FACULDADE DE CIÊNCIAS AGRÁRIAS DE MARABÁ – FCAM

DISCIPLINA: AVALIAÇÃO E PERÍCIAS RURAIS

PROF. SIMONE S. NOGUEIRA
TURMA: AGRONOMIA 2018
RESUMO 2
DISCENTE: REBECA FREITAS DE CASTRO QUEIROZ

TEXTO: Avaliação de imóveis rurais e sua importância na constituição de garantias em

operações de crédito bancário1

Introdução
Os períodos de crise justificam o fato de que as Instituições Financeiras (IFs) terem se tornado
restritivas quanto à concessão de crédito. A avaliação dos clientes são mais minuciosas para
garantir que, havendo inadimplento, o credor fará o resarcimento do valor. Em se tratando de
crédito rural como os custos de implantação ou investimentos são elevados, é comum que
quem solicita o crédito sujeite grande parte da sua propriedade ou tota ela para grantir o
financiamento.
Segundo Cavalcanti (2016), os meios de garantia buscam gerar um comprometimento pessoal
e patrimonial por parte de quem solicita o crédito. A hipoteca de imóveis é uma das formas de
garantia e, Costa (2013) afirma que por meio dela “o credor obtêm a preferência de ter a
satisfação do seu crédito resguardada” se houver inadimplência. As benfeitorias também estão
inclusas nela.
Garantias em excesso são exigidas pelos credores, o que prejudica os produtores que, por sua
vez, têm oferecido a totalidade do seu imóvel numa tentativa de crédito, sendo impossível
usá-lo em sucessivas solicitações. Autores defendem a redução da garantia hipotecária para
que havendo dividas, a hipoteca não recaia sobre todo o imóvel.
É necessário que a avaliação de imóveis seja precisa, entretanto muitas delas são realizadas
por profissionais sem atribuição para tal, contribuindo para o aumento no risco de crédito e
dificultando a execução das hipotecas. O avaliador rural necessita de grande conhecimento de
economia, mercado de commodities, conservação de soloe meio ambiente, tendencia de valor
de terras, recursos hidrícos, e aspectos inerentes ao financiamento rural (LIMA, 2005). O
profissional deve ter a capacidade de entender o que influencia no valor do imóvel e
relacionar isso com a propriedade.
A ABNT 14.653-1 de 2001, define o valor de mercado de um imóvel como sendo a “quantia
mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientementeum bem, numa data de
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Ricardo Rodrigues Silva – ricardors.agr@gmail.com Auditoria, Avaliações e Perícias de Engenharia Instituto
de Pós-Graduação – IPOG Porto Alegre, RS, 15 de outubro de 2016
referência, dentro das condições do mercado vigente”. A oferta e a demanda são vistas como
justificativas dos valores finais de uma avaliação (GRIPP JR, 2006). Os bancos também
determinam a liquidação forçada, que considera fatores como a situação de mercado e
concorrência, podendo ser possivel a recuperaçao do capital se houver inadimplência.
De acordo com o Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) em seu art. 4º, o imóvel rural trata-se do
“prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à
exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de
valorização, quer através de iniciativa privada”. De acordo com Gripp Jr (2006), os bens
deveriam ser avaliados em R$/m2.

