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Aactioexemptoemnossoordenamentojurdico
FelipeLuizMachadoBarros
IETIMOLOGIA.DEFINIO
A palavra tem origem na expresso latina "actio empti aut vendit", que, nos dizeres de H. Pinagibe Magalhes (1)
significa"aonascidadeumaaquisiooudeumavenda".
DePlcidoeSilva(2)defineaaoexemptocomoaquela"quecompeteaocompradorparaexigir
dovendedoraentregadacoisavendida,deconformidadecomocompromissoassumidodocontratode
compraevenda,desdequelheentregouovalordopreoajustado,ouosinalconvencionado(arras)".
ParaAffonsoDionysioGama(3)aaoexemptoaquelaque"temporfimforarovendedoraentregar
acoisavendida,ouapartequefalta".
OEminenteMinistroCostaLeite(4),emvotoproferidoemsededeRecursoEspecialden36.7883,na
Terceira Turma do STJ, citando Lafayette, diz: "Essa ao, isto , a ao para obrigar o vendedor a
entregaracoisavendida,ouapartedamesmaquedeixoudeserentregueaaoexempto".
IIAPLICAODAACTIOEXEMPTO.AAOEMPTIEASAESEDILCIAS.PRAZO
PRESCRICIONAL.VENDAADCORPUSEADMENSURAM
A ao, conforme nos ensina Ovdio A. Baptista da Silva e Fbio Luiz Gomes (5), " o exerccio de um
direitoprexistente",havendo,destarte,queexistirumdireitoanterioraplicaodaactioperanteo
Estadojuiz. E que direito seria este condicionante do exerccio da ao ex empto? Qual o prazo
prescricionalaseraplicado?Emqueespciecontratualcaberiaaaplicaodestetipodeao?Vejamos
aseguir.
O Cdigo Civil, em seu art. 1.136, caput, nos confere a disciplina legal deste tipo de ao, qual seja, in
verbis:
Art. 1.136. Se, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de extenso, ou se
determinar a respectiva rea, e esta no corresponder, em qualquer dos casos, s dimenses dadas, o
comprador ter o direito de exigir o complemento da rea , e no sendo isso possvel, o de reclamar a
rescisodocontratoouabatimentoproporcionaldopreo.Nolhecabe,porm,essedireito,seoimvel
foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas
dimenses.
Daleitura deste artigo verificamos que resta respondida a primeira questo acima formulada, ou seja,
sobre o direito condicionador do exerccio da ao empti. Tal direito o de entrega por parte do
vendedordobemimvelemsuatotalidade,deacordocomoavenadoemcontrato,sendoumagarantia
pela quantidade ou dimenso do bem entregue em contrapartida a um determinado preo pago pelo
comprador. Neste tipo de ao, penso ser possvel encontrarmos legitimamente tambm o vendedor no
plo ativo do processo. Neste idntico sentido, Joo Luiz Alves (6) declara que tal pretenso
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pertinente, quando afirma que "se porm, a declarao envolve a garantia da rea vendida, no
sendoovendedorobrigadoaentregarmaisdoquevendeu,isto,ssendoobrigadopeloquevendeu,
parece que pode reclamar a restituio do excesso, se provar erro no entregar a coisa". uma
aplicao analgica e de discusso meramente acadmica, sem qualquer importncia na vida prtica,
hajavistaararidadedetalhipteseviraocorrer.
