OSAE

Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução

Centros Comerciais
"A Instalação de Lojistas em Centros Comerciais”

Elaborado pelo estagiário n.º 330,

RICARDO MANUEL S. LOUREIRO,
no âmbito do estágio 2015/2016 de
Solicitadoria.

COIMBRA
2016
 SIGLAS E ABREVIATURAS

Ac. Acórdão
Ac. STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
Ac. TRC Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
Ac. TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
BMJ Boletim do Ministério da Justiça
BFD Boletim da Faculdade de Direito (Coimbra)
CCiv Código Civil
DL Decreto-Lei
DR Diário da República
p. Página
pp. Páginas
RLJ Revista de Legislação e de Jurisprudência
ss. Seguintes
www Citação de sítio de internet
www.dgsi.pt Bases Jurídico-Documentais do ITIJ
 CENTROS COMERCIAIS - "A Instalação de Lojistas em Centros Comerciais ”
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INTRODUÇÃO

Com presente estudo pretende-se analisar os regimes legais impostos ao contrato

de instalação de lojista em centro comercial, procurando-se determinar as características
essenciais subjacentes ao contrato celebrado entre os lojistas e a gestão do centro.
Numa fase inicial, através de um contexto histórico do nascimento desta
realidade jurídica, procuraremos enquadrar o tema.
Seguidamente, analisaremos o regime jurídico aplicado aos centros comerciais,
bem como a qualificação jurídica dos contratos.
Faremos, ainda, uma alusão à qualificação e categoria dos contratos.
Por fim, apresentaremos, algumas caraterísticas, do contrato de instalação de
lojistas em centros comerciais.

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1. O CENTRO COMERCIAL

1.1 Conceito

Com o aparecimento dos centros comerciais, na década de setenta e oitenta, o

legislador sentiu a necessidade de definir, em termos normativos, os centros comerciais.
A definição, normativa de centro comercial, resulta da Portaria n.º 424/85 de 5 de julho1,
da Secretaria de Estado do Comercio Interno, emitida na sequência do imperativo do
artigo 7.º, do Decreto-Lei n.º 417/83, de 26 de novembro, que estabelecia o regime
jurídico do horário de funcionamento dos estabelecimentos comerciais.
Assim, nos termos da Portaria n.º 424/85 de 5 de julho:
1.º Entende-se por centro comercial o empreendimento comercial que reúna
cumulativamente os seguintes requisitos:
1) Possua uma área bruta mínima de 500 m2 e um número mínimo de 12 lojas,
de venda a retalho e de prestação de serviços, devendo estas, na sua maior parte,
prosseguir atividades diversificadas e especializadas;
2) Todas as lojas deverão ser instaladas com continuidade num único edifício ou
em edifícios ou pisos contíguos e interligados, de molde a que todas usufruam de zonas
comuns privativas do centro pelas quais prioritariamente o público tenha acesso às lojas
implantadas;
3) O conjunto do empreendimento terá de possuir unidade de gestão,
entendendo-se por esta a implementação, direção e coordenação dos serviços comuns,
bem como a fiscalização do cumprimento de toda a regulamentação interna;
4) O período de funcionamento (abertura e encerramento) das diversas lojas
deverá ser comum, com exceção das que pela especificidade da sua atividade se afastem
do funcionamento usual das outras atividades instaladas.
2.º Nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 7.º do Decreto-Lei n.º
417/83, de 25 de novembro, a definição constante do número anterior tem carácter
transitório.
1
Publicada na I série, do Diário da República, n.º 152, de 5 de julho de 1985. Tendo em conta o
valor jurídico da portaria e o carácter transitório que lhe foi plasmado no n.º 2, com razão afirmava,
ANTUNES VARELA, ser «muito limitada e precária a base normativa oferecida pelo legislador aos
construtores doutrinários do novo instituto», in, “Os Centros Comerciais (shopping centres) ”, Boletim da
Faculdade de Direito, Estudos em homenagem ao Professor Doutor Ferrer Correia, Vol. II, Coimbra:
1989, p. 52.
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Contudo, com a revogação do Decreto-Lei n.º 417/83, de 25 de novembro 2 ,
deixou-se de ter, assim, uma definição legal3.

1.2. Elementos Técnicos

Conhecido como, o mais sofisticado lugar de comércio dos nossos dias 4 , ou

ainda, apelidado como uma das mais belas e espetaculares revoluções mercadológicas 5,
o centro comercial surge como uma realidade imobiliária e comercial dotada de
características identificadoras facilmente percetíveis.
O centro comercial, na sua fisionomia6, pode se identificar como um edifício,
parte de um, ou até, um conjunto de edifícios, de maiores ou menores dimensões,
formado por elementos semelhantes.
O edifício é composto por várias frações (lojas) relativamente autónomas e por
espaços ou zonas comuns7.
A localização desse conjunto imobiliário é precedida de um estudo de mercado,
no qual se determina, em função da densidade populacional, o preenchimento de vários
itens como, o tipo de consumidor, as facilidades de acesso, se é necessário dotar o
centro comercial de parque de estacionamento, entre outros.

