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Curso de administração
MARINDA PEREIRA DE ANDRADE
Bragança Paulista
2011
MARINDA PEREIRA DE ANDRADE – R .A . 001200702405
Bragança Paulista
2011
Desenvolvimento e Análise de um Estudo de Viabilidade para
Empreendimento imobiliário.
________________________________________
________________________________________
Profº Examinador 1
________________________________________
Profº Examinador 2
Dedico este trabalho ao meu marido
Edson Simões, meus pais Antenor P.
Andrade e Clara M. Miranda que sempre me
apoiaram nos estudos, para que eu chegasse
até aqui.
“Tu te tornas eternamente responsável por
aquilo que cativas” Saint Exupery.
13
AGRADECIMENTOS
RESUMO
A proposta inicial foi de entrar em uma empresa de consultoria imobiliária, estudar seu
funcionamento, analisar sua formatação geral, acompanhar todo o processo de
preparação e desenvolvimento de um Estudo de Viabilidade Comercial para
implantação de um empreendimento imobiliário. E por fim detectar formas de poder
melhorar o trabalho de forma geral e apresentar ao final, sugestões de como melhorar a
dinâmica do trabalho com vistas à economia de custos ou mesmo, tempo na execução
das tarefas. Inicialmente, como estagiária contratada, iniciei meu trabalho entendendo o
funcionamento da empresa e posteriormente visitei todos os setores e departamentos
em busca de saber como eles funcionavam integrados ou isoladamente. Ao mesmo
tempo, precisei conhecer e me relacionar com os profissionais e fornecedores de
serviços terceirizados que costumam trabalhar com a empresa. O objetivo era encontrar
pontos fracos, gargalos e falhas eventuais ou mesmo simples aplicação de maior
dinamismo para que o funcionamento fosse possível ser analisado sob a ótica do
binômio: custo x benefício. Nesse particular, foi simplesmente importante a experiência
de saber que nem todas as formas usuais de eventuais aplicações cotidianas davam
certo dentro do âmbito da consultoria imobiliária. Isso porque não se trata de uma
questão simples. Nem sempre o que parece ser um gasto que pode ser menor,
repercute em resultado. Existem casos em que “o custar mais” pode ser o melhor
caminho, quando a análise se refere a custo X benefício. O acompanhamento de um
estudo de viabilidade ocorreu sobre uma área de uma grande incorporadora de São
Paulo em Bragança Paulista com cerca de cinco milhões de metros quadrados. No
desenvolvimento do trabalho de prestação de serviços, os principais problemas
encontrados são: a) falta de agilidade na superação das etapas do estudo; b) falta de
mão de obra especializada com conhecimento técnico e jurídico de todas as
implicações decorrentes. No que tange ao Estudo de Viabilidade, pode-se verificar que
a simples adoção de alguns formulários e planilhas já proporcionou uma melhor
organização dos dados e coleta de informações. Um CHECK LIST apóia os estudos,
para que sempre haja uma padronização e gama de informações necessárias a todo
estudo. Mas, a questão de mão de obra especializada, que poderia ser um item para
dinâmica do processo para ganho de tempo, ainda não foi resolvida, pois de um
profissional nessa área não se espera apenas conhecimento, mas, principalmente
vivência.
15
ABSTRACT
The first proposal was work and study in a estate agent consulting company to
analyze its general job. Follow the whole process and developing a study the
commercial department in an estate agent, and finally to achieve the ways to improve
the job and show some suggestions to better the work dynamic saving the costs and
how to do the tasks faster. I started there like a trainee, just to understand how the
company works and after visiting all the sessions, looking for information how they are
working together and a part of them. In the same time, I tried to know about the people
to give the service to the company and are accomplishing to work there. I needed to
know what the mistakes were, analyzing the costs X benefits. In this case I needed to
use sometimes my feelings because was not so simple because no one cost can be a
simple speed to change in a result. The studies were in a big company from São Paulo
in Bragança Paulista with about five millions meters².In a work the principal problems
were: Agility to improve the studies, is absent; Absent knowledge in technical and law
areas; I can see that if they add simple stationeries improved the organization
and the information that were received. A check List is the best way to
synchronize the information. But the question about specific employees who
could be the dynamic process to save time was not solved, that’s why a
professional in this area needs to have more than knowledge but, first of all
experience. A part of this work was achieved what can’t be changed or improved
doesn’t depend of my job, but I can say that I achieve experiences and
conquests from my effort during several months in this job.
