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Avaliação Imobiliária para Corretores de Imóveis
Avaliação Imobiliária para Corretores de Imóveis
Imobiliria
para
Corretores
de Imveis
introduo
Praticamente toda bibliografia existente versando sobre AVALIAO IMOBILIRIA, voltada
para o engenheiro, no existindo, ou muito raramente pode-se encontrar alguns ttulos que
visem o corretor de imveis, a nosso ver, o profissional mais intimamente ligado ao setor.
Os engenheiros avocaram para si a prerrogativa do monoplio profissional neste ramo, quer por
disposio legal, ou por simples reserva de mercado.
A alegao bsica para esta prtica baseia-se na argumentao de que atribuio exclusiva de
engenheiros civis e agrnomos, ou arquitetos, com registro no Conselho Regional de
Engenharia e Arquitetura - CREA, com previso em lei, que obrigaria a nomeao de
profissionais com nvel universitrio em suas especialidades, para funcionar como peritos.
Antes de tudo, cabe ressaltar ser grande parte dos laudos efetuados nos tribunais,
principalmente aqueles no inicio das contentas, entregues a oficiais de justia, que no so
habilitados, nem tampouco conhecem o assunto para opinarem.
Por outro lado, alegam os profissionais com registro no CREA ser necessrio trabalho cientfico,
oriundo de complexas frmulas matemticas, para se chegar ao preo final do imvel.
Esquecem eles, propositalmente ou no, que o incio dessas mirabolantes frmulas, que nada
tm de cientficas, a informao dos preos de mercado, que s sero obtidas com fidelidade,
atravs de um corretor de imveis, devidamente estabelecido na regio.
No citam ainda que as edificaes, mesmo quando novas, no podero ser avaliadas
corretamente, utilizando simplesmente o valor do CUB, ou da reposio de custos. Se assim
fosse, um prdio edificado na avenida Beira Mar de Florianpolis, obrigatoriamente, deveria ter
o mesmo preo que uma edificao de iguais caractersticas na avenida Paulista de So Paulo.
Assim entendemos, igualmente ao senhor RUI CASSAVIA FILHO, em artigo publicado na
Revista Forense Imobiliria, n 15, pgina 12, do ms de julho de 2001, ser as avaliaes do
mercado imobilirio, que consideram as potencialidades do produto no mercado, da ocupao,
uso e parcelamento do solo, de responsabilidade exclusiva de corretores de imveis e as
chamadas tcnicas ou de mercado da construo civil, que levam em considerao o projeto de
arquitetura, as dificuldades da construo, da alada dos profissionais registrados no CREA.
Entretanto no pode tambm o corretor de imveis ser contratado e, irresponsavelmente
efetuar laudo afirmando ter o imvel determinado valor, sem nem mesmo declinar o endereo
do imvel. Cabe a ns lutarmos por no mnimo, maior especialidade dos profissionais que
atuam no mercado, com cobrana contundente de conhecimentos especficos na rea.
Defendemos ardorosamente o aprimoramento da classe dos corretores de imveis, acreditando
piamente ser inevitvel a criao de curso superior, bem como ser exigncia legal a graduao.
Enquanto no temos o curso de graduao para o corretor de imveis, entendemos ser possvel
algumas sugestes de aprimoramento dos profissionais do ramo, e, nesse sentido que nossa
proposta consiste na tentativa de apresentar um caminho intermedirio a esta vertente
engessada da avaliao, onde o corretor pode apresentar um trabalho calcado em dados
incontestveis, ou seja, baseado em dados onde so feitas pesquisas de mercado, a
homogeneizao dos dados coletados, a coleta de informaes a cerca da legislao pertinente
ao imvel, levando-se em considerao especialmente seu conhecimento do mercado.
A proposta apresentada no sentido de gabaritar o corretor de imveis se no para ser o
profissional mais habilitado, mas pelo menos, igualmente capaz de efetuar uma avaliao com
base em dados de mercado, apesar das adversidades encontradas.
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT a entidade reguladora de determinaes
que norteiam os critrios de avaliaes, com expedies de diretrizes para este fim. As normas
em vigor, todas voltadas para o setor de engenharia, a chamada rea tcnica, foram feitas
ditadas com quase a totalidade de membros da Associao, constitudos de engenheiros.
Por isso, igualmente temos convico de que devemos possuir representantes, principalmente
algum Conselheiro Federal dos Corretores de Imveis, com conhecimento suficiente para
abordar o assunto dentro da ABNT. Aparentemente no difcil, quer nos parecer que basta um
pedido de inscrio junto a entidade. Nossa participao naquele rgo iria mudar sua viso
sobre o tema, no sentido de acatar a proposta do senhor CASSAVIA, propiciando a edio de
norma com diretrizes para avaliaes mercadolgicas, as ditas AVALIAES EXPEDITAS.
PRIMEIRA PARTE
CONCEITOS
Para iniciarmos nosso trabalho devemos primeiro relacionar alguns conceitos, pertinentes
tcnica de avaliar. No nosso entendimento devemos comear pelo conceito de avaliao. Vamos
ficar com apenas dois:
Avaliao expresso na norma NB 5676: a determinao tcnica do valor de um imvel
ou de um direito sobre o mesmo.
Avaliao utilizado pelo engenheiro e professor Alberto Llio Moreira, expresso em seu
livro Introduo Engenharia de Avaliao: a arte de estimar valores de propriedades
especficas, onde o conhecimento tcnico e o bom julgamento so condies essenciais. 1
Bens Tangveis - so aqueles que podem ser tocados, tm existncia fsica tais como:
terrenos, edifcios, mquinas, instalaes e assim por diante.
Bens Intangveis - so aqueles representados por direitos, tais como: marcas, patentes,
fundo de comrcio, ponto comercial e outros tambm no materializveis diretamente por
objetos ou bens fsicos.