2
Revogado pelo Decreto-Lei n.º 48/96 de 15 de maio, alterado pelos Decretos-Leis n.os 126/96,
de 10 de agosto, 111/2010, de 15 de outubro, 48/2011, de 1 de abril e Decreto-Lei n.º 10/2015, de 16 de
janeiro, que estabelece um novo regime dos horários de funcionamento dos estabelecimentos comerciais.
3
Em sentido próximo PINTO FURTADO, «Não se trata de uma definição, mas do simples
enunciado dos requisitos essenciais que, tinham de considerar-se muito lacunares para uma descrição
satisfatória da categoria técnica em presença. Acontece que os ulteriores diplomas reguladores do horário
de trabalho das grandes superfícies desinteressaram-se da figura específica de centro comercial que
deixou de ter, assim, uma definição legal, mesmo que imperfeita.», in, JORGE PINTO FURTADO, Os centros
Comerciais e o seu regime Jurídico, 2.ª ed., revista e atualizada, Almedina, Coimbra: 1998, pp. 19 e 20.
4
JORGE PINTO FURTADO, op. cit., p. 11.
5
PEDRO MALTA DA SILVEIRA, A Empresa nos Centros Comerciais e a Pluralidade de
estabelecimentos, Almedina, Coimbra: 1999, p. 77.
6
Para uma distinção mais densificada do centro comercial e outras realidades similares, vide,
ANA ISABEL DA COSTA AFONSO, Os Contratos de Lojistas em Centros Comerciais, Qualificação e
Regime Jurídico, Publicações Universidade Católica, Porto: 2003, pp. 17 e ss.
7
Ac. do TRL, de 27-03-2013, proc. 1040/12.2TVLSB.L1-8 (CARLA MENDES), «I) O centro
comercial distingue-se de um mero aglomerado de lojas pois proporciona ao lojista, para além da
cedência do espaço, uma série de facilidades que passam por inserção num espaço físico atraente e
frequentado, pela existência de múltiplas opções e ramos comerciais, segurança, limpeza de áreas comuns,
que valorizam especialmente o negócio, atraem a clientela mais favorável e permitem poupar nas
despesas.», in www.dgsi.pt.
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Um dos elementos distintivos do centro comercial é o denominado tenant mix8,
«a forma técnica de escolha e localização das lojas que vão instala-se nas unidades
relativamente autónomas de que é dotado o imóvel.»9.
Esta distribuição obedece a planos minuciosos e criteriosos, assim, as lojas são
distribuídas de modo a cativar o consumidor, por exemplo, as «“lojas-âncoras”, em
regra supermercados ou pontos de venda de alimentos, que provocam o afluxo dos
consumidores; nas suas imediações são colocadas lojas, por exemplo, de perfumes ou
de underware, que obtêm, assim, um plus de clientela.»10. São também implementados
espaços de lazer, recreio e diversão, localizados, quer em divisões concebidas para o
efeito, quer em áreas não individualizadas. Para tornar o ramo de atividade o mais
abrangente possível, são implementados, também, entidades bancárias, estações de
correios, entre outras.
O próprio conjunto, em si, deve primar por constituir um local atraente de
cómodo acesso e com estacionamento próprio, que convide a breves períodos de lazer,
num ambiente, em que, o visitante estará sempre envolvido por tudo ou quase tudo o
que possa desejar, desde de produtos de alimentação ou vestuário, até aos serviços de
animação11.

8
O tenant mix em geral compreenderá: «unidade de venda de géneros alimentícios em auto-
serviço; unidades para venda de artigos de vestuário e sapatarias; unidades de venda de artigos para o lar;
unidades de venda de artigos de distracção ou diversos; serviços.», JORGE PINTO FURTADO, op. cit., p. 13.
9
PEDRO MALTA DA SILVEIRA, op. cit., p. 78.
10
ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, Direito Comercial, 3.ª ed. revista, atualizada e aumentada,
Almedina, Coimbra: 2012, p. 732.
11
Para mais desenvolvimento, vide PEDRO MALTA DA SILVEIRA, op. cit., pp. 77 e ss.
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2. REGIME JURÍDICO

Os centros comerciais e as suas características específicas, quando surgiram,

constituíram uma nova realidade económica e social, criando assim, problemas jurídicos
novos.
Tal como referiu Antunes Varela, «o Direito foi ultrapassado pela vida»12. Em
sentido próximo também, Rui Rangel, «este novo tipo de organização empresarial pode-
se dizer é, ainda, do verdadeiro e completo desconhecimento da lei.»13.
Todavia, é no âmbito dos contratos celebrados, pelos quais opera a instalação de
lojistas em centros comerciais, que suscitam, os mais complexos e controvertidos
problemas jurídicos. Em concreto, quanto à natureza e ao regime jurídico desses
contratos.
Como se tem evidenciado, ao longo dos estudos e das decisões sobre esta
temática, a exploração de centros comerciais não obedece a um modelo único, ou seja, o
titular do centro é livre, dentro dos limites conferidos pela lei, de escolher a fórmula
mais indicada para o seu projeto empresarial.
Então, devem-se ter em linha de conta dois aspetos14. São eles, o regime jurídico
da gestão do centro e o regime jurídico do vínculo que liga o titular do centro aos
lojistas e prestadores de serviços15.

