2 de Maio de 2019

Relatório VII_S2019 (38) – Gerir um

REIT/Fundo imobiliário/ sociedade de
investimento privados ArrowPlus (www.arrowplus.pt)

Caro leitor,

Como tenho vindo a falar do estado de mercados, gostaria agora de

capitalizar nisso e escrever um relatório que me parece muito valioso
para os que queiram começar a pensar no longo termo.

Ou pelo menos, nos que gostam de fazer planos ou planear o seu

portfólio.

Neste relatório mostro-lhe como eu geriria hoje um REIT (falamos de

um “market cap “de pelo menos 100 milhões) um fundo imobiliário
privado (“market cap “de pelo menos 5 a 10 milhões) ou uma
sociedade de investimento privados (100 mil a 5 milhões).

Duas notas:

- Não é a minha ambição ser gestor de um REIT ou fundo de

investimento. Eventualmente um dia no futuro a Arrow poderá criar
uma plataforma parecida, não digo que não, mas a minha carreira e a
minha vida seriam muito menos interessantes se me tornasse um
gestor de uma sociedade dessas.

- O que lhe vou mostrar é meramente baseado em opinião e

experiência. Por isso, pode perfeitamente ter uma opinião muito
diferente (já que a experiência é sempre inegavelmente diferente – sem
que com isso seja melhor ou pior). Assim, como em todos os relatórios,
não deve fazer algo porque “o Artur disse”. ;-)
Vamos lá então. O mais interessante para os leitores é claramente a
gestão de uma sociedade de investimento privada, porque é o caso
mais próximo com a maioria dos nossos leitores.

Depois disso, explico algumas coisas que seriam importantes a uma

escala diferente (fundo ou REIT), com as devidas considerações de
“market cap”.

Filosofia
A filosofia da minha gestão é muito simples, porque é isto que planeio
fazer a longo termo, depois de atingir 200 fracções de arrendamento
(altura em que já terei uma escala diferente).

Primeiro, comprar bem. Isto é o essencial no investimento imobiliário,

como sabe, e tal só se consegue com métodos como os que eu falo. É
claro que numa sociedade mais “micro” (100 mil a 5 milhões), onde
além de gestor deverá tomar outros papeis , é necessário haver uma
estrutura montada para conseguir excelentes negócios com a
regularidade pretendida.

Segundo, comprar em mercados corrigidos durante os ciclos

económicos em alta. Isto é aquilo que tenho vindo a dizer nos últimos 2
anos: estamos num ciclo económico em super-alta, os grandes
mercados estão altamente sobrevalorizados, por isso vamo-nos manter
na terceira vaga, em mercdos mais pequenos, que a recuperação
económica não inflou e a bolha não chegou.

Mas se fosse hoje gestor de um fundo de pelo menos 5 milhões, já

estaria há quase 12 meses a guardar dinheiro para “atacar” o mercado,
assim que a próxima crise chegasse! É que aí, os mercados de Lisboa e
Porto vão ser muito atractivos (tanto para yield como para vender em
alta).
Já agora, para os mais técnicos: o montante a guardar nestes momentos
de “alta” é o máximo para que o portfólio tenha retornos de 10% ao
ano para accionistas, se os houver!

Terceiro, comprar em mercados explosivos durante os ciclos

económicos em baixa.

Ou seja, o dinheiro guardado num ciclo em alta valerá 5x mais quando

o ciclo inverte... é que aí é quase como roubar imóveis de forma legal...

Lembrar sempre que há excepções para tudo, nada aqui deve ser visto
como dogma.

Agora o outro lado:

- Como gerir o arrendamento dos imóveis?

Estrutura privada vs parcerias. Com a concentração, a estrutura

própria é mais lucrativa. Com diversificação não há forma de
contornar as parcerias com imobiliárias e gestores de portfólios locais.

- Como distribuir por classes?

Residencial 75% e comercial 25%, a olho. No entanto, num modelo

altamente alavancado o comercial pode ser mais alto (exige estar num
sector muito competitivo, onde os clientes têm muitas vezes mais
poder financeiro que o fundo). Com capitais próprios até uma escala
alta, o residencial é na minha opinião, regra geral, melhor.

