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Universidade Federal do Rio Grande do Sul

Faculdade de Arquitetura
Programa de Ps-graduao em Planejamento Urbano e Regional

A AO DO SETOR IMOBILIRIO NA PRODUO DO ESPAO URBANO


DE NOVO HAMBURGO/RS (1983 -2012)

Raoni Marques Teixeira

Porto Alegre
2016

Raoni Marques Teixeira

A AO DO SETOR IMOBILIRIO NA PRODUO DO ESPAO URBANO


DE NOVO HAMBURGO/RS (1983 -2012)

Dissertao apresentada ao Programa de


Ps-graduao em Planejamento Urbano e
Regional da Faculdade de Arquitetura da
Universidade Federal do Rio Grande do Sul,
como requisito para a obteno do ttulo de
mestre em Planejamento Urbano e Regional.
Orientadora: Dra. Heleniza vila Campos

Porto Alegre
2016

Raoni Marques Teixeira

A AO DO SETOR IMOBILIRIO NA PRODUO DO ESPAO URBANO


DE NOVO HAMBURGO/RS (1983 -2012)

BANCA EXAMINADORA:

Presidente e Orientadora: Prof. Dra. Heleniza vila Campos


Programa de Ps-Graduao em Planejamento Urbano e Regional UFRGS

Prof. Dra. Andrea da Costa Braga


Programa de Ps-Graduao em Planejamento Urbano e Regional UFRGS

Prof. Dr. Eber Pires Marzulo


Programa de Ps-Graduao em Planejamento Urbano e Regional UFRGS

Prof. Dr. Paulo Roberto Rodrigues Soares


Programa de Ps-Graduao em Geografia - UFRGS

Com todo amor, para Otto e Juliana.

AGRADECIMENTOS

Aos meus pais, Marcos e Rosngela, pelo suporte e amor dedicados, que
me permitiram concluir o ensino mdio, ingressar na Universidade e concluir o
curso de Arquitetura e Urbanismo h cinco anos.
minha famlia pelo carinho, sobretudo v Nair e tia Marga.
Aos camaradas de militncia que contriburam decisivamente na minha
formao poltica e cidad: Felipe Neves, Henrique Maffei, Israel Dutra, Marcus
Vianna, Vicente Ribeiro, Estevan Campos, Bernardo Corra, Fernanda
Melchionna e tantos outros.
A todos os amigos da Faculdade de Arquitetura, do DAFA e do PROPUR,
especialmente Mariana Bogarin e Henrique Leite, pela longa parceria e ajuda no
mapeamento de dados deste trabalho.
Aos orientadores, Dcio Rigatti, Carlos Comas e Benamy Turkienicz, pela
iniciao cientfica e profissional.
Aos professores da Faculdade de Arquitetura, POSGEA e PROPUR,
principalmente Joo Rovati, Leandro Andrade, Rufino Becker, Gilberto Cabral e
Oscar Sobarzo por compartilharem sua sabedoria, fundamental na minha
formao acadmica e profissional.
Ao compadre Ramiro Calheiros e ao Mestre Gabriel, que em um momento
de dificuldades me apontaram o caminho para um dia tornar-me um verdadeiro
homem.
Ao gegrafo Rodrigo Lersch pelos ensinamentos em SIG.
A todos os colegas da Prefeitura Municipal de Novo Hamburgo, Diretoria
de Patrimnio e Unidade de Execuo do Programa de Desenvolvimento
Municipal Integrado, especialmente a Carmen Ries, pela liberao para assistir

as aulas no PROPUR; a Lcia Stein pelo acesso a dados do cadastro que foram
essenciais ao desenvolvimento deste estudo; a Nicolle Abdo, pelo auxlio na
tabulao de dados; a Jlia Armbrust, pelo apoio na formatao do trabalho; ao
arquiteto Andr Brenner, por sua ajuda no acesso base cartogrfica do
municpio; e a arquiteta Rosaura Giordano, por sua compreenso no momento
de concluso deste trabalho.
Aos integrantes das bancas de qualificao e defesa de mestrado, Profs.
Drs. Clarice Maraschin, Maria Alice Lahorgue, Eber Marzulo, Andrea Braga e
Paulo Soares por sua disponibilidade e contribuio.
orientadora e amiga, Prof. Dra. Heleniza Campos, por sua grande
pacincia e dedicao.
E, finalmente, aos alicerces da minha vida, meu filho Otto e minha esposa
Juliana.

RESUMO
Esta dissertao possui como tema a ao do setor imobilirio na
produo do espao urbano de cidades em processo de reestruturao
econmica. O objeto de estudo a produo de edifcios residenciais em Novo
Hamburgo/RS entre 1983 e 2012, perodo em que houve uma grande
transformao de sua base produtiva, tradicionalmente vinculada ao setor
coureiro-caladista. Busca-se, como objetivo geral da pesquisa, analisar a
dinmica imobiliria da cidade a partir da atuao dos incorporadores
imobilirios, no contexto da desindustrializao em curso na regio. A
proposio apresentada que a reestruturao em curso vem reforando a
segregao socioespacial caracterstica da estrutura urbana da cidade, cujo
processo de urbanizao se deu de modo socialmente estratificado no espao.
Busca-se ainda, utilizando como referencial terico a produo do espao
urbano no capitalismo, apresentar uma caracterizao socioeconmica de Novo
Hamburgo em contexto histrico e regional e mapear a distribuio dos
investimentos imobilirios na cidade, verificando os processos socioespaciais
vinculados dinmica imobiliria das ltimas dcadas.
Conceitos-chave:

produo

do

espao,

reestruturao urbana, segregao socioespacial.

dinmica

imobiliria,

ABSTRACT
This masters thesis has as theme the action of real estate capital in the
production of urban space in cities in the restructuring process. The study object
is the production of residential buildings in Novo Hamburgo/Brazil in the period of
1983-2012. At this time, happened a biggest transformation of the productive
base, which is historically related to the leather-footwear industry. The general
objective of the research was analyze the city's real estate dynamics from the
builders activities in the context of industrialization underway in the region. The
supposition presented is that the current urban restructuring has reinforced the
social-spatial segregation feature of the city, whose urbanization historically
occurred inequality in space, according to its social stratification. The intention is
to use the theory of production of urban space in capitalism to present a
socioeconomic characterization of Novo Hamburgo in historical and regional
context, and map the distribution of real estate investments in the city, checking
the socio-spatial processes linked to the dynamics real estate in decades.
Keywords:

Production

of

space,

restructuration, social-spatial segregation.

real

estate

dynamics,

urban

LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Novo Hamburgo - insero regional .................................................59
Figura 2 - Variao da participao dos municpios do CONSINOS no VAB
Industrial do Estado do Rio Grande do Sul no perodo de 1997 a 2008. ......... 64
Figura 3 - Crescimento do PIB per capita dos municpios do CONSINOS de 1999
a 2008. Fonte: FEE, 2013. ............................................................................... 65
Figura 4 - Reduo percentual do nmero dos domiclios sem abastecimento de
gua ou sanitrio nos municpios do CONSINOS de 2000 a 2010. ................. 66
Figura 5 - Reduo relativa do nmero de domiclios com mais de 2 moradores
por dormitrio nos municpios do CONSINOS de 2000 a 2010........................ 67
Figura 6 - - Reduo relativa do nmero de crianas de 4 e 5 anos fora da escola
nos municpios do CONSINOS 2000 a 2010................................................ 68
Figura 7 - Localizao de Novo Hamburgo no Estado do RS .......................... 70
Figura 8 Praa do Imigrante Centro de Novo Hamburgo - 1940 ................ 76
Figura 9 - Evoluo da mancha urbana de Novo Hamburgo entre 1927 e 2010
......................................................................................................................... 78
Figura 10 Estrutura urbana atual de Novo Hamburgo ................................... 81
Figura 11 - Localizao das reas Especiais de Interesse Social ................... 82
Figura 12 Rendimento mdio mensal do Responsvel pelo Domiclio .......... 83
Figura 13 N mdio de moradores por domiclio ........................................... 84
Figura 14 Zoneamento do Plano Diretor de 1963 Novo Hamburgo/RS ..... 90
Figura 15 Zoneamento do Plano Diretor de 1970 Novo Hamburgo/RS ..... 92
Figura 16- Zoneamento do Plano Diretor de 1998 Novo Hamburgo/RS ....... 94
Figura 17 - Zoneamento do Plano Diretor Urbanstico Ambiental - 2004 Novo
Hamburgo/RS................................................................................................... 96
Figura 18 Setores e Corredores sem limite de altura e com ndice de
aproveitamento maior que 2 PDUA 2004 - Novo Hamburgo/RS ................... 97
Figura 19 - Novo Hamburgo - 1975 - Foto area da rea central................... 102

Figura 20 rea central de Novo Hamburgo - 2008 ...................................... 103


Figura 21 - Nmero de projetos aprovados em empreendimentos residenciais e
mistos por bairro em Novo Hamburgo - 1983-1987 ....................................... 109
Figura 22- Nmero de m aprovados em empreendimentos residenciais e mistos
por bairro em Novo Hamburgo - 1983-1987 ................................................... 110
Figura 23 - Nmero de projetos aprovados em empreendimentos residenciais e
mistos por bairro em Novo Hamburgo - 1988 - 1992 ..................................... 112
Figura 24 - Nmero de m aprovados em empreendimentos residenciais e mistos
por bairro em Novo Hamburgo 1988-1992 .................................................. 113
Figura 25 - Nmero de projetos aprovados em empreendimentos residenciais e
mistos por bairro em Novo Hamburgo - 1993 - 1997 ..................................... 115
Figura 26 - Nmero de m aprovados em empreendimentos residenciais e mistos
por bairro em Novo Hamburgo 1993-1997 .................................................. 116
Figura 27 - Nmero de projetos aprovados em empreendimentos residenciais e
mistos por bairro em Novo Hamburgo - 1998 - 2002 ..................................... 118
Figura 28 - Nmero de m aprovados em empreendimentos residenciais e mistos
por bairro em Novo Hamburgo 1998-2002 .................................................. 119
Figura 29 - Nmero de projetos aprovados em empreendimentos residenciais e
mistos por bairro em Novo Hamburgo - 2003 - 2007 ..................................... 120
Figura 30 - Nmero de m aprovados em empreendimentos residenciais e mistos
por bairro em Novo Hamburgo 2003-2007 .................................................. 121
Figura 31 - Nmero de projetos aprovados em empreendimentos residenciais e
mistos por bairro em Novo Hamburgo - 2008-2012 ....................................... 123
Figura 32 - Nmero de m aprovados em empreendimentos residenciais e mistos
por bairro em Novo Hamburgo 2008-2012 .................................................. 124
Figura 33 Bairros de Novo Hamburgo segundo categorizao proposta .... 126
Figura 34 Empreendimentos por Incorporadores X Renda Setor Censitrio
Novo Hamburgo 1983 - 2012 ...................................................................... 138
Figura 35 Topografia X Altura dos empreendimentos imobilrios ............... 140
Figura 36 - Empreendimentos por Incorporadores Novo Hamburgo 1983 1987 ............................................................................................................... 142

Figura 37 - Empreendimentos por Incorporadores Novo Hamburgo 1988 1992 ............................................................................................................... 144
Figura 38 - Empreendimentos por Incorporadores Novo Hamburgo 1993 1997 ............................................................................................................... 146
Figura 39 - Empreendimentos por Incorporadores Novo Hamburgo 1998 2002 ............................................................................................................... 148
Figura 40 - Empreendimentos por Incorporadores Novo Hamburgo 2003 2007 ............................................................................................................... 150
Figura 41 - Empreendimentos por Incorporadores Novo Hamburgo 2008 2012 ............................................................................................................... 153
Figura 42 Vista area Av. Maurcio Cardoso - Centro de Novo Hamburgo - 2006
....................................................................................................................... 157
Figura 43 - Exemplos de empreendimentos 1983 1987. .......................... 158
Figura 44 - Exemplos de empreendimentos 1988 1992. .......................... 159
Figura 45 - Exemplos de empreendimentos 1993-1997. ............................. 159
Figura 46 - Exemplos de empreendimentos 1998 - 2002 ............................ 162
Figura 47 - Exemplos de empreendimentos 2003 2007 ........................... 164
Figura 48 - Exemplos de empreendimentos 2008 2012 ........................... 165
Figura 49- Empreendimentos em Novo Hamburgo por ano ........................... 169
Figura 50 Empreendimentos incorporadora Mosmann x Outras empresas 170

LISTA DE GRFICOS
Grfico 1 - Composio do Valor Agregado Bruto (VAB) de Novo Hamburgo entre
1985 e 2012. .................................................................................................... 72
Grfico 2 = rea aprovada por ano - edifcios residenciais e mistos - Novo
Hamburgo - 1983-2012 .................................................................................. 104
Grfico 3 - N de pavimentos mdio - edifcios residenciais e mistos - Novo
Hamburgo - 1983-2012 .................................................................................. 106
Grfico 4 - - N de pavimentos mdio - edifcios residenciais e mistos Centro
de Novo Hamburgo - 1983-2012 .................................................................... 107
Grfico 5 - Participao do Centro no total de m aprovados em Novo Hamburgo
1983- 2012 ..................................................................................................... 127
Grfico 6 - Participao dos bairros do Grupo 2 no total de m aprovados em
Novo Hamburgo 1983- 2012 .......................................................................... 128
Grfico 7 - Participao dos bairros do Grupo 3 no total de m aprovados em
Novo Hamburgo 1983- 2012 .......................................................................... 129
Grfico 8 - Participao dos bairros do Grupo 4 no total de m aprovados em
Novo Hamburgo 1983- 2012 .......................................................................... 130
Grfico 9 - Participao dos bairros do Grupo 5 no total de m aprovados em
Novo Hamburgo 1983- 2012 .......................................................................... 131
Grfico 10 - Evoluo da participao de cada grupo no total de rea aprovada
por quinqunio - 1983 -2012 .......................................................................... 132

LISTA DE TABELAS
Tabela 1 Participao (%) dos municpios metropolitanos no Valor Agregado
Bruto (VAB) da Regio Metropolitana de Porto Alegre (RMPA) 2010. .......... 58
Tabela 2 - Participao da RMPA e dos municpios metropolitanos no Valor
Agregado Bruto (VAB) do Estado do Rio Grande do Sul - 2010 ...................... 58
Tabela 3 - Caracterizao dos municpios do COREDE Vale do Rio dos Sinos
......................................................................................................................... 62
Tabela 4- Populao total, por gnero, rural/urbana de Novo Hamburgo/RS .. 73
Tabela 5 - Estrutura etria da populao de Novo Hamburgo/RS ................... 73
Tabela 6 - Longevidade, Mortalidade e Fecundidade de Novo Hamburgo / RS
......................................................................................................................... 74
Tabela 7 - Evoluo da populao de Novo Hamburgo entre 1950 e 2010 Fonte:
IBGE ................................................................................................................. 77
Tabela 8 - Caracterizao demogrfica dos bairros de Novo Hamburgo ......... 86
Tabela 9 Taxa de ocupao e ndice de Aproveitamento por zonas e usos do
Plano Diretor de 1963 Novo Hamburgo/RS................................................... 88
Tabela 10 - Taxa de ocupao e ndice de Aproveitamento por zonas e usos do
Plano Diretor de 1970 Novo Hamburgo/RS................................................... 91
Tabela 11 - Taxa de ocupao e ndice de Aproveitamento por zonas e usos do
Plano Diretor de 1998 Novo Hamburgo/RS................................................... 93
Tabela 12 - Taxa de ocupao e ndice de Aproveitamento por zonas e usos do
Plano Diretor de 2004 para a rea urbana Novo Hamburgo/RS ................... 95
Tabela 13 - Nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora 1983 2012 ............................................................................................................... 137
Tabela 14 - Nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora 1983 1987 ............................................................................................................... 141
Tabela 15 - Nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora 1988 1992 ............................................................................................................... 143
Tabela 16 - Nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora 1993 1997 ............................................................................................................... 145

Tabela 17 - Nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora 1998 2002 ............................................................................................................... 147
Tabela 18 - Nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora 2003 2007 ............................................................................................................... 149
Tabela 19 - Nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora 2008 2012 ............................................................................................................... 151

ABREVIATURAS E SIGLAS
APA rea de Proteo Ambiental
BNDES Banco Nacional de Desenvolvimento Econmico e Social
CC Corredor Cultural
CD Corredor de Densificao
CHHV Centro Histrico de Hamburgo Velho
CIAM Congresso Internacional de Arquitetura Moderna
CONSINOS Conselho Regional de Desenvolvimento do Vale do Rio do Sinos
COREDE Conselho Regional de Desenvolvimento
CCS Corredor de Comrcio e Servios
CTR Corredor de Trfego Rodovirio
CTT Corredor de Trfego e Transporte
DIEESE - Departamento Intersindical de Estatstica e Estudos Socioeconmicos
FEE Fundao de Economia e Estatstica Siegfried Emanuel Heuser
FENAC Feira Nacional do Calado
FJP Fundao Joo Pinheiro
FMI Fundo Monetrio Internacional
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
IDH ndice de Desenvolvimento Humano
IDH-M ndice de Desenvolvimento Humano Municipal
IPEA Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada
MTE Ministrio do Trabalho e Emprego
OGU Oramento Geral da Unio
PDUA Plano Diretor Urbanstico Ambiental

PIB Produto Interno Bruto


PMCMV Programa Minha Casa Minha Vida
PMNH Prefeitura Municipal de Novo Hamburgo
PNUD - Programa das Naes Unidas para o Desenvolvimento
PROPUR Programa de Ps-graduao em Planejamento Urbano e Regional
da Universidade Federal do Rio Grande do Sul
RMPA Regio Metropolitana de Porto Alegre
RS Estado do Rio Grande do Sul
SCC Setor Comercial Central
SICOVI - Sindicato intermunicipal das empresas de compra, venda, locao e
administrao de imveis e dos condomnios residenciais e comerciais
SIG Sistema de informao geogrfica
SINDUSCON Sindicato das Indstrias de Construo Civil, de Olarias, de
Ladrilhos Hidrulicos e Produtos de Cimento, de Serrarias e Marcenarias
SM Setor Miscigenado
SMDU Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano
TRENSURB Empresa deTrens Urbanos de Porto Alegre S.A.
VAB Valor Agregado Bruto
ZI Zona Industrial

SUMRIO
INTRODUO ........................................................................................................... 19
1.
APORTES TERICOS REESTRUTURAO PRODUTIVA,
DINMICA IMOBILIRIA E PRODUO DO ESPAO URBANO EM CIDADES
MDIAS
.............................................................................................................. 26
1.1.

A produo social do espao da cidade ao urbano ...................................... 26

1.2.

Reestruturao produtiva, reestruturao urbana ......................................... 33

1.3.

Dinmica imobiliria e segregao socioespacial em cidades mdias............ 40

1.4.

Espao como mercadoria - renda da terra urbana e verticalizao................ 45

2.

A PRODUO DO ESPAO URBANO EM NOVO HAMBURGO/RS .. 55


2.1.

Novo Hamburgo em contexto regional ........................................................... 55

2.2.

Aspectos socioeconmicos e demogrficos do municpio .............................. 70

2.3.

Evoluo urbana de Novo Hamburgo ............................................................. 75

2.4.

Novo Hamburgo e sua estrutura urbana atual ............................................... 80

2.5.

Legislao edilcia e urbanstica em Novo Hamburgo ..................................... 87

3.
A PRODUO DE EDIFCIOS RESIDENCIAIS EM NOVO HAMBURGO
1983/2012 ............................................................................................................ 100
3.1.

Dinmica imobiliria geral de Novo Hamburgo (1983-2012) ....................... 104

3.2.
Hamburgo

A ao dos incorporadores reproduo e expanso imobiliria em Novo


....................................................................................................................... 134

3.3.

Tipologias dos empreendimentos nos diferentes perodos de anlise......... 156

3.4.
Apontamentos sobre a produo de edifcios residenciais em Novo Hamburgo
1983 2012 ....................................................................................................................... 167
CONSIDERAES FINAIS...................................................................................... 172
REFERNCIAS ........................................................................................................ 178
APNDICE ............................................................................................................... 184
ANEXO ..................................................................................................................... 186

INTRODUO

Neste incio de sculo XXI perodo de incertezas sobre as vocaes


produtivas da cidade de Novo Hamburgo no contexto de reestruturao da economia
global e no qual houve um grande decrscimo na sua taxa de crescimento
populacional, decorrente da crise do setor caladista, ocorreu um acentuado aumento
dos investimentos do setor imobilirio, sobretudo na construo de novos
empreendimentos residenciais de mdio e alto padro. Houve tambm um intenso
processo de verticalizao de reas residenciais centrais da cidade, antes ocupadas
por habitaes unifamiliares, que foram substitudas por edifcios de at trinta
pavimentos. Estas evidncias indicam que o processo de reestruturao produtiva em
curso implica em redefinies em sua estruturao urbana, inclusive na dinmica de
produo de imveis residenciais da cidade.
Esta dissertao se insere na temtica da ao do setor imobilirio na produo
do espao urbano de cidades em processo de reestruturao produtiva, e o seu objeto
de estudo a produo de edifcios residenciais em Novo Hamburgo/RS no perodo
1983 a 2012. O municpio de Novo Hamburgo se insere na Regio Metropolitana de
Porto Alegre (RMPA) e possui populao de 240 mil hab. (IBGE, 2010), constituindo,
ainda, um centro urbano regional da Regio do Vale do Rio dos Sinos (Vale dos
Sinos), que articula a RMPA e a Serra Gacha. O municpio historicamente teve sua
matriz produtiva vinculada ao setor coureiro-caladista, entretanto, nas ltimas
dcadas, em funo da abertura da economia brasileira e da globalizao do
mercado, vem sofrendo um rpido processo de desindustrializao 1.
Considera-se que as novas dinmicas imobilirias da cidade tm provocado
uma significativa redefinio na produo do espao urbano e de que o mercado
imobilirio no demonstra sofrer os impactos que supostamente a crise na estrutura

1 . A desindustrializao caracterizada como uma circunstncia na qual tanto o emprego


industrial como o valor adicionado da indstria se reduzem como proporo do emprego total e do PIB,
respectivamente (DIEESE, 2011).

19

produtiva poderia gerar. Essa reestruturao urbana compreende a reproduo de


espaos consolidados, com substituio de imveis e verticalizao das reas
centrais; a expanso das incorporaes imobilirias para espaos perifricos, bem
como as presses socioespaciais envolvidas. Neste sentido, cada vez mais, o setor
imobilirio atua como principal agente produtor do espao urbano, e seu crescimento
constituiu uma alternativa de reproduo capitalista, diante da crise do setor produtivo
tradicional.
Diante do anteriormente exposto, pergunta-se: quais os efeitos socioespaciais
envolvidos no processo de reestruturao urbana de Novo Hamburgo a partir das
prticas do setor imobilirio aps o perodo de crise da base produtiva regional? Nossa
hiptese de que o processo de reestruturao urbana vem reforando a segregao
socioespacial caracterstica da estrutura urbana da cidade, cujo processo de
urbanizao se deu de modo socialmente estratificado, no qual os investimentos em
infraestrutura e servios historicamente se concentraram nos seus ncleos urbanos
centrais. Essa segregao pode ser forada, no caso das famlias excludas do
mercado formal do solo urbano, ou voluntria, no caso das famlias de alta renda.
O objetivo geral da pesquisa analisar a dinmica imobiliria da cidade a partir
da atuao dos incorporadores imobilirios, no contexto da desindustrializao em
curso na regio. Busca-se ainda, utilizando como referencial terico a produo do
espao urbano no capitalismo, discutir a relao do planejamento urbano municipal
com a estruturao urbana da cidade nos diferentes perodos; mapear a distribuio
dos investimentos imobilirios na cidade, discutindo os processos socioespaciais
vinculados dinmica imobiliria das ltimas dcadas; e identificar os principais
incorporadores da cidade, sua origem e as possveis relaes extrarregionais.
A justificativa deste trabalho se apoia na necessidade de um melhor
entendimento do processo de produo do espao urbano de cidades mdias e
centros urbanos regionais a partir das dinmicas de atuao do setor imobilirio.
Entende-se que necessrio perceber como operam os agentes do setor imobilirio
para que exista uma maior aproximao entre as representaes dos urbanistas e
planejadores urbanos e a realidade concreta de nossas cidades. Neste sentido, a
20

poltica urbana brasileira teve grandes avanos nas ltimas trs dcadas, no contexto
da luta pela Reforma Urbana, da Constituio de 19882, e da publicao do Estatuto
das Cidades em 20013. No entanto, parece haver grandes lacunas entre os
instrumentos jurdicos e polticos existentes na legislao federal, a sua aplicao e
regulamentao nos municpios, e as prticas espaciais cotidianas de produtores e
consumidores do espao das cidades.
No nosso entendimento, este gap tem relao com a reestruturao urbana em
curso nas cidades brasileiras na qual, dentro da dinmica da reestruturao vigente
no capitalismo, o mercado passa a controlar as aes e o ordenamento territorial das
cidades. Os produtos imobilirios produzidos pelo mercado local e que ocupam
determinados recortes territoriais do espao interferem nas prticas do conjunto da
populao urbana, reforando a estrutura socialmente segmentada do espao urbano
contemporneo. Por essas razes, entende-se como fundamental um maior interesse
dentro do campo do Planejamento Urbano e Regional pelas pesquisas direcionadas
anlise das prticas do setor imobilirio no espao urbano contemporneo.
Essa dissertao d continuidade aos esforos de pesquisas desenvolvidas no
mbito do PROPUR, como de Fagundes (2011) e Cruz (2013), para a anlise dessas
prticas. No caso da Regio Metropolitana de Porto Alegre, os novos investimentos
em infraestrutura regional - expanso do trem metropolitano (Trensurb), construo
da BR-448, novo Aeroporto Internacional 20 de setembro, projeto da RS-010, entre
outros - tendem a reforar as presses imobilirias no seu permetro norte, dentro do
quadro de crescente mobilidade territorial em curso. Novo Hamburgo constitui, ainda,
importante polo e n de articulao regional entre a Regio Metropolitana de Porto
Alegre e a Serra Gacha, reforando ainda mais sua importncia dentro da rede
urbana nacional e seu potencial de crescimento urbano.

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/ConstituicaoCompilado.htm. Acesso em 02
set. 2015.
3

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LEIS_2001/L10257.htm. Acesso em 02 set. 2015.

21

metodologia

proposta

de

natureza

exploratria

se

apoia

fundamentalmente em referncias bibliogrficas e documentais sobre a produo


imobiliria na cidade. A abordagem foca na especializao das aes do mercado
imobilirio, sem perder de vista a participao de outros agentes estratgicos, como
o Estado, por exemplo, na sua viabilizao. Inicialmente foi realizada pesquisa
bibliogrfica, com reviso sistemtica da literatura selecionada, relacionada aos
conceitos-chave do trabalho. Num segundo momento, sob a luz dos aportes tericos
selecionados, foi realizada uma anlise histrica do processo de produo do espao
urbano na cidade de Novo Hamburgo/RS e como este se relaciona com o contexto
regional e metropolitano, analisando ainda os seus aspectos socioeconmicos e
demogrficos e como os diferentes Planos Diretores do municpio geriram a
verticalizao e o adensamento construtivo em Novo Hamburgo ao longo das
dcadas.
Posteriormente, foram tabulados em planilha eletrnica todos os edifcios
residenciais e mistos de mais de quatro pavimentos aprovados na cidade de Novo
Hamburgo, entre os anos de 1983 e 2012. Inicialmente, foram mapeados em ambiente
SIG (Sistemas de Informao Geogrficas) com uso do software QGIS todos os
empreendimentos aprovados por bairro, para anlise da dinmica imobiliria geral da
cidade no perodo analisado, por quinqunio. Posteriormente, foram listadas todas as
incorporadoras que atuaram na cidade nas ltimas trs dcadas, contabilizando o
nmero de empreendimentos de cada incorporadora em cada ano. Com isso, foi
possvel identificar quais os principais agentes produtores de edifcios residenciais em
Novo Hamburgo nas ltimas trs dcadas. A partir destes dados, foi utilizada
novamente a ferramenta SIG, desta vez com pontos por rua, mapeando os
empreendimentos do tipo edifcios residenciais e mistos das principais incorporadoras
que atuaram na cidade entre 1983 e 2012, e em cada quinqunio considerado
anteriormente. A partir destas anlises, foi possvel construir uma caracterizao geral
do mercado da moradia em Novo Hamburgo, a partir das prticas dos incorporadores
imobilirios.
A principal fonte de dados para a pesquisa foi o setor de aprovao de projetos
da Prefeitura Municipal de Novo Hamburgo, que forneceu listagem (ver exemplo nos
22

anexos da dissertao) com todos os empreendimentos aprovados desde os anos


1970, por rua, com informaes referentes ao bairro, data de aprovao, data de
habite-se, rea e nmero de pavimentos dos empreendimentos. A partir dessa
listagem, definiu-se o recorte temporal da pesquisa, pois se constatou que o ano de
1983 marcou o incio de um processo contnuo de crescimento do setor da construo
civil na cidade. Complementarmente so utilizados dados socioeconmicos do IBGE,
FEE e Ministrio do Trabalho e Emprego, para caracterizao da cidade e da regio.
O SECOVI e SINDUSCON no possuem dados sistematizados para o municpio
referentes incorporao imobiliria e comercializao de unidades, o que trouxe
dificuldades metodolgicas para a pesquisa. Diante dessas dificuldades, optou-se por
utilizar unicamente os dados do setor de aprovao de projetos da prefeitura, para
mapear os empreendimentos do setor imobilirio na cidade do tipo edifcios
residenciais e quais seus principais agentes.
A dissertao estrutura-se em trs captulos. No primeiro captulo, sero
apresentados os referenciais tericos de desenvolvimento deste trabalho, que foram
desenvolvidos a partir de conceitos-chave estruturadores de sua temtica. O
paradigma proposto o conceito de produo do espao desenvolvido pelo francs
Henri Lefebvre (1991, 2004, 2006) e analisado posteriormente por estudiosos do
campo da geografia urbana como Gottdiener (1997) e Lipietz (1987). Este conceito
tem o espao no como um receptculo passivo das relaes sociais, mas como um
produto hbrido dessas relaes, que ao mesmo tempo em que produzido por elas,
tambm induz essas relaes.
A produo social do espao transforma o espao abstrato em valores de uso
para as pessoas. Com o desenvolvimento do capitalismo, cada vez mais os valores
de uso em geral necessitam prioritariamente realizar-se enquanto valor de troca nos
circuitos de acumulao capitalista. Ainda, sobre as especificidades da produo
social do espao no caso brasileiro e dos pases perifricos, nossas referncias so
os trabalhos de Oliveira (2003), Maricato (1996) e Lipietz (1989). A respeito do
processo de reestruturao do capitalismo e suas resultantes espaciais, utilizou-se
como principais referncias as contribuies de Harvey (2011), que faz uma leitura
geogrfica das crises e do movimento do capital e sua relao com espao na
23

dinmica capitalista, alm de Castells (1999), Veltz (1999) e Santos (1993, 2000,
2002), sobre as novas dinmicas de fluxos de informaes e mercadorias no contexto
de reestruturao capitalista. Sobre como estes processos incidem no contexto
brasileiro e latino-americano, de modo desigual, mas combinado, os trabalhos de
Sposito M. e Sposito E (2012), e Mattos (1999). Sobre cidades mdias optou-se por
utilizar o conceito proposto por Corra (2007), por seu carter multiescalar, no qual
Novo Hamburgo se encaixa, tanto como um centro urbano de sua regio como cidade
mdia em escala nacional. A respeito das dinmicas imobilirias recentes, nossos
aportes se baseiam nas contribuies de Corra (1989), Maraschin et al (2012) e
Mattos (2006). O conceito de segregao urbana se baseia nas definies propostas
por Lojkine (1997) e nas perspectivas de Abramo (2007), que analisa o papel do
mercado imobilirio capitalista na estruturao das cidades latino-americanas. A
relao entre a evoluo da forma urbana e o mercado imobilirio, que envolve os
conceitos de renda da terra urbana e verticalizao, fundamental para este trabalho,
baseada nas contribuies de Harvey (1980), que analisa os conceitos marxistas de
valor de uso e valor de troca no mercado da moradia, e de Somekh (2014), que analisa
o processo de verticalizao e remunerao da renda da terra no contexto
metropolitano brasileiro.
O segundo captulo dedicado anlise e caracterizao da produo do
espao urbano na cidade de Novo Hamburgo. Neste sentido, no primeiro item ser
analisada a insero de Novo Hamburgo em escala regional, com dados da FEE, e
do PNUD, FJP e IPEA (2013). Em seu segundo item, sero analisados seus aspectos
socioeconmicos e demogrficos, com base em dados secundrios do Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE), da Fundao de Economia e Estatstica
(FEE), Ministrio do Trabalho e Emprego (MTE), e PNUD, FJP, IPEA (2013). No
terceiro sero descritos aspectos relevantes evoluo urbana de Novo Hamburgo,
onde foram utilizados dados do IBGE, da Prefeitura Municipal de Novo Hamburgo
(PMNH) e do trabalho de Oliveira (2009). O quarto item dedicado anlise da
estrutura urbana atual de Novo Hamburgo, onde foram utilizados dados da PMNH e
do IBGE (Censo 2010) para a construo de mapas que ilustram a estrutura social e
urbana da cidade. Por fim, no ltimo item, com base na legislao edilcia e urbanstica
24

da cidade, analisado como o planejamento urbano municipal regulou o uso do solo


urbano em Novo Hamburgo nos diferentes perodos de sua evoluo urbana recente.
O terceiro captulo visa analisar a dinmica imobiliria da cidade a partir da
atuao dos incorporadores imobilirios. Nele apresentado o estudo de caso
desenvolvido a partir do levantamento dos projetos de edifcios residenciais aprovados
na cidade de Novo Hamburgo no perodo compreendido entre 1983 e 2012. O captulo
organiza-se em quatro etapas: na primeira busca-se entender a dinmica geral de
produo destes edifcios nos diferentes bairros da cidade para averiguar quais os
principais vetores de crescimento urbano da cidade e como o mercado da moradia se
movimentou no perodo, mapeando a distribuio por bairro de todos os
empreendimentos residenciais e mistos de mais de quatro pavimentos na cidade,
dentro do recorte temporal proposto, por quinqunio. Na segunda etapa do captulo,
identificam-se os principais incorporadores imobilirios que atuaram no mercado da
moradia neste perodo e como se distribuem no espao urbano, com o objetivo de
verificar como a atuao desses agentes se relaciona com a dinmica de
segmentao socioespacial na cidade. Na terceira etapa do captulo, so analisadas
as tipologias dos empreendimentos nos diferentes perodos de anlise da pesquisa e
como essas se relacionam com as anlises realizadas anteriormente. Por fim, so
realizados apontamentos gerais sobre a produo de edifcios residenciais na cidade
de Novo Hamburgo, a partir dos aspectos abordados no captulo.
Finalmente so apresentadas as consideraes finais, nas quais so descritos
aspectos relevantes observados no desenvolvimento do trabalho e o balano do
caminho percorrido durante sua realizao.

