REGISTOS

O SOLICITADORIA
3.º Ano
2023/2024

Docente: Lia Araújo

Escola Superior de
Comunicação, Administração e
Turismo
Parte I - Noção, âmbito e princípios de Registo
 Noção de Registo

O direito registral é o conjunto de normas que regulam os processos e os efeitos

decorrentes da publicidade dos direitos, tendo em vista a segurança do comércio
jurídico.

Quando falamos de registo predial esses direitos referem-se aos imóveis, no registo
comercial referem-se à atividade mercantil e ao registo de navios e no registo
automóvel referem-se aos veículos automóveis.

O direito registral respeitante a prédios foi inicialmente designado de direito hipotecário

mas atualmente é designado por direito imobiliário registral, e entre nós trata-se de um
direito subsidiário relativamente aos outros ramos de direito registral (automóvel,
comercial).
 Noção de Registo

O Registo Predial é um instituto jurídico destinado a dar publicidade à situação jurídica

dos prédios com vista à segurança do comércio jurídico imobiliário.

Doutrinalmente é possível distinguir:

• Direito registral formal: conjunto de normas que definem os aspetos técnicos

do registo (organização, suportes documentais e regras do processo registral)

• Direito registral material: é aquele que se reporta ao ingresso de factos no

registo e define o seu valor e efeitos (cfr. art. 14º a 18º CRPredial - cariz
substantivo)
 Noção de Registo

• Historicamente é de registar a necessidade que, muito cedo, as

sociedades sentiram de publicitar os direitos sobre imóveis. As antigas
civilizações criaram meios rudimentares para darem a conhecer a todos a
titularidade e encargos que oneravam cada prédio.

• A transmissão ou operação de prédios cedo começou a ser publicitada:

- publicidade negocial: formalidades ou ritos que acompanhavam os negócios

jurídicos

- publicidade edital: proclamações ou editais afixados em locais públicos

- publicidade registral: desenvolvida na Idade Moderna

 Noção de Registo

• No antigo direito babilónico, recorria-se aos kudurru, que eram pedras que
marcavam os prédios e nas quais se transcrevia o conteúdo do documento de
aquisição (o qual estava escrito em tábuas de argila);

• No antigo direito egípcio, havia registos feitos nos livros fundiários donde
constava a situação jurídica da propriedade;

• Na Grécia antiga os anágrafes eram registos públicos dos contratos que

respeitassem às transformações dos direitos de propriedade imobiliária e os
oroi eram tabuletas de pedra colocadas nos prédios sobre os quais recaíssem
hipotecas e nas quais constavam a descrição predial e os nomes do credor e
devedor e a quantia em dívida;

• Desde a Época Moderna que a publicidade dos bens imóveis se tornou mais
elaborada com vista a dar segurança ao comércio jurídico.
 Noção de Registo

• Em Portugal, as Ordenações dispunham já de disposições relativas ao registo

predial, todavia, apenas em 1836 foi criado o Registo das Hipotecas, em
cada comarca, e cujas funções cabiam inicialmente a um tabelião e a partir de
1840 passaram a ser exercidas pelos administradores dos concelhos;

• Em 1863 foi publicada a primeira Lei Hipotecária, a qual veio criar em

Portugal o instituto do Registo Predial;

• As Conservatórias do Registo Predial foram criadas com o Decreto de 18 de

Dezembro de 1869;

• A 28 de abril de 1870 foi publicado o Regulamento que veio conceder ao

titular inscrito a presunção tantum iuris de que o direito lhe pertence;
 Noção de Registo

• O Decreto 15 113, de 31 de março de 1929 aprovou o Código do Registo

Predial;

• Desde 1929, foram várias as alterações legislativas (o Código de 4 de julho de

1929; o Código aprovado pelo Decreto 42565, de 8 de outubro de 1959, que veio
consagrar o caracter constitutivo das hipotecas; o Código aprovado pelo decreto 47611, de
28 de março de 1967, alterado pelo Decreto 40053 de 12 de junho de 1969);

• Hoje está em vigor o Código do Registo Predial que foi aprovado pelo
Decreto Lei n.º 224/84, de 6 de julho (este também objeto de alterações
legislativas).
 Noção de Registo

• O registo apresenta duas funções essenciais:

a) Função económica

A forma como os direitos de propriedade estão definidos e protegidos condiciona o

desenvolvimento económico de uma sociedade, porque os agentes económicos
têm que ter segurança quanto à titularidade dos prédios para poderem efetuar
transações. O sistema registral confere publicidade e certeza jurídica que motiva
os mercados. Além disso, combate a assimetria informativa sobre os aspetos
jurídicos do bem objeto de transação, uma vez que os interessados (adquirentes)
podem aceder à informação do prédio.
 Noção de Registo

• O registo apresenta duas funções essenciais:

b) Função social

A definição de um sistema registral contribui para a paz social já que a definição e

publicidade dos atributos jurídicos do bem evita a conflitualidade. Para viverem em paz
os cidadãos precisam de um sistema que lhes garanta e conserve de forma eficiente
os seus direitos.

A partir de 1 de outubro de 1984, data da entrada em vigor do actual Código do

Registo Predial, o sistema registral português passou a ser indiretamente obrigatório
e, a partir de 21 de julho de 2008, passou a ser diretamente obrigatório, o que
aumentou a segurança entre os cidadãos e contribui para a diminuição de conflitos.
 Noção de Registo

SISTEMAS de REGISTO (4 classificações possíveis):

1.ª Quanto aos efeitos da inscrição

Inscrição constitutiva Inscrição declarativa

a transferencia da propriedade só se opera a transferencia da propriedade dá-se por mero

com o registo, i.e. sem inscrição registral o efeito do contrato.
direito não existe como direito real.