Valor - uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e muitos elementos modificadores, e
afim de no nos estendermos muito na matria, apresentaremos algumas das mais usuais
definies, utilizadas no assunto:
Valor de mercado freqentemente, o valor de mercado de um bem, referido como sendo
o preo pelo qual um vendedor desejoso o venderia e um comprador igualmente desejoso o
adquiriria, sendo que nenhum deles estaria sujeito a presses anormais.
Valor de reposio - aquele valor de propriedade, baseado no que ela custaria (geralmente
ao nvel de preos correntes de mercado), para repor a propriedade ou seus servios igual e
satisfatoriamente com, pelo menos, outro preo de semelhante propriedade ou seus servios.
Valor potencial - representado pela capacidade que o imvel possui de produzir renda
mxima. Pode se situar aqum ou alm do valor econmico. A avaliao vai mostrar se, em
face do valor potencial, um negcio imobilirio oferece atrativos para a aplicao de capitais.
Preo de mercado - O montante realmente pago ou a ser pago pela propriedade numa
transao particular. Difere do valor de mercado porque se trata de um fato histrico ou
concretizado, enquanto que o valor de mercado e permanece uma avaliao at ser
comprovado. O preo de mercado no envolve a adoo de conduta prudente pelas partes, de
ausncia de estmulos indevidos ou de qualquer outra condio bsica relacionada com o
conceito de valor de mercado.
1
S por este conceito firmado por um dos maiores expoentes do assunto, j ns d a exata dimenso de que no
existe a menor possibilidade da existncia de um trabalho de avaliao eminentemente cientfico. O contedo cientfico
do processo cessa j no incio do trabalho quando o avaliador obrigado a interferir no preo do imvel ofertado,
atribuindo-lhe um fator de depreciao, escolhido aleatoriamente.
Mtodo Comparativo aquele em que o valor do imvel ou de suas partes constitutivas
obtido atravs da comparao de dados de mercado relativos a outros de caractersticas
similares. utilizado para avaliaes de terreno e benfeitorias e consiste na pesquisa de
mercado de bens similares vendidos e/ou em oferta, considerando-se a homogeneizao.
Mtodo de Custo aquele em que o valor das benfeitorias resulta de oramento sumrio
ou detalhado ou da composio dos custos de outras iguais s que so objeto da avaliao
(custo de reproduo) ou equivalente (custo de substituio).
Mtodo residual aquele em que define o valor do terreno por diferena entre o valor total
do imvel e o das benfeitorias. Conhecendo-se o valor total do imvel e o das benfeitorias,
subtrai-se o valor das benfeitorias, sendo a diferena, o resduo, o valor do terreno.
Mtodo do custo de reproduo Este mtodo baseado na teoria do valor objetivo, pois
o valor inerente ao objeto avaliado e que depende do seu custo de fabricao, deduzindo a
sua depreciao.
Plos de influncia - locais que por suas caractersticas influenciam os preos dos imveis
situados nas imediaes pode ser comparado a pontos ancoras.
Plos de valorizao - locais dotados de atributos positivos, que resultam na valorizao dos
imveis das imediaes so locais especficos, exemplo: o Mar em cidades litorneas.
2
Observe que os conceitos emitidos dentro da norma NB 5676, feito por e para engenheiros no em qualquer
momento tratado como matria digna de cientificismo. S numa primeira abordagem a letra a do item 7.2, requisito
para avaliao de preciso rigorosa, solicita a confiabilidade das fontes de informao. Mais alm a prpria norma
estabelece a possibilidade de colher informaes com pessoas de idoneidade reconhecida para manifestarem sua
opinio a cerca dos valores dos imveis na regio. Ora, se estamos lidando com informaes obtidas atravs de ofertas
imobilirias, ou por achismos aceitos na norma, e no com dados coletados apenas em vendas efetivamente
realizada, sem dvida ter um ndice que tender a ser manipulado pelo pesquisador, deixando, portanto, de ser
cincia. Dessa feita que defendemos um posicionamento onde contemple os dois tipos de avaliaes: mercadolgicas
e tcnicas. A nosso ver o assunto no pode continuar sendo tratado como tcnico, quando na realidade apenas uma
reserva de mercado.
Vantagem da coisa feita ou groing value - acrscimo ao valor de um bem pronto, numa
certa data, em comparao com outro de mesmas caractersticas, mas ainda por ser construdo.
As normas em vigor, editadas pela ABNT, que traam diretrizes na busca de um trabalho mais
apresentvel e com coerncia na apresentao do resultado encontrado, onde no tenhamos
trabalhos asseverando possuir certo valor determinado imvel, pela simples intuio do
profissional que o avaliou, so as seguintes:
1. Nome do interessado
O solicitante do trabalho.
5. Caractersticas gerais
Dados colhidos na visita ao imvel (existncia de posseiros, edificao no registrada, cerca
fora do limite, etc), ou quando da peregrinao aos cartrios, prefeitura ou outros rgos
no af de colher dados sobre a regularizao do imvel. Mencionar quando o caso da
existncia de edificaes no averbadas no CRI ou mesmo a necessidade de retificao de
metragens do terreno se constatada em levantamento topogrfico.
TERCEIRA PARTE
Avaliao de imveis urbanos
CONDIES GERAIS
Assim que aceitarmos a tarefa de proceder ao clculo do valor do bem a ser avaliado,
imediatamente devemos sair procura de detalhes, documentos, observaes gerais sobre o
imvel e suas imediaes. Aconselhamos de imediato a visita ao cartrio do registro de imveis
para a retirada de xerox da ficha matrcula atualizada e, ato contnuo, a visita ao cadastro da
municipalidade a fim de solicitarmos cpia da planta de quadra e da ficha cadastral do imvel
para a posterior comparao com a matrcula do registro.
Neste momento dever ser levantada qualquer anormalidade entre as informaes da
prefeitura e do registro de imveis. Constatada alguma irregularidade, do tipo diferena de
reas, falta de averbao de edificaes, anotaes de penhora ou qualquer restrio, devero
ser apontadas e relatadas no laudo.