16
SUMÁRIO
1. APRESENTAÇÃO.................................................................................................. 13
2. INTRODUÇÃO........................................................................................................ 14
3. CARACTERIZAÇÃO DA EMPRESA...................................................................... 15
3. 1 Prestação de Serviços......................................................................................... 16
4. JUSTIFICATIVA...................................................................................................... 18
5. OBJETIVO GERAL................................................................................................. 19
6. OBJETIVOS ESPECÍFICOS................................................................................... 20
7. METODOLOGIA...................................................................................................... 21
8.4Tipos........................................................................................................................ 24
11.1 Da Concorrência.................................................................................................. 38
11.3 Da Vocação......................................................................................................... 40
11.8 Do Nome.............................................................................................................. 44
14.APLICABILIDADE................................................................................................. 55
17.Referência Bibliográfica........................................................................................63
ANEXOS...................................................................................................................... 64
18
LISTA DE SIGLAS:
R.S.V.P. -- "RépondezS`lVousPlaIt"
TI – Técnica de Informática
LISTA DE ILUSTRAÇÕES:
Foto da cidade de Bragança Paulista, pag. 32
Relatórios, pág. 85
1. APRESENTAÇÃO
2. INTRODUÇÃO
Como já expresso na apresentação, a proposta do presente trabalho foi
acompanhar o desenvolvimento e a gestão administrativa de uma empresa de
consultoria. Fazendo uma investigação dos principais processos e: análises para um
estudo de viabilidade com pesquisas e o desenvolvimento de diversos fatores que
compõem a consultoria, especialmente na composição de um estudo de viabilidade
comercial para lançamento imobiliário.
Enquanto objetivos específicos buscaram-se:
• Avaliar a seqüência e ordem dos trabalhos;
• Verificar como cada setor poderia ser mais ágil e menos dispendioso;
• Identificar se serviços terceirizados é mais eficiente que os produzidos na
empresa e vice-versa;
• Analisar possibilidade de melhoria e diminuição de prazos de entrega de
um estudo de viabilidade.
Este trabalho foi realizado dentro da empresa e nos locais de verificação externa
das áreas, com visitação “in loco”. O que atraiu a atenção para a realização deste
estudo é que a empresa investigada usa de todos os meios disponíveis do intelecto,
para efetivamente oferecer elementos a fim de se descobrir a vocação e
desenvolvimento de um produto até sua viabilidade comercial final.
Nesse aspecto, podem-se destacar alguns elementos como:
1- Análise da área apresentada;
2- Identificação da vocação da área;
3- Análise e estudo da situação e localização da área;
4- Identificação do produto;
5- Estudo das objeções;
6- Identificação de fatores positivos e negativos;
7- Orçamentos;
8- Identificação do público alvo;
9- Busca do mote de campanha;
10- Identificação de problemas;
11- Estudo de mercado;
12- Pesquisas;
13- Visão conclusiva;
14- Venda
22
3. CARACTERIZAÇÃO DA EMPRESA
4. JUSTIFICATIVA
5. OBJETIVO GERAL
6. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
7. METODOLOGIA
8.4 Tipos
Situada nas imediações dos bairros Cidade Planejada e Parque dos Estados, a
área está nas proximidades da rodovia de acesso a Tuiutí e rodovia de acesso ao
circuito das águas, localizada em zona adensada do município a qual pertence,
acessível através de vias pavimentadas e de grande fluxo de veículos.
A área é continuação natural dos bairros urbanizados vizinhos e próximo (cerca
de quatro mil metros) do centro da cidade, passível de desenvolvimento imobiliário para
atendimento a diversos tipos de produtos. Nas imediações da área já existe uma
Estação de Tratamento de Esgoto e a infra-estrutura dos bairros vizinhos.
A área está integrada aos bairros citados, porém tem como objeção o fato da
necessidade de transposição de rodovias para seu acesso, o que em cidades do interior
é um tanto complicado. Junto á área existe infra-estrutura que pode ser entendida como
interessante com grandes avenidas e um comércio bom, além de opções de serviços.