Ex: Alemanha, Áustria Ex: França, Itália

O sistema português é declarativo. Essa é a consagração da previsão do

art.º 4.º, n.º 1 do CRPredial. Porém, o mesmo artigo, no seu n.º 2, dá
previsão ao caracter constitutivo do registo relativamente às hipotecas (art.
17.º n.º 2 do CRPredial e art. 291.º CC).
 Noção de Registo

SISTEMAS de REGISTO (4 classificações possíveis):

2.ª Quanto à organização do registo

Fólio real ou base real Fólio pessoal

sistemas que partem da descrição dos sistemas em que o registo é organizado com
prédios sobre os quais incidem os direitos. base nas pessoas ou titulares do direitos

Ex: Portugal, Espanha Ex: França, Itália

O sistema português organiza-se de acordo com o fólio real ou base real.

 Noção de Registo

SISTEMAS de REGISTO (4 classificações possíveis):

3.ª Quanto ao modo de efetuar o registo

Por transcrição Por inscrição

quando se copia integralmente o documento quando se extraem dos documentos as

menções que devem constar do registo

Ex: Espanha Ex: Portugal

O sistema português adota o modo de inscrição.

 Noção de Registo

SISTEMAS de REGISTO (4 classificações possíveis):

4.ª Quanto à proteção jurídica oferecida

Presunção juris et iure Presunção juris tantum

presume-se que o direito pertence ao titular a presunção de que o direito pertence ao

inscrito titular inscrito é ilidível

Ex: Espanha, Alemanha Ex: Portugal

Art. 7.º CRPredial

 Noção de Registo

SISTEMAS de REGISTO (4 classificações possíveis):

Resumo:
o sistema português, quanto aos efeitos da inscrição, é um sistema
declarativo mas com excepção no caso da hipoteca (em que o registo é
constitutivo); quanto à organização do registo, é um sistema de fólio ou
base real; quanto ao modo de efetuar o registo, prevalece a inscrição e
a proteção jurídica que oferece é apenas uma presunção iuris tantum
(ilidível).
 Âmbito

1. Factos sujeitos a registo

Os da previsão do art. 2.º do CRPredial e, ainda os da

previsão do art. 3.º do mesmo diploma.
 Âmbito

1.1. Factos sujeitos a registo obrigatório

A reforma do Registo Predial operada pelo Decreto Lei n.º 116/2008, de 4 de julho
determinou a obrigatoriedade do registo predial (o que contribui para a segurança do
comércio jurídico dos imóveis). A partir dessa reforma os factos sujeitos a registo
obrigatório são os elencados no art.º 8.º A do CRpredial:

- a) os da previsão do art.º 2.º;

- b) as ações, decisões e providências referidas no art. 3.º, salvo as ações de

impugnação pauliana e os procedimentos do n.º 1, al. d) (que tenham por fim o decretamento do
arresto e do arrolamento, bem como de quaisquer outras providências que afetem a livre disposição de bens);

- d) A identificação dos terrenos baldios e dos bens imóveis do domínio público.

(alteração introduzida pelo DL n.º 90/2023, de 11/10)

- as alterações aos elementos da descrição que devam ser comunicadas por entidades
públicas - art. 33.º, n.º 1, art. 90.º, n.º 3 e art.º 90-A, n.º 3.
 Âmbito

1.2. Excepções à obrigatoriedade

(art. 8.º A)

- art.º 92.º, n.º 1 - os factos que devam ingressar provisoriamente por natureza;

- a aquisição sem determinação de parte ou direito;

- os factos que incidam sobre direitos de algum ou alguns dos titulares da inserção de bens integrados em
herança indivisa;

- a constituição de hipoteca e o seu cancelamento, neste último se for efetuado com base em documento
de que conste o consentimento do credor;

- a promessa de alienação ou oneração, os pactos de preferência e a disposição testamentária de

preferência, se lhes estiver atribuída eficácia real;

- as ações de impugnação pauliana e os procedimentos do art. 3.º, n.º 1, al. d);

- o registo da providência cautelar se já se encontrar registada a ação principal

 Âmbito

2. Sujeitos da obrigação de registar - art.º 8.º B

Artigo 8.º-B
Sujeitos da obrigação de registar
1 - Salvo o disposto no n.º 3, devem promover o registo dos factos obrigatoriamente a ele sujeitos as entidades que

celebrem a escritura pública, autentiquem os documentos particulares ou reconheçam as assinaturas neles apostas ou,
quando tais entidades não intervenham, os sujeitos ativos do facto sujeito a registo.
2 - [Revogado].
3 - Estão ainda obrigados a promover o registo:
a) Os tribunais no que respeita às ações, às decisões e a outros procedimentos e providências ou atos judiciais;
b) O Ministério Público, no que respeita às apreensões em processo penal que tenha autorizado, ordenado ou validado, e
quando, em processo de inventário, for adjudicado a incapaz ou ausente em parte incerta qualquer direito sobre
imóveis;
c) Os agentes de execução, ou o oficial de justiça que realize diligências próprias do agente de execução, quanto ao
registo das penhoras, e os administradores judiciais, quanto ao registo da declaração de insolvência.
4 - [Revogado].
5 - A obrigação de pedir o registo cessa no caso de este se mostrar promovido por qualquer outra entidade que tenha
legitimidade.
 Âmbito

