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de Normas Tcnicas
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NORMATCNICA
ABNT-Associao
Brasileira de
Normas Tcnicas
NBR 5674
SET 1999
Manuteno de edificaes -
Procedimento
Palavras-chave: Edificao. Manuteno 6 pginas
Origem: Projeto NBR 5674:1999
CB-02 - Comit Brasileiro de Construo Civil
CE-02:140.01 - Comisso de Estudo de Manuteno em Edificaes
NBR 5674 - Building maintenance - Procedure
Descriptors: Building. Maintenance
Esta Norma substitui a NBR 5674:1980
Vlida a partir de 01.11.1999
Sumrio
Prefcio
Introduo
1 Objetivo
2 Referncia normativa
3 Definies
4 Escopo da manuteno de edificaes
5 Responsabilidades
6 Sistema de manuteno
7 Documentao bsica e registros
8 Coleta de informaes
9 Previso oramentria
10 Planejamento dos servios
11 Projeto e programao dos servios de manuteno
12 Oramentao dos servios de manuteno
13 Contratao de servios de terceiros
14 Controle da execuo dos servios de manuteno
15 Gesto da qualidade do sistema de manuteno
Prefcio
A ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas -
o Frum Nacional de Normalizao. As Normas Brasi-
leiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits
Brasileiros (CB) e dos Organismos de Normalizao
Setorial (ONS), so elaboradas por Comisses de Es-
tudo (CE), formadas por representantes dos setores en-
volvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores
e neutros (universidades, laboratrios e outros).
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no mbito
dos CB e ONS, circulam para Votao Nacional entre os
associados da ABNT e demais interessados.
Introduo
A manuteno de edificaes um tema cuja importncia
tem crescido no setor da construo civil, superando,
gradualmente, a cultura de se pensar o processo de cons-
truo limitado at o momento quando a edificao en-
tregue e entra em uso.
As edificaes so o suporte fsico para a realizao direta
ou indireta de todas atividades produtivas, e possuem,
portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edifi-
caes apresentam uma caracterstica que as diferencia
de outros produtos: elas so construdas para atender
seus usurios durante muitos anos, e ao longo deste
tempo de servio devem apresentar condies adequa-
das ao uso que se destinam, resistindo aos agentes am-
bientais e de uso que alteram suas propriedades tcni-
cas iniciais.
invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel
sob o ponto de vista ambiental considerar as edificaes
como produtos descartveis, passveis da simples
substituio por novas construes quando seu desem-
penho atinge nveis inferiores ao exigido pelos seus
usurios. Isto exige que se tenha em conta a manuteno
das edificaes existentes, e mesmo as novas edifica-
es construdas, to logo colocadas em uso, agregam-
se ao estoque de edificaes a ser mantido em condies
adequadas para atender as exigncias dos seus
usurios.
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Estudos realizados em diversos pases, para diferentes
tipos de edificaes, demonstram que os custos anuais
envolvidos na operao e manuteno das edificaes
em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. Este
valor pode parecer pequeno, porm acumulado ao longo
da vida til das edificaes chega a ser equivalente ou
at superior ao seu custo de construo.
A omisso em relao necessria ateno para a ma-
nuteno das edificaes pode ser constatada nos fre-
qentes casos de edificaes retiradas de servio muito
antes de cumprida a sua vida til projetada (pontes,
viadutos, escolas), causando muitos transtornos aos seus
usurios e um sobrecusto em intensivos servios de recu-
perao ou construo de novas edificaes. Segura-
mente, pior a obrigatria tolerncia, por falta de alter-
nativas, ao uso de edificaes cujo desempenho atingiu
nveis inferiores ao mnimo recomendvel para um uso
saudvel, higinico ou seguro. Tudo isto possui um custo
social que no contabilizado, mas se reflete na quali-
dade de vida das pessoas.
