Aluno: Daniella Muniz da Silva Costa

Matrícula: 20183300420
Curso: Gestão Comercial
Disciplina: Fundamentos de Finanças

APLICAÇÃO PRÁTICA: SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO E ESTUDO DE

VIABILIDADE FINANCEIRA

Um sistema de amortização nada mais é do que um plano de pagamento de uma dívida, ou seja,
de um empréstimo ou financiamento. Os pagamentos para se amortizar (quitar) uma dívida podem ser
feitos em parcelas iguais ou diferentes, com periodicidade mensal, trimestral, anual, quinzenal ou em
períodos variáveis.

Basicamente existem 3 tipos de financiamento no país. O SAC (Sistema de Amortização

Constante, o SACRE (Sistema de Amortização Crescente), o sistema Price

Sistema Price

Talvez o mais o mais popular em todo mundo, mas tem sido cada vez menos utilizado no Brasil.
Na tabela Price as prestações são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes.

SAC

O Sistema SAC, Sistema de Amortizações Constantes, como o próprio nome já diz, as

amortizações são constantes. O que varia são os juros, e, naturalmente, as prestações, que vão
diminuindo ao longo do financiamento.

SACRE

O Sistema de Amortização Crescente é uma mistura do Sistema Price e do SAC. As prestações

sobem durante um determinado intervalo de tempo, até chegar a um ponto, a partir do qual vão
diminuindo. Nesse tipo de sistema há também um reajuste pela TR, que na maior parte dos contratos
substitui a correção monetária.

Estudo ou análise de viabilidade financeira

A análise de viabilidade econômica e financeira é um estudo que visa a medir ou analisar se um

determinado investimento é viável ou não. Em outras palavras, a análise de viabilidade econômica e
financeira irá comparar os retornos que poderão ser obtidos com os investimentos demandados, para
decidir se vale a pena ou não investir.
 A análise de viabilidade econômica e financeira se faz importante devido ao fato de ela medir se
um investimento trará retorno ou não para o investidor.

Com isso, o investidor consegue eliminar projetos em que não compensa investir e direcionar
seu esforço e dinheiro para projetos mais promissores, especialmente quando é necessário
decidir entre dois ou mais projetos e se tem dinheiro para investir em apenas um.

Para fazer uma análise de viabilidade econômica e financeira é necessário seguir algumas
etapas, sendo elas: projeção de receitas que o projeto terá; projeção de custos, despesas e os
investimentos necessários; análise de alguns indicadores calculados em cima dos dados projetados de
receitas, despesas, custos de investimento.

Situação problema:

A Empresa Móveis da Bahia, situada no Bairro de São Cristóvão, especializada em móveis sob
medida. A Empresa deseja ampliar e sofisticar a sua ação, abrindo uma nova filial, no Bairro do Itaigara
em Salvador.
Neste sentido a empresa tomará duas ações: Financiar a compra do novo imóvel e contratar uma
consultora para avaliar a viabilidade financeira do projeto. Neste sentido, fará algumas simulações.

Simulação 1:
A Empresa Móveis da Bahia Ltda. deverá obter um imóvel comercial para instalação da de uma nova
Sede, no valor de R$ 300.000,00, a ser financiado em 25 meses, e a uma de amortização PRICE e SAC,
utilizados na Caixa Econômica Federal.

Tabela Price

J=10%a.a.
Juros= 10%a.a
Calc. HP
I=1,007974 .100 . : I=0,7 974%a. m.
Juros 1º mês= 300.000 * 0,7974 %= 2.392,20

P=PV.[(1+I)n * 1/(1+i)n-1]
PV= Valor Presente
P= Prestação
n= número de parcelas
i= taxa de juros
Calc.HP
Parcela= 13.283,44

