UNIÃO EDUCACIONAL DE ENSINO SUPERIOR DO MÉDIO TOCANTINS

FACULDADE DE CIÊNCIAS JURÍDICAS DE PARAÍSO DO TOCANTINS

Matheus Ramos Campelo

CLÁUSULAS ABUSIVAS NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA POR ADESÃO

ENTRE AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E O CONSUMIDOR

Paraíso do Tocantins
2023
 Matheus Ramos Campelo

CLÁUSULAS ABUSIVAS NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA POR ADESÃO

ENTRE AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E O CONSUMIDOR

Artigo científico apresentado como

requisito da disciplina de Trabalho de
Conclusão de Curso II do curso de Direito
da Faculdade de Ciências Jurídicas de
Paraíso do Tocantins, sob a orientação do
prof. Nícolas Menezes Rocha.

Paraíso do Tocantins
2023
 DECLARAÇÃO DE AUTORIA PRÓPRIA E AUTORIZAÇÃO DE PUBLICAÇÃO

Eu, Matheus Ramos Campelo, Estudante, residente e domiciliado na Rua

Trajano Coelho Neto nº 500, Setor Centro, Paraíso do Tocantins – TO, RG sob o
nº 831.158 SSP/TO, matrícula 9999820279, abaixo-assinado, acadêmico do curso
de Direito, devidamente matriculado no 1º semestre de 2023, declaro que o
presente Trabalho de Conclusão de Curso intitulado “CLÁUSULAS ABUSIVAS
NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA POR ADESÃO ENTRE AS
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E O CONSUMIDOR”, requisito parcial para a
obtenção da aprovação na disciplina de TCC II, da FCJP – Faculdade de Ciências
Jurídicas de Paraíso do Tocantins, é autêntico, original e de minha exclusiva autoria.
Declaro estar ciente de que será de minha inteira responsabilidade a
obediência a eventuais exigências de confidencialidade e/ou a preservação de
quaisquer dados sigilosos e/ou de acesso restrito, e que sou responsável por
quaisquer prejuízos e/ou danos a terceiros, sejam eles diretos ou indiretos, culposos
ou dolosos, provocados pela divulgação indevida, parcial ou total, de dados,
estudos, gráficos, processos, tabela, pesquisas ou quaisquer informações que
tenham sido utilizadas no meu TCC; e que isento completamente a Instituição e os
professores indicados para compor o ato de defesa presencial de toda e qualquer
responsabilidade pelo conteúdo e ideias expressas no presente artigo.
Assim, firmo a presente declaração, demonstrando minha plena consciência
dos seus efeitos civis, penais e administrativos, e assumindo total responsabilidade
caso se configure o crime de plágio ou violação aos direitos autorais. Desta forma,
na qualidade de titular dos direitos de autor, autorizo a FCJP a publicar no
repositório institucional acessível pela internet durante tempo indeterminado, o texto
integral do meu Trabalho de Conclusão de Curso (artigo científico) citado, para fins
de leitura, impressão e/ou download, a título de divulgação do curso de Direito e ou
da produção cientifica brasileira, a partir desta data.

_________________________________________
Matheus Ramos Campelo
 Matheus Ramos Campelo

CLÁUSULAS ABUSIVAS NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA POR ADESÃO

ENTRE AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E O CONSUMIDOR

Artigo científico apresentado como

requisito da disciplina de Trabalho de
Conclusão de Curso II do curso de Direito
da Faculdade de Ciências Jurídicas de
Paraíso do Tocantins.

AVALIADORES

Nícolas Menezes Rocha (Orientador)

Especialista em Direito
Faculdade de Ciências Jurídicas de Paraíso do Tocantins

Valdivino Passos Santos

Especialista em Direito
Faculdade de Ciências Jurídicas de Paraíso do Tocantins

Luciana Ventura
Mestra em Direito
Faculdade de Ciências Jurídicas de Paraíso do Tocantins

Paraíso do Tocantins
2023
 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO 4
2 CONTRATOS 6
2.1 CONTEXTO HISTÓRICO 7
2.2 CONTRATOS POR ADESÃO 9
3 CLÁUSULAS ABUSIVAS 11
4 AS CLÁUSULAS ABUSIVAS NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA
IMOBILIÁRIOS POR ADESÃO 15
4.1 CLÁUSULA CONTRATUAL DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS 17
4.2 CLÁUSULA CONTRATUAL DE DECAIMENTO 19
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS 21
6 REFERÊNCIAS 23
 CLÁUSULAS ABUSIVAS NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA POR
ADESÃO ENTRE AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E O CONSUMIDOR

Matheus Ramos Campelo1

Nícolas Menezes Rocha2
RESUMO

O objetivo deste trabalho é demonstrar o perigo das cláusulas abusivas quando

dispostas nos contratos por adesão, focando principalmente nos contratos de
compra e venda imobiliários na modalidade por adesão, para que, assim, a parte
vulnerável aja com cautela ao contratar e buscar revisão dos contratos já
celebrados. Para tanto, primeiramente definir-se-á o conceito de contrato e da
modalidade de contrato por adesão, além de conceituar sobre as cláusulas
abusivas. Por fim, serão apresentados exemplos de cláusulas abusivas presentes
em alguns contratos de compra e venda por adesão por parte das incorporações
imobiliárias, além do entendimento do Superior Tribunal de Justiça quanto ao uso e
nulidade destas cláusulas. Estes serão apresentados usando a metodologia de
pesquisa jurídica com técnica exploratória analisando os conceitos sob o âmbito
indutivo. O resultado deste trabalho revelou o perigo que são as cláusulas abusivas
nos contratos de compra e venda por adesão com clareza, além de apresentar a via
preventiva pela propagação para evitar as armadilhas expostas enquanto busca
incentivar o consumidor em buscar o judiciário em eventuais contratos já celebrados.