Economicamente relevante no custo global das edifi-
caes, a manuteno no pode ser feita de modo im-
provisado e casual. Ela deve ser entendida como um
servio tcnico, cuja responsabilidade exige capacitao
apurada. Para se atingir maior eficincia na administrao
de uma edificao ou de um conjunto de edificaes,
necessria uma abordagem fundamentada em proce-
dimentos organizados em um sistema de manuteno,
segundo uma lgica de controle de custos e maximizao
da satisfao dos usurios com as condies oferecidas
pelas edificaes.
1 Objetivo
Esta Norma fixa os procedimentos de orientao para
organizao de um sistema de manuteno de edifi-
caes.
2 Referncia normativa
A norma relacionada a seguir contm disposies que,
ao serem citadas neste texto, constituem prescries para
esta Norma. A edio indicada estava em vigor no mo-
mento desta publicao. Como toda norma est sujeita a
reviso, recomenda-se queles que realizam acordos
com base nesta que verifiquem a convenincia de se
usar a edio mais recente da norma citada a seguir.
A ABNT possui a informao das normas em vigor em
um dado momento.
NBR 14037:1998 - Manual de operao, uso e ma-
nuteno das edificaes - Contedo e recomen-
daes para elaborao e apresentao
3 Definies
Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as seguintes
definies:
3.1 desempenho: Capacidade de atendimento das ne-
cessidades dos usurios da edificao.
3.2 edificao: Produto constitudo pelo conjunto de ele-
mentos definidos e integrados em conformidade com os
princpios e tcnicas da Engenharia e da Arquitetura para,
ao integrar a urbanizao, desempenhar funes am-
bientais em nveis adequados.
3.3 inspeo: Avaliao do estado da edificao e de
suas partes constituintes, realizada para orientar as ati-
vidades de manuteno.
3.4 manual de operao, uso e manuteno: Docu-
mento que rene apropriadamente todas as informaes
necessrias para orientar as atividades de operao, uso
e manuteno da edificao.
3.5 manuteno: Conjunto de atividades a serem reali-
zadas para conservar ou recuperar a capacidade fun-
cional da edificao e de suas partes constituintes de
atender as necessidades e segurana dos seus usurios.
3.6 necessidades dos usurios: Exigncias de segu-
rana, sade, conforto, adequao ao uso e economia
cujo atendimento condio para realizao das
atividades previstas no projeto.
3.7 planejamento (dos servios de manuteno): Ela-
borao de uma previso detalhada dos mtodos de tra-
balho, ferramentas e equipamentos necessrios, con-
dies especiais de acesso, cronograma de realizao e
durao dos servios de manuteno.
3.8 previso oramentria: Estimativa do custo para a
realizao de um programa de manuteno.
3.9 programao (dos servios de manuteno):
Elaborao de um cronograma para a realizao dos
servios de manuteno.
3.10 projeto: Descrio grfica e escrita das caracters-
ticas de um servio ou obra de Engenharia ou de Arqui-
tetura, definindo seus atributos tcnicos, econmicos, fi-
nanceiros e legais.
3.11 proprietrio: Pessoa fsica ou jurdica que tem o di-
reito de dispor da edificao.
3.12 servio de manuteno: Interveno realizada
sobre a edificao e suas partes constituintes, com a
finalidade de conservar ou recuperar a sua capacidade
funcional.
3.13 sistema de manuteno: Conjunto de procedi-
mentos organizado para gerenciar os servios de manu-
teno.
3.14 usurio: Pessoa fsica ou jurdica, ocupante perma-
nente ou no permanente da edificao.
3.15 vida til: Intervalo de tempo ao longo do qual a edi-
ficao e suas partes constituintes atendem aos requi-
sitos funcionais para os quais foram projetadas, obede-
cidos os planos de operao, uso e manuteno pre-
vistos.
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4 Escopo da manuteno de edificaes
4.1 A manuteno de edificaes visa preservar ou re-
cuperar as condies ambientais adequadas ao uso pre-
visto para as edificaes.