Porém, não existem nas imediações, agências bancárias que melhoraria muito a vida
nessa região.
Escolas, indústrias, comércio e acessos, existem a poucos metros da área, bem
como praticamente toda infra-estrutura de serviços básicos e complementares. A área
praticamente se encontra junto aos pólos geradores de empregos da cidade, inclusive
ao distrito industrial e as maiores indústrias da cidade, como a ARCOR e SANTHER.
43
d) Da topografia da área:
De forma geral a área tem topografia boa com partes planas, aclives e declives
dentro dos graus de aceitação e inclinação, especialmente para feitura do sistema
viário. Embora com lagos e alguns cursos de água, não é região de alagadiço, avizinha-
se de leitos de estradas de rodagem, sem estar nas margens diretamente.
Com incidência de pedras em algumas regiões da fazenda, as mesmas poderão
se tornar até interessantes do ponto de vista de composição, bastando que o solo não
esteja em cima de uma rocha.Apropriada para desenvolvimento de empreendimento
imobiliário se a análise descer apenas aos detalhes técnicos.
1- As ruas dos bairros lindeiros terminam no terreno inclusive sendo as ruas laterais
desses bairros vizinha da área;
2- Existe uma Estação de Tratamento de Esgoto num dos limites da área;
3- A olho nu, a primeira vista parece que a área já sofreu uma intervenção com
vistas a desenvolvimento de um loteamento, as ruas existentes do que parece ter sido
uma tentativa de implantação de loteamento já estão com aterro e compactadas num
traçado que deixa a nítida sensação de haver sido iniciado uma implementação;
4- Dentro da área e no limite com a Cidade Planejada há uma Caixa de água
potável de abastecimento da região;
5- A área está nos limites Noroeste da cidade e dentro dela não se tem a sensação
da vizinhança popular dos bairros vizinhos;
6- O eventual bairro a ser implantado nessa área estará em região de pólo gerador
de empregos.
7- Há indícios de que há rede de água e tratamento de esgoto na região, mas
certamente não será suficiente para atender a completa urbanização da área como um
todo no decorrer dos anos.
imobiliário em diversos seguimentos, tendo em vista sua beleza natural, sua localização
e acima de tudo a aceitação e necessidade do mercado local.
Seu entorno dá o tom da vocação da área para desenvolvimento imobiliário
popular para implantação dos primeiros núcleos de desenvolvimento. É necessário se
pensar em fases dos chamados produtos de transição para melhorar o aspecto de
aproveitamento do todo.
A região onde se encontra a área em análise foi beneficiada diretamente pela
duplicação do trecho inicial da rodovia das Estâncias nas imediações, solucionando
ligações rápidas da região com diversos pontos da cidade e o centro da cidade.
A análise e interpretação do mercado local também é um fator de estudo
profundo a fim de determinar a vocação do terreno. Nesse ponto uma coleta de dados
da concorrência e seu entendimento são fundamentais.
11.1 Da concorrência:
Loteamento aberto com 857 lotes com área a partir de 140 m² com 7 metros de
frente. Loteamento que esta sendo comercializado com infra-estrutura que está em fase
final de obras. Foram vendidos 22% dos lotes em dez meses de vendas. Este
empreendimento está sendo feito junto ao bairro Águas Claras, lado oposto da rodovia
das Estâncias. Cada lote de 140 metros quadrados custa R$ 24.920,00 a vista ou a ser
pago com parcelamento em até144 meses. Na prática, os lotes são vendidos com uma
entrada de 10% (em 3 parcelas) e saldo em 144 prestações acrescidas de juros TP
(1%) e correção monetária via IGPM.
OBS: Devido aos baixos resultados de venda a empresa incorporadora resolveu
construir casas para venda aproveitando o Preço por m2 a vista: R$ 178,00 em média
para lotes de 140 m2.
Casa, Minha Vida e vende sobre alguns terrenos, casas de 2 dormitórios com 2
vagas com 48 metros quadrados por R$ 79.500,00. Ainda não se tem uma idéia do
sucesso desse projeto novo tendo em vista que se iniciou agora.
