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Caixa IMÓVEIS CORPORATIVOS FII – CXCO11

22 de MARÇO de 2021

Resumo
Este relatório traz a análise e a recomendação da VG RESEARCH para a
oferta pública secundária de distribuição de cotas do Fundo de
Investimento Imobiliário Caixa Imóveis Corporativos (CXCO11).

Visão Geral

O Caixa Imóveis Corporativos FII (CXCO11) é um fundo imobiliário de gestão ativa do segmento de
lajes corporativas/escritórios comerciais que tem por objeto a realização de investimentos imobiliários de
longo prazo, por meio da aquisição de ativos imobiliários para locação, mediante a celebração de contratos
de locação ou por meio de ativos de renda fixa, observados os termos e condições da legislação e da
regulamentação vigentes.

O fundo, administrado e gerido pela Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda., iniciou
suas atividades em dezembro de 2020, através da sua 1ª oferta de cotas, com a emissão de 3.924.500
cotas e captação de R$392,5 milhões, possuindo um patrimônio líquido (PL) de R$392,2 milhões. Em 08
de março de 2021, foi anunciado o início da sua oferta secundária de distribuição de cotas, destinada ao
público em geral, no montante de até R$403,8 milhões.

A taxa de administração é de 0,25% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo ou, caso o CXCO11
tenha integrado ou passado a integrar índice de mercado, sobre valor de mercado, calculado com base na
média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do FII no mês anterior ao do pagamento.
Não há cobrança de taxas de gestão e de performance.

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Portfólio do Fundo

A carteira de investimentos do fundo é composta por 10 imóveis, compostos em sua maioria por
prédios comerciais que possuem agências integradas, comprados diretamente pelo CXCO11 após a 1ª
emissão de cotas na modalidade sale & leaseback e integralmente locados para a Caixa Econômica Federal.

Todos os contratos são atípicos, pelo prazo de 10 anos (vencimento em dezembro de 2030),
possuem multa rescisória, em caso de devolução antecipada, do saldo remanescente de alugueis, e são
reajustados anualmente com base na variação acumulada do IPCA ou do IGP-M (o que for menor). Os
vínculos podem ser renovados, após o vencimento, por até mais 10 anos, neste caso segundo a lei do
inquilinato (modalidade típica).

Fonte: Prospecto Preliminar da 2ª Emissão de Cotas do CXCO11

Os ativos estão localizados de forma diversificada, em 9 cidades pertencentes à 6 estados (Rio

Grande do Sul, Paraná, Minas Gerais, Mato Grosso, Santa Catarina e Distrito Federal) e a 3 regiões (Sul,
Sudeste e Centro Oeste). É importante destacar que os imóveis estão localizados em regiões centrais das
suas respectivas cidades, com grande fluxo de pessoas e próximos a áreas de comércio. Vale mencionar
que os empreendimentos estão ocupados pela Caixa há pelo menos 5 anos, demonstrando que estão
localizados em regiões estratégicas.

É apresentada, a seguir, a carteira de imóveis do CXCO11, com fotos e dados sobre os imóveis
pertencentes ao portfólio, retirados do Prospecto Preliminar da 2ª Emissão de Cotas.
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1. Edifício Blumenau: o empreendimento está localizado na região central do município de
Blumenau/SC, local que conta com boa infraestrutura pública, alto fluxo de pedestres e veículos
atraídos por uma área comercial de varejo e também de serviços diversos, que supre as
necessidades dos seus habitantes. Está inserido no quadrilátero comercial formado pelas ruas Sete
de Setembro, Presidente John Kennedy, Namy Deeke e Quinze de Novembro, consideradas
também importantes vias comerciais do município.

2. Edifício Carlos Gomes: o imóvel está localizado na região central de Curitiba/PR, que apresenta
uma boa infraestrutura pública, alto fluxo de pedestres e veículos atraídos por uma área comercial
de varejo e também de serviços diversos, que supre as necessidades dos seus habitantes. O trecho
da rua José Loureiro, onde se situa o ativo, fica defronte da praça Carlos Gomes, um importante
ponto turístico e paisagístico da região central. Está inserido na parte comercial, formada pela
própria rua José Loureiro e também pelas ruas Marechal Deodoro, Monsenhor Celso e a avenida
Marechal Floriano Peixoto, todas importantes vias comerciais.

