de culturas com pastagens
47
68
Classes e
Subclasses
Unidades de
Mapeamento
Classes de
Declive
Utilizao e prtica conservacionistas

necessrias
Valores
Relativos em %
IV e, s
LV d3
PV d
LR e 2
10 a 15%
5 a 10%
10 a 15%

complexas de controle da eroso combinadas
com prticas complexas de melhoramento
do solo; recomendvel a rotao de culturas
com pastagens
44
Vw
Hi
< 2% a 5%
culturas apenas eventualmente, mediante a instalao e manuteno de sistemas de drenagem

artificial e plantio de espcies e variedades
adaptadas a solos midos; mais compatvel com
a formao de pastagens utilizando forrageiras
adaptadas a solos com excesso de gua
39
VI e
LE d
LV d1
15 a 45%
15 a 45%
desaconselhvel a utilizao com culturas, mas

compatvel 15 a 45%
LV d2
LV d3
10 a 15%
10 a 15%
vida silvestre, com restries moderadas

devidas ao risco de eroso
32
PV d
10 a 15%
VI e, s
LR e 2
Li b
Li ar
15 a 45%
5 a 10%
5 a 10%
como a anterior, mas com maiores restries,

principalmente para a silvicultura, em virtude da
pouca profundidade do solo
26
VII e
LV d 3
PV d
15 a 45%
15 a 45%
imprprias para culturas, mas adaptveis para

pastagens, florestas e refgio da vida silvestre,
com srias restries devido
ao alto risco de eroso
23
VII e, s
Li ar
10 a 15%
compatveis somente com pastagens, florestas e

abrigo da vida silvestre, com srias restries
pelo risco de eroso e solos rasos e pedregosos
17
VIII
Li ar
45 a 70%
compatveis apenas para abrigo de vida silvestre, com severas restries pelo risco de eroso
e solos rasos e pedregosos, renda lquida de
eventual explorao pisccola
13
Para a Classe I no so admitidas subclasses e, para a Classe VIII

no foi detectada nenhuma variao no valor em funo das limitaes
de uso.
Desta forma, temos at aqui definidos diversos valores relativos
para as classes e subclasses de capacidade de uso de solo, segundo autores diferentes.
Permitimo-nos um comentrio: qual ser a curva de solos adequada para o trabalho que voc, leitor, est fazendo?
preciso esclarecer que todas estas curvas j apresentadas esto
corretas para as regies e pocas onde foram elaboradas, mas o problema
com a adoo de qualquer uma destas sem os cuidados necessrios.
Aqui talvez esteja a razo das crticas utilizao do critrio classes de capacidade de uso: em vez de se testar qual a curva de valores
que representa a regio em estudo, diversos profissionais aplicam uma
mesma curva para diferentes localidades, gerando distores. O cor-
69
reto a verificao da representatividade daquela curva frente ao mercado em anlise, com as necessrias precaues.
E quais so estes cuidados? simples: devemos verificar se a curva
corresponde regio que estamos trabalhando. Como fazer isto? Utilizando-se da amostragem encontrada, como explicado a seguir.
7.1 A propriedade dos mnimos quadrados

Temos aqui uma excelente ferramenta estatstica: resduos e a propriedade de mnimos quadrados, ou seja, sugerimos a utilizao de uma
equao de regresso para verificar qual curva de solos se ajusta melhor
aos dados.
Segundo Triola (1999), a equao de regresso representa a reta
que melhor se ajusta aos dados. O critrio para determinar esta reta,
que melhor do que todas as outras, baseia-se na distncia vertical entre
os pontos que representam os dados originais e a reta de regresso. Tais
distncias chamam-se resduos.
Ainda segundo Triola (1999), resduos so definidos como: dado
um par de dados amostrais (X, Y), um resduo a diferena (Y ) entre
um valor amostral observado Y e o valor predito com base na equao
de regresso.
Em resumo, a equao que resulta da amostragem adotada
aquela com a menor disperso dos resduos, calculado pela propriedade
dos mnimos quadrados, que foi definida por Triola (1999) como: uma
reta verifica a propriedade dos mnimos quadrados se a soma dos quadrados dos resduos a menor possvel.
Isto facilmente calculado quando utilizamos programas do tipo
planilhas eletrnicas, mas nada como trabalhar com nmeros para exemplificar, como nos ensina Triola (1999). Imagine os seguintes dados
amostrais e o diagrama de disperso com reta de regresso e resduos:
X
24
32
70
Diagrama de disperso com reta de

regresso e resduos
35 n
24
Y = 4X + 5
4
0 -I112
4
0
6
Diagrama de resduos
11
--
(1
li
-5
-13
Fonte: Triola (1999)
No diagrama, os resduos so representados por w. Como exemplo

especfico, veja o resduo indicado como 7, que est diretamente acima
de x = 5. Levando o valor x = 5 na equao de regresso 1 = 4x + 5,
obtemos o valor predito = 25, mas o valor amostral efetivamente observado Y = 32. A diferena Y = 7 um resduo.
A soma dos quadrados dos resduos (propriedade dos mnimos
quadrados) igual a 364. Qualquer outra reta distinta de = 4N + 5
dar resduos cuja soma dos quadrados maior do que 364.
71
Outra questo por ns sempre levantada que as curvas no so

sempre decrescentes da classe I at a VIII. Como j disse Lepsch (1983),
o valor das terras flutua de acordo com o uso econmico que, por sua
vez, depende das caractersticas socioeconmicas, culturais e da tecnologia agrcola adotada nas diversas regies, e assim, muitas terras da
classe III ou IV, adequadas para vrios usos, inclusive para cultivos
anuais, podem ser mais economicamente utilizadas para pastagens ou
reflorestamento, do que para cultivos intensivos. Da mesma forma, terras da classe IV, mas altamente produtivas para culturas perenes (caf,
por exemplo), podem ter maior preo de compra e venda que terras das
classes II ou III, na mesma regio, mas menos produtivas. Em regies
tradicionalmente pecurias, observam-se terras da classe VI, com boas
pastagens naturais obtendo preos mais elevados que terras da classe
III, com pastagens naturais de baixa qualidade.
Baseado nisto, os poucos anos de vivncia deste profissional mostraram, mais de uma vez, que as curvas j publicadas no correspondiam a determinadas regies. Passamos ento a analisar as curvas
existentes com a ferramenta matemtica descrita mais atrs, para verificar a equao de solos a ser adotada. Algumas vezes fomos bem sucedidos, outras no. Destas ocasies surgiram novas curvas determinadas
em nossas experincia pelo Brasil, inclusive com a ajuda de outros profissionais, onde temos:
TABELA 5
Alguns exemplos de outras escalas de valores relativos de terras
LOCAL/REGIO (ESTADO)
CLASSES DE CAPACIDADE DE USO

I
II
III
IV
VI
VII
VIII
Mendes Sobrinho (Vale do Paraba, SP)
100
95
75
55
50
40
30
20
Marques (Brasil)
100
67
44
30
20
13
Souza (Furnas, MG)
100
80
61
47
39
29
20
13
Borgonovi (leste de SP)
100
80
64
51
41
33
26
21
100
62
44
16
100
75
50
30
10
Regio de Belm (PA)

Regio Oeste (PA)
Regio de Manaus (AM)
25
100
Cerrado (MA/PI)
10
100
Regio do Cariri (CE)
37
100
53
Regio Canavieira (SE/AL/PE)
100
67
40
20
Regio do So Francisco (BA/PE)
100
83
50/25
10
10
Litoral Norte (BA)
100
80
50
30
23
Regio de Itapebi (BA)
100
80
67
53
40
10
12
10
72

LOCAL/REGIO (ESTADO)
Cerrado (BA)
Centro-Oeste (GO/DF/TO)
100
100
Regio Nordeste (GO)

Regio de Dourados (MS)
100
Regio do Tringulo Mineiro (MG)

Regio da Serra Mantiqueira (MG)
100
Regio Nordeste (MG)
100
Regio Sul (MG)
25
84
55
100
72
50
25
31
18
12
12
12
10
45
30
20
50
20
12
100
70
60
50
80
63
45
20
7
20
81
68
43
18
100
30
80/50
30
60
40
15
Regio de Ibiuna (SP)
100
83
67
50
33
17
10
Regio de Ribeiro Preto (SP)
100
100
83
67
50
33
17
10
Pontal e Vale do Paranapanema (SP)
100
100
75
50
40
30
15
100
100
72
Regio de Catanduva/Rio Preto (SP)

Regio de Araatuba (SP)
100
83
Regio de Guara (SP)
100
90
80
67
27
Regio de Euclides da C. Paulista UHE

Rosana autor: CESP (SP)
133
127
100
73
67
53
40
114
114
100 (IIIef)
86 (III d)
71
57
57
42
28
Regio de Cndido Mota, Palmital,

Ibirarema e Salto Grande (SP) e Cambar
(PR) UHE Canoas I e II autor: CESP
100
100
100 (IIIe d)
81 (III i)
61
42 (V)
23 (Vd)
23
Regio Norte (PR)
100
88
88
64
16
Regio de Cianorte (PR)
100
93
67
40
Regio Oeste (PR)
100
83
67
Regio central (PR) autor: Maciel, 1999
100
90
70
Santa Catarina
100
20
Regio do Planalto (RS)
100
95
85
70
Regio Sul (RS)
100
75
72
47
42
Regio da Plancie (RS)
100
90
80
60
40
Regio de arroz (RS)
75
100
60
40
Litoral Sul (RS)
100
90
70
55
Regio de Rosana, Teodoro Sampaio,

Presidente Epitcio, Caiu, Presidente
Venceslau UHE Porto Primavera
autor: CESP (SP)
10
16
20
44
50
45
12
20
35
2
30
30
20
10
20
10
10
45
33
15
Fonte: De Camargo Lima
Pode-se perceber aqui as gritantes diferenas entre as curvas.

NOVAMENTE, RECOMENDAMOS O TESTE DOS RESDUOS ANTES DA
APLICAO INDISCRIMINADA DESTAS CURVAS. Apresentamos exemplos neste livro.
Tambm destacamos que em vrias destas curvas no encontramos
dados suficientes para preencher todas as classes de terras.
Captulo
Situao e Viabilidade de
Circulao no Valor do Imvel
Situao, ou localizao, o segundo item mais comum que tambm exerce influncia significativa no valor da terra nua.
O critrio de julgamento da localizao de um imvel rural refere-se, principalmente, qualidade dos acessos e proximidade dos
mercados consumidores dos produtos explorados. Esta proximidade,
entretanto, no se mede em metros ou poucos quilmetros. Muitas vezes, distncias entre duas propriedades superiores a 50 km no correspondem a qualquer diferena de valor.
Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique explorao pecuria de grande porte, localizada no limite urbano de uma
cidade bastante populosa, que no possua, entretanto, um frigorfico,
em cotejo com outra propriedade submetida mesma explorao e possuindo as mesmas caratersticas, porm afastada vrios quilmetros do
permetro urbano, contando com a proximidade de um frigorfico capaz
de absorver a sua produo. Certamente a segunda propriedade ter um
valor superior primeira, para aquele tipo de explorao.
A quantificao destas diferenas pode ser resumida pelo trabalho
do engenheiro agrnomo Octvio Teixeira Mendes Sobrinho (Kozma,
1985), que assim se manifesta sobre o problema:
... A longa vivncia de mais de 30 anos no mister de perito avaliador nos habilitou, atravs do contnuo exerccio, aquilatar as implicaes econmicas entre a situao do imvel e o valor da propriedade. Sucessivos levantamentos de vrios milhares de laudos avaliativos
e o seu cotejo, elaborados ao longo do tempo mencionado, quer para
financiamento agropecurio, com garantia hipotecria da propriedade (Banco do Brasil) quer para desapropriaes por utilidade pblica
74
(aproveitamento hidreltrico), nos forneceram vasto cabedal de elementos, permitindo: ordenao de seis categorias de situaes da propriedade rstica, com base, sobretudo, nas
classes de estradas; e o estabelecimento de uma escala refletindo
a relao existente entre a situao do prdio rstico e seu valor.
Disto conclui-se que o item a ser observado com maior cuidado a
classe das estradas ou, tipo de estrada, vindo em menor importncia a
distncia e a praticabilidade.
O quadro a seguir, organizado pelo engenheiro Hlio de Caires, sintetiza a soluo proposta pelo engenheiro Octvio T. Mendes Sobrinho.
TABELA 6
Escala de valores de terras segundo a situao e a viabilidade de circulao.
SITUAO
CIRCULAO
Tipo de estrada
Importncia das
distncias
Praticabilidade
durante o ano
Escala de valor
Asfaltada
Limitada
Permanente
100
Primeira classe no
asfaltada
Relativa
Permanente
95
TIMA
MUITO BOA
BOA
DESFAVORVEL
No pavimentada
Significativa
Permanente
90
Estradas e servides
de passagem
Vias e distncias
se equivalendo
Sem condies
satisfatrias
80
Porteiras nas
servides
Distncias e
classes se
equivalendo
Problemas srios
na estao
chuvosa
75
Problemas srios
mesmo na seca
70
PSSIMA
Porteiras e
interceptadas por
crregos sem pontes
Fonte: Caires, 1985
Devemos lembrar que est tabela tambm foi elaborada, a exemplo

daquelas de classes de capacidade de uso, a partir de dados de mercado
para uma determinada regio e poca. Ela pode continuar adaptada
para os dias atuais e algumas regies, mas no significa que representa o
Brasil rural. Como exemplo, podemos citar trabalho realizado recentemente onde no foram detectadas em nvel de mercado imobilirio, diferenas de valores por hectare para terras, com frente para asfalto ou
com frente para estradas de terra de boa qualidade.
75
Feita est ponderao, nos permitimos uma sugesto:

No lugar das denominaes usuais (timo, muito bom, etc.) sugerimos uma classificao que favorea menos as diferenas regionais, alterando para asfalto, vicinal I, vicinal II, vicinal III,
vicinal IV e vicinal V.
Esta modificao visa apenas aprimorar as descries, atendendo
uma antiga reivindicao que encontramos vrias vezes na prtica do
dia a dia e dos alunos nos diversos cursos que j realizamos.
TABELA 7
Escala de valores de terras segundo a situao e viabilidadede circulao, adaptada de Kozma, 1985.
CONDIES DE ACESSO E CIRCULAO
SITUAO
Tipo de estrada (com

acesso direto ao imvel)
Importncia das
distncias aos centros de
referncia
Condies de
trfego durante
o ano
Escala de
valor (%)
ASFALTO
Asfaltada e com boa

conservao
Limitada
Permanente
100
VICINAL I
Estrada de cho com

tima conservao
Relativa
Permanente
95
VICINAL II
Estrada de cho
Significativa
Permanente
90
VICINAL III
Estradas de cho com

servides de passagem
Significativa
Sem condies
satisfatrias
80
VICINAL IV
Estradas de cho com

porteiras nas servides
de passagem
Significativa
Problemas srios na
estao chuvosa
75
VICINAL V
Estradas de cho com

porteiras e interceptadas
por crregos sem pontes
Significativa
Problemas srios
mesmo na seca
70
Teramos ainda possveis adaptaes para regies onde o asfalto

praticamente no existe, onde sugerimos:
76
TABELA 8

Escala de valores de terras segundo a situao eviabilidade de circulao, adaptado de Kozma, 1985.
SITUAO
VICINAL I

acesso direto ao imvel)
Importncia das
distncias aos centros
de referncia
Condies de
trfego durante o
ano
Escala de
valor (%)
Estrada de cho com

tima conservao
Relativa
Permanente
100
VICINAL II
Estrada de cho
Significativa
Permanente
94
VICINAL III
Estradas de cho e
servides de passagem
Significativa
Sem condies
satisfatrias
89
VICINAL IV
Porteiras nas servides

de passagem
Significativa
Problemas srios
na estao
chuvosa
83
VICINAL V
Porteiras e interceptadas
por crregos sem pontes
Significativa
Problemas srios
mesmo na seca
78
Captulo
Avaliao de Terras Nuas

Utilizando o Mtodo
Comparativo Direto de Dados
O mtodo Comparativo Direto proposto pelo engenheiro Mendes

Sobrinho parte do pressuposto de que os principais fatores determinantes (ou variveis explicativas) do valor da terra em uma propriedade rural so:
a capacidade de uso dos diversos solos;
a situao do imvel em relao s zonas de influncia da regio.
9.1 Os ndices agronmicos

J mostramos neste trabalho que foram elaboradas tabelas em que
os diferentes tipos de solos (representados pelas Classes de Capacidade
de Uso) foram relacionados com valores relativos expressos em porcentagem.
Do mesmo modo foram feitas tabelas relacionando a localizao
do imvel com valores relativos tambm expressos em porcentagem.
O engenheiro agrnomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma
(1984), baseando-se nos estudos de Mendes Sobrinho, montou uma
nova tabela, relacionado as Classes de Capacidade de Uso com a situao da propriedade, resultando disto coeficientes para cada tipo de solo
e situao (vide tabela 9 na pgina seguinte).
A estes coeficientes podemos tambm denomin-los NDICES
AGRONMICOS, ou ainda NOTAS AGRONMICAS.
Com isto, aps determinado o valor de uma CLASSE e SITUAO
de solo, por meio de uma simples multiplicao pode-se encontrar os valores das demais categorias de solos.
78
Como pode-se notar, utilizou-se at aqui apenas as Classes de Capacidade de Uso, enquanto Frana (1983) j sugeriu que a diferena entre as diversas curvas de solos pode ser resultante, em parte, da no
utilizao das subclasses.
ndices agronmicos (ou fatores de ponderao) para obteno do
valor das terras rsticas segundo a classede capacidade de uso e situao segundo Kozma, 1985
TABELA 9

SITUAO
II
III
IV
VI
VII
VIII
100%
95%
75%
55%
50%
40%
30%
20%
tima 100%
1,000
0,950
0,750
0,550
0,500
0,400
0,300
0,200
Muito boa 95%
0,950
0,903
0,713
0,523
0,475
0,380
0,285
0,190
Boa 90%
0,900
0,855
0,675
0,495
0,450
0,360
0,270
0,180
Desfavorvel 80%
0,800
0,760
0,600
0,440
0,400
0,320
0,240
0,160
M 75%
0,750
0,713
0,563
0,413
0,375
0,300
0,225
0,150
Pssima 70%
0,700
0,665
0,525
0,385
0,350
0,280
0,210
0,140
Fonte: Kozma
Assim, ele sugeriu a incluso das subclasses de capacidade de uso,

resultando ento a tabela a seguir.
TABELA 10 ndices agronmicos (ou fatores de ponderao) para obteno do
valor das terras rsticas considerandoa subclasse de capacidade de

uso e situao, segundo Frana (1983)
CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO
IIIe
IIIe,s
IVs
IVe
IVe,s
Vw
VIe
VIe,s
VIIe
VIIe,s
VIII
100%
88%
80%
74%
68%
64%
60%
56%
50%
47%
44%
39%
32%
26%
23%
17%
13%
tima 100%
1,00
0,88
0,8
0,74
0,68
0,64
0,6
0,56
0,5
0,47
0,44
0,39
0,32
0,26
0,23
0,17
0,13
Muito boa 95%
0,95
0,836
0,76
0,703
0,646
0,608
0,57
0,532
0,475
0,447
0,418
0,37
0,304
0,247
0,219
0,162
0,123
Boa 90%
0,90
0,792
0,72
0,666
0,612
0,576
0,54
0,504
0,45
0,423
0,396
0,351
0,288
0,234
0,207
0,153
0,117
Desfavor 80%
0,80
0,704
0,64
0,592
0,544
0,512
0,48
0,448
0,4
0,376
0,352
0,312
0,256
0,208
0,184
0,136
0,104
M 75%
0,75
0,66
0,6
0,555
0,51
0,48
0,45
0,42
0,375
0,353
0,33
0,293
0,24
0,195
0,173
0,128
0,097
Pssima 70%
0,70
0,616
0,56
0,518
0,476
0,448
0,42
0,392
0,35
0,329
0,308
0,273
0,224
0,182
0,161
0,119
0,091
SITUAO
IIs
IIe
IIe,s
IIIs
IIIw
Aqui, em funo de sugesto apresentada no captulo anterior,

adotando a nova denominao das terras em funo da situao (vide
tabelas 11 e 12 na pgina seguinte).
79
valor das terras rsticas segundo a classe de capacidade de uso e situao adaptado de Kozma, 1985
CLASSES
SITUAO
II
III
IV
VI
VII
VIII
100%
95%
75%
55%
50%
40%
30%
20%
ASFALTO
100%
1,000
0,950
0,750
0,550
0,500
0,400
0,300
0,200
VICINAL I
95%
0,950
0,903
0,713
0,523
0,475
0,380
0,285
0,190
VICINAL II
90%
0,900
0,855
0,675
0,495
0,450
0,360
0,270
0,180
VICINAL III
80%
0,800
0,760
0,600
0,440
0,400
0,320
0,240
0,160
VICINAL IV
75%
0,750
0,713
0,563
0,413
0,375
0,300
0,225
0,150
VICINAL V
70%
0,700
0,665
0,525
0,385
0,350
0,280
0,210
0,140
valor das terras rsticas considerando a subclassede capacidade de

uso e situao, adaptado de Frana (1983)
SUBCLASSES
SITUAO
IIs
IIe
IIe,s
IIIs
IIIw
IIIe
IIIe,s
IVs
IVe
IVe,s
Vw
VIe
VIe,s
VIIe
VIIe,s
VIII
100%
88%
80%
74%
68%
64%
60%
56%
50%
47%
44%
39%
32%
26%
23%
17%
13%
ASFALTO
1,00
0,88
0,8
0,74
0,68
0,64
0,6
0,56
0,5
0,47
0,44
0,39
0,32
0,26
0,23
0,17
0,13
VICINAL I
0,95
0,836
0,76
0,703
0,646
0,608
0,57
0,532
0,475
0,447
0,418
0,37
0,304
0,247
0,219
0,162
0,123
VICINAL II
0,90
0,792
0,72
0,666
0,612
0,576
0,54
0,504
0,45
0,423
0,396
0,351
0,288
0,234
0,207
0,153
0,117
VICINAL III
0,80
0,704
0,64
0,592
0,544
0,512
0,48
0,448
0,4
0,376
0,352
0,312
0,256
0,208
0,184
0,136
0,104
VICINAL IV
0,75
0,66
0,6
0,555
0,51
0,48
0,45
0,42
0,375
0,353
0,33
0,293
0,24
0,195
0,173
0,128
0,097
VICINAL V
0,70
0,616
0,56
0,518
0,476
0,448
0,42
0,392
0,35
0,329
0,308
0,273
0,224
0,182
0,161
0,119
0,091
Montamos estes dois quadros como exemplos. Caso o engenheiro

de avaliaes entenda que a curva de solos ou de situaes seja outra,
dever montar novo quadro.
Qual a vantagem de montar este quadro? Vejamos um exemplo de
homogeneizao de dados:
Amostra de mercado rea de 350 ha, localizada no municpio
de . Propriedade ocupada com agricultura (soja e milho safrinha) com 300 ha de terras de cultura de primeira, enquadradas
como CLASSE II e 50 ha de terras de reflorestamento e mata enquadradas como CLASSE VII. No h benfeitorias. Acesso por estrada de terra batida enquadrada como VICINAL II. Valor
NEGOCIADO de R$ 250.000,00.
80
Imvel paradigma Utilizado predominantemente com agricultura (soja e milho safrinha) com 400 ha, sendo 150 ha como
CLASSE VI e 250 ha como CLASSE II, acesso por estrada asfaltada enquadrada como ASFALTO, sem benfeitorias.
Adotaremos neste exemplo a TABELA 11. O procedimento agora
comparar a amostra de mercado com a situao paradigma, que nada mais
do que o IMVEL AVALIANDO. Como elas no so iguais, faz-se necessrio a homogeneizao dos dados, ou seja, a partir da informao do imvel
vendido, podemos determinar o valor de outro da seguinte forma:
Homogeneizao:
q = Vv
Ip
I am
sendo:
q = valor unitrio homogeneizado para o imvel paradigma = varivel explicada
Vv = valor vista da amostra de mercado = R$250.000,00 = R$714,29/ha
350ha
IP = ndice AGRONMICO do imvel paradigma, retirado da TABELA
11 = ?
Se o imvel paradigma tem mais de um tipo de terra, qual o seu ndice? O seu ndice agronmico o resultado da mdia ponderada dos ndices das terras existentes em funo das respectivas reas, ou seja:
250 ha de terras CLASSE II, situao ASFALTO = ndice agronmico
0,950 (tabela 11),
150 ha de terras CLASSE VI, situao ASFALTO = ndice agronmico
0,400 (tabela 11), do que resulta, como ndice agronmico ponderado do
imvel paradigma:
IP =
(250 ha 0,950) + (150 ha 0,400)

= 0,744
400 ha
IAM = ndice AGRONMICO da amostra de mercado imobilirio, retirado da TABELA 11 = ?

Se a amostra de mercado tem mais de um tipo de terra, qual o seu ndice agronmico? Como fizemos para o imvel paradigma, o seu ndice
81
agronmico o resultado da mdia ponderada dos ndices das terras existentes em funo das respectivas reas, ou seja:
300 ha de terras CLASSE II, situao VICINAL II = ndice agronmico
0,855 (tabela 11),
50 ha de terras CLASSE VII, situao VICINAL II = ndice agronmico
0,270 (tabela 11), do que resulta, como ndice agronmico ponderado do
imvel paradigma:
I AM =
(300 ha 0,855) + (50 ha 0,270)

= 0,771
350 ha
do que resulta substituindo na frmula:

q = R$ 714,29/ha
0,744
= R$ 689,28/ha para o imvel paradigma
0 ,771
Este valor de R$ 689,28/ha corresponde a um imvel com a descrio do paradigma (utilizado predominantemente com agricultura (soja
e milho safrinha, com 400 ha, sendo 150 ha como CLASSE VI e 250 ha
como CLASSE II, acesso por estrada asfaltada enquadrada como
ASFALTO, sem benfeitorias), portanto, basta multiplicar este unitrio
pela rea total de 400 ha, resultando como valor do imvel paradigma =
R$ 689,28/ha 400 ha = R$ 275.712,00.
Mas quanto vale ento um hectare de terra CLASSE II, situao
VICINAL II? Simplesmente adote como paradigma este novo parmetro
e compare com o valor encontrado.
O unitrio de R$ 689,28/ha foi determinado para um imvel com
uma mistura de terras (classe II e VI) cujo ndice agronmico igual a
0,744. Um hectare de terra CLASSE II, situao VICINAL II, tem qual ndice agronmico?
Utilizando da mesma TABELA 11 adotada no exemplo anterior, encontramos o ndice agronmico 0,855.
Comparando este com o do imvel paradigma, temos:
Se R$ 689,28/ha corresponde ao ndice agronmico 0,744, que valor/ha corresponde ao ndice agronmico 0,855?
q = R$ 689,28/ha
0,855
= R$ 792,12/ha
0 ,744
82
ou seja, para solos CLASSE II, situao VICINAL II, o unitrio bsico corresponde a R$ 792,12/ha.
E se ns tivssemos tambm solos enquadrados como CLASSE IV,
situao VICINAL III (ndice agronmico 0,440 na tabela 11) para serem
avaliados? Da mesma forma, basta comparar o valor calculado com este
procurado:
R$ 792,12/ha corresponde ao ndice agronmico 0,855.
Que valor/ha corresponde ao ndice agronmico 0,440?
q = R$ 792,12/ha
0 ,440
= R$ 407,64/ha para CLASSE IV, situao
0 ,855
VICINAL III.
Repetindo este procedimento podemos ter os valores dos diversos
tipos de solos e situaes da regio em estudo. Qual a vantagem disto?
Para uma srie de avaliaes na mesma regio em datas prximas, com
esta tabela o engenheiro de avaliaes pode calcular o valor de vrios
imveis em prazos menores, diminuindo tambm os custos para os interessados em seu trabalho.
Esta tabela pronta teria o seguinte formato:
TABELA 13 Valor das terras em R$/ha, segundo as diversas classes de capaci-
dade de uso curva de Mendes Sobrinho) e situaes (curva de Kozma

adaptada) para a regio produtora de cana-de-acar, municpios
de....., em abril de 2000.
CLASSES CAPACIDADE DE USO
SITUAO
II
III
IV
VI
VII
100%
95%
75%
55%
50%
40%
30%
20
880,13
694,84
509,55
463,23
370,58
277,94
185,29
ASFALTO
100%
926,45
VIII
VICINAL I
95%
880,13
836,12
660,10
484,07
440,06
352,05
264,04
176,03
VICINAL II
90%
833,81
792,12
625,35
458,59
416,90
333,52
250,14
166,76
VICINAL III
80%
741,16
704,10
555,87
407,64
370,58
296,46
222,35
148,23
VICINAL IV
75%
694,84
660,10
521,13
382,16
347,42
277,94
208,45
138,97
VICINAL V
70%
648,52
616,09
486,39
356,68
324,26
259,41
194,55
129,70
Devemos lembrar sempre que estas tabelas, como j demonstrado,

tm valores diferentes, dependendo da regio e da poca em que foram
realizadas.
83
Conhecendo isto, NO RECOMENDAMOS A ADOO DE NENHUMA DAS TABELAS LISTADAS NESTE TRABALHO SEM QUE ANTES SEJA
FEITA UMA VERIFICAO DOS DADOS DE MERCADO, PLENAMENTE
JUSTIFICADA, QUE RETRATA O FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE
TERRAS AGRCOLAS.
Para esta verificao sugerimos o estudo da propriedade dos mnimos quadrados, escolhendo a curva por esta anlise.
Da mesma forma, esta classificao de solos por capacidade de uso
no implica necessariamente a ocorrncia de todas as classes em todas
as regies deste Pas, sendo perfeitamente possvel montar-se a equao
das classes apenas com aquelas que encontramos no local analisado.
Captulo
10
Pesquisa de Terras
Homogeneizao e
Saneamento das Amostras
At aqui mostramos como classificar os parmetros que formam o

valor das terras. Agora vamos mostrar como trabalhar com uma pesquisa de mercado na avaliao de uma propriedade.
A seguir apresentamos uma pesquisa realizada com imobilirias e
proprietrios rurais:
PESQUISA EM MERCADO IMOBILIRIO DESCRIO
DAS OBSERVAES
R$/ha
Amostra 01 rea de 510 ha, localizada no municpio de , acesso por

estrada de cho classificada como VICINAL I.
240 ha com solos CLASSE III, 65 ha CLASSE IV, 157,70 ha

CLASSE VI e 47,30 ha CLASSE VII. Propriedade com 240 ha em
cana de 1o a 5o corte, 10 terreiros de caf (2.000 m), 20.000
ps de eucalipto de cheiro, pasto com cerca de 60 alqueires,
100 cabeas de gado nelore e 195.000 ps de caf com 1 a 5
anos, dos quais 120.000 produzindo caf icat. Fazenda com
vrias tulhas (1.000 m), galpes (400 m), mangueiro (300
m) e vrios implementos. Casa sede (200 m), piscina (30 m),
pomar e 6 tratores. 76,50 ha (15%) do imvel esto cobertos
com vegetao nativa (mata).
4.117,65
Amostra 02 REA de 61 alqueires paulistas ou 147,62 ha, localizada

no municpio de , a 14 km da cidade de por estrada asfaltada, pista
simples, classificada como ASFALTO.
60 ha de solos CLASSE VI, 87,62 ha CLASSE III. Propriedade com
140.000 ps de caf, de 1 a 5 anos dos quais 95.000 produzindo icat,
20 ha de cana de 1 a 4 cortes, 20.000 ps de eucalipto de cheiro e 2 terreiros de caf (500 m) e tulha (200 m).
3.719,01
86

DAS OBSERVAES
R$/ha
Fazenda com casa de administrador (100 m), 2 casas de colonos (120

m), 4 tratores e carregadeiras de cana. 15,00 ha (10,16%) do imvel
esto cobertos com vegetao nativa (mata).
Amostra 03 rea de 80,0 alqueires paulistas ou 193,60 ha, localizada
no municpio de , prxima da cidade, acesso por estrada asfaltada,
pista simples, classificada como ASFALTO.
150 ha de terras CLASSE III e 43,60 ha TERRAS CLASSE VII. Fazenda
com pastagem, terra para cultura, 8 alqueires de plantao de
cana-de-acar, gua natural e telefone. Casa sede (200 m) e piscina
(30 m). Barraco de 4.000 m para granja, 2 barraces (500 m) e 3
casas para caseiro (180 m). Trator e colheitadeira. 25 ha (12,91%) do
imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
7.749,93
Amostra 04 REA de 701,64 ha ou 289,93 alqueires paulistas, com atividade totalmente voltada para a agricultura, especialmente a cafeicultura, localizada no municpio de , acesso por estrada de cho em
condies regulares de trfego, classificada como VICINAL II.
439,96 ha de solos CLASSE IV, 130,45 ha CLASSE II, 106,37 ha CLASSE
III, 24,86 ha CLASSE VIII. A topografia varia de plana a suavemente ondulada, vegetao floresta tropical subcaduciflia, solo tipo latossolo
vermelho escuro, textura mdia arenosa endolico e clima tropical com
chuvas de outubro a maio. Fazenda com 389,54 ha em caf formado,
50,42 de caf em formao, 230,45 de REA arrendada, 6,37 em benfeitorias e 24,86 ha inaproveitveis. A fazenda bem servida com nascente
e crrego interno. A propriedade possui 2 casas em alvenaria (120 m) e
barraco com 200 m em madeira. Fazenda com lavoura de caf, sendo
formada por 1.164,352 ps de caf. 85 ha (12,11%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
4.133,17
Amostra 05 rea de 259,111 ha. Localizada no municpio de , acesso por estrada de cho, com trnsito o ano inteiro, classificada como
VICINAL I.
160 ha de solos CLASSE II, 59 ha CLASSE VI, 40,111 ha CLASSE VII.
Propriedade com 125 ha de cana de parceria, 10 ha. de cana da

fazenda, 25 ha. de milho, 59 ha. de pastos planos, 10 ha. de
pastos morros e 24 ha. de matas morros. Topografia 95% plana
e 5% montanhosa frtil. Terra 50% roxa e 50% mista frtil.
Crrego, mina de gua perene, sendo 2 com vazo de 12.000
lts e gua da Sabesp a 2.000 m da sede. Casa sede em estilo colonial, conservada e habitada, em 2 pavimentos com 1.170 m
87

DAS OBSERVAES
e piscina de concreto de 6,50 14 m. rea com igreja com 60 lugares
sentados, casa de administrao com escritrio (150 m), 18 casas de
colonos padronizadas (1.080 m), ranchos para mquinas (200 m), 6
depsitos de gua com capacidade de 160.000 l, 7 barraces de granja,
toda automatizada, estbulo para 30 vacas, em prdio de 240 m2, mecanizado e refrigerado. Silos com 5 unidades em alvenaria, 3 poos e 2
elevados. 25 ha (9,65%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
Valor NEGOCIADO de R$ 2.140.000,00
R$/ha
8.259,01
Amostra 06 rea de 512 alqueires paulistas ou 1.239,04 ha. Localizada no municpio de , distncia de 9 km por asfalto ou 4 km de terra do
centro municipal, classificada como ASFALTO.
672,84 ha de solos CLASSE III, 300 ha CLASSE II, 200 ha

CLASSE VII, 66,20 ha CLASSE VIII. Sendo 110 alqueires de reserva em mata, 402 alqueires em pasto braquiria, dividido em
25 pastos com cercas moures de aroeira (24.000 m) e mangueiro de aroeira (300 m). Propriedade com relevo 60% plano,
30% ondulado e 10% meia laranja, pasto formado em brachiaria e pomar com frutas, 3 nascentes, rio, lago e represas. Fazenda com eletricidade trifsica, casa de funcionrio (60 m), casa
de administrador (120 m). Casa sede com 1.200 m tipo manso avarandada de 4 quartos (sute), 2 salas, salo, copa, cozinha, varanda, telefone fixo, parablica, gerador, piscina (50
m), sauna, quadra de tnis, campo de futebol e churrasqueira.
Vrios maquinrios, sendo 3 tratores, 2 carretas, picadeiras, 2
roadeiras e 3 grades todos em bom estado. 266,20 ha (21,48%)
do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
4.842,46
Amostra 07 Fazenda de 242 ha, localizada a 20 km do municpio de ,

acesso por estrada de cho, classificada como VICINAL II.
200 ha de solos CLASSE III, 20 ha CLASSE VI e 22 ha CLASSE

VIII. So 100 alqueires paulistas com tima topografia. Casa
sede de primeira (250 m), piscina (30 m), 3 casas de caseiro
(180 m), galpo (300 m), rio e aude. 25 ha (10,33%) do
4.132,23
88

DAS OBSERVAES
R$/ha

municpio de , a 50 km da cidade por estrada asfaltada duplicada recentemente, classificada como ASFALTO.
500 ha de solos CLASSE III, 300 ha CLASSE II, 47 ha CLASSE

VIII. tima topografia, 6 km de pista, casa (150 m), curral
(250 m) e possui eletricidade. 180 ha (21,25%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
3.719,01
Amostra 09 rea de 92 alqueires paulistas ou 222,64 ha, localizada a

30 km do municpio de , cerca de 6 km da pista, classificada como
VICINAL III.
200 ha de solos CLASSE III, 22,64 ha CLASSE VI. Relevo plano. Fazenda formada em pastagem. 03 audes, nascente e represa. Casa sede
avarandada de 1a (300 m). Com 03 quartos, sala, copa, cozinha e w.c.
Casa de caseiro (80 m). Eletricidade e telefone. Piscina, campo de futebol, curral (200 m), galpo para implementos (250 m) e vrias divises de pasto com cerca paraguaia (15000 m). 30 ha (13,48%) do
municpio de , acesso por estrada de cho com problemas na poca
das chuvas para veculos leves, classificada como VICINAL III.
60 ha de solos CLASSE III, 50 ha CLASSE VII, 11 ha CLASSE VIII. Propriedade formado em braquiria, com casa em alvenaria (150 m), barraco
(200 m), curral (200 m), energia, represa, rio no fundo e topografia parte plana e parte ondulada. 15 ha (12,40%) do imvel esto cobertos com
vegetao nativa (mata).
3.727,99
4.132,23
Valor OFERTADO de R$ 500.000,00
Obs.: destacado em itlico est o enquadramento feito pelo

ENGENHEIRO DE AVALIAES aps vistoria aos imveis. O restante foi
fornecido pelos informantes e verificado in loco.
A tabela com os ndices agronmicos que iremos testar inicialmente apresentada a seguir:
89
TABELA 14 ndices agronmicos considerando classes de terrase situao para a
regio de Rinco/SP, abril de 2000
SITUAO

I
II
III
IV
VI
VII
VIII
100%
95%
75%
55%
50%
40%
30%
20%
ASFALTO
100%
1,000
0,950
0,750
0,550
0,500
0,400
0,300
0,200
VICINAL I
95%
0,950
0,903
0,713
0,523
0,475
0,380
0,285
0,190
VICINAL II
90%
0,900
0,855
0,675
0,495
0,450
0,360
0,270
0,180
VICINAL III
80%
0,800
0,760
0,600
0,440
0,400
0,320
0,240
0,160
VICINAL IV
75%
0,750
0,713
0,563
0,413
0,375
0,300
0,225
0,150
VICINAL V
70%
0,700
0,665
0,525
0,385
0,350
0,280
0,210
0,140
As benfeitorias apresentadas na listagem das amostras FORAM

AVALIADAS PELO ENGENHEIRO DE AVALIAES e seus valores totais
so apresentados a seguir (os procedimentos utilizados so apresentados neste trabalho, no captulo 13 e os clculos, no captulo 20)
Amostra
Valor total
Valor das benfeitorias
Tipo de informao
01
R$ 2.100.000
R$ 853.310,40
OFERTA
02
R$ 549.000
R$ 136.750,20
VENDA
03
R$ 1.500.000
R$ 797.003,00
OFERTA
04
R$ 2.900.000
R$ 853.760,32
OFERTA
05
R$ 2.140.000
R$ 1.363.250,72
VENDA
06
R$ 6.000.000
R$ 1.265.320,80
OFERTA
07
R$ 1.000.000
R$ 356.220,00
OFERTA
08
R$ 3.150.000
R$ 126.251,00
OFERTA
09
R$ 830.000
R$ 126.310,00
VENDA
10
R$ 500.000
R$ 152.971,00
OFERTA
J de longa data os engenheiros de avaliaes concluram que algumas das principais diferenas entra as diversas propriedades rurais
so as culturas (ou benfeitorias reprodutivas) e as construes e instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas), alm de rebanhos, mquinas e
equipamentos. Com base nesta percepo, criou-se o que este autor
chama de uma conjugao do MTODO COMPARATIVO DIRETO DE
DADOS DE MERCADO com o MTODO EVOLUTIVO:
Para viabilizar este trabalho de avaliao, a recomendao a separao do valor das culturas (ou benfeitorias reprodutivas) das construes e instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas), dos rebanhos,
90
das mquinas e equipamentos em cada uma das amostras, pelo MTODO

EVOLUTIVO.
Como resultado desta separao (valor do imvel valor das culturas valor das construes valor dos rebanhos valor das mquinas)
temos o valor de TERRA agora dita NUA, isto , sem as benfeitorias realizadas pelo proprietrio, ocupante ou explorador.
E o que isto ajuda? Esta separao nos permite trabalhar com as
propriedades como se todas estivessem sem benfeitorias, possibilitando
compar-las utilizando de suas caractersticas mais significativas tanto
do ponto de vista agronmico, quanto do produtor rural: fertilidade natural, topografia, profundidade, drenagem, etc. associado ao tipo de
acesso, parmetros para os quais existem sistemas de classificao que
nos permitem compar-los.
Apresentamos mais consideraes sobre esta separao no captulo 13.1.
Vamos ento trabalhar?
10.1 Imvel paradigma

Primeiro, necessrio definir uma situao paradigma, aquela
para a qual iremos homogeneizar os dados da pesquisa. Normalmente,
adotamos o imvel avaliando, no entanto, destacamos que no existe
uma obrigatoriedade de sempre ser o avaliando, podendo-se adotar
qualquer padro (o solo mais comum no imvel ou na regio, seria outra
opo), desde que existente na regio.
Neste exemplo, adotaremos como paradigma o imvel avaliando.
O imvel a ser avaliado tem as seguintes caractersticas, levantadas
durante a vistoria:
10.1.1 Imvel objeto da avaliao

Nome: Fazenda So Joo da Boa Vista
rea: 221,9967 alqueires ou 537,232 ha
Localizao: distante 3 km da cidade de.... por estrada de terra e
20 km do municpio de..., sede da comarca e principal centro de referncia
da regio por estrada asfaltada. Faz frente para rodovia asfaltada mas no
tem acesso direto por esta. O acesso principal por estrada de terra com
91
condies de trfego em qualquer poca do ano, tanto para veculos leves

quanto para caminhes, definida como SITUAO VICINAL I.
Culturas (ou benfeitorias reprodutivas):
100,00 ha ocupados com cultivo de cana-de-acar, ciclo de cinco cortes, assim distribudos:
REA
ESTGIO
PRODUTIVIDADE
35,00 ha
1 corte
91 t/ha
25,00 ha
2o corte
103,10 t/ha
15,00 ha
3 corte
15,00 ha
4 corte
10,00 ha
103,50 t/ha
94,50 t/ha
63,60 t/ha
5 corte
60,00 ha ocupados com cultivo de laranja, ciclo de 20 anos, perodo

de formao de 4 anos, densidade de 250 plantas/ha, produtividade adulta
de 700 cx./ha, assim distribudos:
Idade atual
No de cortes futuros
Produo cx./ha atual
rea avalianda (ha)
15
250
4,00
14
400
4,00
13
700
4,00
12
700
4,00
11
700
4,00
10
700
4,00
10
700
4,00
11
700
4,00
12
700
4,00
13
700
4,00
14
700
4,00
15
700
4,00
16
600
3,00
17
500
3,00
18
400
3,00
19
300
3,00
92
45 alqueires ou 108,90 ha ocupados com pastagens de capim elefante, com 40 subdivises, estado vegetativo excelente.
14,60 alqueires ou 35,332 ha ocupados por edificaes e instalaes
(ou benfeitorias no reprodutivas), estradas, carreadores.
O restante est ocupado com a reserva legal e reas de preservao
permanente.
Edificaes e instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas):
SEDE: Trata-se de uma residncia do tipo construtivo mdio superior,
estado de conservao bom. composta de sala de estar, sala de jantar,
sala de jogos, escritrio, 3 dormitrios, 3 sutes, 2 banheiros, cozinha e despensa. REA CONSTRUDA: 445,00 m
CASAS DOS FUNCIONRIOS: Trata-se de seis residncias do tipo
construtivo proletrio, estado de conservao regular. So compostas de
sala, 2 dormitrios, banheiro, cozinha e despensa. REA CONSTRUDA
TOTAL: 360,00 m
CURRAL: Construdo com cerca de madeira de lei, com 5 tbuas e
moures a cada 4 metros, com brete, embarcadouro e balana para 1 ton.
Estado de conservao regular. 400,00 metros lineares.
PAIOL (TULHA): Fechamento lateral de madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso cimentado liso, sem forro. Estado de conservao regular. REA CONSTRUDA TOTAL: 120,00 m
CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com moures de madeira espaados de 2,5 m cada, com 4 fios de arame farpado, estado de conservao e
manuteno bons. 10.000 metros lineares.
Terras: 80 alqueires ou 193,60 ha de terras denominadas como
terras de cultura enquadradas como CLASSE II; 89,60 alqueires ou
241,032 ha de terras denominadas de terra mista ou terra de pastagens enquadradas como CLASSE VI; e 42,40 alqueires ou 102,60 ha de
terras denominadas terras de matas enquadradas como CLASSE VII; situao VICINAL I.
Rebanhos: 200 cabeas de boi gordo; 200 cabeas de garrotes.
Mquinas: 3 tratores MF 275; 1 trator MF 290 com hidrulico; e
diversos implementos em bom estado de conservao.
93
Recursos naturais: existem trs nascentes na propriedade, com

crregos que atravessam o imvel; existem 35 alqueires cobertos com vegetao natural (mata).
A curva de solos que corresponde regio em estudo a escala de
Mendes Sobrinho (tabela 14) com a escala de situao de Kozma, de
onde retiramos os ndices agronmicos do imvel avaliando, que neste
caso tambm o paradigma:
Terras e situao
ndice agronmico
rea (ha)
Classe II; vicinal I
0,903
193,60
Classe VI; vicinal I
0,380
241,032
Classe VII; vicinal I
0,285
102,60
Fonte: tabela 14.
Do que resulta como ndice agronmico do imvel paradigma:

Ip =
(193,60ha 0,903) + (241,032 ha 0,38) + (102,60 ha 0,285)

=
537 ,23 ha
I p = 0 ,550
10.2 Definio do que so imveis semelhantes

As normas de avaliao recomendam a utilizao de amostras de
mercado semelhantes ao avaliando. Mas, afinal, como definir fazendas
semelhantes?
A princpio, seriam fazendas com as mesmas atividades econmicas: se estamos avaliando um imvel com cultivo de cana, laranja e pastagens, devemos procurar amostras com as mesmas atividades.
Outra referncia seria comparar os ndices agronmicos (ou nota
agronmica) do imvel avaliando com as amostras. A NBR 14653-3:2004
definiu o intervalo mximo de 50% entorno do ndice agronmico, mas
para Graus II e III de fundamentao este intervalo vai para 20%.
Neste exemplo aqui em estudo, como o ndice agronmico do avaliando igual a 0,550, teramos:
Limite inferior dos semelhantes = 0,550 0,8 = 0,440
Limite superior dos semelhantes = 0,550 1,2 = 0,660
94
Comparando estes limites com a amostragem, temos:

Observao
ndice agronmico
10
0,411
0,546
0,572
0,578
0,604
0,608
0,649
0,688
0,696
0,790
Ou seja, os dados nos 5, 6, 8 e 10 no so semelhantes ao avaliando

por este critrio, portanto, no sero utilizados quando da homogeneizao.
10.3 O fator elasticidade de oferta

Alm da deduo do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que tm valor numa comercializao normal), devemos atentar para
o fato de que o valor de VENDA (ou VALOR VISTA) no igual ao valor de OFERTA.
Para aqueles dados que esto venda (ofertas) existe o que se convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA (ou apenas
FATOR OFERTA), isto , aquela margem de negociao para transformar o preo pedido (ou ofertado) em VALOR VISTA (ou efetivamente
transacionado).
Na rea de avaliao de imveis urbanos, onde dispomos de uma
base de dados maior, em perodos normais, entenda-se perodos em que
a oferta e a procura so equivalentes, esta margem de 10% sobre o valor total do imvel.
Na rea rural, freqentemente nos deparamos com margens diferentes. Geralmente so maiores, sendo a mais comumente encontrada a
de 20%.
95
Deve-se atentar que esta margem pode ser maior (ex.: 20, 30, 40,
50%) quando o nmero de imveis ofertados maior que o nmero de
compradores, ou menor no caso de existirem mais compradores do que
vendedores (ex.: sem margem de negociao).
Como podemos confirmar ou no esta margem? A verificao
desta margem deve ser feita comparando-se diversas ofertas com vrias
negociaes efetivamente realizadas.
No exemplo aqui apresentado temos o seguinte quadro, sem considerar diferenas entre ofertas e vendas:
Observao
Unitrio (R$/ha)
rea (ha)
ndice agronmico
Tipo de informao
R$ 2.462,33
510,00
0,546
OFERTA
R$ 3.077,43
193,60
0,649
OFERTA
R$ 2.775,22
701,64
0,578
OFERTA
R$ 3.019,55
1.239,04
0,696
OFERTA
R$ 2.422,42
242,00
0,604
OFERTA
10
R$ 3.837,97
121,00
0,411
OFERTA
R$ 2.526,22
147,62
0,608
VENDA
R$ 2.396,41
259,11
0,688
VENDA
R$ 3.038,97
222,64
0,572
VENDA
A comparao destes valores nos levar definio do Fator Oferta

para a regio em anlise. Assim:
A mdia dos imveis em oferta = R$ 2.868,62
A mdia dos imveis vendidos = R$ 2.653,87
venda
2.653,87
A relao
igual a
= 0 ,92
oferta
2.868 ,62
Ou seja, a presente amostra confirmou o FATOR OFERTA DE 10%.
Iremos, ento, trabalhar os dados amostrais apresentados com a
correo do fator elasticidade da oferta de 10%.
Assim, para a amostra 01 temos:
uma oferta por R$ 2.100.000,00. Descontando o fator oferta de
10% resultar: R$ 2.100.000,00 0,90 = R$ 1.890.000,00.
96
10.4 Homogeneizao da pesquisa

Definido o paradigma, os dados semelhantes, o fator oferta e a
amostragem, vamos homogeneizao.
Na pesquisa de mercado apresentada, vamos separar as benfeitorias das terras. Mas como fazer isto se ainda no analisamos como avaliar estas benfeitorias? Simples, nesta altura do nosso trabalho vamos
apresentar os valores totais delas e a anlise detalhada faremos mais
adiante no captulo 13 Avaliao de Benfeitorias.
No quadro abaixo apresentamos um resumo destes valores:
Amostra
Valor total
Valor das benfeitorias
Tipo de informao
01
02
R$ 2.100.000
R$ 853.310,40
OFERTA
R$ 549.000
R$ 136.750,20
VENDA
03
R$ 1.500.000
R$ 797.003,00
OFERTA
04
R$ 2.900.000
R$ 853.760,32
OFERTA
05
R$ 2.140.000
R$ 1.363.250,72
VENDA
06
R$ 6.000.000
R$ 1.265.320,80
OFERTA
07
R$ 1.000.000
R$ 356.220,00
OFERTA
08
R$ 3.150.000
R$ 126.251,00
OFERTA
09
R$ 830.000
R$ 126.310,00
VENDA
10
R$ 500.000
R$ 152.971,00
OFERTA
Assim, para a amostra 01 resulta o seguinte valor vista de terra

nua (VTN):
VTN = R$ 2.100.000,00 0,90 R$ 853.310,40 = R$ 1.036.689,60
As terras deste imvel so:
Terras e situao
ndice agronmico
rea (ha)
Classe III; vicinal I
0,713
240,00
Classe IV; vicinal I
0,523
65,00
Classe VI; vicinal I
0,380
157,70
Classe VII; vicinal I
0,285
47,30
97
O ndice agronmico desta amostra de mercado (Iam), segundo a

Tabela 14, igual a:
Iam = [(240 ha 0,713) + (65 ha 0,523) + (157,70 ha 0,380) +
(47,30 ha 0,285)] 510,00 ha = 0,546
Transportando este valor para a situao paradigma, resulta:
q=
VTN I p
=
S
I am
onde:
q = unitrio bsico de pesquisa homogeneizado
VTN = valor da terra nua = valor vista do imvel descontadas as
benfeitorias = R$ 1.036.689,60
S = rea total do imvel = 510,00 ha
Ip = ndice agronmico da situao paradigma = 0,550
Iam = ndice agronmico da amostra de mercado = 0,546
Substituindo na equao, resulta:
q amostra01 =
VTN I p
=
S
I am
R$ 1.036.689,60 0,550
=
510,00 ha
0,546
= R$ 2.047,56/ha
q amostra01 =
q amostra01
Para as demais amostras, seguindo o mesmo procedimento, temos

como resultado final destes clculos chamados de HOMOGENEIZAO
um conjunto de valores todos para o mesmo tipo de solo e situao (definida como paradigma) que foram agrupados no quadro a seguir:
Quadro Resumo Escala de Mendes Sobrinho
Observao
Unitrio (R$/ha)
rea (ha)
ndice
agronmico
Tipo de
informao
R$ 2.047,56
510,00
0,546
Oferta
R$ 2.526,22
147,62
0,608
Venda
R$ 2.420,79
193,60
0,649
Oferta
98

4
R$ 2.381,90
701,64
0,578
Oferta
R$ 2.396,41
259,11
0,688
Venda
R$ 2.636,90
1.239,04
0,696
Oferta
R$ 2.046,14
242,00
0,604
Oferta
R$ 2.226,48
847,00
0,790
Oferta
R$ 3.038,97
222,64
0,572
Venda
10
R$ 3.285,00
121,00
0,411
Oferta
Mdia aritmtica simples: R$ 2.500,64

Transportando para a CLASSE I, ASFALTO, temos:
0,550...................R$ 2.500,64/ha
1,000...................x
x = R$ 2.500,64
1,000
= R$ 4.546,62/ha para CLASSE I, situao
0 ,550
ASFALTO (ou tima).

Neste ponto do laudo pode surgir um questionamento: o que aconteceria se o engenheiro de avaliaes tivesse adotado outra curva de valores
de terras, como por exemplo a escala de Ribeiro Preto (a mais prxima da
fazenda avalianda segundo a TABELA 5 Alguns exemplos de outras escalas de valores relativos de terras).
Neste caso, o ndice agronmico do imvel paradigma igual a 0,514.
Seguindo os mesmos procedimentos utilizados no exemplo anterior, encontramos o seguinte quadro resumo:
Quadro Resumo Escala de Ribeiro Preto
Observao
Unitrio (R$/ha)
rea (ha)
ndice
agronmico
Tipo de
informao
R$ 1.849,17
510,00
0,565
OFERTA
R$ 2.289,41
147,62
0,627
VENDA
R$ 2.156,00
193,60
0,681
OFERTA
R$ 1.943,37
701,64
0,662
OFERTA
R$ 2.256,11
259,11
0,683
VENDA
R$ 2.362,60
1.239,04
0,726
OFERTA
99

Quadro Resumo Escala de Ribeiro Preto
Observao
Unitrio (R$/ha)
rea (ha)
ndice
agronmico
Tipo de
informao
R$ 1.776,94
242,00
0,650
OFERTA
R$ 1.933,86
847,00
0,850
OFERTA
R$ 2.607,54
222,64
0,623
VENDA
10
R$ 3.210,62
121,00
0,393
OFERTA
Mdia aritmtica simples: R$ 2.238,56

Transportando para a CLASSE I, ASFALTO, temos:
0,514................R$ 2.238,56/ha
1,000.................x
x = R$ 2.238,56
1,000
= R$ 4.355,18/ha para CLASSE I, situao
0 ,514
ASFALTO (ou tima).

Os valores e as mdias adotando duas escalas de valores de terras
diferentes so e sero diferentes. Qual resultado seria o correto? Demonstraremos a seguir.
10.5 A definio da curva de valores de terras a ser

adotada
Lembra-se de quando falamos em teste de resduos para verificar se
a curva de solos est adequada ao mercado em estudo? (Captulo 7.1) Vamos colocar a idia em prtica.
Com base nos valores determinados acima, avaliaremos cada uma das
amostras utilizadas, encontrando os chamados VALORES ESTIMADOS ou
calculados. O resultado ser comparado com os VALORES OBSERVADOS,
aqueles que o mercado apresentou, todos vista (ou seja, para as OFERTAS
j com o desconto de 10% como FATOR FONTE).
A diferena entre o OBSERVADO e o ESTIMADO o RESDUO. A
curva de valores de terras que apresentar os menores resduos um indicativo de que, talvez, esta seja a melhor curva para a regio, dentre as
curvas testadas.
100
Apresentaremos o procedimento adotando como exemplo os resultados da curva de Mendes Sobrinho.

Assim, para a amostra 01, que tem rea total de 510 ha distribudas
em 240 ha com solos CLASSE III, 65 ha CLASSE IV, 157,70 ha CLASSE
VI e 47,30 ha CLASSE VII, situao VICINAL I, com ndice agronmico
ponderado de 0,546 temos:
Como para Classe I, Asfalto, o valor seria de R$ 4.546,62 que corresponde ao ndice agronmico 1,000 resulta:
Valor estimado
amostra 01
= R$ 4.546,62/ha
1,000
510 ha =
0 ,514
= R$ 1.266.051,30
Valor observado amostra
853.310,40 = R$ 1.036.689,60
01
= R$ 2.100.000,00 0,9 R$
Resduo = observado estimado = R$ 1.036.689,60 R$

1.266.051,30 = 229.361,70
%Resduo =
%Resduo =
resduo
100 =
valorobservado
-229.361,70
100 = 22 ,12%
1036
.
.689 ,60
Este procedimento deve ser repetido para cada uma das amostras.
Adotando a recomendao do eng. Paulo Grandiski, o resumo destes clculos apresentado no quadro a seguir.
ANLISE DE RESDUOS Escala de solos de Mendes Sobrinho
Observao
Valor
observado
Valor estimado
Resduos
(observado
estimado)
% Resduo (resduo
observado)
10
297.029,00
552.997,00
226.107,87
70.921,13
23,88%
571.266,21
-18.269,21
-3,30%
412.249,80
408.072,44
4.177,36
1,01%
543.780,00
664.570,09
-120.790,09
-22,21%
703.690,00
579.012,19
124.677,81
17,72%
776.749,28
810.515,08
-33.765,80
-4,35%
1.036.689,60
1.266.051,30
-229.361,70
-22,12%
101

ANLISE DE RESDUOS Escala de solos de Mendes Sobrinho
Observao
Valor
observado
Valor estimado
Resduos
(observado
estimado)
1.756.239,68
1.843.871,55
-87.631,87
-4,99%
2.708.749,00
3.042.278,62
-333.529,62
-12,31%
4.134.679,20
3.920.875,49
213.803,71
5,17%
SOMA DOS QUADRADOS DOS RESDUOS
% Resduo (resduo
observado)
2,54E+11
Valor estimado X Valor observado

5.500.000,00-
Linha
ideal
4.500.000,00-
3.500.000,00-
1.500.000,00-
1.000.000,00
2.000.000,00
3.000.000,00
000,00
Quanto mais prximos da bissetriz estiverem os pontos, melhor a

significncia dos parmetros adotados, no caso, as escalas de solos e situao.
No grfico acima apresentamos os limites de 30% em torno dos valores observados. O esperado que nenhum ponto esteja fora deste intervalo. Neste exemplo, dois pontos em dez dados esto fora. Este autor
recomenda que no mnimo 70% por dados devem estar dentro do intervalo de 30%.
A soma dos quadrados dos resduos resultou igual a 2,54E+11.
Todas as amostras apresentaram resduos inferiores aos 30% admitidos como tolerveis, limites estes representados no grfico pelas duas
retas, o que auxilia na sua leitura: os pontos fora da regio entre as duas re-
102
tas apresentam diferenas entre o valor observado e o valor estimado superiores a 30%.
Como aqui o objetivo procurar a melhor escala de valores, todas
as amostras foram consideradas na determinao da soma dos quadrados dos resduos.
A definio de qual escala de solos (ou curva de solos) melhor representa este mercado, na data da coleta das observaes (amostras),
feita repetindo-se todo este procedimento, desde a homogeneizao at
o quadro acima e comparando-se a propriedade dos mnimos quadrados, que foi definida por Triola (1999) como: uma reta verifica a propriedade dos mnimos quadrados se a soma dos quadrados dos resduos
a menor possvel (veja item 7.1).
Desta forma e buscando definir qual a escala de solos a ser adotada na
regio onde foi coletada aquela amostragem, utilizando como exemplo as
escalas de Ribeiro Preto, Mendes Sobrinho, Souza, Borgonovi e
Marques, temos para cada curva de solos os seguintes resultados:
ANLISE DE RESDUOS Escala de solos
Regio de Ribeiro Preto (SP)

Resduos
(observado
estimado)
% Resduo (resduo
observado)
207.101,64
89.927,36
30,28%
574.193,25
-21.196,25
-3,83%
Observao
Valor
observado
Valor estimado
10
297.029,00
552.997,00
412.249,80
403.105,16
9.144,64
2,22%
543.780,00
685.069,04
-141.289,04
-25,98%
703.690,00
604.083,34
99.606,66
14,15%
776.749,28
770.744,61
6.004,67
0,77%
1.036.689,60
1.254.943,70
-218.254,10
-21,05%
1.756.239,68
2.022.916,47
-266.676,79
-15,18%
2.708.749,00
3.135.508,31
-426.759,31
-15,75%
4.134.679,20
3.917.667,45
217.011,75
5,25%
3,87E+11
103

Marques
Resduos
(observado
estimado)
% Resduo (resduo
observado)
203.889,83
93.139,17
31,36%
563.477,35
-10.480,35
-1,90%
Observao
Valor
observado
Valor estimado
10
297.029,00
552.997,00
412.249,80
373.713,48
38.536,32
9,35%
543.780,00
667.275,81
-123.495,81
-22,71%
703.690,00
586.968,58
116.721,42
16,59%
776.749,28
908.735,18
-131.985,90
-16,99%
1.036.689,60
1.147.197,76
-110.508,16
-10,66%
1.756.239,68
1.940.315,58
-184.075,90
-10,48%
2.708.749,00
3.414.423,02
-705.674,02
-26,05%
4.134.679,20
4.185.653,38
-50.974,18
-1,23%
6,03E+11
ANLISE DE RESDUOS Escala de solos Souza

Resduos
(observado
estimado)
% Resduo (resduo
observado)
217.495,57
79.533,43
26,78%
566.856,37
-13.859,37
-2,51%
Observao
Valor
observado
Valor estimado
10
297.029,00
552.997,00
412.249,80
400.520,14
11.729,66
2,85%
543.780,00
664.797,77
-121.017,77
-22,25%
703.690,00
581.410,79
122.279,21
17,38%
776.749,28
823.111,00
-46.361,72
-5,97%
1.036.689,60
1.248.233,94
-211.544,34
-20,41%
1.756.239,68
1.927.473,98
-171.234,30
-9,75%
2.708.749,00
3.116.752,49
-408.003,49
-15,06%
4.134.679,20
3.950.047,76
184.631,44
4,47%
3,13E+11
104

Borgonovi
Resduos
(observado
estimado)
% Resduo (resduo
observado)
227.975,76
69.053,24
23,25%
569.233,00
-16.236,00
-2,94%
Observao
Valor
observado
Valor estimado
10
297.029,00
552.997,00
412.249,80
402.701,52
9.548,28
2,32%
543.780,00
665.303,91
-121.523,91
-22,35%
703.690,00
575.449,35
128.240,65
18,22%
776.749,28
796.228,44
-19.479,16
-2,51%
1.036.689,60
1.266.750,19
-230.060,59
-22,19%
1.756.239,68
1.921.493,81
-165.254,13
-9,41%
2.708.749,00
3.025.334,66
-316.585,66
-11,69%
4.134.679,20
3.906.130,24
228.548,96
5,53%
2,69E+11
Concluindo, temos os seguintes resultados para estas curvas de solos:

ESCALA
Soma dos quadrados dos resduos
Mendes Sobrinho
2,54E+11
Borgonovi
2,69E+11
Souza
3,13E+11
Ribeiro Preto
3,87E+11
Marques
6,03E+11
Como j citamos, uma reta verifica a propriedade dos mnimos

quadrados se a soma dos quadrados dos resduos for a menor possvel
(Triola, 1999), portanto, para esta pesquisa amostral, a escala de solos
que melhor representa a regio a de MENDES SOBRINHO, DENTRE
ESTAS CINCO CURVAS DE VALORES TESTADAS.
Recomendamos, assim, que este teste seja realizado em todas as situaes novas para verificao de qual escala ser adotada. Uma vez definida qual a melhor para uma determinada regio, pode-se adot-la,
lembrando-se apenas de revis-la aps um certo perodo.
105
10.6 Saneamento dos dados amostrais

Agora que definimos qual escala (ou curva) de valores de terras a
melhor para a regio, vamos continuar a identificao do valor do imvel avaliando, agora com o saneamento da amostragem.
QUADRO RESUMO
Observao
Unitrio (R$/ha)
rea (ha)
ndice
agronmico
Tipo de
informao
10
R$ 3.285,00
121,00
0,411
OFERTA
R$ 2.047,56
510,00
0,546
OFERTA
R$ 3.038,97
222,64
0,572
VENDA
R$ 2.381,90
701,64
0,578
OFERTA
R$ 2.046,14
242,00
0,604
OFERTA
R$ 2.526,22
147,62
0,608
VENDA
R$ 2.420,79
193,60
0,649
OFERTA
R$ 2.396,41
259,11
0,688
VENDA
R$ 2.636,90
1.239,04
0,696
OFERTA
R$ 2.226,48
847,00
0,790
OFERTA
Como explicamos no item 10.2 trabalharemos apenas com as observaes consideradas semelhantes, numa faixa de 20% (0,440 a
0,660) em torno do ndice agronmico do avaliando (0,550):
QUADRO RESUMO VERIFICAO DE SEMELHANTES
Observao
Unitrio (R$/ha)
rea (ha)
ndice
agronmico
Tipo de
informao
R$ 2.047,56
510,00
0,546
OFERTA
R$ 3.038,97
222,64
0,572
VENDA
R$ 2.381,90
701,64
0,578
OFERTA
R$ 2.046,14
242,00
0,604
OFERTA
R$ 2.526,22
147,62
0,608
VENDA
R$ 2.420,79
193,60
0,649
OFERTA
A mdia aritmtica simples entre os seis valores efetivamente utilizados acima (excluda as observaes pelo critrio de semelhana)
igual a R$ 2.410,26.
106
Da forma tradicional, para fazer o saneamento da amostragem, eliminaremos os elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em
torno desta mdia, cujos limites so:
Limite Inferior: R$ 2.410,26 0,70 = R$ 1.687,18
Limite Superior: R$ 2.410,26 1,30 = R$ 3.133,34
Ou seja, nenhuma observao est fora deste intervalo, resultando
deste saneamento um novo conjunto, agora dito saneado:
QUADRO RESUMO APS SANEAMENTO DAS AMOSTRAS
Observao
Unitrio (R$/ha)
rea (ha)
ndice
agronmico
Tipo de
informao
R$ 2.047,56
510,00
0,546
OFERTA
R$ 2.381,90
701,64
0,578
OFERTA
R$ 2.396,41
259,11
0,688
VENDA
R$ 2.420,79
193,60
0,649
OFERTA
R$ 2.526,22
147,62
0,608
VENDA
A mdia aritmtica simples, agora chamada mdia saneada, igual

a R$ 2.410,00. Este valor corresponde situao definida como paradigma, que foi fixada no princpio da homogeneizao como sendo o
prprio imvel avaliando (NDICE AGRONMICO = 0,550). Este valor
tambm chamado de unitrio bsico.
Assim, para o exemplo citado, temos como valor das terras do imvel avaliando:
V terras = 537,232 ha R$ 2.410,00/ha
V terras R$ 1.294.729,12 equivalente a R$ 1.295.000,00
Agora, havendo necessidade de outras avaliaes na mesma regio, pode-se utilizar o valor unitrio bsico para agilizar estes novos
trabalhos, montando a tabela a seguir:
Como aquele valor unitrio bsico de R$ 2.531,00 corresponde a
terras cujo ndice agronmico igual a 0,550, podemos agora calcular os
valores para os demais tipos de solos e situaes existentes na regio do
imvel avaliando, utilizando da mesma TABELA adotada no incio desta
homogeneizao.
107
Se para o ndice agronmico 0,550 (paradigma) temos R$ 2.410,00,

para CLASSE I, ASFALTO, cujo ndice agronmico 1,000, teremos:
0,550.................R$ 2.410,00/ha
1,000.................x
x = R$ 2.410,00
1,000
= R$ 4.382,00
0 ,550
Repetindo o procedimento para os demais ndices agronmicos,

podemos montar uma tabela de preos de terras para uma determinada
regio, que neste exemplo seria igual a:
QUADRO RESUMO COM PREOS DE TERRAS (R$/ha) PARA A REGIO GEO-ECONMICA DE
SANTA LCIA/SP, 04/00
SITUAO

I
II
III
IV
VI
VII
VIII
100%
95%
75%
55%
50%
40%
30%
20%
ASFALTO
100%
4.382
4.163
3.287
2.410
2.191
1.753
1.315
876
VICINAL I
95%
4.163
3.955
3.122
2.290
2.082
1.665
1.249
833
VICINAL II
90%
3.944
3.747
2.958
2.169
1.972
1.578
1.183
789
VICINAL III
80%
3.506
3.331
2.630
1.928
1.753
1.402
1.052
701
VICINAL IV
75%
3.287
3.123
2.465
1.808
1.644
1.315
986
657
VICINAL V
70%
3.067
2.914
2.300
1.687
1.534
1.227
920
613
Captulo
A Influncia de Outras
Variveis na Avaliao
das Terras
Aos dois fatores j citados, capacidade de uso das terras e situao,

podem-se juntar outras variveis, como:
Dimenso (rea)
Potencial de irrigao (rea irrigada);
Pluviosidade (ndice de precipitao);
Porcentagem de rea com cobertura florstica natural (mata nativa);
Nmero de audes (ou represas, ou crregos);
Porcentagem da rea que j foi aberta;
etc.
Para a correo destas ou de outras variveis apresentaremos um

procedimento utilizando como exemplo a dimenso dos imveis. Para
as demais a homogeneizao poder ser feita utilizando-se da mesma
seqncia sugerida a seguir.
No recomendada a aplicao indiscriminada de tabelas (que
no foram feitas para a prpria regio do imvel avaliando com estudos
fundamentados) em que se fixam limites de reas aderindo a cada um
deles um valor relativo sem antes constatar na regio como se comporta
o mercado imobilirio.
E isto relativamente simples de ser elaborado. A metodologia a
mesma utilizada para verificar, na cidade, se os ndices de zoneamento
correspondem ao mercado ou se j esto diludos nos valores, sugerida
pelo eng. Jos Fiker.
A seguir, apresentamos uma sugesto para determinar se h ou
no influncia de outras variveis alm dos solos e localizao.
110
11.1 Exemplo simplificado usando regresso

Elaborou-se uma pesquisa, que homogeneizada para a CLASSE III
de Capacidade de Uso das Terras e Situao Vicinal II, apresentou o seguinte resultado:
Observao
q (R$/ha) Classe III, Vicinal II
rea (ha)
601
225
655
238
675
249
645
259
620
274
651
283
653
287
640
295
660
302
10
629
318
11
653
319
12
659
330
13
669
353
14
684
357
15
610
369
16
658
378
17
590
395
18
583
448
19
584
449
20
587
451
21
605
452
22
603
463
23
537
469
24
559
470
25
568
471
26
563
471
27
515
475
28
500
480
29
595
480
111

Observao
q (R$/ha) Classe III, Vicinal II
rea (ha)
30
569
490
31
515
491
32
550
509
33
556
525
34
548
526
35
593
530
36
598
540
37
540
552
38
542
562
39
560
589
40
521
623
41
542
642
42
498
653
43
512
689
44
536
691
45
489
705
46
523
715
47
532
726
48
516
734
49
549
742
Destaque-se que os valores acima sofreram o processo de homogeneizao explicado no captulo anterior.
Pode-se determinar a equao ajustada para esta amostragem, que
representar a variao do valor/ha em funo da rea das amostras.
Saliente-se a simplificao conceitual existente neste exemplo, pois
usado o conceito de correlao isolada do valor unitrio rea, quando
na verdade todas as outras variveis esto presentes, e portanto a equao indica na verdade o coeficiente de correlao com influncia de todas as demais variveis explicativas.
Plotando estes dados em um grfico, tem-se:
112
Varivel rea (ha) Plotagem de ajuste de linha

800
700
t* * *
**
* *
******
600
co
500
**s.
t**
V**
400
v*
600
700
az
300
200
100
0
100
200
300
400
500
800
Varivel rea (ha)
O conjunto de informaes plotadas no grfico nos permite visualizar claramente uma tendncia: na medida em que a rea aumenta (dentro deste intervalo de 200 a 750 ha) o valor unitrio diminui.
Uma das maneiras de corrigir esta tendncia aderindo aos dados
uma linha de tendncia.
Neste exemplo, temos:
Y LINEAR = 0,3075x + 727,04 (R2 = 0,6886)
onde:
y = valor em R$/ha previsto
x = rea em ha
Do que resulta, considerando que a rea do imvel avaliando de
537,232 ha de solos CLASSE III, Situao Vicinal II (hiptese):
y = 0,3075 537,232 + 727,04 = y = R$ 561,84/ha
Valor este correspondente a uma terra enquadrada como CLASSE
III, SITUAO VICINAL II com REA de 537,232 hectares.
Deve-se, no entanto, aplicar tal correo somente quando o nmero
de elementos disponveis for estatisticamente conveniente, no sendo recomendada, pelo simples bom senso, a homogeneizao pela rea por
meio deste mtodo para pesquisas com nmero pequeno de amostras.
113
No caso de poucos dados amostrais, a recomendao o isolamento da varivel, tornando-a comum a todas as amostras.
No exemplo a seguir, o leitor pode entender o porqu desta recomendao.
Utilizando as amostras do item 10.6, temos:
Observao
Unitrio (R$/ha)
rea (ha)
ndice
agronmico
Tipo de
informao
10
R$ 3.285,00
121,00
0,411
OFERTA
R$ 2.526,22
147,62
0,608
VENDA
R$ 2.420,79
193,60
0,649
OFERTA
R$ 3.038,97
222,64
0,572
VENDA
R$ 2.046,14
242,00
0,604
OFERTA
R$ 2.396,41
259,11
0,688
VENDA
R$ 2.047,56
510,00
0,546
OFERTA
R$ 2.381,90
701,64
0,578
OFERTA
R$ 2.226,48
847,00
0,790
OFERTA
R$ 2.636,90
1.239,04
0,696
OFERTA
A partir destes dados produzimos este grfico.
R$/ha X rea
(ha)
R$ 4.000,00
R$3.000,00
R$ 2.000,00
R$ 1.000,00
R$0,00
0,00
200,0
400,0
600,0
800,0
rea (ha)
1.000, 1.200, 1.400,
00
00
00
114
Perceba a diferena deste para o anterior. Aqui no possvel verificar nenhuma tendncia objetiva na medida em que a rea dos imveis
aumenta, exatamente porque temos poucas informaes, poucos dados.
Nestes casos, a recomendao no corrigir a varivel rea.
Um outro exemplo, agora analisando a varivel % do imvel coberta com Mata Natural. Na descrio das amostras apresentamos a
porcentagem de cada imvel coberta com vegetao natural (mata).
usual a informao de que quanto maior a rea coberta com vegetao
natural, menor o valor do imvel.
No exemplo apresentado aqui, verificaremos o quanto isto significativo, utilizando o mesmo procedimento adotado na correo da
rea. Assim, temos o seguinte quadro resumo:
QUADRO RESUMO INFLUNCIA DA MATA
Observao
Unitrio (R$/ha)
rea (ha)
rea com Mata

(ha)
% do imvel om
Mata
R$ 2.047,56
510,00
76,50
15,00%
R$ 2.526,22
147,62
15,00
10,16%
R$ 2.420,79
193,60
25,00
12,91%
R$ 2.381,90
701,64
85,00
12,11%
R$ 2.396,41
259,11
25,00
9,65%
R$ 2.636,90
1.239,04
266,20
21,48%
R$ 2.046,14
242,00
25,00
10,33%
R$ 2.226,48
847,00
180,00
21,25%
R$ 3.038,97
222,64
30,00
13,47%
10
R$ 3.285,00
121,00
15,00
12,40%
Colocando estas informaes em um grfico, resulta:
115
rea com mata X RS/ha

R$ 3.500,00
R$ 3.000,00
R$ 2.500,00
cd
_d
R$ 2.000,00
R$ 1.500,00
R$ 1.000,00
R$ 500,00
R$ 0,00
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
% do imvel com mata
Verifique que, assim como no exemplo anterior, no existe uma

tendncia de alterao significativa no valor por hectare medida que a
porcentagem do imvel coberta com mata aumenta, ou seja, neste
exemplo no necessria a correo desta varivel.
Captulo
Tempo na Formao
do Valor
Ao longo dos anos de trabalhos, deparamo-nos algumas vezes com a

necessidade de determinar o valor de propriedades em datas pretritas.
Nestas ocasies, encontramos a dificuldade natural da rea de engenharia de avaliaes: a falta de ndices prprios que expliquem a variao dos preos das terras ao longo do tempo.
Sabe-se que a aplicao de ndices de custo de vida ou mesmo do
dlar no explica a flutuao dos preos de terras agrcolas.
Procurando dar uma soluo a isto, encontramos os dados publicados pelo Instituto de Economia Agrcola de So Paulo, de preos de terras no Estado de So Paulo.
Utilizamos ento o seguinte procedimento: adotamos jun/97 como
base 100, e a partir deste nmero, com valores deflacionados, montamos um ndice com a evoluo dos preos das terras no Estado de So
Paulo, cujo resultado reproduzimos a seguir.
Esperamos com isto facilitar o trabalho dos engenheiros de avaliaes para solucionar dvidas quanto a valores passados (veja quadro
ndice de Terras na pgina seguinte).
A tabela (nas pginas 118 e 119) apresenta os ndices mensais que
deram origem ao grfico.
118
Mai/90
Abr/90
Mar/90
Fev/90
Ms
1,568
1,555
1,541
1,527
ndice de terras
Fev/91
Jan/91
Dez/90
Nov/90
Out/90
Set/90
1,436
1,391
1,489
1,586
1,683
1,663
1,642
1,602
Mar/91
1,481
Jul/90
Abr/91
1,527
1,622
Mai/91
1,572
Jan/92
Dez/91
Nov/91
Out/91
Set/91
1,130
1,138
1,176
1,223
1,269
1,329
1,390
1,511
Mar/92
1,146
Jul/91
Fev/92
1,451
Abr/92
Ago/91
Jun/91
Ago/90
1,582
Ago/92
Jul/92
Jun/92
1,161
1,161
1,161
1,161
1,161
1,153
Set/92
ndice de terras
Out/92
1,172
1,161
Ms
Nov/92
1,277
1,183
1,305
1,194
Mai/93
1,363
Fev/93
Jun/93
1,420
Jan/93
Jul/93
1,478
1,250
Ago/93
1,535
1,222
Set/93
Mar/93
Out/93
1,556
1,519
1,593
1,482
Nov/93
Fev/94
Jan/94
1,687
1,619
1,755
1,551
Mai/94
1,845
Mar/94
Jul/94
Jun/94
Abr/94
Dez/93
Abr/93
Dez/92
Mai/92
TABELA DOS NDICES MENSAIS
S
Jun/90
ndices
119
Ms
ndice de terras
Ms
Ago/94
1,934
Fev/98
ndice de terras
0,716
Set/94
2,023
Mar/98
0,738
Out/94
2,112
Abr/98
0,760
Nov/94
2,201
Mai/98
0,781
Dez/94
2,197
Jun/98
0,803
Jan/95
2,193
Jul/98
0,807
Fev/95
2,188
Ago/98
0,810
Mar/95
2,101
Set/98
0,814
Abr/95
2,014
Out/98
0,818
Mai/95
1,926
Nov/98
0,821
Jun/95
1,839
Dez/98
0,823
Jul/95
1,780
Jan/99
0,826
Ago/95
1,720
Fev/99
0,828
0,865
Set/95
1,661
Mar/99
Out/95
1,602
Abr/99
0,901
Nov/95
1,543
Mai/99
0,938
Dez/95
1,486
Jun/99
0,975
Jan/96
1,430
Jul/99
0,987
Fev/96
1,374
Ago/99
0,998
Mar/96
1,323
Set/99
1,010
Abr/96
1,271
Out/99
1,022
Mai/96
1,219
Nov/99
1,033
Jun/96
1,168
Dez/99
1,045
Jul/96
1,147
Jan/00
1,057
Ago/96
1,127
Fev/00
1,068
1,080
Set/96
1,107
Mar/00
Out/96
1,086
Abr/00
1,092
Nov/96
1,066
Mai/00
1,104
Dez/96
1,063
Jun/00
1,115
Jan/97
1,060
Jul/00
1,138
Fev/97
1,057
Ago/00
1,162
Mar/97
1,042
Set/00
1,185
Abr/97
1,028
Out/00
1,208
Mai/97
1,014
Nov/00
1,231
Jun/97
1,000
Dez/00
1,254
Jul/97
0,965
Jan/01
1,277
Ago/97
0,929
Fev/01
1,299
1,322
Set/97
0,894
Mar/01
Out/97
0,858
Abr/01
1,345
Nov/97
0,823
Mai/01
1,368
Dez/97
0,787
Jun/01
1,390
Jan/98
0,752
Captulo
Avaliao de Benfeitorias
As benfeitorias existentes nas propriedades rurais so divididas em:

(a) CULTURAS (ou benfeitorias reprodutivas ou capital fundirio produtivo) abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural capazes
de proporcionar rendimentos por meio da venda de seus produtos, como:
(re)florestamentos,
pastos cultivados ou melhorados,
culturas anuais,
culturas perenes e semi-perenes,
canaviais,
cafezais,
pomares, etc.
(b) EDIFICAES, INSTALAES, OBRAS E TRABALHOS DE

MELHORIAS DAS TERRAS (ou benfeitorias no reprodutivas ou capital
fundirio auxiliar) abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural que no proporcionam rendimentos prprios, mas so consideradas como necessrias para o xito das exploraes. o caso das:
edificaes em geral:
casas,
galpes,
estbulos,
pocilgas,
currais,
cercas e outras;
trabalhos de conservao do solo,
122
sistemas de irrigao e drenagem,

audes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no prprio solo.
13.1 Por que avaliar separadamente as

benfeitorias das terras
muito comum o argumento de que o mercado imobilirio compra
e vende fazendas de porteira fechada no valorizando as benfeitorias
(sejam culturas ou construes) separadamente, apenas os engenheiros
fazem isto. Geralmente, quem utiliza desta opinio conclui que as benfeitorias ento no valem nada.
Primeiro, faz-se necessrio esclarecer que o comrcio de imveis
abrange, na grande maioria dos casos, todos seus componentes de forma nica, ou seja, o preo pago pela propriedade abrange terras, benfeitorias, etc.
Segundo, a crena de que as benfeitorias no valem nada est absolutamente errada. Basta ter algum conhecimento do mercado imobilirio rural para notar que existem fazendas diferentes, com valores
diferentes, justamente em funo de seus componentes: terras, construes, culturas, produtividades, instalaes, recursos naturais, etc.
Apresentaremos a seguir um exemplo real, em que se pode claramente perceber que os diferentes valores correspondem tambm presena ou no de benfeitorias, deixando claro que o argumento citado no
incio deste item no passa de subterfgio daqueles que no conhecem o
tema aqui discutido.
Os quatro imveis a seguir descritos pertencem mesma regio,
com atividades voltadas ao cultivo de cana-de-acar, laranja e explorao de pecuria:
1.
rea com 90 alqueires ou 217,80 ha localizada no municpio

de Santa Gertrudes, a 5 km do trevo de acesso da cidade na
Rodovia Washington Lus. Apresenta topografia plana com solos denominados de Latossolo Roxo, ou na linguagem popular
terra roxa enquadrados como CLASSE II MUITO BOA (ndice agronmico 0,950). Tem algumas nascentes. Totalmente
ocupada com cultivo de cana-de-acar, sem benfeitorias.
OFERTA DE R$ 1.350.000,00 ou R$ 6.198,35/ha.
2.
3.
4.
123
rea com 60 alqueires ou 145,20 hectares localizada no municpio de Ipena, distante 3 km do centro da cidade, caminho
para Charqueada. Apresenta topografia plana, como solos denominados Podzlico Vermelho Amarelo associado ao Litlico,
comumente conhecidos como terra vermelha enquadrados
como CLASSE III MUITO BOA (ndice agronmico 0,789). Possui uma represa, sem benfeitorias, totalmente ocupado com
cana-de-acar, sem conservao, com produtividade esperada
de 60 ton./ha, necessitando de reforma imediata. OFERTA DE
R$ 600.000,00 ou R$ 4.132,23/ha.
rea de 112 alqueires ou 271,04 hectares, localizada na regio de Rio Claro/SP, possui asfalto cortando a fazenda ao
meio. Haras com terras onduladas denominadas Latossolo
Roxo enquadrados como CLASSE II TIMA (ndice agronmico 1,00). Fazenda com sede centenria (600,00 m) padro
mdio superior, cocheiras com 22 baias para cavalos de raa
(200,00 m) padro proletrio 1, redondel, toda piqueteada
em coast-cross, cercas todas em madeiras (5.000 m), gua encanada, depsitos (1.200,00 m) padro rancho 2 e casas de
caseiros (280,00 m) padro proletrio 3. Fazenda de luxo.
Imvel com vocao para criao de cavalos de raa. OFERTA
DE R$ 2.000.000,00 ou R$ 7.378,98/ha.
rea de 113 alqueires ou 273,46 ha, localizada na regio de Rio
Claro. Distante aproximadamente 4 km do asfalto. rea com
108 alqueires escriturados e 5 alqueires em processo de anexao. Topografia ondulada mansa, com reas planas. Solo de
terra mista-arenosa enquadrados como CLASSE III MUITO BOA
(ndice agronmico 0,830). Razovel de aguadas. Formao de
40 alqueires aproximadamente em pastagens, campo de feno e
30.000 ps de laranjas Pera-Rio/Valncia idade de 7 anos com
boa produo. Propriedade com casa de administrador, casa de
hspedes, 7 casas de colonos, capela, museu, escritrio, depsito para bebidas, 5 baias, 15 baias dotadas de farmcia, baia
para garanho, depsito de rao, 3 clipes para trato, depsito
de feno com todos maquinrios para fenagem, redondel, pista
de treino iluminada, paiol, telefone, 2 terreiros de caf, estbulo completo, aude com peixes, todo ajardinado, 2 caixas de
gua, sendo uma de 30.000 lts. e outra tipo taa de 20.000 lts. e
20 ha aproximadamente do haras todo cercado em tbuas. A fa-
124
zenda possui casa sede antiga (restaurada) com 442 m entrada, sala de TV, sala de estar, 4 quartos, 2 w.c., 1 sute,
dispensa, cozinha, rea de servio e salo de festas, piscina,
churrasqueira, sauna e w.c. Jardins na frente da sede com Palmeiras Imperiais. Vrios maquinrios existentes na fazenda,
sendo 4 tratores com implementos e inmeros outros maquinrios e implementos para lida da fazenda. OFERTA DE R$
2.200.000,00 ou R$ 8.045,05/ha.
Percebam os valores unitrios: comeam em R$ 4.132,23/ha para um
imvel declaradamente sem benfeitorias, apenas com um cultivo de
cana-de-acar com baixa perspectiva de produo, at R$ 8.045,05/ha
para um imvel com todas as benfeitorias e culturas possveis e teis na regio. Voc ainda acha que as benfeitorias no agregam valor s terras?
Vamos fazer a seguinte experincia: iremos homogeneizar estes
dados para uma situao paradigma IGUAL AO IMVEL No 3. Para
tanto, iremos deduzir o valor das benfeitorias, conforme apresentamos a
seguir:
IMVEL 01
Benfeitorias:
Cana
Unidade
Unitrio
conservao
Valor
217,80
2.131,91
1,00
R$ 464.330,00
IMVEL 02
benfeitorias:
cana
unidade
Unitrio
conservao
145,20
2.131,91
0,20
Valor
R$ 61.910,67
represa
R$ 10.000,00
total benfeitorias
R$ 71.910,67
IMVEL 03
benfeitorias:
unidade
Unitrio
conservao
Valor
sede
600,00
830,60
0,80
R$ 398.688,00
cocheiras
200,00
209,36
0,80
redondel
pastagens
R$ 33.497,60
R$ 15.000,00
260,00
286,11
1,00
R$ 74.388,60
125

benfeitorias:
unidade
Unitrio
conservao
cercas
5.000,00
20,00
0,80
depsitos
Valor
R$ 80.000,00
1.200,00
77,62
0,80
R$ 74.515,20
casas
280,00
230,71
0,80
R$ 51.679,04
cercas
15.000,00
2,40
0,80
total benfeitorias
R$ 28.800,00
R$ 756.568,44
IMVEL 04
benfeitorias:
unidade
unitrio
conservao
96,80
286,11
1,00
R$ 27.695,45
laranja
120,00
2.024,46
1,00
R$ 242.935,20
casa adm. e colnia
560,00
230,71
0,60
R$ 77.518,56
pastagens
Valor
casa hosp. capela
180,00
230,71
0,80
R$ 33.222,24
mus. esc. depos.
150,00
230,71
0,80
R$ 27.685,20
baias, deposit
300,00
209,36
0,80
R$ 50.246,40
Galpes
800,00
209,36
0,80
R$ 133.990,40
Estbulo
500,00
77,62
0,80
cx dgua, cercas
Sede
R$ 31.048,00
R$ 35.000,00
442,00
830,60
Jardins/piscina/churrasqueira/
mquinas/implementos
0,80
R$ 293.700,16
R$ 90.000,00
total benfeitorias
R$ 1.043.041,61
Efetuando esta operao, descontando antes o fator oferta de 10%,

encontraremos como resultados da homogeneizao (os valores originais foram homogeneizados da mesma forma, apenas no descontamos
o valor das benfeitorias):
Amostras
Valor original R$/ha com

benfeitorias
Valor homogeneizado R$/ha

de terra sem benfeitorias
01
6.461,42
3.627,89
02
5.237,30
4.085,79
03
7.378,98
3.849,73
04
9.692,83
4.128,02
MDIAS
7.192,63
3.922,86
126
O valor homogeneizado aquele do qual foram descontadas as

benfeitorias corresponde a 55% do valor original, indicando que as
benfeitorias, neste exemplo, significavam 45% do valor dos imveis.
Imagine agora se estivssemos avaliando um imvel com as terras
iguais amostra 03 (paradigma) mas sem benfeitorias, apenas com pastagens mal conservadas e construes velhas: pelo critrio daqueles que
insistem em afirmar que as benfeitorias no valem nada, o valor deste
imvel seria de R$ 7.192,63/ha, enquanto pelo critrio recomendado
pelas normas brasileiras para avaliao de imveis rurais o valor seria de
R$ 3.922,86/ha!
Entendo que a diferena suficiente para ser auto-explicativa. Passemos ento ao item seguinte a que nos propomos.
13.2 Avaliao de produes vegetais

Os critrios que definem como as produes vegetais ou culturas
existentes em uma propriedade rural so avaliadas dependem da finalidade de uso e dos dados disponveis.
Quando falamos em finalidade de uso estamos querendo dizer que
separamos as culturas com finalidade comercial daquelas no comerciais.
Como CULTURAS NO COMERCIAIS podemos citar os pomares
(conjunto de rvores frutferas destinadas ao consumo interno da propriedade) existentes junto sede da fazenda, que geralmente no tm
sua produo comercializada mas exercem influncia no chamado componente emocional das transaes imobilirias.
Como CULTURAS COMERCIAIS, que so aquelas responsveis
pela definio de propriedades rurais porque delas resultam os produtos
responsveis pela renda dos imveis, podemos citar a cana-de-acar, a
laranja, o caf, a soja, o trigo, o algodo, a seringueira, o florestamento
de eucalipto ou pinus, as pastagens, o caju, etc.
Segundo a NORMA BRASILEIRA PARA AVALIAO DE IMVEIS
RURAIS, NBR 14653-3 (ABNT, 2004), no item que se refere avaliao
de produes vegetais temos o seguinte:
127
10.3 Produes vegetais

Na avaliao em separado das produes vegetais deve-se observar o
seguinte:
10.3.1 Deve ser empregado o mtodo da capitalizao da renda para a
identificao do valor econmico.
A definio do Mtodo na mesma NBR :
8.2.2 No caso de avaliao de produes vegetais devem ser observados
os seguintes procedimentos:
8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados devem ser considerados a
partir da data de referncia da avaliao at o final da vida til da produo vegetal.
8.2.2.2 Na determinao da renda lquida deve-se considerar a receita
bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra
nua, os impostos e o custo de erradicao, se houver.
8.2.2.2.1 No clculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de
oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu arrendamento.
Voltando a produes vegetais:
10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantao, recomenda-se utilizar, alternativamente ao mtodo da capitalizao da renda, o custo de implantao, includos os custos diretos e
indiretos.
10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formao, com a aplicao
de um fator de depreciao decorrente da diminuio da capacidade de
suporte da pastagem.
10.3.3.1 Tambm pode ser utilizado o valor presente lquido dos valores
mdios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condies, pelo perodo restante de sua vida til, deduzidos os custos diretos
e indiretos, inclusive o custo da terra.
No existem mais as duas opes que a antiga NBR 8799 de 1985
apresentava para avaliao de culturas. Agora temos apenas a opo do
valor econmico determinado atravs do Mtodo da Capitalizao da
Renda.
Destaque seja feito a lembrana no item 8.2.2.2 para incluir o custo
da capital terra, alm dos custos diretos e indiretos.
128
13.2.1 Avaliao de um pomar de laranja

Antes de se comear a falar de avaliao, deve-se buscar na propriedade os dados agronmicos necessrios. Neste caso, como exemplo
temos:
5 ha plantados com laranja;
densidade (289 ps/ha);
perodo de formao de 4 anos;
pomar em estgio adulto, com idade atual de 10 anos; aps colheita;
condies fitossanitrias controladas.
A avaliao ser feita utilizando-se do critrio do valor econmico.

