Neste relatório, vamos mostrar o porquê de acreditarmos que o XP Industrial (XPIN11) é o melhor

Fundo Imobiliário para 2021. Falaremos acerca do histórico do fundo, do seu ramo de atuação e
das suas linhas de receita. Antes de entrarmos, porém, nas especificidades do ativo, iremos abordar
a nossa visão para o setor de Fundos Imobiliários e os pontos considerados fundamentais para que
vocês possam realizar uma boa análise de um Fundo.

O relatório, então, pode ser dividido em quatro partes:

1) Panorama dos Fundos Imobiliários;

2) Panorama do Setor de Logística;
3) Como analisar um Fundo Imobiliário;
4) XP Industrial: o Melhor Fundo Imobiliário para 2021.

Estimamos para o XP Industrial (XPIN11) um preço-teto, ou seja, um valor máximo de compra que
aconselhamos para o Fundo, de R$ 130,00 por cota.

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 Panorama para os Fundos Imobiliários
O ano começou negativo para mercado de Fundos Imobiliários (FIIs). Mesmo antes da propagação
da Covid-19 para além das fronteiras da China, o IFIX já sofria uma pequena correção. Na época,
muito se falou, na internet, acerca de uma possível bolha no mercado imobiliário, bem como da
descorrelação de preços entre os ativos e os valores dos imóveis. Aqui na Levante, porém, não
acreditávamos nisso. Além disso, aconteceram alguns abusos nos preços, principalmente, devido à
migração maciça de investidores Pessoa Física para ativos de risco – lembremos: os Fundos
Imobiliários são (e, de fato, foram) a porta de entrada para esse movimento. O fim do ano de 2019,
como podemos ver no gráfico abaixo, representou uma forte alta no IFIX. É claro que, após uma
subida tão forte, um movimento de correção era esperado. Esse movimento ocorreu somente em
janeiro deste ano, com todas as classes de FIIs – sem exceção – caindo.

Fonte: Quantum Axis | Elaboração: Levante Ideias de Investimentos

Porém, naquela época, os Fundos de Shoppings foram os que menos “apanharam”, uma vez que
eram considerados ativos mais resilientes e com melhores perspectivas, pois a retomada da
economia ainda estava no radar dos investidores, e os shoppings seriam muito favorecidos pelo
aumento do emprego e da renda.

Aqui, uma pequena pausa para uma explicação: os rendimentos que os Fundos de Shoppings
recebem advêm, basicamente, dos aluguéis pagos pelos lojistas – existem outras fontes secundárias
de receita, como estacionamento, porém, as principais são os aluguéis –, esses aluguéis são
divididos em parcelas variáveis – que variam conforme as vendas –, além de uma parcela fixa. Assim,
com maior renda e emprego, as perspectivas eram positivas. No mês, uma carteira simulada com
os FIIs de Shoppings caiu 1,9%, ante 3,8% do IFIX. Os setores de Lajes Corporativas (-8,9%) e de
Logística (-6,4%) apresentaram as maiores quedas.

Logo veio a quarentena da Covid-19, que trouxe consigo o fechamento dos shoppings, a adoção do
home office e a aceleração do comércio eletrônico em uma velocidade surpreendente. Nesse
cenário, em um primeiro momento, nenhuma classe de FIIs teve performance destacada, já que, no
pânico, nem as teses de investimento que parecem ser ganhadoras escaparam das perspectivas de
venda. No gráfico abaixo, podemos ver a performance das classes de ativos no mês de março:

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 Fonte: Quantum Axis | Elaboração: Levante Ideias de Investimentos

No entanto, apesar de a classe inteira de FIIs ter sofrido, podemos perceber que os shoppings
começaram, ainda naquela época, a ser mais penalizados. A classe de Fundos de Fundos também
teve uma performance um pouco pior, já que a maioria dos gestores estava confiante na tese de
investimento de shoppings centers e, assim, tinham posições relevantes neles antes da Covid-19.

Após o pânico se dissipar – e com uma boa dose de injeção de liquidez nos mercados –, foi possível
começar a trabalhar com diferentes cenários de recuperação. A atenção dos investidores aos dados
de alta frequência, que indicavam que, apesar da situação de incerteza generalizada, as empresas
de Varejo Eletrônico estavam conseguindo manter suas vendas, acarretou o início da recuperação
dos Fundos de Logística. Tal fenômeno, inclusive, gerou um apelido carinhoso para a região de
Cajamar (cidade próxima à capital paulistana, com fácil acesso às principais rodovias que ligam as
cidades): a Faria Lima dos Galpões. Outra classe de ativos que teve destaque foi a de Fundos de
Recebíveis por ser uma classe resiliente e por ter uma distribuição de dividendos relevante – que
acaba chamando a atenção de investidores.