Palavras Chave: Cláusulas abusivas; Contratos de adesão; Código de Defesa do

Consumidor; Incorporações imobiliárias;

ABSTRACT

This essay’s objective is to demonstrate the danger of abusive clauses when

disposed of in contracts by adhesion, focusing mainly on contracts of purchase and
sale of real estate developments in the modality of adhesion, so that the vulnerable
part acts with caution when contracting and seeking revision of contracts already
celebrated. To do so, firstly, the concept of contract and the type of contract by

1
Graduando do curso de Direito da Faculdade de Ciências Jurídicas de Paraíso do Tocantins (FCJP).
2
Professor da Faculdade de Ciências Jurídicas de Paraíso do Tocantins (FCJP).
 4

adhesion will be defined, in addition to conceptualizing abusive clauses. Finally,

examples of abusive clauses present in some purchase and sale contracts by
adhesion by real estate developments will be presented, in addition to the
understanding of the Superior Court of Justice regarding the use and nullity of these
clauses. These will be presented using the methodology of legal research with an
exploratory technique, analyzing the concepts under the inductive scope. The result
of this task revealed the danger that are the abusive clauses in the purchase and
sale contracts by adhesion, in addition to presenting the preventive way for the
propagation to avoid the exposed pitfalls while seeking to encourage the consumer to
seek the judiciary in eventual contracts already celebrated.

Key-words: Abusive clauses; Adhesion Contracts; Consumer Law; Real State

Incorporations.

1 – INTRODUÇÃO

O mercado imobiliário no Brasil, apesar dos fatores de força maior que

ocorreram no mundo, permanece crescendo, e esta crescente, ainda que passe por
oscilações, impulsiona progressivamente a densidade demográfica urbana, e
consequentemente a demanda por moradia com o crescimento populacional que
está acontecendo de maneira progressiva no atual cenário mundial.
Uma das ferramentas para aquisição da tão sonhada casa própria no
mercado é o crédito imobiliário, além de ser um dos fatores essenciais para o
desenvolvimento econômico de um Estado. Desta forma o mercado imobiliário se
expandiu, satisfazendo cada vez mais os adquirentes de imóveis, as instituições
imobiliárias, e o patrimônio nacional.
Ainda que haja tamanhos benefícios com a movimentação do mercado
imobiliário, pelo fato da decorrência destas relações se tornarem corriqueiras no
cenário atual, aumentaram também os abusos cometidos pelas incorporações
imobiliárias nas relações de consumo em que se busca a aquisição do imóvel.
Em 16 de Dezembro de 1964, foi promulgada a Lei 4.591, a qual dispõe sobre
o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Ainda que esta lei seja
de grande valor para o cenário imobiliário, ela não dispõe a respeito do regime
tributário que traz a segurança jurídica para o comprador nestas relações, sendo
 5

este o patrimônio de afetação, o qual foi ditado pela primeira vez com a promulgação
da Lei 10.931 de 2004.
Ao observar as leis que regulam a defesa do consumidor nestas relações,
nota-se clara a figura vulnerável do mesmo, e ainda que tais leis existam, as
grandes incorporações imobiliárias tendem a realizar a inclusão de cláusulas
abusivas no ambiente mais propício para tal, sendo este o contrato por adesão.
Por meio das cláusulas abusivas há a maximização de ganhos e minimização
de perdas para a incorporação, a qual negociará com o consumidor, que já possui a
vulnerabilidade na relação de consumo, colocando-o em situação que gera ainda
mais desvantagem em relação à incorporação, sendo este um grande mau para as
relações de consumo no mercado imobiliário. Assim, o objeto de pesquisa deste
trabalho se delimita ao tema das cláusulas abusivas nos contratos de compra e
venda por adesão por parte das incorporações imobiliárias.
Por estes expostos, o presente trabalho versa sobre as Cláusulas Abusivas
nos Contratos por Adesão entre as Incorporações Imobiliárias e o Consumidor, visto
que a adição de cláusulas abusivas nos contratos de compra e venda imobiliários
acarretam diversos problemas ao consumidor, visto a vulnerabilidade deste e o
conteúdo que se encontra nestas cláusulas, podendo prejudicá-lo demasiadamente.
O trabalho se aterá em conceituar sobre o tema contratos no segundo
capítulo, além de pontuar brevemente sobre a contextualização histórica deste
dispositivo, também conceituando os contratos por adesão e suas características.
No terceiro capítulo será tratado especificamente sobre as clausulas abusivas,
desde suas características, conceito, e consequências de suas utilizações em
contratos.
O quarto capítulo versa sobre o tema do presente trabalho, focando em
conjecturar os conhecimentos já inseridos no trabalho científico em sua
especifidade, e com isso trazendo exemplos de cláusulas recorrentes nos contratos
de compra e venda por adesão imobiliários, e os entendimentos jurisprudenciais
sobre a nulidade das respectivas cláusulas.
Com os possíveis efeitos que a inserção destas cláusulas podem causar
surge a seguinte indagação de um problema que pode se tornar uma terrível
realidade ao consumidor: As cobranças em rescisões unilaterais e/ou distratos nos
contratos de compra e venda por adesão por parte das imobiliárias, são realmente
devidas?
 6