2.1. Regime Jurídico da Gestão do Centro

Quanto ao regime da gestão do centro existe sempre um regulamento interno,

que visa disciplinar as relações entre o promotor (ou gestor) do centro, por um lado, e os
lojistas e prestadores de serviços, por outro.
A gestão do centro, em regra, fica a cargo do promotor criador (ou fundador),
independentemente da livre iniciativa e da autonomia dos lojistas. Em outros casos,
pode ceder a um terceiro utilizador que investe nesta posição. Esta cedência de posição

12
ANTUNES VARELA, “Os Centros Comerciais (shopping centres) ”, …, cit. p. 47.
13
RUI RANGEL, Espaços Comerciais, Natureza e Regime Jurídico dos Contratos de Utilização,
Edições Cosmos, Lisboa: 1998, p. 18.
14
Em sentido próximo, Rui Rangel, «Na implantação dos centros comerciais é possível
encontrar duas linhas de gestão, quer na organização, quer no funcionamento interno dos centros.», in RUI
RANGEL, op. cit., p. 22.
15
JORGE PINTO FURTADO, op. cit., pp. 21 e 22.
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pode ser feita por alienação, ou como mais usual, por locação do edifício que incorpora
o centro comercial.
Assim, «segundo esta orientação de gestão demarcadamente centralizadora, os
lojistas são tratados como arrendatários do espaço que ocupam, ainda da que, na prática,
sejam eles a instalar o estabelecimento primitivamente.»16.
A administração dos serviços comuns17 compete ao promotor, não a sujeitando
assim, ao regime específico da propriedade horizontal, em que, são da competência da
assembleia de condóminos a administração das partes comuns.
Nesta medida, nada obsta que, ao abrigo do princípio da autonomia privada, nos
contratos concretos com os lojistas, o promotor reserve para si a administração dos
serviços comuns.
A contribuição de cada lojista para as despesas e encargos comuns, pode ser
estipulada, no regulamento interno, nas cláusulas privativas do contrato, ou ainda, pode
ser acordada livremente entre as partes.

2.2. Regime Jurídico da Relação com os Lojistas

No que concerne, ao regime jurídico da relação com os lojistas, estes celebram,

em regra, três convenções, o contrato de instalação da loja, e anexadas a este, a adesão
ao regulamento interno e a adesão à associação de lojistas18. Relativamente a este aspeto,
a doutrina francesa dá conta das seguintes modalidades de vínculo: a compropriedade; a
sociedade civil; a locação19.
A compropriedade, tem sido entre nós usada, em alguns centros comerciais,
neste caso, tal situação pode estar abrangida pelas regras da propriedade horizontal, em
sentido próximo, Oliveira de Ascensão, em concordar com o Ac. do STJ, de 8 de julho
de 1986, publicado no BMJ, n.º 359, p. 713, «as várias lojas dum prédio em que
funcionava um centro comercial foram submetidas ao regime de propriedade horizontal.
Um dos lojistas recusou-se a pagar as despesas de condomínio, alegando que no caso
dos centros comerciais as regras da propriedade horizontal eram inaplicáveis.

16
RUI RANGEL, op. cit., p. 22.
17
Como exemplo, fornecimento de eletricidade, água, gás, ar condicionado, aspiração central,
conservação dos estacionamentos e espaços verdes.
18
ANA ISABEL DA COSTA AFONSO, op. cit., p. 30.
19
Informação colhida em, JORGE PINTO FURTADO, op. cit., p. 23.
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O Supremo não lhe deu razão, considerando que aquelas despesas resultam de
serviços de interesse comum.»20.
Quanto à sociedade civil, normalmente, a sociedade titular da gestão do centro, é
a proprietária do imóvel, então, porque se limita a proporcionar o seu uso e não se
dedica à prática de atos de comércio, na perspetiva francesa, é considerada civil21.
Contudo, no nosso ordenamento jurídico, juntamente com os estabelecimentos
singulares que o compõem, surge ele próprio como um estabelecimento comercial
complexo22.
Nas palavras de Oliveira de Ascensão, a qualificação do centro comercial como
um estabelecimento resulta expressamente do Decreto-Lei n.º 190/89, artigo 2.º, n.º 2,
«e não poderia deixar de ser assim. Se o estabelecimento comercial tem na essência um
conjunto de bens com específica aptidão produtiva, que suporta o exercício duma
empresa, o centro comercial é necessariamente um estabelecimento, que traz esse tipo
de empresa tão significativo nos dias de hoje.»23.
A locação é a fórmula mais corrente, de atribuição aos lojistas e prestadores de
serviços da fruição dos seus estabelecimentos, utilizada no estrageiro.
Contudo, é o tema que mais querela suscitou na doutrina e jurisprudência
portuguesas.
Como se sabe, a jurisprudência e a doutrina dividiu-se, quanto à qualificação dos
contratos de cedência do espaço para os lojistas, dando origem a duas vertentes distintas.
Uma vertente defendia que os contratos eram contratos mistos, reunião em si, o
arrendamento comercial e a prestação de serviços. A segunda vertente, que defendia que
os contratos são atípicos e inominados, porque afastavam, assim, o regime vinculístico
do arrendamento comercial.