3. Edifício Cascavel: o imóvel está localizado em meio de quadra no bairro Centro, com duas frentes,
uma na Avenida Brasil e outra na Rua Souza Neves, zona central de Cascavel/PR, com
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 predominância de imóveis de padrão médio. O local é dotado de toda infraestrutura urbana básica
e tem característica comercial. A região possui vasto comércio, local que conta com boa
infraestrutura pública, fluxo intenso de pedestres e veículos atraídos por uma área de serviços
diversos que supre as necessidades dos seus habitantes.

4. Edifício CICOB: o imóvel está localizado na região central de Caxias do Sul/RS, local que conta
com boa infraestrutura pública, alto fluxo de pedestres e veículos atraídos por uma área comercial
de varejo e também de serviços diversos, que supre as necessidades dos seus habitantes. Está
inserido no quadrilátero comercial formado pela própria avenida Júlio de Castilhos e as ruas
Alfredo Chaves, Sinimbu e do Guia Lopes, consideradas importantes vias comerciais do município.

5. Edifício Filial: o imóvel está localizado na região denominada Setor Bancário, na Asa Sul, onde se
concentram as principais sedes financeiras, destacando-se o Banco do Brasil e o Banco Regional
de Brasília/DF. A região conta com uma boa infraestrutura pública, alto fluxo de pedestres e

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 veículos, atraídos por uma área comercial de varejo e também de serviços diversos, que supre as
necessidades dos seus habitantes.

6. Edifício Horto Florestal: o imóvel está localizado no bairro Horto, na zona leste de Belo
Horizonte/MG, com predominância de imóveis de padrão médio. O local é dotado de toda
infraestrutura urbana básica e tem característica mista, residencial e comercial. Está próximo ao
estádio do Horto e à Maternidade Santa Fé. A região possui vasto comercio varejista, local que
conta com boa infraestrutura pública, fluxo médio de pedestres e veículos atraídos por uma área
de serviços diversos que supre as necessidades dos seus habitantes.

7. Edifício Novo Hamburgo: o imóvel está localizado na região central do município de Novo
Hamburgo/RS, local que conta com boa infraestrutura pública, alto fluxo de pedestres e veículos
atraídos, por uma área comercial de varejo e também de serviços diversos que supre as
necessidades dos seus habitantes. O prédio está inserido no quadrilátero comercial formado pela

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 própria rua Bento Gonçalves e as ruas Gomes Portinho, Mariano de Matos e Joaquim Pedro Soares,
consideradas também importantes vias comerciais do município.

8. Edifício Querência: o imóvel está localizado na região central do município, conhecida como
Centro Histórico, que apresenta uma boa infraestrutura pública, alto fluxo de pedestres e veículos,
atraídos por uma área comercial de varejo e de serviços que supre as necessidades dos habitantes.
A Rua dos Andradas é um calçadão exclusivo para pedestres, sendo que os veículos se aproximam
do ativo através da rua Caldas Júnior. Está inserido na parte comercial, formada também pelas
ruas Sete de Setembro, Siqueira Campos e pelo Largo dos Medeiros, consideradas importantes
vias comerciais do município.

9. Edifício Sede Contorno: o imóvel está localizado no bairro Santo Agostinho, na zona sul de Belo
Horizonte/MG, em uma das principais vias da cidade, com predominância de imóveis de padrão
médio. A região possui vasto comercio varejista e conta com boa infraestrutura pública, baixo fluxo
de pedestres e alto fluxo de veículos, atraídos pela área de serviços diversos que supre as

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 necessidades dos habitantes. Está inserido próximo à Assembleia Legislativa, ao Banco do Brasil,
entre outras instituições financeiras.

10. Edifício Sede Mato Grosso: o imóvel está localizado no bairro Centro Norte, na zona central de
Cuiabá/MT, com predominância de imóveis de padrão médio. A região é dotada de toda
infraestrutura urbana básica e tem característica mista, residencial e comercial, com vasto
comercio varejista. Conta com boa infraestrutura pública, fluxo médio de pedestres e veículos,
atraídos por uma área de serviços diversos que supre as necessidades dos seus habitantes.