Bairro com lotes de área de 125 m² (5 x 25) que ocupa uma área remanescente
da área da Cidade Planejada I e II com aprovação antiga que na verdade estão sendo
comercializados como sendo meio lotes tendo em vista o projeto original e as novas
diretrizes. Loteamento que sofreu para ser comercializado. Tendo poucas unidades
vendidas depois de um certo período do lançamento partiu igualmente para a
construção de casas e estão assim sendo vendidas. Os terrenos custam à vista cerca
de: R$ 22.250,00 com entrada de 10% e saldo com parcelamento em até 144 meses
46
com juros TP e correção. Preço a vista dos terrenos: R$ 170,00 por metro quadrado.
OBS: Igualmente devido aos baixos resultados de venda a empresa incorporadora
resolveu construir casas para venda aproveitando Minha Casa, Minha Vida e
comercializa casas de 2 dormitórios com 2 vagas com 50 metros quadrados por R$
85.000,00. Nesse caso, devido a poucas unidades em oferta e construção parece haver
sucesso nos resultados.
popular, pois são bairros sedimentados, bem urbanizados e adensados com poucos
terrenos vazios e onde se encontram até mesmo bom comércio e serviços. Sem contar
que é são servidos por itinerários de linhas de ônibus diretamente ligados a parte central
da cidade.
Por sua extensão, a área tendo inúmeras frentes e acessibilidade, favorece que
sejam trabalhados diversos produtos ao mesmo tempo sem concorrência entre eles.
11.3 Da vocação
que poderão ser as partes imediatamente ligadas aos bairros da divisa da área,
segunda fase nomeada “B” que englobaria saldo da área até os limites da avenida
transversal. Ambas não contando com a cabeceira ás margens das rodovias, essas
consideradas outras fases nomeada de “C” em diante que seriam abordadas a partir da
análise do comportamento dos resultados dos produtos lançados em andamento.
Outras áreas teriam destinação comercial e serviços ou para implementação de
equipamentos comunitários e igrejas.
• FASE A
TAMANHO DOS LOTES: em torno de 140 metros quadrados com toda infra-
estrutura inclusive asfaltamento),visto que, nessa parte a área é totalmente vocacionada
para esse fim e divisa, em sua maioria com áreas já urbanizadas.
PREÇO: Algo em torno de R$ 150,00 (cento e sessenta reais) a vista, para pagamento
no prazo de até 144 mensais.
• FASE B.
• FASE C.
• LOTES COMERCIAIS DE 250 M² (10 X 25).
ônibus, para os mais diversos destinos, partindo ou passando naquela região. A bem da
verdade, a área tem o potencial de desenvolvimento apresentado, especialmente por
possibilitar oferecimento de produtos de diversos seguimentos.
Necessário ter em mente a questão fundamental de criação de conceito. Sem
esse diferencial, há poucas chances de sucesso. A área é continuidade natural de
crescimento dos bairros do entorno e embora esbarrando na concorrência direta de
produtos similares na região, pode superá-los, uma vez que poderá se constituir num
empreendimento de conceito elevado com diversificadas fases de comercialização e
acima de tudo tendo toda a infra-estrutura necessária inclusive pavimentação das ruas.
Bom ficar claro que se trata de um mercado local limitado ao consumo de cerca
de 1300 unidades/ano, restando com isso á necessidade de buscar clientes fora do
município para melhora dos resultados.
11.8 Do nome
A despeito de sua excelente localização e privilégio de ser uma área tão bonita, há
que se investir numa apresentação com mídia tendente à criação de conceito de
produto novo e acessível, para não ter que esperar o tempo estabelecer o conceito
necessário para almejar o sucesso e os patamares de preços sugeridos.