A frmula matemtica que melhor traduz a expresso :
VE = RL Fa r
Onde:
RL = renda lquida obtida em uma safra mdia = RB D
Sendo:
RB = receita bruta de uma safra, utilizando-se do preo mdio do
ltimo ano ou de uma srie histrica maior quando disponvel
D = despesas de custeio e colheita de uma safra
Fa = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA PAGAMENTO NICO,
correspondente ao intervalo de tempo entre a data da avaliao e a ocorrncia da
receita =
1
(1 + i) N
Ou,
Fa = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA UMA SRIE UNIFORME
DE RENDIMENTOS FUTUROS, utilizado para o clculo num regime de
capitalizao a Juros Compostos, em que, ao final de cada perodo de capitalizao (n), os juros so incorporados ao capital, passando a render
juros no
perodo seguinte =
(1 + i) N 1
, sendo:
(1 + i) N i
129
i = taxa de capitalizao anual

N = perodo entre a realizao efetiva da safra e a data de avaliao, em anos
r = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques
de pragas e molstias, fenmenos climticos (geada,...). Os riscos de flutuao de preo foram isolados quando da adoo do preo histrico na
RENDA LQUIDA. A no adoo do preo histrico implica nova anlise
do risco, incluindo est nova varivel.
Analisando esta frmula, verificamos a necessidade de se determinar a receita bruta e as despesas anuais.
Para tanto, buscamos em primeiro lugar o preo recebido pelo proprietrio do imvel avaliando nos ltimos anos e os contratos futuros de
garantia de preo mnimo. Na falta desta informao, recomenda-se
pesquisar no mercado local o preo mdio do produto nos ltimos anos.
Como ltima opo temos os preos mdios publicados por entidades de
pesquisa para o Estado. No exemplo aqui apresentado encontramos o valor de US$ 1,89/cx de laranja para indstria, obtido por meio dos ltimos
informes de preos recebidos pelo proprietrio do imvel avaliando.
Os custos de produo de um pomar de laranja esto estimados
conforme planilha a seguir apresentada:
Idade (anos)
no de cortes futuros
Produo (cx./ha)
21
219,6
20
384,4
19
424,8
18
557,8
17
658,9
16
789,0
10
15
919,0
11
14
1.011,5
12
13
1.026,0
13
12
1.026,0
14
11
1.026,0
15
10
1.026,3
16
965,3
130

Idade (anos)
no de cortes futuros
Produo (cx./ha)
17
890,1
18
786,1
19
630,0
20
485,5
21
424,8
22
384,4
23
317,9
24
289,0
25
260,1
CUSTO DE PRODUO DE LARANJA DENSIDADE DE 289 plantas/ha Maro de 2001

Preo
Unid
(R$)
Unit
(R$)
arao
hm
calagem
hm
Discriminao
gradeao
hm
1o ano
2o ano
Qtde
Custo
(R$)
17,58
5,00
87,90
0,00
21,01
1,00
21,01
0,00
18,87
3,00
56,61
subsolagem
hm
20,97
3,50
73,40
const de curvas de nvel
hm
18,87
3,00
56,61
Qtde
Custo
(R$)
1,00
18,87
1,00
18,87
3o ano
Qtde
1,00
Custo
(R$)
Custo
(R$)
0,00
0,00
21,01
0,00
1,00
18,87
1,00
18,87
0,00
4o ano
Qtde
5o ano
Qtde
1,00
0,00
0,00
1,00
Custo
(R$)
6o ano
Qtde
Custo
(R$)
0,00
0,00
21,01
0,00
0,00
7o ano
Qtde
Custo
(R$)
1,00
21,01
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
18,87
0,00
0,00
mistura de adubo no sulco
hm
17,53
0,50
8,77
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
fechamento do sulco
hm
18,87
0,50
9,44
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
sulcamento
hm
18,17
2,00
36,34
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
350,08
37,74
58,75
18,87
21,01
0,00
21,01
TOTAL PREPARO DE SOLO

transplante e replantio
hd
10,00
3,00
hd
10,00
4,00
TOTAL TRANSPLANTIO
adubao bsica
30,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
30,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
40,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
adubao de cobertura
hd
10,00
3,00
30,00
embaciamento p irrigao
hd
10,00
4,00
40,00
irrigao da cova
hm
24,07
4,00
96,28
capina manual
hd
10,00
8,00
80,00
8,00
80,00
8,00
80,00
8,00
80,00
5,00
50,00
5,00
pulverizao
hm
24,07
5,00
120,35
6,00
144,42
7,00
168,49
8,00
192,56
8,00
192,56
8,50
aplicao de herbicidas
hd
10,00
2,00
40,00
5,00
0,00
5,00
0,00
0,00
50,00
5,00
50,00
50,00
5,00
50,00
204,60
9,00
216,63
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
20,00
2,00
20,00
2,00
20,00
2,00
20,00
hd
10,00
2,00
20,00
2,00
20,00
1,00
10,00
1,50
15,00
1,50
15,00
1,50
15,00
1,50
15,00
10,00
2,00
20,00
3,00
30,00
2,00
20,00
1,00
10,00
inspeo fitossanitria
hd
10,00
1,00
10,00
0,50
5,00
0,50
5,00
0,80
8,00
0,80
8,00
1,00
10,00
roada
52,89
3,00
52,89
3,00
52,89
3,00
52,89
3,00
52,89
3,00
17,63
3,00
34,00
2,00
superfosfato simples
335,83
adubo 10.10.10
2,00
50,00
hd
hm
20,00
5,00
0,00
0,00
2,00
50,00
poda formao e desbrota
calcrio dolomtico + frete
20,00
5,00
0,00
0,00
2,00
50,00
controle de formigas
TOTAL TRATOS CULTURAIS
20,00
4,00
0,00
0,00
8,00
0,80
52,89
3,00
529,52
392,31
406,38
428,45
388,45
68,00
0,00
0,00
1,00
34,00
0,00
1,00
34,00
0,20
67,17
0,14
47,02
0,00
0,08
26,87
0,00
0,10
33,58
0,00
0,00
0,00
0,00
400,49
52,89
414,52
0,00
0,08
26,87
423,42
0,40
169,37
0,40
169,37
0,50
211,71
0,50
211,71
termofosfato
407,08
0,60
244,25
composto orgnico + frete
40,00
2,50
100,00
2,00
80,00
2,00
80,00
2,00
80,00
2,00
80,00
2,00
80,00
2,00
80,00
sulfato de mangans
kg
1,02
0,00
3,00
3,06
4,00
4,08
5,50
5,61
4,50
4,59
5,20
5,30
6,40
6,53
sulfato de zinco
kg
0,70
0,00
5,00
3,50
6,00
4,20
8,00
5,60
6,60
4,62
8,00
5,60
9,60
acido brico
2,20
2,77
1,80
2,27
2,10
2,65
2,60
0,00
0,00
kg
1,26
0,00
1,20
1,51
1,70
2,14
cloreto de potssio
559,40
0,00
0,02
11,19
0,10
55,94
uria
488,59
0,00
0,01
4,89
0,01
4,89
42,64
0,20
sulfato de amnio
355,31
0,12
Unid.
1,50
289,00
cention 800
kg
13,77
manzate BR
kg
11,43
TOTAL FERTILIZANTES
mudas
TOTAL MUDAS
0,00
0,00
0,00
0,01
4,89
0,00
0,00
0,01
4,89
0,00
0,00
0,01
4,89
6,72
3,28
0,00
0,02
9,77
71,06
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
454,89
208,79
218,42
349,26
265,74
371,02
344,88
433,50
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
433,50
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1,20
16,52
1,20
16,52
1,20
16,52
1,20
16,52
0,00
0,00
20,57
2,30
26,29
2,80
32,00
3,30
37,72
4,00
45,72
1,80
0,00
0,00
0,00
0,00
131

Preo
Unid
(R$)
Unit
(R$)
oxicloreto de cobre 50%
kg
7,36
kumulus S
kg
2,35
Discriminao
1o ano
2o ano
3o ano
4o ano
5o ano
6o ano
7o ano
Qtde
Custo
(R$)
Qtde
Custo
(R$)
Qtde
Custo
(R$)
Qtde
Custo
(R$)
Qtde
Custo
(R$)
Qtde
Custo
(R$)
Qtde
1,30
9,57
2,50
18,40
4,60
33,86
5,90
43,42
7,20
52,99
8,50
62,56
10,40
76,54
0,00
2,10
4,94
2,70
6,35
3,30
7,76
3,90
9,17
4,80
11,28
0,00
Custo
(R$)
lebaycid 500
37,92
0,00
0,00
1,00
37,92
1,00
37,92
1,00
37,92
1,00
37,92
1,00
37,92
neoron 500 CE
62,88
0,00
0,00
0,30
18,86
0,40
25,15
0,50
31,44
0,60
37,73
0,70
44,02
triona
2,93
0,00
0,00
7,00
20,51
9,00
26,37
11,00
32,23
13,00
38,09
16,00
46,88
mirex
kg
3,90
1,50
5,85
1,50
5,85
1,50
5,85
1,50
5,85
1,50
5,85
1,50
5,85
1,50
5,85
espalhante agral
4,24
0,20
0,85
0,40
1,70
0,40
1,70
0,60
2,54
0,70
2,97
0,80
3,39
1,00
4,24
roundup CS
13,07
1,00
13,07
1,00
13,07
1,20
15,68
1,20
15,68
1,20
15,68
1,20
15,68
1,20
15,68
supracid 400
22,72
0,50
11,36
1,00
22,72
1,40
31,81
1,80
40,90
2,20
49,98
2,60
59,07
3,20
TOTAL DEFENSIVOS
transporte interno
40,70
10,00
17,32
2.011,89
787,18
cx
0,64
0,00
0,00
CUSTO DA TERRA
ha
7.000,00
420,00
420,00
420,00
420,00
2.431,89
1.207,18
1.462,73
1.777,34
Amortizao do
Investimento em
22,00
86,60
7,00
121,24
246,99
hm
TOTAL FOB FAZENDA
5,00
191,70
colheita (cx. de 40,8 kg)
TOTAL SEM COLHEITA
173,20
61,74
10,00
996,49
72,25
46,24
10,00
1.216,77
219,64
safras
140,57
227,83
TOTAL COM AMORTIZAO

DO INVESTIMENTO
transporte at industria
173,20
285,34
0,23
72,25
2.431,89
1.207,18
16,62
219,64
1.479,35
50,52
246,00
10,00
173,20
377,35
10,00
1.268,41
424,83
271,89
173,20
1.330,96
557,77
356,97
420,00
420,00
420,00
1.799,74
1.960,30
2.107,93
/safra
2.005,17
cx
TOTAL FOB INDUSTRIA
173,20
1.133,74
384,37
72,70
323,70
2.027,57
384,37
2.055,69
88,41
2.188,13
424,83
2.115,98
97,71
2.335,76
557,77
2.285,84
128,29
2.464,05
Fonte: Savietto (1997) e Informaes Econmicas (vrios)

Discriminao
8o ano
Qtde
arao
calagem
Custo
(R$)
9o ano
Qtde
0,00
1,00
21,01
Custo
(R$)
10o ano
Qtde
0,00
1,00
21,01
Custo
(R$)
11o ano
Qtde
0,00
1,00
21,01
Custo
(R$)
12 ao 15o ano
Qtde
0,00
1,00
21,01
Custo
(R$)
16o ano
Qtde
0,00
1,00
21,01
Custo
(R$)
17o ano
Qtde
0,00
1,00
21,01
Custo
(R$)
18o ano
Qtde
Custo
(R$)
1,00
21,01
0,00
1,00
21,01
0,00
gradeao
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
subsolagem
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
fechamento do sulco
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
sulcamento
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
21,01
21,01
21,01
21,01
21,01
21,01
21,01
21,01
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
TOTAL TRANSPLANTIO
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
adubao bsica
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
adubao de cobertura
5,00
50,00
5,00
50,00
5,00
50,00
5,00
50,00
5,00
50,00
5,00
50,00
0,00
5,00
50,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
irrigao da cova
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
capina manual
pulverizao
5,00
50,00
9,00
216,63
5,00
50,00
9,00
216,63
5,00
50,00
9,00
216,63
5,00
50,00
9,00
216,63
5,00
50,00
9,00
216,63
5,00
50,00
9,00
216,63
5,00
50,00
9,00
216,63
0,00
5,00
50,00
5,00
50,00
9,00
216,63
0,00
0,00
2,00
20,00
2,00
20,00
2,00
20,00
2,00
20,00
2,00
20,00
2,00
20,00
2,00
20,00
2,00
20,00
1,50
15,00
1,50
15,00
1,50
15,00
1,50
15,00
1,50
15,00
1,50
15,00
1,50
15,00
1,50
15,00
10,00
1,00
10,00
52,89
3,00
0,00
1,00
roada
3,00
TOTAL TRATOS
CULTURAIS
adubo 10.10.10
10,00
1,00
52,89
3,00
414,52

0,00
26,87
10,00
1,00
52,89
3,00
414,52
0,00
0,08
0,00
26,87
10,00
1,00
52,89
3,00
414,52
0,00
0,08
0,00
26,87
10,00
1,00
52,89
3,00
414,52
0,00
0,08
0,00
26,87
10,00
1,00
52,89
3,00
414,52
0,00
0,08
0,00
26,87
10,00
1,00
52,89
3,00
414,52
0,00
0,08
0,00
414,52
0,00
0,08
26,87
0,00
0,00
0,08
26,87
52,89
414,52
0,00
0,08
26,87
0,50
211,71
0,50
211,71
0,50
211,71
0,50
211,71
0,50
211,71
0,50
211,71
0,50
211,71
0,50
211,71
2,00
80,00
2,00
80,00
2,00
80,00
2,00
80,00
2,00
80,00
2,00
80,00
2,00
80,00
2,00
80,00
sulfato de mangans
6,40
6,53
6,40
6,53
6,40
6,53
6,40
6,53
6,40
6,53
6,40
6,53
6,40
6,53
6,40
6,53
sulfato de zinco
9,60
6,72
9,60
6,72
9,60
6,72
9,60
6,72
9,60
6,72
9,60
6,72
9,60
6,72
9,60
6,72
acido brico
2,60
3,28
2,60
3,28
2,60
3,28
2,60
3,28
2,60
3,28
2,60
3,28
2,60
3,28
2,60
3,28
termofosfato
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
132
cloreto de potssio
uria
0,00
0,02
9,77
sulfato de amnio
0,00
0,02
0,00
9,77
0,02
0,00
9,77
0,02
9,77
0,00
0,02
0,00
9,77
0,02
0,00
9,77
0,02
9,77
0,00
0,02
9,77
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
344,88
344,88
344,88
344,88
344,88
344,88
344,88
344,88
mudas
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
TOTAL MUDAS
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
TOTAL FERTILIZANTES
cention 800
1,20
16,52
1,20
16,52
1,20
16,52
1,20
16,52
1,20
16,52
1,20
16,52
1,20
16,52
1,20
16,52
manzate BR
4,00
45,72
4,00
45,72
4,00
45,72
4,00
45,72
4,00
45,72
4,00
45,72
4,00
45,72
4,00
45,72
10,40
76,54
10,40
76,54
10,40
76,54
10,40
76,54
10,40
76,54
10,40
76,54
10,40
76,54
10,40
76,54
kumulus S
4,80
11,28
4,80
11,28
4,80
11,28
4,80
11,28
4,80
11,28
4,80
11,28
4,80
11,28
4,80
11,28
lebaycid 500
1,00
37,92
1,00
37,92
1,00
37,92
1,00
37,92
1,00
37,92
1,00
37,92
1,00
37,92
1,00
37,92
neoron 500 CE
0,70
44,02
0,70
44,02
0,70
44,02
0,70
44,02
0,70
44,02
0,70
44,02
0,70
44,02
0,70
44,02
triona
16,00
46,88
16,00
46,88
16,00
46,88
16,00
46,88
16,00
46,88
16,00
46,88
16,00
46,88
16,00
46,88
mirex
1,50
5,85
1,50
5,85
1,50
5,85
1,50
5,85
1,50
5,85
1,50
5,85
1,50
5,85
1,50
5,85
espalhante agral
1,00
4,24
1,00
4,24
1,00
4,24
1,00
4,24
1,00
4,24
1,00
4,24
1,00
4,24
1,00
4,24
roundup CS
1,20
15,68
1,20
15,68
1,20
15,68
1,20
15,68
1,20
15,68
1,20
15,68
1,20
15,68
1,20
supracid 400
3,20
72,70
3,20
72,70
3,20
72,70
3,20
72,70
3,20
72,70
3,20
72,70
3,20
72,70
3,20
TOTAL DEFENSIVOS
Transporte interno
377,35
10,00
TOTAL SEM COLHEITA

173,20
377,35
10,00
173,20
1.330,96
658,92
CUSTO DA TERRA
421,71
377,35
10,00
1.330,96
788,97
504,94
377,35
173,20
10,00
1.330,96
919,02
588,17
173,20
377,35
10,00
1.330,96
1.011,50
173,20
TOTAL FOB FAZENDA
2.172,67
2.255,90
2.339,13
2.398,32
2.407,57
TOTAL COM
AMORTIZAO DO
INVESTIMENTO
2.400,50
2.483,73
2.566,96
2.626,15
2.635,40
658,92
151,55
788,97
181,46
2.552,05
919,02
2.665,19
211,37
420,00
1.011,50
2.778,33
232,65
173,20
965,26
1.025,95
2.858,80
10,00
617,77
420,00
235,97
72,70
173,20
377,35
10,00
1.330,96
890,12
569,68
420,00
173,20
1.330,96
786,08
503,09
420,00
420,00
2.368,73
2.320,64
2.254,05
2.596,56
2.548,47
2.481,88
965,26
2.871,37
15,68
377,35
1.330,96
656,61
420,00
TOTAL FOB INDSTRIA
10,00
1.330,96
1.025,95
420,00
Transporte at indstria
420,00
647,36
377,35
222,01
890,12
204,73
2.818,57
786,08
2.753,20
180,80
2.662,68

19o ano
Discriminao
Qtde
arao
calagem
Custo
(R$)
20o ano
Qtde
0,00
1,00
gradeao
21,01
21o ano
Qtde
0,00
1,00
0,00
subsolagem
Custo
(R$)
21,01
Custo
(R$)
22o ano
Qtde
0,00
1,00
0,00
21,01
Custo
23o ano
Qtde
0,00
1,00
0,00
21,01
Custo
(R$)
24o ano
Qtde
0,00
1,00
0,00
21,01
Custo
(R$)
25o ano
Qtde
0,00
1,00
0,00
Custo
(R$)
0,00
21,01
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00

fechamento do sulco
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
sulcamento
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
21,01
21,01
21,01
21,01
21,01
21,01
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
TOTAL TRANSPLANTIO
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
adubao bsica
adubao de cobertura
0,00
5,00
50,00
0,00
5,00
0,00
irrigao da cova
50,00
0,00
5,00
0,00
0,00
50,00
0,00
5,00
0,00
0,00
50,00
0,00
5,00
0,00
0,00
50,00
0,00
5,00
0,00
0,00
0,00
0,00
50,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
capina manual
5,00
50,00
5,00
50,00
5,00
50,00
5,00
50,00
5,00
50,00
5,00
50,00
pulverizao
9,00
216,63
9,00
216,63
9,00
216,63
9,00
216,63
9,00
216,63
9,00
216,63
2,00
20,00
2,00
20,00
2,00
20,00
2,00
20,00
2,00
20,00
2,00
20,00
0,00
1,50
15,00
1,50
15,00
1,50
15,00
1,50
15,00
1,50
15,00
1,50
15,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
5,00
50,00
0,00
0,00
0,00
1,00
10,00
1,00
10,00
1,00
10,00
1,00
10,00
1,00
10,00
1,00
10,00
1,00
10,00
roada
3,00
52,89
3,00
52,89
3,00
52,89
3,00
52,89
3,00
52,89
3,00
52,89
3,00
52,89
414,52
414,52
0,00
414,52
0,00
414,52
0,00
414,52
0,00
414,52
0,00
112,89
0,00
0,00
0,08
26,87
0,04
13,43
0,04
13,43
0,03
10,07
0,01
3,36
0,00
0,00
0,00
adubo 10.10.10
0,50
211,71
0,25
105,86
0,25
105,86
0,17
71,98
0,05
21,17
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
80,00
1,00
40,00
1,00
40,00
0,67
26,80
0,20
8,00
0,00
0,00
0,00
0,00
termofosfato
2,00
0,00
133

19o ano
20o ano
21o ano
22o ano
23o ano
24o ano
25o ano
Discriminao
Qtde
Custo
(R$)
Qtde
Custo
(R$)
Qtde
Custo
(R$)
Qtde
Custo
Qtde
Custo
(R$)
Qtde
Custo
(R$)
Qtde
Custo
(R$)
sulfato de mangans
6,40
6,53
3,20
3,26
3,20
3,26
2,13
2,17
0,64
0,65
0,00
0,00
0,00
0,00
sulfato de zinco
9,60
6,72
4,80
3,36
4,80
3,36
3,20
2,24
0,96
0,67
0,00
0,00
0,00
acido brico
2,60
cloreto de potssio
uria
0,02
sulfato de amnio
0,00
3,28
1,30
1,64
1,30
1,64
0,87
1,10
0,26
0,33
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
9,77
0,01
4,89
0,01
4,89
0,01
4,89
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
344,88
0,00
172,44
0,00
172,44
0,00
119,25
0,00
34,18
0,00
0,00
0,00
0,00
mudas
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
TOTAL MUDAS
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
TOTAL FERTILIZANTES
cention 800
1,20
16,52
0,60
8,26
0,60
8,26
0,40
5,51
0,12
1,65
0,00
0,00
0,00
0,00
manzate BR
4,00
45,72
2,00
22,86
2,00
22,86
1,33
15,20
0,40
4,57
0,00
0,00
0,00
0,00
10,40
76,54
5,20
38,27
5,20
38,27
3,47
25,54
1,04
7,65
0,00
0,00
0,00
0,00
kumulus S
4,80
11,28
2,40
5,64
2,40
5,64
1,60
3,76
0,48
1,13
0,00
0,00
0,00
0,00
lebaycid 500
1,00
37,92
0,50
18,96
0,50
18,96
0,33
12,51
0,10
3,79
0,00
0,00
0,00
0,00
neoron 500 CE
0,70
44,02
0,35
22,01
0,35
22,01
0,23
14,46
0,07
4,40
0,00
0,00
0,00
0,00
triona
16,00
46,88
8,00
23,44
8,00
23,44
5,33
15,62
1,60
4,69
0,00
0,00
0,00
0,00
mirex
1,50
5,85
0,75
2,93
0,75
2,93
0,50
1,95
0,15
0,59
0,00
0,00
0,00
0,00
espalhante agral
1,00
4,24
0,50
2,12
0,50
2,12
0,33
1,40
0,10
0,42
0,00
0,00
0,00
0,00
roundup CS
1,20
15,68
0,60
7,84
0,60
7,84
0,40
5,23
0,12
1,57
0,00
0,00
0,00
supracid 400
3,20
72,70
1,60
36,35
1,60
36,35
1,07
24,31
0,32
7,27
0,00
0,00
0,00
TOTAL DEFENSIVOS
transporte interno
377,35
10,00
TOTAL SEM COLHEITA

173,20
188,68
10,00
1.330,96
630,02
CUSTO DA TERRA
403,21
173,20
188,68
10,00
969,85
485,52
310,73
173,20
125,49
10,00
969,85
424,83
271,89
173,20
37,73
10,00
853,47
384,37
246,00
173,20
0,00
10,00
680,64
317,90
203,46
173,20
10,00
608,73
289,00
0,00
0,00
0,00
184,96
173,20
286,09
260,10
166,46
420,00
420,00
420,00
420,00
420,00
420,00
TOTAL FOB FAZENDA
2.154,17
1.700,58
1.661,74
1.519,47
1.304,10
1.213,69
872,55
TOTAL COM AMORTIZAO

DO INVESTIMENTO
2.382,00
1.928,41
1.889,57
1.747,30
1.531,93
1.441,52
1.100,38
transporte at indstria
TOTAL FOB INDSTRIA
630,02
144,90
2.526,90
485,52
111,67
424,83
2.040,08
97,71
1.987,28
384,37
88,41
317,90
1.835,71
73,12
1.605,05
289,00
66,47
420,00
260,10
1.507,99
59,82
1.160,20
A frmula completa para identificao do valor de um pomar de laranja com 10 anos a seguinte:
V rvores com 10 anos = [(RL11o Fa11 r) + (RL12o Fa12 r) + (RL13o Fa13
r) + (RL14o Fa14 r) + (RL15o Fa15 r) + (RL16o Fa16 r) + (RL17o
Fa17 r) + (RL18o Fa18 r) + (RL19o Fa19 r) + (RL20o Fa20 r) + (RL21o
Fa21 r) + (RL22o Fa22 r) + (RL23o Fa23 r) + (RL24o Fa24 r) +
(RL25o Fa25 r)] =
O Fa foi calculado conforme a frmula apresentada no incio deste
captulo. Adotamos a taxa de risco em conjunto, ou seja, a taxa de capitalizao e de risco foi de 12% ao ano.
Perodo
Fa
Perodo
Fa
1,00
0,892857
12,00
0,256675
2,00
0,797194
13,00
0,229174
3,00
0,711780
14,00
0,204620
4,00
0,635518
15,00
0,182696
5,00
0,567427
16,00
0,163122
6,00
0,506631
17,00
0,145644
134

Perodo
Fa
Perodo
Fa
7,00
0,452349
18,00
0,130040
8,00
0,403883
19,00
0,116107
9,00
0,360610
20,00
0,103667
10,00
0,321973
21,00
0,092560
11,00
0,287476
22,00
0,082643
Para o valor da caixa adotamos a mdia dos ltimos sete anos, ou

seja, US$ 1,89/cx. que convertendo pela razo de R$ 2,60/US$ temos
R$ 4,91/cx.
Substituindo na frmula, temos:
V rvores com 10 anos = [(2.107,67 0,892857) + (2.166,04 0,797194)
+ (4.011,46 0,711780) + (4.011,46 0,635518) + (4.011,46
0,567427) + (1.920,86 0,506631) + (1.617,29 0,452349) +
(1.196,97 0,360610) + (566,50 0,321973) + (343,82 0,287476)
+ (98,64 0,256675) + (51,55 0,229174) + (-44,16 0,204620) +
(-89,00 0,182696) + (116,89 0,163122)] = R$ 13.827,23/ha
Tambm podemos utilizar a funo VPL (valor presente lquido)
para fazer a mesma conta acima.
Para as demais etapas do pomar, temos os seguintes resultados:
1 ano
Receita bruta
Receita lquida
Valor econmico
0,00
2.431,89
3.619,14
2 ano
0,00
1.207,18
5.260,62
3 ano
354,75
1.124,60
7.016,50
4 ano
1.078,43
977,26
8.835,74
5 ano
1.887,26
228,72
10.124,74
6 ano
2.085,92
199,92
11.539,63
7 ano
2.738,65
274,60
12.649,79
8 ano
3.235,30
683,25
13.484,51
9 ano
3.873,84
1.208,65
13.894,01
10 ano
4.512,39
1.734,06
13.827,23
11 ano
4.966,47
2.107,67
13.378,82
12 ano
5.037,41
2.166,04
12.818,24
13 ano
5.037,41
4.011,46
10.344,97
135

Receita bruta
Receita lquida
Valor econmico
14 ano
5.037,41
4.011,46
7.574,91
15 ano
5.037,41
4.011,46
4.472,44
16 ano
4.739,43
1.920,86
3.088,27
17 ano
4.370,49
1.617,29
1.841,57
18 ano
3.859,65
1.196,97
865,59
19 ano
3.093,40
566,50
402,96
20 ano
2.383,90
343,82
107,50
21 ano
2.085,92
98,64
21,76
22 ano
1.887,26
51,55
27,18
23 ano
1.560,89
44,16
13,72
24 ano
1.418,99
89,00
104,37
25 ano
1.277,09
116,89
Mdia
0,00
6.210,39
Lembramos que as propriedades geralmente no so plantadas

na sua totalidade de uma vez, resultando numa mescla de rvores
com todas as idades, da a utilidade da mdia apresentada acima de
R$ 6.210,39/ha que normalmente o valor para propriedades com extenses razoveis de terras plantadas com laranja, distribudas em vrias idades.
Destacamos algumas vantagens desta frmula:
O valor funo da produtividade, beneficiando o chamado produtor tradicional, que investe e acompanha as recomendaes tcnicas da
atividade, e penalizando aquele que tem baixa produtividade por no
investir e no manter seu pomar.
Permite ao produtor determinar a melhor poca de comercializao do bem, em funo das expectativas futuras de preos, e a continuidade ou no da atividade.
13.2.2 Avaliao de florestas artificiais

Florestas artificiais so plantios comerciais de uma nica espcie.
As mais comuns so o eucalipto (eucaliptus spp) e o pinheiro (pinus spp).
136
Segundo a NBR 14653-3, para identificao do valor devemos utilizar o mtodo da capitalizao da renda para encontrar o valor econmico, ou seja:
VE = RL Fa r
Onde:
Sendo:
D = despesas de custeio e colheita de uma safra
Fa = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA PAGAMENTO NICO,
correspondente ao intervalo de tempo entre a data da avaliao e a ocorrncia da
receita =
1
(1 + i) N

de pragas e molstias, fenmenos climticos (geada, ...). Os riscos de
flutuao de preo foram isolados quando da adoo do preo histrico
na RENDA LQUIDA. A no adoo do preo histrico implica a nova
anlise do risco, incluindo esta nova varivel.
13.2.3 Florestamentos de eucalipto

O eucalipto permite a explorao econmica geralmente por trs
cortes sucessivos:
primeiro corte com 7 anos aps o plantio;
segundo corte com 13 anos aps o plantio; e
terceiro corte com 19 anos aps o plantio.
Sabendo desta situao, podemos traduzir o segundo membro da
frmula anterior como:
V = (RL1 Fa1 r1) + (RL2 Fa2 r2) + (RL3 Fa3 r3)
Obs.: esta frmula deve ser aplicada para reas com exploradas
desta forma. No caso de bosques explorados sob outros regimes de cortes deve-se adaptar os clculos mostrados a seguir.
137
No caso de florestas existe a disponibilidade de obteno do chamado preo da madeira em p, ou seja, livre de despesas de corte, carregamento, transporte e impostos, recebendo o proprietrio um valor
que pode ser considerado como preo lquido.
Sabendo disto, Magossi (1981) sugeriu o isolamento do preo na
equao, resultando:
RL = q P
Onde:
q = preo da madeira em p, ou seja, livre de despesas de corte,
carregamento, transporte e impostos;
P = produtividade mdia.
Note-se aqui a importncia de definir claramente as condies de
explorao na pesquisa de preos de madeira em p: topografia, estradas, distncias, etc. No se pode utilizar esta teoria se o preo for levantado para condies planas, com estradas e a propriedade avalianda
apresentar topografia acidentada, sem estradas, difcil acesso, etc.
A produtividade esperada para eucalipto destinado a produo de
celulose de:
Para o primeiro corte
317 estreos/ha aos 07 anos;
Para o segundo corte
Para o terceiro corte
Assim, temos:
RL1 = 317 st/ha q
RL2 = 207 st/ha q
RL3 = 160 st/ha q
Considerando a frmula bsica, entende-se que, para um bosque no primeiro ano aps o plantio, o Valor Econmico ser expresso da seguinte forma:
V bosque com 1 ano aps o plantio = (317 st/ha q Fa1 r1) + (207 st/ha q
Fa2 r2)+ (160 st/ha q Fa3 r3)
Onde:
138
Fa1 = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA PAGAMENTO NICO,

correspondente ao intervalo de tempo entre a data da avaliao e a ocorrncia
da receita =
1
(1 + i) N
Sendo:
i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10
N = perodo entre a realizao efetiva da safra e a data de avaliao, em anos, neste caso a receita ir ocorrer aos 7 anos aps o plantio,
como estamos no primeiro ano aps o plantio, restam 6 anos para a
ocorrncia desta receita = 6
Fa1 =
1
= 0 ,564474
(1 + 0 ,10 ) 6
r1 = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques

de pragas e molstias, fenmenos climticos (geada,...). Os riscos de flutuao de preo foram isolados quando da adoo do preo histrico
para MADEIRA EM P. A no adoo do preo histrico implica nova
anlise do risco, incluindo esta nova varivel = 10% = 0,90
1
(1 + i) N
Fa2 =
Sendo:

Fa2 =
1
= 0 ,318631
(1 + 0 ,10 ) 12
r2 = devido ao tempo extremamente longo (12 anos) = 15% = 0,85

Fa3 =
1
(1 + i) N
Sendo:
139

Fa3 =
1
= 0 ,179859
(1 + 0 ,10 ) 18
r3 = devido ao tempo extremamente longo (18 anos) = 20% = 0,80

V bosque com 1 ano aps o plantio = (317 st/ha q 0,564474 0,90) + (207
st/ha q 0,318631 0,85) + (160 st/ha q 0,179859 0,80) =
V bosque com 1 ano aps o plantio = 240,13 st/ha q
Para a mesma floresta, s que agora outro talho, vizinho ao anterior s que com 2 anos de aps o plantio, a nica mudana na frmula
ser quanto aos fatores de antecipao:
Fa1 =
1
= 0 ,620921
(1 + 0 ,10 )5
Fa2 =
1
= 0 ,350494
(1 + 0 ,10 ) 11
Fa3 =
1
= 0 ,107845
(1 + 0 ,10 ) 17
do que resulta:
V bosque com 2 anos aps o plantio = (317 st/ha q 0,620921 0,90) + (207
st/ha q 0,350494 0,85) + (160 st/ha q 0,197845 0,80) =
V bosque com 2 anos aps o plantio = 264,14 st/ha p
Como todos os valores envolvidos se constituem em constantes,
com exceo do preo, podem-se tabelar todas as frmulas avaliatrias
para todos os anos viveis, a saber:
140

TABELA AVALIATRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS,
cortes aos 7, 13 e 19 anos do plantio, Fatores em st/ha
IDADE
1o CORTE ou
a
1 ROTAO
2o CORTE ou
a
2 ROTAO
3o CORTE ou
a
3 ROTAO
240,13
163,34
89,41
264,14
179,68
98,35
290,56
197,65
108,19
319,61
217,41
119,01
351,57
239,15
130,91
386,73
263,07
144,00
425,40
Obs.: adotamos como taxa de risco, para a 1a ROTAO: 10% no

1 corte; 15% no 2o corte e 20% no 3o corte. Na 2a ROTAO, 10% no 2o
corte e 15% no 3o corte; e na 3a ROTAO, 10% no 3o corte.
o
Com o auxlio da tabela de avaliao de bosques de eucaliptos, explorados pelo regime de talhadia obteno de madeira para fins energticos ou obteno de polpa para o fabrico de papel, de autoria do
engenheiro agrnomo Adilson Jos Magossi (1981), torna-se bastante
simples a determinao do Valor Econmico de um bosque, pois basta o
seguinte procedimento:
enquadra-se o bosque na situao tcnica padro, segundo a idade de plantio ou da brotao.
procura-se na tabela o fator correspondente.
multiplica-se o fator tabelado pelo preo vigente, determinado
para a situao do imvel avaliando (isto , considerando topografia, distribuio de estradas, acesso, etc.), obtendo-se, por
fim, o valor do bosque por unidade de rea.
Por exemplo: o preo bsico, obtido por meio de pesquisa indicou o
valor bsico de R$ 5,00/st para madeira em p destinada a produo de
celulose, considerando topografia mecanizvel, estradas internas bem
conservadas e distribudas de forma equitativa, prximo da unidade industrial. Considerando um imvel com estas mesmas caractersticas,
com 10 ha plantados com eucaliptos no 5o ano aps o plantio (ou 1o corte) e 20 ha no 3o ano aps a 1a rebrota (ou 2o corte), o valor do bosque
ser igual a:
141
V = Fator 5o ano do 1o corte q S + Fator 3o ano do 2o corte q S =

V = 351,57 st/ha R$ 5,00/st 10 ha + 197,65 st/ha R$ 5,00/st
20 ha = V = R$ 37.343,50
Por que para este caso de reflorestamentos artificiais o texto apresentado na NBR 8799 recomenda a aplicao do valor econmico?
A explicao fcil. Vamos aplicar o critrio do custo de reposio
para demonstrar. Dizia o texto da antiga NBR 8799 que ao custo de reposio deve-se somar o valor econmico correspondente ao perodo de
formao menos um. Pois bem, qual a definio do perodo de formao? o tempo entre o plantio at o primeiro corte ou safra considerada
comercial. No caso do eucalipto, o primeiro corte ocorre aos sete anos,
portanto, teramos no clculo do valor econmico: 7 1 = 6 rendimentos lquidos a serem trazidos para valor presente!
Percebeu? Como iremos adicionar seis rendimentos lquidos ao
custo de reposio se esta atividade proporciona apenas trs cortes? Seria uma operao irreal, portanto o critrio do custo de reposio no
pode ser aplicado para esta atividade.
13.2.4 Avaliao de uma cultura de cana-de-acar

Segundo a NBR 14.653-3 da ABNT, a avaliao da cana-de-acar
deve atender a:
seguinte:
142

indiretos.
Desta forma, apresentamos a seguir um exemplo de aplicao do critrio do valor econmico na avaliao de uma rea com cana-de-acar:
O imvel a ser avaliado tem a seguinte distribuio de reas ocupadas com cana-de-acar e respectivas produtividades:
rea (ha)
20
o
15
o
20
o
25
o
20
o
15
o
10
o
15
o
Modalidade
1 ano
2 ano
3 ano
4 ano
5 ano
6 ano
7 ano
8 ano
ton./ha
91,00
103,1
103,5
94,50
63,60
61,50
58,50
55,50
O objetivo avaliar esta rea, estando o engenheiro de avaliaes a

dois meses da colheita.
A frmula que traduz o texto da norma, admitindo cana de 1o ano a
dois meses do incio da safra, :
V 1o ANO = (RL1 Fa1 r1) + (RL2 Fa2 r2) + (RL3 Fa3 r3) + (RL4 Fa4
r4) + (RL5 Fa5 r5) + (RL6 Fa6 r6) + (RL7 Fa7 r7) + (RL8 Fa8 r8) =
Onde:
RL1 ao 8 = renda lquida anual do 1o ao 8o corte
Para clculo do RL1 ao 8 utilizaremos da planilha de custos a seguir
(v. pgina seguinte):
O preo da ton. igual a R$ 14,78 (mdia dos ltimos 12 meses)
RL1 = renda lquida anual do 1o corte = receita bruta despesas
vincendas (quem comprar a rea ter como despesas a serem realizadas
apenas a colheita, neste exemplo) = (91 ton./ha R$ 14,78) R$
450,98/ha = R$ 894,00/ha
Fa1 = Fator de antecipao =
1
1
=
= 1,00
(1 + i) N (1 + 0,10) 0
143

N = perodo entre a realizao efetiva da safra (Junho/2000) e a
data de avaliao (Abril/2000), em anos = 1 1 = 0
r1 = coeficiente de risco = 10% = 0,90
(RL1 Fa1 r1) = R$ 894,00/ha 1,00 0,90 = R$ 804,60/ha
vincendas (este rendimento ocorrer apenas daqui a um ano, portanto,
caber a quem comprar a rea todas as despesas do 2o corte) = (103,10
ton./ha R$ 14,78) R$ 951,53/ha = R$ 572,29/ha
1
1
=
= 0 ,909091
N
(1 + i)
(1 + 0,10) 1

data de avaliao (Abril/2000), em anos = 1 ano
(RL2 Fa2 r2) = R$ 572,29/ha 0,909091 0,90 = R$ 468,24/ha
Planilha de Clculo para determinao dos custos
de uma cultura de cana-de-acar (Fev./2000)
o
1 ano
Discriminao
enleiramento e queima
depalha
Unid
hm
Preo
Unit
Qtde
2o ano
3o ano
4o ano
5o ano
6o ano
7o ano
8o ano
Custo
(R$)
Qtde
Custo
(R$)
Qtde
Custo
(R$)
Qtdev
Custo
(R$)
Qtde
Custo
(R$)
Qtde
Custo
(R$)
Qtde
Custo
(R$)
Qtde
Custo
(R$)v
16,81
16,81
16,81
16,81
16,81
16,81
16,81
16,81
16,81
subsolagem
hm
20,97
1,6
33,55
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
arao
hm
20,28
60,84
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
calagem
hm
19,69
1,2
23,63
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
gradagem pesada
hm
23,27
1,8
41,89
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
gradagem niveladora
hm
17,21
17,21
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
demarcao de curvas de
nvel/carreadores
hh
2,18
2,18
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
reforma de terrao
hm
20,28
1,5
30,42
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
226,53
16,81
16,81
16,81
16,81
16,81
16,81
16,81
0,00
sulcamento e adubao
hm
21,29
42,58
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
corte e limpeza de mudas
hh
2,18
25
54,50
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
distribuio de toletes
hh
2,18
13
28,34
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
transporte p/distrib. de mudas
hm
16,04
80,20
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
picamento de toletes
hh
2,18
13
28,34
cobertura com terra
hm+hh
18,94
1,2
22,73
hm+hh
24,97
24,97
hh
2,18
10
21,80
TOTAL PLANTIO
capina manual
cultivo (trplice operao)
0,00
0,00
0,00
1
24,97
17,44
281,66
0,00
0,00
1
24,97
17,44
24,97
0,00
0,00
1
24,97
17,44
24,97
0,00
0,00
1
24,97
17,44
24,97
0,00
0,00
1
24,97
17,44
24,97
0,00
0,00
0,00
1
24,97
17,44
24,97
0,00
1
24,97
17,44
24,97
24,97
hm+hh
24,09
0,00
1,7
40,95
1,7
40,95
1,7
40,95
1,7
40,95
1,7
40,95
1,7
40,95
1,7
40,95
conservao de carreadores
hm
16,11
0,6
9,67
0,6
9,67
0,6
9,67
0,6
9,67
0,6
9,67
0,6
9,67
0,6
9,67
0,6
9,67
hh
2,18
1,6
3,49
1,6
3,49
1,6
3,49
1,6
3,49
1,6
3,49
1,6
3,49
1,6
3,49
1,6