Portanto, a presente pesquisa científica tem como objetivo analisar as

cláusulas abusivas presentes nos contratos de adesão a partir do Código Civil e,
principalmente, do Código de Defesa do Consumidor, bem como o fato dessas
cláusulas abusivas colocarem o Consumidor em clara desvantagem com o possível
superendividamento enquanto as grandes incorporações imobiliárias enriquecem
sem causa.
Como justificativa para a produção do presente trabalho científico, o projeto
tem por foco apresentar os problemas que mais se fazem presentes nessa
importante relação jurídica para o consumidor, para que, por meio deste, o
consumidor consiga identificar tais problemas, e possa reivindicar seus direitos,
tanto negociando respaldado do conhecimento adquirido com a própria incorporação
da relação, ou no âmbito judicial.
Vale ressaltar que a metodologia usada neste trabalho foi utilizando-se a
metodologia de pesquisa jurídica, com técnica exploratória, se atendo a buscas
bibliográficas (doutrinas) e documentais (legislações e jurisprudências), analisando
os conceitos operacionais de pesquisa sob o âmbito indutivo.

2 – CONTRATOS

Entende-se por contrato o ajuste de vontades, nas conformidades da ordem

jurídica, pelo qual as partes estabelecem, modificam ou extinguem relações jurídicas
patrimoniais. Trata-se de uma espécie de negócio jurídico que institui um vínculo
obrigacional entre as partes envolvidas. (GOMES, 2016)
Maria Helena Diniz entende que:

“Contrato é o ajuste de duas ou mais vontades, na concordância da

ordem jurídica, destinado a constituir uma regulamentação de
interesses entre as partes, com o fim de adquirir, transformar ou
suprimir relações jurídicas de natureza patrimonial.” (DINIZ, 2014, p.
32)

Observando tais conceitos, percebe-se que o âmbito contratual não se limita

apenas ao direito das obrigações, e se estende a outros ramos do direito, que
podem estar situados também no direito privado, e até mesmo no direito público
Tal extensão a outros ramos torna-se notável quando o contrato,
intrinsecamente utilizado nas relações entre as partes, além de produzir seus efeitos
 7

jurídicos esperados, deve obedecer aos limites traçados pela legislação para o
devido cumprimento de sua função social, em conformidade com o art. 421 do
Código Civil Brasileiro, o qual dispõe especificamente sobre o assunto.
Nas palavras de Ricardo Luiz Lorenzetti:

"O contrato é um instrumento para a realização de atividades

econômicas, é uma relação entre partes no processo de
programação de trocas no futuro. Para que ele seja possível, o
Direito deve subsidiá-lo concedendo ações para que essas
promessas sejam executáveis” (LORENZETTI, 2004, p. 19)

À medida que o Direito Contratual foi evoluindo, foram surgindo, como

consequência e necessidade, os princípios contratuais que hoje regem as relações
contratuais. Os de maior importância são: princípio da Boa-fé; princípio da
Autonomia da Vontade; princípio do Consensualismo; princípio da Obrigatoriedade
dos Contratos; princípio da Revisão ou Onerosidade Excessiva; e o princípio da
Supremacia da Ordem Pública.
Estes princípios se encontram em um nível superior de abstração, possuindo
igualitariamente e hierarquicamente superioridade entre si, como se fossem uma
pirâmide normativa. (GAGLIANO, 2008)
Com as novas perspectivas do direito civil, consagradas no Código Civil de
2002, o direito contratual passou a valorizar mais os ditames de igualdade e justiça
entre os contratantes, visando sempre estabelecer o equilíbrio nas relações
contratuais, e para atingir tal objetivo, utiliza-se dos princípios para fazê-lo. Estes
princípios vem evoluindo desde o surgimento do instituto contrato, visto sua
importância para a história da humanidade, sendo de suma importância desde o seu
surgimento até os dias de hoje.

2.1 – CONTEXTO HISTÓRICO

O conceito contemporâneo de contrato revela um instituto histórico essencial

para a história da humanidade, visto que, o contrato em sua essência é o instituto
mais antigo registrado, ainda que tenha passado por evoluções e transformações
após o seu surgimento. (LOPES, 2021)
 8

Desta forma, com a originação do contrato, surge por meio dele a garantia
para o cumprimento de uma obrigação. Ainda que os romanos já tivessem discutido
sobre este instituto, os conceitos originais se diferem dos conceitos atuais. Para
eles, o termo contactum (unir, contrair) se distanciava do significado contemporâneo
de contratos, porém já caminhava na direção do que conhecemos hoje como
contrato. Nas palavras do ilustre Professor José Reinaldo de Lima Lopes, em O
Direito Na História, “Admite-se hoje que os contratos no Direito Romano eram
verdadeiras fontes de obrigação.” (LOPES, 2000) .
Embora os romanos tenham grande participação na criação dos institutos
jurídicos que conhecemos hoje em dia, cada sociedade contribuiu ao longo das
décadas para que de fato o contrato tivesse a forma que conhecemos hoje. Nas
palavras de Ronnie Herbert Barros Soares e Josué Modesto Passos trazendo a
análise feita por Ebert Chamoun:

“Os romanos não construíram uma teoria geral do ato jurídico. Foram
os juristas do século XIX, e, sobretudo, os Pandectistas, que a
formularam. Os romanos encaravam o ato jurídico mais como uma
atividade do que como uma vontade. Desvalorizando os elementos
abstratos, limitaram-se a expor os requisitos particulares e os vários
tipos de ato jurídico. Contudo, sua contribuição é, sem dúvida
alguma, o fundamento da moderna teoria do ato jurídico.”
(TOLEDO, 2013, p. 33)

