PS-GRADUAO EM

GERENCIAMENTO DE EMPREENDIMENTOS NA
CONSTRUO CIVIL

DISCIPLINA:
ANLISE ECONMICA DE PROJETOS

NDICE
INTRODUO
AULA 1 GESTO DE EMPREENDIMENTOS CONCEITOS FUNDAMENTAIS
AULA 2 - ESTUDOS ECONMICOS E FINANCEIROS EM EMPREENDIMENTOS
AULA 3 PLANO DE NEGCIOS
AULA 4 INTRODUO MATEMTICA FINANCEIRA
AULA 5 - ESTUDO DOS FLUXOS DE CAIXA
AULA 6 - FATORES E ESTRATGIAS PARA ANLISE DE INVESTIMENTOS
AULA 7 - SISTEMAS DE AMORTIZAO
AULA 8 AVALIAO

Avaliao da Disciplina
Parte I
Estudo de caso Viabilidade de empreendimentos, em equipes: (50%)

Prova terica Matemtica Financeira: (50%)

INTRODUO
Quando falamos em anlise de viabilidade de projetos, estamos nos referindo aos estudos das
condies em que se viabilizam os empreendimentos, sejam elas tcnicas, econmicas ou
financeiras.
A dimenso tcnica diz respeito principalmente ao custo do produto, tendo em vista que
sempre haver tcnicas ou tecnologias para viabilizar uma idia, porm a que custo? J a
dimenso econmica est relacionada eficincia do processo produtivo, capacidade
gerencial da empresa, ao suporte para inserir o produto no mercado e s prprias
possibilidades do mercado em absorver o produto diante de seu preo de venda. Qual seja, a
dimenso econmica est relacionado aos conceitos de marketing. Por sua vez, a dimenso
financeira se relaciona com as questes dos investimentos que iro financiar o projeto, at sua
efetivao.
Verifica-se, no entanto, que as trs dimenses da viabilidade de um projeto esto
intrinsecamente interligadas, j que cada uma interfere no curso da outra. Neste trabalho,
vamos nos dirigir s trs dimenses.
Para lidar com todos os aspectos da viabilidade dos projetos, surgem mtodos, teorias,
sistemticas de anlise, etc., mas que fundamentalmente buscam nada mais que o domnio da
capacidade de empreender. O empreendedorismo fundamenta-se na condio de
reestruturao ou adaptao de uma ordem econmica atravs da insero de um novo
produto no mercado, do surgimento de um novo negcio, do aparecimento de um novo
concorrente, etc.
O empreendedorismo est assim atrelado ao prprio desenvolvimento econmico de um pas,
impulsionando-o segundo seus bons resultados e ao mesmo tempo, valendo-se dele para que
estes resultados venham a ser bons.

Em (BARON, 2007), apresenta-se a viso de empreendedorismo como sendo uma rea de

estudo de negcios, em que se busca entender como surgem as oportunidades e como em
funo delas so criados novos produtos ou servios, fundamentando-se em vrias cincias,
como as econmicas, sociais e polticas. Ainda, para lanar o novo produto, se requer a
avaliao dos recursos necessrios, a conceituao e formalizao do negcio, a
administrao e expanso da empresa e a anlise do retorno financeiro.
O sucesso de um novo produto, um novo negcio, est relacionado viso de oportunidade,
em geral surgida atravs de uma nova tecnologia, maiores aberturas de mercado,
investimentos disponveis, etc.
A insero de um produto no mercado segue uma ordem, ou uma lgica, sendo maior o
sucesso, quanto mais alinhado estiver o projeto aos requisitos estabelecidos por esta ordem.
Abaixo, apresenta-se um organograma tpico para introduo de um novo produto no
mercado:

MATRIA PRIMA
PROJETO + METODOLOGIA DE PRODUO

DESEJOS E
NECESSIDADES DO
CONSUMIDOR

INOVAO
OU
EFICINCIA

PRODUTO

ESTRUTURA
ORGANIZACIONAL

CAPACIDADE
EMPRESARIAL

INSERO NO MERCADO

Segundo (AIDAR, 2007 ), existem dois tipos de empreendedores, os de oportunidade e os de

necessidade. Do primeiro surgem os negcios com elevado grau de inovao, bem
estruturados em estudos de mercado e concorrncia. Do segundo, empresas que entram no
mercado em ramos j saturados ou na condio de auto-emprego, o que no gera grande
desenvolvimento econmico. Infelizmente, no Brasil, o segundo tipo de empreendedorismo
que prepondera.
Neste segmento, desenvolvem-se projetos, em especial, nas reas em que existem maiores
facilidades de penetrao, geralmente aquelas que apresentam menores barreiras de entrada,
tecnologias de fcil domnio ou necessidade de capital relativamente baixo, exemplo das
empresas de construo civil, alimentao, ou as de confeco. Por outro lado, pela grande
concorrncia, so menores as possibilidades de sobrevivncia.

Os produtos de base imobiliria so aqueles em que se vale de um imvel para viabilizar um

negcio. So de dois tipos, os tangveis, aqueles que se caracterizam pela ofertado no
mercado do prprio imvel e os intangveis, quando a oferta trata-se de um servio, como a
consultoria em mercado imobilirio, ou mesmo, os servios que exploram um imvel
comercialmente, como os hotis, shoppings, etc.
As empresas de base imobiliria tm como maior caracterstica a baixa barreira de entrada,
por envolver tecnologias de fcil acesso, distinguindo-se mais pelo fator experincia ou
capacidade de investimento. Explora, no entanto, os desejos do pblico alvo, devendo
incorporar as inovaes que ditam novos hbitos e novas tendncias estticas.

Referncias BIBLIOGRFICAS
- AIDAR, MARCELO MARINHO: Empreendedorismo; Thomson, So Paulo, 2007.
- ALMEIDA, MARTINHO I. R.: Manual do Planejamento Estratgico; Editora Atlas, So
Paulo, 2003.
- BARON, ROBERT A. e SHANE, SCOTT A.: Empreendedorismo Uma Viso do
Processo; Thomson, So Paulo, 2007.
- BAXTER, MIKE: Projeto de Produto; Editora Edgard Blcher, So Paulo, 2003.
- BRITO, Paulo: Anlise e Viabilidade de Projetos de Investimentos; Ed. Atlas, So Paulo,
2006.
- BUARQUE, CRISTOVAM: Avaliao Econmica de Projetos; Editora Campos, Rio de
Janeiro, 1989.
- CARVALHO, NELLY DE: Publicidade - A Linguagem da Seduo; Editora tica, So
Paulo, 2004.
- CLEMENTE, ADEMIR: Projetos Empresariais e Pblicos; Editora Atlas, So Paulo, 2002.
- DEGEN, RONALD, O: Empreendedor; Makron Books / McGraw Hill, So Paulo, 1989.
- FARAH, O.E., CAVALCANTI, M., MARCONDES, L. P.: Empreendedorismo estratgico,
Criao e Gesto de Pequenas Emopresas; Cengage Learning, So Paulo, 2006.
- MUKAI, TOSHIO: Concesses, Permisses e Privatizaes de Servios Pblicos; Editora
Saraiva, So Paulo, 2002.
- PADOVESE, CLVIS L.: Introduo Administrao Financeira; Thomson, So Paulo,
2005.
- PILO, NIVALDO ELIAS e HUMMEL, PAULO ROBERTO VAMPR: Matemtica
Financeira; Pioneira Thonson Learning, So Paulo, 2004.
- PUCCINI, ABELARDO DE LIMA: Matemtica Financeira; Editora Saraiva, So Paulo,
2004.
- REIS, MARCELO C. e MANDETTA, RUBENS: Marketing - Princpios e Aplicaes;
Editora Alnea, Campinas, 2003.

AULA 1
GESTO DE EMPREENDIMENTOS CONCEITOS FUNDAMENTAIS
HENRIQUE DINIS
1 CONCEITOS FUNDAMENTAIS SOBRE GESTO DE EMPREENDIMENTOS
Projeto
Projeto um empreendimento por si prprio, de realizar uma seqncia de atividades para
atingir um objetivo. O projeto consiste da elaborao e fornecimento de relatrios, planos,
memoriais, desenhos, etc., objetivando orientar a realizao do objeto. O termo projeto est
associado percepo de oportunidades, alternativas para resoluo de um problema,
metodologia para elaborao de um produto, etc.
o esforo para atingir um objetivo.
Objeto Do Projeto
Objeto do projeto o empreendimento, obra, poltica, etc., a ser estudado, planejado,
organizado, detalhado, etc., pelo projeto. Para ser concebido e produzido, deve ser estudado
ao nvel da viabilizao, implantao e operacionalizao.
Deve-se distinguir no estudo do objeto, o que empreendimento e o que negcio.
Gerenciamento
A gerncia uma atividade administrativa. Gerenciar significa planejar e controlar o processo
de produo de trabalho, para atingir os objetivos impostos para o bom desempenho de um
setor, ou desenvolvimento de um projeto.
Coordenao
No sentido Lato: ordenar em conjunto / cooperao.
Coordenar significa impor ordem cronolgica e funcional na realizao de diferentes tarefas
que interagem entre si. A coordenao uma atividade gerencial.
Planejamento
Conjunto de aes organizadas segundo as necessidades de interpretao, equacionamento e
resoluo de um problema, em funo do melhor desempenho do resultado. o instrumento
utilizado para gerenciar. Para se planejar um processo necessrio que se adote uma

metodologia de ao, tendo em vista a complexidade para a abordagem e resoluo dos

problemas. Devem-se avaliar as informaes e parmetros que norteiam a questo, como
tambm delinear perfeitamente o objeto de projeto, seu escopo e quais as diretrizes a serem
seguidas para se atingir perfeitamente o objetivo. Normalmente, qualquer processo de
planejamento passa pelas seguintes etapas:

Diagnstico: etapa na qual se analisa a situao existente.

Estabelecimento de objetivos: ponto de convergncia de todo o planejamento.
Estratgias e metas: definio dos meios para se atingir os objetivos.
Controle: fase de acompanhamento do processo e aes corretivas, face ao escopo e
diretrizes.

EMPREENDIMENTOS
Podem ser definidos como projetos de investimento com a finalidade de gerar benefcios
diretos ou indiretos. um empenho para se obter benefcios. Quando diretos, os benefcios se
expressam atravs de valores monetrios, remuneraes financeiras, etc. Se indiretos, no so
mensurveis monetariamente e se traduzem como obras de benefcio individual ou social,
como melhoria da imagem da empresa, facilidades de acesso, lazer comunitrio, etc.
Geralmente se relaciona o sucesso do empreendimento atravs da relao: identificao da
oportunidade x qualificao do empreendedor. O empreendedor deve possuir caractersticas
especiais que o distingam para o intento. muito interessante a colocao apresentada em
(AIDAR, 2007), ao afirmar que o ato de empreender rene a inspirao com a transpirao,
ou seja, no basta unicamente a viso de oportunidade, o empreendedor deve ser, antes de
tudo, um obstinado.
Hierarquia Funcional em um Empreendimento
A figura do empreendedor rene vrias caractersticas pessoais, muitas contrastantes entre si.
Deve-se entender que para se identificar uma oportunidade, primeiramente, necessrio o
envolvimento tcnico com algum problema e a seguir, para viabilizar o projeto, o
empreendedor deve tomar as medidas necessrias para lanamento e desenvolvimento da
idia, assumindo assim, funes gerenciais. Identificam-se trs reas complementares de
atuao para a viabilidade de um projeto, que podem ser concentradas em uma nica pessoa,
mas no necessariamente. So elas:

Empreendedor: deve ter percepo das oportunidades, dos riscos e das

possibilidades. Saber lidar com a incerteza e estar capacitado para manipular as
estratgias e seus reflexos no empreendimento. Ter poder de persuaso e
disposio para o trabalho.
Gerente: deve entender o processo de produo do projeto atravs da
coordenao de atividades e controle dos recursos, de modo a atingir os objetivos
requeridos. Ter poder de liderana e vigor para conduzir a equipe durante o
percurso da efetivao do projeto. Ser adaptvel para fazer correes no meio do
caminho e redirecionar o projeto.
Tcnico/Especialista/Autor: deve ter conhecimento profundo das tcnicas e
conceitos que envolvem um problema, atuando pela compreenso e proficincia
num determinado tipo de atividade e desempenho de funo. Ser criativo sua
principal caracterstica, deve saber discernir sobre a melhor soluo para
aperfeioar um resultado.

Empreendimentos na Construo Civil

Primeiramente vamos entender a rea da construo civil atravs do desempenho dos
profissionais que nela atuam. Tm-se vrias figuras nas diversas reas de atuao, cada uma
contribuindo para o resultado final da atividade empreendedora, que o prprio
empreendimento.
engenharia: o conjunto de atividades tcnicas e de seus conhecimentos agregados,
aplicados de forma a objetivar a transformao da matria, como encontrada na
natureza, em bens de consumo, durveis ou de capital. O processo de transformao
se denomina de construo.
engenharia civil: a engenharia aplicada construo civil.
arquitetura: interpretao do objeto a partir de conceitos embasados em atributos
relativos funo, esttica e de sua estruturao formal.
projeto de construo civil: o estudo da obra de construo civil, em seu
resultado final, viabilizando a funo a que est destinada, otimizando sua utilizao e
solucionando os problemas tcnicos de construo, de forma a minimizar os custos e
maximizar a durabilidade da obra, o conforto e o bem estar do usurio.

construo civil: Toda e qualquer obra de engenharia destinada a atender uma

atividade diretamente relacionada ao ser humano em sociedade ou de seu bem estar
individual.
Vamos chamar assim os empreendimentos na construo civil, aqueles que tm uma obra de
engenharia civil como base para sua viabilizao, seja pela sua prpria comercializao, caso
dos empreendimentos imobilirios, ou para o desenvolvimento de um negcio, como o caso
de atividades de servios. Os custos da obra civil, neste caso e o planejamento para sua
produo, so partes integrantes e relevantes para a anlise do resultado do empreendimento
e/ou dos benefcios que sero gerados.
Ex.:
- shopping x edifcio
- ncleo habitacional x arruamento
- desenvolvimento de polo industrial x usina hidreltrica
- edifcio x edifcio
NEGCIO
Atividades que geram receitas e implicam em gastos.
Ciclo operacional em um negcio: Pode ser definido como a seqncia das aes
compreendidas para estabelecer um giro financeiro completo, ou seja: vai desde o empenho
financeiro inicial estabelecido pelo planejamento da produo, at o recebimento das vendas.
O ciclo estabelecido pelo giro do negcio se denomina operacional, de onde se estabelecem
os ciclos econmicos e financeiros.

ORGANOGRAMA DE ATIVIDADES EM UM EMPREENDIMENTO

INVESTIMENTO

INFRA-ESTRUTURA
DE PRODU O
instalaes
equipamentos

APOIO MEIOS
tecnologia
planejamento
controle

CUSTOS
produes
transportes

DEPRECIAO
LUCROS

RECEITAS

VENDAS

AMORTIZA O
NEGCIO

Capital de giro
o empenho financeiro imobilizado para sustentar um giro completo de uma atividade de
produo, em todo o seu ciclo operacional.
Ciclo econmico de produo
Caracteriza-se como sendo o processo de consumo de recursos, ao longo e em funo do
ciclo operacional. H certamente a necessidade de mensurao dos eventos nele contido.
Atravs do ciclo econmico se verifica o resultado do desempenho das atividades.

Quanto maior for o ciclo operacional, maior ser a necessidade de recursos financeiros
necessrios para a manuteno das atividades. Ao contrrio, maior rotatividade, menores
sero os recursos necessrios e maiores os ganhos.
Ciclo financeiro
Caracteriza-se como o processo de acompanhamento financeiro e efetivao do ciclo
econmico em termos de fluxo de caixa. So importantes os momentos de pagamento e
recebimento dos valores econmicos e sua correspondncia com o consumo dos recursos, o
que exige um planejamento financeiro. Poderamos assim definir PLANEJAMENTO
FINANCEIRO como a gesto das defasagens entre as entradas e sadas do fluxo de caixa.
Os estudos do ciclo financeiro esto inseridos no campo da economia que se denomina de
micro-economia, que trata de questes especficas, como o desempenho das atividades
econmicas, comportamento corporativo, questes financeiras e organizacionais das
empresas, etc. A macro-economia, por outro lado, estuda as questes econmicas no seu
contexto global, referindo-se aos eventos de uma regio, cidade, ou da prpria nao,
envolvendo as disponibilidades de recursos, tecnologias, perfil dos produtores,
potencialidade, meios, renda e necessidades da populao, etc.

2. ECONOMIA
Economia o estudo das foras que governam a gerao e distribuio de riquezas. No
sistema capitalista, os princpios bsicos que governam esta cincia esto pautados na
economia de mercado. Busca-se o desenvolvimento econmico atravs do equilbrio das
seguintes foras:
INVESTIMENTOS x PRODUO x CONSUMO x PREOS x EMPREGO
A economia uma cincia social aplicada, mesmo que na busca de suas solues analticas,
venha a ser estruturada em modelos tericos complexos, tendo em vista que os parmetros
que alimentam tais modelos, por vezes aleatrios, exigem para seu entendimento, alto grau
de abstrao.
Objetivo: Avaliar, prever, organizar e combinar os recursos para se obter bens e servios em
favor da sociedade. Consideram-se como recursos:
- Materiais: recursos fornecidos pela natureza a serem transformados, como os minerais,
materiais orgnicos, gua, etc.
- Trabalho: capacidade motora necessria para a transformao, como a M.O., energias
vrias utilizadas, equipamentos, etc.
- Meios: foras que movem o processo, como exemplo, o capital, o conhecimento,
tecnologias e tcnicas disponveis, etc.
A economia, enquanto cincia, busca equacionar a produo dos suprimentos para atender as
necessidades e desejos das pessoas e como sero distribudos. Para tanto, encontra suas
solues atravs da combinao de quatro dimenses do problema:
A Equacionamento do problema

- Quais bens e servios a serem produzidos: o que?

- Em que quantidade: quanto?
- A que distribuir: para quem?
B Soluo do problema
- Qual o meio de que se valer para produzir e distribuir: Como?
3. MARKETING
Pode ser definido como uma cincia que estuda as relaes de troca em uma sociedade. As
organizaes empresariais esto estabelecidas e funcionam em um contexto de trocas. Assim,
como parte dos estudos econmicos, se caracteriza tambm como uma cincia social.
Existem algumas premissas bsicas que envolvem e viabilizam a ocorrncia de tais trocas,
sendo elas, o foco do estudo da disciplina de marketing.
Ainda como cincia, o marketing pode se apoiar em teorias e leis, quando tais teorias so
comprovadas, ou seja: desde que seu funcionamento possa ser comprovado por um
mecanismo adequado sua abrangncia.
A lei mais primordial que rege os princpios do Marketing conhecida como Lei da Oferta e
Procura
Lei da Oferta e Procura
A Lei da Oferta e Procura se traduz como o equilbrio das relaes de troca em um
determinado segmento da sociedade. Pode-se consider-la como a essncia das relaes
humanas, onde prevalecem os desejos e as necessidades do ser humano.
O entendimento destas necessidades e desejos, como tambm as trocas de informaes
entre as empresas e o mercado, permite a concepo e oferta de produtos que atendam aos
pretensos consumidores. Assim, o marketing tem seu foco principal voltado ao
comportamento do ser humano, s suas necessidades e desejos. Entende-se como:

Necessidade: estado mental ou fsico de privao.

Refere-se em especial s necessidades de natureza bio-psicolgicas, que devem ser
satisfeitas para a sobrevivncia e evoluo do indivduo na sociedade.
Desejo: estado mental de expectativa.
Refere-se principalmente aos anseios por realizaes, pessoais, profissionais e
materiais, melhoria em seu padro de vida, etc.

A oferta de um produto no mercado decorrncia da existncia de um processo de produo

e distribuio, que no sistema capitalista, orquestrado pelo empreendedor ou, quando
muito, regulamentado ou incentivado pelo poder pblico. Este processo de produo e
distribuio denominado por Livre Iniciativa.
4. CAPITALISMO
Trata-se de um modelo econmico movido pelo capital privado, que se comporta segundo as
seguintes premissas:
1 PROPSITO: atender as demandas de mercado atravs da oferta de melhores produtos
aos menores preos.

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2 MOTIVAO: reproduo do capital e auferir lucros em cada ciclo econmico.