Ainda na prefeitura podemos verificar a legislao sobre o plano diretor do municpio
(preferencialmente o avaliador dever possuir o conjunto de leis que compem o plano diretor),
ou solicitando uma consulta de viabilidade, assinalando eventuais projetos de desapropriaes
ou de melhorias da rea. Todas informaes devero constar do laudo.
1. VISTORIA
o exame criterioso do imvel a ser avaliado, verificando localizao, informaes sobre
vizinhana, caractersticas fsicas, topografia, estado de conservao, padro construtivo e
outros atributos intrnsecos e extrnsecos que possam exercer qualquer influncia no preo do
imvel. De grande utilidade o avaliador se dirigir ao imvel munido de formulrio para anotar as
informaes do imvel. Necessrio fotografar o imvel. Verifique o modelo anexo.
Em geral deve ser observado:
OBSERVAES:
1. Quando o avaliador estiver impossibilitado de vistoriar internamente o imvel por motivo
devidamente justificado no laudo de avaliao, poder o mesmo proced-la com os
elementos que lhe foi possvel obter, tais como:
1.1. No caso de apartamentos e escritrios: reas comuns, outras unidades do mesmo
edifcio, informaes da respectiva administrao;
1.2. No caso de unidades isoladas: rea externa; no caso de conjuntos habitacionais;
1.3. rea externa e outras unidades semelhantes.
1.4. As consideraes hipotticas sobre o imvel devero estar claramente explicitadas
enquanto tal no laudo de avaliao.
2. Vistoria amostral
Para avaliao de empreendimentos prontos compostos de diversas unidades autnomas
semelhantes permitida a vistoria por amostragem desde que seja acompanhada do
critrio adotado na escolha da amostra.
FICHA DE VISTORIA DE IMVEIS
Fonte: Telefone:
Endereo: Estado:
Municpio: CEP:
A Global: A. Privat: A. U. Comum:
A. Terreno: Fr. Solo: Habite-se:
Venda (1) Oferta particular (2) Oferta Imobiliria (3)
Data da venda/oferta ___/___/___ Valor R$
Situao do terreno
Topografia Plana Ondulada Aclive Declive
Forma Regular Irregular Poligonal Triangular
Orientao Norte Sul Leste Oeste
Solo Arenoso Argiloso Rochoso Alagadio
Vegetao Mato Pomar Pasto Nenhum
Proteo Muro Cerca Prdio Divisa Nenhum
Situao Meio quadra Esquina Trs frentes
Sobre a edificao
Tipo Edificao Res. Unifamiliar Prdio Com. Loja Armazm
Apartamento Galpo Industria Rural Outro
Padro Construo Alto Normal Baixo
Est. Conservao Nova Nova/Regular Regular Reg/RepSimples
Reparos simples RepSimples/Imp Reparos Import RepImp/Semval
Pontos cardeais Norte Sul Leste Oeste
Prdio no terreno Frente Fundos Lateral
Quanto ao Pav. N Pavimentos no prdio= Andar=
O Prdio possui: Piscina Playground Estacionamento
Elevadores Nmero= Marca=
Condomnio Mensal Trimestral Semestral Valor=
Ocupao Vazio Proprietrio Inquilino Emprstimo
Valor da locao Entrega
Peas do Imvel
SalaEstar= Quartos= Banheiros= Dependncia=
SalaJantar= Varandas= Cozinha= rea Servio=
SalaTV= Escritrio= Lavabo= Despensa=
Garagens= Sute= Sacada= Churrasqueira=
Infraestrutura
Rede de gua Sim No Esgoto Sim No
Energia Sim No Iluminao Pblica Sim No
Coleta de lixo Sim No Transporte Coletivo Sim No
Pavimentao Sim No Telefone Sim No
Zoneamento
Zona: Gabarito: Taxa de Ocupao
Comercial Residencial Misto Coeficiente aproveitamento
Recuo Lateral Recuo frente principal
Recuo frente secundria Recuo fundo
Usos Permitidos Usos Permissveis
Vizinhana
Padro Construo Escolas
Atividades Poluentes Comrcio
Atividades Incmoda Estacionamento
Arborizao/A. verde Trnsito
Observaes do Pesquisador
Identificao
Local: ______________________________
3. ESCOLHENDO O MTODO
4.4. Forma: Quase da mesma maneira que o fator de profundidade, o fator forma tambm
est ligado ao aproveitamento do terreno. Aqueles imveis com desenho totalmente
irregular dificultam o aproveitamento, no momento da construo. Portanto quanto
maior o nmero de ngulos diferentes de 90, maior sua depreciao. Diante do
exposto aconselhvel utilizar o fator de desvalorizao na proporo de pouca
irregularidade 10% e bastante irregular 20%.
Os terrenos servidos dos melhoramentos acima, obviamente sero mais valorizados, a prtica
aceita nos processos de rigor normal, a aplicao dos percentuais acima, num processo de
relacionamento do terreno avaliado com o pesquisado, estabelecendo os fatores de correo
para cada caso.
Localizao: O critrio dos Mnimos Quadrados estabelece a equao da reta. A
regresso simples estuda o comportamento de uma varivel dependente. Nossa reta ira
se ajustar aos pontos das coordenadas (X1, Y1), (X2, Y2), (Xm, Yn), tendo como
equao: Y=a + bX
Sendo as constantes a e b, definidas pelo sistema:
Y = aN + bX
XY = aX + bX2
Na prtica iremos confeccionar uma planilha, nos moldes abaixo:
N X(m) Y(R$/M) X2 XY
1 100 200 10.000 20.000
2 120 150 14.400 18.000
3 130 160 16.900 20.800
4 140 140 19.600 19.600
5 150 150 22.500 22.500
Totais 640 800 83.400 100.900
800 = a x 5 + b x 640
100.900 = a x 640 + b x 83.400
Resolvendo o sistema: a = 289,27 e b=-1,014 Nossa equao, ser:
Y = 289,27 + (-1,014) x X
4.9. Fonte: mais que natural nas transaes imobilirias o valor de venda ser
diferente do valor inicialmente proposto, a famosa queima de gordura.