A tutela jurídica naquela época limitava-se às relações privadas criadas pelas

partes através dos contratos, independente da situação socioeconômica dos
contratantes ou contratados, porém, o contrato privado representa apenas uma
parcela dos institutos jurídicos negociais nos dias de hoje, ainda que tal instituto
esteja sempre em constante transformação. (ULIANA, 2017)
Como pontua o doutrinador Carlos Roberto Gonçalves ao sustentar a
afirmação de que:

“Os Contratos em geral são celebrados com pessoa jurídica, com a

empresa, com grandes capitalistas e com o estado. A economia da
massa exige contratos impessoais e padronizados (contratos tipo de
massa ou adesão), que não mais se coadunam com o princípio da
autonomia de vontade. O estado intervém constantemente, na
relação contratual privada, para assegurar a supremacia da ordem
pública relegando o individualismo a um plano secundário, essa
situação tem sugerido a existência de um dirigismo contratual em
certos setores que interessa a toda coletividade, pode-se afirmar que
 9

a força obrigatória dos contratos não se afere mais sob a ótica do

dever moral de manutenção da palavra empenhada, mas da
realização do bem comum.” (GONÇALVES, 2004, p. 04)

Sobretudo, a humanidade, em meio e após a ocorrência de duas guerras

mundiais e da famigerada Revolução Industrial, levou o Estado a conduzir de forma
diferente a abordagem deste instituto, adotando novas posturas ao fazer com que a
função social do contrato adquirisse cada vez mais amplitude, visando sempre a
busca da boa-fé para um equilíbrio genuíno na expressão da vontade humana.
(MORAES, 2010)
Por meio das breves explanações percebe-se a importância do contrato em
meio a história da humanidade, além de ser fundamental o conhecimento de sua
origem para o claro entendimento contemporâneo, tendo em vista o
desenvolvimento da sociedade e iminente evolução deste instituto ao passar do
tempo. Este conhecimento se torna essencial para entender o tema deste trabalho,
visto que o objeto de estudo é uma espécie de contrato existente, sendo este o
contrato por adesão.

2.2 – CONTRATOS POR ADESÃO

Contrato de adesão é uma espécie de contrato em que uma parte pré constrói
este contrato, eliminando a livre discussão e possíveis acordos que precedem
normalmente à formação dos contratos, para ser aceito sem restrições pela outra
parte.
Como define a Professora Cláudia Lima Marques:

“Contrato de Adesão é aquele cujas cláusulas são preestabelecidas

unilateralmente pelo parceiro contratual economicamente mais forte
(fornecedor), ne variatur, isto é sem que o outro parceiro
(consumidor) possa discutir ou modificar substancialmente o
conteúdo do contrato escrito.” (MARQUES, 2010, p. 1095)

Ou seja – nas palavras de Asdrubal Nascimbeni – para Orlando Gomes, o

contrato de adesão consiste em:

“[...] um negócio jurídico bilateral, formado pelo concurso de vontades

destinado à jurisformização do intento empírico das partes,
apresentando-se como expressão da autonomia privada,
distinguindo-se, no modo de formação, pela adesão, sem alternativa
 10

de uma das partes, no esquema contratual traçado pela outra - não

admitindo, assim, negociações preliminares, nem modificação a
cláusulas preestabelecidas.” (NASCIMBENI, 2011, p. 97-98)

Percebe-se que com apenas estes conceitos entende-se que os contratos de

adesão não apresentam flexibilidade, no sentido em que a parte consumidora a qual
é imposta o contrato pela parte fornecedora tem pouca, ou na grande maioria das
vezes, nenhuma margem para alteração de cláusulas que compõem este contrato,
visto que a elaboração destes contratos são realizadas visando um número grande
de adquirentes do objeto do referido contrato.

Uma característica presente em todo contrato realizado por adesão é a

ausência de negociação preliminar entre as partes, pois o contrato já vem pronto,
desta forma, a parte adquirente, para celebrar este contrato, deve concordar
inteiramente com o conteúdo do contrato elaborado pela parte vendedora, sem
abertura para discutir suas cláusulas
Ao discorrer sobre o tema, Orlando Gomes comenta:

“Quanto ao mecanismo da formação desse contrato, observado pelo

ângulo das regras comuns à categoria geral, a particularidade é
simplesmente respeitante à iniciativa da proposta, que tanto pode ser
da empresa como do cliente. No primeiro caso, há oferta ao público,
considerando-se perfeito e acabado o contrato no momento em que
o cliente declara a aceitação, frequentemente sob a forma de
comportamento típico. No segundo caso, convite à oferta; O contrato
conclui-se quando a empresa aceita. A rigor, a adesão manifesta-se,
no seu significado próprio, na hipótese de oferta ao público, mas a
inversão não retira da figura os traços definitivos. Por outras
palavras, a figuração não se desconjunta em razão do modo como se
arma.” (GOMES, 1998, p. 113)

Para Junqueira, citado por Rizzardo (1997), no contrato de Adesão: “A

vontade fica alijada de qualquer manifestação livre” (p.18).
A Lei nº 8.078/90, mais conhecida como CDC (Código de Defesa do
Consumidor), admite todas as formas de contratação, como por exemplo os
contratos escritos, por correspondência, e até mesmo os verbais.
Os contratos de adesão estão regulamentados expressamente no art. 54 do
CDC:
 11

“Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido

aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas
unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o
consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu
conteúdo.
§ 1° A inserção de cláusula no formulário não desfigura a natureza
de adesão do contrato.
§ 2° Nos contratos de adesão admite-se cláusula resolutória, desde
que a alternativa, cabendo a escolha ao consumidor, ressalvando-se
o disposto no § 2° do artigo anterior.
§ 3° Os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos
claros e com caracteres ostensivos e legíveis, cujo tamanho da fonte
não será inferior ao corpo doze, de modo a facilitar sua compreensão
pelo consumidor.
§ 4° As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor
deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil
compreensão.” (BRASIL, 1990, não paginado)

