Três Fundos Imobiliários para investir

em 2022
Por Caio Araujo, analista de investimento da Empiricus, especializado em Fundos Imobiliários

Caro leitor,

Os fundos imobiliários são, hoje, uma das classes de ativos mais atraentes para o investidor
pessoa física, pois além da diversificação, ainda contam com vantagens tributárias e
possibilidade de ganhos periódicos.

Apesar do atual cenário de alta de juros ser um vilão particular do setor, há uma categoria
específica de FIIs que têm a rentabilidade atrelada a indexadores que se alimentam tanto da
inflação mais salgada quanto do ciclo de aperto nos juros, proporcionando retornos
interessantes para seus investidores.

Trata-se dos fundos de papel, que investem em títulos de renda fixa relacionados ao mercado
imobiliário, podem ser até beneficiados pela Selic crescente. Isso porque a rentabilidade dessa
categoria de fundos está normalmente atrelada a indexadores que se alimentam do momento
um tanto quanto caótico, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) e o
Certificado de Depósito Interbancário (CDI).

A seguir, compartilho com você os fundos recomendados para os assinantes da minha série na
Empiricus, o Renda Imobiliária. Além de conhecer o FII de papel, também apresento mais dois
fundos imobiliários de diferentes categorias que não podem ficar de fora do seu portfólio em
2022.

Boa leitura!

RBR Rendimento High Grade (RBRR11)

O RBR Rendimento High Grade (RBRR11), fundo de recebíveis imobiliários gerido pela RBR
Asset, teve seu início em maio de 2018. O FII busca geração de renda e ganho de capital
através da aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), sejam eles indexados
ao CDI ou a índices de inflação.

Abaixo estão as principais características do fundo:

Administrador RBR Asset

Patrimônio líquido (R$ milhões) R$ 1.010,53

Quantidade de cotas (milhares) 10.362,30

Preço de tela (R$/por cota) R$ 101,16

Valor de mercado (R$ bilhão) R$ 1,05

Liquidez (R$ mil) R$ 3.805,13

Último provento (R$/cota) R$ 1,10

Yield anualizado 13,1%

Quantidade de cotistas 90.012

Representação no Ifix (%) 1,0%

Tipo de gestão Ativa

Taxa de administração 1% a.a. sobre o patrimônio líquido

O RBRR11 possui uma carteira de CRIs diversificada em 39 ativos, sendo 97% deles high
grade (baixo risco de crédito), com classificação maior ou igual a “A” — interessante mencionar
que o fundo tem apresentado um aumento neste tipo de operação nos últimos meses, em meio
ao cenário de incertezas que estamos enfrentando.

A gestão é bem criteriosa na seleção dos investimentos, buscando ofertas destinadas a

investidores qualificados e com preferência por emissões ancoradas pela própria RBR — que
compõem 81% dos ativos. Ao originar as operações, a gestora consegue estruturar
mecanismos para proteger o portfólio de pré-pagamentos e inadimplências, além de ter maior
conhecimento sobre o devedor.

A duration média da carteira é de 4,1 anos e o “loan to value” (LTV) médio é de 65%, valor que
não nos preocupa, podendo ser traduzido da seguinte forma: a cada R$ 65 que o fundo
“empresta” via CRIs, existem R$ 100 como garantias ou como valor de imóveis — também
podemos ler o número como uma razão de garantias, ou seja, as garantias são, em média,
1,54 vez maiores do que os montantes emprestados nos CRIs.

Atualmente, seu portfólio de recebíveis se encontra com as seguintes características.

 Fontes: Empiricus e RBR

De acordo com os dados apresentados acima, notamos uma maior exposição ao IPCA, que
representa 45% dos CRIs, mas também encontramos uma boa parcela atrelada ao CDI (39%
da carteira) — em média, estamos tratando de taxas CDI + 2,5% e IPCA + 6,3% ao ano.

Inclusive, a gestão tem realizado movimentos estratégicos na carteira, caracterizada pela

gestão ativa de CRIs no mercado secundário (compra e venda de títulos). Inclusive, a RBR
recentemente disponibilizou um canal de acesso ao varejo para a negociação de papéis.
O fundo tem apresentado um aumento em seus pagamentos, distribuindo R$ 1,10 por cota no
último mês, o que confere um yield de 13% no preço atual.

