O Georreferenciamento de Imóvel Rural e o Registro de Imóveis

1
O GEORREFERENCIAMENTO DE IMVEL RURAL E O REGISTRO DE IMVEIS1

Francis Perondi Folle2
RESUMO
No estudo desenvolvido para o tema em debate, buscou-se analisar todos os fatores importantes
que culminaram na elaborao da Lei 10.267/01 e seus regulamentos, que alteraram toda a
sistemtica de identificao dos imveis rurais no pas. Para isso, foram analisadas as questes
atinentes ao Registro de Imveis, desde seu histrico, funes, efeitos esperados e princpios,
afinal, a Lei em comento alterou substancialmente artigos da Lei de Registros Pblicos, e tem
principal repercusso na atividade registral.
Aps, buscou-se estudar, em carter geral, o imvel rural e seus elementos intrnsecos,
caracterizando seus critrios e estudando elementos do mdulo rural e do cadastro rural, que
tambm teve sua sistemtica alterada com o advento da nova Lei, que determinou o intercmbio
obrigatrio de informaes entre INCRA e, por conseguinte, cadastro rural, com o Registro de
Imveis.
Ao final feito o estudo especfico do georreferenciamento, a questo da discusso dos prazos
para sua total incorporao ao sistema de identificao de imveis rurais, suas principais
caractersticas e aspectos legais. Espera-se, com isso, concluir qual a afetao que a nova
exigncia do georreferenciamento teve sobre o Registro de Imveis, e qual a funo deste
instituto na concretizao dessa legislao.
Palavras-Chave: georreferenciamento. Registro de Imveis. Imvel rural.
INTRODUO
Com o advento da Lei n. 10.267, de 2001, a sistemtica da identificao dos imveis
rurais, tanto para o cadastro junto ao INCRA, quanto para seu registro no Registro de Imveis,
mudou significativamente. Entende-se ser um desafio a registradores, agrimensores e
comunidade em geral, em prol da mais precisa especializao do imvel e, por conseguinte, da
segurana jurdica nas relaes em geral.
Tendo isso em mente, foi desenvolvido o presente trabalho com o intuito de fazer um
levantamento sobre todos os aspectos que abrangem essa nova exigncia legal, sendo eles: o
1
Artigo extrado do trabalho de concluso de curso apresentado como requisito parcial obteno do grau de
Bacharel em Cincias Jurdicas e Sociais da Faculdade de Direito da Pontifcia Universidade Catlica do Rio Grande
do Sul aprovado pela banca examinadora composta pela Orientadora Prof. Me. Magda Azrio Kanaan Polawczyk,
Prof. Marise Soares Corra e Prof. Maria Alice Hofmeister.
2
Aluna graduada pela Pontifcia Universidade Catlica do Rio Grande do Sul. E-mail: franperondi@hotmail.com
registro de imveis, o imvel rural e especificamente o georreferenciamento. Buscou-se com isto

alcanar a compreenso desse novo instituto, sua incidncia, prazos e funcionamento.
No primeiro captulo feita uma anlise sobre o Registro de Imveis, trazendo um
panorama geral de seu histrico, fundamental para a compreenso do instituto que hoje se faz to
ativo na vida das pessoas. So estudadas suas funes, englobando os efeitos que tal registro gera
para o ttulo registrado e as atribuies que so dadas por lei a esse cartrio, ou seja, quais so os
atos passveis de serem praticados pelo Oficial de Registro Imobilirio. Ao final do captulo, so
analisados os princpios do direito registral imobilirio mais importantes para a compreenso do
tema, que, posteriormente, tero sua aplicao referida ao longo do trabalho.
Em um segundo momento, examinado o imvel rural e seus atributos. Esse momento se
faz importante para o ideal entendimento do trabalho em curso, tendo em vista que a exigncia
legal especfica quanto aos imveis rurais. Portanto, para entender-se a hiptese de incidncia
da lei do georreferenciamento e seus efeitos esperados, precisa-se ingressar no mundo do imvel
rural, compreender os critrios usados para sua distino, verificar o que se entende por mdulo
rural e sua forma de dimensionamento e, principalmente, analisar os aspectos do cadastro de
imveis rurais, feito pelo INCRA, mas substancialmente ligado ao Registro de Imveis, posto
que requisito da matrcula do imvel. Ser examinada aqui, em uma interpretao teleolgica
da norma, a vontade do legislador ao instituir a integrao entre INCRA e Registro de Imveis, e
o modo como feita hoje.
O terceiro captulo a razo de ser dos outros dois anteriores, pois nele tratado
especificamente o georreferenciamento, observando no que se caracteriza, seus conceitos,
pesquisando pontualmente a lei que o instituiu como modo de identificao dos imveis rurais e
seu objetivo com tal realizao. Aqui ser feita a anlise pormenorizada da Lei e seus decretos
regulamentadores, buscando compreender e identificar os prazos dados para a implantao da
nova sistemtica e a gratuidade conferida aos proprietrios de at 4 mdulos fiscais. No ltimo
item do terceiro captulo ser feita a avaliao do efetivo papel do Registro de Imveis para a
concretizao da nova legislao que impe o georreferenciamento. Buscar-se- analisar a
maneira que dita legislao alterou os processos internos do Registro de Imveis, mais
precisamente o procedimento da retificao administrativa, que foi ampliada, conferindo a
possibilidade da existncia de uma retificao no caso de encontrar, ao realizar o

georreferenciamento, medida divergente da constante na matrcula do imvel rural.
Por fim, a pretenso do presente trabalho compreender um instituto que est
revolucionando a forma de identificao dos imveis rurais, que est alterando o funcionamento
de rgos importantes como o INCRA e como o Registro de Imveis, e que tem por principal
escopo implantar a segurana jurdica to almejada quando se trata das questes territoriais deste
pas de dimenses continentais em que vivemos.
DO REGISTRO DE IMVEIS
Registros Pblicos so instituies legais, organismos tcnicos de carter pblico, que

anotam e publicam atos ou fatos3, notificando a coletividade sobre aqueles que lhes so de
interesse geral. Eles tanto so meio de conservao de documentos (principalmente, neste mister,
o Registro de Ttulos e Documentos), quanto so meios de prova especial, que tem como essncia
a publicidade, uma forma de notificao pblica4.
A publicidade que o Registro confere aos atos nele inseridos tm o condo de proteg-los e
assegur-los5, tanto na esfera do interesse social como na do interesse privado, posto que
dirigido todas as pessoas que possam ser interessadas nos efeitos jurdicos ali contidos, j que
seria tarefa impossvel declarar cada ato particular a cada interessado individual que nele possa
existir, principalmente pela dificuldade de precisar estes sujeitos individuais.
O registro pblico realizado em uma serventia (antigo cartrio), atravs de um agente
pblico delegado, provido por meio de concurso pblico, que exerce sua funo em carter
privado, unicamente como pessoa fsica, em determinada comarca, nos termos do art. 236 da
Constituio Federal. No nosso ordenamento jurdico esto previstas diversas categorias de
Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Do Registro de Imveis. So Paulo: Saraiva, 1976. p.3.
Lopes, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos Registros Pblicos. 6 ed. Braslia: Livraria e Editora Braslia Jurdica,
1996. p. 18.
5
Lopes, Miguel Maria de Serpa. Op.cit. p. 18.
4
registros pblicos, dentre elas o Registro Civil de Pessoas Naturais, o Registro de Imveis, o
Registro de Ttulos e Documentos, dentre outros6.
O Registro de Imveis, em sendo o registro pblico destinado ao assentamento de bens
imveis7, notifica coletividade da constituio, modificao ou extino de direitos e de nus
reais sobre imveis e seus proprietrios, situados dentro de determinada circunscrio territorial,
outorgando prioridades, atribuindo domnio titulado e dando publicidade aos atos nele
registrados8.
1.1 HISTRICO
A histria da propriedade imobiliria no Brasil inicia-se com sua descoberta, em 1500.

Todas as terras do territrio descoberto passaram ao domnio pblico, pois, em sendo o Rei de
Portugal o descobridor, este adquiriu o ttulo originrio da posse das terras descobertas. Usando
cartas de sesmarias, o Rei instituiu a propriedade privada, mediante doaes s pessoas que aqui
desembarcavam, estimulando a ocupao do territrio, mas no transferindo o domnio pleno das
Capitanias. A sesmaria, uma rea de dez lguas, era recebida pelos capites, que poderiam doar
essas terras s pessoas que pretendessem cultiv-las, e, caso no fossem cultivadas, retornariam
ao domnio pblico, configurando-se assim em terras devolutas9.
O regime de sesmarias funcionou desde a descoberta at a Independncia do Brasil, em
1822 e a respectiva Constituio Imperial de 1824. Durante o perodo que abrange de 1822 a
1850 identificada uma lacuna na atividade legislativa sobre terras, resultando na progressiva
ocupao do solo mediante a simples tomada de posse, sem qualquer ttulo10.
A Lei Oramentria n. 317, de outubro de 1843, criou o primeiro registro geral de
hipotecas do Brasil. Embora referente a um direito real, esta lei no teve por finalidade resguardar
6
Loureiro Filho, Lair Silva. Notas e Registros Pblicos. So Paulo: Saraiva, 2004. p. 1.
Diniz, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imveis. 7 ed. So Paulo: Saraiva, 2007.
8
Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Op.cit. p. 3.
9
Diniz, Maria Helena. Op. Cit. p. 16.
10
Carvalho, Afrnio de. Registro de Imveis. Rio de Janeiro: Forense, 1976. p. 12.
7
o domnio privado, mas sim o crdito. Ou seja, j havia a publicidade em relao ao crdito e no
em relao ao domnio, propriedade, que consistia na base daquele crdito. Entretanto tal
sistema no logrou os efeitos desejados, posto que lhe faltavam requisitos de especialidade e
publicidade e tambm se fazia necessria a regularizao prvia da propriedade. Esses aspectos
permitem afirmar que a origem do atual Registro de Imveis est aqui, no registro geral de
hipotecas.
Em setembro do ano de 1850 a Lei n. 601, e seu Regulamento n. 1.318 de 1854,
caracterizou-se como a primeira lei de terras do Imprio, discriminando os bens pblicos dos
particulares, legitimando a aquisio pela posse, separando do domnio pblico aquelas posses
que fossem levadas ao chamado registro do vigrio, assim conhecido pois o registro era feito
pelos vigrios das freguesias do Imprio, no livro da Parquia Catlica. Cabe aqui observar que,
desde ento, era possvel denotar o critrio de competncia do registrador pelo local de situao
do imvel, ou seja, a freguesia qual ele pertencia. O registro era obrigatrio queles que
possuam terras devolutas. A primeira lei de terras do imprio respeitou o domnio legtimo dos
sesmeiros, posto que, devido a sua regularidade, no estavam sujeitos lei. 11
Importante se faz ressaltar que o registro paroquial tinha mero carter estatstico, no
realizando a transferncia da propriedade nem sendo forma aquisitiva de tal propriedade.
Tambm no tinha esse registro o carter publicitrio to conhecido hodienariamente, motivo
pelo qual os requerentes dos registros podiam sofrer reivindicaes.
Nessa poca, a forma de transmisso da propriedade no era atravs de contrato, mas pela
simples tradio. A tradio seria a relao de direito real, enquanto o ttulo seria apenas a
traduo de uma relao de direito pessoal, seguindo os moldes da teoria romana do ttulo e do
modo de adquirir
12
. Entretanto, com o passar do tempo, o carter limitado de publicidade
conferido pelo reflexo externo da tradio foi desaparecendo, na medida em que a clusula
constituti foi disseminando-se, passando o vendedor a exercer a posse em nome do comprador.
Como no havia registros de todas essas transmisses e alienaes, o crdito tambm ficou
comprometido e sentia-se a necessidade de uma regularizao da situao.
11
12
Diniz, Maria Helena. Op. cit. p. 16.

