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INTRODUÇÃO
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O Direito Civil é direito privado e o Direito das Coisas faz parte do direito privado
comum ou geral.
Numa primeira análise ao Livro III do Código Civil, face aos restantes livros da parte
especial do C.C., detectamos a ausência de uma parte geral relativa a esta categoria de
direitos (nem o Código fornece qualquer noção desta categoria de direitos
subjectivos).
Já o mesmo não se verifica relativamente aos restantes três livros relativos às demais
modalidades de relações jurídicas civis. Assim, no que respeita a este ramo do direito,
estamos perante uma dificuldade acrescida na elaboração doutrinal de uma Teoria
Geral dos Direitos Reais.
Numa análise mais aprofundada e, deixando de lado a matéria da posse, pela sua
natureza jurídica ser controvertida e, o direito de propriedade, como direito real por
excelência, facilmente se apura haver de comum entre as demais figuras reais aí
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compreendidas, a atribuição ao respectivo titular de poderes de uso ou de fruição
sobre uma coisa.
uso consiste no poder de utilizar a própria coisa para a satisfação das necessidades.
Fruição: este termo implica uma ideia de aproveitamento de bens, ou seja, no poder de retirar da coisa utilidades
que periodicamente se desprendem (Ex: frutos naturais ou civis).
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Mas, para além destas duas categorias ou modalidades de direitos reais, também no
C.C. (para não falar de legislação avulsa) há figuras caracterizadas por terem eficácia
real e, atribuírem ao respectivo titular o poder potestativo de, mediante o seu
exercício, adquirirem certo direito sobre determinada coisa. Estamo-nos a referir aos
direitos reais de aquisição.
Os direitos reais de aquisição têm um tratamento disperso, em função do seu campo
de aplicação, em várias partes do C.C.
A sua fonte pode ser legal ou convencional. É caso do contrato promessa com
eficácia real e do pacto de preferência, também com eficácia real (cfr. aa. 413.º e
421.º), e ainda, múltiplos direitos de preferência legal que têm eficácia real (cfr. aa.
1409.º e1535.º).
Os direitos reais de aquisição constituem a categoria menos bem definida de direitos
reais.
O Direito das Coisas é o conjunto de normas jurídicas que rege a atribuição das coisas
com eficácia real.
Não existindo dúvidas de que este ramo de direito é direito privado, não nos podemos
esquecer das projecções desta matéria jurídica no direito público.
Recordemos que, no regime dos direitos reais, se verifica a interferência de institutos
próprios do direito público, como acontece com as expropriações e a requisição. O
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próprio legislador civil sentiu a necessidade de lhes fazer referência específica (cfr.
aa. 1308.º e 1310.º). Também não podemos esquecer das limitações ao conteúdo dos
direitos reais decorrentes de razões de interesse público (ex: é o caso da requisição de
origem militar que permite a utilização temporária de bens ou serviços, ou produz
uma forma de extinção de direitos sobre móveis, sempre mediante indemnização).
O direito das coisas tem marcada natureza patrimonial e constituem mesmo, ao lado
dos direitos de crédito, uma das mais importantes categorias de direitos patrimoniais.
O Código Civil, e nele, o seu Livro III, constituem a sede fundamental do regime dos
direitos reais. Porém, nem o C.C. nem o Livro III, constituem as únicas fontes do
direito das coisas, nem contêm todo o regime dos direitos reais.
Em primeiro lugar, é de mencionar a Constituição da República Portuguesa enquanto
base de todo o sistema jurídico e que contém a máxima protecção à propriedade
privada, encontrando-se vigentes normas que respeitam à matéria dos direitos reais,
como é o caso do n.º 2 do a.100.º, preceito que determina a abolição da enfiteuse e da
colónia.
A enfiteuse, era o contrato pelo qual o senhorio de um prédio concedia a outro o
domínio útil dele, com reserva do domínio directo. Era o desmembramento do prédio
— rústico ou urbano — em dois domínios, designados directo e útil. Ao titular do
primeiro, dá-se o nome de senhorio; ao titular do segundo, dá-se o nome de foreiro ou
enfiteuta (cfr. a. 1491.º). Enfiteuta ou foreiro é, aquele que tem o domínio útil de um
prédio, pagando foro ao senhorio directo. A enfiteuse foi abolida em 1976 pelo DL
195-A e 233/76.
Em 1981 foi introduzido no sistema jurídico português um novo tipo de direito real:
direito de habitação periódica, que actualmente se encontra regulado pelo DL 275/ de
5 de Agosto e alterado pelo DL 180/99 de 22 de Maio.
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Refira-se ainda, para além da Constituição e do Código Civil, as leis especiais como o
Código de Registo Predial, o Código de Propriedade Industrial, etc., também são
fontes do Direito das Coisas.
Como já se referiu, o Código Civil não esgota actualmente, ficando longe disso, a
regulamentação das relações jurídicas reais.
Por exemplo, em matéria de direito de propriedade o C.C. apenas se ocupa do que
tem por objecto coisas corpóreas – (cfr. a. 1302.º).
O regime dos direitos que recaem sobre coisas incorpóreas, que o C.C. identifica sob
a designação comum de «propriedade intelectual» (Direitos de Autor/ Propriedade
Industrial), encontra-se regulado em importantes diplomas avulsos como o Código
dos Direitos de Autor e dos Direitos Conexos (DL 63/85 de 14/3 já várias vezes
alterado e, Código Propriedade Industrial ( DL 16/95 de 24 de Janeiro ) 2.
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No que respeita ao objecto do direito de propriedade o C.C., só rege sobre as águas particulares existindo larga
legislação avulsa.
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É importante, desde já, demarcar os direitos reais da categoria dos direitos subjectivos
creditórios, com que mantém relevantes relações.
Desde logo, os direitos reais são direitos sobre uma coisa, enquanto que os direitos de
crédito traduzem-se no direito à prestação a efectuar pelo devedor, a qual pode
consistir num dare, facere e non facere.
Característica dos direitos reais é a sua eficácia absoluta (cfr. aa. 413.º, 421.º, 1305.º),
ou seja, os direitos reais são oponíveis a toda e qualquer pessoa que, possa interferir
ou entrar em relação com a coisa. O mesmo não se verifica nos direitos de crédito,
que habitualmente são integrados na categoria de direitos relativos, por contraposição
àqueles.
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Porém, existem excepções a este princípio, desde logo, decorrentes do registo e dos
aa. 243.º e 291.º.
Ainda como consequência da eficácia absoluta dos direitos reais, refira-se o direito de
prevalência ou preferência:
— do primeiro adquirente de um direito real (quando se adquire mediante contrato –
cfr. a. 408.º n.º1). Exemplo: A, vende a sua casa a B e, algum tempo depois, vende a
C. De quem é a propriedade?
De acordo com este princípio a propriedade é de B, uma vez que foi ele que
adquiriu em primeiro lugar o direito real de gozo, mediante contrato (cfr. a. 408.º
n.º1).
— do credor com garantia real, tendo este direito a ser pago com preferência, não só
sobre os credores comuns (a. 604.º n.º2), como ainda, sobre qualquer outro credor
que, sobre a mesma coisa tenha obtido, em momento posterior, um novo direito real
de garantia, p. ex., a hipoteca. Exemplo: A para adquirir casa celebra um contrato de
empréstimo com o Banco X constituindo-se uma hipoteca sobre a mesma. Se A.
pretender contrair outro empréstimo noutro Banco Y, este poderá constituir outra
hipoteca para garantia de pagamento desta outra dívida de A. Caso A não cumpra o
pagamento das dívidas, qualquer dos Bancos pode exigir o pagamento das mesmas, à
custa da venda da casa hipotecada. Porém, o Banco X tem prevalência para ser pago
em primeiro lugar, dado o seu direito real de garantia ser anterior, independentemente
de o dinheiro chegar ou não para pagar ao Banco Y.
Conclui-se que o direito real, quer de gozo quer de garantia, que primeiro se tenha
constituído prevalece sobre o posterior, que seja incompatível.
O princípio em análise admite excepções que a seguir se indicam: se a lei fizer
depender de registo a eficácia do direito real em relação a terceiro, o direito que
prevalece é o primeiramente registado e não o primeiramente constituído. Está ideia
não se aplicaria ao caso da hipoteca, uma vez que, juridicamente esta só existe depois
de registada, pois neste caso, o registo tem eficácia constitutiva entre as próprias
partes e, ao mesmo tempo, eficácia em relação a terceiros.
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Mas apontemos mais traços distintivos entre os direitos reais e os direitos de crédito:
os direitos reais como direitos absolutos que são, podem ser ofendidos por qualquer
pessoa. Já quanto aos direitos de créditos, os mesmos só podem ser ofendidos pelo
devedor ou devedores.
TÍTULO I
DOS DIREITOS REAIS EM GERAL
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O debate sobre a noção de direito real é uma questão dogmática que ocupa a doutrina
há longo período de tempo. Assim, iremos estudar as orientações mais importantes,
nomeadamente as assumidas pela doutrina portuguesa quanto à noção de Direito
Real.
Segundo uma concepção que se pode designar por clássica, o direito real é entendido
como um poder directo e imediato sobre uma coisa (certa e determinada).
Esta teoria ou concepção desprezava o conceito de relação jurídica tal como hoje a
caracterizamos com todos os seus elementos - (sujeito, objecto facto e garantia). Ao
dizer-se poder directo está implícita a ideia de domínio ou de senhorio sobre certa
coisa. Já poder imediato significa a faculdade, atribuída ao titular do direito, de
aproveitar das utilidades da coisa sem ser necessária a colaboração de outros, como se
verifica nos direitos de crédito, em que ao credor assiste o direito de exigir do
devedor a realização da prestação (cfr. a. 397.º).
Esta concepção realça a posição da coisa como objecto do direito, deixando
transparecer, a ideia da existência de relação entre o titular do direito e a coisa.
Refira-se porém que, os direitos reais, como no que respeita a todos os direitos
subjectivos, envolvem uma relação entre pessoas e não com coisas ou com uma coisa
certa e determinada.
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Os críticos de ambas as doutrinas consideram que nenhuma destas teorias está errada
e que as mesmas não são entre si incompatíveis, porém ambas são insuficientes. Por
este motivo, as várias doutrinas eclécticas procuram construir uma teoria do direito
real que concilie a doutrina clássica com a personalista. Embora existam autores a
entenderem que as duas concepções se completam, e a aceitarem a existência de uma
teoria mista, que concebe o direito real como o poder directo e imediato sobre uma
coisa certa e determinada com eficácia erga omnes, isto é, oponível a toda e qualquer
pessoa que possa interferir com a coisa. Iremos referir sucintamente, a posição das
doutrinas eclécticas para melhor compreensão desta matéria.