3 OBJETIVO: equilibrar atravs de ofertas ao mercado, a relao oferta x procura, tendo
o capital, como seu mecanismo alavancador das aes.
No sistema capitalista, as decises so descentralizadas. Vale a condio de livre iniciativa,
onde qualquer indivduo tem a liberdade de produzir e introduzir qualquer produto para o
mercado, obedecendo certamente a leis que regulamentam o setor. O instrumento que
disciplina o processo global de produo o prprio mercado. Podemos dizer, assim:
O CAPITALISMO UM SISTEMA ECONMICO REGIDO PELA ECONOMIA DE
MERCADO.
Qualquer indivduo pode produzir, mas somente se mantero no mercado, os mais eficientes.
Esta eficincia medida pelo consumidor, atravs de suas preferncias, que avalia, mesmo
que subjetivamente, as relaes custo x benefcio de cada alternativa existente.
As intervenes governamentais neste processo se limitam a regulamentaes, incentivos a
determinadas atividades, subsdios para subsistncia de determinados produtos, etc. Ocorre a
atuao do Estado em alguns setores, geralmente quando considerados vitais, para atender a
necessidades essenciais ou secundrias da coletividade ou pela simples convenincia do
Estado, podendo ser direta, ou atravs de concesses ou permisses, sob normas e
controles estatais.
Sempre que a poltica econmica for direcionada a uma condio de menor interveno
possvel do Estado, nos processos de produo e consumo, o sistema econmico toma a
denominao de Liberalismo. A ordem econmica obtida pelo equilbrio natural entre
ofertas e demandas. A maior parte das economias mundiais, em maior ou menor
aprofundamento, regida por sistemas econmicos hbridos, como conceituado por John
Mainard Keynes, na dcada de 1930, que apoiava a idia de que o Estado deveria manter
certo nvel de intervencionismo na economia, medida que a simples atuao da livre
iniciativa no fosse suficiente para equilibrar o Mercado.
Pode-se dizer que o capitalismo exercido segundo os padres liberais, ou seja, quando
desprovido de regulamentaes ou do intervencionismo do Estado, fica destitudo de
eventuais regras de moralidade econmica.
O sistema econmico oposto a esta organizao de Mercado denominado de socialismo e
vem evoluindo desde o sculo XVI, apoiado nos primeiros conceitos que formularam o
pensamento socialista. Estas idias, lanadas embrionariamente por Thomas Morus,
ganharam estrutura econmica no decorrer do sculo XVIII, em especial com a obra Das
Capital, de Karl Marx, que demonstrou como poderiam ser os caminhos para sua efetivao,
na prtica. O pensamento socialista perdura at os dias atuais, tendo sofrido verdadeiras
mutaes para sua sobrevivncia, em vista dos inmeros fracassos constatados ao longo do
sculo XX.
Fundamentalmente, consiste em um maior intervencionismo por parte do Estado no sistema
econmico, podendo progredir para uma condio de pleno controle das atividades
econmicas, vindo o governo a decidir o que produzir, em qual quantidade, com quais meios
e como distribuir. As escolhas do consumidor ficam limitadas s poucas alternativas
oferecidas pelo Mercado, controlado pelo Estado. H uma maior participao do Estado no
processo produtivo, que reserva a si mesmo, o domnio dos principais recursos econmicos.

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O objetivo eliminar o lucro no processo de produo e a especulao do setor mercantil,

propiciando uma oferta mais equitativa aos membros da sociedade.
Existem grandes controvrsias nas justificativas utilizadas para explicar o fracasso deste
sistema econmico, ou para reiterar sua validade. De forma geral, no atende plenamente aos
principais fatores que motivam e movem o ser humano em sociedade, no que diz respeito ao
comportamento do ser humano enquanto indivduo. A seguir esto relacionados os principais:
insaciabilidade para consumir; aspiraes por melhoria material; necessidade de se sentir
recompensado; instinto de competitividade; desejo por reconhecimento pessoal; busca pelo
poder, etc.
5. DEMANDA DE MERCADO
A procura por um produto vem como decorrncia da existncia de um estado mental do ser
humano, de necessidade ou desejo. Esta procura tambm denominada por Demanda de
Mercado.
Neste processo, o empreendedor tem como funo criar ou explorar as situaes que
favoream as trocas. Seu foco estar sempre voltado obteno de informaes de mercado
e dos consumidores, voltadas :

Concepo e melhoria dos produtos ao longo do tempo.

Minimizao dos custos e preos dos produtos.
Planejamento da logstica de produo e da distribuio dos produtos.

Segundo a Lei da Oferta e Procura, haver equilbrio no mercado quando as ofertas forem
suficientes e to s suficientes, para atender as demandas. Poderamos melhor dizer:

No mercado, sempre ocorrer equilbrio entre oferta e demanda e

o elemento controlador o preo.
Quando a oferta for menor que a demanda, o preo no mercado subir e, em caso contrrio,
quando a oferta for maior que a demanda, o preo cair, o suficiente para que o equilbrio
seja conquistado. Assim, o empreendedor dever estar sempre atento ao mercado para que
uma eventual super produo no venha fazer cair o preo de seu produto e lhe causar
prejuzo. Este instrumento de controle tambm chamado de Economia de Mercado.
Para que esta premissa seja verdadeira, devem estar presentes os vrios fatores que
caracterizam a economia de mercado: Livre Iniciativa, circunstncia esta em que qualquer
empreendedor pode entrar no mercado produzindo certo produto, o que torna o jogo mais
complexo; Preferncia do Consumidor, ingrediente para a melhoria do mercado que leva
oferta de produtos mais eficientes, de melhor qualidade e menor custo; Liberdade de
Escolha, o que possibilita o consumidor a decidir sobre a melhor oferta; Livre Competio,
que permite ao empreendedor fixar seus preos em funo do mercado e Gerao de Lucro,
o combustvel para incrementar as ofertas no mercado, sem o qual, o empreendedor no se
submeter aos riscos inerentes ao ato de produzir.

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Diante desta estrutura ideal de mercado, surgem algumas distores que devem ser inibidas
ou combatidas, para que os agentes que atuam no mercado posam cumprir seu papel. Dentre
as mais evidentes, podemos citar:
Monoplio: situao em que no existem competidores para determinado produto, ficando a
oferta na mo de um nico produtor. Como conseqncia, o monopolista tem poder absoluto
sobre o preo. Geralmente ocorre diante do domnio de determinados recursos ou da
existncia de patentes ou tecnologias que no so de domnio pblico.
Oligoplio: a oferta est sob o domnio de alguns poucos produtores, que controlam o
mercado. Nesta circunstncia pode ocorrer a repartio do mercado em praas de domnio de
determinados produtores, que passam a ter o poder de monoplio sobre elas, como tambm,
a combinao dos vrios produtores na fixao de um preo a ser praticado por todos, os
chamados Cartis. O equilbrio dos cartis geralmente temporal, j que os interesses de
cada produtor so momentneos.
Curvas de Demanda
Se fixarmos uma determinada condio de oferta, ou seja, com seus fatores todos fixados,
deixando como varivel somente a relao preo x demanda, poderemos montar o seguinte
grfico, que expressa a variao do equilbrio de mercado, diante das diversas variaes dos
preos e demandas:

P1: representa o preo de um produto, que se oferecido por um valor maior, no causar
interferncia na demanda, pois seu consumo no est condicionado aos limites de renda. O
aumento no preo poder certamente eliminar o consumo, no entanto, se ferir a relao custo
x benefcio. A demanda correspondente a este preo denominada de Demanda Indiferente
ao Preo.
P2: tem o mesmo conceito que o anterior, somente que relacionado baixa do preo. A
reduo do preo no ir aumentar o consumo, tendo em vista que o preo j tem sua
percepo de mnimo e no est relacionado limitao de consumo por questes de limites
de renda. A demanda correspondente a este preo se denomina de Demanda Inelstica ao
Preo.
Pi: na regio intermediria da curva, uma reduo no preo significa ofertar a segmentos de
menor renda, cuja demanda maior. O menor preo ser aquele que esbarra na condio de

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lucro mnimo ou de limite de produo. Este preo tambm denominado de Preo de

Equilbrio e a demanda correspondente de Demanda de Equilbrio.
Fatores que alteram o equilbrio Oferta x Demanda:
- Por parte da demanda: aumento da populao, variao da renda, facilidades de crdito ao
consumidor, etc.
- Por parte da Oferta: crise de investimentos, escassez de recursos, obsolescncia dos meios
de produo, dficits de infra-estrutura, etc.
6. CAPITAL E FLUXO ECONMICO
O capital o combustvel do capitalismo, sem o qual, a economia de mercado no se
processa. Atravs do capital, no regime capitalista, se opera, conjuntamente com o preo e o
lucro, o equilbrio de mercado. Quando o capital aplicado sobre a produo, resulta no
aumento da oferta e quando aplicado sobre o consumidor, ocorre o aumento da demanda.
Outros fatores acabam interferindo no processo, como decorrncia de investimentos, de
variao das ofertas de emprego que tm como conseqncia variao do consumo e dos
preos ao consumidor, etc.
Pode-se considerar que o fluxo econmico o resultado da interao entre a aplicao do
capital e seu retorno ao investidor, acrescido do resultado financeiro. Este capital acumulado
ser esto novamente aplicado. Estes eventos, nesta seqncia, fechariam um ciclo, dentro do
fluxo econmico. Poderamos exemplificar o fluxo econmico atravs do fluxograma abaixo:
Investimentos
O conceito de investimento temporal, ou seja, necessrio que se estabelea um horizonte
de anlise para poder verificar seus resultados. Os investimentos podem ser:
- Estticos: a remunerao ocorre indiretamente pela valorizao de um bem ou produto.
- Dinmicos: a remunerao ocorre atravs de um rendimento.
- Produtivos: a remunerao ocorre como resultado de uma atividade produtiva.
A terra um investimento esttico. Sua valorizao ocorre em funo (ou em proporo) ao
aumento da demanda sobre ela, a partir de investimentos pblicos ou do adensamento
populacional da rea, etc., independendo assim de investimentos diretos na prpria terra.
J o ponto comercial trata-se de um agregado de valor terra decorrente de investimentos
na prpria propriedade ou de seu uso, sendo assim um investimento produtivo.
7. OS 4 Ps DO MARKETING
So estes o quatro fatores considerados no processo de administrao de marketing:
Produto: aquilo que se deseja trocar.
Praa: ambiente onde se realizam as trocas.
Preo: valor monetrio estabelecido para a troca.
Promoo: meio de divulgao para disponibilizar a troca.
PRODUTO
Segundo (REIS, 2003), produto um conjunto de atributos bsicos, identificveis,
agrupados e relacionados entre si, de forma a definir um objeto e cumprir uma funo. Ex.:
Edifcio: conjunto de compartimentos com a funo de abrigar atividades humanas.

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Veiculo: Conjunto de peas formando um mecanismo com a funo de transportar

pessoas e/ou objetos.
Aplicao financeira: conjunto de instrumentos da captao e utilizao de dinheiro,
com a funo de se obter retorno financeiro.

Quando um produto indicar um objeto material, chamado de Tangvel, quando

tratar-se de um servio, denomina-se de Produto Intangvel.
No caso de um edifcio residencial, por exemplo, os atributos bsicos poderiam, de forma
simplificada, se agrupar em dois conjuntos, que so identificados e desenvolvidos pelo
projeto:
Relativos s funes: bom desempeno dos compartimentos, boa distribuio,
conforto, etc.
Relativos ao prprio objeto: boa aparncia e durabilidade, boa localizao,
maior rea til, melhores equipamentos condominiais e maior custo relativo.
O ambiente competitivo produz grandes transformaes nos produtos, chegando a mudar
os hbitos do consumidor, diante das mais variadas ofertas. Tambm o desenvolvimento
dos processos industriais torna mais acessvel ao mercado, produtos que antes eram
consumidos unicamente por elites restritas.
Na construo civil, em especial, so vrios os problemas que dificultam o processo de
adaptao das novas tecnologias e inovaes estratgica das empresas do setor, tendo
em vista a natureza nica de cada empreendimento. Torna-se difcil a generalizao de
tipos e padres.
Neste aspecto, o desenvolvimento da cincia marketing veio contribuir concepo do
produto como resultado dos estudos de mercado, procurando-se antecipadamente sua
plena definio, escolhendo-se as melhores caractersticas do empreendimento para
atender o segmento que se pretende atingir. Estes estudos de concepo se denominam de
Marketing do Produto.
PRAA (ou) Mercado
Mercado: ambiente onde ocorrem as trocas, estabelecido pelas empresas (oferta) e
pelos consumidores (procura).
Anlise do Mercado: visa entender as necessidades e desejos do consumidor, como
pensa, age e consome e tambm, conhecer os instrumentos, as regras e tradies com
que os produtos so produzidos e comercializados.
Pode ser caracterizado de vrias maneiras: local e/ou maneira em que ocorrem as
trocas (shopping; internet; standard de vendas), pelas caractersticas do produto
(de automveis; de aes; imobilirio), pelo pblico consumidor ( de lazer;
executivos; infantil), ou pela caracterstica do negcio (varejo; atacado).
Mercado Imobilirio: ambiente que estabelece as regras com que os imveis so
produzidos e comercializados.
PREO
Segundo (REIS, 2003), ao se analisar as condies que envolvem o conceito de Preo, devese distinguir as relaes que envolvem estes trs conceitos: Custo x Valor x Preo
RELAO: CUSTO x VALOR x PREO

15

Valor algo que se relaciona com o benefcio agregado em cada produto e que pode
ser percebido pelo consumidor. Quanto maior for o valor percebido, maior poder ser
o preo estabelecido para a troca, propiciando maior elasticidade em seu custo.
Estabelece-se assim a relao custo x benefcio. Decide-se absorver um custo na
confeco de um produto, sempre que o benefcio gerado compense a troca. Em um
empreendimento imobilirio, os valores so estabelecidos pelo projeto e agregados ao
produto ou percebidos face o potencial da localizao.
Preo o valor monetrio estabelecido para a troca, podendo ser expresso em
dinheiro, bens, servios, etc. O preo certamente se relaciona com o custo, mas, por
outro lado, uma varivel fundamental para a formao do valor percebido pelo
consumidor, em um produto.
Custo a soma dos gastos despendidos para a produo, distribuio e
comercializao de um produto, suficientes para que o mesmo possa ser
disponibilizado para o consumidor.

UMA OFERTA IMOBILIRIA TER SEU PREO ESTABELECIDO SEGUNDO A

PERCEPO DE VALOR DE QUEM A DESEJA, DESDE QUE HAJA DEMANDA
PARA ESTE PREO.
Segundo o valor, os produtos podem ser classificados em:
Produtos Essenciais: so produto e servios de primeira necessidade. A demanda inelstica
ao preo, existindo desde que o consumo seja suportado pela renda do consumidor.
Produtos Prescindveis: so considerados suprfluos, resultado do mero desejo do
consumidor. Se a relao custo x benefcio no for considerada satisfatria, seu consumo
substitudo por equivalentes ou por outros sonhos de consumo.
Produtos compostos: Classificao intermediria, que passam da essencialidade ao
prescindvel, resultado da composio atravs da oferta de agregados, como assessrios,
dispositivos, variedade de acabamentos, etc.
Os agregados podem ser:
Funo: assessrios que agregam novas funes.
Tecnologia: tecnologias que melhoram o desempenho.
Aparncia: acabamentos especiais que incrementam a percepo esttica ou da qualidade.
Os preos esto relacionados a vrias referncias, cada uma delas indicando as condies em
que foi fixado seu valor monetrio:
Preo de custo:
Refere-se ao montante monetrio que corresponde aos valores dos materiais e mo de
obra envolvidos, despesas fixas e administrativas, remunerao do capital e lucro.
Preo pelo valor:
Refere-se fixao do preo pelo valor percebido.
Preo pelo mercado:
Expressa o valor em que o produto est colocado no mercado, atravs da relao
OFERTA X PROCURA.
Preo para venda:
Valor efetivamente fixado para a venda.

16

PROMOO
A promoo de um produto refere-se a sua divulgao no MERCADO. A Linguagem
utilizada a da PUBLICIDADE, que se caracteriza pela utilizao racional de
argumentaes, para mudar ou aguar a opinio do pblico alvo.
8. PUBLICIDADE
Em linhas gerais, a PUBLICIDADE procura tornar familiar aquilo que se est vendendo,
atribuindo-lhe valores e diferenciaes aos similares, a fim de destac-lo e torn-lo aceito
pelo pblico.
A publicidade recobre-se s informaes econmicas, uma vez que ultrapassa a prpria
racionalidade econmica, manipulando as condies caractersticas de mercado.
IMAGEM DO PRODUTO x MENSAGEM DE VENDA
A publicidade trabalha sobre o efeito produzido pela mensagem publicitria, que estabelece
a imagem do produto a ser passada ao pblico, enaltecendo suas qualidades, seus valores, sua
vantagem ao consumidor e omitindo ou disfarando seus defeitos ou desvantagens.
A imagem de um produto geralmente fixada ou trabalhada atravs de trs
caractersticas:
Nome: confere uma identidade atravs do nome.
Qualificao: estabelece uma personalidade atravs de atributos.
Exaltao: garante a promoo por meio da celebrao do nome
Nome e Marca
O nome estabelece uma maior proximidade e intimidade do consumidor com o produto.
Geralmente correlaciona-se com a marca. A marca um instrumento de categorizao do
real, simbolizada por um nome prprio e para o pblico, acaba tornando-se o nome do
prprio objeto.
A primeira funo da marca particularizar o produto e a segunda, mobilizar conotaes
afetivas. Ao ser nomeado o objeto perde o anonimato e adquire o conjunto de valores que lhe
atribudo atravs da qualificao. Ao se repetir o nome, automaticamente resgata-se a
imagem formada pelos seus adjetivos.
Existem vrias formas de nomear:
Atravs da marca, ex: Mais um empreendimento Adolpho Lindemberg.
Atravs de sigla: Um lanamento GAFISA.
Apelo tradio: A nobresa de um Marques de Itu.
Emprstimo Lingustico: Royal Triumph.
Durante o tempo de vida de uma marca, ocorrem algumas etapas em seu
desenvolvimento e evoluo:
1. Desenvolvimento da identidade ou personalidade da marca.
2. Desenvolvimento do poder econmico em torno da marca.
3. Consolidao do valor econmico da marca, transformando-a em um ativo
intangvel.

17

4. Etapa final da vida til da marca, de esteretipo, encerrando-se no final, a

desvinculao da marca no mercado, pela empresa.
Algumas marcas de sucesso, que transformaram-se em sinnimos dos prprios
produtos: Bombril; Xerox; coca-cola; etc.
Algumas marcas que transformaram-se carro-chefe para vrios produtos: Omo;
Brastemp; etc.
Qualificao
Procura-se atravs da qualificao estabelecer uma personalidade ao produto, dotando-o de
atributos que lhe imponha uma imagem, geralmente atravs de atributos que expressem, por
exemplo: qualidade; expresso; originalidade; etc.
Utiliza-se da adjetivao para qualificar o produto ou objeto representado por um nome. De
acordo com pesquisa realizada no Brasil, os adjetivos mais frequentes na publicidade
televisiva, segundo Carvalho, so: perfeito; bom; nico; leve; prtico; gostoso; moderno;
grande; original; natural; verdadeiro; bonito; elegante; completo; especial; sofisticado;
saudvel; delicado; confortvel e delicioso.
Podemos identificar a maioria destes adjetivos na propaganda imobiliria, geralmente atravs
de um substantivo qualificado por um adjetivo, ex.:
Ambiente gostoso;
Fachada moderna;
Espao elegante;
Servios completos;
Exaltao
A exaltao est correlacionada s emoes que sero sentidas atravs da mensagem, logo,
deve implicitar reaes comportamentais. Desta forma, a mensagem usualmente reflete a
cultura daqueles a quem se dirige, para ser melhor assimilada.
Frequentemente, os recursos utilizados para exaltar o produto, utilizam termos de uso
corrente relacionados com o prazer; confiabilidade e prestgio, ex.:
Confortvel Duplex;
Edifcio Sofisticado;
Verdadeiro Alto Padro.
REGULAMENTAES DA PUBLICIDADE
Segundo o Cdigo do Consumidor, fica proibida a publicidade enganosa e abusiva,
disciplinando a matria, inclusive, segundo alguns princpios.
Publicidade Enganosa
Inteira ou parcialmente falsa.
Capaz de induzir em erro o consumidor, at mesmo por omisso.
Publicidade Abusiva
Discriminao de qualquer natureza.
Que incite a violncia.
Que explore o medo ou a superstio.
Que se aproveite da deficincia de julgamento da criana.

18

Que desrespeita valores ambientais.