Características das Regiões dos Imóveis

Vale destacar também as características das regiões onde os imóveis estão localizados, conforme
detalhado nos respectivos laudos de avaliação, disponíveis nos anexos do prospecto da oferta.
1. Blumenau/SC (Edifício Blumenau): distante 130,0 quilômetros da capital do estado, a cidade
pertence a região do Vale do Itajaí, uma área de 520,0 km2 que possui uma população aproximada

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 de 360,0 mil habitantes. O município é considerado um dos mais importantes economicamente
de toda a região, sendo a produção têxtil e de produtos de informática o seu principal polo
econômico, juntamente com o desenvolvido setor de turismo. Conta também com um setor
comercial e de serviços pujante, atraindo um expressivo fluxo turístico e de compras e elevando
de forma significativa a arrecadação municipal, o que resulta em boa qualidade de vida aos seus
moradores. A infraestrutura, tanto a pública como a privada, é de boa qualidade, com destaque
para o transporte público, o sistema de ensino e o de saúde.
2. Curitiba/PR (Edifício Carlos Gomes): a capital do estado do Paraná ocupa uma área aproximada
de 435,0 km2 e possui aproximadamente 2,0 milhões de habitantes. No município encontra-se a
sede do governo do estado, o que o torna um importante centro político, administrativo e
econômico, onde são criadas e distribuídas as diretrizes econômicas e sociais para os demais
municípios do Paraná. Estão localizadas na cidade importantes indústrias primárias e secundárias
de renome internacional, um pujante comércio que supre as necessidades da população local e um
completo setor de serviços que coloca Curitiba como uma das cidades mais desenvolvidas do país.
A infraestrutura, tanto a pública como a privada, é de boa qualidade, com destaque para o
transporte público, o sistema de ensino e o de saúde.
3. Cascavel/PR (Edifício Cascavel): localizado na região oeste do estado do Paraná, do qual é o 5º
município mais populoso, com 332,3 mil habitantes. Consideravelmente novo e com topografia
privilegiada, teve seu desenvolvimento planejado, o que lhe deu ruas largas e bairros bem
distribuídos. Com área de 2,1 mil km2, conta com a 12ª maior população da Região Sul, é sede da
Região Metropolitana de Cascavel, capital regional do Oeste do Paraná, e polo estratégico do
Mercosul. Com sua economia alicerçada no agronegócio, a cidade é também um grande centro
comercial e de prestação de serviços, em processo constante de industrialização. Tem como
destaque os setores atacadista, de saúde, ensino superior, indústria metalúrgica, de confecção e
de alimentos.
4. Caxias do Sul/RS (Edifício CICOB): distante 130,0 quilômetros da capital do estado, pertence a
mesorregião do Nordeste Rio-Grandense, compreendendo uma área de 1,6 mil km2 e com uma
população aproximada de 520,0 mil habitantes. O município é considerado um dos mais
importantes economicamente de toda a região conhecida como Serra Gaúcha, sendo a produção
de vinhos o seu motor econômico. Conta também com um setor de comercial e de serviços
pujante, atraindo um expressivo fluxo turístico e de compras, elevando de forma significativa a

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 arrecadação municipal, o que resulta em boa qualidade de vida aos seus moradores. A
infraestrutura do município, tanto a pública como a privada, é de boa qualidade, com destaque
para o transporte público, o sistema de ensino e o de saúde.
5. Brasília/DF (Edifício Filial): capital do país e sede do governo federal, ocupa uma área de 5,8 mil
km2, possuindo 3,0 milhões de habitantes. Construída na década de 1970, possui uma arquitetura
urbana diferenciada pelo seu planejamento, onde o setor administrativo do Governo Federal, o
setor comercial, o setor bancário e o setor residencial foram cuidadosamente distribuídos em
regiões específicas. A economia tem como pontos fortes a construção civil e as atividades ligadas
ao varejo comercial, tendo em vista que a principal fonte de renda de sua população advém de
funções administrativas e políticas. A infraestrutura, tanto a pública como a privada, é de boa
qualidade, com destaque para o transporte público, o sistema de ensino e o de saúde.
6. Belo Horizonte/MG (Edifício Horto Florestal e Edifício Sede Contorno): capital do estado de
Minas Gerais, com população estimada de 2,5 milhões de habitantes, é o 6º município mais
populoso do país, o 3º da Região Sudeste e o mais populoso do estado. Com uma área de
aproximadamente 331,0 km2, possui uma geografia diversificada, com morros e baixadas. Belo
Horizonte já foi indicada pelo Population Crisis Commitee, da ONU, como a metrópole com melhor
qualidade de vida na América Latina, e a 45ª entre as 100 melhores cidades do mundo. Tem se
destacado pelo desenvolvimento do setor terciário da economia: o comércio, a prestação de
serviços e os setores de tecnologia de ponta. Alguns dos investimentos recentes nesses setores
são a implantação do Parque Tecnológico, do Centro de Pesquisa e Desenvolvimento do Google
para a América Latina e do moderno centro de convenções Expominas.
7. Novo Hamburgo/RS (Edifício Novo Hamburgo): distante 40,0 quilômetros da capital do estado,
a cidade pertence à Grande Porto Alegre, compreendendo uma área de 223,0 km2 e uma
população aproximada de 250,0 mil habitantes. O município é considerado o mais importante
economicamente de toda a região conhecida como Vale dos Sinos, sendo a indústria de calçados
a principal atividade industrial e comercial. Conta com um setor comercial e de serviços pujante,
atraindo um expressivo fluxo turístico e de compras, elevando de forma significativa a arrecadação
municipal e resultando em boa qualidade de vida aos seus moradores. A infraestrutura, tanto a
pública como a privada, é de boa qualidade, com destaque para o transporte público, o sistema
de ensino e o de saúde. A linha 1 do Metrô de Porto Alegre serve a população de Novo Hamburgo

