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Viver em
condomnio
A vida em condomnio
frtil emsituaes de conflito.
Concebemos um pequeno roteiro
para ajudlo nestas e noutras questes,
comoos direitos e os deveres doscondminos
ou a organizao de assembleias.

Condomnio lupa

Convivncia entre vizinhos

Organizar reunies

12

A melhor soluo para cada conflito 16

Roteiro para resolver problemas

21

DECO PROTESTE, Lda. Av. Eng. Arantes e Oliveira, 13, 1. B 1900221 LISBOA
Tel. 808 200 146/218 410 801 www.deco.proteste.pt
Editor responsvel
Pedro Moreira

Ilustraes
Javier Vzquez

Redao
Ins Lourinho

Coordenao editorial
Joo Mendes

Paginao
Alexandra Lemos

Depsito Legal

Projeto grfico
Manuel Estrada Design

Apoio tcnico
Joaquim Rodrigues
da Silva

ISBN

Impresso

Esta publicao, no seu todo ou em parte, no pode ser reproduzida ou transmitida por qualquer forma ou processo, eletrnico,
mecnico ou fotogrfico, incluindo fotocpia, xerocpia ou gravao, sem autorizao prvia e escrita da editora.

viver em condomnio

Condomnio
lupa
Quando um edifcio dividido em fraces autnomas
e partes que pertencem a todos, surge um condomnio.
Um prdio de um s indivduo cujos andares estejam
arrendados no um condomnio.
Ttulo constitutivo
Tratase do documento, em regra forma
lizado por escritura pblica, que atesta
a passagem a propriedade horizontal
de um edifcio ou conjunto de edifcios.
Contm a descrio das fraes e seu
valor, expresso em percentagem ou per
milagem. Tambm pode conter o regu
lamento do condomnio e referncias ao
uso a dar a cada frao ou partes comuns
e forma de resolver conflitos.
Pode ser alterado se os condminos esti
verem de acordo. Para isso, todos devem
assinar a escritura pblica ou documento
particular autenticado ou, ainda, a ata da
assembleia em que o acordo ficou de
cidido. De contrrio, as alteraes no
sovlidas.

Partes comuns
Uma casa integrada num condomnio
traz algo mais do que o espao para l da
porta de entrada. A lei definiu uma lista
das partes comuns:
solo,
alicerces, colunas, pilares,
paredesmestras e todas as estruturas

do edifcio;
telhado (ou terraos de cobertura,
ainda que destinados ao uso de uma
frao);
entradas, vestbulos, escadas e corredo
res comuns a dois ou mais condminos;
instalaes da gua, eletricidade,
aquecimento, ar condicionado, gs,
comunicaes ou afins.

Se o ttulo constitutivo nada indicar em

contrrio, consideramse ainda comuns
os ptios e jardins anexos ao edifcio,
elevadores, casa do porteiro, garagens e
lugares de estacionamento.

viver em condomnio

Convivncia
entre vizinhos
A vida em condomnio
traz direitos e deveres
sobre as partes comuns.
Mas h outras regras a
respeitar: algumas podem
integrar o regulamento
do condomnio, outras
so indicadas na lei.
Designar o administrador
Figura importante em qualquer condo
mnio, o administrador responsvel
pela gesto e execuo das decises.
Em princpio, eleito numareunio.
A assembleia pode contratar uma pessoa
ou empresa. Tambm podem ser designados dois indivduos, com a repartio
de tarefas. O administrador mantmse
em funes at ser eleito um sucessor.
Se no se chegar a acordo, pode ser de
signado pelotribunal.
Ainda que exercido por um condmino,
o cargo pode ser remunerado. Cabe
assembleia decidir se quer ou no pagar
e definir o montante. Celebrado o con
trato, o administrador tem de ser inscrito
na segurana social e subscrever um se
guro de acidentes detrabalho.

Tarefas a cumprir
A lei define tarefas para o administra
dor, o que no impede a assembleia
de atribuir-lhe outras. Eis algumas das
primeiras:
convocar reunies;
elaborar o oramento anual e o relat
rio de contas do ano anterior;
verificar a validade do seguro contra
incndios e propor o capital seguro;
cobrar receitas e pagar despesas
comuns;
realizar todos os atos relativos a bens
comuns. Por exemplo, se o condom
nio arrendar uma parte comum, tem de
entregar cpia do contrato s finanas
e, se necessrio, fazer o registo;
regular o uso dos bens comuns e a pres
tao de servios de interesse comum.
As suas decises no podem ir contra
a vontade da maioria da assembleia;
executar as decises da assembleia;
representar o condomnio perante as
autoridades;
zelar pelo cumprimento do regulamen
to e disposies legais e administrati
vas. Por exemplo, se a cmara municipal
emitir uma ordem relativa ao edifcio,
tem de velar pela sua execuo.