Neste sentido, observando os conceitos e a própria regulamentação

expressos acima, entende-se que não há objeto algum que legalmente determine ao
menos um método de contratação, desta forma, pode ser utilizado em qualquer tipo
de contrato, por exemplo o de compra e venda ou locação, entre outros, sendo
utilizados em larga escala, assim como as incorporações imobiliárias utilizam em
seus contratos de compra e venda por adesão. (IWANAMI, et al, 2012)
Pelo fato dos contratos por adesão possuírem todas as características
supracitadas, as grandes incorporações imobiliárias, em sua grande maioria, usam
com frequência, e com esta liberdade, acabam por abusar desta, utilizando-se de
certas cláusulas para obterem vantagem em cima do consumidor.

3 – CLÁUSULAS ABUSIVAS

As cláusulas abusivas são determinações contratuais que dão vantagens

exageradas aos fornecedores em desrespeito às proteções e garantias previstas na
Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor).
Desta forma, as cláusulas abusivas são um risco para os direitos do
consumidor que estão presentes em diversos contratos de diferentes segmentos,
colocando o contratante de um produto ou serviço em desvantagem, visto o claro
descumprimento das normas da legislação.
 12

As cláusulas abusivas são aquelas notoriamente desfavoráveis à parte mais

fraca na relação contratual de consumo. São sinônimas de cláusulas abusivas as
expressões cláusulas opressivas, onerosas, vexatórias ou, ainda, excessivas
presentes no conteúdo de algum contrato. Tais cláusulas não se confundem com o
abuso de direito disposto no artigo 187 do Código Civil. A existência de alguma
cláusula abusiva não torna nulo todo o contrato e pode estar presente tanto nos
contratos de adesão como em qualquer outro contrato de consumo, verbal ou
escrito. (JUNIOR et al, 2019)
João Bosco Leopoldino da Fonseca também traz o conceito destas cláusulas,
explicando:

“[...] uma cláusula contratual poderá ser tida como abusiva quando se
constitui um abuso de direito (o predisponente das cláusulas
contratuais, num contrato de adesão, tem o direito de redigi-las
previamente; mas comete abuso se, ao redigi-las, o faz de forma a
causar dano ao aderente). Também será considerada abusiva se
fere a boa-fé objetiva, pois, segundo a expectativa geral, de todas e
quaisquer pessoas, há que haver equivalência em todas as trocas.
Presumir-se-á também abusiva a cláusula contratual quando ocorrer
afronta aos bons costumes, ou quando ela se desviar do fim social
ou econômico que lhe fixa o direito. A aferição dessas condições não
se faz, contudo, através da indagação da real intenção das partes
intervenientes do contrato. (FONSECA, 1993, p. 156)”

Vale ressaltar que estas cláusulas são completamente ilícitas e tidas como um
abuso contratual, como o próprio nome já indica, em que o seu reconhecimento
pode gerar o dever de reparação ao consumidor, na hipótese do dano causado pelo
uso das cláusulas abusivas.
O Código de Defesa do Consumidor não trouxe o conceito direto do que são
as cláusulas abusivas, entretanto, trouxe um rol exemplificativo na tentativa de que a
identificação do caráter abusivo destas cláusulas seja feita pelos consumidores
quando consultado o CDC, desta forma, primando pela proteção do consumidor e
equilíbrio dos contratos. Vejamos o art. 51 e incisos do CDC:

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas

contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do
fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços
ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de
 13

consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a

indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;
II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já
paga, nos casos previstos neste código;
III - transfiram responsabilidades a terceiros;
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
V – (Vetado);
VI - estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do
consumidor;
VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem;
VIII - imponham representante para concluir ou realizar outro negócio
jurídico pelo consumidor;
IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato,
embora obrigando o consumidor;
X - permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do
preço de maneira unilateral;
XI - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente,
sem que igual direito seja conferido ao consumidor;
XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de
sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o
fornecedor;
XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo
ou a qualidade do contrato, após sua celebração;
XIV - infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais;
XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao
consumidor;
XVI - possibilitem a renúncia do direito de indenização por
benfeitorias necessárias.
§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que
pertence;
II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à
natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio
contratual;
III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor,
considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das
partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
§ 2° A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o
contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de
integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes.
§ 3° (Vetado).
§ 4° É facultado a qualquer consumidor ou entidade que o represente
requerer ao Ministério Público que ajuíze a competente ação para ser
declarada a nulidade de cláusula contratual que contrarie o disposto
neste código ou de qualquer forma não assegure o justo equilíbrio
entre direitos e obrigações das partes. (BRASIL, 1990, não paginado)
 14

Como observado no presente artigo citado, percebe-se que o legislador se

preocupou em trazer as formas que as cláusulas abusivas podem incidir e serem
reconhecidas, mas não definiu expressamente o conceito de cláusulas abusivas, o
que de certa forma, traz uma remota possibilidade de que alguma cláusula que
tenha caráter abusivo não tenha sua devida proteção.
Ocorre que, observando este problema que pode se estabelecer nas relações
de consumo, além da clara vulnerabilidade do consumidor frente ao fornecedor, os
arts. 47 e 48 do Código de Defesa do Consumidor apresentam as seguintes
disposições legais:

“Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira

mais favorável ao consumidor.
Art. 48. As declarações de vontade constantes de escritos
particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de
consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução
específica, nos termos do art. 84 e parágrafos.” (BRASIL, 1990, não
paginado)