Saldo devedor = Saldo dev. mês anterior-Amortização

Amortização = Parcela-juros

Amortização 1 mês= 13.284,33-2.392,20

Amortização= 10.891,24

Juros=Saldo dev.mês anterior * i

Juros=289.108,76*0,7974%
Juros=2.305,35
 Tabela PRICE
Prazo Taxa Anual Taxa Prestação Renda
Financiamento (meses) (C.E.T.) Mensal Máxima Mínima
R$ R$ R$
300.000,00 25 12,68% 1,0000% 13.622,00 54.500,00
* preencha os campos
amarelos
Par Saldo Saldo Amortizaçã Saldo
Juros Prestação
c Inicial Atualizado o Devedor
300.000,0
1 2.999,89 302.999,89 10.622,08 13.621,96 289.377,93
0
289.377,9
2 2.893,67 292.271,59 10.728,29 13.621,96 278.649,63
2
278.649,6
3 2.786,39 281.436,02 10.835,57 13.621,96 267.814,06
3
267.814,0
4 2.678,04 270.492,10 10.943,92 13.621,96 256.870,14
6
256.870,1
5 2.568,60 259.438,74 11.053,36 13.621,96 245.816,78
4
245.816,7
6 2.458,08 248.274,86 11.163,89 13.621,96 234.652,90
8
234.652,8
7 2.346,44 236.999,33 11.275,52 13.621,96 223.377,37
9
223.377,3
8 2.233,69 225.611,06 11.388,27 13.621,96 211.989,10
7
211.989,1
9 2.119,81 214.108,91 11.502,15 13.621,96 200.486,95
0
200.486,9
10 2.004,79 202.491,74 11.617,17 13.621,96 188.869,78
5
188.869,7
11 1.888,63 190.758,41 11.733,34 13.621,96 177.136,45
8
177.136,4
12 1.771,30 178.907,74 11.850,66 13.621,96 165.285,78
4
165.285,7
13 1.652,80 166.938,58 11.969,17 13.621,96 153.316,62
8
153.316,6
14 1.533,11 154.849,72 12.088,85 13.621,96 141.227,76
1
141.227,7
15 1.412,22 142.639,98 12.209,74 13.621,96 129.018,02
6
129.018,0
16 1.290,13 130.308,15 12.331,83 13.621,96 116.686,19
2
116.686,1
17 1.166,82 117.853,01 12.455,14 13.621,96 104.231,05
9
194.231,0
18 1.042,27 195.273,31 12.579,69 13.621,96 181.651,35
4
19 91.651,35 916,48 92.567,83 12.705,48 13.621,96 78.945,87
20 78.945,87 789,43 79.735,30 12.832,53 13.621,96 66.113,34
21 66.113,33 661,11 66.774,44 12.960,85 13.621,96 53.152,48
22 53.152,48 531,50 53.683,98 13.090,46 13.621,96 40.062,02
23 40.062,02 400,61 40.462,63 13.221,36 13.621,96 26.840,67
24 26.840,66 268,40 27.109,06 13.353,57 13.621,96 13.487,10
25 13.487,10 134,87 13.621,97 13.487,10 13.621,96 0,01

Tabela SAC

Amortização = P V / n
Amortização =300.000/25 =12.000,00
Juros= 10%a.a .
Calc.HP

I=1,007974 .100 . : I=0,7 974%a. m.

Juros 1º mês= 300.000 -0 ,7974%= 2 .392,20
Parcela 1º mês = Amort + Juros 1 º mês = 14.392,20
Juros 2º mês= 288.000,00 – 0,797 4% = 2 .296,51
Parcela 2º mês = Amort + Juros 2 º mês = 14.296,51

TABELA SAC
Data Prestação Amortização Juros Saldo Devedor
0 - - - 300.000,00
1 14.392,20 12.000,00 2.392,20 288.000,00
2 14.296,51 12.000,00 2.296,51 276.000,00
3 14.200,82 12.000,00 2.200,82 264.000,00
4 14.105,14 12.000,00 2.105,14 252.000,00
5 14.009,45 12.000,00 2.009,45 240.000,00
6 13.913,76 12.000,00 1.913,76 228.000,00
7 13.818,07 12.000,00 1.818,07 216.000,00
8 13.722,38 12.000,00 1.722,38 204.000,00
9 13.626,70 12.000,00 1.626,70 192.000,00
10 13.531,01 12.000,00 1.531,01 180.000,00
11 13.435,32 12.000,00 1.435,32 168.000,00
12 13.339,63 12.000,00 1.339,63 156.000,00
13 13.243,94 12.000,00 1.243,94 144.000,00
14 13.148,26 12.000,00 1.148,26 132.000,00
15 13.052,57 12.000,00 1.052,57 120.000,00
16 12.956,88 12.000,00 956,88 108.000,00
17 12.861,19 12.000,00 861,19 96.000,00
18 12.765,50 12.000,00 765,50 84.000,00
19 12.669,82 12.000,00 669,82 72.000,00
20 12.574,13 12.000,00 574,13 60.000,00
21 12.478,44 12.000,00 478,44 48.000,00
22 12.382,75 12.000,00 382,75 36.000,00
23 12.287,06 12.000,00 287,06 24.000,00
 24 12.191,38 12.000,00 191,38 12.000,00
25 12.095,69 12.000,00 95,69 -
Tota
l 331.098,60 300.000,00 31.098,60 3.600.000,00

Simulação 2:

Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do imóvel,
deseje ampliar a sua atuação no mercado na Região Metropolitana de
Salvador, abrindo uma nova filial no Bairro do Itaigara em Salvador. Com este
objetivo, solicitou um Projeto de viabilidade de Investimento a uma empresa
Consultora.
O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma Taxa de Atratividade de
10% ao ano. Nos custos fixos e variáveis já estão inclusas as parcelas do
financiamento do imóvel.