Isto no se d unicamente por imobilirias, tambm as ofertas particulares
esto sujeitas a essa negociao. Geralmente quem compra quer fazer o
melhor negcio e, acredita o comprador ter feito bom negcio quando
recebe um desconto da ordem de 10, 20 ou at 50% do valor pedido. Assim
aps longos estudos, estudiosos chegaram aos seguintes nmeros:
Quando se tratar de venda, fator igual a 1,00
Quando for oferta de particular, fator variando entre 0,80 a 1,00
Quando for oferta de imobilirias, fator variando entre 0,60 a 0,90
5. CONCLUSO
O trabalho ora apresentado, no esgota o assunto, pelo contrrio, abre a possibilidade de
maiores estudos para o perfeito entendimento da sistemtica utilizada no processo avaliatrio,
tornando possvel o desenvolvimento de outras tcnicas capazes de bem mensurar as variveis
que melhor atendam a trabalhos especficos de regies com peculiaridades que o avaliador ir
estudar com rigor para incorporar em seu trabalho.
S para ficar claro o que estamos falando, j encontramos diversos trabalhos que trazem um
fator de viabilidade, atribudo permisso ou permissividade dos planos diretores a
determinados imveis. Ns particularmente entendemos que em nossa regio j exista,
naturalmente esta homogeneizao e no a utilizamos.
Apenas para conhecimento, iremos transcrever os fatores utilizados pelo Servio do Patrimnio
da Unio, para a avaliao de imveis do governo, colocados venda, so eles:
Fator de profundidade Fator de frente ou testada Fator de transposio de local
Fator de testadas mltiplas Fator topografia Fator de restrio legal
Fator de pedologia Fator de rea
Portanto, quanto mais estudarmos iremos observar que teremos de encontrar uma metodologia
toda nossa, adaptada a nossa realidade.
Quarta PARTE
LAUDO JUDICIAL ELABORADO PELO AUTOR
EXCELENTSSIMO SENHOR JUZ DE DIREITO DA 2 VARA DE LAGUNA-SC
Autos 040.96.000168-9
LAUDO PERICIAL
com base nos dados obtidos de pesquisa na regio
do imvel, da maneira como segue:
LAUDO PERICIAL
OBJETO DO LAUDO
Indicados que fomos dentro do processo em epgrafe, nosso trabalho servir de base para
apropriar corretamente o valor de mercado dos imveis penhorados para garantir a execuo
da sentena. Portanto o trabalho que ora apresentamos o resultado do estudo tcnico a que
chegamos a cerca de vrios imveis localizados na quadra 15 do loteamento Ravena Cassino
Hotel, Mar Grosso, LAGUNA - SC.
DA PROPRIEDADE
Os imveis ora avaliados, so os lotes 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 e 46 da
quadra 15 do loteamento Ravena Cassino Hotel, nas imediaes do prprio Hotel RAVENA, Mar
Grosso, LAGUNA SC, com as seguintes confrontaes e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 17,10 metros; - Fundos com parte do lote 13, na
extenso de 17,00 metros; Lado Direito com o lote 20, na extenso de 2,60 metros; Lado
Esquerdo com a Rua Projetada C, na extenso de 19,40 metros; Perfazendo a rea de 341,00
M, imvel este constante da matrcula 18.539, s Fls. 118 do livro 2 CQ do cartrio do
Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 17,10 metros; - Fundos com parte do lote 13, na
extenso de 17,00 metros; Lado Direito com o lote 21, na extenso de 22,00 metros; Lado
Esquerdo com o lote 19 , na extenso de 20,60 metros; Perfazendo a rea de 363,16 M,
imvel este constante da matrcula 18.540, s Fls. 119 do livro 2 CQ do cartrio do Registro
de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 09, na
mesma extenso; Lado Direito com o lote 23, na extenso de 31,80 metros; Lado Esquerdo
com o lote 21, na extenso de 30,80 metros; Perfazendo a rea de 375,60 M, imvel este
constante da matrcula 18.542, s Fls. 121 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis
da Comarca de LAGUNA SC.
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 08, na
mesma extenso; Lado Direito com o lote 24, na extenso de 32,80 metros; Lado Esquerdo
com o lote 22, na extenso de 31,80 metros; Perfazendo a rea de 387,60 M, imvel este
constante da matrcula 18.543, s Fls. 122 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis
da Comarca de LAGUNA SC.
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 06, na
mesma extenso; Lado Direito com o lote 26, na extenso de 34,80 metros; Lado Esquerdo
com o lote 24, na extenso de 33,80 metros; Perfazendo a rea de 411,60 M, imvel este
constante da matrcula 18.545, s Fls. 124 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis
da Comarca de LAGUNA SC.
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 05, na
mesma extenso; Lado Direito com o lote 27, na extenso de 35,80 metros; Lado Esquerdo
com o lote 25, na extenso de 34,80 metros; Perfazendo a rea de 423,60 M, imvel este
constante da matrcula 18.546, s Fls. 126 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis
da Comarca de LAGUNA SC.
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 04, na
mesma extenso; Lado Direito com o lote 28, na extenso de 37,80 metros; Lado Esquerdo
com o lote 26, na extenso de 35,80 metros; Perfazendo a rea de 435,60 M, imvel este
constante da matrcula 18.547, s Fls. 127 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis
da Comarca de LAGUNA SC.
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 03, na
mesma extenso; Lado Direito com o lote 29 e parte do lote 30, na extenso de 37,80 metros;
Lado Esquerdo com o lote 27, na extenso de 35,80 metros; Perfazendo a rea de 447,60 M,
imvel este constante da matrcula 18.548, s Fls. 127 do livro 2 CQ do cartrio do Registro
de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 30, na
mesma extenso; Lado Direito com o lote 31, na extenso de 30,60 metros; Lado Esquerdo
com o lote 28, na extenso de 30,00 metros; Perfazendo a rea de 363,60 M, imvel este
constante da matrcula 18.549, s Fls. 128 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis
da Comarca de LAGUNA SC.
Frente com a Rua Projetada A, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 03 e parte
do lote 28, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 02, na extenso de 36,00 metros;
Lado Esquerdo com os lotes 31 e 29, na extenso de 26,00 metros; Perfazendo a rea de
312,00 M, imvel este constante da matrcula 18.550, s Fls. 129 do livro 2 CQ do cartrio
do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
13 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 31 da quadra 15, do loteamento
Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 14,00 metros; - Fundos com o lote 30, na
mesma extenso; Lado Direito com a Rua Projetada A, medindo 31,80 metros; Lado Esquerdo
com o lote 29, na extenso de 30,60 metros; Perfazendo a rea de 436,80 M, imvel este
constante da matrcula 18.551, s Fls. 130 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis
da Comarca de LAGUNA SC.
Frente com a Av. Beira Mar, na extenso de 25,50 metros; Lateral Esquerda com o lote 45, na
extenso de 30,00 metros, e, finalmente medindo 38,20 metros na outra extrema; Perfazendo
a rea de 382,50 M, imvel este constante da matrcula 18.558, s Fls. 131 do livro 2 CQ do
cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.
CARACTERIZAO DA REGIO
Mercado
Imvel com grande potencial turstico. Prximo ao mar, apropriado para a construo de
moradias uni e multifamiliares ou mesmo para construo de empreendimento turstico. De fcil
absoro pelo mercado.
METODOLOGIA
Para determinarmos a metodologia a ser adotada na avaliao dos lotes, aps verificamos a
existncia de outros lotes sendo oferecidos ou j vendidos, nas imediaes do imvel ora
avaliado, faremos a opo pelo mtodo comparativo, j que possumos os pressupostos
necessrios para tal mtodo.
O mtodo comparativo de dados de mercado consiste em determinar o valor pela comparao
com dados de mercado assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas.
As caractersticas e os atributos dos dados so ponderados por homogeneizao.
Pesquisa de mercado
Aps a homogeneizao dos dados obtidos na pesquisa, estabelecemos o valor final do metro
quadrado do terreno, na regio dos lotes ora avaliados, igual a R$95,85 (Noventa e cinco
reais, oitenta e cinco centavos), conforme a anexa tabela, j com os dados tabulados e
homogeneizados, de acordo com critrios tcnicos estabelecidos pelo padro utilizado.
Para determinarmos o valor de cada lote, deveremos multiplicar o valor obtido acima, pela rea
de cada lote, porm estabelecendo ainda diferenciao final, caso a caso, conforme a situao
de cada lote avaliado, distncia do mar, se esquina ou no, testada, profundidade e forma j
que naquela regio o valor final do imvel, sofre uma grande influncia destes fatores. Os
ndices foram determinados em virtude de nossa vivncia em avaliaes do dia a dia da nossa
profisso, sem qualquer metodologia cientfica, desta forma, na maioria dos lotes, teremos a
seguinte frmula, para obter o valor final do imvel avaliado:
Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP
Onde:
Vt = Valor do Terreno
A = rea do Terreno
Vu = Valor unitrio bsico adotado em R$95,85
Fd = Fator distncia do plo valorizante (mar)
Fe = Fator Esquina
Ft = Fator Testada
FMP = Fator Melhoramentos Pblicos
Imvel 01:
Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP
Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP
Vt = 341,00 x 95,85 x 1,20 x 1,10 x 1,121 x 1,00
Vt = 48.364,43
Imvel 02:
Vt = 363,16 x 95,85 x 1,00 x 1,15 x 1,09 x 1,00
Vt = 43.632,94
Imvel 03:
Vt = 364,80 x 95,85 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 34.966,08
Imvel 04:
Vt = 375,60 x 95,85 x 0,95 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 34.201,20
Imvel 05:
Vt = 387,60 x 95,85 x 0,90 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 33.436,31
Imvel 06:
Vt = 399,60 x 95,85 x 0,85 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 32.556,41
Imvel 07:
Vt = 411,60 x 95,85 x 0,80 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 31.561,49
Imvel 08:
Vt = 423,60 x 95,85 x 0,75 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 30.451,55
Imvel 09:
Vt = 435,60 x 95,85 x 0,70 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 29.226,58
Imvel 10:
Vt = 447,60 x 95,85 x 0,65 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 27.886,58
Imvel 11:
Vt = 363,60 x 95,85 x 0,60 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 20.910,64
Imvel 12:
Vt = 312,00 x 95,85 x 0,50 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 14.952,60
Imvel 13:
Vt = 436,80 x 95,85 x 0,55 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 26.317,56
Imvel 14:
Vt = 382,50 x 95,85 x 2,50 x 1,00 x 1,189 x 0,80
Vt = 87.183,72
De glebas urbanizveis depreendemos ser as reas situadas nas proximidades dos centros
urbanos, porm, sem infra-estrutura, mas passvel de urbanizao, por apresentar
caractersticas de solo e topografia, possveis de fracionamento em lotes.
A diferena bsica entre lote e gleba que a gleba no possui infra-estrutura, e, o grande
desafio do avaliador determinar o valor da gleba, antes de qualquer benefcio, levando-se em
considerao que os lotes resultantes, por comparao com outros lotes vizinhos, podem
alcanar determinado preo.
1. MTODOS
Basicamente so dois os mtodos recomendados, j anteriormente conceituados:
Comparativo
involutivo
O mtodo comparativo dificilmente poder ser utilizado para a avaliao de glebas, pois no
ser to fcil encontrar um nmero considervel de glebas nas proximidades de centros
urbanos, vendidas ou sendo oferecidas, por isso, a opo deve ser pelo mtodo involutivo.
A ttulo de observao, iremos abordar um mtodo prtico, ainda utilizado pelos empresrios de
loteamentos (no aceito pela norma) para se nortearem quando da compra de reas para
loteamentos. Tecnicamente conhecido como coeficiente de paridade, que nada mais do que
a relao entre o metro quadrado da terra bruta e do lote urbanizado. Os loteadores
geralmente utilizavam o valor de paridade 4 (hoje o ndice deve ser revisto), pois em contas
redondas e grosseiramente arredondadas, a venda em lotes deveria cobrir os seguintes custos:
2. O MTODO INVOLUTIVO
Deve-se estabelecer o valor da provvel renda que ir se obter com os lotes da gleba
urbanizada. Para tanto ser necessrio estimar o nmero de lotes, bem como o preo a ser
alcanado por eles nessa regio, para depois deduzir as despesas de implantao do
empreendimento e o lucro que se deseja alcanar, o resultado encontrado dessa subtrao,
ser o valor da gleba.
Para desenvolver este mtodo necessrio:
2.1 Procedimentos
a) Informar na prefeitura quanto a legislao em vigor para loteamentos (rea mnima dos
lotes, rea verde, largura das ruas e caladas, bem como a infra-estrutura necessria);
b) Faz-se um anteprojeto, criteriosamente elaborado, visando o melhor aproveitamento da
gleba, a fim de estabelecer o nmero mximo de lotes que a mesma possa conter;
c) Faz-se um estudo da capacidade de absoro pelo mercado do empreendimento,
estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal de previso de vendas, o que pode ser
feito comparando-se com outros existentes na mesma regio;
d) Estima-se, para cada perodo considerado no cronograma do empreendimento, o Produto
Geral de Vendas, multiplicando-se o valor genrico pela rea de cada unidade e pelo
nmero total de cada uma delas;
e) Estimam-se os custos diretos do empreendimento, que tambm devem ser orados dentro
do cronograma do empreendimento, por exemplo: levantamento topogrfico; projeto do
loteamento; licenas municipais; infra-estrutura (terraplanagem, rede de gua, esgoto,
pavimentao etc.); superviso e despesas gerais; e outros. Estes custos podero ser
encontrados em revistas especializadas (PINI), ou percentuais estabelecidos pela prtica.
f) Estimam-se, por consulta os custos indiretos, prevendo-se no cronograma do projeto, entre
outros: despesas legais e contbeis (imposto territorial, contabilidade, servios jurdicos,
escrituras e registros etc.); despesas de comercializao (vendas, publicidade, superviso
etc.); despesas de seguros; despesas financeiras (juros de emprstimos);
g) Estabelece-se um valor para o lucro do incorporador. Trabalha-se geralmente com uma
variando entre 10 a 35%
Despesas indiretas:
Custos financeiros 20% da despesa direta 60.880,00
Despesas de venda 10% da renda 72.000,00
Publicidade 3% da renda 21.600,00
Despesas de administrao 7% da renda 50.400,00
Impostos 1% da renda 7.200,00
Totalizao 212.080,00
Total geral das despesas 516.480,00
Determinao do lucro:
20% da renda = 20% x 720.000,00 144.000,00
Imveis rurais so propriedades com destinao agrcola. Em sua avaliao deveremos avaliar a
terra, benfeitorias, obras e trabalhos de melhoria, equipamentos, recursos naturais, seus frutos
e direitos. So classificados da seguinte forma:
Imvel
Propriedade familiar: chcara, stio.
Minifndio: lote, chcara, sitio.
Latifndio por explorao: chcara, stio, fazenda.
Latifndio por extenso: fazenda, gleba.
Empresa rural: chcara, stio, fazenda.
Componentes
So as terras classificadas segundo a escala de Norton.
Benfeitorias
Construes: edificaes, instalaes, cercas.
Culturas: perenes, temporrias, anuais.
Obras e trabalhos na terra
Desmatamento
Correo
Sistematizao (Reduzir diversos elementos a sistema)
Proteo
Manuteno
Equipamentos
Mquinas industriais fixas
Mquinas agrcolas e implementos
Veculos
Semoventes (Os constitudos por animais selvagens, domesticados ou domsticos.)
Recursos naturais
Florestas
Hdricos
Minerais
Frutos
Rendas
Aluguel
Arrendamento
Direitos
Servides
Usufruto
Concesses
Comodatos
Direitos hereditrios e possessrios
CONSIDERAES
A presente tabela, apresenta oito divises das classes, conforme descrito abaixo:
Classe Caractersticas
I Terras para culturas, sem problemas de conservao, exigindo s adubao e
manuteno
II Terras para culturas, com pequenos problemas de conservao, exigindo prticas
simples de conservao e fertilidade.
III Terras para culturas, com problemas srios de conservao, exigindo prticas de
conservao complexas.
IV Terras para culturas, ocasionalmente, no devendo ser usadas para culturas mais que
dois anos consecutivos, seguindo-se de preferncia, a pastagem, por trs anos.
V Terras somente para pastagens, sem problemas de conservao.
VI Terras somente para pastagens, com problemas simples de conservao.
VII Terras prprias para florestas.
VIII Terras prprias somente para abrigo de vida silvestre.
Do valor encontrado, multiplicamos pela rea total e obteremos o valor da terra nua.
So classificadas em:
Benfeitorias no reprodutivas = so as edificaes em geral (casas, galpes, currais etc.) e
melhoramentos fundirios (trabalhos de conservao de solo, sistemas de irrigao e drenagem
etc.). Para avaliao ser utilizado o mtodo do custo de reposio, depreciado pelo uso
levando-se em considerao os aspectos fsicos e funcional, com a considerao da vida til,
aparente e provvel, bem como do estado de conservao. Na depreciao, considera-se mais
o estado de conservao que a idade. Outrossim, o avaliador deve considerar, principalmente, a
utilidade das benfeitorias e sua adequao ao potencial de produo do imvel.
Para o caso de Mquinas e implementos agrcolas, utilizar preferencialmente, o mtodo direto e
o mesmo critrio para a depreciao. Na impossibilidade de comparao, faz-se a pesquisa de
equipamentos novos, determina-se a vida til provvel e calcula-se o valor do bem depreciado.
Benfeitorias reprodutivas = Inovaes capazes de proporcionar rendimentos por meio da
venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados, etc.
O mtodo preferencial a ser utilizado ser o da capitalizao de seus rendimentos,
eventualmente, podendo ser o custo da benfeitoria.
VALOR FINAL
Finalmente, a soma do valor encontrado para a terra nua, mais as benfeitorias reprodutivas e
no reprodutivas, ser o valor final da propriedade.
Stima PARTE
Avaliao de Edificaes
INTRODUO
Para a avaliao do imvel edificado, primeiro calcula-se o valor do terreno ou terra nua, para
depois acrescermos o valor da edificao.
Neste processo, ser necessrio algumas noes de desenho arquitetnico, construo, custo e
qualidade de materiais, clculos de reas padro de construo e de oramento.
OBSERVAES
O METODO DE REPRODUO
O mtodo de reproduo quando executado com rigor, dever ser orada toda edificao,
detalhando, com exatido, todos os materiais empregados com o seu custo.
No entanto, apresentaremos uma tabela abordando oramento com ndices e percentual sobre
o global da obra. Para o caso de obras inacabadas, bata deduzir o preo dos servios no
executados.
A tabela acima poder ser utilizada como um atalho no mtodo de reproduo, porm ser uma
avaliao sem qualquer rigor.
NOES DA FORMAO DO CUB
O Custo Unitrio Bsico de Edificaes Habitacionais elaborado, geralmente, pelos sindicatos
da construo dos estados. So coletados entre vrios fornecedores do estado e os valores de
mo-de-obra pesquisados por sindicatos regionais conveniados. Os valores publicados so
vlidos para todo o estado, conforme a lei n. 4.591/64, o disposto na NBR 12.721 da ABNT.
Na formao dos CUB, no so considerados os seguintes itens, que devero ser levados em
conta na determinao dos preos por metro quadrado da construo, de acordo com o
estabelecido no projeto e especificaes correspondentes a cada caso particular: fundaes
especiais; elevadores; instalaes de ar condicionado, calefao, telefone interno, foges,
aquecedores, playgrounds, de equipamento de garagem, etc.; obras complementares de
terraplanagem, urbanizao, recreao, ajardinamento, ligaes de servios pblicos, etc.;
despesas com instalao, funcionamento e regularizao do condomnio alm de outros
servios especiais; impostos e taxas; projeto, incluindo despesas com honorrios profissionais e
material de desenho, cpias, etc.; remunerao da construtora; remunerao do incorporador.
Para utilizao das tabelas do CUB, primeiro se faz necessrio o clculo das reas, utilizando o
critrio de rea equivalente. A rea de construo ser calculada, quando no diretamente
disponvel, usando-se o estabelecido pela NBR 12.721. Como exemplo, podemos sugerir as
seguintes relaes de equivalncia com a rea coberta - padro:
Tipo de construo Coeficiente Tipo de construo Coeficiente
PAVIMENTO TIPO 1,00 Subsolo comum 0,50
Pavimento de uso comum e acesso 0,50 Subsolo especial 0,75
Varanda 0,50 reas descobertas 0,25
Depsito 0,50 Playground (descoberto) 0,25
Garagem 0,50 Padro superior (Hall) 1,50
PADRO CONSTRUTIVO
determinado pelo tipo de materiais empregados. So trs os padres: Baixo, Normal e Alto.
Admite-se ainda o uso do padro popular. Para auxiliar na classificao, use a tabela
BAIXO NORMAL ALTO
Esquadrias De ferro-chapa Chapa dobrada Alumnio natural Alum. Anodizado blindex
Portas Lisa para pintura Enceradas ou verniz Macias
Soleiras/peitoris Cimento alisado Mrmore Granito
Piso quarto/sala Forrao Carpert 6 mm Mrmore/granito
Piso BWC/Cozinha Cim alisado/Cermica esmaltada Cermica Mrmore ou granito
Pintura PVA sobre reboco PVA em massa corrida Acrlica em massa corrida
Azulejos Branco comercial at 1,5 m Branco Decorado
Metais Niquelados Crimados De luxo
Ferragens Ferro Inox Lato
Louas Branca simples De cor modelo simples De cor modelo especial
Estabelecido a rea total (equivalente) e o padro de construo, devemos procurar o valor do
CUB, mensalmente publicado pelo SINDUSCON.
Para o clculo das fundaes especiais, elevadores etc., no computados no CUB, criou-se o
coeficiente de valor pleno que, de um modo geral, poder ser adotado o seguinte esquema de
composio de custos, a ser atualizado pelo avaliador, conforme a situao do mercado.
Cabe esclarecer que os percentuais aqui adotados so meramente ilustrativos, devendo o
avaliador identific-los e quantific-los com a situao real analisada:
CUSTO UNITRIO BSICO (CUB) %CUB/M
Elevadores = 5%Cub
Administrao e Lucro = 20%Cub
Encargos Legais = 3%Cub
Despesas de Comercializao = 5%Cub
CUSTO UNITRIO TOTAL = 1,33%Cub
COEFICIENTE DE VALOR PLENO = 1,33%Cub
DEPRECIAO
Para chegarmos ao valor do imvel, ser necessrio fazer sua depreciao em funo de sua
idade e do estado de conservao, podendo ser adotado o critrio de ROSS-HEIDECKE, da
tabela anexa.