Carvalho, Afrnio de. Op. cit. p. 13.
A Lei n. 1.237, de setembro de 1864, criou o Registro Geral, atraindo para si todos os
direitos reais imobilirios, o que, apesar de no consistir em um sistema registral completo,
apresentava um grande avano na formalizao do registro. A Lei, dentre outros avanos que
trouxe, indicou os oito livros principais para a escriturao dos registros, que perduram at hoje
com pequenas alteraes. Tambm substituiu o modo de transferncia da propriedade, passando
da tradio para a transcrio, um avano em benefcio da publicidade. J existia ento a
obrigatoriedade da escritura pblica como ttulo da transmisso de imveis entre vivos e como
ttulo para a constituio de nus reais. Esta lei deixou brechas, entretanto, no tocante
possibilidade de iseno de registro que deu aos atos judicirios e s sucesses.13
Com a proclamao da Repblica e o surgimento de idias novas para o sistema registral
imobilirio brasileiro, a Lei n. 1.237, de 1864, foi substituda pelo Decreto n. 169-A e seu
regulamento, ambos datados de 1890. O novo Decreto manteve a denominao Registro Geral,
mas inovou ao consagrar o princpio da especializao e, no tocante s brechas deixadas pela Lei
Imperial, nada acrescentou nem modificou, fazendo com que perdurasse o sistema da antiga lei,
persistindo tambm, o Decreto, no princpio de que o registro no induzia prova de domnio.
Em 1917, com a entrada em vigor do Cdigo Civil de 1916, os diplomas anteriores foram
revogados, e o registro imobilirio, agora denominado Registro de Imveis, no mais Registro
Geral, tornou-se uma instituio pblica, com a funo de operar a transmisso do domnio,
sendo agora uma das formas de sua aquisio14, consagrando o princpio de que a propriedade
imvel se adquire pelo registro15, alem de trazer diversos princpios necessrios em um sistema
registral. A transcrio tambm passou a ser valorizada, gerando presuno relativa de domnio
em favor de seu titular. O Registro, agora, atraiu para si as transmisses causa mortis e os atos
judiciais, que as anteriores leis tornavam isentos. 16
Em complemento ao Cdigo Civil de 1916, e com a funo de reorganizar os registros
pblicos, o Decreto n. 4.827 de 1924, e seu regulamento n. 4.857 de 1939, conferiu autonomia
para a atividade registral em geral e separou da legislao civil a matria dos cartrios.
13
Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Op. cit. p. 9.

Diniz, Maria Helena. Op. Cit. p. 20.
15
Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Op.cit. p.11.
16
14
De acordo com Afrnio de Carvalho17:

Aps esse regulamento, houve em 1947 uma tentativa de reforma do Registro de
Imveis, mediante a instituio do livro fundirio e do cadastro, mas, inserida em
captulo de Lei Agrria, malogrou, porque no teve andamento no Congresso Nacional o
projeto oficial (...).
Houve, ento, a tentativa de substituio do Decreto n. 4.857, de 1939, pelo Decreto-Lei

n. 1.000, de 1969, que era de tcnica legislativa to imprecisa e inaplicvel que teve sua
execuo por diversas vezes adiada, a pedido dos registradores, culminando em sua revogao.
Em substituio ao Decreto-Lei revogado, elaborou-se a Lei n. 6.015, de 31 de dezembro
de 1973, conhecida como Lei dos Registros Pblicos, at ento vigente, com alteraes, que
adotou o flio real no Livro 2, no chamado Registro Geral. Essa Lei primou pela simplificao,
preocupando-se bastante com o fluxo interno de papis.
Tambm no tocante terminologia a Lei logrou simplificar, porquanto anteriormente
existiam dois termos para caracterizar o ingresso de direitos e garantias ao registro: inscrio e
transcrio, pela Lei foram unificados em um s termo, muito mais amplo e, por isso bastante
criticado, qual seja: registro18.
A matrcula foi outra novidade apresentada pela lei, por sua exigibilidade como prrequisito do registro, o que demonstra a ateno dada necessria cautela em relao exmia
identificao das partes e do imvel.19
A Lei discorreu ainda sobre outros assuntos inerentes atividade de registro e notas, tais
como a retificao dos assentos, o processo de dvida, ao desmembramento e unio de imveis
contguos, o protocolo, dentre outros.
1.2 FUNES
17

19
18
1.2.1 Atribuies
O Registro de Imveis meio de garantia de direitos relativos a imveis e seus afins. Nele
so realizados, alm da matrcula, atos de registro e averbao. Tambm funo do registrador
imobilirio expedir certides e protocolizar ttulos que na serventia ingressarem, para que
mantenham a devida ordem de preferncia.
importante observar que no Registro de Imveis s tero ingresso aqueles ttulos
previstos em lei, sendo inexecutvel o registro de documentos no trazidos pela lei20. O art. 172
da Lei de Registros Pblicos elucida a funo do registro imobilirio e, por isso, importante sua
transcrio no presente trabalho:
No Registro de Imveis sero feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbao dos
ttulos ou atos constitutivos, declaratrios, translativos e extintivos de direitos reais sobre
imveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituio,
transferncia e extino, quer para sua validade em relao a terceiros, quer para sua
disponibilidade.
A matrcula consiste no cadastro do imvel, com suas especializaes objetivas (em relao
ao imvel) e subjetivas (em relao aos titulares de direitos e garantias referentes quele imvel).
a forma de individualizao dos imveis, com sua descrio e inteira localizao geogrfica.
Ela ser aberta obrigatoriamente por ocasio do primeiro registro do imvel, de ofcio, quando
ser chamada ex novo, ou ainda nos casos de fuso de imveis ou quando houver de ser feita
alguma averbao em imvel j transcrito e ainda no matriculado ou a requerimento do
proprietrio21, quando ser chamada matrcula por transporte. Aps aberta a matrcula do imvel,
todos os atos a ele relativos, como registros e averbaes sero escritos em sua matrcula,
observando o princpio da continuidade22, funcionando como um espelho do estado do imvel.
O registro, principal funo do Registro de Imveis, o lanamento que constitui o direito
real, ou o arquivamento de atos que no dizem respeito diretamente a imveis, mas que por lei
so atribudos a essa serventia. Tanto o registro como a averbao devem ser feitos no Cartrio
20
Oliveira, Edson Josu Campos de. Registro Imobilirio: uma abordagem pedaggica. So Paulo: Ed. Revista dos
Tribunais, 1976. p. 70.
21
Loureiro Filho, Lair Silva. Op. cit. p. 247.
22
Estudado na p. 24 deste trabalho.
da situao do imvel, ressalvadas as regras especficas a imveis localizados em circunscries

limtrofes ou que tenham passado a pertencer a outras circunscries.
Os ttulos registrveis encontram-se elencados no art. 221, I, II, III e IV da Lei n. 6.015/73
e consistem em escrituras pblicas, escritos particulares autorizados em lei, atos autnticos de
pases estrangeiros, legalizados e traduzidos na forma da lei e cartas de sentena e demais atos
judiciais.
A averbao destina-se necessidade de consignar fatos subseqentes ao registro. Tem a
funo de elucidar, modificar ou restringir registros, quer em relao coisa, quer em relao ao
titular do direito real. Tem carter acessrio devido sua natureza meramente alteradora ou
elucidativa do registro ou da matrcula. Seu efeito pode ser total, quando retira todo o efeito
jurdico do ato anterior, ou parcial, quando efeitos do ato anterior subsistem.
Quanto sua fonte, as averbaes podem ter origem legal, judicial ou voluntria. Sero
legais quando o ato constar da prpria lei. Sero judiciais quando as averbaes forem
decorrentes de ordens proferidas em juzo, e sero de origem voluntria quando as averbaes
decorrerem da vontade do interessado, exigindo ento requerimento escrito.
1.2.2 Efeitos
J se estudou anteriormente que o registro uma das formas de aquisio da propriedade

imvel, produzindo o contrato apenas efeitos obrigacionais ou pessoais. Pode-se dizer, ento, que
os direitos reais s sero conferidos a partir da data do assentamento imobilirio no devido
Cartrio Imobilirio.23
Podem ser encontrados, literalmente expressos, os efeitos que o ato de registro confere aos
atos jurdicos no corpo das duas mais importantes legislaes sobre o tema, quais sejam, a Lei n.
6.015/73 (chamada Lei dos Registros Pblicos) e a Lei n. 8.935/94 (conhecida por Lei dos
23
Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Op. cit. p. 11.
10
Notrios e Registradores)24. Os efeitos atribudos so a autenticidade, a eficcia e a segurana,

alm da publicidade dos atos jurdicos inter vivos ou mortis causa.
O art. 1 da Lei n. 6.015/73 enuncia o seguinte:
Os servios concernentes aos Registros Pblicos, estabelecidos pela legislao civil para
autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos, ficam sujeitos ao regime
estabelecido nesta lei.
A autenticidade consiste em indicar, alm da veracidade do documento, a presuno

relativa de regularidade da qual se encontra revestido tal documento, tornando-lhe um ato de
especial eficcia. Ceneviva25 sugere ainda que a autenticidade traduz-se em ato de autoridade.
Elucida tambm que, a despeito do que determina a lei, no d autenticidade ao fato jurdico que
o origina, apenas ao prprio registro, vez que o oficial de registro ter somente a possibilidade de
examinar os critrios formais do documento.
A segurana traz a idia de estabilidade, transparncia. Conseguindo que se imponha um
correto controle de lanamentos e dos cadastros imobilirios, os registros pblicos tornam-se um
repositrio fiel de informaes, que almeja ser livre de riscos e, por isso, so previstas
indenizaes para aqueles que venham a suportar danos devido s deficincias do sistema.
A eficcia consiste na produo de efeitos jurdicos e tem ntima relao com a publicidade,
posto que, por fora desta, ao ato de registro atribudo uma expanso de eficcia, passando a
produzir efeitos perante terceiros, alm daqueles j produzidos entre as partes, proporcionando-he
abrangncia erga omnes. A publicidade faz do registro uma afirmao da boa-f dos
contratantes do ato jurdico.
2.3 PRINCPIOS
24
25
Lei que regulamenta o art. 236 da Constituio Federal.