Odireitode entrega da coisa certamente ajustada em contrato, no pode ser confudido com a garantia
devcioredibitrio,vezque,nestetipodegarantiaoquesediscutenoquantidade(asimobjetoda
aoempti),esimaqualidadedacoisavendida,que tanto pode ser mvel como imvel, diferenando
se,atambm,aaoexempto,que,conformeoartigoacimatranscrito,apenasrecaisobreimveis.No
casode garantia por vcios redibitrios, as aes cabveis so as edilcias, quais sejam: a) a redibitria,
emquesetemaentregaporpartedovendedordorecebido,maisperdasedanoseb)aestimatriaou
quantiminoris,emquesetemovalordoobjetocontratualreavaliadoafimdequeovalordobemfique
compatvel com a qualidade do mesmo perdida, sem culpa do adquirente. Tal diferenciao de
extremaimportncia,vez que, devido aos efeitos resultantes da ao quanti minoris (edilcia) e da ex
empto, podese haver confuso, porque, tanto a primeira, quanto a segunda, podem gerar para o
vendedor o dever de abater o preo do valor do imvel, no sendo por isso, contudo, que tornarse a
ao empti uma ao edilcia, pois aquela, conforme j dissemos anteriormente e voltamos agora a
frisar, recai sobre a quantidade do bem, enquanto que a outra abrange a qualidade. Neste sentido a
melhorjurisprudncia:
Difere a ao ex empto das aes redibitria e quanti minoris pelo fato de que, nestas, a coisa
vendidaentreguenasuaintegralidade,apresentando,entretanto,vcios,enquantonaquelaacoisa
entregueemquantidademenordoqueaquiloqueforapretendido(RecursoEspecialn32.580SP)
A prescrio da ao assegurada pelo art. 1.136 do Cdigo Civil no se regula pelo preceito do
art.178,5,IVdomesmoCdigo,esimpeloart.177.Ap.Civ.n5.248,de23deOutubrode1934.Rel.
Min. A. Ribeiro, Jurispr. Supr. Trib. 1937, vol. XX, p. 450. Rec. Extr. N 5.444, de 16 de Novembro de
1942, Rel. Min. Ph. Azevedo D. da Just. De 25543, p. 2.225. (Octavia Kelly, "Interpretao do Cdigo
CivildoSTF",1/141,cit.emvotodoMin.SlviodeFigueiredoTeixeiraResp32.580SP).
Assim, no nos resta dvida quanto ao prazo prescricional a ser imposto ao ex empto, por tudo
quantojfoiexposto.
Resolvidasas questes referentes aplicao da actio ex empto e seu prazo de prescrio, passemos
anlisedaespciecontratualaserobjetodestaao.
Sem dvida alguma, o contrato nominado de compraevenda ser o "alvo" da ao ex empto. Assim
concluimos da anlise da redao do art. 1.136 do Cdigo Civil. O mesmo artigo nos revela no ser
possvel a garantia da actio ex empto se o imvel objeto do contrato foi vendido como coisa certa e
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determinada, sendo meramente enunciativas as dimenses dispostas na avena. Desta forma, teremos
caracterizadas duas espcies de contratos na modalidade compraevenda: a) a ad corpus e b) a ad
mensuram.
a)compraevendaadcorpus:OrlandoGomes(8)nosensinaqueavendaadcorpus"aquesefazsem
determinao da rea, do imvel, ou estipulao do preo por medida de extenso. O bem vendido
como corpo certo, individualizado por suas caractersticas e confrontaes, e, tambm, por sua
denominao,quandorural".Afirmaaindaofestejadomestrebaianoque"arefernciaadimensesno
descaracterizaavendaadcorpus,senotemafunodecondicionaropreo".
b) compraevenda ad mensuram: Maria Helena Diniz (9) nos leciona que a venda ad mensuram "
aquelaemquesedeterminaareadoimvelvendido,estipulandoseopreopormedidadeextenso".
H ainda no Cdigo Civil, art. 1.136, pargrafo nico, a presuno juris tantum de que a venda foi
realizadaadcorpus(ouseja,comrefernciareameramenteenunciativa)seadiferenadimensional
encontradanoforsuperiora1/20(umvinteavos)daextensototalenunciada,podendoseralegadoo
contrrio,tendoodenunciante,contudo,queprovarocontrrio.
Detremendaimportnciaparaojulgadoraanlisedotipodecontratocelebrado,seadcorpus ou ad
mensuram, sendo mister que o juiz verifique com a maior ateno as provas presentes no processo.