Que seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de modo prejudicial ou
perigos sua sade ou segurana.

Princpios que Disciplinam a Publicidade

Da identificao da publicidade.
De veracidade.
De no-abusividade.
Da transparncia da fundamentao.
Da obrigatoriedade do cumprimento.
Da inverso do nus da prova.
UMA BOA MENSAGEM PUBLICITRIA DEVE ESTAR PAUTADA EM TRS
COLOCAES:
Mensagem chave: qual o benefcio que o produto proporcionar ao cliente?
bom para a sade
apartamento confortvel
Fundamentao: quais os valores agregados ao produto, que so utilizados para sustentar
o benefcio prometido na mensagem chave?
contm vitaminas e fibras
reas amplas e boa distribuio dos ambientes
Veracidade: quais as provas que suportam a mensagem chave?
tabela nutricional
planta mobiliada do apartamento
Assim, na criao de um produto, para no ferir os princpios que disciplinam a publicidade,
deve-se buscar como estratgia laos estreitos entre suas qualidades e os argumentos
para sua promoo.
A princpio, devem estar explcitos dois aspectos fundamentais neste desenvolvimento:
- Estratgia de Insero do Produto no Mercado
Deve indicar como o produto (objeto do negcio) ser inserido no mercado de modo a
atingir o pblico alvo e obter deste a resposta desejada, ou seja, a de consumir.
- Vantagem Competitiva Circunstancial
Deve indicar quais vantagens apresenta o produto (objeto do negcio) em questo, em
relao a outros no mercado, para que se obtenha a preferncia do consumidor.
EXERCCIO PROPOSTO
Lanar a idia de um negcio, ou mais diretamente, a insero de um novo produto no
mercado, explicitando os seguintes aspectos:
1 Descrever a proposta do negcio, respondendo os seguintes quesitos:
O que oferecer (qual o negcio)?
Para quem (qual o pblico)?
Onde (localizao)?
A que custos? (quais os recursos necessrios)?
2 Plano de Negcio
Produto Oferecido- descrio do produto

19

Mensagem - Qual o benefcio que o produto proporcionar ao cliente?

Diferencial - quais os valores agregados que o produto carrega para proporcionar o
benefcio indicado?
Vantagem Competitiva - quais vantagens apresenta o produto, em relao a outros no
mercado?
Estratgia de Insero - como o produto ser inserido no mercado?
3 - Criar um texto para expressar a mensagem chave.

AULA 2
ESTUDOS ECONMICOS E FINANCEIROS EM EMPREENDIMENTOS
MRCIO FERREIRA

1. ESTUDOS ECONMICOS E FINANCEIROS EM

EMPREENDIMENTOS
O objetivo dos estudos econmicos e financeiros determinar se o resultado do projeto
cobre os empenhos despendidos em sua realizao. Trata-se da montagem e anlise de
um fluxo de aportes x recuperao dos investimentos necessrios para viabilizao de
um empreendimento, durante o perodo de recuperao do prprio investimento. O
perodo em questo tem incio com o investimento, finalizando a partir de sua
recuperao.
Em um Empreendimento Imobilirio, o perodo de anlise corresponde ao da compra do
terreno at a venda/recebimento da ltima unidade. Em um empreendimento destinado
a alojar um negcio, o incio se d com o investimento inicial e termina com o ciclo
operacional que corresponde totalizao da recuperao do investimento.
2. ANLISE ECONMICA DO NEGCIO
Trata-se da anlise do fluxo de caixa do negcio, apontando o resultado correspondente a um
ciclo operacional. Analisa os saldos operacionais dos vrios perodos, considerando os
custos, as vendas, os preos e os resultados operacionais. Quando a anlise estendida ao
ciclo de vida do negcio, a anlise ir se referir ao empreendimento
Ciclo de Vida do Negcio
Perodo que se inicia com a idia ou oportunidade do negcio, desenvolve-se atravs do
projeto e perdura durante o ciclo de vida do produto, ou do perodo estipulado para a
avaliao do retorno do investimento.
Para um empreendimento imobilirio, o ciclo de vida do negcio corresponde a um nico
ciclo, o de produo e venda do edifcio. Poderamos supor, somente como exemplo de
um ciclo de vida completo, os casos de explorao de nichos de mercado, como os
loteamentos com vrias fases de oferta.
Custos do Produto
Como afirma (REIS, 2003), a determinao dos custos de um produto realizada pela
anlise de todos os componentes que fazem parte do produto e das estruturas envolvidas em
sua produo e distribuio. Para a viabilizao de um empreendimento, os custos ocorrem
para fazer frente aos investimentos com a implantao, despesas operacionais do negcio e
financeiros, podendo ser assim formalizados:

20

Custos Fixos ou de Capital: correspondem aos investimentos necessrios para viabilizar

a implantao do negcio, como os iniciais com o edifcio e instalaes para a operao do
negcio. Assim, p. ex., em um hotel, seriam os investimentos com o edifcio propriamente,
com os equipamentos, mobilirio, uniformes, veculos, etc. e os custos financeiros at a
data de incio das operaes.
Custos Mveis ou Operacionais ou de Giro: Tratam-se dos custos para realizar o ciclo
operacional, referindo-se produo, distribuio e venda do produto ou servio. Assim,
p.ex. em um hotel, seriam as despesas com servios pblicos, manuteno, M.O., insumos,
limpeza, etc. Em um empreendimento imobilirio, os investimentos operacionais seriam
aqueles necessrios para construo e venda do edifcio.
Custos Financeiros: referem-se aos custos financeiros com a mobillizao do capital
investido at a sua completa recuperao, podendo-se incluir tambm neste tem, as
reservas para renovao dos equipamentos e recuperao do valor imobilirio do edifcio,
que trataremos neste caso, como depreciao.

Custos Operacionais - Preo de Custo do Produto.

Referem-se aos custos mveis ou operacionais acima descritos. Para sua avaliao deve-se
contabilizar os materiais e mo de obra utilizados na sua produo direta e acrescentar
o valor monetrio agregado.
O valor monetrio agregado corresponde diferena entre o preo estipulado para a venda e
o custo com insumos e MO utilizados na produo direta. De uma forma geral, o valor
monetrio agregado expressa a poltica empresarial do empreendedor, ou seja, da
posio da empresa diante dos investimentos com a implantao, gerenciamento,
produo, despesas financeiras e as expectativas de lucratividade nas vendas do
produto. Estes custos se subdividem em dois grupos:
- Custos Diretos: referem-se s despesas diretas com os materiais, energia de produo,
transporte local, MO e encargos que compe o unitrio do produto, exclusivamente
dispendidos com sua execuo/fabricao.
- Custos Indiretos ou Valor Agregado: so os custos que incidem sobre um produto
decorrentes do gerenciamento do processo, da logstica de apoio produo, das vendas e
das necessidades empresariais. So eles:
. despesas adiministrativas: so os gastos com a manuteno e/ou aluguel do local fsico;
com a utilizao e manuteno de equipamentos; gerenciais, como salrios da equipe de
coordenao e adiministrativa; referem-se aos gastos com servios pblicos; materiais de
limpeza e de escritrio; suprimentos de informtica; etc.
. despesas com colocao no mercado: refere-se aos custos com promoo, venda e
transporte ao local de consumo,
. tributos: so os impostos diretos, como ISS e IR; outros provenientes do funcionamento
do negcio.
. despesas financeiras: referem-se remunerao do capital investido com o ciclo de
produo.
. lucros: trata-se da remunerao empresarial, por disponibilizar expertise e capacidade
gerencial e assumir os riscos inerentes ao negcio.

21

 comum, nos contratos a Preo de Custo, que a remunerao sobre um servio de

construo, a ttulo de valor monetrio agregado, seja feita atravs de um percentual que
incide sobre os custos diretos do produto, o BDI. Neste caso, todas as despesas diretas so
repassadas diretamente ao cliente, incidindo sobre as mesmas, o percentual correspondente
ao valor do BDI.
Neste percentual, esto geralmente inclusos:
- pr-labore
- Lucros
- despesas com a sede
- despesas administrativas, com os setores de contabilidade, compras, contas a pagar, etc.
- Impostos sobre a prestao dos servios de gerenciamento.
Geralmente, este percentual est em torno de 10 a 30%, dependendo da responsabilidade
gerencial assumida.
Fatores Que Influenciam os Custos

Efeito escala: a economia de escala propicia a reduo dos custos, em decorrncia de

vrios fatores, entre os mais importantes:
- rateamento dos custos fixos por um nmero maior de unidades.
- traz eficincia na produo por propiciar melhores condies para especializao da
M.O.
-reduz o custo dos insumos por monopolizar mais os fornecedores com a quantidade.
Efeito experincia: propicia a reduo dos custos de produo, tendo em vista que com o
tempo, consegue-se implantar sistemas mais racionais de produo, alm do que, as
decises tornam-se mais rpidas e mais eficientes.

Influncia da Experincia nos Preos de Custo da Construo Civil

obra:
Ocasiona melhoria no treinamento e especializao dos trabalhadores.
Maior racionalizao nos mtodos de construo.
Maior desenvolvimento de mtodos eficazes de execuo.
Melhoria no aproveitamento dos materiais.

22

Maior satisfao no trabalho pelas equipes subordinadas.

Projeto:
Melhor integrao da equipe de trabalho.
Melhor visualizao das boas solues.
Maior facilidade para detectar o caminho mais curto para a soluo e execuo de cada
tarefa.
Melhor visualizao de erros, distores e ingerncias.
Melhor capacitao para reverter uma situao de inviabilidade.

3. CONSIDERAES SOBRE DEPRECIAO

Pra a anlise do resultado de um empreendimento, devemos ainda levar em conta a
depreciao dos bens de capital. Poderamos definir a depreciao como a perda de
valor das instalaes e equipamentos imobilizados em um negcio, em funo de seu
uso, desgaste ou desatualizaro tecnolgica.
A depreciao poderia ser tratada como um recurso contbil para recuperao dos
investimentos com imveis, equipamentos, instalaes, etc., ao longo do tempo.
No fluxo de caixa a depreciao pode ser tratada como capitalizao, para fazer frente
depreciao dos bens de capital, ou como despesas, a serem lanadas rotineiramente no fluxo
de caixa.
Este recurso bem utilizado, em funo de se reduzir a carga com impostos, ao invs da
amortizao do investimento (dvida da empresa com o empreendedor), atravs dos
lucros.
A depreciao pode ser considerada segundo vrios mtodos, como ex.:
Mtodo de Base Fixa Direto ou Linear
estimada a vida til do bem a ser depreciado e o respectivo valor a depreciar, que consiste
do valor inicial do investimento subtrado do valor residual, ento, o mesmo dever ser
dividido em parcelas anuais, a serem transformadas em despesas operacionais, durante
este perodo. Este o sistema mais utilizado, previsto pela legislao brasileira, se o
perodo no ultrapassar 10 anos.

Mtodo de Base Fixa por Produo

Por este mtodo, estima-se a vida til do bem a ser depreciado em funo de seu desgaste
por uso proporcional produo e o respectivo valor, ento, dever ser dividido em
parcelas proporcionais s unidades produzidas no perodo, no caso, anuais, a serem
transformadas em despesas operacionais, durante este perodo. Este sistema utilizado
em caso de produes no uniformes.

Mtodos de Juros Compostos Fundo de Amortizao

23

Esta sistemtica consiste em estimar uma determinada soma anual, a anualidade, tal que
quando acumulada anualmente e sob a incidncia de juros compostos, iguale no final
do perodo, um montante equivalente ao valor da depreciao correspondente. O ndice
multiplicativo sobre o montante a depreciar, de forma a determinar a anualidade, se
denomina, fator de amortizao.
Resultado ou Lucratividade em um Negcio
Corresponde diferena entre os valores monetrios auferidos com as vendas e as despesas
operacionais e financeiras.
4. INTRODUO ENGENHARIA ECONMICA
Engenharia uma cincia ou o conjunto de procedimentos, que busca realizar uma
transformao. A Engenharia Mecnica, por exemplo, a transformao de elementos
estticos em mecanismos; a Civil, os materiais disformes em obras a servio das
pessoas; a Militar, os elementos em obras de defesa civil ou armas de guerra.
A Engenharia Econmica, no caso, estuda as transformaes dos valores monetrios.
Conceituao
Poderamos nos referir engenharia econmica como uma ferramenta para os estudos de
base econmica para empreendimentos, que estejam fundamentados em um fluxo
financeiro estabelecido por um negcio, de modo a garantir a sobrevivncia do
empreendimento e o retorno do capital imobilizado aos investidores.
A base operacional utilizada na engenharia econmica a matemtica financeira, atravs da
qual so avaliadas as transformaes dos valores monetrios no tempo, em funo dos
juros e correo monetria.
Correo Monetria: restituio do valor da moeda no tempo, mantendo-se seu valor
nominal.
Juros: remunerao pelo uso do capital.
A Remunerao em Empreendimentos
Em um projeto, deve-se distinguir a remunerao em todas as etapas e segmentos para a
implantao do Empreendimento. Muitas vezes a figura jurdica a mesma em cada uma
das etapas, mas mesmo assim, deve-se desmembrar cada uma das remuneraes, de
modo a se ter conhecimento do rendimento em cada uma delas. Temos:

Pr-Labore Remunerao do Empreendedor, pelo seu trabalho como administrador,

geralmente assimilado como uma despesa administrativa e est embutido no quadro de
custos do produto.
Lucros Remunerao dos cotistas da empresa pelo uso de suas instalaes, know-How,
equipe e marca. Este montante tratado como um percentual sobre o custo do produto,
que varia em funo do valor de venda do mesmo, podendo se tornar negativo.
Remunerao Financeira Juros sobre o investimento efetuado com o empreendimento,
em todas as suas etapas, da implantao at a recuperao do capital investido, a ser pago
ao investidor, seja qual for sua origem.

24

FLUXO DE CAIXA DE UM EMPREENDIMENTO

Um negcio deve ter todas as contas (RECEITAS E DESPESAS) que contribuiro para o
seu resultado operacional muito bem identificadas. Assim, deve-se organizar um fluxo
de caixa de entradas e sadas, que em verdade, refere-se ao planejamento detalhado do
ciclo operacional do negcio, identificando-se assim todas as despesas e entradas nas
suas respectivas datas de ocorrncia, possibilitando desta forma, verificar as defasagens
financeiras.
O estudo das defasagens financeiras (desalinhamento entre as entradas e despesas) e as
respectivas medidas a serem tomadas, pode ser enterpretado como o planejamento
financeiro. O planejamento, em verdade, trabalha com projes futuras e controle do
andamento das contas, segundo o realizado. A grandedificuldade nos estudos de
projeo reside no fato de que o fluxo dinmico e sobre as defasagens financeiras
incidem juros.
Em um estudo de viabilidade de empreendimentos, os fluxos de caixa so estimativos e
podem se embasar em tpicos, como abaixo:
Identificao das provveis contas da contabilidade do caixa.
Estudos de fluxos de caixa histricos de negcios semelhantes.
Anlise da sensibilidade do fluxo de caixa.
Dificuldades de Projeo Futura
Ocorrem variaes nas taxas de juros e/ou inflacionrias.
Ocorrem variaes no custo da matria prima e valor da mo de obra direta.
H dificuldades em prever os valores futuros dos investimentos necessrios e dos
resultados do negcio, devido incerteza quanto aos ndices de inflao e variaes dos
preos do mercado.
H dificuldades em prever o ciclo de vida do produto, em perodos de longa durao,
tendo em vista mudanas nas tendncias de consumo e ao da concorrncia.
Difcil quantificao do impacto ocasionados pelos fatores de risco, como inovaes
tecnolgicas, variaes dos gostos do pblico consumidor, etc.
5. MTODOS PARA A ANLISE DOS INVESTIMENTOS
Todo empreendimento implica em um investimento. O empreendimento pode ser vivel
tecnicamente, economicamente, comercialmente, mas ainda assim no causar interesse
ao investidor. O empreendimento pode se mostrar interessante ao projetista, ao
construtor, ao corretor, ao promocional, ao incorporador e mesmo assim, no
interessar ao investidor.
H que se distinguir as figuras que participam do empreendimento. Os interesses so
distintos, no entanto, a palavra final ser do investidor.
Muitas vezes, em um empreendimento, existe uma nica pessoa jurdica por detrs de todas
estas figuras e a remunerao de algumas destas etapas podem der omitidas, ficando
acumuladas pelas outras. Desta forma, os mtodos de anlise devem ser
particularizados para cada situao especfica, em funo dos interesses envolvidos.
Para as anlises, existe na prtica uma tradio de se isolar o custo total do produto, j
embutidos todos os lucros ou benefcios sobre sua produo e atravs do valor de venda,
avaliar as remuneraes financeiras sobre o investimento. Nestas circunstncias, so avaliadas
em especial, duas situaes:

25

O empreendedor/investidor fixa uma Taxa de Retorno (juros) sobre o capital investido e,

atravs das receitas planejadas, verifica o perodo necessrio para que obtenha o retorno
do seu investimento. Denomina-se assim, o Mtodo do Perodo de Retorno do Capital PRC.
O empreendedor/investidor fixa o perodo do retorno do capital, a partir de um plano de
receitas, e avalia qual seria a taxa resultante que obteria para seu investimento, nestas
condies. Denomina-se assim, o Mtodo da Taxa Mnima de Retorno - TRI.

Normalmente, nos empreendimentos em que o perodo do retorno do investimento mais

curto, como os imobilirios, as anlises so efetuadas por ndices ou taxas, como as de
rentabilidade ou lucratividade. J, aqueles de retorno mais lento, como os hotis ou
shoppings, os mtodos utilizados so os do PRC ou TRI.

EXEMPLO 1 Aplicao do conceito do mtodo prc para o Lanamento de um

Edifcio Residencial.
Diretrizes Projectuais do Empreendimento
CPO: custos pr-operacionais: investimentos com terreno, projetos, limpeza do
terreno, instalao do canteiro, servios pblicos, etc.
CF: custos fixos: aluguel de veculos, grua(s), servios pblicos, engenheiro
responsvel, mestre, vigia, despesas administrativas, etc.
CV: custos variveis: construo propriamente.
PV: preo de venda: entrada facilitada em parcelas iguais e o restante, em parcelas
fixas at o trmino da obra.

EXEMPLO 2 Aplicao do Conceito PRC a um Empreendimento Hoteleiro.

Diretrizes Projectuais do Empreendimento
CPO: custos pr-operacionais: edifcio e instalaes.
CF: custos fixos operacionais: depreciaes, servios administrativos, servios
pblicos, manuteno e limpeza, funcionrios fixos , etc.
CV: Servios de hotel, bar e restaurante, lavanderia, etc.
PV: preo de venda: dirias de hspedes, variando segundo a taxa de ocupao
estimada, em cujo valor, j est computado a depreciao.

26

AULA 3
PLANO DE NEGCIOS
HENRIQUE DINIS
1. CONCEITUAO E VIABILIDADE DE UM NEGCIO
Um negcio consiste na realizao de uma sequncia de atividades para atingir um objetivo,
geralmente lucros ou benefcios ao empreendedor ou investidor. Assim sendo, seu estudo de
concepo e viabilizao deve estar amparado no planejamento de informaes relevantes ao
desenvolvimentos do prprio negcio, aliadas a um processo de efetivao das idias.
Segundo (AIDAR 2007), na base da maioria dos empreendimentos de sucesso, h sempre
um planejamento cuidadoso do negcio, prevendo estudos de mercado, estratgias de
operao, anlise econmico-financeira, etc, no deixando de existir, certamente, aqueles em
que foi a intuio e um tanto de sorte os fatores que prevaleceram para seu desenvolvimento.
As aes para o planejamento de um negcio podem ser organizadas segundo uma estrutura
de projeto e gerenciadas como tal. Apresenta-se abaixo o detalhamento de um projeto que
tem como objeto a implantao de um negcio:
Objeto do Projeto
No caso, o objeto do projeto corresponde ento ao prprio negcio que se deseja
desenvolver, ou um produto, a partir das idias iniciais e objetivos a serem atingidos.
Seu estudo depende da avaliao de inmeras variveis, que fornecem uma viso
sistmica do contedo em anlise. O objetivo o que se deseja alcanar.
Ciclo de Vida do Projeto
Todo projeto se caracteriza e toma forma ao longo do desenvolvimento de suas fases. Cada
fase tem suas prprias necessidades e caractersticas e sero desenvolvidas ao longo do
ciclo; CONCEITUAO/PLANEJAMENTO/IMPLANTAO/IMPLEMENTAO,
do novo negcio.