viver em condomnio

Despesas a pagar
As despesas comuns devem ser pagas
pelos condminos na proporo do valor
das suas fraes. S no ser assim se o
ttulo constitutivo, o regulamento ou uma
ata da assembleia de condminos deter
minar algo diferente.
Para adotar um esquema diferente, a ata
deve especificar os critrios de diviso
das despesas. A proposta tem de ser
aprovada por um grupo de condminos
que represente, pelo menos, dois teros
do valor do prdio e no podem ocorrer
oposies. Na prtica, alguns condmi
nos podem absterse, mas no so admi
tidos votos contra.
Em princpio, certos condminos ficam
dispensados de algumas despesas. o
caso dos gastos com lanos de escadas
e elevadores que sirvam apenas determi
nados moradores.
No geral, o pagamento feito sob a forma
de quotas. O valor deve ser determinado
com base nas despesas anuais previstas
e aprovado pela assembleia, em sesso
convocada para o efeito.
A lei admite flexibilidade no clculo das
quotas. A frmula mais comum da quota
mensal a seguinte: (Oramento anual

12) x (Permilagem da frao 1000).

Paraum oramento anual de 9000 e uma
frao com permilagem de 40, corres
ponde a 30 [(9000 12) x (40 1000)].
Por vezes, certos espaos comuns esto
ao servio de apenas um condmino.
As despesas (limpeza, substituio de
lmpadas, etc.) devem ser suportadas
por esse morador. Mas h que ter cuida
do. Imaginemos que uma sala comum,
cedida a um condmino para trabalhos
de contabilidade, ficava com infiltraes
de gua aps um temporal. Como o pre
juzo afetaria o patrimnio comum, todos
deveriam suportar a reparao, desde
que se provasse que o referido cond
mino no tinha sido responsvel (por no
fechar as janelas, por exemplo).
Outra situao que origina crispaes
prendese com os terraos, sobretudo
quando servem de cobertura. A lei consi
dera-os partes comuns, ainda que sejam
de uso de um morador.

Outras prestaes
quota do condomnio, podem somarse
prestaes para fazer face a despesas ex
traordinrias. o caso do fundo comum
de reserva. Obrigatrio por lei, destina
se a pagar obras de conservao.

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viver em condomnio

Tambm se inserem neste mbito despe

sas com o pagamento de custas judiciais,
cobradas se, por exemplo, for preciso
mover uma ao contra o construtor do
edifcio ou um condmino que se recuse
a cumprir as suas obrigaes. A consti
tuio de um fundo para este efeito ,
por isso, recomendvel.

Regras para viver em paz

No basta que um condmino pague
as quotas a tempo e horas. Tem de res
peitar os direitos dos vizinhos e a lei.
Esta no se limita a proteger os cidados
contra ofensas sua personalidade fsica
ou moral. Consagra a proteo da tran
quilidade, segurana e bemestar.
A lei exigente quanto proteo da
propriedade. Destacase a proibio
de emisses de fumo, fuligem, vapores,
cheiros, calor, rudos ou outros que pos
sam prejudicar os vizinhos, o que inclui as
pessoas que vivam nas redondezas.
Vejamos alguns casos de abusos punidos
pelos tribunais:
em outubro de 1989, o Tribunal da Re
lao de Lisboa entendeu que uma ar
recadao, cujo telhado chegava ja
nela de uma frao autnoma, infringia
os direitos segurana pessoal, bem
estar, tranquilidade e sade dos pro

prietrios e facilitava o acesso de assal

tantes e a acumulao de detritos;
em novembro de 1994, o mesmo tri
bunal ordenou o encerramento de um
campo de tiro aos pratos, por consi
derar que no respeitava o direito ao
repouso e sade de algumas pessoas
que residiam a 300 metros;
em 1986, o Supremo Tribunal de Justi
a condenou um morador que, ao ar
rastar mveis, bater portas e ouvir r
dio e televiso com o som demasiado
alto, prejudicava o sossego e a sade
dos vizinhos.

Problemas de rudo
O Regulamento Geral do Rudo fixa trs
perodos: o diurno, entre as 7 e as 20 ho
ras; o entardecer, entre as 20 e as 23 ho
ras; e o noturno, entre as 23 e as 7 horas.
Para efeitos de obras, podem ser adap
tados. O perodo noturno o mais
protegido. Por exemplo, s podem
ser feitas obras dentro das habitaes
em dias teis, entre as 8 e as 20 horas.
O responsvel deve afixar um aviso, em
local visvel, com a durao prevista e a
altura do dia de maior rudo. Trabalhos
de carter urgente, para minorar danos
ou corrigir situaes de perigo para pes
soas e bens, no esto abrangidos por
estaslimitaes.

