Marco Legal das Garantias

Lei nº 14.711, de 30/10/2023

Novembro, 2023
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Resumo

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Resumo

LEI 14.711/23

Aprimoramento das regras de tratamento do crédito, das garantias e das medidas extrajudiciais para sua recuperação

AF Superveniente
Excussão extrajudicial
Normas especiais de financiamento imobiliário - quitação
60 dias da consolidação da propriedade para leilão
Lei 9.514/97
Condução da excussão por um registrador na hipótese de vários imóveis
garantindo a mesma dívida
Regras de proteção contra venda a preço vil
Regra a respeito da excussão e leilão simultâneos de múltiplos imóveis
garantindo uma mesma dívida
Contrato de administração fiduciária das garantias - o Agente das
Código Civil
Garantias
Extensibilidade da AF para dívidas autônomas em relação à abertura de
13.476/17
limite de crédito
Execução extrajudicial da AF de bens móveis, com a obrigação de entrega
DL 911/69
da coisa sob pena de multa
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Resumo

LEI 14.711/23

Aprimoramento das regras de tratamento do crédito, das garantias e das medidas extrajudiciais para sua recuperação

O contrato de contragarantia para ressarcimento da seguradora contra

Código de Processo Civil
tomador da garantia passa a ser título executivo extrajudicial

Cria a execução extrajudicial dos créditos hipotecários

14.771/23 - Cap. III
Execução extrajudicial da garantia imobiliária em concurso de credores

Regras negociações prévias aos protestos de títulos e incentivo à

Lei 9.492/97
renegociação de dívidas protestadas
Regras de negociação e cessão de precatórios, com aprimoramento das
Lei 8.935/94
regras relativas aos serviços notariais
Lei 12.249/2010 Resgate antecipado de letras financeiras
Lei 14.113/2020 Transferência de recursos no âmbito do FUNDEB

Lei 11.312/2006 Trata dos limites da redução do IR de FI com beneficiários no exterior

Lei 6.404/76 Altera procedimentos de emissão de debêntures

Lei 14.382/22 Dispõe sobre o extrato eletrônico de bens móveis
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Introdução

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A Lei 14.711 | Introdução

DISPÕE SOBRE O APRIMORAMENTO DAS REGRAS RELATIVAS AO TRATAMENTO DO CRÉDITO E DAS GARANTIAS E
ÀS MEDIDAS EXTRAJUDICIAIS PARA RECUPERAÇÃO DE CRÉDITO

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A Lei 14.711 | Introdução

DISPÕE SOBRE O APRIMORAMENTO DAS REGRAS RELATIVAS AO TRATAMENTO DO CRÉDITO E DAS GARANTIAS E
ÀS MEDIDAS EXTRAJUDICIAIS PARA RECUPERAÇÃO DE CRÉDITO

ALTERAÇÕES PONTUAIS EM DIFERENTES LEIS

DESJUDICIALIZAÇÃO | UTILIZAÇÃO DE CAPITAL INERTE

• Contexto de melhoria das garantias como ferramentas para redução de juros e aumento da
disponibilidade de crédito.
• Sanção presidencial com vetos (e.g. busca e apreensão extrajudicial de bens móveis).
• Avanços jurídicos relevantes: vários segmentos e atividades econômicas. Mercados imobiliário, de
capitais e financeiro (imóvel como lastro para financiamentos).

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Alienação Fiduciária

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A Lei 14.711 | AF Superveniente de Imóveis

AUTORIZAÇÃO DA AF SUPERVENIENTE: A AF posterior pode ser registrada de imediato e terá eficácia em caso de cancelamento da
anterior ou se, após executada esta, houver saldo em dinheiro (que se prestará aos credores da AF superveniente); podem haver
várias AF’s supervenientes, que se ordenarão de modo similar aos graus da hipoteca.

EXTRACONCURSALIDADE:
• AF de Imóveis é extraconcursal
• Todos os titulares de AF superveniente se aproveitam da extraconcursalidade
• Redação do Marco Legal não resolve discussões sobre valor da avaliação e extraconcursalidade
• Considerando a existência de prioridades entre Afs supervenientes, valor de cobertura deverá seguir referida ordem

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A Lei 14.711 | AF Superveniente de Imóveis

AUTORIZAÇÃO DA AF SUPERVENIENTE: A AF posterior pode ser registrada de imediato e terá eficácia em caso de cancelamento da
anterior ou se, após executada esta, houver saldo em dinheiro (que se prestará aos credores da AF superveniente); podem haver várias
AF’s supervenientes. Ordem de modo similar aos graus da hipoteca.

AF SUPERVENIENTE: Eficácia subordinada. Importância da cláusula de cross default em todos os contratos.

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A Lei 14.711 | AF Superveniente de Imóveis

AUTORIZAÇÃO DA AF SUPERVENIENTE: A AF posterior pode ser registrada de imediato e terá eficácia em caso de cancelamento da
anterior ou se, após executada esta, houver saldo em dinheiro (que se prestará aos credores da AF superveniente); podem haver várias
AF’s supervenientes. Ordem de modo similar aos graus da hipoteca.

AF SUPERVENIENTE: Eficácia subordinada. Importância da cláusula de cross default em todos os contratos.

Sub-rogação no preço dos titulares da AF posterior (par. 4º, art. 22, Lei 9.514/97).

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A Lei 14.711 | AF Superveniente de Imóveis

AUTORIZAÇÃO DA AF SUPERVENIENTE: A AF posterior pode ser registrada de imediato e terá eficácia em caso de cancelamento da
anterior ou se, após executada esta, houver saldo em dinheiro (que se prestará aos credores da AF superveniente); podem haver várias
AF’s supervenientes. Ordem de modo similar aos graus da hipoteca.

AF SUPERVENIENTE: Eficácia subordinada. Importância da cláusula de cross default em todos os contratos.

Sub-rogação no preço dos titulares da AF posterior (par. 4º, art. 22, Lei 9.514/97).

Sub-rogação no crédito pelo terceiro interessado que pagar a dívida (par. 5º, art. 22, Lei 9.514/97).

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A Lei 14.711 | AF Superveniente de Imóveis

AUTORIZAÇÃO DA AF SUPERVENIENTE: A AF posterior pode ser registrada de imediato e terá eficácia em caso de cancelamento da
anterior ou se, após executada esta, houver saldo em dinheiro (que se prestará aos credores da AF superveniente); podem haver várias
AF’s supervenientes. Ordem de modo similar aos graus da hipoteca.

AF SUPERVENIENTE: Eficácia subordinada. Importância da cláusula de cross default em todos os contratos.

Sub-rogação no preço dos titulares da AF posterior (par. 4º, art. 22, Lei 9.514/97).

Sub-rogação no crédito pelo terceiro interessado que pagar a dívida (par. 5º, art. 22, Lei 9.514/97).

Vencimento antecipado de todas as obrigações do mesmo credor (par. 6º, art. 22, Lei 9.514/97).

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 A Lei 14.711 | Leilão – Alienação Fiduciária
ÍNDICE

Imóvel

REGRAS DIVERSAS A DEPENDER DA NATUREZA DA TRANSAÇÃO:

• Lei cria dois regramentos para a consolidação e leilão a depender se o financiamento foi contratado para aquisição ou construção de
imóvel residencial do devedor
• Regras específicas para consolidação e excussão de operações garantidas por dois ou mais imóveis

FINANCIAMENTO PARA IMÓVEL RESIDENCIAL DO DEVEDOR:

• Possibilidade de purgação da mora das parcelas vencidas e despesas até data da consolidação da propriedade
• Manutenção da regra sobre referencial mínimo para venda e extinção da dívida em caso de insucesso do leilão
• Extinção da dívida passa ser aplicável mesmo em caso de execução judicial do débito
• Vencimento antecipado de todas as obrigações do mesmo credor (par. 6º, art. 22, Lei 9.514/97).

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 A Lei 14.711 | Leilão – Alienação Fiduciária
ÍNDICE

Imóvel

REGRAS DIVERSAS A DEPENDER DA NATUREZA DA TRANSAÇÃO:

• Lei cria dois regramentos para a consolidação e leilão a depender a depender se o financiamento foi contratado para aquisição ou
construção de imóvel residencial do devedor
• Regras específicas para consolidação e excussão de operações garantidas por dois ou mais imóveis

AF EM GERAL:
• Não há previsão de purgação da mora (pós notificação)
• Direito de preferência entre averbação e leilão pelo valor dívida + despesas + prêmio de seguro + tributos (incluindo ITBI)
• Possibilidade de aceitação em segundo leilão de lance inferior ao referencial mínimo – lance mínimo de metade do valor de avaliação
• Redação mais clara no sentido de que credor fica na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de entregar sobejo
• Saldo devedor não é extinto e passa ser cobrável pela via ação de execução
• Se imóvel não for vendido em leilão, saldo é calculado mediante abatimento do referencial mínimo

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 A Lei 14.711 | Leilão – Alienação Fiduciária
ÍNDICE

Imóvel

REGRAS DIVERSAS A DEPENDER DA NATUREZA DA TRANSAÇÃO:

• Lei cria dois regramentos para a consolidação e leilão a depender a depender se o financiamento foi contratado para aquisição ou
construção de imóvel residencial do devedor
• Regras específicas para consolidação e excussão de operações garantidas por dois ou mais imóveis

MÚLTIPLAS GARANTIAS:
• Se não houver vinculação de cada imóvel a uma parcela da dívida, é possível excussão simultânea ou sucessiva
• Excussão sucessiva: indicação pelo credor (salvo disposição contratual diversa) e suspensão da execução dos demais imóveis
• Necessidade de prestação de informação ao devedor e a demais fiduciantes
• Demais imóveis serão desonerados se dívida for satisfeita com execução de parte dos imóveis dados em garantia

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AF | Instrumento Público VS Particular

RELEVÂNCIA DA FORMA NO CONTEXTO DE APLICAÇÃO DAS NOVAS UTILIDADES DA AF

NOVO CAPÍTULO NA DISCUSSÃO A PARTIR DO PROCEDIMENTO DE CONTROLE
ADMINISTRATIVO CNJ 0000145-56.2018.2.00.0000

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AF | Instrumento Público vs Particular

RELEVÂNCIA DA FORMA NO CONTEXTO DE APLICAÇÃO DAS NOVAS UTILIDADES DA AF

NOVO CAPÍTULO NA DISCUSSÃO A PARTIR DO PROCEDIMENTO DE CONTROLE
ADMINISTRATIVO CNJ 0000145-56.2018.2.00.0000

• Questionamento das NSCGJ - TJMG.

• Confirmação pelo CNJ da validade da norma e, por conseguinte, da exigência de escritura pública para
AF’s fora do SFI. Interpretação do artigo 38 da Lei 9.514/97: Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta
Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação
ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por
instrumento particular com efeitos de escritura pública.

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AF | Instrumento Público vs Particular

RELEVÂNCIA DA FORMA NO CONTEXTO DE APLICAÇÃO DAS NOVAS UTILIDADES DA AF

NOVO CAPÍTULO NA DISCUSSÃO A PARTIR DO PROCEDIMENTO DE CONTROLE
ADMINISTRATIVO CNJ 0000145-56.2018.2.00.0000

• Questionamento das NSCGJ - TJMG.

• Confirmação pelo CNJ da validade da norma e, por conseguinte, da exigência de escritura pública para
AF’s fora do SFI. Interpretação do artigo 38 da Lei 9.514/97: “Os atos e contratos referidos nesta Lei ou
resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento
particular com efeitos de escritura pública.”
MG, BA E PI COM REGRAS IGUAIS = EVITAR DISCUSSÃO COM ESCRITURA.
OUTROS ESTADOS, VERIFICAR CASO A CASO E PONDERAR COM VALORES ENVOLVIDOS.
OS EFEITOS DA DISCUSSÃO SOBRE A EFICÁCIA.
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A Lei 14.711 | Concessão de Crédito

EXTENSIBILIDADE DA AF PARA NOVAS OBRIGAÇÕES NOS CONTRATOS DE CONCESSÃO DE CRÉDITO

(Arts. 9-A, 9-B, 9-C e 9-D da Lei nº 13.476/17 ).
• Extensão: AF já constituída passa a ser utilizada como garantia de operações de crédito novas e autônomas
• Requisitos:
• Obrigação contratada com mesmo credor
• Manutenção do prazo final de pagamento
• Manutenção do valor garantido
• Contratação no âmbito do Sistema Financeiro Nacional e nas operações com Empresas Simples de Crédito
• Cessão: operações garantidas pela mesma AF somente podem ser cedidas em conjunto para preservar unicidade do credor
• Cross Default: inadimplemento e não purgação da mora de uma das operações resulta no vencimento antecipado das demais
• Liquidação antecipada: liquidação de uma obrigação não exige liquidação antecipada das demais
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Agente de Garantia

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Agente de Garantia | Panorama até a Lei 14.711

• Até a Lei 14.711

• Valores mobiliários representativos de dívida
• Até a Instrução CVM 583
• Debêntures: Lei 6.404/76
• Outros: Estrutura contratual e de procurações
• Depois da Instrução CVM 583
• Debêntures: Lei 6.404/76
• Outros: Estrutura contratual e de procuração
• Outros instrumentos de dívida
• Estrutura contratual e de procuração

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Agente de Garantia | Panorama pós Lei 14.711

• Após a Lei 14.711

• Valores mobiliários representativos de dívida
• Debêntures: Lei n. 6.404/76 e Resolução CVM 17
• Outros: Resolução CVM 17 e Lei 14.711
• Outros instrumentos de dívida
• Lei 14.711

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Agente de Garantia vs. Agente Fiduciário
Normas aplicáveis
Instrumento de investimento
Organização societária
Autorização de funcionamento
Conflito de interesses
Atuação
Produto da excussão
Contratação
Agente Fiduciário
Lei n. 6.404/76 e Resolução CVM 17
Debênture
Sociedade empresária ou pessoa natural. Em ofertas
Sociedade empresária
públicas, exige-se instituição financeira
Banco Central, para instituições financeiras, exigidas em
ofertas públicas
Vedação à nomeação de instituição com conflito
Em benefício dos credores (fidúcia)
Pertence aos credores
Escritura de emissão
Agente de Garantia
Lei n. 14.711 e Resolução CVM 17
Outros instrumentos de crédito
Não aplicável
Não há vedação. Aliás, permite-se, na lei, que o agente preste, ao devedor,
serviços de pesquisa de oferta de crédito, formalização de contratos,
intermediação de conflitos e outros serviços. Possibilidade de se prever restrições
no instrumento de nomeação do agente de garantia.
Em benefício dos credores (fidúcia)
Pertence aos credores. No entanto, lei prevê que este produto “não poderá
responder por suas [agente de garantia] obrigações pelo período de até 180
(cento e oitenta) dias, contado da data de recebimento do produto da garantia”.
Texto grifado é desnecessário no contexto de atuação do agente de garantia.
Contrato de prestação de serviços de agente de garantia
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Agente de Garantia

AGENTE DE GARANTIA: Previsão expressa em Lei de figura amplamente utilizada no mercado CC Art 853-A

• Atuação em nome próprio: Gestão da garantia e legitimidade para executar e defender garantia em juízo e fora dele
• Dever Fiduciário: agente de garantia terá dever fiduciária perante os credores e respectiva responsabilidade
• Patrimônio Separado: produto da garantia constitui patrimônio separado – Lei cria uma limitação temporal de 180 dias durante
o qual “não poderá responder por suas [do Agente] obrigações”
• Serviços ao Devedor: Agente de Garantias poderá prestar serviços ao devedor (ex: pesquisa de ofertas de crédito e
intermediação na resolução de questões relativas aos contratos de operações de crédito ou às garantias) – Conflito de
interesses
• Relevância do Contrato: atuação do agente será baseada em “contrato de administração fiduciária de garantias”

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Hipoteca

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A Lei 14.711 | Execução Extrajudicial da Hipoteca

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DA GARANTIA IMOBILIÁRIA

• Procedimento: intimação pelo RGI para purgação da mora e posterior leilão público – aplicação de regras da Lei de AF de
Imóveis a determinados aspectos do procedimento (desocupação e pagamento de taxa de ocupação)
• Leilões:
• Lance no primeiro leilão deve corresponder ao valor de avaliação previsto no contrato ou valor atribuído pela Prefeitura
para fins de ITBI (o que for maior)
• Segundo leilão: valor da dívida e despesas ou, a critério do credor, lance de ao menos metade do valor de avaliação
• Possibilidade de remição pelo devedor ou garantidor antes de alienação em leilão
• Auto de Arrematação a ser expedido pelo Tabelião – título hábil para transmissão de propriedade

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A Lei 14.711 | Execução Extrajudicial da Hipoteca

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DA GARANTIA IMOBILIÁRIA

• Leilões Infrutíferos: credor poderá:

• Adjudicar o imóvel pelo valor referencial mínimo devidamente atualizado
• Realizar, no prazo de 180 dias, venda direta – credor tem mandato legal para conclusão da alienação e outros atos

• Quitação: regra da quitação do saldo remanescente é aplicável na execução hipotecária de operações para aquisição ou
construção de imóvel residencial do devedor intimação pelo RGI para purgação da mora e posterior leilão público
• Inaplicabilidade: execução extrajudicial não se aplica a operações de financiamento da atividade agropecuária

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A Lei 14.711 | Concurso de Credores

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DA GARANTIA IMOBILIÁRIA EM CONCURSO DE CREDORES

• Habilitação de Créditos: RGI promoverá intimação de todos os credores para habilitação de créditos
• Quadro de Credores: RGI consolidará quadro de credores e prioridades obedecida ordem de antiguidade
• Distribuição de Recursos: responsabilidade do credor exequente pela distribuição dos recursos de alienação conforme ordem
de prioridade e eventual sobejo ao devedor nos prazos legais

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A Lei 14.711 | Concessão de Crédito

EXTENSIBILIDADE DA HIPOTECA
• Extensão: alteração do Código Civil para permitir a extensão da hipoteca para novas obrigações
• Requisitos:
• Obrigação contratada com mesmo credor
• Manutenção do prazo final de pagamento
• Manutenção do valor garantido
• Prioridade: extensão deve respeitar prioridade de direitos contraditórios inscritos na matrícula
• Preferência Creditória:
• Obrigação inicial em relação às obrigações alcançadas pela extensão
• Obrigação mais antiga na hipótese de mais de uma extensão
• Excussão: somente pelo credor mais prioritário salvo disposição em contrário prevista em acordo de credores
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Cessão de Precatórios e Créditos – Comunicação

Notarial

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A Lei 14.711 | Comunicação Notarial

COMUNICAÇÃO NOTARIAL: a ser emitida pelo Tabelião de Notas ao juízo da causa sobre negociação em curso entre interessados a
fim de preservar os direitos do adquirente mesmo imóvel.

• Objeto: comunicação de negociação de precatório ou de crédito reconhecido em sentença transitada em julgado

• Consequência: cessões entre sujeitos não identificadas na comunicação notarial são ineficazes desde que escritura seja
celebrada em 15 dias corridos
• Compartilhamento de informações: Judiciária concederá acesso a Tabeliães a banco de dados de credores e créditos
• Comunicação da Cessão: Tabeliães poderão comunicar juízo da causa sobre celebração da escritura de cessão

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 Guilherme Bechara| gfontes@demarest.com.br

Thiago Giantomassi| tgiantomassi@demarest.com.br

Obrigado