34,00
3,49
34,96
71,55
71,55
71,55
71,55
71,55
71,55
71,55
68,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
144

1o ano
Discriminao
Unid
Preo
Unit
Qtde
Custo
(R$)
adubo 05.25.25
554,35
0,5
277,18
adubo 20.05.20
459,75
0,1
45,98
28,00
13
TOTAL FERTILIZANTES
mudas
formicida mirex S
7,60
kg
8,00
0,7
TOTAL DEFENSIVOS
transporte interno
16,04
1,5
SUBTOTAL SEM COLHEITA

corte empreitado
catao de pedaos
0,5
3,07
91
229,88
Custo
(R$)
4o ano
Qtdev
0,00
0,5
229,88
229,88
Custo
(R$)
5o ano
Qtde
0,00
0,5
229,88
229,88
Custo
(R$)
6o ano
Qtde
0,00
0,5
229,88
229,88
Custo
(R$)
7o ano
Qtde
0,00
0,5
229,88
229,88
Custo
(R$)
8o ano
Qtde
Custo
(R$)v
0,5
229,88
0,00
0,5
229,88
229,88
0,00
229,88
229,88
364,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
38,00
5,60
0,7
24,06
279,37
38,00
5,60
0,7
43,60
0,6
1365,97
t
3o ano
Qtde
364,00
43,60
hm
Custo
(R$)
0,00
391,16
TOTAL MUDAS
herbicida Gesapax 500
2o ano
Qtde
9,62
316,52
5,60
0,7
43,60
0,6
396,43
103,1
38,00
9,62
317,75
5,60
0,7
43,60
0,6
396,43
103,5
38,00
9,62
290,12
5,60
0,7
43,60
0,6
396,43
94,5
38,00
9,62
195,25
5,60
0,7
43,60
0,6
396,43
63,6
38,00
9,62
188,81
5,60
0,7
43,60
0,6
396,43
61,5
38,00
9,62
179,60
5,60
43,60
0,6
396,43
58,5
38,00
9,62
396,43
55,5
170,39
hh
2,18
8,72
8,72
8,72
8,72
8,72
8,72
8,72
8,72
carregamento/reboque
0,79
91
71,89
103,1
81,45
103,5
81,77
94,5
74,66
63,6
50,24
61,5
48,59
58,5
46,22
55,5
43,85
transporte para Usina
1,00
91
91,00
103,1
103,10
103,5
103,50
94,5
94,50
63,6
63,60
61,5
61,50
58,5
58,50
55,5
TOTAL Corte, Carregamento e

Transporte
outros custos (5%)
TOTAL GERAL (em R$)
450,98
509,79
511,74
468,00
317,81
307,62
293,04
55,50
278,46
90,85
45,31
45,41
43,22
35,71
35,20
34,47
33,74
1907,80
951,53
953,58
907,65
749,95
739,25
723,94
708,63
Fonte: Savietto (1997) e Informaes Econmicas (vrios volumes)

vincendas (este rendimento ocorrer apenas daqui a dois anos, portanto, caber a quem comprar a rea todas as despesas do 3o corte) =
(103,5 ton./ha R$ 14,78) R$ 953,58/ha = R$ 576,15/ha
1
1
=
= 0 ,826446
N
(1 + i)
(1 + 0,10) 2

data de avaliao (Abril/2000), em anos = 2 anos
(RL3 Fa3 r3) = R$ 576,15/ha 0,826446 0,90 = R$ 428,54/ha
vincendas (este rendimento ocorrer apenas daqui a trs anos, portanto,
ton./ha R$ 14,78) R$ 907,65/ha = R$ 489,06/ha
1
1
=
= 0 ,751315
N
(1 + i)
(1 + 0,10) 3

145
(RL4 Fa4 r4) = R$ 489,06/ha 0,751315 0,90 = R$ 330,69/ha

vincendas (este rendimento ocorrer apenas daqui a quatro anos, portanto, caber a quem comprar a rea todas as despesas do 5o corte) =
(63,6 ton./ha R$ 14,78) R$ 749,95/ha = R$ 190,06/ha
1
1
=
= 0 ,683013
N
(1 + i)
(1 + 0,10) 4

(RL5 Fa5 r5) = R$ 190,06/ha 0,683013 0,90 = R$ 116,83/ha
vincendas (este rendimento ocorrer apenas daqui a cinco anos, portanto, caber a quem comprar a rea todas as despesas do 6o corte) =
(61,5 ton./ha R$ 14,78) R$ 739,25/ha = R$ 169,72/ha
1
1
=
= 0 ,620921
N
(1 + i)
(1 + 0,10)5

r6 = coeficiente de risco, = 10% = 0,90
(RL6 Fa6 r6) = R$ 169,72/ha 0,620921 0,10 = R$ 94,84/ha
vincendas (este rendimento ocorrer apenas daqui a seis anos, portanto,
ton./ha R$ 14,78) R$ 723,94/ha = R$ 140,69/ha
1
1
=
= 0 ,564474
(1 + i) N (1 + 0,10) 6

146

(RL7 Fa7 r7) = R$ 140,69/ha 0,564474 0,90 = R$ 71,47/ha
vincendas (este rendimento ocorrer apenas daqui a sete anos, portanto, caber a quem comprar a rea todas as despesas do 8o corte) =
(55,5 ton./ha R$ 14,78) R$ 708,63/ha = R$ 111,66/ha
1
1
=
= 0 ,513158
(1 + i) N (1 + 0,10) 7

(RL8 Fa8 r8) = R$ 111,66/ha 0,513158 0,90 = R$ 51,58/ha
Do que resulta, como Valor Econmico da cultura:
V 1o ANO = (RL1 Fa1 r1) + (RL2 Fa2 r2) + (RL3 Fa3 r3) + (RL4
Fa4 r4) + (RL5 Fa5 r5) + (RL6 Fa6 r6) + (RL7 Fa7 r7) + (RL8 Fa8
r8) =
V 1o ANO = R$ 804,60 + R$ 468,24 + R$ 428,54 + R$ 330,69 + R$
116,83 + R$ 94,84 + R$ 71,47 + R$ 51,58 =
V 1o ANO = R$ 2.366,79/ha 20 ha = R$ 47.802,40
Este clculo deve ser repetido considerando o estgio e a respectiva
rea, o que pode ser extremamente simplificado quando trabalhamos
com estes dados num programa de planilha eletrnica, como o quadro
resumo apresentado a seguir elaborado em Microsoft Excel (marca registrada).
Neste quadro, pode-se notar que dividimos a cultura em trs fases,
adotando a sugesto de Savietto (1997). Os custos so oriundos da
mesma planilha apresentada no exemplo acima.
Por meio dela todos os clculos so efetuados de forma imediata,
sendo na ltima coluna apresentado o valor total para a atividade
cana-de-acar como no exemplo aqui apresentado.
147

Preo/ton. R$ 14,78
poca da
avaliao
Taxa de Juros ao ano 10,00%
no de Produo Renda
cortes ton./ha
bruta
futuros
Taxa de risco 10,00%
Valor Econmico/ha
a
Gastos Gastos Gastos Gastos 1 Fase 2 Fase 3 Fase

iniciais interme- finais ou totais
(R$)
(R$)
(R$)
dirios colheita
91
1.344,98 1.418,66
38,16
450,98
1.907,80 2.120,41 2.120,41 2.366,79
103,1
1.523,82 422,71
19,03
509,79
951,53 1.908,05 1.908,05 2.115,98
103,5
1.529,73 422,77
19,07
511,74
953,58 1.549,25 1.549,25 1.721,34
94,5
1.396,71 421,50
18,15
468,00
907,65 1.150,02 1.150,02 1.281,35
63,6
940,01
417,14
15,00
317,81
749,95
445,51
786,81
878,99
61,5
908,97
416,84
14,79
307,62
739,25
319,01
660,06
739,38
58,5
864,63
416,42
14,48
293,04
723,94
198,16
538,87
605,79
55,5
820,29
416,00
14,17
278,46
708,63
91,36
431,72
487,65
1 Ano
2 ano
3 ano
4 ano
5 Ano
6 Ano
7 Ano
8 Ano
Obs.
1a fase = aps a colheita/plantio

2a fase = antes dos tratos intermedirios
3a fase = antes da colheita
13.2.5 Avaliao de pastagens

Pastagem cultivada, para fins de avaliao, nada mais do que um
tipo de cultura perene, onde temos plantio, tempo de formao (descanso) e ciclo de utilizao.
A diferena est no produto final: carne, leite, animais para cria,
animais melhorados (reprodutores), matria seca, silagem, feno, etc.
Se a pastagem cultivada pode ser enquadrada como uma cultura
perene, a recomendao para a avaliao :
V = CF + VE
Sendo:
CF = custo de formao, que se resume neste caso ao custo de
plantio, retirado de uma planilha adaptada tecnologia utilizada no
imvel em estudo;
VE = valor econmico da plantao.
Os componentes deste valor econmico da plantao podem ser definidos como sendo:
Sendo:
148

D = despesas de custeio a serem realizadas da data da avaliao
at a colheita
A dificuldade no caso das pastagens reside na determinao deste
VE. Vrios autores, depois de estudos diversos, concluram que este
pode ser equiparado ao valor do arrendamento da pastagem, durante
um tempo correspondente ao perodo entre o plantio e a liberao para
o pastoreio.
Fa = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA UMA SRIE UNIFORME
DE RENDIMENTOS FUTUROS, utilizado para o clculo num regime de
capitalizao a Juros Compostos, onde, ao final de cada perodo de capitalizao (n), os juros so incorporados ao capital, passando a render juros no perodo
seguinte =
(1 + i) N - i
(1 + i) N i
Sendo:
i = taxa de capitalizao anual
N = perodo entre a realizao efetiva da safra e a data de avaliao, em anos
de pragas e molstias, fenmenos climticos (geada, ...). Os riscos de
flutuao de preo foram isolados quando da adoo do preo histrico
na RENDA LQUIDA. A no adoo do preo histrico implica nova anlise do risco, incluindo esta nova varivel.
Vamos para a prtica. Numa determinada regio, comum a implantao de pastagens com as seguintes operaes:
CUSTO DE IMPLANTAO DE UMA PASTAGEM/HA
DISCRIMINAO
UNID.
PREO UNIT.
QTDE.
CUSTO
gradagem pesada MF-290
hm
23,27
1,50
34,91
conservao do solo
hm
16,10
0,60
9,66
distribuio de calcrio
hm
19,69
0,60
11,81
149

DISCRIMINAO
UNID.
PREO UNIT.
QTDE.
CUSTO
gradagem niveladora
hm
17,21
0,80
13,77
semeadura adubao
hm
16,25
1,50
24,38
capina manual
hh
2,18
4,00
8,72
hh
2,18
0,50
TOTAL OPERAES
Sementes
Superfosfato simples
formicida mirex S
1,09
104,34
kg
2,40
9,00
21,60
34,00
1,50
51,00
327,50
0,17
55,68
kg
8,00
1,00
8,00
TOTAL MATERIAIS
136,28
Fonte: Savietto (1997) e Informaes Econmicas
Estas operaes e estes materiais so normalmente empregados na

formao de novas pastagens no imvel avaliando e na regio. Assim,
CF = operaes + materiais = R$ 104,34 + R$ 136,28 = R$
240,62/ha
Para a determinao do valor econmico, considerando que esta
pastagem tem um perodo de descanso entre o plantio e o pastoreio de
seis meses, utilizaremos do valor de arrendamento mdio da regio.
Neste exemplo, o valor corresponde 15% do valor da @ por cabea e
por ms. Ao longo de um ano agrcola, esta pastagem comporta 1,5 cabea por hectare (capacidade de suporte).
Assim, partindo do valor mdio da arroba do ltimo ano de R$
36,43/@, temos:
VE = RL Fa r
RL = arrendamento capacidade de suporte =
Arrendamento = 15% @ = 0,15 R$ 36,43 = R$ 5,46/cab.
Capacidade de suporte = 1,5 cab./ha
RL = R$ 5,46/cab. 1,5 cab./ha = R$ 8,20/ha
Fa = =
(1 + i) N - i
(1 + i) N i
150
i = taxa de capitalizao = 10% a.a. =( 12 1 + 01,0 ) = 0,8% a.m.

= 0,008
N = perodo da plantio at o incio do pastoreio = 6 meses
Fa = =
(1 + i) N - i
(1 + 0 ,008 ) 6 - 1
=
= 5,84
N
(1 + i) i (1 + 0 ,008 ) 6 0 ,008
r = taxa de risco = 5% = 0,95

VE = R$ 8,20/ha 5,84 0,95 = R$ 45,49/ha
Do que resulta, como valor da pastagem:
V = CF + VE
V = R$ 240,62/ha + R$ 45,49/ha = R$ 286,11/ha
Este valor corresponde a uma pastagem NOVA, recm-implantada.
E para aquelas j com alguns perodos de utilizao? A nossa recomendao acompanha o trabalho de Savietto (1997): a depreciao em funo de alguns itens assim descritos:
Itens a serem considerados na determinao do estado de conservao das pastagens:
incidncia de ervas daninhas invasoras;

falhas na formao ou claros na pastagem;
processos erosivos;
presena de cupinzeiros ou sauveiros;
baixo nvel de manejo, como excesso de pastoreio;
ausncia de diviso de pastagem, o que implica baixo nvel de
manejo;
aspecto vegetativo ruim, com as plantas no atingindo a altura
mdia da espcie.
A depreciao feita considerando uma depreciao de 20% em
quatro etapas:
BOM: a presena/ocorrncia de um dos itens acima

REGULAR: a presena/ocorrncia de dois dos itens acima
MAU: a presena/ocorrncia de trs dos itens acima
PSSIMO: a presena/ocorrncia de quatro dos itens acima
151
Ou seja, temos o seguinte quadro:

DEPRECIAO DE PASTAGEM PELO ESTADO DE CONSERVAO
timo
bom
regular
mau
pssimo
286,11
228,89
171,67
114,44
57,22
O leitor deve prestar ateno para as planilhas de custos, que devem representar a realidade da regio.
Uma dvida muito comum quanto incluso na planilha dos custos de desmatamento e destoca/limpeza. No meu entender, apenas em
regies chamadas de fronteira agrcola, onde ainda existem reas brutas a serem abertas, este custo deve ser considerado. Em So Paulo, por
exemplo, no existem reas a serem abertas, portanto a incluso destas
operaes no representa a realidade da pecuria.
Quanto s demais atividades agrcolas, recomendamos que seja feita
uma anlise do ciclo de cada espcie de cultura junto com a verificao
da disponibilidade de informaes tcnicas, para a partir destes dados
determinar qual o critrio de avaliao, lembrando que nossa sugesto :
1. Na avaliao de culturas, ser adotado o mtodo do valor econmico, que visa calcular o valor presente dos rendimentos lquidos esperados e submetido a um coeficiente de risco.
2. No caso de no se conhecer o ciclo da cultura, o valor ser calculado pelo somatrio do valor atual do custo de formao
amortizado em funo da expectativa total de safras considerando a mdia regional, acrescido do valor presente das expectativas de rendimentos lquidos durante o perodo correspondente
ao tempo de formao e submetido a um coeficiente de risco.
13.3 Avaliao de edificaes e instalaes rurais

(ou benfeitorias no reprodutivas)
As NORMAS da ABNT preconizam que as edificaes, instalaes e
construes devem ser avaliadas da seguinte forma:
152
10.2.1 As avaliaes, quando no usado o mtodo comparativo direto de dados de mercado, devem ser feitas atravs de oramentos qualitativos e quantitativos, compatveis com o grau de fundamentao.
10.2.2 Quando empregado o mtodo da quantificao de custo, podem ser utilizados oramentos analticos, cadernos de preos ou planilhas de custos, especficas para mercados rurais. recomendvel
que esses materiais sejam anexados ao trabalho, de acordo com o
grau de fundamentao.
10.2.3 A depreciao deve levar em conta:
10.2.3.1 Aspectos fsicos em funo da idade aparente, da vida til e
do estado de conservao.
10.2.3.2 Aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da
benfeitoria no contexto socioeconmico do imvel e da regio em conjunto, a obsolescncia e a funcionalidade do mesmo.
Do texto da Norma pode-se concluir que a formula bsica para determinao do valor das construes pode ser expressa como:
Custo unitrio por m rea total depreciao fsica e funcional
O custo unitrio determinado por meio de oramentos ou de tabelas previamente testadas e aprovadas para a realidade de onde o engenheiro de avaliaes estiver trabalhando.
Diniz (1997), por exemplo, fez um excelente trabalho para a regio Oeste do Estado de So Paulo, levantando os custos de reproduo
de diversos bens existentes em propriedades rurais. Uma amostra de seu
trabalho est reproduzida a seguir.
Valores bsicos para casas de alvenaria do tipo proletrio 1, paredes internas e externas de
meio tijolo, com revestimentoo e pintura (R$/m2 para Junho de 1996)
Madeiramento serrado; telhas de barro; com forro
Telhado
Madeiramento serrado; telhas de cimento; com forro
Madeiramento rolio; telhas de barro; com forro
Piso c/
tijolos
revest.
Piso c/
tijolos
simples
Piso c/
tbua
Piso de
terra batida
Piso c/
tijolos
revest.
Piso c/
tijolos
simples
Piso c/
tbus
Piso de
terra batida
Piso c/
tijolos
revest.
Piso c/
tijolos
simples
Piso c/
tbua
Piso de
terra batida
com instalao
R$ 174,47
R$ 167,07
R$ 196,03
R$ 146,52
R$ 181,83
R$ 174,43
R$ 203,39
R$ 153,88
R$ 171,15
R$ 163,75
R$ 192,71
R$ 143,20
sem instalao
eltrica
R$ 168,26
R$ 160,86
R$ 189,82
R$ 140,31
R$ 175,62
R$ 168,22
R$ 197,18
R$ 147,67
R$ 164,94
R$ 157,54
R$ 186,50
R$ 136,99
sem instalao
hidrulica
R$ 167,83
R$ 160,43
R$ 189,39
R$ 139,88
R$ 175,19
R$ 167,79
R$ 196,75
R$ 147,24
R$ 164,51
R$ 157,11
R$ 186,07
R$ 136,56
sem instalao
R$ 161,62
R$ 154,22
R$ 183,18
R$ 133,67
R$ 168,98
R$ 161,58
R$ 190,54
R$ 141,03
R$ 158,30
R$ 150,90
R$ 179,86
R$ 130,35
com instalao
R$ 163,06
R$ 155,66
R$ 184,62
R$ 135,11
R$ 170,42
R$ 163,02
R$ 191,98
R$ 142,47
R$ 159,74
R$ 152,34
R$ 181,30
R$ 131,79
sem instalao
eltrica
R$ 156,85
R$ 149,45
R$ 178,41
R$ 128,90
R$ 164,21
R$ 156,81
R$ 185,77
R$ 136,26
R$ 153,33
R$ 146,13
R$ 175,09
R$ 125,58
sem instalao
R$ 156,42
R$ 149,02
R$ 177,98
R$ 128,47
R$ 163,78
R$ 156,38
R$ 185,34
R$ 135,83
R$ 153,10
R$ 145,70
R$ 174,66
R$ 125,15
R$ 150,21
R$ 142,81
R$ 171,77
R$ 122,26
R$ 157,57
R$ 150,17
R$ 179,13
R$ 129,62
R$ 146,89
R$ 139,49
R$ 168,45
R$ 118,94
hidrulica
sem instalao
Fonte: Diniz, 1997.
153
No recomendamos a aplicao direta do custo unitrio (CUB) disponibilizado pelo SINDUSCON, porque so valores calculados para a
realidade urbana, bem diferente da rural. Isto ocorre por que a determinao do CUB atende a exigncias normalizadas, onde temos todos os
encargos sociais, aprovao de projeto, engenheiro responsvel, taxas
municipais, estaduais e federais, etc. que totalizam > 120% sobre o valor de material + mo-de-obra, dos quais apenas alguns encargos sociais
tambm ocorrem no meio rural. Assim, numa simples comparao estima-se que o custo no meio rural, para uma mesma construo, a metade do CUB calculado para a zona urbana.
Para a depreciao fsica em edificaes no meio rural, encontramos a seguinte sugesto de ndices:
FATORES DE DEPRECIAO FSICA (idade aparente e estado de conservao)
Estado de conservao
Fator de depreciao
timo
1,00 (100%)
Bom
0,80 (80%)
Regular
0,60 (60%)
Precrio
0,40 (40%)
mau
0,20 (20%)
pssimo
0,00 (0%)
Fonte: Magossi (1983)

Tomamos a liberdade de incrementar a presente tabela, conforme
dificuldades encontradas na prtica de vrios laudos e cursos, sugerindo
uma definio para os diversos estados de conservao para evitar dvidas, mantendo todos os fatores de depreciao:
FATORES DE DEPRECIAO FSICA (idade aparente e estado de conservao)
Estado de conservao Critrios
timo
Fatores de
depreciao
Edificao nova
1,00
Bom
Edificao necessita de pintura
0,80
Regular
Edificao necessita de pintura + troca de telhas
0,60
Precrio

+ fechamento de trincas
0,40
154

Estado de conservao Critrios
Mau
Fatores de
depreciao
0,20

+ fechamento de trincas
+ reforo estrutural. Uso mais indicado como fonte
de material usado
Pssimo
Reforma da edificao antieconmica; edificao

no serve nem como fonte de material usado
0,00
Adaptado de Magossi (1983)
Uma segunda opo de depreciao a tabela linear, elaborada pelos peritos judiciais para a capital de So Paulo, que considera a vida til
provvel e aparente do imvel, portanto, no seria a recomendvel no
caso de imveis no meio rural. Abaixo reproduzimos a tabela:
Razo de depreciao em funo do tipo de construo
Barracos
4,0%
residncias proletria, rstica/mdio comercial
1,5%
residncias mdio superior/luxo
2,0%
apartamentos e escritrios
2,5%
armazns e indstrias
1,5%
construes de madeira
4,0%
Fatores de depreciao em funo do tipo de construo e da idade:

R
N
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
0,990
0,985
0,980
0,975
0,970
0,965
0,960
0,980
0,970
0,961
0,951
0,941
0,931
0,922
0,970
0,955
0,942
0,927
0,913
0,898
0,884
0,960
0,941
0,923
0,903
0,885
0,867
0,849
0,951
0,927
0,904
0,881
0,858
0,837
0,815
0,942
0,913
0,886
0,858
0,832
0,807
0,782
0,932
0,900
0,868
0,834
0,807
0,789
0,751
0,923
0,886
0,851
0,816
0,783
0,757
0,721
0,914
0,873
0,834
0,796
0,760
0,726
0,692
10
0,904
0,860
0,818
0,776
0,758
0,700
0,664
15
0,860
0,798
0,738
0,683
0,633
0,586
0,542
20
0,818
0,739
0,667
0,602
0,543
0,490
0,442
155

R
N
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
25
0,778
0,686
0,604
0,530
0,466
0,410
0,360
30
0,740
0,636
0,546
0,467
0,400
0,342
0,294
35
0,703
0,589
0,493
0,389
0,343
0,287
0,240
40
0,669
0,546
0,446
0,362
0,294
0,240
0,195
45
0,636
0,507
0,402
0,319
0,254
0,201
0,159
50
0,605
0,470
0,364
0,280
0,217
0,168
0,130
55
0,575
0,436
0,333
0,240
0,190
0,141
0,106
60
0,548
0,405
0,298
0,218
0,160
0,117
0,086
FONTE: Estudo Edificaes Valores de Venda 1987 para So Paulo, SP
A determinao dos COEFICIENTES DE DEPRECIAO da tabela

acima atendeu seguinte frmula:
Kd = (1 R)N
Onde:
Kd = coeficiente de depreciao
n = idade
R = razo de depreciao
J a depreciao funcional aquela derivada da inadequao, superao e/ou anulao da edificao dentro do contexto da atividade
econmica do imvel e da regio.
muito importante destacar isto: a anlise da funcionalidade deve
ser feita dentro do contexto do imvel avaliando e, tambm, dentro do
contexto da regio, adotando-se sempre o BOM SENSO. Nunca o engenheiro de avaliaes deve utilizar-se do contexto particular/pessoal.
Como, por exemplo, podemos citar uma propriedade com uma
grande quantidade de edificaes/instalaes destinadas produo de
caf. Hoje, a atividade principal tanto no imvel em estudo como em
toda a regio resume-se a explorao de cana-de-acar, sendo o plantio
de caf invivel devido a problemas de mo-de-obra e condies de
clima e solo.
Neste caso, a anlise da funcionalidade destas construes deve
abranger alguns itens:
Podem ser utilizadas/adaptadas para outra atividade dentro do
imvel?
156
Opo A) Sim, podem ser adaptadas, aproveitando 70% de seu espao fsico.
Opo B) No, servem apenas como fonte de material usado para
aproveitamento em outras benfeitorias, restando aproximadamente 20% como valor residual.
A resposta a estas perguntas e, lgico, a outras que forem condizentes com o problema, que determinar a funcionalidade da construo.
Imagine-se a mesma propriedade, numa regio cultivada com
cana-de-acar, laranja e caf. O atual proprietrio pode no estar utilizando aquelas edificaes porque planta apenas cana-de-acar, mas
existem outros na regio que cultivam caf, portanto, a funcionalidade
destas construes de 100%.
Outra questo a ser analisada o dimensionamento, capacidade
operacional com relao ao tamanho do imvel e respectiva produo e
atualizao tecnolgica. Por exemplo:
Silos para armazenamento com capacidade muito superior capacidade de produo no imvel, e sem condies de armazenar produes de terceiros. Neste caso, a depreciao funcional seria em
funo da porcentagem utilizada atualmente.
Silos tipo poo quando a recomendao tcnica atual para silos
tipo superfcie.
Juntando a depreciao fsica de Magossi, podemos sugerir o seguinte quadro, onde a depreciao funcional tambm considerada:
157

NDICES DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL
Depreciao
Fsica
Adequada
Inadequada
Depreciao Funcional
Superada
Total
timo
1,00
0,75
0,50
0,20
bom
0,80
0,60
0,40
0,16
regular
0,60
0,45
0,30
0,12
precrio
0,40
0,30
0,20
0,08
mau
0,20
0,15
0,10
0,04
Onde:
Adequada = edificao est perfeitamente adequada sua utilizao; est 100% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio num perodo de um ano agrcola;
Inadequada = edificao est parcialmente adequada sua utilizao; aproximadamente 75% de sua capacidade aproveitada
e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio
num perodo de um ano agrcola;
Superada = edificao est superada, considerando as recomendaes tcnicas atuais, mas aproximadamente 50% de sua capacidade ainda aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando
o imvel e a regio num perodo de um ano agrcola;
Total = edificao no tem utilidade nenhuma, servindo apenas
como fonte de material usado; 20% aproveitada e/ou funcional
e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio num perodo de
um ano agrcola.
Captulo
Avaliao de Mquinas e
Implementos Agrcolas
As Normas especificam que:

10.6 A avaliao pode ser feita pelo mtodo comparativo direto
de dados de mercado ou pela apurao do custo de reedio quando
no existir mercado para o bem. Recomenda-se a citao das fontes de
consulta e apresentao dos clculos efetuados
A avaliao de mquinas e equipamentos agrcolas deve ser feita
pelo mtodo comparativo direto, com citao das fontes.
No caso de no ser possvel a aplicao deste mtodo por falta de
elementos comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se
utilizar entre outros o critrio sugerido pelo Eng. Fillinger (1983) que
consiste, resumidamente, em:
Fixa-se o preo do equipamento novo, por meio de pesquisa de
mercado;
Determina-se primeiro a vida til provvel do bem, com base em
tabelas publicadas;
A seguir, calcula-se a razo de depreciao anual; e
Por ltimo a taxa de depreciao pela idade do equipamento.
Um exemplo deste critrio seria:
Para um determinado tipo de bem, por exemplo veculos utilitrios, temos (dados retirados dos livros Avaliaes para Garantias e Engenharia de Avaliaes, Pini):
160

Perodo de Depreciao (anos)
Limite Inferior
Mdia
Limite Superior
veculos utilitrios
maquinrio e equipamento agrcola em

geral (incluindo silos para gros,
cercas e obras)
10
12
20
25
30
edificaes rurais (somente estruturas

para fins especiais e algumas
instalaes para pesquisa ou
armazenamento, porm no os
edifcios e seus componentes
estruturais)
Ou seja, mquinas e equipamentos deste tipo tm sua vida til estimada em no mximo igual ao limite superior, o que corresponde a uma
depreciao anual de:
D=
100
=
A
onde:
D = percentual anual de depreciao
A = nmero de anos previsveis de vida til
A idade limite superior no significa que o equipamento com idade
maior que este no tenha valor de mercado. Este limite serve para determinar a depreciao anual do equipamento. Assim para veculos utilitrios temos:
D=
100
= 20,00% ao ano
5 anos
Desta forma, considerando a idade dos equipamentos, o valor ser

depreciado em, fazendo uso do mtodo do valor decrescente (Diminisching Balance Method
Kd = (1 R)N
onde:
Kd = coeficiente de depreciao
R = razo de depreciao anual = 20,00% ou 0,20
N = idade do equipamento (em anos)
do que resulta:
Kd = (1 0,20)N
161

N
idade (anos)
Kd
1,0
0,8000
5,0
0,3277
20,0
0,0115
Outra tabela que fornece vida til de mquinas e equipamentos rurais :

ESPECIFICAO
ANOS
ESPECIFICAO
ANOS
encanamento de rede de gua
10
plaina
15
trator de roda ou esteira
10
colhedeira de algodo
microtrator
grade de dente ou mola
20
trator de lavoura de arroz
segadeira de pastagens
10
colhedeira automotriz
13
ceifadeira
12
polvilhadeira
10
plantadeira
10
carrinho de terreiro
sub-solador
colheitadeira automotriz
10
debulhadeira de milho
10
colheitadeira rebocada
10
desintegrador de rao
20
caminho
picadeira de forragens
15
carroa
10
motor eltrico
15
carro de bois
10
serraria
20
carreta de trator
15
pulverizador
10
arado de disco ou aiveca
15
ensiladeira
grade de discos
15
ordenhadeira
10
semeadeira de linhas
15
roadeira
10
semeadeira de pastagens
20
secador de cereais
10
cultivador
12
adubadeira
escarificador
ancinho
12
Fonte: DAUDT (1996)
Captulo
Avaliao de Semoventes
(Rebanhos)
A avaliao de animais de trabalho e rebanhos ou criaes (gado,

cavalos, peixes, crustceos, etc.) tambm deve ser feita pelo mtodo
comparativo direto, com citao das fontes consultadas.
Por exemplo, um rebanho de gado de corte: animais destinados
engorda sero avaliados pelo peso (valor da arroba); animais
destinados reproduo e bezerros pelo valor unitrio, e assim
por diante.
Para animais de elite ou de raa, a avaliao tambm pode ser feita
por comparao, tomando-se os cuidados necessrios se forem utilizados dados de leiles (forma de pagamento, genealogia, etc.).
Captulo
Avaliao de Recursos
Naturais
Antes de explicarmos qualquer metodologia, caso tenha sido considerada a definio de que terra nua a terra com suas acesses naturais, o valor dos recursos naturais encontra-se incorporado ao valor da
terra nua. No exemplo utilizado neste trabalho, o valor da terra encontrado corresponde terra nua.
Caso no tenha sido este o procedimento adotado, ento recomendamos os passos a seguir.
Segundo a NBR 14.653-3:2004, dentre os recursos naturais, para
as florestas nativas e recursos hdricos, as recomendaes so:
10.4 Florestas nativas
Para a identificao do valor da terra em conjunto com a sua floresta nativa:
10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possvel, o mtodo comparativo direto de dados de mercado.
10.4.2 Quando existir explorao econmica autorizada pelo rgo competente, pode ser utilizado o mtodo da capitalizao da renda, onde devero ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for
necessrio o inventrio florestal, este deve ser executado para a rea
avalianda.
10.11 Recursos hdricos
Podem ser avaliados pelo mtodo da capitalizao da renda, quando
houver exploraes econmicas acopladas, ou como uma varivel em
modelo de regresso linear.
A avaliao de qualquer um destes recursos naturais deve, em primeiro lugar, atender ao pr-requisito de ser passvel de explorao por
meio de autorizao do rgo fiscalizador, com a apresentao do alvar.
166
Uma vez atendida essa disposio legal, a avaliao feita utilizando-se dos mtodos comparativo ou da capitalizao da renda:
Mtodo direto por meio de comparao com outras reas florestadas. A viabilizao deste procedimento requer um profundo
estudo das observaes encontradas no mercado pelo engenheiro de avaliaes.
Isto possvel quando da separao dos componentes do imvel:
terras, benfeitorias, recursos naturais, etc., procurando-se determinar
qual a poro de valor atribuda aos recursos naturais existentes em
cada uma das observaes.
Uma vez determinado o valor daqueles recursos naturais, deve-se
efetuar uma anlise sobre os componentes (por exemplo: no caso de madeiras, quais as espcies encontradas e respectivos volumes passveis de
explorao) para permitir uma comparao entre as observaes de
mercado e o imvel avaliando.
Mtodo indireto por meio de inventrio florestal da rea para
determinao do volume e tipo de alternativas de renda (madeira, lenha, etc.). Determinada e quantificada a renda lquida que
a rea avalianda pode fornecer, a atividade pode ser tratada
como uma cultura com ciclo e vida conhecidos (uma vez que temos a produo total da rea e o tempo necessrio para esta extrao), conforme recomendao da NBR 14.653-3:
10.4.2 Quando existir explorao econmica autorizada pelo rgo
competente, pode ser utilizado o mtodo da capitalizao da renda,
onde devero ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste
caso, se for necessrio o inventrio florestal, este deve ser executado
para a rea avalianda.
O Mtodo da Capitalizao da Renda identificar o valor econmico, que consiste em, determinado o volume de madeira passvel de
explorao, quantificar o tempo e o custo necessrio para a retirada
desta, considerando o sistema de explorao adotado.
O custo deve considerar: distncia ao mercado consumidor; estrutura de estradas e/ou hidrovias para retirada; topografia. No caso de se
obter o preo da madeira em p ou em regime de matagem (onde o
custo responsabilidade do comprador) deve-se considerar estas caractersticas na coleta de preos.
167
Especial ateno tambm deve ser considerada com relao ao

tempo de explorao, uma vez que o prprio mercado consumidor tem
uma capacidade de absoro da matria-prima por meio da lei de oferta
e procura.
A determinao do volume de madeira existente deve ser feita pelo
inventrio florestal NA REA AVALIANDA, consistindo erro tcnico
grave a extrapolao de inventrios de reas prximas para outras
reas. Neste inventrio deve-se considerar os seguintes fatores, resumidos na seguinte frmula:
V=
p
DAP2 H FF FE =
4
onde:
V = Volume de madeira em st/rvore.
DAP = Dimetro altura do peito mdio.
H = A altura comercial mdia do povoamento.
FF = O fator de forma do tronco, devido ao espaamento e espcie
empregada.
FE = O fator de empilhamento para o povoamento em estudo.
Este volume seria responsvel pela determinao da receita bruta,
da qual deduzidos custos, temos a receita lquida. Como a explorao
no imediata, deve-se trabalhar com valor presente destas receitas lquidas, considerando o tempo necessrio para se explorar a rea. Temos, assim, a mesma frmula do valor econmico:
VE = RL A r
sendo: x
VE = valor econmico do povoamento
RL = renda lquida, obtida pela venda da madeira deduzidos os
custos de explorao e transporte, etc.
A = fator de valor presente (a mesma frmula utilizada no clculo
de reflorestamentos artificiais) determinado em funo do tempo necessrio para a retirada de toda a madeira da rea em funo da capacidade
de absoro do mercado e outros fatores que afetam a atividade de explorao da mata.
R = fator de risco.
168
No caso de no existir alvar de explorao da madeira, a mesma

deixa, lgico, de ter valor comercial em uma transao de compra e
venda de propriedades rurais, como volume de madeira.
Nestes casos, a anlise deve envolver diversas outras variveis,
como:
valorizao real que a mata exerce no entorno devido preservao de nascentes e diminuio dos riscos de depauperao do solo
entre outros, determinada por meio de estudos matemticos;
se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal
no 4771 de 15/09/1965 com a nova redao dada pela Lei Federal no 7803 de 18/07/1989 que impe a Reserva Florestal Legal
(RFL); caso contrrio, se est atendendo Lei Federal no 8171 de
17/01/1991, art. 99, que obriga ao proprietrio rural, quando for o
caso, a recompor, mediante o plantio, em cada ano, de pelo menos
um trinta avos da rea total para complementar a referida RFL;
gastos para manuteno da rea ocupada pela mata natural;
turismo ecolgico, etc.
Lembramos que as recomendaes acima no esgotam o assunto,
extremamente complexo, e que merece uma anlise individual e criteriosa
de especialista no assunto.
Estas anlises devem ter especial ateno quanto aos chamados
efeitos da floresta sobre o Meio Ambiente (conservao de aguadas;
conservao de encostas; abrigo de fauna; etc.) porque no existem estudos que apresentem fundamentao matemtica para justificar estas
variveis. Deve-se dar preferncia aos trabalhos existentes que apresentam embasamento estatstico, pois a adoo de notas torna o critrio
pessoal, e no matemtico.
Existe em estudo a elaborao de uma norma para avaliao de recursos naturais, pela ABNT. O grupo de trabalho montou uma lista de
discusso que qualquer profissional pode ter acesso em:
http://br.groups.yahoo.com/group/parte6recursos
Captulo
17
A Avaliao com Uso do

Mtodo da Capitalizao
da Renda
Neste mtodo, relaciona-se o valor da terra diretamente com a sua

capacidade de produo de renda LQUIDA (encontrada com a anlise
do imvel dentro da regio e das possibilidades de explorao existentes).
Este mtodo parte do pressuposto de que o preo de uma propriedade rural est relacionado com a renda LQUIDA que ela capaz de
produzir capitalizada, ou seja:
VI =
RL
100 =
i
onde:
VI = valor do imvel
RL = renda lquida do imvel
i = taxa de capitalizao
Exemplo: avaliao de uma propriedade 50 ha, sendo 35 ha cultivados com cana-de-acar e 15 ha ocupados com vegetao nativa e edificaes e instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas), sendo estradas,
galpo para armazenar insumos, galpo de mquinas, duas casas de
funcionrios e uma casa sede. Para determinar a renda lquida do imvel, como no temos os ltimos balanos, utilizaremos a produtividade
mdia real segundo as ltimas safras, a saber:
o
Modalidade
1 ano
2 ano
3 ano
4 ano
5 ao 8 anos
Mdia
Cana de ano e
meio (ton./ha)
138,6
103,1
103,5
94,50
63,60
86,76
91
103,10
103,50
94,50
63,60
80,81
114,80
103,10
103,50
94,50
63,60
83,78
Cana de ano
(ton./ha)
Mdia (ton./ha)
170
Assim, a produo mdia na rea em estudo = 83,78 ton./ha

Deste valor, resulta como renda bruta para a rea em questo, pela
cotao da cana-de-acar atual de R$ 17,20/ton., o total de:
RB = renda bruta do imvel =
RB = R$ 83,78 ton./ha R$ 17,20/ton. 35 ha = RB = R$
50.435,56
A despesa operacional ser considerada conforme clculos discriminados em planilha de custos prpria da propriedade, a seguir apresentada:
CUSTOS DE UMA CULTURA DE CANA-DE-ACAR (JUN/98)
o
Unid.
Preo
unit. (R$)
1 ano
Qtde.
Custo
(R$)
2 ano
Qtde.
Custo
(R$)
3 ano
Qtde.
Custo
(R$)
4 ano
Qtde.
Custo
(R$)
5 ano
Qtde.
Custo
(R$)
enleiramento e queima de palha
hm
14,34
14,34
14,34
14,34
14,34
14,34
subsolagem
hm
16,17
1,6
25,87
arao
hm
15,21
45,63
calagem
hm
15,46
1,2
18,55
gradagem pesada
hm
19,90
1,8
35,82
gradagem niveladora
hm
16,04
16,04
nvel/carreadores
hh
1,94
1,94
reforma de terrao
hm
15,21
1,5
Discriminao
22,82
181,01
14,34
14,34
14,34
14,34
sulcamento e adubao
hm
16,84
33,68
hh
1,94
25
48,50
hh
1,94
13
25,22
hm
13,54
67,70
hh
1,94
13
25,22
cobertura com terra
hm+hh
16,37
1,2
19,64
hm+hh
18,77
TOTAL PLANTIO
capina manual
hh
1,94
hm+hh
18,49
hm
13,83
hh
1,94
18,77
10
18,77
18,77
15,52
15,52
15,52
31,43
1,7
31,43
1,7
31,43
1,7
31,43
0,6
8,30
0,6
8,30
0,6
8,30
0,6
8,30
0,6
1,6
3,10
1,6
3,10
1,6
3,10
1,6
3,10
1,6
30,80
30,00
60,00
320,00
0,5
160,00
314,45
0,1
31,45
TOTAL FERTILIZANTES
58,36
58,36
157,23
157,23
157,23
157,23
0,5
157,23
157,23
157,23
28,00
13
7,60
38,00
38,00
38,00
38,00
38,00
kg
6,00
0,7
4,20
0,7
4,20
0,7
4,20
0,7
4,20
0,7
4,20
hm
14,03
1,5
364,00
TOTAL DEFENSIVOS
42,20
21,05
3,07
115
352,44
8,42
316,52
8,42
317,75
42,20
0,6
299,31
104
42,20
0,6
299,31
103
42,20
0,6
1.129,24
t
3,10
0,5
8,30
58,36
0,5
157,23
364,00
58,36
0,5
251,45
TOTAL MUDAS
catao de pedaos
18,77
18,77
15,52
corte empreitado
adubo 20.00.20
transporte interno
18,77
18,77
1,7
adubo 05.20.20
formicida mirex S
18,77
18,77
19,40
mudas
238,73
8,42
42,20
0,6
299,31
94,5
290,12
8,42
299,31
63,6
195,25
hh
1,97
7,88
7,88
7,88
7,88
7,88
0,79
115
90,69
103
81,45
104
81,77
94,5
74,66
63,6
50,24
1,00
115
114,80
103
103,10
104
103,50
94,5
94,50
63,6
63,60
TOTAL CORTE, CARREGAMENTO E TRANSPORTE
565,81
508,95
510,89
467,15
Outros custos (5%)
84,75
40,41
40,51
38,32
30,81
1.779,80
848,67
850,71
804,78
647,10
TOTAL GERAL (em R$)
316,98
Fonte: Savietto, 1997 e Informaes Econmicas (vrias)
Os custos mdios sero calculados como segue, admitindo para os

6o, 7o e 8o cortes os mesmos custos do 5o corte:
171
Vcustos mdios =
=
1779,80 + 848,67 + 804,78 + 647 ,10 + 647 ,10 + 647 ,10 + 647 ,10
8
= 859,04/ha
Para o imvel temos:

Vcustos mdios = R$ 859,04/ha 35 ha = R$ 30.066,40
Disto resulta como renda lquida operacional:
RL = RB D =
Onde:
RL = renda lquida operacional
RB = renda bruta = R$ 50.435,56
D = despesas operacionais = R$ 30.066,40
RL = R$ 50.436,56 R$ 30.066,40 =
RL = R$ 20.370,16
Nota: observe que para clculo desta receita foram consideradas as
estradas internas, o galpo para armazenar insumos, o galpo para mquinas e as duas casas de colonos, que so ativos da empresa que contribuem diretamente para a gerao da renda lquida.
Considerando a rea total do imvel 50 ha, temos uma receita lquida operacional para o imvel avaliando de:
RL =
R$ 20.370,16
= R$ 407,40/ha
50,00 ha
Ser adotada a taxa de renda de?