Ceneviva, Walter. Op. cit. p. 5.
11
Os princpios de direito registral so elementos orientadores, que daro ao ato de registro

padres jurdicos e caractersticas internas. Eles direcionam as interpretaes normativas e atuam
como norteadores para a formao legislativa.
So muitos os princpios atribudos ao Direito Registral. Busca-se estudar no trabalho em
tela aqueles entendidos como mais relevantes para a devida compreenso do tema, com insero
dentro do conjunto em exame. Dentre os princpios importantes para a compreenso e delineao
da estrutura dos registros pblicos est o princpio da unitariedade, que traz a obrigatoriedade
legal de cada matrcula envolver um nico imvel e de cada imvel ter uma nica matrcula, e
est disposto nos artigos 176, 1, I e 228 da Lei n. 6.015/7326.
Tambm se faz relevante o princpio da f pblica, caracterizado pelo atributo da fora
probante do registro, que confere ao titular registral uma presuno relativa de veracidade a seu
favor, encontrado no art. 252 da Lei n. 6.015/7327. J o princpio da legalidade limita os ttulos
registrveis, apenas permitindo o ingresso no registro de imveis daqueles expressamente
indicados em lei, mas que encontra dificuldades em sua aplicao prtica, pois difcil para a lei
acompanhar as inovaes e mutaes do mundo jurdico e ftico com a rapidez com que elas
ocorrem. 28
De acordo com o princpio da eficcia, que diz respeito aos efeitos produzidos pelo ttulo,
este somente estar apto a produzi-los aps a data do respectivo registro, caracterizando-se, at
ento como simples direito obrigacional.
29
O princpio da prioridade possui sentido temporal
relativo priorizao dos ttulos levados a registro30. Todo o ttulo apresentado a registro deve
ser, obrigatoriamente, protocolado e prenotado e ser a partir da prenotao que se constituir o
marco do incio dos efeitos erga omnes. A prenotao feita no Livro n. 1, que aberto e
encerrado diariamente.
O princpio da instncia, ou rogao, aquele conhecido no direito processual como o
princpio da inrcia. Seu objetivo garantir que o ato de registro mantenha-se intacto, a no ser
26
Salles, Vencio. Direito Registral Imobilirio. 2 ed. So Paulo, Saraiva. 2007. p. 8.

Oliveira, Edson Josu Campos de. Registro Imobilirio: uma abordagem pedaggica. So Paulo: Ed. Revista dos
Tribunais, 1976. P. 73.
28
Salles, Vencio. Op. cit. p. 9.
29
Oliveira, Edson Josu Campos de. Op. cit. p. 73.
30
Salles, Venicio. Op. cit. p. 13.
27
12
por pedido de alterao ou aperfeioamento do detentor do direito ou do interesse jurdico para

tanto. O registrador, portanto, no poder agir de ofcio, dependendo da provocao da parte
interessada. Este no um princpio absoluto devido ressalva legal feita em relao s hipteses
em que a lei autorizar a atuao de ofcio do Registrador. Sua manifestao no texto de lei est no
artigo 13, I da Lei dos Registros Pblicos.
Dirigido a todos os registros pblicos, o princpio da publicidade considera que o registro
torna pblico o conhecimento do ato registrado, no sendo possvel alegar ignorncia do fato,
uma vez que tenha sido levado a registro. 31
Um dos mais destacados e importantes princpios do direito registral, que mais se impe na
anlise do presente estudo, o princpio da especialidade32, revelado no artigo 176, 1, II e III
da lei n. 6.015/73. Ele determina que os atos de registro no Registro de Imveis sejam
individualizados quanto ao objeto e aos sujeitos de direitos em relao a ele. A especializao
dever ser tanto objetiva, em relao ao imvel, quanto subjetiva, relacionada s partes. Esse
princpio de fundamental importncia para a segurana jurdica que o registro imobilirio tanto
almeja, declarando que o objeto a sofrer o registro deve estar perfeitamente individuado, o que
vai ao encontro do tema em debate, pois o georreferenciamento uma das melhores formas de
precisamente caracterizar o imvel ao qual se refere o ttulo. Vejamos o que Venicio Salles33 diz
a respeito:
Os problemas se agigantam quando o imvel envolve glebas e grandes reas, descritas
sem qualquer esmero ou rigor, mormente em ateno claudicante legislao que
antecedeu a atual Lei dos Registros Pblicos. Nestes casos, alm a impreciso das
prprias medidas, a descrio envereda por padres extremamente temerrios (...). Alm
do mais, essas glebas so apresentadas com deflexes despidas de qualquer indicao
sobre ngulo ou inclinao, o que eleva a dificuldade em sua individualizao.
Uma perfeita descrio afasta os riscos de sobreposio ou de deslocamento lateral do
imvel, resolvendo as questes relativas de disponibilidade ou da necessidade de
apurao do remanescente.
Por fim, o princpio da continuidade, revelado pelos artigos 195 e 237 da Lei dos Registros
Pblicos, exige uma seqncia lgica e ininterrupta entre os atos praticados na serventia
imobiliria e seus objetos. Para que possa ser feita a transmisso de um imvel deve haver
31

Veja-se sua efetiva aplicao no exemplo de p. 40/41.
33
32
13
perfeita seqncia entre antecessor e sucessor e perfeita coincidncia entre a descrio constante
do registro e a constante do ttulo. outro princpio de muita relevncia para o tema, que nem
sempre observado com a devida ateno, principalmente pelas ordens judiciais, o que faz criar
uma tenso entre a qualificao registral e a determinao judicial34.
2 DO IMVEL RURAL
2.1 DEFINIO DE IMVEL RURAL
Primeiramente, faz-se necessrio estabelecer uma ligao entre a propriedade, os bens e sua
destinao. Propriedade, segundo Azevedo35
o estado de sujeio jurdico-econmica, que o homem impe aos bens, corpreos ou
incorpreos, mveis ou imveis, para provimento de necessidades, ligadas
subsistncia, conforto e bem estar.
Os bens corpreos, ou seja, aqueles que existem no mundo fsico de forma palpvel,
dividem-se em bens mveis e imveis, dependendo de sua mobilidade sem dano ou modificao
de suas caractersticas. Para o nosso estudo interessam os bens imveis, aqueles que no podem
ser transportados sem dano ou destruio. De acordo com o Cdigo Civil Brasileiro (art. 79), so
bens imveis: o solo e tudo quanto se lhe incorporar, natural ou artificialmente. A lei civil
tambm considera imveis, apesar de no poderem ser caracterizados pela imobilidade, os
direitos reais sobre imveis, as aes que os asseguram e o direito sucesso aberta (art. 80).
Doutrinadores aceitam a designao prdio tanto para qualificar o terreno edificado, o
terreno sem edificao, aqueles cultivados como tambm os edifcios. Ensina Telga de Arajo36
que so os imveis (prdios), rsticos ou urbanos. A doutrinadora afirma ainda que, embora
tenha definido os bens imveis, nosso Cdigo Civil no os definiu precisamente quanto a rurais
34
Salles, Venicio. Op. cit. p. 16.

Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Do Registro de Imveis. So Paulo: Saraiva, 1976. p. 15.
36
Arajo. Telga de. Op. cit. p. 223.
35
14
ou urbanos, apesar de ter lhes dado tratamento diferenciado conforme sua natureza. Coerente a
afirmativa de Stefanini37, ao dizer que a dificuldade de separar o rural e o urbano sobremaneira
nvia (...), pois a cidade est sempre implantada no campo. Os critrios adotados para efetuar tal
separao so dois: o da localizao e o da destinao do imvel.
A primeira concepo usada na distino entre o imvel rural e o urbano foi a fornecida
pela Lei de Direito Tributrio, dentro do critrio da localizao, que encara o imvel rural como
aquele localizado fora do permetro da zona urbana dos Municpios e Distritos. Em contrapartida,
seriam urbanos os imveis localizados dentro de tal permetro. Tal definio foi contestada pelos
doutrinadores do Direito Agrrio, que alegavam que a classificao pelo critrio da localizao
no atendia s necessidades da legislao da terra38.
Com o advento do Estatuto da Terra, Lei n. 4.504, em 1964, no incio do governo do
regime militar, foi estabelecido outro critrio para a distino em tela, fugindo da classificao
pela situao geogrfica, incorporando a classificao do imvel por sua destinao econmica,
como enuncia o art. 4 do referido Estatuto:
Para os efeitos desta Lei, definem-se:
I - "Imvel Rural", o prdio rstico, de rea contnua qualquer que seja a sua localizao
que se destina explorao extrativa agrcola, pecuria ou agro-industrial, quer atravs
de planos pblicos de valorizao, quer atravs de iniciativa privada;
Pela concepo da destinao econmica do imvel, pouco importa sua localizao, mesmo
que seja dentro da zona urbana do Municpio, contanto que sua utilizao seja alguma das
atividades elencadas no texto legal.
A situao dos critrios de distino entre imveis rurais e urbanos tornou-se conflitante
com a edio do Cdigo Tributrio Nacional (CTN), Lei n. 5.172, de 1966, que, tornando a
tratar da matria, utilizou-se do critrio da localizao, em prejuzo das diretrizes impostas pelo
Estatuto da Terra. O Cdigo Tributrio Nacional, portanto, teria destitudo o critrio da
destinao trazido pela Lei n. 4.505/64, sob o fundamento de que, embora destinados
explorao agrcola, os imveis localizados na zona urbana no poderiam sofrer a incidncia de
37
38
Stefanini, Luis de Lima. A Propriedade no Direito Agrrio. So Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1978. P. 120.
Stefanini, Luis de Lima. Op. cit. p. 121.
15
Imposto Territorial Rural (ITR), mas sim de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). De
acordo com o art. 29 do CTN:
O imposto, de competncia da Unio, sobre a propriedade territorial rural tem como fato
gerador a propriedade, o domnio til ou a posse de imvel por natureza, como definido
na lei civil, localizado fora da zona urbana do Municpio.
Menos de uma semana aps o Cdigo Tributrio Nacional ter adotado o critrio da
localizao do imvel como determinador de sua natureza, sobreveio o Decreto n. 59.428, de 27
de outubro de 1966, buscando fosse retomado o critrio da destinao do imvel. No entanto, por
tratar-se de decreto, no teve o condo de revogar o disposto na legislao prvia, fazendo-se
necessria a edio do Decreto-Lei n. 57, de 1966, para que fosse restaurado como
caracterizador da natureza do imvel o critrio da sua destinao.
Eliminando possveis dvidas quanto ao critrio de conceituao do imvel rural, a Lei n.
5.868, de 1972, que criou o Sistema de Cadastro Rural39 assumiu, para fins de incidncia do
Imposto Territorial Rural, o critrio do uso econmico do imvel, fazendo prevalecer, deste
modo, o critrio da destinao econmica para a caracterizao da natureza do imvel.
2.2 MDULO RURAL
A preocupao em estabelecer a dimenso do imvel rural no privilgio da nossa

legislao, sendo verificada desde o direito antigo, da era romana. Esse cuidado justifica-se tanto
para determinar uma rea mnima que permitisse o cultivo da terra e o sustento da famlia, quanto
para determinar as reas mximas, evitando a concentrao de terra nas mos de poucas pessoas.
O direito ptrio, traa desde o regime sesmarial vestgios de preocupao com o acesso terra.
No Regimento outorgado a Tom de Souza por Joo III, encontrava-se ordem para no dar a cada
pessoa terras alm de suas possibilidades de aproveit-las. 40
39
40
Arajo, Telga de. Op. cit. p. 230.