Os shoppings e as lajes corporativas, como já esperado, foram as classes que mais sofreram nesse
período. A adoção do home office, com um sucesso que muitos não esperavam, trouxe para a mesa
a discussão sobre se o atual desenho corporativo faz sentido ou não. Em outras palavras, se é
necessário o mesmo número de metros quadrados de lajes para comportar as atividades das
empresas exercidas antes da pandemia. Para “atrapalhar” ainda mais o segmento, foi criada uma
imagem romântica dos pontos positivos de trabalhar em casa – e de como isso aumentou a
produtividade de todos os tipos de atividades. Já o setor de shoppings centers sofreu uma
tempestade perfeita. Os ativos ficaram fechados durante a maior parte da quarentena, para tentar
controlar a pandemia, e viram a explosão do varejo eletrônico trazer sérios questionamentos sobre
o seu modelo de negócio. Abaixo, podemos ver o desempenho das diferentes classes de fundos por
tipo de ativo durante o ano de 2020, lembrando que as definições de classes de Fundos Imobiliários
foram elaboradas por nós, da Levante.

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 Fonte: Quantum Axis | Elaboração: Levante Ideias de Investimentos

O que esperar dos Fundos Imobiliários no pós-pandemia?

Começaremos com o que é mais fácil. Os Fundos de Logística continuam sendo os menos arriscados
e com as perspectivas de retornos (dividendos) mais previsíveis no curto/médio prazo. Essa classe
de ativos possui como parte de seu patrimônio o maior percentual de rendimentos contratados
(aluguéis) e está com a demanda bastante fortalecida graças ao avanço do varejo eletrônico e à
necessidade das empresas (sejam as gigantes do varejo, ou, até mesmo, as próprias industrias) de
estarem próximas ao destino final – ou seja, o cliente.

Logística: aceleração de tendências seculares

Os fundos logísticos, normalmente, têm como seus locadores grandes grupos de varejo no Brasil.
Dentro dessa categoria, temos os principais conglomerados de Varejo Eletrônico (Via Varejo,
Magazine Luiza, B2W e Mercado Livre), além de outras grandes empresas que, apesar de terem
enfrentado problemas de receita durante a pandemia, têm uma situação de balanço muito tranquila
– o que possibilitou que os aluguéis continuassem sendo honrados.

Outro ponto positivo para esses ativos de logística foi que, com a pandemia, os projetos de expansão
do comércio eletrônico foram acelerados. Isso significa que a demanda por centros de distribuição
perto de capitais e/ou nós de ligação com rodovias continua bastante aquecida.

Se, no caso do segmento de lajes corporativas, existe uma preocupação muito grande com a
localização dos fundos – sendo as regiões consideradas “nobres”, por exemplo, em São Paulo
(coração do mundo dos negócios no Brasil), os bairros Itaim Bibi e Vila Olímpia, as Avenidas Faria
Lima, Paulista e Juscelino Kubitschek, etc. – no segmento logístico, também é fundamental
questionar se a região do imóvel é nobre.

Na esteira dos FIIs corporativos, a região nobre dos FIIs de logística também está concentrada na
região Sudeste do País, especificamente nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais.

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Podemos citar, nesse grupo, a região de Duque de Caxias na região metropolitana do RJ, que tem
se destacado nesta última década como região estratégica, combinando o fácil acesso à capital
fluminense e a localização próxima a importantes rodovias. Historicamente, é o local visado por
varejistas, operadores logísticos e distribuidores de diversos segmentos.

No estado de Minas Gerais, o equivalente a Duque de Caxias seria o município de Contagem,

localizado na região central do estado e dentro do perímetro urbano de Belo Horizonte – também
próximo a rodovias (Fernão Dias e BR-040) e até mesmo à ferrovia Centro-Atlântica, importante eixo
de transporte de cargas Norte-Sul do Brasil.

Mais para o sul do estado, há a região de Extrema, área atrativa, principalmente, para as indústrias,
devido aos incentivos fiscais e à localização estratégica com relação aos estados vizinhos (SP e RJ).
A região é uma das preferidas dos grandes varejistas brasileiros.