Reside aqui a principal dificuldade desta metodologia para o meio
rural. Faltam trabalhos demonstrando matematicamente a definio
desta taxa.
Daudt (1996) sugeriu a taxa de 12% ao ano para aquela poca e
para a regio de arroz e pecuria no Rio Grande do Sul, comprovando
por meio de exemplos.
Pellegrino (1983) sugeriu 4,00% ao ano para o Brasil, tendo como
fonte a Receita Federal.
172
Tal taxa deveria sem comprovada estatisticamente, para viabilizar

a utilizao do mtodo e demonstrar segurana, caso contrrio a aplicao fica sujeita a severas crticas.
Existem maneiras de se definir esta taxa de capitalizao, uma delas :
Comparando valores de imveis vendidos com suas respectivas receitas lquidas operacionais. Como exemplo podemos citar:
Venda
Atividade
Receita lquida
operacional
Valor total
Taxa
Cana-de-acar
20.523,00
284.000,00
7,22%
Cana-de-acar
24.980,00
342.000,00
7,30%
Cana-de-acar
27.604,00
315.000,00
8,76%
Considerando que a propriedade avalianda tem uma receita lquida anual e total de R$ 20.370,16, por comparao teramos a taxa de
7,22% (receita lquida operacional de R$ 20.523,00 como a mais prxima do evento em anlise), resultando como valor:
V=
R$ 20.370,16
100 @ R$ 282.000,00
7,22%
As informaes de vendas, que serviram como referncia na determinao da taxa de capitalizao, devem corresponder a propriedades
com a mesma utilizao da avalianda e caractersticas semelhantes.
Atividades diferentes sugerem taxa de capitalizao diferentes.
Outra considerao refere-se aos demais componentes do imvel: o valor encontrado de R$ 282.000,00 corresponde ao valor total, portanto, a
infra-estrutura que contribui para a gerao da renda lquida existente
foi considerada na determinao da receita lquida operacional, assim
como os tipos de solos, que influenciam diretamente na receita.
A este resultado falta adicionar o valor das benfeitorias que no foram includas na determinao da receita lquida operacional. Neste
exemplo: a sede, que possui rea de 150,00 m, padro construtivo proletrio (unitrio de R$ 215,00/m), estado de conservao regular (fator 0,60) e est perfeitamente adequada ao imvel, valor de R$ 19.350,00.
173
Assim, o valor total do imvel ser igual a:

VI = V + B
Onde:
VI = valor total do imvel
V = valor calculado pela capitalizao da renda lquida (inclui toda
a infra-estrutura necessria para gerar a renda lquida, que neste corresponde cana-de-acar, s terras, as estradas internas, ao galpo para
armazenar insumos, o galpo para mquinas e s duas casas de colonos)
= R$ 282.000,00
B = benfeitorias que no contribuem para a gerao da renda lquida = R$ 19.350,00
Do que resulta:
VI = R$ 282.000,00 + R$ 19.350,00 = R$ 301.350,00
Assim, devido falta de trabalhos publicados relacionados com
este tema, podemos nos permitir sugerir o seguinte: sempre que o profissional elaborar uma pesquisa de imveis vendidos e/ou venda ele
pode determinar a renda lquida operacional de cada propriedade. Com
estes dois valores, podemos calcular a taxa de renda atual daqueles imveis com suas caractersticas espelhadas na avaliao, como fizemos
neste exemplo.
Captulo
O IBAPE/SP
O Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de

So Paulo IBAPE/SP um rgo de classe formado por profissionais de
Engenharia, Arquitetura, Agronomia e tambm empresas que atuam na
rea das AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA em nosso Estado.
Trata-se de uma entidade sem fins lucrativos que tem por objetivo
congregar tais profissionais promovendo intercmbio e difuso de informaes e avanos tcnicos, elaborando normas, defendendo interesses
profissionais e morais dos seus associados, promovendo cursos de formao bsica e avanados no seu campo, organizando ainda congressos,
cursos, ciclos de estudos, simpsios, conferncias, reunies, seminrios,
painis de debates e outros eventos.
Em sua sede prpria Rua Maria Paula, no 122, conjunto 106, 1o
andar, CEP 01319-907, So Paulo, SP, Fone: (11) 3105-4112, mantm
atualizado banco de dados com elementos do mercado imobilirio da
Capital e Municpios do Interior, alm de biblioteca especializada para
consultas, venda de livros e apostilas que abordam matrias relacionadas Percia e Avaliaes.
A atual diretoria do IBAPE/SP (Binio 2004-2005) possui o seguinte quadro:
Presidente
Eng. Alcides Ferrari Neto
Vice-presidente
Eng. Tito Livio Ferreira Gomide
Diretor Cultural
Eng. Osrio Accioly Gatto
Diretor Tcnico
Dir. de Eventos
Eng. Antonio Sergio Liporoni

a
Eng . Flvia Zoga Andreatta Pujadas
Dir. Secretrio
Eng. Jernimo Cabral Pereira Fagundes Neto
Dir. Tesoureiro
Eng. Eduardo Rottmann
176
Alguns dos cursos ministrados pelo IBAPE/SP:

Curso Bsico de Avaliao de Imveis Urbanos;
Curso de Percias e Anomalias em Edificaes;
Curso de Avaliao de Imveis Rurais;
Curso de Percias Judiciais em aes reais, dominiais e possessrias;
Curso de Avaliao de Mquinas, Equipamentos e Instalaes
Industriais;
Curso de Determinao de Valores Locativos;
Treinamento Introdutrio de Inferncia Estatstica aplicada
Engenharia de Avaliaes;
Curso Bsico de Matemtica Financeira, Avaliao Econmica
e Mensurao do Valor de Marcas;
Curso de Percia Judicial dentro da Temtica Ambiental.
Visite o site www.ibape-sp.org.br
Bibliografia
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Laudos e Argumentar Dialeticamente. So Paulo, Pini, 1996.
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TRIOLA, M. F. Introduo Estatstica. 7a ed., Rio de Janeiro, LTC Livros Tcnicos e Cientficos, 1999.
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Paulo, Ed. Nacional, 1979.
VENTURA, V. J. e RAMBELLI, A. M. Legislao Federal sobre o Meio Ambiente. 2a ed., Taubat, Vana, 1996.
Apndice
Exemplo de um Laudo
de Avaliao de uma
Propriedade Rural
20.1 Consideraes preliminares

Versa o presente trabalho sobre a determinao do valor de venda
do seguinte bem imvel: Imvel de uso rural, Fazenda Boa Vista, situada
no Municpio de Santa Lcia, Estado de So Paulo, com 537,232 ha.
Entende-se por valor de mercado de um bem: quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente.
20.2 Procedimentos metodolgicos avaliatrios

20.2.1 Terra nua
Para melhor compreenso da sistemtica a ser adotada na avaliao da terra, apresentaremos um sucinto resumo sobre quais so as normas que regem as avaliaes.
A norma oficial de avaliao de imveis rurais para o Brasil a NBR
14.653-3:2004, de autoria da Associao Brasileira de Normas Tcnicas
(ABNT).
Esta NBR vlida para todo o territrio nacional, por isso mesmo
seu carter geral abrangente, assim, para cada regio, como a prpria
NBR recomenda, devero ser levadas em considerao particularidades
dessa regio. Esta Norma substituiu a antiga NB 8799/85, tambm da
ABNT.
Como a prpria Norma recomenda, para a sua aplicao necessrio consultar tambm a Lei Federal no 4.504 de 30/11/1994 (Estatuto
182
da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de

Uso da Terra (ETA/MA).
Exatamente por seu carter de unanimidade e de oficializao pelos Tribunais, essa Norma tem sido usada sem restries em todo o
Estado.
Alm desta, tambm existe a Norma Bsica para Percias de Engenharia do IBAPE/SP, aprovada em Agosto de 1994, a qual fixa procedimentos para elaborao de laudos. Neste caso, o captulo que nos
interessa corresponde ao item 6.4.6. Requisitos Complementares Envolvendo Imveis Rurais.
Adotaremos, portanto, na presente avaliao, basicamente as recomendaes contidas na NBR 14653-3 e nas Normas do IBAPE/SP. Uma
cpia das citadas NORMAS acompanha este trabalho como ANEXO.
20.2.2 Culturas e construes

A avaliao das construes, edificaes e instalaes benfeitorias no reprodutivas ser feita basicamente a partir destes pontos:
1o
2o
Da atualizao dos custos oriundos do trabalho intitulado

Avaliao de Propriedades Rurais de autoria dos engenheiros Mitsuo Ohno e Adilson Jos Magossi apresentado no III
Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias,
trabalho este que foi revisado e atualizado por meio de pesquisa de preos de mercado, pelo eng. agr. Jalcione N. N. Diniz
em Junho de 1996 (Caderno de preos de benfeitorias rurais
no reprodutivas), sendo que a partir desta data os valores foram atualizados para a data da presente pesquisa, com ndices
PINI de Custos de Edificaes (ltima unidade disponvel) deduzindo-se a depreciao em funo da idade aparente, estado de conservao e funcionalidade;
Aplicao dos Custos Unitrios PINI de Edificaes, publicados na revista Construo, para o Estado onde o imvel localiza-se, multiplicados por um coeficiente igual a 0,50 (50%) a
ttulo de adequao e compatibilidade com o mercado de imveis rurais onde se situa o imvel avaliando (esta adequao
faz-se necessria devido incidncia sobre o custo bsico de
encargos sociais, aprovao de projetos, administrao, taxas
municipais, estaduais e federais, etc., na zona urbana, que to-
3o
183
talizam > 120%, enquanto no meio rural existem apenas alguns encargos sociais); ou
Quando tratar-se de construes no padronizadas ou no
previstas no trabalhos citados acima, ser feita a avaliao por
meio de oramentos, onde determinado o custo de reposio
da benfeitoria em lojas de materiais de construo, escritrios
de engenharia, casas da agricultura, cooperativas e outros, baseando-se nas Tabelas de Composies de Preos para Oramentos sugeridas pelo trabalho do Eng. Ohno e atualizado no
trabalho do Eng. Diniz.
Para as culturas, lavouras, pastagens, florestamentos implantados

e outros benfeitorias reprodutivas ser utilizado preferencialmente o mtodo do valor econmico, conforme recomendao da NBR 14653-3:2004
da ABNT, a qual prescreve:
seguinte:
indiretos.
184
20.3 Vistoria
20.3.1 Localizao
O imvel vistoriado, Fazenda So Joo da Boa Vista, est situado
no Municpio de Santa Lcia, Comarca de Amrico Brasiliense, Estado
de So Paulo.
O acesso ao imvel feito pela estrada vicinal, de terra, que liga o
municpio de Santa Lcia ao de Rinco. A propriedade faz frente tambm para estrada vicinal asfaltada, mas no tem acesso direto.
Dista cerca de 3,0 km do centro da cidade de... e faz parte de zona
rural, com ocupao predominante de grandes propriedades.
A explorao agrcola principal da regio a cana-de-acar, encontrando-se tambm, em menor escala, a explorao de laranja e de
gado de corte/leite.
A estrada que faz o acesso ao imvel, a partir da rodovia vicinal,
de terra batida e permite o trnsito local durante todo o ano, inclusive
de caminhes canavieiros, classificando o imvel como de SITUAO
VICINAL I (ou muito boa), com importncia relativa das distncias.
Escala de valores de terras segundo a situao e viabilidade de circulao,
Adaptada de Kozma, 1985.
SITUAO

acesso direto ao
imvel)
Importncia das
distncias aos centros
de referncia
Condies de
trfego durante
o ano
Escala de
valor (%)
ASFALTO
(ou tima)
Asfaltada e com boa

conservao
Limitada
Permanente
100
VICINAL I
(ou muito
Estrada de cho com

tima conservao
Relativa
Permanente
95 boa)
VICINAL II
(ou boa)
Estrada de cho
Significativa
Permanente
90
VICINAL III
(ou regular)
Estradas de cho e
servides de
passagem
Significativa
Sem condies
satisfatrias
80
Porteiras nas
servides de
passagem
Significativa
Problemas srios na
estao chuvosa
75
Porteiras e
interceptadas por
crregos sem pontes
Significativa
Problemas srios
mesmo na seca
70
VICINAL IV (ou
desfavorvel)
VICINAL V
(ou pssima)
185
A propriedade possui relevo suave ondulado, a eroso moderada

e est parcialmente controlada com obras de conteno (terraceamento
e curvas de nvel).
Os recursos hidrogrficos so abundantes no imvel, possuindo diversas nascentes e cursos de gua.
A infra-estrutura pblica disponvel no local compe-se de redes de
energia eltrica, telefnica e escola de 1o grau de conservao e limpeza
das estradas, sendo servido por companhias de transporte coletivo municipal e intermunicipal.
20.3.2 Solos
A rea total da propriedade de 537,232 hectares e seus principais
solos esto divididos como segue:
80 alqueires ou 193,60 ha de terras denominadas como terras de
cultura enquadradas como CLASSE II; 89,60 alqueires ou 241,032 ha
de terras denominadas de terra mista ou terra de pastagens enquadradas como CLASSE VI; e 42,40 alqueires ou 102,60 ha de terras denominadas terras de matas enquadradas como CLASSE VII.; situao
VICINAL I.
As suas ocupaes principais so distribudas da seguinte forma:
20.3.3 Culturas
100,00 ha de CANA-DE-ACAR, com aspecto produtivo razovel
e estado nutricional bom. Estgio atual de pr-colheita, com a seguinte
distribuio:
REA
ESTGIO
o
PRODUTIVIDADE
35,00 ha
1 corte
91 t/ha
25,00 ha
2o corte
103,10 t/ha
15,00 ha
3o corte
103,50 t/ha
15,00 ha
4o corte
94,50 t/ha
10,00 ha
5 corte
63,60 t/ha
60,00 ha com pomar de LARANJA para indstria, com aspecto produtivo e nutricional bom, estgio atual aps a colheita, com a seguinte
distribuio:
186

Idade atual
No de cortes futuros
Produo cx./ha atual
rea avalianda (ha)
15
250
4,00
14
400
4,00
13
700
4,00
12
700
4,00
11
700
4,00
10
700
4,00
10
700
4,00
11
700
4,00
12
700
4,00
13
700
4,00
14
700
4,00
15
700
4,00
16
600
3,00
17
500
3,00
18
400
3,00
19
300
3,00
50,00 ha de PASTAGEM de capim elefante (colonio), implantada

sem desbravamento necessrio, com tima formao e tima manuteno, com capacidade de suporte igual a 10 UA/ha, considerada excelente para a regio; 4,00 ha ocupados pelas benfeitorias; e 50,00 ha
ocupados por mata natural. A reserva legal existe mas no est averbada.
20.3.4 Rebanhos
A propriedade possui ainda um rebanho de gado de corte, raa Nelore, composto de: 50 cabeas de boi em regime de engorda, peso mdio
de 17 arrobas; 50 cabeas de garrotes; 50 cabeas de bezerros; 50 cabeas de vaca gorda, peso mdio de 16 arrobas.
20.3.5 Construes, edificaes e instalaes

SEDE: Trata-se de uma residncia construda em alvenaria, com revestimentos nas paredes e pisos, com pintura a ltex, com forro de madeira (tipo macho e fmea), com cobertura de telhas de barro, com
instalaes eltricas e hidrulicas completas. Enquadra-se como tipo
187
construtivo mdio superior, em bom estado de conservao. composta

de sala de estar, sala de jantar, sala de jogos, escritrio, 3 dormitrios, 3
sutes, 2 banheiros, cozinha e despensa. REA CONSTRUDA: 445,00 m.
CASAS DOS FUNCIONRIOS: Trata-se de residncias construdas
em alvenaria, com revestimentos nas paredes e pisos cimentados lisos,
com pintura a ltex, sem forro, com cobertura de telhas de barro, com
instalaes eltricas e hidrulicas simples. Enquadra-se como tipo construtivo proletrio, em estado de conservao regular. So compostas de
sala, 2 dormitrios, banheiro, cozinha e despensa. REA CONSTRUDA
TOTAL: 320,00 m.
CURRAL: Construdo com cerca de madeira de lei, com 5 tbuas e
moures a cada 4 metros. Est em estado de conservao regular. 80,00
metros lineares.
GALPES: Fechamento lateral de madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso cimentado liso, sem forro. Em estado de
conservao precrio. REA CONSTRUDA TOTAL: 1.200,00 m.
CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com moures de madeira espaados de 2,5 m cada, com 4 fios de arame farpado, estado de conservao e manuteno bons. 10.000 metros lineares.
20.4 Avaliao
20.4.1 Terra nua
Para a avaliao do terreno, as Normas recomendam o mtodo
comparativo direto e o critrio do valor mdio do hectare.
DETERMINAO DO VALOR UNITRIO DA TERRA NUA
SELECIONAMENTO DE DADOS
Foram escolhidos dados preenchendo as seguintes condies:
1. Exclusivamente de locais pertencentes mesma regio geo-econmica do imvel avaliando, dando preferncia a elementos com os
mesmos tipos de solos.
Neste caso, os solos da propriedade avalianda enquadram-se como:
80 alqueires ou 193,60 ha de terras denominadas como terras de cultura enquadradas como CLASSE II; 89,60 alqueires ou 241,032 ha de
188
terras denominadas de terra mista ou terra de pastagens enquadradas como CLASSE VI; e 42,40 alqueires ou 102,60 ha de terras denominadas terras de matas enquadradas como CLASSE VII; situao
VICINAL I.
TRATAMENTO DE DADOS
Para a presente pesquisa foram seguidos os ditames recomendados
pela NORMA NBR 14653-3 NORMA PARA AVALIAES DE IMVEIS
RURAIS, da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, ABNT, utilizando-se o Mtodo Comparativo Direto. Os elementos coletados foram
identificados e plotados em planta rodoviria parcial do Municpio de...,
na escala 1:75.000.
1. ELEMENTO PARADIGMA: reas rurais, sem benfeitorias, com
aproveitamento agropecurio, como o imvel avaliando, cujo ndice
agronmico (ou nota agronmica) igual a:
ndice agronmico ponderado =
=
(193,60 ha 0,903) + (241,032 ha 0,38) + (102,60 ha 0,285)

=
537,232 ha
ndice agronmico ponderado = 0,550 (Fonte: Tabela A)
1.1. IMVEIS SEMELHANTES: limitados a 30% em torno do ndice

agronmico do imvel avaliando, que neste caso corresponde a:
Limite inferior = 0,550 0,7 = 0,385;
Limite superior = 0,550 1,3 = 0,715.
2. FATOR DE FONTE (OFERTA): obtido por meio de um desconto
de 10% (Fator = 0,90) para compensar a elasticidade natural das ofertas.
3. PREO PADRO (q): obtido obedecendo aos critrios das Normas para Avaliaes, fazendo-se a correo da(s):
3.1. SITUAO: em funo da tabela criada pelo engenheiro Hlio
de Caires a partir da proposio do engenheiro Otvio Teixeira Mendes
Sobrinho, a seguir apresentada;
3.2. CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO:
a partir da escala de valores da curva de preos proposta por Mendes Sobrinho, considerando as classes de capacidade de uso, por representar a
189
regio geo-econmica do Municpio em estudo (embasamento estatstico apresentado em adendo, utilizando-se do teste dos mnimos quadrados), a seguir apresentada;
TABELA A
Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas considerando a classe de capacidade de uso e situao, segundo MendesSobrinho, para a regio em estudo.
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
SITUAO
II
III
IV
VI
VII
VIII
100%
95%
75%
55%
50%
40%
30%
20%
ASFALTO
100%
1,000
0,950
0,750
0,550
0,500
0,400
0,300
0,200
VICINAL I
95%
0,950
0,903
0,713
0,523
0,475
0,380
0,285
0,190
VICINAL II
90%
0,900
0,855
0,675
0,495
0,450
0,360
0,270
0,180
VICINAL III
80%
0,800
0,760
0,600
0,440
0,400
0,320
0,240
0,160
VICINAL IV
75%
0,750
0,713
0,563
0,413
0,375
0,300
0,225
0,150
VICINAL V
70%
0,700
0,665
0,525
0,385
0,350
0,280
0,210
0,140
3.3. BENFEITORIAS: foram utilizados custos oriundos do trabalho

intitulado Avaliao de Propriedades Rurais de autoria dos engenheiros Mitsuo Ohno e Adilson Jos Magossi, apresentado no III Congresso
Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias. O referido trabalho foi
revisado e atualizado por meio de pesquisa de preos de mercado, pelo
eng. agr. Jalcione N. N. Diniz em junho de 1996, sendo que a partir
desta data os valores foram atualizados para a data da presente pesquisa, por meio dos ndices PINI de Custos de Edificaes (ltima unidade disponvel), deduzindo-se a depreciao em funo da idade aparente, estado de conservao e funcionalidade;
3.4. CULTURAS: foram utilizados custos unitrios oriundos da Tabela de Preos de Culturas, elaborada pela CESP, a qual foi apresentada
no VIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias. A
referida tabela foi revisada e atualizada por meio de pesquisa de preos
de mercado em agosto de 1996, sendo que a partir dessa data os valores
unitrios foram atualizados pelos ndices da FIPE at a data da presente
pesquisa (ltima unidade disponvel);
4. DATA: a atualizao no foi efetuada pois todos as observaes
so contemporneas data deste laudo;
190
5. DIMENSO: no caso de verificada a existncia de influncia da

rea no valor unitrio, ser feita a devida correo aps a homogeneizao dos itens acima, com a adoo de ndices devidamente demonstrados neste laudo.
DADOS COLETADOS E HOMOGENEIZAO
OBSERVAO 1
MUNICPIO:
Santa Lcia
ESTADO:
SP
INFORMANTE: imobiliria
informante e telefone
REA de 510 ha, localizada no municpio de , acesso por estrada de cho classificada como VICINAL 1.240 ha com solos CLASSE III, 65 ha CLASSE IV,
157,70 ha CLASSE VI e 47,30 ha CLASSE VII. Propriedade com 240 ha em cana
de 1o a 5o corte, 10 terreiros de caf (2.000 m2), 20.000 ps de eucalipto de cheiro,
pasto com cerca de 60 alqueires, 100 cabeas de gado nelore e 195.000 ps de
caf com 1 a 5 anos, dos quais 120.000 produzindo caf icat. Fazenda com vrias tulhas (1.000 m2), galpes (400 m2), mangueiro (300 m) e vrios implementos. Casa sede (200 m2), piscina (30 m2), pomar e 6 tratores.
76,50 ha (15%) do imvel esto coberto com vegetao nativa (mata).
OFERTA
SOLOS/SITUAO
R$ 2.100.000,00
REA (ha)
CLASSE
SITUAO
III, VICINAL I
240,00
0,75
0,95
0,713
IV, VICINAL I
65,00
0,55
0,95
0,523
VI, VICINAL I
157,70
0,40
0,95
0,380
VII, VICINAL I
47,30
0,30
0,95
0,285
REA TOTAL
510,00
BENFEITORIAS:
CANA
EUCALIPTO
CAF
FATOR
F. Ponderado
0,546
DIMENSO
UNITRIO
CONSERVAO
VALOR
240,00
1.753,31
1,00
R$ 420.794,40
20.000,00
2,00
1,00
R$ 40.000,00
120.000,00
2,00
1,00
R$ 240.000,00
TERREIROS
2.000,00
30,40
0,40
R$ 24.320,00
TULHAS
1.000,00
135,50
0,40
R$ 54.200,00
GALPES
400,00
145,00
0,40
R$ 23.200,00
MANGUEIRO
300,00
65,00
0,40
R$ 7.800,00
32.510,00
1,00
0,40
R$ 13.004,00
IMPLEMENTOS
191

SEDE
PISCINA
200,00
175,00
0,80
30,00
83,00
0,80
R$ 1.992,00
R$ 853.310,40
TOTAL BENFEITORIAS
DATA
R$ 28.000,00
4/00
NDICE ATUALIZ.
HOMOGENEIZAO
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA
0,90
1.890.000,00
(VALOR VISTA VALOR DAS

BENFEITORIAS)/REA=
2.032,72
FATOR CLASSE e SITUAO =

PARADIGMA/OBSERVAO =
1,0073
F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAO =
1,0000
UNITRIO = Vv FATOR CLASSE e SITUAO F. ATUAL. =

UNITRIO/ha = R$ 2.047,56
OBSERVAO 2
MUNICPIO:
Santa Lcia
ESTADO:
SP
REA de 61 alqueires paulistas ou 147,62 ha, no municpio de , a 14 km da cidade de por estrada asfaltada, pista simples, classificada como ASFALTO. 60
ha de solos CLASSE VI, 87,62 ha CLASSE III. Propriedade com 140.000 ps de
caf, de 1 a 5 anos dos quais 95.000 produzindo icat, 20 ha de cana de 1 a 4
cortes, 20.000 ps de eucalipto de cheiro e 2 terreiros de caf (500 m2) e tulha
(200 m2). Fazenda com casa de administrador (100 m2), casas de colonos (120
m2), 4 tratores e carregadeiras de cana.
15,00 ha (10,16%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
VENDA
SOLOS/SITUAO
R$ 549.000,00
REA (ha)
CLASSE
SITUAO
FATOR
III, ASFALTO
87,62
0,75
1,00
0,750
VI, ASFALTO
60,00
0,40
1,00
0,400
REA TOTAL
147,62
F. Ponderado
0,608
192
BENFEITORIAS:
DIMENSO UNITRIO CONSERVAO
CANA
VALOR
20,00
1.370,85
0,60
R$ 16.450,20
EUCALIPTO
20.000,00
2,00
0,60
R$ 24.000,00
CAF
95.000,00
1,00
0,60
R$ 57.000,00
5000,00
30,40
0,40
R$ 6.080,00
TULHAS
200,00
135,50
0,40
R$ 10.840,00
CASA ADM
100,00
135,50
0,40
R$ 5.420,00
CASA COLONO
120,00
145,00
0,40
R$ 6.960,00
IMPLEMENTOS
25.000,00
1,00
0,40
R$ 10.000,00
TERREIROS
TOTAL BENFEITORIAS
DATA
R$ 136.750,20
4/00
NDICE ATUALIZ.
HOMOGENEIZAO
(VALOR VISTA VALOR DAS BENFEITORIAS)/REA =
FATOR CLASSE e SITUAO = PARADIGMA/OBSERVAO =
1,00
549.000,00
2.792,64
0,9046
1,0000

UNITRIO/ha =R$ 2.526,22
OBSERVAO 3
MUNICPIO:
Santa Lcia
ESTADO:
SP
REA de 80,0 alqueires paulistas ou 193,60 ha, localizada no municpio de ,
prxima da cidade, acesso por estrada asfaltada, pista simples, classificada
como ASFALTO. 150 ha de terras CLASSE III e 43,60 h terras CLASSE VII. Fazenda com pastagem, terra para cultura, 8 alqueires de plantao de cana-deacar, gua natural e telefone. Casa sede (200 m2) e piscina (30 m2). Barraco
de 4.000 m2 para granja, 2 barraces (500 m2) e 3 casas para caseiro (180 m2).
Trator e colheitadeira.
25 ha (12,91%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
OFERTA
R$ 1.500.000,00
193

SOLOS/SITUAO
REA (ha)
CLASSE
SITUAO
FATOR
III, ASFALTO
150,00
0,75
1,00
0,750
VI, ASFALTO
43,60
0,30
1,00
0,300
REA TOTAL
BENFEITORIAS:
193,60
F. Ponderado
0,649
VALOR
DIMENSO
UNITRIO
CONSERVAO
CANA
19,36
1.800,00
1,00
R$ 34.848,00
SEDE
500,00
565,91
1,00
R$ 282.955,00
PISCINA
30,00
100,00
1,00
R$ 3.000,00
GRANJA
4.000,00
73,00
1,00
R$ 292.000,00
BARRACES
500,00
150,00
1,00
R$ 75.000,00
CASAS
180,00
150,00
1,00
R$ 27.000,00
15.000,00
1,00
1,00
R$ 15.000,00
100,00
280,00
1,00
R$ 28.000,00
20.000,00
2,45
0,80
IMPLEMENTOS
PASTAGENS
CERCAS
TOTAL BENFEITORIAS
DATA
R$ 39.200,00
R$ 797.003,00
4/00
NDICE ATUALIZ.
HOMOGENEIZAO
0,90
1.350.000,00
2.856,39
0,8475
1,0000

OBSERVAO 4
MUNICPIO:
Araraquara
ESTADO:
SP
REA de 701,64 ha ou 289,93 alqueires paulistas, com atividade totalmente
voltada para a agricultura, especialmente a cafeicultura, localizada no municpio de , acesso por estrada de cho em condies regulares de trfego, classificada como VICINAL II. 493,96 ha de solos CLASSE IV, 130,45 ha CLASSE II,
106,37 ha CLASSE VIII. A topografia varia de plana a suavemente ondulada, ve-
194
getao, floresta tropical com chuvas de outubro a maio. Fazenda com 389,54
ha em caf formado, 50,42 de caf em formao, 230,45 de REA arrendada,
6,37 em benfeitorias e 24,86 ha inaproveitveis. A fazenda bem servida com
nascente e crrego interno. A propriedade possui 2 casas em alvenaria (120 m2)
e barraco com 200 m2 em madeira. Fazenda com lavoura de caf, sendo formada por 1,164,352 ps de caf.
85 ha (12,11%) do imvel esto coberto com vegetao nativa (mata).
OFERTA
R$ 2.900.000,00
SOLOS/SITUAO
REA (ha)
CLASSE
SITUAO
FATOR
IV, VICINAL II
439,96
0,55
0,90
0,495
II, VICINAL II
130,45
0,95
0,90
0,855
III, VICINAL II
106,37
0,75
0,90
0,675
24,86
0,20
0,90
0,180
701,64 F. PONDERADO
0,578
VIII, VICINAL II
REA TOTAL
BENFEITORIAS:
CAF
DIMENSO
UNITRIO CONSERVAO
1.164.352,00
1,00
CASAS
120,00
203,27
0,80
BARRACO
200,00
120,00
0,80
0,70 R$ 815.046,40
TOTAL BENFEITORIAS
DATA
VALOR
R$ 19.513,92
R$ 19.200,00
R$ 853.760,32
4/00
NDICE ATUALIZ
HOMOGENEIZAO
0,90
2.610.000,00
2.503,05
0,9516
1,0000

OBSERVAO 5
MUNICPIO:
Amrico Brasiliense
ESTADO:
SP
rea de 259,111 ha. Localizada no municpio de , acesso por estrada de cho,
com trnsito o ano inteiro, classificada como VICINAL I. 160 ha com solos
195
CLASSE II, 59 ha CLASSE VI, 40,111 ha CLASSE VII. Propriedade com 125 ha de
cana de parceria, 10 ha. de cana fazenda, 25 ha. de milho, 59 ha. de pastos planos, 10 ha. de pastos morros e 24 ha. de matas morros. Topografia 95% plana e
5% montanhosa frtil. Terra 50% roxa e 50% mista frtil. Crrego, mina de
gua perene, sendo 2 com vazo de 12.000 lts e gua da Sabesp a 2.000 m da
sede. Casa sede em estilo colonial, conservada e habitada, em 2 pavimentos com
1.170 m2 e piscina de concreto de 6,50 14 m. rea com igreja com 60 lugares
sentados, casa de administrao com escritrio (150m2), 18 casas de colonos
padronizadas (1.080 m2), ranchos para mquinas (200 m2), 6 depsitos de
gua com capacidade de 160.000 l,7 barraces de granja, toda automatizada,
estbulo para 30 vacas, em prdio de 240 m2, mecanizado e refrigerado. Silos
com 5 unidades em alvenaria, 3 poos e 2 elevados
25 ha (9,65%) do imvel esto coberto com vegetao nativa (mata).
VENDA
SOLOS/SITUAO
R$ 2.140.000,00
REA (ha)
CLASSE
SITUAO
II, VICINAL I
160,00
0,95
0,95
FATOR
0,903
VI, VICINAL I
59,00
0,40
0,95
0,380
VII, VICINAL I
40,11
0,30
0,95
0,285
REA TOTAL
259,11
F. Ponderado
0,688
BENFEITORIAS:
DIMENSO
UNITRIO
CONSERVAO
VALOR
CANA
10,00
1.800,00
1,00
R$ 18.000,00
PASTAGENS
69,00
280,00
1,00
R$ 19.320,00
1.170,00
662,20
0,80
R$ 619.650,72
91,00
100,00
0,80
R$ 7.280,00
SEDE
PISCINA
CASA ADM
CASA COLONOS
RANCHOS
DEPSITOS GUA
GRANJAS
ESTBULO
150,00
150,00
0,80
R$ 18.000,00
1.080,00
100,00
0,80
R$ 86.400,00
200,00
120,00
0,80
R$ 19.200,00
6,00
5.000,00
0,80
R$ 24.000,00
7,00
80.000,00
0,80
R$ 448.000,00
240,00
200,00
0,80
R$ 38.400,00
SILOS E CERCAS
R$ 65.000,00
TOTAL BENFEITORIAS
DATA
R$ 1.363.250,72
4/00
NDICE ATUALIZ
HOMOGENEIZAO
1,00
2.140.000,00
2.997,76
196

0,7994
1,0000

UNITRIO/ha = R$ 2.396,41
OBSERVAO 6
MUNICPIO:
Amrico Brasiliense
ESTADO:
SP
rea de 512 alqueires paulistas ou 1,239,04 ha. Localizada no municpio de ,
distncia de 9 km por asfalto e 4 km de terra do centro municipal, classificada
como ASFALTO. 672,84 ha de solos CLASSE II, 300 ha CLASSE II, 200 ha
CLASSE VII, 66,20 ha CLASE VIII. Sendo 110 alqueires de reserva em mata, 402
alqueires em pasto braquiria, dividido em 25 pastos com cercas moures de
aroeira (24.000 m) e mangueiro de aroeira (300 m). Propriedade com relevo
60% plano, 30% ondulado e 10% meia laranja, pasto formado em brachiara e
pomar com frutas, 3 nascentes, rio lago e represas. Fazenda com eletricidade trifsica, casa de funcionrio (60 m2), casa de administrador (120 m2). Casa sede
com 1.200 m2 tipo manso avaranda de 4 quartos (sute), 2 salas, salo, copa,
cozinha, varanda, telefone fixo, parablica, gerador, piscina (50 m2), sauna,
quadra de tnis, campo de futebol e churrasqueira. Vrios maquinrios, sendo 3
tratores, 2 carretas, picadeiras, 2 roadeiras e 3 grades todos em bom estado.
266,20 ha (21,48%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
OFERTA
SOLOS/SITUAO
R$ 6.000.000,00
REA (ha)
CLASSE
SITUAO
FATOR
III, ASFALTO
672,84
0,75
1,00
0,750
II, ASFALTO
300,00
0,95
1,00
0,950
VII, ASFALTO
200,00
0,30
1,00
0,300
VIII, ASFALTO
66,20
0,20
1,00
0,200
REA TOTAL
BENFEITORIAS:
PASTAGENS
CERCAS INTERNAS
MANGUEIRO
1,239,04
DIMENSO UNITRIO
F. Ponderado
0,696
CONSERVAO
VALOR
972,84
280,00
1,00
R$ 272.395,20
24.000,00
2,45
1,00
R$ 58.800,00
300,00
65,00
1,00
R$ 19.500,00
197

CASA
60,00
150,00
0,40
120,00
180,00
0,40
R$ 8.640,00
1.200,00
855,61
0,80
R$ 821.385,60
50,00
100,00
0,80
CASA ADM
SEDE
PISCINA
R$ 3.600,00
R$ 4.000,00
QUADRA
R$ 12.000,00
MQUINAS/IMPLEM
R$ 65.000,00
R$ 0,00
TOTAL BENFEITORIAS
DATA
R$ 1.265.320,80
4/00
NDICE ATUALIZ
HOMOGENEIZAO
0,90
5.400.000,00

BENFEITORIAS)/REA =
3.337,00

0,7902
1,0000

OBSERVAO 7
MUNICPIO:
Santa Lcia
ESTADO:
SP
Fazenda de 242 ha, localizada a 20 km do municpio de , acesso por estrada de
cho, classificada como VICINAL II. 200 ha de solos CLASSE III, 20 ha CLASSE
VI e 22 ha CLASSE VIII. So 100 alqueires paulistas com tima topografia. Casa
sede de primeira (250 m2), piscina (30 m2), 3 casas de caseiro (180 m2), galpo
(300 m2), rio e aude.
OFERTA
R$ 1.000.000,00
198
SOLOS/SITUAO
REA (ha)
CLASSE
SITUAO
FATOR
III, VICINAL
200,00
0,75
0,90
0,675
VI, VICINAL
20,00
0,40
0,90
0,360
VIII, VICINAL
22,00
0,20
REA TOTAL
242,00
BENFEITORIAS:
0,90
0,180
F. Ponderado
0,604
DIMENSO
UNITRIO
CONSERVAO
VALOR
250,00
1.052,88
1,00
R$ 263.220,00
SEDE
PISCINA
30,00
100,00
1,00
R$ 3.000,00
CASA CASEIRO
180,00
200,00
1,00
R$ 36.000,00
GALPES
300,00
180,00
1,00
R$ 54.000,00
TOTAL BENFEITORIAS
DATA
R$ 356.220,00
4/00
NDICE ATUALIZ
HOMOGENEIZAO
0,90
900.000,00

BENFEITORIAS)/REA =
2.247,02

0,9106
1,0000

OBSERVAO 8
MUNICPIO:
Santa Lcia
ESTADO:
SP
rea de 350 alqueires paulistas ou 847 ha, localizada no municpio de , a 50
km da cidade por estrada asfaltada duplicada recentemente, classificada como
ASFALTO. 500 ha de solos CLASSE III, 300 ha na CLASSE II, 47 ha CLASSE VIII.
tima topografia, 6 km de pista, casa (150 m2) e possui eletricidade.
OFERTA
R$ 3.150.000,00
199

SOLOS/SITUAO
REA (ha)
CLASSE
SITUAO
FATOR
III, ASFALTO
500,00
0,75
1,00
0,750
II, ASFALTO
300,00
0,95
1,00
0,950
VIII, ASFALTO
47,00
0,20
1,00
0,200
REA TOTAL
847,04
F. Ponderado
0,790
DIMENSO
UNITRIO CONSERVAO
VALOR
BENFEITORIAS:
CASA
150,00
138,34
1,00
R$ 20.751,00
CURRAL
250,00
65,00
1,00
R$ 16.250,00
500,00
280,00
0,20
R$ 28.000,00
25.000,00
2,45
1,00
R$ 61.250,00
PASTAGENS
CERCAS INTERNAS
TOTAL BENFEITORIAS
DATA
R$ 126.251,00
4/00
NDICE ATUALIZ
HOMOGENEIZAO
0,90
2.835.000,00
3.198,05
0,6962
1,0000

OBSERVAO 9
MUNICPIO:
Eng. Velho
ESTADO:
SP
rea de 92 alqueires paulistas ou 222,64 ha, localizada a 30 km do municpio de
, 6 km da pista, classificada como VICINAL III. 200 ha de solos CLASSE III,
22,64 ha CLASSE VI. Relevo plano. Fazenda formada em pastagem. 03 audes,
nascente e represa. Casa sede avarandada de 1a (300 m2). Com 03 quartos, sala,
copa, cozinha e w.c. Casa de caseiro (80 m2). Eletricidade e telefone. Piscina,
campo de futebol, curral (200 m), galpo para implementos (250 m2) e vrias
divises de pasto com cerca paraguaia (15.000 m).
200
OFERTA
SOLOS/SITUAO
R$ 830.000,00
REA (ha)
CLASSE
SITUAO
III, VICINAL III
200,00
0,75
0,80
FATOR
0,600
VI, VICINAL III
22,64
0,40
0,80
0,320
REA TOTAL
BENFEITORIAS:
222,64
F. Ponderado
0,572
DIMENSO
UNITRIO
CONSERVAO
VALOR
SEDE
300,00
500,00
0,40
R$ 60.000,00
CASA
80,00
180,00
0,40
R$ 5.760,00
PISCINA
30,00
100,00
0,40
R$ 1.200,00
CURRAL
200,00
65,00
0,40
R$ 5.200,00
GALPES
250,00
150,00
0,40
R$ 15.000,00
CERCAS
15.000,00
2,11
0,60
R$ 18.990,00
120,00
280,00
0,60
R$ 20.160,00
PASTAGENS
TOTAL BENFEITORIAS
DATA
R$ 126.310,00
4/00
NDICE ATUALIZ
HOMOGENEIZAO
1,00
830.000,00
3.160,66
0,9615
1,0000

OBSERVAO 10
MUNICPIO:
Santa Lcia
ESTADO:
SP
rea de 50 alqueires paulistas ou 121 ha, localizada no municpio de , acesso
por estrada de cho com problemas na poca das chuvas para veculos leves,
201
classificada como VICINAL III. 60 ha de solos CLASSE III, 50 ha CLASSE VII, 11

ha CLASSE VIII. Propriedade formado em braquiria, com casa em alvenaria
(150 m2), barraco (200 m2), curral (200 m), energia, represa, rio no fundo e topografia parte plana e parte ondulada.
OFERTA
R$ 500.000,00
SOLOS/SITUAO REA (ha)
CLASSE
SITUAO
FATOR
III, VICINAL III
60,00
0,75
0,80
0,600
VII, VICINAL III
50,00
0,30
0,80
0,240
VIII, VICINAL III
11,00
0,20
0,80
0,160
REA TOTAL
121,00
BENFEITORIAS:
DIMENSO
UNITRIO
F. Ponderado
CONSERVAO VALOR
0,411
PASTAGENS
110,00
280,00
1,00
R$ 30.800,00
CASA
150,00
252,34
1,00
R$ 37.851,00
BARRACO
200,00
200,00
1,00
R$ 40.000,00
CURRAL
200,00
95,00
1,00
R$ 19.000,00
CERCAS
20.000,00
0,60
0,60
R$ 25.320,00
TOTAL BENFEITORIAS
DATA
R$ 152.971,00
4/00
NDICE ATUALIZ
HOMOGENEIZAO
0,90
450.000,00
2.454,79
1,3382
1,0000

202

QUADRO RESUMO DA HOMOGENEIZAO DOS DADOS AMOSTRAIS
Observao
UNITRIO
(R$/ha)
REA (ha)
ndice
agronmico
Tipo de
informao
R$ 2.047,56
510,00
0,546
OFERTA
R$ 2.526,22
147,62
0,608
VENDA
R$ 2.420,79
193,60
0,649
OFERTA
R$ 2.381,90
701,64
0,578
OFERTA
R$ 2.396,41
259,11
0,688
VENDA
R$ 2.636,90
1.239,04
0,696
OFERTA
R$ 2.046,14
242,00
0,604
OFERTA
R$ 2.226,48
847,00
0,790
OFERTA
R$ 3.038,97
222,64
0,572
VENDA
10
R$ 3.285,00
121,00
0,411
OFERTA
Analisaremos se a varivel rea significativa nesta amostra.

Para isto, plotamos os dados em um grfico apresentado abaixo.
R$/ha Xrea (ha)
cc
az
R$ 4.000,00
R$ 3.000,00
R$ 2.000,00
R$ 1.000,00
R$ 0,00
0,00
200,0
0
400,0
0
600,0
0
800,0
0
1.000,
00
1.200, 1.400,
00
00
rea (ha)
No h um nmero significativo de informaes para definir claramente uma tendncia no valor em R$/ha na medida em que a rea dos
imveis aumenta, portanto, entendemos no ser significativa a varivel
rea nesta amostra. No havendo outras variveis, sanearemos agora
a amostra.
203
SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS

A mdia simples entre aqueles valores do QUADRO RESUMO
igual a R$ 2.500,64.
So imveis semelhantes aqueles com ndices agronmicos dentro
de um intervalo de 20% em torno do ndice agronmico do imvel avaliando (0,550). Assim, as observaes de mercado fora do intervalo no sero utilizadas:
VERIFICAO DOS IMVEIS SEMELHANTES
Limite inferior: 0,550 0,8 = 0,440
Limite superior: 0,550 1,2 = 0,660
QUADRO RESUMO VERIFICAO DOS DADOS SEMELHANTES
Observao
UNITRIO
(R$/ha)
REA (ha)
ndice
Agronmico
Tipo de
informao
R$ 2.047,56
510,00
0,546
OFERTA
R$ 3.038,97
222,64
0,572
VENDA
R$ 2.381,90
701,64
0,578
OFERTA
R$ 2.046,14
242,00
0,604
OFERTA
R$ 2.526,22
147,62
0,608
VENDA
R$ 2.420,79
193,60
0,649
OFERTA
No sero adotadas, portanto, as observaes nos 5, 6, 8 e 10 no clculo da mdia.

