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11/12/2014 AactioexemptoemnossoordenamentojurdicoJusNavigandi

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Aactioexemptoemnossoordenamentojurdico
FelipeLuizMachadoBarros

IETIMOLOGIA.DEFINIO

A palavra tem origem na expresso latina "actio empti aut vendit", que, nos dizeres de H. Pinagibe Magalhes (1)
significa"aonascidadeumaaquisiooudeumavenda".

DePlcidoeSilva(2)defineaaoexemptocomoaquela"quecompeteaocompradorparaexigir
dovendedoraentregadacoisavendida,deconformidadecomocompromissoassumidodocontratode
compraevenda,desdequelheentregouovalordopreoajustado,ouosinalconvencionado(arras)".

ParaAffonsoDionysioGama(3)aaoexemptoaquelaque"temporfimforarovendedoraentregar
acoisavendida,ouapartequefalta".

OEminenteMinistroCostaLeite(4),emvotoproferidoemsededeRecursoEspecialden36.7883,na
Terceira Turma do STJ, citando Lafayette, diz: "Essa ao, isto , a ao para obrigar o vendedor a
entregaracoisavendida,ouapartedamesmaquedeixoudeserentregueaaoexempto".

,portanto,aactioexempto a ao que tem como escopo garantir ao comprador de determinado bem


imvel a efetiva entrega por parte do vendedor do que se convencionou em contrato no tocante
quantidadeoulimitaesdoimvelvendido,sobpenadeteroalienantequeentregarapartequefalta
doajustado,rescindirocontratoouteroabatimentodovalorpagoouasepagar,contandoaindacoma
possibilidadedepedir,emqualquerdestashipteses,indenizaoporperdasedanos.

IIAPLICAODAACTIOEXEMPTO.AAOEMPTIEASAESEDILCIAS.PRAZO
PRESCRICIONAL.VENDAADCORPUSEADMENSURAM

A ao, conforme nos ensina Ovdio A. Baptista da Silva e Fbio Luiz Gomes (5), " o exerccio de um
direitoprexistente",havendo,destarte,queexistirumdireitoanterioraplicaodaactioperanteo
Estadojuiz. E que direito seria este condicionante do exerccio da ao ex empto? Qual o prazo
prescricionalaseraplicado?Emqueespciecontratualcaberiaaaplicaodestetipodeao?Vejamos
aseguir.

O Cdigo Civil, em seu art. 1.136, caput, nos confere a disciplina legal deste tipo de ao, qual seja, in
verbis:

Art. 1.136. Se, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de extenso, ou se
determinar a respectiva rea, e esta no corresponder, em qualquer dos casos, s dimenses dadas, o
comprador ter o direito de exigir o complemento da rea , e no sendo isso possvel, o de reclamar a
rescisodocontratoouabatimentoproporcionaldopreo.Nolhecabe,porm,essedireito,seoimvel
foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas
dimenses.

Daleitura deste artigo verificamos que resta respondida a primeira questo acima formulada, ou seja,
sobre o direito condicionador do exerccio da ao empti. Tal direito o de entrega por parte do
vendedordobemimvelemsuatotalidade,deacordocomoavenadoemcontrato,sendoumagarantia
pela quantidade ou dimenso do bem entregue em contrapartida a um determinado preo pago pelo
comprador. Neste tipo de ao, penso ser possvel encontrarmos legitimamente tambm o vendedor no
plo ativo do processo. Neste idntico sentido, Joo Luiz Alves (6) declara que tal pretenso

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pertinente, quando afirma que "se porm, a declarao envolve a garantia da rea vendida, no
sendoovendedorobrigadoaentregarmaisdoquevendeu,isto,ssendoobrigadopeloquevendeu,
parece que pode reclamar a restituio do excesso, se provar erro no entregar a coisa". uma
aplicao analgica e de discusso meramente acadmica, sem qualquer importncia na vida prtica,
hajavistaararidadedetalhipteseviraocorrer.