Arajo, Telga de. Op. cit. p. 231.
16
Com a evoluo do conceito da necessidade de ser a rea suficiente para prover o sustento
da famlia, permitindo sua cultivao, ocupando o tempo integral do agricultor e familiares,
chega-se ao mdulo rural, medida flexvel para cada regio, unidade agrcola padro suficiente ao
cultivo, subsistncia e progresso social do agricultor e sua famlia.
Ensina Paulo Torminn Borges41:
Mdulo rural a rea de terra que, trabalhada direta e pessoalmente por uma famlia de
composio mdia, com auxlio apenas eventual de terceiro, se revela necessria para a
subsistncia e ao mesmo tempo suficiente como sustentculo ao progresso social e
econmico da referida famlia.
Dispe o art. 11 do Decreto n. 55.891, de 1965:

O mdulo rural, definido no inciso III do art. 4 do Estatuto da Terra, tem como
finalidade primordial estabelecer uma unidade de medida que exprima a
interdependncia entre a dimenso, a situao geogrfica dos imveis rurais e a forma e
condies do seu aproveitamento econmico.
Portanto, o mdulo rural medida de superfcie, condicionada por diversos fatores, tais
qual o tipo de explorao a que se destina, a qualidade da terra, a facilidade de escoamento da
produo, dentre outras. uma medida mutvel, podendo ser periodicamente alterada pelo
INCRA. Serve como referncia para a dimenso dos imveis rurais e deve garantir famlia um
mnimo de renda, que normalmente corresponder ao salrio mnimo.
O dimensionamento da rea do mdulo rural ser feito conforme a destinao dada ao
imvel rural e a zona tpica em que ele se encontre. A zona tpica a zona de caractersticas
econmicas e ecolgicas homogneas e a destinao caracteriza-se pelo tipo de explorao rural
atribuda ao imvel, conforme mencionado no art. 5 do Estatuto da Terra:
A dimenso da rea dos mdulos de propriedade rural ser fixada para cada zona de
caractersticas econmicas e ecolgicas homogneas, distintamente, por tipos de
explorao rural que nela possam ocorrer.
As zonas homogneas so reunidas em quatro grupos de zonas tpicas, denominados A,

B, C e D, ainda so divididas em subgrupos, A1 e B1 ,A2 e B2, A3 e B3.
Quanto aos tipos de explorao rural, podero ser eles os seguintes: cultura hortigranjeira, cultura
de lavoura permanente, cultura de lavoura temporria, cultura pecuria e cultura florestal. Eles
41
Borges, Paulo Torminn. O Imvel Rural e seus Problemas Jurdicos. So Paulo: Pr Livro Comrcio de Livros
Profissionais, 1976. P. 15.
17
tero sua rea fixada dependendo da zona tpica em que o imvel esteja situado, portanto, tero
um valor mnimo, normalmente quando localizados na zona A1 e um valor mximo, via de
regra usado para aqueles localizados na zona D. Ressalte-se que, em no havendo qualquer tipo
de explorao, o mdulo ser de propriedade inexplorada, ou de explorao indefinida.42
A legislao agrria brasileira apresenta trs espcies de mdulo, sendo eles o mdulo da
regio, determinado segundo as zonas tpicas do pas, o mdulo da propriedade, usado para
imveis que explorem vrias culturas, hipteses de explorao diversificada, e o mdulo do
proprietrio, que expressa a mdia dos mdulos correspondentes aos imveis do mesmo
proprietrio dividida pela rea total de cada imvel, caracterizando os imveis rurais de um
mesmo proprietrio em um minifndio, latifndio ou empresa rural. 43
Importante tambm se faz caracterizar a frao mnima de parcelamento (FMP). Ela
corresponde rea fixada em cada municpio para o surgimento de um imvel rural. a medida
que caracteriza a divisibilidade de tal imvel, que poder ser dividido desde que o originrio
permanea com rea igual ou superior mnima estipulada.44 Pode ser igual, maior ou menor ao
mdulo rural, dependendo do municpio. Vejamos o que diz o art. 8 da Lei 5.868/72:
Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do Art. 65 da Lei nmero 4.504, de
30 de novembro de 1964, nenhum imvel rural poder ser desmembrado ou dividido em
rea de tamanho inferior do mdulo calculado para o imvel ou da frao mnima de
parcelamento fixado no 1 deste artigo, prevalecendo a de menor rea.
Quanto aos tipos de imveis rurais, o art. 4 do Estatuto da Terra classifica os imveis
rurais em propriedade familiar, minifndio, latifndio e empresa rural, tendo como ponto de
referncia o mdulo rural, da seguinte forma:
Art. 4 Para os efeitos desta Lei, definem-se:
II - "Propriedade Familiar" (...)
III - "Mdulo Rural", a rea fixada nos termos do inciso anterior;
IV - "Minifndio", (...)
V - "Latifndio", (...)
VI - "Empresa Rural" (...)
42
Arajo. Telga de. Op. cit. p. 232.

44
Borges, Paulo Torminn. O Imvel Rural e seus Problemas Jurdicos. So Paulo: Pr Livro Comrcio de Livros
Profissionais, 1976. p. 78.
43
18
A propriedade familiar pode ser caracterizada como a rea mxima equivalente ao mdulo
da regio, sendo explorada direta e pessoalmente pelo agricultor e sua famlia, a quem cabem os
riscos do negcio, garantindo-lhes a subsistncia e o progresso econmico e social. importante
para a sua existncia que a famlia resida no local e que empregue toda a sua fora de trabalho
naquela atividade, podendo, eventualmente, utilizar-se de assalariados para ajudar no trabalho.
possvel encontrar institutos correspondentes propriedade familiar na legislao agrria
de diversos pases, a exemplo do direito italiano e sua piccola propriet colitivatrice. Tambm
na Espanha, Portugal, Peru, Colmbia, Chile, Argentina, Venezuela e Honduras percebe-se a
existncia de instituto semelhante. 45
O minifndio aquela propriedade em que as possibilidades so inferiores s da
propriedade familiar, ou seja, para que assim se caracterize o imvel sua rea deve ser inferior ao
mdulo rural da regio e suas possibilidades devem ser insuficientes para a subsistncia de uma
famlia. Por ser antieconmica, sua gradual extino uma das metas das legislaes de reforma
agrria, mas ela ainda apresenta-se em nmeros bastante elevados frente s outras modalidades
de imvel rural.
O latifndio, ordinariamente reconhecido por ser a propriedade com grande extenso
territorial, possui dois tipos no direito ptrio. O primeiro o latifndio por dimenso, que se
caracteriza como o imvel rural com rea superior a seiscentos mdulos de propriedade. O outro
tipo o latifndio por explorao, assim chamado pois aquele que pode ter rea igual ou
superior ao mdulo de propriedade rural, at seiscentas vezes, mas que no explorado, ou o
deficiente ou inadequadamente. 46
Empresa rural expressa a idia de organizao caracteristicamente econmica, quando terra,
capital e trabalho se unem com o objetivo de lucro. O agricultor ser o produtor, buscando novas
condies de produo para a economia agrcola. Sua rea deve ser igual ou superior ao mdulo
mdio da propriedade at seiscentas vezes e os requisitos do inciso IV do art. 4 do Estatuto da
Terra devem ser observados.
45
46
Arajo, Telga de. Imvel Rural, in Enciclopdia Saraiva de Direito. So Paulo: Saraiva, 1977. p. 238.
Mignone, Carlos Ferdinando. Op. cit.
19
2.3 CADASTRO RURAL
O titular de direito real sobre imvel rural, para efetivar sua condio e assegurar seu
domnio, deve registrar seu imvel no Registro de Imveis da circunscrio do local. Entretanto,
alm do registro, necessrio que se faa o cadastramento do imvel rural, apresentado com a
finalidade de fazer o levantamento dos prdios rurais existentes no pas47.
Segundo ensina Pedro Cordeiro da Silva48:
O Cadastro uma radiografia da estrutura agrria de um pas. O objeto do Cadastro o
imvel rural. (...) O cadastro de imveis rurais um repositrio de informaes dos
imveis rurais do Pas, onde so catalogados dados econmicos, financeiros, sociais e
jurdicos do imvel, do proprietrio e da produo, proporcionados pelo seu detentor.
O presente cadastro foi criado pelo Estatuto da Terra, com o objetivo de elucidar os direitos
e deveres referentes aos imveis rurais, atendendo a fins de realizao da reforma agrria e de
polticas agrcolas. A lei, em seu art. 49, 1, obrigou a todos os proprietrios, titulares do
domnio til ou possuidores, a qualquer ttulo de imvel rural, a prestar declaraes para cadastro.
O art. 46 do referido estatuto ainda disps:
O Instituto Brasileiro de Reforma Agrria promover levantamentos, com utilizao, nos
casos indicados, dos meios previstos no Captulo II do Ttulo I, para a elaborao do
cadastro dos imveis rurais em todo o pas, mencionando:
I - dados para caracterizao dos imveis rurais: (...);
II - natureza e condies das vias de acesso e respectivas distncias dos centros
demogrficos mais prximos com populao: (...);
III - condies da explorao e do uso da terra, indicando: (...).
Os sujeitos obrigados a fazer o cadastro so, alm do proprietrio, os arrendatrios e

parceiros rurais. No caso de omisso dos declarantes, a lei autoriza o lanamento de ofcio do
imposto pelo INCRA, rgo ento responsvel pelo lanamento do ITR, alm de cobrana de
multas e despesas para apurao dos dados.
Posterior ao Estatuto da Terra a Lei n. 5.868, de 1972, que criou o Sistema Nacional de
Cadastro Rural. Esta lei abrange quatro espcies de Cadastros, sendo elas: Cadastro de Imveis
47
48
Diniz, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imveis. . 7 ed. So Paulo: Saraiva, 2007. p. 528.
Silva, Pedro Cordeiro da. Cadastro e tributao. Braslia: Fundao Petrnio Portella, 1982. p. 17.
20
Rurais49, Cadastro de Proprietrios e Detentores de Imveis Rurais50, Cadastro de Arrendatrios e

de Parceiros Rurais51, Cadastro de Terras Pblicas52 e Cadastro Nacional de Florestas Pblicas53.
O Cadastro de Imveis Rurais54 incorpora, basicamente, trs grupos de finalidades distintas,
que podem ser classificados como: finalidades econmicas e sociais, para auxilio na reforma
agrria e na elaborao de uma base de dados, finalidades fiscais, decorrente da necessidade de
tributar-se a terra55, e finalidades jurdico-registrais56.
A finalidade jurdico-registral, a mais importante para o presente trabalho, visto que se
caracteriza na expresso da necessidade do intercmbio entre o Cadastro Rural feito pelo INCRA
e o Registro de Imveis, originada ao exigir-se como condio principal para a matrcula do
imvel, juntamente com a escritura, o documento do Cadastro de Imveis Rurais. Segundo
observou Pedro Cordeiro da Silva, anteriormente reforma trazida pela Lei 10.267/0157:
A probatoriedade jurdica do cadastro vem sendo preconizada desde o ano de 1969 (...),
quando se ventilou a necessidade da simbiose Cadastro-Registro de Imveis e que,
agora, ser novamente tratado considerando-se a nova lei dos registros pblicos, ao
estabelecer o sistema de matrcula, sem considerar a base material para a mesma, que
deveria ser proporcionada pelo Cadastro de Imveis Rurais, realizado pelo INCRA.
O mesmo autor refere que a exigncia do pronunciamento do Cadastro Rural na matrcula

do imvel teria o condo de agregar a base material necessria para certificar, confirmar o
contedo do ttulo ou da escritura de transao, baseando-se no estudo aerofotomtrico e vistoria
do imvel realizado por ocasio de tal cadastro, resultando na unio de um documento pblico de
manifestao de vontade, na forma da escritura, com um documento oficial certificador da
realidade, correspondente ao Cadastro.
As alteraes trazidas pela Lei 10.267/01 ao art. 176, 1, 3, da Lei de Registros Pblicos,
sujeitaram a matrcula a uma melhor e mais precisa descrio do imvel, sobretudo para ajustar49
Art. 1, I da Lei 5868, de 12 de dezembro de 1972.