20
OLIVEIRA ASCENSÃO, “ Integração Empresarial e Centros Comerciais”, in, Separata do
Boletim do Ministério da Justiça, n.º 407, Lisboa: 1991, p. 8.
21
JORGE PINTO FURTADO, op. cit., p. 23
22 Sobre este tema, vide PEDRO MALTA DA SILVEIRA, op. cit., pp. 123 e ss.
23
OLIVEIRA ASCENSÃO, op. cit., p. 13.
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3. QUALIFICAÇÃO JURÍDICA

Como é conhecido, não tendo sido objeto de consideração legislativa 24 , a

qualificação dos contratos de instalação de lojistas em centro comercial, não tem sido
incontestável nem indiscutível 25 , no que concerne à tipicidade ou atipicidade do
contrato.
Na nossa doutrina, podemos verificar, duas metodologias de qualificação dos
contratos. A metodologia tradicional, apelidada como a doutrina dos “elementos do
contrato” 26 , em que, a recondução de um contrato a um tipo legal, decorre da
verificação da presença dos elementos essenciais desse tipo legal, ou seja, a presença de
todos os elementos essenciais determina a subsunção do contrato no tipo, a ausência de
algum desses elementos, determina a sua exclusão.
Contudo, este critério torna-se insuficiente e insatisfatório27.
O método tipológico permite, gradualmente, efetuar um juízo de
correspondência de um contrato a um tipo.
Assim, nas palavras de Pedro Pais de Vasconcelos, «A qualificação de um
contrato concretamente celebrado entre as partes é um juízo predicativo que tem por
conteúdo o reconhecimento nesse contrato da qualidade de corresponder, ou não a este
ou àquele tipo, a este ou àquele modelo paradigmático de contrato. Envolve dois juízos
(ou sub-juizos, se se preferi): um juízo primário e um juízo secundário»28.
O juízo primário, de natureza tipológica, admite graduações e modificações de
correspondência entre o contrato e o tipo, isto é, a correspondência entre o contrato e o
tipo pode ser maior ou menor.

24
A lei brasileira de locação de imoveis urbanos, contempla expressamente, a contratação entre
lojistas e os centros comerciais, Lei n.º 8.245, de 18 de Outubro de 1991, alterada pela Lei 12.744, de 19
de Dezembro de 2012.
25
Neste sentido, CALVÃO DA SILVA, “Anotação ao Acórdão do STJ de 13 de Setembro de 2007”,
in, Revista de Legislação e de Jurisprudência, ano 136.º, Julho-Agosto de 2007, n.º 3945, p. 360.
26
A doutrina dos elementos do contrato, parte de uma qualificação tripartida do conteúdo do
contrato em elementos: essenciais; naturais; e acidentais, para uma maior pormenorização das
sistematizações adotadas pelos vários autores nesta matéria, vide, PEDRO PAIS DE VASCONCELOS,
Contratos Atípicos, dissertação de doutoramento, 2.ª ed., Almedina, Coimbra: 2009, pp. 73 e ss.
27
Neste sentido, ANA AFONSO, op. cit., p. 46, e PEDRO PAIS DE VASCONCELOS, Contratos
Atípicos, …, cit., pp. 93 e 94.
28
PEDRO PAIS DE VASCONCELOS, “Contratos de Utilização de Lojas em Centros Comerciais,
Qualificação e Forma”, in, Revista da Ordem dos Advogados, ano 56, vol. II, Lisboa: Agosto de 1996, p.
536.
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Não é um juízo, de carácter binário, de sim ou não, mas de maior ou menor
semelhança e, como tal, o contrato pode ser mais ou menos atípico.
O juízo primário contribui ainda, de um modo relevante, para a concretização da
disciplina contratual, ao explicitar as semelhanças e diferenças entre o contrato concreto
e a disciplina de um ou mais tipos contratuais legislativos.
O juízo secundário, de natureza substantiva, tem carácter binário, de sim ou não.
Tem por finalidade, «aferir com segurança e exatidão se o contrato é, ou não, de certo
tipo, se o contrato se pode subsumir, ou não, à norma definitória, em termos tais que dai
decorra a aplicação directa de um regime legal.»29.
Este juízo, só pode ter como objeto os tipos contratuais legais, os quais
encontrem as suas respetivas definições formuladas na lei.
Afigura-se então que, o juízo primário tem uma maior aplicabilidade, quando os
valores na qualificação são a justiça e a adequação material, o juízo secundário, tem
maior aplicabilidade, quando os valores dominantes sejam a certeza e a segurança
jurídica.
Todavia, estes juízos podem interferir entre eles criando divergências, nesse
caso, quando se verifiquem, devem ser resolvidas pela ponderação, mediante um
critério de predominância, a ser encontrado, na natureza das coisas e nas consequências
concretas que os resultados venham a trazer à questão30.
Em suma, «o método tipológico não se limita a considerar com aptidão
qualificativa as características que integram a definição legal, possibilitando, dessa
forma, um alargamento ou uma restrição do campo de aplicação de um tipo legal, no
sentido de uma maior adequação ou justiça material, relativamente àquele que, por
aplicação método conceptual, decorreria da subsunção do contrato concreto aos
elementos da noção legal, afigurando-se-nos, deste modo, como o método preferível na
qualificação de um contrato.»31.

29
PEDRO PAIS DE VASCONCELOS, “Contratos de Utilização de Lojas,…, cit., p. 536.
30
PEDRO PAIS DE VASCONCELOS, “Contratos de Utilização de Lojas,…, cit., p. 537.
31
ANA AFONSO, op. cit., pp. 54 e 55. No mesmo sentido, HUGO DUARTE FONSECA, “Sobre a
atipicidade dos Contratos de Instalação de Lojistas em Centros Comerciais. (Da Atipicidade como
Pretexto à Atipicidade enquanto Contexto), in vol. LXXX, Boletim da Faculdade de Direito,
Universidade Coimbra, Coimbra Editora: 2004, pp. 719 e 720.
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3.1. Categorias de contratos

O processo de qualificação de um contrato, não se restringe necessariamente a

um único tipo candidato à qualificação, o contrato pode ter aspetos comuns e
semelhantes com mais de um tipo de contratual32.
Através do princípio da liberdade contratual33, a lei permite, não só a criação de
contratos diferentes dos previstos no Código Civil, mas também a inclusão, nos
contratos previstos, de cláusulas aditadas pelas partes, desde que atuem dentro dos
limites da Lei, e que, não afetem os seus elementos essenciais. Ou seja, nada impede
que as partes celebrem entre si contratos que não correspondam a qualquer tipo e que
não sejam construídos a partir da sua modificação ou combinação.