Tendo em vista as novas perspectivas de inflação e juros para o curto prazo e as últimas
sinalizações do Comitê de Política Monetária (Copom), estimamos que o RBRR11 continue
como uma fonte importante de renda para a carteira, especialmente por conta do seu portfólio
de qualidade e bem equilibrado entre indexadores.

Com alta acumulada de 5,59% no ano e um dividend yield acumulado de 10,6% nos últimos 12
meses, o RBRR11 segue como posição importante em nossa Carteira de Renda e ótima opção
para quem está iniciando sua trajetória em FIIs.

Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)

Fundado em 1999, o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) é um fundo de lajes corporativas
administrado pela Rio Bravo Investimentos. Dando início a suas negociações em dezembro de
2003, seu objetivo é auferir ganhos através de locações e gestão patrimonial de imóveis de
natureza comercial em centros urbanos.

Abaixo, resumimos as principais características do fundo:

Administrador Rio Bravo Investimentos

Patrimônio líquido (R$ milhões) R$ 724,45

Quantidade de cotas (milhares) 3.690,70

Preço de tela (R$/por cota) R$ 123,17

Valor de mercado (R$ milhões) R$ 454,58

Liquidez (R$ mil) R$ 813,54

Último provento (R$/cota) R$ 0,55

Yield anualizado 5,4%

Quantidade de cotistas 29.681

Representação no Ifix (%) 0,4%

Vacância (%) 26,9%

Tipo de gestão Ativa

Taxa de administração 0,7% a.a. sobre o valor de mercado

O portfólio do RCRB11 consiste em nove ativos localizados nas cidades de São Paulo e Rio de
Janeiro, sendo que 93,5% da sua área bruta locável (ABL) está concentrada na capital paulista,
conforme podemos checar abaixo, e apenas 6,5% ficam na fluminense.
 Fontes: Empiricus e Rio Bravo

Nota-se que 80,1% dos imóveis se encontram nas regiões da Paulista, Faria Lima e Vila
Olímpia, mais óbvias e com taxas de ocupação historicamente mais elevadas do que no
restante da cidade, principalmente quando analisamos edifícios classificados como A+.

Vale comentar que a maior exposição do FII se encontra na região da Paulista, que representa
38% da ABL total. Em nossa visão, trata-se de uma área que leva vantagem por sua
localização central na cidade e pela alta infraestrutura logística — aliás, o fácil acesso é um dos
pontos importantes para minimizar o impacto do home office no ambiente corporativo. Por mais
que o fundo tenha acumulado queda de 10,25% no ano, sua performance operacional tem
melhorado a cada mês.

Recentemente, o FII finalizou o retrofit do edifício Bravo Paulista, que se situa a uma quadra de
distância da Avenida Paulista e possui ligação com um edifício vizinho que facilita o acesso
pela avenida. Neste caso, acreditamos que a gestão não encontrará grandes dificuldades em
diminuir a vacância do ativo, tendo já realizado uma locação pouco tempo após a sua entrega.

Além disso, nos últimos dois meses, o RCRB11 anunciou outras duas locações, sendo uma
delas no Internacional Rio, localizado na cidade do Rio de Janeiro, zerando a vacância da sua
participação no ativo. Essa ocupação em especial nos trouxe uma maior tranquilidade, tendo
em vista que o segmento de lajes corporativas da região exige maior atenção.
Apesar de contarem com prazos de carência, as locações são favoráveis ao combate da
vacância do fundo, que saiu de 34,4% em janeiro para 26,9% em março.

Outro ponto que vemos com bons olhos é o processo de reciclagem do portfólio do fundo. Em
resumo, a gestão tem como foco aumentar a sua participação em prédios inteiros ou
percentuais relevantes.

No ano passado, esse processo foi responsável por distribuições de rendimentos

extraordinárias aos cotistas, que se encerraram em dezembro.