Nem sempre fcil conseguir que es

tas entidades intervenham em tempo
til. Quanto a sanes, podem traduzir
se em coimas de 500 a 48 mil e, em
certos casos, outras penalizaes, como
apreenso de aparelhos, suspenso de
licenas e alvars e interdio de exerc
cio deprofisses.

Animais e outros incmodos

Edifcios de habitao, hospitais, esco

las, zonas de lazer e similares so consi
derados sensveis. Existem restries
emisso de rudos, quer no que respeita
a atividades permanentes, como fbricas
e discotecas, quer de natureza ocasional,
como obras, espetculos, feiras e mani
festaes desportivas.
Estas limitaes so garantidas pela po
lcia, autarquias e direes regionais do
ambiente. Se deparar com uma situao
de rudo, chame a polcia. Se necessrio,
informe a Inspeo Geral do Ambiente
e do Ordenamento do Territrio, a Dire
o Regional do Ambiente da rea onde
reside e a cmara municipal, para serem
feitas medies.

Nada impede os condminos de terem

animais domsticos. Mas devem velar
para que no perturbem o bemestar
dos vizinhos, ao nvel de rudos, cheiros
ou excrementos. De contrrio, podem ser
obrigados a pagar uma indemnizao.
Foi o que aconteceu, em 1993, quando
dois condminos de um prdio lisboeta
propuseram uma ao em tribunal con
tra um vizinho. Entre outros, queixavam
se de uma cadela. O animal defecava no
terrao do prdio, largava pelo e carra
as e ladrava de noite, o que os impedia
de dormir. A situao agravouse quando
deu luz quatro crias. O Tribunal da Rela
o de Lisboa condenou o dono a pagar
cerca de 750 a cada vizinho.
O mesmo pode dizerse da roupa no es
tendal, a pingar para os pisos inferiores.
Eventuais violaes ou descuidos podem
traduzirse numa indemnizao aos vizi
nhos pelos danos sofridos.

10

viver em condomnio

Esttica e segurana do edifcio

A lei vai ainda mais longe. Os condmi
nos no podem alterar o aspeto exterior
da casa, se prejudicarem a segurana,
linha arquitetnica original e arranjo es
ttico do edifcio. Porm, os conceitos
de prejuzo esttico ou arquitetnico no
so consensuais.
A proliferao de varandas fechadas com
perfis de alumnio um bom exemplo de
alterao esttica. Foi o que considerou
o Tribunal da Relao de Coimbra em
1986, ao condenar a instalao de uma
marquise. Isto no significa que a lei
proba perfis de alumnio em varandas.
Cada caso analisado individualmente.
Antes de fazer obras no exterior da sua
frao, conveniente:
obter autorizao da assembleia de
condminos. Deve ser aprovada por
dois teros do valor do prdio. Na reu
nio, tm de ser apresentadas as ca
ractersticas da obra;
solicitar licena ou autorizao cama
rria, sempre que necessrio.
Alteraes que prejudiquem a seguran
a do edifcio esto proibidas. Se a obra
afetar estruturas (por exemplo, paredes-mestras), automaticamente interdita,
ainda que realizada apenas na frao.

Se, com a sua inrcia, o condmino ar

riscar a segurana ou aspeto do edifcio,
pode ser obrigado a modificar a atitude.
o caso dos condminos que se recusem
a participar em obras de conservao da
fachada, criando ilhas de degradao em
torno das suas janelas ou varandas.

Proteo dos bons costumes

No h uma definio universal de bom
costume. O Supremo Tribunal de Justi
a introduziu a seguinte noo: Os bons
costumes entendemse () como um
conjunto de regras de convivncia que,
num dado ambiente e em certo momen
to, as pessoas honestas e corretas acei
tam comummente.
Mas as ideias de honesto e correto
no so consensuais. Num ambiente
conservador, as pessoas tendem a ser
mais rigorosas a julgar certas atitudes
do que as que vivem em comunidades
mais tolerantes. H que ser cuidado
so ao avaliar esta limitao aos direitos
doscondminos.

viver em condomnio

11

Cabe aos tribunais avaliar se determi

nado comportamento vai ou no contra
os bons costumes. As decises judiciais
sobre esta matria no mbito do condo
mnio so, no entanto, escassas.

dos votos contra: s abstenes. Nem o

ttulo constitutivo nem a assembleia po
dem impor comportamentos aos cond
minos quando esto em casa.

No praticar atos proibidos

Os moradores no podem apropriarse

de espaos ou bens comuns do edif
cio. A simples instalao de uma cancela
num patamar de escada, para delimitar o
acesso frao autnoma, s possvel
com a autorizao expressa e unnime
da assembleia.