2. Sujeitos da obrigação de registar - art.º 8.º B

Artigo 8.º-B
Sujeitos da obrigação de registar

d) O conselho diretivo do universo de compartes, no que respeita aos terrenos baldios;*

e) A ESTAMO, Participações Imobiliárias, S. A., e os órgãos competentes das Regiões Autónomas e das autarquias locais,
no que respeita aos respetivos bens imóveis do domínio público.*
4 - [Revogado].
5 - A obrigação de pedir o registo cessa no caso de este se mostrar promovido por qualquer outra entidade que tenha
legitimidade.
6 - [Revogado].
7 - [Revogado]

*(alteração introduzida pelo DL n.º 90/2023, de 11/10)

ESTAMO, Participações Imobiliárias, S. A. é uma empresa de capital exclusivamente público tendo por missão a
gestão – venda, arrendamento e promoção – de ativos imobiliários não estratégicos por ela adquiridos ao
Estado e a outras entidades públicas.
 Âmbito

2. Sujeitos da obrigação de registar - art.º 8.º B

Desta previsão decorre que apenas quando as entidades obrigadas não têm
intervenção é que a obrigação recai sobre o sujeito ativo do facto sujeito a
registo (adquirente do direito).
 Âmbito

3. Prazos para a promoção do registo - art. 8.º C

PRAZO GERAL - 2 meses a contar da data da titulação dos factos (n.º 1)

Prazo de 10 dias - art.º 3.º, n.º 1 al. a) e b), a contar da data da audiência
de julgamento (n.º 2)

- decisões finais - art. 3.º, n.º 1 al. a) e b), a contar do transito em julgado (n.º 3)

Prazo de 1 mês - prov. cautelares - art. 3.º, n.º 1 al. d) (n.º 4)

- ato de registo da al. p) n.º 1- art 2.º a contar da titulação (n.º 4)

 Âmbito

4. Incumprimento da obrigação de registar - art. 8.º D

Artigo 8.º-D
Cumprimento tardio da obrigação de registar

1 - A promoção do registo fora dos prazos referidos no artigo anterior determina o

pagamento acrescido de quantia igual à que estiver prevista a título de
emolumento, independentemente da gratuitidade, isenção ou redução de que o
ato beneficie.
2 - O disposto no número anterior não se aplica aos tribunais e ao Ministério
Público.
3 - A responsabilidade pelo pagamento da quantia prevista no n.º 1 recai sobre a
entidade que está obrigada a promover o registo e não sobre aquela que é
responsável pelo pagamento do emolumento, nos termos do n.º 2 do artigo 151.º.
 Princípios de Registo

Os princípios de registo são regras básicas, caracterizadoras, estruturantes, tanto

jurídica como organizacionalmente, que um sistema de registo tem, e deverá ter. No
fundo trata-se de orientações gerais e de elementos ou traços essenciais que
fundamentam e estruturam um sistema de registo.

Cada sistema jurídico apresenta os seus princípios de registo (sistema alemão,

sistema francês, sistema italiano) os quais podem coincidir entre si, ou não. As suas
classificações variam entre as que distinguem os princípios materiais, os princípios
formais e os princípios mistos, havendo ainda a classificação que distingue princípios
essenciais ou imanentes e princípios técnicos ou acidentais (Mouteira Guerreio,
2010:6).
 Princípios de Registo

Os principais princípios vigentes no sistema português:

1. PRINCÍPIO da TIPICIDADE ou NUMERUS CLAUSUS

Em decorrência do reconhecimento da propriedade privada, o ordenamento português

estabelece o princípio do numerus clausus no âmbito dos direitos reais (art. 1306.º CC). Este
princípio, aplicado ao direito registral significa que apenas estão sujeitos a registo os factos
expressamente previstos na lei (art. 2.º e art. 3.º, 3.º A do CRPredial) ou em qualquer
legislação avulsa que expressamente preveja o registo de um determinado facto.

Este princípio, conciliado com o princípio da publicidade, determina que só beneficiam da

publicidade do registo os factos que estejam taxativamente previstos como sujeitos a registo.
 Princípios de Registo

Artigo 2.º
Factos sujeitos a registo
1 - Estão sujeitos a registo:
a) Os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a modificação dos direitos de
propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão;
b) Os factos jurídicos que determinem a constituição ou a modificação da propriedade horizontal e do direito de habitação
periódica;
c) Os factos jurídicos confirmativos de convenções anuláveis ou resolúveis que tenham por objeto os direitos mencionados na
alínea a);
d) As operações de transformação fundiária resultantes de loteamento, de estruturação de compropriedade e de
reparcelamento, bem como as respetivas alterações;
e) A mera posse;
f) A promessa de alienação ou oneração, os pactos de preferência e a disposição testamentária de preferência, se lhes tiver sido
atribuída eficácia real, bem como a cessão da posição contratual emergente desses factos;
g) A cessão de bens aos credores;
h) A hipoteca, a sua cessão ou modificação, a cessão do grau de prioridade do respetivo registo e a consignação de rendimentos;
i) A transmissão de créditos garantidos por hipoteca ou consignação de rendimentos, quando importe transmissão de garantia;
j) A afetação de imóveis ao caucionamento das reservas técnicas das companhias de seguros, bem como ao caucionamento da
responsabilidade das entidades patronais;
 Princípios de Registo