3.1.1. Contratos típicos ou nominados

Dizem-se contratos típicos ou nominados os que, além de possuírem um nome

próprio (nomen iruis), que os distingue dos demais contratos, são objeto de uma
regulamentação legal específica34.
Os contratos nominados podem ser típicos ou atípicos35: típicos, quando, além
de possuírem um nome, têm estabelecido o seu regime na lei, ex: compra e venda,
doação, a locação, a sociedade, o mandato, o depósito; atípico, quando a lei os
reconhece como categorias mas não estabelece qual o seu regime36.

3.1.2. Contratos atípicos ou inominados

O seu regime não se encontra previsto na lei, são contratos que as partes, ao
abrigo do princípio da liberdade contratual criam fora dos modelos regulados na lei37,
artigo 405.º, n.º 1 do CCiv.
Se as partes celebrarem um contrato que a lei desconhece por completo, tratar-
se-á de um contrato inominado e atípico.

32
PEDRO PAIS DE VASCONCELOS, “Contratos de Utilização de Lojas,…, cit., p. 537.
33
Este princípio encontra a sua consagração expressa, no artigo 405.º do Código Civil.
34
ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, vol. I, 10.ª ed., Almedina, Coimbra: 2011, p.
272.
35
MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, vol. I, 9.ª ed., Almedina, Coimbra: 2010, p. 213.
36
A título de exemplo, o contrato de albergaria, reconhecido no artigo 755.º, al. b) do CCiv.
37
ANTUNES VARELA, Das Obrigações,…, cit., p. 275.
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3.1.3. Contrato de Misto

É aquele que reúne em si regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente

regulados na lei38, artigo. 405.º, n.º 2 do CCiv.
As partes, em vez de celebrarem um ou mais modelos de contratos, incluídos no
catálogo da lei, celebram um só contrato, com prestações de natureza diversa, mas que
se encontram compreendidas em espécies típicas diretamente reguladas na lei.
O contrato misto diferencia-se também da junção, união ou coligação de
contratos, pela sua natureza39.
Nestes casos, trata-se de dois ou mais contratos que, sem perda da sua
individualidade, se encontram ligados entre si por um nexo funcional, criando assim
uma relação de dependência40.

38
MENEZES LEITÃO, op. cit., p. 214.
39
ANTUNES VARELA, Das Obrigações, …, cit., p. 281.
40
ANTUNES VARELA, Das Obrigações, …, cit., p. 282.
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4. REGIME JURÍDICO E CARACTERISTICAS DO CONTRATO

Ao lojista, é cedido um espaço para ai exercer uma atividade comercial, recebe o

gozo da loja e das partes comuns de todo o empreendimento disponibilizado pelo
promotor. Estas lojas, devido integração nos centros comerciais, têm características
específicas 41 . «Desde logo a pluralidade de lojas, o modo integrado em que se
relacionam e a dualização entre o que é próprio e o que e comum do centro comercial.
Esta pluralidade de agregada não é típica do arrendamento comercial nem da cessão de
exploração do estabelecimento comercial, que são tipicamente individuais.»42
Todavia, o afastamento do arrendamento e da cessão de exploração do
estabelecimento comercial torna-se ainda mais claro perante o modo integrado daquela
pluralidade. Este aspeto tem semelhanças inquestionáveis com a estrutura da
propriedade horizontal.

4.1. Prazo do contrato

Em regra, o contrato é celebrado com prazo, de seis anos, podendo ser alargado
até aos doze anos.
Contudo, os contratos prescrevem a obrigatoriedade de cumprimento deste prazo,
por parte do lojista, ou seja, o lojista não tem na sua livre disponibilidade, renunciar ao
contrato, ao contrário do locatário no arrendamento, antes deste prazo.

41
Ac. do STJ, de 01-07-2014, proc. 4477/05.0TVLSB.L1.S1 (ALBERTO SOBRINHO), «Devido
a essa sua especificidade, é hoje pacífica a doutrina e a jurisprudência no sentido de considerar como
contrato atípico ou inominado a cedência de espaços ou a instalação de lojas em centros comerciais, por
se não coadunarem essas suas especificidades com as regras do arrendamento urbano, não se reduzindo,
pela sua complexa natureza jurídica, a um contrato de arrendamento, nem a um contrato de cessão de
exploração, e extravasando de um contrato misto de arrendamento e prestação de serviços.», in
www.dgsi.pt.
42
PEDRO PAIS DE VASCONCELOS, “Contratos de Utilização de Lojas,…, cit., p. 537.
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4.2. Remuneração43

Ao lojista, é cedido um espaço para ai exercer uma atividade comercial. Em

troca paga, em regra, duas parcelas mensais, uma quantia fixa e uma variável, o
montante variável é calculado em função de uma percentagem do volume de vendas,
mas só é devida na medida em que exceda a prestação fixa, à gestora é reconhecido o
direito de fiscalizar a contabilidade do lojista, devendo ser, sempre, entregues à gestora
todos os elementos necessários quando solicitados.
A partilha do risco do negócio, ainda que parcial, é típico da associação em
participação e da comandita, mas não do arrendamento.
«Os contratos em que a contrapartida é fixada, no todo ou em parte, como uma
percentagem do volume de vendas aproximam-se, assim, mais do tipo da associação em
participação, do que do tipo do arrendamento.»44.