Esta limitao tambm deve ser analisa

da com prudncia. Por exemplo, natural
que se fixem regras para festas realizadas
por condminos, com o aviso prvio aos
vizinhos. J no aceitvel proibiremse
festas em absoluto.
preciso distinguir entre limitaes im
postas pelo ttulo constitutivo e outras
que se tentem fazer aprovar depois em
assembleia.
As primeiras dificilmente podem ser mo
dificadas: exigem a alterao do ttulo
constitutivo, o que fei
to por escritura pblica
ou documento particular
autenticado,
aprovado
e assinado por todos os
condminos.
As segundas exigem a
convocao de uma as
sembleia para serem
aprovadas. Nestes ca
sos, no so admiti

Outras proibies

O mesmo se aplica arrumao de mo

tas, bicicletas, mobilirio ou objetos de
corativos nos patamares.

12

viver em condomnio

Organizar
reunies
A assembleia o rgo de deciso do condomnio.
Nenhum proprietrio pode ser impedido de participar.
Todos so iguais e devem exprimir as suas preocupaes
e apresentar sugestes para o benefcio comum.
Poderes da assembleia
Competelhe tomar decises, controlar
a execuo, tanto nos aspetos prticos
como financeiros, e aprovar ou rejeitar pro
postas sobre as partes comuns. Os pode
res da assembleia terminam na entrada da
casa de cada condmino. No pode deci
dir sobre as fraes autnomas, que per
tencem, em exclusivo, aos proprietrios.
Mas a assembleia obrigada a respeitar
o ttulo constitutivo. Se este indicar, por
exemplo, que um condmino pode utili
zar o ptio comum anexo sua casa, a as
sembleia no pode limitar tal direito sem
o consentimento expresso do condmi
no em causa. Se quiser tomar decises
contrrias ao ttulo constitutivo, tem de
aprovar as alteraes com unanimidade.

Data e local dos encontros

A assembleia deve reunirse, no mnimo,
uma vez por ano, na primeira quinzena
de janeiro. Discute e aprova, pelo menos,
as contas respeitantes ao ano anterior e
o oramento para o corrente.

Mas nada impede que, no ttulo consti

tutivo ou por unanimidade entre os con
dminos, seja fixada outra data. Tambm
podem ocorrer reunies extraordinrias,
sempre que o administrador ou os con
dminos (cujas fraes representem, pelo
menos, um quarto do valor do edifcio)
considerem necessrio. Se um condmi
no tiver dificuldade em convencer os vi
zinhos sobre o interesse de uma reunio,
pode tentar persuadir o administrador.
No caso de um ou mais moradores no
concordarem com as atitudes do admi
nistrador, podem convocar uma reunio
sem precisarem de uma percentagem
especfica do valor do edifcio.
Cabe ao administrador ou aos condmi
nos que a tenham convocado determinar
o local onde se realizar a reunio.

Convocar a assembleia
Se encontrar na caixa do correio a con
vocatria para uma reunio no sbado
seguinte, quando j tinha combinado um
passeio com a famlia, no obrigado a

viver em condomnio

ir. Se a reunio se realizar sem a sua pre

sena e forem tomadas decises impor
tantes, no se preocupe: ainda vai a tem
po de fazer valer os seus direitos.
Para as decises terem validade, devem
ser respeitadas as seguintes regras:
a convocatria deve ser enviada com
uma antecedncia de, pelo menos,
10 dias de calendrio, em carta regis
tada, com aviso de receo, enderea
da ao local indicado pelo condmino;
pode ser usado um aviso convocat
rio, com a mesma antecedncia, des
de que os condminos assinem um
recibo de receo. Sugerimos um livro
de protocolo, venda em papelarias
especializadas, a forma mais prtica
se todos os proprietrios residirem
noedifcio;
tambm possvel cruzar os mtodos:
enviar carta registada aos ausentes e
entregar um aviso convocatrio aos
que morem no condomnio.
A afixao de um anncio no hall de en
trada do edifcio no uma boa forma.
Como no tem valor legal, as decises
tomadas podem ser consideradas sem
efeito. No mximo, estes avisos motivam
uma maior presena nas assembleias.

13

Todos os vizinhos avisados

Independentemente da forma, o docu

mento deve indicar o dia, hora e local
da reunio; a ordem de trabalhos; e as
propostas que, para serem aprovadas,
exigem unanimidade.
A falta de algum destes elemento pode
implicar a invalidade da convocatria
e, como consequncia, das decises.
No caso da assembleia anual, conve
niente que o administrador junte con
vocatria cpia do relatrio de contas
do ano anterior e oramento, para po
derem ser analisados com tempo.