25

1. APORTES TERICOS REESTRUTURAO PRODUTIVA, DINMICA


IMOBILIRIA E PRODUO DO ESPAO URBANO EM CIDADES MDIAS

No presente captulo, busca-se a reflexo terica para a compreenso da


dinmica imobiliria em cidades mdias em contexto de reestruturao produtiva. O
seu objetivo referenciar na bibliografia selecionada os conceitos-chave para a
elaborao desta dissertao. Para tanto, parte-se da reviso do conceito de
produo social do espao, sobretudo nas contribuies de Henri Lefebvre (1991,
2000, 2004). Na segunda parte do captulo, ser analisado como os conceitos de
reestruturao produtiva e urbana relacionam-se no contexto de modificaes no
modo capitalista de produo. Na terceira parte, indicam-se como essas modificaes
se manifestam de modo socioespacial nas cidades no contexto latino-americano (com
nfase no caso das cidades mdias) atravs das novas dinmicas imobilirias e da
segregao socioespacial; e, por fim, como a forma urbana se relaciona com o
mercado, atravs da remunerao da renda da terra e do processo de verticalizao
das cidades brasileiras.

1.1.

A produo social do espao da cidade ao urbano


O espao, para as cincias sociais em geral, deve ser considerado como algo

que participa igualmente da condio do fsico e do social, portanto um hbrido.


(SANTOS, 2002, p. 56). Entretanto so variadas as conotaes possveis, filosficas
e cientficas, para o uso do termo espao. A origem epistemolgica do seu conceito
est relacionada noo aristotlica na qual tempo e espao so categorias
complementares. Dentro desta tradio, se desenvolveu a razo cartesiana, que
permeou a filosofia e a cincia durante sculos, segundo a qual o conceito de espao
est relacionado exclusivamente ideia de espao absoluto, receptculo inerte das
coisas da natureza e da sociedade. As primeiras contribuies para a construo de
um paradigma interpretativo do espao social se desenvolveram apenas no incio do
sculo XX, a partir dos estudos da Escola de Chicago.

26

A Escola de Chicago surgiu a partir dos anos 1910, buscando suas bases
tericas em diversos campos do conhecimento como a filosofia, a psicologia, a
sociologia e a cincia natural da evoluo darwiniana. (MONTE-MR, 2006). Os
principais autores desta escola foram Ernest Burgess e Robert Park, este ltimo, autor
da seguinte definio, que sintetiza as ideias desta Escola sobre a cidade e o espao
urbano.
A cidade um estado de esprito, um corpo de costumes e tradies e dos
sentimentos e atitudes organizados, inerentes a esses costumes e
transmitidos por essa tradio. Em outras palavras, a cidade no
meramente um mecanismo fsico e uma construo artificial. Est envolvida
nos processos vitais das pessoas que a compem; um produto da natureza,
e particularmente da natureza humana. (PARK, 1976, p.26)

Para a Escola da Chicago, a ordem urbana fruto da tradio moral e


expresso do carter e da qualidade de seus habitantes. Segundo seus autores, a
interao social se d atravs das trocas simblicas, de entendimentos mtuos e da
liberdade de escolha da cooperao e competio dos indivduos, que define um
consenso sobre a conduta pessoal, chamada ordem moral. A superposio de ordens
morais atravs de cooperao competitiva produziu variaes nos setores da cidade
ligadas diviso econmica do trabalho (GOTTDIENER, 1997, p 38). Os
pressupostos propostos pela Escola de Chicago foram fundamentais para o
desenvolvimento da cincia urbana ao longo do sculo XX, tanto no que se refere ao
pensamento liberal, que tendeu a refinar suas formulaes, apoiando-se em modelos
urbanos marginalistas quanto crtica a esses modelos, formulada pelos tericos
vinculados ao materialismo histrico.
O desenvolvimento de um paradigma socioespacial para interpretao da
sociedade dentro do materialismo histrico seria iniciado pela Escola de Frankfurt a
partir da dcada de 1920. Esta Escola foi fortemente influenciada pela filosofia
hegeliana, na qual base e superestrutura estariam sujeitas s mesmas contradies
que caracterizavam a totalidade da formao social. Essas ideias foram desenvolvidas
tambm por autores como Antonio Gramsci e Gyorgy Lukcs, que investigaram como
as atuaes poltica e cultural poderiam agir como fora propulsora para superao
do capitalismo. Essa Escola ficou conhecida como historicismo marxista e acreditava
27

que o tempo presente poderia ser captado pelo pensamento e, com isso, a interveno
radical poderia atuar na transformao da realidade.
Essa viso contrapunha a dos marxistas ortodoxos, que acreditavam na
destruio inexorvel do capitalismo atravs de seus ciclos de crises estruturais.
(GOTTDIENER, 1997, p.110). A apario do marxismo-estruturalista representou a
resposta do marxismo ortodoxo Escola de Frankfurt. Os estruturalistas, liderados
por Louis Althusser, assimilaram dois conceitos bsicos da Escola de Frankfurt: a
noo de totalidade e a relativa independncia dos fatores polticos e ideolgicos em
relao base capitalista, mas rejeitavam veementemente o papel do sujeito
individual como ator autnomo na sociedade. (GOTTDIENER, 1997, p.110)
somente a partir dos anos 1960, com os estudos realizados pelo francs
Henri Lefebvre, que o espao passa a ser entendido como uma categoria de
interpretao da sociedade pelo marxismo, influenciando autores da geografia crtica,
que nasceu na Frana nos anos 1970. O termo produo do espao est relacionado
ideia de que o espao e o modo de produo interagem entre si de modo dialtico.
Dentro desta perspectiva, o espao no seria apenas o receptculo das relaes
sociais, mas possuiria papel ativo, operatrio e instrumental, como saber, atravs da
projetao e planificao, e como ao, pois um produto diferenciado dos demais,
que por interao ou retroao intervm na sua prpria produo (Lefebvre, 2006,
p.5). Segundo SOBARZO MIO (2004, p.22), a produo do espao definida do
seguinte modo:
Cidade como produto e condicionante da reproduo da sociedade, da
reproduo da vida, das relaes sociais que se manifestam na prtica
socioespacial, ou seja, o espao construdo e modificado, no dia-a-dia, nas
aes cotidianas, no uso e na apropriao que dele se faz e, ao mesmo
tempo, o espao influenciando essa cotidianidade (SOBARZO MIO, 2004,
p.22)

O espao, portanto, seria uma condio geral de existncia e reproduo de


uma sociedade. No modo de produo capitalista, o espao utilizado como meio de
produo para a obteno de mais-valia e renda, sendo, nesse sentido, consumido
produtivamente. O consumo produtivo faz desaparecer uma realidade material ou
natural para transformar-se em valor adicionado mercadoria (Lefebvre, 1991, p.34).
28

Como a continuidade do capitalismo depende da permanente expanso do capital,


crescentemente os valores de uso se incorporam aos circuitos de acumulao
capitalista, transformando-se tambm em valores de troca. Por isso, dimenso
utilitria do espao, se sobrepem determinaes histricas de reproduo da
sociedade, que sob o capitalismo esto condicionadas a sua realizao enquanto
valor de troca. Por esta razo, a cada crise de expanso capitalista, a incorporao
do espao ao circuito produtivo vem ganhando importncia para a reproduo do
capital. Neste contexto, a burguesia ganha amplo poder sobre a produo do espao,
atravs da propriedade privada do solo, e do controle do Estado e da ideologia.
O capitalismo tem ainda um outro aspecto, ligado, decerto, ao funcionamento
do dinheiro, dos diversos mercados, das relaes sociais de produo, mais
distinto porque dominante: a hegemonia de uma classe. (...) A hegemonia se
exerce sobre a sociedade inteira, cultura e saber includos, o mais frequente
por pessoas interpostas: os polticos, personalidades e partidos, mas tambm
por muitos intelectuais, cientistas. Ela se exerce, portanto, pelas instituies
e pelas representaes. Hoje em dia, a classe dominante mantm sua
hegemonia por todos os meios, a includo o saber. O vnculo entre saber e
poder torna-se manifesto, o que em nada impede o conhecimento crtico e
subversivo e define, ao contrrio, a diferena conflitual entre o saber ao
servio do poder e o conhecer que no reconhece o poder. (Lefebvre, 2006:
p.19).

Ainda segundo Lefebvre (2006, p.35), historicamente a produo do espao


esteve relacionada a dois processos fundamentais para a reproduo da sociedade:
a produo e a reproduo das relaes sociais. A primeira envolve a diviso do
trabalho e sua organizao, enquanto a segunda est relacionada organizao
familiar e s relaes biofisiolgicas propriamente ditas. Esses dois aspectos esto
dialeticamente relacionados, pois a organizao do trabalho repercute na famlia, e
inversamente, a constituio familiar interfere na diviso do trabalho. No modo de
produo capitalista, estes encadeamentos se tornam ainda mais complexos,
envolvendo ao menos trs nveis diferenciados de reproduo: biolgica, da fora de
trabalho, e das relaes sociais de produo (LEFEBVRE, 2006, p.36). Esses nveis
de reproduo se relacionam com trs nveis de representao social, indicados a
seguir.
A prtica espacial, que engloba produo e reproduo, lugares
especificados e conjuntos espaciais prprios a cada formao social, que
assegura a continuidade numa relativa coeso. Essa coeso implica, no que
concerne ao espao social e relao de cada membro de determinada

29

sociedade ao seu espao, ao mesmo tempo uma competncia certa e uma


certa performance.
As representaes do espao, ligadas s relaes de produo, ordem
que elas impem e, desse modo, ligadas aos conhecimentos, aos signos, aos
cdigos, s relaes frontais.
Os espaos de representao apresentam (com ou sem cdigo) simbolismos
complexos, ligados ao lado clandestino e subterrneo da vida social, mas
tambm arte, que eventualmente poder-se-ia definir no como cdigo do
espao, mas como cdigo dos espaos de representao. (LEFEBVRE,
2006, p.36)

A prtica espacial est associada ao espao percebido, realidade urbana


cotidiana. A representao do espao o espao como concebido, pelos cientistas,
urbanistas e planejadores urbanos, consistindo em uma coleo de signos elaborados
racionalmente. J o espao de representao o espao vivido, apropriado pelas
pessoas segundo seus prprios smbolos afetivos.
Apesar de que, em geral, o Estado sirva como instrumento de poder dos
capitalistas, criam-se forosas contradies, sobretudo, no plano institucional entre
o planejamento espacial gestado pelo Estado e os empreendimentos parcelares dos
agentes produtores do espao. Estas contradies se expressam no espao atravs
de um processo que ope dominao e apropriao e que, se pretendendo racional,
na verdade profundamente recortado, pulverizado e contraditrio (Lefebvre, 2006:
42). Assim, as prticas espaciais envolveriam o processo dialtico de dominaoapropriao.
Assim se estabelece no espao a trindade capitalista, esta trindade terracapital-trabalho que no pode permanecer abstrata e no se concentra a no
ser num espao institucional triplo: global e mantido como tal, aquele de
soberania, onde se manifestam os constrangimentos, portanto fetichizado,
redutor de diferenas fragmentado, separando, disjuntando, localizando as
particularidades, os lugares e localizaes, ao mesmo tempo para controllos e negoci-los hierarquizado enfim, desde lugares abjetos a nobres,
desde lugares interditos a lugares soberanos. (Lefebvre, 2006, p.222)

A ideia de espao global se expressa na reproduo de smbolos, na pretensa


homogeneidade do imaginrio urbano contemporneo. Entretanto apresenta carter
fragmentado, pois necessita ser infinitamente fractal para expandir o capital. E,
portanto, torna-se hierarquizado, pois refletir as estratificaes sociais inerentes ao
capitalismo. O espao urbano tem em comum com as outras mercadorias o fato de,
30

concomitantemente, representar um objeto material e um produto de relaes sociais.


Entretanto, somente o espao reproduz continuamente suas prprias relaes sociais.
Lefebvre foi um dos primeiros estudiosos a constatar o processo de
transformao socioespacial que as cidades vinham atravessando na segunda
metade do sculo XX e sua vinculao com profundas modificaes no modo de
produo capitalista. Em sua teoria sobre o desenvolvimento da sociedade urbana
(Lefebvre, 2004), o socilogo traa um eixo espao-temporal que se inicia na pura
natureza e vai at a urbanizao completa da sociedade (Lefebvre, 2004, p.20). O
autor via nas transformaes do espao contemporneo o resultado de uma inflexo
na histria da sociedade urbana, caracterizada pela passagem da cidade industrial
para o que chamou de fase crtica. Para Lefebvre, a fase crtica se define como um
processo de imploso-exploso da cidade, que envolve a concentrao urbana, o
xodo rural, a extenso do tecido urbano e a subordinao completa do agrrio ao
urbano.
D-se - salvo prova em contrrio - uma segunda inflexo, uma segunda
inverso de sentido e de situao. A industrializao, potncia dominante e
coativa, converte-se em realidade dominada no curso de uma crise profunda,
s custas de uma enorme confuso, na qual o passado e o possvel, o melhor
e o pior se misturam. (LEFEBVRE, 2004, p. 27)

No Brasil, e demais pases latino-americanos, o processo de industrializao e


de desenvolvimento urbano se deu de modo desigual e combinado4 em relao s
economias capitalistas centrais. Desigual, pois o ritmo de desenvolvimento da
economia capitalista se d de modo atrasado nestes pases e combinado porque
estes pases, ao ingressarem na era industrial, mantinham pendentes os avanos
sociais, ocorrendo uma superposio dialtica entre inovaes tecnolgicas, polticas
e culturais promovidas pelo desenvolvimento industrial, com relaes sociais muitas
vezes pr-capitalistas. No contexto brasileiro, segundo Oliveira (2003, p.27), o

A lei do desenvolvimento desigual e combinado foi desenvolvida por Leon Trotsky, por conta
da desigualdade de ritmo do desenvolvimento do capitalismo no plano internacional. As principais
formulaes nas quais o autor exps sua perspectiva histrica e poltica acerca dos pases atrasados
esto reunidas em TROTSKY, Leon. La teoria de la revolucin permanente compilacin. Buenos
Aires: CEPI Len Trotsky, 2005.

31

crescimento industrial e urbano se deu sobre uma base de acumulao capitalista


razoavelmente pobre, fundada na matriz econmica agrrio-rural.
Isso quer dizer que o crescimento anterior expanso industrial dos ps-30
no somente no acumulava em termos adequados empresa industrial,
como no sentou as bases da infraestrutura urbana sobre a qual a expanso
industrial repousasse: antes da dcada de vinte, com exceo do Rio de
Janeiro, as demais cidades brasileiras, incluindo-se nelas So Paulo, no
passavam de acanhados burgos, sem nenhuma preparao para uma
industrializao rpida e intensa. (OLIVEIRA, 2003, p.27)

Segundo Oliveira, a formao de uma cidade dual (com permanncias do


arcaico no moderno, e vice-versa) foi uma caracterstica marcante do modo de
expanso capitalista brasileiro, que teve na intensiva explorao da fora de trabalho
uma das condies necessrias reproduo do capital (OLIVEIRA, 2003, p. 30)
Ora, o processo de crescimento das cidades brasileiras para falar apenas
do nosso universo no pode ser entendido seno dentro de um marco
terico onde as necessidades da acumulao impem um crescimento dos
servios horizontalizado, cuja forma permanente o caos das cidades
(OLIVEIRA, 2003, p. 59)

O caos exposto pelo autor aparente, pois se catico urbanisticamente,


responde s necessidades de acumulao capitalista, pois historicamente excluiu dos
custos totais de produo a moradia de grande contingente dos trabalhadores. Deste
modo, uma parcela significativa das residncias das famlias de trabalhadores foi
autoproduzida em loteamentos informais.
Dado que as cidades so o lugar das relaes de produo modernas,
vinculadas indstria e aos servios, o processo de urbanizao brasileiro uma
contrapartida da desruralizao do seu Produto Interno Bruto. Neste sentido, a maioria
das famlias que emigraram do campo para as grandes cidades brasileiras vieram
constituir o chamado exrcito industrial de reserva, que garantiu a urbanizao com
baixos salrios (MARICATO, 1996, p. 19). chamado de fordismo perifrico este
processo de industrializao, tipicamente latino-americano, mas que tem seus pares
em pases da sia e do leste europeu, os quais tm base na mecanizao, na
acumulao intensiva e no crescimento do mercado interno, mas cujos postos de
trabalho e produo qualificados permanecem largamente exteriores, LIPIETZ (1989,

32

p.317). Foi o fordismo perifrico que constituiu a base do processo de urbanizao e


industrializao no Brasil.
Pode-se, ento, como sntese do conceito de produo social do espao,
considerar que o processo de reestruturao capitalista est relacionado crescente
incorporao do espao social aos circuitos de expanso capitalista. Neste contexto,
a concretizao do espao urbano como valor de uso e como espao de
representao das pessoas est condicionada sua realizao como mercadoria,
dentro da circulao capitalista. Neste sentido, nos parece que o conceito de espao,
e de cidade, como produto e condicionante das relaes sociais de produo, em
constante transformao no cotidiano das prticas socioespaciais, um paradigma
apropriado para os estudos urbanos e regionais, possibilitando uma boa leitura da
nossa realidade social.

1.2.

Reestruturao produtiva, reestruturao urbana


As crises financeiras servem para racionalizar as irracionalidades do
capitalismo. Geralmente levam a reconfiguraes, novos modelos de
desenvolvimento, novos campos de investimento e novas formas de poder
de classe. (Harvey, 2011, p.18)

Tomando o conceito de produo do espao urbano como um paradigma deste


trabalho, deve-se pressupor que o processo de reestruturao produtiva, em curso h
pelo menos quatro dcadas, vem produzindo importantes modificaes espaciais,
que, por sua vez, reproduzem novos padres socioespaciais nas escalas local,
regional e global. Esse processo de transformao espacial das cidades denomina-se
reestruturao urbana. Segundo Soja (1993, p.193), o conceito de reestruturao
transmite a noo de uma ruptura na tendncia histrica, de mudana em direo a
uma nova ordem e configurao da vida social, econmica e poltica.
A grande crise do petrleo de 1973 considerada o marco inicial do processo
de

reestruturao

produtiva

da

economia,

comumente

denominada

como

globalizao. A crise de acumulao capitalista, no entanto, j havia iniciado na


dcada de 1960 nos Estados Unidos e Europa e mantinha relao com a crescente
33

escassez de mo de obra, com uma classe trabalhadora bem organizada,


razoavelmente bem paga e com grande influncia poltica (Harvey, 2011, p. 20). Para
reverter essa crise, era preciso enfraquecer a classe trabalhadora. Por isso, num
primeiro momento, estimulou-se a imigrao e o desenvolvimento de tecnologias que
economizassem trabalho. Foram tomadas ainda medidas de combate inflao, que
estagnaram a economia, gerando desemprego e formando mo de obra excedente.
O capital produtivo tambm foi em busca de novos territrios, onde a fora de trabalho
fosse abundante, pouco organizada e a legislao trabalhista dbil.
O

desenvolvimento

de

novas

tecnologias

em

transporte,

como

conteinerizao, permitiu que mercadorias fossem produzidas e comercializadas em


qualquer lugar do mundo. Para viabilizar esta circulao, houve reduo de barreiras
aduaneiras e comerciais, criando uma nova arquitetura financeira global (Harvey,
2011, p.22). A reduo dos salrios, com expanso da produo, criou um problema
de falta de mercado para os produtos, que foi sanado atravs da expanso do crdito,
da indstria dos cartes e do aumento do endividamento das famlias. Como os
bancos passaram a absorver os riscos iminentes desta grande oferta de crdito,
tiveram como contrapartida por parte dos Estados nacionais uma crescente
subsidiariedade em relao aos seus interesses.
Um dos princpios bsicos pragmticos que surgiram na dcada de 1980, por
exemplo, foi o de que o poder do Estado deve proteger as instituies
financeiras a todo custo. Esse princpio, que bateu de frente com o no
intervencionismo que a teoria neoliberal prescreveu, surgiu a partir da crise
fiscal da cidade de Nova York de meados da dcada de 1970. Foi ento
estendido internacionalmente para o Mxico durante a crise da dvida que
abalou os fundamentos do pas em 1982. De modo cru, a poltica era:
privatizar os lucros e socializar os riscos, e colocar os sacrifcios nas pessoas.
(Harvey, 2011, p. 16)

Outra soluo para reverter o arrefecimento do consumo foi a exportao de


capitais e a criao de novos mercados ao redor do mundo. Essa poltica fez crescer
exponencialmente a dvida externa dos pases em desenvolvimento na dcada de
1980, refortalecendo o papel do Fundo Monetrio Internacional (FMI) como agente
disciplinador da economia global, garantindo a austeridade necessria para o
pagamento aos bancos.

34

Mas como, de fato, essas mudanas estruturais essencialmente econmicas e


produtivas se manifestam no espao urbano? Nosso pressuposto, como visto, que,
no contexto de crise do modelo fordista de produo, a reproduo do espao ganhou
importncia para a expanso capitalista (Lefebvre, 2004). Com isso, o espao mais
do que nunca precisa, antes de se concretizar enquanto uso, realizar-se como valor
de troca no circuito de capitais.
A produo do espao, em si, no nova. Os grupos dominantes sempre
produziram este ou aquele espao particular (...) O novo a produo global
e total do espao social. Essa extenso enorme da atividade produtiva
realiza-se em funo dos interesses dos que a inventam, dos que a gerem,
dos que dela se beneficiam (largamente). O capitalismo parece esgotar-se.
Ele encontrou um novo alento na conquista do espao, em termos triviais na
especulao imobiliria, nas grandes obras (dentro e fora das cidades), na
compra e venda de espao. E isso escala mundial. (Lefebvre, 2004, p.142143)

Segundo SANTOS (2000, P.39), no contexto da globalizao, o dinheiro


usurpa em seu favor as perspectivas de fluidez do territrio, buscando conformar sob
seu comando as outras atividades. Para Santos (2000, p.40), a reestruturao do
capitalismo global leva incorporao de toda a superfcie da Terra aos circuitos do
capital, de maneira compartimentada, pois o espao fragmentado para tornar-se
mercadoria, e hierarquizada, porque o processo bastante desigual nas diferentes
economias e escalas. Pode-se propor uma analogia entre essa passagem de Milton
Santos e a teoria vista de Lefebvre, da zona crtica (1999, p.27), caracterizada pela
imploso-exploso do espao, concentrao urbana, xodo rural, expanso do tecido
urbano sobre o meio rural, e a subordinao do agrrio ao urbano.
Estas alteraes no modo de produo capitalista esto associadas
passagem de um regime de carter mais rgido, fordista, em que a produo em srie
orienta o consumo para novas formas de relaes de produo e organizao do
trabalho, o chamado regime de acumulao flexvel, caracterizado pela fora do
consumo sobre a produo e pela customizao dos produtos, em substituio
produo padronizada. (SPOSITO; SPOSITO, 2012:6) Segundo Harvey, a
acumulao flexvel marcada pela confrontao com a rigidez fordista, se apoiando
na flexibilidade dos processos e do mercado de trabalho, dos produtos e dos padres
de consumo, caracterizando-se, ainda, pelo surgimento de novos setores de
35

produo, novos servios financeiros, novos mercados e pela intensificao da


inovao comercial, tecnolgica e organizacional. (1993, p. 150).
Sposito, M. e Sposito E. destacam os seguintes aspectos como caractersticos
do regime de acumulao flexvel:

ampliao das relaes internacionais, seja por meio do aumento dos


investimentos produtivos, seja pela intensificao da circulao financeira;

diminuio das prticas protecionistas de muitas economias nacionais,


favorecendo a transnacionalizao da produo de bens e servios;

composio de mercados de consumo internacionais, seja no que se


refere aos tipos de consumo de bens e servios, seja no que se refere
abrangncia geogrfica da circulao deles;

conformao de um sistema de circulao das informaes, composto


pela articulao entre comunicao por satlites e computao;

formao de um meio tcnico-cientfico-informacional, capaz de


ampliar a relao entre cincia e produo, entre produo e consumo, entre
consumo e circulao da informao. (SPOSITO; SPOSITO 2012:2)

Os fundamentos da reestruturao da produo capitalista tm relao com a


recuperao da produtividade e da dilatao da margem de lucro, assegurando a
continuidade da acumulao, atravs da desregulamentao e flexibilizao do
trabalho. MATTOS, referindo-se ao processo latino-americano, destaca as seguintes
transformaes no espao urbano, sob o regime de acumulao flexvel:
Tres tipos de transformaciones merecen destacarse. 1) Primero, la
emergencia de una ciudad de cobertura regional, suburbanizada y
policntrica, de lmites imprecisos, configurada como archipilago, cuya
dinmica expansiva ha ido incorporando a diversos centros urbanos aledaos
y reas rurales, que han pasado a formar parte de un extenso periurbano. 2)
Segundo, el hecho de que si bien persiste una distribucin del ingreso
altamente regresiva que ha contribuido a mantener una ciudad
extremadamente segregada y fragmentada, tambin se produjo una
importante reduccin de los niveles relativos de pobreza e indigencia. 3) Y,
tercero, la irrupcin y afirmacin de un conjunto de nuevos artefactos urbanos
(shopping malls, grandes superficies comerciales, condominios y barrios
cerrados, centros empresariales descentralizados, multiplex y nuevos
espacios para el esparcimiento, etc.) que comienzan a tener una fuerte
incidencia en la estructuracin y articulacin del nuevo espacio metropolitano.
(MATTOS, 1999, p. 15).

O processo de metropolizao com a extenso do tecido territorial a reas com


caractersticas rurais responde aos interesses dos produtores imobilirios em diminuir
os custos de produo, aumentando o lucro na atividade da construo civil, com
menores custos com remunerao da renda da terra. Por outro lado, essa tendncia
36

suburbanizao acaba por fragmentar o tecido urbano, trazendo uma srie de custos
adicionais para o Estado com infraestrutura e servios necessrios populao. Em
relao ao segundo ponto indicado por Mattos, relativo diminuio da pobreza
extrema e da indigncia, indica-se que esteja relacionado, conforme apontam os
estudos de VELTZ (1999, p.37), reduo do emprego nos setores tradicionais
(industrial, comrcio e transportes), e ao aumento do emprego no chamado setor de
servios.

VELTZ

constata

que

so

nas

metrpoles

que

se

localizam,

preferencialmente, as grandes empresas, desde que ofeream no apenas melhor


infraestrutura, mas, principalmente, condies econmicas, sociais, polticas e
culturais que minimizem os riscos dos investidores.
Segundo VELTZ (1999, p.163), enquanto os setores intensivos em mo de obra
de baixa qualificao desempenham funo importante quanto localizao das
empresas, os setores no intensivos, com maiores salrios, ainda se concentram nas
cidades com maior hierarquia na rede global. MATTOS (1999) afirma que, apesar da
diminuio relativa da pobreza extrema cresceram a informalidade e a precarizao
do trabalho. Por outro lado, houve uma tendncia de aumento de desigualdades
salariais, com ampliao da diferena de renda entre ricos e pobres. Essa tendncia
tem influncia ainda sobre o terceiro ponto observado por MATTOS, referente aos
novos produtos imobilirios urbanos, que reforam o carter segmentado do espao
urbano contemporneo, vinculados produo de espaos de consumo, aos quais a
presena de determinados grupos sociais restringida, seja por barreiras fsicas ou
simblicas, garantindo assim a distino social desses lugares.
Os agentes imobilirios, portanto, no contexto de reestruturao produtiva,
ganham protagonismo nos circuitos de circulao capitalista. Por esta razo, cada vez
mais o setor imobilirio atua como principal agente produtor do espao urbano,
atuando o Estado como um agente subsidirio da chamada iniciativa privada. O
investimento no setor imobilirio passa a constituir uma alternativa importante dos
capitalistas, diante da crise do setor produtivo tradicional, que, por vezes, como aponta
Lefebvre, pode suplantar os demais. (Lefebvre, 1999, p.146)

37

A deciso locacional dos agentes no contexto de reestruturao no envolve


apenas reduo de custos, uma vez que sua localizao na rede de cidades tambm
um fator importante. Pois dentro da rede global, aqueles agentes que esto
localizados nos ns mais integrados aos grandes circuitos de acumulao tero maior
eficcia em seus processos produtivos, ganhando maior competitividade dentro do
mercado.
No mundo da globalizao, o espao geogrfico ganha novos contornos,
novas caractersticas, novas definies. E, tambm, uma nova importncia,
porque a eficcia das aes est estreitamente relacionada com a sua
localizao. Os atores mais poderosos se reservam os melhores pedaos do
territrio e deixam o resto para os outros. (SANTOS, 2000, p.39)

O gegrafo Milton Santos prope uma dade conceitual para o entendimento


dos novos arranjos espaciais, que no so formados apenas por sistemas contnuos,
mas tambm por descontinuidades. Dadas essas novas segmentaes e parties
presentes no espao, o autor prope que sejam admitidos dois recortes diferenciados
para a anlise espacial as horizontalidades, que estariam relacionadas definio
mais tradicional de regio, envolvendo as continuidades espaciais e os processos
socioespaciais cotidianos; e as verticalidades, as quais so os pontos no espao,
que, de forma descontnua, garantem o funcionamento da economia e da sociedade
estando vinculados no a relaes econmicas ordinrias, mas ao ordenamento do
sistema capitalista nos diferentes lugares (SANTOS, 2009, p. 284). As relaes
produtivas, em geral, passam, portanto, a depender no s do ordenamento
socioeconmico em mbito local e nacional, se no que esto sujeitas continuamente
movimentao das economias em escala global.
Enquanto as horizontalidades so, sobretudo, a fbrica da produo
propriamente dita e o lcus de uma cooperao mais limitada, as
verticalidades do, sobretudo, conta dos outros momentos da produo
(circulao, distribuio, consumo), sendo o veculo de uma cooperao mais
ampla, tanto econmica e politicamente, como geograficamente. (SANTOS,
2002, p. 194)

Ainda segundo Santos (2000, p.52), neste contexto as macroempresas ou


macroatores com ingerncia vertical, passam a assumir um papel de regulao no
conjunto do espao, subordinando decises essenciais aos processos locais a
interesses estranhos e motivaes distantes.
38

Nessas condies, a tendncia a prevalncia dos interesses corporativos


sobre os interesses pblicos, quanto evoluo do territrio, da economia e
das sociedades locais. Dentro desse quadro, a poltica das empresas isto
, sua policy aspira e consegue, mediante uma governance, tornar-se
poltica; na verdade, uma poltica cega, pois deixa a construo do destino de
uma rea entregue aos interesses privatsticos de uma empresa que no tem
compromissos com a sociedade local. (SANTOS, 2000, p.52)

Castells (1999), assim como Santos (2000, 2002), identifica o protagonismo


que a informao assume na nova configurao produtiva global. No caso de Castells,
esse baseia sua anlise na relao dialtica entre os conceitos de espaos de fluxos
e espaos de lugares. Os espaos de fluxos esto relacionados ao novo espao
industrial, organizado em uma hierarquia de inovao e fabricao, articuladas em
rede global, cujas direes de fluxos esto submetidas permanente reconfigurao,
tendo como caracterstica a descontinuidade geogrfica; enquanto os espaos de
lugares esto vinculados organizao espacial historicamente enraizada na nossa
experincia comum (1999, p.468).
Assim, as regies, sob o impulso dos governos e elites empresariais,
estruturam-se para competir na economia global e estabeleceram redes de
cooperao entre as instituies regionais e entre as empresas localizadas
na rea. Dessa forma, as regies e as localidades no desaparecem, mas
ficam integradas nas redes internacionais que ligam seus setores mais
dinmicos. (Castells, 1999, p. 471)

Dada a necessidade de reposicionarem-se na rede mundial de cidades, os


governos locais, sobretudo no mbito das administraes municipais, passaram a
adotar conceitos e tcnicas oriundos do planejamento empresarial. E se,
anteriormente, os temas relacionados ao planejamento urbano estavam relacionados
a questes socioespaciais, como a construo de equipamentos de uso coletivo,
proviso de infraestrutura, racionalizao do uso do solo, a nova questo urbana
estava relacionada, sobretudo, competitividade urbana. (VAINER, 2000, p.76)
A reestruturao urbana tem relao, ainda, com a emergncia desse novo
enfoque da gesto das cidades, voltado no mais para o planejamento urbano
tecnocrtico, mas sim para o Planejamento Estratgico Urbano, que tem seu enfoque
na promoo da cidade dentro da rede global. Na medida em que o Estado deixa de
priorizar o ordenamento espacial urbano, sob o pretexto de privilegiar o
desenvolvimento econmico e a promoo de investimentos, relega mo invisvel
39

do mercado, ou chamada iniciativa privada, o papel de planejamento e gesto do


crescimento urbano e da forma do ambiente construdo, constituindo os novos
padres socioespaciais. Esses padres, por sua vez, no resultam do projeto de
cidade coletivo, mas da coleo de iniciativas de agentes em busca de interesses
privados. Essa dinmica no exclusiva das metrpoles, seno que influencia a
totalidade do territrio. Entretanto, se d com suas particularidades, segundo a
hierarquia daquele espao na rede global e do papel dos agentes locais, como a
presena de uma elite empreendedora que pode ter maior ou menor influncia sobre
o poder pblico local.
Certamente, a influncia dos espaos de fluxos, ou das verticalidades, ser
maior nas metrpoles do que nas cidades mdias ou pequenas, por outro lado, essas
ltimas esto mais vulnerveis a possveis interferncias de mudanas de direes
de fluxos globais de capitais, pois, em geral, tem sua economia menos diversificada,
voltada a uma determinada atividade produtiva. Sobre as especificidades do processo
de reestruturao urbana em cidades mdias no Brasil, SPOSITO (2007, p. 6)
relaciona o menor preo e maior disponibilidade de terras urbanas, que determinam
segmentaes socioespaciais diferenciadas em relao s cidades maiores. Tambm
so menores as distncias entre centro e periferia, gerando rupturas socioespaciais
diversas. Destaca-se ainda que a proximidade existente entre os diversos atores
sociais e seus interesses contraditrios, dada a escala da esfera social, pode acabar
criando condies onde as relaes de mbito particular possam interferir na esfera
pblica.
A reestruturao urbana e as novas dinmicas imobilirias afetam o conjunto
do espao social, de maneira mais abrangente nas metrpoles, mas tambm no
conjunto do territrio, e sobretudo nas chamadas cidades mdias e centro urbanos
regionais. No prximo item define-se o conceito de cidade mdia e como as novas
dinmicas imobilirias vm produzindo efeitos socioespaciais, sobretudo no que se
refere ao fortalecimento da estratificao social da estrutura urbana dessas cidades.