27

Segundo (KEELLING), o acompanhamento de um projeto em todas as suas fases trar

indicaes sobre a qualidade dos produtos, prazos consumidos e recursos ainda
disponveis para sua concluso.
O gerente de negcios deve saber sacrificar etapas, eliminar mincias, compatibilizar em
nome do fcil, para conter atrasos e maiores dispndios de recursos. Neste sentido, o
gerente deve ser dotado de elevadssimo discernimento, poder de deciso e capacidade
poltica para conciliar os vrios segmentos envolvidos com as decises.
O ciclo de vida do projeto ajuda os envolvidos a entender a seqncia lgica dos eventos,
fornecendo uma slida avaliao da viabilidade e dos riscos, j na fase de concepo.
Principais Fases do Ciclo de Vida do Projeto de Negcio:
Conceituao: o incio do projeto, tendo como ponto de partida a IDIA do negcio ou
uma NECESSIDADE a ser atendida pelo produto, que formalizaro o objeto do projeto.
Na fase de conceituao se desenvolvem dois produtos:

Proposta do Negcio: definem-se os objetivos, justificativas, benefcios estimados e os

mtodos propostos e custos para sua viabilizao. Nesta etapa, a idia trabalhada para
identificar as oportunidades e conceituar o negcio. Geralmente estes estudos so
acompanhados e amparados por uma pesquisa de informaes secundrias de mercado,
onde so identificados os setores em que se enquadra o negcio e analisadas
experincias similares.
Estudo de Viabilidade: apresenta uma avaliao pormenorizada da viabilidade e dos
riscos do empreendimento enquanto negcio, com definies claras do conceito e
objetivos a serem atingidos. Atravs do estudo de viabilidade podem-se estimar os
riscos e as necessidades para a implantao do novo negcio, suas barreiras de entrada,
estratgias de insero no mercado, sensibilidades e os investimentos necessrios para
viabilizar o objeto, fornecendo ainda, elementos para orientar o desenvolvimento das
etapas seguintes.

Planejamento: consiste no alinhamento das vrias etapas de trabalho necessrias para a

implantao do negcio, de modo a atender os objetivos estabelecidos. Avalia as
informaes disponveis e parmetros de projeto, estabelece o modelo do negcio e busca
alternativas para suas necessidades; detalha ainda, o prprio empreendimento e os
produtos ou servios oferecidos. Como principais tarefas, podem-se citar:

Estudos de mercado: Identifica as necessidades e preferncias do consumidor, pesquisa

a relao oferta e procura, os valores do mercado, etc.

Avaliao do tamanho do negcio: Identifica a potencialidade, o pblico alvo e os

possveis concorrentes.

Estrutura organizacional e operacional: Estabelece os fluxos entradas e sadas com as

receitas e custos operacionais

Engenharia: Avalia os investimentos iniciais e identificao das necessidades

tecnolgicas.

Dimensionamento da equipe tcnica e atribuies de funes: Avalia o nvel e

especializao da Mo de Obra necessria.

Detalhamento do plano de vendas: Define a praa, divulgao, distribuio, preo e

venda do produto oferecido.

Viabilizao Econmica e financeira: Identifica as fontes de recursos para o

28

financiamento; anlise da lucratividade, remunerao do capital empregado, riscos, etc.

Identificao de possibilidades de parceria.
Anlise do ciclo de vida do negcio.

Implantao: a colocao em prtica do planejamento do projeto para efetivao do

negcio. Mais precisamente, o desenvolvimento dos servios que objetivam diretamente
cumprir as etapas e atingir os objetivos do projeto, colocando o negcio em prtica.
Implementao: colocar o negcio em operao, dando incio e andamento ao seu ciclo
de vida, de modo a estabelecer o fluxo de caixa operacional. Para o encerramento das
atividades de projeto, so eventualmente tomadas ainda algumas medidas corretivas, para
ajustes ao mercado ou de cunho econmico-financeiro.
Mesmo com muitos estudos, as chances do negcio atingir sua expectativa no so
grandes. As principais causas do insucesso, so:
Desenvolvimento incorreto do conceito do negcio.
Conhecimento inadequado do mercado.
Localizao errada.
Implantao do empreendimento em momento errado.
Imprevistos na produo do produto.
Problemas de qualidade e aceitao do produto.
Reao inesperada dos concorrentes.
Ineficincia de marketing e vendas.
Baixa capacitao gerencial da empresa.
M avaliao do capital inicial.

2. CONCEITO DO NEGCIO
Uma vez identificada a possibilidade de criao de um negcio, passa-se fase de
conceituao e definio do seu modelo.
Segundo (DEGEN 1989), na anlise do conceito do negcio, identificam-se as
oportunidades e ordenam-se as informaes em um conceito que deve descrever
claramente uma necessidade a ser atendida por um empreendimento, dirigido a um
pblico alvo. O conceito deve compatibilizar trs dimenses, como a seguir, para a
clara identificao de seu nicho de atuao, podendo assim o negcio ento, ser
formalizado.
Para (AIDAR 2007), quanto mais clara for a definio do segmento de atuao, mais
concentrada ser sua fora de ao sobre o pblico consumidor para a aceitao do produto.
Assim, negcios novos, de preferncia devem se restringir a nichos bem definidos. Os
negcios mais abrangentes exigem estratgias de ao mais amplas e logsticas muito
complexas.
Na figura abaixo pode se verificar as trs dimenses que caracterizam o conceito de um
negcio, atravs de um sistema de trs eixos convergentes.
- a dimenso pblico alvo remete-se ao mercado. (quem?)
- a dimenso necessidade refere-se demanda de mercado. (o que?)
- a dimenso tipo de empreendimento diz respeito oferta de produto. (como?)

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Necessidade
(demanda de servio)

Tipo e Padro do Empreendimento

(oferta de servio)

Pblico Alvo
(mercado)

Estratgias para Formulao do Conceito de um Novo Negcio

Para iniciar um negcio necessria uma diferenciao para distingui-lo dos concorrentes e
atrair o pblico alvo. Segundo ( AIDAR 2007), para buscar a diferenciao, as variveis
mais utilizadas pelos empreendedores so: qualidade, preo, atendimento e localizao.
Um novo negcio deve criar um valor para o cliente, oferecendo vantagens ou produtos que
se distingam dos demais e apresentem alguma vantagem competitiva. Condies semelhantes
levam suas possibilidades de sucesso a condies de aleatorismo ou sorte, o que no poder
ocorrer em hiptese alguma. De forma geral, o novo negcio deve estabelecer uma esratgia
de competividade para orientar o estabelecimento de seu modelo. Algumas estratgias mais
comuns so:
Diferenciao operacional: estabelece formas de relacionamento com os clientes que criam
valores pautados na segurana, status, comodidade, etc. Podem referir-se eficincia
operacional, distinguindo-se pelo cumprimento dos prazos, agilidades contratuais, etc, ou ao
padro dos servios, oferecendo melhores condies de atendimento ou comodidade.
Inovao: apresenta diferenciaes no prprio produto, como em seu uso-funo, com
ofertas de ampliao ou diversificao de funes, ou na tecnologia do produto, com
melhorias na aparncia, tamanho, capacidade, velocidade, etc.
Competitividade direta: trabalho direto sobre o preo ou qualidade do produto.
3. ESTUDOS DE MERCADO
Segundo (BUARQUE - 1989), o estudo de mercado uma etapa determinante em qualquer
projeto, pois qualquer erro em sua identificao torna inevitvel a necessidade de reavaliao do projeto, seu tamanho, sua comercializao, etc. J um erro em etapas
posteriores, como na engenharia ou no dimensionamento de investimentos, a soluo
imediata, atravs de simples correes ou adaptaes.
A finalidade bsica do estudo determinar o que produzir, a que preo, em que quantidades e
quem ir comprar!

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Ser a partir destas respostas que sero definidas questes bsicas, como o tamanho e
localizao do empreendimento, a engenharia, previso de receitas, formas de
comercializao, etc.
Estudos de Mercado Metodologia
As metodologias de trabalho so variveis e devem se adaptar caso a caso, mas de maneira
geral, os estudos de mercado tm em comum os seguintes aspectos:

Definio do produto quanto sua utilizao. De forma geral, podem ser classificados
pela seguinte terminologia:
- Bens primrios: extrativismo
- Bens intermedirios: transformados para aplicao em bens finais.
- Bens finais: de consumo durveis, como eletro-domsticos; de consumo no durveis,
como alimentos, vestimentas; ou de capital, como eletrnicos, automveis, etc.
- Servios: intermedirios, como consultoria; ou finais, como hotelaria, turismo, shopping,
restaurante, etc.
Definio do produto, quanto sua vida til: A vida til est correlacionada com o
consumo e preo de mercado. Quando o preo de mrcado for inferior ao custo de
produo, ou quando o consumo estiver abaixo do ponto de custeio da produo, ter se
esgotado a vida til do produto.
Definio do produto, quanto s tendncias: Para determinar a quantidade a ser
produzida, necessrio investigar o comportamento do mercado quanto s tendncias e
projet-las para o futuro. Para tanto necessrio efetuar uma projeo com dados do
passado e avaliar o comportamento do pblico consumidor, relativamente nova oferta e
diante dos possveis substitutos ou concorrentes.
Identificao dos consumidores: Cada oferta de produto cativa um ou mais pblicos
diferenciados, que se agrupam em reas determinadas segundo as caractersticas pessoais
do consumidor, a exemplo, quanto:
- s delimitaes geogrficas em que se localizam.
- aos rendimentos.
- ao sexo.
- faixa etria, etc.

Dimensionamento da Procura Insatisfeita:

Uma vez solucionadas as etapas anteriores, passa-se ao dimensionamento da procura que
ser comparada oferta existente no mercado. Define-se como Procura Insatisfeita, o
quanto a procura supera a oferta existente, condio indispensvel para que o novo
produto se viabilize no mercado. Certamente que a procura est atrelada ao preo
oferecido pelo produto.

Em funo da Procura Insatisfeita, a produo ser dimensionada e o tamanho do

negcio estabelecido.

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O mercado trabalha, assim, com duas variveis: a oferta e a procura, a serem analisadas
antes e depois do projeto, ou seja, o comportamento do consumidor antes da nova
oferta e depois.
Estudos de Mercado Coleta de Informaes
Os estudos geralmente se iniciam a partir de dados existentes e disponveis aos pesquisadores
em geral, nos vrios segmentos de mercado. Dependendo da complexidade do
empreendimento e seus aportes financeiros, torna-se necessrio uma melhor
caracterizao do produto e dos seus consumidores. Neste caso, deve-se proceder a
uma coleta complementar de dados.
De modo geral, as informaes mais comuns a serem coletadas so:

Tendncias de consumo / Preferncias e Comportamento do consumidor.

Oferta Existente e Evoluo do Consumo do Produto.
Crescimento da populao consumidora.
Consumo em funo do preo.
Renda Per Capta da populao.
Poltica Econmica e Incentivos do governo.
Formas e Dificuldades de Comercializao
Oferta Internacional do Produto

Estudos de Mercado Critrios e Parmetros de Projeo

Uma vez determinada a situao presente da demanda insatisfeita, deve-se projetar os dados
para definir a demanda futura, cujos resultados so os que realmente interessaro ao
estudo.
Inicialmente deve-se identificar as variveis e analisar como as mesmas influenciam a
demanda insatisfeita. Certas informaes tm carter unicamente qualitativo,
fornecendo unicamente parmetros para identificar os riscos do projeto. As mais
importantes, no entanto, serviro como balizadoras para a quantificao da evoluo da
relao oferta x procura. Os mtodos e critrios estatsticos mais comuns e utilizados
para as projees, so:
Extrapolao da Tendncia Histrica.
Neste critrio, supe-se que as variveis no se modificam ao longo do tempo, assumindo-se
ento que os parmetros sejam constantes. Desta forma, basta analisar a evoluo dos
dados histricos e determinar a funo que comandou a evoluo da demanda no
passado, do tipo Q = F(t) e a partir dela, extrapola-se ento os dados obtidos
estatisticamente para o futuro. Apesar de simplista, muito utilizada para o Mercado
Imobilirio, tendo em vista os curtos perodos de projeo utilizados.

Projeo atravs de Coeficientes de Elasticidade.

Este conceito est atrelado s possibilidades de variao do preo de venda do produto, para
mais, sem inviabiliz-lo no mercado. utilizado em especial, ao se testar a influncia
das variaes no preo sobre a procura, mediante acontecimentos que afetam o custo
do produto.
A elasticidade seria o valor percentual que poderia ocorrer, por exemplo, no preo de venda
ao consumidor, em decorrncia de um aumento genrico no custo da matria prima de
um produto.

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Exemplo: A partir da elasticidade do preo de venda de um apartamento, qual poderia ser a

mxima flutuao no custo do ao a ser utilizado nas estruturas, para manter o
atrativo nas vendas.
Deve-se investigar tambm a elasticidade relativamente renda do consumidor, no caso,
como decrscimo e o efeito de outras variveis que incidiro sobre a procura futura.
A grande problemtica no estudo das projees reside no fato de que os parmetros so
variveis ao longo do tempo, muitos em funo do prprio esgotamento do mercado
ou da receptividade do pblico consumidor diante do produto, diante de inovaes.
Estes estudos so complexos e as projees so efetuadas isoladamente para cada conjunto
de circunstncias que influenciam a projeo futura.
4. AVALIAO QUANTO AO POTENCIAL
O potencial pode ser avaliado inicialmente em funo do tipo de mercado em que o negcio
se insere. Poderamos definir, a princpio, trs categorias de mercado:

Mercados Irrisrios: que no se definem por oportunidades ou vantagens competitivas

circunstanciais, quaisquer que sejam. Subsistem enquanto existir um nicho no esgotado
ou ocupado por concorrentes.
Mercados em transformao: pautado em produtos que exigem constantes inovaes
para sua sobrevivncia. Todo negcio ou produto exige inovaes, mas alguns deles, se
no evoluirem constantemente, atravs de melhorias ou aperfeioamentos, deixaro de
atenser s demandas, tendo em vista avanos tecnolgicos ou evoluo dos hbitos do
consumidor.
Mercados passageiros: consistem em oportunidades que surgem constantemente, mas
que tm curta durao ou pequena amplitude de explorao. Se enquadram bem neste
tipo de oportunidades, aquelas que surgem em funo do desenvolvimento regional, tais
como: decorrentes da abertura de uma nova estrada, expanso de um novo bairro, etc.
Os riscos destes mercados so pequenos, mas as oportunidades tendem a se reduzir pela
rpida ao da concorrncia.
Mercados Limitados: correspondem a oportunidades que no oferecem muitas chances
de crescimento ao negcio, mas que aparecem de forma constante e segura. o caso de
obras civis de reforma, construo de residncias, obras de lojas em shoppings, etc. Tm
ciclos curtos, mas boa lucratividade.
Mercados de Grande Potencial: so oportunidades que oferecem chances de grande
crescimento rpido ao negcio, com grande potencial de lucro. Correspondem a
empreendimentos com grandes barreiras de entrada, que exigem comprovao de
experincia anterior, notria especialidade, reconhecimento no mercado, etc. So o caso
das grandes construtoras de obras pblicas, franquias, redes de super-mercados, etc.

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Exemplo: no mercado imobilirio, pode-se valer, para estabelecer o conceito de mercados

potenciais, do conceito desenvolvido por Maslow, que descreve uma pirmide
hierrquica de necessidades, identificando-se o potencial de mercado nas vrias fases
de evoluo do ser humano, atravs das classes sociais.

Proteo Imediata de Abrigo: corresponde a um nvel de mercado primitivo, sem

regras, como os barracos em favelas ou quartos em cortios.
Segurana sobre a Propriedade: conquista de uma escritura, do poder de venda.
Estilo de Vida: a busca pelo respeito da comunidade.
Ascenso na Comunidade: necessidade de demonstrar prestgio.
Abdicao do Exerccio do Poder: entendimento pleno das estruturas de valores, com
decorrente valorizao de melhores padres de vida; procura de maior isolamento,
estilo simples de vida, etc.,

5. AVALIAO QUANTO AO TAMANHO

Os Estudos de Mercado determinam a potencialidade do negcio em funo do atendimento
procura insatisfeita, definindo seu tamanho timo. Em linhas gerais, o tamanho de um
projeto no pode ser menor que o mnimo vivel operacionalmente, como to pouco
maior que a demanda permitida pelo mercado.
De forma geral, o tamanho pode ser considerado timo quando o empreendimento
apresentar:
Menor investimento inicial.
Maior rentabilidade possvel.
Menor perodo para recuperao do investimento.
A determinao do tamanho timo deve se feita de modo a obedecer algumas condicionantes
bsicas, dentre as mais importantes:
As limitaes do Mercado: Identificam a mxima capacidade de absoro do produto
pelo mercado. Ex.: Shopping com capacidade para atender no mais que 5000 clientes/
dia.
Inviabilidade Operacional: Os estudos do negcio podem indicar um tamanho mnimo
para absorver os custo operacionais. Ex.: Hotel temtico com mnima ocupao para
absorver os custos fixos com manuteno de equipamentos.
Compatibilidade entre Tamanho e Localizao: A localizao pode inviabilizar o
empreendimento, dependendo do tamanho. Ex.: Shopping muito grande localizado em
regio muito densa pode se inviabilizar pela verticalizao dos estacionamentos.
Capacidade Empresarial e Financeira: Ao se determinar o tamanho do projeto, deve-se
verificar a capacidade empresarial do empreendedor, seja para gerenciar a implantao e
operacionalizao do negcio, como para viabilizar o negcio financeiramente.
6. NEGCIO FATORES QUE INFLUENCIAM O RESULTADO

Sazonalidade: todo negcio apresenta algum tipo de sazonalidade em sua

operacionalizao. Quando acentuada, torna-se um fator negativo na avaliao de um
negcio, tendo em vista que as flutuaes do faturamento acarretam em maiores custos
operacionais e necessidade de maior capital de giro. Exemplo: hotis de executivos,
negcios em locais de frias, vendas de Natal, empreendimentos dependentes de
investimentos governamentais,etc.

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Dependncia da situao econmica: tpicos da construo civil, dependentes de

investimentos de grande monta, seja do poder pblico ou mesmo da iniciativa privada, que
tornam-se sempre escassos com as recesses. Os empreendimentos devem ser constitudos
na condio de rpida desmobilizao.
Controle governamental: negcios que sofrem interveno nas regulamentaes por
controle governamental so muito vulnerveis s sucesses polticas, cujos planos de
governo podem gerar inflaes, dficit da balana comercial, fatores geralmente difceis de
negociar. Ex.: concessionrias de servios pblicos, preos tabelados,etc.
Dependncia de insumos de custo incerto: produtos dependentes de matria prima com
grande flutuao nos preos ou sujeitas a escassez. Torna-se necessrio a verificao da
sensibilidade e flexibilidade dos preos de venda. Ex.: a escolha entre ao e concreto pode
apresentar inverses nas vantagens na aplicao em vista da flutuao dos preos do ao e
cimento.
Condio de atratividade do setor: em setores em expanso, geralmente a demanda
maior que a oferta, facilitando a insero do novo negcio no mercado. J nos setores
estagnados, a concorrncia muito grande, exigindo do produto, vantagens agregadas,
como: novidades tecnolgicas, brindes, preos menores,etc.,ex.: edifcios classe mdia em
bairros j consagrados.
Evoluo das atividades do setor: deve-se fazer anlises de projeo do mercado para o
horizonte de projeto, de modo a se detectar novas tendncias ou inovaes tecnolgicas.
Ex.: mveis e artigos de decorao, acabamentos em geral e mesmo, no mercado
imobilirio, variaes nos planos de venda decorrentes a existncia de vetores de
acelerao ou desacelerao do crescimento regional.
Efeitos da evoluo tecnolgica: oportunidades de negcio resultam de efeitos da
evoluo tecnolgica, que tendem a provocar maior impacto nos setores onde o
empreendimento atua. H dois tipos de efeitos distintos:
Sobre a produo: interfere nos custos e preos ao consumidor.
Sobre o produto: apresenta vantagens pela inovao agregada.
Proteo contra a concorrncia: os empreendimentos devem privilegiar alguma forma de
proteo contra a concorrncia. Ex.: localizao privilegiada, vantagens agregadas,
inovaes, controle sobre matrias primas ou processo de produo, patentes, preos
menores devido a economia de escala, etc.

7. GERENCIAMENTO DE RISCOS
Antes de se iniciar um projeto, deve-se avaliar os riscos potenciais, suas consequncias ao
projeto e se ser possvel sua administrabilidade, diante da ocorrncia dos mesmos. Em
caso contrrio, o projeto dever ser abandonado.