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 que necessita se deslocar até a capital e cidades circunvizinhas, integrado com um sistema público
de transporte entre o centro da cidade e os demais bairros.
8. Porto Alegre/RS (Edifício Querência): capital do estado do Rio Grande do Sul, o município ocupa
uma área aproximada de 500,0 km2 e possui aproximadamente de 1,5 milhão de habitantes. Na
cidade está localizada a sede do governo do estado, o que torna Porto Alegre um importante
centro político, administrativo e econômico, onde são criadas e distribuídas as diretrizes
econômicas e sociais para os demais municípios do estado. Concentra importantes indústrias
primárias e secundárias de renome internacional, um pujante comércio que supre as necessidades
da população local e um completo setor de serviços que coloca a cidade como uma das mais
desenvolvidas do país. A infraestrutura, tanto a pública como a privada, é de boa qualidade, com
destaque o transporte público, o sistema de ensino e o de saúde.
9. Cuiabá/MT (Edifício Sede Mato Grosso): capital do estado de Mato Grosso, engloba, além das
funções político-administrativas, o principal polo industrial, comercial e de serviços do estado. Está
situada na margem esquerda do rio de mesmo nome e forma uma conurbação com o seu
município vizinho, Várzea Grande. A população é de aproximadamente 612,5 mil habitantes, a
população da conurbação é de 927,4 mil e a população da região metropolitana é de 1,0 milhão de
pessoas, o que faz de Cuiabá uma pequena metrópole no centro da América do Sul. A economia
está concentrada no comércio e na indústria. No comércio, a representatividade é varejista,
constituída por casas de gêneros alimentícios, vestuário, eletrodomésticos, de objetos e artigos
diversos, enquanto o setor industrial é representado, basicamente, pela agroindústria.

Características da Oferta Pública

O fundo informou, em 08 de março de 2021, o início da sua oferta pública de distribuição secundária
de cotas. Destacamos as principais características da oferta:
 Tipo da oferta: secundária.
 Montante inicial da oferta: até R$403,8 milhões.
 Quantidade de novas cotas: inicialmente até 3.924.500 novas cotas.
 Preço de aquisição das novas cotas: R$102,89.

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  Distribuição parcial e montante mínimo da oferta: será admitida a distribuição parcial das
novas cotas, respeitado o montante mínimo da oferta, correspondente a 2.943.375 novas cotas e
ao volume mínimo de aproximadamente R$302,8 milhões.
 Investimento mínimo: 10 cotas, correspondentes a aproximadamente R$1,03 mil.
 Público alvo da oferta: a oferta é destinada a investidores e geral.
 Período de reserva: 15 a 26 de março de 2021.
 Procedimento de alocação de ordens: 29 de março de 2021
 Data de liquidação das cotas adquiridas: 31 de março de 2021.
 Divulgação do anuncio de encerramento: 05 de abril de 2021.
 Data prevista para início das negociações na B3: não divulgada.

É importante destacar que a oferta é secundária, ou seja, não haverá emissão de novas cotas, e sim
a venda das cotas do atual cotista (a própria Caixa) para o mercado em geral. Devido ao momento atual,
a VG RESEARCH acredita que o processo de realizar a 1ª emissão de cotas através de uma oferta restrita,
para depois disponibilizar as cotas ao mercado, pode ter sido uma boa estratégia.