4.3. Reserva de ingresso45

O lojista fica também obrigado a pagar uma quantia a título de “reserva de

ingresso”46, no centro, como contrapartida, do acesso ao empreendimento e da reserva
de localização (tenante mix), e a contribuir para as despesas comuns do centro
comercial.

43
Ac. do TRL, de 24-04-2012, proc. 2357/07.3TVLSB.L1-14 (RUI VOUGA), «4) A título de
retribuição, o lojista paga uma remuneração fixa mínima – como contrapartida da utilização do espaço –,
à qual acresce uma retribuição variável, calculada por referência a uma percentagem do valor da
facturação bruta mensal, que só é devida na parte em que exceda o valor da parcela fixa, – como
pagamento dos serviços de gestão prestados pela entidade responsável pelo conjunto. 5) Além disso, o
lojista tem de contribuir para os encargos com a manutenção e organização do centro comercial (serviços
de limpeza, vigilância, promoção e animação). 6) A tudo isto acresce o pagamento de uma quantia inicial,
designada “reserva de ingresso”, a título de remuneração pelo acesso ao empreendimento de conjunto,
cuja criação envolveu a realização de estudos de viabilidade e de pesquisa de mercado.», in www.dgsi.pt.
44
PEDRO PAIS DE VASCONCELOS, “Contratos de Utilização de Lojas,…, cit., p. 540.
45
Para mais desenvolvimento sobre este tema, vide, ANA ISABEL AFONSO, “Pagamento de
reserva de Ingresso em Centro Comercial e Malogro do Contrato definitivo de Utilização de Loja”, in,
Revista da Ordem dos Advogados, ano 74, vol. I, Lisboa: Janeiro-Março, de 2014, pp. 217 e ss.
46
Ac. do TRC, de 11-02-2014, proc. 1198/12.0TBCVL.C1 (JORGE ARCANJO), «II - A cláusula
do chamado “direito de ingresso ou de entrada” deve ser concebida como pagamento pelo lojista que visa
compensar o acesso a uma estrutura organizada, e, por conseguinte, com uma mais valia comercial. IV -
Constitui abuso de direito, na modalidade do desequilíbrio de prestações, exigir a quantia de € 15.000,00
convencionada numa cláusula de valor de ingresso aposta num contrato de cedência de loja em centro
comercial, quando o lojista apenas a utilizou durante quatro dias e pagou a renda convencionada.», in
www.dgsi.pt.
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O valor a pagar, normalmente, corresponde ao equivalente a um ano de rendas
acrescido dos encargos comuns.

4.4. Obras na loja e benfeitorias47

A loja é entregue sem quaisquer acabamentos, ou seja, em “tosco e vazia”,

cabendo ao lojista realizar todas as obras de instalação e decoração da loja, sendo que,
estes projetos carecem de aprovação prévia pela gestora do centro.
Pelas obras e benfeitorias realizadas o lojista não goza de qualquer direito de
retenção, nem de indemnização, ficando as obras e as benfeitorias a fazer parte
integrante da loja.

47
Ac. do TRL, de 24-04-2012, proc. 2357/07.3TVLSB.L1-14 (RUI VOUGA), «26) A
jurisprudência tem entendido, pacificamente, que a cláusula do contrato de adesão segundo a qual o
lojista se obriga a realizar todas as obras necessárias ao funcionamento da loja no Centro Comercial e
aceita que tais obras não lhe conferem qualquer direito de indemnização ou direito de retenção pelas
mesmas benfeitorias é válida; assim, não tem qualquer crédito que possa opor ao seu credor, não sendo
admitida qualquer compensação. 27) Isto porque o contrato típico mais próximo do de instalação de
lojista em centro comercial é o de arrendamento para comércio (art. 110º do RAU) e, no respectivo
regime (art. 120º do RAU), permite a lei que as partes convencionem, por escrito, que qualquer dos tipos
de obras a que se refere o art. 11º - obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação -
fique, total ou parcialmente, a cargo do arrendatário. E, quando o arrendatário suporte o custo das obras,
deve o senhorio, no termo do contrato, indemnizá-lo, de acordo com as regras do enriquecimento sem
causa, salvo cláusula em contrário - art. 120º, nº 3, do RAU. 28) Ora, se uma tal cláusula é válida num
contrato de arrendamento vinculístico, recheado de normas imperativas, não se vê que invalidade possa
apontar-se à mesma cláusula quando inserta num contrato como o de instalação de lojista em centro
comercial. 29) Consequentemente, sendo válida a cláusula pela qual o Lojista se obriga a realizar todas as
obras necessárias ao funcionamento da loja e aceita que tais obras não lhe conferem qualquer direito de
indemnização ou direito de retenção pelas mesmas benfeitorias, não tem ele qualquer crédito que possa
opor à gestora do centro comercial, a título de compensação por eventuais benfeitorias por si realizadas
na loja objecto do contrato dos autos.», in www.dgsi.pt.
No mesmo sentido o Ac. do STJ, de 24-04-2012, proc. 2357/07.3TVLSB.L1.S1 (TAVARES DE
PAIVA), «IV - A jurisprudência tem entendido pacificamente que «a cláusula do contrato de adesão
segundo o qual o lojista se obriga a realizar todas as obras necessárias ao funcionamento da loja no
Centro Comercial e aceita que tais obras não lhe conferem qualquer direito de indemnização ou direito de
retenção pelas mesmas benfeitorias é válida: assim não tem qualquer crédito que possa opor ao seu credor
não sendo admissível qualquer compensação (cfr. Ac. Rel. Porto de 6/11/2001 Relator: AFONSO CORREIA,
acessível in www.dgsi.pt), pelo que à luz cláusula 8.ª do contrato dos autos o autor não tem direito a
qualquer indemnização pelas obras realizadas na loja.», in www.dgsi.pt.
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4.5. Obrigações do Gestor do Centro Comercial48

