23/04/23, 15:30 Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo: 1646/08.4TJLSB.L1-2
Relator: JORGE LEAL
Descritores: CONTRATO-PROMESSA
EMPRÉSTIMO BANCÁRIO
CONDIÇÃO RESOLUTIVA
RESTITUIÇÃO DO SINAL
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 26/02/2015
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Texto Parcial: N
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: SUMÁRIO (do relator)
I. Verificada a condição resolutiva do contrato-promessa acordada
entre as partes (não obtenção de empréstimo bancário pela
promitente-compradora), o contrato- promessa extingue-se,
devendo os promitentes vendedores restituir à contraparte o sinal
prestado.
II. A tal não obsta a circunstância de à data da verificação da
condição resolutiva a promitente-compradora se encontrar em
mora, por ter já decorrido o prazo estipulado no contrato-
promessa para a celebração da escritura definitiva.
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa
RELATÓRIO
Em 16.7.2008 Florence (…) intentou nos Juízos Cíveis de Lisboa
ação declarativa de condenação, com processo sumário, contra
Sérgio (…) e Patrícia (…).
A A. alegou que em 19.11.2007 celebrou com os RR. um contrato-
promessa de compra e venda mediante o qual os RR. prometeram
vender-lhe uma determinada fração autónoma, pelo preço de € 152
500,00. No contrato ficou consignado que o mesmo seria
automaticamente resolvido se a promitente-compradora, a ora A.,
não obtivesse o empréstimo bancário pedido, devendo então ser
restituído em singelo o sinal prestado. Ora, a A. não logrou obter o
aludido empréstimo, pelo que comunicou aos ora RR., por carta
datada de 27.02.2008, a resolução do contrato-promessa,
reclamando a restituição do sinal que prestara, no valor de € 7
625,00. Porém, até ao momento os RR. não procederam à
pretendida restituição do sinal.
A A. terminou pedindo que fosse declarada a resolução do
contrato-promessa de compra e venda sub judice, à data de
27.02.2008; subsidiariamente, pediu que fosse declarado nulo e sem
nenhum efeito o aludido contrato-promessa, por omissão de
formalidades essenciais (reconhecimento presencial da assinatura
dos contraentes e certificação da existência da respetiva licença de
utilização); sempre com a condenação dos RR. na restituição à A.
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da quantia de € 7 625,00, acrescida de juros de mora que,

calculados à taxa de 4%, se vencessem desde 27.02.2008 até integral
pagamento.
Os RR. contestaram e deduziram reconvenção. Negaram que a A.
não tivesse obtido o empréstimo bancário de que carecia,
rejeitaram a arguição de nulidade do contrato-promessa
(suscitando a existência de abuso de direito) e alegaram prejuízos
que terão sofrido em consequência da não celebração do contrato
de compra e venda prometido. Concluíram pela improcedência da
ação, por não provada, e sua consequente absolvição do pedido; em
reconvenção, pediram que fosse declarado o incumprimento do
contrato pela A. e o sinal perdido a favor dos RR. e,
subsidiariamente, para o caso de se julgar o contrato nulo, se
condenasse a A. a indemnizar os RR. pelos prejuízos por estes
sofridos, a liquidar em execução de sentença.
A A. replicou, pugnando pela inexistência de abuso de direito e pela
improcedência da reconvenção e concluindo como na petição
inicial.
Em audiência preliminar proferiu-se saneador tabelar e selecionou-
se a matéria de facto assente e a matéria de facto controvertida.
Em 26.11.2012 realizou-se audiência de julgamento, que culminou
com a decisão sobre a matéria de facto.
Em 14.4.2014 foi proferida sentença, na qual se julgou a ação
procedente por provada e consequentemente condenou-se os RR.
nos termos peticionados e, julgando-se a reconvenção
improcedente, por não provada, dela se absolveu a A..
Os RR. apelaram da sentença, tendo apresentado motivação em
que formularam as seguintes conclusões:
A) A prova testemunhal (depoimentos das Testemunhas Sandra
Lopes e Sara Alves) conjugado com o doc. nº 2 junto com a P.I. a fls
…. obrigam a alteração da matéria de facto provada.
B) Obriga nomeadamente a alterar a resposta dada à Base 1ª que
em conformidade com aqueles elementos de prova deve ter a
seguinte formulação:
1ª “Provado apenas que o Banco Espírito Santo, entidade bancária
junto da qual a A. procedeu ao pedido de financiamento pelo valor
de € 150.000,00, aprovou um crédito à habitação de € 137.745,00
(cento e trinta e sete mil setecentos e quarenta e cinco euros)
correspondente a 90% do resultado da avaliação do imóvel.”
C) A Base 2ª deve ter a resposta de “Provado” porque foi alegado e
resulta de uma simples operação aritmética, conjugando todos os
dados disponíveis no processo.