Artigo 2.º
Factos sujeitos a registo
(…)
l) A locação financeira e as suas transmissões;
m) O arrendamento por mais de seis anos e as suas transmissões ou sublocações, excetuado o arrendamento rural;
n) A penhora e a declaração de insolvência;
o) O penhor, a penhora, o arresto e o arrolamento de créditos garantidos por hipoteca ou consignação de rendimentos e
quaisquer outros atos ou providências que incidam sobre os mesmos créditos;
p) A apreensão em processo penal;
q) A constituição do apanágio e as suas alterações;
r) O ónus de eventual redução das doações sujeitas a colação;
s) O ónus de casa de renda limitada ou de renda económica sobre os prédios assim classificados;
t) O ónus de pagamento das anuidades previstas nos casos de obras de fomento agrícola;
u) A renúncia à indemnização, em caso de eventual expropriação, pelo aumento do valor resultante de obras realizadas em
imóveis situados nas zonas marginais das estradas nacionais ou abrangidos por planos de melhoramentos municipais;
v) Quaisquer outras restrições ao direito de propriedade, quaisquer outros encargos e quaisquer outros factos sujeitos por lei a
registo;
x) A concessão em bens do domínio público e as suas transmissões, quando sobre o direito concedido se pretenda registar
hipoteca;
z) Os factos jurídicos que importem a extinção de direitos, ónus ou encargos registados;
aa) O título constitutivo do empreendimento turístico e suas alterações.
2 - O disposto na alínea a) do número anterior não abrange a comunicabilidade de bens resultante do regime matrimonial.
 Princípios de Registo

Artigo 3.º
Ações, decisões, procedimentos e providências sujeitos a registo

1 - Estão igualmente sujeitos a registo:

a) As ações que tenham por fim, principal ou acessório, o reconhecimento, a constituição, a modificação ou a extinção de algum

dos direitos referidos no artigo anterior, bem como as ações de impugnação pauliana;

b) As ações que tenham por fim, principal ou acessório, a reforma, a declaração de nulidade ou a anulação de um registo ou do

seu cancelamento;

c) As decisões finais das ações referidas nas alíneas anteriores, logo que transitem em julgado;

d) Os procedimentos que tenham por fim o decretamento do arresto e do arrolamento, bem como de quaisquer outras

providências que afetem a livre disposição de bens;

e) As providências decretadas nos procedimentos referidos na alínea anterior.

2 - [Revogado].

3 - [Revogado].
 Princípios de Registo

Artigo 3.º-A
Baldios e bens imóveis do domínio público
Os terrenos baldios e os bens imóveis do domínio público são identificados no registo predial mediante a abertura da
respetiva descrição.
 Princípios de Registo

2. PRINCÍPIO da EFICÁCIA DO REGISTO

Também denominado, por alguma doutrina, de princípio da inscrição, este princípio

determina o valor da inscrição registral e o efeito útil que produz, relativamente às partes e
relativamente a terceiros.
Está assente no nosso ordenamento jurídico que a constituição ou transferencia de
direitos reais sobre uma coisa se dá “por mero efeito do contrato” (art. 408.º, n.º 1 e
1317.º, al. a) do CC), e daqui decorre que o registo é meramente declarativo. Essa é a
consagração da previsão do art.º 4.º, n.º 1 do CRPredial:
Artigo 4.º
Eficácia entre as partes
1 - Os factos sujeitos a registo, ainda que não registados, podem ser invocados entre as próprias partes ou seus herdeiros.

Porém, o mesmo artigo, no seu n.º 2, dá previsão ao caracter constitutivo do registo

relativamente às hipotecas.

2 - Excetuam-se os factos constitutivos de hipoteca cuja eficácia, entre as próprias partes, depende da realização do registo.
 Princípios de Registo

Ou seja, o n.º 1 deste artigo determina que apesar de o facto estar sujeito a registo, se
não estiver registado os seus efeitos produzem-se plenamente entre as partes, mas o
n.º 2 estabelece a excepção relativamente às hipotecas já que estas apenas produzem
efeitos entre as partes se estiverem registadas, i. e., neste caso o registo é
constitutivo.

Melhor dizendo, o registo é constitutivo relativamente às hipotecas, legais e judiciais.

Nas hipotecas voluntárias, o registo é condição de eficácia do ato constitutivo quer
relativamente a terceiros, quer relativamente às partes mas não será condição de
validade do mesmo (cfr. art. 687.º e 701.º CC).
 Princípios de Registo

Por estas razões alguma doutrina, de que se destaca Mouteira Guerreiro, defende que
o sistema registral português é em parte declarativo e em parte constitutivo (2010:10).
Este autor assenta a sua posição no seguinte:

- o caso da hipoteca não se deve considerar como uma “excepção” no sentido técnico-jurídico, porque há
outras situações em que registo é constitutivo, como é o caso da penhora e do destaque de uma parcela para
construção nos termos consentidos pela lei do loteamento;
- o registo de hipoteca não é em si mesmo uma “excepção” dentro do sistema registral, mas antes um registo
fundamental, ou mesmo de primacial importância;
- só uma parte dos factos registáveis é que respeita às transmissões de direitos reais, por isso o argumento
tirado da lei civil de que a transmissão opera-se por mero efeito do contrato não é suficiente para dizer que o
sistema é constitutivo;
- há certos factos em que o registo, se não tem um claro efeito constitutivo do direito, assume pelo menos uma
natureza de pressuposto para o seu exercício. Será o caso do registo do loteamento da propriedade horizontal.
 Princípios de Registo

3. PRINCÍPIO da OPONIBILIDADE A TERCEIROS

Previsto no art. 5.º do CRPredial, este princípio determina que os factos sujeitos a
registo, a partir do momento em que são registados, produzem efeitos erga omnes, i.e.
são oponíveis a terceiros. O facto pode ser invocado entre as partes, ainda que não
esteja registado, porém, relativamente a terceiros só produzirá efeitos após o registo,
pois só a partir desse momento é que o facto se presume conhecido.
Artigo 5.º
Oponibilidade a terceiros
1 - Os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respetivo registo.

Corolários deste principio estão na previsão dos art. 17º, n.º 2 e art.º 122º do CRPredial e
291º do CC.
 Princípios de Registo

3. PRINCÍPIO da OPONIBILIDADE A TERCEIROS

Sendo o Registo Predial um instituto de direito privado, por princípio, não são objeto do
registo os bens que pertençam ao domínio público, com excepção das alterações
produzidas com aditado artigo 3.º A do CRPredial. Além disso, o próprio artigo citado
acolhe excepções, a saber:
Artigo 5.º
Oponibilidade a terceiros
(…)
2 - Excetuam-se do disposto no número anterior:
a) A aquisição, fundada na usucapião, dos direitos referidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º;
b) As servidões aparentes;
c) Os factos relativos a bens indeterminados, enquanto estes não forem devidamente especificados e determinados.

a) Para a aquisição por usucapião releva a posse pública, pacífica, continuada,

ininterrupta, sem oposição - art. 1287.º CC
b) As servidões aparentes (que se revelam por sinais visíveis e permanentes) - art.
1548º CC
c) Factos relativos a bens indeterminados (respeitam a uma universalidade, coisa
 Princípios de Registo

3. PRINCÍPIO da OPONIBILIDADE A TERCEIROS

Artigo 5.º
Oponibilidade a terceiros
(…)

4 - Terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis
entre si.

A noção e terceiros para efeitos de registo convoca grande atividade doutrinária e

jurisprudêncial.
O conceito mais aproximado parece ser aquele que determina, serem terceiros para
efeitos de registo aqueles que de um mesmo autor ou transmitente tenham adquirido
direitos incompatíveis entre si.

- Ac. Uniformizador de Jurisprudência nº 3/99, de 18 maio - DR I Série A, n.º 159, de 17 de julho

“Terceiros, para efeitos do disposto no n.º 5 do Código do Registo Predial, são os

adquirentes de boa-fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a
mesma coisa”.
 Princípios de Registo

3. PRINCÍPIO da OPONIBILIDADE A TERCEIROS

- Ac. Uniformizador de Jurisprudência nº 3/99, de 18 maio - DR I Série A, n.º 159, de 17 de julho

“Terceiros, para efeitos do disposto no n.º 5 do Código do Registo Predial, são os

adquirentes de boa-fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a
mesma coisa”.

A e marido deduziram embargos de terceiro alegando:

1.º são donos da fração autónoma X
2.º adquiriram a fração por escritura pública de compra e venda de 22 de junho de 1987
3.º só registaram a aquisição a 10 de setembro de 1996
4.º a fração foi penhorada e a penhora registada provisoriamente por dúvidas a 8 de novembro de
1995, tendo sido registada em definitivo a 15 de julho de 1996 e pediram que a penhora fosse dada
sem efeito por ser ofensiva do seu direito
 Princípios de Registo

4. PRINCÍPIO da PRIORIDADE

Artigo 6.º
Prioridade do registo
1 - O direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, por
ordem da data dos registos e, dentro da mesma data, pela ordem temporal das apresentações correspondentes.
2 - [Revogado].

Esta prioridade não é a prioridade da criação do direito mas prioridade no sentido de

que o direito registado em primeiro lugar tem prevalência ou deve ser graduado
primeiramente sobre o que é posteriormente inscrito (mesmo que este seja um direito
nascido antes ) (Mouteira Guerreiro 2010: 13).

Neste sentido se o facto sujeito a registo, que já está inscrito, for incompatível com
aquele que se pretende registar (ainda que este seja um direito constituído antes
daquele que já está registado), a inscrição exclui o acesso tabular daquele direito que
se pretende registar, como sucede nos registos de aquisição (Mouteira Guerreiro 2010:
13).
 Princípios de Registo

4. PRINCÍPIO da PRIORIDADE

Naturalmente, porém, se o direito registado for compatível com aquele que se pretende registar, não
haverá exclusão de direitos mas antes uma graduação prioritária (v.g. direitos reais de garantia).

É a apresentação com a data e número de ordem, que fixa o grau prioritário do registo, ou seja,
não releva o momento em que o registo é lavrado (tenha ou não sido deferida a urgência, esteja ou
não a conservatória “em dia”, tenha ou não sido cumprida a “regra de ordem” prevista no nº 1 do artº
75º in fine).

Como refere Mouteira Guerreiro, a apresentação (art. 60º a 67º CRPredial), assume assim uma
importância determinante na estrutura do registo porque é através dela que é fixada a prioridade
(2010:14).
A apresentação dos documentos no Diário é que define a data dos registos e define a sua prioridade
(art. 60º e 77º CRPredial) (o Diário - em suporte informático- destina-se à anotação cronológica dos
pedidos de registo e respetivos documentos - art. 22º CRPredial).
 Princípios de Registo

4. PRINCÍPIO da PRIORIDADE
Artigo 6.º
Prioridade do registo
3 - O registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório.
4 - Em caso de recusa, o registo feito na sequência de recurso julgado procedente conserva a prioridade correspondente
à apresentação do ato recusado.

Isto significa, por um lado, que o registo provisório (por natureza ou por dúvidas) goza
da reserva da prioridade, pois se vier a ser convertido em registo definitivo, tem a
mesma prioridade que já tinha enquanto provisório.

Por outro lado, se o ato de registo for recusado, se houver recurso dessa recusa e for
decidido que o ato não deveria ter sido recusado, então o registo goza da reserva da
prioridade (sem prejuízo da anotação oficiosa da recusa na ficha para que terceiros
conheçam essa possibilidade de reserva - art. 69º, n.º 3 e art.148º, n.º 1 CRPredial)
 Princípios de Registo

5. PRINCÍPIO da PRESUNÇÃO (da verdade registal)

Também chamado de princípio da verdade ou fé pública registal, este princípio encerra

uma presunção legal ilidível, ou seja suscetível de prova em contrário, conforme a
previsão do art. 350º CC. Significa que a inscrição registral faz prova quanto ao facto
inscrito, quanto aos sujeitos e quanto à relação jurídica dela emergente e, enquanto
não for demonstrado o contrário considera-se que a verdade publicitada é a verdade
material (art. 7º CRPredial).

Artigo 7.º
Presunções derivadas do registo
O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em
que o registo o define.

Por se tratar de presunção iuris tantum, sobre o interessado na elisão é que recai o
ónus de provar os factos demonstrativos de que o facto inscrito não corresponde à
verdade, ou seja, há uma inversão do ónus da prova.
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5. PRINCÍPIO da PRESUNÇÃO

A presunção dura enquanto vigorar o registo e cessa quando os efeitos do registo

cessarem, seja por caducidade ou cancelamento, seja por novo registo

Artigo 10.º
Transferência e extinção
Os efeitos do registo transferem-se mediante novo registo e extinguem-se por caducidade ou cancelamento.

- Ac. STJ de 19/9/2017 - http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/96c7d83afff637a3802581a10035c352?

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6. PRINCÍPIO da LEGITIMAÇÃO

Este princípio, também apelidado de princípio da legitimação dispositiva, determina que não
podem ser titulados factos de que resulte a transmissão de direitos ou constituição de
encargos sobre imóveis sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa
a quem se adquire o direito ou contra a qual se constitui o encargo.
Artigo 9.º
Legitimação de direitos sobre imóveis
1 - Os factos de que resulte transmissão de direitos ou constituição de encargos sobre imóveis não podem ser titulados sem que
os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito ou contra a qual se constitui o encargo.

O princípio dirige-se, a título principal, às entidades com competência notarial e está

igualmente previsto no art. 54.º do CN
Artigo 54.º
Menções relativas ao registo predial
1 - Nenhum instrumento respeitante a factos sujeitos a registo pode ser lavrado sem que no texto se mencionem os números das
descrições dos respectivos prédios na conservatória a que pertençam ou hajam pertencido, ou sem a declaração de que não estão
descritos.
2 - Os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios, ou se contraiam encargos sobre eles, não
podem ser lavrados sem que também se faça referência à inscrição desses direitos em nome do autor da herança, ou de quem os
aliena, ou à inscrição de propriedade do prédio em nome de quem o onera.
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6. PRINCÍPIO da LEGITIMAÇÃO

Como defende Mouteira Guerreiro, “este princípio contribui de uma forma determinante para a
segurança das transacções imobiliárias (…) entre nós só foi introduzido na lei com a reforma do
registo predial operada pelo Código de 1984, ainda que anteriormente – cabe reconhecê-lo – a
maioria dos notários procurasse sempre certificar-se da sinceridade das declarações dos
outorgantes também no sentido de que, ao dispor dos bens, estariam legitimados para o fazer. De
qualquer modo, a introdução do princípio constituiu um avanço notável no âmbito da segurança do
comércio jurídico (…). Além disso foi uma das medidas do novo Código que, como justa e
pertinentemente se escreveu, “veio dinamizar a actividade interna dos efeitos do registo” .

(2010:17).
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6. PRINCÍPIO da LEGITIMAÇÃO
Excepções:
Artigo 9.º
Legitimação de direitos sobre imóveis

2 - Excetuam-se do disposto no número anterior:

a) A partilha, a expropriação, a venda executiva, a penhora, o arresto, a apreensão em processo penal, a declaração de
insolvência e outras providências ou atos que afetem a livre disposição dos imóveis;
b) Os atos de transmissão ou oneração praticados por quem tenha adquirido no mesmo dia os bens transmitidos ou
onerados;
c) Os casos de urgência devidamente justificada por perigo de vida dos outorgantes.
3 - Tratando-se de prédio situado em área onde não tenha vigorado o registo obrigatório, o primeiro ato de transmissão
posterior a 1 de outubro de 1984 pode ser titulado sem a exigência prevista no n.º 1, se for exibido documento
comprovativo, ou feita justificação simultânea, do direito da pessoa de quem se adquire.

- Não oferece dúvidas a exceção da partilha (cfr. art. 55.º, al. a) CN), assim como a expropriação que
se trata de uma aquisição originária por parte da entidade expropriante, logo é indiferente a titularidade
do bem para efeitos de transmissão, sendo relevante, tão só, para efeitos de entrega da indemnização
devida. Já os demais atos elencados, de cariz judicial, a legitimação é averiguada no processo
respetivo.
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6. PRINCÍPIO da LEGITIMAÇÃO

- A previsão da alínea b) confere agilidade e facilidade aos negócios jurídicos;

- A previsão da alínea c) oferece alguma discussão sobre a pertinência da urgência.

Finalmente, o nº 3, em consonância com o art. 55.º al. b) CN, contende com os casos
de concelhos do país onde, até 1 de outubro de 1984, o registo era facultativo. Nesses
casos, em que a aquisição não está registada a favor da pessoa que dispõe do prédio,
se o ato a realizar consistir na primeira transmissão posterior a 1/10/84 e desde que a
pessoa exiba o documento comprovativo de que está em condições de o ser o titular
inscrito ou então, simultaneamente justificar o seu direito, prescinde-se do registo.
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7. PRINCÍPIO do TRATO SUCESSIVO

A segurança jurídica exige que no registo estejam refletidos todos os aspetos da vida
de um direito real de tal forma que os assentos sobre um direito sejam consequência
uns dos outros. Significa isto que o atual titular do direito o adquiriu do titular
imediatamente antes inscrito no registo e que o próximo titular só o poderá adquirir do
titular atualmente inscrito. Esta sucessão de titulares tem o nome de trato sucessivo.

A observância do trato sucessivo exige que o registo definitivo de aquisição de direitos

ou de constituição de encargos por negócio jurídico dependa da prévia inscrição de
bens em nome de quem os transmite ou onera (art. 34.º CRPredial).
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7. PRINCÍPIO do TRATO SUCESSIVO

O estabelecimento do trato sucessivo para primeira inscrição de um prédio e o

reatamento do trato sucessivo para justificação da continuidade das inscrições estão
sujeitos, em alternativa, ao processo de justificação administrativa previsto no
CRPredial ou processo de justificação notarial previsto no CN.
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7. PRINCÍPIO do TRATO SUCESSIVO

Artigo 34.º
Princípio do trato sucessivo
1 - O registo definitivo de constituição de encargos por negócio jurídico depende da prévia inscrição dos bens em nome
de quem os onera.

De fora desta previsão ficam os encargos que não dependam de negócio jurídico, tais
como a penhora ou hipoteca judicial cujo registo não depende da inscrição prévia em
nome do onerado (se for prédio não descrito ou descrito mas sem inscrição em vigor).

2 - O registo definitivo de aquisição de direitos depende da prévia inscrição dos bens em nome de quem os transmite,
quando o documento comprovativo do direito do transmitente não tiver sido apresentado perante o serviço de registo.

3 - A inscrição prévia referida no número anterior é sempre dispensada no registo de aquisição com base em partilha.

Esta dispensa abrange quer a partilha de património hereditário, quer a partilha do

património conjugal.
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7. PRINCÍPIO do TRATO SUCESSIVO

Artigo 34.º
Princípio do trato sucessivo
(…)
4 - No caso de existir sobre os bens registo de aquisição ou reconhecimento de direito suscetível de ser transmitido ou
de mera posse, é necessária a intervenção do respetivo titular para poder ser lavrada nova inscrição definitiva, salvo se
o facto for consequência de outro anteriormente inscrito.

Este n.º 4 contende com a cadeia dos direitos que indicam sobre o prédio descrito e traduz a
garantia do titular inscrito de que não pode ser lavrada nova inscrição sem a sua intervenção.
Artigo 35.º
Dispensa de inscrição intermédia
É dispensada a inscrição intermédia em nome dos titulares de bens ou direitos que façam parte de herança indivisa.

O art. 35.º não é uma excepção ao trato sucessivo, mas antes a sua confirmação, uma vez
que aborda casos em que as situações jurídicas provêm do titular inscrito, o que justifica a
desnecessidade de inscrição intermédia.
Na prática, apesar de ser um facto sujeito a registo, não é um facto sujeito a registo
obrigatório a inscrição intermédia a favor dos titulares de bens ou direitos que façam parte de
uma herança indivisa.
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8. PRINCÍPIO da INSTÂNCIA

O registo depende um ato de manifestação de vontade das partes ou de outros interessados

e só com base nesse ato /pedido é que o registo pode ser efetuado. Nisto consiste o
princípio da instância (art. 41.º CRPredial). A titulo excepcional o registo pode ser feito
oficiosamente, nos casos previstos na lei.

Artigo 41.º
Princípio da instância
O registo efetua-se mediante pedido de quem tenha legitimidade, salvo os casos de oficiosidade previstos na lei.

O pedido de registo pode ser feito pessoalmente, por via eletrónica e por correio (art. 41.º B),
O pedido de registo por via postal deverá ser remetido por carta registada, acompanhada
dos documentos e das quantias devidas (art. 41.º D)
(A Portaria nº 621/2008, de 18 de julho regulamenta os pedidos de registo e a Portaria n.º
1535/2008, de 30 de dezembro regulamenta o depósito eletrónico de DPA)
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8. PRINCÍPIO da INSTÂNCIA
.ª Conservatória do Registo Predial

Também disponível online em:

Requerimento de registo irn.justica.gov.pt

Q1 - Apresentante

Nome:

Interessado Advogado Câmara de Comércio e Industria Notário Solicitador

Outro: Cargo:

Representante sem procuração

Nome do representado:
(Preencher caso tenha assinalado o campo representante sem procuração)

Telefone: E-mail:

Residência/Sede:

Código Postal: -

N.º de identificação:

BI Cartão de Cidadão Cédula profissional Outro:

(Caso assinale o campo "BI" ou "Outro", indique documento, data de emissão e entidade emitente)

Emitido em: / / Por: Válido até: / /

NIF:

A preencher pelos serviços

Requisição n.º Ap. n.º Emolumentos: , €

Data: / / Dinheiro MB Cheque

Presencial Correio Outro

Rubrica do funcionário:

Q2 - Pedido(s) de registo(s) e documentos (assinale a(s) opção(ões), preencha os campos e indique os documentos) Prédio(s)

(a) Registo de aquisição A favor de: N.º

Registo de hipoteca A favor de:

Freguesia:

Cancelamento de hipoteca ou de outros ónus ou encargos

Cancelamento de hipoteca Indique quais:

Outros ónus ou encargos Indique quais: Concelho:

Registo de aquisição provisória por natureza A favor de:

Preencher declaração no campo «Declarações complementares»

Registo de hipoteca provisório por natureza A favor de:

Preencher declaração no campo «Declarações complementares»

(a) Coluna reservada aos serviços

Modelo 1 RP (Registo Predial) - Processado por computador - irn.justica.gov.pt Página 1 de 4

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8. PRINCÍPIO da INSTÂNCIA

Os casos de oficiosidade são os registos de factos ou extinção de factos registados:

Artigo 97.º
Inscrição de factos constituídos simultaneamente com outros sujeitos a registo
1 - O registo da aquisição ou mera posse acompanhada da constituição de outro facto sujeito a registo ou da extinção de
facto registado determina a realização oficiosa do registo desses factos.