- Vendas? Sim ou não? E se sim, quando?

Depende dos accionistas. Sou o maioritário? Ou a maioria do capital

está distribuida por mim e um conjunto peqeueno de pessoas com o
mesmo ideal que eu? Então não vendo.

Caso contrário, sou forçado. A maior parte dos accionistas de um

fundo quer retornos no curto prazo, não no longo prazo. A maioria
deles não lê (possivelmente por falta de tempo) as cartas anuais, com
as estratégias do fundo. E assim sucessivamente. Um fundo com
histórico de 10% teria sempre capital. Este é um problema actualmente.
Muitos fundos (estou a falar fundos lá fora, a minha opinião sobre os
fundos portugueses já a conhece) erram neste ponto porque não
conseguem manter uma base de accionistas que tenham a destreza de
seguir o fundo por uma década. Especialmente quando os retornos dão
3% e o mercado dá mais do dobro...

Mercados hoje
Desde há muito tempo que tenho vindo a fazer referência à
sobrevalorização de mercados em Portugal.

Como os dados parecem querer mostrar (ver relatórios 36 e 37), esta

sobrevalorizão tem vindo a ser levemente corrigida (em análise pura
nos Estados Unidos chamariam a isto “artificialmente prolongada”).

Porém, a minha opinião é que temos hoje ainda sobrevalorização

brutal em Lisboa e Porto (de forma simples, duvido que alguém
consiga comprar imóveis com 10-15% de yield de forma sustentada
nestes mercados), mercados mediamente sobrevalorizados e mercados
normalizados/corrigidos.

Ora fosse eu gestor de uma sociedade grande, como digo atrás, estaria
a colocar de lado capital ao máximo (desde que mantivesse o retorno
do fundo acima da média).

Com escala, lá se vai o retorno. É quase impossível manter o retorno a

10%-15% ao mesmo tempo que se guarda dinheiro para a inversão do
ciclo. Isto se falarmos de um fundo de 5 ou 10 milhões (até lá é
perfeitamente possível).

Ora isto depende do tamanho do fundo a gerir.

Alavancagem
Falar de investimento imobiliário “a sério” sem falar de alavangem é
impossível.

Como sabe, eu tenho vindo a analisar REITs.

Nos REITs, há algumas coisas importantes a avaliar, como:´

1. os FFOs (“funds from operations”)

2. a dívida total
3. a equidade total
4. a maturidade da dívida

etc, etc, etc.

Ora numa sociedade de investimento, é fundamental considerar a

dívida e estruturar de forma optimizada a posição da sociedade para
poder 1) ter o máximo de financiamento possível, caso se queira e 2) ter
um financiamento sustentável (ou seja, com baixíssimas probabilidades
de entrar em default).

Essencialmente é necessário agarrar um mercado central, com FFOs

altos. É por isso que um fundo com 75% dos lucros como FFO é uma
pérola!

Seria essa a minha estratégia: ter um mercado core, central, onde

colocava 75% do capital (esperando que o FFO fossem 75% dos lucros).
O resto era “cash” líquido no banco para a recessão seguinte (a
acreditar que estava perto) e imobiliário de outros sectores, para
diversificação e estratégia de acesso a capital.

A minha ideia foi mostrar-lhe como eu geriria um fundo, para daí tirar
ideias. Seja cuidadoso e prudente na gestão do seu dinheiro. E note que
o que lhe passei foram perspectivas genéricas. Pense se fazem sentido
no seu caso e adapte-as ao seu perfil!
Tem dúvidas? Coloque abaixo. Tem dicas para o tema de um dos
relatório seguintes? Deixe abaixo.

Um abraço,

(*) A reprodução indevida, não autorizada, deste relatório ou de qualquer parte

dele sujeitará o infrator a multa de até 3 mil vezes o valor do relatório, à apreensão
das cópias ilegais, à responsabilidade reparatória civil e persecução criminal, nos
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