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D) A Base 3ª deve também ter a resposta de “Provado” por

idênticos motivos: - simples cálculo aritmético.
E) Assentes estes factos que correspondem aos dados resultantes da
prova ter-se-á que fazer uma diferente análise da condição
resolutiva constante da Cláusula 9ª do Contrato.
F) A Cláusula significou para os Apelantes um pedido de
financiamento sujeito aos requisitos e critérios e concessão do
Crédito à Habitação impostos pela Instituição de Crédito.
G) Significou que a Apelada conhecia os requisitos e critérios do
Banco a que recorreu para se financiar.
H) A Cláusula não tinha um valor declarado para financiamento,
pelo que um Declaratário na posição dos RR apenas podia entender
que seria o montante necessário para pagar o remanescente do
preço.
I) De Acordo com as regras do Crédito à Habitação, o Banco
Espírito Santo concedeu à Apelada o valor de € 137.747,50 (cento e
trinta e sete mil setecentos e quarenta e sete euros e cinquenta
centavos).
J) Ou seja, concedeu o financiamento que dentro daqueles critérios,
lhe tinha sido pedido.
K) A condição prevista na Cláusula 9ª nº 2 do Contrato foi
verificada pelo que não havia lugar à resolução automática do
Contrato.
L) A resolução declarada pela Apelada não tem fundamento, pelo
que o comportamento daquela equivale ao incumprimento culposo
e definitivo do Contrato Promessa com perda do sinal entregue aos
Promitentes Vendedores.
M) Ao não decidir desta forma, a douta Decisão Recorrida violou
as regras do artº 442º, nº 2 do C.C.
Os apelantes terminaram pedindo que fosse dado provimento ao
recurso e consequentemente se revogasse a sentença e fosse
proferido acórdão que reconhecesse a procedência do pedido
reconvencional quanto ao sinal.
Não houve contra-alegações.
Foram colhidos os vistos legais.
FUNDAMENTAÇÃO
As questões que se suscitam neste recurso são as seguintes:
impugnação da matéria de facto; não verificação da condição
resolutiva do contrato-promessa de compra e venda.
Primeira questão (impugnação da matéria de facto)
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O tribunal a quo deu como provada a seguinte

Matéria de facto
A) Os R.R. são donos e legítimos proprietários da fracção
autónoma designada pela letra “E”, correspondente ao 2.º andar,
do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na
Rua (…), tornejando para a Travessa (…), em Lisboa, descrita na
3.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) e
inscrita na matriz predial da freguesia de (…), sob o artigo (…).
B) Em 19 de Novembro de 2007, A. e RR. celebraram um contrato
promessa de compra e venda da fracção autónoma identificada no
artigo precedente.
C) Nos termos do referido contrato, os R.R. prometeram vender à
A., e esta prometeu comprar, a fracção autónoma, livre de
quaisquer ónus ou encargos e pelo preço de € 152.500,00 (cento e
cinquenta e dois mil e quinhentos euros).
D) A título de sinal a A. entregou aos R.R., na data da assinatura do
mencionado contrato, o cheque n.º (…), sacado sob o Banco (…), no
valor de € 7.625,00 (sete mil seiscentos e vinte e cinco euros).
E) Consta da cláusula 9.ª do contrato que: “1 – a celebração do
contrato de compra e venda ora prometido fica dependente da
aprovação do empréstimo bancário pedido, na respectiva Instituição
Bancária, pela ora Segunda Outorgante. 2 – Caso o empréstimo,
referido no número anterior, não seja concedido, o presente contrato-
promessa de compra e venda considera-se automaticamente
resolvido, devendo os Primeiros Outorgantes entregar à Segunda
Outorgante, o sinal por esta prestado em singelo, não havendo lugar
a indemnização a qualquer das partes.”
F) O referido contrato promessa de compra e venda foi celebrado
sem o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitente
vendedores e compradora e sem a certificação notarial da
existência da respectiva licença.
G) Foi enviada uma carta registada com aviso de recepção datada
de 27 de Fevereiro de 2008, cujo teor se reproduz:
“Exmos. Senhores,
Solicitou-me a M/ Constituinte, a Exma. Senhora D. Florence (…),
de em seu nome e representação comunicar formalmente a V. Exas. a
resolução automática do Contrato Promessa de Compra e Venda
celebrado em 19 de Novembro de 2007 e relativo À fracção autónoma
designada de propriedade horizontal sito na Rua (…), tornejando
para a Travessa (…) , em Lisboa, descrita na 3.ª Conservatória do
Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) e inscrita na matriz predial da
freguesia de Santos-o-Velho sob o art. (…).

