Como calcular o ganho de capital e o imposto de renda na venda

de imóvel por pessoa física

Tribut ária
23/11/2021

Por Andre Felipe Paludet t o de Andrade

São frequent es os quest ionament os acerca do cálculo do ganho de capit al na venda de imóvel por
pessoa física. De fat o, sabe-se que, quant o mais ant iga é a dat a da aquisição do imóvel, t ant o mais
complexo parece ser o cálculo para apuração do impost o incident e sobre a operação.

O ganho de capit al na alienação de imóvel por pessoa física consist e, resumidament e, na diferença
posit iva ent re o valor da alienação do imóvel e o seu cust o de aquisição; esse valor é a base de
cálculo para a aplicação da alíquot a do impost o de renda na alienação do imóvel, que é de 15% para
ganhos at é R$ 5 milhões. Para ilust rar: se uma pessoa adquire um imóvel por R$ 100 mil e o vende por
R$ 250 mil, o ganho de capit al é de R$ 150 mil (diferença ent re o valor da venda e o valor da
aquisição); é sobre o ganho de capit al que se calcula o impost o de renda (R$ 150.000,00 x 15% = R$
22.500,00).

No caso dos bens imóveis vendidos por pessoas físicas, devem ser aplicadas as Leis Federais n.
7.713/1988 e n. 11.196/2005, que reduzem o cômput o do ganho de capit al para a apuração do
impost o, mediant e a aplicação de fórmulas que podem parecer algo complexas. Os redut ores são os
seguint es:

1) Para os imóveis adquiridos at é 1988, há um percent ual de redução fixo para o cômput o do ganho
de capit al, de acordo com a seguint e t abela (art igo 18, da Lei Federal n. 7.713/1988):

Ano de Aquisição ou Ano de Aquisição ou

Incorporação Percentual de Redução Percentual de Redução
Incorporação

At é 1969
100 1979 50

1970 95% 1980 45%

40%
1971 90% 1981

1972
85% 1982 35%

1973 30%
80% 1983

1974 75% 1984 25%

20%
1975 70% 1985

1976 65% 1986 15%

10%
1977 60% 1987

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 5%
1978 55% 1988
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2) Para os imóveis adquiridos ant es de 31/11/2005, exist e ainda um fat or de redução a ser calculado
OK
de acordo com o número de meses ent re a aquisição e a venda do imóvel, aplicável na seguint e Privacidade - Termos

fórmula: “FR = 1/1 0060 M1” onde “M1” corresponde ao número de meses ent re o mês da aquisição
 fórmula: FR 1/1,0060 M1 , onde M1 corresponde ao número de meses ent re o mês da aquisição
do imóvel e o de sua alienação. Observe-se que est e fat or redut or só pode ser calculado a part ir de
janeiro de 1996, ainda que o imóvel t enha sido adquirido ant es dessa dat a (art igo 40, §1º, I, e §2º, da
Lei Federal n. 11.196/2005).

3) Para os imóveis adquiridos após 01/12/2005, há out ro fat or de redução, considerando a fórmula
“FR = 1/1,0035 m2”, onde “m2” corresponde ao número de meses ent re o mês da aquisição do imóvel
e o de sua alienação (art igo 40, §1º, II, da Lei Federal n. 11.196/2005).

Anot e-se que os t rês fat ores de redução mencionados acima se acumulam; ou seja, se o imóvel foi
adquirido ant es de 1988, no moment o de sua alienação devem ser aplicados os fat ores redut ores
mencionados nos it ens “1”, “2” e “3” acima, e se foi adquirido ent re 1989 e 2005, deverão ser
aplicados os fat ores de redução dos it ens “2” e “3” (lembrando apenas que o fat or de redução
mencionado no it em “2” só pode ser calculado a part ir de janeiro de 1996).

Abaixo seguem alguns exemplos de cálculo, com o objet ivo de facilit ar a compreensão sobre o t ema.

Exemplo 1:

Levando em conta a aquisição de um imóvel em 1º de janeiro de 2012 pelo valor de R$ 100 mil, como
calcular o ganho de capital e o imposto de renda incidente sobre a venda deste imóvel em 1º de
novembro de 2021, pelo valor de R$ 250 mil, considerando, para fins didáticos, a inexistência de
possíveis isenções?

O ganho de capital originário, ou seja, sem a aplicação dos redutores corresponderia a R$ 150 mil
(valor da alienação – valor de aquisição).

Para o cálculo do fator de redução (“FR”), tendo em vista que a aquisição do imóvel se deu após
01/12/2005, deve incidir somente o FR previsto no artigo 40, §1º, II, da Lei Federal n. 11.196/2005,
devendo ser aplicada a fórmula “FR = 1/1,0035 m2”, onde “m2” corresponde ao número de meses
entre o mês da aquisição do imóvel e o de sua alienação, que, neste exemplo, equivale a 119.

Transportando os dados acima para a fórmula legal, temos a seguinte operação: FR = 1/1,0035119,
cuja solução seria FR = 1/1,5155415 | FR = 0,6598302.

O FR deve ser multiplicado pelo ganho de capital originário; o produto de tal multiplicação é o valor do
ganho de capital que deve ser considerado para a aplicação da alíquota do imposto de renda.

Ou seja, considerando a operação mencionada neste exemplo, deve ser feita a conta R$ 150.000,00 x
0,6598302, o que resulta R$98.974,53, sobre o qual é aplicável a alíquota de 15%, obtendo-se o
imposto a pagar de R$ 14.846,17.

Exemplo 2:

Levando em conta a aquisição de um imóvel em 1º de janeiro de 1980 pelo valor de R$ 100 mil, como
calcular o ganho de capital e o imposto de renda incidente sobre a venda deste imóvel em 1º de
novembro de 2021, pelo valor de R$ 250 mil, considerando, para fins didáticos, a inexistência de
possíveis isenções bem como a desnecessidade de conversão de moedas?

O ganho de capital originário, ou seja, sem a aplicação dos redutores corresponderia a R$ 150 mil
(valor da alienação – valor de aquisição).

Para o cálculo do fator de redução (FR), tendo em vista que a aquisição do imóvel se deu antes de
1988, devem incidir os FRs previstos no artigo 18, da Lei Federal 7.713/1988, e no artigo 40, §1º, I e II,
da Lei Federal n. 11.196/2005. Portanto, são três fórmulas a serem aplicadas sucessivamente, a saber:

1) sobre o ganho de capital originário (R$ 150 mil), o fator de redução da tabela do artigo 18, da Lei
Federal 7.713/1988, é 45%. Com a aplicação do FR, o ganho de capital seria reduzido para R$
82.500,00.

2) sobre o valor encontrado após a aplicação da primeira redução, aplicar o FR previsto no artigo 40,
§1º, I, da Lei Federal n. 11.196/2005, devendo ser considerada a fórmula “FR = 1/1,0060 M1”, onde
“M1” corresponde ao número de meses entre janeiro de 1996 e novembro de 2005, que, neste
exemplo, equivale a 119 meses. Desta forma, teríamos: FR = 1/1,0060119 | FR = 1/2,037791309 | FR =
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0,490727385. Multiplicando-se o FR ao ganho de capital encontrado no item anterior (R$ 82.500,00 x

0,490727385),
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Política de valor de R$ 40.485,01.

OK
3) Por fim,sobre o valor do ganho de capital encontrado após a segunda redução, aplicar o FR previsto
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no artigo 40, §1º, II, da Lei Federal n. 11.196/2005, devendo ser aplicada a fórmula “FR = 1/1,0035
 M1”, onde “M1” corresponde ao número de meses entre dezembro de 2005 e a data da alienação, que,
neste exemplo, corresponde a 192 meses. Desta forma, teríamos: FR = 1/1,0035192 | FR =
1/1,955853629| FR = 0,511285704. Multiplicando-se o FR ao ganho de capital encontrado no item
anterior (R$ 40.485,01 x 0,511285704), chega-se ao valor do ganho de capital a ser considerado para a
aplicação do imposto, que é de R$ 20.699,41.

Aplicando-se a alíquota de 15% ao ganho de capital de R$ 20.699,41, chega-se ao valor do imposto de

renda na operação, que é R$ 3.104,91.
Para sit uações mais complexas, na hipót ese do sist ema disponibilizado pela Receit a Federal não ser
suficient e para o cálculo, ou haver dúvida acerca da apuração do impost o, é recomendável a
formulação de uma consult a a um profissional especializado.

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