Por fim, no estado de São Paulo, o destaque são as regiões de Cajamar, já citada anteriormente
neste relatório, e de Guarulhos. O município de Cajamar está a 30km da capital paulista e sofreu,
nesta última década, forte onda de migração de empresas nacionais e internacionais dos ramos
logístico e industrial. A localização estratégica combina fácil acesso às principais rodovias de São
Paulo (Bandeirantes e Anhanguera), além de boa integração com os modais aéreos e portuários.
Já Guarulhos, o segundo município mais populoso do estado, também é um importante eixo
logístico por estar do lado do maior aeroporto do Brasil, tornando-se essencial para escoamento de
mercadorias entre galpões e terminais de importação e exportação.

Grandes FIIs de Logística possuem galpões nessas regiões. É o caso de nomes relevantes como CSHG
Logística (CSHG11), XP Logística (XPLG11), VBI Logístico (LVBI11), entre outros. Nosso call para o
melhor fundo imobiliário de 2021, contudo, não consta nesta lista acima, apesar de estar muito
próximo de uma região logística nobre do estado de São Paulo.

É importante, porém, fazer uma ressalva: estamos confortáveis com o desenvolvimento do setor de
Galpões Logísticos e acreditamos que ainda exista bastante espaço para o seu desenvolvimento.
Contudo, o ciclo de desenvolvimento para galpões é curto (entre 6-9 meses) e, além disso, caso
exista um “boom” de novas obras, podemos ter um excesso de oferta, o que pode empurrar os
aluguéis para baixo. Esse risco aumenta de acordo com o percentual dos aluguéis recebidos pelo
Fundo na modalidade de contratos típicos (contratos de locação normais).

Como analisar um Fundo Imobiliário

Quando investir em fundo imobiliário, NÃO olhe apenas para o Dividend Yield (DY) – razão entre os
rendimentos distribuídos por um fundo e sua cotação. Isso não é garantia de que, nos próximos
meses, eles darão os mesmos retornos.

Então, o que deve ser analisado atentamente?

1- Os imóveis do Fundo: saber onde o Fundo investe é fundamental para fazer um investimento
mais seguro e dentro de suas perspectivas. É importante saber a qualidade dos imóveis que fazem
parte da composição da carteira do Fundo, a localização dos imóveis, os inquilinos, o preço que está
sendo pago pelo m² e o tipo de contrato que o Fundo tem com os seus inquilinos – existem duas
modalidades de contratos de aluguéis, as típicas, que são as mais comuns, e as atípicas.

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2- Boa liquidez: por ser um “condomínio fechado”, o FII não permite que as suas cotas sejam
resgatadas por seus investidores. Isso só pode ser feito em dois casos – na liquidação do fundo e em
seu vencimento, no caso de fundos que têm um prazo determinado. Dessa forma, o único modo de
você se desfazer de sua aplicação é vendendo suas cotas a outro investidor.

3- Preço de entrada: mesmo com todas as análises corretas e com um excelente fundo, atente-se
ainda a seu preço – se ele estiver caro, o retorno em dividendos será baixo, o que irá atrapalhar sua
estratégia de renda.

XP Industrial (XPIN11): o Melhor Fundo Imobiliário para 2021

O XP Industrial (XPIN11) realizou o seu IPO em maio de 2018, de lá para cá, foram realizadas mais
três emissões de cotas, com a última sendo concluída no dia 28 de fevereiro de 2020. A última
emissão foi a maior que o Fundo já realizou, resultando na captação de R$ 480 milhões –
praticamente, dobrando o tamanho do Fundo.

Hoje, o Fundo conta com um Patrimônio Líquido de R$ 730 milhões, divididos em 90 módulos
logísticos distribuídos em 241 mil m2 de ABL (Área Bruta Locável), que estão localizados em cinco
condomínios logísticos, todos ao redor da cidade de São Paulo.

O Fundo conta com um diferencial por ter como parceiro na gestão dos condomínios logísticos a
BBP (Brazilian Business Park), empresa que está a mais de 20 anos de mercado desenvolvendo,
incorporando e administrando esse tipo de empreendimento. A expertise da BBP, e os serviços por
ela oferecidos, que vão desde portaria e recepção, serviços de customização de módulos logísticos
até hotel para a realização de eventos, tornam os condomínios mais atraentes, pois agregam valor
para os locatários.

O XP Industrial é um Fundo Imobiliário administrado pela Vórtex – e gerido pela XP Vista – que tem
como estratégia central a compra ou a construção de galpões logísticos para locação.

A Gestão do Fundo é considerada ativa. Isto é, seu Gestor está sempre buscando novas estratégias
de compra e/ou venda de ativos bem localizados e que se encaixam na política do Fundo. Tais novas
estratégias têm sempre como objetivo melhorar a rentabilidade do Fundo e passar o seu índice de
referência, o benchmark.