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O objecto do direito real tem que ser uma coisa certa e determinada, e como tal,
existente, ou seja, tem de existir, ser certo e determinado no momento da constituição
ou da aquisição do direito.
Por contraposição, nos direitos de crédito a prestação pode respeitar a coisas
genéricas, ou seja, individualizadas apenas pelo seu tipo ou género e quantidade, só se
tornando necessário a sua determinação no momento do cumprimento.
Em suma, para se poder exercer um poder directo e imediato sobre uma coisa, esta
tem de existir materialmente, não sendo suficiente que a coisa seja eventual ou futura,
ao contrário do que acontece nos direitos de credito (cfr. a. 408.º n.º2).
A existência deste princípio tem como consequência não se poder exercer um poder
directo e imediato sobre uma coisa que ainda não existe e consequentemente, se a
coisa sobre a qual incide um direito real se destruir ou perecer, extinguem-se de
imediato os direitos reais a ela inerentes (cfr. a. 1476.º, n.º 1 al. d), entre outros).
Os direitos reais e os negócios com eficácia real têm de incidir sobre uma coisa certa
e determinada (individualizada). Exemplo: A quer adquirir uma casa x na Rua y em
Lisboa descrita sob o n.º tal. Deste princípio se conclui e, como anteriormente já foi
referido, que não podem ser constituídos direitos reais sobre coisas genéricas, ao
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contrário do que sucede nos direitos de crédito (cfr. a. 539.º). Este princípio resulta do
a. 408.º n.º2, que estabelece que até à determinação da coisa, os contratos têm eficácia
meramente obrigacional e não real.
Esta característica não pode ser entendida de forma absoluta. A ideia de perpetuidade
dos direitos é incorrecta, uma vez que há direitos reais que, por natureza, são
temporários como é o caso do usufruto e do uso e habitação (cfr. a. 1439.º a 1490.º).
Se com este princípio se visou significar que, os direitos reais não se extinguem pelo
seu exercício, sempre se dirá que, esta nota não é específica destes direitos, uma vez
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que, pode também verificar-se nas obrigações de non facere. Acresce que, há direitos
reais que se extinguem pelo seu exercício, sendo esta, a regra dos direitos reais de
garantia e de aquisição.
Significa este princípio que, os direitos reais devem ser compatíveis entre si e que,
portanto, não se excluam uns aos outros. Resulta do que ficou dito que, não é possível
existirem dois direitos de propriedade sobre a mesma coisa ou, dois direitos de uso,
uma vez que são direitos que conferem exactamente as mesmas faculdades a pessoas
diferentes (têm o mesmo conteúdo) sendo por isso incompatíveis.
Porém, já é possível, existirem dois direitos de conteúdo diferente, como é o caso de
um direito de propriedade e um direito de usufruto, ou um direito real de gozo — a
propriedade — e, um direito real de garantia — a hipoteca.
De acordo com este princípio, o direito real tem a característica de ser elástico, isto é,
tem a capacidade de comprimir-se ou distender-se consoante exista sobre ele um
outro direito real, cuja existência determina que os poderes incompatíveis com este
segundo direito real fiquem inactivos.
O direito de propriedade é o direito real por excelência, o direito real pleno. E os
vários direitos reais foram como que recortados do direito de propriedade. Ora,
quando sobre a mesma coisa que é propriedade de alguém, é constituído a favor de
outrém, um direito real menor, aquele fica esvaziado de parte do seu conteúdo,
limitando o direito de propriedade.
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alguém, um direito de usufruto sobre uma coisa, tendo este, o poder de usar e fruir,
sendo que estes poderes foram retirados ao, agora, nu proprietário. Mas, mal se
extinga o direito real menor que constitui factor de compressão, o conteúdo do direito
de propriedade retoma a sua forma inicial.
No direito das obrigações a fixação das categorias jurídicas não assume carácter
taxativo ou exclusivo, por isso, podem os particulares criar outras que melhor
entendam assegurar os seus interesses (cfr. a. 405.º).
propriedade confere o poder de usar, fruir e dispor. Caso A, venda a B uma casa, não
pode estipular, ainda que de comum acordo, que o poder de fruir não é transmitido
com o direito de propriedade. Mas, caso exista uma cláusula nesse sentido, a mesma
teria eficácia meramente obrigacional, por força do a. 1306.º, isto é, B ficaria
vinculado perante A, a cumprir a obrigação a que se vinculou de non facere. Porém,
caso B não cumpra essa promessa por ter arrendado a C, A teria incumprido uma
obrigação e, em consequência, poderia ficar obrigado a indemnizar B, pelo
incumprimento.
Em conclusão, as partes têm de limitar-se aos direitos reais identificados na lei e tal
qual ela os define, não alterando nem o nome nem o conteúdo (cfr. a. 1305.º).
Refira-se ainda que, tipicidade significa que os direitos reais têm por fonte exclusiva a
lei, não vigorando o disposto no a. 405.º.
Por numerus clausus entenda-se, que o número de tipos de direitos reais, são só
aqueles que se encontram definidos na lei. O numerus clausus é, pois, uma
consequência do princípio da tipicidade.
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Os contratos acima referidos, não constituem os únicos títulos (justa causa) possíveis.
A constituição de usufruto ou o direito de uso também são exemplos. Daqui resulta,
que não é necessário qualquer acto de entrega ou outra formalidade (como por ex: o
registo), para se adquirir o direito real.
Este princípio está intimamente ligado com o princípio de causalidade, uma vez que,
se é verdade que é suficiente a existência do título para que o direito real se transmita
ou, se constitua, também é verdade que o título tem que ser justo, isto é, a causa de
aquisição tem de ser válida. Por isso, se o contrato é nulo ou anulável, verifica-se a
não produção do efeito real ( cfr. aa. 875.º, 220.º, entre outros). Se o contrato é nulo,
não se transmitiu a propriedade do transmitente para o adquirente.
Para o Prof. Penha Gonçalves, o que de mais característico existe no direito real, é a
inerência entre o direito e o seu objecto.
Como conceito, esta inerência tem consagração legal na alínea d) do n.º1 do a. 204.º.
Exemplo: A e B possuem dois prédios contíguos, sendo o prédio de A, um prédio
encravado e, necessitando este de atravessar o prédio de B para atingir a estrada que
aí passa. Para obter tal passagem A, pode fazer uma de duas coisas:
celebra com B, um contrato de passagem pelo qual este lhe concede o direito de
atravessar o seu prédio. A, fica assim, com um direito contratual de passagem.
Imaginemos agora, que B vende o seu prédio a C. Neste caso, C não fica obrigado
perante A, a cumprir o contrato de passagem que este havia celebrado com B, o que
significa que A perde o seu direito contratual de passagem.
ou constitui um direito real de passagem – a chamada servidão de passagem,
adquirindo o direito de passagem. Neste caso, se B vender o seu prédio a C, o direito
de passagem de A manter-se-á sempre, porque o direito real é um direito inerente à
coisa.
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O direito real de passagem pode, assim, ser sempre imposto, independentemente das
relações jurídicas sobre o prédio, ou seja, o prédio pode ser vendido, arrendado, que
ainda assim, o direito de passagem persistirá.
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A única coisa que C tem a seu favor, é a presunção da titularidade do direito — cfr. a.
1268.º. Porém, esta presunção legal é ilidível pelo proprietário A, que pode intentar
uma acção de reivindicação e, se conseguir provar que C obteve a coisa, a non
domini, esta, ser-lhe-á restituída.
Esta solução, está de acordo com a regra nemo plus iuris (ninguém pode transmitir
mais do que aquilo que tem) e, consagra a prevalência do direito do titular verdadeiro
sobre a titularidade aparente do possuidor, sem embargo da sua boa fé.
Com já foi referido, o direito real é um direito com eficácia absoluta e, por isso é
necessário que os terceiros saibam da sua existência para no direito não interferirem,
cumprindo deste modo dever de abstenção.
Para que seja possível a todos os sujeitos de obrigação passiva universal conhecerem
a existência dos direitos reais e igualmente para segurança do comércio jurídico (em
que se tutela a posição destes terceiros), é necessário dar publicidade à existência
desses direitos. Repara-se que o desconhecimento da real situação das coisas pode
afectar terceiros, no que respeita às consequências dos negócios que, em relação a
elas se venham a praticar, contribuindo a publicidade dos actos para estes mesmos
terceiros respeitarem esta situação.
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Mas, esta publicidade não constitui requisito de validade do direito real, que foi
validamente constituído, por mero efeito do contrato, apenas válido inter partes.
Porém, este requisito é condição de eficácia relativamente a terceiros. A publicidade é
conseguida através do registo das coisas imóveis (Registo Predial) e das coisas
móveis de considerável valor (como os aviões, helicóptero, automóveis, quotas de
sociedade). Por exemplo: se A e B celebrarem contrato de compra e venda (mediante
escritura), B comprador torna-se proprietário do bem. Porém, este negócio apenas tem
eficácia entre A e B (cfr. aa. 406.º e 408.º n.º1). Embora, para que B se torne
proprietário, não seja necessário proceder ao registo, deverá fazê-lo, sob pena de
colocar em risco o próprio direito.
A relevância económica, social e jurídica da publicidade, neste sector, como em
outros, levou o Estado a intervir e, a organizar serviços públicos, especialmente
encarregados de a promover e organizar sistematicamente.
Em Portugal, a publicidade está há muito confiada às Conservatórias, que são
serviços públicos com competência especializada em função das matérias e das
categorias de coisas a que a publicidade respeita.
Quanto á nossa cadeira, interferem a Conservatória do Registo Predial e as
Conservatórias do Registo de Bens Móveis, ainda pendente de regulamentação.
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Nos termos do a. 1.º do C.R.Predial, a função essencial do registo predial é a de: “dar
publicidade à situação jurídica dos prédios”. Através desta função, realiza-se o fim a
que o registo predial está votado: “a segurança do comércio imobiliário”.
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situação jurídica das demais coisas imóveis, uma vez que estas mantém sempre uma
ligação com um prédio, seja rústico ou urbano.
O sistema de registo predial português tem como características, entre outras, ser um
sistema de natureza público e real.
O carácter público revela-se, desde logo, na circunstância de o Registo Predial estar a
cargo de serviços públicos — Conservatória do Registo Predial. Estas dependem, por
sua vez, de um serviço central comum, a Direcção Geral de Registos e Notariado,
integrado na orgânica do Ministério da Justiça.
