Indicar Órgão de Atuação

EXMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA Nº VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE,

CEARÁ

AÇÃO ORDINÁRIA DE DESFAZIMENTO DE RELAÇÃO CONTRATUAL, DECLARATÓRIA

DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS E
REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS

NOME DO REQUERENTE, QUALIFICAÇÃO DO REQUERENTE,

vem, perante este douto Juízo, através da DEFENSORIA PÚBLICA ESTADUAL, por seu
Defensor e estagiário abaixo firmatários, com especial fundamento no Código Brasileiro de
Proteção e Defesa do Consumidor e no mais atual entendimento jurisprudencial e
doutrinário acerca da matéria, propor, como de fato propõe, a presente AÇÃO ORDINÁRIA
DE DESFAZIMENTO DE RELAÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATORIA DE NULIDADE
DE CLÁUSULAS, REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS E REPARAÇÃO POR
DANOS MORAIS em face da NOME DO RÉU, QUALIFICAÇÃO DO RÉU, pelos fatos e
razões adiante transcritos.

PRELIMINARMENTE

Requer os benefícios da justiça gratuita, em razão de estar sendo

assistido(a) pela Defensoria Pública, por ser pobre na forma da lei, conforme dispositivos
insertos na Lei Federal 1.060/50, acrescida das alterações estabelecidas na Lei Federal
7.115/83, bem como em atendimento ao preceito constitucional, na esfera federal, da Lei
Complementar Federal nº 80/94, reformada pela Lei Complementar Federal nº 132/2009 e,

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estadual, por meio da Lei Complementar Estadual nº. 06/97, tudo por apego á égide
semântica prevista no artigo 5°, LXXIV da Carta da República de 1988.

SINOPSE FÁTICA

DESCRIÇÃO DOS FATOS

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

Pelo princípio da transparência, é preciso que os motivos pelos quais

o consumidor adquiriu determinado produto sejam levados em consideração na exegese da
relação de consumo. É o dever que tem o fornecedor de dar informações claras, corretas e
precisas sobre o produto a ser vendido ou sobre o contrato a ser firmado, tudo tendo por
escopo o princípio da boa fé inserta no artigo 4º, inciso III do CDC, in verbis:

III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de

consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a
necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a
viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (artigo
170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio
nas relações entre consumidores e fornecedores;

Como bem disserta James Eduardo Oliveira:

A boa fé é elemento essencial na interpretação e na execução do

contrato, representando a fidelidade, a cooperação e o respeito
mútuos que se devem esperar e que se podem cobrar dos
contratantes (Código de Defesa do Consumidor Anotado e Comentado
–– 3ª edição – Editora Atlas – pág.28).

No mesmo sentido, é o entendimento do Tribunal da Cidadania,

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senão vejamos:

“O princípio da boa-fé se aplica às relações contratuais regidas pelo

CDC, impondo, por conseguinte, a obediência aos deveres anexos ao
contrato, que são decorrência lógica desse princípio. O dever anexo
de cooperação pressupõe ações recíprocas de lealdade dentro da
relação contratual. A violação de qualquer dos deveres anexos implica
em inadimplemento contratual de quem lhe tenha dado causa (STJ –
REsp. 595.631/SC, 3ª T, Rel. Min. Nancy Andrighi, DOU 2.8.2004, p.
391).

Entre os direitos básicos do consumidor encontramos a da

informação adequada e clara:

Art. 6º - São direitos básicos do consumidor:

[...]

III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e

serviços, com especificação correta de quantidade, características,
composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que
apresentem;

O contrato de consumo deve ser modelado num ambiente de

absoluta transparência. Falhando o fornecedor no dever de lealdade na fase pré-contratual,
responderá pelas consequências da frustração da expectativa legítima do consumidor e
também pelos danos causados pela deficiência da informação.

Doutra forma, elencou o legislador um sistema de proteção contra

eventuais abusos:

IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos

comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e
cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e
serviços.

A respeito de tal norma, assim leciona James Eduardo Oliveira:

Todo o arcabouço engenhado para a defesa do consumidor está

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baseado nos princípios da transparência, lealdade e boa-fé, com os

quais são inconciliáveis as cláusulas que refletem tão-somente o
abuso da preponderância econômica do fornecedor (ob.cit. pág.55).

Nas precisas palavras da Ministra Nancy Andrygui, do Superior

Tribunal de Justiça:

“A relação jurídica qualificada por ser "de consumo" não se caracteriza

pela presença de pessoa física ou jurídica em seus pólos, mas pela
presença de uma parte vulnerável de um lado (consumidor), e de um
fornecedor, de outro.” (REsp 476.428/SC, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/04/2005, DJ
09/05/2005 p. 390).

