Laudo de Inspeção Predial - Dr. Melo - Set.23

EDIF. DR.
MELO
RUA GENERAL EURICO, Nº 630 - PRESIDENTE KENNEDY
, FORTALEZA/CE
CNPJ: 11.364.915/0001-00
LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL
MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

Contato: (85) 3047-3101/ (85) 9 8521-2275 e-mail: helton-pinheiro@hotmail.com
1. Sumário
1. Sumário ........................................................................................................................................................................... 1
2. INTRODUÇÃO .................................................................................................................................................................. 5
2.1 SOLICITANTE ........................................................................................................................................................... 5
2.2 TIPOLOGIA .............................................................................................................................................................. 5
2.3 OBJETIVO ................................................................................................................................................................ 5
2.4 CRITÉRIO................................................................................................................................................................. 5
2.5 METODOLOGIA....................................................................................................................................................... 5
2.6 CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO DAS ANOMALIAS E FALHAS DE MANUTENÇÃO:........................................... 6
2.7 CLASSIFICAÇÃO DO ESTADO DE MANUTENÇÃO DA EDIFICAÇÃO: ......................................................................... 6
2.8 CONDIÇÕES TÉCNICAS:........................................................................................................................................... 6
2.9 CONDIÇÕES DE USO: .............................................................................................................................................. 6
2.10 CONDIÇÕES DE OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO: ....................................................................................................... 7
2.11 VISÃO SISTÊMICA DA EDIFICAÇÃO (VSE) ................................................................................................................ 7
2.12 CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS: ......................................................................................................................... 7
2.13 CLASSIFICAÇÃO DAS FALHAS de MANUTENÇÃO: ................................................................................................... 7
3. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES .................................................................................................................................... 9
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL. .................................................................................................................................... 10
5. DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA PELO SOLICITANTE. ...................................................................................................... 11
6. CONCEITUAÇÃO ............................................................................................................................................................ 12
7. REGISTRO E DESCRIÇÃO DAS ANOMALIAS E FALHAS DE MANUTENÇÃO ..................................................................... 15
8. VISTORIA ....................................................................................................................................................................... 16
8.1 DATAS DA VISTORIA ............................................................................................................................................. 16
8.2 ANÁLISE DE RESULTADOS..................................................................................................................................... 16
8.3 COMENTÁRIOS ..................................................................................................................................................... 16
9. INSPEÇÃO DAS ÁREAS COMUNS ................................................................................................................................... 17
9.1 LISTA DE VERIFICAÇÃO – ÁREAS COMUNS ........................................................................................................... 17
9.2 QUADRO DE PRIORIDADES ................................................................................................................................... 18
9.3 FACHADAS ............................................................................................................................................................ 20
9.4 COBERTA / CAIXA D’ÁGUA ................................................................................................................................... 24
9.5 HALLS E ESCADAS ................................................................................................................................................. 35
9.6 TÉRREO ................................................................................................................................................................. 41
9.7 SUBSOLO .............................................................................................................................................................. 49
10. INSPEÇÃO DOS APARTAMENTOS.............................................................................................................................. 57
10.1 LISTA DE VERIFICAÇÃO – UNIDADES AUTÔNOMAS ............................................................................................. 57
10.2 LISTA DE APARTAMENTOS SEM INFORMAÇÕES .................................................................................................. 57
10.3 APARTAMENTO 101 ............................................................................................................................................. 58
10.4 APARTAMENTO 102 ............................................................................................................................................. 62
1

10.5 APARTAMENTO 202 ............................................................................................................................................. 67
10.6 APARTAMENTO 301 ............................................................................................................................................. 70
10.7 APARTAMENTO 302 ............................................................................................................................................. 71
10.8 APARTAMENTO 401 ............................................................................................................................................. 75
10.9 APARTAMENTO 402 ............................................................................................................................................. 76
10.10 APARTAMENTO 501 ......................................................................................................................................... 77
10.11 APARTAMENTO 502 ......................................................................................................................................... 78
10.12 APARTAMENTO 601 ......................................................................................................................................... 80
10.13 APARTAMENTO 602 ......................................................................................................................................... 81
10.14 APARTAMENTO 701 ......................................................................................................................................... 82
10.15 APARTAMENTO 801 ......................................................................................................................................... 83
10.16 APARTAMENTO 802 ......................................................................................................................................... 84
10.17 APARTAMENTO 901 ......................................................................................................................................... 86
10.18 APARTAMENTO 902 ......................................................................................................................................... 87
10.19 APARTAMENTO 1001 ....................................................................................................................................... 89
10.20 APARTAMENTO 1002 ....................................................................................................................................... 93
10.21 APARTAMENTO COBERTURA ........................................................................................................................... 97
11. RECOMENDAÇÕES PARA TODOS OS APARTAMENTOS .......................................................................................... 101
12. PARA REALIZAR A ADEQUAÇÃO AOS BOMBEIROS: ................................................................................................ 102
13. DAS ANOMALIAS E FALHAS DE MANUTENÇÃO ...................................................................................................... 102
14. AVALIAÇÃO DO ESTADO GERAL DA EDIFICAÇÃO.................................................................................................... 104
14.1 CONDIÇÕES TÉCNICAS ........................................................................................................................................ 104
14.2 CONDIÇÕES DE USO ........................................................................................................................................... 104
14.3 CONDIÇÕES DE OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO .................................................................................................... 105
15. NORMAS REFERENCIADAS ...................................................................................................................................... 105
16. ENCERRAMENTO: ................................................................................................................................................... 106
17. ANEXO 01 – ART DO LAUDO ................................................................................................................................... 107

AO EDIF. DR. MELO
RUA PAULO MORAIS, 875 – PAPICU, FORTALEZA/CE
A/C:
Sr(a). FELLIPE MACEDO CAVALCANTE NOGUEIRA – SÍNDICO(A).
Ref.: LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL
Prezado(a) Senhor(a): FELLIPE MACEDO CAVALCANTE NOGUEIRA,
Encaminho, após inspeção minuciosa das fachadas, instalações elétricas, instalações hidrossanitárias,
estrutura em concreto armado (pilares, vigas e lajes), cobertas, caixa d’água, subsolo e adequação aos
bombeiros o LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL do EDIF. DR. MELO.
Fortaleza, 20 de Setembro de 2023.
Eng° HELTON BRUNO SANTOS PINHEIRO – RNP 0619567783

Art. CE20231272986
É proibida a reprodução deste Laudo Técnico de Inspeção Predial sem a prévia autorização do subscritor,
garantindo assim o bom uso das informações e a autoria dos critérios e metodologia desenvolvidos neste
processo.

O LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL contém esse CADERNO intitulado como
CADERNO I, constatando as anomalias e falhas de manutenção existentes detectada na data da inspeção.
O caderno refere-se às áreas comuns e apartamentos do EDIF. DR. MELO, com foco nas falhas de
manutenção e anomalias identificadas, para constatação, identificação e avaliação das condições técnicas,
funcionais e de conservação em que se encontram os sistemas da edificação.
A presente inspeção terá a função de orientar a manutenção da edificação mediante o apontamento ou
registro das Anomalias e Falhas de Manutenção, cuja urgência de reparo é maior, de acordo com a classificação
do grau de risco, na inspeção foram identificadas as anomalias construtivas, ou falhas de manutenção, a serem
sanadas pelo condomínio, segundo a ordem de prioridade máxima sugerida na apresentação do relatório
fotográfico, variando do grau crítico, regular, médio, ou mínimo.

2. INTRODUÇÃO
2.1 SOLICITANTE
Este laudo foi solicitado por: Sr(a). FELLIPE MACEDO CAVALCANTE NOGUEIRA –
SÍNDICO(A)
2.2 TIPOLOGIA
Edifício de uso residencial com 1 bloco 21 apartamentos, garagens no pilotis, zeladoria, salão de
festa, recepção, subsolo.
2.3 OBJETIVO
O objetivo deste trabalho é a elaboração de Laudo Técnico de Inspeção Predial que avaliará as
condições técnicas de uso e de manutenção da edificação visando atender a lei 9.913/2012 do município de
Fortaleza/CE.
O Laudo de Inspeção Predial será ilustrado por documentação técnica fotográfica, dos principais
eventos detectados, onde constará também sua classificação, localização, comentários e recomendação
técnica pertinente. As ações de manutenção nos sistemas construtivos estão priorizadas pelo seu grau de risco
levando em conta a saúde e segurança dos usuários.
2.4 CRITÉRIO
O critério utilizado para elaboração do Laudo Técnico de Inspeção Predial será embasado na
Análise do GRAU DE RISCO mediante o uso e exposição ambiental.
A Análise do Risco consiste na classificação das anomalias e falhas de manutenção detectadas na
edificação, quanto ao seu grau de urgência para reparos e adequações relacionados aos fatores de
conservação, depreciação, saúde, segurança e funcionalidade dos sistemas da edificação.
2.5 METODOLOGIA
A metodologia adotada no presente trabalho fundamenta -se na Norma Básica para Perícias de
Engenharia do IBAPE / SP, publicada pelo IBAPE – 2002 – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia; Departamento de São Paulo e Norma de Inspeção Predial, publicada pelo IBAPE – 2009, e
consistirá na abordagem e desenvolvimento dos seguintes itens:
1) Determinação do nível e tipo de inspeção;