QUADRO RESUMO DADOS SEMELHANTES
Observao
UNITRIO
(R$/ha)
REA (ha)
ndice
agronmico
Tipo de
informao
R$ 2.046,14
242,00
0,604
OFERTA
R$ 2.047,56
510,00
0,546
OFERTA
R$ 2.381,90
701,64
0,578
OFERTA
R$ 2.420,79
193,60
0,649
OFERTA
R$ 2.526,22
147,62
0,608
VENDA
R$ 3.038,97
222,64
0,572
VENDA
204
Assim, a mdia entre os valores SEMELHANTES acima igual a

R$ 2.410,26. Como no h observaes situadas fora de uma faixa igual
a 30% em torno desta mdia,
LIMITE INFERIOR: R$ 2.410,26 0,70 = R$ 1.687,18
LIMITE SUPERIOR: R$ 2.410,26 1,30 = R$ 3.133,34
Temos um conjunto homogneo, cuja mdia, dita saneada, igual
a R$ 2.410,00. Este o valor unitrio bsico para a situao paradigma
em apreo o imvel avaliando.
Este valor confirmado tambm pela anlise de resduos, a seguir
apresentada:
ANLISE DE RESDUOS Escala de solos: Mendes Sobrinho
Valor observado
Valor estimado
10
297.029,00
226.107,87
70.921,13
23,88%
552.997,00
571.266,21
18.269,21
3,30%
412.249,80
408.072,44
4.177,36
1,01%
543.780,00
664.570,09
120.790,09
22,21%
703.690,00
579.012,19
124.677,81
17,72%
776.749,28
810.515,08
33.765,80
4,35%
1.036.689,60
1.266.051,30
229.361,70
22,12%
1.756.239,68
1.843.871,55
87.631,87
4,99%
2.708.749,00
3.042.278,62
333.529,62
12,31%
4.134.679,20
3.920.875,49
213.803,71
5,17%
2,54E + 11
Resduos
(observado
estimado)
% Resduo
(resduo
observado)
Observao
205
Valor estimado X Valor observado

6.500.000,00'
5.500.000,00'
Linha
ideal
3.500.000,00-
2.500.000,00'
1.500.000,00
500.000,00
4.000.000,00
-500.000,00
A expresso do valor da terra nua para o imvel avaliando igual a:

VT = S q =
Onde:
S = rea do imvel avaliando (paradigma) = 537,232 ha
q = unitrio bsico de pesquisa = R$ 2.410,00/ha
VT = R$ 1.294.729,12 ou R$ 1.300.000,00
VALOR TOTAL DA TERRA NUA
R$ 1.300.000,00
20.4.2 Edificaes, instalaes benfeitorias no reprodutivas

Segundo o trabalho de engenheiro Diniz (1996), atualizado para a
data deste laudo (vide adendo) e pesquisa realizada na Associao dos
Engenheiros do Municpio, os valores unitrios para as edificaes encontradas so iguais a:
Unitrio
rea
F.
obsolescncia
Valor
Sede
R$ 586,00/m
445,00 m
0,80
R$ 208.616,00
Casa dos funcionrios
R$ 225,00/m
320,00 m
0,60
R$ 43.200,00
206

Unitrio
Curral
Galpes
rea
F.
obsolescncia
Valor
R$ 80,00/m
80,00 m
0,60
R$ 3.840,00
R$ 193,00/m
1.200,00 m
0,40
R$ 92.640,00
O valor das benfeitorias, considerando a rea construda de cada

unidade, a idade aparente e o fator obsolescncia que da resulta, ser de:
VALOR DAS CONSTRUES
R$ 367.896,00
20.4.3 Produes vegetais

Foi adotado o mtodo do custo de reproduo para a cana-de-acar e para o pomar de laranja, contabilizando-se o capital atual existente
e as receitas lquidas futuras, de acordo com o estgio em que se encontra a cultura e das expectativas de produo futuras. Para a pastagem
baseou-se na determinao das despesas efetuadas para a reproduo
da pastagem, depreciando-se este valor em funo de suas condies
atuais.
As planilhas de custos so apresentadas a seguir e foram levantadas para a data do laudo. Adotou-se a cotao de: R$ 15,61/ton. para a
cana-de-acar (segundo a revista Preos Agrcolas, descontados impostos); R$ 2,20/cx para a laranja, considerando preo lquido pago ao produtor na fazenda (mesma fonte) e os custos de transporte at a unidade
esmagadora de responsabilidade da indstria; e R$ 34,55/@ para os
clculos da pastagem (mesma fonte).
VCANA-DE-ACAR
Frmula adotada: VE = RL Fa r
Planilha de Clculo para determinao dos custos
de uma cultura de cana-de-acar (Fev./2000)
Discriminao
1 ano
2 ano
3 ano
Unid.
Preo
Unit.
Qtde.
Custo
(R$)
Qtde.
Custo
(R$)
Qtde.
Custo
(R$)
Qutde.
Custo
(R$)
Qutde.
Custo
(R$)
enleiramento e queima de palha
hm
16,81
16,81
16,81
16,81
16,81
16,81
subsolagem
hm
20,97
1,6
33,55
arao
hm
20,28
60,84
0,00
0,00
0,00
4 ano
0,00
0,00
5 ano
0,00
0,00
0,00
calagem
hm
19,69
1,2
23,63
0,00
0,00
0,00
0,00
gradagem pesada
hm
23,27
1,8
41,89
0,00
0,00
0,00
0,00
gradagem niveladora
hm
17,21
17,21
0,00
0,00
0,00
0,00
nvel/carreadores
hh
2,18
2,18
0,00
0,00
0,00
0,00
207

Discriminao
Unid.
Preo
Unit.
hm
20,28
reforma de terrao
1o ano
hm
21,29
Custo
(R$)
Custo
(R$)
0,00
0,00
0,00
0,00
226,53
16,81
16,81
16,81
16,81
0,00
Qutde.
5o ano
30,42
42,58
Qtde.
4o ano
1,5
2
Qtde.
3o ano
Custo
(R$)

sulcamento e adubao
2o ano
Qtde.
Custo
(R$)
0,00
Qutde.
0,00
Custo
(R$)
0,00
hh
2,18
25
54,50
0,00
0,00
0,00
0,00
hh
2,18
13
28,34
0,00
0,00
0,00
0,00
hm
16,04
80,20
0,00
0,00
0,00
0,00
hh
2,18
13
28,34
0,00
0,00
0,00
0,00
cobertura com terra
hm+hh
18,94
1,2
22,73
0,00
0,00
0,00
0,00
hm+hh
24,97
24,97
10
TOTAL PLANTIO
24,97
21,80
0,00
1,7
281,66
capina manual
24,97
17,44
40,95
1,7
24,97
24,97
17,44
40,95
1,7
24,97
24,97
17,44
17,44
40,95
1,7
40,95
9,67
24,97
24,97
hh
2,18
hm+hh
24,09
hm
16,11
0,6
9,67
0,6
9,67
0,6
9,67
0,6
9,67
0,6
hh
2,18
1,6
3,49
1,6
3,49
1,6
3,49
1,6
3,49
1,6
34,96
71,55
71,55
71,55
71,55
34,00
68,00
0,00
0,00
0,00
0,00
adubo 05.25.25
554,35
0,5
277,18
adubo 20.05.20
459,75
0,1
45,98
28,00
13
TOTAL FERTILIZANTEs
0,00
0,5
229,88
391,16
mudas
TOTAL MUDAS
formicida mirex S
7,60
kg
8,00
0,7
TOTAL DEFENSIVOS
hm
16,04
1,5
229,88
0,5
229,88
229,88
0,00
0,5
229,88
229,88
229,88
364,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
38,00
5,60
0,7
38,00
5,60
0,7
43,60
24,06
0,6
9,62
1365,97
corte empreitado
0,00
229,88
364,00
43,60
transporte interno
0,00
0,5
3,49
38,00
5,60
0,7
43,60
0,6
5,60
0,7
43,60
9,62
396,43
38,00
0,6
9,62
396,43
38,00
5,60
43,60
0,6
396,43
9,62
396,43
3,07
91
279,37
103,1
316,52
103,5
317,75
94,5
290,12
63,6
hh
2,18
8,72
8,72
8,72
8,72
8,72
0,79
91
71,89
103,1
81,45
103,5
81,77
94,5
74,66
63,6
50,24
1,00
91
91,00
103,1
103,10
103,5
103,50
94,5
94,50
63,6
catao de pedaos
195,25
63,60
TOTAL Corte, Carregamento e Transporte
450,98
509,79
511,74
468,00
317,81
outros custos (5%)
90,85
45,31
45,41
43,22
35,71
1907,80
951,53
953,58
907,65
749,95
TOTAL GERAL (EM R$)
Fonte: Savietto (1997) e Informaes Econmicas (vrios volumes)
Preo/ton. R$ 15,61
Taxa de Juros ao ano 10,00%
Taxa de risco 10,00%
poca da
avaliao
o
n de
cortes
futuros
Produo
ton./ha
Renda
bruta
Gastos
iniciais
Gastos
intermdirios
Valor Econmico/ha
Gastos
finais ou
colheita
Gastos
totais
1 Fase
(R$)
2 Fase
(R$)
3 Fase
(R$)
rea
avalianda
(ha)
Valor
Total
(R$)
1 Ano
91
1.420,51
1.401,64
38,16
468,00
1.907,80
2.169,66
2.169,66
2.420,97
35
84.733,95
2o Ano
103,1
1.609,39
614,69
19,03
317,81
951,53
1.563,71
2.066,64
2.290,43
25
57.260,75
103,5
1.615,64
626,89
19,07
307,62
953,58
1.128,00
1.640,91
1.822,17
15
27.332,55
4 Ano
94,5
1.475,15
596,46
18,15
293,04
907,65
644,95
1.132,96
1.262,59
15
18.938,85
5o Ano
63,6
92,80
456,49
15,00
278,46
749,95
198,70
572,19
642,91
3 Ano
TOTAL
Obs. 1a fase = aps a colheita/plantio
2a fase = antes dos tratos intermedirios
3a fase = antes da colheita
10
6.429,10
100
194.695,20
208
VPOMAR DE LARANJA
Frmula adotada: VE = RL Fa r
CUSTOS DE PRODUO DE LARANJA
o
Discriminao
1 ano
2 ano
Preo
Unit.
Qtde.
Custo
(R$)
arao
hm
16,1
80,5
calagem
hm
19,69
19,69
gradeao
hm
17,21
51,63
17,21
subsolagem
hm
20,97
3,5
73,395
const. de curvas de nvel
hm
17,21
51,63
17,21
Qtde.
3 ano
Unid.
Custo
(R$)
Qtde.
4 ano
Custo
(R$)
Qtde.
19,69
17,21
17,21
0
1
5 ano
Custo
(R$)
Qtde.
6 ano
Custo
(R$)
Qutde.
7 ano
Custo
(R$)
19,69
17,21
Qutde.
Custo
(R$)
19,69
17,21
0
0
0
hm
16,25
0,5
8,125
fechamento do sulco
hm
17,21
0,5
8,605
sulcamento
hm
16,89
33,78
327,355
34,42
54,11
17,21
19,69
36,9
0

hd
10
30
30
adubao bsica
hd
10
40
adubao de cobertura
hd
10
30
TOTAL TRANSPLANTIO
40
50
50
50
50
0
0
5
50
hd
10
40
irrigao da cova
hm
22,79
91,16
capina manual
hd
10
80
80
80
80
50
50
50
pulverizao
hm
22,79
113,95
136,74
159,53
182,32
182,32
8,5
193,715
205,11
20
embaciamento p. irrigao
hd
10
20
20
20
20
20
20
hd
10
20
20
10
1,5
15
1,5
15
1,5
15
1,5
15
hd
10
20
30
20
10
hd
10
10
0,5
0,5
0,8
0,8
10
roada
49,05
49,05
49,05
49,05
49,05
hm
16,35
34
327,5
0,8
49,05
380,79
393,58
414,37
373,37
68
34
34
0,2
65,5
0,14
45,85
0,08
26,2
0,08
26,2
0,5
204,54
0,1
32,75
399,16
0
adubo 10.10.10
409,08
0,4
163,632
0,4
163,632
0,5
204,54
termofosfato
405,82
0,6
243,492
40
2,5
100
80
80
80
80
80
80
sulfato de mangans
kg
1,02
3,06
4,08
5,5
5,61
4,5
4,59
5,2
5,304
6,4
6,528
sulfato de zinco
kg
cido brico
3,55
4,26
5,68
6,6
4,686
5,68
9,6
6,816
kg
1,26
1,2
1,512
1,7
2,142
2,2
2,772
1,8
2,268
2,1
2,646
2,6
3,276
325,2
0,02
6,504
0,1
32,52
uria
415,5
0,008
3,324
0,01
4,155
0,016
6,648
40,4028
0,2
336,69
0,12
Unid.
1,5
250
cention 800
kg
13,77
manzate BR
kg
11,38
kg
7,68
19,2
kumulus S
kg
2,35
37,92
TOTAL FERTILIZANTES
mudas
TOTAL MUDAS
lebaycid 500
neoron 500 CE
0
0,014
5,817
0
0,011
4,5705
0
0,013
5,4015
67,338
451,8948
198,038
192,657
343,361
259,7465
363,7715
334,008
375
375
1,2
16,524
1,2
16,524
1,2
16,524
1,8
20,484
2,3
26,174
2,8
31,864
3,3
37,554
45,52
4,6
35,328
5,9
45,312
7,2
55,296
8,5
65,28
10,4
79,872
2,1
4,935
2,7
6,345
3,3
7,755
3,9
9,165
4,8
11,28
37,92
37,92
37,92
37,92
37,92
0
1,3
doreto de potsio
sulfato de amnio
0,71
385,765
49,05
514,16
9,984
0
2,5
0
1,2
16,524
38,72
0,3
11,616
0,4
15,488
0,5
19,36
0,6
23,232
0,7
27,104
triona
2,62
18,34
23,58
11
28,82
13
34,06
16
41,92
mirex
kg
1,5
12
1,5
12
1,5
12
1,5
12
1,5
12
1,5
12
1,5
12
espalhante agral
4,24
0,2
0,848
0,4
1,696
0,4
1,696
0,6
2,544
0,7
2,968
0,8
3,392
4,24
roundup CS
13,22
13,22
1,2
15,864
1,2
15,864
1,2
15,864
1,2
15,864
1,2
supracid 400
22,72
0,5
22,72
1,4
31,808
1,8
40,896
2,2
49,984
2,6
59,072
3,2
TOTAL DEFENSIVOS
transporte interno
TOTAL GERAL
13,22
11,36
1,
47,412
km
16,04
cx
0,4
Total sem colheita

10
160,4
68,836
5
80,2
1906,2218
762,284
1906,2218
762,284
189,991
7
112,28
242,647
10
942,618
100
40
982,618
160,4
278,355
10
1177,988
150
60
1237,988
160,4
314,063
10
1092,5615
250
100
1192,5615
160,4
10
1223,9995
400
160
1383,9995
15,864
72,704
364,948
160,4
1295,416
750
300
1595,416
209

PLANILHA DE CLCULO DO VALOR ECONMICO DE LARANJA POR HECTARE,
considerando 20 anos de vida til
PREO/cx. R$ 2,20 Taxa de Juros ao ano
10,00%
Taxa de risco ao ano

Idade
atual
No de
cortes
futuros
15
250
14
400
13
12
Produo Renda
cx./ha
bruta
atual
20,00%
Gastos
colheita
Gastos
totais
Receita
lquida
Valor
econmico
R$/ha
550,00
100,00
1.192,56
~642,56
74,71
4,00
298,85
880,00
160,00
1.384,00
504,00
294,18
4,00
1.176,74
750
1.650,00
300,00
1.595,42
54,58
279,94
4,00
1.119,74
750
1.650,00
300,00
1.595,42
54,58
264,26
4,00
1.057,05
11
750
1.650,00
300,00
1.595,42
54,58
247,02
4,00
988,08
10
750
1.650,00
300,00
1.595,42
54,58
223,13
4,00
892,50
10
750
1.650,00
300,00
1.595,42
54,58
196,01
4,00
784,05
11
750
1.650,00
300,00
1.595,42
54,58
166,19
4,00
664,75
12
750
1.650,00
300,00
1.595,42
54,58
133,38
4,00
533,51
13
750
1.650,00
300,00
1.595,42
54,58
97,29
4,00
389,16
14
750
1.650,00
300,00
1.595,42
54,58
57,59
4,00
230,37
15
600
1.320,00
240,00
1.276,33
43,67
37,87
4,00
151,49
16
480
1.056,00
192,00
1.021,07
34,93
23,53
3,00
70,60
17
384
844,80
153,60
816,85
27,95
13,10
3,00
39,31
18
307,2
675,84
122,88
653,48
22,36
5,52
19
245,76
540,67
98,30
522,79
17,89
TOTAL
rea
Valor
avalianda total (R$)
(ha)
3,00
16,55
3,00
0,00
60,00
7.815,04
VPASTAGEM
Frmula adotada: V = CF + VE
VALOR DE PASTAGEM CULTIVADA SEM DESMATAMENTO/ha
DISCRIMINAO
UNID
PREO UNIT
QTDE
CUSTO
gradagem pesada MF-290
hm
23,27
1,50
34,91
conservao do solo
hm
16,10
0,60
9,66
distribuio de calcrio
hm
19,69
0,60
11,81
gradagem niveladora
hm
17,21
0,80
13,77
semeadura adubao
hm
16,25
1,50
24,38
capina manual
hm
2,18
4,00
8,72
hm
2,18
0,50
TOTAL OPERAES
1,09
104,34
210
DISCRIMINAO
UNID
sementes
PREO UNIT
QTDE
CUSTO
21,60
kg
2,40
9,00
34,00
1,50
51,00
327,50
0,17
55,68
kg
8,00
1,00
formicida mirex S
TOTAL MATERIAIS
8,00
136,28
VALOR ECONMICO
VE = RL Fa r
RL = arrendamento mensal
aluguel
Fa (perodo de seis meses)

r = taxa de risco
(%@)
0,15
34,55
10% a.a
ou 0,8% a.m.
lotao
UA./ha
2,00
5,84
5%
VE =
10,37
0,95
10,37
5,84
0,95
57,53
TOTAL ALUGUEL DE PASTAGEM
57,53
TOTAL GERAL
298,15
REA AVALIANDA (ha)
50,00
Valor total da rea avalianda (estado de conservao timo)
R$14.907,50
DEPRECIAO DE PASTAGEM
ESTADO DE CONSERVAO
TIMO
BOM
REGULAR
MAU
PSSIMO
298,15
238,52
178,89
119,26
59,63
BOM: a presena/ocorrncia de um dos itens abaixo

REGULAR: a presena/ocorrncia de dois dos itens abaixo
MAU: a presena/ocorrncia de trs dos itens abaixo
PSSIMO: a presena/ocorrncia de quatro dos itens abaixo
Itens a serem considerados na determinao do estado de conservao:
incidncia de ervas daninhas invasoras; falhas na formao ou claros na pastagem; processos erosivos;
presena de cupinzeiros ou sauveiros; baixo nvel de manejo, como excesso de pastoreio; ausncia de
diviso de pastagem, o que implica em baixo nvel de manejo; aspecto vegetativo ruim, com as plantas no
atingindo a altura mdia da espcie
Fonte: Savietto (1997); Informaes Econmicas (vrios) e Preos Agrcolas (vrios)
VCULTURAS = VCANA-DE-ACAR + VPOMAR DE LARANJA + VPASTAGEM =

V CULTURAS = R$ 194.695,20 + R$ 7.815,04 + R$ 14.907,50
VALOR DAS CULTURAS
R$ 217.418,00
211
20.4.4 Semoventes rebanho de gado de corte

Foi adotado o mtodo comparativo direto, ou seja, pesquisa no mercado de frigorficos e a publicao Preos Agrcolas, da FEALQ/CEPEA e
USP/ESALQ/DESR dos preos mdios da arroba de boi e vaca.
Segundo pesquisa no frigorfico X (fone no, Sr. ), frigorfico Y (fone
n , Sr. ) e a publicao Preos Agrcolas (no, de ), para a regio em estudo, temos os seguintes valores mdios:
o
Boi = R$ 34,55/@; Garrote = R$ 335,02 cab.; Bezerro = R$

265,66/cab.; Vaca Gorda = R$ 32,62/@, do que resulta, como valor das
criaes:
V criaes = (50 cab. 17 @/cab. R$ 34,55/@) + (50 cab.
R$ 335,02/cab.) + (50 cab. R$ 265,66/cab.) + (50 cab. 16 @/cab.
R$ 32,62/@) = R$ 85.497,00
VALOR DAS CRIAES
R$ 85.497,00
20.5 Valor do imvel

O valor do imvel ser igual soma dos valores:
DA TERRA NUA
R$ 1.300.000,00
DAS EDIFICAES, INSTALAES
R$ 367.896,00
DAS CULTURAS
R$ 217.418,00
E DAS CRIAES
R$ 85.497,00
IMVEL
R$ 1.970.811,00
Ou em nmeros redondos:
VALOR DO IMVEL
Abril de 2000
R$ 1.970.000,00
212
20.6 Anlise do mercado imobilirio e do valor

encontrado
O mercado da regio possui um grande nmero de imveis ofertados, na velocidade de venda deles considerada lenta, demorando em
mdia de seis meses a um ano entre a oferta e a efetiva venda, condio
esta tambm vlida para o resultado aqui apresentado.
O valor encontrado se analisado isoladamente pode parecer alto
quando comparado pesquisa de valores, no entanto, o imvel possui
uma infra-estrutura superior ao padro da regio, com aplicao de tecnologia de ponta e produtividades consideradas elevadas em funo do
tipo de explorao.
20.7 Encerramento
Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente laudo que
consta de 18 folhas impressas eletronicamente de um s lado, numeradas, timbradas e rubricadas, sendo esta ltima datada e assinada. Acompanham N anexos.
So Paulo, 20 de janeiro de 2005.

Engenheiro Agrnomo,
Membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliaes e
Percias de Engenharia de So Paulo IBAPE/SP,
Professor da cadeira Avaliao de imveis rurais em
diversos curso de ps-graduao, no Brasil.
Rural Appraiser, Membro da American Society of Farm Managers
and Rural Appraisers ASFMRA, Denver, Colorado, USA.
Relator da reviso das Normas Brasileiras para Avaliao de Imveis Rurais da ABNT.
Apndice
Legislao Profissional
AVALIAES E PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VLIDAS

SE ATENDIDAS AS EXIGNCIAS LEGAIS
AUTOR: CREA-SP
TRANSCRIO DE ARTIGO PUBLICADO NO JORNAL DO ADVOGADO, No 194 RGO OFICIAL DA ORDEM DOS ADVOGADOS DO
BRASIL, SECO DE SO PAULO.
I. Qualificaes profissionais do perito

A Constituio Federal atual incluiu no inciso XIII do artigo 5o que:
livre o exerccio de qualquer trabalho, ofcio ou profisso, atendidas
as qualificaes profissionais que a Lei estabelecer, o que demonstra
que o privilgio profissional no de todos, mas daqueles que vierem a
ser qualificados com as vantagens incomuns: o privilgio de exclusividade.
A alterao introduzida no artigo 145 do Cdigo de Processo Civil,
pela Lei no 7.270, de 10/12/1984, privilegia o trabalho dos peritos judiciais, quando dispe que sero escolhidos entre os profissionais de nvel
universitrio, devidamente inscritos no rgo de classe competente,
que devero comprovar especialidade na matria sobre a qual devero
opinar mediante certido do mencionado rgo profissional. Somente
nas localidades onde no houver profissionais qualificados, que preencham tais requisitos, a ento a indicao dos peritos ser de livre escolha do juiz. Esta excepcionalidade no ocorre no Estado de So Paulo.
214
II. Avaliaes e percias de engenharia so de

competncia de profissional habilitado
A engenharia de avaliaes e percias uma atividade profissional
que vem evoluindo muito nos ltimos anos, destacando-se na rea tecnolgica por meio de seu desenvolvimento, de forma transparente, no
meio das entidades de classe, despertando o interesse nesse crescente
mercado de trabalho.
Os trabalhos de avaliaes e percias devem obedecer rigorosamente s normas tcnicas, principalmente com o advento da Lei no
8.078, de 11/11/1990, que criou o Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor.
A partir desta Lei, o no atendimento de normas tcnicas considerado prtica abusiva, prevista no art. 39 inciso VIII da referida Lei:
Colocar no mercado de consumo qualquer produto ou servio em desacordo com as normas expedidas pelos rgos oficiais competentes ou, se
normas especificas no existirem, pela Associao Brasileira de Normas
Tcnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial CONMETRO.
Em consonncia com este dispositivo legal, deve-se verificar que
todas as normas brasileiras relativas avaliao dispem que a determinao desse valor de responsabilidade exclusiva dos profissionais
legalmente habilitados pelos CREAs Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.
A legislao especfica consagra tal privilgio, o que se acha disposto na Lei Federal no 5.194, de 24/12/1966, nos seus artigos 3o, 6o, 7o,
13 e 15 dos quais transcrevemos:
Art. 7o As atividades e atribuies profissionais do engenheiro, do
arquiteto e do engenheiro agrnomo consistem em:
c) estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, pareceres e divulgao tcnica.
Art. 13. Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de engenharia, de arquitetura e de agronomia, quer pblico, quer
particular, somente podero ser submetidos a julgamento das autoridades competentes e s tero valor jurdico quando seus autores forem
profissionais habilitados de acordo com esta Lei.
215
O Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia

CONFEA, regulamentou o assunto na Resoluo no 345/90, publicada
no DOU de 02/08/1990 Seo 1 pgina 14.737, na qual merecem especial destaque os artigos 1o, 2o, 3o, 4o e 5o, dos quais transcrevemos:
Art. 3o Sero nulas de pleno direito as percias e avaliaes e demais procedimentos indicados no artigo 2o quando efetivados por pessoas fsicas ou jurdicas no registradas nos CREAs.
Art. 4o Os trabalhos tcnicos indicados no artigo anterior, para sua
plena validade, devero ser objeto de Anotao de Responsabilidade
Tcnica (ART) exigida pela Lei no 6.496, de 07/12/1977.
III. Impugnao de laudo

O Cdigo de Processo Civil deixa taxativo que as percias sejam elaboradas por profissionais. Quando essas percias dependerem de conhecimentos tcnicos e cientficos inerentes a uma determinada profisso,
somente podero ser feitas por profissional habilitado. Por isso o
CREA-SP tem constantemente se manifestado sobre o cumprimento dos
imperativos legais, referentes ao exerccio da profisso, quando da nomeao de peritos ou admisso de assistentes, tendo em vista que seu
dever fiscalizar a atividade de seus prprios registrados, em defesa da
sociedade, velando pela qualidade tcnica do trabalho que realizam e
pela fiel observncia de um comportamento tico compatvel.
O CREA-SP entende que a elaborao de laudos de avaliaes e percias de engenharia por pessoas no registradas neste rgo nula de
pleno direito, entendimento este que est em total consonncia com
decises do Poder Judicirio, atravs de farta jurisprudncia que tomamos a liberdade de transcrever:
Exerccio indevido da funo de perito avaliador multa.
No lcito proceder as percias em quaisquer avaliaes sem o
concurso de profissionais habilitados, salvo em se tratando de local no
interior, em que no encontrem profissionais (Tribunal Federal de Recursos. Agravante: CREA-SP, Agravo de petio no 22.181. Relator: Ministro Henrique Dvila).
Desapropriao de rea suburbana promovida pela
COHAB/RS. Nomeao de perito legalmente qualificado laudo
nulo.
216
Em princpio, nas desapropriaes de imveis deve ser nomeado

perito (e assistentes tcnicos) o profissional habilitado do artigo 7o, letra
c, da Lei no 5.194/66, que regula o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo e obedecidas as disposies da
Resoluo no 218, de 29/06/1973, do CONFEA, que disciplina o exerccio das diferentes modalidades profissionais. (Tribunal de Justia do Rio
Grande do Sul. Apelao Cvel 33.448. Relator: Des. Athos Gusmo Carneiro).
Nomeao de perito sem registro no CREA inadmissibilidade recurso promovido.
A nomeao de perito judicial deve recair em profissional habilitado, a teor da Lei que regulamenta o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo (Lei 5.194/66), para que os
trabalhos realizados venham a ter validade jurdica (art. 13). Exerce ilegalmente qualquer das profisses referidas quem no possua registro no
CREA (Tribunal de Justia de Santa Catarina. Apelao Cvel no 2.663.
Relator: Des. Joo Martins).
Perito avaliaes de imveis necessidade de nomeao de engenheiro ou arquiteto aplicao da Lei no
5.194/66.
Versando a percia em avaliaes de bens imveis, o perito nomeado
deve ser engenheiro ou arquiteto, em conformidade com o art. 7o, letra
c, da Lei no 5.194/66, no tendo valia o laudo elaborado por quem no
dispe de formao profissional tcnica a respeito da questo (Tribunal
de Alada do Paran. Apelao Cvel no 3.519/66. Relator: Juiz Maranho de Loyola).
Recomendaes finais
O CREA-SP, vista de todo o exposto, recomenda a todos aqueles
que se valeram dos servios profissionais de um perito ou assistente tcnico ateno para os seguintes aspectos:
Que o profissional tenha comprovado, por meio de Certido, ter nvel universitrio, e estar devidamente registrado no seu Conselho Profissional, bem como quite com sua anuidade (art. 145 e do CPC);
217
Que na referida Certido estejam elencadas as suas atribuies

profissionais (conhecimentos especficos), compatveis com a matria
sobre a qual ir opinar (idem);
Em se tratando de avaliaes de imveis e percias de engenharia,
o profissional, alm da comprovao de habilitao no CREA, dever
quando da apresentao do laudo apresentar cpia da ART Anotao de
Responsabilidade Tcnica, devidamente preenchida e recolhida, em atendimento ao disposto no art. 1o da Lei Federal no 6.496, de 07/12/1977,
que define para os efeitos legais os responsveis tcnicos.
Alm dos engenheiros, arquitetos e engenheiros agrnomos, esto
sujeitos ao registro no CREA, sua fiscalizao, os seguintes profissionais: meteorologistas, gegrafos e gelogos.
Objetivando maior divulgao da legislao pertinente ao Sistema
CONFEA/CREAs, o CREA-SP, por meio do seu Departamento Jurdico,
coloca-se disposio de todos os que julguem necessria a obteno de
maiores subsdios, incluindo jurisprudncia relativa matria.
CREA-SP: Av. Brigadeiro Faria Lima, 2.614; Tel.: 0800-171811;
So Paulo SP.
A seguir apresentamos uma cpia do trabalho apresentado pelos
engenheiros Mendes Sobrinho & Yamanaka, no Congresso Pan-americano de Conservao de Solo.
Apndice
Instrues para o Emprego

do Aparelho Classificador
de Solos
CENTRAIS ELTRICAS DE SO PAULO S.A. CESP

Eng. Agr. Otvio Teixeira Mendes Sobrinho
Eng. Agr. Isidro Yamanaka
22.1 Resumo
A presente contribuio ao Congresso Pan-Americano de Conservao do Solo constitui apresentao de trabalho sobre um aparelho de
bolso para classificao prtica dos solos, segundo sua capacidade de
uso.
Presentemente, existem normas tcnicas universais disciplinando
a matria. No Brasil e, mais particularmente no Estado de So Paulo, os
institutos oficiais adotam a classificao para planejamento conservacionista. Entretanto, falta aos tcnicos, em geral, um aparelho de bolso que
permita fazer a classificao no campo, da rea em estudo.
Os autores mostram os inconvenientes da falta desse aparelho para
planejamento conservacionista, avaliao de propriedades, para cadastro rural, questes judiciais de terras e desapropriao de reas por interesse pblico.
Os autores no so inventores do aparelho mas se incumbiram de
aperfeioar alguns classificadores primitivos, certos de que o instrumento apresentado no representa a ltima palavra, esperam que surjam tipos melhorados.
Resolvemos dar ao aparelho o nome de CLASSIFICADOR NORTON
em homenagem a E.A. NORTON, Chief Physical Surveys Division do
220
Soil Conservation, dos EE.UU., pioneiro do mtodo cientfico da classificao de solos segundo a capacidade de uso.
22.2 Introduo
O trabalho ora apresentado ao Congresso Pan-Americano de Conservao do Solo constitui contribuio dos seus autores simplificao
e universalizao da classificao de solos para fins prticos.
A importncia do problema sentida, de forma aguda, no Brasil e,
acreditamos, em pases como o nosso, onde o baixo grau de educao
prestigia usos e costumes arcaicos, em detrimento da aplicao de mtodos baseados em normas tcnicas universais.
Planejamento de uso de solo uma decorrncia do aceleramento
do desenvolvimento econmico da agricultura. Cadastramento rural
constitui ponto de partida para qualquer reformulao de poltica agrria. Encorajamentos financeiros, ao incentivo do desenvolvimento rural,
depende de avaliao de imveis para garantia de emprstimos. Em todos esses casos a classificao de solo para medir-lhe a capacidade de
produo fundamental.
Por outro lado, prdios rsticos, quer para cadastramentos, taxao fiscal, emprstimos ou desapropriao para utilidade pblica, devem ter um valor. S por meio da classificao tcnica do fundirio
bsico, a terra, se poder atribuir-lhe valor adequado e preo, que a
medida desse valor, considerando o solo como unidade ou elemento capaz de produzir bens de impor-tncia econmica.
No Brasil, inclusive o Estado de So Paulo, no obstante sua condio de unidade evoluda do pas, prepondera um critrio simplista, para
classificao de terras. Quer para aes judiciais, para taxao territorial
por parte do poder pblico e mesmo para garantia de emprstimos pelos
institutos oficiais de financiamento, o mtodo arcaico vem sendo aceito.
Alm de incaracterstico, o processo rotineiro regionalizado, impedindo uniformizao de critrios a levantamentos da capacidade potencial de produo do solo.
A impreciso dos mtodos chamados prticos pode gerar arbitrariedade porque no logra emancipar-se da influncia pessoal do classificador. A histria de nosso tribunais, seja de justia ou de impostos e
taxas, rica de incoerncia, muitas vezes, menor por impercia dos ex-
221
pertos, do que pela impreciso dos mtodos de julgamento da capacidade de uso das terras e, conseqentemente, do seu valor.
Mesmo engenheiros agrnomos, quando nomeados peritos em
questes judiciais de terras, vm usando sistemas rotineiros falta de
processo acessvel que lhes permita classificar expedita e cientificamente o solo.
Exemplifiquemos, ainda com o nosso pas, acerca dos inconvenientes da inexistncia de mtodo prtico, mas apoiado em critrios cientficos, para avaliao da capacidade de produo do solo. Em diferentes
reas, os usos e costumes consagraram nomenclaturas regionais, para
designao da capacidade de produo do solo. Como produtos de empirismo, as denominaes so vagas. As terras geralmente so agrupadas, dentre outras, sob denominaes de: cultura, pastagem, cerrado, campo e no raro, se desdobram nas designaes de meia cultura, cultura de segunda, de terceira e, assim por diante, seguindo
uma inteira gama ditada pela imaginao do leigo falta de norma disciplinadora da matria.
Acontece que essa classificao tanto mais insistente quando se
sabe que usada, indistintamente, em extensos tratos de cho, geralmente por todo um Estado, embora a composio pedolgica dessas
reas seja heterognea. Uma cultura de primeira ao norte ou a leste
dessas regies facilmente corresponder a sua homnima ao sul ou a
oeste do mesmo territrio. Alm do mais, nomenclatura popular vaga
e, por isso aleatria. O mais hbil experto no ser capaz de estabelecer
limites definidos qualidades de terras, jamais encontrar elementos
para caracterizao do ponto onde acaba uma cultura de primeira e
onde principia a cultura de segunda.
H, praticamente, trs lustros conta o Estado de So Paulo com
uma seo de conservao do solo, no Instituto Agronmico, dedicada
pesquisa acerca do uso racional da terra na agropecuria. Paralelamente, uma diviso de Conservao do Solo e um Centro de Treinamento Bsico de Conservao do Solo, ambos do Departamento de
Engenharia e Mecnica da Agricultura, desempenham das funes de
extensionismo do bom uso da terra na explorao rural. Essas dependncias tcnicas da Secretaria da Agricultura deste Estado estabeleceram normas cientficas disciplinadoras da classificao das terras segundo a capacidade de uso ou de produo.
222
Estamos certos de que um instrumento de campo, como o classificador ora apresentado, muito auxiliar os especialistas desses departamentos.
Manda a sinceridade que confessemos no ser o classificador inveno nossa. Diversos colegas idealizaram instrumentos bem mais primitivos mas nem por isso perdem a virtude de pioneiros na matria.
Nosso mrito, se o tivermos, consiste na preocupao do assunto, no
aprimoramento do aparelho, e na sua divulgao, por meio deste certame, apresentando um classificador aperfeioado, tanto quanto possvel verstil, de fcil manejo e, o que importante, porttil, para ser
levado ao campo, semelhana de uma rgua de clculo de bolso.
Resolvemos dar ao aparelho o nome de CLASSIFICADOR NORTON
em homenagem a E.A. NORTON, Chief Physical Surveys Division do
Soil Conservation, dos EE.UU., pioneiro do mtodo cientfico da classificao de solos segundo a capacidade de uso.
22.3 Descrio do classificador Norton

O aparelho destinado classificao expedita da capacidade de
uso do solo, compem-se de duas peas MOSTRADOR e LINGETA
com as seguintes caratersticas e funes:
22.3.1 Manejo do classificador

O manejo do classificador reveste-se da mxima simplicidade. A
prpria descrio do aparelho sugere sua forma de funcionamento. Em
sntese, resume-se em fazer-se deslizar a LINGETA entre as faces do
MOSTRADOR:
1. para, atravs da janela a, Face A, proceder-se leitura dos smbolos representativos da variao dos fatores determinantes da capacidade de uso do solo;
2. para, atravs das janelas a e b, da Face B, proceder-se leitura final da classificao e respectiva forma de uso.
ponto pacfico que a LINGETA partindo do ponto deslizar, sem
retrocesso, sempre da direita para a esquerda do operador. A razo deste
fato reside no princpio de a capacidade de uso do solo condicionar-se ao
fator mximo de agravamento.
223
Esclarecimento necessrio
1. O CLASSIFICADOR no fornece resultados parciais, mas acusa a
classificao final da rea em estudo.
2. No caso de riscos de inundao o fator FERTILIDADE se altera,
quando se tratar de inundao freqente e muito freqente: em tais
circunstncias, a leitura, na LINGETA, feita da janela a do Mostrador, Face A, ajustando-se a esta a coluna hachurada 1-2 para inundao
freqente, 3-4-5 para muito freqente.
3. O fator DECLIVIDADE est simbolizado por meio de letras
maisculas, obedecendo a ordem alfabtica, na razo do agravamento
do fenmeno.
4. Os fatores da classificao, coluna b, do Mostrador, Face C
(fertilidade, pedregosidade, etc.) podem ser considerados como positivos ou negativos. No ltimo caso, sero designados como agravantes.
5. A classificao poder ser feita diretamente no campo, durante
uma inspeo, considerados os fatores positivos e os negativos locais. A
declividade reclama uso de aparelho para sua determinao que ir
desde o de um nvel de pedreiro, clinmetro de bolso ou nvel de trip.
Por outro lado, a classificao poder ser feita em gabinete, mediante
apontamentos em caderneta de campo, e sobre mapa de restituio fotogramtrica e o de solo, se necessrio.
6. H casos em que os fatores como fertilidade, profundidade,
embora positivos, no impediro que o solo seja classificado como de baixa capacidade de uso, uma vez que os acenados fatores sejam comprometidos pela declividade, pedregosidade ou eventualidade de inundao.
Exemplos concretos
Exemplo A: Solo com as seguintes caractersticas:
fertilidade
profundidade
permeabilidade
drenagem
inundao
pedregosidade
declividade
alta
80 cm
moderada
adequada
ocasional
35%
3%
224
eroso laminar
A eroso em sulcos
restam 10 cm do Horizonte
rasos e ocasionais
Manejando a LINGETA, da direita para a esquerda, sempre sem

retrocesso, faz-se desfiar, pela janela a do MOSTRADOR, Face A: a primeira coluna de LINGETA, na qual fertilidade alta est representada
pelo smbolo 1-2, drenagem adequada pelo smbolo 2; prosseguindo
o manejo, na segunda coluna da LINGETA, profundidade de 80 cm est
representada pelo smbolo 3, permeabilidade moderada pelo smbolo
1-3, declividade de 3% pelo smbolo B, eroso em sulcos rasos e ocasionais, pelo smbolo 7; na terceira coluna, inundao ocasional est representada pelo smbolo 1 i, eroso laminar, restando 10 cm de
horizonte A, pelo smbolo 3; na sexta coluna, pedregosidade de 35%
est representada pelo smbolo 5.
Terminada a manobra, o MOSTRADOR acusar, Face B, atravs
das janelas a e b, respectivamente Classe VI, Uso pastagem com
prticas simples.
Exemplo B: Solo com as seguintes caractersticas:
fertilidade
profundidade
permeabilidade
drenagem
inundao
pedregosidade
declividade
eroso laminar
A eroso em sulcos
muito alta
mais de 2 m
rpida
adequada
no ocorre
menos de 1%
3%
restam 20 cm do Horizonte
no ocorre
Procedendo como no exemplo anterior, sempre sem retrocesso da

LINGETA, na primeira coluna desta, fertilidade muito alta est representada pelo smbolo 1-2; profundidade de mais de 2 m pelo smbolo
1-2; permeabilidade rpida pelo smbolo 2; drenagem adequada pelo
smbolo 2; na segunda coluna, pedregosidade de menos de 1% pelo smbolo 2; declividade de 3% pelo smbolo 2.
225
Terminada a manobra, o MOSTRADOR acusar na Face B, atravs

das janelas a e b, respectivamente: Classe II, Uso lavouras com prticas simples.
22.4 O classificador detalhes

22.4.1 Figura I Mostrador, Face A
a
b
2
muito alta
alta
mdia
baixa
muito baixa
Profundidade
mais de 2 m
de 2 a 1 m
de 1 a 0,5 m
de 0,5 a 0,25 m
menos de 0,25 m
Permeabiliidade
muito rpida
rpida
moderada
lenta
muito fraca
Fertilidade
c
1
Drenagem
Excessiva
adequada
fraca
Inundao
Ocasional
freqente
mto freqente
Pedregosidade
sem pedras
< 1%
de 1 a 10%
DE 10 A 20%
DE 20 A 50%
> 50%
Declividade
(A) 0 a 2%
(B) 2 a 5%
(C) 5 a 10%
(D) 10 a 20%
(E) 20 a 40%
(F) > 40%
Eroso laminar
25 cm Hz A
15 a 25 cm
5 a 15 cm
< 5 cm
atingiu Hz A
vossorocas
Eroso em sulcos
7 rasos ocas.
8 rasos freq.
9 rasos mto freq.
10 md ocas.
11 md freq.
12 md mto freq.
13 prof. Ocas
14 prof. Freq
15 prof. Mto freq
16 mto prof. Ocas 17 mto prof. Freq
18 atingiu Hz C
janela para leitura dos smbolos representativos da variao dos fatores determinantes da capacidade
de uso do solo.
coluna dos fatores determinantes da capacidade de uso do solo.
quadro das convenes dos limites das variaes dos fatores determinantes da capacidade de uso do
solo.
22.4.2 Figura II Janela A, Mostrador, Face B

Classe
Uso
A janela atravs da qual se ler, na LINGETA, a Classe

B janela atravs da qual se ler, na LINGETA, a forma de uso
226
22.4.3 Figura III Lingeta, Face A

1-2
1-2
1-3
1-2
4
3-4-5
4
1-3-4
8-10
12-14
15-16
17-18
9-11-13
Compreende a tabela dos smbolos representativos da variao dos

fatores determinantes da capacidade de uso do solo.
22.4.4 Figura IV Lingeta, Face B

Retrata as Classes e respectivas formas de uso do solo.
Lavoura Lavoura com Lavoura com Lavoura
Pastagem
sem
prticas
prticas espordica;
sem
restries
prticas
intensas
Pasto
restries
I
II
III
IV
Pastagem Pastagem com

com
prticas
prticas
intensas;
simples
Florestas
VI
VII
Abrigo da
vida
silvestre
VIII
A Nova Norma da ABNT para

Avaliao de Imveis Rurais
Comentada
Em primeiro de julho de 2004 entrou em vigor o texto da reviso

da NBR 8.799/85, agora com a numerao 14.653-3, da qual fui o relator. A seguir, apresentaremos a norma com nossos comentrios e observaes para aplicao no dia-a-dia do engenheiro de avaliaes.
Sumrio
Prefcio
0 Introduo
1 Objetivo
2 Referncias normativas
3 Definies
4 Smbolos e abreviaturas
5 Classificao dos bens, seus frutos e direitos
6 Procedimentos de excelncia
7 Atividades bsicas
8 Metodologia aplicvel
9 Especificao das avaliaes
10 Procedimentos especficos
11 Apresentao de laudos de avaliao
ANEXOS
A Procedimentos especficos para a utilizao de modelos de regresso linear
B Procedimentos especficos para aplicao de fatores de homogeneizao
C Referncias bibliogrficas
A primeira novidade comea pela incluso dos Anexos A e B que
so normativos, ou seja, so obrigatrios. Neste caso, o Anexo A regulamenta os procedimentos para avaliao quando for utilizado modelo de
228
regresso (conhecida como inferncia estatstica), enquanto o Anexo B

regulamenta a aplicao de fatores de homogeneizao (a chamada homogeneizao clssica).
1 Objetivo
1.1 A presente Norma destina-se a detalhar as diretrizes e padres especficos de procedimentos para a avaliao de imveis rurais, especialmente quanto a:
a) instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas;
b) classificao da sua natureza;
c) descrio das atividades bsicas;
d) definio da metodologia bsica;
e) identificao do valor de mercado ou outra referncia de valor;
f) especificao das avaliaes;
g) requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao.
No item E, talvez a maior novidade deste texto: a existncia agora
da possibilidade do engenheiro de avaliaes identificar outro valor que
no o valor de mercado, ou como se chama tambm em publicaes internacionais, o valor de no mercado. A norma anterior previa apenas
um valor.
O item F tambm modificou o antigo sistema de nveis de preciso para especificao da avaliao que abriu duas classificaes:
Grau de Fundamentao e Grau de Preciso, que comentaremos no item
especfico mais adiante.
3 Definies
Para efeito desta parte da NBR 14.653, aplicam-se as definies da NBR
14.653-1 e as seguintes:
3.1 aproveitamento eficiente: Aquele recomendvel e tecnicamente
possvel para o local, numa data de referncia, observada a tendncia
mercadolgica na circunvizinhana, dentre os diversos usos permitidos
pela legislao pertinente.
Aqui temos um conceito muito prximo do conhecido como high
and best use, que permite ao avaliador definir os critrios de avaliao
que sero empregados. Normalmente esta necessidade aparece quando
nos deparamos com imveis em zonas de expanso urbana, e tambm
229
quando da necessidade de analisar a opo por estudar o uso com outra

atividade/produo vegetal.
3.2 contemporaneidade: Caracterstica de dados de mercado coletados em perodo onde no houve variao significativa de valor no mercado imobilirio do qual fazem parte.
comum a pergunta: numa pesquisa, posso utilizar dados pretritos? Este item da NBR nos ajuda a definir este limite de tempo, que
aquele onde no houve variao significativa de valor. Esta variao
significativa, no meu conceito seria algo como menos de 10%.
3.3 custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros aufervel no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nvel de risco e
liquidez.
O engenheiro de avaliaes deve ter especial ateno neste item,
porque o texto da norma refere-se a taxa de juros, que deve estar separada da previso de inflao. Por exemplo: atualmente a taxa selic
est em 16% ao ano; para uma previso de inflao de 6,5% ao ano, resulta como taxa de juros real o valor de: (1,16/1,065)-1 = 0,0892 ou
8,92% ao ano.
3.4 entidades tcnicas reconhecidas: Organizaes e instituies, representativas dos engenheiros de avaliaes e registradas no sistema CONFEA/CREA.
Os IBAPEs se enquadram neste conceito.
3.5 fator de classe de capacidade de uso das terras: Fator de
homogeneizao que expressa simultaneamente a influncia sobre o valor do imvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja, das
caractersticas intrnsecas e extrnsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de eroso ou inundao, profundidade, pedregosidade, entre outras.
3.6 fator de situao: Fator de homogeneizao que expressa simultaneamente a influncia sobre o valor do imvel rural decorrente de
sua localizao e condies das vias de acesso.
230
As definies destes dois fatores ajudam ao engenheiro de avaliaes entender e padronizar os conceitos, que j so utilizados h muito
tempo nos laudos.
3.7 funcionalidade de benfeitoria: Grau de adequao ou atualidade tecnolgica de uma benfeitoria em funo da sua viabilidade econmica no imvel e na regio.
Talvez um dos conceitos mais polmicos em laudos de avaliao,
porque envolve o conhecimento profundo tanto do imvel em estudo
viso micro, quanto da regio viso macro, tudo isto conciliado a independncia do engenheiro de avaliaes em relao as partes envolvidas,
ou seja, deve-se ter bom senso na aplicao deste conceito, evitando-se a
viso unilateral (apenas do vendedor ou apenas do comprador).
3.8 imvel rural: Imvel com vocao para explorao animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localizao.
Esta definio muito prxima da existente na Lei no 8.629 de
25/02/93, que no seu artigo quarto definiu imvel rural como: o prdio
rstico de rea contnua, qualquer que seja a sua localizao, que se destine ou possa se destinar explorao agrcola, pecuria, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial.
3.9 situao do imvel: Compreende a localizao em relao a um
centro de referncia e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade.
Este centro de referncia pode ser uma cidade, uma indstria, um
centro de processamento, uma estrada principal.
3.10 terra bruta: Terra no trabalhada, com ou sem vegetao natural.
3.11 terra cultivada: Terra com cultivo agrcola.
3.12 terra nua: Terra sem produo vegetal ou vegetao natural.
3.13 valor econmico: Valor presente da renda lquida aufervel
pelo empreendimento ou pela produo vegetal, durante sua vida econ-
231
mica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade

de igual risco.
4 Smbolos e abreviaturas
4.1 Para os efeitos desta Norma, recomendam-se as notaes, os smbolos grficos e as convenes literais j normalizadas no Manual Brasileiro
para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra III aproximao
(Ministrio da Agricultura/Sociedade Brasileira para Cincia do Solo.
ETA Escritrio Tcnico de Agricultura Brasil/Estados Unidos).
4.2 As notaes adotadas devem ser devidamente explicitadas, com indicao de suas respectivas unidades de medida.
4.3 As unidades de medida devem obedecer ao Decreto Federal 81.621
de 3 de maio de 1978.
Destaca-se aqui a necessidade de que o engenheiro de avaliaes
apresente em seu laudo a definio das notaes apresentadas, assim
como, que sejam respeitadas as unidades de medidas oficiais. Esta necessidade tem sua razo devido as diferentes unidades de rea existentes no Brasil, como por exemplo: alqueire paulista (24.200 m), alqueire
mineiro (48.400 m), alqueire goiano (96.800 m), enquanto a unidade
oficial o hectare (10.000 m), sem falar em outras medidas como tarefa, braa, quadra, etc.
5 Classificao dos bens, seus frutos e direitos
5.1 Classificao dos imveis rurais
So classificados quanto a:
5.1.1 Dimenso
a) pequeno at 4 mdulos fiscais;
b) mdio de 4 a 15 mdulos fiscais;
c) grande acima de 15 mdulos fiscais.
5.1.2 Explorao
a) no explorado;
b) de lazer e turismo;
c) de agricultura;
d) de pecuria;
e) de silvicultura;
232
f) agro-industrial;
g) misto.
A classificao por dimenso atende a Lei 8.629/93 e a por explorao
procura informar que deve-se utilizar dados de pesquisa (quando da
aplicao do mtodo comparativo direto de dados) de mesma atividade.
5.2 Classificao dos componentes dos imveis rurais
5.2.1 Terras
5.2.1.1 As terras so enquadradas segundo o Sistema de Classificao
da Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para
Levantamento da Capacidade de Uso da Terra III aproximao, ou o
que vier a substitu-lo para fins de avaliao de imveis rurais.
5.2.1.2 Quanto ao seu estgio de explorao atual, as terras so classificadas como:
a) terra bruta;
b) terra nua;
c) terra cultivada.
Destaca-se neste item a manuteno da obrigatoriedade de se enquadrar as terras no Sistema de Capacidade de Uso, exigncia que j vinha do
texto anterior (NBR 8.799/85). A explicao reside na padronizao da nomenclatura para qualquer lugar do Brasil.
A novidade aparece na classificao das terras pelo seu estgio de
explorao, cujas definies j foram apresentadas no item 3 da norma.
5.2.2 Benfeitorias
a) produo vegetal (culturas);
b) construes (exemplos: casa, galpo, cercas) e instalaes (exemplos:
rede de energia eltrica, rede de distribuio de gua).
A novidade aqui a substituio dos termos benfeitorias reprodutivas e no reprodutivas por produo vegetal e construes e instalaes respectivamente.
c) obras e trabalhos de melhoria das terras.
5.2.3 Mquinas e equipamentos fixos ou removveis
5.2.4 Veculos
5.2.5 Semoventes
233
5.2.6 Recursos naturais

a) florestais;
b) hdricos;
c) minerais.
5.3 Frutos
a) rendas de explorao direta;
b) aluguel;
c) arrendamento;
d) parcerias.
5.4 Direitos
a) servides;
b) usufrutos;
c) concesses;
d) comodatos;
e) direitos hereditrios;
f) direitos possessrios;
g) outros.
6 Procedimentos de excelncia
Consultar seo 6 da NBR 14.653-1:2001.
A seo 6 da NBR 14.653-1:2001 corresponde a:
6. Procedimentos de excelncia
O Engenheiro de Avaliaes deve adotar os procedimentos descritos de
6.1 a 6.7.
6.1 Quanto capacitao profissional
Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas, quando necessrio.
6.2 Quanto ao sigilo
Considerar como confidencial o resultado do trabalho realizado e toda
informao tcnica, financeira ou de outra natureza, recebida do cliente.
234
6.3 Quanto propriedade intelectual

Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessria citao. No caso de trabalhos no publicados, obter autorizao para reproduzi-lo. Ao reproduzir, faz-lo sem truncamentos, de modo a expressar
corretamente o sentido das teses desenvolvidas.
6.4 Quanto ao conflito de interesses
Declinar da sua contratao e informar as razes ao cliente, se houver
motivo de impedimento ou suspeio em decorrncia de conflito de interesse.
6.5 Quanto independncia na atuao profissional
Assessorar com independncia a parte que o contratou, com o objetivo de
expressar a realidade.
6.6 Quanto competio por preos
Evitar a participao em competies que aviltem honorrios profissionais.
6.7 Quanto difuso do conhecimento tcnico
Envidar esforos na difuso de conhecimentos para a melhor e mais correta compreenso dos aspectos tcnicos e assuntos relativos ao exerccio
profissional. Expressar-se publicamente sobre assuntos tcnicos somente
quando devidamente capacitado para tal.
Outra novidade no texto, esta seo refere-se basicamente a tica
profissional, quando remete a capacitao, sigilo, propriedade intelectual, interesses, independncia, competio e difuso de conhecimento,
itens que o engenheiro de avaliaes deve observar para que seu trabalho seja respeitado.
7 Atividades bsicas
7.1 Generalidades
recomendvel que o engenheiro de avaliaes esclarea, por ocasio da
contratao, aspectos essenciais para definir o mtodo avaliatrio e
eventuais nveis de fundamentao e preciso que pretende atingir, entre
outros:
finalidade: desapropriao, aquisio, arrendamento, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros;
235
objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de arrendamento;

outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedio, preo de liquidao forada; indicadores de viabilidade e outros;
prazo limite previsto para apresentao do laudo;
condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.
As atividades bsicas correspondem s seguintes etapas:
conhecimento e requisio de documentao;
vistoria;
coleta de dados;
diagnstico do mercado;
escolha e justificativa dos mtodos e critrios de avaliao;
tratamento dos dados de mercado;
clculo do valor do imvel.
Nesta seo, o texto comea a descrever sobre o processo de avaliao em si, com recomendaes no sentido de informar ao engenheiro de
avaliaes itens bsicos que devem ser observados, como definir a finalidade da avaliao.
A necessidade desta recomendao decorre da abertura neste texto
da existncia de outros valores que no o valor de mercado, por isto, a
importncia de definir a finalidade.
Tambm aparece neste item o laudo de uso restrito que foi definido na NBR 14.653-1:2001 como sendo: Obedece a condies especficas pr combinadas entre as partes contratantes, e no tem validade para
outros usos ou exibio para terceiros, fato que deve ser explicitado no laudo.
Sobre as etapas do processo de avaliao, destacamos a lgica da sequncia de passos que comea com a documentao dos bens at o clculo
do valor, passando pela coleta de dados, escolha da metodologia e tratamento dos dados, entre outros.
7.2 Conhecimento e requisio de documentao
Reportar-se a 7.1 e 7.2 da NBR 14.653-1:2001.
Estes itens da Parte 1 so:
236
7.1 Requisio da documentao

Cabe ao engenheiro de avaliaes solicitar ao contratante ou interessado
o fornecimento da documentao relativa ao bem, necessria realizao do trabalho.
7.2 Conhecimento da documentao
7.2.1 recomendvel que, ao iniciar o procedimento de avaliao, a primeira providncia do engenheiro de avaliaes seja tomar conhecimento
da documentao disponvel.
7.2.2 Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda
a documentao necessria ou esclarecer eventuais incoerncias, o engenheiro de avaliaes dever julgar sobre a possibilidade de elaborar a
avaliao. Em caso positivo, dever deixar claramente expressas as ressalvas relativas insuficincia ou incoerncia da informao, bem como
os pressupostos observados assumidos em funo dessas condies.
Note que o texto da norma define como responsabilidade do engenheiro de avaliaes solicitar ao contratante a documentao necessria
para a elaborao do laudo de avaliao. Um exemplo: se o engenheiro
entender que necessrio um levantamento topogrfico dos bens, ele
deve solicitar ao contratante antes do incio dos trabalhos.
Uma vez apresentada a documentao, o texto recomenda que o
engenheiro tome conhecimento. Note bem: o texto deixa bem claro que
no cabe ao engenheiro analisar a documentao, o que seria uma percia e no uma avaliao; neste caso, um servio completamente diferente, que deve ser contratado em separado, se necessrio.
Aps conhecer a documentao, cabe ao profissional definir a possibilidade ou no de se elaborar o trabalho. Por exemplo: a documentao fornecida aponta uma rea escriturada diferente da real; neste caso,
o engenheiro deve deixar bem claro as ressalvas que podem acontecer
por causa deste pressuposto.
7.3 Vistoria
A vistoria visa permitir ao engenheiro de avaliaes conhecer, da melhor
maneira possvel, o imvel avaliando e o contexto imobilirio a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Alm do previsto na NBR
14.653-1, devem ser observados os aspectos relevantes na formao do
237
valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade da avaliao,

constantes dos subitens ordenados a seguir.
O que est previsto na NBR 14.653-1:2001 o seguinte:
7.3 Vistoria do bem avaliando
7.3.1 Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossvel o acesso ao bem avaliando, admite-se a
adoo de uma situao paradigma, desde que acordada entre as partes
e explicitada no laudo.
7.3.2 A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes com o
objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequao ao
seu segmento de mercado, da resultando condies para a orientao da
coleta de dados.
7.3.3 recomendvel registrar as caractersticas fsicas e de utilizao
do bem e outros aspectos relevantes formao do valor.
7.3.4 O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnolgicas
que possam vir a afetar o valor do bem avaliando dever ser explicitado
e suas conseqncias apreciadas.
Mais uma novidade no texto da NBR: primeiro, est bem claro que
a vistoria dos bens imprescindvel, mas, na impossibilidade desta, admite-se a adoo de uma situao paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
Situao paradigma foi definida na NBR 14.653-1:2001 como
sendo: Situao hipottica adotada como referencial para avaliao de
um bem.
Ou seja, desde que acordado entre o engenheiro de avaliaes e o
contratante e explicitado no laudo, pode-se definir uma situao hipottica para avaliar bens cuja vistoria no possvel.
A seguir, encontramos no texto a recomendao de que as caractersticas fsicas e de utilizao dos bens seja registrada. Por exemplo, este
registro pode ser fotogrfico, entre outros.
Tendo o engenheiro conhecimento de fatos (estudos, projetos ou
perspectivas) que podem afetar o valor dos bens, estes devem ser apresentados no laudo, com a apreciao das conseqncias.
238
7.3.1 Caracterizao da regio

a) aspectos fsicos: relevo e classes de solos predominantes, ocupao
existente e tendncias de modificao a curto e mdio prazos, clima, recursos hdricos;
b) aspectos ligados infra-estrutura pblica, como canais de irrigao,
energia eltrica, telefonia, sistema virio e sua praticabilidade durante o
ano agrcola;
c) sistema de transporte coletivo, escolas, facilidade de comercializao
dos produtos, cooperativas, agroindstrias, assistncia tcnica agrcola,
sistemas de armazenagem de produtos e insumos, comrcio de insumos e
mquinas agrcolas e rede bancria;
d) estrutura fundiria, vocao econmica, disponibilidade de mo-deobra;
e) aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, posturas
legais para o uso e a ocupao do solo, restries fsicas e ambientais
condicionantes do aproveitamento.
Aqui o texto se preocupa em que o engenheiro de avaliaes tenha
conhecimento dos aspectos primodiais da regio, que podem influenciar
no valor dos bens, desde os aspectos fsicos (solos por exemplo) at a legislao que interfere no aproveitamento dos bens, passando pela infra-estrutura, condies de transporte e at vocao econmica, entre
outros aspectos.
7.3.2 Caracterizao do imvel
7.3.2.1 Caractersticas gerais
a) denominao;
b) dimenses rea registrada e rea levantada topograficamente,
quando existente;
c) limites e confrontaes;
d) situao;
e) destinao;
f) recursos naturais;
g) sistema virio interno;
h) telefonia; rede de energia eltrica interna;
i) utilizao econmica atual e condicionantes legais.
239
Depois de caracterizar a regio, o texto entra no imvel avaliando,

o qual deve ter suas caractersticas descritas no laudo.
7.3.2.2 Caracterizao das terras
a) aspectos fsicos;
b) identificao pedolgica;
c) classificao da capacidade de uso das terras, conforme 5.2.1.1;
d) condicionantes legais.
Em seguida, na caracterizao das terras, o texto remete a classificao no sistem de classes de capacidade de uso das terras, bem como
sua identificao pedolgica.
7.3.2.3 Caracterizao das construes e instalaes
a) dimenses;
b) aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e tecnolgicos);
c) estado de conservao, idade aparente, vida til;
d) aspectos funcionais;
e) condicionantes legais.
7.3.2.4 Caracterizao das produes vegetais
a) estado vegetativo;
b) estgio atual de desenvolvimento, estado fitossanitrio (infestao de
doenas, pragas e invasoras), nvel tecnolgico;
c) produtividades esperadas, riscos de comercializao;
d) adaptao regio, considerando o risco de ocorrncia de intempries;
Na caracterizao das construes e instalaes o texto refere-se as
caractersticas que iro influenciar na avaliao, assim como na das produes vegetais, citando o mnimo de informaes necessrias.
7.3.2.5 Caracterizao das obras e trabalhos de melhoria
das terras
Devem ser caracterizadas as obras e trabalhos de melhoria que no foram enquadrados quando da classificao da capacidade de uso das terras, nos seguintes aspectos:
240
a) dimenses e quantidade;
b) aspectos qualitativos e tecnolgicos;
c) estado de conservao, idade aparente, vida til;
d) aspectos funcionais;
7.3.2.6 Caracterizao das mquinas e equipamentos
a) fabricante, tipo (marca, modelo, ano de fabricao, nmero de srie);
b) caractersticas tcnicas (exemplo: potncia, capacidade operacional);
c) estado de conservao e funcionalidade.
Seguindo a mesma linha, a caracterizao de obras e trabalhos de
melhorias das terras que no foram considerados na classificao das
terras assim como a de mquinas e equipamentos, visa a lembrar ao
engenheiro de avaliaes, quais o mnimo de informao necessria
para a identificao do valor dos bens.
7.3.2.7 Caracterizao das atividades pecurias
a) espcie, raa, categoria dos animais;
b) ndices zootcnicos e aspectos sanitrios;
c) manejo, alimentao e outros.
7.3.2.8 Caracterizao de outras atividades (agroindstria, turismo rural, hotelaria, minerao)
7.3.2.9 Recomenda-se que a caracterizao do bem avaliando seja
complementada com a apresentao de cartografia, desenhos, fotografias, imagens de satlite e outros documentos que esclaream aspectos relevantes, com citao da respectiva autoria.
E concluindo a seo, o texto aponta as informaes bsicas sobre a
pecuria e apenas cita outras atividades, para as quais cabe ao engenheiro de avaliaes definir os itens mnimos de caracterizao.
Como exemplo, a norma recomenda o uso dos mais diversos recursos existentes que permitam identificar e caracterizar os bens avaliandos,
como mapas cartogrficos, imagens de satlite, fotos (onde inclumos aerofotos), desde que acrescentem subsdios para a avaliao.
241
7.4 Pesquisa para estimativa do valor de mercado

7.4.1 Planejamento da pesquisa
Na pesquisa, o que se pretende a composio de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto
possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda a evidncia disponvel. Esta etapa deve iniciar-se pela caracterizao e delimitao do
mercado em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos existentes ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor.
Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so
relevantes para explicar a formao de valor e estabelecidas as supostas
relaes entre si e com a varivel dependente.
A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s tcnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e
abordagem de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas,
entre outros).
Nesta seo, o texto nos apresenta os passos fundamentais para se
conseguir uma amostra de dados, que seja representativa do valor de
mercado. O primeiro passo a delimitao da rea de abrangncia, que
deve ser tambm funo da experincia profissional. O segundo a
identificao das variveis, com determinao das relaes destas com a
varivel dependente, que o valor dos bens. A forma de se pesquisar estas informaes vai desde a abordagem at a elaborao de fichas para
orientar a coleta de dados.
7.4.2 Identificao das variveis do modelo
As variveis do modelo so identificadas como:
a) Varivel dependente
Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma
investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos preos (por exemplo, preo total ou unitrio, moeda de referncia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade
nas unidades de medida.
242
Comeando a aprofundar mais, o texto aqui entra na definio da

varivel dependente, ou seja, aquela que se deseja encontrar. Nada mais
do que o preo dos bens, que pode ser o total ou unitrio, e ainda, qual a
moeda de referncia, item muito comum em imveis rurais, que por vrias vezes expressa o valor em arrobas de boi, sacas de soja, etc.
b) Variveis independentes
As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (rea,
classes de capacidade de uso das terras, entre outros), de situao
(acesso, localizao, distncia a centro de referncia, entre outros) e econmicas (oferta ou transao, poca, condio do negcio vista ou a
prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variveis consideradas
importantes no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa.
Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas.
As diferenas qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:
a) por meio de codificao, com o emprego de variveis booleanas (por
exemplo: condies maior do que ou menor do que, sim ou no);
b) pelo emprego de variveis proxy (por exemplo: padro construtivo
expresso pelo custo unitrio bsico);
c) por meio de cdigos alocados (por exemplo: padro construtivo baixo
igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3).
Para se encontrar a varivel dependente preo do imvel o engenheiro de avaliaes precisa identificar quais as variveis independentes, que usualmente so aquelas que expressam caractersticas fsicas,
de situao ou localizao e econmicas.
Estas, por sua vez, so fruto do conhecimento profissional, associado a estudos e trabalhos, alm daquelas que iro se revelar somente
quando dos clculos.
A preferncia deve ser por variveis quantitativas, mas como isto
nem sempre possvel, se forem adotadas variveis com diferenas qualitativas, deve-se dar preferncia para a caracterizao destas por meio
de codificao, com o emprego de variveis booleanas (por exemplo:
condies maior do que ou menor do que, sim ou no); na im-
243
possibilidade de uso deste sistema, a segunda opo o uso de variveis

proxy, como por exemplo, o valor das produes vegetais para express-las; e em terceira e ltima opo, o uso de cdigos alocados, ou
notas como se conhece normalmente, como a adoo das escalas de solos para expressar as diferentes classes de capacidade de uso das terras.
7.4.3 Levantamento de dados
7.4.3.1 Tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa
para explicar o comportamento do mercado, no qual o imvel avaliando
est inserido.
O conceito de amostra representativa fica a cargo do engenheiro de
avaliaes, com as restries impostas no captulo Especificao das
Avaliaes.
7.4.3.2 Observar o disposto em 7.4.2 da NBR 14.653-1:2001.
O item 7.4.2 da NBR 14.653-1:2001 tem o seguinte texto:
7.4.2 Aspectos Qualitativos
Na fase de coleta de dados recomendvel:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possveis
aos do bem avaliando;
A semelhana dos dados de mercado para com o objeto da avaliao tem os limites definidos na seo Especificao das Avaliaes.
b) identificar e diversificar as fontes de informao, sendo que as informaes devem ser cruzadas, tanto quanto possvel, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;
A diversificao das fontes de informao uma barreira natural,
quando estamos falando de imveis rurais, que tem um nmero menor
de profissionais atuando na comercializao.
c) identificar e descrever as caractersticas relevantes dos dados de mercado coletados;
As caractersticas relevantes dos dados de mercado devem ter o
mesmo grau de detalhamento adotado para descrever estas mesmas informaes no imvel avaliando.
244
d) buscar dados de mercado de preferncia contemporneos com a data

de referncia da avaliao.
7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatrio. Nesta etapa, o engenheiro de avaliaes investiga o mercado, coleta
dados e informaes confiveis preferentemente a respeito de negociaes realizadas e ofertas, contemporneas data de referncia da avaliao, com suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de
localizao. As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel. A
necessidade de identificao das fontes deve ser objeto de acordo entre os
interessados. No caso de avaliaes judiciais, obrigatria a identificao das fontes.
Neste ponto o texto da norma d preferncia a dados de mercado
que sejam negcios realizados e ofertas lembramos que a primeira
deve desconsiderar dados venais, que no tem relao com valor de
mercado. A identificao das fontes e caracterizao dos dados j foi comentada no item anterior. A obrigatoriedade de identificao das fontes
ficou a cargo de acordo entre as partes, ma lembramos que existem restries sobre o mesmo tema quando da especificao da avaliao.
7.4.3.4 Os dados de oferta so indicaes importantes do valor de mercado. Entretanto, deve-se considerar superestimativas que em geral
acompanham esses preos e, sempre que possvel, quantific-las pelo
confronto com dados de transaes.
Aqui a norma faz referncia ao fator elasticidade da oferta muito
citado em trabalhos e laudos, que deve ser confrontado com transaes
para que seja calculado.
7.4.3.5 No uso de dados que contenham opinies subjetivas do informante, recomenda-se:
a) visitar cada imvel tomado como referncia, com o intuito de verificar todas as informaes de interesse;
b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
c) confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a conferir
maior confiabilidade aos dados coletados.
Especial importncia deve-se dar a este item, que pela primeira vez
fala em visita aos dados da pesquisa, para verificao das informaes
245
relevantes, e quando necessrio, consultar mais de uma fonte de informao.

7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas caractersticas descritas
pelo engenheiro de avaliaes at o grau de detalhamento que permita
compar-los com o bem avaliando, de acordo com as exigncias dos
graus de preciso e de fundamentao.
O texto novamente destaca a importncia do grau de detalhamento
das caractersticas dos dados de mercado comparvel ao dedicado no
imvel avaliando, respeitando os mnimos exigidos na especificao das
avaliaes.
7.4.3.7 Especial ateno deve ser dada classificao de terras dos dados de mercado.
Destacamos aqui que, a classificao das terras deve atender ao previsto nesta norma, ou seja, no sistema de capacidade de uso das terras.
7.4.3.8 Somente so aceitos os seguintes dados de mercado:
a) transaes;
b) ofertas;
c) opinies de engenheiro de avaliaes ligados ao setor imobilirio rural;
d) opinies de profissionais ligados ao setor imobilirio rural;
e) informaes de rgos oficiais.
A classificao por ordem, numa norma da ABNT, implica em preferncia de escolha.
7.5 Diagnstico do mercado
Reportar-se a 7.7.2 da NBR 14.653-1:2001.
O item 7.7.2 desta NBR define:
7.7.2 Diagnstico do mercado
O engenheiro de avaliaes, conforme a finalidade da avaliao, deve
analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar, no
laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possvel, relatar a estrutura,
a conduta e o desempenho do mercado.
246
A norma exige que seja informado no laudo a liquidez do imvel, e

se possvel, pede que o engenheiro de avaliaes informe as condies
do mercado imobilirio local, atravs do relato da estrutura, conduta e
desempenho.
7.6 Escolha da metodologia
Reportar-se a 7.5 da NBR 14.653-1:2001.
Consta neste item o seguinte:
7.5 Escolha da metodologia
A metodologia escolhida deve ser compatvel com a natureza do bem
avaliando, a finalidade da avaliao e os dados de mercado disponveis.
Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel preferir o
mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme definido no
item 8.2.1.
8.2.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos
atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra.
A recomendao do texto conduz o engenheiro de avaliaes a escolher o mtodo de avaliao compatvel com os bens avaliandos em
conjunto com a finalidade da avaliao e em funo dos dados disponveis na poca, com a ressalva para quando a finalidade for identificao
do valor de mercado, que neste caso deve-se dar preferncia ao mtodo
comparativo direto de dados de mercado.
Este mtodo consiste em comparar, por meios de tratamentos tcnicos, dados de uma amostra com os bens avaliandos. bvio que estes
dados devem ser comparveis, ou seja, semelhantes aos bens avaliandos.
7.7 Tratamento dos dados
7.7.1 Preliminares
7.7.1.1 recomendvel, preliminarmente, a sumarizao das informaes obtidas sob a forma de grficos que mostrem as distribuies de freqncia para cada uma das variveis, bem como as relaes entre elas.
Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra, a influncia das possveis variveis-chave sobre os preos e a forma de variao, possveis dependncias entre elas, identificao de pontos atpicos, entre outros.
247
Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenas a priori do engenheiro de avaliaes, bem como permitir a formulao de novas hipteses.
Nesta seo o texto comea a descrever conceitos de como o engenheiro de avaliaes deve fazer o tratamento dos dados. Como sugesto,
o texto recomenda que sejam elaborados grficos para permitir a comparao das crenas a priori do engenheiro com as respostas obtidas
no mercado, com a anlise do equilbrio da amostra, das variveis-chave,
pontos atpicos dentre diversos outros aspectos.
7.7.1.2 Nos casos de transformao de pagamento parcelado ou
prazo de um dado de mercado para preo vista, esta deve ser realizada
com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e representativa
da mdia praticada pelo mercado, data correspondente a esse dado,
discriminando-se a fonte.
Aqui temos uma continuidade do texto da norma anterior, mantendo a determinao para o engenheiro de avaliaes adote uma taxa
de desconto representativa do mercado e lquida (apenas juros, sem correo monetria).
7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes
disponveis:
Tratamento por fatores homogeneizao por fatores e critrios, fundamentados por estudos conforme 7.7.2.1, e posterior anlise estatstica
dos resultados homogeneizados.
Tratamento cientfico tratamento de evidncias empricas pelo uso de
metodologia cientfica que leve induo de modelo validado para o
comportamento do mercado.
O conhecido critrio de homogeneizar os dados ou tratamento
clssico ganhou o nome de tratamento por fatores e o uso de regresso
mltipla ficou como tratamento cientfico, que por uma incoerncia ficou definido como tratamento de evidncias empricas.
7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado, uma vez que no considera todas as suas
248
informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientficos na sua

elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o
exame final dos resultados.
Como as normas internacionais, o texto aqui preocupou-se em apenas chamar a ateno para que o engenheiro de avaliaes lembre-se de
tratar sua avaliao como um trabalho cientfico, que pode ser reproduzido a qualquer tempo e lugar.
7.7.1.5 O poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do
grfico de preos observados na abscissa versus valores estimados pelo
modelo na ordenada, que deve apresentar pontos prximos da bissetriz
do primeiro quadrante. Alternativamente, podero ser utilizados procedimentos de validao.
Entendo este pargrafo como um dos mais significativos das mudanas introduzidas pela norma. Como relator, cabe aqui um elogio ao
esforo do colega e amigo Eng. Eduardo Rottmann que teve a idia inicial e soube converser aos demais membros da importncia e praticidade deste item.
Neste livro, eu j tinha tomado a liberdade de apresentar como se
determina este grfico, que agora obrigatrio nos laudos.
7.7.2 Tratamento por fatores
7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas, revisados periodicamente e devem especificar claramente a regio para a
qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de
homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo de mercado
especfico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliao.
Mais uma inovao: a recomendao de que devem ser utilizados
fatores publicados por entidades que tenham relao com a engenharia
de avaliaes. Como esta realidade deve demorar at que os estudos estejam prontos (uma vez que depedem dos esforos de ns mesmo, membros destas entidades), o texto permite o uso de outros fatores desde que
o profissional junte aos laudos os trabalhos que deram origem a estes.
249
7.7.2.2 A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:

a) correta identificao dos dados de mercado, devendo constar a localizao, a especificao e quantificao das principais variveis levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no modelo;
b) identificao das fontes de informao e sua confiabilidade;
c) nmero de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com
o grau de fundamentao;
d) sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito
sua localizao, destinao e capacidade de uso das terras.
Venho aqui fazer um mea culpa. Este item deve ser respeitado
tanto no tratamento por fatores quanto no tratamento cientfico, mas no
texto final, por um lapso da comisso, constou apenas no primeiro.
Neste item a norma exige que os dados de mercado sejam descritos
de forma a permite a identificao dos mesmos, bem como a indicao
das fontes de informao, do nmero de dados em relao ao grau de
fundamentao e a sua semelhana quanto a localizao, destinao e
capacidade de uso dos dados em relao ao imvel avaliando.
7.7.2.3 No caso de utilizao de tratamento por fatores, deve ser observado o anexo B.
O anexo B regulamenta o uso dos fatores e ser analisado mais a
frente.
7.7.3 Tratamento cientfico
7.7.3.1 Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formao de valores devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser intentadas medidas
corretivas, com repercusso na classificao dos graus de fundamentao e preciso.
7.7.3.2 Os dados de mercado no podem ser submetidos a tratamento
prvio por fatores de homogeneizao.
Aqui o texto probe que utilizem fatores quando da opo pelo uso
de regresso linear, o que deve acarretar mudanas significativas, porque, s de classes de capacidade de uso das terras temos no mnimo oito,
que agora so oito variveis, sem contar localizao, etc.
250
7.7.3.3 Outras ferramentas analticas para a induo do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliaes, tais como redes neurais artificiais, regresso espacial e anlise
envoltria de dados, podero ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista terico e prtico, com a incluso de validao,
quando pertinente.
Mais novidade na norma, quando se permite o uso de ferramentas
ainda com pouca base de testes comprovados, mas desde que se apresentem a validao.
7.7.3.4 No caso de utilizao de modelos de regresso linear, deve ser observado o anexo A.
Assim como foi criado o Anexo B para o item anterior, criou-se o
Anexo A para regulamentar o uso de regresso linear.
7.8 Identificao do valor de mercado
7.8.1 Reportar-se a 7.7.1 da NBR 14.653-1:2001.
Diz este item da Parte 1:
7.7.1 Valor de mercado do bem
A identificao do valor deve ser efetuada segundo a metodologia que
melhor se aplique ao mercado de insero do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado, permitindo-se:
a) arredondar o resultado de sua avaliao, desde que o ajuste final no
varie mais de 1% do valor estimado;
b) indicar a faixa de variao de preos do mercado admitida como tolervel em relao ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.
Novamente a norma fica conceitual, apenas indicando a linha geral
a ser adotada pelo engenheiro, permitindo um arredondamento e a indicao de uma faixa de variao.
7.8.2 O valor de mercado deve considerar o aproveitamento eficiente do
imvel.
251
O conceito de aproveitamento eficiente (veja o item definio)

guarda muita semelhana com o conceito de high and best use das
normas americanas.
8 Metodologia aplicvel
8.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado
Ao utilizar inferncia estatstica com modelos de regresso linear, consultar os requisitos mnimos estabelecidos no anexo A. No caso de utilizao de tratamento por fatores, consultar o anexo B.
Como j dissemos, os Anexos A e B regulamentam o uso do mtodo
comparativo direto de dados de mercado.
8.2 Mtodo da capitalizao da renda
8.2.1 As avaliaes de empreendimentos de base rural devero observar
as prescries da NBR 14.653-4:2002.
A Parte 4 descreve os mtodos e critrios para avaliao de empreendimentos.
Comentaremos estas recomendaes quando da anlise dos Procedimentos Especficos para produes vegetais (item 10.3).
252
8.3 Mtodo involutivo

O mtodo involutivo, conforme definido em 8.2.2 da NBR 14.653-1:2001,
compreende as seguintes etapas.
A definio que consta na Parte 1 da NBR a seguinte:
8.2.2 Mtodo involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento
eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est inserido,
considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do
produto.
Pela definio podemos identificar o valor de uma fazenda atravs
do estudo de viabilidade de um empreendimento compatvel com o imvel, o que pode ser compreendido tambm como a anlise de implantao de nova atividade, como por exemplo, a troca de cana-de-acar por
laranja numa fazenda at a implantao de parcelamento de reas menores. Este empreendimento deve ser definido pelo engenheiro de avaliaes, baseado nas recomendaes a seguir definidas.
8.3.1 Vistoria
Deve ser realizada de acordo com 7.3.
Esta seo j foi comentada.
8.3.2 Projeto hipottico
Na concepo do projeto hipottico, o engenheiro de avaliaes deve verificar o aproveitamento eficiente para o imvel avaliando, como definido em 3.1.
O conceito de aproveitamento eficiente abrange Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia, observada a tendncia mercadolgica na circunvizinhana, dentre os diversos
usos permitidos pela legislao pertinente, ou seja, um conceito muito
prximo do conhecido como high and best use, que permite ao avaliador definir os critrios de avaliao que sero empregados.
253
8.3.3 Pesquisa de valores

A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do mtodo
comparativo direto de dados de mercado, conforme em 7.4, e tem como
objetivo estimar o valor de mercado do produto imobilirio projetado
para a situao hipottica adotada e sua variao ao longo do tempo.
Como aqui definido, o uso do Mtodo Involutivo envolve tambm o
Mtodo Comparativo Direto em uma das etapas.
8.3.4 Previso de receitas
As receitas de venda das unidades do projeto hipottico sero calculadas
a partir dos resultados obtidos em 8.3.3, considerados a eventual valorizao imobiliria, a forma de comercializao e o tempo de absoro no
mercado.
Aqui, a norma trabalha com a possibilidade apenas de parcelamento do imvel, onde o valor das unidades deve considerar tambm,
alm da valorizao imobiliria, a comercializao e o tempo de venda.
8.3.5 Levantamento do custo de produo do projeto hipottico
Este levantamento corresponde montagem de oramento dos custos diretos e indiretos (inclusive de elaborao e aprovao de projetos) necessrios transformao do imvel para as condies do projeto hipottico.
Os custos diretos e indiretos devem ser considerados, como na elaborao de um projeto.
8.3.6 Previso de despesas adicionais
Podem incluir, quando pertinente, entre outras as seguintes despesas:
a) de compra do imvel;
b) de administrao do empreendimento, inclusive vigilncia;
c) com impostos e taxas;
d) com publicidade;
e) com a comercializao das unidades.
Alm dos custos diretos e indiretos, deve-se ponderar eventuais
despesas adicionais como as citadas neste item.
254
8.3.7 Margem de lucro do incorporador

Quando for usada margem de lucro, em modelos que no utilizem fluxo
de caixa, esta deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que est diretamente ligado quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para
retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estticos
deve ter relao com o que praticado no mercado.
O texto procura explicar ao engenheiro de avaliaes os cuidados
que ele deve ter para identificar a margem de lucro do incorporador.
8.3.8 Prazos
No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se que:
a) o prazo para a execuo do projeto hipottico seja compatvel com as
suas caractersticas fsicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condies mercadolgicas;
b) o prazo para a venda das unidades seja compatvel com a estrutura,
conduta e desempenho do mercado.
Especial cuidado deve ser dado aos prazos de execuo e venda,
que tem peso significativo na avaliao.
8.3.9 Taxas
No caso de adoo de modelos dinmicos recomenda-se explicitar as taxas de valorizao imobiliria, de evoluo de custos e despesas, de juros
do capital investido e a mnima de atratividade.
Assim como os prazos, as taxas utilizadas na modelagem devem ser explicitadas no laudo.
8.3.10 Modelo
A avaliao poder ser realizada com a utilizao dos seguintes modelos, em ordem de preferncia:
a) por fluxos de caixa especficos;
b) com a aplicao de modelos simplificados dinmicos;
c) com a aplicao de modelos estticos.
255
O texto aqui coloca como prioridade a utilizao de modelos especficos para o empreendimento, para depois a utilizao de modelos
simplificados e por fim os chamados modelos estticos, que so aquelas
frmulas pr-determinadas em trabalhos j publicados.
8.4 Mtodo evolutivo
A identificao do valor de cada um dos componentes do imvel deve
atender seo 10 desta Norma.
Como este mtodo consiste na somatria dos valores dos diversos
componentes da fazenda, o texto remete sua aplicao a seo 10 que
define os Procedimentos Especficos. Comentaremos cada um deles nos
respectivos itens mais a frente.
8.5 Mtodo comparativo direto de custo
A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos
deve considerar uma amostra composta por benfeitorias de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos seguindo os procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de dados de mercado.
A aplicao deste mtodo semelhante ao de dados de mercado,
apenas que aqui o engenheiro identificar o custo e no o valor.
8.6 Mtodo da quantificao de custo
Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode ser
apropriado pelos custos unitrios das construes rurais ou por oramento, com citao das fontes consultadas.
Quando no for possvel a identificao do custo pelo mtodo comparativo, existe a opo de identificar o custo de reedio, por oramento ou por tabelas, desde que especficas para construes rurais.
9 Especificao das avaliaes
9.1 A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo
contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa
256
garantia de alcance de graus elevados de fundamentao. Quanto ao

grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do
mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a
priori.
O texto anterior da NBR 8.799/1985 estabelecia a classificao dos
laudos como expedito, normal e rigoroso, que foi completamente modificada pelo texto atual. Agora, primeiro o laudo classificado pelo empenho do engenheiro, juntamente com a disponibilidade de informaes
existentes, que o Grau de Fundamentao, depois, em funo exclusivamente da amostra encontrada, pode-se encontrar o Grau de Preciso da
estimativa do valor. Estes dois enquadramentos representam uma enorme
valorizao do trabalho de cada profissional, sistema este que no existia
antes.
9.2 No caso de insuficincia de informaes que no permitam a utilizao dos mtodos previstos nesta norma, conforme 8.1.2 da NBR
14.653-1:2001, o trabalho no ser classificado quanto fundamentao e preciso e ser considerado parecer tcnico, como definido em
3.34 da NBR 14.653-1:2001.
O item 3.34 da respectiva NBR :
3.34 parecer tcnico: Relatrio circunstanciado, ou esclarecimento
tcnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado
sobre assunto de sua especialidade.
Em outras palavras, um trabalho elaborado sem a utilizao dos
mtodos previstos nesta norma no um laudo de avaliao e sim um
Parecer Tcnico.
9.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da NBR 14.653-1:2001, podero ser dispensados de especificao, de comum acordo entre as partes.
O item 10.3 da Parte 1 define Laudo de Uso Restrito como:
10.3 Laudo de avaliao de uso restrito: Obedece a condies especficas
pr combinadas entre as partes contratantes, e no tem validade para
outros usos ou exibio para terceiros, fato que deve ser explicitado no
laudo.
257
Esta modalidade de laudo, como sua prpria definio, vem de um

comum acordo entre o engenheiro de avaliaes e seu contratante, e
portanto, desde que explicitado no laudo, pode no ter definido sua especificao.
As avaliaes de imveis rurais sero especificadas, segundo sua fundamentao, conforme os critrios a seguir.
9.4 Quanto fundamentao
9.4.1 Os laudos de avaliao so classificados quanto fundamentao
nos seguintes graus, de acordo com a soma dos pontos em funo das informaes apresentadas:
TABELA 1
Classificao dos laudos de avaliao quanto fundamentao

Grau
I
II
III
Limite mnimo
12
36
71
Limite mximo
35
70
100
Os critrios para determinao da pontuao alcanada no laudo

sero especificados a seguir, mas podemos adiantar que, durante um perodo de testes, quando da elaborao do texto da norma, a grande
maioria dos laudos de avaliao deve ficar no Grau II de fundamentao. Outra novidade que o Grau III pode ser alcanado tanto quando
do uso de Tratamento por Fatores quando do uso de Regresso Linear.
9.4.2 Esta pontuao obtida segundo a tabela 2 a seguir, quando a finalidade for a avaliao do imvel rural como um todo, utilizando-se o
mtodo comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou no com
os mtodos de custo e da capitalizao da renda.
9.4.2.1 Na avaliao do imvel rural como um empreendimento,
deve-se reportar NBR 14.653-4:2002.
A premissa para determinar o Grau de Fundamentao do laudo
que tenha sido utilizado o Mtodo Comparativo direto de dados de mercado, mesmo que conjugado com mtodos de custo e da capitalizao da
258
renda. Quando da avaliao de um Empreendimento com base rural,

deve-se buscar o Grau de Fundamentao atravs da Parte 4.
9.4.2.2 O engenheiro de avaliaes dever enquadrar seu trabalho em
cada item da tabela 2. A soma dos pontos obtidos nos dez itens ser utilizada para conferir o grau de fundamentao conforme a tabela 1, observadas as restries de 9.4.3.
A tabela a seguir contem dez itens. O engenheiro de avaliaes dever enquadrar seu trabalho em cada um desses itens, somando a pontuao apenas na vertical. O total de pontos, junto com as restries do item
9.4.3, determinar o Grau de Fundamentao.
Item
TABELA 2
Pontuao para fins de classificao das avaliaes quanto ao grau

de fundamentao
Especificaes das
Avaliaes de
Imveis Rurais
Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no so cumulativos

Condio
pt
Condio
pt
Condio
pt
Nmero de dados de 3(K+1) e no mnimo 5 18

mercado, efetivamente
utilizados
Qualidade dos dados

colhidos no mercado
de mesma explorao
conforme em 5.1.2
todos
15
maioria
minoria ou
ausncia
Visita dos dados de

mercado por
engenheiro
de avaliaes
todos
10
maioria
minoria ou
ausncia
Critrio adotado para

avaliar construes e
instalaes
custo de reedio por

planilha especfica
custo de reedio por

caderno de preos
como varivel, 3
conforme anexo
A
Critrio adotado para

avaliar produes
vegetais
conforme em 10.3
5 por caderno de preos 3
como varivel, 3
conforme anexo
A
Apresentao do
laudo, conforme
seo 11
completo
16
simplificado
Utilizao do mtodo
comparativo direto de
dados de mercado
tratamento cientfico,
conforme em 7.7.3 e
anexo A
15
tratamentos por
fatores, conforme em
7.7.2 e anexo B
12
outros
tratamentos
259
Item
TABELA 2
Pontuao para fins de classificao das avaliaes quanto ao grau de

fundamentao (continuao)
Especificaes das
Avaliaes de
Imveis Rurais
Identificao dos
dados amostrais
Documentao do
avaliando, que permita
sua identificao e
localizao
10
Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no so cumulativos

