Apostila Procedimento Tecnico de Entrega e Recebimento de Obras - Flavia Pujadas

PROCEDIMENTOS TÉCNICOS DE
ENTREGA E RECEBIMENTO DE OBRAS
Engenheira civil Flávia Zoéga A. Pujadas

Pós Graduada em Perícias de Engenharia e Avaliações
ARCHEO ENGENHEIROS ASSOCIADOS
www.archeo@uol.com.br
archeo@uol.com.br
Todos os direitos reservados
Enga. Civil Flávia Zoéga Andrea4a Pujadas

VISÃO USUAL DE MERCADO
FINALIDADES:
• Polí%ca de gestão de qualidade da construção

• Ação preven%va do departamento de assistência técnica da construtora
• Gestão do pós obra e acompanhamento das garan%as
• Obrigação contratual e polí%ca de entrega da obra
• Precaução quanto às eventuais disputas
• Delimitar responsabilidade técnica OBJETIVOS:
• Construtora / Incorporadora quer demonstrar e preservar a memória do que está entregando para seu
contratante / usuário em conformidade com o contratado (projeto, memorial descri%vo, material publicitário,
etc.)
• Construtora / Incorporadora quer avaliar a qualidade da obra concluída para melhoria do processo de
qualidade e auxílio ao departamento de assistência técnica
• Construtora / Incorporadora quer apenas caracterizar o estado Nsico em que a obra se encontra no ato da
entrega
• Contratante / Usuário quer comprovar se a obra entregue possui vícios e se está em conformidade com o
contrato (projeto, memorial descri%vo, material publicitário, etc.)

VISÃO USUAL DE MERCADO
CONCLUIR E ENTREGAR A OBRA É MAIS DO QUE UM

SIMPLES ATO TÉCNICO
• Aspectos comerciais
• Aspectos contratuais
• Aspectos técnicos
• Aspectos gerenciais
FINALIDADE PRINCIPAL
• BOA TRANSIÇÃO PARA A FASE DE USO (com a entrega

do Manual)
• GESTÃO DO PÓS OBRA / GARANTIAS

Fonte: CBIC. Boas Prá*cas
para Entrega do
• INSTRUÇÃO DO TERMO DEFINITIVO DE ENTREGA Empreendimento desde a
sua Concepção, 2016

CONCEITOS, REQUISITOS E PROCEDIMENTOS TÉCNICOS
ABNT NBR 13752: Perícia de engenharia na construção civil (EM REVISÃO)
Norma de Procedimentos Técnicos para Entrega e Recebimento de Obras - IBAPE/SP
Norma Básica de Perícia de Engenharia – IBAPE/SP
Perícia
AGvidade técnica realizada por profissional habilitado e desenvolvida de forma fundamentada em observância aos requisitos
normaGvos, para, isolada ou cumulaGvamente: averiguar e esclarecer fatos; constatar o estado do objeto pericial; verificar
atendimento a requisitos e padrões estabelecidos; apurar o nexo causal de determinado evento; avaliar bens, seus custos, frutos
ou direitos.
Espécies de Perícia: Avaliação, Exame, VISTORIA, Possessória e Dominial e Avaliação de impactos em contratos de obras e
serviços de construção civil.
VISTORIA
Espécie de perícia que pode ter como objeGvo a constatação de fatos, análise comparaGva de conformidade ou desenvolvimento
de metodologia invesGgaGva e analíGca fundamentada, que permita apuração de causas e consequências.
• Vistoria de constatação
• Vistoria de análise comparaGva de conformidade
• Vistoria de causalidade ou de apuração de nexo causal
Da combinação da vistoria de constatação e de análise comparaPva de conformidade, tem-se os procedimentos técnicos para
entrega e recebimento de obras. Assim, existem requisitos e procedimentos gerais e específicos a serem observados e
obedecidos, conforme a ABNT NBR 13752 e as Normas do IBAPE/SP.

CONCEITOS, REQUISITOS E PROCEDIMENTOS TÉCNICOS – ABNT NBR 13752 (revisão) e Normas do IBAPE/SP
VISTORIA DE CONSTATAÇÃO:
Verificação de fatos ou situações com descrição minuciosa dos elementos que os consGtuem. Pode ter o propósito de
caracterizar Gpologia, estado de conservação, padrão construGvo, idade, anomalias, manifestações patológicas, falhas, avanço
^sico de uma obra, ou outras caracterísGcas. Não há determinação de causas, responsabilidades e soluções.
VISTORIA DE ANÁLISE COMPARATIVA DE CONFORMIDADE:

Consiste na constatação de fatos ou situações com descrição minuciosa dos elementos que os cons4tuem com o propósito de
verificar atendimento a requisitos e padrões estabelecidos em projetos, memoriais descri4vos, normas técnicas, legislações
específicas, manuais técnicos e outros documentos desenvolvidos por fabricantes e prestadores de serviço, bole4ns técnicos de
produtos e procedimentos, dados de fabricantes de produtos, sistemas, equipamentos, máquinas, contratos e material
promocional-publicitário.
Revisão da ABNT NBR 13752
Parâmetros de avaliação de conformidade:
- Projetos e memoriais descriGvos NÃO CONFORMIDADE X ANOMALIA X VÍCIO
?
- Procedimentos execuGvos e de qualidade
- BoleGns técnicos de produtos e procedimentos, emiGdos por laboratórios
- Dados de fabricantes de produtos / sistema / equipamentos / máquinas
- Normas técnicas da ABNT e outras internacionais
CONCEITO E DEFINÇÃO DE ANOMALIA X NÃO CONFORMIDADE X VÍCIO
ANOMALIA (conceito geral) Irregularidade, anormalidade, exceção à regra e padrão estabelecido

ANOMALIA ENDÓGENA Anomalia associada a projeto, especificações de materiais ou execução
Anomalia associada ao término da vida útil projetada, à decrepitude ou à
ANOMALIA FUNCIONAL
obsolescência
ANOMALIA EXÓGENA Anomalia associada a fatores externos ou provocada por terceiros
NÃO CONFORMIDADE
Não atendimento a um requisito ou padrão
(conceito geral)
Lesão ou sintoma que possui caracterização externa específica, salvo

MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA
execeções, do qual pode-se deduzir sua natureza, mecanismos de ação e
(conceito genérico)
origens
Ocorrência que prejudica a utilização do sistema ou do elemento, resultando
FALHA (conceito geral)
em desempenho inferior ao requerido (ABNT NBR 15575)
FALHA DE USO, Ocorrência que prejudica a utilização so sistema construtivos, resultando em
OPERAÇÃO E desempenho inferior ao requerido e com origem no uso, operação e
MANUTENÇÃO manutenção de sistemas construtivos

ANOMALIA ou FALHA QUE AFETA ou IMPACTA NA PERDA DE DESEMPENHO de

sistemas e componentes construtivos. Também pode vincular-se à inadequação de
VÍCIO
produtos e serviços aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos
materiais
ANOMALIA ENDÓGENA QUE AFETA ou IMPACTA NA PERDA PRECOCE DE
VÍCIO CONSTRUTIVO DESEMPENHO de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se
destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ou financeiros
VÍCIO APARENTE Vício facilmente e visualmente constatável, por qualquer pessoa
Vicio não aparente ou verificável somente por profissional com conhecimento
VÍCIO OCULTO
técnico ou, ainda, que tenha se manifestado ao longo do tempo
Ausência ou deficiência de informações técnicas expressas em Manuais de
VÍCIO DE INFORMAÇÃO Uso, Operação e Manutenção e demais documentos técnicos entregues aos
ususários, quando do recebimento de uma obra
Vícios relacionados com solidez e segurança da construção ou que representem
DEFEITO
ameaça à saúde e segurança do usuário

AVARIA Estrago físico ocasionado por agente externo

Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos, avaria, mutilação,
DANO
deterioração, entre outros
INADIMPLEMENTO Não cumprimento de um contrato ou de qualquer uma de suas condições;

CONTRATUAL (conceito geral) inadimplência

VÍCIO E DESEMPENHO
Desempenho: “Comportamento em uso”

SEGURANÇA HABITABILIDADE SUSTENTABILIDADE
estrutural estanqueidade durablidade
contra o fogo desempenho térmico manutenibilidade
no uso desempenho acústico impacto ambiental
na operação desempenho lumínico
saúde, higiene e qualidade do ar
funcionalidade
acessibilidade
conforto táctil
conforto antropodinâmico
Nos procedimento de entrega e recebimento de obras, os sistemas, componentes e equipamentos da edificação NÃO ESTÃO
100% NA FASE DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO.
O Desempenho a ser verificado é o projetado. Verificam-se, através das análises sobre as constatações, se existem “perdas
precoces de desempenho projetado”, seja real ou potencial.
Desempenho projetado está previsto e especificado nos projetos, nas normas técnicas e pelos fabricantes.

VÍCIO E DESEMPENHO
Desempenho: “Comportamento em uso”
Prazo de GaranPa
Perda precoce de desempenho

Falha ou Vício
Fonte: ABNT NBR 15575, adaptado

EXEMPLOS DE CONSTATAÇÕES E ANÁLISES DE CONFORMIDADES




NÃO CONFORMIDADE a) pintura de tubulação de água potável em cor verde
claro, e não verde emblema e b)emprego de tubulação de aço inox para
recalque, quando o projeto previa ferro galvanizado (melhora de desempenho /
durabilidade)
VÍCIO CONSTRUTIVO ??? Não há requisito de desempenho perdido



REQUISITOS TÉCNICOS: Regras gerais para Perícias
“Os requisitos a serem observados estão condicionados à abrangência das inves%gações, à confiabilidade e
adequação das informações ob%das, à qualidade das análises técnicas efetuadas e ao grau de subje%vidade
empregado pelo perito.”
Norma Básica de Perícias do IIBAPE/SP
“4.3.1.1 Os requisitos exigidos em uma perícia estão diretamente relacionados com as informações que possam
ser extraídas. Estes requisitos, que medem a exa%dão do trabalho, são tanto maiores quanto menor for a
subje%vidade con%da na perícia.”
“4.3.1.2 A especificação dos requisitos a priori somente é estabelecida para determinação do empenho no
trabalho pericial e não na garan%a de um grau mínimo na sua precisão final, independendo, portanto, da vontade
do perito e/ou do contratante.”
ABNT NBR 13752 (em revisão)

REQUISITOS TÉCNICOS: Regras gerais para Perícias
“4.3.1.3 Os requisitos de uma perícia são condicionados à abrangência das invesPgações, à confiabilidade e adequação das
informações obPdas, à qualidade das análises técnicas efetuadas e ao menor grau de subjePvidade emprestado pelo perito,
sendo estes aspectos definidos pelos seguintes pontos, quanto:
a) à metodologia empregada;
b) aos dados levantados;
c) ao tratamento dos elementos coletados e trazidos ao laudo;
d) à menor subjePvidade inserida no trabalho.”
ABNT NBR 13752 (em revisão)
“7. Requisitos essenciais

7.1.1 – Levantamento e descrição de todos os elementos que permitam ao perito fazer seu estudo e fundamentar sua
convicção e conclusão devendo constar, quando for cabível, a anamnese do caso, apresentada cronologicamente,
idenPficando as datas de ocorrência dos eventos, relatório fotográfico e desenhos elucidaPvos.
7.1.2 - Análise e fundamentação, expostas de forma clara, objePva, inteligível, devendo contemplar tudo quanto necessário
para o perfeito entendimento da matéria, apoiadas em referências técnicas perPnentes, dentre outras: normas técnicas,
bibliografia, projetos, especificações, memoriais, regulamentos, manuais, legislação, contratos, cronogramas, orçamentos,
pareceres especializados, ensaios, testes e procedimentos técnicos consagrados.”
Norma Básica de Perícias do IBAPE/SP

PROCEDIMENTOS TÉCNICOS DE ENTREGA E RECEBIMENTO DE OBRAS

“Vistoria” de Entrega e Recebimento de Obra
A vistoria de entrega e recebimento de obra tem como obje%vo a constatação de fatos com o propósito de
verificar atendimento aos requisitos e padrões estabelecidos, iden%ficação e caracterização de anomalias e não
conformidades na data da vistoria.
Estes trabalhos técnicos devem ser desenvolvidos em conformidade com os seguintes REQUISITOS:
- Preliminares;
- Levantamentos e constatações in loco;
- Análises gerais.
Norma de procedimentos técnicos para entrega e recebimento de obras na construção civil do IBAPE/SP
e ABNT NBR 13752 (revisão)

OBJETIVOS E REQUISITOS TÉCNICOS
Procedimentos Técnicos ou “Vistoria” de Entrega e Recebimento de Obras
Norma de Procedimentos Técnicos para Entrega e Recebimento de Obras do IBAPE/SP
OBJETIVO 1:
Iden-ficar e caracterizar as anomalias e não conformidades existentes na obra MAIS COMPLEXO

(concluída ou não), na data da vistoria, visando subsidiar ações corre-vas. E DETALHADO
E/OU
OBJETIVO 2:
MAIS SIMPLES
Registrar o estado Ksico presente na obra (concluída ou não) com o propósito PARA REGISTRO
de preservar a memória da situação existente na data da vistoria.” E CONSTATAÇÃO

MAIS COMPLEXO E DETALHADO MAIS SIMPLES PARA REGISTRO E CONSTATAÇÃO
OBJETIVOS (isolados ou combinados)
OBJETIVO 1: Identificar e caracterizar as anomalias e não OBJETIVO 2: Registrar o estado físico presente na obra
conformidades existentes na obra (concluída ou não), na (concluída ou não) com o propósito de preservar a memória
ê REQUISITOS data da vistoria, visando subsidiar ações corretivas. da situação existente na data da vistoria
PROCEDIMENTOS
1. Conhecimento técnico das características dos sistemas 1. Conhecimento técnico das características dos sistemas
PRELIMINAREs e DOCUMENTOS construtivos, componentes, equipamentos construtivos, componentes, equipamentos
Devem ser adaptados de 2. Obrigatório solicitar documentos para sua análise e
acordo: (i) se obra em conclusão avaliação de conformidade: projetos "as built"; memoriais
2. Facultado solicitar de documentos, dependendo da
ou concluída; descritivos; relatórios de comissinamento; prospectos
abrangência do objetivo: projetos "as built"; memoriais
(ii) complexidade das publicitários; contratos; "data book" ou manual das áreas
descritivos; alvará de construção; auto de conclusão; etc.
instalações e construções;
comuns com todos seus anexos (ABNT NBR 14037) ; alvará de
(iii) tipo de empreendimento e construção; auto de conclusão; etc.
contrato de obra
3. Relatórios e listas de pendências de obra da empresa
não se aplica
gerenciadora, se existir
Após análise dos documentos para conhecimento técnico, Após análise dos documentos para conhecimento técnico,
agendar vistorias para: agendar vistorias para:
a) Identificação de não conformidades com documentos
não se aplica
LEVANTANTAMENTOS E apresentados;
CONSTATAÇÕES b) Constatação de anomalias, não conformidades e vícios b) Constatação de anomalias, não conformidades e vícios
Dependendo da complexidade construtivos; construtivos;
da obra - equipe multidisciplinar c) Testes de funcionamento simples em equipamentos, c) Testes de funcionamento simples em equipamentos,
máquinas e instalações; máquinas e instalações;
d) Verificação da lista de pendências de obra da
não se aplica
gerenciadora, se existir.
Após as vistorias, as análises para emissão do Laudo Após as vistorias, as análises para emissão do Laudo
deverão considerar: deverão considerar:
a) Apuração da origem das anomalias e não conformidades a) Indicação e descrição técnica das anomalias, não
; conformidades e vícios
b) Apuração dos vícios construtivos e seu detalhamento
não se aplica
ANÁLISES GERAIS técnico;
c) Indicação de itens para reparação ou pendências de obra; não se aplica
d) Apuração das não conformidades dos documentos

analisados, especialmente os manuais (vícios de não se aplica
informação).


PROCEDIMENTOS
1. Conhecimento técnico das características dos sistemas 1. Conhecimento técnico das características dos sistemas
PRELIMINAREs e DOCUMENTOS construtivos, componentes, equipamentos construtivos, componentes, equipamentos
Devem ser adaptados de 2. Obrigatório solicitar documentos para sua análise e
acordo: (i) se obra em conclusão avaliação de conformidade: projetos "as built"; memoriais
2. Facultado solicitar de documentos, dependendo da
ou concluída; descritivos; relatórios de comissinamento; prospectos
abrangência do objetivo: projetos "as built"; memoriais
(ii) complexidade das publicitários; contratos; "data book" ou manual das áreas
descritivos; alvará de construção; auto de conclusão; etc.
instalações e construções;
comuns com todos seus anexos (ABNT NBR 14037) ; alvará de
(iii) tipo de empreendimento e construção; auto de conclusão; etc.
contrato de obra
3. Relatórios e listas de pendências de obra da empresa
não se aplica
gerenciadora, se existir
não se aplica
Eng a. Civil Flávia Zoéga Andrea4a Pujadas

PROCEDIMENTOS
não se aplica
CONSTATAÇÕES b) Constatação de anomalias, não conformidades e vícios b) Constatação de anomalias, não conformidades e vícios
Dependendo da complexidade construtivos; construtivos;
da obra - equipe multidisciplinar c) Testes de funcionamento simples em equipamentos, c) Testes de funcionamento simples em equipamentos,
máquinas e instalações; máquinas e instalações;
d) Verificação da lista de pendências de obra da
não se aplica
gerenciadora, se existir.


PROCEDIMENTOS
Após as vistorias, as análises para emissão do Laudo Após as vistorias, as análises para emissão do Laudo
deverão considerar: deverão considerar:
a) Apuração da origem das anomalias e não conformidades a) Indicação e descrição técnica das anomalias, não
; conformidades e vícios
b) Apuração dos vícios construtivos e seu detalhamento
não se aplica
ANÁLISES GERAIS técnico;
c) Indicação de itens para reparação ou pendências de obra; não se aplica
d) Apuração das não conformidades dos documentos

analisados, especialmente os manuais (vícios de não se aplica
informação).

ETAPAS DO TRABALHO:
1. Coleta de dados e documentos da obra / edificação (Anamnese)
2. Análise e estudo dos documentos técnicos, principalmente projetos, memoriais descriPvos, manuais de uso, operação e
manutenção, testes de comissionamento, etc. (dependendo do objePvo)
3. Realização de Vistorias em todos os sistemas da edificação e outros elementos (mobiliário, etc.), que podem ser
acompanhadas de representantes do Incorporador e Construção, e do condomínio
4. Durante as Vistorias (dependo do objePvo), importante observar e anotar, dentre outros:

4.1. Não conformidades com projetos e memoriais que podem não consPtuir, exatamente, vícios ou anomalias. Há casos que
as divergências entre executado x projetado melhoram performances, ou não alteram padrões de qualidade previstos, etc.
(dependendo do objePvo)
4.2. Não conformidades execuPvas que impactam na qualidade da construção ou consPtuem anomalias aparentes e ocultas.
No caso das anomalias ocultas, importante destacar a provável consequência decorrente da ausência de correção.
4.3. Se a edificação já esPver “em operação”, ou uPlizada pelos adquirentes das áreas privaPvas, importante observar se já
existe algum Ppo de falha ou interferência em relação a área comum.

4.4. Pequenos testes e procedimentos específicos podem ser úteis, tais como: acionamento de bombas e demais maquinários
e equipamentos, teste em carga de geradores, percussão em tubulações aparentes, inspeção de poço de elevadores; etc.
5. Análise dos dados coletados na vistoria e comparações com dados de projeto, memoriais, desempenhos previstos, etc.
6. Elaboração de Laudo, preferencialmente, conforme itenização da Norma de Procedimentos Técnicos de Entrega e

Recebimento de Obras do IBAPE/SP, Norma Básica de Perícias do IBAPE/SP e ABNT NBR 13752 – Perícias de Engenharia na
Construção Civil.
6.1. O Laudo deve ser claro, objePvo e conclusivo

6.2. Deve fornecer todos os esclarecimentos necessários para fundamentar as conclusões
6.3. Deve conter ilustrações e fotografias, principalmente, quando da descrição das não conformidades técnicas e anomalias
construPvas
6.4. Poderá ter anexos, caso estes sejam esclarecedores.

O QUE VISTORIAR?
ESTRUTURA: partes visíveis – formações de fissuras, vínculos, cobrimento de armadura, juntas estruturais, interfaces com
vedações e outros elementos, etc.
VEDAÇÕES (alvenarias, painéis, etc): formações de fissuras, interface com estrutura, juntas, adequações em vãos, prumo,
esquadros, preenchimento de juntas de assentamento, alinhamentos de juntas de assentamento, etc.
IMPERMEABILIZAÇÃO: através de indícios ou partes visíveis – infiltrações, eflorescências, empoçamentos, destacamentos

de camadas, pulverulência da proteção mecânica, etc.
REVESTIMENTOS EXTERNOS E MUROS: formações de fissuras, juntas de controle, empolamentos, eflorescências,

destacamentos, descolamentos, rejuntamentos, etc. Para pisos: empoçamentos, posicionamento de coletores, etc.
ACESSOS, ESCADAS E RAMPAS: ABNT NBR 9050, alturas, inclinações, tipos de piso, posicionamento de degraus, alturas e
pisadas de degraus, posicionamento de coletores de AP, formações de trincas, etc
REVESTIMENTOS INTERNOS: idem revestimentos externos, verificações de padrões e acabamentos, etc.

O QUE VISTORIAR?
ESQUADRIAS e OUTROS: estanqueidade, frestas, fechamentos, acionamentos, integridade de vidros, etc.

Para guarda corpos: alturas, distâncias entre barras, chumbamentos.
Para corrimãos: continuidade, fixações e tipos de término (ângulos retos ou arredondados).
SISTEMA ELÉTRICO: quadros x diagrama, identificações de circuitos, proteções, tampas em eletrocalhas, aterramentos, tipos de
cabos, etc.
SPDA: continuidade, equipotencialidade, interligações, descidas, aterramentos, etc.
GERADORES: testes em vazio, testes em carga, condições do tanque de combustível, etc.
SISTEMA HIDRÁULICO: condições dos reservatórios (infiltrações, cobrimentos de armadura, tipo de impermeabilização x
exigências técnicas x anomalias, passagem de tubulações nas paredes), tampas (material, pintura, vedações, chumbamentos e
fixações, etc.), redutoras de pressão (manômetros x memorial), pressurizações, bombas, identificações da instalação,
vazamentos em geral, corrosão precoce de tubos e conexões, tipo de pintura x exposição ambiental x memorial, etc.

O QUE VISTORIAR?
SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO: testes nas bombas, posicionamento de extintores e sprinklers (proximidade com cabos
elétricos, etc), rotas de fugas (condições de escadas, etc), compartimentação, etc.
GÁS COMBUSTÍVEL: encamisamentos, proximidade com instalações elétricas, ventilações, detecção (posicionamento e tipo de
acionamento), etc.
GARAGENS E VAGAS: número de vagas, dimensões, curvas, interface de vagas com áreas técnicas / hidrantes, etc.
COBERTURAS: rufos (fixação, emendas, contra rufos – encaixes, vedações e calafetações, pintura, fixação do SPDA e
interferências, etc), calhas (declividade x empoçamentos, emendas, corrosão, posicionamento de coletores, etc), telhados
(madeiramentos e estruturas, telhas e declividades, transpasses, fixações, etc), zenitais / clarabóias / sky lights (estanqueidade,
aplicação de vedações – silicones, vidros trincados, alinhamentos, etc.)
ELEVADORES: casa de máquinas (infiltrações, trincas nas alvenarias, condições do piso, limpeza, ventilação, etc.),
funcionamento geral do sistema, acionamento de botoeiras e comando de voz, poço (infiltrações), etc.

REVISTORIAS E ACOMPANHAMENTO DE REPAROS
Alguns clientes solicitam pelo Laudo de Revistoria ou, ainda, pelo acompanhamento das trata6vas decorrentes
da emissão do Laudo de recebimento / entrega.
Neste casos, o perito deve verificar sobre quais itens há formulado lista de reparos, assim como suas
especificações técnicas para analisar os procedimentos empregados à correção das deficiências constatadas.
Logo, não basta “vistoriar” novamente o local. É fundamental a análise dos documentos gerados após emissão
do Laudo de entrega ou recebimento.
A lista final de check list, base dos reparos a serem realizados pela construtora, pode ainda ser uma tarefa do
perito quando da emissão do Laudo de Recebimento. É aconselhável, entretanto, que isto seja de
responsabilidade da gerenciadora da obra e/ou do próprio produtor. Esta listagem pode sofrer alterações em
relação ao Laudo de entrega ou recebimento, fruto de negociações entre as partes.

REVISTORIAS E ACOMPANHAMENTO DE REPAROS
Quando da revistoria, ou reuniões de acompanhamento das trata6vas decorrentes do Laudo de entrega ou

recebimento de obra, os documentos que devem ser solicitados são:
• Lista de anomalias a serem reparadas;

• Especificações dos reparos;
• Verificação do nível de consulta aos especialistas contratados pela construtora ou incorporadora, quando da
elaboração dos projetos e outros procedimentos técnicos execu6vos da obra;
• Cronogramas
• Eventuais projetos de recuperação desenvolvidos
É possível, ainda, que nos reparos executados existam outras não conformidades e anomalias. Isto deve ser
relatado, assim como feito no Laudo de entrega ou recebimento da obra.
É possível, também, que os procedimentos de reparos executados não garantam níveis de desempenho
sa6sfatórios, ou seja, tratam-se de medidas palia6vas. Isto, também, deve ser relatado.

OUTROS EXEMPLOS DE CONSTATAÇÕES E ANÁLISES DE CONFORMIDADES










Trecho extraído do memorial descriGvo da

instalação:
“(...) ConsGtuído por conjunto de duas moto-

bomba de acionamento elétrico, sendo uma
para operação e outra para reserva, válvulas
de retenção anGgolpe na tubulação, bem
como juntas de expansão para
amortecimento das vibrações; as válvulas
previstas nas diversas tubulações de ligação
das bombas visam permiGr a operação do
recalque com qualquer combinação de
bomba em uso.”









DOCUMENTAÇÃO E SUA ANÁLISE
Os documentos a serem solicitados e analisados podem

variar em relação a situação da obra e o Ppo de objePvo
contratado (se de simples constatação e retratação do
estado da obra / edificação ou se de análise para fins de
correção):
1) Se concluída e para entrega (serviço solicitado pela

incorporadora ou construtora)
OU
2) Se concluída para recebimento (serviço solicitado pelo

proprietário ou representante)

MANUAIS DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO – ABNT NBR 14037
“(...) a edificação construída não pode ser entendida, ela própria, como a realização do obje6vo do processo, pois é
somente após a conclusão do projeto e da execução da edificação que ela pode ser colocada a serviço dos seus
usuários e servi-los adequadamente em relação ao previsto, ou seja, realizar o mo6vo pelo qual a edificação foi
produzida.”
“3.5. Manual de uso, operação e manutenção
Documento que reúne as informações necessárias para orientar as a%vidades de conservação, uso e manutenção
da edificação e operação dos equipamentos.”
Operação é “conjunto de aGvidades a serem realizadas em sistemas e equipamentos com a finalidade de manter a edificação em
funcionamento adequado”.
Uso é “aGvidades a serem realizadas pelos usuários na edificação dentro das condições previstas em projeto”.
Manutenção é “conjunto de aGvidades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de
seus sistemas consGtuintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários”.
ABNT NBR 15575-1

“5.7.5 Elaboração e entrega do manual

5.7.5.1 A elaboração do manual, objeto desta Norma, deve ser feita por empresa ou profissional responsável
técnico.
5.7.5.2 Em edificações condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves:
a) aos primeiros proprietários, um exemplar do manual com informações sobre cada área de uso priva6vo, incluindo
também informações julgadas necessárias sobre sistemas, elementos e componentes, instalações e equipamentos
de áreas comuns;
b) ao primeiro representante legal do condomínio um exemplar do manual especifico às áreas comuns e seus
equipamentos, incluindo o conjunto completo de projetos atualizados “como construídos” e especificações técnicas,
indicados no Anexo A.
5.7.5.3 Caso o proprietário não seja ocupante efe6vo da edificação, deve entregar cópia do manual para o usuário
de forma que este atenda às instruções e prescrições con6das no mesmo.”

Responsabilidade da elaboração e entrega do Manual de Uso, Operação e Manuenção

(área comum e priva%va) item 7, da ABNT NBR 14037 (2011):
“7.1. A elaboração do Manual de operação, uso e manutenção da edificação é uma obrigação do responsável pela
produção da edificação.
7.2. O responsável pela produção da edificação deve entregar formalmente ao primeiro proprietário da edificação
um exemplar do Manual.
7.3. Em edificações condominiais devem ser entregues:

- um exemplar do Manual com informações sobre cada unidade autônoma aos seus proprietários, incluindo nele
também informações julgadas necessárias sobre componentes, instalações e equipamentos de áreas comuns;
- um exemplar do Manual específico às áreas e equipamentos comuns ao síndico administrador do conselho,
incluindo o conjunto completo de projetos e discriminações técnicas previsto em 6.1- e).”

PROCEDIMENTO PARA ANÁLISE DOS MANUAIS DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO – ABNT NBR 14037
Para avaliação do Manual existem dois aspectos a serem considerados, isoladamente ou conjuntamente,
dependendo do trabalho pericial a ser desenvolvido:
(i) AVALIAÇÃO DE CONFORMIDADE COM A ABNT NBR 14037
Avaliação e análise da e conteúdo do Manual em relação ao seu atendimento à norma
(ii) AVALIAÇÃO TÉCNICA DO MANUAL EM RELAÇÃO AS CARACTERÍSTICAS DOS SISTEMAS CONSTRUTIVOS
Avaliação e análise técnica do conteúdo do Manual se adequados e coerentes com as caracterís6cas técnicas dos
sistemas constru6vos, considerados seus projetos, memoriais descri6vos, exposições ambientes, desempenhos,
normas específicas, dados de fabricantes, conforme o realizado na obra.
Fonte: PUJADAS, Flávia Z. A. Proposta de metodologıa para análıse perıcıal do manual de uso, operação e manutenção nas perícıas de engenharıa na construção cıvıl, XXI
COBREAP, 2020.

PROCEDIMENTO PARA ANÁLISE DOS MANUAIS DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO – ABNT NBR 14037
ITEM DA NORMA
ITENS MÍNIMOS DO MANUAL SUBDIVISÕES
CORRELACIONADO
Índice 5.1.1
1. APRESENÇÃO Introdução 5.1.2
Definições 5.1.3
ABNT NBR 17170 Garantias dos sistemas, equipamentos e máquinas e
2. GARANTIAS E ASSISTÊNCIA TÉCNICA 5.2
assitência técnica
3. DESCRIÇÕES DOS SISTEMAS, SUBSISTEMA,
5.3
ELEMENTOS, EQUIPAMENTOS E MÁQUINAS
4. FORNECEDORES Relação de fornecedores / projetistas 5.3
5. OPERAÇÃO, USO E LIMPEZA DOS SISTEMAS,
Estrutura Mínima e Básica SUBSISTEMAS, ELEMENTOS, 5.5
do Manual EQUIPAMEMENTOS E MÁQUINAS
Programa de manutenção preventiva - modelo de
ABNT NBR 14037 programa de manutenção preventiva, cuja 5.6.1
6. MANUTENÇÃO DOS SISTEMAS, elaboração e implementação atenda a ABNT NBR
SUBSISTEMAS, ELEMENTOS, 5674
EQUIPAMEMENTOS E MÁQUINAS Registros - obrigatoriedade 5.6.2
Inspeções - periodicidades 5.6.3
Meio ambiente e sustentabilidade 5.7.1
Segurança 5.7.2
Operação dos equipamentos e suas ligações 5.7.3
7. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
Documentação técnica e legal 5.7.4
Elaboração e entrega do manual 5.7.5
Atualização do manual 5.7.6

Pontos posi%vos da ABNT NBR 17170
1. Reforça que as falhas cobertas pela garanPa são aquelas com origem no projeto, especificação de materiais ou execução
2. Reforça o conceito de falha (ocorrência que prejudica a uGlização do sistema construGvo, resultando em desempenho
inferior ao requerido), que é sinérgico com o conceito de vício na ABNT NBR 13752: Perícia de engenharia na construção
civil
3. Reforça a necessidade da apuração de nexo causal das falhas constatadas, a fim de determinar suas origens
4. Reforça que as falhas com origem no envelhecimento natural, no uso indevido e na deficiência ou ausência de
manutenção não estão cobertas pela garanPa
5. Esclarece o conceito de falhas aparentes ou vícios aparentes, que está alinhado com a ABNT NBR 13752
6. Esclarece o conceito de solidez e segurança, que está alinhado com a ABNT NBR 13752
7. Detalha as condições de garanPa
8. Esclarece a diferença ente prazo de garanPa e durabilidade ou vida úPl
9. Esclarece que há perda de garanPa, se o usuário não observar o Manual
10. Indica critério técnico para o produtor fixar prazos de garanPa, se diferentes daqueles recomendados na norma
11. Detalha as falhas endógenas ou vícios construPvos cobertos pela garanGa por sistema construGvo (mais detalhado que o
Anexo D da ABNT NBR 15575-1
12. Esclarece a garanPa em situações de reparos

Conceitos técnicos importantes
Prazo de garan%a não se confunde com durabilidade, não é requisito de desempenho

“TRECHO 1
CURVA DA
BANHEIRA”
PRAZOS DE
GARANTIA
Fonte: Figura 11, incidência de falhas para Construtora “A”
BOSCHETTI, Luiz Augusto. Análise das falhas pós-obra nos sistemas prediais de ediXcios residenciais mulYpavimentos.
Defesa de Mestrado no IPT, 2010

Conceitos técnicos importantes
Prazo de garan%a não se confunde com durabilidade, não é requisito de desempenho
Prazo de GaranPa

ü Cabe ao perito invesKgar a origem da falha em discussão, observadas as condições de
uso, operação e manutenção de forma fundamentada e solicitando registros do
cumprimento do Manual
ü Cabe ao perito detalhar de forma fundamentada o nexo causal
ü Cabe ao perito informar se o prazo recomendado pelo produtor está em conformidade
com a ABNT NBR 17170
ü Não cabe ao perito avaliar se o prazo de garanKa é adequado ou não, salvo se possuir o
histórico1 do produto em estado de novo sobre as probabilidades de incidência de falhas,
registradas pelo produtor
1O histórico aqui referido não é da edificação objeto da Perícia. É o histórico da construtora sobre um projeto rpico de um
produto imobiliário, no qual o objeto da Perícia está inserido. Trata-se de dado acumulado da construtora para um produto
rpico.

REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA
Norma de Procedimentos Técnicos para Entrega e Recebimento de Obras - IBAPE/SP

Norma Básica de Perícia de Engenharia – IBAPE/SP
ABNT NBR 13752: Perícias de Engenharia na Construção Civil (em revisão)
ABNT NBR 17170: Edificações – Garan%as – Prazos recomendados e Diretrizes
ABNT NBR 5671: Par%cipação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura
ABNT NBR 14037: Manual de Operação, Uso e Manutenção das edificações – Conteúdo e Recomendações para
elaboração e apresentação
ABNT NBR 15575: Desempenho de edificações habitacionais
Glossário de Terminologia do IBAPE/SP
Boas Prá%cas para Entrega do Empreendimento desde a sua Concepção – CBIC Câmara Brasileira da Indústria da
Construção
Bri%sh Standard Ins%tu%on, BS 7543: Guide to Durability of Buildings and Building Element, Products and
Components. 1992 a 2015
MEIRELES, Hely Lopes. Direito de Construir. 11a ed. São Paulo: Malheiros, 2013
DELMAR, Carlos Pinto. Falhas, Responsabilidades e Garan-as na Construção Civil. São Paulo: Pini, 2007
DELMAR, Carlos Pinto. Direito na Construção Civil. São Paulo: Pini: Leud: 2015
IBAPE/SP, Perícias de Engenharia – Uma visão contemporânea. São Paulo: Leud, 2021

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PROCEDIMENTOS TÉCNICOS DE

ENTREGA E RECEBIMENTO DE OBRAS

Engenheira civil Flávia Zoéga A. Pujadas

Enga. Civil Flávia Zoéga Andrea4a Pujadas

• Polí%ca de gestão de qualidade da construção

Enga. Civil Flávia Zoéga Andrea4a Pujadas

CONCLUIR E ENTREGAR A OBRA É MAIS DO QUE UM

• BOA TRANSIÇÃO PARA A FASE DE USO (com a entrega

• GESTÃO DO PÓS OBRA / GARANTIAS

Enga. Civil Flávia Zoéga Andrea4a Pujadas

Enga. Civil Flávia Zoéga Andrea4a Pujadas

VISTORIA DE ANÁLISE COMPARATIVA DE CONFORMIDADE:

ANOMALIA (conceito geral) Irregularidade, anormalidade, exceção à regra e padrão estabelecido

Lesão ou sintoma que possui caracterização externa específica, salvo

Enga. Civil Flávia Zoéga Andrea4a Pujadas

ANOMALIA ou FALHA QUE AFETA ou IMPACTA NA PERDA DE DESEMPENHO de

Enga. Civil Flávia Zoéga Andrea4a Pujadas

AVARIA Estrago físico ocasionado por agente externo

INADIMPLEMENTO Não cumprimento de um contrato ou de qualquer uma de suas condições;

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Desempenho: “Comportamento em uso”

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Desempenho: “Comportamento em uso”

Perda precoce de desempenho

Fonte: ABNT NBR 15575, adaptado

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“7. Requisitos essenciais

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PROCEDIMENTOS TÉCNICOS DE ENTREGA E RECEBIMENTO DE OBRAS

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Iden-ﬁcar e caracterizar as anomalias e não conformidades existentes na obra MAIS COMPLEXO

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c) Indicação de itens para reparação ou pendências de obra; não se aplica

d) Apuração das não conformidades dos documentos

Enga. Civil Flávia Zoéga Andrea4a Pujadas

MAIS COMPLEXO E DETALHADO MAIS SIMPLES PARA REGISTRO E CONSTATAÇÃO

MAIS COMPLEXO E DETALHADO MAIS SIMPLES PARA REGISTRO E CONSTATAÇÃO

Enga. Civil Flávia Zoéga Andrea4a Pujadas

MAIS COMPLEXO E DETALHADO MAIS SIMPLES PARA REGISTRO E CONSTATAÇÃO

c) Indicação de itens para reparação ou pendências de obra; não se aplica

d) Apuração das não conformidades dos documentos

Enga. Civil Flávia Zoéga Andrea4a Pujadas

1. Coleta de dados e documentos da obra / ediﬁcação (Anamnese)

4. Durante as Vistorias (dependo do objePvo), importante observar e anotar, dentre outros:

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6. Elaboração de Laudo, preferencialmente, conforme itenização da Norma de Procedimentos Técnicos de Entrega e

6.1. O Laudo deve ser claro, objePvo e conclusivo

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IMPERMEABILIZAÇÃO: através de indícios ou partes visíveis – infiltrações, eflorescências, empoçamentos, destacamentos

REVESTIMENTOS EXTERNOS E MUROS: formações de fissuras, juntas de controle, empolamentos, eflorescências,

REVESTIMENTOS INTERNOS: idem revestimentos externos, verificações de padrões e acabamentos, etc.

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ESQUADRIAS e OUTROS: estanqueidade, frestas, fechamentos, acionamentos, integridade de vidros, etc.

SPDA: continuidade, equipotencialidade, interligações, descidas, aterramentos, etc.

GERADORES: testes em vazio, testes em carga, condições do tanque de combustível, etc.

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