4.2 A manuteno de edificaes inclui todos os servios
realizados para prevenir ou corrigir a perda de desem-
penho decorrente da deteriorao dos seus compo-
nentes, ou de atualizaes nas necessidades dos seus
usurios.
4.3 A manuteno de edificaes no inclui servios
realizados para alterar o uso da edificao.
5 Responsabilidades
5.1 O proprietrio de uma edificao, responsvel pela
sua manuteno, deve observar o estabelecido nas nor-
mas tcnicas e no manual de operao, uso e manu-
teno de sua edificao, se houver.
5.2 No caso de propriedade condominial, os proprietrios
condminos, responsveis pela manuteno de partes
autnomas individualizadas e co-responsveis pelo
conjunto da edificao, devem observar e fazer observar
o estabelecido nas normas tcnicas e no manual de ope-
rao, uso e manuteno de sua edificao, se houver.
5.3 O proprietrio pode delegar a gesto da manuteno
de uma edificao para empresa ou profissional legal-
mente habilitado.
5.4 A empresa ou profissional contratado assume a res-
ponsabilidade tcnica pelo sistema de manuteno da
edificao e deve:
a) assessorar o proprietrio nas decises sobre a
manuteno da edificao, inclusive na organizao
do sistema de manuteno, conforme a seo 6;
b) providenciar e manter atualizados os registros da
edificao, descritos na seo 7;
c) realizar as inspees na edificao descritas na
seo 8, apresentando relatrios peridicos sobre
suas condies, identificando e classificando os ser-
vios de manuteno necessrios;
d) preparar previses oramentrias de acordo com
a seo 9;
e) definir planos de manuteno conforme a se-
o 10;
f) realizar ou supervisionar a realizao de projetos
e a programao dos servios de manuteno, de
acordo com a seo 11;
g) orar os servios de manuteno, de acordo com
a seo 12;
h) realizar ou assessorar o proprietrio na con-
tratao de servios de terceiros para a realizao
da manuteno da edificao, quando for o caso,
conforme a seo 13;
i) supervisionar a execuo dos servios de ma-
nuteno, conforme a seo 14;
j) definir e implementar um sistema de gesto da
qualidade dos servios de manuteno, conforme a
seo 15;
k) orientar os usurios sobre o uso adequado da
edificao em conformidade com o estabelecido nas
normas tcnicas e no manual de operao, uso e
manuteno de sua edificao, se houver;
l) assessorar o proprietrio em situaes de emer-
gncia.
5.5 Exime-se da responsabilidade tcnica a empresa ou
profissional quando o seu parecer tcnico no for obser-
vado pelo proprietrio ou usurios da edificao.
6 Sistema de manuteno
6.1 A organizao do sistema de manuteno deve levar
em considerao as caractersticas do universo de
edificaes objeto de ateno, tais como:
a) tipo de uso das edificaes;
b) tamanho e complexidade funcional das edifi-
caes;
c) nmero e disperso geogrfica das edificaes;
d) relaes especiais de vizinhana e implicaes
no entorno.
6.2 O sistema de manuteno deve ser orientado por um
conjunto de diretrizes que definam:
a) padres de operao que assegurem a preser-
vao do desempenho e do valor das edificaes
ao longo do tempo;
b) fluxo de informaes entre os diversos interve-
nientes do sistema, incluindo instrumentos para co-
municao com o proprietrio e os usurios; e
c) atribuies, responsabilidades e autonomia de de-
ciso dos intervenientes.
6.3 Os padres de operao do sistema de manuteno
devem ser definidos tendo em considerao:
a) desempenho mnimo das edificaes tolervel
pelos seus usurios e proprietrios, especialmente
em aspectos prioritrios relacionados com a higiene,
segurana e sade dos usurios;
b) prazo aceitvel entre a observao da falha e a
concluso do servio de manuteno;
c) preceitos legais, regulamentos e normas apli-
cveis pela legislao vigente;
d) periodicidade de inspees;
e) balano entre os recursos disponveis e os re-
cursos necessrios para a realizao dos servios
de manuteno.