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A resolução contratual comunicada justifica-se com base no disposto

na Cláusula Nona do Contrato Promessa de Compra e Venda em
apreço, sendo consequência da não aprovação do empréstimo
bancário para aquisição pedido pela minha cliente junto da
respectiva Instituição Bancária.
Nesta conformidade, ao abrigo do disposto no n.º 2 da supra referida
Cláusula Nona, deverão V. Exas. devolver à minha cliente o sinal por
esta oportunamente prestado, em singelo, no montante de € 7.625,00
(sete mil seiscentos e vinte e cinco euros).
Para tanto, e tendo em vista a concretização da devolução do sinal em
singelo contratualmente prevista, aguardarei um contacto por parte
de V.Exas. com a maior brevidade possível.
Mantendo-me ao vosso dispor para qualquer esclarecimento
adicional, apresento a V. Exas. os meus melhores.”
H) Até à presente data os R.R. não devolveram à A. a quantia
recebida a título de sinal.
I) O prédio onde se situa a fracção fica na Rua das Madres, na zona
histórica da cidade e é pelo menos do século XIX.
J) O Contrato-Promessa do litígio foi feito com a intermediação da
Imobiliária “MORE SPACE”.
K) A mediadora imobiliária tratou de todas as formalidades
inerentes à celebração do contrato.
L) O Banco Espírito Santo, entidade bancária junto da qual a A.
procedeu ao pedido de financiamento pelo valor de € 150.000,00
(cento e cinquenta mil euros), não aprovou o referido crédito à
habitação.
M) Sendo os RR. um jovem casal e tendo-lhes nascido um filho,
puseram a casa onde residiam à venda para aquisição de outra
maior.
N) A A. visitou a casa, manifestou interesse pela aquisição, sempre
acompanhada pela Imobiliária, fez uma ficha de reserva com a
caução de €1.000,00, em 9-11-2007.
O) Os Réus encontraram uma outra casa situada na Rua de São
José, n.º (…), nas proximidades do atelier do R. marido, arquitecto
de profissão, que muito lhes agradou.
P) Tendo por isso outorgado um Contrato-Promessa de compra e
venda em 12 de Dezembro de 2007.
Q) Os RR. decidiram-se pela aquisição deste andar porque
esperavam concretizar a venda do contrato prometido nos autos.
R) Os RR pretendiam afectar ao pagamento do preço do andar que
iam adquirir o montante que iriam receber da venda do andar da
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Rua das Madres.

S) O andar identificado em A) tinha sido adquirido pelos RR. com
recurso ao crédito estando estes a amortizá-lo.
T) Os RR. sinalizaram a compra da casa referida em P) em €
22.500,00 (vinte e dois mil e quinhentos euros).
U) Na qualidade de Promitentes-Vendedores da casa dos autos, os
RR. obtiveram da Câmara Municipal de Lisboa o documento do
não exercício do direito de preferência.
V) Por via da aquisição da casa referida em P) os RR assumiram o
encargo inerente à amortização do empréstimo.
W) Os RR viram-se de um momento para o outro com dois
empréstimos para pagar.
X) O andar identificado em A) continuava à venda na data da
propositura da presente acção e foi vendido por € 137.500,00 em
09-07-2009.
O Direito
Pretendendo o recorrente impugnar a decisão relativa à matéria de
facto, deverá, nos termos do art.º 640.º do CPC, sob pena de
rejeição, especificar os concretos pontos de facto que considera
incorretamente julgados, os concretos meios probatórios,
constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada,
que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto
impugnados diversa da recorrida e a decisão que, no seu entender,
deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. Quando
os meios probatórios invocados como fundamento do erro na
apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao
recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva
parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se
funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição
dos excertos que considere relevantes (n.º 2 alínea a) do art.º 640.º
do CPC).
Os apelantes insurgem-se contra a resposta dada pelo tribunal a
quo aos artigos 1.º, 2.º e 3.º da base instrutória, que têm a seguinte
redação:
1.º -“O Banco Espírito Santo, entidade bancária junto da qual a A.
procedeu ao pedido de financiamento pelo valor de € 150 000,00
(cento e cinquenta mil euros), não aprovou o referido crédito à
habitação?”
2.º - “Para pagamento do preço do imóvel, a A. só necessitaria de €
144 875,00 (cento e quarenta e quatro mil oitocentos e setenta e cinco
euros)?”
3.º - “A casa foi avaliada pelo Banco em € 153 000,00?”
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O tribunal a quo deu o primeiro artigo da BI como provado e os