1.3.

Dinmica imobiliria e segregao socioespacial em cidades mdias


40

Tendo em vista a considerao essencial do ltimo item de que, no processo


de reestruturao produtiva, a reproduo do espao urbano ganha importncia para
a expanso capitalista e que este processo promove importantes modificaes
estruturais no espao urbano onde o uso est condicionado troca neste pretendese entender os processos socioespaciais relacionados dinmica imobiliria vigente
nas cidades mdias, sobretudo a segregao social do espao urbano.
Primeiramente deve-se situar a conceituao adotada para a expresso cidade
mdia. Segundo Correa (2007, p.25), algumas dificuldades esto relacionadas
determinao deste conceito, uma delas o estabelecimento de parmetros de
comparao para o tamanho demogrfico absoluto, j que nas diferentes realidades
urbanas uma cidade de mesma populao pode ser relativamente menor ou maior.
No caso do Uruguai, por exemplo, no qual quase a totalidade da urbanizao
concentra-se em torno de Montevidu, no h mediaes significativas entre o urbano
e o rural, no existindo cidades mdias. J em pases com maior disperso relativa
das atividades econmicas e da populao, como o Brasil, no contexto de transio
entre as atividades urbanas e essencialmente rurais, criam-se as condies
necessrias ao desenvolvimento das chamadas cidades mdias.
Um segundo problema levantado por Correa (2007, p. 26) a escala espacial
de referncia. Utiliza-se o exemplo de Aracaju, que no conjunto da rede urbana
brasileira uma cidade mdia, porm, no contexto sergipano, constitui-se como
metrpole regional. A terceira dificuldade envolve a dimenso temporal, pois, dentro
do fenmeno global de urbanizao, a cidade mdia deve ser considerada como um
estado transitrio dentro da dinmica demogrfica nacional, considerando, ainda, que,
no contexto das novas dinmicas econmicas globais, o conceito de cidade mdia
no pode ser definido dentro de um recorte estritamente nacional.
Atualmente, o reconhecimento da insero de uma cidade mdia no mbito
de uma rede urbana tornou-se extremamente mais complexo. No geral, ela
continua a compor a estrutura da rede hierrquica na qual seus papis
intermedirios se definiram, mas h um vasto conjunto de possibilidades de
estabelecimento de relaes com outras cidades e espaos que no
compem, de fato, a rede a que pertence essa cidade. A mundializao da
economia e o desenvolvimento das telecomunicaes ampliaram muito os
fluxos que uma cidade pode estabelecer com espaos distantes, e esses
fluxos no se desenham, apenas, com cidades maiores ou menores, ao

41

contrrio, eles tambm se estabelecem entre cidades da mesma importncia


e entre essas e outras cidades constitutivas de outras redes urbanas.
(SPOSITO, 2006, 147)

Segundo Corra (2007, p. 28), possvel estabelecer a noo ou conceito de


cidade mdia a partir do momento histrico em que se constitui uma rede de cidades
relativamente articuladas e dotadas de alguma diferenciao funcional. Essa condio
teria se estabelecido a partir do desenvolvimento do capitalismo industrial apenas no
final do sculo XIX na Europa Ocidental e no nordeste dos Estados Unidos. Corra
(2007, p. 29) prope trs condies bsicas para uma cidade ser considerada mdia:

A presena de uma elite empreendedora pois, segundo o autor, esta

condio que estabelece uma relativa autonomia econmica e poltica, criando


interesses locais e condies de competitividade com as grandes cidade e
metrpoles.

Sua localizao relativa a cidade mdia deve possuir uma centralidade

dentro da hierarquia regional, constituindo-se como n de trfego de pessoas,


mercadorias, servios e informaes.

Interaes espaciais segundo o autor (2007, p. 30), para definir-se

enquanto cidade mdia, o centro urbano necessita estabelecer interaes espaciais


gerais, em escala regional e extrarregional, seja internacional ou no. Ou seja,
necessita, para diferenciar-se de uma capital regional, possuir interaes espaciais,
no apenas dentro da hierarquia regional, mas com outras redes de cidades
extrarregionais.
As dinmicas imobilirias contemporneas, inclusive nas cidades mdias,
esto associadas produo de novas centralidades, resultado do processo de
descentralizao funcional metropolitana. As cidades mdias mais bem inseridas
dentro da rede de cidades, quanto a sua localizao relativa e presena de uma elite
empreendedora, mais integradas estaro s novas dinmicas imobilirias, tanto na
sua constituio enquanto centralidade regional quanto na produo de novas
centralidades intraurbanas, os ncleos secundrios, ou subcentros. (CORRA, 1989,
p. 50).

42

Por se tratar de um fenmeno dinmico e em permanente interao com


outros processos que organizam a cidade, as centralidades promovem a
diferenciao dos espaos. Assim, as centralidades podem ocorrer em
determinados setores da cidade a rea tradicional, por exemplo, com certo
padro de uso e ocupao relativamente homogneo ou ao longo de eixos
de circulao, neste caso, compondo uma centralidade linear, a qual vai
apresentar caractersticas distintas em sua extenso, fruto das influncias
dos bairros que permeie. Enquanto partes da cidade, estes setores ou eixos
constituem-se em componentes dinmicos que sofrem mudanas ao longo
do tempo. Tais mudanas so fenmenos recorrentes nas cidades e so
denominados processos espaciais. Estes aspectos apontam para a
atratividade e importncia simblica, econmica e social destas
centralidades. (MARASCHIN et al, 2012, p. 116)

As dinmicas de produo e consumo do espao que promovem estes novos


processos espaciais so realizadas por diferentes agentes com diferentes
possibilidades de dominao da implementao dos mesmos. Corra (1989, p.11-30)
lista os principais agentes produtores do espao urbano, que so: os proprietrios dos
meios de produo, os proprietrios fundirios, os promotores imobilirios, o Estado
e os grupos sociais excludos do mercado formal do solo urbano. Os grupos sociais
excludos do mercado formal igualmente necessitam buscar formas para atender sua
necessidade

bsica

por

moradia.

Desenvolvem-se

ento

nos

pases

subdesenvolvidos os assentamentos informais, cuja produo se d de modo


relativamente independente ao circuito de acumulao capitalista.
Nos pases latino-americanos, a produo das cidades modernas resulta do
funcionamento das duas lgicas modernas (mercado e Estado), mas tambm
de uma terceira lgica, a lgica da necessidade. Foi a lgica da necessidade
que moveu, e continua a mover, um conjunto de aes individuais e coletivas
que promoveram a produo das cidades populares com o seu habitual ciclo
ocupao/autoconstruo/auto-urbanizao e, por fim, o processo de
consolidao
dos
assentamentos
populares
informais
(APIs).
(ABRAMO,2007,p.26)

Como as famlias se posicionam no espao urbano, segundo sua capacidade


de consumo de terrenos no mercado de imveis, a estrutura urbana capitalista tende
a reproduzir a estratificao social da sociedade, produzindo espaos segregados.
Segundo Lojkine (1997, p.189), podem-se distinguir trs tipos de segregao urbana:

Uma oposio entre o centro, onde o preo do solo mais alto, e a


periferia. O papel-chave dos efeitos de aglomerao explica, a nosso ver, a
importncia da renda de acordo com a localizao.

Uma separao crescente entre as zonas e moradias reservadas s


camadas sociais mais privilegiadas e as zonas de moradia popular.

43


Um esfacelamento generalizado das funes urbanas, disseminadas
em zonas geograficamente distintas e cada vez mais especializadas, zona de
escritrios, zona industrial, zona de moradia, etc. o que a poltica urbana
sistematizou e racionalizou sob o nome de zoneamento.

No caso brasileiro, a exemplo da realidade latino-americana, dada a grande


desigualdade social historicamente constituda, o mercado imobilirio se desenvolveu
de modo altamente segmentado em termos de capacidade aquisitiva. Esta
segmentao da estrutura residencial se manifesta como um mecanismo de distino
espacial hierarquizada que reproduz espacialmente as divises de classe e
estratificao socioeconmica da sociedade, respondendo do ponto de vista do capital
imobilirio possibilidade de reduo dos riscos dos investimentos no setor. Em
relao aos consumidores, a segmentao garante uma relativa homogeneidade
socioespacial do seu entorno residencial. (ABRAMO, 2007, p.44). Ainda segundo o
autor, o fator determinante das escolhas residenciais dentro do mercado formal a
busca da distino socioespacial, a qual o autor denomina como conveno urbana,
que seria o desejo de proximidade com os seus pares, concretizado em uma
externalidade de vizinhana. (ABRAMO, 2007, p.44)
Em uma sociedade estratificada esse padro de comportamento de desejar
estar prximo dos seus prximos produz uma cascata de movimentos de
rejeio dos no-prximos do alto da pirmide social para baixo. Assim, as
convenes urbanas so hierarquizadas e servem de mecanismo cognitivo
que garante a estrutura segmentada e hierarquizada das externalidades de
vizinhana, portanto, da estrutura socioespacial urbana segmentada
(segregada) e desigual. (ABRAMO, 2007, p. 44-5)

A segregao socioespacial das cidades, portanto, determinada pela


interao dialtica entre a busca das famlias, segundo sua posio na pirmide
social, por distino socioespacial no espao urbano e pela maximizao, do ponto
de vista dos agentes do capital imobilirio, da obteno de valores de troca dentro da
produo do espao urbano. Esse padro, estritamente mercadolgico, de
coordenao do uso do solo urbano o autor denomina como cidade COM-FUSA
(2007, p. 50), resultado de um duplo movimento de compactao e difuso urbana. A
compactao est relacionada ao aumento da densificao predial e familiar e
tendncia verticalizao, enquanto a difuso se manifesta na busca de diferenciao
e inovao do estoque imobilirio, que acaba promovendo, contraditoriamente, a
homogeneizao do espao urbano.
44

No contexto brasileiro, o Estatuto das Cidades foi aprovado em 2001 com o


intuito de criar instrumentos para um melhor aproveitamento e uma maior
democratizao do uso do solo urbano. Entretanto, a poltica habitacional brasileira
atual, abafada pelo Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), ao invs de se
apoiar nos instrumentos do Estatuto das Cidades para o planejamento da produo
habitacional, tem tido na iniciativa privada o principal gestor do processo, reforando
o carter mercadfilo do nosso Planejamento. Esta concesso indireta do
planejamento urbano aos agentes do mercado imobilirio que acabam regulando o
uso do solo, inclusive no que diz respeito localizao da habitao de interesse
social, enquadra-se no que Mattos (2006) identifica como a subsidiariedade do Estado
ao mercado imobilirio, uma das cinco tendncias s quais as cidades latinoamericanas esto submetidas no contexto mundial de reestruturao produtiva, em
conjunto com a descentralizao produtiva; a precarizao do trabalho; o aumento da
mobilidade territorial; e a homogeneizao da paisagem urbana.
A poltica urbana brasileira desde a Unio at os municpios tem transferido ao
mercado a regulao do uso do solo urbano, na contramo da necessidade existente
do retorno da ao pblica de coordenao do uso do solo, com o objetivo de
regulamentar em cada municpio a legislao presente no Estatuto das Cidades e dar
funo social cidade em seu conjunto. No contexto brasileiro e latino-americano, de
alta diferenciao social e desigualdades de poder poltico entre os grupos sociais,
fundamental a ao do Estado como reguladora do crescimento urbano. Entretanto,
no se pode esperar que o Estado atue como mediador dos conflitos sociais urbanos,
sem que exista maior organizao e autonomia dos grupos sociais excludos.

1.4.

Espao como mercadoria - renda da terra urbana e verticalizao


Como observado no item anterior, o processo de crescimento urbano brasileiro

no tem sido resultado da coordenao do uso do solo pelo planejamento urbano.


Inversamente, tem sido efeito da sobreposio de uma infinidade de iniciativas
privadas, buscando a maximizao dos lucros dos seus investimentos no setor
imobilirio. Para verificar os processos socioespaciais envolvidos na expanso de
45

edifcios residenciais em uma cidade mdia brasileira, como pretende este trabalho,
necessrio entender como esto relacionados a evoluo da forma urbana e o
mercado imobilirio (HARVEY, 1980), como o Estado intervm neste processo com o
urbanismo (LEFEBVRE, 2004) e como acontece a verticalizao das cidades no
contexto brasileiro (SOMEKH, 2014).
Para o entendimento a evoluo da forma das cidades, sob o paradigma da
produo capitalista do espao, necessrio que retomemos o entendimento de
Lefebvre sobre as relaes entre espao e Estado. Para Lefebvre (2004, p. 139), o
pensamento urbanstico incapaz de dominar o duplo processo industrializaourbanizao, que, por sua complexidade, s poderia ser compreendido dentro do
mtodo dialtico. Lefebvre considera o urbanismo submergido na iluso filosfica de
sistematizao do mundo e iluso estatista de superestimao dos limites do papel
do Estado.
Como definir o vazio fundamental do urbanismo, privado ou pblico, nascido
no intelecto de uns ou secretado pelos gabinetes onde os outros so
instalados? Pelo fato do urbanismo pretender substituir e suplantar a prtica
urbana. Ele no a estuda. Para o urbanista, essa prtica , precisamente, um
campo cego. Ele vive nele, nele se encontra, mas no o v, e menos ainda o
compreende como tal. Ele substitui, tranquilamente, a prxis por suas
representaes do espao, da vida social, dos grupos e de suas relaes. Ele
no sabe de onde tais representaes provm, nem o que elas implicam, ou
seja, as lgicas e as estratgias a que servem. (Lefebvre, 2004, p.141)

O espao um produto das relaes de produo, sujeitas dominao de


classe. O urbanismo seria a abstrao desta realidade a favor da projeo de um
espao racionalmente neutro. Para Lefebvre (2004, p.142), os urbanistas parecem
ignorar que eles prprios esto submetidos s relaes de produo, obedecendo a
um ordenamento institucional, e recebendo ordens de seus superiores.
O que o urbanismo? Uma superestrutura da sociedade neocapitalista. (...)
O urbanismo organiza um setor que parece livre e disponvel, aberto ao
racional: o espao habitado. Ele dirige o consumo do espao e do habitat.
Enquanto superestrutura, ele se distingue, e preciso distingui-lo fortemente,
da prtica, das relaes sociais, da prpria sociedade. (...) O urbanismo
aparece assim, como o veculo de uma racionalidade limitada e tendenciosa
da qual o espao, ilusoriamente neutro e no poltico constitui o objeto
(objetivo). (LEFEBVRE, 2004, p. 150)

46

Harvey tambm faz a crtica da modelao do espao urbano, contudo, atravs


da economia urbana. Assim como Lefebvre, Harvey (1980) identifica as limitaes de
uma metodologia no dialtica de anlise do espao urbano. No caso de Harvey, a
crtica se faz aos modelos marginalistas de oferta-demanda de solo urbano. O
marginalismo est estruturado na ideia de que o valor de troca das mercadorias
determinado pela relao oferta-demanda, enquanto, para a economia poltica
marxista, o valor de troca tem vinculao com o trabalho socialmente necessrio para
transformar objetos da natureza em mercadorias. O marginalismo supe dois
sistemas separados de valor (de uso e de troca), que so funcionalmente relacionados
por meio de um artifcio terico, enquanto a economia poltica marxista v nos valores
de uso e de troca dois aspectos dialeticamente atrelados das mercadorias.
Gegrafos, planejadores e socilogos, por outro lado, tm tratado de
mercadorias apenas em seus aspectos de valor de uso ou, se eles
procuraram esclarecimentos analticos, serviram-se inquestionavelmente das
anlises marginais. O valor de uso prov o sustentculo conceitual dos
tratamentos geogrficos e sociolgicos tradicionais dos problemas de uso do
solo, mas usado de tal modo que os estudos de uso de solo permanecem
"fora da esfera de investigao da economia poltica". O mtodo marxista de
colocar o valor de uso e o valor de troca em relao dialtica entre si merece
considerao porque favorece o duplo propsito de soprar vida nova nos
estudos geogrficos e sociolgicos do uso do solo, e de construir uma ponte
entre as abordagens espaciais e econmicas dos problemas de uso do solo.
O ltimo propsito pode ser to benfico economia contempornea como o
para a anlise espacial contempornea. (Harvey, 1980, p.134)

Para justificar a impossibilidade de modelao do espao dentro dos modelos


de oferta-demanda, Harvey (1980, p. 135-137) descreve seis aspectos que distinguem
o solo e suas benfeitorias das demais mercadorias:

localizao fixa, que confere ao proprietrio de determinada localizao

o monoplio daquela mercadoria;

impossibilidade de no consumir, afinal todos dependemos do espao

para existir, morar, trabalhar;

faz-se como valor de troca em intervalos de tempo bastante largos;

longa vida til, que possibilita a herana e a acumulao de riqueza;

faz-se como valor de uso por tempos muito abrangentes, mediante

investimentos altos, que fazem com que as instituies financeiras tenham papel
47

preponderante no funcionamento do mercado do uso do solo, mais do que sobre as


demais mercadorias;

grande diversidade de valores de uso.

Ainda dentro de sua crtica microeconomia urbana (Harvey 1980, p. 139-141),


ele analisa os distintos modos de determinao de valor de uso e valor de troca no
mercado da moradia, segundo os principais grupos que o operam.

Usurios para os quais o valor de troca um arranjo para a obteno

do valor de uso.

Corretores de imveis que operam no mercado da moradia para obter

valor de troca, para os quais o valor de uso da moradia reside no volume de


transaes, segundo as quais obtm valor de troca.

Proprietrios para quais as propriedades so valores de troca, e que

operam no mercado da moradia segundo duas estratgias: a obteno de renda a


partir do capital investido no imvel, ou a compra de uma propriedade atravs do
financiamento hipotecrio, utilizando a renda dos aluguis para amortizao das
hipotecas, ampliando assim o valor lquido de suas posses.

Incorporadores esto interessados em valores de uso para outros,

somente na medida em que criam valores de troca para si.

Bancos - esto interessados em obter valores de troca por meio de

financiamentos de oportunidades para a criao ou aquisio de valores de uso.

Governo cria condies para a produo de valores de uso, atravs do

investimento financeiro direto ou indireto, ou do controle dos instrumentos de


regulao do mercado da moradia.
Analisando as peculiaridades do espao enquanto mercadoria e do setor
imobilirio enquanto mercado, Harvey expe as limitaes dos modelos urbanos
microeconmicos, tanto pelo monoplio dos proprietrios de determinado espao
quanto pela diversidade de agentes envolvidos nas transaes, com diferentes
interesses envolvidos. Harvey (1980, p. 152) aponta que necessrio retomar o
conceito de renda da terra da economia poltica clssica, adaptando ao mercado do
solo urbano conceitos fundados eminentemente para a anlise do espao rural.
48

Ainda segundo Harvey (1980, p. 153), a conceituao terica de Marx para o


conceito de renda, por sua abrangncia, a mais apropriada para o entendimento da
renda da terra urbana. Marx distingue trs tipos de renda: a renda de monoplio, que
est vinculada possibilidade de cobrar um preo de monoplio, pela exclusividade
da mercadoria, e avidez do comprador independentemente do preo geral de
produo; a renda diferencial, que surge do excesso de lucros de certos produtores
em virtude de sua situao vantajosa em relao aos demais; e a renda absoluta, que
seria uma remunerao do capital quelas foras que ele no pode superar ou
prescindir.
A produo capitalista no pode, na tica de Marx, destruir a instituio da
propriedade privada (de modo como esta destruiu muitas outras instituies
feudais) porque sua prpria existncia est fundamentada na propriedade
privada dos meios de produo. O capitalismo est, por isso, preparado para
pagar uma taxa na produo (renda) como o preo para a perpetuao da
base legal de sua prpria existncia. (...) Uma vez institucionalizada a renda,
ela pode aparecer de vrias maneiras. O investidor em solo, por exemplo,
igualiza a renda com juros no capital e trata-a como o ltimo quando
realmente ainda a primeira. Isso cria a iluso de que o solo ele prprio fator
produtivo que deve ser pago e cujo custo deve entrar nos custos de produo.
Esse custo de fato a taxa (renda) extrada pela propriedade privada corno
renda absoluta ou de monoplio. (Harvey, 1980, p.155)

Segundo Harvey (1980, 157), a renda da terra urbana se realiza de maneira


bastante complexa, compondo-se de renda absoluta, mas tambm de renda de
monoplio, e diferencial. A renda da terra seria a parte do valor de troca destinada ao
proprietrio da terra, que se relaciona, atravs do mercado, com os valores de uso
socialmente determinados.
Se argumentamos que a renda pode prescrever o uso, ento isso implica que
os valores de troca podem determinar os valores de uso, criando novas
condies, s quais os indivduos devem adaptar-se se desejam sobreviver
em sociedade. Essas condies so relevantes, no somente nos momentos
catalticos, quando as decises sobre o solo e a propriedade so tomadas em
sua forma de mercadoria, mas elas tambm criam presses persistentes pela
continua captura de custos e benefcios externos por parcelas de solo,
atravs de trocas relacionalmente estabelecidas no valor do solo etc. (Harvey,
1980, p.162)

A renda no prescinde o uso, porm, como aponta Harvey, vem


crescentemente prevalecendo dentro das relaes sociais de consumo de imveis,
sobretudo residenciais. Como o modo de produo capitalista cria suas prprias
condies de consumo, a evoluo dos padres de uso do solo urbano pode ser
49

entendida somente dentro do processo geral de uma sociedade que conduzida a


um padro de necessidades e relaes sociais apoiadas nas foras de mercado, que
se manifesta na evoluo da forma urbana (Harvey, 1980, p. 163).
O zoneamento dentro do planejamento urbano desde o sc. XX tem servido
como instrumento de controle do uso do solo e da forma urbana. O instrumento do
zoneamento (zoning), porm, anterior ao fenmeno da verticalizao e tem sua
origem na urbanstica germnica do sculo XIX (SIMES JNIOR, 2008), num
perodo em que as cidades germnicas enfrentavam um acelerado crescimento e
grande especulao imobiliria. Esse zoning apresentava trs setores: a zona
industrial, que compreendia as indstrias e as residncias dos industririos; a zona de
negcios e comercial; e a zona unicamente residencial. O desenvolvimento do
elevador e das novas tecnologias construtivas, no final do sculo XIX, permitiu que os
edifcios ganhassem altura, com isso as grandes cidades, principalmente nos Estados
Unidos, passaram rapidamente a se verticalizar, posteriormente sendo modelo para o
desenvolvimento urbano de diversos pases, inclusive o Brasil.
A ideia de verticalizao dentro do urbanismo moderno surge como uma
soluo para melhor aproveitamento do solo urbano, atravs do aumento da
densidade, permitindo melhor aproveitamento do espao. Previa-se, dentro dos
diferentes modelos urbansticos propostos, a racionalizao da cidade, atravs do
zoneamento, com a separao de funes, ampliao do espao pblico e
verticalizao, principalmente das reas centrais, com predominncia do setor
tercirio, mas tambm de reas residenciais.
A cidade vertical envolve a noo de edifcio alto, de arranha-cu. A
verticalizao foi definida como a multiplicao efetiva do solo urbano,
possibilitada pelo uso do elevador. A essa ideia associam-se a caracterstica
da verticalidade, o aproveitamento intensivo da terra urbana (densidade) e o
padro de desenvolvimento tecnolgico do sculo XX, demonstrando a
relao verticalizao/adensamento. (SOMEKH, 2014, 28)

Entretanto, dentro da lgica capitalista de produo do espao urbano, quem


promove de fato a verticalizao so os agentes do mercado: proprietrios fundirios
e promotores imobilirios que transformam a multiplicao do solo urbano em renda
e lucro valores de troca. Somekh (2014), estudando o processo de verticalizao da
50

cidade de So Paulo ao longo do sculo XX e incio do XXI, constata que a ao do


Estado, atravs do poder pblico municipal e da formulao da legislao urbanstica,
principalmente o zoneamento, tambm central para o entendimento desse processo,
ora com ndices de aproveitamento mais restritivos, ora mais permissivos ao processo
de verticalizao.
Considera-se que em So Paulo o urbanismo desenvolvido no perodo
estudado no pode ser caracterizado de moderno ou modernista, mas sim de
modernizador. A modernizao corresponde necessidade constante do
capitalismo buscar aumento de produtividade por meio de avanos
tecnolgicos e organizacionais. A modernidade e as consequentes ideias
modernistas consistem no desenvolvimento do projeto iluminista de domnio
da natureza, baseado na racionalidade e na objetividade. O urbanismo
moderno vai alm, por surgir na cidade industrial especificamente para
enfrentar os problemas sociais que se confundem com as questes urbanas
(SOMEKH, 2014, p.49)

A citao aponta para a contradio do urbanismo moderno, sobretudo em


contextos de periferia do capitalismo, como no Brasil. Pois se no discurso pretendia
enfrentar os problemas sociais da cidade, ele acaba por estar a servio do aumento
de produtividade do capital, colocando em oposio o valor de uso e o valor de troca
do espao, representado pela crescente incorporao do espao social aos circuitos
de expanso capitalista. No caso de So Paulo, primeira metrpole do pas, Somekh
(2014, p.101) conclui que a emergncia da verticalizao resultou de uma srie de
condicionantes, relacionados no apenas a fatores econmicos, mas tambm a
polticos e culturais.
A cidade passa a concentrar populao e atividades, requerendo novas
configuraes espaciais. A atividade industrial, ao ampliar a diviso do
trabalho, necessita de novos espaos de escritrios. O desenvolvimento
tecnolgico decorre de novas necessidades: estruturas de concreto e a
consequente proviso do cimento, alm da disseminao dos elevadores. A
diviso social do trabalho requer novos agentes. O capital imobilirio, em fase
de constituio, exige a multiplicao do solo urbano (verticalizao) muito
mais em funo de uma estratgia de valorizao, que se compe com a
subdiviso do solo urbano (loteamento), do que efetivamente pela valorizao
fundiria da metrpole incipiente. (SOMEKH, 2014, p.102)

O desencadeamento do processo de verticalizao da metrpole brasileira est


vinculado no sobrevalorizao de determinadas regies da cidade, mas ao
interesse dos agentes em criar novas fronteiras de produo de mais-valias. Segundo
Somekh (2014, p. 226), as fraes do capital tm estratgias diferentes de
51

valorizao, e de localizao, constituindo historicamente um duplo processo de


verticalizao: de reproduo dos espaos valorizados, e de expanso para novas
frentes de valorizao em busca de terrenos mais baratos. Tais estratgias fazem que,
diferentemente do pensado dentro da teoria urbanstica moderna, o processo de
verticalizao no suscite um melhor aproveitamento do solo urbano. Acontece desta
forma, pois sua lgica est direcionada para uma maximizao da produo de
valores de troca para os agentes imobilirios, e no da produo de valores de uso e
de direito cidade para o conjunto da sociedade.
Como aponta Milton Santos (1993, p.102), na fase do capitalismo
concorrencial, as concesses da burguesia em relao proviso de infraestruturas
sociais eram mais considerveis. Contudo, com a emergncia do capitalismo
monopolista, o capital passou a absorver recursos macios, atravs da proviso de
infraestruturas que favorecessem circulao de mercadorias e capitais. A cidade
deixa ento de ser o espao preferencialmente destinado para a reproduo da fora
de trabalho, passando a preponderantemente beneficiar a reproduo do capital.
Legitimada pela ideologia do crescimento, a prtica da modernizao cria, no
territrio como um todo, em particular nas cidades, os equipamentos, mas
tambm as normas indispensveis operao racional vitoriosa das grandes
firmas, em detrimento das empresas menores e da populao como um todo.
(...) Pode se dizer que nos dois ltimos decnios, o espao nacional conheceu
transformaes extensas e profundas. A modernizao o principal elemento
motor dessas mudanas, acarretando distores e reorganizaes, variveis
segundo os lugares, mas interessando a todo o territrio. (Santos,1993,
p.104)

Se o fenmeno da verticalizao inicialmente se deu nas grandes metrpoles,


a partir dos anos 1970 com o processo de reestruturao metropolitana, as cidades
mdias passam a desempenhar papel de ncleo estratgico da rede urbana brasileira,
estabelecendo importantes conexes entre os espaos urbano e regional.
Nesse contexto, em que se redefine a diviso regional do trabalho e
desconcentrao da populao, novas formas de produo do espao urbano
se apresentam. A desconcentrao e a interiorizao das diversas atividades
econmicas, que a partir do final da dcada de 70 e incio dos anos 80,
direcionam-se s cidades mdias, exigem, destas, condies para se
efetivarem. Assim, novas demandas de infraestrutura so apresentadas a
esses ncleos urbanos e s suas regies de influncia. Novos produtos foram
necessrios para atender as necessidades daqueles que para l se dirigiram.
Assim, articulados, os agentes imobilirios com seus produtos, e o Estado

52

fornecendo as condies necessrias de infraestrutura, apresentam o


edifcio, produto principal da verticalizao, que, at ento, presente nos
ncleos urbanos de maior porte passa a fazer parte da paisagem das cidades
mdias brasileiras. (OLIVEIRA; SILVEIRA, 2014, p. 189)

O fenmeno, relativamente recente, de verticalizao das cidades mdias,


portanto, est relacionado recolocao destes centros urbanos regionais dentro da
rede urbana nacional, demandando novos espaos, adequados s atividades
vinculadas gesto do setor industrial e ao comrcio e servios. A verticalizao
nessas cidades, assim como ocorreu nas metrpoles, se d primeiramente com
edifcios comerciais, para, mais tarde, tornar-se tambm residencial.
Concluda a apresentao destes aportes tericos, entende-se que a anlise
da dinmica espacial urbana de Novo Hamburgo poder ser realizada dentro de uma
perspectiva que considere a dinmica espacial como fenmeno dialeticamente
relacionado s constantes transformaes nas relaes socioespaciais de produo.
Considera-se ainda que se construram os embasamentos tericos mnimos para
entendermos melhor a produo social do espao urbano de Novo Hamburgo, que
envolve todos os conceitos trabalhados neste captulo: reestruturao produtiva e
urbana, dinmica imobiliria, cidades mdias, renda da terra e verticalizao.
Em sntese, a dinmica de expanso capitalista de crescente incorporao
dos valores de uso em geral aos circuitos de reproduo do capital. Esta constatao
tem forte implicao sobre o espao urbano, pois, com o desenvolvimento da
sociedade capitalista, a cidade deixa de ter como funo fundamental a reproduo
da fora de trabalho e das relaes sociais, passando tambm ela prpria a
reproduzir-se para gerar valores de troca para os agentes produtores do espao. A
partir da crise do modelo de produo fordista nos anos 1970, iniciou-se a
reestruturao produtiva da economia global, que teve uma srie de implicaes sobre
o espao das cidades, as quais sintetizamos como reestruturao urbana.
Esta reestruturao envolve o crescimento do setor imobilirio dentro da
economia urbana, com novas dinmicas imobilirias que envolvem a reproduo e
verticalizao de espaos consolidados das cidades e expanso de novas fronteiras
de expanso imobiliria. Na escala intraurbana, estas novas fronteiras representam a
53

incorporao da periferia da cidade ao mercado da moradia, com a criao de novos


produtos nessas reas, sejam condomnios verticais ou horizontais. Na escala
regional, as novas dinmicas imobilirias envolvem o desenvolvimento de novos
centros urbanos regionais e o crescimento do mercado imobilirio em cidades mdias.
No prximo captulo, prope-se uma anlise e caracterizao da cidade de
Novo Hamburgo/RS em escala intraurbana e regional. Novo Hamburgo, assim como
a maioria dos centros urbanos industriais latino-americanos, passou por um processo
de urbanizao marcado pela profunda segmentao social, com bairros com grande
homogeneidade social interna e grande desigualdade entre si. Um espao urbano
produzido para atender ao interesse da reproduo do capital industrial, com a
formao de um exrcito industrial de reserva, que ocupou a periferia da cidade. No
atual contexto de reestruturao produtiva da economia, a cidade passa a absorver
os efeitos das modificaes nas redes globais de circulao de mercadorias,
passando por um processo de desindustrializao de sua matriz econmica,
acompanhado de crescimento do setor da construo civil, sobretudo no mercado da
moradia, atravs de novas dinmicas imobilirias, vinculadas expanso do mercado
de imveis residenciais para novas reas na periferia, e da reproduo do solo urbano
nas reas centrais da cidade.

54

2. A PRODUO DO ESPAO URBANO EM NOVO HAMBURGO/RS

Este captulo tem como objetivo apresentar uma caracterizao da cidade de


Novo Hamburgo, sua insero regional, seus aspectos socioeconmicos e
demogrficos. Ser analisada ainda sua evoluo urbana desde a origem de sua
ocupao at a sua estrutura atual, passando pelo auge do perodo de sua
industrializao e como se deu o seu processo de urbanizao. No primeiro item, ser
analisada sua insero no contexto regional; no segundo item, seus aspectos
socioeconmicos e demogrficos; em seguida, ser apresentada a evoluo urbana
de Novo Hamburgo; e aps apresentada a estrutura urbana atual da cidade.
Finalmente, apresenta-se a histria do planejamento urbano da cidade com enfoque
no zoneamento e na possibilidade de verticalizao nos diferentes perodos.

2.1.