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6.4 Na organizao do sistema de manuteno deve ser
prevista estrutura material, financeira e de recursos
humanos, capaz de atender os diferentes tipos de
manuteno necessrios, tais como:
a) manuteno rotineira, caracterizada por um fluxo
constante de servios simples e padronizados, para
os quais somente so necessrios equipamentos e
pessoal permanentemente disponveis nas edifi-
caes;
b) manuteno planejada, caracterizada por servios
cuja realizao organizada antecipadamente, tendo
por referncia solicitaes dos usurios, estimativas
da durabilidade esperada dos componentes das edi-
ficaes em uso ou relatrios de inspees pe-
ridicas sobre o seu estado de deteriorao;
c) manuteno no planejada, caracterizada por
servios no previstos na manuteno planejada,
incluindo a manuteno de emergncia, caracte-
rizada por servios que exigem interveno imediata
para permitir a continuidade do uso das edificaes
ou evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e pa-
trimoniais aos seus usurios ou proprietrios.
6.5 O sistema de manuteno deve promover a realizao
coordenada dos diferentes tipos de manuteno das
edificaes, procurando minimizar a ocorrncia de
servios de manuteno no planejada.
6.6 Os recursos humanos envolvidos nos servios de
manuteno devem receber treinamento especfico para
este fim, uma vez que os conhecimentos exigidos so
diferenciados daqueles dos servios convencionais de
construo civil.
7 Documentao bsica e registros
7.1 O sistema de manuteno deve possuir uma estrutura
de documentao e registro de informaes permanente-
mente atualizado para propiciar economia na realizao
dos servios de manuteno, reduzir a incerteza no pro-
jeto e execuo dos servios de manuteno e auxiliar
no planejamento de servios futuros.
7.2 A estrutura de documentao e registros deve conter:
a) manual de operao, uso e manuteno das edifi-
caes, incluindo desenhos arquitetnicos e de en-
genharia, projetos de sistemas de segurana e pro-
teo das edificaes, memoriais de clculo, me-
moriais descritivos e especificaes como construdo
e suas atualizaes por intervenes posteriores;
b) registro de servios de manuteno realizados,
classificados pela natureza ou componente da edifi-
cao, contendo a documentao da tomada de
preos, propostas tcnicas e relatrios de fiscalizao
da execuo, que demonstrem custos e tempo de
execuo de cada servio;
c) registro de reclamaes e solicitaes dos usu-
rios;
d) relatrios das inspees;
e) acervo de normas e procedimentos padronizados
para servios de manuteno;
f) programas de manuteno para as edificaes e
seus equipamentos, com destaque para os aspectos
relativos higiene, sade e segurana dos usurios.
8 Coleta de informaes
8.1 So fontes de informaes para o sistema de manu-
teno as solicitaes e reclamaes dos usurios e as
inspees tcnicas.
8.2 As inspees devem ser feitas em intervalos re-
gulares, seguindo a orientao disposta na NBR 14037
ou, extraordinariamente, quando necessrio.
8.3 Na realizao das inspees devem ser consideradas
as condies de uso e exposio ambiental relevantes
ao desempenho da edificao, para se poder estimar o
comportamento futuro da mesma e de seus componentes.
8.4 As inspees devem ser orientadas por listas de con-
ferncia padronizadas (check-lists), elaboradas consi-
derando:
a) um roteiro lgico de inspeo das edificaes;
b) os componentes e equipamentos mais impor-
tantes na edificao;
c) as formas de manifestao esperadas da degra-
dao da edificao;
d) as solicitaes e reclamaes dos usurios.
8.5 Os relatrios das inspees devem seguir modelo
estabelecido, de forma a facilitar o registro, documentao
e recuperao de informaes.