A gestora obriga-se a zelar pela manutenção e conservação das partes comuns, a

orientar a política de mercado do centro comercial e a participar nas despesas
promocionais e publicitárias do centro comercial.
Obriga-se a guardar sigilo das informações referentes ao lojista.
À gestora é conferido o direito de resolver o contrato com base no
incumprimento das obrigações atribuídas pelo regulamento interno ao lojista. Ao lojista
não é reconhecido este direito.

4.6. Penalizações

O lojista obriga-se a desenvolver a sua atividade comercial nos termos de um

regulamento interno, que define as regras de funcionamento e utilização do centro
comercial de um modo unitário para todos os lojistas.
O lojista obriga-se ainda a integrar a associação de lojistas.
O incumprimento das de determinadas obrigações a que o lojista se vincula,
confere à gestora o direito à cobrança de multas, nos termos fixados na cláusula penal,
inserida no contrato.

48
Ac. do TRL, de 24-04-2012, proc. 2357/07.3TVLSB.L1-14 (RUI VOUGA), «7) Pelo seu lado, a
gestora vincula-se a zelar pela manutenção e promoção do centro comercial, orientando a respectiva
política comercial, em conformidade com as necessidades do mercado. 8) Neste quadro contratual, a
gestora e os lojistas partilham um objectivo comum de atracção de clientela para o centro comercial,
concertando as suas actividades para alcançar tal objectivo. O lojista empenha-se em exercer uma
actividade comercial lucrativa, ciente de que faz parte de um conjunto cujo sucesso global potencia o seu
próprio. A gestora participa nos lucros da actividade do lojista, cuidando de realizar determinados
serviços de gestão que passam, entre outros, por definir rigorosamente as coordenadas da actuação do
lojista. Os seus interesses permanecem, portanto, ligados durante a vida do contrato, pelo que este pode
inscrever-se na categoria dos chamados “contratos de cooperação”, categoria contratual que é
estabelecida, usualmente, por referência à categoria dos contratos de troca ou comutativos: se nos
contratos de troca cada uma das partes prossegue uma vantagem egoísta, um fim próprio e exclusivo, que
espera satisfazer com a prestação da outra parte, servindo o contrato para realizar o ponto de
convergência de declarações de vontade opostas, já nos contratos de cooperação as partes prosseguem um
fim comum, concertando as suas actividades para a obtenção do mesmo, dado que todos beneficiam da
actividade desenvolvida.», in www.dgsi.pt.
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4.7. Trespasse ou cessão da posição contratual49

A gestora pode ceder a sua posição contratual a terceiro, independente de

consulta ou consentimento do lojista, ao lojista é proibido ceder a sua posição contratual,
ceder, subarrendar, trespassar ou dar em comodato a loja, assim como, fazer qualquer
alteração aos órgãos sociais ou, ao capital da entidade.
A promotora tem sempre o controlo total sobre quem é lojista no centro
comercial. Quer isto dizer que o contrato é constituído “intuitu personae”.

49
Ac. do TRL, de 13-05-2003, proc. 883/2003-7 (JORGE SANTOS), «O contrato de utilização de
loja em centro comercial não se subsume a um mero contrato de arrendamento, antes é um contrato
inominado ou atípico, livremente regulado pelas partes, dentro do princípio da liberdade contratual. O
trespasse é a transmissão a título definitivo de um estabelecimento comercial. Essa transmissão não
integra necessariamente o direito ao arrendamento do espaço onde funciona o estabelecimento, embora
normalmente surjam associados, podendo constituir um dos muitos elementos constitutivos dessa
universalidade. Excepcionalmente, a lei permite a transmissão do arrendamento por acto entre vivos e
sem qualquer autorização do senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial
(art.115º, nº 1, RAU). Mas tal permissão não é aplicável ao direito de utilização por impossibilidade de
aplicação analógica (art. 11º CC). A cessão da posição contratual do lojista num contrato de utilização de
loja em centro comercial carece sempre de autorização do outro contraente (gestor do Centro Comercial),
segundo a regra geral do art. 424º, nº 1, do CC. Sem essa autorização, o direito de utilização não é
transmissível nem alienável a terceiro pelo lojista e, por isso, não pode acompanhar o trespasse do
estabelecimento. Considerando essa inalienabilidade face ao direito substantivo, o referido direito de
utilização não é susceptível de penhora. Por isso, a penhora ou ordem de entrega judicial desse direito de
utilização viola o direito do dono/gestor do centro comercial, podendo este defendê-lo através de
embargos de terceiro.», in www.dgsi.pt.
Ac. do TRL, de 11-05-1999, proc. 0010671 (SEARA PAIXÃO), «I - Se do acordo celebrado entre
o lojista e a entidade que explora o Centro Comercial que integra aquela loja, aquele obrigou-se a não
ceder no todo ou em parte a sua posição contratual, sem consentimento prévio e escrito da entidade
gestora do Centro, a não permitir a outrem o uso total ou parcial da loja a qualquer título, além de outras
obrigações, resulta desse acordo que o direito do lojista não pode ser objecto de trespasse sem autorização
prévia da entidade gestora do Centro. II - A eventual penhora desse direito de "utilização da loja", com
vista à sua posterior venda judicial iria traduzir-se num trespasse, permitindo a introdução no seio dos
lojistas de um determinado Centro Comercial de um comerciante não querido por este, que poderia pôr
em causa toda a estratégia unitária do Centro Comercial. III - Estes contratos de utilização de espaços em
Centro Comercial são celebrados "intuito personae", tendo em atenção as características próprias do
comerciante desejado pelo Centro. IV - O contrato de "utilização de loja em Centro Comercial" não tem a
natureza de um contrato de arrendamento, nem de cessão de exploração de estabelecimento comercial,
sendo um contrato atípico que se rege essencialmente pelas normas estipuladas pelas partes.», in
www.dgsi.pt.
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CONCLUSÃO