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— o registo comercial;
— o registo de propriedade automóvel;
— o registo de propriedade intelectual e,
— o registo de propriedade industrial
O registo predial assume uma particular relevância, dado que as suas normas aplicam-
se subsidiariamente aos diplomas reguladores de cada um dos restantes registos.
a) Princípio da Instância
Este princípio encontra-se previsto no a. 41.º do C.R.Predial e significa que, salvo nos
casos previstos na lei, o registo deve ser pedido pelos interessados.
Decorre deste princípio que os serviços estão à disposição dos interessados, mas a
estes cabe a iniciativa de requerer os registos que lhes convenham, vigorando assim
um princípio equivalente ao que rege em direito processual civil.
Cabe, em suma, o impulso inicial de registo às partes, o que se faz mediante o
preenchimento e apresentação de um impresso de modelo aprovado (requisição),
acompanhada dos suportes documentais necessários a cada acto de registo.
b) Princípio da legalidade
Este princípio decorre, desde logo, do carácter público do registo, numa das suas
manifestações. Na verdade, tanto o Conservador como os demais servidores das
Conservatórias, funcionários públicos, todos eles estão nessa qualidade subordinados
à lei que devem respeitar. Por esta simples razão, já aqui domina uma ideia de
legalidade. Contudo, o princípio em análise, tem alcance mais vasto e que decorre do
a. 68.º do C.R.P.
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Assim, não seria razoável atribuir ao conservador um poder que iria colocar em causa
a eficácia do acto, num campo que é deixado à disponibilidade de certas pessoas.
Por outro lado, uma vez que este tipo de invalidade não é do conhecimento oficioso
do tribunal, permitir-se a interferência do conservador nesta matéria, seria atribuir-lhe
poderes mais amplos do que os reconhecidos ao poder judicial.
No entanto, quando a anulabilidade resulte de falta de consentimento de outrem ou,
de consentimento do tribunal, impõe o a. 92.º al. e) do C.R.Predial, a realização do
registo como provisório por natureza. O mesmo regime vale para os actos praticados
pelo gestor ou representante sem poderes enquanto não forem ratificados (cfr. al. f)
do a. supra citado). Em qualquer outro caso não pode o conservador recusar o registo.
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De acordo com o a. 6.º do C.R.P., o direito em primeiro lugar inscrito prevalece sobre
os que se seguirem em data.
Caso os registos sejam da mesma data, a prioridade é determinada pelo número de
ordem das apresentações.
O princípio em análise só admite uma excepção em matéria de hipoteca. As hipotecas
inscritas na mesma data, concorrem entre si, na proporção dos créditos que cada uma
delas garante.
1912--------B regista
1942--------C não regista
1968--------D não regista
1989--------E pretende registar.
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Com efeito, o a. 9.º vem permitir dar solução aos problemas colocados pelo princípio
do trato sucessivo, no que diz respeito aos imóveis que vão sendo alienados após a
entrada em vigor do Código de Registo Predial.
e) Princípio da legitimação
De acordo com o a. 9.º do C.R.P., o titular de um imóvel não pode aliená-lo nem
constituir encargos sobre ele, mediante escritura pública se esse imóvel não estiver
devidamente registado.
Note-se que, o a. 9.º do C.R.P., não se dirige ao titular dos imóveis, mas sim aos
notários, pois é a estes que compete cumprir o preceito, ou seja, não realizar a
escritura se não for apresentada Certidão do Registo. O notário que o fizer será
objecto de sanção disciplinar, sendo que as partes não sofrem qualquer sanção.
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O a. 7.º do C.R.P., estabelece duas presunções: a de que o direito existe tal como o
registo o revela e a de que o direito pertence a quem está inscrito como seu titular.
Estas presunções, são presunções legais, ilidíveis.
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Considera-se que para além da propriedade, também a posse é um direito real pleno,
significando que, por meio desta classificação, a situação possessória é colocada ao
nível do direito de propriedade.
O direito de propriedade é um direito real pleno porque abrange os mais amplos
poderes de aproveitamento, ou seja, usar, fruir e dispor. Todos os outros direitos reais
são limitados, dado os mesmos serem recortados do direito real pleno, permitindo ao
seu titular o aproveitamento parcial e não pleno da coisa.
Esta é a classificação tradicional das categorias dos direitos reais. O seu critério de
distinção assenta no modo como se efectua o aproveitamento das utilidades da coisa,
que é o objecto do direito real.
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utilidades que a coisa lhe proporciona. Pode colher os frutos naturais, perceber frutos
civis, consumir a coisa, alterá-la, etc.
Portanto, o titular do direito real de gozo, satisfaz o seu interesse através do
aproveitamento do valor de uso da coisa, retirando da sua substância todas as
utilidades dessa coisa.
1. Consignação de rendimentos
A consignação de rendimentos consiste na aplicação dos rendimentos de certos bens
imóveis ou móveis sujeitos a registo à garantia do cumprimento de uma obrigação
(que pode ser condicional ou futura), e do pagamento dos respectivos juros, se
devidos, ou tão só do cumprimento da obrigação ou do pagamento dos juros.
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Dispõe o a. 657.º n.º1, que: “Só tem legitimidade para constituir a consignação quem
puder dispor dos rendimentos consignados”. É o caso do usufrutuário.
A consignação de rendimentos pode ser: voluntária, que é aquela que é instituída pelo
devedor ou por um terceiro, mediante negócio entre vivos ou testamento, ou judicial,
que resulta de uma decisão do tribunal (cfr. a. 658.º).
No que diz respeito à consignação voluntária, exige-se escritura pública ou
testamento, desde que verse sobre coisas imóveis, mas é bastante, documento
particular, quando estejam em causa bens móveis (cfr. a. 660.º n.º1).
2. Penhor
O penhor constitui um direito real de garantia, que consiste em o devedor ou terceiro
se desapossarem voluntariamente de certa coisa mobiliária, para que fique
especialmente afecta à segurança de determinado crédito, e que, por ele responde
preferencialmente, no caso de não cumprimento da obrigação por parte do devedor.
Em princípio, o objecto empenhado tem que sair das mãos do devedor ou de terceiro
(a. 667.º) e entregue ao credor, ou a terceiro fiel depositário deste (a. 669.º).
Quanto ao objecto, a lei permite que sejam dadas em penhor, coisas móveis como
créditos ou outros direitos não hipotecáveis.
Admitem-se, assim, duas modalidades fundamentais de penhor: o penhor de coisas (a.
669.º e ss.) e o penhor de direitos (a. 679.º e ss.)
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Regra geral, todas as coisas móveis podem constituir objecto do penhor sejam elas
fungíveis ou não, consumíveis ou não. Exige-se apenas, que a coisa possa ser
alienada, porquanto o credor pignoratício tem o direito de promover a sua venda para
se pagar (cfr. a.675.º).
Nos termos do a. 669º, impõe-se que o autor do penhor não tenha a disposição do
objecto empenhado. A existência do penhor pressupõem a publicidade constitutiva
que se traduz na posse ou composse, decorrente do a. 669º.
Além da publicidade, torna-se necessário, à data de entrega do objecto empenhado,
acordo das partes, sobre a constituição da garantia.
3. Hipoteca
A hipoteca traduz-se no direito concedido a certos credores de serem pagos, pelo
valor de certos bens imobiliários do devedor e, com preferência a outros credores
estando os seus créditos devidamente registados. Além dos bens imobiliários, podem
ser objecto de hipoteca, os automóveis, navios e, aeronaves (bens móveis registáveis).
A hipoteca incide sobre coisas imóveis ou havidas como tais, indicadas nos ara.688.º
a 691.º.
A hipoteca carece de ser registada sob pena de não produzir efeitos, mesmo em
relação às partes (cfr. a. 687.º).
Existem três modalidades de hipotecas previstas na lei (cfr. a. 703.º):
• legais (cfr. a. 704.º)
• judiciais (cfr. a. 710.º)
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Direitos Reais
4. Privilégios creditórios
É um direito conferido a certos credores, de serem pagos, em atenção à natureza dos
seus créditos, de preferência a outros credores. Esta garantia não necessita de ser
registada (cfr. a. 733.º).
O privilégio creditório constitui uma garantia mais forte do que a hipoteca, porque se
houver concurso entre credores, os privilégios imobiliários preferem à preferência,
assim como preferem à consignação de rendimentos e ao direito de retenção, ainda
que estas garantias se mostrem anteriores (a. 751.º).
Nos termos do a.734.º esta garantia, abrange os juros de crédito respeitantes aos
últimos dois anos, se forem vencidos.
5. Direito de retenção
O direito de retenção é um verdadeiro direito de garantia e, consiste na faculdade que
tem o detentor de uma coisa, de a não entregar a quem lha pode exigir, enquanto esta,
não cumprir uma obrigação a que está adstrito para com aquele (cfr. a.754.º).
Este direito resulta directamente da lei e não de um negócio jurídico e a sua
publicidade encontra-se assegurada pelo próprio texto legal. Esta garantia não carece
de ser registada.
O direito de retenção tem como requisitos os seguintes:
- a detenção lícita de uma coisa que deve ser entregue a outrem;
- que o detentor se apresente, por sua vez, credor da pessoa com direito à entrega;
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- que entre os dois créditos exista o nexo apontado tratar-se das despesas feitas por
causa dessa coisa ou de danos por ele causados.
O a. 755.º no seu n.º1, estabelece casos especiais de direito de retenção já
conhecidos, como é o caso da alíneas b), d) e f) da mesma disposição legal.
As vicissitudes dos direitos reais têm a ver com a aquisição, com a modificação e com
a perda dos direitos reais.
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Direitos Reais
Com efeito, os direitos reais menores surgem por aquisição derivada constitutiva e
limitam o direito de propriedade. Se eles forem transmissíveis, pode também existir
aquisição derivada translativa e, por regra, todos os direitos reais de gozo são
transmissíveis. Já quanto ao direito de propriedade, só pode ser adquirido ou, por
aquisição originária ou, por aquisição derivada translativa.
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A modificação dos direitos reais pode ser objectiva e subjectiva. Sempre que se opera
uma aquisição derivada translativa existe uma modificação subjectiva. Exemplo: A
vende a B um automóvel.
Quanto à modificação objectiva, esta verifica-se sempre que, nos encontramos
perante aquisições derivadas constitutivas. Exemplo: A constitui a favor de B um
direito de usufruto.
• Renúncia: (cfr. aa. 731.º, 664.º, 677.º, 752.º, 761.º, 1267.º, 1476.º, 1490.º) os
direitos reais são renunciáveis, por manifestação de vontade, nesse sentido, do
respectivo titular (Princípio da renunciabilidade).