Rentabilidade Estimada

A receita a ser distribuída pelo CXCO11 no 1º ano será resultado do recebimento dos alugueis (R$2,8
milhões por mês), descontados as despesas (R$91,8 mil) e o montante mensais destinados às obras e
reinvestimentos (R$135,1 mil) que serão realizados nos ativos.

Conforme pode ser observado, os empreendimentos Edifício Filial e Edifício Querência representam,
em conjunto, R$1,55 milhão (55,6%) do total dos alugueis que são recebidos mensalmente pelo fundo, fato
que demandará atenção ao final desse primeiro período de 10 anos de contrato, já que uma eventual não
renovação ou a renovação por valores muito abaixo dos praticados ao término dos vínculos poderá
prejudicar a receita do FII. As despesas incluem os custos habituais de um fundo imobiliário, tais como
taxa de administração, taxa de fiscalização CVM e pagamentos referentes à auditoria anual realizada. Essas
provisões possuem periodicidade de pagamento variada, mas normalmente são provisionadas
diariamente.

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 Fonte: Prospecto Preliminar da 2ª Emissão de Cotas do CXCO11

Dos 10 empreendimentos pertencentes à carteira, 7 passarão por obras, com início em abril de 2021
e término previsto para julho de 2029. Para a realização das melhorias, será utilizado o valor destinado
aos reinvestimentos e obras, que correspondem a 5,0% do lucro líquido em regime de caixa, conforme
prevê a legislação (a distribuição semestral deve ser de, no mínimo, 95,0% do lucro em regime de caixa,
podendo haver retenção dos demais 5,0% para utilização pelo fundo).

Fonte: Prospecto Preliminar da 2ª Emissão de Cotas do CXCO11

Considerando os valores apresentados referentes às receitas e despesas e utilizando como premissa

para o reajuste dos contratos o IPCA divulgado pelo Boletim Focus de 25 de fevereiro de 2021 (3,87% para
2021, 3,50% para 2022 e 3,25% a partir de 2023), o lucro líquido mensal projetado para o 1º ano é de R$2,7
milhões, sendo que, desse valor, serão distribuídos aproximadamente R$2,6 milhões (R$0,654 por cota).
Para o 10º ano, a projeção é de lucro líquido mensal de R$3,6 milhões e distribuição de R$3,4 milhões
(R$0,874 por cota). Dessa maneira, o yield mensal estimado para 2021 é de 0,636% (7,63% ao ano) e o

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yield mensal previsto para 2030 é de 0,850% (10,19% ao ano), sempre calculados com base no valor da
cota da oferta (R$102,89).

Fonte: Prospecto Preliminar da 2ª Emissão de Cotas do CXCO11

Valuation

Utilizando o modelo de fluxo de caixa descontado e estabelecendo uma margem de segurança de

aproximadamente 10,0% entre o Valor Justo projetado e o Preço Teto (preço máximo recomendado para
compra de cotas) do ativo, de modo a propiciar segurança aos investidores quanto às premissas utilizadas
no modelo de avaliação, que envolvem as projeções de mercado para os próximos anos, a renda estimada
para o fundo e um prêmio de risco definido com base na análise realizada, e considerando como premissas
a projeção de renda anual de R$7,848 por cota, sem crescimento real da renda ao longo dos próximos
anos (premissa conservadora), uma taxa livre de risco real de 2,99%, um prêmio de risco de 3,01% e a
correção dos contratos pela inflação, o valor presente estimado das cotas do CXCO11 é de R$121,49
(Valor Justo), com Preço Teto de R$109,34.

Apesar dos contratos preverem reajustes pela inflação anualmente, de acordo com o IPCA ou o IGP-
M, o que for menor, e apenas uma revisional no 5ª ano de vigência dos vínculos, foram adotados como
premissas no valuation, de forma conservadora, como é característica da VG RESEARCH, crescimento real
zero da renda e um maior prêmio de risco, devido aos potenciais riscos do investimento, já que o CXCO11
pertence ao segmento de lajes corporativas/prédios comerciais e possui um único inquilino do setor
bancário, e uma eventual não renovação de algum ou de alguns contratos pode acarretar em diminuição
da renda mensal distribuída ao término dos vínculos atuais.