No mesmo sentido, o Código Civil em seu art. 423 estabelece uma proteção
ao adquirente do serviço no contrato, vejamos:

“Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou

contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao
aderente.” (BRASIL, 2002, não paginado)

Além disto, no próprio art. 51, ao elencar as cláusulas abusivas, afirma serem
nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas
iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a equidade (JÚNIOR, 1995)
Cláudia Lima Marques deixa claro que o objetivo das cláusulas contratuais
não é a realização do justo equilíbrio nas obrigações das partes, nem tampouco a
boa-fé na relação de consumo, mas a manutenção da posição econômica e jurídica
dos fornecedores que utilizam destas cláusulas em seus contratos. (MARQUES, op.
cit, 2010)
Assim, esta desvantagem exagerada que se mostra presente com o uso
destas cláusulas abusivas, implicará diretamente no desequilíbrio entre as posições
 15

contratuais, havendo uma direta consequência desta disparidade de poder

econômico entre consumidor e fornecedor.
Assim sendo, a desvantagem para uma das partes é uma grande vantagem
para a outra. Tratando-se do aspecto jurídico contratual onde estas cláusulas estão
introduzidas, tais práticas abusivas podem ser pré-contratuais, contratuais, ou pós-
contratuais. De qualquer forma, tais como as citadas, estas cláusulas são nulas de
pleno direito. (VASCONCELOS, et al, 2021)
As cláusulas abusivas, presentes em quaisquer tipos de contrato, e se
mostrando muito mais presentes nos contratos de compra e venda por adesão, nada
mais são do que o claro desequilíbrio entre as partes, buscando sempre favorecer a
parte mais forte da relação de consumo em detrimento da parte mais frágil, neste
caso, o consumidor.

4 – AS CLÁUSULAS ABUSIVAS NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA

IMOBILIÁRIOS POR ADESÃO

Conforme o exposto nos capítulos anteriores, percebe-se que as cláusulas

abusivas tendem a ser mais comuns e terem maior incidência nos contratos de
adesão, afirmação presumível quando se parte do entendimento de que os contratos
de adesão são formados unilateralmente por prestadores de serviço e os
consumidores são responsáveis pelo simples aceite do contrato pré-formulado.
Partindo deste conhecimento, as cláusulas abusivas nos contratos por adesão
são mias frequentes neste âmbito, visto que as empresas estão cientes de que a
maioria dos consumidores, ora contratantes de um determinado serviço, são
pessoas sem o devido conhecimento técnico jurídico para determinar se uma
cláusula é injusta ou não.
Nestes tempos modernos, em que o mercado imobiliário permanece
aquecido, além de seu crescimento imobiliário constante por conta da urbanização,
surgem os contratos de compra e venda de imóveis, cujo conteúdo é recheado de
linguagem técnica exacerbada além de cláusulas desfavoráveis ao consumidor
adquirente do imóvel, as quais podem se tornar uma verdadeira armadilha para o
consumidor. (GAVA, 2023).
Estes contratos, quando ofertados por grandes incorporações imobiliárias,
procuram atingir um grande número de pessoas, por conta de sua grande oferta de
 16

imóveis a serem negociados e perspectiva de lucro, além da própria procura por

parte dos consumidores em busca de sua casa própria ou investimento.
O que se percebe na prática do mercado imobiliário é que, na maioria das
incorporações, não é dada ao adquirente a opção de arguir ou solicitar quaisquer
tipos de modificações substanciais nas cláusulas constantes nos contratos de
compra e venda usados comumente por estas incorporações. (BORGES, 2021)
Assim, os contratos de compra e venda por adesão são a opção número um
por parte das imobiliárias para realizarem suas negociações, o que pode ser o início
de um pesadelo para o consumidor, visto que este modelo de contrato é um
ambiente propício para haver a inclusão de cláusulas abusivas, desta forma,
maximizando eventuais prejuízos ao consumidor e diminuindo drasticamente a
hipotética perca que a imobiliária teria.
Por um lado, utilizar contratos de adesão resulta em agilidade na celebração
de negócios, pois quanto maior o número de consumidores a receberem ofertas de
compra e venda de um certo imóvel, maior será a probabilidade de suas pretensões
de aquisição serem satisfeitas, com pouquíssimos atos burocráticos e custo
operacional baixo. Em contrapartida o teor disposto no contrato pode ser abusivo, ou
seja, há uma grande chance de o consumidor já entrar no negócio em desvantagem.
No que diz respeito especificamente à regulamentação das incorporações
imobiliárias, elas são regidas pela Lei 4.591 de 16 de Novembro de 1964 (Lei de
Condomínio e Incorporação Imobiliária), conforme o art. 28 da mesma lei. Contudo,
sobre ela também incide, no mais das vezes, o Código de Defesa do Consumidor,
que introduziu na sistemática jurídica princípios que procuram harmonizar o
desenvolvimento econômico e tecnológico com a proteção ao consumidor, de
maneira a garantir o justo ressarcimento do dano ocasionado e o normal transcurso
da atividade econômica. (CAMBLER, 2022)
Entretanto, ainda que a Lei 4.591/64 imponha regras e diretrizes a serem
seguidas, nada impõe a respeito de restrições quanto a cláusulas indevidas em seus
respectivos contratos, portanto, como explica Cambler, a incidência do CDC atua
como o protetor do consumidor nestas relações, ainda que as incorporações
imobiliárias sejam regidas por uma lei específica.
 17

4.1 - CLÁUSULA CONTRATUAL DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS

Alguns contratos imobiliários estipulam em seus contratos uma cláusula que

trata da devolução dos valores pagos ao consumidor, ou retenção de valores pagos
pela imobiliária, em caso de rescisão do compromisso de compra e venda. Muitas
destas cláusulas dispõem situações em que a incorporação há de reter
porcentagens absurdas do valor pago pelo consumidor quando há a desistência do
contrato de compra e venda por parte do adquirente.
Entretanto, diz-se indevida e ilegal retenções de valores altos em caso de
rescisão contratual, uma vez que o art. 51 do CDC, 1§°, III, e §2º dispõem sobre a
onerosidade excessiva para o consumidor causando a nulidade da cláusula:

“§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

[..]

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor,

considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das
partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

§2° A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o

contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de
integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes.”
(BRASIL, 1990, não paginado)

Além desta disposição do CDC, ainda oriundo do mesmo estatuto, o art. 53

veda a retenção dos valores em caso de distrato, ou seja, rescisão do contrato de
compra e venda. Vejamos:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis

mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações
fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as
cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em
benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto alienado.” (BRASIL,
1990, não paginado)

Ocorre que, a depender do valor a ser retido pela imobiliária, esta cláusula se
torna abusiva, pois é direito do consumidor ter restituídas suas parcelas pagas ainda
que este busque a rescisão do contrato.
O STJ entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das
prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
 18

suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação,

comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes
sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.
A jurisprudência normalmente considera razoável a retenção, pelo promitente
vendedor, de um percentual que varia de 10% a 20% dos valores já pagos, devendo
o restante ser devolvido ao promitente comprador. Vejamos o entendimento
jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça quanto à razoabilidade da retenção
dos valores pagos:

“[…] É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador

inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução
das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos
valores pagos a título de despesas administrativas […] (RCDESP no
AREsp 208.018/SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado
em 16/10/2012)”3

Por outro lado, em uma decisão jurisprudencial mais atual, o STJ se posiciona
no sentido de deferir a restituição das parcelas pagas em até 90% dos valores já
pagos, conforme entendimento jurisprudencial julgado em 19/05/2015:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO

ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO.
PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO
PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão
de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do
comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo
vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga.
2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias
ordinárias em conformidade com as particularidades do caso
concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na
via estreita do recurso especial.
3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos
autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu
abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor
das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do
valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por
esta Corte Superior.
4. Agravo regimental não provido.
(AgRg no REsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA
TURMA, julgado em 19/05/2015)”4
3
Disponível em https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/stj/900237855
4
Disponível em https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/stj/201439170
 19

Desta forma, se mostra clara a abusividade em cláusulas que dispõem alta

retenção de valores pagos pelo consumidor, sendo direito do consumidor recorrer
sobre a devolução de parcelas que não foram efetivamente restituídas pela
incorporação imobiliária, conforme dispõe o art. 83 do CDC.

“Para a defesa dos direitos e interesses protegidos por este código

são admissíveis todas as espécies de ações capazes de propiciar
sua adequada e efetiva tutela.” (BRASIL, 1990, não paginado)

Além disso, tais cobranças indevidas e excessivamente onerosas ao

consumidor contrariam o art. 113 do Código Civil, visto que este dispositivo preza
pela boa-fé na celebração do negócio jurídico.

4.2 – CLÁUSULA CONTRATUAL DE DECAIMENTO

No mesmo sentido, o CDC em seu art. 53 foi expresso quanto à retenção

integral de valores pagos pelo adquirente, ou seja, qualquer cláusula contratual que
preveja a perda de todos os valores pagos, deverá ser considerada nula.
Uma das cláusulas que merece destaque, além de não ser incomum
encontrá-la em diversos contratos imobiliários, é a cláusula do decaimento. Tal
cláusula se mostra extremamente abusiva, visto que deixa o consumidor em
extrema desvantagem frente ao fornecedor, incidindo até mesmo em enriquecimento
sem causa da outra parte, enquanto o consumidor se vê a beira, se não
completamente imerso, em uma situação de superendividamento.
A cláusula de decaimento é aquela que estabelece a perda total das
prestações já pagas à imobiliária em caso de inadimplemento por parte do
consumidor.
Ocorre que a rescisão do negócio dá ao comprador o direito à restituição das
parcelas pagas, porém, não em sua totalidade, o que incide no pagamento da
cláusula de decaimento em questão. Esta cláusula prevê a perda total ou
substancial de valor já pago à incorporação imobiliária. A discussão concentra-se,
portanto, na fixação de um valor razoável a ser retido pela empresa vendedora.
(RODRIGUES, 2009, p. 49)
 20

Além do art. 53 citado anteriormente, o qual aponta a nulidade de cláusulas

que incidam na retenção dos valores, a jurisprudência é firme quanto a nulidade
destas cláusulas, conforme posicionamento do STJ:

“RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS
VALORES NA FORMA DE CARTA DE CRÉDITO. UTILIZAÇÃO
PARA A AQUISIÇÃO DE OUTRO IMÓVEL NA MESMA
CONSTRUTORA. ART. 53, CAPUT , C/C ART. 51, II, DO CDC.
RECURSO NÃO CONHECIDO.
1. A análise da abusividade da cláusula de decaimento "é feita tanto
frente ao direito tradicional e suas noções de abuso de direito e
enriquecimento ilícito, quanto frente ao direito atual, posterior à
entrada em vigor do CDC, tendo em vista a natureza especial dos
contratos perante os consumidores e a imposição de um novo
paradigma de boa-fé objetiva, equidade contratual e proibição da
vantagem excessiva nos contratos de consumo (art. 51, IV) e a
expressa proibição de tal tipo de cláusula no art. 53 do CDC".
2. Ao dispor o contrato que a devolução dos referidos valores ao
adquirente se daria por meio de duas cartas de crédito, vinculadas à
aquisição de um outro imóvel da mesma construtora, isso significa,
efetivamente, que não haverá devolução alguma, permanecendo o
consumidor-adquirente submetido à construtora, visto que, o único
caminho para não perder as prestações já pagas, será o de adquirir
uma outra unidade imobiliária da recorrente.
3. Recurso especial não conhecido.
(AgRg no REsp 437.607/PR, Rel Ministro HELIO QUAGLIA
BARBOSA, QUARTA TURMA, julgado em 15/05/2007)”5

Assim, qualquer cláusula que indique a retenção de valores pagos pelo

consumidor de maneira excessiva e onerosa, além de serem nulas, contrariam
diretamente o princípio da boa-fé e equilíbrio, conforme dispõe o art. 51, IV do CDC:

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas

contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
[…]
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;” (BRASIL, 1990, não
paginado)

Sendo estas umas das principais cláusulas nulas presentes nos contratos de
compra e venda por adesão entre as incorporações imobiliárias e o consumidor, não
se esgotando o rol de possibilidades de anulação de cláusulas contratuais, mas
buscando trazer, de acordo com a jurisprudência, alguns casos corriqueiros que
comumente se encontram nestes contratos.
5
Disponível em https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/stj/18612
 21

5 – CONSIDERAÇÕES FINAIS

O presente trabalho apresentou um problema presente nas relações jurídicas

de compra e venda de imóveis junto às incorporações imobiliárias, problema este
partindo da inclusão de cláusulas abusivas que lesam o consumidor ao adquirirem o
objeto do contrato por meio de um contrato por adesão feito pelo fornecedor, palco
perfeito para a inclusão de cláusulas abusivas.
Para tanto, discorreu-se acerca de uma série de conceitos essenciais para o
entendimento e conhecimento do tema abordado, além de apresentar o
posicionamento da legislação vigente que possui influência direta nestas relações
jurídicas, sendo esta a Lei nº 8.071/ 90, o Código de Defesa do Consumidor.
Embora as cláusulas abusivas não sejam exclusivas nos contratos por
adesão, estes se tornaram os maiores veiculadores delas, pois o consumidor
adquire o objeto do contrato sem ao menos poder discutir o conteúdo das cláusulas
contidas no contrato, visto que o contrato não possui negociação, apenas o aceite
caso o consumidor queira prosseguir com o negócio, caso contrário, a celebração do
contrato não acontece.
No decorrer do trabalho foi possível perceber que se mostra evidente o
problema causado pelas cláusulas abusivas, pois além de terem artigos específicos,
sem contar um rol exemplificativo de características de possíveis cláusulas que
possam estar inseridas em contratos, a própria jurisprudência se posiciona em
julgamentos condenando tais práticas de inserção de cláusulas abusivas em face do
consumidor final.
Apesar do poder judiciário agir contra estas práticas abusivas
coercitivamente, declarando a nulidade absoluta das cláusulas abusivas presentes
nestes contratos, a prática de inserção destas cláusulas ainda não foi erradicada,
pois ainda que o judiciário condene os fornecedores a indenizar os danos causados
ao consumidor, esta prática ainda se mostra vantajosa ao fornecedor.
Diante deste cenário, em que via de regra a parte fornecedora quase sempre
detém mais recursos financeiros, conhecimento técnico-jurídico, e científico, se
mostra clara a vulnerabilidade do consumidor em meio a esta relação, assim o art.
4º, I, do CDC faz referência a este princípio da vulnerabilidade.
 22

Sem dúvida, a finalidade do CDC é amparar o consumidor em situações de

desequilíbrio, visto que ele é o mais afetado quando se trata de sofrer os efeitos
sociais e econômicos advindos da relação de consumo. Desta forma, o consumidor
deve estar sempre atento a qualquer assinatura de documento, e como tema do
presente trabalho, com uma atenção especial aos contratos por adesão, pois estes
possuem diversas armadilhas para o consumidor.
Desta forma, o consumidor não pode se conformar com as práticas abusivas
que são realizadas constantemente contra ele, e pode buscar o judiciário a qualquer
tempo em busca da declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas, pois
se faz necessária a ação do consumidor em buscar o seu direito, visto que a inércia
do consumidor perante uma exigência contratual abusiva por parte do fornecedor
terá o efeito previsto em face do consumidor, prejudicando-o demasiadamente,
sendo este o grande problema tratado no presente trabalho.
Se mostra claro o entendimento ante o exposto de que, as cobranças em
rescisões unilaterais e/ou distratos nos contratos de compra e venda por adesão por
parte das imobiliárias, em sua grande maioria, não são realmente devidas, visto o
abuso de porcentagens atreladas a valores deveras onerosos ao consumidor com a
qual as Incorporações Imobiliárias fazem o frequente uso.
Portanto, conclui-se que o aperfeiçoamento da via preventiva do controle
destas cláusulas abusivas que, de certa forma, se tornaram comuns, é medida
necessária para enfrentar este problema, sendo que um dos possíveis modos de
enfrentar este problema, e que é sugerido neste trabalho, seria a legislação mais
clara, pois ainda que exista um artigo específico para tratar das cláusulas abusivas e
suas características, nada se fala sobre o seu conceito.
Além de maior clareza legislativa, se faz necessária a busca por uma
conscientização maior da população brasileira, através de meios já disponíveis de
comunicação a disposição do Estado quanto à existência destas cláusulas abusivas
e aos meios que podem utilizar para se insurgirem contra elas, pois sem o
conhecimento prévio destas armadilhas
 23

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