Odireitode entrega da coisa certamente ajustada em contrato, no pode ser confudido com a garantia
devcioredibitrio,vezque,nestetipodegarantiaoquesediscutenoquantidade(asimobjetoda
aoempti),esimaqualidadedacoisavendida,que tanto pode ser mvel como imvel, diferenando
se,atambm,aaoexempto,que,conformeoartigoacimatranscrito,apenasrecaisobreimveis.No
casode garantia por vcios redibitrios, as aes cabveis so as edilcias, quais sejam: a) a redibitria,
emquesetemaentregaporpartedovendedordorecebido,maisperdasedanoseb)aestimatriaou
quantiminoris,emquesetemovalordoobjetocontratualreavaliadoafimdequeovalordobemfique
compatvel com a qualidade do mesmo perdida, sem culpa do adquirente. Tal diferenciao de
extremaimportncia,vez que, devido aos efeitos resultantes da ao quanti minoris (edilcia) e da ex
empto, podese haver confuso, porque, tanto a primeira, quanto a segunda, podem gerar para o
vendedor o dever de abater o preo do valor do imvel, no sendo por isso, contudo, que tornarse a
ao empti uma ao edilcia, pois aquela, conforme j dissemos anteriormente e voltamos agora a
frisar, recai sobre a quantidade do bem, enquanto que a outra abrange a qualidade. Neste sentido a
melhorjurisprudncia:

Aaoexemptonosetornaedilciasporqueocompradorpediu o abatimento proporcional


dopreo(RT,481:94,apudM.HelenaDiniz,TratadoTericoePrticodosContratos,p.407)

Ainda em torno da distino entre as aes edilcias e a ex empto, importante salientar o


posicionamentodajurisprudnciaacercadotema,afimdenorestaremdvidas.Transcrevemos,para
tanto,partedovotodoMin.SlviodeFigueiredoTeixeira(7),queassimposicionouse:

Difere a ao ex empto das aes redibitria e quanti minoris pelo fato de que, nestas, a coisa
vendidaentreguenasuaintegralidade,apresentando,entretanto,vcios,enquantonaquelaacoisa
entregueemquantidademenordoqueaquiloqueforapretendido(RecursoEspecialn32.580SP)

Comoacimaj dissemos, de fundamental importncia (principalmente prtica) a imposio de traos


distintivos entre as aes edilcias e a ex empto. E isto se deve ao fato de descobrirmos que perodo
descrito no Cdigo Civil iremos tomar como base para a contagem do prazo prescricional das
mencionadasaes.ExistemduaspossibilidadesprevistasnoCdigoCivil:adoart.179eadoart.178,
5,IV.Oart.179nosremeteaoart.177,quedizseraprescriovintenriaparaasaespessoais,ou
seja, aquelas que versem sobre direitos patrimoniais. J o art. 178, 5, IV mais incisivo e restritivo,
impondo o prazo prescricional de seis meses para as aes que visem o abatimento do preo da coisa
imvel, recebida com vcio redibitrio. Ora, da anlise de tal dispositivo verificamos que ao ex
empto caber o prazo prescicional de 20 (vinte) anos, vez que se trata de uma ao pessoal, e s aes
edilcias caber o prazo de 06 (seis) meses para prescrio, vez que se encaixam perfeitamente na
redao do art. 178, 5, IV, do Cdigo Civil, principalmente no tocante caracterstica do vcio
redibitrio, presente na redao deste dispositivo. Assim, nos vemos obrigados a, com a devida venia,
discordardoeminenteMin.JooLuizAlves,poisqueomesmo,emsuaobraCdigoCivildaRepblica
dos Estados Unidos do Brasil (4 vol, 3 edio, ediotora Borsoi, Rio de Janeiro, 1958) afirma ser o
prazo prescricional da ao ex empto de seis meses, por ser a mesma a cabvel para se exercitar o
direito garantia por vcio redibitrio. A melhor doutrina assim no entende, observando Affonso
Dionysio Gama, Maria Helena Diniz, Orlando Gomes, Carvalho Santos, entre outros, que o prazo
prescricional da ao ex empto o de 20 (vinte) anos. A jurisrprudncia tambm est consolidada no
sentido de aplicao, em sede de ao empti, do prazo de prescrio vintenria, sendo este o
posicionamentodoEgrgioSupremoTribunalFederal:

A prescrio da ao assegurada pelo art. 1.136 do Cdigo Civil no se regula pelo preceito do
art.178,5,IVdomesmoCdigo,esimpeloart.177.Ap.Civ.n5.248,de23deOutubrode1934.Rel.
Min. A. Ribeiro, Jurispr. Supr. Trib. 1937, vol. XX, p. 450. Rec. Extr. N 5.444, de 16 de Novembro de
1942, Rel. Min. Ph. Azevedo D. da Just. De 25543, p. 2.225. (Octavia Kelly, "Interpretao do Cdigo
CivildoSTF",1/141,cit.emvotodoMin.SlviodeFigueiredoTeixeiraResp32.580SP).

Assim, no nos resta dvida quanto ao prazo prescricional a ser imposto ao ex empto, por tudo
quantojfoiexposto.

Resolvidasas questes referentes aplicao da actio ex empto e seu prazo de prescrio, passemos
anlisedaespciecontratualaserobjetodestaao.

Sem dvida alguma, o contrato nominado de compraevenda ser o "alvo" da ao ex empto. Assim
concluimos da anlise da redao do art. 1.136 do Cdigo Civil. O mesmo artigo nos revela no ser
possvel a garantia da actio ex empto se o imvel objeto do contrato foi vendido como coisa certa e

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determinada, sendo meramente enunciativas as dimenses dispostas na avena. Desta forma, teremos
caracterizadas duas espcies de contratos na modalidade compraevenda: a) a ad corpus e b) a ad
mensuram.

a)compraevendaadcorpus:OrlandoGomes(8)nosensinaqueavendaadcorpus"aquesefazsem
determinao da rea, do imvel, ou estipulao do preo por medida de extenso. O bem vendido
como corpo certo, individualizado por suas caractersticas e confrontaes, e, tambm, por sua
denominao,quandorural".Afirmaaindaofestejadomestrebaianoque"arefernciaadimensesno
descaracterizaavendaadcorpus,senotemafunodecondicionaropreo".

b) compraevenda ad mensuram: Maria Helena Diniz (9) nos leciona que a venda ad mensuram "
aquelaemquesedeterminaareadoimvelvendido,estipulandoseopreopormedidadeextenso".

H ainda no Cdigo Civil, art. 1.136, pargrafo nico, a presuno juris tantum de que a venda foi
realizadaadcorpus(ouseja,comrefernciareameramenteenunciativa)seadiferenadimensional
encontradanoforsuperiora1/20(umvinteavos)daextensototalenunciada,podendoseralegadoo
contrrio,tendoodenunciante,contudo,queprovarocontrrio.

No considerada venda ad mensuram se o imvel objeto do contrato perfeitamente conhecido do


comprador, ou se o mesmo no individualizado em suas dimenses no contrato (que h de ser por
escritura pblica, haja vista a formalidade do contrato de compraevenda de imveis), ou ainda que o
mesmosejamurado,emsuaextenso.

Detremendaimportnciaparaojulgadoraanlisedotipodecontratocelebrado,seadcorpus ou ad
mensuram, sendo mister que o juiz verifique com a maior ateno as provas presentes no processo.
NestesentidoaliodoMestreCaioMriodaSilvaPereira(10):

"O juiz, na determinao se a venda se realizou ad


mensuram ou ad corpus, dever primeiro consultar o
ttulo, pois que ningum melhor do que os prprios
contratantes para esclarecer a sua inteno. Na falta de
uma declarao expressa, haver de valerse de
elementos extrados da descrio do imvel, de sua
finalidade econmica, de provas aliunde inclusive
indciosepresunes,quepermitaminferirseoobjetoda
venda foi coisa certa ou foi uma rea, e proceder
interpretaodavontade..."(InstituiesdeDireitoCivil,
vol.III,Forense,5ed.,1981,n221,p.167)

Destaforma, se a venda realizouse adcorpus, no ter o comprador legitimidade para propor a actio
ex empto, vez que a no importou, para a formao da vontade em contratar, a quantidade do bem
imvel j se a venda realizouse ad mensuram, cabvel o exerccio da ao empti, uma vez que o
direitoprexistenteafetadoserodanoentregadepartedoobjetodaavena,qualseja,oimvel,na
quantidadedevidamenteajustada.