outros dois como não provados.
Os apelantes defendem que o 2.º e o 3.º artigo ficaram provados e,
quanto ao 1.º, se provou o seguinte:
“Provado apenas que o Banco Espírito Santo, entidade bancária
junto da qual a A. procedeu ao pedido de financiamento pelo valor de
€ 150.000,00, aprovou um crédito à habitação de € 137.745,00 (cento
e trinta e sete mil setecentos e quarenta e cinco euros) correspondente
a 90% do resultado da avaliação do imóvel.”
Para tal os apelantes apontam o depoimento das testemunhas
Sandra Lopes e Sara Alves e o teor do documento junto com a
petição inicial sob o n.º 2.
Vejamos.
As testemunhas Sandra (…) e Sara (…), respetivamente gerente do
balcão do BES onde a A. apresentou o pedido de empréstimo e
gestora de clientes que acompanhou o pedido da A. declararam, de
forma clara e segura, que numa primeira fase o pedido de
empréstimo formulado pela A., no valor de € 150 000,00, foi
aprovado, na medida em que se entendeu que a A. tinha condições
financeiras para o suportar, se bem que tenha sido necessário
garantir a participação de uns tios da A., como fiadores. Porém, a
concessão final do empréstimo, pelo valor pretendido, ficava
dependente da avaliação do prédio a adquirir, o qual, pelos
elementos dados pela A., estava inicialmente avaliado em € 170
000,00. A prática do banco era não financiar mais do que 90% do
valor da avaliação. Segundo as testemunhas, o prédio foi avaliado
num valor que correspondia tão só a 98% do empréstimo pedido,
pelo que, conforme consta na informação junta como doc. n.º 2 da
petição inicial, o banco apenas aceitava emprestar € 137 745,00. A
A. desistiu, porque não tinha condições para suportar a diferença
entre os € 150 000,00 pedidos e aquilo que o banco estava disposto a
financiar. A testemunha Sara referiu que além do preço da compra
a A. teria de suportar despesas com impostos e outras. Esta
testemunha Sara disse ter explicado à A., logo de início, que o
empréstimo não poderia ultrapassar 90% do valor da avaliação do
prédio. Só que nessa altura a avaliação estimada era de € 170
000,00. A testemunha informou a A. do valor da avaliação e,
consequentemente, que só emprestariam € 137 745,00, logo a seguir
a ter obtido essa informação, o que ocorreu em 12.2.2008.
Por sua vez as testemunhas Ana (…) e Frantz (…), amigos da A.,
que se nos afigurou terem deposto de forma isenta, apenas
declarando aquilo de que tinham conhecimento, disseram que a A.
precisava do empréstimo que solicitara, para pagar a casa que
pretendia adquirir. Declararam que para pagar o sinal para a casa
a A. pediu cerca de € 5 000,00 a familiares (aos pais, segundo a
testemunha Frantz).
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Destes depoimentos resulta que a A. efetivamente carecia de um