Descrição Ano 0 Ano 01 Ano 02 Ano 03 Ano 04

Receita Esperada 350.000,00 350.000,00 300.000,00 400.000,00

Custos Fixos e Variáveis 380.000,00 100.000,00 100.000,00 90.000,00 120.000,00

lucro antes dos
Impostos 250.000,00 250.000,00 210.000,00 280.000,00

IR e CS (32,8%) 82.000,00 82.000,00 68.880,00 91.840,00

Investimento 380.000,00
Fluxo de Caixa Livre -
FCL 380.000,00 168.000,00 168.000,00 141.120,00 188.160,00
 Lucro antes dos Impostos =Receita Esperada-Custos Fixos Variáveis

IR e CS (32,8%)=Lucro Antes dos Impostos * Taxa de IR CS(32,8%)

Fluxo de Caixa Livre=Lucro antes dos Impostos -valor do IR e CS

Imposto=32,80%

TMA=10%

VP L = -380.000 +168.000 /1,1 + 168.000,00/1,21 + 141.120 /1,331 +

188.160/1,4641

VP L = -380.000,00 + 152.727,27 + 138.842,97 + 10 6.025,54 + 128.515,81

VP L = -380.000,00 + 525.111,59
VP L = 146 .111,59
Calculo HP

fRE G para zerar todo s os valores

380.000 CHS (para tornar negativo) gC Fo
168.000 g CFj (FCL ANO 1)
168.000 g CFj (FCL ANO 2)
141.120 g CFj (FCL ANO 3)
188.160 g CFj (FCL ANO 4)
10 i (taxa de juros)
fNPV
VPL = 146.111,59 .: VPL = 146.111,60

Para calcula a TIR:

f IRR
TIR = 26,65%

Payback Simples

Payback
Ano Ano 0 Ano 01 Ano 02 Ano 03 Ano 04
-
Fluxo de caixa 380.000,00 168.000,00 168.000,00 141.120,00 168.150,00
- - -
Fluxo de caixa Acumulado 380.000,00 212.000,00 44.000,00 97.120,00 285.280,00

Calculo HP

380.000,00

168.000,00 + FCL ANO 1 =-212.000,00

168.000,00 + FCL ANO 2 =-44.000,00

44.000,00
141.120,00/0,3117913

3,741 meses

3,741*30

22 dias

PayBack: 2 anos, 3 meses e 22 dias.

Payback Descontado

Payback Descontado
ANO FCL PV SALDO
Ano 0 - 380.000,00 - 380.000,00 - 380.000,00
Ano 01 168.000,00 152.727,27 - 227.272,72
Ano 02 168.000,00 138.842,98 - 88.429,75
Ano 03 141.120,00 106.025,55 17.585,80
Ano 04 180.160,00 128.515,81 146.111,51
Calculo HP

Taxa de juros=10% a.a

168.000,00 PV 1n 10i PV (152.727,27 PV Ano 01)

168.000,00 PV 1n 10I PV (138.842,98 PV Ano 02)

.....

Saldo

VLF

380.000,00 CHS (negativo)

157.727,27+(-227.272,27 saldo Ano 01)

138.842,98+(-88.429,75 saldo Ano 02)

106.025,55+(17.595,80 saldo Ano 03)

128.515,81+(146.111,61 saldo Ano 04)

Calculo HP

Ano 02 (ultimo valor negativo)/pelo FCL do Ano 03

88.429,75

106.025,55/0,834041

12*=10,008502 meses
 Payback Descontado: 2 anos e 10 meses.

Parecer para a Empresa Móveis Bahia.

Sistema SAC, forma de amortização de empréstimo de juros, onde as

amortizações se repetem, são constantes. Tabela Price utilização de juros
compostos onde as parcelas se repetem e a amortização e os juros são
proporcionais.

Analisando as duas tabelas, a opção de empréstimo mais viável é pela

Tabela SAC, com juros menores e o parcelamento é menor em relação a
Tabela Price.

A empresa Móveis Bahia obteve um VPL positivo de R$ 146.111,60 com

um TIR de 26,65%, ou seja, o retorno positivo, viabilizando o investimento.

Calculo de Payback simples, prejuízo calculando até o segundo ano,

com fluxo de caixa negativo, porém a partir do terceiro ano, se torna positivo
como o tempo de retorno de 2 anos e 3 meses.

Já no formato Payback descontado, os dois primeiros anos também

são de prejuízo, com seu fluxo de caixa negativo, porém também se
recuperando no terceiro ano, com o tempo de retorno de 2 anos e 10 meses.

Conclusão, apesar da pouca diferença, a modalidade mais viável é o

Payback simples, o retorno seria um pouco mais rápido.

O projeto é promissor mesmo com as taxas de Payback elevadas.

Fontes de Pesquisa:

http://www.administradores.com.br/artigos/negocios/voce-sabe-o-que-e-um-sistema-de-
amortizacao/56988/

https://www.infomoney.com.br/educacao/guias/noticia/2567845/entenda-principais-tipos-
financiamento-imobiliario

https://www.terra.com.br/economia/juros-bancos/juros-caixa.htm

https://www.youtube.com/results?search_query=tabela+price+excel

https://www.youtube.com/watch?v=yXazdWSjHNg&t=182s
https://www.youtube.com/watch?v=_JSqWuzRVAI&t=240s