Novo Hamburgo em contexto regional


Como apontado no primeiro captulo, a globalizao da economia e o

desenvolvimento tecnolgico transformaram o modo como as cidades se relacionam


com a rede urbana global, ampliando os fluxos de mercadorias, pessoas e
informaes, e aumentando a importncia dos processos verticais, que esto
relacionados quelas interaes espaciais que se do parte das continuidades do
contexto regional. Mesmo com a ampliao dos processos verticais, a regio ganha
relevncia maior dentro do processo de estruturao do espao urbano, pois nela
que acontece a mediao entre as interaes espaciais em escala local e global.
A regio se apresenta como um sistema progressivamente diversificado,
produzido por realidades estratificadas, porm no fixas, que se transformam
continuamente. Grandes operaes transformadoras, processos de
modificao e reestruturao da estrutura espacial existente coabitam com
novos focos de atrao e distintos enclaves estratgicos (novos centros de
movimento, lazer e consumo, ou reas de explorao imobiliria ligadas
produo, ao setor tercirio, ao turismo e ao espao residencial) conformando
novos polos ns de uma regio em crescimento e expanso graas s
novas relaes de localizao e conectividade, e cuja forma e gesto
remetem a escalas alm do local: mbitos supranacionais, onde as cidades
e regies no so apenas elementos autnomos, seno peas integrantes de
um esquema de interesse global, temporal, varivel. (HORTENCIO, 2003, p.
12)

55

No caso de Novo Hamburgo, existe um grande nmero de recortes regionais


possveis. O recorte mais institucionalizado o da Regio Metropolitana de Porto
Alegre (RMPA)5, que ocupa uma rea territorial de 10.345 km, equivalente a 3,7% da
superfcie total do Estado do RS. Sua populao em 2010 era de 4,032 mi hab.,
correspondente a 37,7% do total de habitantes do Rio Grande do Sul. No perodo de
2000 a 2010, a taxa de crescimento populacional foi de 0,71%, bastante inferior taxa
da dcada anterior, de 1,59%.
Em sua configurao atual, a RMPA conta com 34 municpios, sendo que os
ltimos a serem incorporados foram Rolante (2010), Igrejinha (2011) e So Sebastio
do Ca (2012) (MARTINS, 2013). A RMPA foi instituda de forma oficial pela Lei
Complementar Federal 14 de 1973 e integrava 14 municpios: Alvorada, Cachoeirinha,
Campo Bom, Canoas, Estncia Velha, Esteio, Gravata, Guaba, Novo Hamburgo,
Porto Alegre, So Leopoldo, Sapiranga, Sapucaia do Sul e Viamo. Estes municpios
( exceo de Guaba, que se localiza do outro lado do Lago Guaba) integram a
conurbao metropolitana de Porto Alegre que so as cidades com continuidade
espacial de sua malha urbana, resultado do crescimento urbano da regio. Desde sua
institucionalizao, no entanto, outros vinte municpios foram incorporados RMPA,
e sua abrangncia deixou de atender exclusivamente critrios socioespaciais, mas
tambm interesses polticos e econmicos, tendo em vista que os municpios que
integram as regies metropolitanas brasileiras tm privilgios em relao aos demais
nos repasses de recursos do Oramento Geral da Unio (OGU).
Alonso e Brinco (2009, p.9) identificam dois subespaos principais na RMPA
com grande articulao e relativa autonomia entre si. A RMPA 1 abrange os

So os seguintes os municpios que compem a Regio Metropolitana de Porto Alegre:


Alvorada, Araric, Arroio dos Ratos, Cachoeirinha, Campo Bom, Canoas, Capela de Santana,
Charqueadas, Dois Irmos, Eldorado do Sul, Estncia Velha, Esteio, Glorinha, Gravata, Guaba,
Igrejinha, Ivoti, Montenegro, Nova Hartz, Nova Santa Rita, Novo Hamburgo, Parob, Porto, Porto
Alegre, Santo Antnio da Patrulha, So Jernimo, So Leopoldo, So Sebastio do Ca, Sapiranga,
Sapucaia, Rolante, Taquara, Triunfo e Viamo.

56

municpios do norte, polarizados por Novo Hamburgo e So Leopoldo6, com


especializao no setor coureiro-caladista e gneros afins, e que vm consolidando
seu papel como polos de comrcio e de servios, sobretudo na rea da educao. A
RMPA 2 abrange os municpios do sul do territrio metropolitano, polarizados por
Porto Alegre7, com grande diversidade e dinamicidade de seu parque industrial, e um
setor tercirio igualmente diversificado e de elevada hierarquia de seus servios.
A constituio dos dois principais subespaos referidos deu-se por obra de
um longo processo de estruturao metropolitana, que privilegiou
inicialmente uma industrializao liderada por Porto Alegre. Mais adiante,
ocorreu a expanso do desenvolvimento manufatureiro ao longo do eixo
norte-sul, seguindo o traado da BR-116. O desenvolvimento de So
Leopoldo e Novo Hamburgo respondeu a esse movimento, seguindo-se
canalizao de investimentos para infraestrutura bsica e para o sistema
produtivo e dando tambm origem criao de postos de trabalho e
proliferao de loteamentos para abrigar uma populao em rpida evoluo.
J o desdobramento espacial na direo Leste-Oeste estruturou-se em
funo da BR-290, envolvendo municpios como Viamo, Guaba, Gravata,
Cachoeirinha e Canoas. (ALONSO; BRINCO, 2009, p.11)

Os municpios de Porto Alegre, Canoas e Gravata, pela diversificao de sua


indstria e servios, so os mais importantes do ponto de vista econmico dentro da
RMPA, e somados tm dois milhes de habitantes, correspondendo a quase metade
da populao da RMPA. So responsveis por 66,72% do Valor Agregado Bruto em
servios e 46,56% dos VAB industrial (2010). Novo Hamburgo e So Leopoldo, juntos,
representam 11% da populao da RMPA (aproximadamente 450 mil habitantes),
abrangendo 8,2% do VAB industrial e 8,8% do VAB de servios da RMPA. Destacase ainda na regio o municpio de Triunfo, que, devido presena do polo
petroqumico, representa 12,81% do VAB industrial da RMPA.

Os demais municpios da RMPA1 so Campo Bom, Dois Irmos, Sapiranga, Nova Hartz,
Araric, Parob, Taquara, Ivoti, Estncia Velha e Porto.
7 Os demais municpios da RMPA 2 so Canoas, Esteio, Sapucaia do Sul, Nova Santa Rita,
Cachoeirinha, Alvorada, Gravata, Glorinha, Viamo, Eldorado do Sul e Guaba.

57

Tabela 1 Participao (%) dos municpios metropolitanos no Valor Agregado Bruto (VAB) da
Regio Metropolitana de Porto Alegre (RMPA) 2010.
RMPA e Municpios

Agropecuria

Indstria

Servios

RMPA

100,00

100,00

100,00

Canoas

0,71

17,39

13,89

Porto Alegre

3,30

18,23

47,79

Gravata

2,42

10,94

4,04

Novo Hamburgo

2,52

4,19

4,95

So Leopoldo

0,38

4,02

3,85

Triunfo

8,20

12,81

1,70

Demais Municpios

82,47

32,42

23,78

Fonte: FEE
Tabela 2 - Participao da RMPA e dos municpios metropolitanos no Valor Agregado Bruto
(VAB) do Estado do Rio Grande do Sul - 2010
RMPA e Municpios

Agropecuria

Indstria

Servios

RMPA

3,49

47,97

46,63

Canoas

0,02

8,34

6,48

Porto Alegre

0,12

8,75

22,28

Gravata

0,08

5,25

1,89

Novo Hamburgo

0,09

2,01

2,31

So Leopoldo

0,01

1,93

1,80

Triunfo

0,29

6,15

0,79

Demais Municpios

2,88

15,54

11,08

Fonte FEE

O setor coureiro-caladista da RMPA, identificado por Alonso e Brinco (2009)


como RMPA1, integra a chamada Regio do Vale do Rio dos Sinos (Vale dos Sinos).
No h um recorte espacial nico para determinar os municpios que constituem o
Vale dos Sinos. Pode-se definir genericamente que os municpios do Vale dos Sinos
tm como caracterstica comum os seguintes fatores: a importncia da indstria de
transformao em sua economia; a sua insero dentro da bacia hidrogrfica do Rio
dos Sinos; e a presena da colonizao germnica em seu povoamento. Os dois
58

recortes mais institucionalizados para definio do Vale dos Sinos so o do Conselho


Regional de Desenvolvimento (COREDE) do Vale do Rio dos Sinos (CONSINOS) e o
Consrcio Pblico de Saneamento Bsico da Bacia Hidrogrfica do Rio dos Sinos
(Pr-sinos). O Pr-sinos um consrcio de direito pblico formado por 26 municpios 8,
que compe a Bacia do Rio dos Sinos, fundado em 2006, cujas aes esto voltadas
ao saneamento bsico da Bacia do Rio dos Sinos, funcionando como uma autarquia
de cada um dos seus consorciados. A Figura 1 apresenta a insero regional de Novo
Hamburgo no contexto da RMPA, do CONSINOS, e do Consrcio Pr-sinos.
Figura 1 - Novo Hamburgo - insero regional

Fonte: Base cartogrfica do autor.

8 Aderiram ao Pr-Sinos: Araric, Cachoeirinha, Campo Bom, Canela, Canoas, Cara, Dois
Irmos, Estncia Velha, Esteio, Gramado, Glorinha, Igrejinha, Nova Hartz, Nova Santa Rita, Novo
Hamburgo, Parob, Porto, Riozinho, Rolante, Santo Antnio da Patrulha, So Francisco de Paula, So
Leopoldo, Sapiranga, Sapucaia do Sul, Taquara e Trs Coroas.

59

Os Conselhos Regionais de Desenvolvimento (COREDE) foram uma iniciativa


do Governo do Estado para promoo de uma poltica regional no Rio Grande do Sul,
criados oficialmente pela Lei Estadual 10.283 de 1994, num contexto de readequao
do poder pblico s transformaes produtivas em curso.
Criados em um ambiente em que a redemocratizao dava seus primeiros
passos no Pas, em meio a tendncias descentralizantes, os COREDEs
representam, no contexto regional do Rio Grande do Sul, a ruptura com a
relao unidimensional entre Estado e sociedade. Acima de tudo, trata-se da
incluso de um novo ator que altera as relaes de poder, (...), produzindo
novas assimetrias e contribuindo para a construo de novos focos de poder
sobre um recorte territorial que, at ento, no apresentava nenhuma ao
institucional direta fora do governo. (CARGNIN,2011,140)

O estado do Rio Grande do Sul possui atualmente vinte e oito COREDEs,


dentre os quais o COREDE Vale do Rio dos Sinos (CONSINOS), composto por
catorze municpios: Araric, Campo Bom, Canoas, Dois Irmos, Estncia Velha,
Esteio, Ivoti, Nova Hartz, Nova Santa Rita, Novo Hamburgo, Porto, Sapiranga,
Sapucaia do Sul, e So Leopoldo (Tabela 3). Os COREDEs possuem autonomia para
organizao e realizao de suas atividades. No caso do CONSINOS, seu Regimento
Interno9 dispe nos seus artigos 3 e 4sobre seus objetivos e competncias:
Art. 3- O CONSINOS tem por objetivo a promoo do desenvolvimento
regional, harmnico e sustentvel, atravs da integrao dos recursos e das
aes de governo na regio, visando melhoria da qualidade de vida da
populao, distribuio equitativa da riqueza produzida, ao estmulo
permanncia do ser humano em sua regio e preservao e recuperao
do Meio Ambiente.
Art. 4 - Compete ao CONSINOS:
Promover a participao de todos os segmentos da sociedade regional no
diagnstico de suas necessidades e potencialidades, para formulao e
implementao de polticas de desenvolvimento integrado na regio;
Elaborar e manter atualizado o plano estratgico de desenvolvimento de sua
regio de abrangncia;

9
Disponvel
http://www.unilasalle.edu.br/canoas/assets/upload/consinos/regimento_consinos.pdf
20/09/2014.

Acesso

em:
em

60

Manter espao permanente de participao democrtica, resgatando a


cidadania, atravs da valorizao da ao poltica;
Constituir-se em instncia de regionalizao do oramento do Estado;
Orientar e acompanhar, de forma sistemtica, o desempenho das aes do
Governo do Estado na busca de maior participao nas decises nacionais;
Respaldar as aes do Governo do Estado na busca de maior participao
nas decises nacionais.

A Tabela 3 apresenta a caracterizao socioeconmica dos municpios do


COREDE do Vale do Rio dos Sinos, em ordem decrescente de populao. O mais
populoso Canoas, com 323 mil habitantes, enquanto o mais denso Esteio com
2914 hab./km. O municpio com maior ndice de Desenvolvimento Humano
Municipal10 (IDH-M) Ivoti, 0,78, enquanto o com menor desigualdade de renda
Nova Hartz cujo ndice de GINI11 0,34. A regio se caracteriza como
predominantemente urbanizada, de alta densidade populacional, com grande
participao da indstria de transformao na economia, e com grande desigualdade
intrarregional e intraurbana.

10 O ndice de Desenvolvimento Humano (IDH) mede o progresso de uma nao a partir de trs
dimenses: renda, sade e educao. O IDH-M um ajuste metodolgico do IDH para a escala
municipal.
11 O ndice de GINI um indicador de desigualdade de renda que varia de 0 a 1, sendo 0 em
uma situao na qual toda a populao possusse uma renda equivalente, e 1 se apenas uma pessoa
detivesse toda a riqueza do pas.

61

Tabela 3 - Caracterizao dos municpios do COREDE Vale do Rio dos Sinos


Taxa de
ocupao
Densidade
rea (km)

IDH-M

Populao Demogrfica
(hab./km)

Taxa de

na

urbaniza

indstria

o (%)

de

ndice
de GINI

transform
ao12

CANOAS

130,73

0,75

323.827

2478,58

100,00

14,94

0,51

224,09

0,75

238.940

1066,76

98,77

32,11

0,53

103,97

0,74

214.087

2060,31

99,60

25,16

0,53

56,97

0,73

130.957

2299,25

99,63

26,96

0,44

ESTEIO

27,68

0,75

80.755

2914,34

99,86

22,66

0,48

SAPIRANGA

138,36

0,71

74.985

542,21

96,40

49,75

0,41

CAMPO BOM

61,89

0,75

60.074

972,34

95,45

47,02

0,43

51,67

0,76

42.574

824,25

97,44

37,08

0,42

PORTO

160,90

0,71

30.920

191,93

81,75

38,58

0,42

DOIS IRMOS

65,79

0,74

27.572

419,09

98,93

52,45

0,38

216,95

0,72

22.716

104,66

85,73

22,30

0,43

IVOTI

62,66

0,78

19.874

317,22

90,88

35,49

0,44

NOVA HARTZ

62,81

0,69

18.346

292,09

83,23

55,20

0,34

ARARIC

34,95

0,679

4.864

139,28

82,15

46,65

0,35

922,16

99,96

29,19

0,5

37,96

85,1

15,59

0,49

NOVO
HAMBURGO
SO
LEOPOLDO
SAPUCAIA DO
SUL

ESTNCIA
VELHA

NOVA SANTA
RITA

CONSINOS

RS

1399,4
2
281748
,5

0,758

0,746

1.290.49
1
10.693.9
29

Fonte: (PNUD, FJP, IPEA, 2013)

12 A taxa de ocupao na indstria de transformao a razo entre o nmero de pessoas de


18 anos ou mais de idade ocupadas na indstria de transformao e o nmero total de pessoas
ocupadas nessa faixa etria multiplicado por 100.

62

A Tabela 3 confirma a importncia do setor industrial na economia do


CONSINOS, cujo percentual da populao economicamente ativa empregada na
indstria de transformao de quase 30%, o dobro da mdia do estado. O setor
industrial vem perdendo espao no Valor Agregado Bruto (VAB) de todos os
municpios da Regio, pois a especializao coureiro-caladista vem sofrendo os
efeitos da concorrncia de outros polos de produo, o que vem determinando taxas
progressivamente menores do crescimento do PIB industrial no CONSINOS
(BORDIGNON, 2006, p.4).
A Figura 2 comprova essa proposio, demonstrando a reduo significativa
da participao relativa dos municpios do CONSINOS no VAB Industrial do Rio
Grande do Sul no perodo de 1997 a 2008. Nota-se no mapa que todos os municpios
do CONSINOS sofreram reduo de sua participao na produo industrial gacha
no perodo. Entretanto, esta reduo substancialmente menor nos municpios do
subsetor sul, cujo parque industrial mais diversificado, como Canoas, Nova Santa
Rita e Sapucaia do Sul, e maior nos municpios do subsetor norte, que tm maior
dependncia do setor coureiro-caladista como Ivoti, Estncia Velha, Dois Irmos e
Campo Bom.

63

Figura 2 - Variao da participao dos municpios do CONSINOS no VAB Industrial do Estado


do Rio Grande do Sul no perodo de 1997 a 2008.

Fonte: Base cartogrfica do autor, com dados de DE BEM; GIACOMINI, 2012

A mesma tendncia observa-se quando analisado o crescimento do Produto


Interno Bruto (PIB) per capita no perodo entre 1999 e 2008. O municpio que
apresentou maior crescimento foi Canoas, seguido pelos municpios do eixo da BR116: Esteio, Sapucaia do Sul, So Leopoldo e Novo Hamburgo. J os municpios de
Ivoti, Estncia Velha, Dois Irmos, Campo Bom e Sapiranga, que so aqueles cuja
economia tem maior dependncia da indstria de transformao, so aqueles que
tiveram menor crescimento do PIB per capita no perodo.
Segundo De Bem e Giacomoni (2012), o crescimento do setor de servios nos
municpios da BR-116 vem sustentando o crescimento econmico da regio e se d
em virtude do deslocamento de empresas de Porto Alegre em busca de reduo de
custos, vinculados ao menor custo do solo, salrios e logstica.
64

Figura 3 - Crescimento do PIB per capita dos municpios do CONSINOS de 1999 a 2008. Fonte:
FEE, 2013.

Fonte: Base cartogrfica do autor com dados de FEE.

Com base nestas informaes sobre o desenvolvimento econmico da regio,


prope-se uma comparao desses dados com informaes relativas ao
desenvolvimento social da mesma. A Figura 4 apresenta os investimentos em
infraestrutura, atravs da reduo dos problemas habitacionais envolvendo domiclios
sem abastecimento de gua potvel ou sem banheiro exclusivo, definido como
cmodo que dispe de chuveiro ou banheira, e aparelho sanitrio, entre 2000 e 2010.
A carncia de infraestrutura sanitria envolve um dos componentes mais
graves do problema habitacional brasileiro, e os investimentos pblicos para sua
soluo requerem organizao social dos cidados, tendo em vista que as obras
sanitrias no do a mesma visibilidade para os agentes pblicos que outros tipos de
investimentos em infraestrutura, como pavimentao, por exemplo. Os municpios que
melhor investiram em infraestrutura sanitria foram os situados ao longo da RS-239,
65

Campo Bom, Sapiranga, Araric e Nova Hartz, alm de Dois Irmos, que foi o que
obteve melhor resultado. Enquanto isso, Porto, So Leopoldo, Sapucaia do Sul e
Canoas obtiveram os piores resultados, com menor reduo de domiclios sem gua
ou sem banheiro exclusivo.
Figura 4 - Reduo percentual do nmero dos domiclios sem abastecimento de gua ou
sanitrio nos municpios do CONSINOS de 2000 a 2010.

Fonte: Base cartogrfica do autor a partir de PNUD; FJP; IPEA, 2013

A Figura 5 representa os investimentos em habitao, atravs da reduo do


nmero de domiclios com mais de dois moradores por dormitrio entre 2000 e 2010.
Esse dado um indicador de adensamento excessivo das habitaes, e sua reduo
est relacionada a investimentos em novas unidades habitacionais ou ampliao
das unidades existentes. Os municpios de Ivoti e Dois Irmos, que esto entre
aqueles que mais sofreram os efeitos da desindustrializao da Regio, foram os que
mais reduziram o adensamento excessivo no perodo. Os municpios de Porto,
66

Estncia Velha e Nova Hartz tiveram um aumento do nmero de domiclios com


adensamento excessivo no perodo.
Figura 5 - Reduo relativa do nmero de domiclios com mais de 2 moradores por dormitrio
nos municpios do CONSINOS de 2000 a 2010.

Fonte: Base cartogrfica do autor a partir de PNUD; FJP; IPEA, 2013

A Figura 6 representa os investimentos em educao, atravs da reduo do


nmero de crianas de 4 e 5 anos fora da educao infantil. O municpio que teve
melhor desempenho em ampliao da educao infantil no perodo de 2000 a 2010
foi Ivoti, seguido por Sapiranga, Campo Bom e Araric. Enquanto isso, Dois Irmos,
Nova Santa Rita, So Leopoldo e Canoas foram aqueles que menos ampliaram o
acesso educao pr-escolar no perodo.

67

Figura 6 - - Reduo relativa do nmero de crianas de 4 e 5 anos fora da escola nos


municpios do CONSINOS 2000 a 2010

Fonte: Base cartogrfica do autor a partir de PNUD; FJP; IPEA, 2013

A anlise comparativa dos trs ltimos mapas, que ilustram aspectos de


natureza socioespacial dos municpios do CONSINOS, com os anteriores, que
representaram a desindustrializao e arrefecimento econmico da regio, demonstra
que os municpios que tiveram melhor desenvolvimento socioespacial no perodo no
so, necessariamente, aqueles que tiveram melhor desempenho do ponto de vista
econmico e produtivo.

68

Celso Furtado escreveu em 197413 que o desenvolvimento econmico um


mito, segundo o qual o capitalismo pode universalizar o desenvolvimento social, e os
padres de consumo da minoria da humanidade que vive nos pases centrais podero
ser acessveis ao conjunto da populao da periferia.
Por que ignorar na medio do PIB, o custo para a coletividade da destruio
dos recursos naturais no renovveis, e o dos solos e florestas (dificilmente
renovveis)? Por que ignorar a poluio das guas e a destruio total dos
peixes nos rios em que as usinas despejam seus resduos? Se o aumento da
taxa de crescimento do PIB acompanhado de baixa do salrio real e esse
salrio est no nvel de subsistncia fisiolgica, de admitir que estar
havendo um desgaste humano. As estatsticas de mortalidade infantil e
expectativa de vida podem ou no traduzir o fenmeno, pois sendo mdias
nacionais e sociais anulam os sofrimentos de uns com os privilgios de outros
(Furtado, 1974:115-16)

Os dados apresentados sobre a insero de Novo Hamburgo na Regio


Metropolitana de Porto Alegre, e sobretudo na Regio do Vale do Rio dos Sinos,
demonstram que a reestruturao que as cidades necessitam para se adequar ao
novo ciclo de desenvolvimento capitalista pautado nas inovaes produtivas e
tecnolgicas, no apenas econmica, mas tambm socioespacial.
As cidades como se apresentam atualmente foram construdas dentro de um
modelo que Oliveira (2009, p.50) define como muito trabalho, pouco lazer e pouca
valorizao da cultura, assim como do seu passado em relao preservao de
patrimnio. As cidades do sculo XXI para adequarem-se s transformaes
produtivas em escala mundial, e se posicionarem dentro da rede global urbana,
necessitam rever estes valores, promovendo modelo de urbanizao, que combine
desenvolvimento urbano, socioeconmico e ambiental. O espao urbano, ainda, no
contexto atual, no pode ser entendido em seus nexos estritamente locais. A insero

13

FURTADO, Celso. O mito do desenvolvimento econmico. Rio de Janeiro:

Paz e Terra, 1974.

69

regional fundamental, pois na regio que se mediam as horizontalidades e as


verticalidades que influenciam na constituio do espao urbano contemporneo.

2.2.

Aspectos socioeconmicos e demogrficos do municpio


O municpio de Novo Hamburgo, no Estado do Rio Grande do Sul (RS) (Figura

7), tem uma populao de 240 mil hab. (Censo 2010), abrange uma rea de 224 km,
e localiza-se na Regio Metropolitana de Porto Alegre (RMPA), 40 km ao norte da
capital.
Figura 7 - Localizao de Novo Hamburgo no Estado do RS

Fonte:
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/2/21/RioGrandedoSul_Municip_NovoHamburg
o.svg/280px-RioGrandedoSul_Municip_NovoHamburgo.svg.png Acesso em: 11 jun 2015.

Novo Hamburgo tem como municpios limtrofes: Gravata e Sapucaia do Sul


ao sul, So Leopoldo a sudoeste, Estncia Velha a noroeste, Ivoti e Dois Irmos ao
norte, Campo Bom, Sapiranga e Araric a nordeste, e Taquara a leste. Novo
Hamburgo constituiu-se nas ltimas dcadas como centralidade com relativa
autonomia dentro da rede urbana brasileira em relao RMPA, polarizando vinte e
um municpios e uma populao total de quase novecentos mil habitantes (IBGE,

70

2013). O Produto Interno Bruto14 (PIB) do municpio no ano de 2012 foi de R$ 5,83 mi,
o oitavo maior do Estado do RS. O municpio contribui com 2,1 % do produto do
Estado, enquanto sua populao representa 2,2% do total. Os servios representam
74,3% da composio do Valor Adicionado Bruto (VAB) do municpio, enquanto a
indstria abrange 25,3% e a agropecuria apenas 0,4%.
Segundo dados do Ministrio do Trabalho e Emprego (MTE), somente entre os
anos de 2012 e 2013, o municpio perdeu 1.084 postos de trabalho formais na indstria
de transformao, enquanto foram criados 2.162 postos de trabalho no setor tercirio
(comrcio e servios). A maioria dessas vagas em postos de trabalho com baixos
salrios e qualificao como vendedor de comrcio varejista (422 vagas), cuja
remunerao mdia para homens era de 1.786 reais e para mulheres 1.378 reais; e
faxineiro (330 vagas), com remunerao mdia de 1.030 reais aos homens e 898 reais
s mulheres.
Como vimos no captulo anterior, uma caracterstica do processo de
reestruturao produtiva do capitalismo a substituio de postos de trabalho no setor
industrial, por vagas no setor tercirio com baixas remuneraes em um contexto de
precarizao das relaes de trabalho. No ano de 1985, perodo de auge da produo
caladista na cidade, a indstria representava 66,1% do VAB municipal, porm, desde
o incio dos anos 1990, Novo Hamburgo entrou em um perodo de desindustrializao,
e houve uma inverso na composio da matriz econmica da cidade, antes
preponderantemente vinculada indstria, e agora ao tercirio.

14 O Produto Interno Bruto (PIB) consiste no Valor Adicionado Bruto (VAB) que a diferena
entre o valor da produo e o valor do consumo de uma economia em um determinado perodo
somado aos impostos. O PIB per capta de um municpio o valor do PIB do municpio dividido por sua
populao total.

71

Grfico 1 - Composio do Valor Agregado Bruto (VAB) de Novo Hamburgo entre 1985 e 2012.

Fonte: FEE, 2015.

Novo Hamburgo tem uma populao predominantemente urbana (98%),


entretanto a rea rural corresponde a dois teros do total da rea do municpio. A
densidade demogrfica do municpio em seu conjunto de 1.075 hab./km (2013). No
entanto, essa densidade bem maior nos seus bairros centrais. No bairro Centro, a
densidade de 5.598 hab./km, enquanto, no bairro Vila Rosa, que menor em
extenso com 0,32 km, a densidade demogrfica de 6.128 hab./km, a maior do
municpio.
Entre 1991 e 2000, a taxa mdia anual de crescimento da populao do
municpio foi de 1,2%, apenas um pouco abaixo da mdia do Brasil, que foi de 1,6%
no mesmo perodo. No entanto, entre 2000 e 2010, a populao de Novo Hamburgo
cresceu a uma taxa mdia anual de 0,1%, enquanto no Brasil, no mesmo perodo, foi
de 1,2%. Constata-se, com isso, que existe uma tendncia queda bastante
significativa da taxa de crescimento demogrfico do municpio na comparao da
ltima dcada com a anterior. Esse arrefecimento do crescimento populacional est
relacionado ao processo de desindustrializao de sua economia, pois a diminuio
nas taxas de crescimento coincide com o arrefecimento da produo industrial do
municpio. A Tabela 4 apresenta os principais dados demogrficos do municpio, com
base nos censos de 1991, 2000 e 2010.
72

Tabela 4- Populao total, por gnero, rural/urbana de Novo Hamburgo/RS


Populao

Populao

(1991)

% do

Populao

Total
(1991)

(2000)

% do
Total
(2000)

Populao
(2010)

% do
Total
(2010)

Total

211.972

100

236.193

100

238.940

100

Homens

104.586

49,34

115.432

48,87

115.766

48,45

Mulheres

107.386

50,66

120.761

51,13

123.174

51,55

Urbana

201.502

95,06

231.989

98,22

234.798

98,27

Rural

10.470

4,94

4.204

1,78

4.142

1,73

Fonte: PNUD, FJP, IPEA (2013)

A Tabela 5 apresenta os dados referentes estrutura etria da populao de


Novo Hamburgo. Analisando os dados, no perodo entre 1991 e 2010, houve um
aumento expressivo da sua taxa de envelhecimento. Os maiores de 65 anos, que
representavam 4,0% da populao em 1991, passaram a 5,0% da populao em
2000, e 7,4% do total no ano de 2010. Em contrapartida, a razo de dependncia, que
representa a relao entre menores de 15 e maiores de 65 anos e a populao
potencialmente ativa (entre 15 a 64 anos) caiu de 53,4% em 1991 para 40,4% no ano
de 2010. Esse dado tem explicao na diminuio da populao com menos de 15
anos, que representava 30,9% da populao total em 1991 e, no ano de 2010, passou
a 21,5%.
Tabela 5 - Estrutura etria da populao de Novo Hamburgo/RS
Populao

% do Total Populao % do Total Populao % do Total

(1991)

(1991)

(2000)

(2000)

(2010)

(2010)

65.351

30,83

83.928

35,53

51.281

21,46

15 a 64 anos

138.199

65,2

140.546

59,5

170.058

71,17

65 anos ou mais

8.422

3,97

11.719

4,96

17.601

7,37

53,38

48,48

40,36

3,97

4,96

7,37

Estrutura Etria
Menos de 15
anos

Razo de
dependncia
ndice de
envelhecimento

Fonte: PNUD, FJP, IPEA (2013)

73

A Tabela 6 apresenta dados referentes longevidade, mortalidade e


fecundidade do municpio. A diminuio da populao jovem e da taxa de crescimento
demogrfico do municpio explica-se tambm pelo arrefecimento da taxa de
fecundidade no ltimo perodo, que era de 2,6 filhos por mulher em 1991 e, no ano de
2010, passou a 1,6 filhos por mulher. O crescimento da populao com mais de 65
anos pelo aumento da expectativa de vida ao nascer, que era de 69 anos em 1991 e
passou a 76 anos no ano de 2010.
Tabela 6 - Longevidade, Mortalidade e Fecundidade de Novo Hamburgo / RS

1991

2000

2010

Esperana de vida ao nascer (em anos)

68,9

74,4

76,1

Mortalidade at 1 ano de idade (por mil nascidos vivos)

21,5

14,8

12,3

Mortalidade at 5 anos de idade (por mil nascidos vivos)

25,2

17,3

13,8

Taxa de fecundidade total (filhos por mulher)

2,6

2,2

1,6

Fonte: PNUD, FJP, IPEA (2013)

Apesar da perda significativa de empregos no setor industrial nos ltimos 20


anos, houve um avano importante dos aspectos demogrficos e de sade da
populao do municpio, que acompanharam uma tendncia nacional, explicada pela
ampliao do acesso sade e educao pblicas, reduo da inflao e a
implementao de programas sociais de combate fome e misria, como o
Programa Bolsa-escola, e posteriormente Programa Bolsa Famlia.

No prximo item, ser analisado como se deu a evoluo urbana do municpio


de Novo Hamburgo, desde as origens de sua ocupao pelos primeiros imigrantes
alemes que chegaram ao RS nos anos 1820, passando por sua emancipao de
So Leopoldo nos anos 1920, pelo seu desenvolvimento industrial a partir dos anos
1950 e seu processo de reestruturao produtiva em curso a partir dos anos 1990.

74

2.3.

Evoluo urbana de Novo Hamburgo


A ocupao urbana da regio do Vale do Rio dos Sinos originou-se com a

colonizao germnica no ano de 1824. No preciso o registro de quando foi


efetivamente ocupado o territrio atual do municpio de Novo Hamburgo, contudo
sabe-se que, no ano de 1832, foi fundada a comunidade evanglica dos Trs Reis em
Hambuger Berg (OLIVEIRA, 2009, p.38), atual airro de Hamburgo Velho. Esta
localidade era formada por agricultores e comerciantes que abasteciam os tropeiros,
ajudando a desenvolver o pequeno povoado situado a pouco mais de dez quilmetros
de sua sede, So Leopoldo. Segundo Oliveira (2009, p.38), Hamburger Berg foi um
dos casos em que implantao das povoaes na regio surgiu sem o controle da
Provncia, havendo registros j nos anos 1860 sobre a necessidade de ordenamento
do crescimento da localidade.
No ano de 1851, o povoado foi elevado a 4 distrito de So Leopoldo,
passando a se chamar Nossa Senhora da Piedade de Hamburg Berg,
compreendendo uma vasta rea que abrangia desde os limites com o atual municpio
de Estncia Velha at prximo Sapiranga. A implantao da viao frrea Porto
Alegre Caxias do Sul, que teve seu primeiro trecho inaugurado em 1874 entre Porto
Alegre e So Leopoldo, estendendo-se at Novo Hamburgo dois anos mais parte, foi
fundamental para o desenvolvimento da regio e deslocou a centralidade de
Hamburgo Velho para o atual Centro de Novo Hamburgo, junto Praa do Imigrante,
onde foi construda a estao ferroviria.
No ano de 1927, foi assinado o decreto de emancipao do municpio de
Novo Hamburgo, que na poca possua populao de aproximadamente oito mil
habitantes. No ano de 1930 (ALMANAK ADMINISTRATIVO, MERCANTIL E
INDUSTRIAL DO RIO DE JANEIRO, 1930), Novo Hamburgo j se destacava pela
presena de indstria de couros e derivados, metais, fundies e fbrica de mveis, e
exportava artigos de couro, mquinas e produtos coloniais. Havia, naquele ano,
dezesseis fbricas de calados, onze curtumes, vinte e cinco associaes ou clubes
sociais, quatro hotis e quatro fbricas de mveis, entre outros. A cidade, no entanto,
ainda era um centro urbano pequeno e a atividade industrial embrionria. A Figura 8
ilustra a Praa do Imigrante, principal da cidade, no ano de 1940.
75

Figura 8 Praa do Imigrante Centro de Novo Hamburgo - 1940

Fonte: http://wp.clicrbs.com.br/almanaquegaucho/2013/01/11/outros-carros-a-mesmapraca/?topo=13,1,1,,,77. Acesso em 01 set. 2015.