É valido mencionar que, na pior hipótese, caso nenhum dos contratos seja renovado no vencimento
(dezembro de 2030), e todos os imóveis sejam vendidos com base no valor patrimonial das cotas

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(R$99,94), o que é permitido pelo regulamento do fundo, o valor presente, adotando as mesmas
premissas anteriores, é de R$110,01, ou seja, existe upside em relação ao preço da oferta mesmo no pior
cenário. Na prática, isso significa que, na venda da totalidade do portfólio ao final da vigência dos atuais
vínculos, o investidor teria, considerando as premissas utilizadas no valuation, lucro com relação ao preço
pago na oferta (além de receber os rendimentos mensais ao longo de 10 anos).

Recomendação para o Caixa Imóveis Corporativos FII (CXCO11)

Conforme já mencionado, o portfólio do Caixa Imóveis Corporativos FII é composto por 10 prédios
comerciais, que mesclam áreas administrativas e agências bancárias da Caixa Econômica Federal, são
diversificados regionalmente e bem localizados nas cidades em que estão situados. Diversos ativos (7)
passarão por obras de reforma e melhoria, fato que pode demonstrar a intenção da locatária em
permanecer nos imóveis após o vencimento dos contratos.

Todos os vínculos contratuais são atípicos (reajuste anual pelo IPCA ou IGP-M, o que for menor),
com validade de 10 anos a partir de dezembro de 2020, ou seja, vencem em dezembro de 2030, e possuem
multa em caso de rescisão antecipada equivalente a todo o saldo remanescente dos alugueis devidos ao
fundo. No vencimento dos contratos, existe a possibilidade de renovação por um período de até 120 meses
(mais 10 anos), mas através da modalidade típica.

Além do fato da locatária ser uma grande instituição financeira, a atipicidade dos contratos durante
os 10 primeiros anos de existência do CXCO11 garante a geração de rendimentos recorrentes e consistentes
nesse período, com renda projetada para o 1º ano de R$7,848, correspondente a um yield previsto de
7,63% sobre o preço da oferta (R$102,89) e de 7,18% sobre o Preço Teto definido (R$109,34). A renda
tende a crescer ao longo dos anos, atingido o valor projetado de R$10,488 no 10º ano, corresponde a um
yield previsto de 10,19% sobre o preço da oferta e de 9,59% sobre o Preço Teto definido. Esses patamares
de distribuição, que estão acima da média do setor ao se considerar os fundos que possuem carteira com
vários imóveis, são considerados adequados frente aos riscos de se investir no CXCO11.

Sobre esses riscos do investimento, podem ser destacados dois pontos principais: o impacto da
pandemia no segmento de lajes corporativas/prédios comerciais e o processo de enxugamento da

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estrutura física dos bancos (digitalização), que podem levar à não renovação de um ou mais contratos ao
término dos vínculos (dezembro de 2030). A necessidade de distanciamento ocasionada pela Covid-19
acelerou o processo de migração dos trabalhadores de algumas empresas para o home office, sendo os
grandes bancos, na opinião da VG RESEARCH, um dos grupos de empresas que podem adotar esse modelo
para boa parte dos seus funcionários. Além disso, diante do crescimento das fintechs, as maiores
instituições do país, com o intuito de reduzir gastos e melhorar a eficiência, vem cortando o número de
funcionários através de planos de desligamento voluntários (PDV) e diminuindo a estrutura física por meio
do fechamento de agências e devolução de algumas áreas administrativas.

Apesar desses fatos, o impacto da Covid-19 no segmento, que existe e ainda não pode ser
totalmente estimado, não será destrutivo; os prédios comerciais e as sedes administrativas continuarão a
existir, com a necessidade de maior distanciamento entre os funcionários do que o existente atualmente.
Em alguns casos, a diminuição de empregados trabalhando presencialmente pode ser compensada por
esse maior espaçamento, resultando na utilização do mesmo espaço ou de uma área um pouco menor.
Nesse sentido, a boa localização dos imóveis pertencentes ao CXCO11 nas cidades em que estão inseridos,
aliada aos investimentos que serão realizados, são fatores positivos.