Como bem pontua Cláudia Lima Marques, sem qualquer dúvida, a

proteção do consumidor abrange os contratos imobiliários, à semelhança da presente
esgrima:

Quanto ao contrato de incorporação imobiliária, em que o incorporador

faz uma venda antecipada dos apartamentos, para arrecadar o capital
necessário para a construção do prédio, fácil caracterizar o
incorporador como fornecedor, vinculado por obrigação de dar
(transferência definitiva) e de fazer (construir). A caracterização do
promitente comprador como consumidor dependerá da destinação do
bem ou da aplicação de uma norma extensiva, como a presente no
art. 29 do CDC. Interessante notar que qualquer dos participantes da
cadeia de fornecimento é considerado fornecedor e há solidariedade
entre eles.” (p. 437).

No presente caso, sem qualquer dúvida, temos uma relação de

consumo e, por consequência, o contrato objeto desta ação deve ser absolutamente regido
pelos artigos 46 a 54 do Código Brasileiro de Proteção e Defesa do Consumidor, em
conformidade com todos os postulados da Teoria Geral do Direito do Consumidor inserta
nos artigos 1º a 7º do CDC.

A implicação prática de tal fato é, entre outras, que: são nulas de

pleno direito as cláusulas com vantagem manifestamente exageradas; são nulas de pleno

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direito as cláusulas que transfiram os riscos do negócio ao consumidor. É assim que se

expressa o CDC, ex textus:

Art. 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas

contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do

fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou
impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de
consumo entre o fornecedor e o consumidor-pessoa jurídica, a
indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já

paga, nos casos previstos neste Código;

[...]

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que

coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

É sabido que o Código de Defesa do Consumidor abraçou no seu

artigo 6º, VI o princípio básico do consumidor consubstanciado na “efetiva prevenção e
reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos”, de sorte que em
sintonia com o princípio constitucional de que ninguém é obrigado a associar-se ou deixar
de associar-se a qualquer grupo, infere-se que ao se desvincular de determinada entidade o
indivíduo deve, de imediato, receber aquilo que lhe é devido, sob pena de violação do
princípio que veda o enriquecimento sem justa causa.

É incontroverso o direito assegurado ao demandante de pleitear a

rescisão contratual por descumprimento contratual da empresa demandada e de ter o direito
a reembolso das parcelas efetivamente pagas, corrigidas monetariamente, além da
reparação pelos danos morais sofridos.

Ademais, é do Tribunal da Cidadania o seguinte enunciado de

súmula 35:

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INCIDE CORREÇÃO MONETARIA SOBRE AS PRESTAÇÕES

PAGAS, QUANDO DE SUA RESTITUIÇÃO, EM VIRTUDE DA
RETIRADA OU EXCLUSÃO DO PARTICIPANTE DE PLANO DE
CONSORCIO.

Nesse caso, o comportamento das requeridas, na qualidade de

fornecedoras, revela potestatividade, considerado abusivo tanto pelo CDC (art. 51, IV)
quanto pelo Código Civil (art. 122). Vejamos, a propósito, alguns arestos pátrios:

PROCESSO CIVIL – RESCISÃO DE CONTRATO – CONSÓRCIO -

DEVOLUÇÃO IMEDIATA DE QUANTIAS PAGAS – INDENIZAÇÃO
POR DANOS MORAIS – INDEFERIMENTO. 1. Em princípio, havendo
pedido de rescisão por parte do cooperado, a negativa da cooperativa
em fazer acordo com este último não dá ensejo ao pagamento de
quantia a título de danos morais, tanto mais quando não há
controvérsia no que se refere à rescisão da avença, ficando pendente,
tão-somente a forma de restituição dos valores já pagos pelo
consumidor. 2. Sendo reconhecido ao cooperado o direito de se retirar
do grupo a qualquer tempo, é procedente a pretensão de devolução
imediata das quantias pagas, não havendo justificativa aceitável para
se diferir o cumprimento da obrigação pela cooperativa para período
posterior ao encerramento oficial do grupo ou mesmo que os valores
sejam pagos de forma parcelada. (Apel. Cív. Nº 2004.01.1.110851-6;
Órgão Julgador: Terceira Turma Cível do TJDF; Relator: Des. José de
Aquino Perpétuo; julgado em: 19 de setembro de 2005).

CIVIL. CONSÓRCIO. LONGO PRAZO DE DURAÇÃO. RETENÇÃO

INDEVIDA DO DINHEIRO DO CONSORCIADO. 1. Afigurando-se por
demais onerosa a cláusula que prevê a devolução dos valores
recebidos do consorciado excluído ou desistente após o encerramento
do plano, de longa duração, deve-se assegurar a este a restituição
imediata das quantias pagas, sob pena de homenagear-se o
enriquecimento sem causa da administradora, que tem em seu prol
cláusula que lhe permite a substituição do desistente por outro, com o
pronto recebimento das quantias quitadas pelo excluído. 2. Cabe à
administradora, tão-somente, a retenção das quantias referentes às
taxas de adesão e de administração. 3. Considerando que houve

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sucumbência recíproca, as custas serão rateadas, meio a meio, entre

as partes e cada qual arcará com os honorários dos causídicos por
elas contratados. 4. Recursos do autor e do réu providos, em parte.
(Apel. Cív. 2002 01 1 037034-5; Órgão Julgador: 2ª Turma Cível do
TJDFT; julgado em: 22/nov/2004).