Art. 1, II da Lei 5868/72.
51
Art. 1, III da Lei 5868/72.
52
Art. 1, IV da Lei 5868/72.
53
Art. 1, V da Lei 5868/72.
54
Art. 46 do Estatuto da Terra.
55
O art. 50 do Estatuto da Terra dispe: Para clculo do imposto, aplicar-se- sobre o valor da terra nua, constante
da declarao para cadastro, e no impugnado pelo rgo competente, ou resultante de avaliao, a alquota
correspondente ao nmero de mdulos fiscais do imvel, de acordo com a tabela adiante:
56
Silva, Pedro Cordeiro da. Op. cit. p. 31.
57
Silva, Pedro Cordeiro da. Op. cit. p. 51.
50
21
se ao Certificado de Cadastro de Imvel Rural CCIR, exigido pelo art. 22 da Lei n. 4.947, de 6
de abril de 1966.58
Narra o art. 22 da Lei n. 4947/66, e seu 1:
A partir de 1 de janeiro de 1967, somente mediante apresentao do Certificado de
Cadastro, expedido pelo IBRA59 e previsto na Lei n 4.504, de 30 de novembro de 1964,
poder o proprietrio de qualquer imvel rural pleitear as facilidades proporcionadas
pelos rgos federais de administrao centralizada ou descentralizada, ou por empresas
de economia mista de que a Unio possua a maioria das aes, e, bem assim, obter
inscrio, aprovao e registro de projetos de colonizao particular, no IBRA ou no
INDA, ou aprovao de projetos de loteamento.
1 - Sem apresentao do Certificado de Cadastro, no podero os proprietrios, a
partir da data a que se refere este artigo, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar,
hipotecar, vender ou prometer em venda imveis rurais.
Concorda-se com o Prof. Walter Ceneviva60 quando refere que a individuao do imvel,
indicao de suas confrontaes e caractersticas mais difcil nas zonas rurais do que nas zonas
densamente habitadas, exigindo aquelas maiores cuidados em sua descrio, principalmente
evitando referncias a rvores, cercas ou acidentes geogrficos que podem ser facilmente
removidos, tanto pela ao humana, quanto por aes naturais61. Continuando tal ponderao
assevera o Professor Ceneviva:
A tendncia deve ser no sentido da clara delimitao, a contar de ponto inicial
rigorosamente assinalado, (...) orientando-se segundo o meridiano do lugar, dados os
rumos seguidos, levantados por instrumentos de preciso e mediante auxilio tcnico
competente. (...) A prtica aprimora os ttulos e contribui para o aperfeioamento do
registro imobilirio.
De acordo com o art. 176 e 1 da Lei dos Registros Pblicos, que agora exige maior
preciso na identificao do imvel rural:
O Livro n 2 - Registro Geral - ser destinado, matrcula dos imveis e ao registro ou
averbao dos atos relacionados no art. 167 e no atribudos ao Livro n 3.
1 A escriturao do Livro n 2 obedecer s seguintes normas:
I - cada imvel ter matrcula prpria, que ser aberta por ocasio do primeiro registro a
ser feito na vigncia desta Lei;
II - so requisitos da matrcula:
1) o nmero de ordem, que seguir ao infinito;
2) a data;
58
Ceneviva, Walter. Lei dos Registros Pblicos Comentada. 16 ed. So Paulo: Saraiva, 2005. p. 388.
O IBRA (Instituto Brasileiro de Reforma Agrria) passou a ser o que conhecemos hoje como INCRA (Instituto
Nacional de Colonizao e Reforma Agrria).
60
Ceneviva, Walter. Op. cit. p. 387.
61
Podemos aqui perceber latente a aplicao do princpio da especializao, estudado na p. 24.
59
22
3) a identificao do imvel, que ser feita com indicao62:

a - se rural, do cdigo do imvel, dos dados constantes do CCIR, da denominao e de
suas caractersticas, confrontaes, localizao e rea;
b - se urbano, de suas caractersticas e confrontaes, localizao, rea, logradouro,
nmero e de sua designao cadastral, se houver.
A Lei 10.267/01 representa uma significativa contribuio para a integrao entre os

sistemas cadastral e registral, caracterizado como o compartilhamento e intercmbio de
informaes e processos, pois prev a simbiose entre o Cadastro Nacional de Imveis Rurais
(CNIR) e o Registro de Imveis63. Entretanto, tal integrao no representa o desaparecimento da
funo cadastral, tampouco da registral, nem a fuso de competncias e funes ou a primazia de
um tipo de informao sobre o outro, posto que ambos possuem finalidades distintas, sendo a do
Cadastro, dentre outras, a medio de parcelas e a do Registro, a publicidade dos atos. Alm
disso, a integrao dos sistemas cadastral e registral tem o condo de estabelecer a garantia das
transaes imobilirias, a supresso das ampliaes de fato da medida dos imveis,
principalmente os rurais, a melhor identificao de erros na fixao dos limites, a atualizao das
informaes e a eliminao de espaos vazios entre imveis, causados por erros ou ausncias na
descrio registral. 64
A integrao entre INCRA e Registro de Imveis, de acordo com as exigncias da nova
Lei, feita da seguinte forma65: o proprietrio do imvel rural leva ao INCRA o memorial
descritivo e a planta georreferenciada do imvel, feita por um profissional habilitado, para que o
INCRA certifique que tal imvel no se sobrepe a outro e, em no se sobrepondo, passe a fazer
parte de seu sistema nacional. Se o sistema no acusa conflito com outros imveis, a planta e o
memorial nele ingressam e o INCRA emite certificado do memorial e da planta. De posse da
planta e do memorial descritivo certificados, junto com as declaraes de concordncia dos
confrontantes com os limites demarcados, o proprietrio do imvel rural os apresenta ao Registro
de Imveis, que verificar a correspondncia dos declarantes com os titulares das matrculas
vizinhas e transcrever o memorial descritivo para a matrcula do imvel. O novo memorial
descritivo georreferenciado substituir a matrcula anterior, independentemente das diferenas de
62
Redao dada pela Lei n 10.267, de 2001.

Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Cadastro Imobilirio e Registro de Imveis. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris
Editor, 2003. p. 173.
64
Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Op. cit. p. 152.
65
Dias, Regis Wellausen. Georreferenciamento de Imveis Rurais em 15 Perguntas e Respostas. p. 1. Encarte
cortesia do Escritrio Wellausen, v. 11, Porto Alegre, mar. 2005.
63
23
reas e medidas que existam entre eles. Aps arquivar os atos, o Oficial do Registro de Imveis
comunicar ao INCRA as mudanas objetivas e subjetivas envolvendo ditos imveis rurais. O
INCRA, recebendo as informaes do Registrador, atribuir a cada imvel um novo nmero
cadastral e o informar ao registro imobilirio, que realizar, de ofcio, uma averbao na
matrcula, incluindo o nmero do cadastro fornecido pelo INCRA. Dessa forma estar completo o
procedimento de interconexo entre esses dois rgos. 66
3 GEORREFERENCIAMENTO DE IMVEIS RURAIS
3.1 ORIGEM
Anteriormente Lei n. 10.267/01, a identificao dos imveis rurais para fins de registro
era baseada, unicamente, em descries literais, no havendo exigncia de medies. O que se
percebia que esse mtodo era impreciso e inseguro, acarretando em indefinies dos limites de
um determinado imvel e em superposies de reas. Com o advento da referida lei, foi
estabelecido um novo preceito na identificao dos imveis rurais, com base na medio do
imvel com suporte geodsico. So inmeros os benefcios trazidos por essa nova sistemtica,
caracterizada pela padronizao de procedimentos tcnicos e sua aplicao, podendo citar como
principais a identificao inequvoca dos imveis rurais do pas, a segurana aos detentores de
tais imveis e aos terceiros e a eficincia no gerenciamento territorial. 67
A Lei n. 10.267 entrou em vigor dia 29 de agosto de 2001. No se tratando de uma lei
especfica sobre determinado tema, ou de uma legislao independente, ela alterou dispositivos
de diversas significativas outras leis, dente eles o art. 1 7 da Lei 4.947/66, estipulando a troca
de informaes ente o INCRA e os cartrios de registro de imveis, o art. 176, II, 3, a e b e 3
66
Paiva, Joo Pedro Lamana. Direito registral imobilirio. O Georreferenciamento. In: 20 Encontro regional dos
oficiais de registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1761.asp
Acesso em: 30 ago. 2008.
67
24
da Lei de Registros Pblicos, tratando especificamente da forma de especializao dos imveis

na matrcula e o art. 225, 3 tambm da Lei de Registros Pblicos, determinando o mesmo tipo
de especializao, por meio do georreferenciamento, aos autos judiciais que tratem de imveis
rurais. 68
Dispe o art. 176, 3 e 4 da Lei de Registros Pblicos:
3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imveis
rurais, a identificao prevista na alnea a do item 3 do inciso II do 1o ser obtida a
partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida
Anotao de Responsabilidade Tcnica ART, contendo as coordenadas dos vrtices
definidores dos limites dos imveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodsico
Brasileiro e com preciso posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a iseno de
custos financeiros aos proprietrios de imveis rurais cuja somatria da rea no exceda
a quatro mdulos fiscais. (Includo pela Lei n 10.267, de 2001)
4o A identificao de que trata o 3o tornar-se- obrigatria para efetivao de
registro, em qualquer situao de transferncia de imvel rural, nos prazos fixados por
ato do Poder Executivo. (Includo pela Lei n 10.267, de 2001)
Seu art. 225 segue no mesmo sentido:

Art. 225 - Os tabelies, escrives e juizes faro com que, nas escrituras e nos autos
judiciais, as partes indiquem, com preciso, os caractersticos, as confrontaes e as
localizaes dos imveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se
tratar s de terreno, se esse fica do lado par ou do lado mpar do logradouro, em que
quadra e a que distncia mtrica da edificao ou da esquina mais prxima, exigindo dos
interessados certido do registro imobilirio.
3o Nos autos judiciais que versem sobre imveis rurais, a localizao, os limites e as
confrontaes sero obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional
habilitado e com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica ART, contendo
as coordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, georeferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional a ser fixada
pelo INCRA, garantida a iseno de custos financeiros aos proprietrios de imveis
rurais cuja somatria da rea no exceda a quatro mdulos fiscais.
Apesar da Lei n. 10.267 estar em vigor desde agosto de 2001, fez-se necessria uma
pormenorizada regulamentao para a sua aplicao, por meio de Decreto, principalmente pelo
fato de exigir novos e complexos procedimentos, no mbito de diversas instituies, que
concluram ser necessrio estabelecer, com urgncia, quais as informaes seriam intercambiadas
entre registros imobilirios e INCRA e qual seria a preciso posicional do georreferenciamento,
que a lei estipulou que fosse determinada pelo INCRA.
68
Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Op. cit. p. 174/175.
25
O Decreto n. 4.449/2002 veio regulamentar a Lei n. 10.267/01, resolvendo muitas

questes atinentes sua aplicao por meio de importantes definies. Essas duas normas, no
obstante definirem as linhas gerais para a identificao dos imveis rurais com base em medies
geodsicas, no so suficientes para colocar todo o novo sistema em funcionamento, sendo
necessria, para sua concreta implementao, a fixao de alguns aspectos tcnicos e
administrativos em posteriores atos normativos. 69
3.2 CONCEITO
O georreferenciamento uma tcnica moderna de agrimensura. Seu uso no exclusivo do

INCRA para o atendimento da exigncia legal trazida pela Lei n. 10.267/01, podendo ser feito
por iniciativa particular de quem queira conhecer melhor ou definir precisamente os limites de
sua propriedade. Para sua realizao, que feita por profissional de agrimensura, devem ser
utilizadas normas tcnicas especficas para a correta distino do imvel.
Gervsio de Oliveira Jnior70 bem conceitua o fenmeno do georreferenciamento na
legislao ptria:
O georreferenciamento foi institudo em nosso sistema jurdico via alterao dos art. 176
e 225 da Lei dos Registros Pblicos (n. 6.015/73), por fora da lei n. 10.267/2001.
Por esses dispositivos, o proprietrio rural, em prazos que a norma regulamentadora viria
instituir, deveria promov-la, mediante utilizao do sistema geodsico brasileiro e s
suas expensas, em casos de desmembramento, parcelamento e remembramento e,
obrigatoriamente, em caso de alienao do imvel rural, pena de ver gessado o
direito de fruio de seu imvel.
Tais dispositivos foram regulamentados pelo Dec. 4.449/2002, que pormenorizou os
deveres do proprietrio.
O georreferenciamento de acordo com essa legislao tem duas funes bsicas: a de
servir de instrumento de Registro Pblico, possibilitando a segurana no trfico
jurdico de imveis; e a de servir de instrumento de cadastro, com a finalidade
preponderantemente fiscalizatria, como, alis, dispe o art. 1O. e seus pargrafos da Lei
n. 5.868/72, que trata do cadastramento rural, alterado tambm pela dita lei n. 10.267/01.
(grifamos)
69

Olveira Jnior, Gervsio Alves de. Aspectos Legais do Georreferenciamento. In: 20 Encontro regional dos
oficiais de registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1758.asp
70
26
Carlito Vieira de Moraes71 ensina que o documento destinado composio da matrcula

imobiliria, no qual o agrimensor descreve o permetro do prdio chamado de memorial da
caracterizao de estremas, conhecido popularmente como memorial descritivo. Assinala o
autor:
Hoje o tema estrema72 com a metodologia de sua caracterizao importante porque
se constitui um dos suportes do Direito Imobilirio, parte da essncia do princpio da
especialidade do registro pblico de imveis concernente individualizao obrigatria
de propriedade fundiria, pois a certeza dos limites fsicos do prdio dependente do
contedo do ttulo de domnio no qual se assentaram as quantidades geodsicas e
estatsticas, com as quais se caracterizaram as estremas.
O que o georreferenciamento estabelecer so permetros rigorosamente poligonais e

geomtricos, geograficamente referido ao sistema de coordenadas oficial e nico do pas73 e sua
preciso absoluta74, limitada diferena de cinqenta centmetros 75.
Em decorrncia da Lei n. 10.267/01, como dito anteriormente, o georreferenciamento foi
imposto ao proprietrio rural, inserindo tal obrigatoriedade em artigos da Lei dos Registros
Pblicos. Tendo em vista que a Lei n. 10.267/01 no autnoma, conclui-se que a Lei dos
Registros Pblicos que determina o georreferenciamento do imvel rural. 76
Seguindo esse raciocnio, podemos entender que o imvel a ser georreferenciado somente
aquele caracterizado como propriedade imobiliria pela Lei dos Registros Pblicos, ou seja,
aquele descrito e especializado na matrcula do registro imobilirio, e no qualquer outra
configurao que conste em cadastros do INCRA ou da Receita Federal, pois a lei que obriga a
tal medida trata somente da propriedade imobiliria juridicamente constituda, e qualquer outra
exigncia ficaria fora de sua alada. Alega Eduardo Arruda Augusto77:
Qualquer trabalho georreferenciado que abranja rea no adequada ao conceito jurdico
de propriedade imobiliria, mesmo que devidamente certificada pelo Incra, no ter
71
Moraes, Carlito Vieira de. Registro Imobilirio. Curitiba: Juru, 2007. p. 44.
O autor assevera que o termo estrema, na linguagem jurdica, possui o sentido do vocbulo marco divisrio.
73
O IBGE o rgo que regulamenta e mantm o Sistema Geodsico Brasileiro.
74
Dias, Regis Wellausen. Georreferenciamento de Imveis Rurais em 15 Perguntas e Respostas. p. 1. Encarte
cortesia do Escritrio Wellausen, v. 11, Porto Alegre, mar. 2005.
75
Preciso estabelecida pelo INCRA atravs da Portaria n. 932/02, ou seja, o erro mximo na determinao das
coordenadas de cada vrtice dos polgonos no dever ultrapassar 50 cm.
76
Augusto, Eduardo Arruda. Georreferenciamento de Imveis Rurais: conceito de unidade imobiliria. Revista do
Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, So Paulo, n 327, p. 126, jul./ago. 2006.
77
Augusto, Eduardo Arruda. Op. cit. p. 126.
72
27
ingresso na matrcula, continuando o imvel sujeito s restries legais at o integral

cumprimento da legislao do georreferenciamento. 78
Imprescindvel esclarecer que o georreferenciamento apresentado a registro no serve para

criar ou extinguir direitos reais, ou seja, o proprietrio de um imvel rural com cem hectares, que
detenha a posse sem ttulo de outros trinta hectares, no pode pretender que, georreferenciando a
rea de cento e trinta hectares, essa conste do registro. A rea georreferenciada que constar no
Registro de Imveis poder ser somente a rea dos cem hectares de seu efetivo domnio.79
Contudo, a falta da descrio georreferenciada no tem o condo de tornar o imvel indisponvel,
apenas se trata de exigncia a ser cumprida no momento em que o proprietrio realizar a
alienao, desmembramento, remembramento ou parcelamento do imvel rural. 80
Depois de realizado o levantamento, ao qual chama-se georreferenciamento, este ser
encaminhado ao INCRA para a elaborao do Certificado de Cadastro de Imvel Rural, que ser,
por exigncia dos arts. 176 e 225 da Lei dos Registros Pblicos, parte integrante do ttulo a ser
apresentado ao Registro de Imveis, se esse ttulo objetivar o registro de alienao,
desmembramento, remembramento ou parcelamento do imvel rural.
Quem executa o georreferenciamento so profissionais inscritos nos Conselhos Regionais
de Engenharia e Arquitetura (CREA) habilitados no INCRA, que, atravs da Anotao de
Responsabilidade Tcnica (ART), assumem a responsabilidade pelos servios. Esses
profissionais, ao assumirem tal responsabilidade, ficam obrigados a responder por danos que a
m execuo de seus trabalhos possa ocasionar.
Questo recorrente quando se trata do presente tema so os prazos a serem observados para
o enquadramento dos imveis rurais nova exigncia. Aps inmeros debates e argies
salientando a impossibilidade do cumprimento das normas do georreferenciamento nos prazos
primeiramente fixados e a preocupao com o travamento do mercado imobilirio, o cronograma
78
O autor cita como situaes comuns que descaracterizam a propriedade imobiliria, dentre outras, a incluso de
rea no titulada rea registrada e a incluso de rea pblica no levantamento.
79
Paiva, Joo Pedro Lamana. Direito Registral Imobilirio, O Georreferenciamento. In: 20 Encontro regional dos
oficiais de registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1761.asp.
80
Augusto, Eduardo Arruda. A Aplicabilidade da Lei do Georreferenciamento. In: 20 Encontro regional dos oficiais
de registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1742.asp. Acesso
em: 16 ago. 2008.
28
foi prorrogado pelo Decreto n. 5.570, de 31 de outubro de 2005. O referencial dos prazos, ou
seja, seu dies a quo a data da publicao dos atos normativos do INCRA, dia 20 de novembro
de 2003. Dependendo da dimenso do imvel eles sero diferenciados, sendo os seguintes: 20 de
novembro de 2008 (cinco anos) o prazo para enquadramento dos imveis com rea de quinhentos
a menos de mil hectares e 20 de novembro de 2011 (oito anos) o prazo para os casos de
desmembramento, parcelamento, remembramento e transferncia de imveis rurais conforme o
Decreto n. 5.570/05:
Art. 1o Os arts. 5o, 9o, 10 e 16 do Decreto no 4.449, de 30 de outubro de 2002, passam a
vigorar com a seguinte redao:
"Art. 10. A identificao da rea do imvel rural, prevista nos 3o e 4o do art. 176 da
Lei no 6.015, de 1973, ser exigida nos casos de desmembramento, parcelamento,
remembramento e em qualquer situao de transferncia de imvel rural, na forma do
art. 9o, somente aps transcorridos os seguintes prazos:
III - cinco anos, para os imveis com rea de quinhentos a menos de mil hectares;
IV - oito anos, para os imveis com rea inferior a quinhentos hectares.
Como o Decreto alterador no mudou o texto dos incisos I e II do art. 10 do Decreto