É importante ressaltar que o Fundo tem uma característica diferente dos Fundos de Logística mais
tradicionais, pois tem como foco de atuação o segmento industrial e é especializado em inquilinos
com operação em áreas de alto valor agregado. O Fundo apresenta uma solução completa para o
inquilino que demanda instalação e ocupação rápida do galpão, sem pensar em detalhes
operacionais – como segurança, recepção e carga de energia. Sendo assim, os galpões que são
alugados, normalmente, por empresas, desenvolvem uma parte de processamento industrial de
seus produtos, seja montagem ou, até mesmo, uma parte de produção. Um exemplo de empresa
que utiliza o condomínio para fins industriais é a Natural One, empresa que produz sucos e que tem
toda a sua capacidade produtiva em sua planta em Jarinu, dentro do condomínio logístico Gaia.
Existem exemplos de empresas que utilizam os galpões de maneira mais “tradicional”, ou seja, para
armazenagem e envio de mercadorias, como é o caso da Centauro e da Polishop.

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Porém, como a maioria dos inquilinos é industrial, o XPIN torna o fundo mais “pulverizado” que os
fundos de logística convencionais, já que tem um número maior de inquilinos. Abaixo, podemos ver
a distribuição dos locatórios por percentual da receita imobiliária:

Voltando a falar dos ativos que o fundo tem titularidade, são cinco condomínios logísticos: CEA,
Barão de Mauá, Gaia, Jundiaí I e Jundiaí II. Esses condomínios ficam nas cidades de Atibaia, Jundiaí
e Jarinu, todas cidades bastante próximas de São Paulo e com fácil acesso a rodovias (Bandeirantes,
Anhanguera e Fernão Dias). Todos os imóveis são muito bem localizados.

Outro ponto importante é a qualidade construtiva dos imóveis. Em Prospecto para captação de
recursos, o LOG Commercial Properties (LGCP11) comparou a qualidade dos ativos de seu Fundo
com os demais do mercado – para quem não sabe, a Log Commercial Properties é uma empresa
listada em Bolsa que faz a consultoria para o LGCP e atua da prospecção até a administração de
condomínios logísticos –, e a comparação podemos ver na tabela abaixo, com destaque para a
qualidade dos imóveis do XPIN11.

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Na imagem abaixo, podemos analisar o padrão dos galpões e suas características construtivas:

Fonte: BBP

Fonte: BBP

A qualidade do padrão construtivo é muito importante, pois indica que os ativos são mais novos e
com melhores construções. Esses dois fatores indicam que o Fundo irá ter que desembolsar menos
capital, pelo menos no curto prazo, para adequações e/ou reformas.

Hoje, o fundo, apesar de ter uma qualidade de ativos superior, negocia num valor por m² menor do
que os outros fundos de logística negociados em Bolsa. Esse é um dos pontos que tornam a alocação
no ativo bastante atrativa.

Em relação aos dividendos distribuídos para os cotistas, o fundo costuma distribuir entre 0,60 – 0,70
centavos por cota, o que na cotação de R$ 113,81 equivale ao Dividend Yield, ou retorno em
dividendos sobre o capital investido, de 0,53% - 0,62% ao mês.

O Fundo tem quase 50% de seus contratos sendo reajustados entre os meses de outubro e
dezembro, e, com esses reajustes, acreditamos que o Fundo deva conseguir manter sua a
distribuição de dividendos mais próxima dos 0,70 centavos por cota – o que torna a rentabilidade
em dividendos bastante atrativa.

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 Conclusão

O XPIN11 está muito bem posicionado, com bons ativos e dinheiro em caixa. Tudo isso, inserido em
um cenário de crescimento do varejo eletrônico e das indústrias querendo atender de maneira
bastante rápida seus clientes – o que é muito positivo para o setor de logística, que segue em pleno
processo de modernização. Assim, o XPIN11 deverá ser um dos fundos que melhor captará todas as
mudanças positivas.

Em suma, ele alia qualidade e diversificação de ativos a um bom rendimento distribuído para os
cotistas e a uma boa liquidez. O retorno esperado em dividendos para os próximos 12 meses é de
R$ 8,28 por cota, além do potencial de valorização.

Lembrando que a renda distribuída pelos FIIs é isenta de tributação de imposto de renda. O preço
teto de entrada do ativo é de R$ 130,00, ou seja, acima desse valor o Fundo está caro, e o retorno
não valerá a pena.

Um abraço e até breve,

Equipe Levante

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