Condio
pt
fotogrfica
coordenadas
geodsicas ou
geogrficas
fotogrfica
coordenadas
geodsicas ou
geogrficas
certido dominial
2
atualizada
Documentao do
imvel avaliando
levantamento
2
apresentada pelo
topogrfico planimtrico
contratante refere-se a:
de acordo com
as normas
Condio
pt
roteiro de acesso ou
croqui de localizao
croqui de localizao
levantamento
topogrfico
planimtrico
Condio
pt
Nota: Observar de 9.1 a 9.3 desta Norma.
Utilizaremos o prprio exemplo de laudo que existe neste livro

para explicar o uso desta tabela.
No item 1, foram coletados dez dados, mas apenas seis efetivamente utilizados. Como eram trs variveis (oferta/venda, classes de
terras e situao), apenas a condio 5 foi atendida, somando 9 pontos.
No item 2, a maioria dos dados era de mesma explorao do imvel
avaliando (mista), somando mais 7 pontos.
No item 3, a minoria dos dados foi visitada pelo engenheiro de avaliaes, portanto, nenhum ponto foi somado.
No item 4, o critrio adotado para avaliar as construes foi por Caderno de preos, somando mais 3 pontos, enquanto que, o critrio para
avaliar as culturas foi aquele definido no item 10.3 destas normas, somando ento mais 5 pontos.
No item 6, os itens apresentados no laudo atendem ao laudo completo, somando assim 16 pontos.
J no item 7, foi utilizado o mtodo comparativo direto de dados
de mercado, com aplicao do tratamento por fatores, anexados ao laudo,
portanto, acrescentando 12 pontos.
260
No item 8, nenhum ponto foi somado, porque no foram identificados no laudo nenhum dos requisitos exigidos. J no item 9, foram anexadas ao laudo fotos do imvel avaliando, que somaram 4 pontos.
E finalizando, no item 10, o contratante apresentou apenas a certido dominial do imvel, somando os ltimos 2 pontos.
Contabilizando, o laudo aqui apresentado somou 58 pontos. Antes
de verificar o Grau de Fundamentao, devemos analisar as restries
do item 9.4.3.
9.4.3 Observaes referentes tabela 2
9.4.3.1 No item 1, se houver maioria de opinies, fica caracterizado o
grau I.
Continuando com a anlise do laudo aqui apresentado, os dez dados de mercado eram ofertas e vendas, portanto, no havia maioria de
opinies.
9.4.3.2 k = nmero de variveis independentes:
a) varivel dependente: preo ou preo unitrio;
b) variveis independentes (exemplos): rea, classe de solo, situao, etc.
Aqui temos uma alterao, uma vez que as normas anteriores consideravam k como sendo a soma das variveis independentes com a dependente.
9.4.3.3 So obrigatrios em qualquer grau:
a) explicitao do critrio adotado e dos dados colhidos no mercado;
b) vistoria do imvel avaliando;
c) a identificao das fontes;
d) no mnimo 3 dados de mercado, efetivamente utilizados.
Verifique que, apesar de no item 7.7.3 no constar a obrigatoriedade de identificao das fontes para o tratamento cientfico, este item
aqui corrige, ao listar como obrigatrio em qualquer grau de fundamentao a identificao das fontes de informao.
261
9.4.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imvel avaliando, o

profissional poder admitir uma situao paradigma, conforme em
7.3.1 da NBR 14.653-1:2001.
Este item da Parte 1 corresponde a:
7.3.1 Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossvel o acesso ao bem avaliando, admite-se a
adoo de uma situao paradigma, desde que acordada entre as partes
e explicitada no laudo.
O texto aqui admite a avaliao de um imvel considerando uma
situao paradigma, quando no for possvel a vistoria do imvel avaliando, com a exigncia de que esta possibilidade seja acordada entre o profissional e o contratante e explicitada no laudo.
9.4.3.5 obrigatrio nos graus II e III:
a) a apresentao de frmulas e parmetros utilizados;
b) no mnimo 5 dados de mercado efetivamente utilizados;
c) a apresentao de informaes relativas a todos os dados amostrais e
variveis utilizados na modelagem;
d) que, no caso da utilizao de fatores de homogeneizao, o intervalo
admissvel de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores esteja
compreendido entre 0,80 e 1,20.
Aqui o texto apresenta novas restries para os Graus II e III, dentre as quais destacamos o item d, que fixa em 20% a variao dos fatores.
Se analisarmos a amostra utilizada como exemplo no laudo apresentado
neste livro, podemos verificar que este limite foi alcanado, o que permite
o enquadramento como Grau II de Fundamentao.
9.4.3.6 condio para o enquadramento no grau III:
a) a vistoria do imvel e dos dados de mercado por engenheiro de avaliaes;
b) a apresentao de laudo completo;
c) a utilizao efetiva de, no mnimo, 3 (k+1) dados de mercado;
d) no haver extrapolao;
e) que o nvel de significncia a (somatrio do valor das duas caudas)
mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) seja de 10%;
262
f) que o nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados seja de 1%.
Fica claro aqui a importncia que o texto da norma deu visita dos
dados de mercado, ao tornar obrigatrio para o Grau III, alm do nmero mnimo de dados em funo do nmero de variveis independentes, da no extrapolao e dos nveis de significncia.
9.4.3.7 No caso de utilizao de variveis qualitativas que podem assumir n situaes bem definidas (cdigos alocados) como, por exemplo, a
situao (boa, regular e ruim), recomenda-se considerar (n-1) variveis
dicotmicas para descrever as diferenas qualitativas. Quando isto no
for possvel, a avaliao ter grau de fundamentao mximo II.
Aqui temos uma clara restrio ao uso de cdigos alocados (tambm conhecidos como notas) para explicar variveis qualitativas, quando do uso de tratamento cientfico. Por exemplo: o uso das escalas de
solos pr-determinadas para explicar a varivel terras em regresso linear implicar em classificar o laudo no mximo em Grau II de fundamentao. O engenheiro de avaliaes deve dar preferncia a buscar a
variao destes itens com base na amostra.
9.4.3.8 Se os dados no forem de mesma explorao (conforme em
5.1.2), o modelo adotado pode incluir variveis dicotmicas que evidenciem as diferenas dos respectivos mercados.
Aqui temos uma lembrana, para que o engenheiro de avaliaes
possa utilizar variveis que expliquem a variao entre imveis de diferentes exploraes, como por exemplo, comparar imveis de destinao
pecuria com outros de agricultura intensiva.
9.4.3.9 Na inexistncia de produes vegetais, construes ou instalaes ou quando estas no forem objeto da avaliao, deve ser atribudo o
valor mximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para no penalizar o enquadramento na tabela 1.
Para no penalizar o Grau de Fundamentao, quando no existirem construes (item 4 da tabela 2) ou produes vegetais (item 5 da
tabela 2), ou quando estes no forem objeto da avaliao, o engenheiro
263
de avaliaes deve atribuir a pontuao mxima (5 pontos para cada

item) para enquadrar o Grau de Fundamentao.
9.4.3.10 Para determinao da pontuao, os valores na horizontal
no so cumulativos e a soma realizada apenas na vertical.
Como j dissemos, os pontos no se somam na horizontal, apenas na
vertical. Por exemplo, no item 8, se o engenheiro apresentar documentao fotogrfica ele soma 2 pontos, mas se apresentar coordenadas geodsicas e tambm croqui de localizao somar apenas 2 pontos e no 3.
9.5 Quanto preciso
As avaliaes de imveis rurais sero especificadas quanto preciso no
caso em que for utilizado exclusivamente o mtodo comparativo direto
de dados de mercado, conforme a tabela 3.
O Grau de Preciso da estimativa do valor e s se aplica quando
do uso do mtodo comparativo direto de dados de mercado.
Tabela 3
Grau de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado
Descrio
Amplitude do intervalo de confiana de 80% em

torno do valor central da estimativa
Grau
III
II
30%
30%50%
>50%
Nota: Observar de 9.1 a 9.3 desta Norma
O texto determinou que o Grau de Preciso da estimativa de um valor, deve ser feita pela amplitude do intervalo de confiana de 80% em
torno do valor central da estimativa, ou mdia.
Exemplo: a mdia saneada resultou igual a R$ 2.413,00/ha para
um desvio padro de R$ 308,02 numa amostra de 9 dados efetivamente
utilizados; calculando o intervalo de confiana de 80% [e = tn-1;x/2 *
s/(n-1)0,50] resultou em R$ 152,46 o que equivale a 6,32% para cada
lado, ou a uma amplitude de 12,64%, o que enquadra o laudo como
Grau III de Preciso.
264
10 Procedimentos especficos
10.1 Terras nuas
10.1.1 Na avaliao das terras nuas, deve ser empregado, preferivelmente, o mtodo comparativo direto de dados de mercado.
Aqui o texto apenas repete a recomendao usual, de se utilizar o
mtodo comparativo direto de dados de mercado de preferncia.
10.1.2 admissvel na avaliao a determinao do valor da terra nua
a partir de dados de mercado de imveis com benfeitorias, deduzindo-se
o valor destas.
Uma prtica muito comum entre os engenheiros de avaliao foi
aqui includa no texto da norma.
10.1.2.1 No clculo do valor das benfeitorias pode-se adotar o fator de
comercializao, alm daqueles citados em 10.2.
O Fator de Comercializao ser comentado no item respectivo.
10.1.3 Fatores de homogeneizao
No caso de utilizao de fatores de homogeneizao recomenda-se que a
determinao destes tenha origem em estudos fundamentados estatisticamente e envolva variveis, como, por exemplo, escalas de fatores de
classes de capacidade de uso, fatores de situao e recursos hdricos. Os
dados bsicos devem ser obtidos na mesma regio geo-econmica onde
est localizado o imvel avaliando e tratados conforme Anexo B.
O texto faz clara recomendao para que, quando do uso de fatores
de homogeneizao, sejam estes baseados em estudos fundamentados e
obtidos na mesma regio geo-econmica onde est o imvel avaliando,
atendidos aos preceitos do Anexo B da norma.
10.1.4 Mtodo da capitalizao da renda
Para o uso do mtodo da capitalizao da renda remete-se NBR
14.653-4:2002.
265
Novamente o texto remete o engenheiro Parte 4 quando da utilizao do Mtodo da Capitalizao da Renda.
10.2 Construes e instalaes
10.2.1 As avaliaes, quando no usado o mtodo comparativo direto
de dados de mercado, devem ser feitas atravs de oramentos qualitativos e quantitativos, compatveis com o grau de fundamentao.
A aplicao de oramentos uma das possibilidades previstas na
Fundamentao, sendo possvel a utilizao de Cadernos de Preos (ou
Tabelas), como descrito no item a seguir.
10.2.2 Quando empregado o mtodo da quantificao de custo, podem
ser utilizados oramentos analticos, cadernos de preos ou planilhas de
custos, especficas para mercados rurais. recomendvel que esses materiais sejam anexados ao trabalho, de acordo com o grau de fundamentao.
Aqui o texto objetivo ao definir que cadernos de preos ou planilhas de custos devem ser especficas para mercados rurais.
10.2.3 A depreciao deve levar em conta:
10.2.3.1 Aspectos fsicos em funo da idade aparente, da vida til e do
estado de conservao.
A norma apenas lembra quais so os aspectos a serem considerados, sendo que os coeficientes devem ser arbitrados pelo engenheiro
com base em estudos j publicados, de preferncia.
10.2.3.2 Aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no contexto socioeconmico do imvel e da regio em conjunto,
a obsolescncia e a funcionalidade do mesmo.
O cuidado com a aplicao da depreciao funcional ressaltado
no texto da norma, lembrando que o engenheiro de avaliaes deve considerar o aproveitamento da benfeitoria no contexto tanto do imvel
quanto principalmente da regio tambm.
266

Na avaliao em separado das produes vegetais deve-se observar o seguinte:
Sobre este mtodo, a norma j definiu alguns conceitos.
Para identificao do valor econmico, entende-se o valor presente
lquido dos rendimentos a partir da data da avaliao at o final da til
da atividade explorada.
O texto aqui faz uma explcita lembrana de que deve-se incluir o
custo do capital terra junto com os custos diretos e indiretos (custeio
anual), alm de impostos e erradicao, esta quando existir.
Complementando o pargrafo anterior, o texto lembra que pode-se
utilizar o custo de oportunidade sobre o capital terra ou o valor de seu
arrendamento. Entendo que deve ser o maior dos dois valores, quando
for possvel utilizar um ou outro.
indiretos.
267
Aqui temos uma opo: para culturas implantadas recentemente,

pode-se utilizar o custo de implantao no lugar do valor econmico.
10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formao, com a aplicao de um fator de depreciao decorrente da diminuio da capacidade
de suporte da pastagem.
10.3.3.1 Tambm pode ser utilizado o valor presente lquido dos valores mdios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condies, pelo perodo restante de sua vida til, deduzidos os custos diretos e
indiretos, inclusive o custo da terra.
Para as pastagens, outra opo apresentada pelo texto: a avaliao
pode ser feita pelo custo de formao, considerando-se uma depreciao
pela capacidade de suporte, no lugar do valor econmico.
10.4 Florestas nativas
Para a identificao do valor da terra em conjunto com a sua floresta
nativa:
10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possvel, o mtodo comparativo
direto de dados de mercado.
10.4.2 Quando existir explorao econmica autorizada pelo rgo
competente, pode ser utilizado o mtodo da capitalizao da renda,
onde devero ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se
for necessrio o inventrio florestal, este deve ser executado para a rea
avalianda.
Para avaliar florestas nativas em conjunto com as terras, deve-se
utilizar o mtodo comparativo direto de dados de mercado. Quando
houver possibilidade de explorao comercial da floresta, a avaliao
deve ser feita pelo valor econmico.
10.5 Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias
10.5.1 Na utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, o valor do imvel obtido por meio de modelos onde as caractersticas dos imveis, como por exemplo, localizao, rea, tipos de solos,
benfeitorias, equipamentos, recursos naturais, etc., so consideradas
como variveis independentes.
268
Nesta opo, o texto nos lembra que as benfeitorias so variveis

independentes, ou seja, elas so consideradas na avaliao mas seu valor no identificado isoladamente.
10.5.2 Como segunda opo, pode-se utilizar o mtodo da capitalizao da renda, conforme detalhado na NBR 14.653-4:2002.
Novamente o texto lembra que, para utilizao do mtodo da capitalizao da renda, o engenheiro deve conhecer a Parte 4.
10.6 Equipamentos e mquinas agrcolas
A avaliao pode ser feita pelo mtodo comparativo direto de dados de
mercado ou pela apurao do custo de reedio quando no existir mercado para o bem. Recomenda-se a citao das fontes de consulta e apresentao dos clculos efetuados.
Nenhuma novidade com relao ao texto anterior neste item para
avaliao de mquinas a recomendao o mtodo direto (comparao
com outras mquinas no mercado), ou na impossibilidade deste, pelo
custo de reedio (que inclui a depreciao, quando existente).
10.7 Obras e trabalhos de melhoria das terras
Quando estas obras e trabalhos de melhoria das terras no tiverem sido
contemplados em outros itens da avaliao, a identificao do valor
deve ser feita pelo custo de reedio. recomendada a citao das fontes
consultadas e apresentao dos clculos efetuados.
Especial cuidado deve-se ter neste item, porque comum inclu-lo
em conjunto com o valor da terra. Quando isto ocorrer, eles no devem
ser avaliados, para no incorrer na chance de dupla avaliao.
10.8 Desapropriaes
10.8.1 Quando for solicitado ou apresentado outro valor do imvel, ou
de seus componentes, que no seja valor de mercado, esta condio dever ser claramente explicitada no laudo de avaliao.
Aqui apenas uma clara lembrana ao engenheiro de que ele deve
apresentar os valores, quando de no mercado, com destaque, para que
o julgador tenha as informaes necessrias para emitir a sentena.
269
10.8.2 Quando ocorrer desvalorizao ou valorizao do remanescente

em decorrncia da desapropriao, o valor desta alterao deve ser apresentado em separado do valor da rea desapropriada, explicado e justificado.
Novamente, uma lembrana de que o engenheiro deve analisar, no
caso de desapropriaes parciais, se h desvalorizao ou no da rea
remanescente, e quando houver, os valores devem ser destacados no laudo.
10.8.3 Se as benfeitorias forem prejudicadas, devem ser apurados os
custos de sua readaptao ou reedio.
Analogamente ao item anterior, os valores de benfeitorias prejudicadas com a desaproprio devem ser destacados.
10.9 Frutos e direitos
10.9.1 Os frutos e direitos sero avaliados pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado ou pela aplicao de taxa de rentabilidade sobre o valor do capital envolvido.
10.9.2 Para a apurao da taxa de rentabilidade deve ser realizada
pesquisa sobre o rendimento de imveis em condies semelhantes.
Aqui a norma entra apenas no conceito, recomendando a avaliao
de frutos e direitos (usufruto, por exemplo) pelo mtodo comparativo
ou pela capitalizao da renda com base em taxa real.
10.10 Servides rurais
Servides diferem de desapropriao, porque, basicamente, numa
servido a posse continua com o proprietrio, enquanto numa desapropriao a titularidade muda.
10.10.1 Classificao
10.10.1.1 Quanto finalidade, entre outras:
a) passagem de estradas;
b) passagem de linha de transmisso de energia ou telefnica;
c) passagem de tubulaes.
270
10.10.1.2 Quanto interveno fsica:

a) aparente;
b) no aparente.
10.10.1.3 Quanto posio em relao ao solo:
a) subterrnea;
b) superficial;
c) area.
10.10.1.4 Quanto durao:
a) temporria;
b) perptua.
Estes itens apenas definem uma forma de classificao das servides, que influenciaro na identificao do valor da servido.
10.10.2 Valor da indenizao
O valor da indenizao pela presena de servido em propriedade rural,
quando cabvel, o decorrente da restrio ao uso do imvel afetado,
que abrange:
Seguindo a teoria de vrios estudos j publicados, o texto definiu
que o valor da indenizao proporcional as restries de uso impostas
pela passagem da servido, dividido em quatro itens.
10.10.2.1 Prejuzo correspondente a uma porcentagem, explicada e
justificada, do valor da terra, limitado ao seu valor de mercado.
O primeiro diz respeito a perda de valor da terra, que equivalente
a uma parte do valor da mesma. Os trabalhos existentes apresentam valores variando desde 10% do valor da terra at o seu valor de mercado.
10.10.2.2 Prejuzo correspondente ao valor presente da perda de rendimentos lquidos relativos s produes vegetais na rea objeto da servido.
O segundo sobre as produes vegetais, que quando atingidas devem ser calculadas pela perda de receita lquida futura.
271
10.10.2.3 Prejuzos relativos s construes, instalaes, obras e trabalhos de melhoria das terras atingidas pela faixa de servido, que devem ser avaliados com base em 10.2 e 10.7.
O terceito item sobre as construes, que so avaliadas pelo custo
de reedio.
10.10.2.4 Outras perdas decorrentes na propriedade, quando comprovadas.
E finalmente, se houverem outros prejuzos, estes devem ser analisados e apresentados para permitir um julgamento correto dos fatos.
10.11 Recursos hdricos
Podem ser avaliados pelo mtodo da capitalizao da renda, quando
houver exploraes econmicas acopladas, ou como uma varivel em
modelo de regresso linear.
Lembramos que, para avaliao destes recursos, devem existir licenas de explorao.
10.12 Laudo tcnico de constatao
A elaborao de laudos tcnicos de constatao, para fins cadastrais e
tributrios, deve atender s prescries desta Norma e ser enquadrado,
no mnimo, no grau I de fundamentao.
Aqui o texto definiu que laudos especficos para fins cadastrais e
tributrios devem atender ao mnimo exigido nesta norma para grau I
de fundamentao.
11 Apresentao de laudos de avaliao
Os laudos de avaliao devem ser apresentados no modelo completo ou
simplificado.
11.1 O laudo completo deve incluir:
a) identificao da pessoa fsica ou jurdica ou seu representante legal
que tenha solicitado o trabalho;
b) objetivo (exemplo: valor de mercado ou outro valor) e finalidade (exemplo: garantia, dao em pagamento, venda e compra) da avaliao;
272
c) pressupostos, conforme em 7.2.2 da NBR 14.653-1:2001, ressalvas e

fatores limitantes;
d) roteiro de acesso ao imvel:
planta esquemtica de localizao;
e) descrio da regio, conforme em 7.3.1.
f) identificao e caracterizao do bem avaliando, conforme em 7.3.2:
data da vistoria;
descrio detalhada das terras (7.3.2.2), construes, instalaes
(7.3.2.3) e produes vegetais (7.3.2.4);
descrio detalhada das mquinas e equipamentos (7.3.2.6), obras e
trabalhos de melhoria das terras (7.3.2.5);
classificao conforme seo 5.
g) indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
h) pesquisa de valores, atendidas as disposies de 7.4;
descrio detalhada das terras dos imveis da amostra, conforme em
5.2.1;
i) memria de clculo do tratamento utilizado;
j) diagnstico de mercado;
k) data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e sua data de referncia;
l) especificao da avaliao, com grau de fundamentao e preciso;
m) local e data do laudo;
n) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao.
11.2 O laudo simplificado deve incluir:
a) identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou seu representante legal
que tenha solicitado o trabalho;
b) objetivo da avaliao;
c) o roteiro de acesso ao imvel avaliando;
d) identificao e caracterizao do bem avaliando (terras, produes
vegetais, etc.);
e) indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
f) especificao da avaliao;
g) data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e sua data de referncia;
273
h) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao;

i) local e data do laudo.
Nesta seo definiram-se duas formas de apresentao dos laudos,
que somados ao laudo de uso restrito e ao laudo tcnico de constatao representam quatro possveis tipos de laudos.
A principal diferena entre o laudo completo e o simplificado,
que o primeiro exige que sejam apresentados todos os dados de mercado, alm da memria de clculo, tanto para a determinao do valor
das terras ou imvel quanto para os valores das construes e produes
vegetais quando avaliados em separado, itens no exigidos no laudo
simplificado.
Alm disto, a caracterizao dos bens avaliandos deve ser bem
mais detalhada no completo do que no simplificado. Pede-se tambm
que sejam apresentados pressupostos, como por exemplo, fatores externos que afetam o mercado de terras local, e tambm um diagnstico do
mercado (velocidade de vendas, por exemplo).
Em seguida, o texto inova ao apresentar dois anexos normativos,
ou seja, obrigatrios, que analisaremos a seguir.
Anexo A (normativo)
Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso
linear
A.1 Introduo
A.1.1 A tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma varivel dependente em relao a outras que so responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso.
A.1.2 No modelo linear para representar o mercado, a varivel dependente expressa por uma combinao linear das variveis independentes, em escala original ou transformadas, e respectivas estimativas dos
parmetros populacionais, acrescida de erro aleatrio, oriundo de variaes do comportamento humano habilidades diversas de negociao,
desejos, necessidades, compulses, caprichos, ansiedades, diferenas de
poder aquisitivo, entre outros imperfeies acidentais de observao
ou de medida e efeitos de variveis irrelevantes no includas no modelo.
274
A.1.3 Com base em uma amostra extrada do mercado, os parmetros

populacionais so estimados por inferncia estatstica.
A.1.4 Na modelagem, devem ser expostas as hipteses relativas aos
comportamentos das variveis dependente e independentes, com base no
conhecimento que o engenheiro de avaliaes tem a respeito do mercado,
quando sero formuladas as hipteses nula e alternativa para cada parmetro.
O anexo A define parmetros e critrios para a utilizao de modelos
de regresso linear, a ferramenta mais comum para estudar o comportamento de uma varivel, dependente o valor do imvel, em relao com
outras variveis independentes como por exemplo localizao, padres
de terras, infra-estrutura, que determinam a variabilidade da primeira.
Existem outras ferramentas para isto, mas apenas a regresso tinha
estudos suficientes para ser normalizada nesta norma.
O uso da regresso linear exige uma amostra com dados em nmero significativo para estudar, com base em pressupostos e conhecimentos prvios do engenheiro de avaliaes, a forma como variam os
preos de imveis rurais varivel dependente, quando comparada com
os respectivos componentes destes bens, variveis independentes.
Tem-se ento, como pressuposto, um conhecimento profundo por
parte do engenheiro de avaliaes das propriedades rurais e de sua interpolao com valorizao de bens imveis.
A.2 Pressupostos bsicos
A.2.1 Ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regresso,
de observar os seus pressupostos bsicos, apresentados a seguir, principalmente no que concerne a sua especificao, normalidade, homocedasticidade, no-multicolinearidade, no-autocorrelao, independncia e inexistncia de pontos atpicos, com o objetivo de obter avaliaes no-tendenciosas, eficientes e consistentes, em especial os seguintes:
a) para evitar a micronumerosidade, o nmero mnimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critrios,
com respeito ao nmero de variveis independentes (k):
n = 3 (k+1)
ni = 5, at duas variveis dicotmicas ou trs cdigos alocados para
a mesma caracterstica;
275
ni = 3, para 3 ou mais variveis dicotmicas ou quatro ou mais cdigos alocados para a mesma caracterstica,
onde ni o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis dicotmicas ou de cdigos alocados, ou nmero de valores observados distintos para cada uma das variveis quantitativas;
Nesta seo, o texto definiu o nmero mnimo de dados a serem
efetivamente utilizados, que dependem diretamente do nmero de variveis independentes (k) utilizadas no modelo.
Por exemplo: as variveis independentes mais comuns so localizao (1), tipos de solos (2), rea (3), produo vegetal (4) e instalaes
(5) o que nos conduziria a no mnimo dezoito dados de mercado (k = 5;
n = 3 5+1).
Note-se que fomos simplistas ao agrupar como uma varivel produes vegetais e instalaes.
Na realidade, consideramos que estas variveis devem ser ponderadas individualmente pelas suas caractersticas prprias e no apenas como
citado no item anterior. O que ocorre que, para viabilizar o uso desta ferramenta, encontramos esta forma de enquadramento, simplificando o problema, mas que exige um cuidado e ateno redobrado por parte do
engenheiro de avaliaes, quando fizer uso deste recurso paliativo.
b) os erros so variveis aleatrias com varincia constante, ou seja, homocedsticos;
c) os erros so variveis aleatrias com distribuio normal;
d) os erros so no-autocorrelacionados, isto , so independentes sob a
condio de normalidade;
e) no devem existir erros de especificao no modelo, isto : todas as variveis importantes devem estar incorporadas inclusive as decorrentes
de interao e nenhuma varivel irrelevante deve estar presente no
modelo;
f) em caso de correlao linear elevada entre quaisquer subconjuntos de
variveis independentes, isto , a multicolinearidade, deve-se examinar
a coerncia das caractersticas do imvel avaliando com a estrutura de
multicolinearidade inferida, vedada a utilizao do modelo em caso de
incoerncia;
276
g) no deve existir nenhuma correlao entre o erro aleatrio e as variveis independentes do modelo.
h) possveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica condicionada apresentao de justificativas.
Aqui o texto definiu parmetros mnimos a serem observados pelo
engenheiro de avaliaes, procurando assim evitar falhas no processo.
Na realidade, so parmetros comuns estatstica.
Na seo a seguir, foram incorporados ao texto da norma os pressupostos bsicos em aplicao de regresso linear, procurando lembrar
e ao mesmo tempo impor os limites mnimos e mximos a serem observados quando do uso desta ferramenta matemtica em procedimentos
para identificar o valor de imveis rurais.
Destacamos principalmente as restries quando do uso de cdigos
alocados (ou notas), procedimento no recomendado na maioria dos casos.
A.2.2 Verificao dos pressupostos do modelo
A.2.2.1 Linearidade
Deve ser analisado, primeiramente, o comportamento grfico da varivel dependente em relao a cada varivel independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na transformao a adotar. Existem
formas estatsticas de se buscar a transformao mais adequada, como
por exemplo, os procedimentos de Box e Cox.
As transformaes utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto
quanto possvel, refletir o comportamento do mercado, com preferncia
pelas transformaes mais simples de variveis, que resultem em modelo
satisfatrio.
Aps as transformaes realizadas, se houver, examina-se a linearidade
do modelo, pela construo de grficos dos valores observados para a varivel dependente versus cada varivel independente, com as respectivas
transformaes.
A.2.2.2 Normalidade
A verificao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma
das seguintes formas:
a) pelo exame de histograma dos resduos amostrais padronizados, com
o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhana com a da curva
normal;
277
b) pela anlise do grfico de resduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente, com a
grande maioria situados no intervalo [2;+2 ].
c) pela comparao da freqncia relativa dos resduos amostrais padronizados nos intervalos de [1;+1], [1,64;+1,64] e [1,96;+1,96],
com as probabilidades da distribuio normal padro nos mesmos intervalos, ou seja, 68%, 90% e 95%;
d) pelo exame do grfico dos resduos ordenados padronizados versus
quantis da distribuio normal padronizada, que deve se aproximar da
bissetriz do primeiro quadrante;
e) pelos testes de aderncia no-paramtricos, como, por exemplo, o
qui-quadrado, o de Kolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens e o de
Jarque-Bera.
A.2.2.3 Homocedasticidade
A verificao da homocedasticidade poder ser feita, entre outros, por
meio dos seguintes processos:
a) anlise grfica dos resduos versus valores ajustados, que devem
apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padro definido;
b) pelos testes de Park e de White.
A.2.2.4 Verificao da autocorrelao
O exame da autocorrelao dever ser precedido pelo pr-ordenamento
dos elementos amostrais, em relao a cada uma das variveis independentes possivelmente causadoras do problema ou em relao aos valores
ajustados.
Sua verificao poder ser feita:
a) pela anlise do grfico dos resduos cotejados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum
padro definido;
b) pelo Teste de Durbin-Watson, considerando o pr-ordenamento anteriormente citado.
A.2.2.5 Colinearidade ou multicolinearidade
A.2.2.5.1 Uma forte dependncia linear entre duas ou mais variveis
independentes provoca degeneraes no modelo e limita a sua utilizao. As varincias das estimativas dos parmetros podem ser muito
grandes e acarretar a aceitao da hiptese nula e a eliminao de variveis fundamentais.
278
A.2.2.5.2 Para verificao da multicolinearidade deve-se, em primeiro

lugar, analisar a matriz das correlaes, que espelha as dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com ateno
especial para resultados superiores a 0,80. Como tambm possvel
ocorrer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlao apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, tambm, verificar o correlacionamento de cada varivel com subconjuntos de outras variveis
independentes, por meio de regresses auxiliares.
A.2.2.5.3 Para tratar dados na presena de multicolinearidade, recomendvel que sejam tomadas medidas corretivas, como a ampliao da
amostra ou adoo de tcnicas estatsticas mais avanadas, a exemplo
do uso de regresso de componentes principais.
A.2.2.5.4 Nos casos em que o imvel avaliando segue os padres estruturais do modelo, a existncia de multicolinearidade pode ser negligenciada,
desde que adotada a estimativa pontual.
A.2.2.6 Pontos influenciantes ou outliers
A existncia desses pontos atpicos pode ser verificada pelo grfico dos resduos versus cada varivel independente, como tambm em relao aos
valores ajustados, ou usando tcnicas estatsticas mais avanadas, como
a estatstica de Cook para detectar pontos influenciantes.
A.3 Testes de significncia
A.3.1 A significncia individual dos parmetros das variveis do modelo deve ser submetida ao teste t de Student, em conformidade com as
hipteses estabelecidas quando da construo do modelo.
A.3.2 O nvel de significncia a (somatrio do valor das duas caudas)
mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) no dever ser superior a 30%.
A.3.3 A hiptese nula do modelo deve ser submetida ao teste F de Snedecor e rejeitada ao nvel mximo de significncia de 1%.
A.3.4 A significncia de subconjuntos de parmetros, quando pertinente, pode ser testada pela anlise da varincia particionada, com a
utilizao do teste da razo de verossimilhana.
A.3.5 O nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados ser de no mximo 10%.
A.4 Poder de explicao
Em uma mesma amostra, a explicao do modelo poder ser aferida pelo
seu coeficiente de determinao. Devido ao fato de que este coeficiente
279
sempre cresce com o aumento do nmero de variveis independentes, e

no leva em conta o nmero de graus de liberdade perdidos a cada parmetro estimado, recomendvel considerar tambm o coeficiente de determinao ajustado.
A.5 Campo de arbtrio
O campo de arbtrio corresponde semi-amplitude de 15% em torno da
estimativa pontual adotada. Caso no seja adotada a estimativa pontual, o engenheiro de avaliaes deve justificar sua escolha.
O campo de arbtrio para o uso de regresso, definida como metodologia cientfica nesta norma, de 15% diferente do campo de arbtrio
para fatores, que de 10%, como veremos no anexo B da norma.
A.6 Cdigos alocados
Recomenda-se considerar tantas variveis dicotmicas quantas forem
necessrias para descrever as diferenas qualitativas, em lugar da utilizao de cdigos alocados, especialmente quando a quantidade de dados
abundante e pode-se preservar os graus de liberdade necessrios modelagem estatstica, definidos nesta norma.
O texto sempre d preferncia ao uso de variveis dicotmicas no
lugar de cdigos alocados. Um exemplo tpico disto seria a utilizao das
escalas de solos apresentadas neste livro em conjunto com a regresso linear estas escalas so, nada mais, nada menos, do que cdigos alocados.
No caso de utilizao de variveis qualitativas que possam assumir trs
ou mais situaes bem definidas, como, por exemplo, o padro construtivo (baixo, normal ou alto); a conservao (ruim, regular e boa), dentre outros, a utilizao de cdigos alocados tolerada nos seguintes
casos, na seguinte ordem de prioridade:
a) Quando seus valores so extrados da amostra com a utilizao de variveis dicotmicas;
b) Quando so utilizados nmeros naturais em ordem crescente das caractersticas possveis, com valor inicial igual a 1, sem a utilizao de
transformaes, ou seja, na escala original;
A.7 Diferentes agrupamentos
No caso de utilizao no mesmo modelo de regresso de diferentes agrupamentos (tipologia, mercados, localizao, usos, etc.), recomenda-se
280
verificar a independncia entre os agrupamentos, entre as variveis utilizadas e possveis interaes entre elas.
A.8 Apresentao do modelo
A varivel dependente no modelo de regresso deve ser apresentada no
laudo na forma no transformada.
A.9 Extrapolao
No caso de variveis qualitativas, no admitida extrapolao em relao s caractersticas da amostra. Para as demais variveis, as caractersticas quantitativas do imvel avaliando no devem ultrapassar em
50% dos limites observados na amostra, desde que o valor estimado no
ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para
as referidas variveis, simultaneamente.
Aqui, ao limitar o uso de extrapolao, o texto restringiu o uso da
ferramenta para casos que no so contemplados na amostra de dados.
Como por exemplo, rea dos imveis: admitindo que sua amostra
tem reas variando de 235 a 569 ha, no permitido o uso desta base de
dados para avaliar um imvel com rea maior que 853,50 ha que equivale a maior rea (569 ha) acrescida de 50%, ou menor que 117,50 ha
(50% da menor rea 235 ha).
Anexo B (normativo)
Procedimentos especficos para aplicao de fatores de homogeneizao
B.1 Neste tratamento de dados, aplicvel ao mtodo comparativo direto
de dados de mercado, admitida a priori a validade da existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos.
B.1.1 Para isso, so utilizados fatores de homogeneizao calculados
conforme 7.7.2.1, que reflitam, em termos relativos, o comportamento
do mercado com determinada abrangncia espacial e temporal.
Analogamente ao Anexo A desta norma, este Anexo B tem carter
normativo, portanto, deve ser observado na elaborao de laudos de
avaliao de imveis rurais. Especificamente neste item, aqui so apresentadas exigncias mnimas e mximas quando se fizer o uso de fatores
de homogeneizao.
281
A existncia de fatores implica em que, num determinado tempo e

local, admite-se a existncia de relaes fixas entre as qualidades especficas dos imveis com relao ao preo.
Uma vez constatada esta relao, pode-se fazer uso da mesma para
produzir o modelo que explicar a formao do valor, diferenciando-se
do uso de regresso apenas no fato que as formas de flutuao j foram
previamente definidas.
Esta definio prvia deve ter sido calculada conforme o item
7.7.2.1 desta norma, que repetimos aqui:
7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas,
revisados periodicamente e devem especificar claramente a regio para a
qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de
homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo de mercado
especfico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliao.
Como j dissemos, caso no existam estes estudos publicados, pode-se fazer uso de outros desde que juntados aos laudos. Como existir
um lapso entre a NBR e a publicao destes estudos, criou-se um mecanismo que permite ao engenheiro de avaliaes trabalhar com estudos
especficos, que explicam a formao dos preos, uma alternativa que
deve ser parabenizada, pois permitiu o livre arbtrio ao profissional, o
que, no nosso ponto de vista, muito melhor do que adotar estudos
publicados em pocas passadas, para outras regies, mas que, pelos usos
e costumes acabaram consagrados, mas que na realidade nada explicam
do mercado.
B.2 recomendvel que sejam utilizados dados de mercado:
a) com atributos mais semelhantes possveis aos do imvel avaliando;
b) que sejam contemporneos. Nos casos de exame de dados no contemporneos, desaconselhvel a atualizao do mercado imobilirio atravs de ndices econmicos, quando no houver paridade entre eles,
devendo, neste caso, o preo ser atualizado mediante consulta direta
fonte. Quando a atualizao na forma mencionada for impraticvel, s
ser admitida a correo dos dados por ndices resultantes de pesquisa
no mercado;
282
O texto aqui remete-se ao bvio: o uso de dados semelhantes ao

imvel avaliando e contemporneos deve ter a preferncia. Cuidado especial tem de ser observado quando se utilizar dados pretritos (como as
ltimas vendas), porque a atualizao deve considerar a valorizao
real das terras e no apenas a correo monetria.
B.2.1 Para a utilizao deste tratamento, considera-se como dado de
mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores
de homogeneizao, calculados em relao ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50.
Mais uma novidade: o texto optou por estabelecer limites ao chamado dado semelhante. Nesta etapa os limites so de 50%, mas como
vimos na especificao da avaliao, para Grau II e III de fundamentao, este limite cai para 20%.
B.2.2 O preo homogeneizado de cada dado amostral, resultado da
aplicao de todos os fatores de homogeneizao, dever estar contido
no intervalo de 0,50 a 1,50, em relao ao preo observado no mercado.
Outra novidade ao estabelecer limite de homogeneizao, um cuidado que deve ser observado pelo profissional.
B.3 Aps a homogeneizao, devem ser utilizados critrios estatsticos
consagrados de eliminao de dados discrepantes, para o saneamento
da amostra.
Como sempre explicamos durante os cursos, os critrios de saneamento da amostra so de livre escolha do engenheiro, que deve optar
por aquele que atenda aos requisitos estatsticos a que ele se prope: eliminar da amostra dados fora da definio de valor de mercado.
B.4 Os fatores de homogeneizao devero apresentar, para cada tipologia, os seus critrios de apurao e respectivos campos de aplicao,
bem como a abrangncia regional e temporal.
Aqui uma restrio para aplicao dos fatores, quando se definiu
que eles devem ter sua abrangncia regional e temporal definidas no laudo, e o item a seguir vedou a aplicao fora destes contextos.
283
B.4.1 Os fatores de homogeneizao no podem ser utilizados fora de

sua tipologia, campo de aplicao e abrangncias regional e temporal.
B.4.2 No caso de variveis qualitativas, no admitida extrapolao
em relao s caractersticas da amostra. Para as demais variveis, as
caractersticas quantitativas do imvel avaliando no devem ultrapassar em 50% dos limites observados na amostra, resguardado o campo de
aplicao do fator de homogeneizao utilizado.
Para variveis qualitativas, o texto no permite extrapolao
como por exemplo, situao expressa em qualidade das vias, devem estar contempladas na amostra. Para as quantitativas, como rea por
exemplo, admite-se extrapolao at 50% dos limites da amostra.
B.4.3 Toda caracterstica quantitativa, ou expressa por varivel proxy,
do imvel avaliando no deve ultrapassar o intervalo compreendido entre a metade do limite inferior e o dobro do limite superior da amostra.
Para as demais caractersticas qualitativas vedada a extrapolao em
relao aos limites amostrais.
Analogamente ao item anterior, mas agora com a relao a variveis proxy, como benfeitorias expressas em valor por exemplo.
B.4.4 A fonte dos fatores utilizados na homogeneizao deve ser explicitada no trabalho avaliatrio.
O texto pode parecer bvio, mas como agora existe a liberdade de
adotar trabalhos feitos pelo prprio engenheiro ou por institutos, as fontes para consulta destes trabalhos devem ser citadas no laudo.
B.5 Os fatores de homogeneizao que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores no devero ser utilizados.
Um teste muito simples, mas que raramente observamos em laudos
de avaliao: os fatores de homogeneizao utilizados homogeneizaram
a amostra ou no? Uma base para se verificar isto o desvio padro da
amostra original comparado homogeneizada, sendo que este deve ser
menor que aquele.
284
B.6 Definio dos fatores de homogeneizao

Aqui o texto optou por definir os fatores usualmente utilizados nos
estudos existentes. Lembramos que no so os nicos existentes, apenas
os mais comuns.
B.6.1 Fator de fonte
a relao mdia entre o valor transacionado e o valor ofertado observada no mercado imobilirio do qual faz parte o bem avaliando.
Tambm conhecido como fator oferta, explica a diferena entre
os valores pedidos e os preos negociados quando da venda.
B.6.2 Fator classe de capacidade de uso das terras
Define-se o paradigma a ser utilizado no processo de homogeneizao e
determina-se o seu ndice, obtido por modelo matemtico ou estatstico
ou com a utilizao da escala de Mendes Sobrinho ou outras tabelas especficas.
Por ocasio da vistoria dos dados de mercado, com concurso dos mapas
de solos existentes ou de observaes locais, verifica-se a caracterstica
morfolgica, fsica e qumica e obtm-se a extenso geogrfica e distribuio percentual das classes ocorrentes.
Com auxlio da mesma escala utilizada, considera-se a distribuio geogrfica e percentual das classes ocorrentes anteriormente obtidas e determina-se o ndice para cada um dos dados de mercado.
O fator classe de capacidade de uso das terras corresponde razo entre
o ndice do paradigma com o ndice de cada dado de mercado.
Define-se aqui a forma de determinao de um dos fatores mais comuns: as diferenas entre os diversos tipos de terras. Como a norma j
definiu que deve-se classifica-ls com o uso do sistema de capacidade de
uso, pode existir o fator respectivo. No h obrigatoriedade do uso deste
ou daquele fator. O texto apenas definiu os mais comuns. Como ainda
no foram publicados estudos que demonstrem as diferenas entre as
terras com uso de outros sistemas que no este de capacidade de uso,
esta ainda uma das nicas maneiras de fazer a homogeneizao. Mas
nada impede ao engenheiro de desenvolver um sistema novo, desde que
tenha amparo em pesquisa estatstica.
285
B.6.3 Fator de situao

Define-se a situao paradigma a ser utilizada no processo de homogeneizao e determina-se o seu ndice, obtido por modelo matemtico ou
estatstico ou com a utilizao da escala de Mendes Sobrinho ou outras
tabelas especficas.
Por ocasio da vistoria dos dados de mercado, determina-se o ndice
para cada um deles.
O fator de situao corresponder razo entre o ndice do paradigma
com o ndice de cada dado de mercado.
Analogamente ao fator de terras, este fator de situao muito comum nos estudos publicados, mas sua definio deve ser com base em
escalas prprias para a regio estudada. Como j dissemos, no h obrigatoriedade do uso deste, pois o texto aqui apenas definiu aquilo que j
de uso comum.
B.6.4 Outros fatores
Outros fatores, como por exemplo disponibilidade de recursos hdricos,
devem ser utilizados quando relevantes.
O bvio novamente: todos sabemos que, para cada regio do Brasil
existem fatores especficos, que devem ser estudados pelo engenheiro, e
em sendo relevantes, definidos e aplicados de forma a homogeneizar a
amostra.
B.7 Processo de homogeneizao
o produto dos fatores pelos preos observados dos dados de mercado.
Desconhecemos estudos que demonstrem que os fatores que explicam a formao dos preos de imveis rurais tem pesos diferentes, portanto, a homogeneizao o produto. Mas, o texto inteligente, porque
pode-se ter tambm o produto de somatrias, quando os pesos dos fatores forem diferentes.
B.8 Campo de arbtrio
O campo de arbtrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor mximo e mnimo dos preos homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso
286
no seja adotado o valor calculado, o engenheiro de avaliaes deve justificar sua escolha.
O campo de arbtrio deve ser calculado com o uso de critrios estatsticos, limitado ao intervalo entre o valor mximo e mnimo dos preos
homogeneizados e a 10% em torno do valor calculado. Ele no simplesmente 10%. Ele calculado e depois limitado ao intervalo menor,
seja os limites da amostra homogeneizada ou 10%.
O ltimo captulo da norma fala sobre referncias bibliogrficas,
apenas como informao. Como tivemos ativa participao durante os
mais de cinco anos de discusso nacional (sem esquecer os dois anos anteriores onde a discusso era apenas para o Estado de So Paulo), sabemos que podem existir falhas, que sero corrigidas com o tempo e
apenas com a colaborao de todos. Lembramos que crticas devem ser
construtivas, principalmente daqueles que no dedicaram seu tempo
quando da elaborao desta norma. Para quem no sabe, os profissionais que se dedicam a participar do grupo de trabalho para escrever uma
NBR no so remunerados e o fazem em prol de toda a categoria, e
aberto a todos, desde produtores, consumidores e neutros.
A seguir, apresentamos ltimo anexo, informativo.
Anexo C (informativo)
Referncias bibliogrficas
[1] Lei Federal no 4.504, de 30/11/1964, que dispe sobre o Estatuto da
Terra.
[2] Lei Federal no 5.194, de 21/12/1966, que regula o exerccio das profisses de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrnomo e d outras
providncias.
[3] Lei Federal no 6.496/77, que institui a Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) na prestao de servios de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia; autoriza a criao pelo CONFEA de uma Mtua
Assistncia Profissional e d outras providncias.
[4] Lei Federal no 8.629 de 05/02/93, que regulamenta os dispositivos
constitucionais relativos reforma agrria.
[5] Decretos Federais nos 23.196/34 e 23.569/34, que dispe sobre atribuies profissionais dos engenheiros agrnomos.
[6] Decreto Federal no 24.643/34, que dispe sobre o Cdigo de guas.
287
[7] Medida Provisria no 2.183-56 de 24 de agosto de 2001, que dispe

sobre desapropriaes por utilidade pblica.
[8] Resoluo no 342/90 do CONFEA, que dispe sobre a responsabilidade tcnica do engenheiro agrnomo.
[9] Deciso normativa do CONFEA 34/90, que dispe quanto ao exerccio por profissional de nvel superior das atividades de engenharia de
avaliaes e percias de engenharia.
[10] Deciso normativa do CONFEA 69/01, que dispe sobre aplicao
de penalidades aos profissionais por impercia, imprudncia e negligncia e d outras providncias.
[11] Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da
Terra (ETA Escritrio Tcnico de Agricultura Brasil-Estados Unidos)
III aproximao.
[12] Manual Tcnico de Vegetao Brasileira, publicado pela Secretaria
de Planejamento, Oramento e Coordenao do IBGE, Diretoria Geocincias, Departamento de Recursos Naturais e Estudos Ambientais.
[13] Manual para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e Classificao no Sistema de Capacidade de Uso (SBCS, 1983).
[14] Manual para Classificao da Capacidade de Uso das Terras para
fins de Avaliao de Imveis Rurais 1a aproximao/CESP.

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parte do processo produtivo

Quando falamos em imveis semelhantes, estamos dizendo que

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caractersticas distintas, como: aptido agrcola; dimenses; vias de

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Ou seja, no exemplo citado acima de variveis temos 23 explicativas

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TERRA NUA conceitos:

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com a interveno do homem. Isto , por deduo, terra nua a terra

5.2.2 Culturas agrcolas (ou benfeitorias reprodutivas ou

5.2.3 Construes e edificaes (ou benfeitorias no

5.2.4 Semoventes (ou capital de explorao fixo, vivo)