4.449/0281, entende-se que continuam valendo os prazos de noventa dias, para os imveis com
rea de cinco mil hectares, ou superior, e de um ano, para os imveis com rea de mil a menos de
cinco mil hectares.
Para os casos de imvel rural objeto de ao judicial, o prazo para a realizao das
exigncias ser: imediato para aes ajuizadas a partir da publicao do Decreto 5.570/05 e, para
as aes protocoladas anteriormente ao referido Decreto, continuaro valendo os prazos
estipulados pelo art. 10 do Decreto n. 4.449/0282.
81
Art. 10. A identificao da rea do imvel rural, prevista nos 3o e 4o do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, ser
exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situao de transferncia de
imvel rural, na forma do art. 9o, somente aps transcorridos os seguintes prazos:
I - noventa dias, para os imveis com rea de cinco mil hectares, ou superior;
II - um ano, para os imveis com rea de mil a menos de cinco mil hectares;
82
Conforme redao do art. 2 do Decreto 5.570/05: A identificao do imvel rural objeto de ao judicial,
conforme previsto no 3o do art. 225 da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973, ser exigida nas seguintes
situaes e prazos:
I - imediatamente, qualquer que seja a dimenso da rea, nas aes ajuizadas a partir da publicao deste Decreto;
II - nas aes ajuizadas antes da publicao deste Decreto, em trmite, sero observados os prazos fixados no art. 10
do Decreto no 4.449, de 2002.
29
A legislao eximiu de custos os proprietrios de imveis com propores menores ou

iguais a quatro mdulos fiscais83. Apesar de ter concedido tal gratuidade, a lei no excluiu os
aludidos imveis da necessidade de descrio georreferenciada no prazo legal, o que gera uma
incoerncia na medida em que o pequeno proprietrio, no podendo arcar com os custos do
procedimento e no conseguindo que o Estado o faa, fica impossibilitado de dispor de seu
imvel em decorrncia do bloqueio de sua matrcula, pois o registrador no poder praticar nela
nenhum ato at o cumprimento da norma. 84
3.3 O PAPEL DO REGISTRO DE IMVEIS NO GEORREFERENCIAMENTO
3.3.1 A importncia do Registro de Imveis na nova sistemtica de identificao dos imveis

rurais
Dispe o art. 10 do Decreto 4.449/02:

A identificao da rea do imvel rural, prevista nos 3o e 4o do art. 176 da lei no
6.015, de 1973, ser exigida nos casos de desmembramento, parcelamento,
remembramento e em qualquer situao de transferncia de imvel rural, na forma do
art. 9o, somente aps transcorridos os seguintes prazos:
(...)
2o aps os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial do
registro de imveis a prtica dos seguintes atos registrais envolvendo as reas
rurais de que tratam aqueles incisos, at que seja feita a identificao do imvel na
forma prevista neste decreto:
I - desmembramento, parcelamento ou remembramento;
II - transferncia de rea total;
III - criao ou alterao da descrio do imvel, resultante de qualquer procedimento
judicial ou administrativo. (grifos nossos)
83
Art. 225, 3o da Lei dos Registros Pblicos: Nos autos judiciais que versem sobre imveis rurais, a localizao, os
limites e as confrontaes sero obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a
devida Anotao de Responsabilidade Tcnica ART, contendo as coordenadas dos vrtices definidores dos limites
dos imveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional a ser fixada pelo
INCRA, garantida a iseno de custos financeiros aos proprietrios de imveis rurais cuja somatria da rea
no exceda a quatro mdulos fiscais.
84
Augusto, Eduardo Arruda. Op. cit. p. 12.
30
A atuao do Oficial de Registro de Imveis no processo de georreferenciamento dos

imveis rurais fundamental, pois ele realizar a fiscalizao da adequao da identificao do
imvel s exigncias da Lei, e no praticar o ato sem que a regularizao esteja feita.
Deve salientar-se, ento, a aplicao do princpio da instncia, pela qual o registrador no
poder fazer a exigncia do memorial descritivo georreferenciado sem que o interessado tenha
manifestado perante o Oficial de Registro sua vontade em praticar algum ato de alienao,
desmembramento, remembramento ou parcelamento, mediante a apresentao de um ttulo a ser
registrado. Sem a provocao da parte o Oficial dever manter o registro intacto. 85
3.3.2 As alteraes trazidas pela legislao do georreferenciamento para o Registro de

Imveis
Inovao importante feita em prol do georreferenciamento, que atinge diretamente aos
registradores imobilirios que, no caso de ser feita a medio e a caracterizao do imvel
conforme a lei determina, e de encontrar-se rea divergente da rea registrada no cartrio, poder
ser feita a retificao administrativa nos moldes do art. 213 da Lei dos Registros Pblicos. Devese observar que esse benefcio somente ser vivel no caso do primeiro georreferenciamento do
imvel, desde que no exceda a poligonal do ttulo originrio de que deriva e no sofra oposio
do confinante, quando a retificao teria que ser judicial ou por vias ordinrias, devido
discusso de domnio existente. 86
Elucida o art. 213 da Lei de Registros Pblicos:
Art. 213. O oficial retificar o registro ou a averbao:
I - de ofcio ou a requerimento do interessado nos casos de87:
a) omisso ou erro cometido na transposio de qualquer elemento do ttulo;
b) indicao ou atualizao de confrontao;
c) alterao de denominao de logradouro pblico, comprovada por documento
oficial;
d) retificao que vise a indicao de rumos, ngulos de deflexo ou insero de
coordenadas georeferenciadas, em que no haja alterao das medidas
perimetrais;
85
Vide estudo sobre o princpio da instncia na pgina 23 deste trabalho.

Olveira Jnior, Gervsio Alves de. Op. cit.
87
Includo pela Lei n 10.931, de 2004.
86
31
e) alterao ou insero que resulte de mero clculo matemtico feito a partir das
medidas perimetrais constantes do registro;
(...)
Entende-se que a ampliao da possibilidade da retificao administrativa, trazida pelo art.

59 da Lei 10.931/04, no fere o princpio da continuidade registral88, posto que foi criada para
facilitar a adequao ao novo sistema de identificao do imvel, objetivando sanar as incertezas
das antigas descries e as diferenas inerentes adoo de coordenadas e projeo geodsicas.89
Walter Ceneviva90 se posiciona frente ao assunto da seguinte forma:
A identificao do imvel rural, quando no satisfaa as exigncias do novo sistema,
depender de apresentao de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado,
integrado pela devida Anotao de Responsabilidade Tcnica ART. Deve oferecer as
coordenadas dos vrtices definidores dos limites do imvel e toda a linha perimetral,
georreferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional a ser
fixada pelo INCRA.
Trata-se de procedimento de retificao, ressalvadas as poucas excees em que tais
elementos constem da matrcula. Havendo interesse de terceiros, impe sua citao (art.
213). O dispositivo no levou em conta a exigncia da Lei de Registros Pblicos relativa
necessidade de coincidirem os registros sucessivos, de modo a no deixar dvida de
que a matrcula continua referindo-se por inteiro ao mesmo bem, como exigido pelos
arts. 225 2, 196 e 197.
Considerao importante trazida pelo registrador Eduardo Arruda91, quando menciona o

dever que tem o registrador de zelar pela qualidade da matrcula, ou seja, fazer com que aquilo
que consta da matrcula represente com clareza e exatido os bens imveis e direitos ali referidos,
de modo que o usurio comum possa entend-la. Ele entende que, para evitar o acmulo de
registros e averbaes que possam tornar a matrcula confusa, no cumprimento da lei do
georreferenciamento, dentre outros casos, deve-se encerrar a matrcula anterior e abrir nova
matrcula que contenha a descrio atualizada, fazendo a averbao saneadora de transporte. 92
Como referido autor, atravs do estudo realizado, compreende-se que a possibilidade da
abertura de novas matrculas, atravs da chamada averbao saneadora feita pelo oficial de
88
O princpio da continuidade registral tema de estudo na pgina 23 do presente trabalho.

Dias, Regis Wellausen. Op. cit. p. 2.
90
Ceneviva, Walter. . Lei dos Registros Pblicos comentada. 16 ed. So Paulo: Saraiva, 2005. p. 176.
89
91
Augusto, Eduardo Arruda. A Aplicabilidade da Lei do Georreferenciamento. In: 20 Encontro regional dos oficiais
de registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em: http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1742.asp. Acesso
em: 16 ago. 2008.
92
Vide em anexo modelos de matrculas de imveis e modelos novos, j com imveis georreferenciados, sugeridas
pelo registrador Eduardo Arruda.
32
registro medida que se impe, principalmente pelo fato de muitas matrculas serem
praticamente incompreensveis aos olhos do usurio comum e muitas vezes tambm dos
operadores do direito, que necessitam fazer vrias leituras para entender quais os direitos nela
resguardados. Matrculas mais precisas e de fcil compreenso traro efeitos positivos, tanto para
o registrador, na realizao da qualificao registral, quanto para os titulares de direitos ali
registrados, e tambm para o mercado em geral, que encontrar mais facilidade na realizao das
transaes sobre imveis e direitos reais.
3.4 ANLISE DE JURISPRUDNCIA
A anlise jurisprudencial sobre o presente tema ainda recente e pequena em relao a

outros temas, amplamente debatidos. Apesar de Tribunais Estaduais e Corregedorias Gerais de
diversas localidades estarem julgando feitos a respeito da matria, optou-se, nesta monografia,
por enfocar os debates que vm ocorrendo no Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do
Sul, por entabularem discusses interessantes quanto necessidade ou no da adequao s novas
exigncias, principalmente em aes de usucapio.
No acrdo proferido pela Vigsima Cmara Cvel do TJRS, relatado pelo Des. Jos
Aquino Flres de Camargo, tratando sobre a obrigatoriedade do georreferenciamento em Aes
de Retificao de Registro Imobilirio93 os Desembargadores decidiram pela manuteno da
deciso agravada, impondo a realizao de georreferenciamento no imvel retificando,
independentemente de sua dimenso, de acordo com o disposto no art. 2 do Decreto 5.570/05,
da seguinte forma:
93
AGRAVO DE INSTRUMENTO. REGISTRO DE IMVEIS. RETIFICAO. OBRIGATORIEDADE DA

REALIZAO DE GEORREFERENCIAMENTO, INDEPENDENTEMENTE DA DIMENSO DA REA
CUJO REGISTRO IMOBILIRIO SE PRETENDE RETIFICAR. DECRETOS NS. 4.449/2002 E 5.570/2005.
OFCIO-CIRCULAR N. 123/2007-CGJ. O art. 2 do Decreto n. 5.570/2005 especifica que a identificao de imvel
rural objeto de ao judicial prevista no 3 do art. 225 da Lei n. 6.015/1973 e proposta a partir da publicao do
referido Decreto deve ser exigida imediatamente, qualquer que seja a dimenso da rea. Obrigatria, portanto, a
realizao de georreferenciamento na hiptese dos autos, porque proposta, a ao, mais de um ano depois de
publicado o Decreto n. 5.570/2005. RECURSO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento N 70022778906,
Vigsima Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Jos Aquino Flores de Camargo, Julgado em
30/07/2008)
33
(...) Ocorre que o art. 2 do Decreto n. 5.570/2005 bastante claro ao especificar que a
identificao do imvel rural objeto de ao judicial prevista no 3 do art. 225 da Lei n.
6.015/1973 deve ser exigida imediatamente, qualquer que seja a dimenso da rea em
aes ajuizadas a partir da publicao do Decreto.
Mais complexos so os feitos que vem julgando a Dcima Nona Cmara Cvel do Tribunal
de Justia do Estado do Rio Grande do Sul, que tratam da questo da exigncia de
georreferenciamento em Ao de Usucapio. No acrdo relatado pelo Des. Carlos Rafael dos
Santos Jnior94 a questo abordada de forma a no considerar o georreferenciamento como um
requisito necessrio ao processo de conhecimento de referida ao, limitando-o, especfica e
exclusivamente como requisito para a fase registral da sentena declaratria de usucapio.
Entende-se correta a concluso a qual chegou a Colenda Cmara, de que somente na fase
registral caberia a exigncia da realizao do georreferenciamento do imvel rural,
principalmente pelo fato da Ao de Usucapio no ter como objeto central o imvel rural em si,
mas sim o direito de propriedade.
Entretanto, analisando a situao em longo prazo, o que tende a acontecer, contrariando o
princpio da celeridade e economia processual preconizado no acrdo, o seguinte: realiza-se a
Ao de Usucapio sem a exigncia do georreferenciamento da rea, no caso de ser proferida
sentena declaratria de usucapio, a parte, agora proprietria, se dirige ao Registro de Imveis
da Comarca do imvel visando registrar seu ttulo aquisitivo de propriedade. O Oficial do
Registro, entretanto, no podendo realizar este registro, pois lhe defeso, por lei, praticar o ato
sem que o imvel esteja georreferenciado, elaborar nota devolutiva, solicitando parte que
realize o georreferenciamento da rea, sob pena de ter seu registro negado. A partir da podero
ocorrer duas situaes: na primeira, a parte cumpre a exigncia, realizando o georreferenciamento
da rea e registrando seu ttulo sem problemas. J na segunda, na qual entendemos encontrar-se o
problema, que a parte, no conformada com a solicitao do Oficial, se nega a cumprir a
exigncia, fazendo com que haja a Suscitao de Dvida por parte do Registrador, devolvendo ao
Poder Judicirio a incumbncia de determinar a necessidade ou no da realizao da exigncia,
94
USUCAPIO. MEMORIAL DESCRITIVO E GEORREFERENCIAMENTO. EXIGNCIA LIMITADA