Métodos de Avaliação dos Bens Imóveis

De acordo com Deslandes (2002), para escolha do métoto leva-se em consideração a natureza
do bem, sendo métodos diretos e indiretos.
Método Comparativo de Dados do Mercado
É o procedimento avaliativo mais utilizado por profissionais com eficiência e fácil aplicação,
sendo usado para determinar o valor da terra nua, semoventes e benfeitorias. De acordo com
Deslandes (2002), se determina o valor de mercado através da comparação direta de outros
imóveis semelhantes ao que se está avaliando. Para isso são realizadas vitias técnicas,
entrevistas, consultas a anúncios de jornais ou revistas, entre outros.
Para que este método seja aplicado é necessário a coleta de amostras do mercado imobiliário
da região em que se situa a propriedade, analisando a compra e venda de fazendas e qunato
mais precisas forem as descrições das amostras, menor será a margem de erro quando se fizer
uso da estatística (LIMA, 2005).
Tendo sido coletados os dados, ponderam-se os atributos e características dos valores das
propriedades da região por inferência estatística ou homogeneização, que é o procedimento
técnico para aproximar as características das amostras, para um padrão semelhante ao da
avaliada, ou seja, comparando. Assim, do valor total pesquisado são subtraídos os valores
referentes às benfeitorias reprodutivas ou não-reprodutivas, para obter o valor da terra nua.
Em seguida, se homogeneiza os valores unitários, e posteriormente eliminam as amostras
discrepantes da média se esta houver sido gerada.
Fator Elasticidade da Oferta (ou Fator Oferta)
É referente à diferença enre o valor de oferta (venda) de um imóvel que foi anunciado e o
valor que de fato foi transacionado, a elasticidade na negociação.
Fator de Capacidade de Uso da Terra
De acordo com Lima (2005), o engenheiro avaliador precisa ter conhecimentos técnicos e
analisar características físicas importantes para determinar o valor do imóvel. Há importantes
diferenças regionais de tipos de solo e denominações, dificultando uma precisãao na
qualificação de tal atributo. Por isso, concluiram que é adequado utilizar a classificação por
classes de capacidade de uso (LIMA, 2005).
O valor da terra está associado à sua capacidade de produzir renda, seu potencial produtivo
(Deslandes, 2002). Usa-se o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da
Terra – ETA – Brasil/Estados Unidos, 1971, que em sua III aproximação estabelece as
diferenças entre as 8 Classes de Solos, com relação à sua Capacidade de Uso (DESLANDES,
2002), sendo o Grupo A – Terras Cultiváveis; Grupo B – Teras Cultiváveis apenas em casos
especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas em geral a pastagens ou
reflorestamento; e o Grupo C - Terras impróprias para vegetação produtivas e próprias para
proteção da fauna silvestre, para recreação ou para armazenamento de água.
Fator de Acesso/Localização
Esse fator é usado para comparar e corrigir discrepâncias nos diferentes acessos aos imóveis,
tendo em vista que no meio rural o avaliador se depara com diferentes acessos às
propriedades, e estas em relação aos polos da região. Para isso se consideram os tipos de
estradas, obstáculos naturais, temporários ou perenes (DESLANDES, 2002).
Índices Agronômicos (Nota Agronômica)
Após determinado o valor de uma CLASSE e SITUAÇÃO de solo, por meio de uma simples
multiplicação pode-se encontrar os valores das demais categorias de solos (LIMA, 2005).
Método de Custo
Este é utilizado para avaliar benfeitorias não reprodutivas, e pode ser através de orçamentos
analíticos, cadernos de preços ou planilhas de custos específicos para mercados rurais (NBR
14.653-3, 2004). Calcula-se através do custo unitário por m 2 x depreciação física e funcional
(LIMA, 2014). Esta NBR classifica três custos: o de produção, de reedição e o de
substituição.
Método da Renda
Este é utilizado para identificar o valor de um bem, baseado na capitalização presente na
renda líquida prevista, e também determina o valor de culturas perenes. A maior dificuldade é
na fixação de taxas a serem consideradas, que afetam no valor final procurado (GRIPP JR,
2006).
Método Evolutivo
Identifica o valor do bem por somatório das parcelas que o compõem.
Método Involutivo
O valor do bem é identificado de acordo com seu aproveitamento eficiente, conforme o
modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica.
Aplicando os Métodos de Avaliação
As avaliações de imóveis rurais se fazem necessárias para que um imóvel seja
comercializado, também na sua desapropriação, indenizações, cálculos de arrendamentos,
perícias judiciais e cobrança de impostos.
Exemplo Prático de Avaliação de Imóvel Rural
Para que o trabalho possua validade legal deverá ser entregue um Laudo de Avaliação para a
instituição financeira seguindo rigorosamente o que preconizam as Normas Técnicas ABNT
NBR 14.653-1: 2001 e 14.653-3: 2004.
Metodologia para avaliação:
Da terra: foi usado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, sendo realizado o
tratamento por fatore na amostra visando homogeneizar os imóveis em oferta da região;
Das benfeitorias: avaliação realizadas pelo método de custo de Reedição, que determina o
valor unitário da contrução, por orçamento e planilhas de cadernos de preços;
Do imóvel: avaliado pelo método Evolutivo, preconizando a avaliação de cada item que
compõe o valor do imóvel.
Conclusão
O campo de avaliação de imóveis rurais é amplo, possui muitas aplicações e necessita de
profissionais especialistas no tema. Observa-se que mesmo nas instituições financeiras, local
onde é recorrente o uso da avaliação para diversos fins como a constituição de garantia, são
raros os profissionais especialistas neste ramo, principalmente tratando-se de imóveis rurais.
Avaliações mal elaboradas podem levar a vários incovenientes, aumentar os riscos e acarretar
em grandes perdas financeiras, tanto para os bancos como também para os proprietários dos
bens.
Avaliar se faz importantes para a correta indenização, desapropriação, levantamento
patrimonial, cálculos de impostos, partilhas de heranças e outras já comentadas, portanto fica
evidente sua relevância. Entretanto, observa-se uma escassez de trabalhos que aliam a parte
técnica da engenharia de avaliações com o universo das instituições bancárias. Estudos estes
que dimensionem as reais discrepâncias e diferenças entre valores de mercado dos bens com
os valores ofertados em garantia.
O objetivo de apresentar os métodos mais utilizados na avaliação de propriedades rurais, com
foco no Método Comparativo de Dados de Mercado, foi alcançado. Todavia é se faz
necessário a execução de trabalhos que abordem a importância das avaliações de bens móveis
e imóveis nas instituições financeiras e também estudos que levantem e dimensionem a
problemática exposta neste artigo referente à constituição de garantias para avaliar o impacto
econômico que pode gerar.

REFERÊNCIAS
ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação
de bens – Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, 2001.
ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-3: Avaliação
de bens - Imóveis Rurais. Rio de Janeiro, 2004.
CAVALCANTI, Cid Roberto Aguiar. Garantias do Sistema Financeiro Nacional.
COSTA, Leandro Marmo Carneiro. A Redução da Hipoteca nas Operações de Crédito Rural.
In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XVI, n. 119, 2013.
DESLANDES, Cristiano Augusto. Avaliação de Imóveis Rurais. Viçosa: Aprenda Fácil,
2002.
GRIPP JR, Joel. CONGRESSO BRASILEIRO DE CADASTRO TÉCNICO
MULTINFINALITÁRIO, UFSC, Florianópolis, Avaliação de Imóveis Rurais, 2006.
LIMA, Marcelo Rossi de Camargo. Avaliação de Propriedades Rurais, IBAPE-SC. Apostila
do curso. Florianópolis, 2014.
LIMA, Marcelo Rossi de Camargo. Avaliação de Propriedades Rurais: Manual básico. São
Paulo: Universitária de Direito, 2005.
SILVA, Ricardo Rodrigues. Avaliação de imóveis rurais e sua importância na
constituição de garantias em operações de crédito bancário. ISSN 2179-5568 - Revista
Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017 Julho/2017. 19p.