O titular do direito de propriedade de um bem móvel pode simplesmente
abandoná-lo, desligando-se da sua posse (causal), passando a coisa a ser
considerada uma res nullius (coisa de ninguém) e, fica susceptível de ser adquirida
por ocupação (cfr. a. 1318.º).
O proprietário de um imóvel também pode renunciar ao seu direito, embora haja
opinião diversa. Por efeito da renúncia (que deve ser feita por escritura pública e
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Direitos Reais
• Confusão: esta figura aparece-nos como causa extintiva dos direitos reais
limitados (cfr. aa. 1476.º n.º1, al. b); 1536.º n.º1, al. d), 1569.º n.º1, al. c). Quando
o titular de um direito real menor, passa a titular de um direito real maior, dá-se a
confusão. Exemplo: A. usufrutuário adquire a propriedade a B (nu proprietário).
• Extinção de um direito real pelo decurso do prazo, quando o mesmo tenha sido
constituído a termo.
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TÍTULO II
DOS DIREITOS REAIS EM ESPECIAL
A ideia de posse sugere imediatamente uma situação de poder sobre uma coisa e, por
outro lado, sugere também a existência de uma relação material entre uma pessoa e
uma coisa.
Imaginemos as seguintes situações:
A, utiliza um automóvel em virtude de o ter roubado ou, em virtude de o ter alugado
ou, ainda, em virtude de o ter comprado, sendo o seu proprietário. Do ponto de vista
factual, não há qualquer diferença entre estas três situações.
Para compreensão da noção de posse, é forçoso uma abordagem da distinção que, a
doutrina estabelece entre posse causal, posse formal e, posse precária ou detenção.
A posse diz-se causal porque existe uma causa que a justifica, isto é, no caso do
proprietário ele é titular de um direito real em cujo conteúdo se integram os poderes
que justificam o uso da coisa.
Ora, a posse é o poder de uso e, neste caso, é causal, porque tem como causa a
titularidade de um direito real, cujo conteúdo integra um poder de uso.
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Direitos Reais
A posse causal não tem autonomia, é inerente à titularidade de um direito real e não é
mais do que a manifestação exterior da titularidade do direito real.
O proprietário e o possuidor embora actuem do mesmo modo perante todas as outras
pessoas, não têm o mesmo direito, dado que um é proprietário e, tais actos traduzem o
exercício do seu direito, o outro não é proprietário e, os seus actos traduzem uma
mera actuação de facto.
Repare-se ainda, que o possuidor tem de praticar os actos correspondentes à
titularidade de um direito real, enquanto que o proprietário não precisa de praticar
quaisquer actos para que o direito lhe reconheça a sua qualidade.
Na posse formal, o possuidor não é titular de qualquer direito real sobre a coisa, em
cujo conteúdo se integre o poder exercido, isto é, não há qualquer causa que justifique
o uso.
Face ao exposto, poderá dizer-se que na posse causal o possuidor é, enquanto que, na
posse formal, o possuidor actua como se fosse.
A posse diz-se precária (caso do comodatário), quando o sujeito tem apenas uma
autorização do titular do direito real para possuir a coisa em seu nome, isto é, em
nome do titular do direito. O possuidor precário é tão somente o possuidor em nome
de outrem em cujo conteúdo se integra o poder de uso.
A noção de posse que se encontra definida no a. 1251.º é uma noção de posse formal:
“quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de
propriedade ou de outro direito real”.
De acordo com esta noção, o possuidor é aquele que actua como se fosse o titular de
um direito real e actua de tal modo, que tem poderes idênticos aos do verdadeiro
titular.
neste preceito é a posse formal, porque não se identifica com o exercício do próprio
direito real. Trata-se apenas, de actuação que só exteriormente se apresenta parecida
com o exercício do direito real e, por isso, não assimilável à posse causal.
O a. 1268.º consagra uma presunção ilidível, (admite prova em contrário) segundo o
qual: “o possuidor goza da presunção da titularidade do direito (...)”. O simples
detentor não goza desta presunção.
A posse formal e causal podem entrar em conflito, caso existam dois sujeitos que se
arrogam a titularidade de um direito sobre a mesma coisa.
Para solucionar este conflito, a lei presume que o possuidor é o titular do direito,
cabendo àquele que se afirma como titular do direito (ex: proprietário ou
usufrutuário), enquanto lesado, apresentar prova em contrário, mediante a qual ilide a
presunção legal.
Existem duas correntes que deverão ser consideradas para melhor compreensão desta
matéria.
A corrente objectivista perfilhada por Jhering para a qual basta o corpus, ou seja, a
apreensão material ou o poder de facto para existir uma situação possessória.
Para esta teoria existe posse, quando alguém tem a apreensão material da coisa e
mostra vontade de continuar com essa apreensão.
Para a corrente subjectivista perfilhada por Savigny, além do corpus, será também
necessário o animus, ou seja, é necessário que o possuidor deixe transparecer um
poder sobre a coisa que seja conforme à titularidade de um direito real de gozo sobre
ela. Por outras palavras, o animus é a intenção demonstrada pelo possuidor no seu
modo de agir em relação à coisa, objecto da posse.
Para que exista uma situação possessória, não se exige que o possuidor pratique
directamente actos materiais sobre a coisa possuída, dado que a mesma pode ser
exercida por intermediário de outrem, nos termos do a. 1252.º, isto é, alguém pode
possuir a coisa em nome do possuidor ou, actuando como seu representante. Esta é a
chamada situação de detenção identificadas nas al. a), b) e c) do a. 1253.º. Exemplos:
a empregada doméstica que se serve do aspirador de casa onde trabalha, como
instrumento de trabalho, é detentora nos termos da al. a) do a. 1253.º, porém, se
utilizar o secador de cabelo pertencente à dona da casa, já será considerada detentora
nos termos da al. b) do a. 1253.º; O lavrador que vai a casa de um vizinho pedir uma
charrua emprestada, mas como o mesmo não se encontra em casa, leva a charrua
porque sabe que aquele não se importa – cfr. al. b) do a. 1253.º; O motorista que
conduz o camião pertencente à firma X é detentor, nos termos da al. c) do a. 1253.º;
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Na verdade, muitas das razões invocadas por várias teorias poderão ter concorrido
historicamente e, concorrem ainda hoje, para o acolhimento e fundamento do instituto
possessório nos diversos ordenamentos jurídicos.
Destaco dois dos principais fundamentos do instituto possessório:
• a paz pública
• e o valor económico e social autónomo da posse.
Vigora entre nós um sistema de justiça pública (cfr. a. 1.º do C.P.C.), a defesa da
posse só pode operar por meios processuais regulados na lei. Deste modo, havendo
protecção legal da posse, evitam-se conflitos sociais e esta pode funcionar como
instrumento de conservação e de produção de efeitos funcionais da coisa.
“(...) com publicidade (...)”, significa que a prática reiterada tem que ser realizada de
modo a poder tornar-se conhecida dos interessados.
O apossamento consiste na apropriação de uma coisa, mediante a prática sobre ela, de
actos materiais correspondentes ao exercício de certo direito real. Ora, neste momento
adquire-se o corpus. Porém, a posse só surge, quando pela prática reiterada (intensa e
não necessariamente continuada) de actos materiais, se dê publicidade semelhante aos
praticados pelo titular do direito real – animus.
Assim, se A furtar o relógio à vizinha e passar a usá-lo como se fosse proprietária, por
exemplo, colocando o relógio de forma visível no pulso, diremos que A, tem o corpus
quando furta, mas ao usá-lo publicamente como se fosse seu adquire o animus.
Porém, se A, após furtar o relógio, o guardar em casa ou, o esconder até o poder
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vender, adquire apenas o corpus, isto é, tem apenas a detenção, não adquirindo a
posse por falta do elemento psicológico.
b) Pela tradição material ou simbólica da coisa efectuada pelo seu anterior possuidor
(cfr. a. 1263.º, al. b)
Neste caso, sucede que alguém que já era possuidor (“anterior possuidor”), cede a sua
posse a outrem, através da entrega material ou simbólica da coisa.
Este modo de aquisição, é um modo de aquisição derivada, ou seja, a posse é aqui
adquirida através de um acto de transmissão da posse (causal ou formal),
anteriormente constituída.
A posse a que alude esta alínea, corresponde à entrega da coisa quando o possuidor
pretende que ela saía do seu poder e, que esta passe definitivamente para outrem.
A posse de alguém adquirida por tradição, material ou simbólica da coisa, tem
como consequência a perda da posse, caso esta seja formal, por parte do
transmitente.
c) Constituto possessório (cfr. aa. 1263.º al. c) e 1264.º)
Na fase de aquisição da posse, a apreensão material é extremamente importante,
nomeadamente no que respeita ao constituto possessório.
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Direitos Reais
acordo com o adquirente, em mero detentor. Por outras palavras, alguém adquire a
posse através de negócio translativo de outrem que tinha a posse, mas que no entanto,
mantêm o poder de facto sobre a coisa por consentimento ou mera tolerância do novo
possuidor.
Exemplos:
A habita a casa X que vende a B, embora continue lá a habitar por acordo entre
ambos. Neste caso, a posse transferiu-se para B, embora A continue a ter o poder de
facto sobre a coisa (cfr. n.º1 do a. 1264.º);
A vende a B um carro e combinam que, A continua a utilizá-lo. A era o possuidor
formal e ao celebrar o negócio translativo, transmite a posse para B. Assim, B é titular
de uma posse sem poder de facto, porque não há entrega da coisa, continuando esta a
ser utilizada por A.
A proprietário da casa Y (possuidor causal) vende a casa a B, verbalmente ou, por
documento escrito, tendo sido convencionado entre ambos que o bem apenas seria
entregue passado um ano a contar da celebração deste contrato. B, adquire apenas a
posse formal, embora sem deter a coisa, dado que o contrato de compra e venda é
inválido e portanto, não pode haver a aquisição da posse causal.
O a. 1264.º n.º 2 estabelece uma outra situação, em que a coisa é detida por terceiro
em nome do titular, que aliena a mesma. Ora, a posse que tem, transfere-se para o
adquirente, ainda que a situação de detenção existente deva continuar, quer por força
da lei, quer por acordo entre os interessados.
Exemplo: Se o senhorio do prédio locado a B, o vende a C, este último não deixa de
adquirir a posse, mas B continua a ser locatário – (detentor).
Compreende-se, pois, a razão de muitos autores afirmarem, ser o constituto
possessório um afloramento do princípio do consensualismo no domínio da posse.
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Direitos Reais
Note-se que, para que B possa inverter o título da posse, tem que ter uma pretensão
lógica, invocar argumentos credíveis, dado que A tem meios ao seu alcance para
defender a sua posse.