Igualmente os elementos das descrições são objeto de atualização oficiosa nos casos da
previsão do art. 90.º n.º 2 CRPredial.
Artigo 90.º
Atualização oficiosa das descrições
(…) 1 - Os elementos das descrições devem ser oficiosamente atualizados quando a alteração possa ser comprovada por
um dos seguintes meios:
a) Acesso à base de dados da entidade competente;
b) Documento emitido pela entidade competente; ou
c) Documento efetuado com intervenção da pessoa com legitimidade para pedir a atualização.
2 - Enquanto não se verificar a intervenção prevista na alínea c) do número anterior, a atualização é anotada à
descrição, inutilizando-se a anotação se a intervenção não ocorrer dentro do prazo de vigência do registo que lhe deu
origem.
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9. PRINCÍPIO da ESPECIALIDADE

Cada ato deve corresponder a um registo próprio, o que significa, desde logo, que há uma
unidade de inscrição e cada facto, objeto ou sujeito tem um carecer único e específico. Este
é o principio da especialidade e dele decorre, ainda, que a cada prédio corresponde uma
descrição não podendo haver uma descrição para mais do que um prédio.

Este princípio está aflorado nos artigos 76º, 79º, 80º, 81º e 96º, n.º 1 CRPredial.

Artigo 76.º
Forma e redação
1 - O registo compõe-se da descrição predial, da inscrição dos factos e respetivos averbamentos, bem como de
anotações de certas circunstâncias, nos casos previstos na lei.
Artigo 79.º
Finalidade
(…)
2 - De cada prédio é feita uma descrição distinta.
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9. PRINCÍPIO da ESPECIALIDADE

Este princípio está aflorado nos artigos 76º, 79º, 80º, 81º e 96º, n.º 1 CRPredial.

Artigo 80.º
Abertura de descrições
1 - As descrições são feitas na dependência de uma inscrição ou de um averbamento.
2 - O disposto no número anterior não impede a abertura da descrição, em caso de recusa, para os efeitos previstos no
n.º 3 do artigo 69.º e, se a descrição resultar de desanexação de outro prédio, deve ser feita a anotação da desanexação
na ficha deste último.
3 - O registo das operações de transformação fundiária e das suas alterações dá lugar à descrição dos lotes ou parcelas
que já se encontrem juridicamente individualizados.

Artigo 81.º
Descrições subordinadas
1 - No caso de constituição de propriedade horizontal ou do direito de habitação periódica, além da descrição genérica
do prédio ou do empreendimento turístico, é feita uma descrição distinta para cada fração autónoma ou unidade de
alojamento ou apartamento.
Artigo 96.º
Requisitos especiais da inscrição de hipoteca
1 - O extrato da inscrição de hipoteca deve conter as seguintes menções especiais:
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10. PRINCÍPIO da LEGALIDADE

Só podem ser registados os factos que estejam conformes com a lei e se baseiem títulos
válidos e corretos, que respeitem a sujeitos identificados e a prédio determinado. Nisto
consiste o princípio da legalidade (art. 68º CRPredial).
Artigo 68.º
Princípio da legalidade
A viabilidade do pedido de registo deve ser apreciada em face das disposições legais aplicáveis, dos documentos
apresentados e dos registos anteriores, verificando-se especialmente a identidade do prédio, a legitimidade dos
interessados, a regularidade formal dos títulos e a validade dos atos neles contidos.

Cabe ao conservador qualificar, examinar e verificar a conformidade dos títulos apresentados

a registo, quer quanto à sua forma, quer quanto ao seu conteúdo. É neste ato concreto que o
conservador exerce a sua função apreciando a viabilidade do pedido para o poder admitir -
provisoriamente ou definitivamente - ou rejeitar.

Esta operação concreta tem o nome de juízo de qualificação, qualificação esta que deve
ser feita de modo responsável, competente, imparcial e independente, porquanto dela
resultará a atribuição de efeito erga omnes.
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10. PRINCÍPIO da LEGALIDADE

Aliás, dadas as características desta função, muitos autores designam-na de função

jurisdicional de natureza específica, em tudo semelhante a uma decisão judicial, já que se
destina a incorporar, ou não, no Registo uma nova situação jurídica imobiliária (Mouteira
Guerreiro, 2010: 23).

Nos termos do art. 68.º a apreciação da viabilidade deve ter em conta:

- as disposições legais aplicáveis (ao caso);

-os documentos apresentados (forma e conteúdo);
-os registos anteriores (situação tabular);
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10. PRINCÍPIO da LEGALIDADE

O conservador deve verificar especialmente:

- a identidade do prédio (confirmação do prédio que consta do título);

-a legitimidade dos interessados
-a regularidade formal dos títulos (requisitos de forma);
-a validade dos atos dispositivos neles contidos (validade substantiva), a menos que se trate
de uma decisão judicial transitada pois nesse caso não carece de verificação.
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11. PRINCÍPIO da PUBLICIDADE

Este principio significa que qualquer pessoa tem o direito de pedir informações sobre a
titularidade dos direitos inscritos no registo e sobre o conteúdo dos registos. Trata-se do
corolário da própria finalidade do registo (art. 1.º CRPredial).

Qualquer pessoa pode pedir certidões dos atos de registo e dos documentos arquivados (art.
104º CRPredial). A publicidade do registo respeita à informação dos prédios e não à
informação sobre os dados pessoais dos titulares (v. 109º CRPredial).