2) Verificação da documentação apresentada;
5

3) Oitiva de informações pertinentes advindas do(a) SÍNDICO(A).
4) Classificação e análise das anomalias e das falhas de manutenção quanto ao grau de risco;
5) Indicação das orientações técnicas e ordem de prioridades;
6) Classificação do estado de conservação;
7) Elaboração do Laudo Técnico.
2.6 CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO DAS ANOMALIAS E FALHAS DE

MANUTENÇÃO:
CRÍTICO: Impacto irrecuperável, relativo ao risco contra a saúde, segurança do usuário e do meio ambiente
bem como perda excessiva de desempenho, recomendando intervenção imediata.
REGULAR/MÉDIO: Impacto parcialmente recuperável relativo ao risco quanto à perda parcial de

funcionalidade e desempenho, recomendando programação e intervenção em curto prazo.
MÍNIMO: Impacto recuperável relativo a pequenos prejuízos, sem incidência ou a probabilidade de

ocorrência dos riscos acima expostos recomendando programação e intervenção em médio prazo
2.7 CLASSIFICAÇÃO DO ESTADO DE MANUTENÇÃO DA EDIFICAÇÃO:

CRÍTICO: Quando o empreendimento contém anomalias e/ou falhas de manutenção classificadas com
grau de risco crítico;
REGULAR/MÉDIO: Quando o empreendimento contém anomalias e/ou falhas de manutenção

classificadas com grau de risco regular / médio;
SATISFATÓRIA: Quando o empreendimento não contém anomalias e/ou falhas de manutenção

significativas;
2.8 CONDIÇÕES TÉCNICAS:

CRÍTICA: Excesso de anomalias incorrigíveis e corrigíveis;
REGULAR: Quantidade aceitável de anomalias corrigíveis;
SATISFATÓRIA: Ausência ou quantidade mínima de anomalias corrigíveis.
2.9 CONDIÇÕES DE USO:

6

CRÍTICA: Excesso de anomalias incorrigíveis de segurança, habitabilidade, conforto e sustentabilidade;
REGULAR: Quantidade aceitável de anomalias de uso corrigíveis;
SATISFATÓRIO: Ausência ou quantidade mínima de irregularidades de uso corrigíveis.
2.10 CONDIÇÕES DE OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO:

CRÍTICA: Excesso de falhas incorrigíveis e corrigíveis;
REGULAR: Quantidade aceitável de falhas corrigíveis;
SATISFATÓRIA: Ausência ou quantidade mínima de falhas corrigíveis.
2.11 VISÃO SISTÊMICA DA EDIFICAÇÃO (VSE)

A VSE é a maneira mais comum de concepção e de execução das edificações. Neste critério, divide-
se a edificação em segmentos correlacionados e em seus subsistemas integrantes.
O relatório fotográfico das áreas comuns aponta as manifestações aparentes associadas a
ANOMALIAS e FALHAS de Manutenção, identificadas nesta edificação.
2.12 CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS:

Serão consideradas ANOMALIAS CONSTRUTIVAS aquelas que prejudicam o desempenho,
a funcionalidade, a vida útil prevista, a utilização, etc., decorrentes de problemas de projetos, execução,
especificação de materiais, informações defeituosas sobre manutenção, uso e operação de sistemas.
ENDÓGENAS: Aquelas originárias de vícios de projeto, materiais e execução;
EXÓGENAS: Aquelas decorrentes de danos causados por terceiros;
NATURAIS: Oriundas de danos causados pela natureza;
FUNCIONAIS: Provenientes de degradação.
2.13 CLASSIFICAÇÃO DAS FALHAS de MANUTENÇÃO:

Serão consideradas FALHAS de MANUTENÇÃO, as deficiências ou irregularidades decorrentes de
ações de manutenção.
7

As FALHAS de MANUTENÇÃO serão classificadas como:
PLANEJAMENTO: Decorrentes de falhas do plano e programa de manutenção.
EXECUÇÃO: Oriundas dos procedimentos e insumos.
OPERACIONAL: Provenientes dos registros e controles técnicos.
GERENCIAL: Devido a desvios de qualidade e custos.
A constatação das anomalias e falhas de manutenção foi realizada dentro do escopo do trabalho de
inspeção, não envolvendo apurações de causas e origens, focando, somente, a identificação de problemas
eminentemente aparentes.
A inspeção irá incluir todas as dependências de uso comum do prédio, desde a cobertura das caixas
d’água até o estacionamento do prédio, para identificação das anomalias construtivas e falhas de manutenção,
detectáveis visualmente. Todos os eventos serão registrados técnica-fotograficamente e acompanhados de
breve comentário.
Não estão previstos trabalhos de prospecção e ensaios de laboratórios no presente de
trabalho, assim como as vistorias realizadas por Engenheiro Mecânico, Engenheiro Elétrico ou
formação de equipe multidisciplinar.
Portanto, consoante o item 7.1.2 da Norma de Inspeção Predial do IBAPE, esta vistoria enquadra-
se como sendo de NÍVEL 2:
NÍVEL 2
Análises técnicas procedidas por equipe de no mínimo dois profissionais de diversas
especialidades, eventualmente com o auxílio de equipamentos e/ou aparelhos, consoante à
complexidade dos sistemas construtivos existentes.
A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais
especialidades.
O Laudo Técnico resultante da inspeção não abordará aspectos quanto às causas e origens das
anomalias encontradas bem como não constará de procedimentos para reparo, conterá apenas as
recomendações técnicas simplificadas, dentro do escopo previsto pela Norma de Inspeção Predial.
De acordo com as instruções da própria Norma de Inspeção Predial, que norteou o presente
trabalho, é importante consignar que:
8

Os profissionais são responsáveis única e exclusivamente pelo escopo e pelo nível de inspeção
contratada.
Exime-se de qualquer responsabilidade técnica a empresa ou profissional, quando as observações
e orientações existentes no Laudo de Inspeção Predial não forem implementadas pelo proprietário ou
responsável legal da edificação, bem como por qualquer anomalia e falha de manutenção decorrente de
deficiências de: projeto, execução, especificação de materiais, e/ou deficiência de manutenção.
Exime-se de qualquer responsabilidade técnica a empresa ou profissional, sobre a avaliação de
elementos, componentes, subsistemas e locais onde não foi possível executar a Inspeção Predial.
3. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O Laudo Técnico de Inspeção Predial está restrito ao enfoque técnico para identificação das
anomalias construtivas e falhas de manutenção detectadas nas áreas comuns e apartamentos do EDIF.
DR. MELO.
Observa-se que não foram realizados ensaios invasivos e nem prospecções destrutivas, como
também não serão abordados aspectos legais ou consultivos para uma assistência técnica em processo
judicial.

4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL.
Imagem via satélite
10

5. DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA PELO SOLICITANTE.
DOCUMENTOS COMPLEMENTARES
APRESENTAÇÃO
ITENS DESCRIÇÃO EMISSÃO VALIDADE OBSERVAÇÃO
SIM NÃO
1.0 Projetos
1.1 Arquitetônico - x - - -
1.1.1 Planta Baixa - x - - -
1.1.2 Subsolo - x - - -
1.1.3 Pilotis - x - - -
1.1.4 Pavimento Tipo - x - - -
1.1.5 Corte AA - x - - -
1.1.6 Corte BB - x - - -
1.1.7 Fachadas - x - - -
1.2 Estrutural - x - - -
1.3 Elétrico e Telefônico - x - - -
1.4 Hidrossanitário - x - - -
1.5 Instalações de Combate a Incêndio - x - - -
1.6 Sistema de Gás - x - - -
2.0 Matrícula do registro de imóvel - x - - -
3.0 Alvará de Construção - x - - -
4.0 IPTU - x - - -
Relatório de Conformidade do
5.0 - x - - -
Corpo de Bombeiros
6.0 CNPJ X - - - 02.051.949/0001-46
7.0 Regimento Interno do Condomínio X - - - -
8.0 Convenção do Condomínio X - - - -
NOTA:
Os documentos não disponibilizados poderão ser providenciados, resgatadas nos arquivos
da municipalidade e/ou estado;
O PLANO de MANUTENÇÃO deve ser contratado, elaborado para o EDIF. DR. MELO,
para auxiliar ao corpo diretivo nas diretrizes e cronograma de trabalho além da arrecadação
de verba necessária, para favorecer ao fluxo de caixa para as futuras ações programadas da
Manutenção, para repor o bem imóvel e promover a sua recuperação do Valor Patrimonial.
11

6. CONCEITUAÇÃO
Do Glossário de Terminologia Básica aplicável à engenharia de Avaliações e Perícias do IBAPE –
Aprovado na Assembleia de 12/11/2002, constam as definições das expressões citadas abaixo, que serão
utilizadas no decorrer do presente Laudo Técnico de Inspeção Predial, complementadas por outras extraídas
de bibliografias especializadas, conforme segue:
Vistoria: “Vistoria: é a inspeção de bem imóvel, para fixar sua localização, averiguar suas condições
estruturais, constatar atributos, defeitos ou danos do prédio e de suas servidões”.
MEIRELLES, Helly Lopes – Direito de Construir, 9ª ed.
OBS: Na vistoria não se pesquisa a indagação das causas que motivaram as anomalias.
Inspeção: “Inspeção: é a análise técnica de fato, condição ou direito relativo a uma edificação”
GOMIDE T.L.F.; FAGUNDES NETO J.C.P.; GULLO M.
A – Engenharia Diagnóstica em Edificação- São Paulo 2008
Ed. Pini
Parecer Técnico: Relatório circunstanciado, ou esclarecimento técnico emitido por profissional

capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade (NBR 14653-1).
Laudo: Parecer técnico escrito e fundamentado, emitido por um especialista indicado por autoridade,
relatando resultado de exames e vistorias, assim como eventuais avaliações com ele relacionado
Vício Aparente, Defeito e Vício, de acordo com a publicação da Revista