O grande impulso de crescimento da cidade, contudo, se daria a partir da


dcada de 1950 com o grande desenvolvimento do setor industrial, quando a regio
se constituiu como um importante parque coureiro-caladista (OLIVEIRA, 2009:43),
convertendo-se em Capital Nacional do Calado. O rpido desenvolvimento atraiu um
grande contingente imigratrio para a cidade ao longo da segunda metade do sculo
passado. Em 1963, foi inaugurada a primeira Festa Nacional do Calado (FENAC),
que foi importante para o desenvolvimento econmico e do setor tercirio na cidade.
A partir desta dcada, com o apoio do Governo Estadual (OLIVEIRA, 2009, p.46), a
elite empreendedora local buscou lanar a produo caladista da regio no mercado
internacional.

76

Tabela 7 - Evoluo da populao de Novo Hamburgo entre 1950 e 2010 Fonte: IBGE
Ano

Populao

1950

29.447

1960

53.916

1970

85.364

1980

136.494

1991

205.668

2000

236.193

2010

239.051
Fonte: IBGE

O perodo de 1950 a 1980 se caracteriza pela rpida expanso urbana da


cidade de Novo Hamburgo, atravs da produo de novos loteamentos, que
ocuparam vastas pores do territrio do municpio, localizadas ao norte do Rio dos
Sinos. A poro ao sul do rio que abrange 3/4 do seu territrio, e constituiu o bairro de
Lomba Grande, manteve-se pouco urbanizada, com predominncia at os dias atuais
da atividade agropecuria. O perodo seguinte, de 1980 a 2010, vai se caracterizar,
de um lado, pela verticalizao dos bairros mais centrais da cidade e, de outro, pela
ocupao irregular das bordas urbanas da cidade, especialmente em reas de risco
ambiental: hidrolgico no caso das ocupaes junto vrzea do Rio dos Sinos, nos
bairros Santo Afonso e Canudos; e geolgico em reas de encosta na regio norte da
cidade, nos bairros So Jos, So Jorge e Diehl.
A Figura 9 ilustra o crescimento da mancha urbana de Novo Hamburgo desde
sua emancipao at o ano de 2010, onde possvel constatar que houve um intenso
processo de expanso de novas reas loteadas no perodo de grande
desenvolvimento econmico da cidade, a partir dos anos 1950 at 1980.

77

Figura 9 - Evoluo da mancha urbana de Novo Hamburgo entre 1927 e 2010

Fonte: Base do autor a partir de Oliveira (2009:37) e Google Earth.

A partir dos anos 1980, o mercado formal se volta para reproduo de reas j
urbanizadas da cidade, sendo que as reas de expanso urbana nas bordas da cidade
se do preponderantemente de maneira informal, atravs de ocupao irregular de
reas pblicas e particulares, alm de loteamentos clandestinos. No perodo de auge
da indstria caladista at os anos 1990, o desenvolvimento do setor tercirio fez que
Novo Hamburgo se desenvolvesse enquanto um centro urbano regional, com a elite
querendo modernizar a imagem da cidade. Com isso, os recursos pblicos
reverteram-se em sua maioria para o desenvolvimento da regio central da cidade.

78

O surgimento de novos prdios de apartamentos, de restaurantes, de hotis,


os prdios comerciais para sediar as empresas exportadoras, de moradias
luxuosas e de bairros inteiros para a nova classe emergente constituram-se
na parte mais visvel e concreta das transformaes desse perodo.
(OLIVEIRA, 2009, p. 46)

Como os investimentos em servios e infraestrutura concentraram-se no


ncleo urbano consolidado, regio de residncia das camadas mdias e altas da
populao, nas reas populares, o crescimento urbano no se deu com
correspondente expanso da urbanidade, o que um trao comum s metrpoles
brasileiras, a constituio de uma cidade socialmente segregada, onde os
investimentos so drenados prioritariamente para as regies de interesse da
populao de maior renda. E, assim, a populao se distribui no espao urbano
segundo sua condio social, onde predomina o domnio, pelas burguesias, das
condies de deslocamento espacial do ser humano enquanto consumidor.
(VILLAA, 2001, p.313)
A partir dos anos 1990, a indstria local sofreu a influncia da poltica
monetria brasileira e das modificaes nos fluxos internacionais de mercadorias. O
bloqueio de liquidez promovido pelo Governo Fernando Collor causou uma forte
reduo no comrcio e na produo industrial, e o posterior advento do Plano Real,
com o contingenciamento e a abertura da economia e a poltica monetria restritiva,
fez que a produo local perdesse competitividade no mercado mundial, sobretudo
pela entrada da produo chinesa.
Alm disso, a chamada guerra fiscal entre os entes federativos fez que
muitas indstrias se deslocassem do Vale dos Sinos para estados do Nordeste
brasileiro, como a Bahia e Cear, em busca de isenes fiscais e reduo de custos.
Com isso, o municpio iniciou um rpido processo de desindustrializao de sua
economia. Como nunca houve diversificao do parque industrial da regio, a elite
local no estava preparada para enfrentar um ciclo recessivo produtivo. Reduziu-se a
arrecadao do poder pblico, e a consequente possibilidade de investimentos em
infraestrutura urbana. A Novo Hamburgo atual uma cidade de quase duzentos e
cinquenta mil habitantes, que necessita se reposicionar na rede urbana global,
encontrando novas vocaes produtivas e possibilidades de arrecadao para o
desenvolvimento socioespacial.
79

2.4.

Novo Hamburgo e sua estrutura urbana atual


A partir da breve descrio da evoluo urbana da cidade abordada no item

anterior, pode-se afirmar que Novo Hamburgo tem um espao urbano de grande
segmentao social, que produziu ao longo de seu processo de urbanizao uma
vasta rea na periferia da cidade margem do mercado formal, com loteamentos
clandestinos ou irregulares e autoproduo da moradia. Durante o perodo de pujana
econmica, o poder pblico local ignorou este setor informal e, atualmente, quando
precisa resolver o problema da habitao, do saneamento e da infraestrutura, tem
dificuldades em realizar investimentos, tendo em vista a queda da arrecadao pblica
decorrente da queda da produo industrial em sua economia.
A cidade de Novo Hamburgo se caracteriza, morfologicamente, por ser
seccionada por duas rodovias, a BR 116, no sentido Norte-Sul, e a RS 239, no sentido
Oeste-Leste. cortada ainda ao sul, no sentido Leste-Oeste, pela vrzea do Rio dos
Sinos, que limita a cidade com sua rea rural, Lomba Grande. Estes trs elementos
(as duas rodovias e o rio) so muito marcantes morfologicamente na estrutura
espacial da cidade, pois condicionam (e delimitam) sua expanso urbana. A Figura 10
mostra um mapa da estrutura atual de Novo Hamburgo, com localizao de seus
bairros e rede viria. Importante destacar a linha do trem metropolitano (Trensurb),
localizado paralelamente a leste da BR-116, inaugurado em seu trecho final no ano
de 2013, que integra a cidade a Porto Alegre e regio metropolitana.

80

Figura 10 Estrutura urbana atual de Novo Hamburgo

Fonte: Autor sobre Base cartogrfica PMNH e Google Earth

A Figura 11 ilustra as reas de Interesse Social gravadas no Plano Diretor de


2004, evidenciando que as reas socialmente vulnerveis do municpio de Novo
Hamburgo localizam-se prioritariamente nas bordas da rea urbana, regio de
ocupao irregular recente, a maioria em reas ambientalmente vulnerveis, tanto
pela inundao da vrzea do Rio dos Sinos quanto pela ocupao junto a reas de
risco geolgico.

81

Figura 11 - Localizao das reas Especiais de Interesse Social0

Fonte: Autor sobre Base cartogrfica PMNH e Google Earth

A Figura 12 ilustra o rendimento mensal mdio do responsvel pelo domiclio


por setor censitrio a partir de dados do Censo 2010 para o municpio de Novo
Hamburgo. Verifica-se que o padro de ocupao do solo por renda das famlias tem
um padro aproximadamente concntrico: as famlias de maior renda, cujo
responsvel recebe mais de cinco salrios mnimos, morando na rea central e bairros
adjacentes; as famlias de renda mdia, nas quais o responsvel recebe, em mdia,
de trs a cinco salrios, vivendo nos bairros localizados em um segundo setor em
torno desta regio mais central; e as famlias mais pobres, com renda do responsvel
inferior a trs salrios mnimos, morando nos bairros mais afastados do Centro da
cidade, junto periferia do espao urbano.
82

Figura 12 Rendimento mdio mensal do Responsvel pelo Domiclio

Fonte: Base do Autor sobre CENSO 2010

A Figura 13 ilustra o nmero mdio de moradores por domiclio por setor


censitrio 2010. As reas gravadas em laranja e vermelho so aquelas com mais de
3 moradores por domiclio. Levando em conta que a metodologia da Fundao Joo
Pinheiro (2015) considera excessivamente densos os domiclios com mais de trs
moradores por dormitrio, existe grande e incidncia de domiclios com adensamento
excessivo nessas reas.

83

Figura 13 N mdio de moradores por domiclio

Fonte: Autor sobre CENSO 2010

Novo Hamburgo possui atualmente vinte e sete bairros dos quais vinte e seis
se concentram na rea urbana da cidade, ao norte do Rio dos Sinos, e um, Lomba
Grande, abrange a rea rural da cidade, localizada ao sul do Rio. Na dcada de 1940,
a inaugurao da BR-116, no trecho entre Porto Alegre e Caxias do Sul, constituiu um
novo vetor de crescimento da cidade em direo rodovia. Com isso, desenvolveramse os bairros Rio Branco e Vila Rosa, alm do bairro Ptria Nova, localizado no eixo
da Estrada Velha em direo ao municpio de So Leopoldo. A partir dos anos 1950,
com o desenvolvimento do setor industrial na regio, diversos novos loteamentos
surgiram na cidade.

84

Ao norte do Centro, surgiram os bairros Operrio, Guarani e Vila Nova, com


caracterstica de habitao operria e loteamentos regulares. Os bairros Ideal e
Liberdade desenvolveram-se em torno da FENAC (Feira Nacional do Calado), cuja
primeira edio realizou-se em 1963, e ocupam extensa faixa ao sudoeste da rea
central da cidade, entre a linha do trem metropolitano e BR-116, tem uso do solo
bastante diversificado, com coexistncia de atividades industriais leves, comerciais e
residenciais de mdia renda (SCHTZ, 2001).
Os bairros Petrpolis, Primavera e Rinco localizam-se ao oeste da BR-116,
estando morfologicamente separados do resto da cidade por esta rodovia. Por este
fato, apesar de localizarem-se bastante prximos da rea central da cidade, guardam
caractersticas de bairros perifricos, sendo predominantemente residenciais, e
havendo poucos edifcios de mais de dois pavimentos. Os bairros Canudos, Rondnia
e Santo Afonso se localizam na faixa entre os bairros centrais da cidade e o Rio dos
Sinos, ao sudeste do Centro, compreendendo reas de habitao de baixa a mdia
renda, principalmente, mas tambm alguns condomnios e loteamentos de renda
mdia a alta, principalmente nos dois primeiros bairros citados (SCHTZ, 2001).
O bairro Canudos o maior da cidade, possuindo 62 mil hab. e 14 km de
extenso. Ele compreende desde condomnios fechados de alta renda em sua poro
mais central at reas bastantes pobres junto Vrzea do Rio do Sinos. A origem de
sua ocupao est associada a loteamentos irregulares para imigrantes de outras
regies do RS e do Brasil no perodo de grande expanso industrial na cidade. Os
bairros Roselndia, So Jos, Diehl, e So Jorge, se caracterizam por abranger zonas
residenciais de renda mdia a baixa, inclusive com reas de habitao precria na
regio mais ao norte do municpio, alm de atividade industrial junto s rodovias BR116 e RS 239 (SCHTZ, 2001).

85

Alpes do Vale

424

1447

3,21

R$

1.182

Boa Sade

3599

11347

3,15

R$

835

Boa Vista

1070

2966

2,79

R$

2.493

Canudos

20241

62224

3,08

R$

942

Centro

3599

7837

2,16

R$

3.750

Diehl

2927

9339

3,16

R$

749

Guarani

2096

5698

2,76

R$

2.162

Hamburgo Velho

926

2552

2,66

R$

2.436

Ideal

2876

7832

2,76

R$

1.883

Industrial

885

2691

2,98

R$

997

Liberdade

2726

7904

2,92

R$

1.021

Lomba Grande

2092

6273

2,99

R$

1.140

Mau

2017

5745

2,87

R$

2.695

Setores sem bairro definido

1364

4140

3,03

R$

870

Operrio

1428

4168

2,94

R$

2.051

Ouro Branco

1201

3233

2,71

R$

2.107

Ptria Nova

1940

4330

2,23

R$

2.491

Petrpolis

1332

4163

3,12

R$

1.430

Primavera

2493

7358

2,97

R$

1.497

Rinco

2117

6107

2,86

R$

1.294

Rio Branco

1916

4621

2,42

R$

3.036

Rondnia

3913

11759

3,04

R$

1.243

Roselndia

1839

5988

3,25

R$

864

Santo Afonso

7247

23751

3,25

R$

799

So Jorge

3574

10995

3,05

R$

1.148

So Jos

1790

5826

3,11

R$

955

Vila Nova

1956

5487

2,84

R$

1.771

Vila Rosa

821

1961

2,39

R$

3.504

NOVO HAMBURGO

80409

237742

2,88

R$

1.691

particulares permanentes

responsveis por domiclios

mdio mensal das pessoas

Valor do rendimento nominal

em domiclios particulares

de moradores

Mdia do nmero

permanentes ou populao

domiclios particulares

Moradores em

permanentes

Domiclios particulares

Tabela 8 - Caracterizao demogrfica dos bairros de Novo Hamburgo

Fonte: CENSO 2010

86

A anlise da tabela acima ilustra o carter de segmentao social do municpio


de Novo Hamburgo, que se expressa na caracterizao demogrfica de seus bairros,
que tem grande desigualdade de renda entre si e relativa homogeneidade interna, que
se relaciona ao conceito de conveno urbana, de Abramo (2007). Os bairros Boa
Vista, Centro, Hamburgo Velho, Mau, Ptria Nova, Rio Branco e Vila Rosa, que se
localizam na rea central cidade, so aqueles com menor nmero de indivduos por
domiclio e cuja renda do responsvel por domiclio prxima ou maior a cinco salrios
mnimos em mdia15. Os bairros mais pobres so Boa Sade, Canudos, Diehl,
Roselndia, Santo Afonso e So Jos, todos localizados na periferia da rea urbana,
com densidade maior que trs moradores por domiclio e renda mdia do responsvel
pelo domiclio inferior a dois salrios mnimos em mdia.
Conclumos este item constatando que a estrutura urbana do municpio de
Novo Hamburgo de alta segmentao social com padro aproximadamente
concntrico de distribuio das famlias por renda, onde as famlias de maior renda
ocupam a reas mais centrais da cidade, com melhor infraestrutura e acesso a
servios, e as demais famlias vo ocupando outras reas da cidade em direo
periferia, de acordo com sua possibilidade aquisitiva dentro do mercado. As famlias
mais pobres, que no tem possibilidade de acesso ao mercado formal da moradia,
acabam ocupando as bordas do espao urbano, em reas muitas vezes inadequadas
para a produo de moradias. No prximo item, ser analisado como seu crescimento
urbano tem sido coordenado dentro da legislao edilcia e urbanstica do municpio
de Novo Hamburgo.

2.5.

Legislao edilcia e urbanstica em Novo Hamburgo


Neste item analisado como o planejamento urbano municipal lidou com a

regulao do crescimento urbano e do processo de verticalizao do municpio de


Novo Hamburgo, desde o primeiro plano diretor de 1963 at o quarto Plano Diretor de

15

O Salrio mnimo considerado de R$ 510, vigente no ano do Censo, 2010.

87

2004 e suas alteraes. O objetivo no uma anlise do planejamento urbano em


seu mbito global, mas especificamente como se deu o controle do uso do solo ao
longo das diferentes legislaes, atravs do zoneamento e dos ndices construtivos
vigentes.
O 1 Plano Diretor de Novo Hamburgo, Lei Municipal n 030 de 06 de dezembro
de 1963, foi elaborado pelos urbanistas Francisco Danilo Menezes Land e Osmar
Lengler (OLIVEIRA, 2009, p. 69). O 1 Plano Diretor dividiu a cidade em trs zonas
quanto ocupao, Zona Residencial, Zona Comercial e Zona Industrial, cuja
delimitao deveria ser revista a cada quatro anos. No que tange o aproveitamento e
a ocupao, cada uma das trs zonas de ocupao foi subdivida em duas zonas,
resultando em seis subsetores de aproveitamento e ocupao, conforme tabela que
segue. A Tabela 9 apresenta as taxas de ocupao e ndices de aproveitamento do
Plano de 1963 por zonas e usos.
Tabela 9 Taxa de ocupao16 e ndice de Aproveitamento17 por zonas e usos do Plano Diretor
de 1963 Novo Hamburgo/RS
Uso Residencial

Uso Comercial

Uso Industrial

TO

IA

TO

IA

TO

IA

ZR1

66%

1,5

66%

66%

ZR2

75%

75%

1,5

75%

1,5

ZC1

75%

80%

75%

ZC2

75%

80%

75%

ZI1

66%

66%

80%

ZI2

66%

1,5

66%

1,5

75%

Zonas

Fonte: NOVO HAMBURGO, 1963.

O Plano Diretor de 1963 definia, para as Zona Comercial 1 (ZC1) e Zona


Comercial 2 (ZC2), o limite de doze e oito pavimentos, respectivamente. Para as
demais zonas, cujo ndice de aproveitamento era mais baixo. Para a ZC1, que

16

Taxa de Ocupao - a porcentagem da ocupao em planta baixa do terreno.

17

ndice de aproveitamento - a relao entre a rea construda e a rea do terreno.

88

abrangia a rea central da cidade, era permitido ndice de aproveitamento de 100%


para o pavimento trreo. Na anlise dos ndices construtivos em vigor a partir do
Plano de 1963, possvel constatar que esse previa grande verticalizao da ZC1,
que correspondia rea mais central da cidade, e uma verticalizao mais branda do
seu entorno imediato, a ZC2, que correspondia aos vetores de crescimento da rea
central em direo a sul, oeste e nordeste.
Por outro lado, esse plano previa ndice de aproveitamento de 1,5 para a ZR1,
que era a zona residencial mais prxima rea central, correspondente parte leste
do Centro, Mau, Boa Vista e Hamburgo Velho, que se localizam numa regio mais
alta em relao Zona Comercial mais densificada, localizada na plancie em torno
do Arroio Luiz Rau, onde atualmente passa a linha do Trensurb. possvel constatar
que havia naquele momento uma tentativa de ordenamento espacial do municpio, a
partir das dinmicas de crescimento espacial da cidade e da considerao a aspectos
topogrficos e naturais do espao, pois prevista maior verticalizao das reas de
baixa topografia, e menor nos divisores de gua e topos de morros, que so as zonas
ZR1. A Figura 14 mostra o zoneamento do Plano de 1963.

89

Figura 14 Zoneamento do Plano Diretor de 1963 Novo Hamburgo/RS

Fonte: Autor sobre base PMNH

O 2 Plano Diretor, Lei n 026/070, foi promulgado em 08 de julho de 1970 e


elaborado pela equipe de tcnicos do municpio, chefiados pelo arquiteto Victor Carlos
Rhoden (Oliveira, 2009, p. 72). Este Plano foi feito em cooperao com o Servio
Federal de Habitao e Urbanismo (SERFHAU), que elaborou em conjunto com
tcnicos locais o Plano Local de Desenvolvimento Integrado. O Plano de 1970, em
geral, baixou os ndices de aproveitamento de toda a cidade e ampliou as zonas
destinadas a uso comercial e, principalmente, industrial, adequando-se expanso
do setor tercirio na regio. A Tabela 10 apresenta as taxas de ocupao e ndices de
aproveitamento por zonas e usos do Plano Diretor de 1970.

90

Tabela 10 - Taxa de ocupao e ndice de Aproveitamento por zonas e usos do Plano Diretor
de 1970 Novo Hamburgo/RS18
Uso Residencial

Uso Comercial

Uso Industrial

TO

IA

TO

IA

TO

IA

ZR1

80%

1,6

55%

1,1

30%

0,9

ZR2

80%

2,4

70%

1,4

60%

1,8

ZC1

80%

7,2

80%

8.0

50%

2,0

ZC2

70%

4,2

80%

4,8

60%

3,0

ZI1

60%

1,2

80%

4,8

80%

4.0

ZI2

70%

1,4

75%

1,5

80%

4,0

Zonas

Fonte: NOVO HAMBURGO, 1970

A Figura 15 ilustra o zoneamento do Plano Diretor de 1970, possvel observar


que este segue a mesma estrutura espacial do Plano de 1963, constituda a partir de
um ncleo comercial central e eixos comerciais que direcionam vetores de
crescimento urbano a partir do centro para a periferia.

18

ndices estabelecidos na Lei n10/1973.

91

Figura 15 Zoneamento do Plano Diretor de 1970 Novo Hamburgo/RS

Fonte: Autor sobre base PMNH

Apesar de os ndices terem sido reduzidos em relao legislao anterior,


no ficou estabelecida altura mxima em pavimentos para a zona comercial, o que
possibilitou a construo de edifcios de mais de doze pavimentos na zona central da
cidade. O Plano de 1973, contudo, segue considerando os aspectos topogrficos,
limitando ainda mais a altura dos edifcios localizados na ZR1, que corresponde aos
morros no entorno da rea central.
O Plano Diretor de 1970 ficou vigente por vinte e oito anos e, neste perodo, foi
vrias vezes alterado por diversos decretos e leis municipais. Essas modificaes, na
maioria dos casos, no eram realizadas com uma justificativa tcnica, seno que para
atender interesses de segmentos especficos da comunidade, sobretudo os
promotores imobilirios. O Conselho Municipal de Urbanismo, existente desde o Plano
92

de 1963, composto predominantemente por representantes do setor imobilirio e da


elite local, no domnio dos seus trmites, servia-se dele como instrumento para
legitimao de prticas arbitrrias (OLIVEIRA, 2009, p. 75).
O 3 Plano Diretor de Novo Hamburgo foi promulgado pela Lei n 44 de 22 de
junho de 1998 e foi elaborado por tcnicos do municpio, coordenados pelo arquiteto
e urbanista Andr Brenner. O intuito do 3 Plano Diretor era revogar algumas leis
institudas durante a vigncia do anterior, organizando a colcha de retalhos que esse
havia se tornado (OLIVEIRA, 2009, p. 77). O zoneamento do Plano de 1998 era o
mesmo do 2 Plano, no qual haviam sido acrescentadas duas novas zonas pela Lei
Complementar n 62 de 1979, a Zona Especial 1 e Zona Especial 2, que se
localizavam no limite norte e sul do permetro urbano, respectivamente, e constituam
zonas de preservao ambiental. A Tabela 11 apresenta as taxas de ocupao e
ndices construtivos deste plano.
Tabela 11 - Taxa de ocupao e ndice de Aproveitamento por zonas e usos do Plano Diretor
de 1998 Novo Hamburgo/RS
Uso Residencial

Uso Comercial

Uso Industrial

TO

IA

TO

IA

TO

IA

ZR1

66%

1,3

50%

0,5

30%

0,3

ZR2

80%

2,4

70%

1,4

70%

1,4

ZC1

70%

5,6

80%

6,4

50%

1,0

ZC2

70%

4,2

80%

4,8

80%

2,4

ZI1

60%

1,2

80%

4,0

80%

4.0

ZI2

70%

1,4

75%

1,5

80%

4,0

ZE1

10%

0,2

10%

0,2

ZE2

10%

0,2

10%

0,2

10%

0,1

Zonas

Fonte: NOVO HAMBURGO, 1998.

A Figura 16 ilustra o zoneamento do Plano Diretor de 1998, que se assemelha


bastante aos dois anteriores, exceto pela incluso das zonas de interesse ambiental,

93

Figura 16- Zoneamento do Plano Diretor de 1998 Novo Hamburgo/RS

Fonte: Autor sobre base PMNH

O 4 Plano (Plano Diretor Urbanstico Ambiental - PDUA), Lei Municipal n


1.216 de 20 de dezembro de 2004, foi realizado no contexto de implantao do
Estatuto das Cidades. Ele tem um zoneamento bastante complexo em relao aos
planos anteriores, sendo dividido em Setores e Corredores19. A Tabela 12 apresenta
os diferentes ndices e taxas de ocupao por setores e corredores do PDUA.

19 So setores urbanos: as reas de Proteo Ambiental (APA), os Setores Miscigenados (SM),


que tm como caracterstica de ocupao o uso misto, com compatibilidade de atividades, o Setor
Comercial Central (SCC), que corresponde rea central da cidade, com ocupao e uso comercial e
de servios predominantes, e o CHHV (Centro Histrico de Hamburgo Velho), setor com caracterstica
histrico-cultural, de ocupao e uso preferencialmente residencial unifamiliar, com atividades
compatveis permitidas. So corredores urbanos: o Corredor de Trfego Rodovirio (CTR), vinculado
ao entorno das rodovias; o Corredor de Trfego e Transporte (CTT), vinculado s vias arteriais do

94

Tabela 12 - Taxa de ocupao e ndice de Aproveitamento por zonas e usos do Plano Diretor
de 2004 para a rea urbana20 Novo Hamburgo/RS
Zonas

TO

IA

ALTURA (m)

APA NORTE

10%

0,2

7,95

APA SUL

5%

0,1

7,95

CC

50%

7,95

CCS

75%

2,4

CD

75%

2,4

CHHV

50%

7,95

CTR

75%

CTT

75%

2,4

SCC

75%

SM1

75%

SM2

75%

13,35

SM3

75%

2,4

SM4

75%

ZI

75%

Fonte: NOVO HAMBURGO, 1998;

A partir do Plano de 2004, consolidou-se a preservao das regies de


interesse ambiental, localizadas no limite com Dois Irmos ao norte da RS-239, bem
como da vrzea do Rio dos Sinos, localizada ao sul do seu permetro urbano. Reduziuse significativamente a Zona Industrial, em adequao ao processo de reestruturao
produtiva da regio. Manteve-se a ideia da Zona Comercial Central (agora ZCC) como
rea de maior densificao da cidade com ndice construtivo 4, sem limite de altura.
O conceito dos vetores comerciais com ndice construtivos maiores, que estava
presente desde o 1 Plano Diretor, foi estendido para a maioria das vias coletoras e
arteriais da cidade, inclusive na Av. Mauricio Cardoso, localizada na crista dos morros

sistema virio; o Corredor de Comrcio e Servios (CCS), vinculado s vias coletoras do sistema virio;
o Corredor de Densificao (CD), vinculado s vias arteriais e coletoras do sistema virio onde se
deseja maior densificao, o Corredor Histrico-Cultural de ligao Novo Hamburgo-Hamburgo Velho
(CC), vinculado Rua General Osrio no Bairro Hamburgo Velho .
20 Regime estabelecido pela Lei Complementar n 2.150/2010, que alterou alguns ndices, e
acrescentou a ZM4.

95

localizados a leste da zona central da cidade, rea de moradia de famlias de alta


renda, com grande interesse do setor imobilirio. A alterao no regime urbanstico
dessa via vem produzindo uma grande verticalizao desta rea da cidade, com
bastante impacto, tanto na infraestrutura quanto no meio ambiente, produzindo uma
nova centralidade na regio. A Figura 17 ilustra o zoneamento do Plano Diretor de
2004, onde possvel constatar que esse se tornou bastante complexo em relao
aos anteriores.
Figura 17 - Zoneamento do Plano Diretor Urbanstico Ambiental - 2004 Novo Hamburgo/RS

Fonte: Autor sobre base PMNH

Para facilitar a leitura PDUA, a Figura 18 destaca dentro do seu zoneamento


apenas os setores e corredores nos quais no h limite de altura para os edifcios, e
o ndice de aproveitamento igual ou superior a 2, que so as regies onde se deseja
maior adensamento na cidade. Pode-se averiguar que, a partir da aprovao deste
96

Plano em 2004, expandiu-se a possibilidade de adensamento construtivo para a


maioria absoluta dos bairros de Novo Hamburgo, nas diferentes regies da cidade.
Figura 18 Setores e Corredores sem limite de altura e com ndice de aproveitamento maior
que 2 PDUA 2004 - Novo Hamburgo/RS

Fonte: Autor sobre base PMNH

Essa expanso de possibilidade de adensamento construtivo para o conjunto


do espao urbano acaba por transferir ao mercado imobilirio as decises sobre quais
regies devem ser mais densificadas e verticalizadas, segundo os interesses da
reproduo de valores de troca, e no da otimizao do uso do solo urbano.
Constata-se, portanto, que o setor imobilirio historicamente tem influncia
sobre o ordenamento urbanstico da cidade. Num primeiro momento, pela ausncia
de regulamentao urbanstica; num segundo, entre a aprovao do 1 e do 4 Plano
atravs do controle do Conselho Municipal de Urbanismo e, finalmente, com a
97

aprovao do PDUA de 2004, atravs da subsidiariedade do planejamento municipal,


permitindo o adensamento de todas as regies da cidade.
Conclui-se, ainda, na anlise do processo de desenvolvimento urbano de Novo
Hamburgo, que sua evoluo urbana pode ser dividida em trs grandes fases. A
primeira vai de sua fundao, no incio do sculo XIX at a metade do sculo XX,
caracterizada pelo crescimento urbano gradativo, associado atividade comercial e
industrial manufatureira. A segunda fase vai dos anos 1950 at o incio dos anos 1990
e caracteriza-se pelo boom da indstria coureiro-caladista na cidade, que constituiu
uma elite empreendedora na regio e trouxe um grande crescimento demogrfico na
cidade. O enriquecimento de uma classe social na cidade se deu concomitantemente
com a expanso da pobreza na periferia urbana, estruturando a cidade de modo
socialmente segregado. A ltima fase, atualmente em curso, teve incio nos anos 1990
com a crise do setor industrial local, que culminou na desindustrializao da base
produtiva regional. Esta fase se caracteriza pelo crescimento do setor de servios na
cidade e pela diminuio de empregos na indstria de transformao. Do ponto de
vista espacial, esta fase se caracteriza pelo crescimento do setor da construo civil,
sobretudo de edifcios residenciais. Caracteriza-se ainda pelo crescimento da subhabitao em reas de risco ambiental junto Vrzea do Rio dos Sinos e encosta
da Serra Geral.
A anlise do processo de produo social de Novo Hamburgo permite concluir
que, historicamente, a cidade desenvolveu-se sobre um modelo fordista perifrico
(LIPIETZ, 1989), no qual o desenvolvimento urbano esteve condicionado expanso
da atividade produtiva industrial. E que, no momento de crise deste modelo, a cidade
no logrou reposicionar-se na rede urbana global, encontrando novas vocaes
produtivas. Neste contexto, fortaleceu-se o imobilirio como setor dinmico da matriz
produtiva local.
No prximo captulo apresentado o estudo de caso desta dissertao, que, a
partir do levantamento, mapeamento e da anlise da produo de edifcios
residenciais na cidade de Novo Hamburgo, no perodo de 1983 a 2012, pretende
compreender melhor as dinmicas de atuao do setor imobilirio na cidade e os
98

processos socioespaciais relacionados ao processo de reestruturao produtiva em


curso na regio. Este recorte temporal, propositadamente, abrange desde o perodo
de desenvolvimento do setor industrial coureiro-caladista na regio, sua crise e
recesso.

99

3. A PRODUO DE EDIFCIOS RESIDENCIAIS EM NOVO HAMBURGO


1983/2012

No presente captulo, apresentado o estudo de caso desenvolvido a partir do


levantamento dos edifcios residenciais e mistos aprovados na cidade de Novo
Hamburgo no perodo compreendido entre 1983 e 2012. O caminho metodolgico
traado foi de natureza essencialmente exploratria, pois, para atingir os objetivos do
estudo, encontraram-se inmeras dificuldades metodolgicas, principalmente no
acesso a dados sistematizados da construo civil junto aos rgos de representao
do setor imobilirio, como o SINDUCON. Nossa principal fonte de dados para o
desenvolvimento deste estudo foi a Prefeitura Municipal de Novo Hamburgo, atravs
de listagem do setor de aprovao de projetos.
A principal limitao da pesquisa a possibilidade de impreciso de alguns de
seus dados, tendo em vista que no foi possvel fazer uma conferncia caso a caso
entre os dados levantados e o espao efetivamente construdo. Entretanto, esses
dados no tm pretenso de serem absolutos, mas fundamentalmente de
apresentarem tendncias gerais da dinmica imobiliria de Novo Hamburgo,
possibilitando uma leitura mais fundamentada do processo geral de produo do
espao urbano na cidade, objetivo no qual se acredita ter obtido xito. Procura-se,
ainda, privilegiar os mapas em relao s tabelas, pois estes proporcionam a anlise
espacial do processo, que est relacionada aos objetivos do trabalho.
Obteve-se, junto Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano de Novo
Hamburgo (SMDU), listagem com todos os projetos de edificaes com mais de quatro
pavimentos aprovados desde a dcada de 1970, com as seguintes informaes: uso
residencial, comercial ou misto, nome do interessado (pessoa jurdica ou fsica
responsvel pelo projeto), rua, bairro, data de aprovao, data de habite-se, rea e
nmero de pavimentos (ver Anexo do trabalho). Estes dados foram fornecidos em lista
impressa, gerados por programa na plataforma MS-DOS, necessitando serem
inicialmente tabulados em planilha eletrnica e, posteriormente, georreferenciados

100

com uso do software livre (open source) QGIS21. Optou-se por trabalhar
exclusivamente com o setor da moradia, pois foi esse que teve maior mobilidade
territorial na cidade, enquanto os edifcios comerciais se concentraram sempre na
rea central da cidade, no produzindo novas centralidades relacionadas ao
adensamento.
Como apontado no captulo anterior, desde sua fundao at os anos 1970,
Novo Hamburgo cresceu pela expanso de seu tecido urbano, com novos
loteamentos legais, e tambm pela autoproduo da moradia na periferia, dentro do
mercado informal do solo. Nos anos 1970, j existiam alguns edifcios na rea central
da cidade, porm em nmero reduzido, a maioria de escritrios de servios vinculados
direta ou indiretamente indstria caladista. A Figura 19 mostra a rea central da
cidade nos anos 1970, evidenciando sua baixa densidade construtiva. No primeiro
plano, observa-se a BR-116 e a Sociedade Ginstica, ao fundo, a Catedral So Luiz
Gonzaga e o Centro da cidade.

21

http://www.qgis.org/pt_BR/site/ Acesso em 15 set. 2015.