Por outro lado, é necessário que o detentor emita uma declaração receptícia, isto é,
que leve ao conhecimento do possuidor a sua mudança de atitude em relação à coisa.
É a partir deste momento (momento em que chega ao conhecimento de A, possuidor),
que se dá a inversão do título da posse.
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Repara-se que este acto de terceiro tem de sofrer de algum vício impeditivo daquele
efeito translativo.
Assim, há inversão do título da posse, por esta via, quando alguém, sem legitimidade,
vende ao detentor, por exemplo ao locatário, o prédio que lhe estava arrendado. A
inversão produz-se por efeito de um novo título — compra e venda — apto (em
abstracto) a transferir a posse.
A---------------------B----------------------C
(Possuidor) (detentor) (intitula-se perante B como sendo o possuidor)
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Direitos Reais
trata de uma nova posse, cujos caracteres tenham que ser determinados, como
acontece nos outros casos, de aquisição da posse. Neste caso, a transferência da posse
verifica-se por mero efeito da lei e, com a abertura da herança não se inicia uma nova
posse, dado ela ser a mesma. A posse do sucessor forma um todo com a do de cujus,
havendo apenas uma modificação subjectiva. A posse adquirida por morte é a mesma
que já existia, no sentido de que, o seu título não é a sucessão por morte, mas sim o
título do próprio de cujus.
Assim, se se tratava de posse de má fé, continua a ser posse de má fé, se se tratava de
posse não titulada, continua a ser não titulada. Existe apenas uma excepção ao que foi
referido e que reside no carácter da posse violenta.
A posse violenta pode purificar-se transformando-se em posse pacífica. Exemplo: A
adquiriu a posse mediante coacção moral (posse violenta). Porém, se a ameaça cessar,
a posse purifica-se. Mas, embora a posse deixe se ser violenta, não deixa de ser
considerada posse de má fé. (cfr. a. 1260.º n.º 3 – presunção inilidível).
No caso da sucessão, se a posse era violenta mas, com a morte do anterior possuidor,
a violência cessou, a posse transforma-se em pacífica, continuando, no entanto, a ser
de má fé.
No caso do disposto no a. 1256.º, houve uma transmissão da posse inter vivos (ex.
compra e venda).
A acessão da posse significa que aquele que adquirir de forma derivada, pode juntar à
sua posse, a posse do antecessor.
Exemplo:
A---------------------------------B---------------------------------------C
(Possuidor) (Possuidor) (Possuidor)
(5 anos) (5 anos) (10 anos)
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No exemplo acima descrito, desde que C tenha adquirido a posse por uma modalidade
de aquisição derivada (por tradição da coisa pelo anterior possuidor ou por constituto
possessório), pode somar ao seu tempo, o tempo da posse de B, ou seja 5 anos. E,
poderá também juntar o tempo de posse de A, porque se considera que a lei ao falar
de antecessor, no a. 1256.º se quer referir a antecessores.
Requisitos da acessão:
— aquisição derivada das posses, ou seja, as posses só podem ser somadas se a
aquisição tiver sido derivada.
— os tempos de posses têm que ser referentes a posses contíguas.
No exemplo acima referido, C não pode ir buscar os anos de posse de A, sem ir
buscar primeiro os anos de posse de B.
— dado que a soma dos tempos possessórios é relevante para a aquisição do direito
por usucapião e para o registo da mera posse, as posses a somar têm que ser públicas
(cfr. a. 1262.º) e pacíficas (cfr. a. 1261.º).
Exemplo:
A ------------------------------------B--------------------------------C
(Possuidor) (possuidor) (possuidor)
(em termos de propriedade) (em termos de usufrutuário) (em termos de propriedade)
(5 anos) (5 anos) (10 anos)
Nos termos do a. 1256.º n.º 2, é possível somar duas ou mais posses heterogéneas,
embora nestes casos, a acessão dá-se dentro dos limites daquela que tem menor
âmbito, isto é, da posse menos valiosa.
Neste caso, como o conteúdo do direito de propriedade é mais amplo do que o
conteúdo do direito de usufruto, a posse de B será de 15 anos.
Exemplo:
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Direitos Reais
A-------------------------------B------------------------------------C
(Possuidor) (possuidor) (possuidor)
(de boa fé) (de má fé) (de boa fé)
(5 anos) (5 anos) (10 anos)
O a. 1256.º não resolve este problema de se saber se a posse de C é ou não de boa fé.
Assim, a doutrina resolve a questão de duas formas:
1º, por analogia aplicando-se o critério do âmbito (cfr. a. 1256.º n.º2), sendo que neste
caso se C fizesse a acessão ficaria com 20 anos de posse de má fé e isto porque, a
posse de má fé tem menor âmbito do que a posse de boa fé.
2º, por analogia com as regras do a. 1299.º estabelecidas para a usucapião de móveis
não sujeitas a registo. Assim, como esta disposição atribui à posse de boa fé o dobro
do valor da posse de má fé (seis anos), esta vale metade da posse de boa fé (três
anos).
Partindo desta regra, antes da acessão ser feita, há que converter a posse de má fé em
posse de boa fé. Como a posse de má fé só vale metade da posse de boa fé, B não
teria a posse por cinco anos, mas apenas por dois anos e meio.
Após a acessão, resultaria que C teria a posse de boa fé por dezassete anos e meio.
De acordo com o disposto no a. 1258.º, a posse pode ser titulada ou não titulada, de
boa fé ou de má fé, violenta ou pacífica, pacífica ou oculta.
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Exemplos:
- A, vende a B um anel pertencente a C.
Ora, neste caso, o direito de propriedade não se transmitiu porque não existia na
titularidade de A. Porém, como a compra e venda é um negócio jurídico translativo
capaz de transmitir o direito de propriedade, a posse formal de B é titulada.
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Direitos Reais
Esta posse é não titulada porque se trata de uma invalidade formal e, neste caso, o
negócio jurídico translativo não se considera um modo legítimo de adquirir o direito
de propriedade.
Conclui-se que, sempre que o negócio jurídico translativo seja formalmente inválido a
posse é não titulada. Pelo contrário, sempre que haja um vício que impediu a
transmissão do direito por invalidade substantiva, a posse é titulada.
Existem, porém, excepções, ou seja, existem casos em que, embora o negócio jurídico
seja idóneo para a transmissão do direito ferido de invalidade substantiva, não dá
lugar à posse titulada.
É o caso do negócio jurídico celebrado com coacção física, quando se considere que a
consequência é a inexistência jurídica.
Ora, se o negócio é inexistente, o título é meramente putativo, e de acordo com o a.
1259.º exclui a possibilidade de se admitir a existência deste título – (título putativo é
aquele que apenas existe na convicção do possuidor). Se a ordem jurídica desconhece
o título, não estamos perante um modo legítimo de adquirir o direito.
b) Posse de Boa Fé ou de Má Fé
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A posse é pacífica se foi adquirida sem violência. Há violência, de acordo com o n.º2
do a.1261.º, quando a posse é obtida com coacção física ou moral
Não pode deixar de se fazer um reparo, à técnica infeliz e inadequada utilizada neste
artigo, dado que a expressão coacção física a propósito do negócio jurídico não se
aplica neste âmbito.
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Direitos Reais
Pretendeu o legislador referir que a violência tanto pode ser sobre as pessoas como
sobre as coisas. Só assim se compreende que o legislador apenas remeta para a noção
de coacção moral constante do a. 255.º e, não para o a. 246.º.
Refira-se que a posse violenta não serve para adquirir, isto é, não serve para a
usucapião, enquanto não se tornar pacífica (cfr. a. 1297.º)
A posse violenta é violenta enquanto se mantiver a coacção, mas passa a pacífica
quando ela cessa com relevantes consequências, nomeadamente quanto à contagem
do prazo de usucapião. Porém, a posse considerar-se-á sempre de má fé por força do
a. 1260.º n.º3.
Tanto a posse oculta como a posse violenta não tem qualquer relevância, sendo
necessário que ela seja pública.
O a. 1262.º atende ao modo por que a posse é exercida.
Pode, porém, a posse constituir-se ocultamente, como decorre de regime do esbulho
(cfr. aa. 1282.º a 1297.º) com relevantes consequências no seu regime,
nomeadamente, quanto à contagem do tempo de posse, para efeito de registo de mera
posse (cfr. a. 1295.º) e de usucapião (cfr. a. 1297.º e 1300.º n.º1).
Não significa isto, que a posse oculta não seja posse, existindo apenas inconvenientes,
conforme acima indicado.
Os efeitos negativos do carácter oculto da posse são próximos dos da posse violenta,
sendo nomeadamente fixados os mesmos artigos. Repita-se, que a posse oculta não se
presume de má fé.
Para que a posse seja pública é necessário que ela seja exercida de modo a poder ser
conhecida dos interessados. Não é necessário o conhecimento efectivo do exercício
da posse, por aqueles a quem possa interessar, bastando a possibilidade, de dele se
aperceberem, aqueles a quem a posse afectar.
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Assim, se o exercício for tal que, uma pessoa de diligência normal, colocado na
situação do titular do direito daquele, se teria apercebido, a posse considera-se
pública.
A posse pode ser exercida directamente (posse imediata) ou, por intermédio de
outrem (posse mediata).
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Esta situação de posse, por intermédio de outrem, pode dar origem a conflitos,
sobretudo quando o possuidor mediato não conseguir provar a sua posse e justificar a
detenção do possuidor imediato.
Neste caso não estamos perante uma situação de inversão do título da posse, mas
antes perante uma situação, em que o detentor, nega perante o possuidor mediato ter
sido alguma vez detentor, alegando que foi sempre possuidor.
Nestes casos de conflito, quando o possuidor não consegue provar a sua posse aplica-
se o n.º2 do a. 1252.º.
A posse conserva-se pelo seu exercício, não sendo necessário que a mesma seja
exercida através de uma actuação contínua.
A partir do momento, em que se adquire a posse, esta conserva-se, ainda que, o
corpus não se manifeste claramente (cfr. a. 1257.º n.º1), se bem que seja necessário,
que persista a possibilidade de continuar a actuação correspondente ao exercício do
direito.
Nestes termos, o possuidor só terá que provar ter tido início a sua posse, presumindo-
se que, uma vez adquirida, a posse persistiu até ao momento actual (cfr. aa. 1257.º
n.º2 e 1254.º n.º1).
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Exemplo:
A ________ por esbulho _________B
(Possuidor) (Possuidor)
A razão de ser desta situação, fica a dever-se, ao facto de, caso A perdesse
automaticamente a posse com a aquisição de B, ficaria sem qualquer possibilidade de
defesa, o que não faria sentido.