8.6 Os relatrios das inspees devem descrever a de-
teriorao de cada componente da edificao e avaliar a
perda do seu desempenho, classificando os servios de
manuteno conforme o grau de urgncia, nas seguintes
categorias:
a) servios de urgncia para imediata ateno;
b) servios a serem includos em um programa de
manuteno.
8.7 Os relatrios de inspeo devem orientar a gesto da
manuteno das edificaes para minimizar a necessi-
dade de servios de manuteno no planejada.
9 Previso oramentria
9.1 O sistema de manuteno deve possuir mecanismos
capazes de prever os recursos financeiros necessrios
para a realizao de servios de manuteno em perodo
futuro definido.
9.2 As previses oramentrias devem incluir uma re-
serva de recursos destinada realizao de servios de
manuteno no planejada.
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9.3 As previses oramentrias devem ser flexveis, de
modo a assimilar uma margem de erro em estimativas
fsicas, de custos e de ndices inflacionrios.
9.4 As previses oramentrias devem ser elaboradas
considerando:
a) as condies da edificao demonstradas no re-
latrio de inspeo e nas solicitaes dos usurios;
b) os custos decorrentes da no realizao dos ser-
vios de manuteno no prazo previsto;
c) os recursos disponveis.
9.5 As previses oramentrias devem expressar cla-
ramente a relao custo e benefcio dos servios de ma-
nuteno.
10 Planejamento dos servios de manuteno
Todos os servios de manuteno devem ser definidos
em planos de curto, mdio e longo prazos, de maneira a:
a) coordenar os servios de manuteno para reduzir
a necessidade de sucessivas intervenes;
b) minimizar a interferncia dos servios de manu-
teno no uso da edificao e a interferncia dos
usurios sobre a execuo dos servios de manu-
teno;
c) otimizar o aproveitamento de recursos humanos,
financeiros e equipamentos.
11 Projeto e programao dos servios de manuteno
11.1 Os servios de manuteno devem ser previamente
projetados e programados.
11.2 O projeto de um servio de manuteno deve incluir,
entre outros:
a) especificaes detalhadas dos materiais e proce-
dimentos de execuo;
b) desenhos e plantas, incluindo detalhes;
c) programao de atividades, incluindo, quando
necessrio, a previso de estgios intermedirios
para o controle da qualidade dos servios realizados;
d) dispositivos de sinalizao e proteo dos
usurios;
e) instrues para procedimento em caso de impre-
vistos;
f) o projeto deve prever acessos seguros a todos os
locais da edificao onde sejam realizadas inspe-
es e servios de manuteno.
11.3 Os servios de manuteno devem ser projetados
de maneira a minimizar a interferncia nas condies de
uso normal da edificao durante a sua execuo.
11.4 Os servios de manuteno devem ser projetados
de maneira a minimizar a interferncia dos usurios du-
rante sua execuo.
11.5 Para a programao dos servios deve-se con-
siderar:
a) durabilidade esperada dos materiais e compo-
nentes nas condies ambientais a que esto subme-
tidos;
b) relatrios das inspees;
c) solicitaes e reclamaes dos usurios;
d) experincia acumulada, conforme os registros dis-
ponveis;
e) restries climticas e ambientais;
f) padres de manuteno;
g) escala de prioridades entre os diversos servios;
h) disponibilidade financeira.
12 Oramentao dos servios de manuteno
Os oramentos dos servios de manuteno devem ser
discriminados de acordo com a estrutura de documen-
tao e registro utilizada, de modo a facilitar a apropriao
dos custos realizados, o controle da execuo dos ser-
vios e a avaliao da eficincia do sistema de manu-
teno.