101

Figura 19 - Novo Hamburgo - 1975 - Foto area da rea central

Fonte: Acervo do Aeroclube Novo Hamburgo

Foi somente a partir dos anos 1980 que a cidade iniciou o seu processo de
verticalizao. Portanto, o recorte temporal da pesquisa, de 1983 a 2012, foi definido
de modo que abrangesse todo o processo de verticalizao da cidade, bem com o
perodo de forte industrializao, sua desindustrializao e reestruturao da
economia de Novo Hamburgo.
As duas ltimas dcadas do sculo passado se caracterizaram pelo
desenvolvimento econmico do Vale dos Sinos atravs do comrcio
internacional que trouxe forte influncia da cultura dos Estados Unidos da
Amrica e, consequentemente, afastou de vez a viso europeia de parte da
populao, ainda ligada s suas origens alems. (Oliveira, 2009, p. 159)

Como verificado nos aportes tericos, a origem do processo de verticalizao


das cidades brasileiras est relacionada a uma variedade de condicionantes, como as
estratgias de valorizao fundiria por parte dos agentes do capital imobilirio, e
influncia da expanso cultural estadunidense. No caso de Novo Hamburgo, de modo
anlogo, o processo de verticalizao da cidade no est relacionado necessidade
de adensamento em virtude da valorizao fundiria de determinadas reas da
cidade, mas a processos correspondentes aos identificados por Somekh (2014) para
a cidade de So Paulo, porm em escala de cidade mdia. A Figura 20 mostra uma
102

fotografia da rea central de Novo Hamburgo, no ano de 2008, que mostra a mesma
rea da imagem anterior, sob outro ngulo, e evidencia a profunda transformao na
paisagem urbana no perodo de trs dcadas.
Figura 20 rea central de Novo Hamburgo - 2008

Fonte: http://imageshack.com/f/181/2272715zc5.jpg. Acesso em 01 set 2015.

Na primeira etapa do captulo, busca-se entender a dinmica geral de produo


destes edifcios nos diferentes bairros da cidade com o objetivo de averiguar quais os
principais vetores de crescimento urbano da cidade e como o mercado da moradia se
movimentou no perodo. Na segunda etapa, identificam-se quais foram os principais
incorporadores imobilirios que atuaram no mercado da moradia neste perodo e
como se distribuem, para verificar quais as dinmicas de estruturao do espao
urbano, a partir de sua atuao, e como essa se relaciona com o fenmeno de
segmentao socioespacial na cidade, em contexto intraurbano e regional. Na
terceira, analisa-se como a evoluo das tipologias dos empreendimentos relacionase com as dinmicas socioespaciais em curso em Novo Hamburgo. Finalmente, so
realizados apontamentos sobre a produo de edifcios residenciais na cidade como
sntese da anlise realizada neste captulo.
103

3.1.

Dinmica imobiliria geral de Novo Hamburgo (1983-2012)


Para uma melhor compreenso de como se deu o processo de produo

espacial na cidade de Novo Hamburgo a partir das dinmicas do setor imobilirio,


apresenta-se neste item uma anlise da produo de edifcios residenciais na cidade,
entre 1983 a 2012, perodo que abrange todo o seu processo de verticalizao, a partir
do mapeamento de todos os empreendimentos aprovados junto ao municpio por
bairro e por quinqunio. Este recorte temporal foi definido de modo que permitisse
uma leitura sistematizada do processo, permitindo a anlise da evoluo da estrutura
geral do setor imobilirio nos ltimos trinta anos.
O Grfico 2 mostra a evoluo da aprovao de edifcios residenciais e mistos
em m, entre 1983 e 2012.
Grfico 2 = rea aprovada por ano - edifcios residenciais e mistos - Novo Hamburgo - 19832012

Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano de Novo Hamburgo

104

Constata-se que a produo de empreendimentos residenciais na cidade teve


um primeiro ciclo de crescimento na dcada de 1980, perodo em que a regio ainda
vivia grande desenvolvimento industrial e acelerado crescimento demogrfico. Seu
auge foi no ano de 1986, quando foram aprovados 171 mil m em novos
empreendimentos residenciais do tipo edifcios de apartamentos na cidade. A dcada
de 1980, no entanto, era de crise para o setor habitacional no contexto nacional, pois
o setor de edificaes acompanhou, nos anos 1980, o esgotamento do dinamismo
da indstria de transformao (FIX, 2011, p. 109). No ano de 1982, o Brasil enfrentou
a grande crise da dvida externa22, levando o governo a assinar acordo com o FMI.
a obrigatoriedade de transferir recursos reais para o exterior para servir a
dvida externa, a partir de 1983, criou um constrangimento ao
desenvolvimento da economia nacional. Sem encontrar um novo padro de
crescimento sustentado, a instabilidade da economia se expressa na curta
durao dos ciclos econmicos caracterizados por breves perodos de
expanso e retrao (FIX, 2011, p.109)

Na dcada de 1990, h uma diminuio relevante do ritmo da construo civil


na cidade, com um declnio acentuado nos anos de 1990 e 1991, perodo de crise
econmica e hiperinflao. As medidas econmicas de combate inflao, como o
Plano Collor, que promoveu o bloqueio das cadernetas de poupana, levaram a uma
drstica reduo no consumo e grave recesso econmica23. No ano de 1991, foram
aprovados apenas 19 mil m em rea construda em novos empreendimentos. No
binio seguinte, houve um pequeno recrudescimento do setor, mas um novo
arrefecimento no restante da dcada.
A tendncia de diminuio do setor da construo civil em Novo Hamburgo
apenas se altera a partir dos anos 2000, perodo em que, apesar de no ter havido
um crescimento contnuo ano a ano, possvel constatar, como tendncia, uma

22

http://www.bresserpereira.org.br/terceiros/2012/agosto/12.08.M%C3%A3e_de_todas_as_crises.pdf.
Acesso em 15 ago 2015.
23
http://acervo.oglobo.globo.com/fatos-historicos/plano-collor-confiscou-poupanca-brasilmergulhou-na-hiperinflacao-15610534. Acesso em 15 ago 2015.

105

significativa retomada da construo de edifcios residncias na cidade. Esse


crescimento explica-se, no contexto nacional, pela ampliao do acesso ao
financiamento habitacional a partir da estruturao do Ministrio das Cidades no ano
de 2003, no primeiro mandato do Presidente Lula da Silva (FIX, 2011, p. 133).
No que tange o processo de verticalizao da cidade, a cidade teve sua
paisagem urbana bastante modificada ao longo das ltimas trs dcadas, atravs da
produo de novos edifcios. Esta modificao se deu de maneira mais acentuada na
rea central na cidade, onde foram construdos os edifcios mais altos, alguns deles
com mais de 30 pavimentos. O Grfico 3 apresenta o nmero de pavimentos mdio
dos edifcios residenciais e mistos construdos em Novo Hamburgo entre 1983 e 2012.
Grfico 3 - N de pavimentos mdio - edifcios residenciais e mistos - Novo Hamburgo - 19832012

Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano

Nota-se que no houve um incremento significativo dessa mdia, que se


manteve entre sete e doze pavimentos durante todo perodo analisado. Esse dado,
no entanto, refere-se mdia absoluta de nmero de pavimentos dos edifcios
localizados em toda cidade de Novo Hamburgo. Como houve no perodo do estudo
um aumento significativo de empreendimentos de at cinco pavimentos localizados
em bairros perifricos da cidade, a tabela mascara a verticalizao de reas
106

especficas da cidade. Se analisarmos apenas a evoluo do nmero de pavimentos


mdio no bairro Centro, como no Grfico 4, nota-se que houve uma tendncia
verticalizao da regio. Nos anos 1980, a altura mdia dos empreendimentos se
manteve entre 10,0 e 13,5 pavimentos, enquanto nos anos 2000 chegou a 21
pavimentos nos anos de 2007 e 2011.
Grfico 4 - - N de pavimentos mdio - edifcios residenciais e mistos Centro de Novo
Hamburgo - 1983-201224

Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano

A sequncia de figuras apresentada a seguir mostra o nmero e rea


construda de todos os edifcios de mais de trs pavimentos, residenciais e mistos,
aprovados em Novo Hamburgo por quinqunio entre 1983 e 2012. A diviso do recorte
temporal da pesquisa em sub-recortes de cinco anos foi definida para que se
conseguisse identificar com maior preciso a dinmica de estruturao urbana da
cidade nos diferentes perodos de anlise.
Nos anos 1980, a cidade vivia ainda o auge da indstria caladista, a populao
crescia aceleradamente, e a construo de edifcios residenciais se tornava uma
tendncia do setor imobilirio diante da diminuio do nmero de glebas e vazios

24

No ano de 1998 no foi aprovado nenhum empreendimento no bairro Centro.

107

urbanos a lotear nas regies mais centrais da cidade. Na dcada de 1990, a crise do
setor coureiro-caladista levou desindustrializao e diminuio do ritmo de
crescimento populacional e do ritmo da produo de novos empreendimentos
residenciais na cidade. Na dcada de 2000, Novo Hamburgo, apesar de seguir
diminuindo progressivamente seu ritmo de crescimento populacional, teve uma
retomada do crescimento da produo de edifcios residenciais, estimulada pelo
crescimento da construo civil em nvel nacional.
No perodo de 1983 a 1987, a cidade de Novo Hamburgo iniciou seu processo
de verticalizao. A Figura 21 apresenta o nmero de projetos em empreendimentos
do tipo edifcio de apartamentos entre os anos de 1983 e 2012 nos diferentes bairros
da cidade.

108

Figura 21 - Nmero de projetos aprovados em empreendimentos residenciais e mistos por


bairro em Novo Hamburgo - 1983-1987

Fonte: Autor sobre base PMNH

Nota-se na anlise da imagem que, no perodo compreendido entre 1983 e


1987, os empreendimentos concentravam-se em sua absoluta maioria no bairro
Centro, com alguns edifcios aprovados nos bairros imediatamente adjacentes, como
Boa Vista, Ptria Nova, Ideal, Rio Branco, Vila Rosa e Guarani. A Figura 22 mostra o
nmero de m aprovados no perodo 1983-1987 por bairro em Novo Hamburgo.

109

Figura 22- Nmero de m aprovados em empreendimentos residenciais e mistos por bairro em


Novo Hamburgo - 1983-1987

Fonte: Autor sobre base PMNH

Na anlise da figura, confirma-se que o Centro era o que concentrava a maior


parcela da rea construda entre os bairros de Novo Hamburgo. Os outros bairros que
concentraram maior metragem em novos empreendimentos eram Vila Rosa e Boa
Vista em reas muito prximas ao Centro da Cidade. O total de rea construda
aprovada no ano de 1987 o maior at hoje, com 170 mil m aprovados, evidenciando
o grande crescimento que o setor imobilirio atravessava na cidade no final dos anos
1980, contraditoriamente estagnao da economia brasileira naquele perodo, mas
sustentada pela ainda pujante indstria caladista poca.

110

No perodo de 1988 a 1992, inicia-se o processo de arrefecimento da


construo civil, que se acentuaria nos anos posteriores. O ano de 1991, marcado
pelo expurgo das poupanas em fevereiro25, o ano com menor nmero de
empreendimentos aprovados em toda a srie 1983-2012, com menos de 20 mil m em
toda a cidade, quase dez vezes menos do que nos quatro anos anteriores. Neste
perodo, o bairro Centro continua sendo o que concentra a maioria das incorporaes
imobilirias, o setor imobilirio, contudo, comea a dirigir seus investimentos de
maneira menos concentrada na cidade, dirigindo-se para bairros mais perifricos,
como Canudos e Rondnia. A Figura 23 apresenta o nmero de empreendimentos
residenciais e mistos no perodo 1988-1992.

25 O Plano Collor II promoveu o expurgo das cadernetas de poupanas em fevereiro de 1991,


aprofundando medidas do Plano Collor I, de maro de 1990.

111

Figura 23 - Nmero de projetos aprovados em empreendimentos residenciais e mistos por


bairro em Novo Hamburgo - 1988 - 1992

Fonte: Autor sobre base PMNH

No perodo 1988 - 1992 houve 37 empreendimentos aprovados no bairro


Centro. Entre os demais bairros, nenhum deles teve mais de nove empreendimentos
aprovados. Esse dado aponta que, no perodo de crise macroeconmica e incio do
ciclo de arrefecimento da produo industrial na cidade, o setor imobilirio se manteve
conservador em relao aos seus novos empreendimentos, privilegiando reas j
consolidadas dentro do mercado. A Figura 24 ilustra o nmero de m aprovados em
empreendimentos residenciais e mistos por bairro em Novo Hamburgo no perodo de
1988 a 1992.

112

Figura 24 - Nmero de m aprovados em empreendimentos residenciais e mistos por bairro em


Novo Hamburgo 1988-1992

Fonte: Autor sobre base PMNH

Observa-se na anlise da figura que, no perodo 1988-1992, apesar do nmero


baixo de empreendimentos, houve um considervel nmero de novos metros
quadrados em bairros vizinhos ao Centro, como Ptria Nova e Ideal, e em bairros
perifricos como Rondnia e Canudos. Isto significa que nestes bairros houve
empreendimentos com grande rea construda, dando o indcio de uma tendncia que
se evidenciaria nos prximos anos, de expanso do mercado imobilirio para a
periferia urbana de Novo Hamburgo, em busca de novas fronteiras de expanso
imobiliria.

113

O perodo 1993-1997 mantm a tendncia de queda e descentralizao dos


investimentos imobilirios na cidade. O Centro reduz sua participao relativa no
conjunto da cidade no que tange ao nmero de empreendimentos e metragem total
aprovada. O eixo da BR-116 fortalece-se como polo de atrao dos escassos novos
produtos imobilirios, nos bairros Rio Branco, Ideal e Operrio. Neste contexto,
fortalece-se o fenmeno da metropolizao, onde o fenmeno da produo do espao
na cidade de Novo Hamburgo passa a estabelecer maiores vinculaes com
movimentaes econmicas regionais.
Estas vinculaes se definem, por vezes, por verticalidades (conforme
denominado por Milton Santos) de mbito suprarregional, como o mercado mundial
do calado, ou intrarregionais, como o crescimento do setor industrial no eixo da BR116. Tambm est condicionada a questes estritamente espaciais, como a
disponibilidade de infraestruturas urbanas nos municpios, seus ordenamentos
territoriais, ou o esgotamento de capacidade de escoamento de rodovias. A Figura 25
apresenta o nmero de projetos aprovados em empreendimentos residenciais e
mistos por bairro em Novo Hamburgo entre 1993- 1997.
Este quinqunio caracteriza-se pela grande crise do setor caladista na regio
de Novo Hamburgo, tendo em vista as movimentaes da economia global, com o
crescimento da indstria asitica, e tambm pelas medidas de estabilizao da
economia dentro do Plano Real, como a abertura da economia com reduo das
tarifas de importao, e o contingenciamento da moeda, com cmbio artificialmente
valorizado, que fez a produo brasileira perder competitividade no mercado
internacional.

114

Figura 25 - Nmero de projetos aprovados em empreendimentos residenciais e mistos por


bairro em Novo Hamburgo - 1993 - 1997

Fonte: Autor sobre base PMNH

Observa-se na figura acima uma manuteno do quadro geral do quinqunio


anterior, com reduzido nmero de empreendimentos aprovados no perodo, a maioria
localizados no Centro da cidade, que registrou 28 novas incorporaes entre 1993 e
1997. Entre os demais bairros, o que teve maior interesse do setor imobilirio foi o
bairro Rio Branco, localizado entre a BR-116 e o Centro da cidade, com 14
empreendimentos. A Figura

26 ilustra o nmero de m aprovados em

empreendimentos residenciais e mistos por bairro em Novo Hamburgo entre 1993 e


1997.

115

Figura 26 - Nmero de m aprovados em empreendimentos residenciais e mistos por bairro em


Novo Hamburgo 1993-1997

Fonte: Autor sobre base PMNH

Na anlise da figura acima, nota-se que h no perodo um fortalecimento da


tendncia, iniciada no quinqunio anterior, de uma ampliao do nmero de novos
metros quadrados em empreendimentos na periferia da cidade. Entre os bairros de
interesse do setor imobilirio, destacam-se os bairros Rio Branco e Ptria Nova, que
so aqueles com maior rea construda depois do Centro. Alm destes, os bairros
Operrio e Guarani, ao norte, tambm configuram uma nova rea de mobilizao do
setor imobilirio em Novo Hamburgo, corroborando os aspectos analisados
anteriormente, de uma maior vinculao do crescimento imobilirio s verticalidades
exteriores dinmica intraurbana.

116

O perodo 1998-2002 caracteriza-se pela transio entre a crise e a retomada


do crescimento do setor imobilirio na cidade. Este o quinqunio com menor nmero
de empreendimentos no recorte analisado, mas nele a tendncia se reverte de queda
alta no nmero de empreendimentos e metragem construda. o perodo no qual
existe o menor predomnio do Centro da cidade em relao aos demais bairros da
cidade.
No contexto macroeconmico, o perodo marcado pelo segundo mandato do
Presidente Fernando Henrique Cardoso, que deu continuidade s polticas de
estabilizao da economia. No ano de 1999, a crise do Real gerou um forte movimento
de desvalorizao da moeda brasileira, resultado da sua sobrevalorizao forada e
de polticas econmicas deflacionistas como elevao de juros e baixo investimento
estatal.

Estes contextos de dificuldades da economia nacional associadas s

dificuldades advindas da crise produtiva local dificultavam naquele momento uma


retomada significativa do setor imobilirio em Novo Hamburgo.
A Figura 27 ilustra o nmero de projetos aprovados em empreendimentos
residenciais e mistos por bairro em Novo Hamburgo entre 1998 e 2002.

117

Figura 27 - Nmero de projetos aprovados em empreendimentos residenciais e mistos por


bairro em Novo Hamburgo - 1998 - 2002

Fonte: Autor sobre base PMNH

Neste quinqunio, o nmero de investimentos se distribui de maneira bastante


homognea entre os bairros mais centrais da cidade. possvel identificar trs reas
de expanso do setor imobilirio a partir do bairro Centro: ao longo da BR-116, nos
bairros Ideal, Rio Branco e Operrio; na direo da RS-239, em torno do recminaugurado Campus II da Universidade Feevale, nos Bairros Vila Nova e Hamburgo
Velho; e finalmente, a sudeste, em direo ao Rio dos Sinos, nos bairros Rondnia e
Canudos. Estes eixos de expanso so os previstos no Plano Diretor de
Desenvolvimento Urbano e Ambiental de 1998, como vimos no captulo anterior. A
Figura 28 mapeia o nmero de m em empreendimentos residenciais e mistos por
bairro em Novo Hamburgo entre 1998 e 2002.
118

Figura 28 - Nmero de m aprovados em empreendimentos residenciais e mistos por bairro em


Novo Hamburgo 1998-2002

Fonte: Autor sobre base PMNH

Considerando apenas a metragem aprovada em novos empreendimentos, o


quinqunio 1998-2002 mantm a tendncia dos anos anteriores de uma ampliao de
investimentos imobilirios na periferia urbana. Esta tendncia de relativa periferizao
da oferta imobiliria fortalecida pela inaugurao de novos equipamentos urbanos
fora da rea central da cidade, como o Campus II da Universidade Feevale no bairro
Vila Nova no ano de 1999 e o novo Centro Administrativo da Prefeitura Municipal no
ano 2000 no bairro Canudos.
O quinqunio 2003-2007 caracteriza-se pela retomada dos investimentos nos
bairros mais centrais da cidade e continuidade da expanso imobiliria em direo
119

periferia. Neste perodo, a partir da reviso dos ndices construtivos no Plano Diretor
de 2004, o mercado imobilirio retorna com fora ao Centro da cidade e adjacncias.
Nesta fase, surgem os grandes arranha-cus no bairro Centro, alguns com mais de
30 pavimentos. A retomada do setor imobilirio no municpio estimulada, ainda, pela
recuperao da economia brasileira no primeiro mandato do Presidente Lula da Silva,
atravs do estmulo ao consumo e produo, bem como da ampliao do crdito e do
financiamento pblico para o setor.
A Figura 29 ilustra o nmero de projetos aprovados em empreendimentos
residenciais e mistos por bairro em Novo Hamburgo no perodo de 2003 a 2007.
Figura 29 - Nmero de projetos aprovados em empreendimentos residenciais e mistos por
bairro em Novo Hamburgo - 2003 - 2007

Fonte: Autor sobre base PMNH

120

Na comparao da Figura 29 com a 27 (p.117), observa-se que se mantm a


tendncia de disperso da produo de edifcios residenciais para os bairros do
entorno da rea central de Novo Hamburgo, com relativa homogeneidade na
distribuio desses investimentos entre os bairros da cidade. Alm do bairro Centro,
que o que concentra maior nmero de investimentos em todo o recorte temporal da
pesquisa, os outros bairros que detm maior nmero de incorporaes no perodo
2003-2007 so os bairros Vila Nova e Canudos, que constituem novas centralidades
locais importantes, como vimos anteriormente. A Figura 30 apresenta o nmero de m
aprovados em Novo Hamburgo no perodo entre 2003 e 2007.
Figura 30 - Nmero de m aprovados em empreendimentos residenciais e mistos por bairro em
Novo Hamburgo 2003-2007

Fonte: Autor sobre base PMNH

121

Nota-se, na anlise da Figura 30, a constituio de uma faixa de expanso da


produo imobiliria a sudeste da rea Central de Novo Hamburgo. So
empreendimentos localizados nos bairros Liberdade, Rondnia e Canudos. Bairros
ocupados, como podemos observar na Tabela 8, so habitados por famlias de renda
mdia a baixa. O aumento do interesse do setor imobilirio por essas reas est
associado expanso do crdito imobilirio para a construo civil dentro do chamado
segmento econmico, que aumentar significativamente no prximo quinqunio, no
contexto dos programas habitacionais do Governo Federal.
O quinqunio 2008-2012 se caracteriza pela continuidade da retomada dos
investimentos do setor imobilirio na cidade, no contexto de ascenso do mercado de
crdito imobilirio. Esta expanso do setor imobilirio, e consequente de
verticalizao, se d como apontado por Somekh (2014, p.226), segundo as diferentes
estratgias dos incorporadores imobilirios por um lado, atravs da reproduo de
espaos valorizados, no caso de Novo Hamburgo, em suas as reas centrais e, por
outro, no aumento significativo de empreendimentos em bairros perifricos da cidade,
como Industrial, Canudos e So Jorge. Estes ltimos, novas frentes de valorizao
imobiliria em busca de terrenos mais baratos, caracterizados como grandes
incorporaes em rea construda com baixo nmero de pavimentos, voltados ao
chamado segmento econmico dentro dos programas habitacionais subsidiados pelo
governo federal, como o Minha Casa Minha Vida. A Figura 31 apresenta o nmero de
projetos aprovados em empreendimentos residenciais e mistos por bairro em Novo
Hamburgo entre 2008 e 2012.

122

Figura 31 - Nmero de projetos aprovados em empreendimentos residenciais e mistos por


bairro em Novo Hamburgo - 2008-2012

Fonte: Autor sobre base PMNH

Na anlise da Figura 31, constata-se que se amplia expanso de novos


empreendimentos residenciais nos bairros perifricos da cidade em direo vrzea
do Rio dos Sinos, como Industrial, Rondnia e Canudos. Por outro lado, o bairro
Centro volta a adquirir preponderncia em relao a todos os demais. Estes dois
movimentos so caractersticos das dinmicas imobilirias contemporneas, como
vimos, de reproduo de reas centrais e de busca de novas frentes de expanso
imobiliria. Dentro desta reestruturao urbana em Novo Hamburgo, diminuem o
nmero de empreendimentos em bairros que tradicionalmente despertaram interesse
do setor imobilirio, como os bairros Vila Rosa e Rio Branco. A Figura 32 ilustra o

123

nmero de m aprovados em empreendimentos residenciais e mistos por bairro em


Novo Hamburgo no quinqunio 2008-2012.
Figura 32 - Nmero de m aprovados em empreendimentos residenciais e mistos por bairro em
Novo Hamburgo 2008-2012

Fonte: Autor sobre base PMNH

A figura acima ilustra de maneira mais evidente os dois processos mencionados


anteriormente: a reproduo do espao urbano no bairro Centro e a expanso
imobiliria para a periferia da cidade no cinturo que compreende os bairros So
Jorge, Canudos, Rondnia e Industrial.

124

A partir da interpretao do processo de ocupao e adensamento da cidade,


realizou-se a anlise da produo imobiliria residencial em Novo Hamburgo
considerando a proposta de uma classificao dos seus bairros, segundo a ao dos
incorporadores imobilirios no perodo de anlise (1983-2012). Dividimos os bairros
da cidade em cinco grupos (Figura 33): o grupo 1 composto unicamente pelo bairro
Centro; o grupo 2 composto pelos bairros Boa Vista, Hamburgo Velho, Rio Branco
e Vila Rosa; o Grupo 3 pelos bairros Guarani, Ideal, Ptria Nova, Mau e Vila Nova; o
grupo 4 composto pelos bairros Canudos, Industrial, Liberdade, Rondnia e So
Jorge; e o Grupo 5 composto pelos demais bairros da cidade. A Figura 33 ilustra
essa classificao proposta e, a seguir, so apresentados os critrios adotados para
proposio desta categorizao.

125

Figura 33 Bairros de Novo Hamburgo segundo categorizao proposta

Fonte: Autor sobre base PMNH

Destacado dos demais bairros est o Centro, pois o bairro que concentra a
maioria dos edifcios de Novo Hamburgo durante todo o recorte analisado. No
quinqunio 1983-1987, reunia quase 60% dos empreendimentos aprovados na
cidade. Esta participao relativa foi diminuindo gradativamente at o perodo 19982002, quando passou a representar apenas 20% dos m aprovados. Nos dois ltimos
quinqunios, houve um novo crescimento da participao da construo civil neste
bairro em relao aos demais, e o Centro, no perodo de 2003 a 2012, estabilizou-se
em aproximadamente 28% do total de empreendimentos residenciais e mistos na
cidade. Apesar da variao na participao relativa, o bairro sempre foi o que teve
maior concentrao de novos empreendimentos residenciais na cidade, constituindose como principal centralidade da estrutura urbana da cidade em todo o perodo
126

analisado. O Grfico 5 mostra a participao do Centro no total de m aprovados em


Novo Hamburgo nos diferentes quinqunios analisados.
Grfico 5 - Participao do Centro no total de m aprovados em Novo Hamburgo 1983- 2012

60,00%

Participao do Centro no Total de m aprovados em Novo Hamburgo


58,97%

50,00%
43,06%
40,00%
29,59%

30,00%

28,33%

28,38%

2003-07

2008-12

20%

20,00%
10,00%
0,00%
1983-87

1988-92

1993-97

1998-02

-10,00%
Fonte: Autor sobre base PMNH

O Grupo 2 composto pelos bairros Boa Vista, Hamburgo Velho, Rio Branco e
Vila Rosa. Estes bairros tm em comum o fato de serem vizinhos ao Centro e de
despertarem o interesse do setor imobilirio em todo o recorte temporal estudado.
Eles apresentam ainda tendncia diminuio relativa da quantidade de rea
construda nos ltimos anos. Esta tendncia justifica-se pelas restries existentes
dentro do Plano Diretor da cidade nos bairros Boa Vista e Hamburgo Velho, e ainda
pela baixa oferta de lotes a construir nos bairros Rio Branco e Vila Rosa. Estes bairros
chegaram a representar 36% dos novos empreendimentos no perodo 1993-1997,
superando naquele perodo o Centro. Entretanto, desde ento, eles vm sofrendo uma
diminuio relativa e, no ltimo quinqunio (2008-12), concentrou apenas 9% dos
empreendimentos. So reas centrais, consequentemente, onde a tendncia de
diminuio de investimentos do setor imobilirio. O Grfico 6 mostra a participao do
Grupo 2 no total de m aprovados em Novo Hamburgo nos diferentes quinqunios
analisados.

127

Grfico 6 - Participao dos bairros do Grupo 2 no total de m aprovados em Novo Hamburgo


1983- 2012
Participao do Grupo 2 no Total de m aprovados em Novo Hamburgo
40,00%
36,05%
35,00%
28,08%

30,00%
25,36%
25,00%
20,99%

20,28%

20,00%
15,00%
9,37%

10,00%
5,00%
0,00%
1983-87

1988-92

1993-97

1998-02

2003-07

2008-12

Fonte: Autor sobre base PMNH

O Grupo 3 composto pelos bairros Ptria Nova, Mau, Ideal, Vila Nova e
Guarani. Estes bairros, assim como os do Grupo 2, so vizinhos ao Centro, entretanto
apresentam crescimento do percentual de novos empreendimentos no perodo
analisado. No quinqunio 1983-1987, apenas 10% do total de m aprovados se
localizavam nestes bairros, em comparao com 60% de m no Centro. J, no ltimo
quinqunio analisado (2008-2012), estes bairros representaram 35% do total, em
comparao a 28% no Centro. So reas centrais, portanto, de crescente interesse
do setor imobilirio. O Grfico 7 mostra a participao dos bairros do Grupo 3 no total
de m aprovados em Novo Hamburgo no perodo de 1983 a 2012.

128

Grfico 7 - Participao dos bairros do Grupo 3 no total de m aprovados em Novo Hamburgo


1983- 2012
Participao do Grupo 3 no Total de m aprovados em Novo Hamburgo
40,00%

35,71%
33,44%

35,00%
30,00%
25,23%

25,01%

1988-92

1993-97

26,27%

25,00%
20,00%
15,00%
10,43%
10,00%
5,00%
0,00%
1983-87

1998-02

2003-07

2008-12

Fonte: Autor sobre base PMNH

O Grupo 4 composto pelos bairros Canudos, Industrial, Liberdade, Rondnia


e So Jorge, os quais tm em comum com o grupo anterior o fato de apresentarem
uma tendncia de crescimento na participao relativa nos novos empreendimentos
residenciais aprovados em Novo Hamburgo, entretanto se localizam mais afastados
do Centro, apresentando menor valor do solo. Sua expanso est relacionada ao
crescimento do chamado segmento econmico. No quinqunio 1983-1987,
representava apenas 0,25% dos empreendimentos residenciais na cidade. J, no
ltimo perodo analisado, 2008-2012, passou a abranger um quarto dos novos
empreendimentos aprovados na cidade. Verifica-se que os bairros do Grupo 4
constituem um cinturo no entorno dos bairros centrais da cidade, que se estende no
sentido sudoeste-nordeste desde a BR -116 at a RS 239. Constituem, portanto, uma
zona de expanso imobiliria da cidade de Novo Hamburgo. O Grfico 8 mostra a
participao dos bairros do Grupo 4 no total de m aprovados em Novo Hamburgo no
perodo de 1983 a 2012.

129

Grfico 8 - Participao dos bairros do Grupo 4 no total de m aprovados em Novo Hamburgo


1983- 2012
Participao do Grupo 4 no Total de m aprovados em Novo Hamburgo
40,00%
35,00%
30,00%
25,34%
25,00%

21,02%

20,00%
15,00%

12,28%
8,09%

10,00%

4,53%

5,00%
0,25%
0,00%
1983-87

1988-92

1993-97

1998-02

2003-07

2008-12

Fonte: Autor sobre base PMNH

O Grupo 5 composto pelos demais bairros da cidade de Novo Hamburgo,


notadamente horizontais, que somados no ultrapassam 5% dos empreendimentos
do municpio em nenhum dos quinqunios analisados. Esses bairros se localizam
predominantemente a oeste da BR-116 (bairros Primavera, Boa Sade, Petrpolis e
Rinco), e a norte da RS-239 (bairros Roselndia, Alpes do Vale, Diehl e So Jos),
evidenciando que a presena dessas rodovias um condicionante importante do
crescimento urbano em Novo Hamburgo, limitando a expanso do adensamento
construtivo nessas regies. Nos bairros Primavera, Boa Sade e Rinco, o Plano
Diretor de 2004 estimula o adensamento (Figura 18), entretanto no houve interesse
do setor de construo de edifcios no perodo analisado, evidenciando que a
dinmica do mercado no se pauta pelo planejamento urbano tecnocrtico. Esses
bairros se caracterizam, portanto, como reas de baixo interesse pelo setor imobilirio.
O Grfico 9 mostra a participao dos bairros do grupo 5 no total de m aprovados em
edifcios residenciais e mistos em Novo Hamburgo entre 1983 e 2012.

130

Grfico 9 - Participao dos bairros do Grupo 5 no total de m aprovados em Novo Hamburgo


1983- 2012
Participao do Grupo 5 no Total de m aprovados em Novo Hamburgo
40,00%
35,00%
30,00%
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
4,98%
5,00%

2,63%

4,82%

5,53%

4,11%
1,20%

0,00%
1983-87

1988-92

1993-97

1998-02

2003-07

2008-12

Fonte: Autor sobre base PMNH

O Grfico 10 apresenta a evoluo da participao de cada um dos cinco


grupos de bairros no total de rea construda em edifcios residenciais e mistos
aprovada na Prefeitura, por quinqunio. Pode-se observar que se destacam os grupos
3 e 4 como aqueles que apresentam tendncia de crescimento na aprovao de novos
empreendimentos residenciais nos ltimos anos. O grupo 3, composto por bairros no
entorno imediato do bairro Centro, e o grupo 4, composto por bairros perifricos na
cidade.

131

Grfico 10 - Evoluo da participao de cada grupo no total de rea aprovada por quinqunio
- 1983 -2012
70,00%
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
1983-87
Grupo 1

1988-92
Grupo 2

1993-97
Grupo 3

1998-02
Grupo 4

2003-07

2008-12

Grupo 5

Fonte: Autor sobre base PMNH

A mdia de rea construda dos empreendimentos residenciais e mistos em


Novo Hamburgo, no ltimo quinqunio analisado, de 6576 m, enquanto, nos bairros
do grupo 4, a mdia foi de 9810 m. A altura mdia dos empreendimentos na cidade
no perodo foi de 10,78 pavimentos, enquanto nos bairros deste grupo a mdia 5,52
pavimentos. A tipologia padro, portanto, dos empreendimentos localizados nestes
bairros so empreendimentos de baixa altura e grande rea construda.
Entre os bairros do grupo 3, Ptria Nova, Ideal, Mau, Guarani e Vila Nova, a
mdia de altura dos 99 empreendimentos aprovados no ltimo quinqunio foi de 10,38
pavimentos, muito prximo mdia da cidade. O tamanho mdio dos
empreendimentos localizados nestes bairros de 6002 m, tambm prximo mdia.
Estes bairros, portanto, por representarem uma zona de transio entre o Centro e a
periferia da cidade, h maior diversidade tipolgica das edificaes, com edifcios de
4 a 23 pavimentos. No bairro Centro, foram aprovados 23 empreendimentos no
perodo 2008-2012, com 8114 m de mdia de rea construda e 17,27 pavimentos de
altura mdia. O Centro caracteriza-se, no perodo estudado, por receber
empreendimentos de grande altura e rea construda.