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A tem um ano, para lançar mão, dos meios de defesa da posse que estudaremos
adiante.
Exemplo:
B é para todos os efeitos possuidor e, como tal, pode defender-se do esbulho mas,
como B não tem a posse de um ano e um dia, de acordo com as regras dos n.ºs 2 e 3
do a. 1278.º, C pode ficar em vantagem, se tiver melhor posse.
A posse, enquanto direito real, atribui ao seu titular um conjunto de faculdades que
constitui o seu conteúdo. O Código Civil ocupa-se desta matéria nos aa. 1268.º a
1275.º sob a epígrafe “efeitos da posse”.
Efeitos da posse:
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Estes efeitos referem-se ao lado activo, dado que no lado passivo, existe a obrigação
de responder pela perda da coisa e de suportar os seus encargos.
De acordo com o a. 1268.º, o possuidor goza de presunção de titularidade do direito.
Mas titularidade de que direito?
Quem possui, possui sempre pela referência ao conteúdo de um determinado direito
real. Assim, se o possuidor actuar por forma correspondente ao exercício de certo
direito, considera-se que é ele o titular desse direito, isto é, se o possuidor agir como
proprietário, presume-se ser ele o titular do direito de propriedade.
Se A, possuidor, age como proprietário e, anos mais tarde, B vem dizer que a coisa
lhe pertence, diremos que A tem a apreensão material da coisa e actua como se fosse
o proprietário e não tem que provar a titularidade do direito (cfr. a. 1268.º, n.º1). B se
quiser, que prove o contrário, ilidindo a presunção do a. 1268.º, n.º1.
Porém, se B tiver a certidão de registo do facto aquisitivo do direito de propriedade
gozará igualmente do direito por força do a. 7.º do Código de Registo Predial.
Existem assim duas presunções ilidíveis, uma fundada na posse e outra, fundada no
registo.
Ora, nos termos do a. 1268, n.º1, o legislador vem dar prioridade à presunção fundada
em registo, o que significa que, a vantagem fica agora a favor de quem tiver o registo,
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Direitos Reais
no caso, B. Logo, será A que terá de ilidir a presunção de registo provando o seu
direito.
O a. 1268.º, n.º2 trata do caso de concorrência de presunções legais baseadas em
registo, e aqui, funcionam as regras da prioridade de registo fixadas no Código de
Registo Predial.
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Caso o possuidor de boa-fé, antes da colheita, tiver alienado os frutos como coisa
futura, para além dos interesses deste e do titular do direito, há que analisar os
interesses do terceiro adquirente. Ver o a. 1270.º, nº3 ao adquirente interessa-lhe
que a alienação subsista e, é esta a solução na lei.
Assim, o titular do direito não pode fazer seus os frutos em si mesmos, a titulo
sucedâneo, é-lhe atribuído o direito ao produto de alienação.
Quanto ao possuidor é reconhecido o mesmo direito que lhe cabe quanto aos frutos
pendentes não alienados, isto é, indemnização das despesas de produção com os
limites referidos (a. 1270º, nº2).
Os frutos podem denominar-se pendentes, que são aqueles em que ainda não se fez a
sua separação da coisa (a. 215.º, n.º2 do C. C.); percebidos, aqueles que já se
separaram da coisa (aa. 213.º, n.º1 e 215.º, n.º 1 do C. C.); maduros, aqueles que,
quando separados, reúnem condições para sobreviver por si mesmos (a. 214.º do C.
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C.) e percipiendos, aqueles que podiam ter sido colhidos e, por uma qualquer razão,
não o foram (a. 214.º do C. C.).
c) Usucapião
Como já foi referido, a posse oculta e a posse violenta não servem para a usucapião
(a. 1297.º do C. C.). Já a posse de má-fé e a posse não titulada servem a usucapião.
No entanto, a melhor posse para a usucapião é a posse titulada e de boa-fé, uma vez
que, o título e a boa-fé da posse, são factores importantes, na medida em que fazem
variar o lapso de tempo para adquirir por usucapião o direito que possuído. Caso a
posse fosse menos boa, mais tempo seria preciso para se verificar a usucapião.
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Direitos Reais
O art. 1295.º tem a redacção dada pelo D.L. nº 273/2001 de 13 de Outubro e entrou
em vigor em 01/01/2002, não se aplicando aos processos pendentes. E é apenas
aplicável a bens imóveis,
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O possuidor exerce o seu direito de aquisição por acção se, sabendo que estão
preenchidos os requisitos de usucapião, intenta uma acção de simples apreensão, a
fim de ser declarado titular do direito.
A declaração de aquisição do direito por usucapião faz extinguir direitos
incompatíveis com o direito assim adquirido. Os efeitos de usucapião retroaem-se à
data do início da posse (a. 1288.º).
O possuidor defende-se por excepção e exerce o direito de aquisição, também por
excepção se, face a uma acção de reivindicação de um proprietário, o possuidor se
defende invocando a usucapião.
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Direitos Reais
A defesa judicial da posse, pode ser ainda exercida através de meios cautelares.
Assim, quando haja esbulho violento, pode o esbulhado intentar um procedimento
cautelar especificado: a restituição provisória da posse (a. 395.º do C.P.C.). Não
havendo violência, o esbulhado poderá socorrer-se do procedimento cautelar comum
(a. 395.º do C.P.C.). Esta via processual está aberta aos casos de mera perturbação da
posse.
a) Acção de prevenção
Esta acção tem pouca relevância prática, porque a posse ainda não foi atingida e,
porque é um meio pouco eficaz. Através desta acção, não fica assegurada a efectiva
abstenção de terceiro uma vez que, de acordo com o a. 1276º, a procedência deste
pedido gera apenas a aplicação de uma multa e indemnização pelos prejuízos
causados, não sendo por conseguinte dissuasor de terceiros que pretenda levar a efeito
o seu contento.
Por ex., A odeia B e ameaça-o verbalmente que em breve invadirá a sua casa e a fará
sua.
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Este meio é activado quando o possuidor tenha «justo receio» de ser esbulhado 3
. O
pressuposto de facto desta acção é a ameaça.
A finalidade desta acção, é a de que seja intimado o autor de ameaça, de se abster de
fazer agravo ao exercício da posse, sob pena de multa ou indemnização pelo prejuízo
que causar. Apenas o possuidor tem legitimidade para intentar esta acção (a. 1276.º).
Pode recorrer-se a este meio, se houver perturbação da posse, sem que contudo,
chegar a haver esbulho.
A finalidade desta acção é a de manter a posse e a de condenar o réu a não perturbá-
la. É pressuposto desta acção a perturbação, ou seja, qualquer acto material de
terceiro que, sem privar o possuidor da sua posse, afecte o seu normal e pleno
3
De acordo com a doutrina dominante é necessário tratar-se de um receio consistente e não vago.
exercício, reduzindo o gozo da coisa possuída e, independentemente de lhe causar
dano. Exemplos: A, todos os dias passa com o carro pelo terreno de B, sem o seu
consentimento. A estende a roupa no terraço de B, por ser mais soalheiro.
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próprio perturbador, não estendendo aos seus herdeiros, que porém, respondem com a
herança, pela indemnização, a que o possuidor perturbado tenha direito (a. 1281.º,
nº1.º).
A acção de indemnização não pode ser intentada a todo o tempo, pois caduca no
prazo de um ano, a contar do acto de perturbação, se esta for pública.
Se tiver sido praticada de forma oculta, o prazo só começa a contar, quando o
perturbado dela tenha conhecimento (a. 1282.º). O tempo enquanto existiu a
perturbação não prejudica a contagem do tempo da posse, pois tudo se passa como se
não tivesse havido perturbação (a. 1283.º).
A ofensa à posse pode não se limitar a meros actos turbativos e assumir contornos
mais graves. Esta acção está reservada para os casos em que tenha havido esbulho,
independentemente de este ser violento ou não (a. 1279.º).
Se o esbulho foi violento, o possuidor pode, com dependência da acção principal de
restituição, intentar providência cautelar com vista à restituição provisória, sem
audição prévia do esbulhador (a. 1279.º).
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d) Embargos de terceiro
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2. DIREITO DE PROPRIEDADE
2. 1. Noção legal
O nosso Código Civil não fornece uma definição de direito de propriedade, porém o
a. 1305.º enumera alguns poderes que integram o conteúdo do direito de propriedade.
Refira-se que o direito de propriedade não se esgota nos poderes enumerados no a.
1305.º do C. C., pelo que, se conclui, que tal enumeração é meramente
exemplificativa.
O direito de propriedade, permite todos os poderes susceptíveis de se referirem a uma
coisa, incluindo o poder de destruí-la, desde que, não colidam com os limites
impostos pela lei, limitações essas que podem ser de direito público ou de direito
privado.
Entre as restrições de direito público refira-se desde logo, a possibilidade de
expropriação para utilidade pública (a. 1308º) mas, existem também limitações ao
direito de construir por motivos ambientais, de higiene, estéticos, etc.
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De acordo com o a. 1305.º, o proprietário tem poderes de usar, fruir e dispor, de modo
pleno e exclusivo. Isto não significa que, o direito de propriedade seja o único direito
real, em cujo conteúdo se incluam tais poderes, de modo geral, todos os direitos reais
de gozo permitem «usar e fruir» dentro dos limites fixados na lei para cada um deles,
ou seja, qualquer direito real de gozo implica os poderes de usar e fruir, porém a
amplitude destes poderes é definido por cada um deles de acordo com o especificado
pela lei.
No que diz respeito à propriedade, os poderes de usar e fruir são plenos, no sentido de
que, permitem ao seu titular, retirar do objecto de que é proprietário, tudo aquilo que
ele é susceptível de dar.
Além dos poderes de usar e fruir, o titular do direito de propriedade tem o poder de
disposição, que compreende quer o poder de praticar actos jurídicos de alienação ou
oneração da coisa, quer o de realizar actos materiais de transformação, incluindo o de
poder destruir o objecto do seu direito.
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Direitos Reais
2. 5. Modalidades de propriedade
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a) Ocupação
A ocupação dá-se pela apreensão material de coisas móveis sem dono, isto é, consiste
na apropriação ou, tomada de posse, de uma coisa móvel, sobre a qual não recaiam
quaisquer direitos. O a. 1318.º do C.C. não nos dá uma noção de ocupação, limitando-
se a enumerar as coisas susceptíveis de ocupação.