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INCERTEZAS
Ao se avaliar um negcio, verificam-se entre os dados, muitas incertezas, que podem por si
mesmas, trazer concluses incorretas ou inconsistentes sobre os riscos do negcio.
Para que a viabilidade seja assegurada e o riscos equacionados, deve-se eliminar as
incertezas.
Assim, as incertezas esto diretamente relacionadas ao nvel de informaes do projeto.
As incertezas sero tanto maiores quanto maior for a indisponibilidade dos dados necessrios
para confirmar as premissas do projeto. Podemos afirmar assim que quanto maior for o
ciclo de implementao do projeto, maiores sero as probalidades de no se
confirmarem as informaes que ampararam a viabilidade do projeto.
As principais causas de incertezas so:
Informaes incompletas de forma geral.
Dados obtidos por estimativas ou extrapolao das tendncias.
Modelos de pesquisa no abrangentes.
Investigaes com amostragens insuficientes.
Valores subestimados obtidos por critrios no precisos de projeo dos dados.
RISCOS
O risco uma caracterstica de deciso, logo factvel de ser administrado. Podem ter vrias
causas relativamente ao desenvolvimento do processo de concepo e implementao do
projeto:
Conceitual: como decorrncia de uma falha de avaliao ou formulao imperfeita na
resoluo de um problema.
Administrativo: resultado de deficincias admistrativas ao se implementar o projeto.
Ambiental: mudanas imprevistas no ambiente em que o projeto est sendo
implementado, podendo ser internas, no que diz respeito aos recursos para implantlo, ou externas, relacionadas s conjunturas para sua viabilizao.
O conceito de risco em empreendimentos se apresenta em trs dimenses:
Riscos no nvel do empreendimento: ocorrncias que podem fazer com que os objetivos
ou lucros no sejam atingidos.
Riscos no nvel do objeto: incertezas iniciais que ao se concretizarem podem apontar
para a inviabilidade do empreendimento.
Riscos no nvel do projeto: Ocorrncias no desenvolvimento dos trabalhos de projeto que
podem gerar atrasos ou at sua paralisao, incorrendo em possveis prejuzos ao
resultado do projeto.
Em funo da anlise da dimenso do risco, pode-se tomar decises com vrias grandezas,
como abaixo exemplificadas:
- Reter (evitar): pode-se efetuar investimentos no sentido de alterar circunstncias do projeto
que possibilitem evitar o risco.
- Neutralizar: se inevitvel, pode-se assumir medidas compensatrias para minimizar os
efeitos do risco sobre o resultado do projeto.
- Transferir: as responsabilidades sobre a incidncia dos riscos e suas consequncias podem
ser assumidas por outros, como exemplo, os seguros, securitizao, etc.
ANLISE DE RISCOS

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Antes de se iniciar o projeto devem-se avaliar todos os seus riscos, levando-se em conta os
seguintes aspectos:
A natureza do possvel risco: caracterizao do risco e tipo de efeito que pode causar ao
objeto do projeto.
A probabilidade ou incidncia do risco: refere-se a extenso do risco e sua incidncia
probabilstica sobre o projeto.
As conseqncias sob a incidncia do risco: refere-se a possveis prejuzos ou at
inviabilizao do objeto, etc.
Exemplo: Riscos para o Empreendimento - Hotel para Executivos
Havendo muitos riscos potenciais, uma boa metodologia de administr-los atravs de
sua exibio em forma de matriz.
NATUREZA

INCIDNCIA

CONSEQUNCIA

DECISO /
COMPENSAO

SAZONALIDADE

SEMANAL

REDUZ OCUPAO

PARCERIAS COM
AGENTES CULTURAIS DA
CIDADE

FRIAS
ESCOLARES

ANUAL

REDUZ OCUPAO

NEGOCIAR
PARTICIPAO EM
PACOTES TURSTICOS

HSPEDES DE
CONGRESSOS

GERAL

CONTRIBUI POUCO
NA TAXA DE
OCUPAO

DESENVOLVER
SERVIOS DE LAZER
NOTURNO NO HOTEL

RESCESSO
ECONMICA

CCLICA

REDUZ
FATURAMENTO

CRIAR RECEITAS COM

SERVIOS
ALTERNATIVOS

CONCORRNCIA

EVENTUAL

REDUZ
FATURAMENTO

INCREMENTAR OS
PACOTES
PROMOCIONAIS

ANLISE DA SENSIBILIDADE
Diz respeito ao efeito de risco derivado de mudanas que poderiam vir a acontecer aps a
concepo e durante a implementao e/ou implantao do projeto.
A sensibilidade verificada testando o custo final do objeto para as flutuaes de cada fator
de variao e na probabilidade de incidncia de simultaneidade. O fracasso do
empreendimento pode ocorrer por questes de provises oramentrias, escassez de
financiamento, impossibilidade de amortizao, problemas contratuais com os
empreiteiros, etc., acarretando na paralisao momentnea ou definitiva das operaes
do negcio ou da perda de sua competitividade.
Os fatores de anlise podem variar desde instabilidades econmicas, flutuao de taxas de
juros, variaes de custo de servios e materiais, flutuaes de demanda, etc.

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EFEITO DA ELASTICIDADE
Este conceito est atrelado s possibilidades de variao do preo de venda do produto, para
mais, sem inviabiliz-lo no mercado. utilizado na anlise da sensibilidade, ao se testar
as variaes no preo mediante acontecimentos que afetam o custo do produto.
A elasticidade seria o valor percentual que poderia ocorrer, por exemplo, no preo de venda
ao consumidor, em decorrncia de um aumento genrico no custo da matria prima de
um produto.
Exemplo: A partir da elasticidade do preo de venda de um apartamento, qual poderia ser a
mxima flutuao no custo do ao a ser utilizado nas estruturas.
8. EMPREENDIMENTO ENGENHARIA
A etapa engenharia deve realizar dois importantes eventos, no desenvolver dos projetos:
Determinar os meios e definir o processo com que a produo ser realizada ou os
servios oferecidos.
Prever os custos do investimento inicial e os operacionais.
Em nosso universo de anlises, os meios referem-se estrutura ou processo que ser
utilizado para viabilizar o negcio fisicamente, como: o edifcio, equipamentos, infraestrutura, etc. Entende-se como engenharia, o processo de viabilizao ou
materializao do empreendimento. No caso, a arquitetura desempenha papel vital
neste processo, pois define fisicamente como sero estes meios, p. ex.: lay-out e
fachadas de um edifcio a ser incorporado; plantas de distribuio de circulao e das
lojas em um shopping; dimensionamento e distribuio das reas de servio e
atendimento de um restaurante, etc. Costuma-se dizer:
-Cabe aos engenheiros fazer com 1, o que custaria normalmente2.
-cabe aos arquitetos fazer valer 2, o que custou realmente 1.
-Cabe aos publicitrios fazer perceber 2, o que custou somente 1.
A engenharia deve buscar o equilbrio entre:
Investimento Inicial x Custos Operacionais x Receitas
O objetivo principal propiciar a recuperao dos investimentos no perodo estipulado pelo
empreendedor. Para viabilizar o empreendimento e a operacionalizao do negcio, o
projeto deve se adequar ao tamanho timo e s possibilidades de sua localizao.
Os estudos de localizao abrangem duas grandes reas:
- Estudos de Macrolocalizao: efetuado um prognstico relativamente a parmetros
como: estudos macro-ambientais e econmicos da regio, meios e distncia de
transportes, disponibilidade de M.O., existncia de servios bsicos, empreendimentos
concerrentes, etc.
- Estudos de Microlocalizao: So avaliados fatores inerentes localizao, como:
vocao do uso, legislaes de ocupao do solo, infra-estrutura, qualidade paisagstica
e ambiental do local e acessibilidade; ou referntes morfologia do terreno, como: rea,
topografia, sub-solo, edificaes vizinhas; anlise das curvas iscotas e iscronas; etc
Na verdade, atravs dos estudos de localizao, busca-se avaliar a potencialidade comercial
do terreno onde ser implantado o empreendimento frente ao mercado.

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So ainda efetuados pela engenharia:

- Seleo dos sistemas do edifcio, de modo a atender aos servios disponibilizados e
corresponder ao padro estabelecido.
- Elaborao dos projetos de arquitetura e engenharia.
- Orameto e licitao das obras.
9. ESTUDOS DE VIABILIDADE
Aps a proposta inicial ter sido aceita, efetua-se um estudo de viabilidade que tem por
objetivo investigar a exeqibilidade e testar a relao custo x benefcio do
empreendimento, como tambm, fornecer diretrizes para se alcanar os objetivos, com
proposies de estratgias e metodologia para se alcanar os resultados. Conclui, ainda,
com uma anlise da sensibilidade do negcio para possveis riscos e uma estimativa
aproximada dos custos.
Os estudos de viabilidade so sempre utilizados, quando se deseja comprovar a expectativa
de seus resultados, em especial, diante de financiadores ou investidores alheios aos detalhes
ou funcionamento do empreendimento. Ex.:

Shopping Center.
Rodovia

Em geral, os estudos de viabilidade devero CRIAR AMPLITUDE DE OBSERVAO

LOGSTICA, antecipando incertezas econmicas e mercadolgicas e garantindo uma
margem de segurana, tal que o empreendimento se viabilize em condies mesmo que
desfavorveis. De forma geral, preciso averiguar a flexibilidade quanto:
flutuaes dos custos,
vendas aqum das expectativas,
erros do oramento,
variao dos indexadores econmicos e financeiros, etc.
O prazo da obra tambm outro fator importante a considerar, dilataes podem acarretar
em aumento das despesas indiretas. Existem ainda as incertezas com a engenharia e
sazonalidade da disponibilidade de materiais na praa, que podem causar prejuzos ao
resultado do empreendimento.
Tm se as Seguintes Etapas Provveis:

Coleta de dados: nesta etapa ainda no se conhece os resultados da viabilidade, desta

forma os investimentos em levantamentos de informaes devem ser restritos. Utilizam-se
nestes casos, dados existentes similares obtidos em projetos semelhantes ou de fontes
correlatas, sendo submetidos, ento, a ajustes.
Escopo e objetivos: devero ser confirmados pelo estudo.
Estudos preliminares das obras civis: devero ser efetuados estudos do lay out de
arquitetura e previso das obras civis, verificando-se tanto a funcionalidade da obra,
quanto a ordem de grandeza de seus custos.
Anlise econmica: devero ser testados a relao custoxbenefcio, como e tempo de
amortizao do empreendimento.
Avaliao dos retornos indiretos sobre o investimento: no caso de haver benefcios
indiretos, os mesmos devero ser avaliados, tais como: benefcios sociais, no caso de obras
pblicas ou divulgao de marca, eficincia de um sistema implantado, etc., no caso da

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iniciativa privada.
Avaliao financeira: deve avaliar as possibilidades de financiamento, ou no caso de
recursos prprios, o retorno do investimento empregado no empreendimento.
Avaliao dos riscos: Identificao das principais ameaas e riscos para o empreendimento
e anlise da sensibilidade do negcio.
Avaliao das tecnologias disponveis: anlise custo-retorno para utilizao das
tecnologias disponveis, em funo das exigncias do mercado, efeito escala, valores
agregados, etc.
Avaliao do impacto ambiental: so efetuados estudos de impacto ambiental ( EIA ),
relativos a eventuais obras civis, durante a construo e obra acabada, como tambm,
sobre as conseqncias do funcionamento do negcio. emitido o Relatrio de Impacto
ao Meio Ambiente ( RIMA ).
Proposta para o projeto: aponta as principais diretrizes para a realizao do projeto, tais
como:
Homens x hora a serem utilizados e suas respectivas categorias funcionais.
Estrutura gerencial e administrativa do projeto.
Prazo realista.
Escopo detalhado e objetivo a serem atingidos.
Oramento para o projeto.

Relatrio do Estudo de Viabilidade

O estudo de viabilidade no ter qualquer valor se no for devidamente retratado por um
relatrio que aponte os vrios detalhes dos tpicos estudados. Os principais itens do
relatrio, so:
Termos de referncia e objetivos do estudo.
Resumo: descreve de forma resumida todo o estudo, enfatizando as concluses e
recomendaes.
Dados utilizados: descreve as fontes e os respectivos dados que foram utilizados para
embasar o estudo.
Atividades desenvolvidas: aponta, passo a passo, a metodologia utilizada e os conceitos
para se alcanar os resultados.
Concluses: indica as concluses do estudo.
Recomendaes: aponta algumas recomendaes especficas para o desenvolvimento do
projeto e as principais estratgias.

Exemplo 1 - Estudo de viabilidade para implantao de um edifcio

residencial
Neste tipo de Empreendimento o negcio o prprio edifcio. O condicionante principal para
seu sucesso a Identificao de um terreno que seja apropriado ao mercado que est se
procurando explorar ou atingir. A partir da, os outros parmetros podem ser
trabalhados caso a caso, na procura do equilbrio dos interesses x necessidades.

40

Alguns dos principais fatores a serem considerados neste tipo de empreendimento, so:
1. Estudos de Mercado: Identificao do pblico alvo, suas necessidades e desejos.
2. Fatores Scio-Econmicos: Avaliao da renda mdia do pblico alvo e condies de
comercializao.
3. Localizao: Indica as condies favorveis ou desfavorveis para as alternativas de
localizao do terreno, como: vizinhana, infra-estrutura, externalidades, topografia e
geologia, etc.
4. Trfego e Transporte Urbano: caracteriza qualitativamente e quantitativamente os meios
de transportes utilizados na regio.
5. Concorrentes: Aponta os principais empreendimentos concorrentes na rea de influncia,
atravs do tipo e influncia que poder causar.
6. Projeto: Atribui valores ao projeto e define as caractersticas gerais do projeto, como:
estilo arquitetnico, acabamentos compartimentao, reas individuais e comuns, etc.
7. Estudos de viabilidade Econmico e Financeiro: Dever definir as relaes: custo do
empreendimento x condies de venda x retorno do capital investido. Os principais
fatores a serem considerados nos estudos de Viabilidade Econmico e Financeiro,
podem ser relacionados como a seguir:
Fluxo de caixa: anlise das receitas do empreendimento decorrentes da venda dos
imveis e das despesas para executar o empreendimento;
A velocidade de vendas: um dos ndices que mais impactam a deciso de um
investidor entrar em um negcio. Esse parmetro pode ser estimado, mas depende,
para sua definio, de muitos fatores;
Variveis financeiras: os ndices de inflao so os mais temidos, mas as taxas de
juros hoje apresentam grande influncia nas decises;
Indicadores financeiros: Para se determinar o grau de segurana do investimento,
utilizam-se indicadores como Taxa Interna de Retorno (mede a taxa equivalente que
renderia o capital se aplicado em uma aplicao financeira).

Exemplo 2 - Estudo de viabilidade para implantao de um shopping center

Deve-se caracterizar o Empreendimento segundo suas principais variveis, como sua
natureza, finalidade, aspectos mercadolgicos, comerciais, etc. Para a realizao do
estudo, alguns dos fatores mais importantes a serem observados so:
1. Localizao: indica o posicionamento do empreendimento, fisicamente, mediante anlise
regional e da rea de implantao, sob os aspectos urbanos e geomorfolgicos.
2. Fatores Scio-Econmicos:
- Populao Pertencente Macro Regio: caracterizao da populao quantitativa e
qualitativamente e sua concentrao.
- Renda Mdia: Avaliao da renda mdia da populao e a distribuio nas diversas classes
sociais.
- Economia da Regio: Apresenta os principais indicadores econmicos, como ex.: vocao,
potencial e caractersticas.

41

3. rea de Influncia: conceito utilizado para identificar a extenso da regio alvo do

shopping.
4. Acesso: expressa as condies gerais de acesso e circulao do entorno.
5. Trfego e Transporte Urbano: caracteriza qualitativamente e quantitativamente os meios
de transportes utilizados na Macro-regio alvo.
6. Concorrentes: Aponta os principais empreendimentos concorrentes na rea de influncia,
atravs do tipo e influncia que poder causar.
7. Projees de Crescimento: Para os dados pesquisados, em especial, devem ser aplicados
populao, renda mdia e distribuio de renda.
8. Distribuio Etria: Identifica a distribuio da populao alvo, segundo faixas etrias.
9. Aspectos Mercadolgicos: classifica as atividades comerciais que devero se desenvolver
no shopping, segundo artigos, servios, categoria, marcas, tamanho, imagem, etc. estas
atividades devero se localizar pelo espao segundo uma distribuio atrativa,
denominada de mix.
10. Anlise Econmia e Financeira do Empreendimento: A partir da rentabilidade do
empreendimento, no caso com o aluguel das reas, verifica-se o perodo de retorno do
investimento.
10. CONCLUSES
A deciso sobre um aspecto especfico de um projeto guarda interdependncia direta com os
demais, os mais freqentes : mercado, localizao, engenharia, recursos / fontes de
financiamento, etc.
Segundo Ademir Clemente, ao se avaliar a interdependncia entre os condicionantes de um
projeto para a tomada de uma deciso, a importncia que cada um tem, varia caso a caso, por
exemplo: um parmetro pr-estabelecido de engenharia financeira quanto ao endividamento
para implantar um projeto, condicionaria a escolha de seu tamanho, em funo do
investimento requerido, independentemente de outros parmetros, como mercado,
localizao, etc.
Os estudos de viabilidade buscam ponderar sobre a relatividade e importncia que cada
aspecto de um projeto incide sobre seu todo, tecendo assim consideraes sobre as
possibilidades e probabilidades para seu sucesso, como tambm sobre a ocorrncia dos
riscos.

AULA 4
INTRODUO MATEMTICA FINANCEIRA
ROBERTO SAKA

42

VALOR DO DINHEIRO NO TEMPO

O dinheiro apresenta valores monetrios (poder de compra) variveis ao longo do tempo, em
funo de vrios fatores, entre os principais, a inflao e os juros.
Para efetuar o transporte e transformao monetria ao longo do tempo, utiliza-se como
ferramenta, a matemtica financeira, cujos mecanismos possibilitam o manuseio dos
fluxos de caixa em qualquer tempo. Para a transformao monetria, utiliza-se a taxa
de transporte
( i ), que pode representar a inflao, juros, depreciao, etc.
A Matemtica Financeira uma ferramenta til na anlise de algumas alternativas de
investimentos ou financiamentos de bens de consumo.
Capital
O Capital o valor aplicado atravs de alguma operao financeira. Tambm conhecido
como: Principal ou Valor Aplicado.
Valor Real Atual
o valor monetrio que estabelece o poder de compra em tempo presente.
Quando se tem um valor monetrio fixado em uma data futura e deseja-se saber sua
equivalncia monetria em tempo presente, descontamos os ndices inflacionrios previstos
que incidiriam sobre o capital desde a data presente, obtendo-se assim, o valor real atual.
Juros
Definem-se juros como sendo a remunerao do capital, quando imobilizado para uma
atividade, seja ele interpretado como retorno de investimento empregado em
empreendimentos, custo do capital de terceiros, ou mesmo, a remunerao paga por
instituies financeiras sobre o capital.
Regimes de Juros
Os regimes de juros estudados na Matemtica Financeira so conhecidos como juros simples
e juros compostos.
De forma geral, os juros se distinguem da inflao, devendo ser analisados e interpretados de
forma isolada e distinta. A caderneta de poupana, por exemplo, remunera o capital em
6% ao ano, mais a correo monetria decorrente da inflao. A maior parte das
remuneraes de capital pagas por instituies financeiras, englobam os juros e o ndice
inflacionrio, na mesma taxa.
Os juros so fixados por uma taxa percentual que deve se referir a uma unidade de tempo,
explcita em cada caso e referenciada ao perodo ao qual a taxa ser aplicada: ano, ms,
trimestre, etc.
A conveno de representao a seguinte:

6% ao ano: 6% a.a.

1% ao ms: 1% a.m.
JUROS SIMPLES

43

No regime de juros simples, apenas o principal rende juros. Conceitualmente, os rendimentos

em cada perodo seriam retirados, mantendo-se o capital principal intacto, para o
clculo de novos juros nos perodos seguintes. Quando os perodos so diferentes, mas
suas taxas so fixadas de modo a produzir um mesmo efeito sobre o montante, ao
longo do tempo, denomina-se de Juros Proporcionais.

EXEMPLOS
Determinar os montantes acumulados no final de 4 anos, a partir de um principal de $100,00,
no regime de juros simples, com as seguintes taxas de juros:
A- 12% ao ano
S = P ( 1 + i.n) = 100,00 ( 1 + 0,12 x 4 ) = $148,00
B- 6% ao semestre
n = 4 anos = 8 semestres
S = P ( 1 + i.n) = 100,00 ( 1 + 0,06 x 8 ) = $148,00
C- 1% ao ms
n = 4 anos = 48 meses
S = P ( 1 + i.n) = 100,00 ( 1 + 0,01 x 48 ) = $148,00
JUROS COMPOSTOS

No regime de juros compostos, os juros correspondentes a cada perodo so

capitalizados para o clculo de novos juros nos perodos seguintes.

Chamamos de capitalizao o momento em que os juros so incorporados ao principal.

Aps n meses de capitalizao, temos:
-

1. Ms M = P . (1 + i)
2. Ms M = P . (1 + i) x (1 + i)
3. Ms M = P . (1 + i) x (1 + i ) x (1 + i)
N. Ms M = P . (1+i)n

Assim, os juros de cada perodo so calculados sobre o saldo existente acumulado no incio
do respectivo perodo.

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Verifica-se portanto que:

Num regime de capitalizao a juros simples o saldo cresce em Progresso Aritmtica.

Num regime de capitalizao a juros compostos o saldo cresce em Progresso

Geomtrica.
Em resumo, ao processo de acmulo de juros compostos se d o nome de capitalizao de
juros e o tempo em que se aplica os juros de perodo de capitalizao.
Relativamente ao perodo de capitalizao, definem-se os seguintes termos:
Taxa Efetiva: taxa de juros em que a unidade referencial de tempo coincide com a unidade de
tempo dos perodos de capitalizao, ex:

5% a.m. capitalizados mensalmente.

12% a.a. capitalizados anualmente.

Taxa Equivalente: taxa de juros fornecida em uma unidade de tempo, que apresenta resultado
financeiro a uma outra taxa, dada em uma outra unidade de tempo, ex:

2% a.m. = 26,82% a.a.

( 1+0,02 )12 = 1,2682

12% a.a. = 0,95% a.m.

( 1,12 )1/12 -1 = 0,0095
Exemplos
Determinar os montantes acumulados no final de 4 anos, a partir de um principal de $100,00,
no regime de juros compostos, com as seguintes taxas de juros:
A - 12,6825% ao ano
S = P ( 1 + i )n = 100,00 ( 1 + 0,126825 )4 = $161,22
B - 6,1520% ao semestre
n = 4 anos = 8 semestres
S = P ( 1 + i )n = 100,00 ( 1 + 0,061520 )8 = $161,22
C 1% ao ms

45

n = 4 anos = 48 meses
S = P ( 1 + i )n = 100,00 ( 1 + 0,0100 )48 = $161,22
Taxa Nominal: a taxa utilizada como referncia para definir uma determinada remunerao
de capital, independentemente da unidade do perodo de capitalizao do juros.
Geralmente utiliza-se o perodo anual, ex:

12% a.a. capitalizados mensalmente

1,8% a.m. capitalizados trimestralmente
Taxa Bruta e Taxa Lquida: a taxa bruta de uma aplicao financeira refere-se a um resgate
que no considere o desconto do imposto de renda que incide sobre a remunerao. A
taxa lquida em caso contrrio.
Taxa Nominal e Taxa Real : A taxa nominal de uma aplicao financeira refere-se ao valor
da remunerao que inclui os juros e a inflao. A taxa real refere-se aos juros
propriamente, sem o ndice de inflao.
EXERCCIOS RESOLVIDOS
Exerccio 1
Considere o caso de um investidor que aplicou em 1 de janeiro a importncia de $100,00, a
juros compostos de 5% ao ms. Defina qual ser a parcela de juros em 31 de agosto.
De 01/01 at 31/07, os juros sero capitalizados por 7 perodos. A parcela de 31/08
incidir sobre este montante.
Pa = 100 ( 1 + 0,05 )7 ( 0,05 ) = $7,04
Exerccio 2
Um investidor aplicou no dia 1 de janeiro, $100,00 a uma taxa de juros equivalentes de 15%
a.a. Resgatou sua aplicao no dia 22 de maro, capitalizando juros dirios. Qual o
montante do resgate.
n = 31+28+22 = 81 dias
- Taxa mensal: i = ( 1,15 )1/12 1 = 0,0117 a.m.
- Taxa diria: i = (1,0117)1/30 - 1 = 0,00039 a.d.
S = 100 ( 1 + 0,00039 )81 = $103,19
Exerccio 3
Determinar quanto um investidor dever depositar em 1 de janeiro para receber no final do
ano a importncia de $300.000,00, a uma taxa de juros compostos de 10% ao ms.
S = P ( 1 + i )n logo, P = S / ( 1 + i )n
P = $300.000,00 / ( 1 + 0,10 )12 = $95.589,25
Exerccio 4
Determinar em VALOR REAL ATUAL, qual o montante acumulado, principal mais juros,
capitalizado por um aplicador que aplicou $100.000,00 em caderneta de poupana, que
rendeu 9% a.a., durante 5 anos, para trs situaes:

46

A O poupador sacou sucessivamente, todo o rendimento anual.

B - O poupador nunca sacou os rendimentos.
C O poupador sacou unicamente os juros correspondentes a 6% a.a.
Principal: 100.000,00
I = 9%a.a. (juros = 6%a.a. e correo monetria = 3%a.a.)
N = 5 anos
A O poupador sacou sucessivamente, todo o rendimento anual.
VF = 100.000,00 (1 + 0,09)5 = 153.386,40
Saldo aps saque: 100.000,00
Saldo equivalente no valor atual:
100.000,00 / (1 + 0,03)5 = 86.260,90
sendo a taxa inflacionria = 3%
B - O poupador nunca sacou os rendimentos.
VF = 100.000,00 (1 + 0,09)5 = 153.386,40
Saldo equivalente no valor atual:
153.386,40 / (1 + 0,03)5 = 132.312,46
C O poupador sacou unicamente os juros correspondentes a 6% a.a.
VF = 100.000,00 (1 + 0,09)5 = 153.386,40
Saldo aps saque: 100.000,00 (1 + 0,03)5 = 115.927,40
Saldo equivalente no valor atual:
115.927,40/ (1 + 0,03)5 = 100.000,00
Exerccio 5
Determinao do Valor Real Atual de um produto vendido em 5 parcelas iguais.
Dados:

Produto: terreno

Valor global: R$50.000,00

Pagamento: em 5 parcelas iguais, sendo a 1 no ato

Determinao do valor real atual, descontando a desvalorizao monetria pela inflao de
cada uma das parcelas:

ndice inflacionrio: 1% a.m.

Equao de acumulao do ndice:

i = ( 1+i )n

47

Valor Real Atual: R$ 49.020,00

Exerccio 6
Construo de um EDIFCIO DE SALAS COMERCIAS, objetivando rendimento financeiro
atravs do aluguel.
CONCEITO DO NEGCIO
Qual dever ser o mnimo valor do aluguel, para que seja possvel recuperar todo o
investimento aps 20 anos, garantindo-se neste perodo, um rendimento sobre o saldo
devedor definido pela TMA (Taxa Mnima de Atratividade) = 12% a.a.
Sabe-se:
- Neste perodo, o valor do aluguel ter se mantido no seu valor monetrio real, ou seja,
ser corrigido pela inflao.
- Durante o perodo de recuperao do investimento, haver uma depreciao do edifcio de
30% sobre o principal, a ser recuperada pelo aluguel. Aps 20 anos, o edifcio poder
ou no ser vendido e o saldo da liquidao do negcio (valor final do patrimnio), ser
nete caso, de 70% do principal, em valor real atual, a ser utilizado para recuperao do
investimento. Assim sendo, o aluguel dever recuperar somente os 30% da
depreciao.
ESTUDOS DE MERCADO
O Mercado indica uma demanda para salas de escritrios em edifcios de padro mdio/alto,
com garagem para 1 veculo, rea por unidade de 25 a 40 m2 e aluguel com valores de
at R$800,00.
PROGRAMA DE ARQUITETURA

Para atender a relao custo x benefcio, definiu-se por um edifcio de 5 pavimentos com 8
salas de 30,0m2 de rea til cada, totalizando 40 unidades no total. O trreo ser
ocupado parcialmente com estacionamento e um sub-solo.
INVESTIMENTOS PR-OPERACIONAIS

Valor da construo: R$ 2.000.000,00

Valor do terreno: R$ 1.000.000,00
Valor total do investimento: R$ 3.000.000,00

ANLISE DA DEPRECIAO
Ser utilizado o Mtodo de Juros Compostos para formar o Fundo de Amortizao. Assim,
ser estabelecida uma taxa mensal a ser acrescida TR, a ser incorporada ao aluguel.
Valor inicial do patrimnio (VI): 3.000.000,00
Valor a depreciar: 3.000.000,00 . 0,3 = 900.000,00
Valor final do patrimnio (VF): 3.000.000,00 - 900.000,00 = 2.100.000,00

48

ndice de depreciao: 1 + i
n = 20 anos
Aplicao: VI /(1 + i)20 = VF
VI = VF. (1 + i)20
3.000.000,00 = 2.100.000,00 . (1 + i)20
1 + i = 1,018 a.a.
Taxa de depreciao: 0,018 a.a. = 1,8% a.a.
Anlise Econmica e Financeira
Outros dados:
- Estimativa de unidades locadas: 90%
- Inflao mdia prevista: 4% a.a.
Considerando que a TMA (taxa mnima de atratividade) de 12% a.a. e que a mesma j inclui
a taxa inflacionria, deveremos descontar o ndice correspondente inflao, tendo em
vista que a correo monetria j estar sendo aplicada anualmente sobre os
rendimentos com aluguel.
TR (taxa de retorno): 12 4 = 8% a.a.
Clculo do Aluguel
TR = 8% a.a.
Depreciao: 1.8% a.a.
Taxa total anual: 8 + 1,8 = 9,8% a.a.
Taxa total mensal: 1 + i = (1,098) 1/12 =1,0078% a.m. = 0,78% a.m.
Valor do aluguel do edifcio: considerando que a base utilizada a de juros simples:
VA = 0,78% 3.000.000,00 = 23.400,00 mensais
Quantidade de unidades alugadas: 0,9 x 40 = 36 un.
Resultado
Valor do aluguel de cada unidade: 23.400,00/36 = 650,00 mensais
Obs.: deve-se ainda majorar o valor acima, da tributao.
Exerccio 7
Avaliar a viabilidade de UM RESTAURANTE, diante dos parmetros impostos pelo
investidor:
CONCEITO DO NEGCIO
O restaurante ter um servio self-service cobrado por kilo, dirigido ao pblico popular de
almoo. Cada cliente gastar em mdia R$8,00 e a lucratividade esperada, aps a tributao
de 20% sobre o faturamento. Deseja-se determinar qual dever ser o mximo valor da
construo e montagem da loja, para que o perodo de recuperao do
empreendimento no ultrapasse 24 meses? Sabe-se que a lucratividade dever tambm,
neste perodo, remunerar o capital investido ao valor de 12% a.a.

49

PROGRAMA DE ARQUITETURA
A rea construda para a implantao do restaurante ser de 1000m e o mesmo ter
capacidade para 100 mesas de 4 lugares, incluindo espera/salo/servios. Sabe-se que a
taxa de ocupao simultnea de 70% e que a rotatividade ser de 2,5.
ANLISE ECONMICA E FINANCEIRA
Outros Dados

Correo monetria mensal: 0,3% a.m.

TMA = 12% a.a. ( = ) 0,95% a.m.

TR = 0,95 0,3 = 0,65% a.m.

Receita Mensal:100 x 4 x 0,7 x 2,5(clientes) x 22(dias) x R$8,00 = 133.200,00.

Lucratividade Mensal: 133.200,00 x 0,2 = R$26640,00

Valor Inicial da Obra = Valor Final de Amortizao/(1+0,0065)24

VIO = VF/1,168 ;
VIO = 689510,06/1,168 = R$590.000,00

Exerccio Proposto 1: Analisar a viabilidade de uma escola, diante do mnimo valor

possvel da mensalidade a ser cobrado dos alunos. So dados:
PROGRAMA DE ARQUITETURA
Um investidor deseja abrir uma escola do 1 grau, com capacidade para 600 alunos. Foram
previstas 20 salas de aula de 50 m2 cada, funcionando a um turno, com capacidade
para 30 alunos cada. As reas de servio, administrao e lazer, somam 1000 m2.
ENGENHARIA

Custo estimado com a construo: R$1000,00 / m2

50

rea total construda = 1000 + 20 x 50 = 2000 m2.

Custo com construo: 2000.000,00

Custo com moblia e equipamentos: 1000.000,00

Custo com terreno: 500.000,00

O investimento total com a construo, moblia, equipamentos e terreno soma
$3.500.000,00.

CONCEITO DO NEGCIO
As atividades escolares propiciam uma lucratividade de 20% sobre os valores das
mensalidades.
Deseja-se que o empreendimento tenha um ciclo de vida indeterminado e que remunere o
capital empregado a uma TR = 12% a.a., a taxa real bruta (descontando-se a inflao e
sem o desconto do imposto de renda), indefinidamente. Para tanto dever ser previsto
uma captao, atravs das mensalidades, cujo valor dever ser determinada pelo
exerccio. As mensalidades e as despesas sofrero a mesma correo monetria.
DEPRECIAO
A depreciao do imvel e instalaes, est prevista para um prazo de 10 anos, captada
como juros simples sobre o investimento total.
Valor mensal da depreciao:
3000.000,00 / 12 x 10 = 25.000,00
ANLISE ECONMICA E FINANCEIRA
Sabe-se que:
Impostos: 20% sobre a mensalidade (M)
Despesas Administrativas: 30.000,00 ao ms.
Despesas com Pessoal: 80.000,00 ao ms
-

Resposta: R$ 487,00 / aluno / ms

AULA 5
ESTUDO DOS FLUXOS DE CAIXA
ROBERTO SAKA

ESTUDO DOS FLUXOS DE CAIXA

A criao de um negcio implica em investimentos, gastos e recebimentos provindos de sua
operacionalizao. As despesas e os faturamentos com as vendas no ocorrem em um
nico momento. A organizao e contabilizao destes valores ao longo de um
determinado perodo se denomina de Fluxo de Caixa.
A representao do fluxo de caixa feita atravs de um diagrama em que na horizontal se
localiza a escala crescente do tempo e na vertical, a escala dos valores monetrios. Sobre a
escala horizontal so lanadas as ocorrncias financeiras, com seus respectivos valores e
sinais de Entradas/Receitas (+) ou Sadas/Despesas (-). Estes valores devem ser localizados
no exato momento de sua realizao, no tempo, com seus respectivos valores monetrios
caractersticos, ou seja, referenciados quele momento.

51

TR = i

VM2(+)

VM1(-)

t1 = 0

t2

VM4(+)
VM3(-)

t3

t4

(presente)

(qualquer)
(qualquer)
(qualquer)
qualquer)
OPERACIONALIDADE DOS FLUXOS DE CAIXA
Para a operacionalizao, os valores monetrios devem ir se somando ao longo do tempo,
com seus respectivos sinais, acumulando-se os resultados, a cada momento da escala de
tempo.
No entanto, os valores monetrios localizados em tempos diferentes no podem ser
simplesmente somados, porque entre um tempo e outro, recai sobre o valor, a remunerao
financeira. Assim, para se somar dois valores localizados em tempos diferentes, deve-se
eleger uma determinada referncia de tempo, que seja nica para os dois eventos,
considerando-se para isso, a incidncia da remunerao do capital no perodo correspondente
entre os dois eventos.
MOVIMENTAO DE VALORES MONETRIOS NO FLUXO DE CAIXA
Pode ser entendido como a movimentao financeira de valores monetrios em um fluxo de
caixa, o transporte no tempo de um determinado valor, agregando-se a remunerao
financeira em tempo crescente ou desagregando-se em tempo decrescente.
Considerando a remunerao dos valores monetrios com o tempo, devemos introduzir
alguns conceitos fundamentais:
Valor Monetrio (VM): corresponde a um valor monetrio avaliado em um determinado
momento no tempo t.
Remunerao: acrscimo agregado ao valor monetrio, correspondente ao seu uso ou sua
imobilizao, por um determinado perodo no tempo.
Valor Presente Lquido ( VPL ou P ): valor que assume um determinado valor monetrio,
ao ser transportado de forma retrospectiva no tempo. Corresponde a um valor fictcio,
tal que, se tivesse sofrido remunerao por um perodo n, resultaria, no futuro, no
valor monetrio em questo. Representa o valor monetrio de uma despesa ou uma
receita, na data inicial do fluxo de caixa.
Valor Futuro ( VF ou S ): Valor final que assume o valor monetrio, aps ter sido
transportado no perodo n, sofrendo a remunerao correspondente ao perodo.Tem
o mesmo conceito que o item anterior, somente que os valores devem ser transportados

52

para a data base do final do fluxo de caixa.

Taxa de Retorno (i%): A remunerao ocorre atravs da incidncia de uma taxa sobre o
valor monetrio, incidindo sobre o perodo da respectiva remunerao. Sua composio a
seguinte:
- i1 = parcela correspondente correo monetria.
- i2 = parcela correspondente aos juros decorrentes de eventuais aplicaes.
- i3 = parcela correspondente atratividade do investidor para o investimento.
Representa uma taxa de juros, inflacionria ou de expectativa financeira em um negcio, com
a qual os valores so corrigidos ao se deslocarem pelo tempo.
Perodo da Remunerao (n): Unidade de tempo pr-estabelecida, a partir da qual se deseja
corrigir um valor monetrio. Perodo correspondente remunerao, contado em dias;
meses; anos; etc.
Ocorrncias temporais (O): Entradas, sadas e outras condies temporais que condicionam
o resultado final do equilbrio do fluxo.
Fatores de transformao da base financeira (F): Condies com que so efetuadas as
movimentaes dos valores monetrios ao longo do tempo.

A representao destas incgnitas em um fluxo de caixa a seguinte:

53

TR = i
VF
VPL

VM

t = -n

t=0

t=n

(presente)

(tempo qualquer)

(futuro)

Normalmente considera-se que o VPL corresponde a um valor monetrio qualquer,

transportado para o momento presente, ou diretamente, um valor que se localiza no exato
momento presente.
Deve-se distinguir, no entanto, que transportar o valor monetrio ao momento presente,
no significa determinar qual o seu valor monetrio real, mas sim, seu valor fictcio,
quando desagregado da remunerao financeira que teria sofrido neste perodo.
O mecanismo para o transporte o do juro composto, indicado pela expresso:
VM (n) = VM (0) . (1 + i)n
O Transporte de um valor no tempo pode ento ser assim representado:

TR = i
VM (n) = VM (0) . (1 + i)n
VM

VM (-n) = VM (0) / (1 + i)n

t = -n

t=0

t=n

(presente)

(tempo qualquer)

(futuro)

A operacionalizao do FLUXO DE CAIXA pode ser feita atravs de vrios procedimentos,

que citamos aqui os mais usuais:
Mtodo de Operacionalizao:
TRANSPORTE PARA O TEMPO ATUAL
Neste mtodo, parte-se da data t = 0, transportando-se a origem e os valores anteriores,
para a data em que se deseja efetuar a anlise, o do tempo atual de anlise. Este mtodo
utilizado quando se deseja buscar resultados em vrios perodos, acumulando-se as contas e

54

transportando-se ento o resultado obtido para o prximo perodo, prximo tempo atual,
repetindo-se as operaes sucessivamente, at a data do Valor Final ou Futuro.
1 ETAPA

- TR = i (+)VM4

(+)VM2

(-)VM1

t1 = 0

t2

(presente)

(qualquer)
qualquer)

(-)VM3

t3
(qualquer)

t4
(qualquer)

- TR = i -

2 ETAPA
(-)VM1`= (-)VM1 (1 + i)n

(+)VM4

(+)VM2

(-)VM3

t2

t3

(-)S2 = - VM1`+V M2
3 ETAPA

(qualquer)

t4
(qualquer)

- TR = i (-)S2`= (-)S2 (1 + i)n

(+)VM4
(-)VM3

t3
(-)S3 = - S2` - VM3

t4
(qualquer)

Exemplo 1:
Colocando valores monetrios no fluxo acima, verificar o resultado do referido fluxo, no
VF, em funo de suas entradas e sadas, tendo em conta que o investidor deseja trabalhar
com uma TR=18% a.a..