Um condmino, muitos votos

Nas assembleias, vencem, em princpio,
as propostas com mais votos e no neces
sariamente as que tm mais apoiantes.
Os votos so dados pelas permilagens.
Assim, h condminos cujo voto tem
mais peso na deciso.
A regra admite excees. O ttulo cons
titutivo e, por vezes, o regulamento
podem definir uma forma diferente de
obter maiorias (por exemplo, possvel
fazer valer o princpio de um homem,
um voto).

14

Falta de qurum
Propostas cuja deciso exija unanimida
de s podem ser aprovadas se a soma
da permilagem ou percentagem das
fraes dos presentes for igual a, pelo
menos, dois teros do total e se, mais
tarde, os ausentes tambm aprovarem.
Se no estiverem presentes dois teros,
considerase automaticamente convoca
da nova reunio para a semana seguin
te, no mesmo local e hora, a no ser que
a prpria convocatria fixe outra data.
Asregras para aprovar decises que exi
jam unanimidade mantmse.
As deliberaes que no precisam una
nimidade seguem um regime diferente.
Fica convocada nova reunio para a se
mana seguinte, no mesmo local e hora,
a menos que a convocatria fixe outra
data. Nesta reunio, podem ser tomadas
decises se a soma da permilagem das
fraes dos presentes representar, pelo
menos, um quarto do edifcio.

Nem tudo est perdido

As decises que exigem unanimidade
tm de ser comunicadas a todos os au
sentes no prazo de 30 dias a contar da
sua aprovao e registo no livro de atas.
Estes tm 90 dias para comunicar por es
crito se as aceitam (de preferncia, por
carta registada, com aviso de receo).

No caso de rejeitarem alguma que exi

ja unanimidade, fica sem efeito. Quem
no responder no prazo presumese
queconcorda.

Faa respeitar as regras

Se for tomada uma deciso contrria ao
regulamento ou lei, tanto os ausentes,
como os presentes que votaram vencidos,
podem alterla. No prazo de 10 dias,
devem pedir ao administrador que con
voque uma assembleia extraordinria.
Os presentes contam o prazo a partir da
deciso e os ausentes da data em que a
deliberao lhes comunicada.
Na nova reunio, possvel anular a
deciso. Tambm pode expor o caso
a um centro de arbitragem no prazo
de 30 dias. Mas, como estes centros
so caros (os custos podem chegar a
1500), devem ser considerados sobre
tudo para questes que envolvam mon
tantes elevados (por exemplo, obras
avultadas).
Se nada disto resultar, os condminos
que no tenham aprovado a deciso
ainda podem propor uma ao em tribu
nal ou num julgado de paz, nos 20 dias
posteriores assembleia extraordinria.
Caso esta no tenha ocorrido, o prazo
passa a ser de 60 dias desde a deciso.

viver em condomnio

Reunies: quantos condminos para decidir?

Votao exigida

Assunto

Unanimidade

alterar o ttulo constitutivo (1)

destino a dar a bens ou partes comuns
obras de reconstruo, em caso de destruio
do edifcio superior a trs quartos do seu valor

Dois teros
do valor
do imvel

obras de inovao
obras que modifiquem a linha
arquitetnica ou a esttica do imvel
mudar a forma de pagamento dos
servios de interesse comum (2)
alterar o fim a que se destina uma frao (3)

Sem votos
contra

proibir atividades ou comportamentos

no interditos pelo ttulo constitutivo
dividir fraes autnomas em novas fraes

(1) Exceto se as alteraes resultarem da juno ou diviso de fraes

autnomas autorizadas pela lei e a assembleia.
(2)

No pode haver votos contra: apenas abstenes.

(3)

Se o ttulo constitutivo no o referir.

15

16

viver em condomnio

A melhor soluo
para cada conflito
Quando um condmino se recusa a pagar as quotas,
o recurso ao tribunal talvez o meio mais eficaz
de chamlo razo. Mas tambm se revela o mais
dispendioso e lento em resultados.
Argumentos de dissuaso

Despesas com obras

Antes de processar o faltoso, o condom

nio pode tentar algumas estratgias:
aplicar as sanes previstas no regula
mento. Se este no tiver sido aprova
do, necessrio submeter as sanes
votao da assembleia;
enviar cartas registadas, com aviso de
receo, informando sobre o recurso
ao tribunal se as dvidas no forem
pagas.

As obras de conservao, obrigatrias

por lei, destinamse a garantir a integri
dade fsica do edifcio. Todos devem con
tribuir para o seu pagamento: em princ
pio, as recusas so ilegtimas. Mesmo que
se trate de um espao comum ao servio
de um condmino, se o dano tiver impli
caes para o resto do edifcio, todos de
vem comparticipar, a menos que o utiliza
dor seja responsvel pela degradao.

frequente o regulamento prever uma

multa para os que, sem justificao
aceitvel, no paguem as quotas. Pode
ser fixa ou assumir a forma de percenta
gem do valor em dvida.

As obras de inovao, que introduzem algo

de novo no espao comum, tambm de
vem, partida, ser suportadas por todos, na
proporo das suas fraes. H excees:
se a assembleia decidir em contrrio,
com uma justificao na ata;
se a inovao respeitar a partes comuns
ao servio de um ou mais condminos,
a no ser que as obras beneficiem todo
o condomnio.

Ameaar com o tribunal pode ter efeitos

mais rpidos: ningum gosta de verse
confrontado com uma ao judicial. Se
o administrador referir que a sentena
pode incluir a penhora de bens e obrigar
ao pagamento das custas do processo e
juros sobre os valores em dvida, prov
vel que o faltoso repense a sua atitude.

Mesmo os condminos que no tenham

aprovado as obras so obrigados a pa
gar uma parte das despesas.

viver em condomnio

Recusas justificadas
Os condminos podem recusarse a pa
gar obras de inovao:
de natureza volupturia, ou seja, que
sirvam apenas para lazer. So dis
pensveis e no aumentam o valor
do edifcio (por exemplo, transformar
uma dependncia comum em sala de
jogos);
cujo valor no seja proporcional im
portncia do prdio. Ser o caso se um
edifcio banal, sem interesse histrico
ou arquitetnico, for revestido com
madeiras e metais muito caros. Mesmo
assim, se a assembleia no considerar
vlidas as justificaes, o condmino
em causa pode ter de pagar uma par
te. S fica livre se levar a contenda a
tribunal e este lhe der razo.
Os condminos que no pagarem esto
depois impedidos de tirar partido das
inovaes, a menos que revejam a sua
posio e venham a suportar a parte que
lhes cabe (valor da obra e despesas com
a manuteno).

Centros de arbitragem
A arbitragem outra forma de resolver
os conflitos. No tem os inconvenientes
dos tribunais: custos, complexidade e
lentido. Pode revelarse muito til, so
bretudo se no houver julgados de paz

17

na zona a que o condomnio pertence ou

se o valor da causa exceder o montante
da sua competncia (alguns esto limita
dos a 3740,98 euros).
Para optar por esta via, basta que as par
tes assim o queiram. A assembleia pode
at deliberar que os litgios no seio do
condomnio sejam submetidos a arbitra
gem, desde que a deciso seja unnime.
Assume duas formas: atravs de pessoas
escolhidas de comum acordo pelas par
tes (rbitros) ou centros especializados.
No primeiro caso, os condminos tm de
respeitar algumas regras. Destacamos as
seguintes:
os intervenientes devem ser tratados
com igualdade;
a parte contra quem proposta a ao
tem direito a apresentar defesa;
as partes em conflito devem pronunciarse, oralmente ou por escrito, antes
da deciso.
Salvo conveno em contrrio, a deci
so deve ser proferida em 6 meses aps
a designao do ltimo rbitro. Tem de
ser fundamentada e definir a repartio
dos custos do processo. Regra geral, as
decises da arbitragem tm o mesmo
valor de uma sentena proferida por um
tribunal de primeira instncia.

18

viver em condomnio

Todos os centros propem uma interven

o em trs fases:
mediao. Procura resolver o litgio
de forma amigvel com recurso a um
mediador;
conciliao. Traduzse numa tentativa
de acordo, se a mediao no resultar;
arbitragem. Tratase de uma espcie
de julgamento, mas mais rpido e me
nos formal do que nos tribunais. O juiz
analisa os factos e determina quem
tem razo. A sentena tem o mesmo
valor das proferidas pelo tribunal de
primeira instncia normais.

dminos devido a uma obra de 5 mil,

o mais provvel ter de ser apreciado
por um tribunal normal.

Os julgados de paz so mecanismos de

aplicao da justia, equiparveis, em mui
tos aspetos, aos tribunais. Mas funcionam
de forma bastante mais simples e infor
mal e so mais baratos. Face a um conflito
grave entre vizinhos ou entre o condom
nio e terceiros, pode ser uma boa opo.
Verifique no portal dos julgados de paz
se a sua regio est abrangida (www.con
selhodosjulgadosdepaz.com.pt).

Quanto s matrias, podem intervir, en

tre outras, nas seguintes:
direitos e deveres dos condminos, se
a assembleia no tiver determinado a
arbitragem para resolver litgios;
conflitos de vizinhana, como esco
amento de guas, abertura de jane
las, portas e varandas e plantao de
rvores;
direito de uso e administrao de com
propriedade, superfcie, usufruto, uso
e habitao e direito real de habitao
peridica (modalidade mais comum
do timesharing);
cumprimento de obrigaes, exceto
pagamento de quantias cujo credor
seja uma pessoa coletiva (empresa, por
exemplo);
entrega de bens mveis;
arrendamento urbano, exceto despejo;
responsabilidade civil (decorrente de
contratos ou no).

O acesso aos julgados depende de

trs fatores: o valor da causa, a mat
ria em disputa e o local onde ocorreu.
Estes organismos s tm competncia
para intervir em questes at 5000 euros.
Ou seja, se houver um conflito entre con

Quanto competncia territorial, a re

gra diz que deve intervir o julgado de
paz do domiclio do demandado (pes
soa ou entidade contra quem a ao
proposta). Por exemplo, se os con
dminos residirem ambos num imvel

Julgados de paz

viver em condomnio

de Benfica, ojulgado de paz de Lisboa

pode apreciar a ao, independente
mente de quem a propuser. Mas, se o
demandado residir em Oeiras, o jul
gado de Lisboa j no pode decidir, a
menos que o motivo da disputa tenha a
ver com o imvel ou o cumprimento de
uma obrigao.
Se o demandado for uma pessoa coleti
va, a ao pode ser proposta no julga
do da sede da administrao principal
ou sucursal, agncia, filial, delegao
ou representao, conforme a ao seja
dirigida contra uma ou outras. o que
acontece, por exemplo, se o condomnio
entrar em litgio com a empresa que o
administra. H excees regra. Eis al
guns exemplos:
se o demandado no tiver residncia
habitual ou esta for incerta, o julgado
competente o do domiclio do de
mandante (pessoa ou entidade que
prope a ao). Se este residir no es
trangeiro, a ao pode ser apreciada
pelo julgado de Lisboa;
no caso de a ao ter por base um
imvel ou a diviso de coisas comuns,
deve ser proposta no julgado do lugar
onde se situam os bens;
se a ao se destinar a exigir o cumpri
mento de uma obrigao (por exem
plo, pagamento de uma prestao num

19

contrato de compra e venda), pode ser

proposta no julgado do lugar em que a
obrigao deveria ser cumprida ou no
do domiclio do demandado. A esco
lha cabe ao credor;
se se tratar de apurar a responsabi
lidade pela prtica de um ato ilegal
ou num caso de responsabilidade
civil fundada no risco (em que no
necessrio provar a culpa, como, por
exemplo, fornecimento de energia), o
julgado competente o do local onde
o facto ocorreu.

Para resolver litgios desta forma, co

mece por apresentar um pedido de in
terveno do julgado. Exponha as suas
pretenses e identifique o demandado.
Entregue o requerimento na secretaria,
em formulrio prprio. Se o demanda
do estiver presente nesse momento,
pode apresentar logo a sua contestao.
De contrrio, ser citado, por via postal
ou pessoalmente, para entregla em
10 dias a contar da citao. Se no for
apresentada contestao, considera
se que os factos alegados no pedido
soaceites.
Seguese a prmediao: o objetivo
explicar em que consiste a mediao e
verificar se as partes esto interessadas
num acordo desse tipo. Em caso afirma

20

viver em condomnio

tivo, marcada uma data para a primeira

sesso. Seno, o juiz de paz informado
e marca uma data para o julgamento.
Se a mediao for aceite, escolhido
um mediador de uma lista disponvel.
Este procura uma soluo negociada e
amigvel.
Havendo acordo, ser escrito, assinado
pelas partes e mediador e homologado
pelo juiz de paz, o que lhe confere o va
lor de sentena. No caso de no ser pos
svel chegar a acordo ou de ser parcial,
o mediador informa o juiz, que marca o
julgamento.
Mesmo que a mediao seja aceite,
possvel desistir a qualquer momen
to. O processo segue ento para jul
gamento. Na audincia, o juiz ouve as
partes, aprecia as provas e pronuncia
a sentena. As provas podem ser apre
sentadas at ao dia do julgamento, mas
as partes no podem propor mais do
que 5 testemunhas. Como no h no
tificao, estas so indicadas no dia
dojulgamento.
O servio dos julgados de paz no
gratuito, apesar de mais barato do que
a justia tradicional. Por cada processo,

cobrada uma taxa nica de 70 euros.