Desta forma podemos enumerar: a res nullius, coisas que nunca tiveram dono, dando
direito à aquisição imediata do direito de propriedade; as coisas abandonadas, que
consiste na extinção do direito de propriedade, por uma declaração de vontade, do seu
anterior proprietário (res perelictae); as coisas perdidas (sem intenção de
desprendimento) ou escondidas pelo anterior proprietário (tesouros enterrados), que
não são propriamente uma res nullius, na medida em que, o direito de propriedade
sobre elas, não se extingue; os animais (cfr. aa.1319.º e 1322.º).
A formulação do a. 1318.º merece uma crítica, uma vez que estende a ocupação às
coisas perdidas ou escondidas pelos seus donos. Nos casos referidos nos aa. 1314.º a
1322.º, estamos perante uma situação de verdadeira ocupação, o mesmo não sucede
quanto ao achamento de coisas perdidas (a. 1323.º) ou de tesouros (a. 1324.º).
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A aquisição da propriedade sobre coisas e animais que nunca tiveram dono ou que
foram abandonadas, opera-se no próprio momento da ocupação, sem haver
necessidade de se invocar o reconhecimento desse direito.
b) Acessão
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A acessão dá-se quando a coisa que é propriedade de alguém, se una e incorpora outra
coisa, que não lhe pertencia (cfr. a. 1325.º).
Existem duas espécies de acessão, a acessão natural que, consiste em atribuir ao dono
de uma coisa (p. ex. um prédio), tudo quanto, por acção de forças naturais, a ela
acrescer (a. 1326.º). A união ou incorporação de uma coisa noutra coisa, pertencente a
outrem, é feita unicamente pelas forças da natureza.
Ainda, como acessão natural, distingui-se a acessão por aluvião (a. 1328.º) e por
avulsão (a. 1329.º). A diferença entre estas duas formas de acessão reside no facto de
na acessão por aluvião, a união ou incorporação, é feita de modo lento e
imperceptível, enquanto que na acessão por avulsão é feita de modo violento e
brusco.
A aluvião é uma aquisição que se opera imediatamente e automaticamente,
independentemente da vontade do adquirente. A avulsão é uma aquisição diferida,
embora automática.
O proprietário da coisa que, por alvulsão, for levada para prédio alheio, tem um prazo
(legal) para as recolher, caso o não faça, perderá a favor do dono do prédio, onde a
coisa se depositou.
Os aa. 1330.º e 1331.º do C.C. referem-se, também, a outras duas espécies de acessão
natural, que é a mudança de leito e a formação de ilhas ou mouchões (terreno
arborizado nas Lezírias ou, ilhota que se forma no meio de um rio ou à beira do mar).
Entende a maioria da doutrina, estas não serem, verdadeiras formas de acessão
natural, uma vez que não se verifica qualquer união ou incorporação, característica
essencial da acessão.
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Direitos Reais
licitação é só aberta entre os donos das coisas. Caso não queiram licitar, procede-se à
venda da coisa, sendo o produto da venda, dividido pelos donos das coisas unidas na
proporção do valor destas.
Artigo 1334.º:
Se o adjuntor ou incorporante estiver de má-fé e, a coisa alheia puder ser separada,
esta será restituída ao seu dono e, este indemnizado com os danos que sofreu com a
acessão. Se a coisa não puder ser separada, o autor da união ou confusão, deve
restituir o valor da coisa e, indemnizar o seu dono. Mas, a lei dá também
oportunidade ao dono da coisa incorporada, de este, ficar com as duas e pagar ao
dono adjuntor ou, da coisa incorporante, o valor que for calculado pelas regras do
enriquecimento sem causa.
A boa-fé ou a má-fé, do autor da união ou confusão, deve ser avaliada segundo os
critérios do a. 1260.º, n.º 1.
Artigo 1335.º:
Verifica-se uma situação de confusão ou adjunção casual e de as coisas não se
poderem separar.
Neste caso, a coisa fica pertencendo ao dono da mais valiosa, que pagará o justo valor
da outra. Se este não quiser, assiste o mesmo direito ao dono da menos valiosa. Caso
as partes não se usarem deste direito, aplica-se o disposto no n.º 2 deste artigo. Se as
coisas unidas tiverem igual valor, aplica-se o disposto no a. 1333.º, n.º 2 e 3.
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Direitos Reais
De acordo com o a. 1317.º, al. d) a aquisição da propriedade por acessão tem lugar no
momento da verificação do respectivo facto, é o mesmo que dizer, que a acessão
opera automaticamente, no sentido de, a aquisição do direito de propriedade, ter lugar
ipso facto e, imediatamente, verificado o correspondente facto.
Conforme foi dito, o direito de propriedade não se extingue pelo não uso (cfr. a.
298.º) O não uso é uma causa de extinção de direitos reais como consequência do seu
não exercício prolongado e, só opera nos casos especialmente regulados na lei.
Assim, ao contrário do que acontece com o direito de superfície (a. 1536.º, n.º 1, al. b)
e e); nas servidões (a. 1569.º, n.º 1, al. b) e, no usufruto (a. 1476.º, n.º 1) não existe
nenhuma disposição que, em geral, submeta o direito de propriedade à extinção pelo
não uso.
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Direitos Reais
Existem, autores que entendem que, face à renúncia não se extingue o direito de
propriedade sobre imóveis, uma vez que, tal direito, passa a pertencer à esfera jurídica
do Estado (cfr. a. 1345.º).
Esta aquisição do estado, não é uma aquisição originária, nem uma aquisição que
dependa da vontade das partes, é uma aquisição por força da lei e, como tal, opera
automaticamente.
O regime estabelecido nos aa. 1311.º a 1314.º para além de admitir o recurso à acção
directa, limita-se a referir alguns aspectos da chamada acção de reivindicação.
a) acção de reivindicação
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acção de reivindicação, quando seja esbulhado (acto pelo qual alguém priva outrém,
total ou parcialmente, da posse de uma coisa, in Ana Prata, Dicionário Jurídico,
Coimbra, 31990.), não sendo bastante a perturbação ou ameaça de esbulho.
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propriedade, v. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, vol. III,
Coimbra, 21987.
Este regime vale para o direito de propriedade e, tem que ser aplicado em termos
hábeis para os restantes direitos reais, que em alguns casos são temporários.
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A situação de comunhão pode existir relativamente aos vários direitos reais, mas
quando surge, a propósito do direito de propriedade, denomina-se compropriedade.
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Direitos Reais
De acordo com esta concepção, cada um dos direitos em concurso, incide sobre a
coisa comum e não sobre uma parte especificada da mesma.
Também a lei pode, em certos casos, operar como fonte directa de constituição da
compropriedade. Assim, p. ex., em caso de achamento de tesouro, a coisa móvel
achada, fica a pertencer ao achador e, ao proprietário da coisa móvel ou imóvel, onde
ela estava escondida ou enterrada, na proporção de metade para cada um (a. 1324.º,
n.º 1). Registe-se ainda, os casos em que, a compropriedade assenta em presunções,
legalmente estabelecidas, como ocorre com paredes ou muros divisórios entre
edifícios ou, com muros entre prédios rústicos ou, entre pátios e quintas de prédios
urbanos, tudo nos termos do a. 1371.º.
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A lei atribui aos comproprietários legitimidade para exercerem, cada um por si, certas
faculdades que, integram o conteúdo do direito de propriedade. As mais relevantes
respeitam, ao uso da coisa (a. 1406.º), à disposição e oneração da quota (a. 1408.º) e à
reivindicação da coisa comum (a. 1405.º, n.º 2).
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Contudo, se a alienação for feita a terceiro, mediante acto oneroso (compra e venda e
dação em cumprimento), o n.º 1 do a. 1409.º atribui direito de preferência aos
restantes comproprietários. Estamos perante um verdadeiro direito de preferência
legal, dotado de eficácia legal, regido pelos aa. 416.º a 418.º. do C.C.
Se o direito legal de preferência for violado, tem o preferente, o direito de fazer sua, a
quota alienada, em acção judicial, proposta contra quem seja parte no acto de
alienação, no prazo de 6 meses, contados da data em que tomou conhecimento dos
elementos essenciais de alienação. Ainda, o preferente terá que depositar o preço nos
15 dias subsequentes à propositura da acção, de acordo com a redacção dada pelo D/L
n.º 68/96, de 31 de Maio, do a. 1410.º, n.º 1.
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Direitos Reais
Quanto à validade dos actos de disposição ou de oneração praticados por algum dos
consortes, em violação da norma, contida no n.º 1 (2ª. parte) do a. 1408.º, e no n.º 2
do mesmo artigo, resulta que, tais actos são havidos como de disposição ou, de
oneração de coisa alheia.
Assim, se um comproprietário, sem consentimento dos restantes, alienar parte
específica de coisa comum, ou toda ela, como alheia, estabelece o a. 893.º valer o
acto como venda de coisa futura, com eficácia obrigacional, nos termos do a. 408., n.º
2.
Porém se, o comproprietário proceder à venda, como se de coisa própria se tratasse,
prevê a 1.ª parte do a. 892.º, a nulidade do acto, por falta de legitimidade do alienante.
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Esta nulidade é restrita às relações entre as partes, pois no que concerne aos restantes
proprietários, a alienação é ineficaz.
Por fim, refira-se que os actos de administração das partes comuns podem ser
ordinários, e estes são os actos praticados para prover à conservação dos bens e
extraordinários, que promovem a realização de benfeitorias ou melhoramentos no
prédio.
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A afectação de, uma parte comum, ao uso exclusivo de um condómino, pode constar
do próprio titulo constitutivo (a. 1421.º, n.º 3) ou, pode ser, posteriormente,
deliberada por unanimidade dos condóminos, alterando-se assim, o título constitutivo
(a. 1419.º, n.º 1).
Por usucapião
A propriedade horizontal pode também ser constituída por usucapião, que pressupõe a
existência de uma situação de posse.
Por decisão judicial
Como resulta do a. 1417º. A propriedade horizontal pode ser constituída por várias
formas, entre elas, por decisão judicial proferida em acção de divisão da coisa comum
ou, em processo de inventário, desde que, seja requerida a constituição da
propriedade horizontal.
Qualquer consorte pode requerer a constituição da propriedade horizontal desde que
se verifiquem os requisitos do a. 1415º.
Exemplo: A. e B. são co-herdeiros de um prédio, em que cada um deles tem direito a
uma quota ideal do prédio. A., pode intentar uma acção de divisão de coisa comum e
requer a constituição da propriedade horizontal, sendo que a sentença proferida é
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O condómino pode ainda, usar e fruir das partes comuns do edifício, desde que
respeite os limites referidos no a. 1422.º
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Acrescenta o a. 1424.º, n.º 1 que, estas despesas serão pagas pelos condóminos, na
proporção do valor atribuído às suas fracções, no título constitutivo. E, o n.º 2 da
mesma disposição legal estabelece, a possibilidade do pagamento dos serviços de
interesse comum, serem pagos em partes iguais, pelos condóminos ou, em proporção
à respectiva fruição.