13 Contratao de servios de terceiros
13.1 A contratao de servios de terceiros pode ser feita
com base em:
a) preo fixo para determinado servio claramente
discriminado;
b) preo unitrio, onde a empresa contratada recebe
pelos servios efetivamente realizados, tendo como
base um preo unitrio previamente pactuado;
c) contrato global por perodo determinado, com pre-
o previamente estabelecido, onde o contratado as-
sume a responsabilidade pela manuteno de uma
edificao ou equipamento em funcionamento;
d) por administrao, onde a empresa contratada
ressarcida das despesas de mo-de-obra, materiais
e equipamentos necessrios para a realizao dos
servios de manuteno e remunerada por uma por-
centagem sobre o total das despesas realizadas.
13.2 Para a avaliao de propostas visando a contratao
de servios de terceiros deve-se observar:
a) qualificao tcnica da empresa ou profissional
em termos de capacidade tcnica, recursos hu-
manos e equipamentos necessrios ao desenvolvi-
mento dos servios;
b) experincia da empresa ou profissional na rea,
incluindo a observao de outros servios em
andamento ou j concludos;
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c) referncias de outros clientes;
d) proposta tcnica apresentada;
e) preo, prazo para execuo, condies de paga-
mento, cronograma fsico-financeiro com base no
contrato;
f) habilitao jurdica, regularidade fiscal, ido-
neidade e capacidade financeira da empresa ou pro-
fissional, avaliada em relao ao porte do servio
contratado.
14 Controle da execuo dos servios de
manuteno
14.1 A execuo dos servios de manuteno de edi-
ficaes exige responsabilidade tcnica de empresa ou
profissional habilitado e obedincia s normas de segu-
rana do trabalho.
14.2 Durante a realizao dos servios de manuteno
todos os sistemas de segurana da edificao devem
permanecer em funcionamento, no sendo permitida a
obstruo, mesmo que temporria, das sadas de emer-
gncia.
14.3 de responsabilidade do executante dos servios
de manuteno providenciar:
a) dispositivos especiais que garantam condies
necessrias realizao com segurana dos ser-
vios de manuteno, de acordo com as normas;
b) dispositivos que protejam os usurios das edi-
ficaes de eventuais danos ou prejuzos decorrentes
da execuo dos servios de manuteno;
c) delimitaes, informaes e sinalizao de adver-
tncia aos usurios sobre eventuais riscos.
14.4 Os servios de manuteno devem ser organizados
de maneira a permitir o controle de qualidade tal como
planejado, condicionando-se a execuo de uma nova
etapa aprovao da etapa anterior.
14.5 Toda a documentao dos servios de manuteno
executados deve ser guardada em anexo ao manual de
operao, uso e manuteno da edificao.
14.6 Quando os servios de manuteno resultarem em
mudana de caractersticas da edificao, as especi-
ficaes, os respectivos projetos e o manual de operao,
uso e manuteno da edificao devem ser atualizados.
15 Gesto da qualidade do sistema de manuteno
Um sistema de manuteno deve possuir uma estrutura
interna de gesto da qualidade, tendo por atribuio:
a) elaborar ou compilar normas e procedimentos
para o sistema de manuteno, incluindo documen-
tao tcnica para a execuo dos servios de manu-
teno;
b) supervi si onar a qual i dade das ati vi dades
desenvolvidas no sistema de manuteno, incluindo
as etapas de documentao e registro, coleta de
informaes, previso oramentria, planejamento,
projeto e programao, oramentao, contratao
de servios de terceiros e controle da execuo;
c) avaliar continuamente a eficincia do sistema de
manuteno, considerando aspectos como:
- tempo mdio de resposta s solicitaes dos
usurios e intervenes de emergncia;
- relao entre custo e tempo estimados e efeti-
vamente realizados;
- taxa de sucesso das intervenes, medida pela
incidncia de retrabalho necessrio;
- satisfao dos usurios da edificao, medida
por meio de pesquisas de opinio;
- desempenho econmico do sistema;
d) acompanhar a variao do valor da edificao ao
longo de sua vida til, em funo do resultado do
sistema de manuteno.
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