132

A anlise preliminar dos dados apresentados nesta etapa permite constatar que
houve um crescimento dos investimentos no setor imobilirio nas ltimas trs dcadas
e que, aps um arrefecimento de novos projetos nos anos 1990, houve uma retomada
do setor imobilirio nos anos 2000. Diferentemente dos anos 1980, quando o
crescimento do setor imobilirio coincidia com o crescimento da populao da cidade
e imigrao de famlias das demais regies do Estado e do pas atradas pela
expanso do setor caladista , nos anos 2000, houve a estagnao do crescimento
populacional da cidade e o setor imobilirio passou a crescer em razo,
provavelmente, da atrao de capitais, antes direcionados ao setor produtivo
tradicional, sustentado pelo aumento do financiamento imobilirio, tanto para
consumidores quanto para agentes imobilirios.
Existe, ainda, uma tendncia de crescimento de novas reas de expanso
imobiliria em direo periferia. Por outro lado, o Centro da cidade renova-se em
funo dos interesses do mercado imobilirio, com a substituio de lotes antes
unifamiliares por novos produtos imobilirios, de grande altura e rea construda. Est,
portanto, em curso um duplo processo de produo de edifcios residenciais em Novo
Hamburgo: o primeiro, em direo periferia, em busca de novas fronteiras urbanas
para o setor imobilirio, de relocalizao no espao; e o segundo, de substituio de
imveis na rea central da cidade, de reconstruo urbana. Essas dinmicas, alm de
responderem aos interesses de expanso do setor imobilirio local, esto sujeitas a
influncias externas, como a instalao de novas infraestruturas virias e a
movimentao da economia em escala regional e nacional.
Como apontado no item Renda da Terra Urbana e Verticalizao, o
desencadeamento do processo de verticalizao das cidades brasileiras no est
historicamente vinculado sobrevalorizao de determinadas regies das cidades,
mas ao interesse dos agentes em criar novas fronteiras de produo de mais-valias
(SOMEKH, 2014, p.226). As diferentes fraes do capital tm estratgias diversas de
valorizao, e de localizao, compondo um duplo processo de produo imobiliria:
de reproduo dos espaos valorizados, e de expanso de novas frentes de
valorizao, em busca de terrenos mais baratos. Apontou-se, ainda, que essas
estratgias fazem que o processo de verticalizao no suscite melhor
133

aproveitamento do solo urbano, pois sua lgica est direcionada para uma
maximizao dos valores de troca para os agentes imobilirios, e no o de criao de
valores de usos para os cidados.
O item a seguir busca identificar quem foram (e ainda so) os principais agentes
incorporadores do espao na cidade de Novo Hamburgo que atuam no mercado da
moradia, e como estes se distriburam no espao urbano ao longo do recorte temporal
da pesquisa, e identificar relaes entre o padro de distribuio dos agentes com o
padro de distribuio socioespacial das famlias.

3.2.

A ao dos incorporadores reproduo e expanso imobiliria em


Novo Hamburgo
No contexto da reestruturao produtiva, como se verificou, cada vez mais a

produo do espao urbano fundamental para a expanso capitalista. Portanto,


fundamental que se busque entender o espao urbano a partir das dinmicas do
capital imobilirio, pois so estas que tm pautado a dinmica de crescimento urbano
de nossas cidades. Na etapa anterior, observou-se a dinmica geral da construo de
edifcios em Novo Hamburgo nas ltimas dcadas, que, como foi apresentado
anteriormente, tem sido estruturada nos ltimos anos atravs de dois processos
complementares: o primeiro, de reproduo das reas centrais da cidade,
verticalizado e dirigido a um mercado de alto poder aquisitivo; o segundo, de expanso
imobiliria para novas fronteiras urbanas, dirigido ao chamado segmento econmico.
Nesta etapa sero identificados os principais agentes do setor imobilirio de
incorporaes que vm atuando no mercado de moradia em Novo Hamburgo, no
perodo de 1983 a 2012, espacializando seus investimentos. Ser analisado, ainda,
como estes agentes se distribuem no espao urbano da cidade, bem como a relao
do seu padro locacional com a localizao das famlias na cidade segundo sua
condio social, tendo em vista que os incorporadores tendem a atuar dentro de
nichos especficos de mercado, voltados a diferentes poderes aquisitivos dos
consumidores.
134

Em um primeiro momento, foram tabulados, em planilha eletrnica, todos os


empreendimentos aprovados na PMNH, entre 1983 e 2012, segundo o interessado
(pessoa fsica ou jurdica). Este levantamento teve como objetivo identificar os
principais incorporadores de edifcios residenciais na cidade no conjunto do recorte
temporal proposto, e para cada quinqunio analisado na etapa anterior. Havia duas
possibilidades metodolgicas para a pesquisa: utilizar os empreendimentos com
projeto aprovado, ou com habite-se emitido. Optou-se por trabalhar com os
empreendimentos aprovados, para manter o mesmo critrio para todo o recorte da
pesquisa, tendo em vista que muitos empreendimentos recentes no haviam sido
concludos. Foi verificado, ainda, por amostragem, que muitos edifcios cujos habitese no constam na listagem fornecida pela PMNH, de fato foram concludos e
encontram-se em uso.
A partir do levantamento preliminar, onde foram tabulados todos os
incorporadores que atuaram no municpio entre 1983 e 2012, foram identificados os
principais, e seus empreendimentos mapeados em ambiente SIG, com o programa
QGIS. Foram espacializados todos os empreendimentos das cinco principais
incorporadoras da cidade em todo o recorte temporal, alm dos empreendimentos das
trs incorporadoras que mais produziram em cada um dos quinqunios propostos pela
pesquisa.
Entre as dez principais incorporadores das ltimas trs dcadas, a nica de
fora da cidade a Concisa Construo e Incorporao LTDA, do municpio de So
Leopoldo, que, apesar disso, atua preferencialmente no mercado de Novo Hamburgo,
como pode ser constatado no seu portflio digital26. Segundo o site da empresa27, a
Concisa oferece ao mercado uma excelente opo para quem vai adquirir o primeiro
imvel. Segue, portanto, o padro de empreendimentos de grandes incorporadoras

26

http://www.construtoraconcisa.com.br/obras-entregues/. Acesso em 23 ago. 2015.

27

http://www.construtoraconcisa.com.br/padrao-concisa. Acesso em 23 ago. 2015.

135

brasileiras com capital aberto, como Tenda e PDG, com foco em empreendimentos
econmicos voltados ao financiamento habitacional da casa prpria.
A ampliao do circuito imobilirio ocorreu, principalmente, em direo ao
chamado segmento econmico. A necessidade do setor de inventar um
nome , por si s, indcio da criao de um novo mercado, uma inveno que
, ao mesmo tempo, poltica e imobiliria. (FIX, 2011, p. 185)

Entre todas as incorporadoras, a nica que permaneceu entre as principais


durante toda a abrangncia temporal desta pesquisa a Mosmann Incorporaes
LTDA, que atua h noventa anos na cidade28. A empresa Mosmann tambm a lder,
tendo aprovado trinta e seis empreendimentos residenciais na cidade entre 1983 e
2012, com atuao voltada preponderantemente para imveis de alto padro.29 A
segunda maior incorporadora da cidade a Regabi Administrao e Participaes
LTDA30. A Regabi tem empreendimentos direcionados a um segmento de mdio a alto
padro, com edifcios de apartamentos de dois e trs dormitrios. A construtora
fundada em 1980 teve vinte e cinco empreendimentos residenciais aprovados desde
1988 na cidade de Novo Hamburgo. A Tabela 13 lista os dez principais agentes
produtores de edifcios residenciais em Novo Hamburgo, no perodo de 1983 a 2012,
sua cidade de origem, nmero de empreendimentos por perodo de cinco anos e
nmero total.

28

http://www.mosmann.com.br/site/portfolio.php. Acesso em 23 ago 2015.

29

http://www.mosmann.com.br/site/empresa.php. Acesso em 23 ago. 2015.

30http://www.regabi.com.br/index.asp?id_pagina=1590&&InstitucionalRegabi%20Administra%C3%A7%C3%A3o%20Parti%C3%A7%C3%B5es%20Ltda-Imobiliaria-deNovo%20Hamburgo. Acesso em 23 ago. 2015.

136

Tabela 13 - Nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora 1983 -2012


1983- 1988- 1993- 1998-

2003- 2008-

1987

EMPRESA

CIDADE

1992

1997

2002

2007

2012

TOTAL

Mosmann Incorporaes

Novo

LTDA

Hamburgo 3

36

Regabi Administrao e

Novo

Participaes LTDA

Hamburgo 0

25

Concisa Construo e

So

Incorporao LTDA

Leopoldo

14

Pajost Construes LTDA

Hamburgo 8

11

Pschichholz Edificaes Ind.

Novo

LTDA

Hamburgo 0

10

Mompre Montagens

Novo

Industriais LTDA

Hamburgo 0

Scherrer Incorporaes e

Novo

Participaes LTDA

Hamburgo 0

Novo

Novo
Construtora Cisplan LTDA

Hamburgo 3

Diderich Incorporaes

Novo

Imobilirias

Hamburgo 3
Novo

Srgio Klippel

Hamburgo 0

Outros

87

72

39

42

50

57

347

TOTAL

104

90

65

64

76

86

485

Fonte: PMNH

Na Figura 34, esto localizados os empreendimentos das cinco principais


incorporadoras de Novo Hamburgo no perodo de abrangncia da pesquisa,
comparando com a renda mdia do responsvel do domicilio por setor censitrio.

137

Figura 34 Empreendimentos por Incorporadores X Renda Setor Censitrio Novo Hamburgo


1983 - 2012

Fonte: Autor sobre base PMNH

Alm das j citadas Mosmann, Regabi e Concisa, tambm esto mapeados os


empreendimentos da Pajost Construes LTDA, principal incorporadora da cidade nos
anos 1980, que teve seu ltimo edifcio construdo no ano de 1993, e Pschichholz
Edificaes Ind. LTDA, que construiu edifcios em Novo Hamburgo entre 1993 e 2007.
Observa-se, no mapa, que os empreendimentos da incorporadora Mosmann
encontram-se localizados em sua maioria no bairro Centro, prximo Av. Maurcio
Cardoso, numa regio habitada por famlias de alta renda. So empreendimentos
localizados no entorno das Ruas Heller e Augusto Jung, que se constituram, ao longo
dos ltimos anos, como uma regio de grande valorizao imobiliria da cidade, de
alta renda familiar.

138

Um segundo ncleo de interesse da Mosmann, menos valorizado que o


anterior, localiza-se nos bairro Vila Rosa e Guarani, em regio predominantemente
residencial, com renda mdia a alta das famlias. Os empreendimentos da
incorporadora Regabi localizam-se preponderantemente tambm no bairro Vila Rosa,
em rea onde se misturam empreendimentos das duas construtoras em direo sul,
nos bairros Rio Banco e Ideal, rea cujo rendimento familiar encontra-se nas camadas
mdias. Os empreendimentos da Construtora Concisa, voltados ao chamado novo
segmento econmico, no mbito dos programas habitacionais do governo federal,
localizam-se nas regies de expanso urbana em um cinturo em torno dos demais
empreendimentos. Os empreendimentos da construtora Pajost localizavam-se
preponderantemente no bairro Centro, em sua regio mais antiga, junto a reas
predominantemente comerciais prximo Av. Frederico Linck e Marclio Dias, de
renda familiar mdia. Eles localizam-se ainda no bairro Vila Nova e Operrio. Por fim,
os empreendimentos da Pschichholz localizam-se em sua maioria nos bairros Ptria
Nova, Centro e Guarani, cujo rendimento familiar de mdia a alta renda. possvel
observar que existe uma tendncia de zoneamento na atuao dos incorporadores no
espao com estes ocupando faixas relativamente diferenciadas da cidade.
A Figura 35 compara a topografia da cidade com a altura dos empreendimentos
imobilirios analisados.

139

Figura 35 Topografia X Altura dos empreendimentos imobilrios

Fonte: Autor sobre base PMNH

Uma caracterstica comum s reas de produo de empreendimentos de alto


padro, voltados para o consumo de famlias de maior rendimento, o fato de estarem
localizadas em sua maioria em reas topograficamente elevadas da cidade, com
visuais privilegiados do espao urbano. Esses empreendimentos de alto padro so
ainda os mais altos, pois o incorporador procura diferenciar-se no mercado e ainda
potencializar a possibilidade de produo de mais valias. Como as reas mais
valorizadas so as regies elevadas da cidade, existe uma tendncia crescente de
verticalizao das cristas e divisores dgua em Novo Hamburgo, sobretudo no eixo
da Av. Maurcio Cardoso. At o Plano Diretor de 1998, essas reas tinham limitao
de construo de edifcios altos, entretanto o PDUA de 2004 possibilitou sua
verticalizao. Por outro lado, os empreendimentos do segmento econmico com
melhor acessibilidade Regio Central da cidade, localizam-se, em geral, em reas
de baixa altitude, que so menos valorizadas no mercado imobilirio.
140

No perodo de 1983-1987, a economia local vivia ainda um ciclo de


prosperidade do setor coureiro-caladista, com predominncia da indstria de
transformao na matriz produtiva local. A Tabela 14 apresenta as principais
incorporadoras do perodo 1983-1983 e o seu nmero de empreendimentos.
Tabela 14 - Nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora 1983 -1987
EMPRESA

CIDADE

Pajost Construes LTDA


Construtora Cisplan LTDA

1983 1984

1985

1986

1987

TOTAL

Novo Hamburgo

Novo Hamburgo

Diderich Incorporaes
Imobilirias

Novo Hamburgo

Mosmann Incorporaes
LTDA

Novo Hamburgo

Campelo Engenharia Ltda.

Novo Hamburgo

Cleber Vargas Cavalheiro

Novo Hamburgo

Edgar Luiz Fedrizzi

Novo Hamburgo

Habienge Empreendimentos

Porto Alegre

3
1

1
1

3
2

Interlar Empreendimentos
Imobilirios LTDA

Rio de Janeiro

Sinosserra Imveis

Novo Hamburgo

2
2

Outros

14

11

22

23

75

TOTAL

16

20

34

28

104

Fonte: PMNH

A principal incorporadora no perodo foi a Pajost Construes LTDA, que


posteriormente abriu falncia nos anos 1990, com oito empreendimentos. Entre as
demais incorporadoras, nenhuma aprovou mais do que trs empreendimentos no
perodo. Foram aprovados 104 empreendimentos no perodo de 1983 a 1987, uma
mdia de 20,8 empreendimentos por ano.
A Figura 36 localiza os empreendimentos das quatro principais incorporadoras
do perodo 1983 1987 na cidade de Novo Hamburgo.

141

Figura 36 - Empreendimentos por Incorporadores Novo Hamburgo 1983 - 1987

Fonte: Autor sobre base PMNH

Na anlise da Figura 36, como verificado na etapa anterior, constata-se que,


entre 1983 e 1987, o interesse das incorporadoras estava direcionado para a rea
central da cidade, no bairro Centro, e bairros imediatamente adjacentes, como Vila
Rosa, Rio Branco e Ptria Nova. Constata-se ainda que, desde o incio do recorte
temporal desta pesquisa, o interesse da construtora Mosmann voltou-se para a rea
central da cidade. Os empreendimentos da Pajost localizavam-se num eixo norte-sul
entre os bairros Vila Rosa e Ouro Branco. Os edifcios da Cisplan ocupavam reas no
entorno imediato do Centro. No primeiro quinqunio de anlise da pesquisa, portanto,
o setor imobilirio concentrava-se ainda na rea mais central da cidade, que abrangia
todo o mercado da moradia em apartamentos no municpio de Novo Hamburgo. Este
mercado, portanto, se estruturava a partir de uma dinmica preponderantemente
interna quanto economia urbana, estando pouco submetido interferncia de
agentes e presses extrarregionais.
142

O perodo 1988-1992 corresponde no contexto nacional ao final do mandato do


presidente Jos Sarney e ao mandato do presidente Fernando Collor. Esse foi um
perodo de grande instabilidade econmica, devido hiperinflao, aos planos
econmicos desastrados para cont-la, e s incertezas polticas em torno das eleies
presidenciais de 1989. Em Novo Hamburgo, entre 1988 e 1992, foram aprovados
noventa empreendimentos residenciais, nmero inferior ao perodo anterior.
Neste quinqunio, a tendncia foi de arrefecimento do setor da construo civil.
Enquanto no ano de 1988 foram aprovados 31 empreendimentos, nos anos de 1991
e 1992, foram apenas oito em cada. Neste perodo, Mosmann e Regabi despontam
como as principais incorporadoras da cidade, com seis e quatro empreendimentos,
respectivamente. As demais empresas que tiveram a aprovao de mais de dois
projetos na PMNH foram Cleber Vargas Cavalheiro, Construtec e Diderich. A Tabela
15 apresenta o nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora no perodo
de 1988 a 1992.
Tabela 15 - Nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora 1988 - 1992
EMPRESA

CIDADE

1988

1989 1990 1991 1992 TOTAL

Mosmann Incorporaes
LTDA

Novo Hamburgo 2

Participaes LTDA

Novo Hamburgo 2

Cleber Vargas Cavalheiro

Novo Hamburgo 1

Porto Alegre

Regabi Administrao e
4
1

Construtec Indstria da
Construo LTDA

Diderich Incorporaes
Imobilirias

Novo Hamburgo

Mompre Montagens Industriais


LTDA

Novo Hamburgo 1

Outros

24

16

17

68

TOTAL

31

24

19

90

Fonte: PMNH

A Figura 37 localiza os empreendimentos dessas construtoras realizados entre


1988 e 1992.
143

Figura 37 - Empreendimentos por Incorporadores Novo Hamburgo 1988 - 1992

Fonte: Autor sobre base PMNH

possvel observar uma tendncia de descentralizao dos empreendimentos.


Com maior nmero de incorporaes neste perodo, a construtora Mosmann direciona
seus investimentos para a rea central, no eixo em direo Av. Maurcio Cardoso,
iniciando o processo que constituiria o principal ncleo de valorizao imobiliria da
cidade. J a empresa Regabi tem a maioria dos seus empreendimentos localizados
no bairro Vila Rosa, setor secundrio de valorizao imobiliria da cidade. A empresa
Construtec localizou seus empreendimentos numa faixa entre os bairros Rio Branco,
Ideal e Ptria Nova, uma regio de menor valorizao em relao s duas primeiras.
A empresa Diderich construiu nos bairros Centro e Vila Rosa, num eixo entre os
empreendimentos da Mosmann e Regabi. O construtor Cleber Vargas Cavalheiro
construiu seus empreendimentos nos bairros Guarani, Centro e Mau, numa faixa em
torno da rea central. A empresa Mompre construiu seus empreendimentos nos
bairros Guarani, Centro e Rondnia, seguindo uma dinmica de localizao
144

semelhante a Cleber V. C., com terrenos menos valorizados em relao rea central,
porm relativamente prximos. No segundo quinqunio de anlise da pesquisa,
portanto, iniciara-se ainda de modo embrionrio o processo de reestruturao urbana
em Novo Hamburgo, atravs da constituio de uma nova centralidade vinculada
habitao de alta renda, deslocada do centro urbano tradicional. Iniciava-se ainda o
processo de disperso da oferta imobiliria residencial para novos bairros, ainda
restrita ao entorno imediato da rea mais central da cidade.
Entre

1993

1997,

foram

aprovados

apenas

sessenta

cinco

empreendimentos junto Prefeitura de Novo Hamburgo. Neste perodo, medidas para


estabilizao econmica no contexto do Plano Real, como aumento de impostos,
reduo das tarifas de importao, aumento da taxa bsica de juros e
contingenciamento do cmbio, tiveram grande impacto no setor produtivo nacional,
levando desindustrializao de regies cuja matriz econmica estava direcionada
exportao, como no caso do Vale dos Sinos. As principais empresas que
conseguiram manter suas atividades no perodo foram Pschichholz, Mosmann,
Regabi, Mompre e Cisplan. A Tabela 16 apresenta o nmero de empreendimentos
aprovados por incorporadora no perodo 1993 a 1997.
Tabela 16 - Nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora 1993 - 1997
EMPRESA

CIDADE

1993 1994 1995 1996 1997 TOTAL

LTDA

Novo Hamburgo

Mosmann Incoporaes LTDA

Novo Hamburgo

Novo Hamburgo

Pschichholz Edificaes Ind.


2
2

6
4

Regabi Administrao e
Participaes LTDA

11

Mompre Montagens Industriais


LTDA

Novo Hamburgo

Construtec Indstria da
Construo LTDA

Porto Alegre

Outros
TOTAL

15

16

11

3
10
11

6
12

29
65

A Figura 38 localiza os empreendimentos das principais incorporadoras de


Novo Hamburgo no perodo de 1993 a 1997.
145

Figura 38 - Empreendimentos por Incorporadores Novo Hamburgo 1993 - 1997

Fonte: Autor sobre base PMNH

Neste perodo, inicia-se uma tendncia de diminuio dos empreendimentos


no ncleo central da cidade, com maior nmero de edifcios construdos nos bairros
Vila Rosa, Rio Branco, Ptria Nova, Boa Vista e Mau. A empresa Pschichholz localiza
seus empreendimentos no eixo do centro em direo ao bairro Ptria Nova; a empresa
Regabi tm seus empreendimentos localizados numa faixa oeste do Centro, nos
bairros Vila Rosa, Rio Branco e Ideal. A empresa Cisplan concentra seus
investimentos na Rua Guia Lopes, num eixo em direo sudeste. Nota-se que neste
perodo o maior nmero de novos projetos se d fora do Centro da cidade, em seu
entorno imediato em torno dos eixos estruturantes determinados desde o 1 Plano
Diretor (ver captulo 2 item 5).
No perodo entre 1998 e 2002, correspondente ao segundo mandato do
presidente Fernando Henrique Cardoso, o Brasil viveu um perodo de ajustes na rea
econmica e financeira, para enfrentar os efeitos negativos do contingenciamento do
146

cmbio e da acumulao de dvida pblica, que tiveram como objetivo a consolidao


da estabilidade dos preos. Estes ajustes, como a desvalorizao da moeda,
trouxeram um ambiente de expectativas negativas, sobretudo quanto volta da
inflao (OLIVEIRA; TUROLLA, 2003). Neste contexto, o setor da construo civil em
Novo Hamburgo aprovou apenas sessenta e quatro novos empreendimentos junto
PMNH em cinco anos. As principais incorporadoras deste perodo foram Mosmann,
com nove empreendimentos, Regabi, com seis, e Tekne Brasil Investimentos, com
trs. A Tabela 17 apresenta o nmero de empreendimentos aprovados pelas
principais incorporadoras neste perodo.
Tabela 17 - Nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora 1998 - 2002
EMPRESA

CIDADE

Mosmann Incorporaes LTDA Novo Hamburgo

1998

1999

2000

2001

2002

TOTAL

Regabi Administrao e
Participaes LTDA

Novo Hamburgo

Tekne Brasil Investimentos

Novo Hamburgo

BBA Construes e
incorporaes LTDA

Novo Hamburgo

Feltes Engenharia e
Incorporaes LTDA

Novo Hamburgo

Hans Bruhn Engenharia

Porto Alegre

Jacob Eduardo Scherrer

Novo Hamburgo

Lo Aclio Christ

Novo Hamburgo

2
2

Mompre Montagens Industriais


LTDA

Novo Hamburgo

Scherrer Incorporaes e
Participaes LTDA

Novo Hamburgo

Srgio Klippel

Novo Hamburgo

1
1

2
2

Outros

30

TOTAL

10

14

10

11

19

64

Fonte: PMNH

A Figura 39 localiza os empreendimentos dos principais incorporadores de


Novo Hamburgo no perodo de 1998 a 2002.

147

Figura 39 - Empreendimentos por Incorporadores Novo Hamburgo 1998 - 2002

Fonte: Autor sobra base PMNH

A figura acima ilustra que, no perodo 1998-2002, houve continuidade da


tendncia de localizao dos empreendimentos no perodo anterior, no qual a maioria
dos projetos localizou-se nos bairros de entorno rea central da cidade e houve
diminuio significativa das incorporaes no bairro Centro. Os empreendimentos da
empresa Mosmann no perodo se localizaram nos bairros Vila Nova, Centro e Mau,
enquanto os edifcios da empresa Regabi, nos bairros Ideal, Vila Nova e Centro; e os
empreendimentos da construtora Tekne localizaram-se nos bairros Boa Vista e Rio
Branco.
O perodo 2003 2007 corresponde, na conjuntura nacional, ao primeiro
mandato do presidente Lula da Silva, perodo no qual se manteve a estabilidade de
preos do perodo anterior, com retomada do crescimento econmico e aumento de
renda das famlias. Houve ainda crescimento do setor da construo civil, em razo
da ampliao dos recursos atravs de financiamento de bancos pblicos, como o
148

Banco Nacional de Desenvolvimento Econmico (BNDES) e Caixa Econmica


Federal. Neste perodo iniciou-se novo ciclo de expanso do setor da construo civil
em Novo Hamburgo, com o crescimento do nmero e do tamanho dos
empreendimentos, a partir da reviso do zoneamento e dos ndices construtivos da
cidade no PDUA de 2004.
A principal construtora do perodo foi a Mosmann, com oito empreendimentos,
seguida pela Concisa Construo e Incorporao LTDA, com seis e Scherrer
Incorporaes e Participaes LTDA, com quatro empreendimentos. A Tabela 18
apresenta o nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora no perodo
2003-2007.
Tabela 18 - Nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora 2003 - 2007
EMPRESA

CIDADE

2003 2004 2005 2006 2007 TOTAL

Novo
Mosmann Incorporaes LTDA

Hamburgo

Concisa Construo e Incorporao LTDA So Leopoldo


Scherrer Incorporaes e Participaes

Novo

LTDA

Hamburgo

Novo
Pschichholz Edificaes Ind. LTDA

Hamburgo

Regabi Administrao e Participaes

Novo

LTDA

Hamburgo

Novo
TK construes LTDA

Hamburgo

Walan Construtora e Incorporadora

Canoas

3
3

Outros

13

12

46

TOTAL

18

17

12

17

12

76

Fonte: PMNH

A Figura 40 localiza os empreendimentos destas incorporadoras no espao


urbano de Novo Hamburgo.

149

Figura 40 - Empreendimentos por Incorporadores Novo Hamburgo 2003 - 2007

Fonte: Autor sobre base PMNH

Nota-se que a construtora Mosmann concentrava seus empreendimentos nos


bairros Centro e Guarani, enquanto a Scherrer busca localizaes relativamente
prximas s reas predominantemente ocupadas pela Mosmann. J a empresa
Concisa, como apontado no incio desta etapa, localiza seus empreendimentos em
reas relativamente perifricas em relao rea central na cidade, no caso deste
quinqunio, sobretudo no bairro Vila Nova, junto Universidade Feevale. Fica
evidente neste quinqunio a tendncia observada, desde o item anterior, de
reproduo do espao central da cidade, com retomada do interesse do setor
imobilirio por esta regio. Na anlise a partir dos agentes, fica constatado que este
movimento liderado pela empresa Mosmann, a qual detm a maioria das
incorporaes localizadas junto Av. Maurcio Cardoso no limite entre os bairros
Centro e Mau. Por outro lado, o movimento de expanso de novas frentes de

150

produo imobiliria em bairros como Vila Nova e Rondnia se fortalece tendo a


construtora Concisa como principal representante.
O perodo 2008-2012 est compreendido entre o segundo mandato do
presidente Lula da Silva e o primeiro mandato da presidente Dilma Roussef. No ponto
de vista do mercado imobilirio, o perodo marcado pelo lanamento do Programa
Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Este programa foi apresentado como uma
resposta do governo em relao crise econmica internacional de 2008, tendo como
objetivo dirigir o setor imobilirio para atender demanda habitacional de baixa renda,
que o mercado no alcanava. (FIX; ARANTES, 2009). Este programa teve forte
impacto no mercado de imveis brasileiro, pois 97% do conjunto dos recursos pbicos
destinados atravs de subsdio se destinaram oferta de produo direta pelas
incorporadoras privadas. No caso de Novo Hamburgo, das cinco incorporadoras que
mais

aprovaram

emprendimentos

junto

ao

municpio,

trs

operam

com

empreendimentos do padro econmico, sendo que a principal, Concisa, atua


exclusivamente neste segmento. As construtoras que atuam neste segmento em Novo
Hamburgo so todas de fora da cidade, de So Leopoldo e Dois Irmo. No perodo as
principais incorporadoras da cidade, como Regabi e Mosmann, seguiram
exclusivamente atuando dentro do mercado tradicional de imveis, voltadas para as
famlias de maior renda. A Tabela 19 lista as principais incorporadoras de Novo
Hamburgo no perodo 2008 e 2012 e seus empreendimentos por ano.
Tabela 19 - Nmero de empreendimentos aprovados por incorporadora 2008-2012
EMPRESA

CIDADE

2008 2009 2010 2011 2012 TOTAL

So Leopoldo

Novo Hamburgo

Concisa Construo e Incorporao


LTDA
Regabi Administrao e Participaes
LTDA
H. Lar Construes e Incorporaes
LTDA

Dois Irmos

Mosmann Incorporaes LTDA

Novo Hamburgo

Kaefe Engenharia

So Leopoldo

2
2

Outros

13

TOTAL

16

14

2
17

6
24

4
12

12

56
20

86

Fonte: PMNH

151

O padro de localizao dos investimentos deste perodo de esvaziamento


dos investimentos em reas tradicionalmente procuradas pelo mercado imobilirio
local no entorno imediato do Centro, como os bairros Guarani, Vila Rosa, Rio Branco,
Ideal, Ptria Nova, Boa Vista e Mau, e concentrao de empreendimentos no bairro
Centro, pelas construtoras da cidade como Mosmann, Regabi e Scherrer. Essa fase
caracteriza-se ainda pela busca de novas fronteiras de expanso imobiliria pelas
construtoras que atuam no chamado segmento econmico, principalmente Concisa,
em bairros como So Jorge, Rondnia e Industrial. Neste contexto diferencia-se a
atuao da construtora H.Lar, que atua tanto em imveis em reas mais centrais
voltados alta renda quanto no chamado segmento econmico. Neste perodo ainda,
comeam a aparecer de maneira incipiente incorporadores de atuao nacional e
capital aberto, como a paulista Rossi Residencial S/A e a carioca PDG S/A. Novas
infraestruturas de transporte regionais, sobretudo o Trensurb, que foi inaugurado em
seu trecho at Novo Hamburgo, passaram a polarizar investimentos no seu entorno,
sobretudo para investimentos do chamado segmento econmico, evidenciando a
insero de Novo Hamburgo em dinmicas imobilirias regionais. A Figura 41 localiza
os empreendimentos das principais incorporadoras entre os anos 2008 e 2012.

152

Figura 41 - Empreendimentos por Incorporadores Novo Hamburgo 2008 - 2012

Fonte: Autor sobre base PMNH.

Na anlise da figura, fica evidente que, no ltimo quinqunio de anlise,


referente ao perodo de 2008 a 2012, acentua-se o duplo processo, reiteradamente
citado, de reproduo da rea central da cidade e busca de novas reas de expanso
imobiliria em bairros perifricos, como Industrial, Rondnia e So Jorge. Na
comparao da localizao dos empreendimentos com o padro de renda das
famlias, nota-se que a centralidade em torno da Av. Maurcio Cardoso, onde se
localizam muitos empreendimentos, ocupada por famlias de alta renda, com mdia
superior a 10 salrios mnimos do responsvel pelo domiclio. J os empreendimentos
nas novas frentes de expanso imobiliria, nos bairros Industrial, Rondnia, Vila Nova
e So Jorge, so habitados por famlias com renda mdia do responsvel do domiclio
entre 2 e 5 salrios mnimos.
Atravs da leitura dos mapas apresentados nesta etapa e das imagens dos
empreendimentos significativos de cada perodo, possvel construir algumas
153

consideraes a respeito da atuao dos agentes do setor imobilirio na cidade de


Novo Hamburgo. Dada a grande desigualdade social historicamente constituda na
cidade, o mercado imobilirio se desenvolveu de modo segmentado em termos de
capacidade aquisitiva dos consumidores. Como as incorporadoras operam, em sua
maioria, para segmentos especficos de renda, a segmentao da estrutura
residencial se manifesta como um mecanismo de distino espacial hierarquizada que
reproduz espacialmente a estratificao socioeconmica da cidade.
Esse mecanismo atende do ponto de vista dos consumidores a uma relativa
homogeneidade socioespacial do seu entorno residencial, aquilo que ABRAMO (2007,
p.44), como observado, denomina conveno urbana. Em entrevista realizada com
diretor-comercial da empresa Mosmann, este relatou que a deciso locacional dos
seus investimentos, desde os anos 1990, se d em razo da criao de um eixo de
alta renda na cidade, em torno das Ruas Heller, Augusto Jung e Av. Maurcio
Cardoso. Esta regio da cidade no tinha nenhum polo de atrao, como shopping ou
parque urbano, a no ser o fato de estar em uma regio privilegiada topograficamente.
Portanto, foi a iniciativa privada de empreender naquele local que fez com que as
famlias de alta renda passassem a adquirir imveis na regio. Com a propagao de
empreendimentos naquele entorno, poucos imveis de fato tm excelentes visuais da
cidade, geralmente os mais altos e caros. As demais famlias que compram estes
imveis buscam aquilo que Abramo (2007, P.45) chama externalidades de
vizinhana, ou distino social. Fica estabelecida ento uma relao dialtica entre a
iniciativa do setor imobilirio e os desejos de consumo das famlias. As novas
dinmicas de localizao imobiliria em Novo Hamburgo esto relacionadas s novas
relaes de produo e organizao produtiva, caracterizadas pela fora do consumo
sobre a produo e pela customizao dos produtos. (SPOSITO; SPOSITO, 2012:6)
Como aponta Smolka
Os incorporadores em seu movimento espacial so menos dependentes da
demanda familiar do que usualmente argumentado pelos autores
neoclssicos, mas tambm menos autnomos do que sugerido nas anlises
centrais na chamada lgica do capital (SMOLKA, 1992, p.14)

Villaa (2001, p. 153) aponta que a localizao dos setores residenciais de alta
renda, em conjunto com a localizao das reas industriais, tem estruturado as
154

metrpoles brasileiras. No caso de Novo Hamburgo, com o esvaziamento da atividade


industrial nas trs ltimas dcadas, a localizao das reas residenciais de alta renda,
ou a iniciativa de um agente especfico, no caso a empresa Mosmann, vem
estruturando a dinmica imobiliria, sobretudo dos empreendimentos voltados ao
mercado tradicional, que tentam se localizar prximos a essas reas mais valorizadas,
respondendo demanda dos consumidores, os quais, segundo seu poder aquisitivo,
buscam maior distino social. Essa lgica marca a reproduo imobiliria de bairros
da rea central da cidade, como Centro, Boa Vista, Mau, Vila Rosa e Guarani.
Uma segunda dinmica de expanso imobiliria caracterstica da produo
imobiliria dos dois ltimos quinqunios da pesquisa, ou seja, dos ltimos dez anos,
e est relacionada produo de empreendimentos voltados ao segmento econmico
em reas de expanso urbana da cidade. A dinmica de localizao desses
empreendimentos no atender a uma expectativa de distino social dos
consumidores, mas de proximidade a infraestruturas de transporte pblico, (Trensurb)
e educacionais (Universidade Feevale). Entretanto, mais do que a localizao, estes
incorporadores buscam terrenos baratos, reduzindo custos na remunerao da renda
da terra e o preo final de venda dos imveis, caso dos bairros Vila Nova, So Jorge,
Canudos, Rondnia e Industrial.
Esse duplo movimento, que se intensificou na ltima dcada da pesquisa, de
reproduo da rea central e expanso do mercado para novas reas da cidade, no
nosso entendimento, vem reforando a segmentao social do espao urbano na
medida em que aumenta as distncias entre as famlias segundo sua capacidade
aquisitiva. Famlias que, antes morando de aluguel, habitavam imveis em reas mais
centrais da cidade, ao realizarem o sonho da casa prpria, relocalizam-se em reas
mais perifricas. Esse incremento das distncias sociais se manifesta nas tipologias
dos edifcios, pois, se analisarmos nos primeiros quinqunios, as diferenas nos
padres construtivos e altura entre empreendimentos de alto e mdio padro eram
menos significativas. Na ltima dcada, com o aparecimento do chamado segmento
econmico, as discrepncias entre edifcios de ricos e edifcios de classe mdia e
baixa se tornam mais evidentes. No prximo item, estes aspectos sero analisados
155

com maior aprofundamento, onde sero analisadas as tipologias representativas dos


empreendimentos das principais incorporadoras nos diferentes perodos de anlise.