55

1 ETAPA

- TR = 18% a.a. (+)220.000,00

(+)50.000,00

(-)150.000,00

t2 = 0 anos

(-)50.000,00

t2 = 2 anos

t2 = 1 anos

2 ETAPA : 1 ano

t2 = 3 anos

- TR = i = 18% a.a.
-

(-)150.000,00 (1 + i)1 =
- 177.000,00

(+)
220.000,00
(-)
50.000,00

(+)
50.000,00

t2

t3

t4

S2 = - 177.000,00+50.000,00
= -127.000,00
3 ETAPA : 2 anos

- TR = i = 18% a.a. (+)

220.000,00
(-)
50.000,00

(-)127.000,00 (1 + i)1 =
- 149.860,00

t3

t4

S3 = - 149.860,00 -50.000,00
= -199.860,00

56

4 ETAPA : 3 anos

- TR = i = 18% a.a. (+)

220.000,00
(-)199.860,00 (1 + i)1 =
- 235.834,00

t3
S4 = - 235.834,00 -220.000,00
= -15.834,00
Conclumos que o investidor teve um prejuzo financeiro de R$15.834,00. Cabe salientar que
este prejuzo relativo, pois o capital investido foi remunerado em 18% a.a.
Logo, a remunerao do capital foi de 18% a.a. reduzindo-se o montante do valor
R$15.834,00.
Se quisermos saber qual seria este prejuzo em VPL, teramos:
15.834,00 / (1 + 0,18)3 = 10.411.10
Mtodo de Operacionalizao:
TRANSPORTE PARA O TEMPO DA ORIGEM
Por este mtodo, todas as contas so transportadas para a origem, substituindo-se seus
valores reais, por outros desagregados da remunerao financeira, at a data 0,
transformado-os assim, em VPL. Nestas condies, cria-se uma nica base monetria,
podendo-se efetuar todas as operaes financeiras.
O resultado ser apresentado em VPL, ou seja, referenciado ao valor monetrio na data
t = 0, devendo-se, ento, transport-lo, para a data desejada.

57

ANLISE EM VLP

- TR = i -

(+)VM2

(-)VM1

t1 = 0

t2

(presente)

(+)VM4
(-)VM3

t3

(qualquer)
(+)VM2 / (1+i) qualquer)

(qualquer)

t4
(qualquer)

t2

(+)VM3 / (1+i)t3
(+)VM4 / (1+i)t4

Os valores ento transportados data t = 0 , com seus valores em VLP, retornam s suas
posies iniciais no fluxo de caixa, como na figura abaixo:
Os valores ento transportados data t = 0 , com seus valores em VLP, retornam s suas
posies iniciais no fluxo de caixa, como na figura abaixo:
1 ETAPA

- TR = i -

(+)VM2 /
(1+i)t2

(-)VM1

t1 = 0

t2

(+)VM3 /
(1+i)t3

t3

(+)VM4 /
(1+i)t4

t4

(presente)
(qualquer)
(qualquer)
(qualquer)
A partir desta nova configurao,
os valores monetrios podem ser operacionalizados em
qualquer)
qualquer tempo, obtendo-se resultados sempre com a referncia em VPL.
Exemplo 1:
Qual o lucro obtido com um investimento em um empreendimento imobilirio, cujos valores
totais da obra, a preo de custo, somaram R$220.000,00, em VLP.

58

A taxa de retorno do investidor foi de TR = 15% a.a. e os valores das receitas, nas datas
dos respectivos recebimentos, esto indicadas no fluxo abaixo:
ANLISE EM VLP

- TR = 15% -

(-)220.000,00
(+)50.000,00
(+)50.000,00

(+)100.000,00

t1 = 0dias
(presente)

(+)50.000,00

t2 = 120dias

t3 = 240dias

t4 = 360dias

(+)50.000,00 / (1+i)4
(+)50.000,00 / (1+i)8

(+)50.000,00 / (1+i)12
1 - Clculo da taxa mensal:
i = ( 1 + 0,15 ) 1/12 - 1 = 0,012
2 Clculo dos valores em VLP:
(+)100.000,00 / (1+i)0 = 100.000,00
(+)50.000,00 / (1+i)4 = 47670,31
(+)50.000,00 / (1+i)8 = 45449,16
(+)50.000,00 / (1+i)12 = 43.478,26
Total = 236.597,73
3 Lucro com o investimento, levando em conta a remunerao financeira:
(+)236.597,73 (-)220.000,00 = 16.597,73
4 - Lucro com o investimento, no VF:
13.597,73 .(1 + i) 12 = 19152,03
Exerccio Proposto: dimensionar o tamanho mnimo de de um negcio para viabilizar um
empreendimento voltado para a hotelaria temtica em esportes radicais. So dados:

59

Para atender as expectativas dos clientes quanto s atividades previstas, dever se investir na
infra-estrutura de esportes e lazer, a quantia de R$2000.000,00. Sabe-se que os clientes
potenciais tratam-se de famlias com crianas, dispostas a pagarem por uma diria que
gera um resultado operacional de R$50,00 por hspede, j livre de encargos.
O hotel apresenta um fator de sazonalidade, operando com uma equivalncia de 220 dias por
ano de lotao mxima.
Quanto ao programa de arquitetura, para enquadrar o hotel na categoria desejada, a rea
total do edifcio por hspede dever ser de 15 m2 por hspede e o custo por m2 de
construo e instalaes estar em torno de R$1500,00, j includo o terreno e demais
custos pr-operacionais.
Qual dever ser a capacidade do hotel, para que os investimentos sejam recuperados em 5
anos, a uma TR de 15% a.a.?
Esboar o fluxo de caixa.

AULA 6
FATORES E ESTRATGIAS PARA ANLISE DE INVESTIMENTOS
ROBERTO SAKA
FATORES E ESTRATGIAS PARA ANLISE DE INVESTIMENTOS
Princpios Fundamentais
Os empreendimentos na Construo Civil so extremamente dinmicos, com predominncia
na oferta de servios de longa durao, a partir da mobilizao de grande recursos.
Para sua anlise financeira, nos valemos da Engenharia Econmica, que til para avaliar
Investimentos Produtivos.
Entendemos como Investimentos Produtivos, aqueles que se estabelecem atravs de um
negcio. Estaremos tratando neste caso, de remuneraes provenientes de trs fontes
distintas:

Pr-Labore: corresponde remunerao ao trabalho gerencial do empreendedor.

Lucro: remunerao pelo ciclo operacional do negcio.
Juros: remunerao pelo capital investido.

Engenharia Econmica X Matemtica Financeira

Em se tratando de Empreendimentos na Construo Civil, ou de forma geral, os

investimentos de base imobiliria, temos que ter em conta sua longa durao e os
grandes aportes de investimento, obrigando a considerar, para a anlise de
investimentos, o valor do dinheiro no tempo.
Os vrios Mtodos Clssicos de Anlise de Investimentos devem proporcionar orientao
para o raciocnio, fornecendo argumentao para que se possa defender uma linha de
opinio.
Atravs destes mtodos, que consideram imprescindveis as aplicaes da matemtica
financeira, pode-se optar pela melhor alternativa de ao, atendendo os interesses do
empreendedor.

60

 exatamente neste contexto que a Engenharia Econmica se justifica como um conjunto de

tcnicas que permitem a comparao, de forma cientfica, entre os resultados de
tomadas de deciso referentes a alternativas diferentes.
Verifica-se atravs do exposto, que os investimentos produtivos no apresentam por si s,
garantias baseadas unicamente em dados quantitativos. Mesmo que a anlise esteja
pautada em bases cientficas, no se traduzir como uma cincia exata, que se
desenvolve pela aplicao de expresses matemticas, atravs de propostas numricas e
definitivas. Quer-se dizer que a matemtica financeira, por si s, no suficiente para
traduzir o resultado de uma anlise completa.
ENGENHARIA ECONMICA X MARKETING

Os estudos de investimentos produtivos so peculiares no tocante sua abrangncia,

podendo de certa forma serem enquadrados no mbito das cincias sociais, haja visto
que suas variveis esto afeta a fenmenos sociais, polticos e econmicos, cuja
variabilidade est muito alm da previsibilidade matemtica. Sendo assim, a matemtica
financeira ser sempre um mero instrumento de trabalho e no, de anlise. Poderamos
definir assim, um organograma de anlise de um investimento produtivo:

Condies Especfica para Aplicao dos Mtodos:

A minimizao dos riscos do investimento pode ser obtida atravs da anlise de alternativas,
estrategicamente delineadas em horizontes administrativos, mercadolgicos e
financeiros. Ao se montar um modelo de deciso em Engenharia Econmica, deve-se
atentar a alguns aspectos, como a seguir:

No se decide pela melhor soluo considerando-se a proposio de uma nica

alternativa.
S se comparam resultados se as alternativas forem homogneas.
Os critrios de deciso entre alternativas devem reconhecer o valor do dinheiro no
tempo.
Em problemas que apresentam tomadas de deciso independentes entre si, deve-se buscar
solues separadamente.
Deve-se sempre avaliar os riscos e a elasticidade relativos s previses efetuadas.
As decises devem levar em considerao os eventos, que mesmo no sendo

61

quantificveis monetariamente, sejam inerentes aos riscos e sensibilidade.

O processo deve prever realimentao de informaes para aferir temporariamente o grau
de sensibilidade e re-avaliao do risco.

Pressupostos:

Para garantir resultados coerentes com as anlises, atravs dos mtodos que envolvem a
Engenharia Econmica, deve-se ter:

O fluxo de caixa real final dever ser sempre vivel e apoiado em uma poltica de preos
e vendas, garantido por condies econmicas e financeiras da empresa em pauta.
A complexibilidade do modelo de anlise no reflete, por si s, a exatido dos resultados,
tendo em vista a grande variabilidade e no confiabilidade de dados assumidos. O risco
inerente aos investimentos produtivos.
As alternativas de ao devem ser tecnicamente viveis.
As alternativas de ao devem considerar a compatibilidade com a capacidade financeira
da empresa.

Limitaes do Estudo:
De forma geral, os estudos apresentam algumas limitaes, como a seguir:

impossvel transpor para o papel todas as consideraes e variveis que estejam afetas
a fenmenos sociais e polticos.
As taxas de juros e correes monetrias no coincidem com as taxas de retorno
consideradas.
As taxas de juros e inflao variam durante a vida do projeto.

ANLISE DE INVESTIMENTOS - TIPOS DE ANLISE EFETUADAS

Iremos abordadr dois mtodos de anlise de investimentos, por serem os mais frequentes nos
estudos de viabilidade de empreendimentos de base imobiliria:

TEMPO OU PERODO DE RETORNO DO CAPITAL INVESTIDO (PRC): estuda

o perodo necessrio para que o capital investido pelo empreendedor, retorne j
devidamente corrigido, s bases VPL ou VF. Este conceito tambm chamado de
perodo de recuperao do investimento ou Pay-back.
TAXA INTERNA DE RETORNO ( TIR ): trata-se da determinao de qual ser a
efetiva taxa de retorno que resultar do fluxo de caixa, de tal forma que, nas bases
referenciais VPL ou VF, o fluxo esteja zerado, ou seja, as entradas se igualem s
despesas. Neste caso, no se assume qualquer taxa para a correo dos valores, sendo
esta, a incgnita do problema.

ANLISE DE INVESTIMENTOS PELO PERODO DE RETORNO DO CAPITAL

INVESTIDO (PRC)
Representa o ponto na escala do tempo, em que ocorreu a recuperao de todo o
investimento. Os investimentos a considerar so:
Pr-operacionais: relativos aos investimentos iniciais com projetos, edifcio, instalaes,
equipamentos, etc.
Operacionais: dficit operacional durante as datas iniciais, decorrentes das dificuldades de

62

introduo do produto, custos financeiros relativos ao perodo de operao em vermelho,

correes de projeto, adaptaes ao mercado, etc..
A recuperao dos investimentos ocorre atravs dos saldos sucessivos do fluxo de caixa.
Exemplo 2:
Avaliar economicamente a viabilidade de um hotel, a partir dos seguintes dados:

Investimento pr-operacional: R$4.000.000,00

Receita anual prevista com mxima taxa de ocupao :

RAP = R$1200.000,00

Evoluo anual das receitas: RAP x T

- 1 ano: T = 0,6
- 2 ano: T = 0,8
- 3 ano: T = 0,9
- 4 ano em diante: T = 1

Despesas: ( R$100.000,00 ) x ( 1,n )

n = n de anos a partir do incio das operaes, mximo n = 8

Valores em: VPL

TIR = 12% a.a. (livre da correo monetria)

Qual o perodo de retorno do Investimento?
1) Clculo do faturamento anual F (livre da correo monetria):
:
- 1 ano: T = 0,6; F = 1200000 x 0,6 = 720000
- 2 ano: T = 0,8; F = 1200000 x 0,8 = 960000
- 3 ano: T = 0,9; F = 1200000 x 0,9 = 1080000
- 4 ano em diante: T = 1; F = 1200000 x 1 = 1200000
2) Clculo das despesas anuais D (livre da correo monetria):
- 1 ano: D = 100000 x 1,1 = 110000
- 2 ano: D = 100000 x 1,2 = 120000
- 3 ano: D = 100000 x 1,3 = 130000
- 4 ano: D = 100000 x 1,4 = 140000
- 5 ano: D = 100000 x 1,5 = 150000
- 6 ano: D = 100000 x 1,6 = 160000
- 7 ano: D = 100000 x 1,7 = 170000
3) Clculo dos resultados operacionais anuais R = F - D:
- 1 ano: R1 = 720000 110000 = 610000
- 2 ano: R2 = 960000 120000 = 840000
- 3 ano: R3 = 1080000 130000 = 950000
- 4 ano: R4 = 1200000 140000 = 1060000
- 5 ano: R5 = 1200000 150000 = 1050000
- 6 ano: R6 = 1200000 160000 = 1040000
- 7 ano: R6 = 1200000 170000 = 1030000
4) Fluxo de caixa:

63

-P
+ R1

+ R2

+ R3

+ R4

+ R5

+ R6

+ R7

O investimento dever ser amortizado em n anos a uma TR de 12% a.a., o que vale dizer
que ao final de cada ano, o resultado da dvida deve ser corrigido para o prximo ano em
12%. Findo n anos o resultado da dvida dever ter sido zerado. A correo monetria no
foi considerada tendo em vista que incide igualmente nas despesas e receitas. Assim:
Ao fim do 1 ano, o TOTAL DA DVIDA ser:
T1 = - P x 1,12 + R1 = - 4000000 x 1,12 + 610000 = -3870000
Ao fim do 2 ano:
T2 = T1 x 1,12 + R2 = - 3870000 x 1,12 + 840000 = -3494400
Ao fim do 3 ano:
T3 = T2 x 1,12 + R3 = - 3494400 x 1,12 + 950000 = -2963728
Ao fim do 4 ano:
T4 = T3 x 1,12 + R4 = - 2963728 x 1,12 + 1060000 = -2259375
Ao fim do 5 ano:
T5 = T4 x 1,12 + R5 = - 2259375 x 1,12 + 1050000 = -1480500
Ao fim do 6 ano:
T6 = T5 x 1,12 + R6 = - 1480500 x 1,12 + 1040000 = -618160
Ao fim do 7 ano:
T7 = T6 x 1,12 + R7 = - 618160 x 1,12 + 1030000 = + 337660
Resposta: o retorno do capital, devidamente remunerado financeiramente, ocorrer entre o 6
e 7 ano.
Exerccio Proposto: Empreendimento de Salas Comerciais, com retorno do capital previsto
com locao das salas comerciais. Determinar o ponto de recuperao do investimento.
So dados:
Trabalhar com fator tempo anual, considerando todos os valores na base do valor
monetrio atual..
Quantidade de salas: 50 un.
Custos pr-operacionais: remuneraes do construtor, projetos, edifcio e instalaes:
R$6.000.000,00.
Custos fixos: despesas condominiais do edifcio, impostos, manuteno, etc.:
R$35.000,00/ms.
Valor do aluguel, livre do IR: R$4000,00/un/ms.

64

Taxa de Retorno do investimento: 12% a.a. (livre da correo monetria)

ANLISE PELO MTODO DA TAXA INTERNA DE RETORNO ( TIR )
A resoluo pode ser efetuada por dois mtodos, os quais apresentaremos a seguir:

A Resoluo Simplificada por Interpolao Linear

Pelo mtodo, impe-se duas TRs pr-fixadas, de tal forma a se obter dois resultados
operacionais no VPL, um positivo e outro negativo.

Saldo Operacional > 0: significa que a TR real que decorre das operaes financeiras
previstas no fluxo de caixa ser maior que a TIR requerida. Os valores de entrada so
maiores que aqueles que forneceriam a TIR.
Saldo Operacional < 0: significa que a TR real que decorre das operaes financeiras
previstas no fluxo de caixa ser menor que a TIR requerida. Os valores de entrada so
menores que aqueles que forneceriam a TIR, indicando que o negcio no ser atraente
para o empreendedor.

Interpola-se ento os dois resultados, de modo a encontrar uma TR cujo resultado seja nulo.

Saldo Operacional = 0: significa que a TR real que decorre das operaes financeiras
previstas no fluxo de caixa ser igual a TIR requerida.
Para tanto, se impe ao fluxo de caixa a TIR, transportando todos os valores para o valor
presente, avaliando-se assim o resultado:

TIR

Deveremos determinar uma taxa TIR Taxa Interna de Retorno, tal que quando avaliemos
o resultado do investimento no VPL, teremos obtido saldo nulo entre o valor principal
investido, com a soma das parcelas transportadas utilizando-se a prpria TIR.
Este tipo de tratamento apresenta distores porque sendo a taxa de juros do tipo
exponencial, a curva de interpolao no linear, como mostra a figura acima. Atualmente,
com os recursos computacionais, este procedimento no mais utilizado. Apresentamos aqui
este mtodo de resoluo unicamente por ser conceitual, ajudando a compreenso do mtodo
seguinte.

65

B Mtodo de Resoluo Analtica

Por este mtodo, a resoluo complexa, tendo em vista que o equacionamento se faz
perodo a perodo, tendo a TIR como incgnita. Os instrumentos para resoluo se faz
atravs de programao, ou por mquinas financeiras ou pelo programa EXCEL.
Pelo EXCEL, a resoluo se d atravs da expresso:
S = P + So/(1+i)n = 0
A resposta obtida igualando-se a somatria das prestaes corrigidas na coluna So/
(1+i)n com o valor principal P, deixando i como incgnita. Solicita-se ento, atravs do
comando atingir metas, que se determine a incgnita i. A seguir. o programa calcula
ento, automaticamente, o valor de cada parcela corrigida.
EXERCCIO 01 Taxa Interna de Retorno TIR Mtodo Analtico
O custo direto com terreno, construo, administrao e lanamento de um edifcio com 20
apartamentos de alto padro, foi de R$480.000,00 por unidade, na data de lanamento.
Nestes custos no foram previstas as taxas de gerenciamento do empreendedor a serem
computados conjuntamente com a remunerao do capital, avaliados pela Taxa Interna
de Retorno.
O preo de venda foi fixado em 24 meses, atravs de parcelas irreajustveis, com referncia
na data da compra do imvel, cujos valores esto indicadas na tabela a seguir.
Supondo que todos os apartamentos foram vendidos no lanamento, com a condio de
pagamentos pela tabela, calcular a Taxa Interna de Retorno do empreendimento (TIR).
A resoluo do problema se d com seu equacionamento no programa EXCEL.
. Inicialmente se preenche uma tabela com os valores das prestaes ms a ms, o fator de
transporte T = (1+i)n, e o valor de cada prestao desagregada do valor de transporte T, que
pode-se denominar de parcela corrigida.
. A seguir se elege uma clula para expressar a TIR (i).
Pede-se ao programa pra atingir metas, determinando qual o valoe de i para que a
igualdade: S = P + So/(1+i)n = 0
. O programa determina i e calcula o valor de cada prestao desagregada da TIR.