financiamento de € 150 000,00 para poder fazer face aos encargos
necessários à aquisição da casa prometida comprar. O banco
apenas lhe emprestava € 137 745,00 (doc. 2 junto com a p.i.), pelo
que a A. desistiu da dita operação financeira.
Face ao exposto, não vemos razão para alterar as respostas dadas
pelo tribunal a quo aos dois primeiros artigos da base instrutória.
No que concerne ao artigo 3.º da base instrutória, nenhum
elemento escrito foi junto aos autos e as testemunhas Sandra e Sara
não explicitaram o valor em concreto, acabando por nesta matéria
se suscitarem dúvidas, pois que a testemunha Sara disse que o valor
da avaliação correspondia a 98% do valor do empréstimo
inicialmente pedido, o que dá o valor de € 147 000,00, distinto do
quesitado.
Assim, sendo certo que este facto não tem relevância para o
desfecho do litígio, opta-se por manter a resposta negativa dada
pelo tribunal a quo.
Segunda questão (não verificação da condição resolutiva do
contrato-promessa de compra e venda)
Provou-se que pelo escrito documentado a fls 9 a 12 dos autos,
datado de 19.11.2007, os RR. prometeram vender à A. e esta
prometeu comprar-lhes uma fração autónoma, pelo preço de € 152
500,00, de que a A. entregou, a título de sinal e princípio de
pagamento, a quantia de € 7 265,00, devendo o restante ser pago no
ato da celebração do contrato definitivo de compra e venda.
Celebraram, pois, os respetivos outorgantes, um contrato-promessa
bilateral (art.º 410.º do Código Civil), o qual tinha por objeto a
compra e venda de um imóvel.
Os contratos regem-se pelo clausulado pelas partes, dentro dos
limites da lei (art.º 405.º do Código Civil).
Os contratos só podem extinguir-se por mútuo consentimento dos
contraentes ou nos casos admitidos na lei (n.º 1 do art.º 406.º do
Código Civil).
No caso de contrato-promessa, e se tiver sido prestado sinal, se a
obrigação não for cumprida por quem o recebeu, o outro
contraente pode, nomeadamente, resolver o contrato e exigir o sinal
em dobro (artigos 442.º n.º 2 e 801.º n.º 2 do Código Civil). Por sua
vez se o incumprimento provier do contraente que prestou o sinal,
a contraparte tem a faculdade de o fazer seu (n.º 2 do art.º 442.º do
CC), para além de resolver o contrato (n.º 2 do art.º 801.º do
Código Civil). Competirá ao devedor da prestação em falta provar
que a falta de cumprimento da obrigação não procede de culpa sua
(art.º 799.º n.º 1 do Código Civil). A obrigação considera-se não
cumprida, nomeadamente, quando o credor, em consequência da
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mora, perder o interesse que tinha na prestação ou esta não for

realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor
(art.º 808.º n.º 1 do Código Civil).
No contrato sub judice ficou estipulado que:
Cláusula 9.ª:
“1 – a celebração do contrato de compra e venda ora prometido fica
dependente da aprovação do empréstimo bancário pedido, na
respectiva Instituição Bancária, pela ora Segunda Outorgante. 2 –
Caso o empréstimo, referido no número anterior, não seja concedido,
o presente contrato-promessa de compra e venda considera-se
automaticamente resolvido, devendo os Primeiros Outorgantes
entregar à Segunda Outorgante, o sinal por esta prestado em singelo,
não havendo lugar a indemnização a qualquer das partes.”
Ou seja, as partes subordinaram a cessação dos efeitos do negócio
(resolução) à verificação de um acontecimento futuro e incerto, a
uma condição resolutiva (art.º 270.º do Código Civil). In casu, a
promitente-compradora não tinha meios próprios para pagar o
preço do imóvel que prometera adquirir aos ora RR., pelo que, não
tendo ainda garantido a obtenção do empréstimo bancário de que
necessitava, disso informou os promitentes vendedores, os quais,
em plena liberdade, aceitaram que o vínculo negocial ficasse
subordinado à concessão do imprescindível empréstimo bancário.
Ou seja, no caso de a A. não lograr obter o aludido financiamento,
o contrato-promessa seria dado sem efeito, devendo os promitentes-
vendedores restituir à A., em singelo, o sinal que esta lhes
entregara.
Ora, sucedeu que o banco não emprestou à A. o montante de que
esta carecia, pelo que a A., impossibilitada de pagar o preço
prometido, comunicou aos RR. tal facto, por carta datada de
27.02.2008, dando o contrato-promessa por resolvido e reclamando
a restituição da quantia que havia entregue aos promitentes
vendedores a título de sinal.
É certo que nessa data já havia decorrido o prazo de 90 dias que
ficara consignado no contrato-promessa para a marcação da
escritura definitiva (cláusula quarta do contrato), o qual terminava
em 17.02.2008, cabendo à promitente-compradora marcar a
escritura. Mas o decurso desse prazo não implicara a cessação, só
por si, do contrato-promessa, nem implicara o incumprimento
definitivo do mesmo, posto que tal efeito não resultava dos termos
do contrato, nem nada foi aduzido pelas partes no sentido de que
da simples passagem desse prazo decorria a perda de interesse na
celebração do contrato prometido, nos termos e para os efeitos
previstos no art.º 808.º do Código Civil.
Assim, a dita declaração de resolução produziu os efeitos
estipulados entre as partes, extinguindo o contrato e constituindo
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os RR. na obrigação de restituírem à A. a quantia peticionada.

Pelo que a apelação improcede, devendo ser confirmada a sentença
recorrida.
DECISÃO
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e consequentemente
mantém-se a sentença recorrida.
As custas da apelação são a cargo dos apelantes, pois nela
decaíram.
Lisboa, 26.02.2015
Jorge Leal
Ondina Carmo Alves
Eduardo Azevedo

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