3.3.

Tipologias dos empreendimentos nos diferentes perodos de anlise


A busca dos efeitos sociais da morfologia arquitetnica tem sido objeto de

trabalhos de diversos pesquisadores dentro do Planejamento Urbano e Regional, que


estudam o papel da forma arquitetnica na vitalidade urbana das cidades.31 A seguir,
apresentaremos imagens de empreendimentos significativos de cada perodo de
anlise deste trabalho. As imagens foram capturadas com o uso da ferramenta Street
View do Google Maps. A inteno deste item analisar como as mudanas tipolgicas
dos empreendimentos se relacionam com as dinmicas socioespaciais em curso a
partir do processo de reestruturao urbana de Novo Hamburgo.

31 Ver Netto, V; Vargas, J. C,; e Saboya, Renato. (Buscando) Os efeitos da morfologia


arquitetnica. Revista Brasileira de Gesto Urbana, V.4,n.2,p.261-282,jul/dez. 2012.

156

Figura 42 Vista area Av. Maurcio Cardoso - Centro de Novo Hamburgo - 2006

Fonte: http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=371610. Acesso em 27 ago. 2015.

A Figura 42 mostra uma imagem area da esquina da Av. Maurcio Cardoso e


Rua Marechal Floriano, no Centro de Novo Hamburgo, e evidencia as transformaes
de tipos entre os empreendimentos construdos nos diferentes perodos de anlise
deste trabalho, com a insero de novos produtos imobilirios, que buscam
diferenciao dentro da paisagem urbana. Esses empreendimentos, principalmente
os voltados ao mercado de alta renda, buscam referncias nas tendncias da
arquitetura contempornea, com diversidade de cores, materiais, aluses ao high-tech
e grande nmero de pavimentos, produzindo descontinuidades no tecido urbano
tradicional da cidade no que se refere escala, mas tambm na relao pblicoprivado.
Esses contrastes tipolgicos eram menos acentuados h trinta anos do que
atualmente. A Figura 43 ilustra trs empreendimentos representativos das tipologias
e padres construtivos adotados pelos incorporadores no quinqunio 1983-1987.

157

Figura 43 - Exemplos de empreendimentos 1983 1987.

Fonte: Google Street View

O primeiro empreendimento, Ed. Champs Elysee, localiza-se na Rua Tupi no


bairro Centro. Ele tem nove pavimentos e foi construdo pela construtora Pajost em
1985. um edifcio de padro construtivo mdio, sacadas na projeo da implantao
do edifcio e pavimento trreo utilizado como garagens. O segundo, Ed. Esparta, tem
dez pavimentos, construdo pela Construtora Cisplan em 1985, na Av. Pedro Adams
Filho, de padro construtivo mais elevado em relao ao anterior, com garagem no
158

trreo fechada e sacadas em balano com guarda-corpo em vidro. O terceiro, Ed.


Lcia Amlia, da Mosmann, na Rua Mariano de Mattos, bairro Centro, de 19
pavimentos, com uso comercial no pavimento trreo, trs pavimentos de
estacionamento, diversidade de materiais construtivos e cobertura habitvel. Pode-se
afirmar que so relativamente sutis as diferenas tipolgicas entre estes
empreendimentos, tanto no que se refere forma da edificao quanto no que diz
respeito aos padres construtivos.
A Figura 44 ilustra empreendimentos representativos do perodo compreendido
entre 1988 e 1992.
Figura 44 - Exemplos de empreendimentos 1988 1992.

Fonte: Google Street View

Os edifcios gmeos, na parte de cima da imagem, foram construdos pela


Regabi na Rua Pedro lvares Cabral, bairro Vila Rosa, no ano de 1989, de padro
construtivo mdio e cinco pavimentos. O edifcio abaixo na imagem, Plaza Heller,
tambm de 1989, construdo pela Mosmann, na Rua Heller, Centro de Novo
159

Hamburgo, de alto padro construtivo, 19 pavimentos, um apartamento por


pavimento. Neste perodo os edifcios de alto padro comeam a ganhar pavimentos,
destacando-se na paisagem urbana de Novo Hamburgo, entretanto as suas
caractersticas construtivas, como forma e uso de materiais, ainda so semelhantes
s de empreendimentos voltados a segmentos de renda mdios.
A Figura 45 ilustra os empreendimentos significativos das trs principais
construtoras do perodo 1993-1997.

160

Figura 45 - Exemplos de empreendimentos 1993-1997.

Fonte: Google Street View

O primeiro, Ed. Petrus, da Pschichholz, de 1993, localizado na Rua Osvaldo


Aranha no bairro Ptria Nova, com sete pavimentos e padro construtivo mdio. O
segundo, Ed. So Lucas, construdo pela construtora Regabi na Rua Ava no bairro
Vila Rosa no ano de 1994, com cinco pavimentos e padro construtivo semelhante ao
primeiro. O terceiro empreendimento localiza-se na Rua Joo Antonio da Silveira no
bairro Centro, construdo pela Mosmann no ano de 1996, com 21 pavimentos e 17
161

unidades de alto padro construtivo. Este empreendimento mantm uma


diferenciao tipolgica maior em relao aos dois anteriores, com forma da
edificao diferenciada, pelo desalinhamento da posio das sacadas.
A Figura 46 ilustra os empreendimentos significativos das trs principais
construtoras do perodo 1998-2002.
Figura 46 - Exemplos de empreendimentos 1998 - 2002

Fonte: Google Street View

162

Os empreendimentos da Figura 46 so representativos da produo das trs


principais incorporadoras do perodo 1998-2002: Ed. Metropolitan Residence, da
Mosmann, de 2001, com 24 pavimentos, 40 unidades habitacionais, localizado na Av.
Maurcio Cardoso, bairro Centro; Ed. Chrysos, de 1999, da Regabi, localizado na Rua
Quintino Bocaiva, bairro Centro, de 11 pavimentos, e Ed. Montelupone, da Tekne,
construdo em 2000, na Rua Cinco de Abril, bairro Rio Branco. Neste perodo
consolida-se a construo de grandes torres com arquitetura com referncias ao hightech e elevada altura. Nota-se que crescentemente os edifcios se segregam do
espao pblico urbano, seja pela presena de grandes muros fortificados, como no
caso do Ed. Metropolitan, seja pela existncia de reas de ajardinamento cercadas,
como no caso do Ed. Montelupone.
A figura 47 ilustra trs empreendimentos representativos do perodo 20032007.

163

Figura 47 - Exemplos de empreendimentos 2003 2007

Fonte: Google Street View

O empreendimento mais acima na imagem o Ed. Sunset Residence, da


Mosmann, na Av. Maurcio Cardoso, Centro, construdo em 2003, com 31 pavimentos
e 25.144 m de rea construda, de alto padro. O segundo o Ed. Alameda Quintino,
de 30 pavimentos, na Rua Quintino Bocaiva, Centro, com uma tipologia bastante
semelhante ao primeiro, construdo em 2007. O terceiro empreendimento o
Residencial Santa Isabel, da Concisa, localizado na Rua Jlio Birck, bairro Vila Nova,
164

com uma tipologia de blocos de 4 pavimentos sem elevador, com coberturas de telhas
de concreto, com estacionamento abertos no entorno, de padro construtivo
econmico. Neste perodo destaca-se o incio do crescimento do chamado segmento
econmico, cujo padro tipolgico bastante caracterstico. A Figura 48 ilustra trs
empreendimentos representativos do perodo 2008-2012.
Figura 48 - Exemplos de empreendimentos 2008 2012

Fonte: Google Street View.

165

Os empreendimentos caractersticos do perodo 2008-2012 esto localizados


nas reas de expanso do mercado de imveis e so voltados para as linhas de
financiamento habitacional de zero a dez salrios mnimos. O primeiro o Cond. Serra
Brasil da incorporadora Concisa, de 2011, localizado na Rua Santa Cristina, bairro
Rondnia, seguindo o padro tipolgico e de acabamento econmicos. O segundo
o Res. Primeiro de Maro, da construtora H.Lar, de Dois Irmos, localizado no bairro
Industrial, com 37 mil m de rea construda,380 apartamentos em 19 blocos de cinco
pavimentos com padro de acabamentos superior em relao ao anterior, evidenciado
na presena de sacadas. O ltimo o Residencial Weekend, da Rossi S/A, localizado
no bairro Mau, com 37,5 mil m composto por 384 apartamentos divididos em trs
torres de dezesseis pavimentos. Este o maior empreendimento imobilirio j
construdo em Novo Hamburgo, em rea construda.
Neste perodo, portanto, alm dos grandes empreendimentos verticais na rea
central, predominam grandes empreendimentos em reas predominantemente
residenciais em zonas de expanso, cuja insero cria descontinuidades com a
morfologia urbana do entorno, cuja escala do lote padro residencial.
A anlise das tipologias edilcias nos diferentes perodos de anlise do trabalho
permite concluir que h uma crescente diferenciao tipolgica entre os
empreendimentos voltados aos diferentes padres aquisitivos dos consumidores.
Cada vez mais, os empreendimentos voltados s famlias de alta renda tendem a
buscar distino em seu entorno, atravs da sua altura, da morfologia arquitetnica e
do uso de materiais diferenciados. Por outro lado, os empreendimentos voltados ao
segmento econmico tendem a se estandardizar para reduo de custos.
comum a ambos os padres de empreendimentos a tendncia a se
segregarem do espao pblico, atravs de muros, cercas do uso estritamente
residencial, sem uso semipblico do pavimento trreo. profundamente conhecido

166

dentro do urbanismo, a partir das contribuies de Jane Jacobs32, que a diversidade


de atividades nas caladas um fator que determina vitalidade ao espao urbano,
atravs da circulao das pessoas. medida que aumentam as distncias entre os
grupos sociais na cidade e relao pblico-privado no incita, ao contrrio
desestimula, o encontro desses grupos, reforam-se as segmentaes sociais no
espao urbano da cidade. No caso de Novo Hamburgo, o Plano Diretor no tem
nenhum instrumento para estimular o uso semipblico dos pavimentos trreos, como
forma de revitalizar o espao pblico, tampouco estabelece um limite mximo de lote,
segundo o seu zoneamento, o que possibilitaria a criao de barreiras
excessivamente extensas no espao pblico.

3.4.

Apontamentos sobre a produo de edifcios residenciais em Novo


Hamburgo 1983 - 2012
Nosso estudo teve como seu propsito analisar o processo de produo do

espao urbano de Novo Hamburgo/RS a partir da perspectiva da atuao do setor


imobilirio, considerando que esse tem papel central na estruturao urbana de
nossas cidades. O mapeamento de empreendimentos por bairro realizado na primeira
parte do estudo de caso permitiu comprovar que houve um crescimento dos
investimentos no setor imobilirio na cidade no ltimo perodo. Aps um primeiro ciclo
de crescimento de construo de empreendimentos residenciais, ainda nos anos
1980, houve um arrefecimento de novos empreendimentos nos anos 1990 e uma
retomada do setor imobilirio nos anos 2000.
Diferentemente dos anos 1980 quando o crescimento do setor imobilirio
correspondia a um crescimento da populao da cidade que se mantinha
relativamente estvel desde os anos 1950 , nos anos 2000, houve grande
estagnao do crescimento populacional da cidade e o setor imobilirio retomou seu

32 Jacobs, J. Morte e Vida das Grandes Cidades. So Paulo: Martins Fontes, 2000. (Obra
originalmente publicada em 1961)

167

crescimento, movido por uma dinmica imobiliria interna. Esta primeira anlise
permitiu considerar ainda uma tendncia de descentralizao dos projetos imobilirios
residenciais na cidade em direo periferia, que tem explicao tanto no
esgotamento dos vazios urbanos nas reas centrais da cidade quanto na tendncia
existente no processo capitalista contemporneo de metropolizao do territrio
urbano em geral. Por outro lado, vimos que o bairro Centro se mantm, ao longo de
todo o recorte temporal estudado, como principal centralidade estruturadora da
dinmica imobiliria da cidade. Nos anos 1990, houve uma disperso destes
investimentos para bairros de entorno imediato do Centro. Entretanto, a partir dos
anos 2000 com a constituio atravs da iniciativa privada de uma nova centralidade
de alta renda no entorno da Av. Mauricio Cardoso, o Centro revitaliza-se como
centralidade da dinmica imobiliria intraurbana.
A Figura 49 ilustra esta tendncia, no perodo de 1983 a 1992, os
empreendimentos (representados por polgonos amarelos) se concentravam na rea
central e seu entorno imediato. No perodo de 1993 a 2012, h uma tendncia de
disperso desses empreendimentos (representados por quadrados azuis) em direo
a esses bairros do entorno imediato, como Vila Nova, Guarani, Vila Rosa, Ideal e Boa
Vista, e de uma menor concentrao de empreendimentos no bairro Centro, no se
configurando nenhuma centralidade importante. J entre os anos 2003 a 2012, se
mantm uma tendncia de disperso de empreendimentos para novos bairros, como
So Jorge, Hamburgo Velho, Mau, Rondnia e Industrial, porm se constitui uma
nova centralidade no Centro da cidade, um pouco mais a leste do que o Centro urbano
comercial junto Av. Maurcio Cardoso. Esta dinmica de reproduo urbana deste
ncleo foi reforada pelo Plano Diretor Urbanstico Ambiental de 2004, que aumentou
os ndices do entorno da Av. Maurcio Cardoso, sem impor limite de altura para as
edificaes. Destaca-se ainda, na Figura 49, a importncia dos eixos virios na
expanso de empreendimentos na cidade. Esta tem relao direta com os trs
primeiros planos diretores, que previam eixos de adensamento nos sentidos norte,
nordeste, sudeste e sul.

168

Figura 49- Empreendimentos em Novo Hamburgo por ano

Fonte: Autor sobre dados PMNH

Este duplo processo de produo imobiliria em Novo Hamburgo (o primeiro,


em direo periferia, em busca de novas fronteiras urbanas para o setor, de
expanso e localizao no espao; e o segundo, de verticalizao na rea central da
cidade, de reproduo do espao) tende a reforar as distncias sociais entre ricos e
pobres na cidade de Novo Hamburgo, tendo em vista que cada vez mais o padro de
distribuio espacial das famlias tende a ser determinado pela sua capacidade
financeira dentro do mercado de imveis residenciais.
Na segunda parte do estudo de caso, passamos identificao dos
incorporadores envolvidos na produo imobiliria residencial em Novo Hamburgo.
Foi possvel constatar que o setor da construo de edifcios na cidade
preponderantemente composto por empresas locais. Entre todas as empresas da
cidade, a nica que se manteve em atividade no setor em todo o recorte temporal da
pesquisa foi a empresa Mosmann. Foi realizada entrevista com diretor-comercial da
169

empresa, onde este informou que a empresa se manteve ativa durante os perodos
de crise econmica, pois direcionou seus investimentos a partir do final dos anos 1980
para imveis de alto padro. Estes imveis so vendidos com financiamento direto
pela empresa aos consumidores, que do em geral seu imvel antigo como entrada e
garantia no negcio. Segundo o entrevistado, este constitui o jeito Mosmann de
comercializao. Constata-se, ainda, a partir do mapeamento dos principais
incorporadores de Novo Hamburgo, que os empreendimentos da empresa Mosmann,
que voltada para o pblico de maior renda, acabam constituindo-se como
centralidade importante na dinmica imobiliria da cidade. A Figura 50 ilustra os
empreendimentos da construtora Mosmann destacados s demais incorporaes.
Figura 50 Empreendimentos incorporadora Mosmann x Outras empresas

Fonte: Autor sobre dados PMNH

Esta centralidade composta pelos empreendimentos de alto padro se


constituiu em um primeiro momento pela iniciativa privada na promoo de
empreendimentos concentrados em um setor que tinha um potencial de
170

desenvolvimento, por estar em uma localizao topogrfica privilegiada e prxima ao


Centro urbano, que concentra comrcio e servios. Num segundo momento, porm,
a busca de distino social pelas famlias, expressa no conceito de conveno urbana
(ABRAMO, 2007), promove o fortalecimento dessa centralidade, atravs do
movimento dos consumidores de imveis em busca de melhores localizaes na
estrutura segundo sua capacidade de consumo. Os incorporadores que atuam dentro
do mercado de alto padro buscam melhores localizaes para os seus
empreendimentos junto a essas reas de distino social, recuperando os custos da
remunerao da renda da terra aos proprietrios na valorizao imobiliria dessas
reas e na verticalizao de seus empreendimentos, que, alm de proporcionar maior
ndice de aproveitamento do solo, tambm confere distino ao seu empreendimento
dentro do mercado imobilirio.
Por outro lado, os incorporadores que atuam para as camadas de rendimento
mdio da populao, os quais vendem suas unidades dentro das linhas de
financiamento dos programas habitacionais, buscam novas reas de expanso
urbana para seus empreendimentos com o objetivo de reduzir os custos com
remunerao da renda da terra. Tambm com objetivo de reduo de custos, esses
empreendimentos tendem a ter menor altura, tendo em vista que a remunerao da
renda da terra, no exigindo adensamento construtivo, possibilita que esses
empreendimentos tenham at cinco pavimentos, o que dispensa a instalao de
elevador, reduzindo custos na incorporao. Esta dupla tendncia, de reproduo de
imveis de alto padro na rea central e expanso de imveis do segmento econmico
na periferia, se expressa na diferena tipolgica dos empreendimentos que se tornou
cada vez mais significativa entre empreendimentos para as camadas mdias e para
as famlias de alta renda entre os anos de 1983 e 2012. importante observar ainda
que, com a expanso do mercado de imveis para a periferia urbana, as famlias mais
pobres crescentemente so constrangidas a ocupar as bordas do territrio urbano, na
contramo do modelo de desenvolvimento urbano pretendido no contexto da criao
do Estatuto e do Ministrio das Cidades.

171

CONSIDERAES FINAIS

Nos estudos urbanos e regionais, sobretudo em trabalhos exploratrios como


este, lidamos com um objeto de natureza bastante complexa que o espao, tornando
muito difcil encerr-los com apontamentos definitivos. Tambm preciso reconhecer
que, apesar de que a cincia exija certo nvel de objetividade, a construo do
conhecimento no neutra, sobretudo nas cincias sociais, mesmo as aplicadas.
Nelas o pesquisador estuda a realidade na qual se insere, portanto, no pode se
pretender isento. Por essas razes, propomos o uso do termo consideraes finais,
ao invs de concluses, pois no se tem pretenso de encerrar as questes
levantadas, mas sim fazer um balano do caminho percorrido, bem como apontar para
seus possveis desdobramentos.
A construo desta pesquisa iniciou-se no ano de 2011, quando cursamos a
disciplina Da cidade ao urbano do Programa de Ps-graduao em Geografia da
Universidade Federal do Rio Grande do Sul, ministrada pelo Prof. Dr. Oscar Sobarzo
Mio, e tivemos contato com obra de Henri Lefebvre. No mesmo ano, viemos morar e
trabalhar na cidade de Novo Hamburgo, onde a problemtica da reestruturao
urbana estava manifesta aos olhos de todos, atravs da construo de inmeros
edifcios de mais de vinte pavimentos na sua rea central e da produo de edifcios
do Programa Minha Casa Minha Vida na sua periferia. A populao da cidade tinha,
ainda, como um dos seus assuntos mais comentados a crise da indstria local (tida
como crise da cidade) e a nostalgia dos tempos ureos do calado. Porm,
observando o grande canteiro de obras que abraava a cidade, parecia que tal crise
no afetava o setor imobilirio.
A inteno inicial do desenvolvimento da dissertao era entender
especificamente qual a relao existente entre a desindustrializao da economia e o
crescimento do setor imobilirio. No entanto, na construo do projeto de pesquisa
antes do exame de qualificao, encontramos as mais diversas dificuldades
metodolgicas para responder a esse problema, sobretudo pela falta de dados.
Tambm incidia contra este caminho nossa prpria limitao enquanto pesquisador,
172

pois por nossa formao tnhamos muito mais familiaridade com as questes de
natureza espacial do que com as estritamente econmicas. Decidimos, portanto,
entender o processo de reestruturao urbana em curso na cidade a partir da dinmica
geral dos incorporadores imobilirios, pois uma inquietao que nos intrigava, j como
Arquiteto do Municpio de Novo Hamburgo, era de como o seu Planejamento Urbano
no correspondia s dinmicas espaciais em curso na cidade (o campo cego do
urbanismo).
No primeiro captulo, construiu-se a literatura de referncia, que partiu dos
autores de nosso interesse

inicial e que

balizavam

nossos

paradigmas

epistemolgicos para analisar o papel do espao urbano no capitalismo em


perspectiva materialista-histrica. Nesta reviso constatou-se que o desenvolvimento
capitalista de crescente incorporao geral dos valores de uso aos circuitos de
reproduo do capital. Neste contexto, a cidade, alm de suas funes tradicionais de
reproduo da fora de trabalho e das relaes sociais, passa tambm a ter de
reproduzir-se para gerar valores de troca para os agentes produtores do espao.
A ao desses agentes, como vimos em Harvey (1980, p.139), est pautada
pelos seus interesses na obteno de valores de troca atravs da produo de valores
de uso para outros. Neste sentido, observa-se em Novo Hamburgo, assim como nos
demais centros urbanos capitalistas, uma evoluo do uso do solo urbano estruturada
em um padro de necessidades e relaes sociais apoiadas nas foras de mercado.
Neste contexto, estrutura-se o processo de segmentao social do espao urbano,
pois as famlias ocupam diferenciadas regies da cidade segundo sua capacidade
aquisitiva dentro do mercado de imveis. Esta segmentao fortalecida pelos
produtores imobilirios que se utilizam da busca de diferenciao social das famlias,
dentro do que Abramo vai chamar de conveno urbana, para promover seus
empreendimentos dentro do mercado, associando seu produto a um estilo de vida
vinculado o consumo de alta renda.
Os aportes tericos apresentados neste trabalho so bastante introdutrios
temtica estudada, ficando como perspectiva para desenvolvimento futuro o
aprofundamento do processo de estruturao de nossas cidades, a partir da interao
173

dialtica das decises locacionais dos agentes produtores do capital e das demandas
de consumo familiar dentro da economia urbana. Como nas cidades latino-americanas
h grande diferenciao entre espaos formais e informais, as lgicas do mercado
imobilirio no do conta por si de analisar a cidade em seu conjunto, sendo
necessrio ainda para compreender a estrutura urbana, o entendimento das
dinmicas do mercado informal de imveis, e como os dois mercados se relacionam.
No segundo captulo, procurou-se analisar a constituio socioeconmica e
demogrfica de Novo Hamburgo em contexto regional. No por acaso, o primeiro item
deste captulo sobre a insero regional da cidade, pois se acredita que a regio
a chave para o entendimento dos processos contemporneos de produo do espao
urbano, a partir da mediao das dinmicas locais e globais, das horizontalidades e
das verticalidades. Analisou-se ainda a histria do processo de urbanizao de Novo
Hamburgo, chegando atual estrutura urbana da cidade. Como ainda reduzida a
literatura existente sobre a evoluo urbana de Novo Hamburgo, sobretudo em se
tratando de trabalhos acadmicos, construiu-se uma contribuio importante para a
bibliografia sobre a cidade. Por fim, neste captulo, realizou-se o levantamento dos
diferentes regimes urbansticos da cidade, desde seu primeiro Plano Diretor em 1963.
O processo de reestruturao urbana em Novo Hamburgo envolve o
crescimento do setor de servios e o esvaziamento do seu parque industrial. Neste
contexto, Novo Hamburgo tem se destacado como importante centro urbano regional
de articulao intermediria (IBGE, 2013), polarizando um grande nmero de
municpios no atendimento a bens e servios de alta complexidade, atividades de
gesto pblica e privada. Estas atividades tm produzido novas centralidades na
cidade, como no entorno do Centro Administrativo Municipal, no bairro Canudos, onde
se concentram uma srie de servios pblicos, como o Frum, a Justia Federal e o
Ministrio Pblico. Tambm o Campus 2 da Universidade Feevale constitui
centralidade importante no bairro Vila Nova junto RS-239. A possibilidade de
verticalizao do entorno da Av. Maurcio Cardoso, consolidada atravs dos regimes
urbansticos estabelecidos no Plano Diretor de 2004, estabeleceu uma outra
centralidade importante, vinculada habitao e ao consumo de alta renda no limite
174

entre o bairro Centro e Mau, na crista que percorre aproximadamente dois


quilmetros, entre os bairros Boa vista e Hamburgo Velho.
A dinmica imobiliria geral de Novo Hamburgo tem se estruturado em funo
dos interesses privados dos agentes produtores do espao urbano em busca de
valores de troca atravs da construo civil. Essa dinmica se divide em dois grandes
processos gerais: o primeiro de reproduo do espao urbano na rea central da
cidade, caracterizado pela substituio de lotes unifamiliares, por empreendimentos
de grande altura voltados ao mercado de alta renda; o segundo de expanso de novas
fronteiras imobilirias na periferia da cidade, em busca de menores custos dentro do
chamado segmento imobilirio econmico. Estas tendncias vm reforando o carter
de segmentao social de Novo Hamburgo medida que o seu espao se estrutura
a partir das reas de ocupao de alta renda, segundo a capacidade aquisitiva dos
consumidores, e se acentua com a produo de novas centralidades urbanas
baseadas em padres elitizados de consumo em torno das reas de residncia de
alta renda, sobretudo no entorno da Av. Maurcio Cardoso.
No perodo de seu desenvolvimento industrial, a produo imobiliria e o
crescimento urbano de Novo Hamburgo desenvolviam-se sob duas dinmicas
distintas. A primeira se desenvolvia nos bairros centrais da cidade, atravs de
loteamentos legais, para as famlias que tinham condies de adquirir seu imvel
dentro do mercado da moradia. A segunda correspondia quela das famlias que,
excludas do mercado formal, recorriam a loteadores clandestinos e autoproduziam
sua moradia na periferia da cidade. Essas dinmicas no se articulavam e, mesmo as
excees, como os conjuntos habitacionais promovidos pelo Estado, no se
prestavam para promover esta integrao entre a cidade formal e a informal.
Na anlise do desenvolvimento do setor da construo de edifcios residenciais
em Novo Hamburgo, ao longo das ltimas trs dcadas, se observou uma crescente
expanso do mercado formal da moradia para as interfaces entre as duas cidades
(formal e informal). Nos anos 1980, o foco dos incorporadores se dirigia rea central
da cidade. Porm crescentemente ao longo dos anos 1990 e, principalmente nos anos
2000, tambm o interesse do setor se volta para a periferia urbana. Esta expanso do
175

setor imobilirio tem representado a incorporao de famlias que antes no tinham


condies de adquirir um imvel dentro do mercado. Entretanto, do ponto de vista
socioespacial, estas famlias permanecem segregadas das famlias que habitam as
reas de alta renda, pois as lgicas de estruturao desses setores so distintas.
Como vimos, as famlias que adquirem imveis dentro do mercado de alta
renda buscam diferenciao social dentro do espao da cidade e proximidade com
seus pares e com centralidades de consumo. Os incorporadores que atuam neste
mercado tentam responder expectativa dos seus possveis consumidores, tanto no
que se refere localizao dos seus empreendimentos quanto s suas caractersticas
tipolgicas e construtivas. Esta busca de diferenciao acaba, contraditoriamente,
produzindo uma reproduo de tipos e consequente homogeneizao destas reas
da cidade. Por outro lado, o chamado segmento econmico se estrutura a partir da
busca dos incorporadores por reduo dos custos, tanto na construo quanto na
remunerao da renda da terra. Com isso, os empreendimentos dirigidos a este
segmento tendem a se espalhar por diversos pontos da cidade, associados a
centralidades locais em reas cujo preo do solo baixo. Tambm nestes
empreendimentos h homogeneizao de seus tipos arquitetnicos, pautada, porm
pela economicidade da sua produo.
A dissertao, portanto, refletiu sobre a reestruturao urbana em curso nas
cidades brasileiras a partir da ao do setor imobilirio de Novo Hamburgo/RS. O
objetivo geral da pesquisa foi analisar a dinmica imobiliria da cidade, a partir da
atuao dos seus produtores imobilirios, no contexto da desindustrializao em curso
na regio. O problema apresentado foi investigar quais os efeitos socioespaciais
envolvidos no processo de reestruturao urbana de Novo Hamburgo a partir das
prticas do setor imobilirio aps o perodo de crise da base produtiva regional. A
nossa hiptese era de que o atual processo de reestruturao urbana vem reforando
a segmentao socioespacial existente na cidade, que teve como caracterstica da
sua estruturao a segregao dos seus imigrantes pobres. Esses que compunham
o exrcito industrial de reserva povoaram os bairros perifricos sem infraestrutura, e
as famlias de maior poder aquisitivo ocupavam j as reas centrais da cidade, onde
estava instalada toda a infraestrutura e servios urbanos.
176

Respondendo, portanto, questo pertinente problematizao desta


pesquisa, referente aos efeitos socioespaciais consequentes das novas dinmicas
imobilirias em curso na cidade de Novo Hamburgo, conclui-se que a estruturao do
espao urbano, a partir dos interesses empresariais do setor imobilirio e das famlias
de alta renda, que constituem uma parcela bastante reduzida dentro do universo
populacional da cidade, vem fortalecendo a segmentao socioespacial, confirmando
a nossa proposio inicial. Dada a grande desigualdade socioeconmica existente na
sociedade brasileira, o mercado, ou a mo invisvel urbana, incapaz de promover a
integrao e a democratizao do espao urbano. Neste contexto, cabe ao Estado,
atravs do Planejamento Urbano, utilizar-se dos instrumentos urbansticos e jurdicos
existentes para promover o direito cidade para o conjunto da populao urbana,
revertendo seu atual carter de subsidiariedade ao setor imobilirio, que, assim como
a empresa capitalista em geral, v nos valores de uso apenas um meio para a
obteno de valores de troca.

177

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APNDICE

Roteiro de entrevista com Diretor da Incorporadora Mosmann:


1. Identificao
a. Nome da construtora
b. Cargo do entrevistado
c. Tempo de empresa
2. Sobre a construtora (perguntas gerais)
a. H quanto tempo a empresa atua no mercado?
b. H quanto tempo a empresa constri edifcios residenciais?
c. Os principais proprietrios da empresa so da cidade?
d. Os proprietrios da empresa esto vinculados a outras atividades
produtivas, como a indstria local tambm?
e. Como se d a deciso locacional dos empreendimentos, a
prospeco de terrenos?
f. Existe relao de parceria da empresa com outras incorporadoras
da regio?
g. A empresa desenvolve ela prpria todas fases de desenvolvimento
de um projeto?
h. Quem so os consumidores das unidades produzidas pela
empresa, so os consumidores finais, rentistas ou especuladores?
3. Sobre a construtora (perguntas especficas)
a. Nos

anos

1980,

como

era

padro

construtivo

dos

empreendimentos, quais os bairros que a empresa atuava,


principais dificuldades daquele perodo, formas de financiamento
ou reinvestimento?
b. A sua empresa assumiu a liderana no mercado de imveis
residenciais em Novo Hamburgo, numa dcada onde iniciou a crise
caladista na regio, e que houve grande retrao do setor
imobilirio em relao dcada anterior. Como foi aquela dcada
em relao s dificuldades estruturais e locais, e a forma como a
empresa soube enfrentar a crise?

c. A partir dos anos 2000, houve um grande crescimento do setor


imobilirio no Brasil. Como a empresa se posicionou neste
perodo?
4. Sobre o mercado imobilirio local:
a. Como voc v a atuao do poder pblico, atravs do
Planejamento Urbano municipal, ao longo do seu perodo no
mercado local?
b. Como voc v a atuao do governo federal em relao ao
mercado imobilirio, ao longo do mesmo perodo?
c. Como voc v os outros incorporadores locais, nos anos 1980,
1990, 2000, houve uma mudana na relao entre as empresas
neste perodo?
d. A crise internacional de 2008 afetou o mercado imobilirio?
e. Como se deu a relao do setor industrial caladista com o setor
imobilirio ao desde os anos 1980?

ANEXO

Exemplo da listagem fornecida pela PMNH: