UNIVERSIDADE FEDERAL DE SERGIPE Engenharia Econômica

CENTRO DE CIÊNCIAS EXATAS E TECNOLOGIA

DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
Análise da Viabilidade
Análise da Viabilidade

Se destina a concluir sobre a viabilidade ou não do projeto de empreendimento

Fundamenta a decisão do empreendedor (é ele quem decide)

Permite comparação com outras alternativas do mesmo negócio ou de outros

negócios (devem utilizar os mesmos parâmetros - isonomia na análise)

“... critérios de análise condensam todas as informações quantitativas disponíveis

em um número que, comparado com um padrão pré-estabelecido, permitirá aceitar
ou rejeitar o investimento em análise.” Samsão pag. 172

Considera critérios

• Financeiros

• Econômicos

• Sociais
Critério Social

Critério fundamental quando envolve recursos públicos

Importância crescente no setor privado

Critérios mensuráveis

• Produto (valor agregado)

• Relação capital / emprego
• Produtividade da mão-de-obra
• Criação de divisas / Poupança de divisas
• Nº de empregos diretos e indiretos
• Salário médio
• Nº de habitantes beneficiados
• Impostos gerados

Critérios não mensuráveis

• Efeitos para frente e para trás

• Incentivos à educação e à cultura
• Produção ambientalmente correta
• Condições ambientais internas – CIPA, lazer, saúde, transporte, etc
Critério Financeiro

• Envolve a disponibilidade de recursos (próprios e/ou de terceiros)

• Necessidade de cronograma de desembolso/fluxo de caixa (espelho do projeto)

Anos Fluxo de Caixa Fluxo de Caixa

(período) - R$ (acumulado) - R$

0 -30 -30
1 5 -25
2 20 -5
3 20 15
4 15 30
5 25 55
Fluxo de Caixa (acumulado) - R$

60
50
40
30
20
Fluxo de Caixa
10
(acumulado) - R$
0
-10 1 2 3 4 5 6 7
-20
-30
-40
 30

25

20

15

10

0 1 2 3 4 5 t
-5

-10

-15

-20

-25

-30

(+) 0 20 20 20 15 25

(-) -30 -15

Res. Período -30 5 20 20 15 25

Res.
Acumulado -30 -25 -5 15 30 55
Critério Econômico

Principal critério de decisão

Deve considerar o efeito do tempo sobre o dinheiro (juros = correção)

Itens de análise

• Análise do ponto de equilíbrio

• Lucro total ou valor presente líquido

• Rentabilidade total = Lucro / Valor do investimento total

• Rentabilidade s/ capital próprio = Lucro / Valor do capital próprio investido

• Pay-back – Data em que se recupera o capital investido (próprio e total)

• Taxa interna de retorno (TIR) – valor da remuneração do capital próprio

investido - taxa onde VPL = 0 (sem contar o investimento externo)
Comparar TIR com remuneração do capital próprio
 R = Q x Pun
R$ RT

CT CT = CF + CV
CV
CV = Q x Cun

CF Ponto de equilíbrio R = CT

Q x Pun = CF + (Q x Cun)
Q t

(Q x Pun) – (Q x Cun) = CF

Q = CF / (Pun – Cun)
4.1 Viabilidade Econômica
1 ANO
Mês Janeiro Dezembro

Valor Valor
VENDA COM SORVETE R$ 40.000,00 R$ 40.000,00
Receitas DEMAIS VENDAS R$ 2.700,00
R$ 6.400,00 R$ 6.400,00
Total R$ 46.400,00 R$ 46.400,00

Despesas
Categoria Despesa
Aluguel R$ 8.000,00 R$ 8.000,00
Agua R$ 200,00 R$ 200,00
Habitação Energia R$ 600,00 R$ 600,00
Parcela Financiamento - R$ 8.051,24
Funcionarios R$ 2.833,24 R$ 2.833,24
Fixas
IPTU
Impostos
OUTROS

Total despesas fixas R$ 11.633,24 R$ 19.684,48

SOVERTE R$ 10.000,00 R$ 10.000,00

Fornecedores COBERTURA R$ 700,00 R$ 700,00
REFRIGERANTES
Exemplo E ÁGUA R$ 900,00 R$ 900,00

Variáveis Reforma
LOJA
MÃO DE OBRA

Total despesas variáveis R$ 11.600,00 R$ 11.600,00

Manutenção/ Conserto de Freezers

prevenção Conserto de Máquinas e Eq.
Extras
Total despesas extras R$ 0,00 R$ 0,00

Receita R$ 46.400,00 R$ 46.400,00

Despesas fixas R$ 11.633,24 R$ 19.684,48
Saldo Despesas variáveis R$ 11.600,00 R$ 11.600,00
Despesas extras R$ 0,00 R$ 0,00
Saldo R$ 23.166,76 R$ 15.115,52
 TMA= 0,83%
Discriminação Pré-lançamento Lançamento Construção
1 2 3
jan/17 nov/17 dez/17 jan/18 dez/20 jan/21
Receita
1- Receita financiamento - ASSOCIATIVO R$ 266.335,08 R$ 10.407.958,08
2- Receita operacional R$ 76.533,33 R$ 449.633,33 R$ 76.533,33 R$ 449.633,33
Despesas
1 - Terreno
2 - Projetos -R$ 107.900,00 -R$ 107.900,00
3 - Planejamento e Consultoria -R$ 23.977,78 -R$ 23.977,78 -R$ 23.977,78 -R$ 23.977,78 -R$ 23.977,78
4- Licenciamentos -R$ 69.965,41 -R$ 9.650,34 -R$ 7.377,48
4- Marketing -R$ 49.106,67 -R$ 49.106,67
5 - Comercialização (Corretagem - Imobiliária)
6 - Fundações -R$ 52.800,00
7- Seguro da entrega e da engenharia -R$ 65.000,00
8 - Habite-se -R$ 188.243,40
9 - CUB -R$ 261.114,98 -R$ 261.114,98
10 - Custos adicionais -R$ 5.220,10 -R$ 5.220,10
11- Manutenção #REF!
12- Impostos (7%) R$ 0,00 -R$ 5.357,33 -R$ 31.474,33 -R$ 5.357,33 -R$ 31.474,33
13- Taxa de Incooporação: Adm.+ Taxas (4%) R$ 0,00 -R$ 3.061,33 -R$ 17.985,33 -R$ 3.061,33 -R$ 17.985,33
14 - Juros -R$ 1.880,51 -R$ 3.782,14 -R$ 3.406,17 -R$ 628,51 R$ 24.972,06 R$ 25.813,06
Saldo mês = -R$ 201.843,19 -R$ 182.864,96 R$ 40.354,74 R$ 298.139,37 -R$ 324.733,37 R$ 229.524,84 #REF!

Saldo devedor / Caixa = -R$ 201.843,19 -R$ 384.708,15 -R$ 365.599,90 -R$ 67.460,53 -R$ 392.193,90 R$ 2.909.888,59 R$ 3.139.413,43

Parâmetros de Análise
VPL 1.022.765,71 Reais
TIR 5,76% a.m
Payback 18,00 meses
Tx Mín Atrat 0,83% a.m
 Estimativa dos Custos de Produção

Área Privativa por Unidade (m²)

Área Real (m²) Coeficiente Descrição Área Equivalente
4.706,00 1,00 Área Privariva 4.706,00
- Total: 4.706,00

Área Privativa Global (m²)

Pavimentos: 13
Unidades por Pavimento: 3
Área Privativa Real Global: 4.706,00
Área Privativa Equivalente Global: 4.706,00

Área Comum (m²)

Área Real Coeficiente Descrição Área Equivalente
725,00 1,00 Área Playground 725,00
261,00 0,65 Área Comum 169,65
1.725,00 0,50 Área Garagem 862,50
2.711,00 - Total 1.757,15

Área Comum (m²)

Área Real 2.711,00
Área Equivalente 1.757,15

Área Global (m²)

Real 7.417,00
Equivalente 6.463,15

Custos Unitários - CUBs - Sinduscon - SE (R$/m²)

Padrão Residencial Alto - R-16
CUB R$ 1.246,37
Total R$ 8.055.476,27

Custos Globais de Construção

Total R$ 8.055.476,27
Custo por Unidade R$ 309.826,01
 CUSTOS DO EMPREENDIMENTO
Descrição Custo (R$) Participação (%)
Custos de Produção 9.400.139,48 41,26
Custo do Terreno 4.780.000,00 20,98
Custos de Projetos 431.600,00 1,89
Custos de Planejamento 431.600,00 1,89
Custos legais 107.900,00 0,47
Custos de Manutenção 1.294.800,00 5,68
Custos de Comercialização 1.909.000,00 8,38
Custos de Marketing 763.600,00 3,35
Custos Adicionais + Fundação 346.323,34 1,52
Impostos 3.318.000,00 14,56
Custo Global 22.782.962,82 100%

FORMAÇÃO DO PREÇO DE VENDA

Tributos Federais R$ 3.021.200,00 7%
Despesas de Administração R$ 1.527.200,00 4%
Despesas Financeiras R$ 2.683.675,64 6,22%
Margem de Lucro Líquido Esperado R$ 18.229.201,54 42,24% CUSTOS DO
Valor Global de Vendas R$ 43.160.000,00 100% 346.323, EMPREENDIMENTO
34
Valor Médio Unitário R$ 830.000,00 3.318.00
0,00
763.600,
00
1.909.00
0,00 9.400.13
9,48
1.294.80
0,00
107.900, 4.780.00
431.600,
00 0,00
00 431.600,
00
 Demonstração de Resultados do Empreendimento
Receita Bruta R$ 64.960.000,00
(-) Impostos sobre Vendas (PIS/COFINS) -R$ 1.364.160,00 -2,10%
Receita Líquida R$ 63.595.840,00 97,90%
(-) Custo das Vendas -R$ 40.877.299,99 -62,93%
* Terreno R$ 7.099.198,87 -17,37%
* Projetos + Planejamento R$ 1.299.200,00 -3,18%
* Construção R$ 30.367.701,12 -74,29%
* Outros Custos ( Legais + Manutenção) R$ 2.111.200,00 -5,16%
Lucro Bruto R$ 22.718.540,01 34,97%
(-) Despesas Operacionais -R$ 7.145.600,00 -11,00%
*Despesas de ADM Central R$ 2.598.400,00 -36,36%
* Despesas com Vendas(P&M + Imobiliária) R$ 4.547.200,00 -63,64%
Lucro Antes do Imposto de Renda R$ 15.572.940,01 23,97%
(-)IRPJ + CSLL -R$ 1.818.880,00 -2,80%
Lucro Líquido R$ 13.754.060,01 21,17%

Parâmetros de Análise
VPL 5.340.630,70 Reais
Payback 38,00 meses
TIR 3,83% ao mês
Taxa Mínima de Atratavidade(CDI) 1,05% a.m
Lucro sobre o VGV 8,22%

Valor tomado como base para o CDI Outubro de 2016

Determinação do pay-back

R$ 12.000.000,00

R$ 10.000.000,00

R$ 8.000.000,00

R$ 6.000.000,00

R$ 4.000.000,00

R$ 2.000.000,00 Série1

R$ 0,00

-R$ 2.000.000,00

-R$ 4.000.000,00

-R$ 6.000.000,00

-R$ 8.000.000,00

R$ 6.000.000,00
Saldo Acumulado
R$ 4.000.000,00

R$ 2.000.000,00

R$ 0,00
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35
-R$ 2.000.000,00 Saldo Acumulado

-R$ 4.000.000,00

-R$ 6.000.000,00
 FLUXO DE CAIXA
OBSERVAÇÃO MÊS FLUXO DE ENTRADA FLUXO DE SAÍDA SALDO SALDO ACUMULADO
1 R$ 4.750.000,00 -R$ 9.069.842,60 -R$ 4.319.842,60 -R$ 4.319.842,60
2 R$ 391.720,00 -R$ 104.250,09 R$ 287.469,91 -R$ 4.032.372,69
3 R$ 1.289.640,00 -R$ 221.543,44 R$ 1.068.096,56 -R$ 2.964.276,14
4 R$ 1.646.480,00 -R$ 274.461,19 R$ 1.372.018,81 -R$ 1.592.257,33
5 R$ 979.740,00 -R$ 168.228,34 R$ 811.511,66 -R$ 780.745,68
6 R$ 645.560,00 -R$ 117.274,70 R$ 528.285,30 -R$ 252.460,37
INÍCIO DA OBRA 7 R$ 1.615.030,00 -R$ 323.463,16 R$ 1.291.566,84 R$ 1.039.106,47
8 R$ 684.090,00 -R$ 231.736,31 R$ 452.353,69 R$ 1.491.460,17
9 R$ 697.214,00 -R$ 230.093,94 R$ 467.120,06 R$ 1.958.580,23
10 R$ 274.540,00 -R$ 165.945,71 R$ 108.594,29 R$ 2.067.174,52
11 R$ 883.080,00 -R$ 237.982,46 R$ 645.097,54 R$ 2.712.272,06
12 R$ 745.770,00 -R$ 203.334,71 R$ 542.435,29 R$ 3.254.707,36
13 R$ 724.630,00 -R$ 175.293,86 R$ 549.336,14 R$ 3.804.043,50
14 R$ 243.080,00 -R$ 139.024,31 R$ 104.055,69 R$ 3.908.099,19
15 R$ 793.873,00 -R$ 200.018,77 R$ 593.854,23 R$ 4.501.953,42
16 R$ 251.640,00 -R$ 594.259,23 -R$ 342.619,23 R$ 4.159.334,19
17 R$ 265.770,00 -R$ 595.248,33 -R$ 329.478,33 R$ 3.829.855,86
18 R$ 724.630,00 -R$ 627.368,53 R$ 97.261,47 R$ 3.927.117,33
19 R$ 243.080,00 -R$ 593.660,03 -R$ 350.580,03 R$ 3.576.537,30
20 R$ 265.980,00 -R$ 595.263,03 -R$ 329.283,03 R$ 3.247.254,27
21 R$ 270.973,00 -R$ 595.612,54 -R$ 324.639,54 R$ 2.922.614,73
22 R$ 229.240,00 -R$ 592.691,23 -R$ 363.451,23 R$ 2.559.163,50
23 R$ 229.240,00 -R$ 592.691,23 -R$ 363.451,23 R$ 2.195.712,27
TÉRMINO DA OBRA 24 R$ 769.830,00 -R$ 694.750,32 R$ 75.079,68 R$ 2.270.791,95
25 R$ 524.130,00 -R$ 112.114,10 R$ 412.015,90 R$ 2.682.807,85
26 R$ 883.600,00 -R$ 118.852,00 R$ 764.748,00 R$ 3.447.555,85
27 R$ 947.180,00 -R$ 122.302,60 R$ 824.877,40 R$ 4.272.433,25
28 R$ 575.260,00 -R$ 64.268,20 R$ 510.991,80 R$ 4.783.425,05
29 R$ 253.500,00 -R$ 17.745,00 R$ 235.755,00 R$ 5.019.180,05
30 R$ 205.500,00 -R$ 14.385,00 R$ 191.115,00 R$ 5.210.295,05
31 R$ 120.000,00 -R$ 8.400,00 R$ 111.600,00 R$ 5.321.895,05
32 R$ 36.000,00 -R$ 45.189,20 -R$ 9.189,20 R$ 5.312.705,85
33 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 5.312.705,85
34 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 5.312.705,85
35 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 5.312.705,85
TOTAL R$ 23.160.000,00 -R$ 17.847.294,15 R$ 5.312.705,85 R$ 5.312.705,85
 R$ 6.000.000,00

R$ 4.000.000,00

R$ 2.000.000,00

R$ 0,00
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35
Entradas
-R$ 2.000.000,00
Saídas

-R$ 4.000.000,00

-R$ 6.000.000,00

-R$ 8.000.000,00

-R$ 10.000.000,00

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS
Receita Bruta R$ 23.160.000,00 108%
(-) Impostos sobre Vendas ((PIS/COFINS) +
-R$ 1.663.869,20
(IRPJ + CSLL)) -8%
Receita Liquida R$ 21.496.130,80 100%
(-) Custo das Vendas -R$ 14.524.914,75 -68%
* Terreno -R$ 8.000.000,00 -37%
* Projetos -R$ 163.917,60 -1%
* Construção -R$ 6.241.779,36 -29%
* Outros Custos -R$ 119.217,79 -1%
Lucro Bruto R$ 6.971.216,05 32%
PARÂMETROS PARA ANALISE (-) Despesas Operacionais -R$ 1.389.600,00 -6%
VPL R$ 4.250.050,90 * Despesas com Vendas(P&M + Imobiliária) -R$ 1.389.600,00 -6%
TIR 13% Lucro Operacional R$ 5.581.616,05 26%
PAYBACK 7º mês (-) Despesas Financeiras -R$ 268.910,20 -1%
TMA 1,20% Lucro Líquido R$ 5.312.705,85 25%