O pagamento fracionado: cada par
te paga 35 no incio. No fim, quem
perde paga mais 35 e quem vence
reembolsado.
O indivduo que prope a ao paga os
seus 35 no momento em que apresen
ta o requerimento. Caso contrrio, este
pode ser recusado.
A pessoa contra quem proposta a ao
paga quando entrega a contestao ou
aceita a mediao. Se no o fizer nessa
altura, obrigado a pagar 5 por cada
dia de atraso. Se o processo for resolvi
do na mediao, a taxa nica reduzida
para 50 e cada parte recebe de volta a
quantia de 10euros.

Tribunais
Quando a arbitragem e os julgados de
paz no so suficientes para resolver
os diferendos, tanto o administrador
como outros condminos podem in
terpor uma ao em tribunal contra os
vizinhosfaltosos.
Se, da sua atuao, resultarem prejuzos
para os vizinhos, o recurso ao tribunal
sempre o mais recomendvel, para garan
tir o pagamento de uma indemnizao.

viver em condomnio

21

Roteiro para
resolver problemas
Nem sempre possvel evitar os problemas. At os mais
cautelosos esto sujeitos a que um pedreiro de reputao
lhes leve uma fortuna por um trabalho mal feito ou que
o aparelho comprado na melhor loja da cidade deixe de
funcionar. Eis as nossas dicas para resolver os problemas.
Edifcios ou obras por empreitada
Comece por verificar junto do Instituto da
Construo e do Imobilirio (707201020)
se o empreiteiro est habilitado para rea
lizar a obra.
Pea um oramento escrito antes de ad
judicar uma obra e, ao pagar, exija o reci
bo. Estes documentos constituem meios
de prova em caso de conflito.
Constatado o problema, contacte o
vendedor, construtor ou empreiteiro.
Se suspeitar de uma tentativa de adiar
a reparao, faao por carta regista
da, com aviso de receo, ou por noti
ficao judicial avulsa. Mostre que est
disposto a levar o assunto at s ltimas
consequncias.
Pea a interveno do Instituto da Cons
truo e do Imobilirio.

Se no for suficiente, recorra a um centro

de arbitragem, julgado de paz, tribunal
ou, em questes relacionadas com licen
ciamento, cmara municipal.

22

viver em condomnio

Equipamentos
Precisa, desde logo, do comprovativo
da compra. Para beneficiar de uma ga
rantia voluntria, em princpio, tambm
deve guardar o certificado e cumprir as
disposies indicadas. Sem estes docu
mentos, desejvel contar com a cola
borao de testemunhas que confirmem
as suas alegaes ou conseguir provar
que o produtor anunciou condies de
garantia superiores s legais.
Aps constatar o problema, contacte o
servio de assistncia psvenda do pro
duto e pea a reparao ou substituio
nas condies da garantia.
Se no for bem sucedido, apresente uma
reclamao escrita. Envie por carta regis
tada, com aviso de receo. Face a uma
resposta insatisfatria, escreva tambm
para o representante da marca.
No caso de no surtir efeito, restalhe o
litgio. Pode tentar um centro de arbitra
gem de conflitos de consumo. Se o pro
blema no for da sua competncia, ter
de recorrer a um julgado de paz ou ao
tribunal. Dentro de certas condies,
possvel beneficiar de apoio judicirio
e ficar isento de custas e honorrios do
advogado.

Nunca espere muito para agir. Na maio

ria das situaes, o prazo para interpor
uma ao contra o vendedor ou fabrican
te vai at 1 ano ou, por vezes, 6 meses.
A carta registada com aviso de receo
fundamental para determinar a data a
partir da qual contam os prazos.

viver em condomnio

Reclamao por comportamento inadequado de vizinhos

(Nome e morada completa do remetente)

(Nome e morada completa

do destinatrio)

(Localidade e data)

Carta registada com aviso de recepo

Assunto: Pedido de mudana de comportamento.

Exmos. Senhores,
Venho, por este meio, solicitar mais uma vez que no
sacudam tapetes, toalhas e outras peas de roupa janela,
j que isso faz com que a roupa que estendemos volte a
ficar suja e que a nossa varanda esteja quase sempre cheia
de p, migalhas e outros detritos. Tambm agradecemos
que no estendam roupa molhada quando a nossa estiver
estendida (ou, pelo menos, que nos avisem que vo estend
la), pois acontece com muita frequncia roupa quase seca
voltar a ficar completamente molhada.
Apesar de termos falado vrias vezes sobre o assunto, o
vosso comportamento no se alterou, pelo que esta carta
constitui uma ltima chamada de ateno. Se mantiverem
a vossa atitude, teremos de pedir que seja convocada
uma reunio da assembleia de condminos para analisar
a situao, informando, desde j, que estamos dispostos
a recorrer a todos os meios legais para a resoluo
doproblema.
Com os melhores cumprimentos,

(Assinatura)

23

Mais informao
sobre os seus direitos
sempre disponvel em

www.deco.proteste.pt