2- Ligação fácil e direta com o centro da cidade, inclusive com transporte coletivo e
igualmente fácil acesso para quem se origina de outras regiões;
3- Zona industrializada e pólo gerador de empregos, especialmente a Petrobrás;
No primeiro caso talvez uma padronização de todo o trabalho possa ser uma
saída e no segundo caso somente treinamento e atualização são as formas de
superação. Com um mercado altamente dinâmico e em franco desenvolvimento como
estamos atualmente, fica realmente difícil encontrar pessoas habilitadas ao trabalho,
visto que não estávamos preparados para esse crescimento econômico no país. Cursos
de Gestor Imobiliário, Técnico em Consultoria Imobiliária e Técnico em Transações
Imobiliárias ajudam a resolver esse gargalo, mas, ele demanda tempo e o mercado urge
por novos profissionais. Assim como diversos setores da economia brasileira estão
sofrendo da mesma crise: ausência de mão de obra especializada.
59
Uma das formas de obter maior agilidade na superação das etapas do processo
de análise e estudo de viabilidade de uma eventual área está na possibilidade de
simultaneidade de ações de diversos setores conjuntamente. Ou seja, paralelamente
setores de pesquisa, visitação aérea, visitação “in loco”, coleta e digitalização dos
dados de análise devem trabalhar ao mesmo tempo com vistas a dinâmica do
processo de trabalho.
Nesse particular, visando formatação dessa dinâmica, passou-se a visitar os
setores e pessoas para formação de conceito de mudança:
Em visita ao departamento de pesquisa, facilmente pode-se verificar que esse
setor pode ser disparado até mesmo antes da operação efetiva do estudo de
viabilidade. A única questão fica por conta da parte comercial, uma vez que esse
departamento começa a trabalhar e gastar dinheiro antes mesmo do estudo sinalizar a
condição de que seja realmente viável o desenvolvimento da área.
Normalmente, após a identificação de que eventual área tenha vocação
comercial para desenvolvimento imobiliário é que se dispara o departamento de coleta
de pesquisa para embasamento.
Depois de reuniões de análise de viabilidade entre o departamento de pesquisa
e a diretoria chegou-se a conclusão que o custo x benefício de eventual ônus
antecipado de trabalho do departamento para alicerçar a análise e estudo comercial
ficou na casa do benefício. Tendo em vista que as pesquisas podem mesmo ser
importantes até mesmo para eventual “negativação” de referida área, com
embasamento de análise de mercado, o disparo passa a ser importante para qualquer
que seja a vertente decisória do estudo.
Dessa forma, convencionou-se que o departamento de pesquisa poderá sempre
iniciar seus trabalhos de campo, coleta de dados e digitalização dos dados sempre de
forma simultânea a qualquer que seja o estudo iniciado.
Importante que esse trabalho, mesmo que seja apenas para dar embasamento
para que se possa dar um único veredicto sobre a viabilidade ou não de
desenvolvimento de determinado empreendimento analisado passa a ser interessante.
Por final, esse trabalho fica com o importante detalhe de ter no sistema uma
pesquisa de mercado que possa em outra ocasião ser consultada para dar o norte de
60
estudo e análise similar no mesmo mercado. Para ser pesquisado quando necessário
em outras consultas.
O eventual vôo aéreo para reconhecimento da área pode perfeitamente ser feito
conjuntamente com a visita pessoal in loco, apenas determinado que ocorra se houver
necessidade tendo em vista o “feeling” do consultor em visita por terra. Nesse
particular é importante que o visitante em terra seja o mesmo consultor que a
sobrevoará, formando conceito geral da área em estudo.
Quanto ao departamento jurídico para eventuais análises da documentação
original ou mesmo feitura de novos documentos de assessoria. Percebe-se que ele já
funciona assim com fins de assessorar ao consultor. Desta feita, o departamento já
tem um funcionamento independente e é bom que seja assim, sem nem mesmo
precisar de dinamismo maior.
Com vistas à assessoria de efetiva formatação do trabalho, reuniões foram feitas
e chegou-se a conclusão que é perfeitamente possível a realização de um relatório
padrão. “CHECK LIST” e padronização de documentos podem perfeitamente fazer
parte do documento final de apresentação que em geral será por meio do recurso
“power point” para projeção do trabalho e melhor interpretação dos dados.
Nesse particular, diversos relatórios e documentos podem seguir seu curso de
serem feitos isoladamente e posteriormente reunidos no documento final, podendo
existir independentes um do outro e até mesmo em prazos diferentes.