FASE REGISTRAL. Memorial descritivo com coordenadas e georreferenciamento dos vrtices da planta do
imvel. Art. 225, 3, Lei 6.015/73, e art. 2 do Decreto n 5.570/2005. Juntada aos autos de ao de usucapio.
Desnecessidade. Limitao da exigncia fase registral. Princpios da celeridade e economia processuais. Negaram
provimento. (Agravo de Instrumento N 70022757645, Dcima Nona Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS,
Relator: Carlos Rafael dos Santos Jnior, Julgado em 08/04/2008)
34
momento no qual o Judicirio no poder decidir seno pela necessidade do cumprimento da

exigncia. Tais Suscitaes de Dvida consistiro, entretanto, em novas demandas que poderiam
ter sido aniquiladas poca da Ao de Usucapio, desde que constasse na sentena declaratria
de usucapio a condio do georreferenciamento para a efetivao de posterior registro, ou
alguma medida similar.
Alm da Dcima Nona e da Vigsima Cmara Cvel, a Dcima Stima Cmara Cvel, na
relatoria da Des.
Elaine Harzheim
Macedo95, tambm
julgou
feitos
em
que
georreferenciamento o tema discutido, entendendo, assim como a Dcima Nona Cmara Cvel,
pela necessidade da realizao do georreferenciamento somente na seara registral, dispensando a
certificao para a propositura da Ao de Usucapio.
CONCLUSO
A exigncia trazida pela Lei 10.267/01 quanto especializao do imvel rural consiste em
uma verdadeira revoluo nos sistemas de controle e registro dos imveis rurais brasileiros.
certo que a medida imposta pela lei no ser implementada de uma hora para a outra, e que
diversas novas questes adviro at que o tema esteja pacificamente compreendido por todos os
envolvidos e pela sociedade em geral.
Observa-se que agregar esforos para que o novo sistema se concretize o mais brevemente
possvel lutar pela evoluo da segurana jurdica na questo fundiria do nosso pas, que to
controvertida, principalmente em face das dimenses continentais do Brasil e desigualdade
social que aqui faz morada.
Ao longo do trabalho foi oportuna a anlise do porqu da importncia conferida ao Registro
Imobilirio brasileiro e percebeu-se a impossibilidade de tamanha revoluo no sistema de
identificao dos imveis rurais sem o ntegro comprometimento dos Oficiais de Registro de
95
AGRAVO DE INSTRUMENTO. USUCAPIO. CERTIFICAO JUNTO AO CADASTRO NACIONAL DE

IMVEIS RURAIS. GEORREFERENCIAMENTO. DOCUMENTAO EXIGVEL SOMENTE QUANDO
DO REGISTRO IMOBILIRIO. AGRAVO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento N 70022757884, Dcima
Stima Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Elaine Harzheim Macedo, Julgado em 13/03/2008)
35
Imveis do Brasil, que, atuando sempre da maneira mais tcnica e prudente, respeitando a
amplitude que sua funo detm frente a toda a sociedade civil brasileira, lograram tornar este
instituto confivel e digno dos efeitos de publicidade, eficcia, autenticidade e segurana jurdica
que so incumbidos a gerar.
de se esperar que este seja o primeiro passo dado rumo transformao de todo o sistema
de identificao de imveis, tanto rurais, quanto urbanos, do nosso pas, buscando-se, aos poucos,
eliminar das nossas matrculas a incerteza, caracterizada por descries vagas e insubsistentes dos
imveis a que se referem, para que, em troca, possam elas ser preenchidas de segurana, advindas
de referenciais seguros e medidas precisas, feitas por profissionais devidamente habilitados para
esse fim.
REFERNCIAS
AZEVEDO, Jos Mrio Junqueira de. Do Registro de Imveis. So Paulo: Saraiva, 1976.
ARAJO, Telga de. Imvel Rural, in Enciclopdia Saraiva de Direito. V.41. Coordenao do
Prof. R. Limongi Frana. So Paulo: Saraiva, 1977.
AUGUSTO, Eduardo Arruda. A Aplicabilidade da Lei do Georreferenciamento. In: 20 Encontro
regional dos oficiais de registro de imveis, 2005, Londrina. Disponvel em:
http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1742.asp. Acesso em: 16 ago. 2008.
AUGUSTO, Eduardo Arruda. Georreferenciamento de Imveis Rurais: conceito de unidade
imobiliria. Revista do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, So Paulo, n 327, p. 126,
jul./ago. 2006.
BRASIL. Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Lei dos Registros Pblicos. Dirio Oficial da
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___________. Lei n 4.504, de 30 de novembro de 1964. Estatuto da Terra. Dirio Oficial da
Repblica Federativa do Brasil, Poder Executivo, Braslia. Disponvel em:
<http://planalto.gov.br>. Acesso em 25 ago. 2008.
__________. Decreto n 55.891
BARROS,
Wellington
Pachego.
Curso
de
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O Georreferenciamento de Imóvel Rural e o Registro de Imóveis

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1

O GEORREFERENCIAMENTO DE IMVEL RURAL E O REGISTRO DE IMVEIS1

registro de imveis, o imvel rural e especificamente o georreferenciamento. Buscou-se com isto

possibilidade da existncia de uma retificao no caso de encontrar, ao realizar o

Registros Pblicos so instituies legais, organismos tcnicos de carter pblico, que

A histria da propriedade imobiliria no Brasil inicia-se com sua descoberta, em 1500.

. Entretanto, com o passar do tempo, o carter limitado de publicidade

Diniz, Maria Helena. Op. cit. p. 16.

Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Op. cit. p. 9.

De acordo com Afrnio de Carvalho17:

Houve, ento, a tentativa de substituio do Decreto n. 4.857, de 1939, pelo Decreto-Lei

Carvalho, Afrnio de. Op. cit. p. 21.

da situao do imvel, ressalvadas as regras especficas a imveis localizados em circunscries

J se estudou anteriormente que o registro uma das formas de aquisio da propriedade

Azevedo, Jos Mrio Junqueira de. Op. cit. p. 11.

Notrios e Registradores)24. Os efeitos atribudos so a autenticidade, a eficcia e a segurana,

A autenticidade consiste em indicar, alm da veracidade do documento, a presuno

Lei que regulamenta o art. 236 da Constituio Federal.

Os princpios de direito registral so elementos orientadores, que daro ao ato de registro

O princpio da prioridade possui sentido temporal

Salles, Vencio. Direito Registral Imobilirio. 2 ed. So Paulo, Saraiva. 2007. p. 8.

por pedido de alterao ou aperfeioamento do detentor do direito ou do interesse jurdico para

Salles, Vencio. Op. cit. p. 10.

2.1 DEFINIO DE IMVEL RURAL

Salles, Venicio. Op. cit. p. 16.

2.2 MDULO RURAL

A preocupao em estabelecer a dimenso do imvel rural no privilgio da nossa

Arajo, Telga de. Op. cit. p. 230.

Dispe o art. 11 do Decreto n. 55.891, de 1965:

As zonas homogneas so reunidas em quatro grupos de zonas tpicas, denominados A,

Arajo. Telga de. Op. cit. p. 232.

2.3 CADASTRO RURAL

Os sujeitos obrigados a fazer o cadastro so, alm do proprietrio, os arrendatrios e

Rurais49, Cadastro de Proprietrios e Detentores de Imveis Rurais50, Cadastro de Arrendatrios e

O mesmo autor refere que a exigncia do pronunciamento do Cadastro Rural na matrcula

Art. 1, I da Lei 5868, de 12 de dezembro de 1972.

3) a identificao do imvel, que ser feita com indicao62:

A Lei 10.267/01 representa uma significativa contribuio para a integrao entre os

Redao dada pela Lei n 10.267, de 2001.

3 GEORREFERENCIAMENTO DE IMVEIS RURAIS

Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Op. cit. p. 189.

da Lei de Registros Pblicos, tratando especificamente da forma de especializao dos imveis

Seu art. 225 segue no mesmo sentido:

Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Op. cit. p. 174/175.

O Decreto n. 4.449/2002 veio regulamentar a Lei n. 10.267/01, resolvendo muitas

O georreferenciamento uma tcnica moderna de agrimensura. Seu uso no exclusivo do

Carneiro, Andrea Flvia Tenrio. Op. cit. p. 190.

Carlito Vieira de Moraes71 ensina que o documento destinado composio da matrcula

O que o georreferenciamento estabelecer so permetros rigorosamente poligonais e

ingresso na matrcula, continuando o imvel sujeito s restries legais at o integral

Imprescindvel esclarecer que o georreferenciamento apresentado a registro no serve para

Como o Decreto alterador no mudou o texto dos incisos I e II do art. 10 do Decreto

A legislao eximiu de custos os proprietrios de imveis com propores menores ou

3.3 O PAPEL DO REGISTRO DE IMVEIS NO GEORREFERENCIAMENTO

3.3.1 A importncia do Registro de Imveis na nova sistemtica de identificao dos imveis

Dispe o art. 10 do Decreto 4.449/02:

Augusto, Eduardo Arruda. Op. cit. p. 12.

A atuao do Oficial de Registro de Imveis no processo de georreferenciamento dos

3.3.2 As alteraes trazidas pela legislao do georreferenciamento para o Registro de

Vide estudo sobre o princpio da instncia na pgina 23 deste trabalho.

Entende-se que a ampliao da possibilidade da retificao administrativa, trazida pelo art.

Considerao importante trazida pelo registrador Eduardo Arruda91, quando menciona o

O princpio da continuidade registral tema de estudo na pgina 23 do presente trabalho.