IIICONCLUSO

Diantedetodooexposto,tiramosasseguintesconcluses,acercadaactioexempto:

1.afinalidadedaaoemptiaentrega,sejaporpartedovendedor,sejadocomprador,daparcelado
imvelentregue,respectivamente,amenos,ouamais,deacordocomoavenadonocontrato

2.quandoseentracomumaaoexemptoseestexercitandoumdireitodegarantiadecumprimento
deumcontratodecompraevendadeumimvel,enodegarantiaporvcioredibitrio,cabendo para
estetipodegarantia,oacionamentodasedilcias(redibitriaequantiminoris)

3.aprescriodaaoexemptovintenria,conformeodispostonoart.177,caput,doCdigoCivil

4.aplicaseaactioexempto na venda admensuram, vez que a temos acordo de vontades envolvendo


quantidadeoudimensesdedeterminadoimvel

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5. pode o prejudicado pedir na ao ex empto, a entrega da parte que falta do ajustado, a resciso
contratual ou, o abatimento do valor pago (ou a se pagar), contando ainda com a possibilidade de
pleitear,emqualquerdestashipteses,indenizaoporperdasedanos.

OBRASEREFERNCIASCONSULTADAS
1. MAGALHESeMAGALHES.DicionrioJurdico.8ed.RiodeJaneiro,Destaque,1998.
2. DEPLCIDOESILVA.VocabulrioJurdico.15ed.RiodeJaneiro,Forense,1998.
3. CALDAS,Gilberto.OLatimnoDireito.2ed.SoPaulo,Brasiliense,1985.
4. GAMA,AffonsoDionysio.TeoriaePrticadosContratosporInstrumentoParticularnoDireito
Brasileiro.11ed.RiodeJaneiro,FreitasBastos,1955.
5. http://www.stj.gov.br(http://www.stj.gov.br)
6. CdigoCivilBrasileiro.2ed.SoPaulo,RevistadosTribunais,1997.
7. SILVA,OvdioABatistada.,eGOMES,FbioLuiz.TeoriaGeraldoProcessoCivil.SoPaulo,
RevistadosTribunais,1997.
8. ALVES,JooLuiz.CdigoCivildaRepblicadosEstadosUnidosdoBrasil,4vol.3ed.Riode
Janeiro,Borsoi,1958.
9. GOMES,Orlando.Contratos.14ed.RiodeJaneiro,Forense,1994.
10. DINIZ,MariaHelena.CursodeDireitoCivilBrasileiro,3vol.9ed.SoPaulo,Saraiva,1994.
11. DINIZ,MariaHelena.TratadoTericoePrticodosContratos,vol.1.2ed.SoPaulo,Saraiva,
1996.
12. MENDONA,ManuelIncioCarvalhode.ContratosnoDireitoCivilBrasileiro,TomoI.3ed.Rio
deJaneiro,RevistaForense,1953.
13. PEREIRA,CaioMriodaSilva.InstituiesdeDireitoCivil,vol.III.5ed.RiodeJaneiro,
Forense,1981.

Autor

FelipeLuizMachadoBarros

assessorjurdicodoTribunaldeJustiadoRioGrandedoNorte

www.qjuris.adv.br

Informaessobreotexto

Comocitarestetexto(NBR6023:2002ABNT)

BARROS, Felipe Luiz Machado. A actio ex empto em nosso ordenamento jurdico. Jus Navigandi,
Teresina, ano 4, n. 35, 1 out. 1999. Disponvel em: <http://jus.com.br/artigos/568>. Acesso em: 11 dez.
2014.

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