Dessa forma, entende-se que diversos setores podem seguir seus caminhos em
diferentes “times” e sob gerencias diferenciadas. Esse é um passo importante para a
dinâmica do trabalho.
Quando se trata do segundo problema, por mais que se tenha realizado reuniões
de entendimento não se conseguiu, chegar a um acordo que não fosse o de formação
de mão de obra especializada correndo os riscos inerentes da ação.
Para melhor entendimento, aprofundou-se na questão principal da falta de
profissionais com conhecimento suficiente para uma consultoria completa com
credibilidade de mercado, Começa por aí a grande questão: A credibilidade de um
profissional do setor se faz pelo histórico de realizações e currículo desse profissional
no mercado. Isso demanda tempo de vivência do profissional no mercado e sua
jornada que necessariamente deverá ser elencada dos chamados “cases” de sucesso.
Nesse particular, a conclusão que se chegou é a de que o estudo de viabilidade
depende do acompanhamento de um único profissional capacitado ao gerenciamento
que possa determinar como e quando o trabalho será feito, sua abrangência, seus
61
meios de exploração de dados, suas ferramentas e que possa acima de tudo fazer a
interpretação dos dados, ter conhecimento do mercado em que se está atuando, e,
além da vivência conhecer o histórico do mercado analisado.
Importante ainda que esse profissional saiba interpretar os dados a luz da sua
experiência e consiga mesmo saber e detectar eventuais coletas de dados que não
sejam reais ou mesmo tenham ou não lógica.
Exemplo disso é que a convivência desse profissional poderá ser determinante
para uma interpretação, por exemplo, dos reais números dessa coleta com a realidade
efetiva da realidade ocorrida. Isso não se faz sem a vivência e conhecimento desse
profissional.
Ao final dessas reuniões entendeu-se que não se consegue formar rapidamente
consultores imobiliários completos para feitura, leitura e interpretação de estudos de
viabilidade, mas, que se podem formar esses futuros consultores e com eles tentar um
trabalho conjunto para a dinâmica dos estudos nas consultorias imobiliárias, até
mesmo porque eles necessitam, além de currículo, a prática e vivência no mercado.
Para tanto, uma das alternativas seria de trabalhar com estagiários do setor e
paralelamente ministrar cursos complementares e mesmo “bancar” financeiramente a
inclusão desses iniciantes em cursos afins.
Nesse particular todo empenho é de bom tamanho, com isso pensou-se em usar
dos sindicatos e órgãos da classe dos corretores imobiliários para inclusão de cursos
preparatórios com vistas a bons resultados de formação de profissionais.
62
14. APLICABILIDADE
3- Situação da área;
4- Demanda;
5- Objeções;
6- Público alvo;
7- Determinação de produto;
8- Orçamentos e custos;
9- Confrontação de dados;
10- Visão conclusiva.
O que surpreendeu foi descobrir uma gama tão grande de fatores e situações
que as vezes parecem ter um determinado objetivo e ao final se percebe que é outro, as
vezes bem mais abrangente.Outra surpresa foi entender que não se consegue ter
resultados tão exatos de situações que inicialmente poderiam ser resolvidas com
algumas soluções diretas, plenamente aplicáveis em outros setores.
Ademais, não há praticamente literatura a respeito desse setor que parece um
tanto como experiências ímpares. Ou seja, cada caso é um caso em si.
Não existindo literatura a respeito, fica um tanto difícil de haver parâmetros para
se repetir situações e fatos na execução do trabalho do estudo de viabilidade, bem
como em toda a execução do trabalho de consultoria.
Detectadas as formas de trabalho de cada setor dentro da empresa que de
alguma maneira participavam na elaboração de um estudo de viabilidade, a missão era
buscar uma maior dinâmica desse trabalho ao mesmo tempo em que imaginava ser
possível redução de custos ou mesmo objetividade de resultados.
Houve exemplo de que em alguns setores a simples mudança de tempo de
execução ou de quando o trabalho se iniciava já deu uma dinâmica diferente a ação do
departamento. Da mesma forma, pode-se imaginar que o fato de não haver literatura a
respeito do trabalho deixava no ar certa carência de informações.
Mas, essa visitação aos setores ainda não parecia completa enquanto não se
iniciava um trabalho de estudo de viabilidade na prática.