Neste ponto, é importante mencionar outros dois fatos vantajosos para o fundo:
 O CXCO11 pode realizar novas emissões de cotas, ou seja, o FII possui gestão ativa e pode aumentar
seu portfólio e melhorar a diversificação da carteira, com consequente diluição do risco do
investimento. A administradora pode, inclusive, até o limite de R$100,0 milhões (capital
autorizado), aprovar novas ofertas sem a necessidade de aprovação em assembleia de cotistas;
caso o valor proposto ultrapasse os R$100,0 milhões, deverá ser convocada uma assembleia para
deliberar sobre a realização da nova emissão.
 Em caso de rescisão antecipada dos contratos ou de não renovação dos vínculos ao final do
primeiro período de 10 anos, o regulamento do fundo prevê que os imóveis poderão ser locados
para outros locatários ou até mesmo alienados, com a distribuição de eventual lucro para os
cotistas e podendo o principal ser utilizado em aquisições de outros ativos.

Ainda, as eventuais dificuldades na implementação do home office pelas empresas, como a

mudança de cultura organizacional, a perda de produtividade e da criatividade advinda da interação

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presencial entre os empregados, a necessidade de assumir alguns custos na adoção definitiva do modelo
(telefone, energia elétrica, equipamentos, melhoria da segurança da rede), e o fato de a maioria da
população no Brasil não possuir a estrutura adequada para trabalhar em casa (internet, distrações, falta
de espaço), podem reduzir o impacto no setor de lajes corporativas/prédios comerciais.

A VG RESEARCH recomenda, conforme a análise realizada, a participação na oferta de

distribuição secundária de cotas do CXCO11. É importante lembrar que os interessados deverão
efetuar seus pedidos de reserva até o dia 26 de março de 2021, e que a liquidação das cotas
ocorrerá em 31 de março de 2021.

Em caso de sucesso na captação de recursos, ou seja, caso o montante mínimo seja atingido,
o CXCO11 também passará a integrar a carteira recomendada de fundos imobiliários, com RISCO B
(maior risco). O Preço Teto estabelecido para a cota, conforme valuation explicado anteriormente,
é de R$109,34, e a VG RESEARCH recomenda a COMPRA das cotas do fundo enquanto o preço
estiver abaixo desse valor.

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disclaimer
Este relatório de investimentos tem o objetivo de fornecer recomendações de aplicações para os
clientes da VG RESEARCH. Salientamos que as decisões de compra, venda ou manutenção dos títulos e
valores mobiliários contidos nas carteiras são de responsabilidade do investidor.

Nossas projeções são realizadas por meio da utilização de informações públicas sobre a empresa-
alvo do relatório, seu setor de atuação e o ambiente de abrangência dos seus negócios. Apesar de
realizarmos os maiores esforços para a elaboração das análises, não podemos assegurar a ocorrência dos
resultados previstos em razão da incerteza inerente ao mercado de capitais. A carteira é produzida de
forma tempestiva, de modo que informações relevantes sobre as empresas podem alterar nossas
projeções iniciais. Sendo assim, é possível que as projeções realizadas nesta data possam ser alteradas
posteriormente.

Informamos que alguns membros da VG RESEARCH possuem investimentos em determinadas

empresas de nossa carteira, sendo cumpridos os prazos de negociação dos títulos e valores mobiliários da
empresa-alvo constantes na Instrução CVM nº 598/2018. Salientamos ainda a imparcialidade e a
independência das recomendações emitidas aos nossos clientes, em relação aos interesses próprios, de
clientes ou de terceiros (corretoras, bancos, empresas listadas, fundos, etc.), conforme disposto no Art.16
da Instrução CVM nº 598/2018.

Os relatórios de recomendação de ações e demais ativos mobiliários são enviados à APIMEC

conforme estabelecido no Art. 23 da Instrução CVM nº 598/2018 e os mesmos ficarão arquivados durante
o período de 5 anos. A VG RESEARCH tem a ciência e vem desenvolvendo com prioridade regras,
procedimentos e controles internos de forma a observar e respeitar o efetivo cumprimento do Inciso I do
Art.16 da Instrução CVM nº 598/2018.

Por fim, advertimos os usuários deste relatório que as informações expostas são destinadas aos
clientes da VG RESEARCH, não sendo permitida sua reprodução, cópia ou distribuição, de maneira total
ou parcial e qualquer que seja o seu propósito, sem o prévio consentimento da nossa empresa. A não
observância deste quesito poderá acarretar na imputação do responsável em processo civil.

Carlos André Marinho Vieira

Analista de Valores Mobiliários
CNPI nº EM 1268

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