IDADE ESTADO DE CONSERVAO
EM % DE VIDA A B C D E F G H
2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48,00 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62,00 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64,00 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66,00 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68,00 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70,00 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72,00 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74,00 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76,00 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78,00 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82,00 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84,00 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86,00 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88,00 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90,00 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92,00 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94,00 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96,00 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98,00 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100,00 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0
De posse da presente tabela, poderemos depreciar a construo em relao a sua idade real,
geralmente encontrada no habite-se e a idade aparente. Esta idade aparente seu tino de
avaliador que determinar, ou seja, o prprio avaliador far uma vistoria no imvel e levando-
se em considerao o estado geral da construo, mesmo que ela possua 50 anos de idade
real, mas estando em bom estado, poder ser atribudo a ela, por exemplo, 30 anos.
Para a utilizao da tabela utilizamos a primeira coluna (Idade % de vida), da seguinte
maneira: (100% corresponde a 50 anos 80% a 40 anos, ou seja considerado como vida til
de uma edificao 50 anos), e dependendo da estado da construo, conforme as letras,
estabelecer o fator de depreciao.
CONSIDERAES INTRERMEDIRIAS
Com o at aqui enunciado possvel estabelecer a correta rea de uma edificao quer seja
utilizando a rea total ou a equivalente; determinar o padro construtivo para utilizando a
tabela do CUB, posteriormente a tabela de depreciao, encontrarmos o valor da edificao.
Entretanto, estamos avaliando o todo, ou melhor, est sendo avaliados terreno e edificao,
portanto, teremos agora de somar o valor encontrado para o terreno mais o valor da edificao.
Entretanto, se considerarmos o valor do terreno, mais o preo da edificao, no estamos
considerando o imvel num todo, por isso, temos de encontrar:
APARTAMENTO 305 Imvel constitudo pelo apartamento 305, do edifcio ARTUR DUARTE,
Rua Jornalista Antonio Bessa, Mar Grosso, LAGUNA SC, com as seguintes reas: rea Real
Global = 88,20 M; rea Real de Construo = 88,20 M; rea Real e Privativa = 78,63 M;
rea Real de Uso Comum = 9,57 M e Frao Ideal do Solo = 29,41 M, correspondendo a
4,04% do total do terreno, devidamente matriculado no C.R.I. desta Comarca sob n 18.482.
APARTAMENTO 402 Imvel constitudo pelo apartamento 402, do edifcio ARTUR DUARTE,
Rua Jornalista Antonio Bessa, Mar Grosso, LAGUNA SC, com as seguintes reas: rea Real
Global = 120,99 M; rea Real de Construo = 105,29 M; rea Real e Privativa = 109,56 M;
rea Real de Uso Comum = 11,43 M e Frao Ideal do Solo = 35,10 M, correspondendo a
4,823% do total do terreno, devidamente matriculado no C.R.I. desta Comarca sob n 18.687.
CARACTERIZAO DA REGIO
Vt = 4.705,60 Vt = 5.616,00
Ve = 42.307,85 Vt = 58.036,58
Vi = 47.013,45 Vt = 63.652,58
Dessa forma nos encontramos o valor justo se hoje qualquer empresrio comprasse o terreno e
edificasse um prdio conforme o padro do residencial ARTUR DUARTE o que no a
realidade, estaramos omitindo um fator muito importante, a comercializao, ou fator de venda
em marcha ou groing value ou ainda o aqui denominado VALOR DA COISA FEITA. O valor
agora aduzido refere-se exatamente ao valor de comercializao.
Para estabelecermos este fator temos diversas tabelas que exprimem essa valorao, das quais
a mais utilizada a tabela publicada no Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliao de
Imveis OTAI do IAPAS, que parte de conceito estabelecido na norma NNR 5676.
Da mencionada tabela encontramos como ndice de valorao do imvel com 10% de vida til
(dez anos de construo) o valor de 31,50%, que aplicados sobre o valor encontrado, teremos:
Por ser a avaliao, matria sem exatido cientfica, faremos o arredondamento, avaliando os
imveis em R$60.000,00 (Sessenta mil reais) e R$80.000,00 (Oitenta mil reais).
Laguna, 10 de maio de 2002.
Ao longo dos anos que estudamos o assunto avaliao de imveis, geralmente com material
voltado a outra rea que no a nossa, sem contato com outras pessoas na busca de pontos de
vista comuns, at mesmo para saber se estvamos trilhando o caminho correto ou no,
observamos na lide diria a complexidade do assunto.
No incio no nos era possvel distinguir se determinado fator deveria ou no ser levado em
considerao no produto final do trabalho, em virtude do parco material disponvel. Portanto,
foi atravs da pesquisa solitria que desenvolvemos uma tcnica bem direcionada a nossa
regio, e com o presente trabalho, tivemos mais chance de analisar, via estudo preparatrio o
que devemos continuar mudando.
Devemos fazer um parntese para agradecer aos companheiros que acreditaram no trabalho
proposto e nos incentivaram no desenvolvimento do presente compndio.
Com o estudo realizado, tivemos a oportunidade de observar e sugerir uma mudana de
significativo interesse em nosso trabalho. Podemos relata-los:
FATOR DE LOCALIZAO
Anteriormente utilizvamos a tcnica mais simplista de efetuar um processo de regra de trs
onde tnhamos uma relao direta entre o valor de oferta ou de venda do imvel, com o valor
atribudo pela prefeitura e num processo da simples verificao do fator levando em
considerao uma regra de trs.
Com este procedimento corria-se o risco de estando errado os valores da planta genrica de
valores o produto final do processo permanecer errado.
Hoje estamos propondo o processo de regresso, onde verificamos a diferena do fator,
baseado em duas variveis: a primeira diretamente relacionada com a distncia do plo
valorizante adotado e a outra o valor propriamente dito, numa mdia de todos valores. Sem
dvida, teremos menos probabilidades de engano neste fator de homogeneizao.
Observaes do Pesquisador
Identificao
Local: ______________________________
croqui
BIBLIOGRAFIA
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http://ipanorama.globo.com/advocaciaassociada/informacoes.asp?
IdSiteAdv=2803&action=exibir&idinfo=1013 .