Construção Mercado Nº 630 – Editora Pini – Setembro de
2003 – página 41:
“Vício Aparente: de fácil percepção por uma pessoa que não tem conhecimentos
técnicos”.
“Defeito: para o Código de Defesa do Consumidor, “defeito” é o vício mais danoso à
saúde ou a segurança do usuário”.
“Vício: está associado à deficiência de qualidade ou quantidade do produto ou
serviço”.
VÍCIOS: anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins
a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ou financeiros a outrem. Podem decorrer de
falha de projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção.
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Anomalia: Irregularidade, anormalidade, exceção à regra.
Classificação das Anomalias (GOMIDE T.L.F.; PUJADAS F.Z.A.; FAGUNDES NETO J.C.P. -
Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial São Paulo 2006 Ed. Pini) Adaptadas do Glossário
IBAPE:
Endógenas: Proveniente de vício de projeto, materiais e execução.
Exógenas: Decorrentes de danos causados por terceiros.
Naturais: Oriundas de danos causados pela natureza.
Funcionais: Provenientes da degradação, associada ao uso.
Armação: Conjunto de barras de aço que compõe as peças de concreto armado.
Avaria: Dano causado em qualquer bem, ocasionado por defeito ou outra causa a ele externo.
Dano: Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos, sinistros e delitos, entre outros (NBR
14653-1).
Degradação: Desgaste dos componentes e sistemas das edificações em decorrência do efeito do transcurso
do tempo, uso e interferências do meio.
Depreciação: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas
por: (NBR 14653 -1)
Depreciação Física: perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias,
resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação.
Pode ser classificada em:

Decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural, em
condições normais de utilização e manutenção (Parte:1)
Deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados (Parte:1)
Mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes (NBR 14653-1)
Obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional (NBR 14653 -1)
Defeito: Anomalia que pode causar danos efetivos ou representar ameaça potencial à saúde ou à
segurança do usuário, decorrente de falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço, ou ainda,
de informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção.
Descolamento: Perda da aderência de camadas delgadas de um sistema de revestimento
Desabamento: Queda parcial ou total de uma construção ou de outro volume considerável de coisa
material. Ver DESMORONAMENTO.
Desagregação: Degradação de um componente construtivo pelo seu descolamento, pulverulência, baixa
resistência superficial, etc.
13

Desempenho: Capacidade de atendimento das necessidades dos usuários ou consumidores de um bem
ou serviço.
Estado de Conservação: Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção.
Edificação: Edifício, construção. Produtos constituídos pelo conjunto de elementos definidos e
integrados em conformidade com os princípios e técnicas da Engenharia e da Arquitetura, para, ao integrar
a urbanização, desempenhar funções ambientais em níveis adequados. (NBR 5674/1.999).
Empolamento: Descolamento do revestimento em forma de empolas ou vesículas. Ver
ESTUFAMENTO.
Estanqueidade: Propriedade conferida pela impermeabilização, de impedir a passagem de fluídos. (NBR
8083).
Falha: Não conformidade decorrente da manutenção.
Classificação das Falhas de Manutenção (GOMIDE T.L.F.; PUJADAS F.Z.A.; FAGUNDES NETO
J.C.P. -Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial São Paulo 2006 Ed. Pini) Adaptadas do Glossário
IBAPE:
- Planejamento: Decorrentes de falhas do plano e programa (manuais);
- Execução: Oriundas dos procedimentos e insumos;
- Operacionais: Provenientes dos registros e controles técnicos;
- Gerenciais: Devido a desvios de qualidade e custos.
Guarda-Corpo: Elemento construtivo de proteção, com ou sem vidro, para bordas de sacadas, escadas,
rampas mezaninos e passarelas. (NBR14718).
Impermeabilização: Proteção das construções contra a passagem de fluídos. (NBR 8083).
Infiltração: Percolação de fluído através dos interstícios de corpos sólidos. Ver VAZAMENTO.
Malha de Aterramento: É constituída de eletrodo de aterramento e condutores nus interligados e
enterrados no solo.
Mancha: Área de um revestimento com coloração ou textura diferente da existente no entorno.
Manual de Operação, Uso e Manutenção: Documento que reúne apropriadamente todas as informações
necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção do bem.
Mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes (NBR 14653-1)
FISSURA Fenda acentuada e profunda que secciona integral ou parcialmente um elemento construtivo.
Ver Fissura. Ver Trinca. Ver Ruptura.
Ruptura Seccionamento integral ou parcialmente um elemento ou componente que reduz
significativamente sua capacidade de resistência. Ver Fissura. Ver Trinca. Ver
FISSURA.
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Segurança: Condição daquele ou daquilo que é seguro, ou firme, ou está livre de perigo, ou apresenta
coeficiente de segurança adequado.
Solidez: Qualidade daquilo que é sólido, ou resistente, ou durável.
Serviço de Manutenção: Intervenção realizada sobre a edificação e suas partes constituintes, com a
finalidade de conservar ou recuperar a sua capacidade funcional. (NBR 5674/1.999).
Sistema de Manutenção: Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os serviços de
manutenção. (NBR 5674/1.999).
SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas): Sistema destinado a proteger uma estrutura
contra os efeitos das descargas atmosféricas.
Trinca Fissura acentuada e profunda, em estágio intermediário entre a fissura e a FISSURA Ver Fissura.
Ver FISSURA. Ver Ruptura.
Tirante: Barra de uma estrutura que se presta a suportar principalmente os esforços de tração
Vazamento: Efeito do escapamento de um fluído em região não prevista e indesejada. Ver
INFILTRAÇÃO.
Terminologia Complementar, de acordo com SPRINGER R. –
Apostila do Curso “Metodologia para Realização de Prova
Pericial de Vícios, Defeitos e Não Conformidades de
Construção em Edificações” – IBAPE-SP/2006.
Manifestação Patológica: Forma aparente ou detectável pela qual as anomalias construtivas podem se
apresentar.
Diagnóstico: Determinação das causas, mecanismos de ocorrência e origens da manifestação
patológica, quer por simples constatação visual ou através de testes, ensaios de campo ou laboratoriais.
7. REGISTRO E DESCRIÇÃO DAS ANOMALIAS E FALHAS DE

MANUTENÇÃO
No CADERNO contém o RELATÓRIO TÈCNICO-FOTOGRÁFICO, contemplando
exclusivamente as Áreas Comuns, apresentando as ANOMALIAS e FALHAS de Manutenção, considerando
o critério da Visão Sistêmica, descrito acima.
Os danos são apresentados por ordem de prioridade de intervenção, segundo recomendação do(s)
signatário(s), em ordem decrescente, sendo o grau de risco considerado como:
Crítico; Regular/ Médio e Mínimo.
Os serviços de manutenção deverão ser contemplados no Plano de Manutenção, a ser
desenvolvido pelo CONTRATANTE, para serem implantados no EDIF. DR. MELO, segundo a ordem de
15

prioridade indicada, para referenciar a preferência das intervenções, para as Anomalias e Falhas de
Manutenção: “Crítico”, em seguida “Regular” / Médio e, finalmente “Mínimo”.
8. VISTORIA
8.1 DATAS DA VISTORIA
A inspeções foram realizadas nos dias 12, 13, 15, 16 de Setembro de 2023.
8.2 ANÁLISE DE RESULTADOS

Esta análise visa apontar as principais Anomalias construtivas e Falhas de manutenção detectadas
por ocasião da inspeção nas áreas comuns da edificação em referência.
Observa-se o registro de eventuais ocorrências, outrora consideradas como Anomalias, associados
a vício(s) oculto(s), que, atualmente, deverão ser objeto de intervenção da manutenção, devido à idade da
edificação.
A seguir constam os respectivos comentários pertinentes aos sistemas construtivos verificados nos
blocos e áreas comuns.
8.3 COMENTÁRIOS
Na Inspeção realizada, os ambientes que compõem a área comum e os apartamentos do EDIF. DR.
MELO, foram vistoriados, por meio de registro fotográfico.
Seguem abaixo os principais comentários pertinentes às anomalias e falhas de manutenção
detectadas nos sistemas construtivos e instalações.
Importante destacar a utilidade das recomendações técnicas contidas neste parecer, a serem
aproveitadas na elaboração do PLANO DE MANUTENÇÃO da edificação.
16

9. INSPEÇÃO DAS ÁREAS COMUNS
9.1 LISTA DE VERIFICAÇÃO – ÁREAS COMUNS
ITENS OBSERVADOS DURANTE A
LISTA DE VERIFICAÇÃO – ÁREAS COMUNS
INSPEÇÃO
VERIFICADO
ITENS DESCRIÇÃO OBSERVAÇÃO
SIM NÃO
1.0 Localização X - -
2.0 Acesso X - -
3.0 Estrutura da Edificação X - -
3.1 Pilares X - -
3.2 Vigas X - -
3.3 Lajes X - -
3.4 Vergas X - -
3.5 Contra-vergas X - -
4.0 Revestimentos externos X - -
4.1 Fachadas X - -
5.0 Casa de Máquinas do Elevador X - -
6.0 Circulação Pav. Tipo X - -
7.0 Recepção X - -
8.0 Ventilação X - -
9.0 Portaria X - -
10.0 Mezanino - X Não possui
11.0 Quadra de Esportes - X Não possui
12.0 Salão de Festas / Academia X - -
13.0 Copa / Zeladoria X - -
14.0 Casa do Gás X - -
15.0 Pilotis (Garagens) X - -
16.0 Depósito X - -
17.0 Casa do Gerador X - -
18.0 Casa de Bombas X - -
19.0 Subsolo X - -
20.0 Instalações de Combate a Incêndio X - -
21.0 Instalações Hidráulicas X - -
22.0 Instalações Sanitárias X - -
23.0 Acessibilidade X - -
24.0 Coberta X - -
25.0 Instalações Elétricas e Telefônicas X - -
17

9.2 QUADRO DE PRIORIDADES
Serviços na fachada
9.3.4 - Pintura geral da fachada.
9.3.3 - Instalação de dreno nas caixas de ar condicionado.
1ª
9.3.2 - Rachaduras nas fachadas acima da janela da sala.
9.3.1 - Cerâmicas da fachada com múltiplos descolamentos e
rachaduras em geral.
Recuperações Estruturais
9.4.1 - Recuperações estruturais em casa de máquinas.
9.4.4 - Recuperações estruturais em casa de máquinas e sala do
barrilete.
2ª
9.4.10 - Recuperações estruturais na coberta.
9.5.7 - Recuperações estruturais no hall e antecâmara.
9.6.5 - Recuperações estruturais no térreo.
9.7.3 - Recuperação estrutural no subsolo.
9.6.7 - Cerâmicas descolando no térreo (entrada da rampa).
3ª 9.6.3 - Piso danificado no pátio do térreo.
9.7.6 - Infiltração pela laje do subsolo.
4ª 9.7.7 - Infiltração pela alvenaria de contenção do subsolo.
Serviços de Combate a incêndio
9.5.1 - Recebimento do Certificado de Conformidade dos
Bombeiros.
5ª
9.4.8 - Manutenção de para-raios.
9.4.7 - Escada de acesso a caixa d'água fora do padrão mínimo
exigido.
9.4.9 - Rebocos externos da caixa d'água com alto grau de
6ª
degradação.
9.4.6 - Instalações elétrica fora de padrão na cobertura.
9.4.2 - Instalações elétricas do elevador sem atualização.
9.5.4 - Instalações elétrica em desconformidade nos halls e
7ª
escadas.
9.6.4 - Instalações elétrica em desconformidade no térreo.
9.7.2 - Caixa de passagem elétrica sem tampa.
9.6.6 - Estrutura metálica de coberta com oxidação de telhas.
8ª
9.7.5 - Estrutura metálica de coberta oxidada no subsolo.
9.6.2 - Muro de separação do pátio ao jardim lateral com reboco
deformado.
9ª
9.6.1 - Muro de separação do pátio ao jardim frontal com
cerâmicas descoladas.
9.5.6 - Reboco danificado no hall do 1º andar.
9.5.5 - Piso danificado no hall do 1º andar.
10ª 9.5.3 - Caixas de passagens com tampas sem fechamento nos
halls e antecâmaras.
9.5.2 - Marcas de infiltração nas antecâmara.
9.4.13 - Reboco danificado em passarela na coberta.
11ª 9.4.12 - Peças de concreto danificadas na caixa d'água.
9.4.11 - Calha e telhas em desconformidade.
12ª 9.7.4 - Caixas com tampas danificadas no subsolo
18

9.7.1 - Caixas de haste de aterramento sem tampa.
13ª 9.4.5 - Registros de água do barrilete com oxidação e falha de
fechamento completo.
14ª 9.4.3 - Fissuras em alvenarias em casa de máquinas e sala do
barrilete.
15ª 9.6.8 - Calha de escoamento da rampa com sujidades.
16ª 9.6.10 - Piso de estacionamento danificado no térreo.
17ª 9.4.14 - Porta metálica de acesso a coberta com oxidação.
18ª 9.6.9 - Rampa de acesso ao subsolo desgastada.
ACOMPANHAR O CONSERTOS DE TODAS AS INFILTRAÇÕES NOS APARTAMENTOS INDICADOS.
19

ÁREAS COMUNS
9.3 FACHADAS
20

9.3.1 FACHADAS
NECESSÁRIO PARA O CIP? Sim "
! Não
LOCAL Toda a fachada
1- Identificação de vários reparos em cerâmicas e infiltrações aparentes nos
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA
apartamentos, assim como falta de cerâmicas com exposição de emboço.
1- Realizar teste percussivo para identificar novas áreas de reposição e fissuras,
INTERVENÇÃO
realizar substituição de cerâmicas em estado de descolamento.
CAUSA 1- Desgaste natural e falta de manutenção.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
21

9.3.2 FACHADAS
! Não
LOCAL Acima das janelas
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Rachaduras acima das janelas das salas em multiplos andares.
1- Realizar recuperação estrutural em todas as rachaduras, aplicar tele eletrosoldada
INTERVENÇÃO
e refazer reboco danificado.
CAUSA 1- Oxidação das armaduras internas causando rachaduras na estrutura.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
9.3.3 FACHADAS
! Não
LOCAL Nas caixas de ar condicionado
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Presença de lodo e plantas na fachada, gerando desgaste e infiltração.
1- Realizar instalação de coletor de dreno em todas as colunas de caixas de ar
INTERVENÇÃO
condicionado.
CAUSA 1- Falta de coletor geral de drenos.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
22

9.3.4 FACHADAS
! Não
LOCAL Guarda-corpo nos apartamentos.
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Guarda-corpos em estado de oxidação avançado.
1- Realizar acompanhamento na substituição e manutenção dos guarda-corpos nos
INTERVENÇÃO
apartamentos, podendo gerar notificações.
CAUSA 1- Oxidação natural da peça e falta de manutenção.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
23

9.4 COBERTA / CAIXA D’ÁGUA
9.4.1 COBERTA
! Não
LOCAL Casa de máquinas do elevador
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Rachaduras em viga e laje.
INTERVENÇÃO 1- Realizar recuperação estrutural por empresa especializada.
CAUSA 1- Oxidação as armaduras internas as estruturas.
PRAZO 1- 2 meses
RISCO 1- Crítico
24

9.4.2 COBERTA
NECESSÁRIO PARA O CIP? Sim Não "
!
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Instalação elétrica desatualizada.
1- Realizar novo projeto elétrico para a alimentação dos elevadores com atualização
INTERVENÇÃO
de disjuntores de carga e proteção.
CAUSA 1- Falta de atualização as normas vigentes.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Regular
25

9.4.3 COBERTA
!
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Rachadura na alvenaria na horizontal
INTERVENÇÃO 1- Realizar Fechamento de rachadura com tele eletrosoldada e renovação do reboco.
CAUSA 1- Movimentação natural da edificação.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
26

9.4.4 COBERTA
!
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Manchas amareladas na alvenaria
INTERVENÇÃO 1- Realizar renovação de pintura e aplicação de cerâmicas na fachada.
CAUSA 1- Infiltração pela fachada.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Regular
9.4.5 COBERTA
!
LOCAL Barrilete
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Registro de barrilete com oxidação e sem funcionamento completo.
INTERVENÇÃO 1- Realizar manutenção de registros para fechamento e abertura completa.
CAUSA 1- Falta de manutenção.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Regular
27

9.4.6 COBERTA
!
LOCAL Coberta
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Exposição de instalação elétrica.
INTERVENÇÃO 1- Realizar instalação de tampa cega.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Regular
9.4.7 COBERTA
! Não
LOCAL Coberta
1- Escada sem proteção de guarda corpo, fora dos padrões atuais do Corpo de
Bombeiros.
INTERVENÇÃO 1- Realizar instalação de escada de marinheiro nas duas elevações.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Regular
28

9.4.8 COBERTA
! Não
LOCAL Coberta
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Torre de para-raios com oxidação e peças danificadas.
INTERVENÇÃO 1- Realizar manutenção geral no para-raios com teste de resistividade e continuidade.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Regular
29

9.4.9 COBERTA
! Não
LOCAL Coberta
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Reboco danificado e fissurado em multiplos locais ao redor da caixa d’água.
1- Realizar retirada de todo reboco danificado e aplicação de novo reboco, com
INTERVENÇÃO aditivo impermeabilizante, aplicando camada protetora hidrofugante ao final do
acabamento.
30

CAUSA 1- Falta de manutenção de pintura.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Regular
9.4.10 COBERTA
! Não
LOCAL Coberta
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Rachaduras e exposição de armadura na estrutura.
CAUSA 1- Oxidação das armaduras internas.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Regular
31

9.4.11 COBERTA
! Não
LOCAL Coberta
1- Telhas delocadas e soltas;
2- Calha de escoamento com proteção mecânica inexistente.
1- Realizar ajuste e travamento de todas as telhas com renovação de todos os
INTERVENÇÃO parafusos;
2- Realizar troca de proteção mecânica da calha de escoamento.
1- Instalação de telha errada;
CAUSA
2- Instalação de proteção mecânica sem acompanhamento técnico.
1- 2 meses;
PRAZO
2- 2 meses.
1- Regular;
RISCO
2- Regular.
32

9.4.12 COBERTA
! Não
LOCAL Acima da caixa d’água
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Peças de concreto danificados: Tampa de caixa d’água e blocos de ancoragens.
INTERVENÇÃO 1- Realizar substituição de peças danificadas.
CAUSA 1- Oxidação e falta de manutenção.
PRAZO 1- 2 meses
RISCO 1- Regular
33

9.4.13 COBERTA
! Não
LOCAL Passarela ao lado da piscina.
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Alvenaria com falha de pintura e exposição de reboco.
1- Realizar retirada de reboco danificado e renovar reboco, aplicar selador e textura
INTERVENÇÃO
acrílica externa.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
9.4.14 COBERTA
! Não
LOCAL Entrada da coberta
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Portão de entrada da coberta com oxidação.
INTERVENÇÃO 1- Realizar lixamento, aplicação de proteção anticorrosiva, e esmalte síntético.
PRAZO 1- 2 meses.
RISCO 1- Regular
34

9.5 HALLS E ESCADAS
35

9.5.1 HALLS E ESCADAS
! Não
LOCAL Multiplos andares
1- Luz de emergência da escada sem funcionamento;
2- Corrimão sem continuidade na escada;
3- Hidrante sem sinalização de emergência;
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 4- Mangueira de incêndio fora da data de teste hidrostático;
5- Porta corta-fogo sem ajuste de fechamento automático a 45 graus;
6- Itens impedindo o pleno funcionamento das portas corta-fogo;
7- Itens impedindo a livre movimentação na rota de fuga, incluindo escadas e halls.
1- Todos os itens acima deve ser realizados as manutenções devidas, assim como a
atualização do projeto de combate a incêndio junto ao Corpo de Bombeiros, para
que possa ser atualizados os itens básicos necessários na edificação segundo a nova
INTERVENÇÃO
norma.
2- Realizar retirada de todos os itens em todos os andares que possam impedir o livre
acesso aos dispositivos de combate a incêndio e rota de fuga;
CAUSA 1- Falta de acompanhamento técnico.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
36

! Não
LOCAL Antecâmaras
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Manchas e deformações em alvenaria da Antecâmara em andares diferentes.
1- Realização da manutenção da fachada resolverá a infiltração, e realizar pintura em
INTERVENÇÃO
Antecâmaras após manutenção da fachada.
CAUSA 1- Infiltração pela fachada.
PRAZO 1- 2 meses
RISCO 1- Regular
37

! Não
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Tampas de caixas de passagem elétrica e telefônica sem fechamento completo.
INTERVENÇÃO 1- Realizar manutenção de todas as tampas de com defeito de fechamento e ajustes.
CAUSA 1- Desgaste natural e falta de manutenção periódica.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
38

! Não
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Instalação elétrica desajustada e em desconformidade.
1- Realizar manutenção e atualização de dispositivos elétricos em toda extensão dos
INTERVENÇÃO
halls e escadas.
CAUSA 1- Falta de manutenção periódica.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico

! Não
LOCAL 1º Andar Hall
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Cerâmicas quebradas
INTERVENÇÃO 1- Realizar troca de cerâmicas apresentando defeitos de descolamento e quebradas
CAUSA 1- Choques mecânicos e má instalação.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
39

!
LOCAL Hall 1º andar
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Textura danificada em hall
1- Realizar impermeabilização da área externa do apartamento ao 101 afim de
INTERVENÇÃO
impedir a infiltração para a alvenaria do hall e reparar textura danificada.
CAUSA 1- Infiltração pela área externa do apartamento 101.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular

!
LOCAL Antecâmara do 1º andar e Hall do 7º andar.
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Rachadura em pilar e laje.
CAUSA 1- Oxidação das armaduras internas.
PRAZO 1- 2 meses
RISCO 1- Regular
40

9.6 TÉRREO
9.6.1 TÉRREO
! Não
LOCAL Muro do térreo para o jardim
1- Cerâmicas descoladas, fissuras e rachaduras no encontro da laje com a alvenaria,
empeno de alvenaria.
1- Realizar retirada de todas as cerâmicas em estado de descolamento. Instalar
INTERVENÇÃO pilaretes de travamento ao longo da alvenaria, realizar recuperação estrutural nos
pontos de oxidação das armaduras e finalizar com a instalação de novas cerâmicas.
1- A força do vento e o acúmulo de água na base da alvenaria o fez se movimentar de
CAUSA
forma constante, causando vibração em assim descolando as cerâmicas.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico.
41

9.6.2 TÉRREO
!
LOCAL Muro de divisão entre jardim lateral e pátio
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Textura danificada, rachaduras e fissuras.
1- Realizar retiradade toda a textura e reboco danificado, realizar recuperação
INTERVENÇÃO
estrutural nos pontos onde houver exposição de armaduras e aplicar nova textura.
CAUSA 1- Falta de manutenção
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
42

9.6.3 TÉRREO
! Não
LOCAL Piso cerâmico do térreo
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Fissuras, rachaduras, descolamento de cerâmicas e rejuntes.
1- Realizar teste percussivo em todo piso, retirar todas as cerâmicas danificadas,
INTERVENÇÃO
aplicar novas cerâmicas e instalar juntas de dilatação.
CAUSA 1- Falta de junta de dilatação e má instalação.
43

PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
9.6.4 TÉRREO
!
LOCAL
1- Quadro de energia com tampa descaracterizada e instalações elétricas
desatualizadas.
1- Realizar instalação de identificação de tampas de caixas de passagem e caixas de
INTERVENÇÃO distribuição elétrica.
2- Realizar atualização de instalação elétrica com fechamento de tampas cegas.
CAUSA 1- Falta de acompanhamento técnico e manutenção das instalações.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico.
44

9.6.5 TÉRREO
! Não
LOCAL Pilares
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Fissuras, rachaduras e descolamento de cerâmicas.
1- Realizar recuperação estrutural por empresa especializada em todos os pilares que
apresentam fissuras.
INTERVENÇÃO
2- Realizar testes não destrutivos nos pilares, afim de identificar carbonatação e
esclerometria.
CAUSA 1- Oxidação das armaduras internas gerando quebra do concreto.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
45

9.6.6 TÉRREO
!
LOCAL Garagem superior
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Telhas metálicas com oxidação nos apoios
INTERVENÇÃO 1- Realizar troca de telhas metálicas onde necessário.
CAUSA 1- Oxidação natural e falta de manutenção.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
46

9.6.7 TÉRREO
!
LOCAL Muro e entrada da rampa do subsolo.
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Descolamento de cerâmicas.
1- Realizar teste percussivo em todas as cerâmicas das alvenarias da rampa de acesso
INTERVENÇÃO
ao subsolo.
CAUSA 1- Má instalação e desgaste natural de material colante.
PRAZO 1- 2 meses
RISCO 1- Regular
9.6.8 TÉRREO
!
LOCAL Calha de escoamento da rampa
1- Calha de escoamento da rampa com acúmulo de sujidades impedindo a livre
passagem de água.
INTERVENÇÃO 1- Realizar limpeza periódica de calha.
CAUSA 1- Falta de acompanhamento da limpeza.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Regular
47

9.6.9 TÉRREO
!
LOCAL Rampa do subsolo
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Rampa com falha de continuidade das vilosidades de tração.
1- Realizar recomposição de vilosidades e criação de sulcos para escoamento
INTERVENÇÃO
adequado da água das chuvas.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
9.6.10 TÉRREO
!
LOCAL Piso das garagens no térreo
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Piso danificado próximo as juntas de dilatação.
INTERVENÇÃO 1- Realizar recomposição de piso utilizando graute.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
48

9.7 SUBSOLO
9.7.1 SUBSOLO
!
LOCAL Subsolo
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Caixa da haste de aterramento do para-raios sem tampa de fechamento.
INTERVENÇÃO 1- Realizar instalação de nota tampa.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
9.7.2 SUBSOLO
!
LOCAL
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Caixa de passagem elétrica sem tampa de proteção.
INTERVENÇÃO 1- Realizar instalação de nova tampa.
CAUSA 1- Não identificada
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítica
49

50

51

9.7.3 SUBSOLO
! Não
LOCAL Subsolo
1- Exposição de armaduras internas ao concreto e rachaduras diversas, praticamente
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA toda estrutura do subsolo. Mesmo após ser realizado um serviço anterior, muitos
pontos são nos próprios reparos.
52

1- Realizar recuperação estrutural em laje e pilares, por empresa especializada,
INTERVENÇÃO realizando mapeamento dos pontos com necessidade de intervensão e testes não
destrutivos, afim de indicar uma melhor manutenção.
CAUSA 1- Oxidação das armaduras internas ao concreto
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítica
9.7.4 SUBSOLO
! Não
LOCAL Subsolo
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Caixas de passagem com tampas danificadas.
INTERVENÇÃO 1- Realizar manutenção em tampas.
CAUSA 1- Falta de manutenção e desgaste natural.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
53

9.7.5 SUBSOLO
! Não
LOCAL Subsolo
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Oxidação na estrutura metálica de complemento do subsolo.
1- Realizar lixamento em estrutura, aplicação de proteção anticorrosiva e aplicar
INTERVENÇÃO esmalte síntético e substituir parafusos e suportes oxidados. Substituir telhas
danificadas.
CAUSA 1- Oxidação natural da peça metálica e falta de manutenção.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
54

9.7.6 SUBSOLO
! Não
LOCAL Subsolo
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Manchas de infiltração na laje.
INTERVENÇÃO 1- Realizar correção da impermeabilização na laje superior.
CAUSA 1- Infiltração pela laje.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
55

9.7.7 SUBSOLO
! Não
LOCAL Subsolo
1- Alvenaria de contenção do subsolo com manchas e deformações em seu
acabamento de pintura e recobo.
1- Realizar retirada de toda pintura e reboco danificado, aplicar argamassa polimérica
INTERVENÇÃO em toda extensão das paredes do subsolo, impermeabilizando toda superfície de
possível infiltração futura.
CAUSA 1- Falha de impermeabilização superficial a alvenaria de contenção.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
56

10. INSPEÇÃO DOS APARTAMENTOS
10.1 LISTA DE VERIFICAÇÃO – UNIDADES AUTÔNOMAS

LISTA DE VERIFICAÇÃO - UNIDADES
ITENS OBSERVADOS DURANTE A INSPEÇÃO
AUTÔNOMAS
VERIFICADO
ITENS DESCRIÇÃO OBSERVAÇÃO
SIM NÃO
1 PISO X - -
2 PAREDE X - -
3 TETO X - -
4 ESQUADRIAS X - -
5 VARANDA X - -
6 INSTALAÇÕES DE GÁS X - -
7 INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS X - -
8 INSTALAÇÕES SANITÁRIAS X - -
9 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS X - -
10.2 LISTA DE APARTAMENTOS SEM INFORMAÇÕES

Inspeção foi realizada em mais de 50% das unidades residenciais.
APARTAMENTOS SEM INFORMAÇÕES NOS QUADROS

Apartamentos Motivo
Apartamentos vistoriados e
702
sem indícios de problemas.
Fora da amostragem devido
falta de compatibilidade de
201 horários, COVID-19,
apartamento fechado sem
morador.
57

10.3 APARTAMENTO 101
APT 101
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Quadro de energia desatualizado, segundo a NBR 5410.
INTERVENÇÃO 1- Realizar atualização conforme item 11 deste laudo.
CAUSA 1- Falta de atualização das instalações elétricas
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
APT 101
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Rachaduras em pilar na fachada.
1- Realizar recuperação estrutural em pilar na fachada, ao realizar serviço nos pilares,
INTERVENÇÃO
responsabilidade do condomínio.
CAUSA 1- Oxidação das armaduras internas a estrutura.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico.
58

APT 101
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Registro geral sem manopla de acionamento.
INTERVENÇÃO 1- Realizar instalação de manopla.
CAUSA 1- Desconhecida.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Regular
APT 101
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Fissuras em alvenaria do primeiro quarto.
1- Realizar abertura de trincas com ferramenta “Abre-trinca”, limpeza eliminando
todos o pó, aplicar selante flexível monocomponente tixotrópico, a base de
INTERVENÇÃO
poliuretano, no sulco aberto. Incorporar tela metálica, de nylon ou polipropileno,
na supefície e fechamento chapisco e reboco. Finalizando pintura como desejado.
1- A lateral dessa alvenaria é composta por estrutura em balanço, tal estrutura houve
CAUSA recalque natural o que deformou e causou as alvenarias, ocorrência em outros
apartamentos.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
59

APT 101
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Rejunte da área de banho com falha.
INTERVENÇÃO 1- Aplicação de rejunte acrílico em locais falhados
CAUSA 1- Desgaste natural com tempo de uso
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
APT 101
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Manchas de infiltração em alvenaria
1- Realizar reparo em fachada e recuperação de pintura, responsabilidade do
INTERVENÇÃO
condomínio.
CAUSA 1- Infiltração pela fachada
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
60

APT 101
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Marcas de infiltração em janelas
INTERVENÇÃO 1- Realizar troca de vedação das janelas, utilizar selante de poliuretano, PU.
CAUSA 1- Falha de vedação da janela e peitoril.
PRAZO 1- 3 meses
RISCO 1- Regular
61

APT 102
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Quadro de energia e instalações desatualizados, segundo a NBR 5410.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
62

APT 102
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Forro danificado em banheiro
1- Realizar reparo na causa da infiltração e no forro, responsabilidade do apartamento
INTERVENÇÃO
superior.
CAUSA 1- Infiltração pelo apartamento superior
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
APT 102
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Cerâmicas de banheiro com descolamento com risco de queda.
1- Realizar retirada de todas as peças com descolamento e realizar instalação
INTERVENÇÃO
novamente.
CAUSA 1- Má instalação.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico.
63

APT 102
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Fissuras em alvenaria do primeiro quarto/sala.
INTERVENÇÃO
apartamentos.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
64

APT 102
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Manchas de infiltração em alvenaria e fissuras na horizontal
INTERVENÇÃO
condomínio.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
65

APT 102
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Fissuras na diagonal acima da porta do quarto.
INTERVENÇÃO 1- Realizar instalação de verga acima da porta.
1- Falta de verga cima de janela e porta gera fissuras na alvenaria com essa
CAUSA
característica.
PRAZO 1- 12 meses
RISCO 1- Satisfatório.
66

APT 202
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
APT 202
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Fissura em granito abaixo da janela
INTERVENÇÃO 1- Realizar preenchimento de fissura com selante PU, afim de eliminar infiltração.
CAUSA 1- Tensão acima do resistido.
PRAZO 1- 2 meses
RISCO 1- Regular
67

APT 202
INTERVENÇÃO
apartamentos.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
APT 202
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Cerâmicas de banheiro com descolamento e risco de queda.
1- Realizar retirada de todas as peças com descolamento e realizar instalação
INTERVENÇÃO
novamente.
CAUSA 1- Má instalação.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico.
68

APT 202
INTERVENÇÃO
condomínio.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
APT 202
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Forro de PVC com afundamento.
INTERVENÇÃO 1- Realizar manutenção dos suportes de arames, metálicos ou madeira.
PRAZO 1- 2 meses
RISCO 1- Regular
69

APT 301
INTERVENÇÃO
condomínio.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
APT 301
INTERVENÇÃO
apartamentos.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
70

APT 302
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
71

APT 302
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Rachaduras acima da janela
INTERVENÇÃO 1- Realizar recuperação estrutural com empresa especializada
CAUSA 1- Oxidação das armaduras internas
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Regular
APT 302
INTERVENÇÃO
apartamentos.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
72

APT 302
INTERVENÇÃO
condomínio.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
73

APT 302
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Janela da sala com falha de travamento e vedação do vidro.
INTERVENÇÃO 1- Realizar troca de toda esponja de travamento.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
74

APT 401
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
APT 401
INTERVENÇÃO
condomínio.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
75

APT 402
INTERVENÇÃO
condomínio.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
76

APT 501
INTERVENÇÃO
condomínio.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
77

APT 502
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
APT 502
INTERVENÇÃO
condomínio.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
78

APT 502
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Gotejamento de chuveiro
INTERVENÇÃO 1- Realizar troca de reparo do registrodo chuveiro para perfeita vedação.
CAUSA 1- Falha de vedação do registro.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
79

APT 601
1- Quadro de energia desatualizado e impedimento de acesso rápido ao quadro,
segundo a NBR 5410.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
80

APT 602
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Rachadura em piso na área de serviço.
INTERVENÇÃO 1- Realizar troca de piso onde necessário.
CAUSA 1- Choque mecânico.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
APT 602
INTERVENÇÃO
condomínio.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
81

APT 701
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Quadro de energia e instalações desajustadas, segundo a NBR 5410.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
APT 701
INTERVENÇÃO
condomínio.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
82

APT 801
1- Piso de banheiro da área de serviço com caimento errado, gerando acúmulo de
água no lado oposto ao ralo.
INTERVENÇÃO 1- Realizar troca de piso para ajustar caimento ao ralo.
CAUSA 1- Má instalação de piso.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
83

APT 802
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Cerâmicas em alvenaria e piso com descolamento, podendo até gerar acidente.
1- Realizar teste percussivo em todas as cerâmicas da cozinha e área de serviço afim
INTERVENÇÃO
de identificar pontualmente quais peças estão descoladas e realizar a troca.
CAUSA 1- Falha de material colante das cerâmicas.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Regular
84

APT 802
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
85

APT 901
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
APT 901
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Cerâmicas em alvenaria com descolamento, podendo até gerar acidente.
1- Realizar teste percussivo em todas as cerâmicas do banheiro afim de identificar
INTERVENÇÃO
pontualmente quais peças estão descoladas e realizar a troca.
CAUSA 1- Falha de material colante das cerâmicas.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Regular
86

APT 902
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
APT 902
INTERVENÇÃO
condomínio.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
87

APT 902
CAUSA 1- Falha de vedação da janela
PRAZO 1- 3 meses
RISCO 1- Regular
88

APT 1001
1- Forro danificado em pontos variados com manchas e escoamento até inicio de
alvenaria.
1- Segundo proprietário do apartamento superior todas as infiltrações geradas pelo
INTERVENÇÃO
apartamento dele já foi cessada, porém a degradação gerada não foi solucionada,
89

então deve-se realizar todos os repados dos defeitos gerados pela infiltração no
apartamento 1001 causados pela cobertura, pelo proprietário da cobertura.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
APT 1001
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Fissura na diagonal inferior e superior da janela.
1- Realizar abertura de fissura, aplicação de selante e fechamento com tela antifissura
INTERVENÇÃO
e massa pva para acabamento.
PRAZO 1- 12 meses
RISCO 1- Regular
90

APT 1001
PRAZO 1- 3 meses
RISCO 1- Regular
APT 1001
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
91

APT 1001
INTERVENÇÃO
condomínio.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
92

APT 1002
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Forro danificado.
1- Causa da infiltração já resolvida, faltando somente o reparo no forro,
INTERVENÇÃO
responsabilidade do apartamento superior.
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
APT 1002
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
93

APT 1002
INTERVENÇÃO
condomínio.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
94

APT 1002
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
APT 1002
PRAZO 1- 3 meses
RISCO 1- Regular
95

APT 1002
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Forro de pvc com afundamento em banheiro.
1- Realizar manutenção de suportes de forro, troca de arames e suportes metálicos ou
INTERVENÇÃO
de madeira.
CAUSA 1- Falta de manutenção e desgaste natural
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Regular
96

10.21 APARTAMENTO COBERTURA
APT COBERTURA
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Manchas de infiltração na laje, porém secas.
1- Realizar reparo em laje, onde a infiltração danificou. Responsabilidade do
INTERVENÇÃO
condomínio.
CAUSA 1- Infiltração pela área externa na cobertura.
PRAZO 1- 2 meses
RISCO 1- Regular
97

APT COBERTURA
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
98

APT COBERTURA
INTERVENÇÃO
condomínio.
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
APT COBERTURA
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Fissuras em alvenaria do primeiro quarto de serviço.
INTERVENÇÃO
PRAZO 1- 6 meses
RISCO 1- Regular
APT COBERTURA
MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA 1- Rachaduras em estrutura de vigas
INTERVENÇÃO 1- Realizar recuperação estrutural em vigas por empresa especializada.
CAUSA 1- Oxidação das armaduras internas ao concreto.
PRAZO 1- 6 meses
99

RISCO 1- Regular
APT COBERTURA
PRAZO 1- Imediato
RISCO 1- Crítico
100

11. RECOMENDAÇÕES PARA TODOS OS APARTAMENTOS
• O circuito para o ar condicionado deve partir diretamente do quadro de força, atendendo a

capacidade do equipamento para a bitola correta de cabeamento;
• Sunstituir disjuntores obsoletos por modernos (FIG A);
• Instalar dispositivo DR contra choques elétricos (FIG B);
• Instalar supressor de surto DPS para descargas afmosféricas (FIG C);
• Instalar Barramento Tipo Pente (FIG D);
• Substituir fiação Rígida e instalar cabeamento terra;
• Identificar todos os Circuitos Elétricos;
• Instalar disjuntor para cada circuito elétrico;
• Instalar quantidade suficiente de tomadas 2P+T com aterramento em substituição ao uso
inadequado de T’s, adaptadores ou extensões (FIG E);
• Substituir todas as tomadas padrão antigo pelo modelo 2P+T (FIG F);
• Instalar chuveiro elétrico diretamente nos cabeamentos existentes seguindo as devidas
orientações de interrupção com interruptor bipolar (FIG’s G, H, I e J);
• Instalar tampa cega 4x4;
• Embutir Tubular e passar o cabeamento exposto para o ar condicionado e fazer emenda
satisfatóriamente com isolamento adequado;
• Caso tenha em algum local, cabos desorganizados, sugerimos os organizadores de cabos (FIG
K)
• Instalar conector genérico para as interligações dos barramentos bem como a bitola adequada de
cabeamento evitando o uso de vários condutores (FIG L);
• Instalar protetor para dentes do barramento tipo pente nos que não foram usados (FIG M);
• Tensão elétrica no apartamento de 216 volts.
101

12. PARA REALIZAR A ADEQUAÇÃO AOS BOMBEIROS:
1. EXECUTAR OS PROJETOS DE COMBATE A INCÊNDIO E PÂNICO

2. EXECUTAR AS OBRAS
3. PARA RAIOS E TESTE DE RESISTIVIDADE
4. PLACAS E ROTAS DE FUGA
5. ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA
6. TESTE DE ESTANQUIDADE DO GÁS
7. TESTE DE ESTANQUIDADE HIDROSTÁTICA DAS MANGUEIRAS DE INCÊNDIO
13. DAS ANOMALIAS E FALHAS DE MANUTENÇÃO

As diversas ANOMALIAS e FALHAS de MANUTENÇÃO encontradas no EDIF. DR. MELO
estão registradas no relatório técnico-fotográfico que resultou nas fichas que retratam as principais
irregularidades identificadas na edificação, acompanhadas de breve descrição e recomendação técnica para
reparos e adequações.
Consoante ao item 2.4 Critérios, as Anomalias e Falhas de Manutenção detectadas nas inspeções
interferem no desempenho e vida útil de componentes dos sistemas construtivos, na saúde, segurança e
habitabilidade do imóvel.
102

Conforme análise das manifestações patológicas assinaladas no relatório Fotográfico, constata-se a
as manifestações se encontram em um grau de risco REGULAR, comprometendo de forma ativa no estado
de conservação da edificação, sendo necessário, intervenção IMEDIATA nos sistemas construtivos:
instalações elétricas, hidrossanitário, alvenaria, estrutura de concreto armado(pilares, vigas, lajes),
fachadas(vedações verticais e horizontais ,juntas de assentamento ,movimentação, dilatação), piso do
estacionamento, muro, cobertas, constatando assim que o edifício de uma forma geral necessita de
manutenções IMEDIATAMENTE, sendo necessário contratar profissional habilitado e registrado no seu
devido conselho para elaborar um plano de manutenção e consultoria para solucionar as manifestações
patológicas descritas nesse laudo.
As diversas falhas de manutenção detectadas e registradas tecnicamente pela documentação
fotográfica, no EDIF. DR. MELO, interferem no desempenho e vida útil de componentes e sistemas
construtivos. Também podem afetar a saúde segurança dos usuários e prejudicar a habitabilidade do imóvel.
Desta forma recomenda-se a elaboração de PLANO DE MANUTENÇÃO, que deverá conter
orientações técnicas para execução de reparos, incluídas a indicação de insumos, do tipo: produtos, o
procedimento de execução, além do estabelecimento da periodicidade das intervenções, nas manutenções
futuras. O PLANO DE MANUTENÇÃO também deverá contemplar a orçamentação necessária para
permitir a formatação de um cronograma de trabalho e o respectivo fluxo de caixa para permitir o rateio dos
investimentos, ao longo do tempo.
Note que, para que a vida útil dos sistemas seja alcançada, há de se programar as ações de
manutenção ou de reparo, fica evidenciado que a vida útil já expirou, indicando a necessidade de troca dos
sistemas (por exemplo: corrosões e fissuras em alvenarias). A ação tardia pode repercutir em agravamento
da situação, ampliando os problemas, e a degradação ser estendida para outros sistemas, podendo evoluir,
inclusive, para um quadro emergencial e gerar, consequentemente, um alto e repentino custo de intervenção,
para as ações corretivas, a um custo certamente maior e não planejado.
Importante destacar que o PLANO DE MANUTENÇÃO orientará o corpo diretivo da condomínio
no direcionamento dos trabalhos e possibilitará a formatação de caixa, especialmente para os trabalhos de
médio e longo prazo, minimizando a realização de indesejáveis serviços emergenciais e possibilitando a
programação do investimento ao longo do tempo, visando à preservação e valorização do patrimônio.
Outro ponto a ser ressaltado no Plano de Manutenção que deve prever além do fluxo de caixa para
os sistemas a serem melhorados, adequados e corrigidos, deve incluir a contratação de profissionais
habilitados, especializados e capacitados para cada área para que as especificações e soluções sejam
compatíveis e possibilitem a ornamentação e equalização das propostas dentro de parâmetros exequíveis.
Na fase das obras é desejável a contratação de profissional especializado para que as obras possam
ser acompanhadas em observância aos projetos, boa técnica executiva e respeitados os prazos de execução
elaborando a ART de execução do serviço.
103

O Relatório Técnico Fotográfico e as análises apresentadas fornecem base de dados para elaboração
do roteiro e tópicos a serem abordados nas ações de reparos da edificação.
14. AVALIAÇÃO DO ESTADO GERAL DA EDIFICAÇÃO

A avaliação do estado geral da edificação, conforme suas condições técnicas, de uso e manutenção,
resultam da análise dos eventos detectados na inspeção a ser realizada na edificação em estudo, será
classificada, conforme segue:
CRÍTICO: quando o empreendimento contém anomalias classificadas com grau de risco crítico
(sem condições de uso).
REGULAR / MÉDIO: quando o empreendimento contém anomalias classificadas com grau de
risco regular (sujeita a reparos).
SATISFATÓRIO: quando o empreendimento não contém anomalias significativas (situação
normal).
14.1 CONDIÇÕES TÉCNICAS

O EDIF. DR. MELO possui algumas anomalias que tem como principal causa a ausência/falha na
manutenção no edifício, ocasionando assim a degradação no estado de conservação do mesmo, apresentando
manifestações patológicas, tais como: infiltrações, armaduras expostas nas estruturas de concreto
armado(pilar, viga, laje) instalações elétricas expostas, hidro sanitárias com vazamentos, dentre outras,
portanto, o edifício pode ser classificado em relação às CONDIÇÕES TÉCNICAS em estado: CRÍTICO.
14.2 CONDIÇÕES DE USO