NestesentidoaliodoMestreCaioMriodaSilvaPereira(10):
Destaforma, se a venda realizouse adcorpus, no ter o comprador legitimidade para propor a actio
ex empto, vez que a no importou, para a formao da vontade em contratar, a quantidade do bem
imvel j se a venda realizouse ad mensuram, cabvel o exerccio da ao empti, uma vez que o
direitoprexistenteafetadoserodanoentregadepartedoobjetodaavena,qualseja,oimvel,na
quantidadedevidamenteajustada.
IIICONCLUSO
Diantedetodooexposto,tiramosasseguintesconcluses,acercadaactioexempto:
1.afinalidadedaaoemptiaentrega,sejaporpartedovendedor,sejadocomprador,daparcelado
imvelentregue,respectivamente,amenos,ouamais,deacordocomoavenadonocontrato
2.quandoseentracomumaaoexemptoseestexercitandoumdireitodegarantiadecumprimento
deumcontratodecompraevendadeumimvel,enodegarantiaporvcioredibitrio,cabendo para
estetipodegarantia,oacionamentodasedilcias(redibitriaequantiminoris)
3.aprescriodaaoexemptovintenria,conformeodispostonoart.177,caput,doCdigoCivil
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5. pode o prejudicado pedir na ao ex empto, a entrega da parte que falta do ajustado, a resciso
contratual ou, o abatimento do valor pago (ou a se pagar), contando ainda com a possibilidade de
pleitear,emqualquerdestashipteses,indenizaoporperdasedanos.
OBRASEREFERNCIASCONSULTADAS
1. MAGALHESeMAGALHES.DicionrioJurdico.8ed.RiodeJaneiro,Destaque,1998.
2. DEPLCIDOESILVA.VocabulrioJurdico.15ed.RiodeJaneiro,Forense,1998.
3. CALDAS,Gilberto.OLatimnoDireito.2ed.SoPaulo,Brasiliense,1985.
4. GAMA,AffonsoDionysio.TeoriaePrticadosContratosporInstrumentoParticularnoDireito
Brasileiro.11ed.RiodeJaneiro,FreitasBastos,1955.
5. http://www.stj.gov.br(http://www.stj.gov.br)
6. CdigoCivilBrasileiro.2ed.SoPaulo,RevistadosTribunais,1997.
7. SILVA,OvdioABatistada.,eGOMES,FbioLuiz.TeoriaGeraldoProcessoCivil.SoPaulo,
RevistadosTribunais,1997.
8. ALVES,JooLuiz.CdigoCivildaRepblicadosEstadosUnidosdoBrasil,4vol.3ed.Riode
Janeiro,Borsoi,1958.
9. GOMES,Orlando.Contratos.14ed.RiodeJaneiro,Forense,1994.
10. DINIZ,MariaHelena.CursodeDireitoCivilBrasileiro,3vol.9ed.SoPaulo,Saraiva,1994.
11. DINIZ,MariaHelena.TratadoTericoePrticodosContratos,vol.1.2ed.SoPaulo,Saraiva,
1996.
12. MENDONA,ManuelIncioCarvalhode.ContratosnoDireitoCivilBrasileiro,TomoI.3ed.Rio
deJaneiro,RevistaForense,1953.
13. PEREIRA,CaioMriodaSilva.InstituiesdeDireitoCivil,vol.III.5ed.RiodeJaneiro,
Forense,1981.
Autor
FelipeLuizMachadoBarros
assessorjurdicodoTribunaldeJustiadoRioGrandedoNorte
www.qjuris.adv.br
Informaessobreotexto
Comocitarestetexto(NBR6023:2002ABNT)
BARROS, Felipe Luiz Machado. A actio ex empto em nosso ordenamento jurdico. Jus Navigandi,
Teresina, ano 4, n. 35, 1 out. 1999. Disponvel em: <http://jus.com.br/artigos/568>. Acesso em: 11 dez.
2014.
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