No mesmo sentido, confiram-se os precedentes do STJ:

Consumidor. Recurso especial. Rescisão de contrato de compromisso

de compra e venda de imóvel. Incorporadora que se utiliza de sistema
de "auto-financiamento". Devolução das parcelas pagas
pelo promitente-comprador, já descontado o valor das arras, apenas
após o término de toda a construção. Aplicação dos princípios
consumeristas à relação jurídica. Irrelevância do veto ao 1º do
art. 53 do CDC.

Análise prévia do contrato-padrão pelo Ministério Público. Irrelevância.

(...)

- Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula

que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras
para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente
o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor
do dinheiro ali investido.

(...)

(STJ - REsp 633793/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA

TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005 p. 378)

RECURSO ESPECIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E

VENDA - RESILIÇÃO PELO PROMITENTE- COMPRADOR -
RETENÇÃO DAS ARRAS - IMPOSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO DOS
VALORES PAGOS - PERCENTUAL QUE DEVE INCIDIR SOBRE
TODOS OS VALORES VERTIDOS E QUE, NA HIPÓTESE, SE
COADUNA COM A REALIDADE DOS AUTOS - MAJORAÇÃO -
IMPOSSIBILIDADE, NA ESPÉCIE - RECURSO ESPECIAL
IMPROVIDO.

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1. A Colenda Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça já

decidiu que o promitente-comprador, por motivo de dificuldade
financeira, pode ajuizar ação de rescisão contratual e, objetivando,
também reaver o reembolso dos valores vertidos (EREsp nº 59870/SP,
2º Seção, Rel. Min. Barros, DJ 9/12/2002, pág. 281).

2. As arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é

a entrega de algum bem, em geral determinada soma em dinheiro,
para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida e, de
igual modo, para garantir o exercício do direito de desistência.

3. Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal

(arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de
enriquecimento ilícito.

4. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor não revogou o

disposto no artigo 418 do Código Civil, ao contrário, apenas positivou
na ordem jurídica o princípio consubstanciado na vedação do
enriquecimento ilícito, portanto, não é de se admitir a retenção total do
sinal dado ao promitente-vendedor.

5. O percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo o

montante vertido pelo promitente-comprador, nele se incluindo as
parcelas propriamente ditas e as arras.

6. É inviável alterar o percentual da retenção quando, das

peculiaridades do caso concreto, tal montante se afigura
razoavelmente fixado.

7. Recurso especial improvido.

(REsp. 1056704/MA – Rel. Min. Massuami Uyeda – T3 – Terceira

Turma – j. 28.04.2009).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESILIÇÃO PELO

COMPRADOR POR INSUPORTABILIDADE DA PRESTAÇÃO.
POSSIBILIDADE. RETENÇÃO SOBRE PARTE DAS PARCELAS
PAGAS. ARRAS. INCLUSÃO. CODIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR, ARTS 51,II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART.924,I.

[...]

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II - O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição

das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, em face do
desgaste no imóvel devolvido e das despesas realizadas pela
vendedora, como corretagem, propaganda, administrativas e
assemelhadas...

III – Compreende-se no percentual a ser devolvido ao promitente

comprador todos os valores pagos à construtora, inclusive as arras.

(STJ – Resp.355.818/MG – 4ª T – Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior –

DJU 25.8.2003, p. 311).

Sobre o tema, afirma Nelson Nery Júnior que:

“O CDC enumerou uma série de cláusulas consideradas abusivas,

dando-lhes o regime da nulidade de pleno direito (art. 51). Esse rol
não é exaustivo, podendo o juiz, diante das circunstâncias do caso
concreto, entender ser abusiva e, portanto, nula, determinada cláusula
contratual. Está para tanto autorizado pelo caput do art. 51 do CDC,
que diz serem nulas,"entre outras", as cláusulas que menciona.
Ademais, o inc. XV do referido artigo contém norma de encerramento,
que dá possibilidade ao juiz de considerar abusiva a cláusula que"
esteja em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor ".
Em resumo, os casos de cláusulas abusivas são enunciados pelo
art. 51 do CDC em numerus apertus e não em numerus
clausus "(Código Brasileiro de Defesa do Consumidor comentado
pelos autores do Anteprojeto". Rio de Janeiro: Forense Universitária,
7ª edição, 2001, pág. 463).

Registre-se, nesta ansa, os comandos insertos no artigo 4º e 6º do

CDC, aplicáveis à presente contenda:

Art. 4º A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo

o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua
dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses
econômicos,

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

(...)