66

P = -480.000,00 + Po/T = 0; P = -480.000,00 + Po/(1+i)n = 0

Resolvendo a equao, temos: i = 0,0374
Esquema da tela do EXCEL

67

Exerccio 2
Um Empreendedor deseja efetuar aplicaes em negcios de fcil gerenciamento e baixo
investimento inicial. Em anlise ao mercado de regio de interesse, constatou grande
demanda por estacionamentos de veculos nas reas centrais.
Anlise de Mercado
Na rea de influncia escolhida para o projeto, constatou-se a demanda de 200 vagas para
veculos/dias, para permanncia de duas horas cada, distribudas ao longo do dia, a
preo de R$5,00 p / 2 horas.
Engenharia
Programa de Arquitetura
quantidade de vagas: (200 veculos/dias) / (4 perodos) = 50 vagas
rea necessria de estacionamento: (50 vagas) x (20m2/veculo) = 1000m2
rea necessria de administrao: 50m2
Oramento da Obra
Investimento inicial:
terraplanagem e drenagem: 150.000,00
rea construda: 50 m2 x 1000,00 = 50.000,0
cobertura: 1000m2 x 200,00 = 200.000,00
TOTAL: R$400.000,00
-

Conceito do Negcio
Deseja-se saber qual a Taxa Interna de Retorno (TIR) que poder ser obtida com o fluxo de
caixa operacional do estacionamento, operando durante o perodo de 5 anos,
considerado-se o investimento produtivo, ou seja, em cujo resultado j se estar
englobando a remunerao do capital e do negcio, conjuntamente.
Fluxo de Caixa

Valor do investimento inicial: R$400.000,00

Receitas
Faturamento mensal: (200 veculos/dias) x (24 dias) x R$5,00 = R$24.000,00
adotou-se R$25.000,00
Receita mensal estimada: 25.000,00
Receita anual: 300.000,00

Despesas
Despesas mensais com: aluguel, M.O., manuteno, tributos, etc.: 10.000,00
Despesas anuais: 120.000,00

Saldo Operacional anual:

300.000,00 120.000,00 = R$180.000,00
Calcular a taxa interna de retorno - TIR que o empreendimento ir apresentar, tendo como
referncia o VPL.
Resoluo atravs do mtodo analtico.

68

Exerccio Proposto 1
Foi proposto um investimento de 30.000,00 para reduzir em 5.000,00 ao ano as
despesas com mo-de-obra de uma construtora durante 15 anos, que o
perodo estimado para sua vida econmica. Sabendo-se que no h valor
residual, se a empresa trabalhasse com uma TMA de 13% ao ano, o
investimento deveria ser aceito?

TMA - Taxa Mnima de Atratividade uma taxa de juros que representa o mnimo que um
investidor se prope a ganhar quando faz um investimento, ou o mximo que um tomador de
dinheiro se prope a pagar quando faz um financiamento.
Exerccio Proposto 2
Um construtor est incorporando um edifcio com lanamento de vendas no incio da
construo, atravs do fluxo abaixo:
D=2000
R=1000
D=1000 D=1000 D=1000
R=1000 R=1000 R=1000

Valores em R$1000,00
R=1000

R=1000

R=1000

Na efetivao do empreendimento, ocorreram dificuldades nas vendas e o fluxo de receitas

viabilizado foi deslocado em um ano, resultando o seguinte:
D=2000
D=1000 D=1000 D=1000
R=1000 R=1000 R=1000

R=1000

R=1000

R=1000

R=1000

Valores em R$1000,00

69

Qual foi a perda no valor da TIR entre o primeiro plano e o segundo efetivado?
Exerccio Proposto 3
Um empreendedor vendeu um edifcio que lhe oferecia rendimentos em aluguis da ordem de
1,0 % a.m. sobre o valor principal, mais correo monetria anual. O valor de venda foi
de R$5.000.000,00. Se no tivesse sido vendido, aps um ano, o edifcio valeria
R$5.500.000,00.
Para se decidir em favor do negcio, buscou uma aplicao na construo civil que lhe
rendesse, alm do que vinha j obtendo normalmente, melhores resultados na TIR em
um ano de anlise. O retorno do investimento escolhido dever vir em 12 parcelas
iguais, mensais e irreajustveis de R$550.000,00.
Qual ser a diferena de TIR entre os dois negcios?

AULA 7
SISTEMAS DE AMORTIZAO
ROBERTO SAKA
SISTEMAS DE AMORTIZAO
Os Sistemas de Amortizao referem-se amortizao de uma dvida atravs de parcelas
programadas antecipadamente.
Existem diversos sistemas de amortizao. Analisaremos os de maior aplicao prtica, que
so:
- Sistema de Amortizao Constante (SAC)
Como o prprio nome diz, as amortizaes peridicas do principal so iguais ou constantes.
Como o valor dos juros decrescente, tendo em vista que calculado sobre o saldo
devedor, acarreta que o valor das prestaes acaba sendo decrescente tambm, j que
se compe como a soma da parcela de amortizao mais juros.
- Sistema francs de amortizao (Tabela Price)
Desenvolvido na Frana, no sculo XIX, pelo matemtico Richard Price, este sistema, ao
contrrio do anterior, prev que as prestaes sejam fixas. Isto acarreta que as parcelas
de amortizao e dos juros sejam variveis. De incio, as parcelas de juros so grandes
e as de amortizao, pequenas. Ao longo do tempo, com o abatimento gradativo da
dvida, o sistema se inverte.

70

SISTEMA DE AMORTIZAO CONSTANTE (SAC)

Neste sistema financeiro de parcelamento de dvidas, o valor das prestaes decrescente
com o tempo. A parcela de amortizao constante o que torna a parcela de juros,
calculada ento sobre o saldo devedor, decrescente e a responsvel por tornar a
prestao decrescente.
Atribuindo incgnitas para equacionar o problema, temos:
Pr = PA + J
Pr (valor da prestao) = PA (parcela de amortizao) + J (parcela de juros)
PA = VP / n
PA (parcela de amortizao) = VP (valor principal) / n (n de prestaes)
J = SD . i
J (parcela de juros) = SD (saldo devedor) . i (taxa de juros)
SD = VP PA
SD (saldo devedor) = VP (valor principal) - PA (parcela de amortizao)
Exemplo 1:
Calcular as prestaes mensais necessrias para quitar um emprstimo de R$ 20.000,00,
dentro de 5 meses, taxa de 2% a.m.
PA = VP / n
PA = 20.000,00 / 5 = 4.000,00
J = SD . i
J1 = 20.000,00 x 0,02; J1 = 400,00; Pr1 = 4000,00 +400,00 = 4400,00
J2 = 16.000,00 x 0,02; J2 = 320,00; Pr1 = 4000,00 +320,00 = 4320,00
J3 = 12.000,00 x 0,02; J3 = 240,00; Pr1 = 4000,00 +240,00 = 4240,00
J4 = 8.000,00 x 0,02; J4 = 160,00; Pr1 = 4000,00 +160,00 = 4160,00
J5 = 4.000,00 x 0,02; J5 = 80,00; Pr1 = 4000,00 +80,00 = 4080,00
SISTEMA FRANCS DE AMORTIZAO (Tabela Price)
O problema se formula como uma srie uniforme, com o pagamento de n parcelas iguais,
para amortizar uma dvida ou recuperar um investimento. Sendo o valor da prestao
constante e os juros obrigatriamente decrescentes, para fechar a igualdade, as parcelas
de amortizaao devem ser crescentes. O problema se coloca assim:

Qual dever ser o valor de uma prestao Pr, para que se possa amortizar um montante
VP, a juros compostos, em n parcelas iguais?
(ou)
Qual o valor de um montante no valor presente VP, que poder ser amortizado, a juros
compostos, por n prestaes Pr iguais?

71

VP

Pr = ?

A expresso de resoluo do problema em questo est apresentada abaixo:

VP = Pr [ (1+i)n -1 ]
i(1 + i)n
Exemplo 1
Tendo uma disponibilidade de R$1000,00 para pagamento de prestaes mensais iguais, qual
ser o valor possvel para ser financiado em 24 meses?
VP = Pr [ (1+i)n -1 ]
i(1 + i)n
Taxa de juros: i = 1.8 % a.m.
VP = 1000,00 [ (1 + 0,018)24 - 1 ]
0,018 (1 + 0,018) 24
VP = R$19.349,50
Exemplo 2
Qual dever ser o valor da prestao Pr, para amortizao em 24 prestaes mensais iguais,
de um principal de R$24.000,00 ?
Pr = VP. i(1 + i)n
[ (1+i)n -1 ]
Taxa de juros: i = 1.8 % a.m.
Pr = 24000,00 . 0,018 (1 + 0,018)24
[ (1 + 0,018)24 - 1 ]
Pr = R$1240,30

72

Exemplo 3
Calcular as prestaes mensais necessrias para quitar um emprstimo de R$ 20.000,00
dentro de 5 meses, taxa de 2% a.m.
Pr = V P. i . (1 + i)n
(1 + i)n - 1
Pr = 20.000 . 0,02 . (1 + 0,02)5
(1 + 0,02) 5 1
Pr = 4.243,17
J1 = 20.000,00 x 0,02 = 400,00
PA1 = 4.243,17 400,00 = 3.843,17
J2 = 16.156,83 x 0,02 = 323,14
PA2 = 4.243,17 323,14 = 3.920,03
J3 = 12.233,80 x 0,02 = 244,74
PA3 = 4.243,17 244,74 = 3.998,43
J4 = 8.238,37 x 0,02 = 164,71
PA4 = 4.243,17 164,71 = 4.078,46
J5 = 4.159,91 x 0,02 = 83,20
PA5 = 4.243,17 83,20 = 4.159,97
Exemplo 4
Um empreendedor financiou a venda de seus imveis em lanamento, nas seguintes
condies:
VP = $200.000,00
i = 1.0 % a.m. + correo monetria aplicada sobre o valor calculado da prestao
Prazo = 10 anos
O contrato previa a liquidao da dvida a qualquer tempo, a partir do pagamento do saldo
devedor. O cliente pagou 24 prestaes e desejou ento quitar a dvida. Qual foi o
saldo devedor a ser pago, nestas condies?
Valor da Prestao:
Pr =

200.000,00 x 0,01 x (1 + 0,01)120

(1,01) 120 1
Pr = 2869,42

73

- 200.000,00
24 Pr

24

Valor Capitalizado at o 24 ms, pelas prestaes pagas:

VC = 2869,42 x (1,01)24 1
0.01
VC = 77.398,20
Valor Principal corrigido para o 24 ms:
P24 = 200.00,00 x 1,0124 = 253.946,90
Valor Final (Dvida Remanescente) no 24 ms:
VF = 253.946,90 77.398,20 = 176.548,73 (Valor a quitar na data da quitao)
Relao da dvida com o principal: 176.548,73/ 200.000,00 = 0,8827
Percentual j pago da dvida: (1 0,8827) x 100 = 11,73%
Exerccio 1: Determinar qual seria o valor vista de venda de um imvel, que serviu de base
para que o empreendedor elaborasse o plano de venda abaixo. Sabe-se que foi utilizado
uma TR = 22% e que as prestaes so irreajustveis.
120.000,00
60.000,00

60.000,00
48 x 5.000,00

12

18 19 20

65
(meses)

1) Clculo da taxa mensal:

Taxa = (1 + 0,22)1/12 = 1,0167; i = 1,67% a.m.
2) Determinar o Principal das prestaes de $5000,00 na data inicial da srie. Cabe
lembrar que a data inicial da srie ocorre um ms antes da primeira prestao, neste
exemplo, no 17 ms.

74

120.000,00
60.000,00

60.000,00

VP17
48 x 5.000,00

12

17

18 19 20

65
(meses)

VP17 = 5000 [ (1+0,0167)48 -1 ]

= 164.194,56
0,0167(1+0,0167)48
3) Trazer para o Valor Presente Lquido, as trs parcelas do fluxo, das datas: 6; 12 e 17,
e somar com a da data inicial.
120.000,00
60.000,00

60.000,00
164.194.56

12

17

120.000,00
60.000,00 / (1+0,0167)6 = 54.324,32
60.000,00 / (1+0,0167)12 = 49.185,53
164.194,56 / (1+0,0167)17 = 123.902,27
Total = 347.412,55
Resposta: o valor a vista que gerou o plano de vendas acima seria de R$347.412,55

75

Exerccio 2: o preo de venda de um imvel vista de $240.000,00. O empreendedor ir

financiar o imvel utilizando uma TR = 27% a.a. e elaborou o seguinte plano de vendas
em VPL:
Parcela inicial Po de 30%, mais trs parcelas anuais P1, P2 e P3, correspondendo a 10% do
Principal cada e mais quatro sries de parcelas Pr1, Pr2, Pr3 e Pr4, correspondendo
cada uma das sries a 10% do Principal. Qual dever ser o valor de cada parcela,
quando corrigida pela TR?
Po

P1

P2

11 x Pr1

P3

11 x Pr2

11

12

11 x Pr3

13

23

24

11 x Pr4

25

35

36

37

47
(meses)

1) Clculo da taxa mensal

Taxa = (1 + 0,27)1/12 = 1,0201; i = 2,01% a.m.
2) Determinar o valor das parcelas e prestaes em Valor Presente Lquido (VLP):
Po = 0,3 x 240.000,00 = 72.000,00
P1=P2=P3 = 0,1 x 240.000,00 = 24.000,00
11 x Pr1=11 x Pr1=11 x Pr1=11 x Pr1= 0,1 x 240.000,00 = 24.000,00
3) Determinar o valor do Principal de cada srie de prestaes, em valor futuro, na data
inicial de cada srie. Cabe lembrar que a data inicial da srie ocorre um ms antes da
primeira prestao:
VP4
VP3
VP2
VP1

11 x Pr2

11 x Pr1

11

12

13

11 x Pr3

23

24

25

11 x Pr4

35

36

37

47 (meses)

VP1 = 24.000,00
VP2 = 24.000,00 (1+0,0201)12 = 30.480,00
VP3 = 24.000,00 (1+0,0201)24 = 38.710,00
VP4 = 24.000,00 (1+0,0201)36 = 49.161,20

76

4) Determinar o valor das prestaes, a partir do principal de cada srie:

VP1

VP2
11 x Pr1

VP4

VP3
11 x Pr2

11

12

13

11 x Pr3

23

24

25

11 x Pr4

35

36

37

47 (meses)

Pr1 = 24000,00 . 0,0201 (1 + 0,0201)11 = 2453,67

[ (1 + 0,0201)11 - 1 ]
Pr2 = 30.480,00 . 0,0201 (1 + 0,0201)11 = 3116,16
[ (1 + 0,0201)11 - 1 ]
Pr3 = 38710,00 . 0,0201 (1 + 0,0201)11 = 3957,55
[ (1 + 0,0201)11 - 1 ]
Pr4 = 49.161,20 . 0,0201 (1 + 0,0201)11 = 5026,05
[ (1 + 0,0201)11 - 1 ]
5) Determinar o valor das parcelas P1, P2 e P3, no valor futuro de cada data em que
sero transportadas:
P1 = 24.000,00 (1+0,0201)12 = 30.480,00
P2 = 24.000,00 (1+0,0201)24 = 38.710,00
P3 = 24.000,00 (1+0,0201)36 = 49.161,20
6) Plano final de vendas:
Po=72.000,00

P1=30.480,00
11 x 2453,67
11 x 3116,16

11

12

13

P2=38.710,00

P3=49.161,20
11 x 5026,05

11 x 3957,55

23

24

25

35

36

37

47
(meses)

77

Exerccio Proposto: Determinar qual seria o novo plano de venda, em alternativa ao abaixo
apresentado, tendo como condies de pagamento uma parcela de 20% no ato do
negcio e mais 60 parcelas mensais iguais. Sabe-se que foi utilizado uma TR = 16% e
que as prestaes so irreajustveis.
100.000,00
30.000,00

30.000,00
48 x 5.000,00

12

18 19 20

65
(meses)

ANLISE ECONMICA DE PROJETOS

TRABALHO PRTICO
Desenvolver um plano de negcios e estudo de viabilidade para um
empreendimento de base imobiliria, a ser entregue em CD e apresentado pela
equipe em seminrio, a partir do roteiro e itemizao abaixo:
Capa: A pgina dever ser formatada com o nome do curso e da disciplina. Fazer
constar tambm o nome do empreendimento (fantasia), integrantes do
grupo, data, turma e professores.
ndice: Dever ser listados todos os itens e sub-itens do plano do negcio, como
abaixo:
1-

Introduo (0,5 pontos): Dever ser efetuada uma explanao

histrica e conceitual relativa ao tipo do empreendimento escolhido
e suas caractersticas bsicas.

2-

Conceito do Negcio (0,5 pontos): Identificar claramente o

negcio em questo, descrevendo sua proposta, o conceito,
referncia ao local, estratgia do projeto, vantagem competitiva
circunstancial, assim como os objetivos econmicos e financeiros
do empreendedor. Deve constar ainda uma mensagem chave, com
a promessa ou benefcio nico proporcionada pelo produto (ou
negcio) com aproximadamente dez linhas.

78

3-

Plano do negcio (0,5 pontos): Desenvolva inicialmente um breve

panorama da operao do negcio com foco no ambiente
competitivo, descrevendo detalhadamente o produto a ser
oferecido ao mercado, seus diferenciais relativamente aos
concorrentes, potencial do negcio e expectativas de sucesso.
3,1- Pesquisa de Mercado (1,5 pontos):
Estabelecer a metodologia para uma pesquisa de mercado para
identificar:
- pblico alvo: identificar o perfil e tendncias do consumidor e
outras informaes que permitam caracterizar e definir o tamanho
do negcio.
- oferta: verificar a caracterstica e influncia de empreendimentos
concorrentes.
- projeo futura: adotar critrios e parmetros para estudo da
projeo futura.
- praa: estudos para definir localizao e raio de influncia.
- dimensionamento da demanda potencial (criada/reprimida).
- identificao das incertezas e fatores que podem influenciar o
resultado.
3.2- Localizao (1,0 ponto):
- Macro: tem como objetivo analisar o espao geogrfico no qual
se encontra o empreendimento, ou seja, a macro-regio onde est
situado. So de valia as informaes relativas aos principais
acessos, as distncias do mercado consumidor, a disponibilidade
de meios de transporte, perfil do consumidor, a disponibilidade de
recursos humanos na regio, o dinamismo econmico da regio e,
se o empreendimento desfrutar de algum incentivo fiscal e/ ou
financeiro.
- Micro: Deve ser perfeitamente identificados todos os aspectos
que interfiram diretamente com o desempenho do negcio,
relativamente a uma anlise de micro-localizao, tais como: tipo
de vizinhana e qualidade do entorno, atrativos e facilidades
locais, segurana da rea, outros negcios que possam exercer

79

concorrncia, legislao de uso e ocupao do solo,

disponibilidade de servios pblicos, morfologia do terreno, subsolo, etc.
3.3- Arquitetura (1,0 ponto):
Avaliar o tamanho do negcio em funo dos resultados da
pesquisa e elaborar o Programa de arquitetura e lay-out do
edifcio.
3.4- Definio de Investimentos/despesas/receitas (2,0 pontos):
- custos pr-operacionais como: terreno, construo,equipamentos,
mobilirio, etc;
- custos operacionais, como: MO, manuteno, limpeza, insumos,
servios, etc;
- administrativos, como: IPTU, contabilidade, etc.
- receitas, como: venda direta do produto; servios adicionais,
aluguel de equipamentos/sales, etc.
Obs.: Montar o fluxo de caixa.;
3.5- Riscos (0,5 pontos):
Definir uma matriz com pelo menos 5 riscos, identificando a
natureza, incidncia (%), conseqncia e proteo (compensao).
3.6- Anlise do Investimento (2,0 pontos): Avaliar o perodo de
retorno do capital, a partir da composio da TMA escolhida e qual
seria a TIR para um perodo de 10 anos.
4-

Consideraes Finais (0,5 pontos): Concluso sobre a viabilidade

do Empreendimento e Recomendaes ao empreendedor.

SUGESTO DE EMPREENDIMENTOS QUE PODEM SER ESCOLHIDOS

Hotel
Pousada
Centro Turstico
Shopping
Edifcio de Escritrios para Locao
Galpes para locao
Restaurantes
Estacionamento
Loja comercial
Super-mercado

80

Etc.

OBS.: No sero aceitos empreendimentos habitacionais/edifcios residenciais a serem

incorporados para venda, seja a preo de custo ou financiados; como tambm
empreendimentos industriais, hospitais ou quaisquer outros cujos produtos/servios
oferecidos dependam de equipamentos especficos ou tecnologias de produo especiais.
O estudo de caso pode se referir a um empreendimento existente ou formulado pela prpria
equipe. Em ambos os casos, as informaes no precisam ser precisas, devendo apresentar,
no entanto, consistncia logstica.
A macrolocalizao tem como objetivo analisar o espao geogrfico no qual se encontra o
empreendimento, ou seja, a macro-regio onde est situado: o bairro, a cidade, etc. So de
valia as informaes relativas aos principais acessos, as distncias do mercado consumidor, a
disponibilidade de meios de transporte, os atrativos da regio, a disponibilidade de recursos
humanos, o dinamismo econmico da regio, e se o empreendimento desfrutar de algum
incentivo fiscal e/ ou financeiro.

81