TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

CAROLINA MOREIRA DA SILVA

KARINA ALMEIDA DE SOUZA GÓES

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NO MUNICÍPIO DE ILHABELA-SP

ILHABELA – SP
2023
 CAROLINA MOREIRA DA SILVA
KARINA ALMEIDA DE SOUZA GÓES

REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA NO MUNICÍPIO DE ILHABELA-SP

Trabalho de conclusão de curso
apresentado à ETEC centro Paulo
Souza polo de Ilhabela. Como
requisito para conclusão do curso
técnico em transações imobiliárias.
Orientador: Graziella

ILHABELA-SP
2023

2
 RESUMO

Esse trabalho tem a finalidade de falar sobre a Regularização Fundiária no município

de Ilhabela-SP. Foram criadas 15 áreas de regularização em todo o município, que
serão abordadas a seguir, essa ação teve início no ano de 2015, e segue em
regularização.
A Regularização Fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas,
ambientais e sociais que visam a regularização de assentamentos irregulares e a
titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno
desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio
ambiente ecologicamente equilibrado.

Palavras-chave: regularização fundiária; medidas jurídicas; titulação; propriedade

urbana; meio ambiente.

ILHABELA-SP
2023

3
 ABSTRACT

This paper aims to talk about Land Regularization in the city of Ilhabela-SP. In the
municipality of Ilhabela, 15 regularization areas were created.
This action began in 2015, and continues to be regularized. The Land Regularization
consists of the set of legal, urbanistic, environmental and social measures that aim at
the regularization of irregular settlements and the titling of their occupants, in order to
guarantee the social right to housing, the full development of the social functions of
urban property and the right to an ecologically balanced environment.
Keywords: land regularization; legal measures; titration; urban property; environment.

ILHABELA – SP
2023

4
 SUMÁRIO

Introdução..............................................................................................6
Desenvolvimento...................................................................................7
Conclusão..............................................................................................11
Referencias............................................................................................12

ILHABELA-SP
2023

5
 INTRODUÇÃO
No Brasil, o Governo Federal trouxe a regularização fundiária, destinada a
regularizar essas áreas ocupadas ou invadidas, trazendo junto com a lei diversas
ações sociais, ambientais e urbanísticas, para a inclusão dessas pessoas em
programas subsidiados pelo governo e trazendo uma urbanização a essas
localidades, com a decretação do Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257/2001 a
regularização passou a ter mais eficiência e ser tratado como fundamental a esses
locais.
Em 19 de dezembro de 2011, foi sancionada a lei N°927 “Art.°1 Esta Lei estabelece
os critérios para regularização fundiária nos assentamentos e loteamentos
irregulares de baixa renda, já consolidados e implantados no perímetro urbano do
Município.”
No ano de 2015 foi iniciado o projeto de regularização fundiária no município, para
que além do direito básico a saneamento e um olhar da prefeitura, esses moradores
possam ter o direito garantido de seus lotes.
No dia 11 de julho de 2016, foi sancionada uma nova lei, pelo então prefeito da
cidade Antônio Luiz Colucci, que altera e define melhor como será feita a
regularização das 15 áreas criadas no município.
Este TCC tem como objetivo, mostrar e informar a respeito da regularização
fundiária no município de Ilhabela. Será abordado leis federais e municipais,
questões históricas e em que situação se encontram as áreas em regularização.

6
 ILHABELA-SP
2023

DESENVOLVIMENTO
Para entender a regularização fundiária em Ilhabela, devemos voltar pouco após o
descobrimento da então chamada, ilha de São Sebastião. A ilha foi dividida com a
criação das capitanias hereditárias por D João III, e pela subdivisão chamada de
sesmarias. Existiam vários problemas a serem sanados, entre eles devemos citar a
atitude de muitos Sesmeiros que, diante da obrigatoriedade de cultivar a terra
passaram a arrendar ou vendê-las a pequenos lavradores, dando origem assim aos
posseiros. Esses colonos não possuíam determinações referentes as sesmarias,
sendo assim, adquiriram a terra de forma “ilegal”.
Os registros de terras surgiram no Brasil em 1534, logo após o estabelecimento das
capitanias hereditárias, com as doações de sesmarias.
Desde o início do século XIX, Villa Bella passou a produzir café. O tráfico ilegal de
escravos a partir de 1850 traria lucro dobrado, pois, além da comercialização os
fazendeiros tinham aqui facilidade para adquirir esta mão de obra barata para a
cultura do café, o que não acontecia em outras regiões produtoras. Foram 80 anos
de prosperidade na Villa Bella até a libertação dos escravos em 1888.
Como a ilha tem uma face de difícil acesso virada diretamente ao mar aberto, a baia
de castelhanos foi usada durante anos para o desembarque de navios negreiros
ilegais.
Quando a mão de obra escrava vem a ser substituída por imigrantes japoneses, a
villa bella passa por uma forte crise econômica. Além da concorrência com outros
polos de produção com condições geológicas melhores para a agricultura.
Com a superprodução mundial de café, o escoamento se vê prejudicado, e com a
falta de mercado consumidor a economia decai cada vez mais.
Os herdeiros, para pagar o menor imposto possível, diminuíram ao máximo a
declaração de bens do Espolio, especialmente as terras que já não produziam.
Ao fim dos inventários, os herdeiros eram desprovidos de títulos de qualquer
expressividade fundiária. O tom das propriedades era tão irrelevante que
mencionavam apenas o nome da propriedade, o bairro localizado, o comprador, o
vendedor, as moradias e pertences ali contidos.
As medidas eram raras nos documentos, usando como referências pedras, arvores,
etc.

ILHABELA – SP
7
 2023

As motivações econômicas locais juntamente com as dificuldades registrais que

foram impostas pela lei das terras de 1850 materializaram o regime de posse como
regra na então chamada Villa Bella. As terras passaram a ser tratadas como simples
mercadorias, e suas vendas registradas através de simples documentos de posse.
Em 24/05/1934, Ilhabela e outros 17 municípios perdem a condição de municípios,
devido à falta de recursos para se manter, passando a ser um mero distrito de São
Sebastião. Em 05/12/1934 uma mobilização da região, devolve o título de município
a Villa Bella. Já em 01/01/1945, por decreto estadual, anexa outras ilhas e passa a
então ser chamada de Ilhabela.
De 1951 a 1968 são anunciadas diversas obras no município, algumas chegaram a
ser iniciadas, outras nunca saíram do papel.
Com a promessa e divulgação de obras, muitos trabalhadores vieram para a ilha em
busca da promessa de um bom emprego.
A ilha desde seus primórdios foi povoada a base de invasões e ocupações, sendo
assim, todos os documentos de terras são de posse.
Na década de 70 o sistema tributário do município passa reproduzir a herança
recebida da Coletoria Estadual (órgão arrecadador de impostos que foi
municipalizado), anotando o nome dos proprietários dispostos a pagar os impostos
espontaneamente. As anotações eram feitas de forma precária, impossibilitando a
definição de tamanhos e localização dos limites das propriedades.
Em 20/12/1970 é sancionada a Lei 14/70 primeiro código tributário municipal, “art.°
Os tributos serão lançados e devidos independentemente da legitimidade ou
regularidade jurídica dos títulos de propriedade ou posse dos imóveis
correspondentes, ou da satisfação de exigências administrativas para utilização dos
mesmos, devendo o respectivo lançamento ser procedido, ainda que não conhecido
o responsável”
Este conjunto de fatores fez com que o Município contratasse pessoal que, munidos
de trenas, vai a campo fazer trabalho de cadastramento dos imóveis, com ou sem
identificação dos proprietários, com objetivos tributários. A Lei 432/91 cria a primeira
Planta Genérica de Valores (PGV) para o Município de Ilhabela. A arrecadação
municipal bastante frágil começa a melhorar a partir de 1999 quando Ilhabela
começa a receber royalties de Petróleo. Em 2000 é feita foto aérea com medição
das propriedades em campo. O método é complexo e de difícil execução. Em 2002
houve sucessão de governo e o trabalho não foi concluído.

8
 ILHABELA-SP
2023
Em 2009 em meio à grave crise econômica mundial, com sua arrecadação
baixando, o município contrata empresa especializada em Geoprocessamento.
Verificam-se avanços significativos no conhecimento do solo urbano. Seus
parcelamentos e medidas foram apontados eletronicamente. Fruto deste trabalho
360.000m² de edificações passaram a ser tributados. São Cadastrados 16 núcleos
de regularização fundiária de interesse social. A Lei Complementar 856/2010 alterou
o Código Tributário Municipal equiparando o preço do metro quadrado de terreno
não edificado ao edificado.
Feita esta retrospectiva histórica o projeto tem as seguintes intenções centrais:
- Promover segurança jurídica da propriedade privada da terra;
-Oxigenar o mercado imobiliário, posto que propriedades devidamente matriculadas
são passíveis de financiamento bancário.
- Aliviar o Poder Judiciário abarrotado de processos de natureza fundiária
- Ao lado de outras legislações estruturantes e novos mecanismos e fiscalização,
promover ordenamento territorial, com apropriação a favor do município, das terras
sem dono.

Para entrar com o processo de regularização, deve-se atentar a lei 1.165/2016

“Art. 10 - O Programa de Regularização Fundiária do Município de Ilhabela será

dividido administrativamente em duas fases.
I - Fase 1: Tem o objetivo de estabelecer Macro Demarcação Urbanística para
Regularização Fundiária do Município identificando e delimitando:
- Áreas da União;
- Áreas do Estado;
- Áreas do Parque Estadual de Ilhabela;
- Áreas do Município e logradouros públicos;
- Áreas de APP e as consideradas de alto risco;
- Áreas das Zonas Especiais de Interesse Social;
- Áreas particulares;
- Áreas com transcrição ou matrícula
- Áreas sem titularidade ou posse efetiva;
II – Fase 2: A partir da conclusão da fase 1, o Poder Público passará a receber
projetos de Demarcação Urbanística para Regularização Fundiária de Interesse
Específico conforme regramento estabelecido pela presente lei. ”

9
 ILHABELA – SP
2023
O artigo 24 da lei 1.165/2016 especifica os documentos necessários para a
solicitação da regularização fundiária no município
“- Art.24 O início de qualquer projeto de regularização fundiária de interesse
específico se dará mediante a protocolização de solicitação formal ao poder público,
com reconhecimento de firma de todos os ocupantes de boa fé de determinada
gleba, declarando a inexistência de litígio na posse. A solicitação deverá ser
acompanhada de cópia dos seguintes documentos em duas vias:
Constar estimativa da área perimetral da Gleba a ser regularizada;
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS: I - Cópia de RG e CPF do requerente;
II - Cópia do espelho do IPTU da área analisada;
III - Certidão Negativa de Ação Judicial, no nome do interessado, sobre a área (em
que se discuta posse, propriedade ou demarcação da área);
IV - Declaração dos proprietários e confrontantes de que não há litígio sobre a área
que se pretende regularizar;
V - Comprovante de aquisição da área (compromisso de compra e venda, cessão de
direitos possessórios, promessa de cessão) com comprovação de quitação total;
VI - Certidão do Cartório de Registro de Imóveis a propósito da existência de
transcrições ou matrículas relativas à área e às adjacências;
VII - Em caso de regularização coletiva com objetivo de instituição de condomínio,
memorial de instituição e convenção condominial;
VIII - Certidão de Débitos Negativos Previdenciários;
IX - Quando houver, carta de habite-se;
X - Cópia de procuração em caso de solicitação por terceiros;
No ato da protocolização no paço municipal deverão ser recolhidas as seguintes
taxas, mediante a boleto bancário:
I - Taxa para custeio de serviço técnico de planialtimetria perimetral para
demarcação urbanística, cujo valor será definido pela área estimada pelo Setor de
Cadastro Municipal multiplicado pelo valor por metro linear determinado anualmente
através de ata de registro de preço.
II - Taxa para desmembramento de cadastro imobiliário constante da tabela de preço
público, para custeio de despesas processuais e administrativas.

“Art. 29 - O inciso III do art. 10° da Lei Municipal 927/2011, passa a ter a seguinte redação: “III –
Somente poderão ser beneficiadas com a concessão de lotes em áreas públicas as famílias com renda
familiar igual ou inferior 05 (cinco) salários mínimos”

Em Ilhabela foram criados os seguintes núcleos para facilitar a regularização em

diversos glebas
 Bexiga (bairro do Ribeirão);
10
 Buraco do Morcego/Senzala (bairro do Zabumba);

ILHABELA – SP
2023

 Cantagalo (bairro da Vila);

 Cobata (bairro da Barra Velha);
 Costa Bela (bairro Costa Bela);
 Engenho Novo (bairro da Água Branca);
 Escadaria do Portinho (bairro do Portinho);
 Estrada de Castelhanos (bairro da Toca);
 Estrada do Camarão (bairro do Camarão);
 Morro dos Mineiros (bairros do Itaguaçu e Itaquanduba);
 Reino (bairro do Reino);
 Rodamonte (bairro Taubaté);
 Santa Catarina (bairro da Barra Velha)
 Santa Terezinha (bairro da Barra Velha).

CONCLUSÃO

11