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VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais,

individuais, coletivos e difusos;

Temos, portanto, que o requerente invoca em seu favor nulidade de

pleno direito de eventuais cláusulas que contenham data do ressarcimento, penitência por
“supostos” prejuízos causados e a multa, tendo, por consectário, a repetição do indébito
verificado, corrigido monetariamente, não havendo em se falar de desconto de eventuais
despesas administrativas, haja vista que as mesmas inexistem. Assim, o período cinco da
cláusula 7 está eivado de nulidade, pois agride frontalmente os princípios consumeristas.

A imposição de tais cláusulas ao autor é extremamente abusiva,

devendo ser declaradas nulas por esse inolvidável juízo, uma vez que destoantes do que
prescreve o artigo 51, incisos I e IV, pois exoneram responsabilidade do fornecedor pela sua
mora ou descumprimento contratual, colocam o consumidor em desvantagem exagerada
pela inclusão de prazo indeterminado para a entrega do imóvel e também estabelecem
obrigações iníquas, malévolas e incompatíveis com a boa-fé.

De outra parte, Excelência, não resta dúvida da responsabilidade da

requerida para o caso em apreço, haja vista que se utilizou profissionais habilitados para
vender o seu produto. Vejamos, então, o que ordena o Código Consumerista:

Art. 34 - O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente

responsável pelos atos de seus propostos ou representantes
autônomos.

A propósito, doutrina e jurisprudência são vozes uníssonas para a

responsabilização que se quer implementar, pois se o fornecedor necessita de
representantes autônomos para comercializar o seu produto ou o serviço, torna-se
automaticamente corresponsável pelos atos por ele praticados. Vejamos:

“A voz do representante, mesmo o autônomo, é a voz do fornecedor e,

por isso mesmo, o obriga.” (ANTÔNIO HERMAN DE VASCONCELOS
E BENJAMIN, Código Brasileiro de Defesa do Consumidor
Comentado Pelos Autores do Anteprojeto, 2, Ed. Forense
Universitária, p. 162).

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“O fornecedor deve assumir total responsabilidade pelos atos

praticados por seus prepostos, representantes autônomos ou
terceirizados, resguardando-se o seu direito de regresso em face de
quem deu causa ao dano sofrido pelo consumidor.” (JOSÉ LUIZ
TORO DA SILVA, Noções de Direito do Consumidor, Ed. Síntese, p.
47).

“A solidariedade do fornecedor perante os atos de seus prepostos

(agentes, corretores, empregados, comissionistas, divulgadores etc),
ainda que sejam eles representantes autônomos, é proclamada
materialmente pelo artigo 34 do CDC.” (HÉLIO ZAGHETTO GAMA,
Curso de Direito do Consumidor, 2. Ed. Forense, p. 103).

“A empresa que, segundo se alegou na inicial, permite a utilização de

sua logomarca, de seu endereço, instalações e telefones, fazendo
crer, através da publicidade e da prática comercial, que era
responsável pelo empreendimento consorcial, é parte passiva legítima
para responder pela ação indenizatória proposta pelo consorciado
fundamentada nesses fatos.” (STJ – REsp 139.400/MG, rel. Min.
César Asfor Rocha, DJU 25.9.2000, p. 103).

INDENIZAÇÃO. CORRETOR DE SEGUROS. APROPRIAÇÃO

INDEVIDA DO VALOR PAGO PELO SEGURADO.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA SEGURADORA. ARTIGO 34
DO CDC. O contrato de seguro está protegido pelo Código de Defesa
do Consumidor, erigindo a responsabilidade solidária da seguradora
pelo dano provocado ao segurado em razão da atuação ilícita do
corretor, ex vi do artigo do referido texto legal.” (TJMG, Ap. Cível
310020-1, rel. Juiz Silas Vieira, j. 22.8.2000).

Dessarte, a forma mais equânime e justa de resolução seria o

retorno das partes ao “status quo ante”, sendo devida a devolução integral da importância
despendida pela parte autora.

No mesmo sentido é o entendimento jurisprudencial, em situações

símiles, como se vê adiante:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO

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DO NEGÓCIO EM RAZÃO DA IMPOSSIBILIDADE DE

PERFECTIBILIZAR O FINANCIAMENTO JUNTO Á CAIXA
ECONÔMICA. PLEITO DE RESTITUIÇÃO DO SINAL. RESCISÃO
SEM ÔNUS À PARTE AUTORA. DESFAZIMENTO DO CONTRATO
POR FATO ALHEIO Á VONTADE DA AUTORA, NÃO VERIFICADA
MÁ-FÉ DA PROMITENTE COMPRADORA. VEDAÇÃO AO
ENRIQUECIMENTO INDEVIDO. CONTRATO SEM PREVISÃO
EXPRESSA DE MULTA POR QUEBRA CONTRATUAL OU
RETENÇÃO DE ARRAS. RESTITUIÇÃO DO SINAL SEM A
PENALIDADE DO ART. 418 DO CC. RETORNO DAS PARTES ao
“status quo ante”.

- Situação peculiar dos autos que exige se reconheça a legitimidade

passiva da imobiliária e dos corretores, para que também respondam
pela restituição de valores à autora, tendo em vista que o
desfazimento do negócio não deve vir em prejuízo exclusivo do
promitente vendedor. Afastada prefacial de ilegitimidade.

- Ainda que a princípio o distrato não afaste o direito dos corretores à

respectiva remuneração, no caso concreto reconhecer a
responsabilidade exclusiva do promitente vendedor em restituir a
quantia de VALOR A RESTITUIR à autora é risco de materializar-se o
injusto. Desta feita, tenho que a forma mais equânime de retorno das
partes ao “status quo ante” é o desfazimento da promessa de compra
e venda, respondendo todas as partes envolvidas: promitente
vendedor, imobiliária e corretores, os quais restituirão à compradora
os valores que esta já alcançou, e a compradora, por sua vez, arcando
com as despesas condominiais, como já posto na sentença.

RECURSO DESPROVIDO. (TJRS - Recurso Cível Nº 71002641025,

Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Carlos
Eduardo Richinitti, Julgado em 27/01/2011)

AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARRAS.

DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO, POR FATO NÃO IMPUTÁVEL ÀS
PROMITENTES COMPRADORAS. DIREITO AO RESSARCIMENTO
DO SINAL PAGO. Uma vez resolvido o contrato, sem culpa de
qualquer das partes, deve-se buscar o retorno das partes ao status

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quo ante, mediante a restituição integral do sinal pago, não havendo

espaço para aplicação das penalidades previstas no art. 418 do CC,
tampouco retenção de percentual das arras pagas a título de cláusula
penal, pois a incidência de multa pressupõe um agir culposo ou ao
menos voluntário do contratante, requisito não implementado no caso
dos autos. RECURSO DESPROVIDO. (TJRS - Recurso Cível Nº
71002095578, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais,
Relator: Eugênio Facchini Neto, Julgado em 24/09/2009). (grifei)

Com respeito à comissão de corretagem, tem-se que a mesma deve

ser paga por aquele que contratou o serviço do corretor de imóveis ou da imobiliária para
intermediar o negócio conforme as suas instruções, não sendo razoável nem justo que a
autora pague por um serviço que não contratou.

Nesse sentido é o que dispõe o Novel Codex Civil, in literis:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra
em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer
relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais
negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem

ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do
negócio e os usos locais.

Com efeito, usualmente quem paga a comissão é quem procura os

serviços do corretor, como, por exemplo, nos contratos de compra e venda, o vendedor
é quem terá a referida incumbência. A solução adotada é a mais lógica, visto que aquele que
contrata o corretor é quem deve efetuar o pagamento de sua remuneração, visto que o
terceiro não estabelece nenhuma relação jurídica com este.

Vejamos, a propósito, o que têm decidido nossos tribunais a respeito

do assunto:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INCORPORAÇÃO

IMOBILIÁRIA - UNIDADE HABITACIONAL EM CONDOMÍNIO -
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - CULPA DA CONSTRUTORA -

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RESCISÃO CONTRATUAL - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS -

COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA POR QUEM A CONTRATA -
RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrada a culpa da construtora quanto ao prazo para a entrega

da obra, correta é a decisão que rescinde o contrato e determina a
esta a devolução dos valores pagos pelo compromissário comprador,
monetariamente corrigido, desde o desembolso de cada parcela. A
despesa com comissão de corretagem deve ser suportada pela
compromissária vendedora, se ela própria contratou vendedor
comissionado e com ele ajustou o percentual respectivo.

(TJPR - AC 3081205 PR 0308120-5 - Relator(a): Marcos S. Galliano

Daros - Julgamento: 28/02/2007 - Órgão Julgador: 16ª Câmara Cível -
Publicação: DJ: 7324).

JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS - RECURSO INOMINADO -

CONSUMIDOR - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL - COMISSÃO DE CORRETAGEM - De regra
paga pelo vendedor, salvo estipulação clara e expressa em contrário.
Ausência de previsão. Cobrança abusiva pela falta de informação.
Ofensa aos princípios da boa-fé objetiva e da informação (ARTS. 4º,
INCISOS I E III, E 6o INCISO III, DO CDC). Restituição dos valores
pagos de forma simples. Recurso conhecido e parcialmente provido.
1- É indevida a cobrança de comissão de corretagem da
consumidora/adquirente de imóvel se não há previsão contratual de
pagamento do referido serviço, impondo-se a devolução da quantia
vertida a este título. 2- Na hipótese, inexiste nos autos contrato de
prestação de serviço para intermediação de compra e venda de
imóvel. E mais, não consta no contrato de promessa de compra e
venda, acostado às fls. 48/58, previsão expressa acerca do
pagamento de quantia a título de corretagem por parte do comprador.
3- De regra, quem paga a comissão de corretagem é o vendedor,
salvo estipulação clara e expressa em contrário, e na mesma forma
em que se operou o contrato principal de compra e venda. 4- Em
homenagem aos princípios da boa-fé objetiva e da informação,
caberia à empresa recorrida, no momento das tratativas do negócio,
alertar o consumidor de que haveria cobrança de comissão por

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corretagem, e sua responsabilidade pelo pagamento. 5- Contudo,

entendo que a falta de informação não consiste em má-fé a atrair a
devolução na forma dobrada, devendo esta se processar na forma
simples. 6- Recurso conhecido e parcialmente provido. Sem custas
adicionais. Sem honorários advocatícios, à ausência de recorrente
vencido. (TJDFT - Proc. 20110110711554 - (572767) - Rel. Juiz
Demetrius Gomes Cavalcanti - DJe 19.03.2012 - p. 299).

APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. 1.

De regra, a comissão de corretagem exige três requisitos básicos: a) a
autorização do vendedor para intervenção do corretor na realização do
negócio; b) a aproximação das partes pela ação do mediador, e c)
obtenção de resultado útil, ou seja, concretização da compra e venda.
2, prova segura acerca da presença dos três requisitos, demonstrando
a exigibilidade da comissão. 3. Apelação sem provimento. Sentença
Mantida.

(TJCE – AC 7590.2003.8.06.00341– Rel. Des. LINCOLN TAVARES

DANTAS – Órgão Julgador: 4ª Câmara Cível – j. 02.05.2008).

Sendo assim, todo o quantum desembolsado pelo(a) requerente

deve ser ressarcido pelas empresas requeridas, a título de reembolso, acrescidos dos juros
e correções legais, não restando dúvida, pelos documentos trazidos à colação, sobre o
direito à repetição perseguido nesta querela.

DO DANO MORAL

No âmbito constitucional, não se pode olvidar que a Constituição

Federal de 1988, no artigo 5º, inciso X, normatizou, de forma expressa, que são invioláveis a
intimidade, a vida privada e a honra e a imagem das pessoas, assegurando o direito à
indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação. Trata-se de previsão
inserida no Título dos Direitos e Garantias Fundamentais, ou seja, os bens jurídicos ali
referidos são cruciais para o desenvolvimento do Estado Democrático.

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A concessão dos danos morais tem por escopo proporcionar ao

lesado meios para aliviar sua angústia e sentimentos atingidos. In casu, a falta de
cumprimento contratual pela empresa requerida, nas condições em que os fatos ocorreram,
enseja indenização por dano moral, que se traduz em uma forma de se amenizar a dor e o
sofrimento dos requerentes, afetados que ficaram em suas dignidades, sendo certo que se é
verdade que não há como mensurar tal sofrimento, menos exato não é que a indenização
pode vir a abrandar ou mesmo aquietar a dor aguda.

A indenização por danos morais, como registra a boa doutrina e a

jurisprudência, há de ser fixada tendo em vista dois pressupostos fundamentais, a saber: a
proporcionalidade e razoabilidade. Tudo isso se dá em face do dano sofrido pela parte
ofendida, de forma a assegurar-se a reparação pelos danos morais experimentados, bem
como a observância do caráter sancionatório e inibidor da condenação, o que implica o
adequado exame das circunstâncias do caso, da capacidade econômica do ofensor e a
exemplaridade - como efeito pedagógico - que há de decorrer da condenação.

Vejamos, a propósito, o que ensina o mestre Sílvio de Salvo Venosa

em sua obra sobre responsabilidade civil:

"Os danos projetados nos consumidores, decorrentes da atividade do

fornecedor de produtos e serviços, devem ser cabalmente
indenizados. No nosso sistema foi adotada a responsabilidade objetiva
no campo do consumidor, sem que haja limites para a indenização. Ao
contrário do que ocorre em outros setores, no campo da indenização
aos consumidores não existe limitação tarifada." (Direito Civil.
Responsabilidade Civil, São Paulo, Ed. Atlas, 2004, p. 206).

Nas palavras do emérito Desembargador Sérgio Cavalieri Filho:

“...o dano moral não está necessariamente vinculado a alguma reação

psíquica da vítima. Pode haver ofensa à dignidade da pessoa humana
se, dor, sofrimento, vexame, assim como pode haver dor, sofrimento,
vexame sem violação da dignidade....a reação química da vítima só
pode ser considerada dano moral quando tiver por causa uma
agressão à sua dignidade.” (Programa de Responsabilidade Civil, 10ª

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edição, Atlas, 2012, São Paulo, pág.89).

A reparação do dano moral não visa, portanto, reparar a dor no

sentido literal, mas sim, aquilatar um valor compensatório que amenize o sofrimento
provocado por aquele dano, sendo a prestação de natureza meramente satisfatória. Assim,
no caso em comento, clarividente se mostra a ofensa a direitos extrapatrimoniais, haja vista
toda a angústia e transtorno que o requerente e sua família vêm sofrendo.

Com relação à prova do dano extracontratual, está bastante

dilargado na doutrina e na jurisprudência que o dano moral existe tão-somente pela ofensa
sofrida e dela é presumido, sendo bastante para justificar a indenização, não devendo ser
simbólica, mas efetiva, dependendo das condições socioeconômicas do autor, e, também,
do porte empresarial da ré. É corrente majoritária, portanto, em nossos tribunais a defesa de
que, para a existência do dano moral, não se questiona a prova do prejuízo, e sim a violação
de um direito constitucionalmente previsto.

Trata-se do denominado Dano Moral Puro, o qual se esgota na

própria lesão à personalidade, na medida em que estão ínsitos nela. Por isso, a prova
destes danos restringir-se-á à existência do ato ilícito, devido à impossibilidade e à
dificuldade de realizar-se a prova dos danos incorpóreos. Não é sem razão que os incisos V
e X do artigo 5º da CF/88 asseguram com todas as letras a reparação por dano moral,
senão vejamos:

“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer

natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes
no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à
segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

V - é assegurado o direito de resposta, proporcional ao agravo, além

da indenização por dano material, moral ou à imagem;

X - são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem

das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material
ou moral decorrente de sua violação;”

Sobre o assunto, disserta Cavalieri Filho, in literis:

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“...o dano moral está ínsito na própria ofensa, decorre da gravidade do

ilícito em si. Se a ofensa é grave e de repercussão, por si só justifica a
concessão de uma satisfação de ordem pecuniária ao lesado. Em
outras palavras, o dano moral existe in re ipsa; deriva inexoravelmente
do próprio fato ofensivo, de tal modo que, provada a ofensa, ipso facto
está demonstrado o dano moral à guisa de uma presunção natural...”
(Ob. cit. pág.97).

E ainda disserta o ilustre magistrado:

A reparação por dano moral não pode constituir de estímulo, se

insignificante, à manutenção de práticas que agridam e violem direitos
do consumidor. Verificada a sua ocorrência, não pode o julgador fugir
à responsabilidade de aplicar a lei, em toda a sua extensão e
profundidade, com o rigor necessário, para restringir e até eliminar, o
proveito econômico obtido pelo fornecedor com a sua conduta ilícita. A
previsão de indenizações módicas ou simbólicas não pode ser
incorporada `a planilha de custos dos fornecedores, como risco de
suas atividades (ob. cit. pág.105).

Para o caso em apreço, assim têm se comportado a jurisprudência

pátria, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS

MORAIS - IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO PRAZO PACTUADO -
INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - NÃO CONFIGURADA -
INADIMPLÊNCIA DA INCORPORADORA - CONFIGURADA -
CONTRATO RESCINDIDO - RECURSO CONHECIDO, PORÉM NÃO
PROVIDO - O adquirente que pagou corretamente as parcelas
pactuadas até a data acordada para a entrega do imóvel não é
inadimplente. Não entregando o imóvel no prazo pactuado, resta
configurada a mora da incorporadora. (TJMS - AC-O 2004.012557-
9/0000-00 - Campo Grande - 1ª T.Cív. - Rel. Des. Joenildo de Sousa
Chaves - J. 19.07.2005 )

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO -

INADIMPLEMENTO - IMÓVEL NÃO ENTREGUE - CULPA
EXCLUSIVA DA COOPERATIVA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL E

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IMEDIATA - DEVIDA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - 1- A

rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa
exclusiva do compromissário vendedor implica na devolução integral e
imediata dos valores pagos pelos compromissários compradores. 2-
Embora a questão cuide de inadimplemento contratual, risco inerente
a qualquer negócio jurídico, é inegável a configuração do dano moral.
Houve, sem dúvida, abuso da boa-fé da adquirente, que foi iludida
com a promessa da casa própria, mas não pode usufruir do bem, não
entregue. 3- Reparação por dano morais concedida no valor de R$
7.000,00, montante que atende à moderação que se reclama nestes
casos e está de acordo com a orientação da jurisprudência do
Tribunal. Recurso provido para excluir a dedução de 20% das quantias
pagas pela autora, bem como, para condenar a cooperativa ré ao
pagamento de indenização por danos morais. (TJSP - Ap 9172218-
37.2007.8.26.0000 - São Paulo - 10ª CD.Priv. - Rel. Carlos Alberto
Garbi - DJe 30.10.2012 - p. 1211)

Doutro lado, os parâmetros judiciais para o arbitramento do quantum

indenizatório são delineados pelo prudente arbítrio do julgador, haja vista que o legislador
não ousou, através de norma genérica e abstrata, pré-tarifar a dor de quem quer que seja.
Por esse raciocínio, ao arbitrar o quantum da indenização, deve o magistrado levar em
conta "a posição social do ofendido, a condição econômica do ofensor, a intensidade do
ânimo em ofender e a repercussão da ofensa", conforme orientação jurisprudencial.

Coerente se faz a doutrina que indica que além de respeitar os

princípios da equidade e da razoabilidade, deve o critério de ressarcibilidade do dano moral
considerar alguns elementos como: a gravidade e extensão do dano, a reincidência do
ofensor, a posição profissional e social do ofendido e as condições financeiras do ofendido e
ofensor. Apenas para supedanear a decisão meritória, o parâmetro que entende razoável o
requerente é o de que o valor não deverá ser abaixo de trinta (30) salários mínimos.

Assim, no caso em comento, clarividente se mostra a ofensa a

direitos extrapatrimoniais, haja vista toda a angústia e transtorno que o requerente sofreu e
ainda vem sofrendo, sendo, pois, parâmetro que se revela justo para, primeiro, compensar

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os autores pela dor sofrida, sem, no entanto, causar-lhe enriquecimento ilícito, e, segundo,
servir como medida pedagógica e inibidora admoestando o plano peticionado pela prática do
ato ilícito em evidência.

DOS PEDIDOS

Em face do exposto, requer, que se digne Vossa Excelência de:

1) Conceder os benefícios da justiça gratuita, nos moldes já

dissertados em preliminar;

2) Como medida acautelatória, determinar que a requerida suspenda

a cobrança de qualquer valor relacionado ao contrato em lide, inclusive se abstenha de
incluir o nome do requerente nos cadastros pejorativos de créditos, ou a sua exclusão,
diante das provas materiais carreadas aos autos, sob pena de multa diária;

3) Mandar citar o(a) requerido(a) para, querendo, responder a

presente, sob pena de revelia;

4) Conceder a inversão do ônus da prova, nos termos do artigo 6º,

VII do Código Brasileiro de Proteção e Defesa do Consumidor;

5) Mandar intimar o(a) ilustre representante do Ministério Público,

para acompanhar este feito até o final, já que se trata de norma de interesse social conforme
artigo 1º do CDC;

6) Provado quanto baste e empós os ulteriores termos legais, julgar

procedente a presente esgrima, para o fim de:

6.1) Declarar nulas as cláusulas contratuais que atentem contra os

princípios consumeristas, (cláusula 7, terceiro e quinto parágrafos) por serem abusivas e
iníquas, uma vez que destoantes do que prescreve o artigo 51, incisos I e IV, pois exoneram

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responsabilidade do fornecedor pela sua mora ou descumprimento contratual, colocam o

consumidor em desvantagem exagerada pela postergação do reembolso, como também
estabelecem obrigações iníquas, malévolas e incompatíveis com a boa-fé, devendo a
empresa ré responder integralmente pelo método comercial desleal e abusivo imposto no
contrato em lide;

6.2) DECLARAR a rescisão do contrato travado entre os litigantes,

redundando em mandar ressarcir o requerente pelos valores de VALOR DA COMISSÃO DE
CORRETAGEM, VALOR DO SINAL e VALOR DOS PAGAMENTOS INTERMEDIÁRIOS,
totalizando VALOR TOTAL, acrescido de correção tendo por base o IGP-M, a contar do
arbitramento, com juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, descontados os
percentuais legais a título de distrato.

6.3) CONDENAR os requeridos no pagamento de lucros cessantes

no valores de VALOR DA PARCIAL SOBRE A VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL,
correspondente a 30% sobre a valorização do imóvel na data da presente exordial,
acrescidos de correção tendo por base o IGP-M, a contar do arbitramento, com juros de
mora de 1% ao mês, a contar da citação;

7) CONDENAR os requeridos a pagarem o requerente, de forma

solidária, uma indenização por danos morais (art. 5º. CF/88 c/c arts. 6º, inciso VI, e 14 do
CDC), em montante a ser arbitrado por esse juízo, sugerindo-se, com base na capacidade
financeira das partes e no grau e extensão do dano, o valor correspondente a 30 (trinta)
salários mínimos, como parâmetro mínimo;

8) Finalmente, condenar o(s) requerido(s) nas cominações de direito

e, se for o caso, em verbas sucumbenciais, as quais deverão ser direcionadas à
DEFENSORIA PÚBLICA GERAL DO ESTADO DO CEARÁ;

Protesta e requer provar o alegado por todos os meios de provas

admitidos em direito, juntada de novos documentos, perícias, depoimentos pessoais e
inquirição de testemunhas (oportunamente arroladas), tudo desde já requerido.

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Dá à causa, para efeitos meramente processuais, o valor de VALOR

DA CAUSA.

Nesses termos.
Pede deferimento.
CIDADE, DIA DE MÊS DE ANO.

NOME DO(A) DEFENSOR(A) PÚBLICO(A)

Defensor(a) Público(a)

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