Os centros comerciais e as suas características específicas, quando surgiram,

constituíram uma nova realidade económica e social, criando assim, problemas jurídicos
novos.
Atualmente é pacífica, doutrinária e jurisprudencialmente, a qualificação da
cedência de espaços ou a instalação de lojas em centros comerciais como contratos
atípicos ou inominados.
Contudo, devido à falta de um regime legal próprio, novas querelas se levantam,
sobretudo, na matéria das cláusulas contratuais gerais, cláusula de reserva de ingresso e
à “chave”.
Posto isto, somos da opinião que, devido ao facto de estes contratos serem
amplamente conhecidos e de prática social reiterada, levando assim, pela sua simples
designação a que as partes e os Tribunais identifiquem facilmente um regime aplicável,
estamos então, perante um contrato socialmente típico.
Tendo esta prática se vindo a impor no nosso ordenamento jurídico, concluímos
ainda que, já era tempo de o legislador regulamentar este tipo de contrato.
Assim, damos por terminado, esta breve alusão, às caraterísticas do contrato de
instalação de lojistas em centros comerciais.

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JURISPRODÊNCIA

Acórdão Supremo Tribunal De Justiça

Ac. do STJ, de 01-07-2014, proc. 4477/05.0TVLSB.L1.S1 (ALBERTO
SOBRINHO).
Ac. do STJ, de 24-04-2012, proc. 2357/07.3TVLSB.L1.S1 (TAVARES DE PAIVA).

Acórdão Tribunal Da Relação de Coimbra

Ac. do TRC, de 11-02-2014, proc. 1198/12.0TBCVL.C1 (JORGE ARCANJO).

Acórdão Tribunal Da Relação Lisboa

Ac. do TRL, de 27-03-2013, proc. 1040/12.2TVLSB.L1-8 (CARLA MENDES).
Ac. do TRL, de 24-04-2012, proc. 2357/07.3TVLSB.L1-14 (RUI VOUGA).
Ac. do TRL, de 13-05-2003, proc. 883/2003-7 (JORGE SANTOS).
Ac. do TRL, de 11-05-1999, proc. 0010671 (SEARA PAIXÃO).

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ÍNDICE

SIGLAS E ABREVIATURAS .................................................................................................................................... 1

INTRODUÇÃO ........................................................................................................................................................... 2
1. O CENTRO COMERCIAL.................................................................................................................................... 3
1.1 CONCEITO ................................................................................................................................................................ 3
1.2. ELEMENTOS TÉCNICOS ............................................................................................................................................ 4

2. REGIME JURÍDICO .............................................................................................................................................. 6

2.1. REGIME JURÍDICO DA GESTÃO DO CENTRO ............................................................................................................. 6
2.2. REGIME JURÍDICO DA RELAÇÃO COM OS LOJISTAS .................................................................................................. 7

3. QUALIFICAÇÃO JURÍDICA ............................................................................................................................... 9

3.1. CATEGORIAS DE CONTRATOS................................................................................................................................. 11
3.1.1. Contratos típicos ou nominados ............................................................................................................................ 11
3.1.2. Contratos atípicos ou inominados ......................................................................................................................... 11
3.1.3. Contrato de Misto .................................................................................................................................................. 12
4. REGIME JURÍDICO E CARACTERISTICAS DO CONTRATO .................................................................. 13
4.1. PRAZO DO CONTRATO ............................................................................................................................................ 13
4.2. REMUNERAÇÃO ..................................................................................................................................................... 14
4.3. RESERVA DE INGRESSO .......................................................................................................................................... 14
4.4. OBRAS NA LOJA E BENFEITORIAS ........................................................................................................................... 15
4.5. OBRIGAÇÕES DO GESTOR DO CENTRO COMERCIAL ............................................................................................... 16
4.6. PENALIZAÇÕES ...................................................................................................................................................... 16
4.7. TRESPASSE OU CESSÃO DA POSIÇÃO CONTRATUAL ................................................................................................ 17

CONCLUSÃO ........................................................................................................................................................... 18
BIBLIOGRAFIA ....................................................................................................................................................... 19
JURISPRODÊNCIA ................................................................................................................................................. 21
ÍNDICE ...................................................................................................................................................................... 22

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