Após a distribuição total do lucro das negociações, seus proventos caíram para R$ 0,55 por
cota (yield anualizado de 5,4%), em linha com o resultado operacional do fundo. Em nossa
visão, este foi o principal fator que motivou a queda das cotas desde o início do ano.

Sabemos que essa distribuição é reflexo da elevada taxa de vacância do fundo e, conforme
mencionamos anteriormente, seu contexto operacional tem se aprimorado a cada dia. Em
função das carências, as últimas locações não geraram efeito nos rendimentos, mas
esperamos uma recuperação importante a partir do segundo semestre.

Sem contar que o RCRB11 possui um portfólio com localizações privilegiadas e se trata de um
dos fundos com melhor posicionamento para capturar a retomada do segmento ao longo do
ano.

Por fim, é importante salientar que as cotas do RCRB11 se encontram com um desconto de
37,4% em relação ao seu valor patrimonial, estando bem acima da média do segmento, o que
gera uma boa oportunidade de compra. Em nosso modelo, estimamos um potencial de
valorização na casa de 23%, aliado a um yield normalizado próximo de 7,6% considerando a
cota atual.

HSI Logística (HSLG11)

Integrante da nossa Carteira de Renda desde o IPO em dezembro de 2020, o HSI Logística
(HSLG11) é gerido pela Hemisfério Sul Investimentos (HSI) e administrado pela BRL Trust. O
fundo tem como objetivos a obtenção de renda e ganho de capital mediante o investimento no
segmento logístico.

Abaixo estão as principais características do fundo:

Administrador BRL Trust

Patrimônio líquido (R$ milhões) R$ 1.404,98

Quantidade de cotas (milhares) 12.660,06

Preço de tela (R$/por cota) R$ 87,36

Valor de mercado (R$ bilhão) R$ 1,11

Liquidez (R$ mil) R$ 704,25

Último provento (R$/cota) R$ 0,63

Yield anualizado 8,7%

Quantidade de cotistas 18.730

Representação no Ifix (%) 1,1%

Vacância física (%) 1,1%

Vacância financeira (%) 0%

Tipo de gestão Ativa

Taxa de administração 0,85% a.a. sobre o valor de mercado

O HSLG11 possui uma carteira composta por quatro imóveis, que somam uma ABL total de
390,6 mil metros quadrados localizada nas regiões Sul e Sudeste do Brasil.
 Fontes: Empiricus e HSI

Conforme já exposto em conteúdos anteriores, todos os ativos do HSLG11 se encontram

dentro do raio de 35 quilômetros de suas respectivas capitais, o que contribui para as
operações de last-mile do setor logístico. Ademais, o fundo possui participação integral em
todos os galpões, o que permite maior autonomia da gestão para realizar eventuais mudanças
na carteira.

Vale citar que a vacância do fundo caiu para 1,1% devido às últimas locações, em especial no
ativo Itapevi (SP), no qual houve a troca de um inquilino que apresentava problemas
financeiros por um com menor risco de crédito — tal movimento mostra o comprometimento da
gestão em manter a qualidade dos seus locatários e uma maior segurança para os cotistas.
Como ponto de atenção, devemos ficar de olho na modalidade das locações — com 89% dos
contratos na modalidade típica, o fundo carrega maior risco de diminuição da taxa de ocupação
no curto/médio prazo.

Apenas retomando, em outubro do ano passado a gestão realizou a venda do ativo Santo
André (SP) pelo valor de R$ 77,79 milhões, gerando um lucro estimado para os próximos
quatro semestres de R$ 28,4 milhões, equivalente a R$ 2,25 por cota. O fundo já recebeu a
primeira parcela e sua última distribuição foi “turbinada” com o ganho de capital da operação.
Com o término das carências dos novos contratos de locação do ativo Itapevi, esperamos um
novo aumento nos rendimentos, com yield médio na casa de 9,2% para os próximos 12 meses.

Ademais, apesar de o HSLG11 possuir um portfólio mais concentrado que o restante da

indústria — o que o torna uma escolha um pouco mais arrojada —, nosso modelo resulta em
um potencial de valorização de 17% para o ativo, bem interessante para o nível de qualidade
da carteira.

Bons investimentos!

Um abraço,
Caio Araujo

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