Com isso, nesse período, uma grande empresa do mercado imobiliário contratou
a New Village para realizar um estudo de viabilidade sobre uma área na cidade de
Bragança Paulista. Onde em princípio já haviam projetado um empreendimento sobre o
terreno em que a implantação seria de um grande loteamento com terrenos de cento e
quarenta metros quadrados de padrão popular.
Nesse momento houve o acompanhamento dos trâmites de todos os setores
envolvidos na preparação do trabalho e por fim, a pesquisa a campo, para verificar o
procedimento de análise de uma área na prática.
Entre viagens de análise, visitação a concorrência e consultas a órgãos públicos
em busca de diretrizes, verificou-se o funcionamento dos setores envolvidos e foi
possível entender seu funcionamento, bem como o tempo e as burocracias envolvidas.
Sempre com olhar crítico do que poderia ser melhorado ou mesmo acrescentado para a
dinâmica do processo.
No que tange a viagens, hospedagens e outros custos diretos envolvidos, essa
empresa especificamente já adotou um critério de gastos enxutos e compartilhamento
67
COSTA NETO, José Anísio Leal, BRIM JÚNIOR José Viana e AMORIM, Paulo
Henrique Melo de. Estudo de um modelo para Análise Prévia de Viabilidade
Econômico-Financeira de Empreendimentos Imobiliários em Salvador – Ba.
Monografia apresentada ao Curso de Especialização em Gerenciamento de Obras da
Universidade Federal da Bahia, Salvador, Dezembro/2003.
MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito Ambiental Brasileiro. 19º Ed. 2011.
Anexo: 1
PESQUISA DOS
LOTEAMENTOS DE
JANEIRO/2011
TOTAL VEN-
DE DIDOS Valor p/M²
EMPREENDIMENTO ENDEREÇO EMPRESA TIPO LOTES (%) DESDE ÁREA à vista VENDAS
72
73
Anexo 2:
Apresentação
OBJETIVO OBJETO
3 4
3 4
74
ASPECTOS ASPECTOS
Característica: XXX XXX
PÚBLICO ALVO: XXX
PROSPECTS: XXX
Localização: XXX
XXX
XXX
XXX
5
6
5
6
DIFERENCIAIS
XXX
XXXX A REGIÃO
XXX
XXX
YYYY
UUUUU
UUUUUUU
7
7 8
75
XXXX
9 10
11 12
76
13 14
15 16
77
PROXIMIDADES OBJEÇÕES
YYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYY
YYYYYYYYYYYY
YYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYY
YYYYYYYY
YYYYYYYYYYYY
YYYYYYYYY
YYYYYYY
YYYYYYYYY
YY
Y
17
18
TOPOGRAFIA PRODUTO
YYYYYYYYYYYYYYY YYYYYYYYY
YYYYYYYYYYYY XXXXXXXXXXXX
SSSSSSSSSSSS
GGGGGGGGG
RRRRRRRR
19 20
78
21
22
CONCORRÊNCIA CONCORRÊNCIA
DIRETA LOCAL INDIRETA REGIÃO
CUIDADOS PRELIMINARES
PREÇOS
Necessário pensar numa adequação de preços ao momento da
oferta de volume de terrenos nesse mercado retro analisado.
ANÁLISE CRITICA
FATOS RELEVANTES XXXXXXXXXXXXXXXXXXYYYYYYYYYYYYY
YYYYYYYYYYYYYYYYYYXXXXXXXXXXX
YYYYYYYYYYYYYYYYYY
29 30
80
A COMUNICAÇÃO VISUAL
XXXXX
XXXXX
VISÃO CONCLUSIVA
XXXX VISÃO CONCLUSIVA
XXXX
XXXX
XXXX
31 32
33 34
81
ANEXO 3:
RELATÓRIOS
RELATÓRIO DE CHECAGEM
NOME DO EMPREENDIMENTO
• DOCUMENTAÇÃO:
1)
2)
3)
• EQUIPAMENTOS DE APOIO:
1)
2)
82
2)
• PROFISSIONAIS:
1)
2)
3)
OBRAS INFRA-ESTRUTURA
CAMPANHA E MÍDIA