O EDIF. DR. MELO possui quantidade aceitável de anomalias e falhas de uso corrigíveis. Em
função do acima exposto, pode ser classificado no que se refere às condições de uso em estado: REGULAR.
104

14.3 CONDIÇÕES DE OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO
Desta maneira, a classificação do Estado Geral da Edificação foi classificada como CRÍTICO,
pelos motivos acima expostos, pela existência de Anomalias e Falhas de manutenção, com impactos
agressivos ao estado de conservação dos sistemas construtivos do edifício.
Adicione-se aos fatos acima indicados, a idade da edificação,indicando que, em alguns casos a
simples ação da manutenção já não mais atuará na recuperação do desempenho dos sistemas, recomendando
a troca dos mesmos.
Segue quadro resumo:
ESTADO GERAL DA EDIFICAÇÃO
CONDIÇÕES TÉCNICAS CRÍTICO
CONDIÇÕES DE USO REGULAR
OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO CRÍTICO
15. NORMAS REFERENCIADAS

Seguem as principais normas utilizadas no presente trabalho:
7.1 ELÉTRICA
NR10, NBR 5410, NR 5419.
7.2 CIVIL
NBR 9050 NBR 16071,
NBR 6493 NBR 5626.
7.3 DIVERSAS
NBR 15575, NBR 5674, NBR 14037
NBR 1628
105

16. ENCERRAMENTO:
Este Laudo Técnico de Vistoria contém 108 folhas digitadas dos dois lados, contando com esta.
Segue encadernação complementar onde constam as anomalias e falhas de manutenção,
abrangendo os sistemas: Alvenaria; Esquadrias; Cobertura; Estrutura de Concreto; Fachadas;
Impermeabilização; Instalações Elétricas; Instalações Hidráulicas; Limpeza; Pintura; Revestimentos de Teto;
Revestimentos de Parede; Revestimentos de Piso e Segurança classificados segundo:
NOTA 1:
O Checklist poderá ser facilitado, mediante utilização das fichas de vistoria integrantes do Laudo.
Referido Checklist deverá ser realizado pelo profissional habilitado ou empresa contratada,
responsável pela elaboração do LVT, antes da emissão do laudo, atestando, consignando que:
Todas as obras de reparo foram executadas e o imóvel se encontra em boas condições para o
uso proposto e em condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança (em
atendimento ao Decreto13.616: Art. 3º § 1º; Art9º no seu preâmbulo e incisos V e VI, que
prevê emissão de declaração conjunta, pelo responsável pela edificação e profissional
habilitado);
Indica-se a realização de nova Inspeção Predial dentro do prazo de: 12 meses para averiguação da
implantação das providências segundo as recomendações formuladas.
NOTA 2:
Devido a edificação ter a idade de 26 anos, a edificação deverá passar por nova Vistoria para
elaborar novo Laudo Técnico de Inspeção Predial no intervalo de 4 anos após a emissão desse
Laudo Técnico de Inspeção Predial, conforme estabelece a lei municipal 9.913 de Fortaleza - CE.
Fortaleza, 20 de Setembro de 2023.
________________________________________________
Eng° HELTON BRUNO SANTOS PINHEIRO – RNP 061396598-1
106

17. ANEXO 01 – ART DO LAUDO Página 1/1
Anotação de Responsabilidade Técnica - ART

Lei n° 6.496, de 7 de dezembro de 1977 CREA-CE ART OBRA / SERVIÇO
Nº CE20231272986
Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Ceará
INICIAL
1. Responsável Técnico
HELTON BRUNO SANTOS PINHEIRO
Título profissional: ENGENHEIRO CIVIL RNP: 0619567783
Registro: 350088CE
2. Dados do Contrato
Contratante: CONDOMINIO EDIFICIO DR MELO CPF/CNPJ: 02.051.949/0001-46
RUA PAULO MORAIS Nº: 875
Complemento: Bairro: PAPICU
Cidade: FORTALEZA UF: CE CEP: 60175175
Contrato: 618 Celebrado em: 05/09/2023

Valor: R$ 5.900,00 Tipo de contratante: Pessoa Juridica de Direito Privado
Ação Institucional: NENHUMA - NÃO OPTANTE
3. Dados da Obra/Serviço
RUA PAULO MORAIS Nº: 875
Complemento: Bairro: PAPICU
Cidade: FORTALEZA UF: CE CEP: 60175175
Data de Início: 11/09/2023 Previsão de término: 31/10/2023 Coordenadas Geográficas: -3.739526, -38.477992
Finalidade: Residencial Código: Não Especificado
Proprietário: CONDOMINIO EDIFICIO DR MELO CPF/CNPJ: 02.051.949/0001-46
4. Atividade Técnica
14 - Elaboração Quantidade Unidade
60 - Fiscalização de obra > CONSTRUÇÃO CIVIL > EDIFICAÇÕES > #1.1.9 - DE IMÓVEIS 1,00 un
Após a conclusão das atividades técnicas o profissional deve proceder a baixa desta ART
5. Observações
Inspeção Predial
6. Declarações
- Declaro que estou cumprindo as regras de acessibilidade previstas nas normas técnicas da ABNT, na legislação específica e no decreto n.
5296/2004.
7. Entidade de Classe
SINDICATO DOS ENGENHEIROS NO ESTADO DO CEARÁ (SENGE-CE)
8. Assinaturas
Declaro serem verdadeiras as informações acima HELTON BRUNO SANTOS PINHEIRO - CPF: 879.745.503-25
________________, ________ de ___________________ de ________

Local data CONDOMINIO EDIFICIO DR MELO - CNPJ: 02.051.949/0001-46
9. Informações
* A ART é válida somente quando quitada, mediante apresentação do comprovante do pagamento ou conferência no site do Crea.
10. Valor
Valor da ART: R$ 96,62 Registrada em: 11/09/2023 Valor pago: R$ 96,62 Nosso Número: 8216416666
A autenticidade desta ART pode ser verificada em: https://crea-ce.sitac.com.br/publico/, com a chave: yZ391
Impresso em: 11/09/2023 às 13:02:58 por: , ip: 170.82.175.14
www.creace.org.br faleconosco@creace.org.br
CREA-CE
Conselho Regional de Engenharia
Tel: (85) 3453-5800 Fax: (85) 3453-5804 e Agronomia do Ceará
107


Laudo de Inspeção Predial - Dr. Melo - Set.23

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EDIF. DR.

LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

Sr(a). FELLIPE MACEDO CAVALCANTE NOGUEIRA – SÍNDICO(A).

Ref.: LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL

Prezado(a) Senhor(a): FELLIPE MACEDO CAVALCANTE NOGUEIRA,

Fortaleza, 20 de Setembro de 2023.

Eng° HELTON BRUNO SANTOS PINHEIRO – RNP 0619567783

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

1) Determinação do nível e tipo de inspeção;

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

2.6 CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO DAS ANOMALIAS E FALHAS DE

REGULAR/MÉDIO: Impacto parcialmente recuperável relativo ao risco quanto à perda parcial de

MÍNIMO: Impacto recuperável relativo a pequenos prejuízos, sem incidência ou a probabilidade de

2.7 CLASSIFICAÇÃO DO ESTADO DE MANUTENÇÃO DA EDIFICAÇÃO:

REGULAR/MÉDIO: Quando o empreendimento contém anomalias e/ou falhas de manutenção

SATISFATÓRIA: Quando o empreendimento não contém anomalias e/ou falhas de manutenção

2.8 CONDIÇÕES TÉCNICAS:

REGULAR: Quantidade aceitável de anomalias corrigíveis;

SATISFATÓRIA: Ausência ou quantidade mínima de anomalias corrigíveis.

2.9 CONDIÇÕES DE USO:

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

REGULAR: Quantidade aceitável de anomalias de uso corrigíveis;

SATISFATÓRIO: Ausência ou quantidade mínima de irregularidades de uso corrigíveis.

2.10 CONDIÇÕES DE OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO:

REGULAR: Quantidade aceitável de falhas corrigíveis;

SATISFATÓRIA: Ausência ou quantidade mínima de falhas corrigíveis.

2.11 VISÃO SISTÊMICA DA EDIFICAÇÃO (VSE)

2.12 CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS:

EXÓGENAS: Aquelas decorrentes de danos causados por terceiros;

NATURAIS: Oriundas de danos causados pela natureza;

FUNCIONAIS: Provenientes de degradação.

2.13 CLASSIFICAÇÃO DAS FALHAS de MANUTENÇÃO:

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

EXECUÇÃO: Oriundas dos procedimentos e insumos.

OPERACIONAL: Provenientes dos registros e controles técnicos.

GERENCIAL: Devido a desvios de qualidade e custos.

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

Imagem via satélite

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

Parecer Técnico: Relatório circunstanciado, ou esclarecimento técnico emitido por profissional

Vício Aparente, Defeito e Vício, de acordo com a publicação da Revista

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

Pode ser classificada em:

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

7. REGISTRO E DESCRIÇÃO DAS ANOMALIAS E FALHAS DE

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

8.2 ANÁLISE DE RESULTADOS

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

ACOMPANHAR O CONSERTOS DE TODAS AS INFILTRAÇÕES NOS APARTAMENTOS INDICADOS.

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11

MH CONSTRUÇÕES LTDA – CNPJ: 17.379.398/0001-11