As despesas relativas aos lanços de escadas ou, às partes comuns do prédio que,
sirvam exclusivamente alguns dos condóminos, ficam a cargo destes (cfr. a. 1424.º,
n.º 3) — o mesmo espírito legislativo se estende aos condóminos que se sirvam dos
elevadores. As despesas, relativas ao uso destes, são suportadas pelos condóminos, a
cujas fracções os elevadores servem (cfr. a. 1424.º, n.º 4).
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- há deliberações que são tomadas por unanimidade dos condóminos presentes como
é o caso de se pretender modificar o título constitutivo, cfr. a. 1419.º,
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A invalidade de uma deliberação não afecta tudo o mais que, então, se tenha
deliberado.
De acordo com o a. 1437.º é ao administrador que compete estar em juízo, quer como
autor quer como réu, nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
De acordo com o a. 6º al. e) do C.P.C., o condomínio tem personalidade judiciária,
caso se trate de acção que se insira no âmbito dos poderes do administrador. Assim,
para que esteja assegurada a legitimidade passiva basta intentar a competente acção
contra o condomínio, que será, contudo, citado e notificado na pessoa do seu
representante, ou seja, o administrador.
d) Regulamento do Condomínio
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Direitos Reais
Havendo mais de quatro condóminos, e caso não faça parte do título constitutivo,
dever ser elaborado um regulamento de condomínio disciplinado o uso, a fruição e a
conservação das partes comuns. Dever ser elaborado pela assembleia de condóminos,
ou pelo administrador, se aquela o não tiver elaborado. Cfr. a. 1429-A.º.
3. USUFRUTO
3. 1. Noção legal
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A plenitude de gozo (a. 1446.º), é outra das características do usufruto e que faculta
ao titular do usufruto, um gozo da coisa bastante amplo. Assim, o usufrutuário pode
gozar de todas as utilidades de que a coisa é susceptível de proporcionar. O a. 1446.º
dá-nos uma ideia desta amplitude, definindo os poderes que integram o direito do
usufrutuário: “O usufrutuário pode usar, fruir e administrar a coisa ou o direito
(...)”. No entanto, esta norma legal, é supletiva em relação à existência de um título
constitutivo que, fundamente o usufruto.
Mas, esta plenitude de gozo, não é arbitrária, o usufrutuário tem que gozar da coisa,
mas, acrescenta a mesma disposição legal, “(...) como faria um bom pai de família
(...)”. É caso para perguntar: pode o usufrutuário destruir a coisa gozada, como por
exemplo o pode fazer o proprietário? A resposta é necessariamente negativa, porque o
usufrutuário tem que agir diligentemente, enquanto que o proprietário usa e frui a
coisa com total liberdade, podendo até destruí-la.
Também temos que excluir desta plenitude de gozo, o direito de dispor da coisa, mas
mesmo aqui, o usufrutuário pode dispor do seu direito de usufruto, como mais à
frente se verá. Por outro lado, convém não esquecer que o usufruto não é um direito
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Direitos Reais
3. 4 Modalidades de usufruto
O direito de usufruto pode ser singular, quando seja constituído a favor de uma só
pessoa; plural, quando constituído a favor de duas ou mais pessoas.
A lei (a. 1441.º) estabelece como única restrição, a existência dos usufrutuários ao
tempo em que, o direito do primeiro usufrutuário, se torne efectivo. O mesmo é dizer
que, os concepturos e os nascituros não podem ser usufrutuários. O usufruto, a favor
de vários titulares, pode ser constituído a todos ao mesmo tempo, e chamamos a este
facto, usufruto simultâneo, ou sucessivo. A importância desta modalidade de
usufruto, quanto os titulares do mesmo, é a de saber que, consequências daí derivam,
quanto à duração do usufruto.
Assim, no usufruto simultâneo, há uma situação de contitularidade. Neste caso, o
usufruto extingue-se com a morte do último usufrutuário (a. 1442.º), se não tiver sido
estabelecido um prazo certo de duração do usufruto. Este regime implica também um
direito de acrescer entre os titulares do usufruto.
No sucessivo, os titulares entram na titularidade do usufruto, segundo a ordem
indicada no título e, após ter cessado o direito do anterior usufrutuário. A extinção,
dá-se também, com a morte do último dos titulares do direito de usufruto, ou da
verificação do seu termo.
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Como não há direitos sem deveres, o Código Civil dedicou os artigos 1468.º a 1475.º
aos deveres do usufrutuário, como o dever de inventário; de prestar caução; a
consentir a intervenção do proprietário; reparações; encargos fiscais e defesa dos
interesses do proprietário.
Além destes deveres particularizados na lei, o usufrutuário deve ser zeloso para com o
seu usufruto, “agir como um bom pai de família”, conforme resulta do a. 1446.º e,
extinto o usufruto, restituir a coisa usufruída.
Tanto o trespasse, como a hipoteca, podem ser poderes de disposição afastados pelas
partes, no título constitutivo, sendo poderes que, pela sua natureza, são atípicos do
usufruto.
Os aa. 1463.º e 1467.º levantam a questão de o usufruto de créditos ter natureza real
ou obrigacional.
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Para além dos casos de não uso e, de perda total da coisa usufruída, o usufruto
extingue-se por morte do usufrutuário, caso seja, pessoa singular ou, também, se tiver
sido aposto no título constitutivo, um termo de duração do usufruto ou, no caso de
pessoas colectivas, o prazo de 30 anos; por confusão e por renúncia do usufrutuário.
O direito de uso e habitação vem, regulado nos aa. 1484.º a 1490.º do nosso Código
Civil, num capítulo que faz parte integrante, do título do usufruto.
Conforme se extrai pela leitura das diversas disposições referentes ao direito de uso e
habitação, este direito real de gozo é muito limitado às necessidades do seu titular ou,
da sua família. É preciso não confundir, a figura do locatário ou, do arrendatário com
a do usuário ou, do morador usuário, pois neste caso não há transmissibilidade do
direito inter vivos ou mortis causa (cfr. aa.1485.º e 1488.º).
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4. 2. Modo de aquisição
4. 3. Âmbito
Como se pode constatar, pela definição legal, estes direitos não são direitos reais de
gozo pleno, pois estão circunscritos às necessidades do seu titular ou da sua família.
(Cfr. a. 1484.º e a. 1487.º).
4. 4. Extinção do direito de uso e habitação
Nesta matéria, remetemos para o ponto 3. 8., a propósito do usufruto (cfr. a. 1485.º).
Entende-se, no entanto, com base na definição do a. 1484.º que, não tendo o seu
titular ou, a sua família necessidade de exercer o direito de uso e habitação, este
extinguir-se-à, pois a sua finalidade é servir o seu titular na medida das suas
necessidades.
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5. DIREITO DE SUPERFÍCIE
5. 1. Noção legal
O direito de superfície é um direito real, que permite ter coisa própria, incorporada
em terreno alheio (cfr. a. 1524.º).
O titular do direito de superfície, diz-se superficiário e, o titular do direito sobre o
solo, diz-se fundeiro.
O direito de superfície vem permitir uma separação de domínios entre, uma superfície
e, o que nela se implante.
Este direito, criado em 1948, pelo Dec.-Lei, n.º 2030, de 23 de Julho, constitui uma
excepção ao princípio romano, segundo o qual: “o proprietário de uma determinada
superfície, seria também, o proprietário, de tudo quanto nela se construísse, tanto em
altura, como em largur”.
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O direito de superfície pode começar por ser um direito de construir ou plantar ou, um
direito sobre a obra ou plantação já existentes. Neste último caso, o objecto do direito
superficiário só pode ser essa obra ou plantação. Tanto assim é, que superficiário é o
titular de um direito de propriedade superficiário sobre a obra ou plantação.
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5. 8. Canon superficiário
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O direito de superfície é transmissível quer, inter vivos quer, mortis causa, nos termos
do a.1534.º
A lei (cfr. a. 1543.º) define a servidão como um encargo imposto num prédio em
proveito exclusivo de outro prédio pertencente a dono diferente.
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O legislador optou por definir a servidão pela negativa, ou seja, como um encargo, o
que realça a importância fundamental desta oneração prédio a prédio. Além do
encargo ou oneração, é necessário que os dois prédios pertençam a donos diferentes.
Se pertencerem aos mesmo dono, estamos perante uma serventia.
Refira-se ainda que a servidão é um direito real sobre coisa alheia.
⇒ Ligação objectiva que resulta do facto de a ligação ser entre prédios e, não entre
pessoas A subjectividade que existe na servidão é sempre indirecta, ou seja, não
são as pessoas as primeiras beneficiárias.
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⇒ A servidão importa sempre uma obrigação de nada fazer por parte do dono do
prédio serviente. As servidões são todas de não faccere, ou seja, o conteúdo da
servidão, não pode incluir a prática de actos, que tenham em vista preencher as
utilidades que a servidão visa satisfazer.
⇒ legais ou voluntárias.
águas sejam legais, por exemplo, a servidão de passagem só é legal, quando beneficie
um prédio encravado (a. 1550.º, com a excepção do disposto no a. 1556.º); o mesmo a
dizer para a servidão das águas, cfr. a. 1560.º
As servidões voluntárias são aquelas que são constituídas por negócio jurídico ou acto
voluntário. Esta desta distinção, tem consequências importantes, no que diz respeito,
à extinção das servidões. A servidão legal extingue-se por todos os modos de extinção
da servidão voluntária (a. 1569.º) e, para além destes, extingue-se pela
desnecessidade.
⇒ positivas ou negativas.
As servidões aparentes são as que se revelam, por sinais evidentes (cfr. a. 1548.º),
como p. ex. a servidão de vistas, que se revela mediante, a existência de janela aberta
sobre prédio vizinho, sem as salvaguardas legais; as servidões não aparentes são as
que não se revelam, por sinais visíveis e permanentes.
A servidão não aparente não se pode constituir por usucapião
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⇒ activas e passivas.
O exercício da servidão está relacionado com o seu conteúdo. Quer isto dizer, que a
servidão é constituída para satisfazer as necessidades do prédio dominante e, acarretar
para o prédio serviente, o mínimo de prejuízo ou encargos.
•Usucapio libertatis identifica uma das causas de extinção das servidões e, quer dizer:
«aquisição, por usucapião, da liberdade do prédio» (cfr. a. 1569, n.º 1, al. c) e 1574.º).
Na verdade, não se verifica a aquisição de qualquer direito, mas sim a extensão de um
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